华宸未来 · 上海意邦专项资产管理计划

1、资产管理计划要素

项目名称 华宸未来 ·上海意邦专项资产管理计划交易对手名称 上海意邦置业有限公司

（上海意邦集团为上海知名企业，总资产 44.69 亿元，净资产 17.49 亿元）

资管计划规模 A 类计划 2 亿元； B 类计划 1 亿元； C 类计划 2 亿元资管计划期限及收益率

A 类： 6+6 个月收益率： 100-300 万 10% ； 300 万以上（含 300 万） 10.3% 。B 类： 6+12 个月；收益率： 10.3% 。C 类： 6+18 个月；收益率： 100-300 万 10.5% ； 300 万以上（含 300万） 11% ； 800 万以上 11.5% （含 800 万）

付息方式 半年付息资金用途 2.4 亿元用于归还东方资产对意邦置业的委托贷款，其余

资金用于补充意邦置业日常经营活动中流动资金需求。抵押物 现房商铺 75095.08 平方，抵押物评估价值 15.03 亿元，

实际售价约 19.5 亿元（均价 2.6 万 / 平）

2、交易结构

一、现房商铺抵押，不限购不限贷。抵押率仅为 33%

意邦置业有将其名下持有的上海国际建材家居品牌中心三期 A 区现房商铺75,095.08 平米为本次借款提供抵押担保。该抵押物评估价值为 15.03 亿元，若按当前出售平均价格 2.6 万元 / 平米计算，抵押物售价约 19.5 亿元。按照评估价本项目初始抵押率为 33% 。按目前平均售价，抵押率仅为 26% 。

二、已于家居连锁巨头“居然之家”签订运营协议，保证商铺销售 上海意邦置业已就三期 A 区与北京居然之家控股集团签署协议，成立居然之家 ·意邦家具博览园，商铺由家居连锁龙头“居然之家”负责招商，运营管理。“居然之家”是由全国华联商厦联合有限责任公司等股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业， 1999 年创立至今在全国大中城市开办了 89 家分店，营业面积 500 万平方，年销售额超过 300 亿元！

3 、增信措施

三、意邦集团实力雄厚 意邦投资（集团）股份有限公司总资产 44.69 亿元，净资产 17.69 亿元负债率为 60.86% ，处于行业较低水平，且基本为银行长期 8-10 年经营性物业贷，经营稳健。

四、实际控制人张许秀为本次借款提供连带责任担保保证。 张许秀先生为知名企业家，曾成功开发经营上海最知名建材市场：恒大陶瓷建材交易市场，曾担任房地产百强企业亿丰集团董事长一职。

3 、增信措施

4、还款来源

资管计划期间，销售回款共计 29 亿 8 千万 足以覆盖本融资计划本息。

三期 A 区商铺可售面积 96,000 平米，单价 2.6 万元 / 平米，预计资管期内可实现销售收入 249,600 万。

三期 B 区为一栋酒店，一个商场和五栋酒店式公寓，目前工程进度已经达到出地面，预计明年第四季度可预售，可售面积 62,760 平米，酒店公寓单价 1.6 万元 / 平米，商铺单价 2.6 万元 / 平米，资管期内计划销售32,760 平米，预计可实现销售收入 55,176 万元，销售回款 49,176 万元。

5、资金归集

•设立专项销售回款账户，专项用于本资管计划还款。资金来源于三期 A 区商铺销售所产生的收入。每期资管计划成立 6 个月内，该销售回款账户内的资金按 50%比例划入意邦置业资金归集账户；每期资管计划满 6 个月后，销售资金按 100% 划入意邦置业资金归集账户。用于专项还款。

•A 类资管计划成立第 10 、 11 、 12个月，资金归集账户内资金需归集至资管计划本金的 20% 、 50% 、 100% ； B 类资管计划第16 、 17 、 18个月，需归集至资管计划本金的 20% 、 50% 、 100% ；C 类资管计划第 22 、 23 、 24个月，需归集至资管计划本金的20% 、 50% 、 100% ；如不足则由意邦股份补齐，否则受托人将有权行使降价销售权或提前处置抵押物。

•归集账户沉淀资金在满足资管计划还款条件后即进行还款。

设立专项销售回款账户， 还款资金提前归集

6、融资主体（一）

公司名称 上海意邦置业有限公司注册资本 20,000 万元公司类型 有限责任公司（国内合资）法定代表人 张许秀公司注册地址 青浦区重固镇北青公路 7523

号 C-259室经营范围 房地产开发经营，房屋租赁，

企业形象策划，市场营销策划，企业管理咨询，商务信息咨询，展示展览服务，仓储服务，销售建筑装潢材料、木材、钢材、橡塑制品、电子产品、机械产品、通讯设备及相关产品。

• 意邦置业是上海意邦（集团）股份有限公司在上海专业从事“上海国际建材家居品牌中心”项目开发的房地产企业，也是意邦集团的核心企业。

• 意邦集团成功运作了十数个大型项目，分布全国一二线城市，以商业地产开发和运营为主。其中最为著名的是“上海恒大陶瓷建材交易市场”项目，也是意邦首创项目，市场经营模式以批发为主、零售为辅，年商品交易额达 35 亿元左右。

6、融资主体（二）

授信机构 借款余额（万元）

开始日期 到期日期 业务类型 有无担保

盛京银行营业部

64,400.00 2013/12/11 2023/12/5 其他贷款 有

华夏银行上海青浦支行

30,000.00 2013/1/31 2023/1/29 流动资金贷款 有

华夏银行上海青浦支行

19,500.00 2013/1/30 2023/1/29 流动资金贷款 有

兴业银行上海南汇支行

45,000.00 2013/7/19 2023/7/14 其他贷款 有

上海银行浦东支行

5,900.00 2013/11/20 2021/10/28 流动资金贷款 有

上海银行浦东支行

5,500.00 2013/11/15 2021/10/28 流动资金贷款 有

上海银行浦东支行

4,800.00 2013/11/14 2021/10/28 流动资金贷款 有

如上表所示，意邦置业贷款余额共计 175,100 万元，公司信用状况良好、无违约、逾期情况发生，且意邦置业贷款均为长期贷款，到期日均在本资管计划之后，对本资管计划到期还本付息能力影响较小。

7、项目概况（一）

3 期 A 区 3 期 B 区

1 期 2 期

• 项目位于上海大虹桥开发区，共分四期开发，其中一期和二期全部为商铺，已于 2010 年取得房地产权证，并于 2011 年 9 月17 日正式营业；三期 A 区为商铺和一座 5A级写字楼， 2012年取得预售证并于 2014 年取得房地产权证；三期 B 区为一栋酒店、一个商场和五栋公寓，目前已四证齐全；四期为商铺和仓储区，目前已完工，房地产权证已于 2013 年年底取得。

• 意邦置业已和居然之家签署意向协议，成立居然之家 ·意邦家居博览园（ 3 期 A 区），由居然之家负责招商、运营管理，打造多种业态一体的大型建材家居主题购物中心。

*

一期效果图： 二期效果图：

三期 A区效果图： 三期 B区效果图：

7、项目概况（二）

• 周边商铺成交情况项目 地址 业态 售价（元 / 平米）

尚品生活广场 青浦区福泉山路 111弄 商业 45,000

万科源墅 青浦区福泉山路 199弄 商铺 32,000

现代华庭 青浦区赵重公路 2588 弄 1 号 商铺 30,000

重固新世纪商业广场 青浦区重固大街 588号 商业 28,000

夏阳金城 青浦区赵重公路 2555弄 商业 20,000

祥腾假日风情商业广场 青浦区新桥路 579 、 761号 商业 18,000

上海北竿山艺术中心 青浦区业辉路 222弄 商业 16,000

珠江国际商贸中心 青浦区赵巷镇商业区东南端 商业 16,000

三期 A 商铺均价 26,000 元 / 平米，根据上表可以看出，距离本项目较劲的商业地产售价都比本项目高。其中尚品生活广场商业售价为 45,000元 / 平米；万科源墅商铺售价为32,000 元 / 平米；现代华庭商铺售价为 30,000 元 / 平米；重固新世纪商业广场商业售价为 28,000 元 / 平米。因此，本项目具有较强竞争力。

7、项目概况（三）

• 周边商住两用房产情况

项目 地址 户型 均价（万元 / 平米）

开盘日期 去化率 备注

夏阳金城 2 青浦区赵重公路 2777弄

40-70 平米 1.9 2011.4 74.98% 精装、 40 年大产权

珠江国际中心

青浦区沪清平公路 2799弄

51-198 平米

2.25 2012.5 40.93% 毛坯、 50 年大产权

祥腾新领寓 青浦区新桥路628号

87-113 平米

2.5 2010.12 100% 精装、 50 年大产权

周边新楼盘较少（仅有万科尚景苑，精装公寓开盘 18,000 元 / 平米，已抢购一空），这将促使周边居民为子女、父母购置房产的有力因素之一。另外，限购政策是上海较长期的控制房地产市场过热的举措之一，但本项目三期B 的公寓作为 40 年产权商住两用房不受限购政策的限制，加强了被限制人群的购买意愿。

7、项目概况（四）

2014.3Q

2014.4Q

2015.1Q

2015.2Q

2015.3Q

2015.4Q

2016.1Q

2016.2Q

2016.3Q

合计

资金收入

69,643 32,643 33,138 33,138 42,238 59,626 57,059 49,571 36,571 413,628

资金支出

54,138 16,224 17,912 20,544 37,890 12,541 21,762 11,776 34,701 227,487

净现金流

15,505 16,419 15,226 12,594 4,348 47,085 35,297 37,796 1,871 186,141

累积净现金流

15,505 31,924 47,150 59,744 64,092 111,178 146,475 184,270 186,141

项目将来现金流量如上表所示。其中资金收入包括：三期 A 、三期 B 的销售收入，一期、四期的租赁收入、再融资收入和资管计划融资。资金流出主要包括：三期 B 的工程款、经营费用、营业税费及附加、归还银行借款及利息、归还资管计划本息。

根据上表数据可知，意邦置业在归还现有银行贷款、资管计划借款后，项目仍能实现18.61 亿元累积净现金流，项目对本资管计划本息的到期偿付有较大保障。

7、项目概况（四）

●本项目合法合规

●项目手续齐全

●意邦置业实力较强

●抵押非常充分

●还款来源充裕

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