1

בענף ההשקעות גודל ותזמון חיזוי

המלונאות:

מודל באמצעות אזורי ניתוח

תפוקה- תשומהדניאל פרימן, דניאל פלזנשטיין ורועי

אסף2005

ממומן על ידי משרד התיירות

2

למחקר הרקע

• , חדרי מלאי המלון בתי בענף המיתון בעקבותשליש בכדי הצטמצם המלון

העתידית • בהתפתחות בקבוק כצוואר מלון בתיהתיירות של

בעלי – • פרטית בבעלות נכסים מלון בתיציבוריים מוצרים של מאפיינים

3

המחקר שאלת

מהו ההחזר השנתי להון הדרוש כדי לעודד •ההשקעה במלונות?

האם התפוקה השנתית מאפשרת להחזיר את •ההחזר השנתי?

מהי התרומה של מענקי ממשלה לרווחיות בתי •המלון?

האם קיימת שונות אזורית ברווחיות בתי המלון?•

מהי "נקודת ההטייה" בביקושים שעשויה לגרום •להשקעה נוספת בבתי מלון?

4

נדרשת חדשה השקעהבביקושים גידול בעקבות

העבודה מהלך

חישוב סובסידיה ממשלתית

החזרי לפי ההון

אזור

מכפילים

אזוריים

אמידת ההון מלאי

במלונות

חישוב מקדמי תפוסה

- אזורי רב תפוקה תשומה מודל

5

מבנה – בתיירות השקעות מודלמטריצות

XAijXiYi

(1משוואה )

X=Aij* Xi+Yi

JNi11261

תפוקת ענפים ) " ח) ש

= - ענפיים בין מקדמים ) ( ₪ לתפוקה

תפוקת ענפים ) " ח) ש

+

שימושים סופייםפנים:

צריכה פרטית

:חוץייצוא

n262626

26P262626n

תפוקת ענפים )ש"ח(

מקדמי עלות ההשקעה

)לש"ח אחד של (Xתפוקה

=

ערך ההשקע

ה בענפים

) " ח) ש

126P11i(2משוואה )

T0 = P*X

XPT0

6

TdT1To

(3משוואה )

Td = T1-T0

11

תוספת השקעה

) " ח) ש=

סה"כ השקעה

1שנה -

סה"כ השקעה שנת בסיס

262626

7

התיירות תפוקתתפוקת: מזה

מלונות תיירות

כל התיירים

פנים תייריםתיירי חו"ל

הענפים

מספר סידורי לינה לינה ללא עם

ותעשיה 7137 3106 12,1111870 1-6חקלאותובניה 659 342 79 1080 7-8מים

התחבורה 1,8131172391458 ויתר יבשתית 9תחבורהימית 14494986 10תחבורה

11תחבורה אוירית 2,1002112087הנמלים – 74132041 ורשות ים 12נמלי

תעופה 142222119 שדות ורשות תעופה 13נמלי14תקשורת216991116

15שרותים: בריאות, חינוך, אישיים,8,3798402,0915448כלליות 2,9881177772094 והוצאות 16מסחרמלונות אחרים+אכסניות+ארוח 1,0580379679

כפרי17

רמה 7800400381 תיירות נופש+ 4מלונות כפרידירות+ מלונות

18

רמה 9300389541 תיירות 319מלונותרמה 1,81701,053763 תיירות 220מלונות

רמה 2,06207641298 5,589 תיירות 121מלונות22מסעדות3,0962558112030

תיירים 47479101294 23מסעדותרכב 30086286 24השכרתטיולים 70312659518 25חברותפנים 11808632 26טיסות

סה"כ תפוקה נובעת40,3853,52610,79426,065

8

לפי הון ומלאי חדרים מספראזור

חלק א': מספר חדרים בערים נבחרות לפי מחוזות

ם-דרוםסה"כ א"י צפוןחיפהמרכזת9,2002,6912,7822,649230298549A

13,6304,9492,8742,0905136042,601B7,6571,4472,7279436362221,682C6,9163,559869939509178863D

נבחרים 37,40412,6469,2526,6211,8881,3025,695 סךבמחוזות 5,707175306693557052225 תוספת

סה"כ כולל43,11114,3999,2527,2902,2432,0077,920

9

ם-דרוםסה"כ א"י צפוןחיפהמרכזת

5,8911684.41,6781866141.7176.5343.9A

6,11121671,237971.7234.1291.21210B

3,147695.12811388240175.5837.5C

1,826854.82185244.8129.384.14328.1D

סה"כ כולל16,9755,4013,9113,4707457272,720

" לפי ח ש במיליוני ההשקעה ערךבמחירי 1999מחוזות

10

פחת שנות לפי הון החזרי

סה"כ

Capital return

. ה. מ 7%ה

שנות פח ת

פירוט )**(ההשקעה

ענפים21201918

89.63 38.98 42.16 21.83 12.72 0.142

תכנון 10

76.5633.3036.0218.6510.870.142

אגרות10

609.12238.16257.60133.3877.730.094

גמר 20 גם או שלד)*(

489.22212.78230.15119.1669.450.142

מערכות10

28.0112.1813.186.823.980.142

מעליות10

46.6820.3021.9611.376.630.142

פיתוח10

327.82144.67156.4881.0247.220.186

וציוד )*(7 ריהוט

42.9518.6820.2010.466.100.142

ניהול10

13.075.686.153.181.860.142

שונות10

כל  2151.08724.74783.90405.89236.55 הון החזר סה"כ שנה

11

מלון בתי של ותפוסה רווחים הכנסותערים לפי

שפת ים

המלחהרצליטבריהנתניה

אב-חיפהאילתה תליפו יב

ירושלים

מערב

סך פירוט הכל

1387285218142126178140128הכנסות

לחדר באלפי

ח" ש

70.462.660.963.770.349.666.563.961.8תפוסת חדרים

ב % %

מהתפוקה

49.548.455.855.850.856.664.458.355.3תוצר

44.339.042.842.841.245.836.442.140.4עלות עבודה

4.85.29.79.79.57.718.614.211.3

רווח ותמורה

להון )%(

12

, : וים אילת אביב תל הון החזר אחוזהמלח

שנתית חדרים תפוסת אחוזהכל 54עד 75+65-7455-64 העריםסך

א"25.0%14.1%21.0%21.0%18.6% תאילת13.0%7.4%7.0%11.1%9.5%14.1%4.3%

12.0%-המלח 0.0%4.8% ים

במלון חדרים מספר

הכל 150-29980-14940-79 +300-399400 העריםסך

א"17.2%14.1%22.6%12.3%34.9%18.6% ת

14.3%אילת5.6%7.4%13.6%0.0%9.5%

ים 4.8%  7.1%2.6%המלח

13

אזורים לפי ממשלתית סובסידיה1985-2003

אחוז מענק מההשק

עה

מענקים ששולמו

השקעות אמדן השקעה שבוצעו

שאושרה תיירותי בש"ח אזור

1סה"כ באזור לכיש116.0%3,811,2143,285,5292,718,1672סה"כ באזור נצרת26.5%67,411,305254,257,756298,538,6043סה"כ באזור אילת28.4%754,403,0572,658,237,2492,686,268,018והר 118,757,181 122,613,720 44,972,865 35.7% שבע באר באזור סה"כ

הנגב4 ,19

5-6סה"כ באזור גליל עליון 27.6%39,090,079148,084,182164,738,793תחתון 24.0%792,2463,301,0295,200,000 גליל באזור סה"כ

מע'7

8סה"כ באזור הגולן28.0%1,614,4955,758,42211,755,6059,10,1סה"כ באזור החוף 18.3%47,895,146199,867,147246,791,868

211סה"כ באזור המרכזי צפוני16.0%3,986,12224,913,21923,052,29313סה"כ באזור הר הנגב36.1%10,097,65527,947,63739,400,69814סה"כ באזור הרי יהודה25.9%17,227,51466,506,164102,238,40215סה"כ באזור ים המלח37.1%402,640,1831,085,196,2531,184,369,11516סה"כ באזור ירושלים27.7%288,774,3861,042,331,6851,378,650,65717סה"כ באזור יש"ע15.5%10,964,41170,961,60728,563,321הארץ 1,081,852,509 956,736,300 18.0%153,855,941 מרכז באזור סה"כ

ונתניה18 ,20

23, 21סה"כ באזור כנרת 523,284,817 551,704,395 139,930,695 25.7%ונגב 36.5%1,793,2684,914,81827,914,920 ערבה באזור סה"כ

מז'22

סה"כ כלל האזורים27.5%1,989,260,5827,226,617,1117,924,094,968

14

המלון בתי "1999רווחיות ח, ש מיליארד

הון החזרהמחושב

2.15( 38.6%)

החזר הון בפועל0.63

(11.3%)

חדרים43,000

הון מלאי16.97

תפוקה5.57

סובסידיהממשלתית

1.56( 27.5%)

הון החזרבפועל

0.63

הפרש0.95

15

תפוקה כוללת + מושרית נובעת+ 

ישירה+ 

תפוקה מושרית

תפוקה עקיפה

נובעת+  ישירה+ 

תפוקה נובעת

תפוקה ישירה קניות תיירים

יחידת מידה

ומכפילים תפוקות

מיליוני 19,3039,4699,8343,2166,619ח" ש

עקיפה תפוקהביקושי עקב בענפים

המלונות

53,95826,93427,02513,036

13,989

מיליוני ח" הענפים ש יתר תפוקת

73,26236,40236,85916,252

20,607

מיליוני ח" כוללת ש תפוקת

מדד3.80 3.75 3.11תפוקת מכפיל

בלבד המלונות

מדד 2.921.431.490.49תפוקת מכפיל

תפוקת + מלונותעקיפה ענפים

כוללת מדד3.561.771.790.791.00 תפוקה מכפיל

ומלונות תיירות מכפילישנת " + 1999במחירי פנים תיירי ל מחו תיירים נתוני לפי

בישראל

16

, במחירי תפוסה מקדמי1999 שנתי ממוצע

סה"כ 1999שנת Iרמה IIרמה IIIרמה IVרמה שנתי

מידה פירוטיחידת

סה"כאורחיםאלפים1,3561,6242,5411,5387,059לינותאלפים4,1624,2426,3363,94218,682

לינותממוצע3.072.612.492.562.657789201,8172,0525,567" ח' ש פדיוןמיל

חדריםמספר8,51110,45813,9628,93441,8641,8263,1476,1115,89116,975" ח' ש השקעהמיל

חדרים 6059.262.465.761.8% תפוסתמיטות 4951.955.858.754.3% תפוסת

תיירי מזה:אורחיםאלפים4138228997612,896 חו"ל

לינותאלפים1,4992,5812,6782,2899,047לינותממוצע3.633.142.983.013.123134466331,0732,465" ח' ש פדיוןמיל

חדרים 3,0656,3645,9025,18720,273ישראלים אורחיםאלפים9438021,6427774,164

לינותאלפים2,6631,6613,6581,6539,635לינותממוצע2.822.072.232.132.314654741,1849793,102" ח' ש פדיוןמיל

חדרים 5,4464,0948,0603,74721,590ממוצע:       מדדים

לחדרארצי אורחיםממוצע159155182172169 לינותממוצע489406454441446

ח"91,41287,974130,142229,690132,978  פדיוןשח"214,570300,940437,691659,395405,482  השקעהש

תיירי חו"לאורחיםמספר135129152147143לינותמספר489406454441446

ח"102,20570,031107,284206,881121,597 פדיוןשישראלים אורחיםמספר173196204207193לינותמספר489406454441446

ח"85,338115,857146,877261,263143,670 פדיוןש

17

המלונות   רמותסה"כ

IVIIIIIIאזורארצי ) = ממוצע אורחים   (169מספר

צפון139174139127151חיפה11394153137125

מרכז8019221087155א"119117148132132 תם-119150153163152 ידרום194149223225202

      ארצי ) = ממוצע   (446לינות

צפון427451347326399חיפה347242382352328מרכז245497524217405א"366304369338345 תם-365388382418393 ידרום594384555576541

, , לפי, לחדר הון ומלאי פדיון לינות אורחים1999אזורים

18

, לחדר, הון ומלאי פדיון לינות אורחים) המשך)

המלונות   רמותסה"כ

IVIIIIIIאזורארצי ) = ממוצע ₪ מיליוני   (0.132פדיון

יצפון0.0780.0980.0990.1660.099חיפה0.0660.0540.1090.1780.094מרכז0.0400.1070.1500.1170.100א"0.0750.0640.1050.1840.122 תם-0.0780.0820.1090.2280.134 ידרום0.1080.0860.1600.2820.155

       = ( ארצי ממוצע ₪ מיליוני הון   (0.405מלאי

צפון0.2070.2890.4180.6260.343חיפה0.2070.2890.4180.5920.362מרכז0.2070.2890.4180.6160.332א"0.2120.2970.4460.7040.476 תם-0.2130.2970.4300.6030.423 ידרום0.2070.2890.4180.6260.375

19

IVIIIIIIסה"כ

צפון12227922239661חיפה146183340131800מרכז9329821937647

א"108121254275758 תירושלים48191206212657

דרום13661196103494

אורחים נוספים100,000תוספת השקעה הנדרשת בכל אזור ל-(240)ממוצע ארצי =

צפון25819324223

חיפה305314277303

מרכז19869223220

א"2336113194366 ת

ירושלים105789128284

דרום28188264192

אורחים נוספים 100,000תוספת חדרים הנדרשת בכל אזור ל- (592)ממוצע ארצי =

20

: אזור השקעות חיזוי מודל מבנההצפון

(P1 )מקדמי השקעה (X ) תפוקות ענפיות לפיאזור

=(P1X )ערך ההשקעות

צפוןהשקעה ענפים ענפים ענפים

181920211819202118192021 סה"כ0.10.20.20.148.50005.624.518.35.8תכנון

0.10.10.10.10147.4004.820.915.65.0אגרות1.11.51.51.200111.3051.6225.9168.554.0שלד

מערכות

0.60.90.90.700043.730.5133.699.631.9

0.00.10.10.048.5147.4111.343.7350.91.77.65.71.8מעלית2.912.79.53.0    0.10.10.10.1פיתוח431.015.869.451.716.6 0.30.50.50.475.0136.5173.146.4ריצוף0.10.10.10.12.711.78.72.8ניהול0.83.62.70.9     0.0 0.0 0.0 0.0שונות

   116.4 510.0 380.3 121.8

1128.5

21

מסקנות

•: הרווחיות . 0.9ל - 0.6בין פער ₪ מיליארדרבה אזורית שונות

•: מלון בתי בין , מכפילי יחסית ל - 2.92גבוהים3.80

בביקושים • לגידול ההיצע צד 100,000 )+תגובתשל(: תוספת של 590אורחים בעלות חדרים

240. . . רבה אזורית שונות ₪ מיל

•: החיזוי , מודל אזוריים השקעות מקדמי בהעדר . הארציים = האומדנים האזוריות התחזיות סכום

. ' היטב ' סגור מודל