오피스텔 시장의 전망

오피스텔 시장의 전망오피스텔 시장의 전망

2002. 9. 5

알투코리아부동산투자자문㈜황 종 현

목 차

오피스텔 공급

오피스텔 수요I. 주택공급과 가구변동II. 기대수요 추정 (1 인 , 2 인가구 )

오피스텔의 도전과 경쟁력

오피스텔의 주택시장 진입

2

12

23

27

R2korea Corp. 3

연도별 오피스텔 입주물량의 변화연도별 오피스텔 입주물량의 변화 (( 서울서울 ]]

• 2002 년부터 서울 오피스텔의 공급 ( 입주 ) 물량이 전년도 입주물량의 2 배씩 증가하고 있음 .• 2005 년에 입주 예정된 물량은 약 11,800 실이며 , 금년하반기와 2003∼4 년에 분양될 물량을

더하면 2004 년도 공급량 33,000 실 수준에 도달할 것으로 예상됨 .• 지금까지 분양되었거나 분양계획을 밝힌 오피스텔이 완공되는 2005 년말까지는 오피스텔이 총 1

0 만실을 넘어서고 추가공급이 계속되어 2005 년 입주량이 2004 년 수준에 이를 경우 총 12 만 3 천실 규모로 추산됨 .

18,53029,048

3,023

32,071

3,622

35,693

7,151

42,844

14,413

57,257

32,979

90,236

11,805

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

1995까지 1996∼2000 2001 2002 2003 2004 2005

과거누적 당해연도

자료 : 부동산 114

R2korea Corp. 4

주요 지역의 오피스텔 공급비중의 변화주요 지역의 오피스텔 공급비중의 변화• 2002 년말 기준 표의 주요지역이 오피스텔 공급량의 87% 를 담당함 .• 강남 , 서초 , 마포 , 영등포지역의 오피스텔 공급은 꾸준한 증가 , 강남 · 서초 지역은 2005 년말

이후 공급량이 감소할 것으로 예상• 이들 주요지역의 2005 년말 오피스텔 공급비중은 금년말보다 약 9% 하락한 78% 수준으로

예상됨

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

∼1995 ∼2000 2001 2002 2003 2004 2005

강남권 서초권 강동송파권 마포영등포권 강서양천권 구로금천권 도심


R2korea Corp. 5

주요지역별 오피스텔 점유비율의 변화주요지역별 오피스텔 점유비율의 변화• 전통적인 오피스텔 공급지역인 강남 , 서초 , 마포 · 영등포 지역은 점유비율이 하락• 강서 , 구로 , 금천 , 도심지역이 신규오피스공급지역으로 부각되면서 전체오피스텔에서

차지하는 점유비율이 꾸준히 증가하는 상황임 .

26%

15%

9%

21%

11%

4%2%

19%

11%

8%

18%

12%

6%5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

강남 서초 강동송파 마포영등포 강서양천 구로금천 도심

('02)점유비율 ('05)점유비율


R2korea Corp. 6자료 : 부동산 114

강남지역 오피스텔의 평형별 분포 현황강남지역 오피스텔의 평형별 분포 현황• 한강남측지역의 오피스텔의 평형구성비는 20 평 이하가 전체의 53% 이며 , 강동 · 송파지역과

관악 ·• 동작지역의 소형화 경향이 두드러짐 . • 특히 관악 · 동작지역은 10 평이하의 비율이 25% 로 대학생 , 고시생을 타깃으로 한 초소형

오피스텔의 공급이 많음 . • 강남지역에서 30 평이하의 오피스텔은 83% 의 점유율을 보임 .

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

강남권 강동송파권 서초권 강서양천권 관악동작권 구로금천권

10평이하 11 ∼20평 평 21 ∼30평 평 31 ∼40평 평 41 ∼50평 평 51 ∼60평 평 61평이상

R2korea Corp. 7지료 : 부동산 114

강북지역 오피스텔의 평형별 분포현황강북지역 오피스텔의 평형별 분포현황• 한강북측의 오피스텔의 평형구성비는 20 평이하가 전체의 63% 로 강남지역보다 10% 정도

소형오피스텔의 구성비율이 높음• 소형화가 뚜렷한 지역은 용산 , 강북권 ( 강북 , 노원 , 도봉 ) 및 서대문 · 은평 지역임 .• 용산지역은 10 평이하의 오피스텔이 약 38% 로 서울에서 가장 높은 구성비를 보이며 ,

강북지역의 30 평이하 오피스텔은 한강남측지역과 같은 83% 수준임 .

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

도심 동대문성북권 광진성동권 용산권 마포영등포권 강북권 서대문은평권

10평이하 11 ∼ 20평 평 21 ∼ 30평 평 31 ∼ 40평 평 41 ∼ 50평 평 51 ∼ 60평 평 61평이상


입주연도별 평당 평균분양가의 변화 추이입주연도별 평당 평균분양가의 변화 추이• 서울시내 오피스텔의 입주연도별로 산출한 평당 분양가는 ’ 96 년의 평당 510 만원에서 2005 년

입주예정인 오피스텔의 분양가 평당 721 만원까지 10 년간 약 41% 상승함• 2001 년에 준공된 오피스텔의 분양가가 낮은 이유는 IMF 직후의 경기침체상황에서 분양된

오피스텔이 많기 때문임 . • 분양가조사가 가능한 입주전후의 모든 오피스텔의 평당 평균 분양가는 621 만원임 .

353

452

510 515565

591632

551589

613

669721

-

100

200

300

400

500

600

700

800

'80년대 '90- '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05

평당분양가 표준편차


• 구별 오피스텔의 평균 분양가는 금천구의 최저 363 만원에서 , 최고 중구의 889 만원으로 종로 , 용산 , 성북 등 도심지역의 오피스텔 분양가격이 평당 700 만원대 이상의 높은 추이를 보이고 있음 .

구별 오피스텔의 평당 분양가 수준구별 오피스텔의 평당 분양가 수준

구별 평당 분양가

363

455467 468 485498514 519 531595597608 617 620621623 634

681 692707729 754

889

-

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

R2korea Corp. 10

세대당 주차대수와 전용면적의 비율세대당 주차대수와 전용면적의 비율

• 서울소재 오피스텔의 세대당 평균 주차대수는 0.83 대이며 , 양천구소재 오피스텔은 세대당 1대를 넘으며 , 가장 주차대수가 부족한 구는 0.44 대의 서대문구임 .

• 분양평형에 대한 전용면적의 비율은 대부분 52%∼74% 의 범위내로 전체평균 55.6% 임 .

0.5

1.10.9 0.9

0.6 0.7

1.0

0.6 0.6 0.60.4

0.60.9

0.8 0.90.7

1.00.8

0.70.6

0.6

0.8

0.40

0.60

0.80

1.00

1.20

1.40

1.60

1.80

2.00

( / )전용비 전유 분양 세대당주차대수

지료 : 부동산 114


• 최근에 매도호가가 조사된 오피스텔을 당초의 분양가와 비교해 보면 양천구는 평균 – 6.4% 의 하락 , 영등포구는 13% 의 호가상승을 보이고 있음 .

• 서울지역전체를 평균한 결과 분양가 대비 매도호가가 2.5% 상승함 ( 각 오피스텔마다 분양시기가 달라 화폐가치의 변동을 감안하면 실질적인 자산가치는 하락하였다고 할 수 있음 )

분양가에 대한 매도호가분양가에 대한 매도호가 (( 시세시세 )) 의 변동율의 변동율

분양가와 매도호가간의 가격변동율

-7.50%

-5.00%

-2.50%

0.00%

2.50%

5.00%

7.50%

10.00%

12.50%

15.00%


가격에 대한 임대수익의 비율가격에 대한 임대수익의 비율 (( 소득수익율소득수익율 ]]

• 매도호가 또는 분양가에 대한 연간임대수익과 보증금의 운용이익 (7% 적용 ) 의 비율을 계산한 결과 광진구가 13.2% 로 가장 높고 양천구는 7.6% 로 가장 낮아 자산가치의 하락폭에 이어 소득수익율측면에서도 다른 지역보다 덜 매력적인 것으로 조사됨

• 서울시내 오피스텔의 임대수익과 자산가치와의 평균적인 비율은 9.3%( 표준편차 1.9%) 임 .

소득 수익율

7.6%7.8%

8.3%8.7%

8.9% 9.0% 9.1%9.4% 9.5%

9.7%9.9% 10.0%

13.2%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

11.0%

12.0%

13.0%

14.0%

R2korea Corp. 13

주택종류별 공급주택종류별 공급 (( 준공준공 )) 비율 및 추이비율 및 추이 (( 전국전국 )) 1980 년대 중반부터 아파트의 공급량이 단독주택의 공급량을 추월함

2000 년에는 IMF 등의 영향으로 아파트공급비율이 전년보다 감소함

전체 주택중에서 아파트가 차지하는 점유비율은 약 48% 임

37.13%

47.73%

7.42%

4.13%3.58%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1959 년 이전

1960 -1969년

1970 -1979년

1980 -1984년

1985 -1989년

1990 -1994년

1995년 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년 누계비율

단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 영업용 건물내 주택

자료 : 통계청 , 주택총조사

R2korea Corp. 14

주택종류별 공급주택종류별 공급 (( 준공준공 )) 비율 및 추이비율 및 추이 (( 서울서울 ))

서울의 주택공급추이는 전국과 비슷한 모습이며 , 아파트의 공급비율이 더 높은 특징이 있음

아파트의 점유비율은 2000 년에 서울주택수의 50% 를 넘어섰고 단독주택은 아파트의 절반 수준임

25.55%

50.87%

11.23%

9.25%

3.10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1959 년 이전

1960 -1969년

1970 -1979년

1980 -1984년

1985 -1989년

1990 -1994년

1995년 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년 누계비율

단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 영업용 건물내 주택


R2korea Corp. 15

주택종류별 가구수분포비율의 추이주택종류별 가구수분포비율의 추이 (( 전국전국 ))

단독주택 ( 다가구포함 ) 에 거주하는 가구수는 계속 감소하여 전가구수의 50% 수준임

36% 의 아파트거주가구수를 비롯하여 공동주택가구수는 꾸준히 증가함

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1975년 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년

단독주택 아파트 연립주택 오피스텔 다세대주택 숙박업소


R2korea Corp. 16

주택 종류별 가구수의 증감율주택 종류별 가구수의 증감율 (( 전국전국 ))

1995 년에 비해 2000 년에 가구수가 크게 증가한 비율은 오피스텔 > 아파트 > 다세대주택의 순임

오피스텔은 ‘ 95 년의 6, 500 가구 ⇒ ’ 00 년 21,000 가구로 220% 이상 급증함

단독주택거주 가구수는 최근 10 년 동안 줄어들고 있음

- 50%

- 20%

10%

40%

70%

100%

130%

160%

190%

220%

250%

280%

310%

1975년 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년

단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 오피스텔 숙박업소

자료 : 통계청 , 인구주택총조사

R2korea Corp. 17

단독주택단독주택 11 채당 가구수의 추이채당 가구수의 추이 (( 대도시별대도시별 ))

‘95 년 대비 ‘ 00 년에 단독주택거주 가구수가 증가한 지역은 서울 , 대전 , 경기도임

위 지역에서 단독주택을 원룸 , 투룸으로 내부구조를 바꾸거나 다가구주택을 신축하여 많은 임차인

을 유치한 결과라고 판단됨

기타 지역은 단독주택에 거주하는 가구수가 줄어드는 전국적인 추세와 같음

1 단독주택 호당 가구수의 비율

3.02 3.17

2.12 2.151.90 2.02

0.50

0.80

1.10

1.40

1.70

2.00

2.30

2.60

2.90

3.20

3.50

95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년

전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 경기


R2korea Corp. 18

공동주택 공동주택 11 호당 가구수의 추이호당 가구수의 추이 (( 대도시대도시 ))

95 년과 비교할 때 ‘ 00 년에는 공동주택과 오피스텔 1 호에 1 가구가 거주하는 것이 일반화됨

서울의 연립주택 1 호당 2 가구이상이 거주하는 사례는 줄긴 했지만 8% 정도 남아 있음

주거용 오피스텔은 1 실당 1 가구가 거주하는 형태가 ’ 00 년에 일반화됨

0.90

0.95

1.00

1.05

1.10

1.15

1.20

95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년 95년 00년

전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 경기

아파트 연립 다세대 오피스텔


R2korea Corp. 19

주택종류별 최근까지 공급현황주택종류별 최근까지 공급현황 (( 서울서울 ]]

• ’96 년부터 ’ 00 년까지 서울에서 아파트는 연평균 51,700 가구 , 다세대 8,470 가구가 공급 ( 입주 )

• 2001 년에 공급된 아파트는 5 개년 평균보다 700 가구 감소 , 다세대주택은 36,100 가구로 급증• 2002 년 상반기 아파트 공급량은 8,459 가구로 급감 , 다세대주택은 29,170 호로 급증• 오피스텔은 2002 년 상반기 1,813 실 증가 , 하반기 약 5,300 실 증가가 예상됨

8,470

36,101

29,170

51,732 51,036

8,459

1,2783,576 1,813

-20,000

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

96 ∼ 00 ( )년 년 연평균 01 1 ∼ 12년 월 월 02 1 ∼ 6년 월 월

·단독 다가구주택 연립주택 다세대주택 아파트 오피스텔

자료 : 통계청 , 서울시보도자료 신문인용

R2korea Corp. 20

주택공급현황과 매년 필요한 주택수주택공급현황과 매년 필요한 주택수 (( 서울서울 ))• 매년필요한 주택수 : 55,000 채 ( 가구수증가 , 주택 멸실수로 추정 )• ’96∼’00 년 : 연평균 주택공급 62,000 채 ( 아파트는 평균 52,000 호 ) • ’01 년과 금년 상반기 주택공급은 다세대주택의 급증으로 각각 9 만 및 4 만호가 공급되었지만

아파트가격의 급등을 진정시키지 못함 → 아파트선호경향과 상반기에 8,500 호의 부족한 아파트공급• 아파트의 멸실 ( 재건축 ) 이 본격화되면 필요주택수는 그 양만큼 더 증가하게 됨

5 3 , 8 1 2

5 4 , 2 8 5

3 6 , 4 9 7

0 1 0 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0 7 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 9 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0

9 5 ∼ ' 0 0년 년

2 0 0 1 년

2 0 0 2 년 상 반 기

가 구 수 의 자 연 증 가 분 단 독 주 택 멸 실 에 의 한 가 구 수 연 립 주 택 멸 실 에 의 한 가 구 수 연 평 균 필 요 거 처 수

5 1 , 7 3 2

5 1 , 0 3 6

8 , 4 5 9

8 , 4 7 0

3 6 , 1 0 1

2 9 , 1 7 0

6 1 , 4 8 0

9 0 , 7 1 3

3 9 , 4 4 2

0 1 0 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0 7 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 9 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0

9 5 ∼ ' 0 0년 년

2 0 0 1 년

2 0 0 2 년 상 반 기

아 파 트 다 세 대 오 피 스 텔 연 평 균 공 급 거 처 수

5 3 , 8 1 2

5 4 , 2 8 5

3 6 , 4 9 7

0 1 0 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0 7 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 9 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0

9 5 ∼ ' 0 0년 년

2 0 0 1 년

2 0 0 2 년 상 반 기

가 구 수 의 자 연 증 가 분 단 독 주 택 멸 실 에 의 한 가 구 수 연 립 주 택 멸 실 에 의 한 가 구 수 연 평 균 필 요 거 처 수

5 1 , 7 3 2

5 1 , 0 3 6

8 , 4 5 9

8 , 4 7 0

3 6 , 1 0 1

2 9 , 1 7 0

6 1 , 4 8 0

9 0 , 7 1 3

3 9 , 4 4 2

0 1 0 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 3 0 , 0 0 0 4 0 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0 7 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 9 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0

9 5 ∼ ' 0 0년 년

2 0 0 1 년

2 0 0 2 년 상 반 기

아 파 트 다 세 대 오 피 스 텔 연 평 균 공 급 거 처 수

자료 : 통계청 , 서울시자료를 근거로 추정

R2korea Corp. 21자료 : 통계청 , 인구총조사

사용방수사용방수 (( 규모규모 )) 에 따른 가구수의 변화 추이에 따른 가구수의 변화 추이• 가구별로 방 1 개 또는 2 개를 사용하는 가구수는 1990 년을 정점으로 급속히 감소하여 20% 수준• 가구당 방 3, 방 4 개를 사용하는 가구수가 2000 년에 전체가구수의 67% 를 점유함 • 주택수요자가 선호하는 주거규모가 30 평형∼ 40 평형대로 상향이동• 주로 소형인 주거용 오피스텔의 대량공급은 주택수요자의 크기에 대한 Trend 와 불일치

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1980 1985 1990 1995 2000

1(9.4%)방 2(11.4%)방 3(33.6%)방 4(33.5%)방 5,6(12.1%)방


수요자가 선택할 주택유형과 규모수요자가 선택할 주택유형과 규모 (1(1 인가구인가구 ))• ’95∼2000 년까지 1 인가구는 12 만가구가 증가하였으며 , 64% 가 단독주택 ( 다가구포함 ) 에

흡수되었고 아파트에 입주한 가구는 27% 정도임 • 단순추세연장으로 ‘ 05 년까지 증가하는 1 인가구가 12 만이라고 하면 과거와 같이 주택공급이 될

경우 8 만 6 천 가구 (73%) 는 단독주택에 , 2 만 천가구 (15%) 는 아파트로 이동함 .• 1 인 가구의 증가가 두드러진 주택별 방수 현황은 단독주택에 입주한 1 인가구는 방 2, 방 3 /

아파트에 입주한 1 인가구는 방 3, 방 4 를 선호함 . • 단독주택에 배당된 1 인가구 증가분을 단독주택이 소화하는데 한계에 이름 ( 단독주택 1 채당 가구수 서울 : 전국 : 대도시 = 3.17: 2.22 : 1.75)

구분 합계 단독주택 아파트 연립주택 다세대 영업용건물 오피스텔외 비고

95- '00 1인가구증가 119,643 76,860 32,421 - 4,333 4,958 3,441 6,874

01- '05 1인가구증가추정 118,617 86,182 17,981 997 6,225 8,076 6,874 단순추세연장

1방 7,436 4,264 - 1,755 - 3,949 321 2,819 5,736 6%2방 61,960 52,674 2,614 1,287 1,210 3,206 970 48%3방 43,599 23,760 14,112 1,460 2,734 1,415 119 34%4방 14,523 4,183 6,035 1,991 1,832 451 31 11%5방 1,471 862 283 82 101 135 9 1%

합계 128,989 85,741 21,288 870 6,198 8,026 6,865 100%


• ’95∼2000 년까지 2 인가구는 약 9 만 7 천가구가 증가하여 , 약 23% 가 단독주택 ( 다가구포함 ) 에 흡수되었고 아파트에 입주한 가구는 약 58% 로 1 인가구보다는 경제력이 큼

• 2005 년까지 증가될 2 인가구수는 9 만 6 천 가구로 과거와 같은 추세로 주택이 공급된다면 3 만 1천가구 (32%) 는 단독주택에 , 4 만 6 천가구 (46%) 는 아파트에 거주할 것으로 추정됨 .

• 2 인 가구의 증가가 현저하게 나타난 주택의 사용방수는 단독주택은 방 2,3,4 / 아파트는 방 3,4 로 1 인가구보다 방 3,4 를 선택한 비율이 높음 ( 주거면적의 증가를 시사함 )

• 1 인가구와 다른 점은 어떤 종류의 주택에 대해서도 원룸 ( 방 1) 을 2 인 가구는 선택하지 않으리라는 것임 ( 오피스텔은 제외 )

수요자가 선택할 주택유형과 규모수요자가 선택할 주택유형과 규모 (2(2 인가구인가구 ))

구분 합계 단독주택 아파트 연립주택 다세대 영업용건물 오피스텔외 비고95-'00 2인가구증가분 97,267 22,832 56,845 3,935 10,831 2,824 1,186

01-'05 2인가구증분추정 96,484 31,157 44,813 3,794 11,130 5,590 1,186 단순추세연장1방 -49,846 -45,215 -611 -2,754 -502 -1,637 873 -50%2방 18,086 16,049 904 -410 513 904 126 18%3방 80,934 43,227 26,414 2,803 5,338 3,054 98 80%4방 44,581 13,426 17,527 6,579 5,349 1,632 68 44%5방 6,844 3,669 1,852 357 338 613 14 7%

합계 100,598 31,156 46,086 6,575 11,037 4,565 1,179 100%

R2korea Corp. 24

세대구조변화에 맞는 주택공급세대구조변화에 맞는 주택공급

주 1: 자녀의 출산 , 성장기의 세대주 2: 자녀 독립기의 세대주 3: 자녀가 없는 맞벌이 세대

1 인가구 ( 단독 , 다가구주택의 원룸 , 초소형 (10 평이하 ) 오피스텔 )

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0 20 30 40 50 60 70

가족세대

부부세대

1인가구

일반적인세대변화

세대주연령

세대수

( 3)주DINKS

가족축소기( 2)주

고령부부

고령독신자

신혼

성장기가족( 1)주

중년독신자

청년독신자

( 단독 , 다가구주택의 원룸 , 투룸 , 점포주택 , 소형 (20 평이하 ) 오피스텔 )

중소형 아파트 , 연립주택 ,다세대주택 ,

단독 · 다가구주택의 투룸 이상 , 중소형 (30 평이하 ) 오피스텔 등

중대형 아파트 , 연립 , 다세대 ,

단독 · 다가구 방 3 이상 , 중대형 (30 평이상 ) 오피스텔

R2korea Corp. 25

주택과 오피스텔의 경쟁주택과 오피스텔의 경쟁

소형 아파트 , 다세대주택소형 아파트 , 다세대주택

중대형 아파트초고층 주상복합아파트

중대형 아파트초고층 주상복합아파트

• 오피스텔의 약 65% 는 20 평이하의 초소형으로 단독 및 다가구주택의 원룸 , 투룸과 경쟁적인 관계에 있음

• 오피스텔공급의 약 31% 를 점하는 21 평∼ 40 평형은 소형아파트 및 다세대주택과 경쟁적인 관계에 있으며 , 1 인 가구가 선호하는 규모라고 할 수 있음 ( 방 2, 방 3)

• 오피스텔이 41 평이상인 경우 중대형아파트와 경쟁적이며 , 2 인가구가 선호하는 규모라고 할 수 있음 ( 방 3, 방 4)

단독 , 다가구의 방 2 이상 소형 아파트

단독 , 다가구의 방 2 이상 소형 아파트

단독 , 다가구주택의 원룸 , 투룸 ( 방 1, 2)단독 , 다가구주택의 원룸 , 투룸 ( 방 1, 2)

∼10 평

11∼30

31∼40

41 평∼

평형대별

분포현황

3557

38130

15537

43962468

∼10 평 11∼20 21∼30 31∼40 41∼


R2korea Corp. 26

< 평형대별 오피스 공급 ( 입주량 ) 의 추이 ( 서울 )>

평형대별 오피스텔의 공급평형대별 오피스텔의 공급 (( 입주입주 ) ) 시기시기• 2005 년까지 입주하게 될 오피스텔의 대부분은 11 평∼ 20 평형대의 소형으로 33,000 실 정도• 특히 2004 년에 입주 예정인 물량이 19,000 실로 한해에 집중 공급됨 • 특정시기에 소형평형의 집중 공급은 준공후 공실 가능성을 내포하고 있음

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

∼ '95 96∼ '00 2001 2002 2003 2004 2005

10평이하 11 ∼20평 평 21 ∼30평 평 31 ∼40평 평 41평이상


R2korea Corp. 27

주택과 주거용 오피스텔의 경쟁력 비교주택과 주거용 오피스텔의 경쟁력 비교

오피스텔

∼20 평 21∼40 평

21∼40 평 41 평∼

단독다가구원룸투룸

다세대주택

소형아파트

중대형아파트

개인사생활보호주차상황 다소유리

방범 , 도난방지유리빌트인시스템구비신세대주거개념에

맞는 공간제공

임대료가 원룸보다 비쌈

개인사생활보호방범 , 도난방지유리빌트인시스템완비

높은 층고대중교통이용편리

전용율 낮음주거 쾌적성 저하유지관리비증가

높은 층고 , 빌트인시스템완비 , 대중교통이용 편리 ( 역세권 위주공급 )

전용율 ( 발코니 , 주차장 ) 낮음 , 주거쾌적성 ( 일조 , 동간거리 ) 저하 , 유동성 낮음 , 유지관리비( 전기 , 수도료 업무용부과 ) 증가 , 세대별 주차장확보 불리

자산가치상승이익 (capital gain) 이 적음

R2korea Corp. 28

오피스텔의 주택시장진입오피스텔의 주택시장진입 5 년간 (’01-’05) 증가가구수

27 만 5 천 가구

1 인가구 증가수12 만 가구

2 인가구 증가수9 만 6 천 가구

단독8 만 6 천가구

아파트2 만 1 천가구

방 1

방 5

방 4

방 3

방 2

4,264

862

4,183

23,760

52,674

원룸 : 오피스텔 =5:5

다세대 , 기타 : 오피스텔 =10:0

다세대 : 오피스텔 =8:2


투룸 : 다세대 : 오피스텔 =4:3:3

2,132

0

836

9,504

15,802

35,148

오피스텔6,874

단독3 만 2 천가구

아파트4 만 5 천가구

방 1

방 5

방 4

방 3

방 2

-45,215

3,669

13,426

43,227

16,049

다세대기타 : 오피스텔 =10:0



투룸 : 다세대 : 오피스텔 =2:4:4

-

0

2,685

17,290

6,420

27,581

오피스텔1,186

오피스텔의 흡수수준 : 62,730

오피스텔 공급(’01-’05)

Min: 76,000

Max: 97,000초과공급량

Min: 13,000

Max: 34,000가격 및가격 및

임대료하락임대료하락

R2korea Corp. 29

오피스텔의 평형별 기상도오피스텔의 평형별 기상도

방 1

방 5

방 4

방 3

방 2

2,132

0(?)

3,521

26,794

22,222

규모별 오피스텔수요

자체 8,060

예상되는 오피스텔의 평형 및 공급량

15 평이하

46 평이상

31∼45 평

16∼30 평

Min:20,690Max:26,400

Min:2,120Max:2,710

Min:6,330Max:8,070

Min:46,860Max:59,820

수요 - 최소공급량

-10,498

1,401

20,464

-24,638

흐리거나비

맑음

쾌청

장마비

주거용 오피스텔은 아파트를 지향하되 가격은 다세대주택과 경쟁력이 있어야 함

오피스텔이 주거상품으로 자리잡는 데는 정부의 정책방향 , 시설사용에 대한 공동관리 규약의 제정 , 거래유통을 활성화시키기 위한 오피스텔 물건정보의 통일기준설정 등 산적한 과제가 많음 .

10 만 가구이상 공급될 주거용 오피스텔이 장기적으로 공동주택으로 분류되면 건축규제 ( 주차장강화 , 용적율 ) 를 통해 중대형화 및 고급화가 진행될 것으로 예상됨

Documents

오피스텔 시장의 전망