主辦單位：金門縣政府協辦單位：台灣博特顧問股份有限公司

金門縣莒光湖商務旅館興建營運移轉 (BOT)

案招商說明會 簡報

時間： 101 年 7 月 20 日地點：台北公務人力發展中心福華國際文教會館

壹、計畫背景介紹貳、招商條件參、申請須知

計畫緣起及說明

3

金門地區近年來以「觀光立縣」做為主要發展目標，以打造得以突顯金門特有之優良旅遊環境，並配合中央推動「全球招商計畫」，提供企業建置適合的投資環境，加上2011 年開放金門自由行的機會，吸引大陸遊客前往金門觀光。為將金門縣莒光湖畔觀光效益提升，乃整合座落於金門縣金城鎮莒光樓段地號 25 、 25-3 、 25-4 等 3筆土地，面積約 3.18 公頃，作為與金門縣觀光結合之旅館開發。為增加金門縣公有土地及設施之活化再利用，並提昇金門縣觀光與經濟發展效益，未來希冀結合民間力量，導入民間資金及營運活力，由民間專業經營團隊提供優質旅館服務及經營管理。

金金門門

基地位置及週邊環境

4

本基地位處金門縣本島之西側地區，金門縣金城鎮主要市區之南面。

基地範圍及面積

5

土地座落於金門縣金城鎮莒光樓段地號 25 、 25-3 、 25-4 等 3 筆土地，面積約 3.18 公頃。

基地北端為浯江停車場、西北側為縣立體育館、西側為石雕公園與伯玉亭，可遠眺建功嶼、東南端為莒光樓、南端為遊客服務中心與大天后宮、東側則為未開發之土地。

土地開發強度與規定

6

土地所有權人及管理者為金門縣政府• 都市計畫為風景區• 開發強度：建蔽率 30% 、容積率 60%

金門特定區計畫風景區開發許可作業規定第 24 條：• 遊樂設施• 商業設施• 住宿設施• 交通運輸設施• 管理服務設施• 水保設施與住宅

基地現況圖示

7

先期規劃 - 基地初步規劃設施 內容

主體經營項目

旅館住宿服務 計畫整體應提供價格合理的住宿服務，其供應房間數應達到 235 房之規模，為維護整體設施之品質保證，整體規劃投資金額約新台幣 12 億元。

商店街 搭配整體計畫空間機能，需提供精品販售、餐飲服務與地方產業販售空間。

會議中心應提供不同類型與規模的商務會議中心，提升金門縣的會議場地品質，滿足往返金廈商務人士的基本需求。會議中心需配置適當比率的會議室。

宴會廳 需提供餐飲服務的宴會場所，提升金門縣的餐飲服務品質及場所規模。

綜合休閒設施規劃

提供配合住宿服務的休閒設施，可包括運動、休閒及迎賓停車場等與旅館相容之配套附屬設施。

附屬營運項目

休閒運動用品零售店

配合莒光湖商務旅館休閒設施服務，提供休閒運動用品零售服務及教育設施。

婚宴策劃及美容服務 配合婚禮活動之策劃及提供美髮、美體、美容等個人休閒服務業。

其他經縣府核准經營之附屬營業項目

其他有助於本計畫主要設施設置目的及相關活動之服務內容，並經縣府核准許可之營業項目。

8

先期規劃 - 建築規劃構想

• 首先應保持湖面的完整度及溪口景觀的可視程度，留設綠帶系統作為緩衝中介空間，並配置基地的開放空間與湖面相互連接，以促進未來發生社區居民、遊客或公共休閒活動的可能性。主要出入口配置則以現有出入動線及停車慣性為基礎，配置南北兩側主要出入口。

• 基地緊鄰重要觀光據點莒光樓，高層約在 20-25M 之間，其建築樓高約一般建築物的 6-7 層樓，為保有莒光樓及浯江溪口落日餘暉的景觀視覺穿透性，因此主體建築設置高度以不超過其高層為原則，建築體為階層式，創造良好的自然地景關係。其次為了與環境達到共生，建築物的主體設計上以綠建築為主軸，包含乾淨的再生能源、水資源循環系統、友善的適用環境、生物多樣性的生態棲地，四個設計概念。如建築物屋頂設計以綠化截水與光電系統為主軸，並可提供遊客觀景休閒區域。

9

先期規劃 - 主體建築空間配置

10

項目 內容 面積（m2）

住房 235 房、夕照露台、走廊 12,451

商店街

主題商店、導覽旅遊服務站、一般零售、婦幼休息區 1,250

會議中心

大型會議中心 (可容納 150人 )、中型會議室 (可容納 30人 )及視訊會議室 (可容納 15人 )

990

宴會廳

婚宴會館、自助式餐廳、主題餐廳、婚禮亭 1,858

休閒設施

SPA 、健身房、視聽房 715

大廳酒吧

接待會所、酒吧咖啡館 695

後場 收貨中心、中央廚房、洗務中心、辦公室員工休息室 1,755

合計 19,714

壹、計畫背景介紹

貳、招商條件參、申請須知

許可年期： 50 年興建條件① 興建期間：不得超過 3 年② 興建規模：旅館客房數 235 間以上③ 投資金額： 12億元以上 ④其他：得規劃附屬事業營運條件①應提供不低於本案員工人數 50%員額之就業保障名額予設籍金門縣一年以上之居民② 優先訂約權：•營運期間至少有三十個年度經評定為「營運績效良好」以上者，得取得優先定約權 1 次 10 年

招商條件

12

壹、計畫背景介紹貳、招商條件

參、申請須知

申請人一般資格

14

單一公司① 依公司法成立之公司② 依公司法經認許並辦理登記之外國公司。

企業聯盟以企業聯盟方式申請者，其組成員應分為授權代表公司與一般成員。企業聯盟之各組成員，應為以下任一種類公司：① 依我國公司法設立之公司② 依外國法律設立之分公司

申請人財務及營運資格

15

實收資本額① 單一公司：新臺幣1 億元以上② 企業聯盟：新臺幣2 億元以上，授權代表公司之實收資本額應為 1 億元以上

財務能力證明① 最近 1 年經會計師簽證或審計機關審定之財務報表且淨值不得為負值

② 最近 1 年之無退票紀錄證明文件③ 最近一期營業稅、最近一年營利事業所得稅繳稅證明④ 單一公司申請人或企業聯盟申請人之各成員最近一年之總負債金額不得超過淨值四倍。

營運技術資格申請人之營運技術能力應具備經營旅館之實績，申請人可以

協力廠商資格替代。

權利金、保證金條件

16

權利金 採權利金標單方式，由廠商填具

① 開發權利金：新台幣 500萬元。② 每年經營權利金不得低於營收 2% ，且不得低於

170萬元。※由廠商於權利金標單自行提出權利金金額。

保證金① 申請保證金新臺幣 500萬元② 履約保證金新臺幣 2,000萬元 ( 興建期間屆滿，甲方發函同意乙方開始營運日後，由乙方檢附相關資料，向甲方申請無息退還新臺幣 1,000萬元整之履約保證。 )

投資計畫書

17

項目 條件

CH1 計畫目標及開發經營理念

① 計畫目標② 開發經營理念③ 作業流程及時程（自籌備設立民間機構、規劃設計、開發

經營迄移轉及返還予本府為止時之作業流程及時程。）CH2 民間機構籌組計畫

① 申請人簡介：申請人（如為企業聯盟申請人，則為所有成員）應就其背景、商譽、財務與經營狀況進行說明。

② 民間機構籌組構想、治理理念、股款募集計畫等。③ 民間機構經營團隊之管理架構及經理人之資歷經驗。④ 民間機構之股東與協力廠商之經驗實績。

CH3 土地使用及興建計畫

① 土地配置計畫② 建築量體規劃③ 附屬事業經營計畫④ 交通計畫⑤ 環境保護計畫⑥ 景觀及植栽計畫⑦ 管理組織計畫

投資計畫書

18

項目 條件⑧ 綱要進度表⑨ 興建保險計畫⑩ 規劃設計與品質管理計畫⑪ 其他

CH4 營運計畫 ① 經營組織、經營管理方式及作業流程規劃② 市場分析、招商計畫及行銷計畫③ 各期程營運量目標④ 各事業收費費率之訂定與調整機制⑤ 防災及緊急應變計畫⑥ 保險計畫⑦ 資產及設備維護與重置計畫⑧ 許可期間屆滿及許可期間屆滿前之資產移轉計畫

CH5 財務計畫 ① 基本假設參數說明② 資金籌措計畫③ 興建期投入成本分析、分年投資經費之預估及分年資本支出計畫

投資計畫書

19

項目 條件④ 營運期間各年期之分年營運收入、成本、費用之預估⑤ 財務效益分析⑥ 敏感度分析⑦ 預估之財務報表⑧ 土地租金支付計畫⑨ 重增置成本分析⑩ 償債能力分析⑪ 金融機構融資意願書與評估意見

CH6 風險管理計畫 ① 興建期風險管理計畫② 營運期風險管理計畫

CH7 權利金合理性 ① 開發權利金金額② 經營權利金金額③ 權利金支付計畫

CH8 回饋與睦鄰計畫 ① 提供金門縣居民之回饋計畫與方式② 有益於金門縣政府及周邊社區教育文化之回饋計畫內容

CH9 建議政府辦理及協助事項及其他建議事項

其他對地方政府有益之相關建議或計畫，或政府協助事項，或技術移轉，或合作計畫等。

成立專案公司簽約

20

專案公司設立實收資本額不得低於新臺幣一億元 單一公司

單一公司申請人應為將來民間機構之發起人，且自行認足第 1 次發行股份總數之二分之一以上。

企業聯盟企業聯盟申請人各成員應為民間機構之發起人，其授權代表公司對民間機構之持股比率不得低於民間機構實收資本額之 20%；企業聯盟其他成員對民間機構之持股比率不得低於民間機構實收資本額之 5% 。企業聯盟申請人各成員之前開持股比例總額應為第 1 次發行股份總數之二分之一以上。企業聯盟成員之大陸地區公司未能於民間機構設立登記前通過主管機關投資核可者，對民間機構之持股比率應由企業聯盟其他各成員公司負責補足。

綜合評審項目及標準

21

編號 評審項目 配分1. 計畫目標及開發經營理念 計畫目標；開發經營理念；作業流程與時程 5

2. 民間機構籌組計畫 申請人簡介、民間機構籌組構想、治理理念、股款募集計畫；經營團隊之管理架構及經理人之資歷經驗；股東與協力廠商之經驗實績 10

3. 土地使用及興建計畫土地配置計畫；建築量體規劃；附屬事業經營計畫；交通計畫；環境保護計畫；景觀及職災計畫；管理組織計畫；綱要進度表；興建保險計畫；規劃設計及品質管理計畫；其他

25

4. 營運計畫經營組織、經營管理方式及作業流程規劃；市場分析、招商計畫及行銷計畫；各期程營運量目標；各事業收費費率之訂定與調整機制；防災及緊急應變計畫；保險計畫；資產及設備維護與重置計畫；許可期間屆滿及許可期間屆滿前之資產移轉計畫

20

5. 財務計畫

基本假設參數說明；資金籌措計畫；興建期投入成本分析、分年投資經費之預估及分年資本支出計畫；營運期間各年期之分年營運收入、成本、費用之預估；財務效益分析；敏感度分析；預估之財務報表；土地租金支付計畫；重增置成本分析；償債能力分析；金融機構融資意願書與評估意見

15

6. 風險管理計畫 興建期風險管理計畫；營運期風險管理計畫 10

7. 權利金及其合理性 開發權利金金額；營運權利金金額；權利金支付計畫 5

8. 回饋與睦鄰計畫 提供給金門縣居民之回饋計畫與方式；提供給金門縣府及周邊社區教育文化回饋；地方就業之回饋計畫；其他 5

9. 簡報及答詢 簡報及答詢 5總評分 100

將甄審會各委員所核給各受評選申請人之序位，加總合計為「排序積分」，排序積分最低者為第一名 ( 即為最優申請人 )，次低者為第二名 ( 即為次優申請人 )。序位總和最低者為最優申請人；序位總合相同以序位一較多者為優，其「排序積分」相同時，則以序位「 1」最多者優先。若序位「 1」之次數再相同者，以各委員「總評分之總積分」較高者優先。若「總評分之總積分」相同時，則以評審項目中「營運計畫之總積分」高低定最優申請人及次優申請人，再相同者，抽籤決定之。

將甄審會各委員所核給各受評選申請人之序位，加總合計為「排序積分」，排序積分最低者為第一名 ( 即為最優申請人 )，次低者為第二名 ( 即為次優申請人 )。序位總和最低者為最優申請人；序位總合相同以序位一較多者為優，其「排序積分」相同時，則以序位「 1」最多者優先。若序位「 1」之次數再相同者，以各委員「總評分之總積分」較高者優先。若「總評分之總積分」相同時，則以評審項目中「營運計畫之總積分」高低定最優申請人及次優申請人，再相同者，抽籤決定之。

任一申請人經出席委員過半數以上評定未達 70分者，不得為最(次 ) 優申請人。合格申請人投資計畫書所載之投資規劃或條件，倘有違反本申請須知規定之主辦機關需求之任一規定者，不得為最優 (次 ) 優申請人。

任一申請人經出席委員過半數以上評定未達 70分者，不得為最(次 ) 優申請人。合格申請人投資計畫書所載之投資規劃或條件，倘有違反本申請須知規定之主辦機關需求之任一規定者，不得為最優 (次 ) 優申請人。

評審決標機制

22

議約及簽約時程1. 最優申請人應自接獲主辦機關發函通知綜合評審結果次日起 45日內，與主辦機關完成議約。前開期間於必要時，得由主辦機關延展之，惟最長不得超過 30日。

2. 最優申請人應於收到議約完成函文之日起 14 日內，依申請須知、議約完成之投資契約 ( 草案 )、甄審會決議與主辦機關意見及承諾事項，對原投資計畫書加以修正補充，並向主辦機關提出投資執行計畫書，經主辦機關同意後作為投資契約之ㄧ部份。

3. 主辦機關核定投資執行計畫書後，將發函通知最優申請人，最優申請人應於函到之日起 30 日內發起設立民間機構，並與主辦機關簽訂投資契約。前開期間於必要時，得由最優申請人向主辦機關提出申請，經主辦機關同意後予以延展，惟最長不得超過 30日。

聯絡資訊• 金門縣政府聯絡窗口聯絡單位：金門縣政府財政局公產課聯絡人：辛韓根先生聯絡電話： 082-318-823　分機 2275傳真： 082-311-021

•招商顧問聯絡窗口聯絡單位：台灣博特顧問股份有限公司聯絡人：朱子涵連絡電話： 02-8773-7027 ； 02-8773-7447傳真： 02-2731-0828

主辦單位：金門縣政府協辦單位：台灣博特顧問股份有限公司

簡報結束 敬請指教