如此淡“泊” ——苏州新城居住小区地下车库使用情况调研

调研小组名单：高朦、毛昊航、陈超君、陈 斌、马中杰、杨怡、崔娟娟，余诗跃、杜向风 指导老师：孙红军

社 会 调 研 报 告——科 学 社 会 主 义 理 论 与 实 践

调研报告提纲

第一章 调研背景

第二章 调研与分析

第三章 建议与展望

调

研

背

景

1. 自 2006 年起，中国取代日本成为仅次于美国的世界第二大新车消费市场。

2. 在“十一五”初，苏州的私家车在 30 万辆左右。

3. 2010 年底，苏州全市机动车保有量已达到 198 万辆，其中私家车 87.4 万辆。平均每天上牌近 400 辆，年增长率高达 20% 左右，已是继北京、上海后的全国私家车保有量第三城。

4. 住区内私家车数量地不断上升导致居民对停车空间的需求大幅度提高，同时为了营造宜人的住区环境，在土地资源有限的情况下，新建小区大都利用地下空间设置地下停车库来缓解车位紧张问题。

5. 究竟蓬勃兴起的地下停车库能否真正解决居民的停车困扰？

6. 它真的能还居民一个传统宁静的生活环境吗？

调

研

背

景

调查目的

1. 了解苏州新城居住小区地下停车库使用现状，分析并总结其中存在的主要问题。

2. 基于多种调查方法的综合利用，从小区内居民属性、地下车库的硬件设计、软件环境三方面分析探讨影响地下车库使用率的主要因素，重点研究小区地下车库产权归属这一热点问题。

3. 为缓解居住小区停车问题，提高地下停车库使用率，从专业角度提出实证依据和可行性建议。

调

研

背

景

• 调查区域及对象

苏州市政府在两会中明确对新城的开发建设任务，提出要加大对其居住环境营造力度的要求。但是长期以来因小区地下车库问题导致居民“堵门”的事件却频频发生在苏州的新城区小区中。出于城市规划专业的敏感性，所以本次选取的调研区域选取的是广义上的苏州新城区，主要是指

1. 平江新城2. 沧浪新城3. 金阊新城4. 高新区5. 工业园区

调查区域及对象

调

研

背

景

• 调查对象

1. 无车业主：小区内无车居 民

2. 车 主： 包括小区内地 面车位车主和地下车库车位车主

3. 管 理 者： 包括小区内物业管理人员和相关部门工作人员

调查框架及分析方法

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研

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分

析

问卷调查 ——揭示社会现象存在的客观规律

调查问卷采取随机抽样发放的形式，主要了解四方面的内容：

1. 地下车库使用状况

2. 小区业主对地下车库的评价

3. 业主不愿使用地下车库的原因

4. 征询业主们对车库改进的意见

• 深度访谈 ——探索客观规律背后的影响因素

采用无结构、一对一的访问形式，对小区业主、物业和相关部门（物价局、房产管理局、规划局等）进行深度访谈，进一步了解居住小区地下车库受冷落的症结所在，以及地下车库规划、管理的真实情况和存在的实际问题。

各种停车方式对住区环境及业主生活产生的影响

• 实地测绘 ——提供支撑实施建议的实证依据

在初步调查后，笔者选取了高尔夫花园和宝石御景园等小区进行实地测绘，深入了解问卷调查中涉及到的有关小区地下车库转弯半径和车库选址等设计问题。

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分

析

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析

调查小区情况一览表现状概述1. 调查区域范围内的 25

个小区，经统计 25个小区共计住户 29184 户，停车位 25651个，平均车位配比为1 ： 0.88 。对于小区现阶段的入住户数，基本可以满足车主使用需求。

2. 在实际调查中笔者发现小区中地面车辆无序停放的现象十分严重， 80% 的车辆出于“有车无位”状态。与地面停车现状形成鲜明对比的是：大面积的地下车位被闲置，地下车位的平均使用率为 35%

3. 77% 的业主对地下车库是不满意的。

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研

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分

析

典型小区地下车库使用情况一览表

•地下停车库低使用率带来的影响 地下车位低使用率不仅造成了资源的大量浪费，而且造成小区地面空间超负荷使用。小区本应有一个以“人“为本的宜人空间，如今却被地面停放车辆反客为主，人、车争夺室外环境空间的现象十分突出。小区内占道停车，占据公共空间停车的行为已经引发了“无车人”与“有车人”的利益冲突，涉及到社会公正和居住环境问题。

调

研

与

分

析

地下车库使用的影响因素分析

调

研

与

分

析

居民属性因素

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析

硬件设计因素

1. 选址布局

2. 车库设计（ 1）车库层高（ 2）转弯半径（ 3）人行出入口位置

3. 配套设施

（ 1）入户电梯

（ 2）采光通风

Correlations

1.000 .303**

. .009

.303** 1.000

.009 .

Correlation Coefficient

Sig. (2-tailed)

Correlation Coefficient

Sig. (2-tailed)

地下车库满意度

车库设计满意度

Spearman's rho

地下车库满意度

车库设计满意度

Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).**.

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研

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析

软件环境因素

1. 物业管理 （ 1）物业巡逻不利，电子监控过少

（ 2）物业疏于看管，卫生环境差

2. 使用费用 （ 1）费用过高 （ 2）租赁时间限制

3. 产权归属

（ 1）产权不明 （ 2）产权不明造成的影

响 ： 58% 的业主认为地下车位无法做为投资对象 ； 42% 的业主认为无产权意味着没有法律保障

小结：地下车位停车费用高、购买无产权是车库使用率低的最主要因素，其根源是我国现行法律法规对车库权属界定不清。

建

议

与

展

望

建议 1. 改进车库设计

2. 提高管理水平

3. 完善法律法规

展望1. 在土地资源如此稀缺的情况下，地下停车是一个必然的趋势，这也是实现人车分流，提高小区环境质量的有效手段。

2. 要解决小区地下车库遇冷的问题，不仅要依靠地下停车库硬件设计的改进，更需要居民意识的提高，管理制度和现行法律法规的完善。只有这样才能让人们从此摆脱“ ”买车容易，车位难求 的困扰。

3. 希望此次关于苏州新城居住小区的地下停车库使用情况的调查研究对全国其他城市能有借鉴作用

谢谢！