房 产 税 专 题 研 究

2013 年 6 月

研究背景

沪渝房产税解码

房产税展望

影响及应对策略

目录：

研究背景房产税发展轨迹相关声音

房产税发展轨迹：

►2010 年 4 月，新“国十条”出台后，房产税开始成为民众和媒体讨论的热点；

►2011 年 3 月，“十二五”规划明确提出扩大房产税试点范围；

► 2011 年 1 月，上海、重庆作为改革试点城市首先启动对个人住房征收房产税；

►2012 年 3 月，全国“两会”中，政府工作报告中再提房产税。 3 月 18 日，谢旭人指出，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案；

►2013 年 5 月 24 日，国务院明确提出，

在 2013 年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房

房产税改革试点范围是重点工作之一。

相关声音：

财政部财政科学研究所所长贾康表示，今年地产调控将向何处去尤为关键，根据种种信息综合分析， 2013 年扩大房产税改革试点可能性大大增加，但推进过程仍是扩大试点范围，而不是全面放开。

2012 年 12 月 25 日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。

2013 年 2 月 20 日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。”

国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，房产税扩大试点势在必行，但是不能急于求成，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明确。

2013 年房产税试点扩容“风声再起” “ 箭在弦上”

沪渝房产税解码政策简析影响

2013 年

如果房产税扩容

其模式可能会是什么？

将可能会增加哪些城市？

市场将会受到何种影响？

让我们先从 2011 年上海和重庆的试点说起……

上海房产税简析：

征收范围

上海行政区域

征收对象

本市居民家庭新购住房且属于其第二套及以上住房；非本市居民家庭新购住房；

计税依据

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值；试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的 70%计算缴纳。

税率适用税率暂定为 0.6% ；市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍（含）的，税率暂减为 0.4%

减免政策

本市居民应税家庭合计面积低于人均 60 平米的不予缴税；超过人均 60 平米的对属新购住房超出部

分的面积征税；本市局面家庭新购一套住房一年内出售原原有唯一住房的，可予以退税；高层次人才新购住房且属于唯一住房的暂免征税；持居住证满三年的非市居民家庭新购住房且属于唯

一住房的暂免征税；未满三年的暂按本办法征税，满三年后予以退税。

税额计算

应纳税额 = （本市居民家庭的合计住房建筑面积 -60* 家庭人口） × 建筑面积交易单价 ×70%× 税

率或者非本市居民家庭的应税面积 × 建筑面积交易单价 ×70%× 税率；本市居民家庭人口包括夫妻双方及其未成年子女；若家庭有成年但无房子女同住的，经核定后可计入

备注：新购住房包括二手房；上海市 2011 年交易单价在 28426 元 / ㎡以上， 2012 年在 26896 元 / ㎡以上的按 06% 税率；在这价格（含）以下的按 0.4% 税率。

案例分析：

案例 1 ：一个三口之家的本市居民家庭，原有住房面积为 150 平米， 2012 年再次新购 110 平米住房，交易单价为 20000 元 / 平米。其一年所要缴纳的房产税是：

（ 260-180 ） *20000*70%*0.4%=4480 元备注： 260 为家庭合计总面积，人均面积为 86.67>60 ，因此要征收房产税； 180 为免税面积（ 3*60 ）； 交易单价 20000 元 / 平米低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍，税率为 0.4% 。

案例 2 ： XX 先生是非上海户籍居民，目前持有上海居住证一年， 2012 年新购婚房，为家庭唯一住房，面积为120

平米，交易单价为 20000 元 / 平米。其一年所要缴纳的房产税为：

120*20000*70%*0.4%=6720 元备注： 交易单价 20000 元 / 平米低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍，税率为 0.4% 。

根据减免政策 2 年后，当其工作与居住证均满 3 年后，将退还其前 2 年所缴纳的全部房产税。

上海房产税实施效果：

2011 年 1 月 26 日“国八条”、 1 月 27 日上海房产税出台后，上海市 2011 年成交量 730 万㎡，较2010 年下滑 25% ，较 2009 年下滑 61% ，是近 6 年来最低量；上海市 2011 年房价上涨幅度大幅下滑，仅约 1% ；

上海存在限购及房产税两种政策叠加的情况。限购令直接排除多套购房的发生，客观上限制房产税作用的发挥。

从实际情况看，上海房产税虽然覆盖面较广，但征收门槛高，税率低，其对成交影响远小于限购。 2011 年上海市场更多是受到限购而非房产税影响。

限购令抑制房产税作用发挥；门槛高、税率低的特点也使房产税实际作用有限。

2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年

供应面积

1341 1260 1350 1099 1068 889

成交面积

2091 892 1886 971 730 934

成交均价

12556 13971 16193 21713 21924 20767

250750

125017502250

25007500125001750022500

2007-2012 年上海商品房住宅成交情况

重庆房产税简析：

征收范围 主城九区：渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区

征收对象

个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；

无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房；

未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。

税率

应税房屋的建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 3 倍以下的，税率

为 0.5% ； 3 倍（含）至 4 倍的，税率为 1% ； 4 倍（含）以上的税率为 1.2% ；

“ 三无”个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为 0.5% 。

税额计算

（应纳税住房的建筑面积 - 免税面积） × 建筑面积交易单价 × 税率；

办法实施之前的独栋住房免税面积为 180 平米；

办法实施之后的高档住房免税面积为 100 平米；

免税面积以家庭为单位进行扣除；

“ 三无”个人新额 = 应税购住房无免税面积。

征管措施

纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

个人向房屋所在地的税务机关主动申报个人；税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机

构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款；

应税房屋没有完税凭证的交易受限，在转让时不予办理过户手续。

案例分析：

案例： XX 先生在重庆工作生活， 09 年购买 1套 300 平方米独栋住宅，交易单价为 13000

元 / 平方米， 2013 年其新购一套单价为 20000 元 / 平方米，面积为 200 平方米的高档住宅，其一年所要缴纳的房产税为：

（ 300-180 ） * 13000 * 0.5%+200 * 20000 *1% = 47800元。备注： 180 为减免面积，但一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积； 交易单价 13000 元 / 平米处于本市均价 3 倍以下，税率为 0.5% ；单价 20000 元 / 平米处于本市均价的3—4 倍，税率为 1% 。

重庆房产税实施效果：

表：重庆主城九区高档住房成交及价格变化情况　　年份 高档住房成交 商品住房中占比

2010 年 73 万㎡ 　 10.9%　

2011 年 　 70 万㎡ 6.8%　

类型　 2011 年均价 涨幅

高档住房 13638 元 / ㎡ -7.1%

普通住房 6837 元 / ㎡　 18.7%

92%

8%

免征房产税住宅 应税住宅

重庆住宅房产税征税结构

应税住宅占比较小，但针对性较强，对高档住宅量价的抑制作用十分明显。

应税产品量价萎缩明显。 2011 年，重庆主城区高档商品住房成交量为 70 万㎡，占商品住房成交量6.8% ，较房产税实施同比下降 4.1% ；主城高档商品住房成交均价为 13638 元 / ㎡，同比下降 7.1% ；同期，主城区住房均价同比上涨 18.7% 。

沪渝房产税对比：

上海

共同点：市场成交价均为当前计税依据

重庆

征收对象 新增住房 独栋产品，新增高档住房

征收条件① 本市居民家庭新购二套及以上住房，免

税面积为 60 ㎡ / 人；

② 居住证未满三年的非本市局面新购住房

且为非唯一住房。

① 本市个人新购高档住房（含别墅），免税面积

为 100 ㎡ / 户；

② 之前拥有的独栋，免税面积为 180 ㎡ / 户；

③ “ 三无”外地人新购的二套及以上住房。计税价格

标准上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍 上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的

2 倍（含）以上

税率① 2 倍（含）以下： 70%X0.4%

② 2 倍以上： 70%X0.6%

① 2 （含） -3 倍： 0.5%

② 3 （含） -4 倍： 1%

③ 4 倍（含）以上： 1.2%

增量征收模式覆盖面宽，但门槛高、税率低，力度小。

高档住宅存量征收模式覆盖面小，但针对性强、税率较高，力度大。

对市场影响：

VS上海 重庆

考虑原有居住情况覆盖面宽，但暂免条款多税率较小

不考虑原有居住情况覆盖面相对比较小税率相对比较高

细则本身

影响与限购令重复，在限购令起作用的情况下，不明显

效果相对明显：别墅高档住宅明显滞销

上海房产税覆盖面宽，限制多套购房，对客户造成一定“恐慌”，短期内会对市场量价造成一定影响，但与限购令重复，整体对市场的影响不明显；重庆房产税由于受到免税面积较大的影响，且只针对高档住宅征收，重庆房产税的推出对市场上刚需住宅需求影响不大。

房产税展望房产税扩容与完善

房产税扩容的态度：

中央政府 地方政府中央政府 地方政府

2012 年 12 月 25 日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。。

2013 年 2 月 20 日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。”

2013 年 3 月 2 日，新国五条细则要点：加快推进扩大房产税试点。

2013 年 5 月 24 日，国务院明确提出，在 2013 年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房房产税改革试点范围是重点工作之一。

中央积极

2012 年 3 月 7 日，江苏省住建厅厅长周岚，目前，江苏还没有被纳入房地产税扩大试点的计划。

2012 年 3 月 7 日，北京发改委主任张工，北京暂不征收房产税，但会对此继续研究。

2012 年 3 月 7 日，广东省地税局局长王南健，房产税改革是未来发展方向，但具体怎么操作、什么时候试行，目前广东省还没有具体计划。

2012 年 3 月 8 日，山东省省长姜大明，暂不征收房产税。

地方消极

VS

房产税扩容的技术条件：

个人住房信息系统的建设和联网为房产税扩容提供了技术支撑

表：实现联网的 40 个城市

一线 上海，北京，广州，深圳

二线

重庆、沈阳、长春、哈尔滨、天津、太原、西安、西宁、郑州、成都、武汉、合

肥、南京、福州、杭州、昆明、贵阳、长沙、南宁、石家庄、南昌、济南、兰

州、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、海口，大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温

州、青岛、北海、三亚

按照住建部的计划，包括 4 个直辖市、 26 个省会城市以及 10 个其他重点城市在内的 40 个城市，已实现个人住房信息系统的建设和联网，这将为以增量征收为主的房产税试点提供技术支撑。

房产税扩容的可能模式：

预计新模式会更多的向模式 ②、④ 靠拢——剑指增量

新购增量及保有存量 新购增量

全部住房

高档住房

范围逐步缩小

范围逐步缩小

①高档住房（含别墅）以及普通住房不论增量或是存量全部征税

②高档住房（含别墅）以及普通住房仅针对新购的增量均进行征税

③仅针对高档住房（含别墅）的增量以及存量进行征税

④仅高档住房（含别墅）针对新购的增量住房进行征税

上海模式

重庆模式

物业类型

保有范围

表：仅考虑覆盖范围的房产税可能模式矩阵

可能扩容的城市：

住建部政策研究中心原副主任王珏林：新的试点选择标准应是“供求关系失衡，消费旺盛，上涨趋势明显”的城市。

北京、天津、辽宁、江苏、杭州、深圳、青岛、湖北鄂州、湖南湘潭等城市新一轮房产税试点可能性较大。

扩容的时间：

2011 年 1 月

• 上海、重庆两市率先试点

2012 上半年

•40 个主要城市实现联网

2012 年10 月

• 湖南、湖北房产税试点“流产”

房产税试点扩容的时间节点不明确：

虽然房产税扩容已“箭在弦上”，但这支箭 何时出弦？ 箭指何方？ 仍 是 悬 念…

影响及应对策略房产税扩容对后市的影响应对策略

扩容后可能的影响：

削弱房产的投资属性。房产税征收在本质上加大持有者的成本，尤其是大范围、较大力度的房产税实施，对投资者心理上造成压力。将会从根本上削弱房产的投资属性。

短期内将显著影响市场预期。房产税试点增加将再次释放行业调控长久化、制度化的信号，对市场尤其是新增试点城市市场形成重大心理冲击，短期内会显著影响市场预期。

对改善型和投资型需求起到一定抑制作用，首置购房需求影响甚微。上海房产税以“增量”模式征收，对改善型需求有一定影响；重庆房产税的针对性较强，对高档住宅影响较大，总体来看，对首置购房需求影响较小。

高档产品的量价将会受明显影响，刚需产品影响甚微。重庆经验证明，针对性较强的征税将会高档产品造成明显的影响；由于上海房产税征收门槛高，房产税费相对较少，整体影响不大；总体来说对刚需产品几乎无影响。

开发商策略：

由于房产税全国扩容的难度较大，短时间不能实现；无房产税试点的三线城市将是开发商的开发热点。

以重庆房产税经验来看，高档住宅的影响较大。

在房产税扩容之前，通过促销政策加快高档住宅的去化速度，减小资金压力。

以上海和重庆房产税试点来看，对首置需求影响较小，刚需产品仍是热销产品。

房产税对商业无影响，特别是小型投资产品更受投资者的青睐。

开拓无房产税试点的三线城

市，做大规模，抗拒风险

加快高档住宅（如别墅）产品的去化

加大刚需产品及商业的开发

加强产品设计和研究

最合理的布局与利用效”、“以小于竞品的面积创造出同样的使用功能”、“不影响户型舒适型的前提下，增加产品附加值”等都是值得思考的问题。

代理公司策略：

加强与开发商的沟通 , 定价上避税

加大刚需项目的拓展力度

从上海和重庆的经验来看，房产税对刚需产品影响甚微， 刚需仍是市场上的热销产品。

加强置业顾问的培训，制定统一的政策应对销售说辞

相关负面新闻不断，应加强房产税相关培训和制定相应的说辞，做好客户答疑工作，消除客户“恐慌”心理，促进成交。

开征初期，仍会划定价格红线，所以定价上的规避仍是基本思路，销售价格尽量稍低于征税线。

中介公司策略：

• 相关负面新闻不断，应加强房产税的培训，制定统一的应对说辞，做好客户答疑工作，消除客户“恐慌”心理，促进成交。

加强经纪人的培训，制定统一的应对说辞

• 房地税对刚需产品的影响不大，刚需产品仍是市场热销产品。加大分销刚需项目的拓展力度

• 房产税对首置需求影响甚微， 70-90 平米的二手房受首置客户的青睐，优质房源的抢占尤为重要。抢占优质资源