Академия народного хозяйства при Правительстве РФ

www.frem.ane.ru04/20/23 1Ivankiva Elena Vladimirovna

Инфраструктура рынка недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости. Уроки кризисаУроки кризиса

Сравнение международных финансовых центровПоказатели/МФЦ Лондон Нью-Йорк Гонконг Франкфурт Шанхай Москва

Качество регулирования и налоги

Индекс верховенства закона, Rule of Law 2007, 0-100 92.9 91.9 90.5 94.3 42.4 16.7

Индекс качества регулирования, Regulatory quality, World Bank, 2007, от 0 до 100

98.1 90.8 99.0 92.7 45.6 35.0

Индекс сложности ведения бизнеса, Ease of doing business (место из 178 стран, IFC, 2008)

6 место 3 место 4 место 20 место 83 место106

место

Индекс сложности налогообложения бизнеса, Ease of paying taxes, (место из 178 стран)

12 место

76 место 3 место 67 место 168 место 130 место

Общий налоговый сбор (% от прибыли компании) 35.7% 46.2% 24.4% 50.8% 73.9% 51.4%

Количество налоговых платежей 10 21 3 39 104 58

Время на налоговые отчеты и платежи (часы/год) 22 122 13 65 167 151

Рынок ценных бумаг

Капитализация рынка акций в стране (млрд. $, 2007, % ВВП)

3 851.7139%

19 923144%

2 654.41284%

2 105.263%

4 479.3138%

1 334.2103%

Объем торгов рынка акций (млрд. $, 2007, % ВВП) 10 334373%

29 910216%

2 1371034%

4 325130%

6 174190%

1 27699%

Объем IPO на биржах страны (млрд. $, 2007) 50.4 76.5 37.5 10.4 63.3 26.7

Стоимость выпущенных корпоративных облигаций (млрд. $, 2007, % ВВП)

3 025.8109%

29 240211%

31.715%

5 335161%

1 56548%

24319%

Объем торгов корпоративными облигациями (млрд. $, 2007, % ВВП)

453.216%

17 418.7126%

33.616%

1 14634%

486.715%

1159%

Номинальная стоимость опционов (млрд. $, 2007, % ВВП)

172 8486 234%

402 2352 906%

3 1481 523%

33 2421 001%

00%

524%

Номинальная стоимость фьючерсов (млрд. $, 2007, % ВВП)

451 75716 294%

857 2786 193%

4 3422 101%

137 5814 141%

00%

24019%

Показатели/МФЦ ЛондонНью-Йорк

ГонконгФранкфур

тШанхай Москва

Активы в негосударственных накопительных пенсионных фондах (млрд. $, 2006) (% ВВП)

1 76378.5%

13 310100.5%

-116 4.0%

381.7%

19.2 (2007)1.5%

Чистые активы ПИФов (млрд. $, 2006) (% ВВП)82034%

12 496 100.5%

-34812%

562.5%

32 (2007)2.5%

Активы страховых комп. (млрд. $, 2005, % ВВП)2 18497.9%

6 074 45.9%

-1 22443.8%

1416.3%

9 (2006)0.9%

Банковские депозиты (млрд. $, 2006) (% ВВП) 2 930 (122%) 10 028 (76%) - 3 033 (104%) 4 469 (169%) 415 (32%)

Доля населения, инвестирующего в акции 2005 21.6% 11.3% 19.6% 5.7% 5.6% 0.4%

Индекс институционального развития8.94 (1 место)

8.41 (7 место)

8.6 (3 место)

8.2 (12 место) 5.47(49 место) 4.29 (86 место)

Индекс развития финансовых институтов8.22 (9 место)

7.2 (19 место)

8.8 (4 место)

7.6 (15 место)4.33 (59 место)

4.67 (51 место)

Индекс развития рынка акций8.50 (1 место)

7.33 (8 место)

7.3 (8 место)

7.33 (8 место)4.50 (42 место)

4.00 (47 место)

Индекс качества жизни, Quality of Living, место из 215 городов (индекс), Mercer HR 2008

39 место (101.2)

48 место (100.0)

117 место (80.8)

7 место (107.1)

134 место(73.8)

201 место (43.4)

Продолжительность жизни, HD Index, 2008 79.0 77.9 81.9 79.1 72.5 65

Число убийств на 100000 чел., Nation Mast. 2004 1.4 4.3 0.6 1.1 - 20.1

Рейтинг развития электронных технологий (из 70 стран, Economist Intelligence Unit, 2008)

8 место 1 место 2 место 14 место 56 место 59 место

Количество пользователей мобильных телефонов на 1000 чел. в стране (World. Bank, 2005)

1 088 680 1 252 960 302 838

Пользователи Интернет на 1000 чел. (2005) 473 630 508 455 85 152

ВВП страны на душу населен.2007 (ППС,$) 35 100 45 800 42 000 34 200 5 300 14 700

Инфляция в год (2000-2006, GDP Deflator, WB) 2.4% 2.5% -2.9% 0.7% 3.1% 19.9%

Индекс глобальной конкурентоспособности, GCI (место из 131 стран, WEF, 2008)

9 место 1 место 12 место 5 место 34 место 58 место

Индекс экономической. свободы (место из 157 стран, Heritage Foundation, 2008)

10 место 5 место 1 место 23 место 126 место 134 место

Частная собственность граждани юридических лиц 128,5 млн. га (7,5 %),В том числе в собственности граждан – 123,3 млн. га, в собственности юридических лиц – 5,2 млн. га

,

Государственные не разграниченные земли – 1581,3 млн. га (92,5%)

Структура земельного фонда РФ по формам собственности

до разграничения государственной собственности на землю

Общая площадь земельного фонда – 1709,8 млн. га

04/20/23 4Ivankiva Elena Vladimirovna

Структура земельного фонда Российской Федерации

по формам собственности на 1 января 2008 года

04/20/23 5Ivankiva Elena Vladimirovna

По состоянию на конец 2009 года:

• В 55-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр,

• Только в 5 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 10 и более тыс. рублей и превышает рекомендованные федеральной властью значения.

• К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся две российские столицы.

65,0

58,053,052,0

64,161,0

50,6

43,6

112,1 %109,4 %

101,9 %

81,2 %

104,5%

120,6%116,1%

106,3%

0

1 0 0 0 0

2 0 0 0 0

3 0 0 0 0

4 0 0 0 0

5 0 0 0 0

6 0 0 0 0

7 0 0 0 0

8 0 0 0 0

9 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0 , 0

1 0 0 , 0

Ввод жилья в млн. кв. метров - фактический показатель

Ввод жилья в млн. кв. метров – прогнозный показатель Минрегиона

Динамика ввода в % к предыдущему году

Ввод жилья в России

Понятие: «доступность жилья»

Для измерения доступности жилья по международной методике, используемой в

документах ООН и Всемирного Банка, медианная цена жилищной единицы (дома, квартиры) на

рынке жилья определенной городской территории относится к годовому медианному доходу

домохозяйств, проживающих на данной территории.

Коэффициенты доступности на вторичном рынке жилья Москвы2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Комната 2,1 2,3 2,4 2,5 2,4 3,5 3,6 4,7 4,5

Однокомнатная квартира

4,2 4,7 4,8 5,0 4,9 6,9 7,3 9,4 9,0

Двухкомнатная квартира

6,2 7,0 7,2 7,5 7,3 10,4 10,9 14,0 13,6

Трехкомнатная квартира

8,3 9,3 9,6 10,0 9,8 13,8 14,6 18,7 18,1

Год 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Число сделок, тысяч

90,9 86,4 84,2 75,6 77,4 65,1 55,6

Число зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве

Средний уровень цен на жилье ($/кв.м)По материалам www.irn.ru

Юго-Западный округ

Западный округ

Южный округ

Центральный округ

Северо-Западный округ

Средний уровень цен на жилье ($/кв.м)По материалам www.irn.ru

Район станции метро Коньково

Район станции метро Теплый стан

Район станции метро Ясенево

Район станции метро Юго-Западная

Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются:

• информационная «прозрачность», • понятные и безопасные юридические схемы заключения

сделок,• стабильность «правил игры».

Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев.

То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.

Коммерческая недвижимость

1. Инвестиции в 2007 г., млрд руб.

 4,9

2. Темпы роста 2007 г. к 2006г., в %  150

3. Концентрация инвестиций: Москва, в % Регионы, в %

 7822

4. Место в мире по уровню арендных ставок, в Москве

2 ( после Лондона)

5. Средний уровень арендных ставок, в т.ч. торговых  

 1358 $/ м2 / год1426 $/ м2 / год

 Торговая Офисная Склад. Гостин.

1. Инвестиции в 2007 г.: млрд. руб. в %

 1,9640

 1,735

 0,5411

 0,686

14

2. Ставки капитализации: в Москве, в % в регионаз, в %

 8-9

9-10,5

 7,3-8,5

9-10

 8,5-1010-11

 9-11

11-13

3. Прирост рынка, 2007г. к 2006 г. %

14 50 43н.д.

4. Насыщенность рынка: % вакантных площадей 1 2,5 -4 1-3 27

5. Арендные ставки: $/ м2 / год- - Темпы роста 2007 г. к 2006г., в % - Прогноз темпов роста, арендных ставок в 2008 г.

205014,6

 10

100025 

10-12

1308 

5-10  

---

20 

н.д.

 

Рынок стрит-ритейла Москвы – параметры

Анализ рынка загородной недвижимости

Динамика ставок аренды и уровня вакантных площадей в качественных офисных объектах

Объём качественногопредложения офисной недвижимости, класс А,

В+,В-, тыс. кв.м

Выбор ставки капитализации

В РФ показатель доступности жилья для населения на рынке рассчитывается как

количество лет, которое среднестатистическое домохозяйство

должно откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной

двухкомнатной квартиры (54 кв. м) по средней рыночной цене

Доступность жилья для населения Москвы оценивалась в Среднесрочной жилищной

программе «Москвичам – доступное жилье» в 2006 г. на уровне 9,9 лет.

Если опираться на данные Росстата об уровне цен на рынке жилья, то расчетная величина коэффициента доступности жилья в Москве

оказывается значительно более благоприятной: к концу 2006 г. она составляла 4,5 и 5,1 лет, соответственно, на первичном и вторичном

рынках жилья.

ИНФРАСТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

Инфраструктура рынка

недвижимости Система регистрации

прав на

недвижимость

Система кадастровой и

рыночной

оценки земель

Система налогообложения

земель

Земельная ипотека, включая систему банков,

ипотечных агенств и

ценных бумаг

Аукционы, конкурсы и

систему прямых продаж

земельных участков.

Система земельного кадастра как

часть кадастра

недвижимости

Законодательство