第四章 房地产开发程序与管理 ——土地使用权的获取

第四章 房地产开发程序与管理 ——土地使用权的获取

杨白劳

杨白劳

黄世仁

黄世仁

杨白劳为什么向黄世仁交地租？他们之间是什么关系？靠什么维系？

我国土地所有制形式我国土地所有制形式

国有土地国有土地 集体土地集体土地

一、土地取得的方式一、土地取得的方式

国有土地使用权出让

土地使用权划拨

土地使用权转让

集体土地征收

1 、国有土地使用权出让1 、国有土地使用权出让

出让土地使用权出让是指：国家将国有土地

使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

招标 拍卖

挂牌 协议

2 、土地使用权划拨2 、土地使用权划拨

划拨

县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

国家机关用地和军事用地

城市基础设施和公益事业用地

国家重点扶持的能源、交通、水利等用地

3 、土地使用权转让3 、土地使用权转让

转让出让合同规定的全部权利和义务随土地

使用权同时转移。

土地使用权与其地上建筑物产权相一致。

不得损害土地及地上建筑物经济效益。

“ 认地不认人”

4 、集体土地征收4 、集体土地征收

征收 指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。

城市化 征地利益矛盾

二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算

征收

征收耕地的补偿费征收耕地的补偿费

1

土地补偿费

2

安置补助费

3

地上附着物及

青苗补偿费

拆迁1

货币补偿

2

房屋产权调换

3

自行选择补偿

方式

拆迁补偿方式拆迁补偿方式

二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算

市场购买

土地开发补偿费 城市基础设施建设费 国有土地使用权出让金 土地取得税费

二、土地取得的费用估算二、土地取得的费用估算

三、获取土地使用权过程中注意的问题三、获取土地使用权过程中注意的问题

1 、选择一个好的地段

第一是“地段”（ location ）

第二是“地段”（ location ）

第三是“地段”（ location ）

地产界的成功要素是什么？2 、做好费用预测，保证项目可行

3 、征用及拆迁须保证进度

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谢谢大家谢谢大家！！