부동산 투자 적성성 분석

2008. 06. 09

- 경산 용성면고은리 필지분석 -

2

2 연구지역에 대한 고찰

3 이론적 배경 및 선행 연구

4 개별요인 분석

5 분석결과

1 서론

6 결론

3

서 론서 론11

1.프로젝트의 목적

- 실제 소유한 부동산에 대한 투자의 적정성에 대한 평가

- 부동산 가치평가를 위한 평가요소 선정 - 평가요소 별 적정 가중치 선정 - 부동산의 잠재적인 가치 평가

1.

프로젝트목적

및

대상지

4

서 론서 론11

2. 평가 대상지의 현황

- 소재지 : 경상북도 경산시 용성면 고은리 545-7

- 면적 : 433 ㎡ ( 약 131 평 )

- 이용사항 : 지목은 전 ( 田 ), 실제 과수 경작에 이용

- 토지이용사항 : 농림지역 , 농업진흥구역

- ’08 공시지가 : 23,100 원 / ㎡

1.

프로젝트목적

및

대상지

5

서 론서 론111

.프로젝트목적

및

대상지

2. 평가 대상지의 현황( 국토해양부 토지이용규제정보서비스 )

6

서 론서 론111

.프로젝트목적

및

대상지

2. 평가 대상지의 현황 ( 한국토지정보시스템 )

7

연구지역에 대한 고찰연구지역에 대한 고찰22

1. 대상지의 주변 환경

가 . 자연환경

- 동쪽은 청도군 운문면 , 남쪽은 청도군 금천면 , 서쪽은 경산시 남산면 , 북쪽은 경산시

진량면과 영천군 대창면과 인접

- 금호강의 지류인 오목천을 중심으로 하여 세 갈 래로 갈라지는 그 사이에서 이루어지는 넓은 평야와 언덕으로 되어 있는 형상

1.

대상지의

주변

환경

8


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 경산시 인구추이 )

9


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 용성면 위치도 )

10


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 경산시 동면별면적 )

11


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 경산시 지목별면적 )

12


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 경산시 세대수 )

13


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 경산시 성별인구수 )

14

하양 · 진량 대생활권2016 년 계획인구 : 175,000 인전체 35.0%

경산 대생활권2016 년 계획인구 : 288,000 인전체 57.6%

자인 대생활권2016 년 계획인구 : 37,000 인전체 7.4%


.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 경산시 2016 년기본계획 1)

15

와 촌 면 갓바위소원축제육성

하 양 읍 문화 전수관 설치

용 성 면 역사 · 문화상징지역 정비

진 량 읍 경산 물 축제

경 산 시 문화예술 거리조성 디지털컨텐츠벨리 조성 대추축제 퍼레이드

역사 · 문화 거점 발전구상 문화진흥기본계획 수립 문화유산 DB 구축 문화특구조성 ( 전지역 ) 역사문화유산 보물찾기대회

경산의 역사 문화 유산


.대상지의

주변

환경


16

와 촌 면와 촌 면 갓바위 관광리조트 조성

자 인 면자 인 면 계정숲 관광단지 조성 주말휴양지 개발

용 성 면용 성 면 국제교육문화마을( 영어체험마을조성 )남 천 면남 천 면

WELL-BEING 루트개발

진 량 읍진 량 읍 문천지 수상레포츠 센터 재래시장 관광명소개발

관광 · 컨벤션 도시 발전구상

관광 안내 종합 체제 구축 관광도시 경산 마케팅

경산의 관광자원

3 대 관광축 벨트화

남 산 면남 산 면 삼성현 역사문화 공원

`̀


.대상지의

주변

환경


17

와 촌 면와 촌 면 농업혁신클러스트 구축 농촌체험형 그린투어리즘 육성 도시관리 정보시스템 구축 정보화마을 조성

하 양 읍하 양 읍 지식정보망 정비계획 수립 근린상가 확충 전략품종 육성과 브랜드화

자 인 면자 인 면 근린상가 확충 지식정보망 정비 금융지구 조성

압 량 면압 량 면 지역상가진흥프로그램 지식정보망정비체계 농업혁신클러스터 구축

진 량 읍진 량 읍 경산 하이웨이 오아시스 물류 및 유통지구 유비쿼터스 경산 경산 농산물 종합유통단지 금융지구 조성 외국인노동자 고충상담실

경 산 시경 산 시 금융지구 조성 기업혁신센터 설립 지식공유행정시스템 구축 근린상가와 재래시장 활성화

용 성 면용 성 면 농촌체험형 그린투어리즘 도입 자연휴양림과 산림욕장 건설 도시관리정보시스템 구축 경산생활정보시스템 구축

남 산 면남 산 면 지식정보망 정비 전략품종육성 지역전략산업 육성

남 천 면남 천 면 유비쿼터스 경산 지식공유행정체제구축 전략품종 육성 농업클러스터 구축

그린 투어리즘

지식기반형 혁신중소기업

대도시 근교 친환경농법

지역정보 인프라 구축 개념도


1.

대상지의

주변

환경


18

하 양 읍 하양지구 택지개발사업 서사지구 토지구획 정리

와촌면 · 하양읍 수변공간 · 관광지 활용 전원주택 및 펜션조성사업

진량읍 · 자인면 산업단지 배후 주택단지 조성사업

남천면 · 남산면 · 용성면 자연친화적 전원주택단지 조성

전원주택 및 펜션주택 예시도

택지개발사업 아파트 예시도

주택부문 추진사업


.대상지의

주변

환경


19

1 호선

2 호선

지하철 1 · 2 호선 대구지하철 1 ·2 호선 연장

경전철건설사업

영남대 ~ 하양읍 구간

경 산 시경 산 시 BIS( 버스정보체계 ) 도입

P P 공영주차장 사업공영주차장 사업 남천면 , 남산면 , 용성면 , 경산시

압량면 , 자인면 , 진량읍 등

PP 공영주차장 사업공영주차장 사업 갓바위 주차장 확장 하양읍 공영주차장

도로개설사업도로개설사업 백천 - 신천간 , 중산 - 백천간 갓바위 진입도로 선형개량

자전거 도로 확충자전거 도로 확충 지하철역과 대학간 연계

교통부문 추진사업경전철 이용사례

공영주차장 사례


.대상지의

주변

환경


20

연구지역에 대한 고찰연구지역에 대한 고찰 221

.대상지의

주변

환경

나 . 사회경제환경 ( 제 3 차 경상북도종합계획 개발축 7)

21

이론적 배경 및 선행연구이론적 배경 및 선행연구331

.선행연구

2. 관련 법률 및 지침

- 토지적성평가에 관한 지침 ( 건교부 , 2004.6.15

개정 )

- 국토의계획및이용에관한법률 (2008.3.28개정 )

- 지적법 시행령 (2008.5.26 개정 )

- 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2008.

3.28 개정 )

22


.선행연구

1. 선행연구고찰

- 지역부동산시장의 가격변동에 관한 연구 (2000, 대구대 )

- 부동산 가격변동요인에 관한 연구 (1986,단국대 )

- 우리나라 필지변동에 관한 모형연구 (2004, 경일대 )

23


.이론적

배경

1. 필지의 정의

가 . 지적법 제 2 조 2 항 “필지라 함은 대통령령이

정하는바에 의하여 구획되는 토지의 등록단 위를 말한다 .” 나 . 지적법 제 3 조 “국가는 이 법이 정하는 바에 따라 모든 토지를 필지마다 지번 . 지

목 . 경계 . 좌표 . 면적을 정하여 지적공부에

등록하 여야 한다 .”

24


.이론적

배경

2. 부동산 가격형성의 요인

가 . 일반적 요인

1) 사회적 요인 - 인구 . 가족구성 및 가구분리의 상태 - 도시형성 및 공공시설의 정비 - 교육 및 사회복지 - 건축양식의 상태

2) 경제적 요인 - 저축 , 소비 , 투자의 수준 및 국제수지 - 재정 및 금유의 상태 - 물가 , 임금 , 고용 등의 상태 - 세부담의 상태 . 교통체계의 상태 - 기술혁신 및 산업구조 등의 상태

25


.이론적

배경


3) 행정적 요인 - 토지제도 - 토지이용활동의 규제 - 토지 및 건축물의 구조 , 방재 등에 관한 규제상태 - 택지 및 주택에 관한 시책 - 부동산에 관한 세제의 상태 - 기준지가 공시제도의 상태

4) 지역적 요인 - 자연적 자질 - 자연자원

26


.이론적

배경


나 . 개별적 요인

1) 토지의 개별적 요인 - 위치 , 지적 , 지세 , 지질 , 지반 - 간구 , 깊기 , 형상 . 일조 , 통풍 , 조망 , 건습 - 고저 , 각지 , 접면 , 가로와의 관계 - 접면가로의 계통 , 구조 등 - 공공시설 , 상업시설 등의 접근의 정도 - 상하수도 등의 공급 처리시설의 유무 및 그 이용의 용이성 - 변전소 , 오수처리장 , 위험시설 또는 혐오시설의 접근정도 - 공법상 규제 및 사법상의 제약 등

27


.이론적

배경


2) 건물의 개별적 요인 - 설계 , 설비 등의 양부 - 면적 , 높이 , 구조 , 재료 - 공법상의 규제와 사법상의 제약 - 건물과 환경과의 적합상태 - 시공의 질과 양

3) 건물 및 부지의 개별적 요인

4) 지역요인 및 개별요인의 분석비교

28


.이론적

배경

3. 지가와 관련경제변수 관계분석

29


.이론적

배경

3. 지가와 관련경제변수관계분석

30


.이론적

배경


31


.이론적

배경


32


.이론적

배경


33


.이론적

배경


34

개별요인 분석개별요인 분석441

.평가요소

1. 평가자료 및 출처

가 . 자료원 1) 수치지형도 (SHP, 국립지리원 ) 2) 지적도 (SHP, 경산시 ) 3) 용도지역지구도 (SHP, 경산시 ) 4) 도시계획도 (SHP, 경산시 ) 5) 생태자연도 (SHP, 경산시 ) 6) 농업진흥지역도 (SHP, 경산시 ) 7) 국가하천 (SHP, 경산시 ) 8) 문화재보호구역도 (SHP, 경산시 ) 9) 상수원보호구역도 (SHP, 경산시 )

35


.평가요소

2. 평가요소

가 . 일반요소 ( 경사도가 낮을수록 표고가 낮을수록 개발잠재력이 높다 .) 1) 지적도 - 토지의 소재 ( 所在 ), 지번 ( 地番 ), 지목 ( 地目 ), 경계

( 境界 ) 따위를 나타내기 위하여 국가에서 만든 평면 지도 - 대상지 위치 및 형상을 파악하기 위한 자료 2)표고 - 바다의 면이나 어떤 지점을 정하여 수직으로 잰 일정한

지대의 높이 . - 대상지의 높이를 파악하기 위한 자료

36


.평가요소

2. 평가요소

가 . 일반요소

3) 경사도 - 땅의 경사의 정도 즉 , 경사 ( 傾斜 ) 진 각도 ( 角度 ) - 대상지의 경사의 정도를 파악하기 위한 자료

4) 공시지가 - 건설 교통부 장관이 조사 ·평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격 . 양도세 ·상속세 따위의 각종 토지 관련 세금의 과세 기준으로 , 1989 년 7 월부터 시행되고 있다 . - 현재의 가치를 판단하기 위한 자료

37


.평가요소

2. 평가요소

나 . 호재요소 ( 호재요소와 인접한 토지일수록 개발잠재력이 높다 )

1) 기 개발지와의 거리 ( 경산시 )- 도시계획도면 - 주거 . 상업 . 공업지역 . 지구단위계획구역

2) 도로와의 거리 ( 경산시 )- 도시계획도면

3) 공공편익시설과의 거리 ( 경산시 . 웹 ) - 공공청사 . 철도 . 항만 . 공항 . 고속도로 IC.

38


.평가요소

다 . 저해요소 ( 저해요소와 인접한 토지일수록 개발잠재력이 낮아진다 )

1) 개발제한구역 ( 경산시 ) - 도시의 무질서한 확산 방지와 도시의 자연환경 보전 따위를 위하여 건설 교통부 장관이 도시 개발을 제한하도록 지정한 구역 . 2) 공익임지 ( 경산시 ) - 산지에는 준보전산지와 보전산지가 있고 보전산지안에 해당하는 임업용산지와 공익용산지가 있다 . 3) 상수원보호구역 ( 경산시 ) - 수도법에 근거하여 상수원 보호를 목적으로 상수원 수질에 직접적인 영향을 주는 주변을 지정한 구역 상수원 보호구역에서는 쓰레기 또는 동물의 시체류를 버리는 행위 가축의 방사 ·어렵 또는 조류를 포획하는 행위 유영 ·목욕이나 세탁 기타 수질을 오손하는 행위가 금지된다

39


.평가요소

4) 문화재보호구역 ( 경산시 ) - 국가지정문화재가 있는 일정한 지역에 대하여 정부가 이를 특별히 지정하여 보호 ·관리하는 구역 .

5) 도시자연공원 ( 경산시 ) - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의할때 , 도시지역 안에서 도시자연경관의 보호와 시민의 건강 ·휴양 및 정서생활의 향상에

기여하기 위하여 도시관리계획으로 결정된 공원을 말하는데 , 생활권공원 , 주제공원으로 분류된다 .

6)임상도 ( 산림청 ) - 임황 ( 林況 ) 을 개략적으로 알아볼 수 있도록 작성된 도면 .

40


.평가요소

7) 국가하천 ( 경산시 ) - 국토보전상 또는 국민경제상 중요한 하천으로서 국가가 관리하는 하천

8) 경지정리지역 ( 경산시 ) - 농업노동의 생산성을 증대할 목적으로 영농기계화 , 작업의 생력화 ( 省力化 ), 용배수관리 ( 用排水管理 ) 의 원활화 ,

영농의

합리화 등을 시행하는 토지개량사업지역을 말한다 .

41


.평가요소

라 . 요소들의 특성

42

분석결과 분석결과 55

1. 거리에 따른 점수값 ( 토지적성평가 지침 참조 )

1.

점수값부여

43


2. 가중치점수 ( 토지적성평가 지침참조 )2

.가중치점수

44


3. 가중치배분

가 . 일반적요소 ( 경사 . 표고 ) 29.6%

나 . 호재요소 ( 기개발 . 공공편익 ) 70.4%

다 . 저해요소 ( 경지정리 . 공적규제지역 ) -60%

가 + 나 + 다 = 평가 점수값

최소값과 최대값 : -47.6 점 ~ 88 점

3.

가중치배분

45


4. 분석결과4

.분석결과

46

결론결론66

1. 결론

–평가 필지는 경상북도 경산시 용성면 고온리 소재로써 현재 공시지

가 23100 원 / ㎡ 이다 .

- 당해 토지의 위치 . 지형 . 지세 . 환경 . 이용상황 . 규제사항등 제반 평가

형성 요인과 인근지 지가 수준을 종합적으로 참작하여 적정가중치 를 부여하여 평가한 결과 총 36.89 점으로 평가 되었다 . - 이 평가 점수는 -47.6 점 ~ 88 점 내에서 볼 때 62.3% 정도의

투자 가치를 가지는 것으로 평가되고 있다 .

47

참고자료참고자료

http://www.moleg.go.kr/main/main.do ( 법제처 )

http://www.gyeongbuk.go.kr/Main/main.html( 경상북도 )

http://www.gyeongsan.go.kr/( 경산시청 )

http://www.gyeongsan.go.kr/dong/main/index.html?part_code=9995814503b94670a2a3fc( 용성면사무소 )

http://www.mltm.go.kr/( 국토해양부 )

http://www.kapanet.co.kr/( 감정평가협회 )

http://lmis.gb.go.kr/index.html( 한국토지정보시스템 )

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부동산 투자 적성성 분석