个案分析——誉品谷水湾

项目参数表

项目名称 誉品谷水湾 ( 誉府尊邸二期 ) 行政区域 松江

板块 松江新城 总占地面积 79977m2

所处位置松江新城人民北路 3088 弄 23

号总建筑面积 264438m2

现场地址 松江新城龙马路 15 号 容积率 3.3

物业类型 公寓 绿化率 40%

建筑形态 18 栋 17 层高层 开盘时间 2013.4.20 （搜房网）

交房状况 毛坯 交房时间 预计 2014 年 10 月入住

总户数 1085 户 当期户数  230 户

开发商 上海瀛茸置业有限公司 代理商 金丰易居

物业公司 上海圣维仕物业管理有限公司 物业管理费 2.3 元 /m2/ 月

户型 117-190m2 2-4 房 主推3 室 2 厅 2 卫 1 厨

171m2

目前均价 18000 元 /m2

上海市重点推进建设的三个新城之一轨道交通线 9 号线的开通，新城与市中

心连成一个整体 到 2010 年底，松江全区人口已达约

158 万，新城的居住人口也突破原定标准，原有的基础和配套等已很难满足发展的需求

松江工业区中高端从业人员是松江新城楼盘区域客户的重要客源

松江大学城松江客运中心

松江 15 路

沪昆高速九号线

轨交：步行至松江大学城站 10 分钟 9 号线（松江大学城站）

公交： 松江 15 路 松江客运中心自驾：沪昆高速

九号线成为公共交通首选，延伸至松江南站后，地铁较为拥挤

松江大学城（七校） 综合商场：三湘财富广场、联华 学校：三湘幼儿园、外国语大学松江外国语学校 医院：交通大学附属第一人民医院

三湘财富广场 三湘幼儿园

松江第一人民医院 三湘四季花城周边配套基本能够满足需求，商业缺乏人气，中小学教育资源较欠缺

松江大学城

医院联华

三湘财富广场

三湘幼儿园

小学 三湘四季花城

绿地蔷薇九里

17725元 / ㎡

16086元 / ㎡

13540元 / ㎡

18000元 / ㎡

星辰园

广 富 林 路

龙

马

路

人

民

北

路

梅 家 浜 路

广富林路： 双向四车道，街面宽阔北侧联排别墅施工，灰尘大

龙马路： 双向四车道，往来车辆较少东西两侧分别为三湘四季花城和本案

人民北路： 双向四车道，街面宽阔西侧为东华大学松江校区

北

东

西

南梅家浜路：

双向四车道，车辆较多南面为沿街商铺和星辰园小区

人民北路 广富林路

梅家浜路龙马路

东

华

大

学

三

湘

四

季

花

城

松江新城全新盘， 18 栋 17 层高毛坯公寓，以大户型为主，一层为商铺

步行至松江大学城站需 10 分钟总户数： 1085 户，当期户数 230 户117--123 平米二房；主力户型为 171 平米的大三房；另有少量

190 平米的大四房全地下车库，实现人车分流，提升社区品质，提高土地利用率 本案周边多为公寓别墅小区，如：三湘四季花城、星辰园，绿

地蔷薇九里，生活气息浓厚

配套商业规模不大，缺乏人气

规划

缺点

2#

3#5#

8#9#

6#7#

11#

15#

12#

13#广 富 林 路 龙 马 路

售楼处入口 售楼处

休息室 沙盘

置于顶楼的楼幅显眼 四至缺少道旗引导 售楼处规模较小，客户体验一般

广告

A1 户型图 2 室 2 厅 2 卫 1 厨 123.00 ㎡A1 户型图 2 室 2 厅 2 卫 1 厨 123.00 ㎡

客厅 次卧

主卧厨房

客厅、主卧朝南南北通透进深长，过道浪费

卫生间

A2 户型图 2 室 2 厅 2 卫 1 厨 117.00 ㎡A2 户型图 2 室 2 厅 2 卫 1 厨 117.00 ㎡

餐厅 客厅

厨房 阳台

主卧卫生间次卧

两卧室朝南，采光好大面宽观景阳台，视野开阔南北不通透，通风性较差卫生间正对餐厅

B 户型图 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 171.00 ㎡B 户型图 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 171.00 ㎡

客厅

户户独立电梯，豪宅气派15 米向南采光面，三室朝南约 7 米面宽横厅连接 18 米观景阳台，视野开阔主客双卫及主卧套房设计，品位优雅可以改造成四房进深长，过道浪费

B 户型图 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 171.00 ㎡B 户型图 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 171.00 ㎡

次卧

主卧 阳台

厨房餐厅

卫生间

C 户型图 4 室 2 厅 2 卫 1 厨 190.00 ㎡C 户型图 4 室 2 厅 2 卫 1 厨 190.00 ㎡

户户独立电梯，豪宅气派向南采光面，三室朝南横厅连接观景阳台，视野开阔主客双卫及主卧套房设计

学术氛围浓厚9 号线将新城与市中心连成整体

中小学教育资源欠缺周边配套缺乏人气区位相对偏远

松江原有的基础配套无法满足发展的需求政府重点推进的新城之一

其他项目对客源截流