Embed Size (px)
Citation preview
新三板证券研究报告
报告日期：2017 年 4 月 11 日
基本数据
2017 年 4 月 11 日
成交价(元) 12.02
总股本(万股) 5690
流通股本(万股) 2003
总市值(亿元) 6.84
每股净资产(元) 2.15
PB(倍) 5.6
财务指标
2014A 2015A 2016A 2017E 2018E
营业收入(百万元) 10.91 152.21 221.86 277.33 332.79
净利润(百万元) 1.16 13.17 32.93 42.13 51.15
毛利率 43.9% 34.5% 60.8% 60.8% 60.8%
净利率 10.6% 8.7% 14.8% 15.2% 15.4%
ROE 67.8% 27.8% 33.2% 25.3% 24.0%
EPS(元) 0.02 0.24 0.59 0.76 0.92
布局房地产全网络营销代理服务。公司成立于 2012 年，是广
告行业内房地产广告细分行业的知名服务提供商。
2016 年完成重大资产重组，业务转变为房地产营销领域线上、
线下的全网络营销代理服务，使公司成为一家集房地产营销代理
及咨询顾问服务、渠道信息整合服务、广告策划服务为一体，同
时兼有全国度假屋、酒店、民宿共享平台研发及运营业务的房地
产营销领域综合服务商。
线上线下融合是房地产电商发展方向。新房服务业务将来必
是 O2O 的时代，在颠覆性技术尚未出现之前，线上线下的融合是
必然趋势。房地产购买属于典型的体验式消费，线下端的体验必
不可少。同时，房地产交易金额大，流程复杂，线上的匹配和定
位不可或缺。
增加投入发展“我享度假”平台。2017 年，公司计划进一步
增加投入，发展“我享度假”平台，基本完成酒店会员共享生态圈核
心架构搭建完成。到年底，预计拓展 6000 家以上的优质酒店及精
品民宿，加盟“我享度假”平台。
同时，公司将探索其他相关房地产业务，适时推进开展短租、
长租公寓业务，为不同阶阶层的用户群体提供更全面的服务。
盈利预测
预测公司 2017-2018 年归属于上市公司股东的净利润分别为
4213 万元和 5115 万元，每股收益分别为 0.76、0.92 元，对应 4 月
10 日收盘价的 PE 为 15.9、13.1 倍。
风险提示
政策及周期风险，新业务发展风险。
我享科技(834490) 房地产全网络营销代理商 布局度假屋共享平台
研究员 王静
010-85715117
新三板证券研究报告
1
目 录
风险分析 ....................................................................................................................... 1
布局房地产全网络营销代理服务 ............................................................................... 2
新房代理迎来 O2O 时代，在线度假租赁快速发展 ................................................. 3
房产经纪稳定发展，“我享度假”模式清晰 ............................................................... 4
收入规模较快扩张，继续发展“我享度假”平台 ....................................................... 6
盈利预测 ....................................................................................................................... 8
图表目录
图表 1 公司高管变动情况........................................................................................................... 1
图表 2 公司服务介绍................................................................................................................... 2
图表 3 2017 年 3 月 1 日（增发上市）前十大股东持股情况 .................................................. 2
图表 4 我国房地产代理服务企业分类 ....................................................................................... 3
图表 5 “我享度假”模式特征....................................................................................................... 4
图表 6 公司高级管理人员简介................................................................................................... 5
图表 7 公司收入、利润及增长情况 ........................................................................................... 6
图表 8 公司收入构成................................................................................................................... 6
图表 9 公司利润率与费用率情况 ............................................................................................... 7
图表 10 公司经营计划................................................................................................................. 7
图表 11 公司盈利预测 ................................................................................................................. 8
新三板证券研究报告
1
风险分析
控制人与管理层
2016 年 11 月 3-4 日，李学东及其一致行动人政伟投资合计减持我享科技
290 万股股份，合计持股比例由 58.76%下降 5.21%至 53.55%。
2016 年 11 月 8 日，政伟投资及其一致行动人李学东合计减少所持有我享
科技流通股 180 万股，占公司总股本 3.24%。
图表 1 公司高管变动情况
日期 原任 新任
2016 年 6 月 副总经理张蕾辞职，辞职后继续担任公司
房地产广告策划业务部门的创意总监。 -
2016 年 6 月 副总经理刘城军辞职，辞职后继续担任公
司房地产广告策划业务部门的企划总监。 -
2016 年 7 月 总经理陈琳辞职，辞职后仍在公司任职。 李学东
资料来源：choice
行业与公司经营
政策及周期风险。传统房地产代理、渠道信息整合、广告策划服务围绕一
手房市场展开，受国家政策调控影响较大。房地产综合服务业作为房地产开发
价值链上的重要环节，受房地产业周期影响较大。
新业务发展风险。公司将现有业务延伸切入到互联网旅游度假服务市场，
打造中国首个度假屋、酒店、民宿共享平台，同时以该线上平台为核心，提供
渠道、展示、策划、经营、管理等一系列配套服务，公司则通过提供上述服务
获得相应的收益。当前，公司已组建了专业的运营、管理、技术开发团队，共
享交换平台的盈利模式日渐清晰，上下游渠道资源的整合也初见成效。由于市
场上暂无成熟运营且稳健盈利的类似平台，因此该商业模式最终的盈利能力存
在一定的不确定性，若投入不能达到预期效果，将会对公司未来的利润水平造
成影响，而新业务对公司未来业绩的贡献也将存在不确定性。
财务
应收账款风险。2016 年 12 月 31 日应收款余额为 5333.65 万元，与以前年
度相比增长较快。虽然公司应收账款的实际回收率较高，发生坏账的概率和金
额较小，但仍然存在一定的回收风险。特别是关于经纬置地应收款的诉讼案件，
涉及应收账款 1593.13 万元，存在一定回收风险。
新三板证券研究报告
2
布局房地产全网络营销代理服务
公司成立于 2012 年，是广告行业内房地产广告细分行业的知名服务提供商。
2016 年完成重大资产重组，主营业务从单一的房地产广告策划业务，转变
为房地产营销领域线上、线下的全网络营销代理服务，实现了多元化经营，使
公司成为一家集房地产营销代理及咨询顾问服务、渠道信息整合服务、广告策
划服务为一体，同时兼有全国度假屋、酒店、民宿共享平台研发及运营业务的
房地产营销领域综合服务商。
图表 2 公司服务介绍
类别 服务内容
房屋广告策划业务 客户主要集中在房地产领域，是房地产广告行业的知名服务提供商。
新房代理业务 以一手房创新营销代理为主营业务，专注房地产策划销售服务，主要
收入为新房销售取得的销售代理佣金。
房地产信息整合业
务
开发了聚寓购经纪人 APP 端，嫁接上海各大中介公司长期活跃的房产
经纪人，并通过此平台模式，搭建了线上、线下有效的拓客整合平台，
形成线上导客、带客户确认，线下成交的新房地产电商销售模式，收
入来源主要是电商服务费及佣金收入。
旅游度假领域共享
经济业务
全资子公司上海我享网络科技有限公司打造中国首个会员制度假权益
交换平台—“我享度假”，将国外成熟的共享经济模式进行创新，有效
地盘活度假闲置资源、激活度假物业、酒店闲置资源等的沉默价值。
资料来源：公司年报
公司完成重大资产重组，导入新房代理业务和渠道信息整合服务，同时原
有业务的商业模式进行了一定的延伸和扩展，公司整体商业模式仍然围绕房地
产营销服务展开。
图表 3 2017 年 3 月 1 日（增发上市）前十大股东持股情况
数据来源：choice
李学东为公司的控股股东、实际控制人，1968 年生，大专学历。1991 年起
先后任上海建国宾馆前厅部职员、上海新联康物业咨询有限公司专案经理、丰
汇国际（上海）有限公司副总经理，1998 年创立嘉政咨询任执行董事、总经理，
1998 年 12 月起先后任上海聚仁总经理、上海备正执行董事、聚阳投资执行董
事、上海新聚仁董事长；现任公司董事长兼总经理。
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
李学东
任志伟
上海政伟投资合伙企业(有限合伙)
王士明
新疆红山优选投资基金企业(有限合伙)
陶永生
施珊
陈琳
史佩红
李庆
持股比例(%)
新三板证券研究报告
3
新房代理迎来 O2O 时代，在线度假租赁快速发展
新房代理市场两极分化
市场目前新房服务业务主要有两类，一类是以新房代理为主的代理服务，
一类是以电子商务供应商为主的电商服务。代理服务主要收取代理费用，而电
子商务的模式较为多样化，主要为新房提供宣传营销服务，通过将信息传递给
特定的客户，并通过客户的反馈向开发商提供建议。
我国一手房代理市场的市场占有率仍然处于较低水平，策划代理市场正在
经历两极分化的过程，市场集中度逐渐提升。
图表 4 我国房地产代理服务企业分类
资料来源：公司年报
房地产代理服务企业逐步重视互联网技术，纷纷建立互联网平台，拓宽服
务渠道，丰富服务内容，打造房地产综合服务企业，行业呈现基于房地产向互
联网和房地产金融拓展的综合竞争格局。
开发商的销售费用一般占到当年合同销售额的 2%-3%，代理企业获取了销
售代理费用及佣金，房地产电商则利用其新媒体和效果营销的优势，进一步提
高其在推广费用领域的业务边界。
线上线下融合是房地产电商企业发展方向
新房服务业务将来必是 O2O 的时代，在颠覆性技术尚未出现之前，线上线
下的融合是必然趋势。房地产购买属于典型的体验式消费，线下端的体验必不
可少。房地产商品地域属性较强，区域异化显著；居住消费属性使其对于邻里
情况、周边环境、个性化配套等真实细节更为在意，线下端必不可少。房地产
交易金额大，流程复杂，线上的匹配和定位不可或缺。房地产单品所涉金额较
大，交易流程复杂，如何将客户精准的定位到其心仪的区位和项目，提高匹配
效率，节约客户看房的时间和精力，是新房服务商所面临的挑战。未来线上线
下融合是房地产电商企业继续发展的方向。
另外，泛金融化逐渐成为行业趋势，营销的需求催生金融化服务，互联网
技术的普及为金融化提供工具。随着新房服务提供商由单一的平台商或代理商
向全面综合的营销服务商转型，为客户提供最便捷、最有效的支持是每个服务
提供商在竞争中脱颖而出的关键。
• 以易居中国、中原地产、世联地产为代表，基本完成全国范围的战略布
局，掌握大部分市场资源，抵抗市场风险能力较强。 领军企业
• 以戴德梁行、世邦魏理仕等五大国际代理企业为代表，在商业地产、工
业地产以及高端住宅物业方面拥有先进理念和服务经验，销售完成后承
接后续的物业管理服务。 国际企业
• 以策源、华燕房盟以及公司等为代表的大多数区域性企业，通常专注于
一个或数个企业发源地代理市场，运用差异化集聚战略，以熟悉本地市
场环境、贴近当地客户，形成竞争优势。 区域企业
新三板证券研究报告
4
在线度假租赁市场快速发展
在线度假租赁是有别于传统酒店，由个人业主、房源承租者或商业机构为
旅游、商务度假及其他居住需求消费者提供除床、卫浴外更多个性化设施及服
务的住宿选择，包括客栈、民宿、公寓、精品酒店、度假别墅、小木屋、帐篷、
房车、集装箱等。
根据艾瑞数据，2015 年我国在线度假租赁市场交易额预计达到 42.6 亿元，
较上年增长 122.0%。艾瑞咨询认为，2016 年下半年至 2017 年，因出境游的带
动，出境度假住宿市场将实现高速增长。2017 年预计我国在线度假租赁市场的
交易规模将达到 103.0 亿元。
度假租赁、短租等住宿资源整合和分享平台已成为非标住宿单位的福音，
也成为互联网+和分享经济的热点。分时度假模式、分权度假模式、不动产投
资基金（REITs）、商业信托（BT）、众筹和融资租赁等住宿业金融模式也开始
得到更多尝试。
房产经纪稳定发展，“我享度假”模式清晰
房地产经纪业务发展稳定
全资子公司上海聚超房地产经纪有限公司主要从事线下房地产以及市场咨
询顾问业务及新房代理销售业务，与国内主流地产集团均已形成战略合作关系，
业务稳定；全资子公司上海聚寓购网络技术有限公司于 2015 年 1 月启动线上房
地产电商互联网平台，导入二手房经纪人及新楼盘信息，2016 年针对旅游地产
全新开发“来客宝”APP，各售楼处业务员可在“来客宝”上第一时间获得“我享度
假”线上客户预定信息，从而更好的整合渠道信息，促进成交销售。
2016 年，传统业务处于较好的市场环境，为公司带来稳定的利润保障。
“我享度假”线上共享平台模式清晰
2016 年下半年开始，公司完善丰富创新业务模式，在“我享度假”平台基础
上，进一步创建 “全国酒店会员共享平台”，在平台的酒店体系内，打破各类酒
店会员卡的消费边界，实现联盟酒店会员之间“权益互通，优惠共享”，实现旅
游度假全产业链的权益互通共享，目前已覆盖全国 50 多家热门城市景区，并有
1000 多家酒店、度假村、精品民宿加盟平台。
图表 5 “我享度假”模式特征
特征 主要内容
低推广成
本
旅游度假地产的项目及优质酒店、精品民宿的会员储值卡的销售，将客户转
化为“我享度假”会员，不必进行大规模推广 C 端的广告宣传。
轻资产运
营
全资子公司上海维禧尔酒店管理有限公司为保证平台服务体验无偿对各酒
店进行运营辅导及其他专业服务，区别于自营酒店托管公司的重资产模式。
多元的收
入方式
以 B 端合作者支付平台费加盟费、C 端客户购买通惠卡收入、“我享度假”
平台会员费等收入，通过将闲置未使用的酒店初始交换房间及会员交换差额
房间在平台出售给通惠卡会员获得收益等多种方式实现变现。
资料来源：公司年报
新三板证券研究报告
5
“我享度假”线上共享平台，盈利模式清晰，低成本推广途径，轻资产运营
理念，多元的收入方式构成清晰的盈利模式，国内暂无同类生态链。
公司不断加大“我享度假”APP网站运营，扩大移动互联网方面的开发投入，
增加移动端访问量，增加网站与客户及产品方面的互动，完善网站的产品及服
务，为客户提供更多服务与体验；专注“我享度假”APP 移动客户端的开发，不
断探索其应用方向和盈利模式。
团队执行力强
公司有 18 年地产营销经验，核心团队人均 15 年以上行业经历以及丰富的
地产圈人脉资源。“我享度假”业务已多个知名开发商的旅游地产项目及多家星
级酒店、精品民宿酒店达成加盟，并与途家、华住、私享家等签订战略合作协
议。
图表 6 公司高级管理人员简介
姓名 职务 出生年及工作经历 持股比例
任志伟 董事 1969 年生，大专学历。1995 年起先后任上海南方大酒店职员、上海丰汇（国际）
物业有限公司业务总监，1998 年 5 月创立嘉政咨询任业务总监。 18.15%
王士明 董事
1951 年生，大专学历，中级经济师、工程师。1971 年起先后任崇明建筑站站长
兼支部书记、崇明鳌山乡党委委员、副乡长、乡长、崇明新河镇党委书记；1997
年 1 月至 2000 年 6 月受聘于上海鹏欣（集团）公司担任总经理。
8.63%
陈琳 总经理 1978 年生，大专学历。上海汤臣集团汤臣中心市场策划；上海经纬行房地产有
限公司策划；上海新聚仁企划部总经理；联合设立聚标有限并任总经理。 1.44%
史佩红 董事
1964 年生，大专学历。上海显像管玻璃厂供销科统计员、上海百得福贸易有限
公司出纳；嘉政咨询办公室主任；上海聚仁管理部经理、上海聚泰管理部总经
理。
1.08%
刘国强 董事
1969 年生，大专学历，中级会计师。新亚集团东风饭店会计，上海阿米戈餐饮
娱乐有限公司财务经理；自 2000 年 4 月起先后任上海聚仁财管部总经理、上海
聚泰财管部总经理、聚阳投资财管部总经理、上海新聚仁财管部总经理。
0.72%
张蕾 副总经
理
1980 年生，本科学历。《青年视觉》杂志特约撰稿人、美施达彼思广告公司设计
助理、新联康和阳广告先后任文案助理、资深文案；2005 年 7 月加入上海聚泰
先后任企划部文案、企划部文案指导、创意中心总监。
-
刘城军 副总经
理
1982 年生，大专学历。2007 年 7 月加入上海聚泰先后任企划部策划，企划部策
划指导，企划事业二处总监；2012 年 7 月联合设立聚标有限担任副总经理。 -
资料来源：公开转让说明书
新三板证券研究报告
6
收入规模较快扩张，继续发展“我享度假”平台
经纪业务收入大幅增长
图表 7 公司收入、利润及增长情况
数据来源：choice
2016年，公司实现营业收入 2.2亿元，同比增长 45.77%；实现净利润 3292.67
万元，同比增长 154.02%。收入增长主要原因是子公司聚超经纪营业收入大幅
增加，聚超房地产于 2015 年末成立，2015 年收入较少，2016 年收入相比 2015
年增加 1.15 亿元；另一方面，子公司聚寓购收入下降 5040 万元，导致整体收
入增加在 6966 万元左右。
2016 年 6 月，公司完成重大资产重组，主营业务从过去单一的房地产广告
策划业务，转变为了房地产营销领域的线上、线下的全网络营销代理服务，实
现了多元化经营的目标。
图表 8 公司收入构成
数据来源：公司年报
公司目前收入来源于广告策划设计服务、代理及电商服务费用，2016 年收
入构成和收入结构变动较小。
0
50
100
150
200
250
2013年 2014年 2015年 2016年
百万元 营业收入 净利润
92% 91%
9% 8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2015年 2016年
广告策划设计服务
代理及电商服务费用
收入
新三板证券研究报告
7
图表 9 公司利润率与费用率情况
数据来源：choice
2016 年，主营业务成本较上期有所下降，毛利率显著上升；销售费用大幅
增加，销售费用率上升，主要原因是：一、聚超经纪业务大幅增加以致销售策
划和销售高级管理人员工资较上期增加；二、我享网络为了全力拓展“我享度假”
业务所需广告宣传费较上期增加；三、此外为了拓展“我享度假”全国换住业务，
各地分公司销售人员的交通差旅费也有所增加。
增加投入发展“我享度假”平台
2017 年，公司计划在巩固并加强传统业务基础上，进一步增加投入，发展
“我享度假”平台，特别是全国酒店会员共享平台的建设和推广，实现联盟酒店
会员之间“权益互通、优惠共享”贯穿各业业务条线，基本完成酒店会员共享生
态圈核心架构搭建完成。
图表 10 公司经营计划
分类 经营目标
传统业务
通过强化在新房销售过程中线上和线下的配合、最大限度利用“来客宝”拓
客和导客功能，精确整合二手房经纪人和各售楼处业务员渠道信息，从而
促使购房客户的迅速成交。
创新业务
与全国优质品牌酒店及精品民宿达成合作，助力其销售酒店预收费会员，
发展酒店自有粉丝经济，提前锁定资金和客源，转化散客为常客，让酒店
会员服务升级；
到 2017 年底，预计拓展 6000 家以上的优质酒店及精品民宿，加盟“我享
度假”平台；
探索基于旅游度假共享经济的新型业务模式；
探索其他相关房地产业务：适时推进开展短租、长租公寓业务，为不同阶
阶层的用户群体提供更全面的服务；与房地产企业和其他相关企业探索更
多在房产服务方面的合作。
资料来源：公司年报
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
2014年 2015年 2016年
销售毛利率(%) 净资产收益率(%)
(5.0)
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
2014年 2015年 2016年
销售费用率(%) 管理费用率(%)
财务费用率(%)
新三板证券研究报告
8
盈利预测
预测公司 2017-2018 年归属于上市公司股东的净利润分别为 4213 万元和
5115 万元，每股收益分别为 0.76、0.92 元，对应 4 月 10 日收盘价的 PE 为 15.9、
13.1 倍。
图表 11 公司盈利预测
2014A 2015A 2016A 2017E 2018E
营业收入(百万元) 10.91 152.21 221.86 277.33 332.79
净利润(百万元) 1.16 13.17 32.93 42.13 51.15
毛利率 43.9% 34.5% 60.8% 60.8% 60.8%
净利率 10.6% 8.7% 14.8% 15.2% 15.4%
ROE 67.8% 27.8% 33.2% 25.3% 24.0%
EPS(元) 0.02 0.24 0.59 0.76 0.92
资料来源：choice,梧桐公会
新三板证券研究报告
【分析师声明】
本报告中所表述的任何观点均准确地反映了其个人对该行业或公司的看法，并且以独立
的方式表述，研究员薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告
中所表述的观点无直接或间接的关系。
【免责声明】
本报告信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本
报告所载的观点、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，不保证该信息未经任
何更新，也不保证我公司做出的任何建议不会发生任何变更。在任何情况下，报告中的信息
或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价，亦不构成个人投资建议。
本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则
本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不
得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何
侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。
【评级说明】
买入 — 未来 6 个月的投资收益率领先三板成分指数指数 15%以上；
中性 — 未来 6 个月的投资收益率与三板成分指数的变动幅度相差-15%至 15%；
卖出 — 未来 6 个月的投资收益率落后三板成分指数 15%以上。
流动性评级参考债券评级，暂定为 A(AA、A）、B（BA、B 、BC）、C、D 等 4 类 7 级，
分别代表新三板全体挂牌股票中流动性较好、一般、较差、很差等四个等级。
本报告将首次发布于 D3 研究平台。D3 研究是一个付费研究报
告交流分享平台。在平台中您可以阅读别人的研究成果，提出对某家
特定企业的研究需求，也可以完成别人的悬赏任务，或者将您的研究
成果直接变现。微信用户在微信端通过搜索 D3 研究或扫描二维码的
方式查找到 D3 研究公众号并关注后，即可成为 D3 研究的用户。
梧桐研究公会
电 话：010-85715117
传 真：010-85714717
电子邮件：[email protected]
