היבטים משפטיים בהתחדשות עירונית

בבת ים ' שער יוספטל'קורס לנציגויות במתחם

23.12.2018

?על מה נדבר היום

בין תכנון לקניין –התחדשות עירונית

המארגנים'הסכמי ארגון וחוק '

עיסקת התחדשות עירונית

דייר סרבן'שיעור ההסכמה ו' .

זו במצגת האמור .משפטי לייעוץ תחליף ואינה ידע הקניית היא ההרצאה מטרת :הערה .הגר במרכז שנצבר וניסיון ידע ועל א"ת 'באונ לדיור בקליניקה שפותח מודל על מבוסס

פוגעניתהחתמה (: 2016)ח השירות לעבודה קהילתית במשרד הרווחה "דו

" אלפי בקשות לסיוע בקשר להחתמות פוגעניות בתהליכי התחדשות עירונית"

(. NO-SHOP)כבילה ארוכת שנים בהסכם בלעדיות •

חתימה ללא הבנת תוכן ההסכם•

חתימה בתמורה לקבלת תשלומים או הטבות•

'ללא כיסוי'הבטחות , הטרדות, חתימה תחת איומים•

המסמכיםללא מסירת •

3

?חשובה היא ולמה מהי – הוגנת התקשרות

. משקפת את רצון הצדדים•

. נעשית מתוך הבנה והסכמה מלאה•

. ללא פגיעה בזכויות הצדדים•

.מסייעת למימוש מהיר ויעיל יותר של הפרויקט•

-עירונית התחדשות תכנון לקניין בין

חוזים -תכנון –על התפר קניין : התחדשות עירונית

הקנייני המישור:

ולעשות בהם להשתמש ,במקרקעין להחזיק זכות"-כ מוגדרת מקרקעין על בעלות

לחוק 2 סעיף) "הסכם לפי או דין לפי להגבלות בכפוף עסקה וכל דבר כל בהם

.(המקרקעין

וחירותו האדם כבוד יסוד חוק - שברשותו במקרקעין מפגיעה להימנע אדם של זכותו.

החוזי המישור:

24 סעיף) ביניהם הסכימו שהצדדים מה כל להיות יכול החוזה תוכן – החוזים חופש

.(החוזים לחוק

התכנוני המישור:

ב"התו לחוק 145 סעיף) היתר מצריכה – במקרקעין כלשהי בנייה ביצוע).

המקרקעין על החלות המתאר לתוכניות ובהתאם לחוק בהתאם ניתן היתר

.(התכנונית הפירמידה)

חוזים -תכנון –על התפר קניין : התחדשות עירונית

עירונית בהתחדשות נפגשים השונים המישורים כיצד?

והקרקע הדירה את ולממש להשתמש התושבים זכות – קניין

.שבבעלותם

ליזמים דירות בעלי בין חוזית התקשרות חופש – חוזים.

שיקולים ,בקניין השימוש על הגבלות ,בנייה זכויות – תכנון

.התכנון מוסדות של לאישורים בכפוף והכל ציבוריים

?ההתקשרות על משפיע זה איך

התקשרות ביחס לסוג התכנית

אישור תכנית בנין עיר חדשה

של בעלי הזכויות הסכמה

הוצאת היתר בניה

ההליך הקנייני ההליך התכנוני

פינוי בינוי

38א "תמ הסכמה של בעלי הזכויות

מהבעלים יכולים 80%. הסכמה 100%נדרשת * לכפות פרויקט על מיעוט מסרב או להגיש נגדם

.תביעה נזיקית

הבעלים של מיוחס רוב .הסכמה 100% נדרשת* לפנות יכולים (ובנייה בהריסה 80% / בחיזוק 66%)

.הסכמה ולכפות למפקחת

עקרונית ניתן לקדם ללא הסכמת * . כל הבעלים

נדרשת חתימת הבעלים על בקשה * . להיתר בנייה

???זכויות בניה

תכנונית וכלכלית כעיסקההתחדשות עירונית

, עלויות בנייהמיסוי והוצאות

נלוות

תמורה לבעלי הדירות

רווח יזמי

' המארגנים'הסכמי ארגון וחוק

הסכמים בהתחדשות עירונית

הסכם ארגון- Non shop/ תקשרותטרום

2017-ז"תשע, (הסכמים לארגון עסקאות)התחדשות עירונית חוק

38א "עסקה לפי תמ/ בינוי -עסקת פינוי ובחוק המארגנים 2006-ו"תשס, (פיצויים)חוק פינוי ובינוי

11

' המארגנים'עיקרי חוק 2017-ז"תשע, (הסכמים לארגון עסקאות)התחדשות עירונית חוק

'בינוי-פינוי עיסקת' אינו הוא•

הסכם על לחתום או מ"מו לנהל שלא התחייבות כולל• Non-shop)) מקביל

תוכן ההסכם

בכתב• 'קובע מועד'-ו חתימה מועד כולל• ,סופי בהסכם תיקבע שהתמורה הבהרה• ,הדירות בעלי לטובת לפעול מארגן התחייבויות•

ובהגינות במקצועיות

צורת ההסכם

.חתימה לפני מהותי מידע למסור• חובת ,אישי עניין יש ואם פועל הוא מי מטעם לגלות•

.סודיות

חובות המארגן

ימים 7 בהודעה ,ההחתמות תחילת טרם לקיים חובה• .מראש

הדירות מבעלי 40% של נוכחות חובת• פרוטוקול פרסום• מהבעלים 20% של דרישה לפי לתרגם•

אסיפה

חודשים מהמועד הקובע 6בבניין 35%/ ד "יח 17בבניין של 40%/ ד "יח 16עד שבו בבית משותף מבעלי דירות 50%המארגן התקשר עם

ומעלה ד"יח 36של

חודשים מהמועד הקובע 18

מבעלי 50%בינוי עם -חתם על עסקת פינוי היזם אובבית משותף הדירות מבעלי 2/3המארגן התקשר עם

ד ומעלה"יח 36בבניין של 35%/ ד "יח 17בבניין של 40%/ ד "יח 16דירות בבניין שבו עד

שנתיים מהמועד הקובע (. י המארגן או מטעמו"שהוכנה ע)נקלטה תכנית אם שנים מיום קליטת התכנית 4

אם התכנית הופקדה להתנגדויות

שנים מיום קליטת התכנית 5

יודיע לבעלי המארגן –חובת יידועבסיום כל שלב האם עמד ביעדים דירות .או לא

מתחיל מהמועד הקובע " מרוץ"ה- . הסכם הארגון הראשוןהמועד בו נחתם

ולא בית משותף קנה המידה הוא . מתחם

בפינוי בינוי -של הסכם ארגון תוקפו המארגניםלחוק 5סעיף

13

חודשים מהמועד הקובע 6

. יחידות דיור ומעלה 17בבית שיש בו 40%/ דירות 16שבו עד בבית משותף מבעלי דירות 50%המארגן התקשר עם

חודשים מהמועד הקובע 12

בבית הדירות שליש מבעלי עם התקשר היזם/ בבית משותף המארגן התקשר עם ארבע חמישיות מבעלי הדירות

.בעסקה סופית משותף

חודשים מהמועד הקובע 18

נקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה

מהמועד הקובעחודשים 36

14

כל בסיום יודיע המארגן – יידוע חובת .לא או ביעדים עמד האם שלב

הקובע מהמועד מתחיל "מרוץ"ה - הראשון ההסכם נחתם בו המועד עסקה לארגון

ולא משותף בית הוא המידה קנה .מתחם

38א "בתמ –של הסכם ארגון תוקפו לחוק המארגנים 6סעיף

ארגוןתוקף הסכם –תחולה רטרואקטיבית לחוק המארגנים 20סעיף

2017החל מיולי שנחתם הסכם ארגון חוק המארגנים חל על כל

: ארגון שנחתמו לפני החוקהסכמי לחול גם על עשוי, בנוסף

נחתמו שכבר ארגון הסכמי על גם – רטרואקטיבית תחולה.

3.4.2018 -מ להספר יחלו ההסכם תוקף לעניין המועדים

וגילוי ותוכן צורה ,אסיפה לחובת רטרואקטיבית תחולה אין

.אישי עניין של

15

הממונה על פניות דיירים

16

תפקיד

בירור פניות של תושבים המחזיקים • –בדירה בתחומי מיזם התחדשות

מינהלות , מארגנים, התנהגות יזמים . דיירים אחרים \עירוניות

סדר דין אינו מחויב לסדרי דין וראיות• יום 90החלטה תוך •

סמכותקביעתו נחשבת ראיה לכאורה בכל •

. הליך משפטי עתידי

דרכי פניה מחלקת פניות -דרך הקישור לאתר •

.הציבור של משרד הבינוי והשיכון

https://forms.gov.il/globaldata/getsequence/gethtmlform.aspx?formtype=ContactUs@moch.gov.ilhttps://forms.gov.il/globaldata/getsequence/gethtmlform.aspx?formtype=ContactUs@moch.gov.ilhttps://forms.gov.il/globaldata/getsequence/gethtmlform.aspx?formtype=ContactUs@moch.gov.il

עיסקת התחדשות עירונית

על אשר ,משותף בבית דירה בעל לבין יזם בין חוזה" :ובינוי פינוי עסקת■ או כולן ,בו זכויותיו את למכור המשותף בבית הדירה בעל מתחייב פיו

במקומו חדש משותף בית והקמת המשותף הבית הריסת לצורך ,מקצתן התכנון חוק לפי בנייה היתר מכוחה להוציא שניתן לתכנית בהתאם לביצוע מטעמו דין לעורך או ליזם הדירה מבעל כוח ייפוי לו שמצורף ,והבנייה

:אלה כל את ,השאר בין ,ושכולל ,החוזה למימוש הנדרשות הפעולות

;החוזה לפי דירה בעל כל שיקבל התמורה לקביעת העקרונות (1)

בנייה היתר לקבלת ,מפורטת תכנית לאישור המרביים המועדים (2) ;לחוזה בהתאם הדירה לבעל החדשה הדירה ולמסירת

או לחוזה בהתאם הבנייה עבודות את שיבצע הגורם בדבר פרטים (3) ;בתחום ניסיונו לעניין לרבות ,כאמור הגורם של לבחירתו תנאים

לשם הדירה בעל לטובת ערבויות להעמיד היזם מטעם התחייבות (4) ";החוזה לפי היזם של התחייבויותיו הבטחת

;2006-ו"תשס ,(ובינוי פינוי מיזמי עידוד) ובינוי פינוי חוק מתוך ההגדרה■

.המארגנים בחוק 38 א"תמ לפי לעסקה קיימת דומה הגדרה■

?מהו הסכם לעסקת התחדשות עירונית

?מהו הסכם לעסקת התחדשות עירונית

.בבניין/ בין היזם לבין כל אחד מבעלי הדירות במתחם •

(. 'הרחבה וכו, חיזוק)העיסקה היא מכירת זכויות תמורת ביצוע עבודות – 38/1א "בתמ*

?מהו הסכם לעסקת התחדשות עירונית

הפרויקט יזם + דירה בעל :הצדדים

השיפוץ ,הבנייה לשירותי בתמורה הבעלים של זכויות מכירת ,סופית עסקה

.38 א"בתמ הבניין חיזוק/וההרחבה

התמורה את ויפרט הפרויקט לביצוע מוגדר זמנים לוח יפרט החוזה.

לאישור בכפוף ,והתמורה הזמנים לוחות לעניין מתלים תנאים יכיל לרוב

'וכד בניה היתר/ע"תב

יועצים זהות ,מלא מפרט ,דירות בחירת מנגנון ,ביטוח ,ערבויות :נוספים תכנים

.'וכו

ד"מומלץ בחום לא לחתום בלי ייצוג של עו! הסכם סופי ומורכב ביותר

עירוניתהתחדשות מעסקת השתחררות

בינוי ממועד החתימה על -שנים בפינוי 5/ א"בתמשנים 3חלפו הנדרשוהיזם לא התקשר עם הרוב , העסקה הראשונה

(38/1 א"בתמ 2/3, 38/2 א"בתמ 80%, בפינוי בינוי או 2/3)

שאינם מעוניינים בעלי דירות רובנשלחה ליזם הודעה מטעם (לעסקהמי שאינם צד כולל )בעסקה

את ההסכם מבלי שהדבר ייחשב כהפרה רשאי לבטל בעל דירה .של החוזה

בהתאם שיקבע לפיצוי זכאי להיות עשוי היזם אך ,כהפרה ייחשב לא והשיכון הבינוי שר בהסכמת המשפטים שר שיפרסם להוראות

חל על הסכמים שנחתמו –ללא תחולה רטרואקטיבית 3.7.17 –לאחר כניסת חוק המארגנים לתוקף

21

* חובות יזם לפני תחילת החתמות על עסקה

חובה לכנס או להשתתף באסיפה :קיום אסיפה .

לפחות שבועיים לפני תחילת החתמות: מסמך עיקרי הצעה .

בטוחות ופרטים אודות ניסיון , יכלול התייחסות לתמורה

. מקצועי

לכל בעלי הדירות: הודעה על החתמה ראשונה .

יזם מחויב למסור מיד לאחר חתימה :העיסקהעותק ממסמכי .

א"בתמ ובגםבינוי -ל תקפות גם בפינוי"ההוראות הנ.

וחוק המקרקעין ( עידוד מיזמי בנייה)בינוי -החובות קבועות בחוק פינוי* (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)

. תהיה מפורטת בהסכם•

לרוב תהיה התחייבות של דייר שלא לקבל תמורות נוספות :שוויון התמורות•

. שאינן בחוזה

:מאפייני תמורה אופייניים שיכללו בחוזה•

(. ככל שישנן)הגדלת שטח הדירה ותמורות כספיות נוספות היקף•

.מתוך מאגר שיעמיד היזם ובניהול שמאי, הבחירה של הדירות מנגנון•

(. בהתאם לסיכום המסחרי)מחסן , חנייה, מרפסת –כגון נלווים •

: שכר דירה למגורים חלופיים•

.אכלוס אחרי שבועות/ימים 'מס ועד הפינוי לפני שבועות/ימים 'מס :תקופה -

.נוכחית שכירות שווי או שמאי קביעת לפי ,למדד צמוד :גובה -

הובלה•

. מ מסחרי בין היזם לבעלי הדירות"נושאים נוספים שיסוכמו במו•

התמורה

כדרך להתמודדות עם עיכובים ונסיבות לא –חוזה התחדשות עירונית לרוב כרוך בתנאים מתלים . צפויים במהלך חיי הפרויקט

או ( תנאי מתלה –להלן )יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי חוזה " ?מהו תנאי מתלה (.לחוק החוזים 27סעיף )(." מפסיקתנאי –להלן )שיחדל בהתקיים תנאי

בעיסקהתנאים בהם לא נרצה להמשיך מראשמאפשר לקבוע .

תנאים מתלים להסכם

דוגמאות

לתנאים

מתלים בהסכם

התחדשות עירונית

.בעלי דירות התקדמות בהחתמות

.Yיגיע לשיעור חתימות של ( אישור תכנית, תאריך מסוים) Xלמשל שעד מועד

.עד קבלת היתר, כולל התמודדות עם סרבנים, השלמת תהליך ההחתמות

(.זמן ממועד חתימה של שיעור מסוים מבעלי הדירות Xתוך )ע "אישור תב

בכפוף , זמן ממועד אישור התכנית Xתוך )הגשת בקשה להיתר בנייה וקבלת היתר בנייה (.וערריםלהתמודדות עם התנגדויות

(. לרוב ליווי בנקאי)קבלת מימון

רק עד , יש לגבות בדוח שמאי. אם היזם מגלה שהפרויקט אינו כדאי כלכלי –תנאי מפסיק .שלב מוקדם בפרויקט

הערת אזהרה טאבו)מהי הערת אזהרה במרשם המקרקעין)?

רישום בפנקסי המקרקעין שמעיד על התחייבות בכתב של בעל המקרקעין לעשות עסקה . או להימנע מלעשות בהם עסקה מסוימת

א עסקה "ז –לא ניתן לעשות עסקה סותרת , במקרקעין שלגביהם נרשמה הערת אזהרה . שעלולה לפגוע בזכות של מי שלטובתו נרשמה האזהרה

אך , תירשם הערת אזהרה לטובת היזם :עירוניתהתחדשות הערת אזהרה בעיסקת . ולאחר שיעור משמעותי של חתימות( לא בהסכם ארגון)רק במסגרת עיסקה

דירות ובנקים רוכשי, בנק מלווה, לטובת יזם :סוגי הערות בהתחדשות עירונית.

מבטלים הערת אזהרהאיך?

.י הגורם שלטובתו רשומה הערת האזהרה"בקשה שחתומה עלפנות לטאבו עם יש

כיצד מבטלים הערת אזהרה של הסכם ארגון שתוקפו פקע ?

הוסמך לתת אישור לבעל דירה לפיו הסכם טרום ההתקשרות הממונה על פניות דיירים . פקע כיוון שהמארגן לא עמד באבני הדרך והתנאים הקבועים בחוק איתו

25

ערבויות בעיסקת התחדשות עירונית

היזם של התחייבויותיו קיום את להבטיח תפקידה• .התחייב עליה התמורה את לספק

עילות להוסיף כדאי – להספיק לא עשוי המכר חוק• .אחרות בטוחות לדרוש או מימוש

ערבות פרויקט

ביצוע /

הזמני בדיור השכירות דמי תשלום את להבטיח תפקידה• .החלופי

ערבות שכירות

.הבדק בתקופת בנייה ליקוי יתקן שהיזם להבטיח תפקידה• הבניה מעלויות X בסך ,ראשונה דירה ממסירת החל תועמד•

.הבעלים דירות 'מס לפי יחסי באופן הישירות

ערבות בדק

הבית רישום את ישלים שהיזם להבטיח תפקידה• .המשותף

.לפרויקט כולל כסכום ,הדירות במסירת תועמד•

ערבות רישום

מיסוי עלויות חשיפת מפני להגן תפקידה•ערבות מיסוי

,מקצוע בעלי) נוספות מימון עלויות להבטיח תפקידה• .('וכד משפטי הליך

.לפרויקט כולל סכום•

ערבות משלימה

אחר ליזם ההסכם את להסב היזם על איסור :זכויות הסבת.

לנעליהם ייכנס שהקונה לכך בכפוף :הדירות בעלי ידי על זכויות מכירת.

עתידית ממתביעה הנציגות חברי את פוטרים הדירות בעלי בו סעיף :הנציגות אחריות.

בבניין העבודות ביצוע ושעות ימי את בהסכם לקבוע מוצע :38/1 א"תמ.

בדיקות לביצוע מועדים לקבוע ,יזם ח"ע ,דיירים מטעם :מפקח מינוי.

כאלו במקרים היתר בין ,(ההסכם ביטול שמאפשרת) היזם מצד ההסכם הפרות:

oליזם שהוצא ר"פשט / פירוק צו.

oמשמעותית לתקופה העבודות ביצוע או הפרויקט קידום הפסקת.

oאחר לגורם הסכם הסבת.

התחדשות עירונית בעיסקתדוגמאות להוראות נוספות

מצגת זו עוסקת . הוא ארוך ומורכב ואין אפשרות לכסות את כל הוראותיו בהרצאה זו 38א "תמ/בינוי-הסכם פינוי* . במספר סוגיות מהותיות שחשוב שבעלי הדירות יהיו ערים אליהן

' דייר סרבן'שיעור ההסכמה ו

38 א"ובתמשיעורי הסכמה בפינוי בינוי

38/2א "תמ 38/1א "תמ פינוי בינוי

הרוב הנדרש

100% 100% 100%

סייגים

רוב אם ישנה הסכמה של : ניתן, במקבץ( 80%)מיוחס

לבקש מבית המשפט לאשר . 1 וח"ר/ד"ולמנות עו העיסקהאת

. שיחתום במקום הדייר המסרבלתבוע נזיקית את המיעוט . 2

המסרב 2006-ו"תשס, (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)חוק פינוי ובינוי

הסכמה של אם ישנה מבעלי הדירות 66%

והרכוש המשותף בבניין ניתן לפנות למפקח על

מ שיאשר "המקרקעין ע את העבודות

חיזוק בתים משותפים ) חוק המקרקעין 2008 ח"התשס( מפני רעידות אדמה

הסכמה של אם ישנה מבעלי הדירות 80%

והרכוש המשותף בבניין ניתן לפנות למפקח על

מ שיאשר "המקרקעין ע את העבודות

חיזוק בתים משותפים מפני ) חוק המקרקעין 2008 ח"התשס( רעידות אדמה

רבעים שלושהו ,שבמקבץ הדירות כלל מתוך לפחות חמישיות ארבע שבבעלותם ,ובינוי לפינוי במקבץ הדירות בעלי :בינוי בפינוי מיוחס רוב* :אלה שני בהם מתקיימים וכן ,לדירותיהם צמודים שבמקבץ המשותפים בבתים המשותף מהרכוש לפחות

– בלבד דירות חמש או ארבע בו שיש משותף בית לעניין ואולם ,מקבץ שבאותו משותף בית בכל מהדירות לפחות שלישים שני בבעלותם (1) ;דירות בעלי משני יותר המשותף בבית ויש ,כאמור שלישים שני בבעלותם

;לדירותיהם צמודים מקבץ שבאותו משותף בית בכל המשותף מהרכוש לפחות שלישים שני (2)

! הסכמי ארגון לא -תביעת דייר סרבן מצריכה חתימת רוב מיוחס על הסכמי מכר : לשים לב

?*הסרבן בפינוי בינוימיהו הדייר

להעביר סביר בלתי סירוב מסרב" :ש מי הוא מסרב דירה בעל לכך הסכמתו את מתנה או העיסקה ביצוע לשם זכויותיו את

מיזמי עידוד) ובינוי פינוי לחוק 2 סעיף "סבירים בלתי בתנאים .2006 – ו"תשס ,(ובינוי פינוי

30

דייר יוגדר כסרבן רק בכפוף * להתקיימותו של הרוב הדרוש

סביר כבלתי ייחשב לא סירוב בהם מקרים – ובינוי פינוי

על נקבעת הכלכלית הכדאיות :כלכלית כדאית אינה ובינוי ־ הפינוי עיסקת

תנאים בהתקיים כי להורות יכול ואף, 21 תקן על שמסתמך ,מקרקעין שמאי ידי

חזקה מהווה השמאי קביעת .כלכלית כדאית תהיה העיסקה מסוימים

.המסרב הדייר שכמי על מוטל החזקה להיפוך והנטל העסקה של לכדאיותה

לא ייחשב לעיסקה שסירוב מנת על :(הבנייה לתקופת) חלופיים מגורים

.הבנייה תקופת למשך חלופיים מגורים לכלול עליה ,סביר

לכלול עליה סביר לא ייחשב לעיסקה שסירוב מנת על :הולמות בטוחות

.לביצועה הולמות בטוחות

ביצוע בגללן ,ומיוחדות אישיות נסיבות קיימות :מיוחדות אישיות נסיבות

.סביר בלתי הוא שסוכמו בתנאים העסקה

התאמות עם ,וזמניים קבועים ,חלופים מגורים לספק חובה :מוגבלויות בעלי.

הזקנים לאוכלוסיית סירוב עילות – ובינוי פינוי

גילאי

75 - 80

מגורים מחוץ לפרויקט

מעבר לבית הורים

רכישת דירה חלופית על ידי

היזם

תמורה כספית לצורך רכישת

דירת קבע חלופית שתי דירות קטנות

כסף במקום הגדלה

הבחירה איזו –חלופה להציע

בידי היזם

הבחירה בין מחוץ 'חלופות

–' לפרויקט בידי הקשיש

הזקנים לאוכלוסיית סירוב עילות – ובינוי פינוי

+80בני

מעבר לבית הורים

רכישת דירה חלופית על ידי

היזם

תמורה כספית לצורך רכישת

דירת קבע חלופית

:מגבלות על תחולת סעיף עילות הסירוב לקשישים

על קשיש שטרם חתם במועד כניסת החוק לתוקף .

מהדירות בבית המשותף חתמו טרם כניסת החוק 15%לפחות : אלא אם

. לתוקף

בבית המשותף הגיל במועד בו נחתם הסכם ראשוןהגיל לצורך זכאות הוא

.קודם לכןלפחות שנתיים והקשיש התגורר בדירה

, בנוסף לתמורה הסטנדרטית, אם לא הוצעו להם: +75קשישים בני

:מאלו אחת

דומה בשווי ,שלהלן המגורים מאפשרויות אחת – לפרויקט מחוץ מגורים1. :הקשיש של בחירתו לפי ,הסטנדרטית התמורה לדירת

עד ייעשה שהמעבר בלבד :(אבות בית או מוגן דיור) הורים לבית מעבר .1.1 .בפרויקט הדירות של הפינוי למועד

למועד עד ייעשה שהמעבר בלבד :היזם ידי על חלופית דירה רכישת 1.2 למקום הניתן ככל קרובה תהיה הדירה ,ביקש הקשיש ושאם הדירה של הפינוי .הנוכחי מגוריו

שהרכישה בלבד :חלופית קבע דירת רכישת לצורך כספית תמורה 1.3 .הנוכחית הדירה של הפינוי למועד עד תיעשה

התמורה דירת של לזו דומה מצטבר בשווי :דירות שתי2. .הסטנדרטית

התמורה מדירת קטן ששטחה דירה :הגדלה במקום כסף3. .במזומן ההפרש ואת הסטנדרטית

הזקנים לאוכלוסיית סירוב עילות – ובינוי פינוי

הזקנים לאוכלוסיית סירוב עילות – ובינוי פינוי

לא אם אלא כסביר ייחשב +80 בן של סירובו :+80 בני קשישים

בית) הקודם בשקף 1 בסעיף כאמור לפרויקט מחוץ מגורים לו הוצעו

.(מלאה כספית תמורה או היזם י"ע דירה רכישת או הורים

:מגבלות על תחולת סעיף עילות הסירוב לקשישים

לתוקף החוק כניסת במועד חתם שטרם קשיש על.

כניסת טרם חתמו המשותף בבית מהדירות 15% לפחות :אם אלא

.לתוקף החוק

בבית ראשון הסכם נחתם בו במועד הגיל הוא זכאות לצורך הגיל

.לכן קודם שנתיים לפחות בדירה התגורר והקשיש המשותף

התמודדות עם סרבנים – 38א "תמ

אין עילות סירוב סביר הקבועות בחוק

דיון בפני המפקח על הבתים המשותפים ולא בפני בית המשפט .

38/1א "תמ

. רק מחייב לתת זכות טיעון, בשיקוליוהחוק לא מנחה את המפקח •

שמאית לבחינת היבטים כלכליים ד"בחוו להעזרהמפקח יכול •

המפקח רשאי להתנות את ביצוע הפרויקט בתנאים• 38/2א "תמ דירת שבהריסת המיוחדות הנסיבות את לשקול המפקח את מנחה החוק

.המתנגד

36

מגורים חלופיים זמניים – 38/1א "תמ

:להציע מגורים חלופיים לתקופת הבנייה ל מחויביזם

ומעלה ביום חתימת החוזה 80בן – קשיש1.

. הראשון בבית המשותף

. באופן קבועהמרותק לביתו אדם 2.

37

בלבד בינוי פינוי – הזקנים לאוכלוסיית מס תמריצי

. זכאי הקשישלה בשווי דירת התמורה •שתי

דירות

.חלופי דיור לרכישת 75% בלפחות שימוש• לפי ,היתר מבקשת שנה חצי או מהעיסקה שנה תוך•

.המאוחר

תמורה במזומן

לא לקרוב• .נקלטה בקשה להיתר בנייה בפרויקט• .מהתמורה לרכישת דיור חלופי 75%שימוש בלפחות •לפי , או חצי שנה מבקשת היתר מהעיסקהתוך שנה •

המאוחר

מכירה 'לצד ג

רק אם תשמש למוסד דיור מיוחד, תמורה במזומן –לבעל מוגבלות שאינו קשיש פטור *

לפחות שנתיים בדירה, מגורי קבע, במועד חתימה ראשונה בבית משותף+ 70בני : זכאים*

!תודה רבה