משרדי יוקרה בגודל בינוני CLASS AA

1

השקעות נדל"ן בארגנטינה. השקעות נדל"ן בארגנטינה. פרויקטים להשלמה מהירה של ביקושי שוק פרויקטים להשלמה מהירה של ביקושי שוק

שנים הקרובות. שנים הקרובות.55מקומי מוגדר ל-מקומי מוגדר ל-

חלוציות בתחילתה של מגמת השקעה חלוציות בתחילתה של מגמת השקעה נדל"נית, של ישראליות בארגנטינה.נדל"נית, של ישראליות בארגנטינה.

שי קילמן ודניאל זילברפדן – החברה היזמית.שי קילמן ודניאל זילברפדן – החברה היזמית.20082008פברואר פברואר

משרדי יוקרה בגודל בינוני

CLASS AA

זכויות שמורותזכויות שמורות**

2

תנאיתנאי במצגת שתוצג להלן טמונים תוצרי עבודה רבה ואינטנסיבית שנעשתה במהלך השנה האחרונה ע"י החברה

היזמית. המידע בתוכה הוא אינו סודי אך גם בפירוש ובחד משמעיות לאיש מהשותפים להכנתה אין כוונה כי

יהפוך להיות נחלת הכלל. החומר נשלח במתוכנן,במודע ובשליטה באופן פרטני וייחודי לבעלי עניין ויכולת

לקיים מיצוי מהמוצע. על-מנת לשמור על סטאטוס הזדמנויות זה- מקבל המצגת מתבקש שלא "להעבירה

הדדי בין החברה היזמית למחזיק ההון, הדעה ומצגת זו.. הרעיון הלאה בין חברים" וזאת מתוך כבוד עסקי

העומד מאחורי בקשה זו הוא, כי בפועל כיום ישנה עלטה מסוימת בישראל בכל הנוגע לכלל ההזדמנויות

העסקיות הנדל"ניות הקיימות בשוק הארגנטינאי המאיץ וכל עוד תשמר עלטה זו יוכלו להמשיך ליהנות

המשקיעים והיזמים ממקסימום תשואות כמעט בתנאי חלוציות.

בברכה ובשמחה לקידום אינטרסים כלכליים משותפיםבברכה ובשמחה לקידום אינטרסים כלכליים משותפים

. .בשם שי קילמן ודניאל זילברפדן- החברה היזמיתבשם שי קילמן ודניאל זילברפדן- החברה היזמית

20082008פברואר פברואר . .

שי קילמןשי קילמן

[email protected]סלולארי ישראל: סלולארי ישראל:

54911630970885491163097088סלולארי ארגנטינה: סלולארי ארגנטינה:

3

תוכן ענייניםתוכן עניינים

:בנייה ומכירה/השכרה של משרדי יוקרה תכלית היזמות:תכלית היזמות CLASS AA בגודל בינוני עבור חברות מסחריות.

.למה ארגנטינה- נתוני מקרו .פרופיל ההון האנושי בחברה היזמית .תמונות תוצרי פרויקטים לדוגמא שבהם הייתה מעורבת החברהלדוגמא, בהם הייתה מעורבת החברה ואשר הסתיימו. רלוונטיים שני פרויקטים

מפורטים היטב כקבצים נפרדים. .מפורטים היטב כקבצים שלושה פרויקטים אופציונאליים היום לביצוע ע"י החברה

נפרדים. .מימון- מדיניות הבנקים בארגנטינה למימון פרויקטים נדלנ"יים בסגמנט האמור .עו"ד ורו"ח לחברה היזמית.תנאי המיסוי בחישוב החשבונאי בארגנטינה.אפשרויות השקעה .בואנוס איירס-תמונות

4

בנייני משרדי יוקרהCLASS AA מ"ר. למה?4000: עד

כיום קיים צורך על סף אקוטי לבנייה של משרדים ברמה האמורה: בשל העובדה כי הביקוש עולה

. אלו תנאים אידיאלים להשקעות. vacancy 1.8%, ועומד על: CLASS AA על ההיצע למשרדי

המדינה בצמיחה רציפה, הביקוש עולה על ההיצע והמחירים גואים פרמננטית.

ביחס לתקופה 35% ב2007האמור זנקו ב מחירי השכירות במרכז בואנוס איירס בתת ענף

למטר מרובע 37.2$של . מדובר במחיר שכירות ממוצע"(colliers)נתוני "המקבילה אשתקד

חודשי במשרדי היוקרה באזורים המבוקשים בעיר. כמו כן, בנוגע למחירי מכירה של משרדי יוקרה

(”colliers“)נתוני הערים היקרות בעולם 15 באזורים אלו, בואנוס איירס נמנית על אחת מ

למ"ר במרכז בואנוס 3100$ומחירי מכירה למ"ר של בנייני משרדים ברמה הגבוהה עומדים על

איירס

בפאתיה סמוך לכבישים מרכזיים המובילים למרכזה. לשם המחשת קצב המכירות 2150$ ועל

מ"ר חדשים 43,000 הוצעו למכירה בבואנוס איירס 2007 במהלך שנת "(colliers )גם כן נתוני "

. 10%היא הזמינות לרכישה מאותם מ"ר אמורים2008למשרדים. בתחילת ינואר

בנייה ומכירה/השכרה של משרדי תכלית היזמות:תכלית היזמות:בגודל בינוני עבור חברות CLASS AA יוקרה

. מסחריות

5

שנעשו במרכז+AA-A מ"ר לבנייה משרדית בדרג 43,000אותם

פרויקטים עיקריים: 5 מחולקים ב-2007וצפון בואנוס איירס בשנת

*COLLIERS

.1Buenos aires plaza

.2Cordova 3311

.3Libertador 2442.הבניין תוכנן ונבנה ע"י שותפי בחברת היזמות –

.4Olivos building 1&2

.5Huergo 949


. מסחריות

6

היצע זה כאמור, הוא בלתי מספיק לאור הביקוש והצורך, שכן כל המדינה נמצאת בקצב צמיחה מסחרר

וקצב צמיחה כלכלי= צורך במשרדים לחברות שבתהליך התרחבות פרסונאלי ובכלל. כנתונים כלליים:

- 2008 מיליון מ"ר רבוע בנויים למשרדים. פנויים נכון לתחילת פברואר 1.5סה"כ בבירה ניתן למצוא

מ"ר. משמע: ¼%. הנתונים הנ"ל מהווים בעיה של ממש לחברות אשר בצמיחה ומעוניינות לגדול 39,000

, עליהם חברות אלו לא מתפשרות. מסיכום הנתונים CLASS AAפיזית. כאמור, הכול בהקשר למשרדים

כי התת ענף של משרדי היוקרה בבואנוס איירס נע לכיוון חיובי מאוד "(colliers)גם נתוני "עולה המסקנה

כדאיות כלכלית בממוצעבממוצע אשר יאפשר למכור כל מיזם למשקיעים: זרים ומקומיים. כיום לתת ענף האמור יש

בדולרים, שזה יותר מכפליים שנתי שנתי18%18%)מחיר שכירות שנתית למ"ר חלקי ההשקעה בנכס למ"ר( של

ביחס לנתונים המקבילים במדריד או בתל אביב לדוגמא. נתונים אלו מבטיחים את המשך נהירתם של

כמו כן, בשל בעיות מיסוי חדשות (.”colliers“)נתוני משקיעים מאירופה ומצפון אמריקה בשנים הקרובות

מתפתחות בצפון בואונס איירס(- ישנה נטייה של חברות לחזור 2בפרובינציות בפאתי בואנוס איירס )מלבד

לכיוון מרכז וצפון מערב העיר-לשם מכוונים הפרויקטים של החברה.


.מסחריות

colliers לדו''ח המלא: http://www.colliersmn.com/prod/cclod.nsf/localresearch

/5 E4 2 2 3 7 8 A3 1 5 3 3 A5 8 5 2 5 6 D 9 6 0 0 4 F7 EF5

7

CLASS AACLASS AA משרדימשרדי גרפיםגרפים

עלויות בנייהדוגמאות לעלויות בנייה

<--- במספר אזוריםנבחרים במרכז

בואנוס איירס והיקף.הבנייה בהם בשנים האחרונות-משרדי יוקרה

COLLIERS

התפתחות ביחס לשנה קודמתאיתור זמן נכון לביצוע.השקעות בארגנטינה

עכשיו. פער משמעותי<--- :בין הביקוש להיצע

כדאיות כלכליתגבוהה מאוד. עם קצב התפתחות

.שמבקש חדירת חברות זרותCOLLIERS

<---<--- סיכום תחזיותסיכום תחזיות20082008הענף להענף ל

COLLIERSCOLLIERS

8

vacancyvacancy ומחיריםומחירים

,,מחיר ממוצע של משרדים בדרג האמורמחיר ממוצע של משרדים בדרג האמור

.. שנים האחרונות- המלבנים שנים האחרונות- המלבנים1111למ"ר ב$ בלמ"ר ב$ ב

הגרף האדום מסמל נתוני זמינות המשרדיםהגרף האדום מסמל נתוני זמינות המשרדים <--- .<--- .ביחס למ"ר שנבנו בשנהביחס למ"ר שנבנו בשנה

: :הנתונים באדיבותהנתונים באדיבותCUSHMAN&WAKEFIELDCUSHMAN&WAKEFIELD

מתוך דו"ח סיכום ענף המשרדיםמתוך דו"ח סיכום ענף המשרדים

. *ניתן לראות בגרף שצפי. *ניתן לראות בגרף שצפי20072007לשנת לשנת

למ"ר ויהיה למ"ר ויהיה $ 4343$ל ל להגיע להגיע 20082008המחירים לשנת המחירים לשנת

. .הגבוה בהיסטוריההגבוה בהיסטוריה

השפעות נתוני מקרו על הענףהשפעות נתוני מקרו על הענף ,,גרף זה מראה את הקשר בין התל"גגרף זה מראה את הקשר בין התל"ג

. .האבטלה והמ"ר הפנוי לשכירותהאבטלה והמ"ר הפנוי לשכירות

בה כנ"ל בה כנ"ל20072007הגרף לא כולל את שנת הגרף לא כולל את שנת 8%8%האבטלה ירדה עוד לכדי האבטלה ירדה עוד לכדי ---> --->

20082008 ב ב7%7%עם צפי לרדת ל עם צפי לרדת ל ) ) התל"גהתל"ג ,( ,(8%8%עמד על עלייה של עמד על עלייה של

20082008עם צפי להמשך מגמה גם בעם צפי להמשך מגמה גם ב ) ) ))

וזמינות המשרדים ממשיכה לרדת בהתאמהוזמינות המשרדים ממשיכה לרדת בהתאמה . .ומחיריהם כמוצג בגרף קודם- לעלותומחיריהם כמוצג בגרף קודם- לעלות

COLLIERSCOLLIERS

CLASS AACLASS AA גרפים משרדיגרפים משרדי

9

אזורי הבניה משרדית אזורי הבניה משרדית 6 6 המרכזיים בבואנוס איירס המרכזיים בבואנוס איירס

av. 9 de julio

av. 9 de julio

Puerto madero

Puerto madero

Micro centro(Down town)

Micro centro(Down town)

catalinasretiro

catalinasretiro

Zona norte

Zona norte

Zona surZona sur

10

55להמחשה בסיסית וזיקה גיאוגרפית בין להמחשה בסיסית וזיקה גיאוגרפית בין

..אזורי המשרדים המרכזייםאזורי המשרדים המרכזיים

Catalinas retiro-כחול Micro centro-תכלת

(Down town)Puerto madero- בז'

Avenida 9 de julio- חום בהירZona sur- כתום

אזור צפון מרוחק ולכן במפה נפרדתאזור צפון מרוחק ולכן במפה נפרדת**

11

20072007 אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום66דו"ח דו"ח CUSHMAN & WAKEFIELDCUSHMAN & WAKEFIELD

Catalinas retiro - אזור הרכבתאזור הרכבת

אזור זה הוא המבוקש ביותר ע"י חברות מסחריות, סה"כ הבנייה המשרדית בו משרדים A , 20% משרדים ברמה 80% מ"ר בחלוקה של 600,000עומדת על

. Bברמה . אזור זה הוא היקר ביותר בעיר למשרדים 1.2% באזור עומד על vacancyה

למ"ר חודשי בשכירות. 48.6$-43.2$ נעים בין A למשרדים דרג והמחירים בו

de juliode julio 99הרחוב הרחב בעולם - הרחוב הרחב בעולם -

אזור זה נהנה מנגישות מעולה וחיבור עם הפרברים בצד המערבי והצפוני )המתפתח( של העיר. באזור ממוקמים הרבה מלונות ומבני משרדים אשר זוכים לנוף ויזואלי מרשים

נתיבי תנועה.14 שהוא בין היתר הרחוב הרחב בעולם ובו de julio 9בדמות רח' רח'/אזור זה הוא אחד היחידים ברמת חשיבותו שעדיין מאפשר התרחבות וניצול שטחים

חדשים בו לבנייה גבוהה )ע"י רכישת חניונים שעוד נותרו בו(. מחיר מ"ר לשכר דירה A. למשרדים בדרג 35.1$-32.4$ ו B לסגמנט 32.4$-24.3$חודשי בו נע בין

לחברה היזמית יש פרויקט בעל תשואה אופציונאלית גבוהה מוכן לביצוע ,המבוסס על לחברה היזמית יש פרויקט בעל תשואה אופציונאלית גבוהה מוכן לביצוע ,המבוסס על *..נכס באזור זה. יוצג בהמשך הפרזנטציהנכס באזור זה. יוצג בהמשך הפרזנטציה

12

20072007 אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום 66דו"ח דו"ח

CUSHMAN & WAKEFIELDCUSHMAN & WAKEFIELD

micro micro המרכז של המרכזהמרכז של המרכזCentro (down town)Centro (down town)

Puerto maderoPuerto madero הנמל המתפתחהנמל המתפתח

. . CC ו ו BBאזור המשרדים הוותיק בעיר. בעל הכמות הגדולה ביותר של משרדים ברמות אזור המשרדים הוותיק בעיר. בעל הכמות הגדולה ביותר של משרדים ברמות . . AA הם הם 10%10% ורק ורק CC ו ו BB הם הם 90%90% ממנו ממנו 630,000630,000סה"כ מ"ר בנוי למשרדים באזור עומד על סה"כ מ"ר בנוי למשרדים באזור עומד על

. מחירי השכירות בו עלו . מחירי השכירות בו עלו 2%2% באזור הוא נמוך ויציב בשנים האחרונות ועומד על באזור הוא נמוך ויציב בשנים האחרונות ועומד על vacancyvacancyה ה למ"ר שכירות חודשית למשרדים למ"ר שכירות חודשית למשרדים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. המחירים ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. המחירים30%30%ב ב

לחברה היזמית יש פרויקט בעל תשואה לחברה היזמית יש פרויקט בעל תשואה *. . 36.4$36.4$--22.4$22.4$ בו נעים בטווח של : בו נעים בטווח של : AAבדרג בדרג אופציונאלית גבוהה מוכן לביצוע ,המבוסס על נכס באזור זה. יוצג בהמשך הפרזנטציה.אופציונאלית גבוהה מוכן לביצוע ,המבוסס על נכס באזור זה. יוצג בהמשך הפרזנטציה.

אזור זה הוא הדינאמי בעיר עם ריכוז ההשקעות הגדול ביותר. זהו האזור המתפתח ביותר בשנים האחרונות בעיקר דווקא בחלקים בו אשר מיועדים לבניית מבני מגורים יוקרתיים.

raspol נכון להיום יש בו מספר פרויקטים בבנייה. המשמעותיים ביותר הם שני מגדלי )חברות יזמות(. כמו כן, נכון להיום יש בו מספר פרויקטים ragsaוהפרויקט החדש של

בעלי יצירתיות ארכיטקטונית Aנוספים בבנייה אשר משלבים מגורי יוקרה ומשרדים רמה madero harbour, juana manso bolevardמגוונת. שמות לדוגמא של פרויקטים:

and madero center.לחברה לחברה * .43.2$-32.4$ למ"ר באזור נעים בטווח : Aהמחירים לשכירות חודשית למשרדי

היזמית יש פרויקט בעל תשואה אופציונאלית גבוהה מוכן לביצוע ,המבוסס על נכס באזור היזמית יש פרויקט בעל תשואה אופציונאלית גבוהה מוכן לביצוע ,המבוסס על נכס באזור זה. יוצג בהמשך הפרזנטציה.זה. יוצג בהמשך הפרזנטציה.

13

20072007 אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום 66דו"ח דו"ח CUSHMAN&WAKEFIELDCUSHMAN&WAKEFIELD

Zona NorteZona Norteצפון העיר הממשיך לפרובינציות צפונה- צפון העיר הממשיך לפרובינציות צפונה-

אזור זה תפס תאוצה ודינאמיות בשנתיים האחרונות- בשל היותו אחד מהאזורים עם אזור זה תפס תאוצה ודינאמיות בשנתיים האחרונות- בשל היותו אחד מהאזורים עם הסבירות הגבוהה ביותר לצמיחה. האזור הזה תחום באופן מוחלט בין שני אזורים: הסבירות הגבוהה ביותר לצמיחה. האזור הזה תחום באופן מוחלט בין שני אזורים:

החלק הצפוני של רחוב החלק הצפוני של רחובlibertadorlibertador רח' ענק החוצה את כל בואנוס איירס מצפון )רח' ענק החוצה את כל בואנוס איירס מצפון( לחברה היזמית יש פרויקט בעל תשואה אופציונאלית גבוהה לחברה היזמית יש פרויקט בעל תשואה אופציונאלית גבוהה *מערב לדרום מזרח( . מערב לדרום מזרח( .

מוכן לביצוע ,המבוסס על נכס באזור זה. יוצגו בהמשך הפרזנטציה.מוכן לביצוע ,המבוסס על נכס באזור זה. יוצגו בהמשך הפרזנטציה.

כל השטחים הסמוכים לכביש ה כל השטחים הסמוכים לכביש הpanamericanapanamericana כביש העוקף את בואנוס איירס )כביש העוקף את בואנוס איירס( ויוצא אל עבר הפרובינציות שלה מצפון( בחלק הצפון מערבי של העיר. ויוצא אל עבר הפרובינציות שלה מצפון( בחלק הצפון מערבי של העיר.

באזור היא מאוד מצומצמת בינתיים והמחירים בו למ"ר באזור היא מאוד מצומצמת בינתיים והמחירים בו למ"ר AA כמות בנייני משרדי דרג כמות בנייני משרדי דרג . . 31$31$--23.8$23.8$שכירות של משרדים עומדים בטווח של : שכירות של משרדים עומדים בטווח של :

בסמיכות בסמיכות australaustralלאחרונה החלה באזור בנייתו של פרויקט פארק מדעי וטכנולוגי לאחרונה החלה באזור בנייתו של פרויקט פארק מדעי וטכנולוגי צפון צפון panamericanapanamericana )עיר/פרובינציה על כביש ה )עיר/פרובינציה על כביש ה pilarpilar ב ב australaustralלאוניברסיטת לאוניברסיטת

מ"ר של משרדים מ"ר של משרדים 12,00012,000מערבית לבואנוס איירס,מאוד מתפתחת(. הפארק יכלול מערבית לבואנוס איירס,מאוד מתפתחת(. הפארק יכלול מסופחים לקמפוס האוניברסיטאי- עם אפשרות להתרחבות. האתר צפוי לתת דחיפה מסופחים לקמפוס האוניברסיטאי- עם אפשרות להתרחבות. האתר צפוי לתת דחיפה

נוספת לאזור וכשלעצמו יהיה ייחודי מבחינת מאפיינים ושירותים. נוספת לאזור וכשלעצמו יהיה ייחודי מבחינת מאפיינים ושירותים.

14

. בעבר san telmo וחלק מ la boca, barracas אזור זה כולל בתוכו את הסקטורים:

סקטורים אלו שמשו כאזור תעשייתי. ע"פ רחובות ניתן לחלק את האזור לשלושה אזורי משנה:

. ציר החוף: אזור אשר השימוש בו הוא רב תכליתי, בעיקר לבנייני מחסנים ובנייני משרדים. 1 puerto madero אזור זה הוא ההמשך הטבעי )בגלל מיקומו( של אזור הנמל המתפתח-

. הרבה san telmo בסד"פ(. אזור ציר החוף כולל בין היתר את האזור המתפתח 3)ראה אזור שם נמצאים SKו malecom משרדים חשובים ממוקמים באזור זה, כמו למשל מגדלי

המשרדים של חברות הטלפוניה הגדולות.

micro : האזור הוא ההמשך הטבעי )בגלל מיקומו( של אזור ה paseo colon. ציר/רח' 2 centro בסד"פ( ושל אזור 4 )ראה אזור puerto madero בסד"פ(. האזור 3 )ראה אזור

ניתן paseo colonמאופיין במבנים עתיקים בהם יושבים רבים ממוסדות המדינה. לאורך רח' )ערוץ הספורט( ושל חברת מטחנות )קפה( TYCלמצוא את הבניינים המשופצים בהם יושבים

) תכננתי יחד עם שותפי לחברת 1345paseo colon*גם ברח' האמור (. rio de la plataגדולה: מיליון $. עם אחוזי כדאיות מרשימים. תכנונו יפורט בהמשך המצגת בסעיף:10היזמות פרויקט בעלות של

פרויקטים אופציונאליים היום לביצוע.

. אזור זה שופע paseo colon : המשך הרחוב patricios ו martín garcía. ציר/רח' 3 במבנים תעשייתיים ישנים בעלי פוטנציאל גדול לשיפוץ והפיכה )בזול יחסית( לבנייני משרדים.

אשר יציעו cruz de malta ו canaleהפרויקטים שהיום נמצאים בפיתוח באזור זה הם: מ"ר בהתאמה. 17,000 מ"ר ו32,000שטחים נרחבים לשכירות לשימוש תעשייתי בהיקף של

.28$-19.6$ באזור זה נעים בטווח של: A מחירי שכירות חודשית למ"ר משרדים ברמה

20072007 אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום אזורי משרדי היוקרה המרכזיים סיכום 66דו"ח דו"ח CUSHMAN&WAKEFIELDCUSHMAN&WAKEFIELD

Zona SurZona Sur --האזור הדרומיהאזור הדרומי

15

נתוני מקרו.נתוני מקרו. //למה ארגנטינה למה ארגנטינה

שיא/סוף המשבר הכלכלי המדינה נמצאת בתנופה מתמדת. במאמר מבין רבים בנושא 2001מאז שלהי –

.CEPAL- comisión económica para Latinoamérica ע"י ה: 14/12/07אשר פורסם ב

, אשר משמשת כזרוע של האו"ם.הוועדה הכלכלית לדרום אמריקה תרגום לעברית בראשי תיבות:

" כי דרום ומרכז אמריקה נהנים מצמיחה כלכלית עקבית כבר שנה שביעית ברציפות. CEPAL מדווח ה"

אחוזי צמיחה 8.6%הגוף הכלכלי האמור מדרג את ארגנטינה במקום השני בכלל דרום ומרכז אמריקה עם

( בלבד. בתחתית הרשימה ניצבות אקוודור וניקרגואה שגם הן נהנות מצמיחה 9.5%)תל"ג( לאחר פנמה)

17 בהתאמה(. ברשימה נכללו כלל מדינות דרום ומרכז אמריקה: 3%/2.7%אך במספרים יותר נמוכים )

גם כן נתון מפי שנה האחרונות. )120המדינות. בארגנטינה בכל אופן מדובר בגידול העקבי הגדול ביותר ב

מיליארד דולר. מספר התושבים 260 היה נומינאלית: 2007התל"ג במספרים לשנת . "(CEPALאותו גוף-"

מיליון. 40במדינה

טבלת המדרג ע"פ

צמיחת תל"גשנים 7 - ב

האחרונות:

16


הנמוך בתולדות המדינה8.2% לרף נמוך מאוד של 2007האבטלה במדינה הגיעה בסוף , . אבטלה. על סף מצב של תעסוקה מלאה. 7%- שבירת כל שיא וירידה ל 2008צפי ל

המדינה היא בעלת שלטון דמוקרטי. העם, שהרגיש את השינוי החיובי הקיצוני של השנים בשנית באותו שלטון,למעשה אשתו )כריסטינה קירשנר( של 2008האחרונות בחר בתחילת

הנשיא הקודם היא הנשיאה עכשיו, הייתה זו הדרך הדמוקרטית היחידה לשמר את הרוח קדנציות ברצף ע"פ חוקה(. קדנציה 2החיוביות שיצר השלטון הקודם )נשיא לא יכול להיבחר

שנים וגם בסיומם צפוי המשך רוטציה בין הזוג הנשיאותי, מה 4נשיאותית בארגנטינה היא שמאפשר חשיבה אסטרטגית עסקית למשקיעים מהמדינה ומחוצה לה בשל יציבות

בפוליטיקה והמשך מגמתה מה שיוביל להמשך צמיחה וודאי.

המדינה נהנית משקט טוטאלי למול שכנותיה ובכלל ונחשבת למדינה מאוד ניטראלית באשרלכלל הקונפליקטים בעלי אספקט ביטחוני /מלחמתי השוררים כיום בעולם.

המדינה היא בעלת אוצרות טבע, מחצבים ועושר מינראלי מהראשונים במעלתם בעולם- החלמפרות ממשיך במים וכלה בנפט בדרך עובר בעץ מעולה ובאזורים מאוד רחבים לייצור אנרגיה מרוח)חבל הפטגוניה(. משפט שגור בארגנטינה אומר שכל עוד בסין אנשים יאכלו-בארגנטינה

. העיקרית בסיןאנשים יתעשרו כיוון שארגנטינה היא ספקית המזון ורכיביו)בעיקר סויה(

גם כן מפרסם נתונים על גידול עקבי וליניארי של ממוצעי איגוד לשכות המסחר המקומי המכירות במגוון ענפי התעשייה בשבע שנים האחרונות. כלפי פנים וכלפי חוץ-ייצוא.

17


המדינה נהנית בשנים האחרונות משורה של השקעות זרות – החל מיזמות פרטית עד פרויקטיםזרים בעלי תמיכה ממשלתית והפרטות של חברות ממשלתיות. לראייה השקעות אינספור של תושבי המדינות המערביות המפותחות: ארה"ב וחלק ניכר מאירופה. בתחומי: תעשייה, תיירות,

משאבים טבעיים לאנרגיה ולמזון. נדל"ן וניצול

בנדל"ןגרף חלוקת ההשקעות הזרות :COLLIERS - 2007בארגנטינה ל

חוקי המיסוי והפנים מאפשרים לזרים להיות בעלי קרקעות ומבנים בארגנטינה ואף מעודדיםאת העניין.

,בבירה בואנוס איירס ישנה נציגות של שלושת הבנקים הישראלים הגדולים: לאומי,פועליםדיסקונט.

פשטות בבנייה- באופן יחסי למדינות אחרות, יזמי הנדל"ן נהנים מתנאי בירוקרטיה ורגולציהנוחים. נושא הבנייה הוא מוחלט, מוגדר ולא מסובך ביחס למדינות מסוימות. כמו כן- אין הרבה

אדמות ששייכות למדינה כך שמרחב הבנייה האופציונאלי הוא גדול.

18


המדינה כשלעצמה היא יפהפייה ופשוטו כמשמעו נהדר לחיות בה: היא התרבותית ביותרמכלל מדינות דרום אמריקה, יש בה את האוכל הכי טוב, את הנשים הכי יפות ויש אחוז ניכר מהאנושות שיגידו שגם את הכדורגל הכי טוב.. הנושאים הנ"ל הוזכרו כיוון שלרמת המחייה

היום-יומית שאליה מכוון הפרויקט האמור יש משמעות בסופו של יום. משקיעים מישראל יצטרכו להגיע למדינה לבדיקותיהם הבסיסיות.

מיליון. משמע- יש 250 מיליון תושבים ויכולה דמוגרפית לאכלס 40המדינה היא כרגע בעלת "בתוליות" רבה במדינה בעלת פוטנציאל זו, שאנשי עסקים כבר ממנפים אותה וימשיכו למנף

שנים הקרובות לפחות.15לפחות ב

קרוב מאוד לנתונים בברזיל- מדינה עשירה בהשקעות 460רמת הסיכון במדינה עומדת על – CUCHMAN&WAKEFIELDנדל"ן זרות.

-המדינה נהנית משקט פנימי ומהעדר בעיות חברתיות פנימיות או שסעים חברתיים למיניהםמה שמאפשר לשלטון להמשיך ולקיים את משנתו הפוליטית/כלכלית המוצלחת אשר מכוונת

לעבר התורה הכלכלית המנסה לאפשר לשוק לפעול ע"פ כוחותיו/דרישותיו עם התערבות מינימאלית- חיקוי היישום האמריקאי האקטואלי של תיאוריית "היד הנעלמה" עם התערבות

ממשלתית רק כשזה הכרחי.

ורשם סה"כ עלייה בפעילות של 2007ענף הבנייה נהנה גם הוא מכלל הצמיחה במשק בשנת

.2006 ביחס לשנת 6.4%

19


( בדיוק כמו ברומניה בימים של תחילת מגמת ההשקעה הישראלית המאסיבית 2007 שנתי 10.8%המדינה נהנית מיציבות מטבע ומאינפלציה סבירה . מול הדולר. משמע שורה תחתונה, המטבע המקומי )הפזו( הוא 3/1 על סטאטוס יציב שנע באזור ה- 2001בה(. המטבע עומד כבר מאז אותה תקופה של

במובן מסוים יציב יותר מן השקל.

קיבלתי הצעה לרכישת רכב. ההצעה הייתה ג'נרל מוטורס דוגמא דווקא לא מעולם הנדל"ן הממחישה את יציבותו של המטבע. באחד מן הזכיינים של פזו במקרה הזה. המשמעות היא 1470 - .3.5% תשלומים קבועים ושווים של קרן+ ריבית קבועה של 48+ במזומן 50%מבוססת על הצמדות מראש לפזו.

שנים. ההצעה 4שג'נרל מוטורס רואה את המטבע כיציב וכצפוי להמשך ככזה. אחרת לא הייתה מהמרת על מתן מימון שמבוסס על ההצמדות במטבע ל במרכז בואנוס איירס. 19.1.08נתנה ב

* בתמונה נייר ההצעה הרשמי. המספר 3.5%

מוקף בעיגול.

20


ארגנטינה היא אינה המדינה המייצגת של כלל דרום אמריקה ונחשבת בה עוף זרשכן רוב רובם של תושביה לבנים בשל היותם צאצאים של אירופאים ) איטליה,

ספרד, גרמניה וגם יהודים מרוסיה ופולין( שאר האוכלוסייה הוא שריד של האינדיאנים ששהו כאן עוד מלפני בואו של קולומבוס... ביקור קל בארגנטינה עוזר להבין את האמור. מדובר בעולם תרבותי אחר בין ארגנטינה לשאר דרום אמריקה

וזו אחת הסיבות שבחרתי אני למקד בה את הפרויקט. כמו כן יש לי משפחה, קשרים רבים ואני יליד המדינה.

ההשקעה (I) ( בהמשך למגמה 2006 )ביחס ל2007 בשנת 29%במדינה עלתה ב שנים האחרונות. הנתון מתייחס לסה"כ השקעות: פנימיות וחיצוניות )והוא 4של ה

מרכיב בתל"ג(. נתונים אלו מעידים על אמונה פנימית וחיצונית בעתיד המדינה . מציאות השקעה זו, תשמש כתשתית להמשך צמיחה כלכלית בשנים הבאות.

משרד האוצר במדינה גובה מיסים נוספים 2001כחלק מהמדיניות הכלכלית מאז ,ממגוון מקורות מה שמבטיח קופת מדינה עשירה ויציבות כלכלית ביסודות המדינה

)בניהול והכוונה של הממשלה( וימנע כלל אפשרות לחזרה לימי האסון הכלכלי אשר, לממשלה בזמנו האחראיות והאשמה להתרחשותו.2001מ-

,למדינה שר אוצר צעיר וחרוץ אשר משמש כדוגמא לאיש עובד וטהור כפייםבניגוד לשרי אוצר אחרים בתקופות רעות בתולדות המדינה, אשר בגללם הגיעה

המדינה למצבי קיצון שליליים.

21


שנים האחרונות הביא לידי כך שהבנקים המקומיים נמצאים במצב 7-שיעור הצמיחה הרצוף ב חיובי של נזילות מה שבפועל מאפשר הלכה למעשה קבלה של מימון ליזמות גדול יותר מן

העבר. ראה פירוט בהמשך.

גם כן כחלק מתוצרי הצמיחה הכלכלית היא גדילת העסקים והחברות מה שמוביל לשאיפתםלגדילה פיזית, משמע- צורך בבנייה של משרדים נוספים מה שגורם לצמיחה ישירה בענף

הבנייה תוך התמקדות על הסקטור המשרדי.

מעל ל% העלייה 11.2%. 22% ב-2007השכר הממוצע במשק עלה גם כן בשנת המשך גידול בצריכה הפרטית- לפחות בשיעור כלכלני האוצרהאינפלציונית. בשל כך חוזים . 2008-ההפרש בין שני הנתונים גם ב

אין זה סוד כי במקביל להאטה הכלכלית בארה"ב בשנים האחרונות החלה דווקא האצהבמדינות המתפתחות כדוגמת: סין, הודו, ברזיל,ארגנטינה,רוסיה, דרום אפריקה וכו'. המגמה היא ברורה- ואם פעם חשבו כי היחלשותו של השוק האמריקאי תפגע בכלל השווקים בעולם

בשל התלות בו, המציאות בשנים האחרונות מראה דווקא את ההפך- ייתכן כי המדינות המתפתחות דווקא מתקדמות על חשבונה של ארה"ב ולא מאטות יחד איתה. ארגנטינה

צופות 2008-כאמור, היא חלק מאותה עוגה של המדינות המתפתחות. והתחזיות הכלכליות ל(.30.12.07)"דויטשה בנק" המשך המגמה.

22


המחיר הממוצע של המוצרים שארגנטינה מייצרת ומייצאת לעולם )בעיקר מזון ומחצבים )ביחס לסל מטבעות עולמי(, מה שמכניס לקופת המדינה הון 22% ב 2007טבעיים( עלה ב

המחזק את כלכלת המדינה. נוסף מהמיסוי על הייצוא ומשמש כנדבך נוסף

2008 איש-נכון לתחילת 300,000הקהילה היהודית בארגנטינה היא גדולה מאוד ומונה .AMIA.)ארגון על ליהודי ארגנטינה(

הרי לינק לכתבה שפורסמה לא מכבר ב“ ynet” אשר מודיעה על פתיחת מסחר חופשי בין " )שזה שם לשותפות מסחרית בין המדינות החזקות כלכלית בדרום merco surארצות "

אמריקה( למדינת ישראל. זה נתון חיובי מאוד לכל רעיון עסקי בין ישראל לדרום אמריקה והפוך.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-3484068,00.html

כמו כן לינק נוסף לכתבה שגם כן פורסמה לא מכבר ב"גלובס" שמבשרת על תופעתההשקעות הנדלנ"יות הצפויה בארגנטינה: )ייתכן צורך בססמאת מנוי של גלובס(.

http://www.globes.co.il/serve/globes/docview.asp?did=1000291606&fid=2

23


בקרן הנדל"ן טאורוס אינווסטמנטס בקרן הנדל"ן טאורוס אינווסטמנטס לינק למסמך אשר מצטט את: לורנס רייבלינג, יו"ר ושותף בכיר לינק למסמך אשר מצטט את: לורנס רייבלינג, יו"ר ושותף בכיר ומרכז ומרכז פרופימקספרופימקס רייבלינג נאם בכנס הון פרטי להשקעות בנדל"ן שנערך על ידי בית ההשקעות רייבלינג נאם בכנס הון פרטי להשקעות בנדל"ן שנערך על ידי בית ההשקעות הולדינגס.הולדינגס.

להב בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב. הבכיר מציין את ארגנטינה כמדינה המומלצת לעניות דעתו, להב בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב. הבכיר מציין את ארגנטינה כמדינה המומלצת לעניות דעתו, http://www.propertyexpat.org/?l=http://www.propertyexpat.org/?l=he&ahe&a=179081=179081להשקעות נדל"ן בכלל דרום אמריקה. להשקעות נדל"ן בכלל דרום אמריקה.

לינק למסמך אשר פרסם משרד עו"ד: דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט לינק למסמך אשר פרסם משרד עו"ד: דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפטמסחרי - מיסויי, עסקאות נדל"ן והשקעות בארץ ובעולם. במסמך מפורטות סיבות חשבונאיות ובדיני המיסוי מסחרי - מיסויי, עסקאות נדל"ן והשקעות בארץ ובעולם. במסמך מפורטות סיבות חשבונאיות ובדיני המיסוי

%/%/httphttp://://wwwwww..readerreader..coco..ilil//articlearticle//68596859אשר בעטיים ממליץ הכותב על השקעות בתחום האמור. אשר בעטיים ממליץ הכותב על השקעות בתחום האמור. D7%90%D7%A8%D7%92%D7%A0%D7%98%D7%99%D7%A0%D7%94-%D7%9BD7%90%D7%A8%D7%92%D7%A0%D7%98%D7%99%D7%A0%D7%94-%D7%9B%%

D7%99%D7%A2%D7%93-%D7%9CD7%99%D7%A2%D7%93-%D7%9C%%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AAD7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9CD7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%%D7%99%D7%95%D7%AAD7%99%D7%95%D7%AA

בשל עובדת היותה ארגנטינה מדינתבשל עובדת היותה ארגנטינה מדינת “Commodities ” היא תחוש הרבה פחות את המשבר הכלכלי העולמימסקנות הוועידה הכלכלית השנתית השפעת משבר משכנתאות הנדל"ן בארה"ב. כמו ארגנטינה כך ברזיל. האמור הוא חלק מתוכן

מהתל"ג בשל 3%-2.5% שיעור הנזק הצפוי בארגנטינה עומד על .24.1.08הבינלאומית האחרונה שהתקיימה בדאבוס ב: .”commodities“היותה של הכלכלה הארגנטינאית תלויה רק במעט בכלכלה האמריקאית וכאמור בשל היותה מדינת

בשנה –גם כן עקבי 10%המדינה היא מוקד תיירותי שרק הולך ומתחזק בשנים האחרונות בקצב של לפחות ורצוף. עניין התיירות הגואה מצריך בנייה של מלונות קטנים ובינוניים- סקטור שגם כן סובל ממחסור ביחס לביקוש והמוני תיירים נאלצים לשכור דירות זמניות בשל מחסור במלונות בדרג האמור. תוכנית ממשלתית

נוספים 11%בשיתוף עם הסקטור הפרטי בענף התיירות עובדת על הגדלת היקף ענף התיירות במדינה ב כ. נתון נוסף בנושא הוא כי 2010 תיירים בשנת 5,390,000 ומצפה למספר שיעמוד על: 2010כל שנה עד

חל המהפך המיוחל בו עלה לראשונה בתולדות המדינה מספר התיירים שנכנסו למדינה 2006בשנת המגמה נמשכה וע"פ האמור צפויה רק 2007ממספר התיירים אשר יצאו ממנה לתייר מחוצה לה. בשנת

להמשיך ולהתרחב בשנים הקרובות.

24


2008תחזיות מקרוכלכליות בסיסיות ממוצעות לשנת

:2008 לשנת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ו"דויטשה בנק" נתוני משרד האוצר,* שקלול

השקעות (I) 9.6% .עלייה >--

עלייה. 7%התל"ג כולו יצמח ב >--

הנמוך בתולדות המדינה( ותהיה על סף תעסוקה מלאה--< ירידה. 7%האבטלה תעמוד על(

:ירידה מכוונת ) עקב ניווט פיסקאלי ממשלתי( בפזו- משמע עוד 1 פזו --< 3.25 דולר יהיה שווה 1הדולר .. עקב השפעה אינפלציונית. 2תיירות והשקעות חיצוניות.

סטטי. 10.6%האינפלציה תעמוד על >--

מסך התל"ג --< סטטי .3.15%סך הרזרבות בבנק המרכזי יעמדו על

:61,000,000,000$סך הכול נתוני היצוא

:52,800,000,000$סך הכול נתוני היבוא

25

הקשר הישראליהקשר הישראלילמה ארגנטינה למה ארגנטינה ..

החלה חברת הנדל"ן הישראלית "גזית גלוב" לראשונה בתולדותיה במדינה מדרום או מרכז אמריקה 2007בסוף שנת פרויקט בנייה בהיקף של מאות מיליוני שקלים בפנמה.העובדה כי גזית גלוב משמשת כחלוץ במימדים אלו, מסמלת כי

בעתיד הלא רחוק ילוו אותה לא מעט חברות נדל"ן ישראליות נוספות בשל היותה אחת מהחברות הגדולות בענף. כמו כן, גזית העובדה כי פנמה היא המדינה בעלת שיעור הצמיחה הגדול ביותר בדרום ומרכז אמריקה ובה נבחר פרויקט החלוץ של

בחלק זה של היבשת, מרמזת כי גם השנייה ברשימת המדינות בעלות קצב הגידול- ארגנטינה, לא תישאר עירומה גלוב מרכז מסחרי בעיר סאו 2008בצעה דריסת רגל בברזיל ורכשה באמצע ינואר כמו כן, אותה גזית גלוב מהשקעות ישראליות.

מיליון דולר, הייתה זו ההשקעה השנייה שלהם בדרום אמריקה עם אופק ואסטרטגיה לעוד רבות לדברי 31פאולו בשווי 2007 שהודיעה בחודש מארס אפריקה ישראלהיו"ר. ראוי לציין כי יזמית הנדל"ן הישראלית היחידה עד כה בארגנטינה, היא

מיליון דולר. במסגרת הפרויקט יוסב 4.75 מהזכויות על נכס בבואנוס איירס, בהיקף של 50%שחתמה על הסכם לרכישת יחידות דיור מפוארות, בריכה, מסעדות ומועדון בריאות בלב המרכז העסקי בדאון טאון 54הנכס למלון דירות יוקרתי שיכלול

בואנוס איירס. גם אפריקה ישראל היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל ומשמשת פעמים רבות כדוגמא וכחלוץ מוביל של לא מעט מגמות נדל"ניות של ישראליות ברחבי העולם. אותו האמור רלוונטי באותו מידה לגבי גזית גלוב.

בפחות צניעות, אך ברלוונטיות לענייני, אציין כי חצי שנה לפני הרכישה הראשונה של ישראלית כלשהי נדל"ן בדרוםאמריקה-חזיתי את הנולד וכבר שהיתי בארגנטינה תוך כדי עיצומו של הסטאז' הספציפי שלי ועל כן כל השקעה דרכי תחסוך

לכל משקיע ישראלי פוטנציאלי הרבה כסף וזמן בשל הניסיון הספציפי הרלוונטי שרכשתי בהימור העסקי על הכרת תחום משרדי היקרה בבואנוס איירס, עוד לפני כל רכישה של ישראליות בה. העובדה כי במהלך הסטאז' התבצעו רכישות כדוגמת

COLLIERSהאמורות לעיל רק חזקה את הביטחון שלי בהימור העסקי שלי. כמו כן, בפגישות הייעוץ שלי עם יועצי

ארגנטינה, קיבלתי את המידע האישי שאני אכן רשמית יזם הנדל"ן הראשון CUSHMAN&WAKEFIELDארגנטינה ושמגיע להיוועץ עמם מישראל, כך שישראל נכנסה לסטטיסטיקה שלהם דרכי. לחלוציות הזו בטווח זמן של שנה "פור" על

יזמים אחרים יש משמעות עצומה בשוק מתפתח מאוד זה. בהמשך המצגת פירוט מספר הזדמנויות עסקיות אקטואליות שאיתרתי.

אחד מן הפרויקטים של החברה היזמית המוצעים לביצוע בתוכנית עסקית זו- נמצא מרחק נגיעה מהנכס המתואר שרכשה אפריקה ישראל והנו בעל * *

מאפיינים דומים. מיקומו מתאים יותר לבנייה משרדית.

26

החברה היזמית / הון אנושיהחברה היזמית / הון אנושי

. ארכיטקט דניאל זילברפדן. 1

בעזרת חברת( תפקיד/אחריות ב-חברה היזמיתsilberfaden:)שבבעלותו

לשם כך. *איתור הזדמנויות לרכישת שטחים נדל"ניים- ניהול הרכישה והבדיקות הנדרשות *בניית תוכנית עסקית כוללנית- תכנון כלכלי. על פי השטח הנרכש ואופיו המוגדר של הפרויקט.

*תכנון ארכיטקטוני, תכנון תשתיות, העסקת קבלני משנה רלוונטיים. *הפצת מכרזים לקבלני משנה לבנייה, ניהול ופיקוח על הבנייה.

* ניהול כלל דרישות העירייה לצורך בנייה. * איתור משקיע יסוד ארגנטינאי שיצטרף למשקיע ישראלי בתחילת היזמות )תנאי ההשקעה הרווחיים

ביותר(. * משמש כדמות/"פיגורה" אמינה ומוכרת בשוק הנדל"ן הארגנטינאי- בכדי למכור את הפרויקטים במכירות

היא משמעותיתמוקדמות, מבחינת לקוחות הקצה,משקיעים פרטיים קטנים וסוכנויות הנדל"ן המקומיות, הנ"ל תקף גם לגבי מימון גורם עשיר בניסיון ותארים בשוק הארגנטינאי.העובדה כי מאחורי המיזם עומד

בנקאי לבנייה.

:פרטים ביוגראפיים רלוונטיים

אוניברסיטת בואנוס איירס. יהודי ממוצא גרמני. מכהן כיום כנשיא איגוד -(1979)בוגר בי"ס לארכיטקטורה 93) בבואנוס איירסPALERMOבארגנטינה. דיקאן הפקולטה לארכיטקטורה באוניברסיטת הארכיטקטים

בעל משרד לתכנון כלכלי וארכיטקטוני של פרויקטים נדל"ניים מגוונים מהגדולים בארגנטינה. עובד ( 98-למגורים כפי שיוצג אשר בעבורה בנה גורד שחקים IRSA בצמוד עם ענקית האחזקות הארגנטינאית

בתמונות במצגת, קניונים גדולים ברחבי ארגנטינה, מלונות ובנייני משרדים ברמה גבוהה. כמו כן בין היתר בנה את בית הספר לארכיטקטים באוניברסיטה בבואנוס איירס, פארקים מרכזיים בעיר עבור עיריית בואנוס

) בניית מתחם הנמל המפותח בבואנוס . PUERTO MADERO RECOLETA, PALERMOאיירס כגון: איירס( ועוד רבים . כמו כן בעל ניסיון בעבודה מול משקיעים בינלאומיים )ספרד,ארה"ב,מקסיקו,איטליה(.

המשמעות היא בעיקר בהיבט הפיננסי אשר ניסיונו ינווט לטובת המשקיעים.

27

. שי קילמן- יזם 2

:תפקיד בחברה היזמית

* ניהול וריכוז כלל מרכיבי הפרויקטים בארגנטינה עבור המשקיעים מישראל. *אחריות לקיום חוזים עם כלל קבלני המשנה שתחתים חברת היזמות ע"פ לוחות זמנים.

, קרנות הון סיכון,חברות אחזקה. angels * גיוס הון למימוש הפרויקטים- בנקים, חברות נדל"ן, * פיקוח העברות הכספים בין המשקיעים לחברה בעזרת עו"ד ורואי חשבון מקומיים ארגנטינאיים/ישראלים.

* ניהול מכירות מוקדמות למשקיעים קטנים- בעזרת חברות שיווק ומכירה ארגנטינאיות. * ניהול השיווק ואסטרטגיית המכירה למול קבלני משנה-חברות שיווק ומכירה.

* ניהול הקשר עם עורכי דין נוטריונים לצורך חוזי מכירות/השכרות הנכסים כקבוע בחוק.

:פרטים ביוגראפיים רלוונטיים

(. בשנה האחרונה – התמקד בסטאז' ספציפי שתכליתו הכרה מעמיקה של 1979 ישראלי יליד ארגנטינה ) ענף משרדי היוקרה בגודל בינוני בשוק הנדל"ן הארגנטינאי עם דגש על בואנוס איירס.בתקופת יזמות פרטית

במהלכה התלווה לבעלי SILBERFADENזו עבד בחברת האדריכלים ותכנון פרויקטים מהגדולות בבירה: החברה )שהיום שותף שלו בחברת היזמית הנידונה( לכלל הפרויקטים בהם היה מעורב המשרד תוך

התמקדות בפרויקטים הרלוונטיים לעתיד החברה היזמית )משרדים( על מנת, שיכיר על בוריו את השוק המקומי בכדי שבהמשך יוכל לברור השקעות רלוונטיות עבור משקיעים מישראל ומאירופה כחלק מאחריותו

מורכבת מאדריכלים ומרואי חשבון ומתמחה )silberfaden)בחברה היזמית החדשה. החברה בה התמחה בתכנון כוללני של פרויקטים בתחומים האמורים.

אשר Real World Estate Isr כמו כן בעל ניסיון נדל"ני נוסף אותו רכש בחברה ישראלית/רומנית : מתמחה ברכישת קרקעות זולות לבנייה בצפון מזרח בוקרשט ובהכנת תוכניות עסקיות לבניית קומפלקסים

למסחר ולמגורים על שטחים גדולים באזור האמור, בה שימש כשכיר לפני המעבר לארגנטינה.

החברה היזמית / הון אנושיהחברה היזמית / הון אנושי

28

פרויקטים רלוונטיים שבוצעו.פרויקטים רלוונטיים שבוצעו. 2004-20072004-2007

29

פרויקטים שבוצעו ע"י החברה בתחומים שוניםפרויקטים שבוצעו ע"י החברה בתחומים שונים

30


31


32


33

שני פרויקטים רלוונטיים שבוצעו והסתיימושני פרויקטים רלוונטיים שבוצעו והסתיימו

Núñez 1567Núñez 1567/libertador /libertador zona nortezona norte

Huergo 947 Huergo 947 Puerto maderoPuerto madero

מפורטים היטב כקבצים נוספים

34

פרויקטים אופציונאליים היום לביצועפרויקטים אופציונאליים היום לביצוע 33

Paseo colon 1345- Paseo colon 1345- Puerto maderoPuerto madero // Zona sur Zona sur

Cabildo 558Cabildo 558//662- 662- Zona norteZona norte

Esmeralda 321-Esmeralda 321-Micro centro (down town)Micro centro (down town)

מפורטים היטב כקבצים מצורפים

35

מדיניות בנקים במתן מימון לפרויקטים בסגמנט מדיניות בנקים במתן מימון לפרויקטים בסגמנט ..האמור. תנאים בסיסייםהאמור. תנאים בסיסיים

colon 1345colon 1345הצעת בנק לדוגמא* עבור פרויקט הצעת בנק לדוגמא* עבור פרויקט

למול השקעת החברה היזמית/המשקיעים. כלומר, השוואה אחד לאחד. מה שמשקיע היזם 50%הלוואה לצורך בנייה של 1.

הבנק מלווה בדיוק את אותו הסכום.

כמשתמע מס'. א'. ההלוואה היא לא על האדמה/קרקע אלא רק על עלות הבנייה.2.

החלק היחסי של הנכס עומד כעירבון כנגד ההלוואה הבנקאית עד להחזר החוב. 3.

חודשים לפרויקט).30 (20% שנתית. בפרויקט הנ"ל- סה"כ 9%-7%ריבית של 4.

כנגד עירבונות לביצוע פרויקטים דומים בעבר- שילוב של מסמכי חשבונות המשקיעים ומסמכי חשבונות חברת 5.

silberfaden.

הסתמכות על מסמכי חשבונות זרים (ישראלים במקרה זה) דורשת טיפול חשבונאי ספציפי למול הבנק אך אפשרית. 6.

הנכס חייב להיות ממוקם באזור המוכח מתפתח. 7.

קהל היעד למכירות צריך להיות כזה שיכול לעמוד בתוכנית המכירות של חברת המכירות.8.

מועד אחרון לסיום פירעון החוב: עד שישה חודשים מסיום הבנייה. 9.

קבלת ההלוואה למול הגשת תזרים מזומנים צפוי ותכונית אב (גאנט) לבנייה. 10.

מכירות מוקדמות/תוך כדי הבנייה. 40%-30%תכנון מכירות של לפחות 11.

1.2.08 ב CREDICOOP* הצעה זו התקבלה על ידי בנק

36

עו"ד ורו"ח לחברה היזמיתעו"ד ורו"ח לחברה היזמית

בשל אופייה הספציפי של החברה היזמית, אשר תשלב בין כוח עבודה וביצוע מקומי ומנוסה, עם השקעות של חברות החברה היזמית שמה דגש על בחירת קבלני משנה כשאחד מן המאפיינים שלהם בנוסף למקצועיות וניסיון ,ישראליות

שתפצה על לקהילה היהודית וזאת מתוך רצון לתת למשקיעים הרגשה של קרבהכולםהיא עובדת היותם שייכים המרחק הגיאוגרפי עד כמה שניתן. על אחת וכמה נכון הדבר כשמדובר בשכירת שירותים רגישים כמו : רו"ח ועורכי דין

ובחירת הנ"ל שלבה בנוסף לעצם יהדותם את שליטתם בשפה העברית ואפשרות המשקיעים לדבר עמם עברית, מציאות אשר תקל על הקשר ותחזק את התחושה הביתית שתיווצר בין המשקיעים לכלל קבלני המשנה. החל

מארכיטקטורה, חברת מכירות וההיבט המשפטי חשבונאי.

הוא משרד עורכי דין ורואי חשבון אשר שניים משותפיו הם BAREDES-SYKULER-SASSONמשרד עו"ד ורו"ח: שנות ניסיון אצל עו"ד דוב ווייסגלס. 4בוגרי אוניברסיטאות בישראל, עבודה בפרקליטות אזרחית בתל אביב,

שותפי המשרד הנם גם קשורים קשר עבותים ללשכת המסחר ארגנטינה ישראל בשל היותו של אחד מן השותפים Dr. Darío Sykulerמזכיר הלשכה.

בארגנטינה: תדיראן, טלכלל, איתוראן . BAREDES-SYKULER-SASONבין החברות הישראליות המיוצגות ע"י

המשרד יכול לתת שירותים בכלל הצרכים הנדרשים לצורך הקמת מיזם נדל"ני: החל מרכישת הקרקע, ניהול החוזים מול כלל קבלני המשנה לביצוע פרויקט הבנייה, חוזה מול הבנק לקבלת הלוואה לבנייה וכלה בחוזים נוטריוניים

למכירות השטח המוגמר.

* ניהול העברות הכספים מהמשקיעים לחברה היזמית וממנה למשקיעים במטרה להזין השקעות ולהוציא רווחים תוך מקסום האפשרות למינימום מיסוי.

37

דיני מיסוי וחשבונאותדיני מיסוי וחשבונאות

• התוכן המצורף באדיבות משרד עו"ד: דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריוןהתוכן המצורף באדיבות משרד עו"ד: דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון

, בעקבות חתימה 17.12.07 ארגנטינה הפכה לאחרונה ליעד מועדף בקרב משקיעים ישראליים. אישור נוסף למגמה זו ניתן בתאריך מדינות גוש המרקוסור: ברזיל, ארגנטינה, אורוגוואי ופרגוואי. 4על הסכם סחר חופשי בין מדינת ישראל לבין

משמעות הסכם זה הנו הורדה הדרגתית של המכס על הסחר בין המדינות, עד אשר לבסוף יבוטל המכס באופן מלא. הורדת תעריפי המכס עד לביטולם תביא לעלייה חדה בהיקף היצוא הישראלי לאותן מדינות ומהווה גורם משיכה למשקיעים ישראלים אשר יבחרו

שנים מכניסת ההסכם לתוקף, כל שינוע סחורה בין ישראל למדינות אלה יהיה 10לנצל פטורים והקלות אלה. המטרה היא כי בתוך פטור ממכס.

נתון נוסף המגביר את האטרקטיביות של ארגנטינה בקרב משקיעים ישראליים, בעיקר בתחום הנדל"ן, הנו העובדה כי המס . בהקשר זה חשוב לציין כי למדינת ישראל אין אמנה למניעת 0%בארגנטינה על רווחי הון ליחידים, בין אם תושבים ובין אם זרים, הוא

כפל מס עם ארגנטינה, ולפיכך חל הדין הארגנטינאי הפנימי, בכל הנוגע למיסוי הכנסות, הן ליחידים והן לחברות, כאשר במקביל חל הדין הישראלי על משקיעים ישראלים בארגנטינה.

מהאמור לעיל עולה כי, יחיד תושב זר, אשר מפיק רווחים כתוצאה ממכירת נכסים אשר בבעלותו הממוקמים בארגנטינה אינו חייב 1.5%במס רווח הון בארגנטינה, כל עוד פעולותיו אינן בעלות אופי עסקי. יחד עם זאת, הוא חייב בארגנטינה במס העברה בשיעור

משווי השוק של הנכס אותו הוא מוכר.

לאור האמור, דרך הפעולה המומלצת בעת רכישת נכס שלא למטרות עסקיות היא רכישתו באופן אישי, ולא באמצעות חברה . תושבי ישראל אשר רוכשים נכס בארגנטינה שלא למטרות 35%מקומית, אשר תתחייב עם מכירתו במס חברות ארגנטינאי בשיעור

בגין הרווח שייווצר כתוצאה ממכירת זכויותיהם בנכס 20%עסקיות, ומוכרים אותו יחויבו בגין פעולה זו במס רווח הון בישראל בשיעור ( בגין 1.5%)בהתאם להוראות הפקודה(. יחד עם זאת זכאים המוכרים לזיכוי בישראל בגין המס ששולם בארגנטינה )מס העברה

מכירת זכויותיהם בנכס, כך שבסופו של יום ישלמו הם את ההפרש שבין המס ששולם בארגנטינה לבין מס רווח ההון בישראל.

38

דיני מיסוי וחשבונאותדיני מיסוי וחשבונאות

לעומת זאת, במידה ויבחרו המשקיעים הישראלים להשתמש בנכס שירכשו למטרות עסקיות )לשם הדוגמא לעומת זאת, במידה ויבחרו המשקיעים הישראלים להשתמש בנכס שירכשו למטרות עסקיות )לשם הדוגמא . יתר על כן, גם מדינת ישראל . יתר על כן, גם מדינת ישראל 35%35%השבחת הנכס ומכירתו(, יחויבו המשקיעים בארגנטינה במס בשיעור השבחת הנכס ומכירתו(, יחויבו המשקיעים בארגנטינה במס בשיעור

תמסה אותם בגין עסקה זו בשל היותה בעלת אופי עסקי. כאמור, במידה ופעולת מכירת הנכס תסווג ע"י תמסה אותם בגין עסקה זו בשל היותה בעלת אופי עסקי. כאמור, במידה ופעולת מכירת הנכס תסווג ע"י רשויות המס בארץ כבעלת אופי עסקי, אזי יחויבו המשקיעים בישראל במס פרוגרסיבי )מס שיכול להגיע עד רשויות המס בארץ כבעלת אופי עסקי, אזי יחויבו המשקיעים בישראל במס פרוגרסיבי )מס שיכול להגיע עד

( ( 35%35%( בהתאם להכנסתם הכוללת, אך מנגד יזכו לזיכוי בגין המס ששולם בארגנטינה )( בהתאם להכנסתם הכוללת, אך מנגד יזכו לזיכוי בגין המס ששולם בארגנטינה )48%48%לשיעור של לשיעור של בגין מכירת זכויותיהם בנכס, כך שבסופו של יום ישלמו את המס הגבוהה מבין השניים.בגין מכירת זכויותיהם בנכס, כך שבסופו של יום ישלמו את המס הגבוהה מבין השניים.

לעומת יחידים, חברה אשר התאגדה בארגנטינה, על פי הדין המקומי, חייבת במס בגין כל הכנסה שצמחה לעומת יחידים, חברה אשר התאגדה בארגנטינה, על פי הדין המקומי, חייבת במס בגין כל הכנסה שצמחה לה ללא קשר למקום הפקתה, בתוך גבולות ארגנטינה או מחוצה להן. על כן מס רווח הון בארגנטינה לה ללא קשר למקום הפקתה, בתוך גבולות ארגנטינה או מחוצה להן. על כן מס רווח הון בארגנטינה

ממוסה ככל הכנסה אחרת בידי חברה. לאור האמור לעיל, במידה ומטרת המשקיעים היא להחזיק בנכס ממוסה ככל הכנסה אחרת בידי חברה. לאור האמור לעיל, במידה ומטרת המשקיעים היא להחזיק בנכס לשם ביצוע פעילות עסקית מניבה, כדוגמת בניית פרויקטים, הרי שעדיף לעשות זאת במסגרת חברה לשם ביצוע פעילות עסקית מניבה, כדוגמת בניית פרויקטים, הרי שעדיף לעשות זאת במסגרת חברה

מקומית ארגנטינאית, על מנת לאפשר התנהלות עסקית תקינה. התנהלות זו תגרור חבות מס בארגנטינה מקומית ארגנטינאית, על מנת לאפשר התנהלות עסקית תקינה. התנהלות זו תגרור חבות מס בארגנטינה של החברה הארגנטינאית בגין רווחיה השונים, וכמו כן את חיובם של בעלי מניותיה של החברה הארגנטינאית בגין רווחיה השונים, וכמו כן את חיובם של בעלי מניותיה 35%35%בשיעור של בשיעור של

בגין הדיבידנדים שימשכו מהחברה. למרות מס החברות הגבוהה בגין הדיבידנדים שימשכו מהחברה. למרות מס החברות הגבוהה 25%25%הישראלים במס בישראל בשיעור הישראלים במס בישראל בשיעור בארגנטינה חשוב לציין כי בארגנטינה אין מס על דיבידנד המחולק לבעלי המניות בחברה. בארגנטינה חשוב לציין כי בארגנטינה אין מס על דיבידנד המחולק לבעלי המניות בחברה.

לסיכום, השקעות בארגנטינה בקרב אנשי עסקים ישראליים הופכות לאחרונה לאטרקטיביות, הן לאור לסיכום, השקעות בארגנטינה בקרב אנשי עסקים ישראליים הופכות לאחרונה לאטרקטיביות, הן לאור היותה של ארגנטינה מדינה מתפתחת והן לאור הטבות המס השונות הקיימות במדינה זו.היותה של ארגנטינה מדינה מתפתחת והן לאור הטבות המס השונות הקיימות במדינה זו.

39

אפשרויות השקעהאפשרויות השקעה

11...מרווחי כל פרויקט שתיזום ותנהל. מרווחי כל פרויקט שתיזום ותנהל.8%8%--6%6% חברה אשר תרוויח חברה אשר תרוויח השקעה בחברה היזמית החדשה. השקעה בחברה היזמית החדשה השקעה קטנה היום בחברה חדשה שבעתיד קיימת סבירות ששווייה יהיה גבוה הרבה יותר. השקעה קטנה היום בחברה חדשה שבעתיד קיימת סבירות ששווייה יהיה גבוה הרבה יותר.

22...באחד מן האופנים: באחד מן האופנים: השקעה באחד מהפרויקטים המוצעים. השקעה באחד מהפרויקטים המוצעים

של החברה היזמית. רכישת מניות של החברה היזמית. רכישת מניות fideicomisofideicomiso: : השקעה מול מניות החברה שתקום לצורך הפרויקטהשקעה מול מניות החברה שתקום לצורך הפרויקטא. א. בחברת הפרויקט של החברה היזמית בצורה של הלוואת בעלים וקבלת הרווחים בהתאם ל% היחסי של בחברת הפרויקט של החברה היזמית בצורה של הלוואת בעלים וקבלת הרווחים בהתאם ל% היחסי של

ההשקעה לאחר החזר מלוא הלוואות הבעלים לכלל המשקיעים. ההשקעה לאחר החזר מלוא הלוואות הבעלים לכלל המשקיעים. לחברה היזמית. זהו לחברה היזמית. זהו 8%8% עם עמלה של עם עמלה של השקעה כמשקיע שחשוף לכל נתון ומרוויח את כלל אחוזי הרווחהשקעה כמשקיע שחשוף לכל נתון ומרוויח את כלל אחוזי הרווח ב.ב.

כמובן שלא חייב להשקיע את כלל הסכום/ההון של כמובן שלא חייב להשקיע את כלל הסכום/ההון של colon 1345colon 1345בדיוק המקרה המפורט בפרויקט בדיוק המקרה המפורט בפרויקט $ colon 1345colon 1345 ) ) 3,157,6763,157,676$בפרויקט: בפרויקט: ((משקיע הבסיס כפי שמתואר בשקופית: תזרים ומימון מתומצת משקיע הבסיס כפי שמתואר בשקופית: תזרים ומימון מתומצת

וניתן לחלק את שלב/אופציית ההשקעה האמורה עם עוד משקיעים ישראליים וארגנטינאים. וניתן לחלק את שלב/אופציית ההשקעה האמורה עם עוד משקיעים ישראליים וארגנטינאים.

33.. מבין תחומי המקצועיות של החברה מבין תחומי המקצועיות של החברה השקעה בפרויקט לבחירת המשקיע במתכונת המועדפת עליוהשקעה בפרויקט לבחירת המשקיע במתכונת המועדפת עליו . . 22 האופנים שפורטו בסעיף האופנים שפורטו בסעיף 22היזמית. באחד מן היזמית. באחד מן

*בתנאים אלו: כחלק ממשל הטייס והרופא והפגנת רצינות- החברה היזמית תשקיע בעצמה בפרויקט *בתנאים אלו: כחלק ממשל הטייס והרופא והפגנת רצינות- החברה היזמית תשקיע בעצמה בפרויקט כמשקיע בתנאי יסוד, כמו כן כחלק מאחריות הצד הארגנטינאי של החברה היזמית היא מתחייבת למצוא כמשקיע בתנאי יסוד, כמו כן כחלק מאחריות הצד הארגנטינאי של החברה היזמית היא מתחייבת למצוא

בדף בדף 33 ו ו22משקיע מקומי גם כן מן היסוד שיחבור למשקיע הישראלי בתנאי יסוד האמורים. תקף לגבי ס. משקיע מקומי גם כן מן היסוד שיחבור למשקיע הישראלי בתנאי יסוד האמורים. תקף לגבי ס. זה. זה.

44.. שכירת שירותי חברה זו לקידום פרויקטים בארגנטינה בעבורו בשכר+ % מהרווחים. כשהחברה היזמית שכירת שירותי חברה זו לקידום פרויקטים בארגנטינה בעבורו בשכר+ % מהרווחים. כשהחברה היזמיתתהיה של השוכר. תהיה של השוכר.

*פירוט עומק של כל סעיף בפגישה בלבד

40

בואנוס איירסבואנוס איירס

Documents

משרדי יוקרה בגודל בינוני CLASS AA