填海填海填海填海‧真與假真與假真與假真與假為誰填海？香港真的缺少土地嗎？為誰填海？香港真的缺少土地嗎？為誰填海？香港真的缺少土地嗎？為誰填海？香港真的缺少土地嗎？

姚松炎

房產發展研究中心研究員

2013年4月27日

坪洲填海關注組，就政府土地儲備方案，面向坪洲街坊而辦的公眾論壇

發展原則發展原則發展原則發展原則

我們高度重視

香港的發展和住屋的需求；

但我們重視可持續發展可持續發展可持續發展可持續發展共贏方案共贏方案共贏方案共贏方案，

不是短視或犧牲式的發展。

填海，不可能持續，亦不可能解決填海，不可能持續，亦不可能解決填海，不可能持續，亦不可能解決填海，不可能持續，亦不可能解決住屋需求住屋需求住屋需求住屋需求

• 今日填五河，明日填十海，然後得一夕安寢，而外資炒家又至！

• 港海有限，人欲無窮，無限量寬發鈔，外資買樓盲搶。

• 填海是破壞環境最嚴重、最影響生態、最昂貴、最不可補救的增加土儲方法，因此亦是最不可持續最不可持續最不可持續最不可持續和最大犠牲最大犠牲最大犠牲最大犠牲的發展模式。

iMoney2013/4/8 環球政經 練乙錚勾劃十趨勢

填海，錯了無可補救填海，錯了無可補救填海，錯了無可補救填海，錯了無可補救• 53年前(1960年)，荃灣醉酒灣填海；

• 以垃圾堆填，共堆了350萬公噸固體廢物，面積達27公頃，卻填了個毒氣園，至今仍然荒廢。

• 工程分三期進行，預算費用1億1千萬，90年代中期完成。

• 可惜最後因有沼氣及底部情況問題等危險原因，土地不能用作公園，又不能建樓，只好無限期關閉，至今仍為『風之谷』。

姚松炎(2012)荃灣歷史，http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121022/18046265

任由荒廢，遺害任由荒廢，遺害任由荒廢，遺害任由荒廢，遺害後世，是唯一的後世，是唯一的後世，是唯一的後世，是唯一的處理辨法。處理辨法。處理辨法。處理辨法。

亦是連島方案亦是連島方案亦是連島方案亦是連島方案

EBC HK (1982) Gin Drinkers Bay Park - Final Sketch Design Report

青州

填錯了！收落地氈底，再填過？填錯了！收落地氈底，再填過？填錯了！收落地氈底，再填過？填錯了！收落地氈底，再填過？

諮詢原則諮詢原則諮詢原則諮詢原則

必須有選擇、真心聽取；

必先有理據、規劃增長。

沒有真選擇的諮詢沒有真選擇的諮詢沒有真選擇的諮詢沒有真選擇的諮詢

• 餐單(諮詢)，可自由選擇以下一款菜：– 义燒拼油雞 (坪州連島方案700公頃)；– 义燒煎蛋 (馬料水河口填海方案)；– 义燒飯 (人工島方案)；– 時菜炒义燒 (龍鼓灣填海方案300公頃)；– 义燒丁麵 (屯門填海方案)；– 义燒腸粉 (青衣西南填海方案120公頃)；– 义燒包 (大嶼山小蠔灣及欣澳填海方案150/100公頃)。

• 不想食义燒不想食义燒不想食义燒不想食义燒((((填海填海填海填海))))的，可以選甚麼？的，可以選甚麼？的，可以選甚麼？的，可以選甚麼？• 只可選擇不吃這家，改到別處吃？！

到底政府是老闆，還是市民的公僕？到底政府是老闆，還是市民的公僕？到底政府是老闆，還是市民的公僕？到底政府是老闆，還是市民的公僕？

• 第一論諮詢中，政府提供20多處填海選擇；

• 但反對最多，支持最少反對最多，支持最少反對最多，支持最少反對最多，支持最少；

• 第二論諮詢中，仍然堅持填海，收窄至5處填海選址。

• 不想填海的，只可離開香港？!– 若政府是一家飯店的老闆，擁有义燒(港海)，且自負盈虧，這話還可理解；

– 但若政府出公帑，只代表市民管理港海，則應聽聽聽聽取主人意見，放棄填海取主人意見，放棄填海取主人意見，放棄填海取主人意見，放棄填海。

第一論諮詢第一論諮詢第一論諮詢第一論諮詢，反對最多，支持最少是，反對最多，支持最少是，反對最多，支持最少是，反對最多，支持最少是填海填海填海填海

明報

爭取有真選擇的諮詢爭取有真選擇的諮詢爭取有真選擇的諮詢爭取有真選擇的諮詢

• 真諮詢，應可自由選擇以下多項：

– 填海造地；

– 發展棕土(如貨櫃場等)；

– 發展空置官地；

– 發展現有荒廢土地(如U地[未有規劃用途土地])；

– 發展地下城市；

– 發展現存荒島；或

– 不須增加土儲不須增加土儲不須增加土儲不須增加土儲。

選擇方案成本比較選擇方案成本比較選擇方案成本比較選擇方案成本比較方案方案方案方案 填海造地填海造地填海造地填海造地 發展棕土發展棕土發展棕土發展棕土/U/U/U/U地地地地 發展空置官地發展空置官地發展空置官地發展空置官地

造地成本 $6千萬/公頃

(填海成本[1])

$4千萬/公頃

(收地成本[2])

$0/公頃

環境破壞成本 正數，外國有個案達$5億[3]

負數 (對環境有改善作用)

負數 (對環境有改善作用)

反對(1-10分)

面積(公頃) 600/3,000 800/600 4,000

讚成(1-10分)

優點/缺點 面積大，少規劃限制[4]

有收地困難，中度規劃限制[5]

零碎，多規劃限制[6]

交通基建成本 非常高 (接連人工島)

非常低 (現有設施齊備)

非常低 (現有設施齊備)

選擇方案成本比較選擇方案成本比較選擇方案成本比較選擇方案成本比較((((備註備註備註備註))))[1]填海成本：以15米水深計，每立方米成本400元。http://www.maltatoday.com.mt/en/newsdetails/news/national/500-000-study-confirms-land-reclamation-is-too-costly-20120901[2]棕土收地成本：以400元/平方呎計，參考現時新界農地市價(明報2012年7月16日。政府若運用官地收回條例，成本可更低。未計部分棕土屬政府擁有，無須收地。[3] http://www.eepsea.net/index.php?option=com_k2&view=item&id=93:new-land-at-what-price?-land-reclamation-in-the-philippines&Itemid=193[4] 政府第二輪填海諮詢佈表指出，填海比較其它土儲方法，可獲取大面積。而且無須申請改劃。http://www.slideshare.net/hklandsupply/3-enhancing-land-supply-strategy-topical-discussion-3-reclamation-outside-victoria-harbour[5] 大部分棕土屬私人業權，收地或公私營合作發展皆有成本。棕土或須經過改劃用途程序。[6] 政府指出除1300公頃丁屋地外，其餘的空置住宅官地比較零碎。但我曾指出可以轉移地積比率，解決零碎問題。

任由棕土任由棕土任由棕土任由棕土UUUU地破壞環境，反要填海地破壞環境，反要填海地破壞環境，反要填海地破壞環境，反要填海

• 有800公頃新界棕土(貨櫃場)及600公頃U地(未有規劃用途土地)不用；

• 反而浪費公帑填海造地！

– 從前有位儲物狂，1,100平方呎的家裡放滿雜物，污煙瘴氣，環境惡劣；

– 他卻不願執拾，反而投訴空間不夠用，堅持要拆外牆、僭建一個30平方呎的露台，擴大土儲，可以改善生活云云。

堆滿了一屋垃圾！掃落地氈底，再堆？堆滿了一屋垃圾！掃落地氈底，再堆？堆滿了一屋垃圾！掃落地氈底，再堆？堆滿了一屋垃圾！掃落地氈底，再堆？已造成破壞的不去清理，繼續新的破壞？已造成破壞的不去清理，繼續新的破壞？已造成破壞的不去清理，繼續新的破壞？已造成破壞的不去清理，繼續新的破壞？

諮詢必須有理據，有規劃增長諮詢必須有理據，有規劃增長諮詢必須有理據，有規劃增長諮詢必須有理據，有規劃增長

• 為甚麼要填海造地？– 沒有土地?– 人口急增，住宅不足?– 改善居住環境，調控樓價?

• 香港是否真的已沒有土地？– 那為甚麼不提供填海後的土地用途提供填海後的土地用途提供填海後的土地用途提供填海後的土地用途，以評估是否適合？(可參考新加坡諮詢模式)

• 最新的2039年人口估算是多少人？• 填海造地能否改善居住環境，壓抑樓價？

未發展用地佔四分之三，何來無地？未發展用地佔四分之三，何來無地？未發展用地佔四分之三，何來無地？未發展用地佔四分之三，何來無地？

土地用途分佈土地用途分佈土地用途分佈土地用途分佈

((((年報資料年報資料年報資料年報資料))))

已發展用地

全港海陸總面積

佔全港土地面佔全港土地面佔全港土地面佔全港土地面積百分比積百分比積百分比積百分比 2011 2011 2011 2011

(%)(%)(%)(%)

23%23%23%23%

NA

面積面積面積面積

((((公頃公頃公頃公頃) 2011) 2011) 2011) 2011年年年年

25,00025,00025,00025,000

275,503

其它 41,161 37%

陸地面積 110,400 100%

海洋面積 165,103

郊野公園

NA

44,239 40%

http://www.gov.hk/en/about/abouthk/factsheets/docs/country_parks.pdf

工業地及政府社區用地佔工業地及政府社區用地佔工業地及政府社區用地佔工業地及政府社區用地佔5555千公頃千公頃千公頃千公頃

規劃用途規劃用途規劃用途規劃用途 土地面積土地面積土地面積土地面積 ( ( ( (公頃公頃公頃公頃))))

住宅 9,759.5

商業 803.1

工業 1,478.91,478.91,478.91,478.9

政府社區 3,676.73,676.73,676.73,676.7

康樂 2,587.4

總數 58,989.5

• 工業地長期大量空置，全港共有1,500公頃工業地可改變用途；

• 政府社區設施可遷入商廈，用地共佔3,700公頃，可改變用途；

• 兩項共5,200公頃，足夠足夠足夠足夠30303030年土地年土地年土地年土地供應供應供應供應。

http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/624292/index

空置官地不用，留給百載新丁空置官地不用，留給百載新丁空置官地不用，留給百載新丁空置官地不用，留給百載新丁• 2012年7月1日向立法會提交文件– 空置官地共4,000公頃– 住宅用途的空置官地為2,153.7公頃

– 但1,3001,3001,3001,300公頃須預留作丁公頃須預留作丁公頃須預留作丁公頃須預留作丁屋用地屋用地屋用地屋用地；

– 餘下的大部分為不能使用土地，或報大數地。

– 因缺乏資料，報大/小數程度無法估計。

– 大量I/GIC空地可建設施。– 尚有不少屬其它用途(U,OU,CDA等)無報。

規劃用途規劃用途規劃用途規劃用途 空置官地面積空置官地面積空置官地面積空置官地面積 ((((公頃公頃公頃公頃))))

住宅 2,153.72,153.72,153.72,153.7

商業 24.6

工業 298.3298.3298.3298.3

政府社區 777.7777.7777.7777.7

康樂 742.9

其它(U,OU,) ????

小計 3,997.2

詳細：http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/624292/index,

(TVB 2013/4/14新聞)

填海所得土地用途一覽填海所得土地用途一覽填海所得土地用途一覽填海所得土地用途一覽

• 2013年4月13日新聞發佈表提交資料：

– 政府會進行3個月公眾諮詢，之後進行工程技術研究，定出填海範圍，才會討論規劃用途才會討論規劃用途才會討論規劃用途才會討論規劃用途。

– 由於整個程序一般需要10年，政府預料最快2019年才可以有第一塊用地推出。

規劃用途規劃用途規劃用途規劃用途 填海地面積填海地面積填海地面積填海地面積 ((((公頃公頃公頃公頃))))

私人住宅 未決定未決定未決定未決定

公營房屋 未決定未決定未決定未決定

商業 未決定未決定未決定未決定

政府社區 未決定未決定未決定未決定

康樂 未決定未決定未決定未決定

合共 3,0003,0003,0003,000

詳細：http://www.hkdailynews.com.hk/news.php?id=276212

先填後決，勝算在握！先填後決，勝算在握！先填後決，勝算在握！先填後決，勝算在握！

棕土及荒廢農地一覽棕土及荒廢農地一覽棕土及荒廢農地一覽棕土及荒廢農地一覽• 有黨派估算：

– 棕土[貨櫃場]共800公頃

• 發展商年報指出：

– 新界(被荒廢)農地儲備超過700公頃

• 有發展商聲稱會送出送出送出送出大量荒廢農地大量荒廢農地大量荒廢農地大量荒廢農地，發展廉價樓，何必再浪費資源填海？

類別類別類別類別 土地面積土地面積土地面積土地面積

((((公頃公頃公頃公頃))))

棕土 約800

農地儲備

(發展商S)260

農地儲備

(發展商H)414

總計 1,5001,5001,5001,500

http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/624292

人口估算人口估算人口估算人口估算890890890890萬，高估有前科萬，高估有前科萬，高估有前科萬，高估有前科估算年估算年估算年估算年

份份份份

1998

2013*

估算估算估算估算2039203920392039年人口年人口年人口年人口 ((((百萬百萬百萬百萬))))

8.208.208.208.20

估算估算估算估算2030203020302030年人口年人口年人口年人口 ((((百萬百萬百萬百萬))))

2007 8.31

2011 8.402012 8.12

2002

8.90

8.68

估算估算估算估算2011201120112011年人年人年人年人口口口口 ( ( ( (百萬百萬百萬百萬))))

8.407.602000 9.057.537.15

7.10

2013 8.428.428.428.42

比實際高估比實際高估比實際高估比實際高估20%20%20%20%

實際實際實際實際

我的最新估算我的最新估算我的最新估算我的最新估算

http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/1071594

政府最新估算政府最新估算政府最新估算政府最新估算

最新人口估算，最新人口估算，最新人口估算，最新人口估算，2039203920392039年只有年只有年只有年只有820820820820萬萬萬萬年份年份年份年份

2007

2039***

備註備註備註備註

減雙非0.1%

年增長率年增長率年增長率年增長率 (%) (%) (%) (%)

0.5

0.5

2010 0.82011 0.92012 0.9

2009 0.5

人口人口人口人口 ( ( ( (百萬百萬百萬百萬))))

6.946.962008 0.47.007.057.117.17

8.20

2039* 8.90 0.8 包雙非估算包雙非估算包雙非估算包雙非估算

2039** 8.43 0.6 過去10年平均

http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/1071594

修訂新增土地需求修訂新增土地需求修訂新增土地需求修訂新增土地需求

• 根據《香港2030-可持續發展研究》推算：每100萬新增人口，需要1,100公頃住宅用地，及1,400公頃基建用地，即合共2,500公頃新增土地。

• 若人口由2011年的7.17萬增加至2039年的8.20萬，若增加103萬人，該2,500公頃新增土地需新增土地需新增土地需新增土地需求，已全部齊備，無須填海求，已全部齊備，無須填海求，已全部齊備，無須填海求，已全部齊備，無須填海。

• 根據政府2012年數據，已新增土地儲備合共有3,040公頃，包括啟德發展、東涌餘下發展、石礦場等。

• 關鍵是：為甚麼香港沒有人口政策，只有估算沒有人口政策，只有估算沒有人口政策，只有估算沒有人口政策，只有估算？靠估決定未來！

http://www.slideshare.net/hklandsupply/3-enhancing-land-supply-strategy-topical-discussion-3-reclamation-outside-victoria-harbour

香港住屋沒有短缺香港住屋沒有短缺香港住屋沒有短缺香港住屋沒有短缺2006200620062006

私樓： 1,369,400

全港住宅數量 (年報)

2,477,300

全港家庭數量 (普查)

2,226,546

空置/其它 250,754 (10%)

公屋: 714,200

資助房屋: 393,700

人口： 6,864,300

平均每年增長平均每年增長平均每年增長平均每年增長

24,900

28,445

遠高於自然空置率(4%)

41,460

6,740

-580

18,740

2011201120112011

2,601,800

2,368,769

233,031 (9%)

7,071,600

747,900

390,800

1,463,100

香港房屋數量一直多於家庭數量香港房屋數量一直多於家庭數量香港房屋數量一直多於家庭數量香港房屋數量一直多於家庭數量房產學人2013年4月16日

樓價高企不是因為房屋供應不足樓價高企不是因為房屋供應不足樓價高企不是因為房屋供應不足樓價高企不是因為房屋供應不足• 1994年和1997年，房屋供應量高達34,000間和18,202間，但樓價大升24%及40%。

• 2009年，房匯供應量低見7,160間，但樓價只輕微上升1%。

1994199419941994 2009200920092009 2012201220122012

房屋落成量 34,000 7,160 11,890

比對上年變化 21% -18% 26%

樓價指數(平均) 114.9 121.3 200.2

2002200220022002

31,052

18%

69.9

比對上年變化 24% -11% 1% 10%

1997199719971997

18,202

-8%

163.1

40%

http://blog.yahoo.com/ecyyiuu/articles/160936兩者無關係兩者無關係兩者無關係兩者無關係

為甚麼住屋仍不夠，樓價天比高？為甚麼住屋仍不夠，樓價天比高？為甚麼住屋仍不夠，樓價天比高？為甚麼住屋仍不夠，樓價天比高？• 其實，房屋供應沒有不足，只有錯配：有人無屋有人無屋有人無屋有人無屋住，有屋無人住住，有屋無人住住，有屋無人住住，有屋無人住。– 大單位的空置率急升至破紀錄的10.7%，十室一空；– 細單位的卻一路走低至3.8%，連應付自然空置都不夠，僧多粥

少。

• 此外，錯配亦源於外資政策：令房屋變成本地人本地人本地人本地人嫌貴，境外人嫌貴，境外人嫌貴，境外人嫌貴，境外人歎歎歎歎平平平平。

• 匯率被人為壓低，吸引大量外來人口，卻不住酒店；

• 或者因為教育、勞工及醫療優惠政策，招來大批境外學生、專才和孕婦，卻沒有足夠宿位、宿舍和床位；

• 加上聯匯令利率跟隨美國超低，通脹預期高企，樓宇投機需求大幅颷升。

房產學人2013年4月16日

過去過去過去過去25252525年，填了年，填了年，填了年，填了3,6503,6503,6503,650公頃海，樓價有公頃海，樓價有公頃海，樓價有公頃海，樓價有無降？居住環境有無改善？無降？居住環境有無改善？無降？居住環境有無改善？無降？居住環境有無改善？

年份年份年份年份

1985-1989

合共

1995-19992000-2004

2005-2009

機場/西九 (90-94)

填海面積填海面積填海面積填海面積((((公頃公頃公頃公頃))))

697 4671990-1994

1,274 577 550

84

3,6502010 1

Source: http://www.slideshare.net/hklandsupply/3-enhancing-land-supply-strategy-topical-discussion-3-reclamation-outside-victoria-harbour

『填海造地，讓您住得寬』『填海造地，讓您住得寬』『填海造地，讓您住得寬』『填海造地，讓您住得寬』是一道偽命題是一道偽命題是一道偽命題是一道偽命題

星期日明報2013年4月7日

空置西九二十年空置西九二十年空置西九二十年空置西九二十年

填海造地無助減低樓價填海造地無助減低樓價填海造地無助減低樓價填海造地無助減低樓價

0

500

1000

1500

2000

2500

1947 - 1966 1967 - 1976 1977 - 1986 1987 - 1996 1997 - 2006 2007 - 20160

50

100

150

200

250

Land Reclamation (ha) / 10yr Housing Price Index

資料顯示，填海愈多，樓價升得愈高。資料顯示，填海愈多，樓價升得愈高。資料顯示，填海愈多，樓價升得愈高。資料顯示，填海愈多，樓價升得愈高。

樓價受外資推高，早有論述樓價受外資推高，早有論述樓價受外資推高，早有論述樓價受外資推高，早有論述

• 由單城化土地價格曲線 -> 雙城化土地價格曲線

• 雙城往來令邊界城鎮化，土地價格上升

• 匯率、政治、福利等因素加劇邊界城鎮化

詳細: Yiu, C.Y. and Tam, C.S. (2007) Housing Price Gradient with TwoWorkplaces – an Empirical Study in Hong Kong,Regional Science and Urban Economics, May, 37(3), 413-429; andYiu, C.Y. (2010) A Spatial Portfolio Theory of Household Location Choice, Journal of Transport Geography, 19, 584-90.

邊界

外資令樓價飊升，早有論述外資令樓價飊升，早有論述外資令樓價飊升，早有論述外資令樓價飊升，早有論述

• 2008年美國減至零息，量化寬鬆，美匯下跌；

• 負利率令外資熱錢湧入香港，推高樓價。

1996199619961996 2001200120012001 2006200620062006 2011201120112011

銀行同業拆息% 5.48 3.44 4.21 0.27

通脹率% 6.31 -1.60 2.03 5.51

實質利率% -0.83 5.04 2.18 -5.24

樓價指數(年尾) 134.5 73.8 93.8 181.1

詳細: Yiu, C.Y. (2010) Negative Real Interest Rate and Housing Bubble Implosion – an Empirical Study in Hong Kong, Journal of Financial Management of Property and Construction

2009200920092009年年年年10101010月月月月28282828日，已準確預測日，已準確預測日，已準確預測日，已準確預測

預測時，樓價指數為 75; 現為120!

http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1434312

Yiu, C.Y. (2009/07/15) Negative Real Interest Rate and Housing Bubble Implosion - An Empirical Study in Hong Kong, SSRN

理論、解釋、理論、解釋、理論、解釋、理論、解釋、預測全對，預測全對，預測全對，預測全對，鐵證如山。鐵證如山。鐵證如山。鐵證如山。

2008200820082008年尾香港步入負利率年代年尾香港步入負利率年代年尾香港步入負利率年代年尾香港步入負利率年代

聯匯令利率跟隨美國超低，

熱錢令通脹預期高企，

樓宇投機需求大幅颷升，

供應怎可能跟上？

亦根本不應該跟上！

犠牲海港，供應投犠牲海港，供應投犠牲海港，供應投犠牲海港，供應投機，真金白銀，換機，真金白銀，換機，真金白銀，換機，真金白銀，換

來貶值貨幣。來貶值貨幣。來貶值貨幣。來貶值貨幣。

為甚麼政府仍要填海作土地儲備？為甚麼政府仍要填海作土地儲備？為甚麼政府仍要填海作土地儲備？為甚麼政府仍要填海作土地儲備？

• 最合理的三大原因：– 1. 無須經市民同意，可自由批地作任何用途；

– 2. 可作公私營合作可作公私營合作可作公私營合作可作公私營合作(PPP)計劃[民間稱為官商勾結]。如數碼港和會展項目等；及

– 3. 可繼續保持賣地收入保持賣地收入保持賣地收入保持賣地收入，支持政府巨大開支。

• 因此:– 1. 不可以訂明土地用途；

– 2. 必須有大面積；及

– 3. 沒有規劃限制。

完完完完

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