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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

1

복합개념 법률적, 경제적, 기술적 측면의 부동산

복합부동산 토지 + 건물 일체거래, 일괄평가 원칙, 배분법ㆍ잔여법에서 활용

복합건물 1개의 건물에 다양한 용도의 결합, 용도별로 구분평가 원칙

1 부동산의 복합개념 : 공간, 정착물, 복합개념 관련 용어구분

기술적 개념 유형적 자연(부증성), 공간(3차원), 위치(부동성)

법률적 개념 무형적협의의 부동산 토지 및 그 정착물 = 민법상 부동산

광의의 부동산 협의의 부동산 + 준부동산

준부동산공장재단, 자동차ㆍ항공기ㆍ건설기계, 광업재단, 어업권, 선박(20t),

입목

1) 기술적 측면: 공간 - 3차원 공간 - 소유권: 공중권, 지표권, 지하권

공중공간공적공중권: 소유권×, 통신ㆍ항공 개발권양도제, 용적률 인센티브제등

공중획지, 공중임대차 가능사적공중권: 소유권○, 일조권등

지표공간 지표권: 경작, 건축권리 물에 대한 권리 포함: 유역주의 채택

지하공간 지하수 ○, 광물(조광권)권리 × 한계심도 이내깊이: 토지보상필수

2) 부동산정착물

정착물 토지에 고정 + 쉽게 이동할 수 없고 + 지속적으로 사용되어 옴

부동산

정착물

인정 불인정(동산취급)

판단이 모호할 때

제거시 손상, 제거시 효용감소

처음부터 용도에 맞게 제작

임대인이 설치

임차인 설치

3) 복합개념, 복합부동산, 복합건물의 구분

2 토지의 분류

택지 주ㆍ상ㆍ공 용도로 활용, 감정평가상 용어

부지 건물ㆍ철도ㆍ도로ㆍ하천의 바닥토지

垈지 건축가능한 모든 토지, 지목: 대(垈)인 토지와 구별, 건축법상 용어

후보지 택지ㆍ농지ㆍ임지 상호간 전환중: 지목변경 필

이행지 택지ㆍ농지ㆍ임지 지역내에서 전환중: 지목변경이 필수는 아님

맹지 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지, 건축불가

袋지 좁은 통로에 의해 한면이 도로에 접해있는 토지, 건축가능

필지 법소등권- 법ㆍ소유권ㆍ등기, 권리의 개념

획지 가격수준, 거래, 경제활동, 감정평가에서 중시

나지 토지에 정착물이 없고, 사법상의 권리가 설정되지 않은 토지

건부지 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지

건부감가 나지가격 > 건부지가격: 일반적 현상, 건부지의 가치가 하락

건부증가 건부지가격 > 나지가격: 개발제한구역, 용적률ㆍ건폐율-규제강화

공지 건폐율, 용적률등의 제한으로 인해 남겨놓은 토지

소지 개발되기 이전의 토지 (원가방식에서 조성지ㆍ매립지 원가산정 시)

선하지 고압선 아래 토지, 선하지 감가

포락지 토지가 물에 침식되어 잠긴 토지

법지 법으로 소유가능, 실익이 없는 토지, 경사면 토지

빈지 법으로 소유불가, 실익이 있는 토지, 해변토지(바닷가)

유휴지지가상승을 기대하고 방치되어 있는 토지 - 투기

공한지

휴한지 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

2

수요변화가격이외의 요인이 변할 때, 곡선자체의 이동

동일한 가격수준에서 가격이외(소득, 인구등등)의 요인이 변할 때

수요량변화가격이 변할 때, 곡선상 점의 이동, 곡선자체의 이동 없음

부동산 가격의 변화 (임대료 하락, 분양가 하락, 매매가하락)

수요증가 수요감소 공급증가 공급감소

가격(상승)예상

대체재 가격(상승)

보완재 가격(하락)

가격(하락)예상

대체재 가격(하락)

보완재 가격(상승)

가격(하락)예상

대체재 가격(하락)

보완재 가격(상승)

가격(상승)예상

대체재 가격(상승)

보완재 가격(하락)

대체투자시장 불황

소유의식의 강화

LTV,DTI 상향조정

유사부동산 과잉공급

소비자금융 금리인상

LTV,DTI 하향조정

생산요소가격 하락

개발금융 금리인하

보유세↑, 양도세↓

생산요소가격 상승

개발금융 금리인상

보유세↓, 양도세↑

3 토지의 자연적 특성 - 본원적, 물리적, 선천적특징

부동성

국지화, 세분화, 지역분석, 외부효과, 임장ㆍ정보활동, 견본 및 진열불

가

중개업필요성, 추상적+구체적 시장, 적합의 원칙, 경제적 감가

영속성

감가상각 적용배제, 원가법 적용불가, 소모전제이론×, 가치보존력 우수

소유이익ㆍ사용이익 분리, 중고주택(재고시장), 임대차, 장기적 배

려

부증성희소성, 물리적양 불변, 용도적 공급 가능, 생산비 법칙×,

물리적 공급곡선 수직, 균형가격 성립 어려움, 수요자경쟁, 토지이용의 집약화

개별성표준지선정 어려움, 일물일가 법칙배제, 개별분석, 부동산활동ㆍ현상 개별

화

인접성 인접지와의 협동적 이용, 지역분석, 개발이익의 사회적 환수

4 수요의 변화와 수요량의 변화

5 수요변화요인들

6 수요와 공급의 가격탄력성

1) 탄력성과 가격전략에 따른 수입변화

비탄력적 0 < 탄력성 < 1, 임대료 상승: 수입증가, 임대료 하락: 수입감소

탄력적 탄력성 > 1, 임대료 상승: 수입(감소), 임대료 하락: 수입(증가)

단위 탄력적 탄력성 = 1, 수입불변

3) 가격탄력성 결정요인

수요탄력성

결정요인

1. 대체재가 많을수록, 용도전환이 용이할수록, 주거용이 탄력적임

2. 상대적으로 필수재는 비탄력적, 사치재는 탄력적임

3. 상대적으로 저소득층의 수요는 비탄력적, 고소득층은 탄력적

4. 투자재 부동산은 비탄력적, 투기적 부동산은 탄력적

공급탄력성

결정요인

1. 공급증가시 생산요소의 가격이 하락할수록 공급은 탄력적임

2. 공급증가시 비용이 감소하는 산업일수록 탄력적임

3. 생산에 소요되는 시간이 짧을수록 탄력적임

4. 생산에 주어진 시간이 짧을수록 비탄력적임

5. 단기의 공급은 비탄력적이고, 장기의 공급은 탄력적임

7 탄력성과 균형의 변화

완전 비탄력적 탄력성=0, 완전비탄력적이면 무조건 균형거래량 불변

완전 탄력적 탄력성=무한대, 완전탄력적이면 무조건 균형가격 불변

비탄력 가격이 더 많이(더) 변하고, 균형량은 더 조금(덜) 변함

탄력적 균형량이 더 많이(더) 변하고, 균형가격은 더 조금(덜) 변함

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

3

리카도

차액지대설

1. 지대발생 : 토지의 비옥도 및 생산성의 차이

2. 한계지(최열등지)는 생산성이 0이므로 지대가 발생하지 않음

3. 지대는 토지생산물 가격(곡물가격)의 구성요인이 될 수 없음

4. 곡물가격(생산물가격)이 지대를 결정함 (리: 곡 ⇨ 지)

5. 토지의 위치문제를 경시, 최열등지 지대를 설명하지 못함

마르크스

절대지대설

1. 지대발생: 토지의 사유화(소유) ⇨ 독점적 지위 발생 ⇨ 지대발생

2. 한계지(최열등지)에서도 지대가 발생(지대를 요구)

3. 지대의 상승이 곧 곡물가격(생산물가격)을 상승시킴

리카도는 곡물가격이 지대를 결정, 마르크스는 지대가 곡물가격을 결정한다고 주장

튀넨

위치지대설

1. 지대발생: 차액지대설 + 위치개념 , 접근성ㆍ수송비에 따라 지대발생

2. 도시중심지에 가까움 ⇨ 접근성 증대 ⇨ 수송비 감소 ⇨ 지대증가

3. 지대 = 생산물가격 - 생산비 - 수송비

4. 지대는 생산물가격에 비례하고, 지대는 수송비와 반비례 관계

5. 수송비 절감 ⇨ 지대곡선의 기울기 완만 ⇨ 외곽지역 토지이용↑

6. 중심지에 가까울 수록 집약농업, 멀어질수록 조방농업

버제스

동심원이론

1. 도시는 중심지로부터 동심원상으로 확대 - 5개 지구로 분화

2. 튀넨의 고립국 이론을 도시에 적용

3. 도시생태학적 관점에서 도시발달 설명 (침입, 경쟁, 천이의 과정)

호이트의

선형이론

1. 도시의 발달은 교통망을 따라 부채꼴 모양으로 펴져나가며 성장

3. 고소득층의 주거는 고속교통망을 따라서 뻗어 나감

4. 헤이그(허드)의 최소마찰비용이론과 일맥상통

5. 고급주택: 교통축에 가까이, 중급주택: 고급주택 인근, 하급주택: 반대편

6. 지나치게 고급주거지구만을 강조하는 이론

8 부동산 경기변동

1) 부동산경기변동의 특징

부동산

경기변동

1. 주거용 부동산의 건축경기를 의미

2. 부동산 경기는 일반경기보다 경기변동의 주기가 더 길다.

3. 일반경기에 비해 정점이 높고, 저점이 깊다. (진폭이 더 크다)

4. 타성기간이 길고, 주기의 순환국면이 명백하거나 일정하지 않다.

5. 지역적ㆍ국지적으로 발생하여 전국적ㆍ광역적으로 확산

6. 일반경기와 병행ㆍ역행ㆍ독립ㆍ병행 모두 가능

7. 일반적으로 일반경기에 비해 후순환하는 특징

8. 부문시장별 시차가 존재 - 상업용ㆍ공업용: 동행, 주거용: 역행

9. 비교적 경기회복이 느리고 후퇴는 빠르게 진행 : 우경사비대칭

9 농업지대 결정 이론

10 도시지대 결정 이론

알론소

입찰지대이론

토지를 차지하기 위한 산업주체별 경쟁을 입찰과정으로 표현

가장 높은 지대를 지불하려는 활동에 당해 토지 할당

입찰지대

1. 단위 면적의 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액

2. 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대

3. 최대 순현가의 최고 지불능력을 갖춘 주체에게 토지할당

도시지대함수

생산요소의 대체성 = 토지에 대한 자본의 결합비율 = 집약도

1. 토지에 대한 자본의 결합비율은 도심에 가까울수록 높음

2. 도심지역 입지활동은 토지에 대한 자본의 대체성이 큰 활동임

11 도시 내부구조이론

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

4

해리스의

다핵심이론

도시토지이용의 패턴 : 다핵으로 구성되어 있음

유사 토지이용은 흡인력을 가지고 집단을 형성

▷ 다핵 성립요인

1. 동종은 집적, 이종은 분산하므로 다핵이 성립

2. 업종에 따라 높은 지대를 지불할 능력이 없으면 분리되어 입지

공업입지론1. 공장입지는 수송비, 노동비, 집적이익을 고려하여 결정

2. 생산과 판매에 있어서 최소운송비가 드는 지점이 최적 공장입지

공장부지의

입지요인

원료지향형 시장지향형

1. 중량감소산업

2. 원료수송비 > 제품수송비

3. 부패하기 쉬운 원료 투입

4. 편재(국지)원료를 주로 사용

5. 원료지수>1, 입지중량>2

1. 중량증가산업

2. 제품수송비 > 원료수송비

3. 부패하기 쉬운 제품생산

4. 보편원료를 많이 투입

5. 원료지수<1. 입지중량<2

12 상권에 관한 이론

크리스탈러

중심지이론

1. 중심지의 계층구조를 설명, 중심지 형성과정에 초점

2. 중심지는 고차중심지와 저차중심지로 구분

3. 고차중심지일수록 거리가 더 멀고 규모가 큼

4. 중심지 유지조건: 재화의 도달범위 > 최소요구치

레일리

소매인력법칙

1. 중력모형을 이용한 상권의 범위확정 모형

2. 유인력은 상점의 규모가 클수록 커지며, 거리가 멀수록 작아짐

3. 레일리의 법칙: 구매지향비율은 인구에 비례, 거리의 제곱에 반비례

컨버스

분기점모형

1. 두 도시간의 구매영향력이 같은 분기점의 위치를 산정

2. A지점 - 분기점까지의 거리: 의 면적의 면적

사이의 거리

허프

확률이론

1. 기존의 도시단위의 이론을 소매상권이론으로 전환

2. 시장점유율 추정이 가능함

3. 소비자의 기호나 소득관계를 고려한 상권이론(전문품)

4. 공간마찰계수를 고려하여 접근성 산정

13 베버의 최소비용이론(공업입지론)

14 외부효과의 문제

1) 외부효과의 구분 및 정의

정의 외부효과(외부경제) 부의 외부효과(외부 불경제)

“경제주체의 활동이 시장을 통하지 않고”

제3자, 의도X, 이익, 보상받지 못한 상태 제3자, 의도X, 손해, 보상하지 않은 상태

사적비용이 크고, 사회적 편익이 크다. 사회적비용이 크고, 사적 편익이 크다.

과소생산으로 인한 시장실패 과대생산으로 인한 시장실패

정책: 보조금지급, 조세경감, 규제완화(장려) 정책: 조세중과, 환경부담금, 지역지구제등

PIMFY(Please In My Front Yard)현상

“적극 유치노력”

NIMBY(Not In My Back Yard)현상

“유치 반대현상”

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5

사적인 해결방안1. 정부의 시장개입 없이 스스로 (정부 개입의 최소화)

2. 코즈의 정리 : 환경재산권의 보장을 통한 가해자와 피해자의 협상

시장적 접근(간접) 조세부과, 보조금의 지급, 오염배출 부담금등

정부의 직접규제 배출금지, 의무화, 허용기준의 설정, 지역지구제등

직접적 개입1. 공공기관이 직접 수요 및 공급자의 역할 담당

2. 도시재개발, 토지수용, 토지은행제도, 토지구획정리사업, 공영개발

간접적 개입1. 시장기능에 의한 정책효과를 도모

2. 과세, 금융지원, 보조금, 토지정보체계구축 등

토지이용규제1. 행정ㆍ법률적으로 구속하고 제한

2. 지역지구제, 건축규제, 인ㆍ허가등

토지구획정리 사업 공영개발방식

사업방식 환지방식(감보율 적용) 매수방식 (수용절차)

복잡성 상대적으로 복잡함 상대적으로 간편함

사업속도 상대적으로 느림 상대적으로 빠름

재산권침해 상대적으로 작음 상대적으로 큼

소유권 원 토지소유자 소유권 축소 원 토지소유자 소유권 소멸

의의 임차인보호를 위해 균형임대료 이하로 임대료를 규제하는 정책

전제

1. 규제(상한)임대료가 시장임대료보다 낮아야 함

2. 규제(상한)임대료가 시장임대료를 초과할 경우 - 시장의 변화 없음

= 부동산의 질적 변화 없음, 주거이동 저하 없음, 초과수요 없음

정책효과

○ 임대료하락 ➩ 수요: 초과수요, 공급: 장기적 공급감소

수요자

= 임차인

1. 초과수요 발생 (탄력적일수록 초과수요 수준 커짐)

2. 신규 임차인: 임대주택 구하기 어려워짐

3. 기존 임차인: 주거이동이 저하됨, 사회적 비용증가

공급자

= 임대인

1. 임대수입감소

2. 임대주택 투자저하, 질 저하, 서비스저하

3. 장기적으로 임대주택의 용도전환(임대주택 공급감소)

시장1. 초과수요 및 공급감소의 영향으로 음성적 가격형성

2. 암시장, 이중가격형성 (웃돈거래등의 부작용)

특징

1. 수요와 공급이 탄력적일수록 규제로 인한 초과수요가 커짐

2. 장기로 갈수록 초과수요가 증가

3. 임대료상한제의 정책적 효과: 수요ㆍ공급이 비탄력적일수록 유리

의의

1. 저소득임차인 직접보조, 임대주택 공급자에게 생산비 보조

2. 수요측보조: 임대주택수요자극 ⇨ 임대부동산의 공급증가

3. 공급측보조: 임대주택공급증가 ⇨ 장기적으로 임차주택 가격하락유도

2) 외부효과의 해결책

15 토지정책의 수단

1) 토지구획정리와 공영개발방식의 상호비교

16 임대료 규제정책 - 임대료상한제, 최고가격제

17 임대료 보조정책 - 수요측보조, 공급측보조

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6

수요

보조

1. 임차인보조 ⇨ 임차인의 실질소득 증가 ⇨ 임차주택 수요증가 ⇨ 가격상승

2. 장기적으로 임차주택 공급증가 ⇨ 임차주택 가격하락 (저소득주택수 증가)

3. 수요자보조는 임차주택이외에도 다른 재화의 수요도 증가시킴

4. 임대인에게 보조하는 것보다 임차인에게 보조: 임차인의 주택선택 폭 확대

5. 가격보조(임대료보조)는 현금지급방식보다 정책적 효과가 극대화

6. 임대료보조를 하지 않고 현금지급시에는 임차인 효용증가측면에서 유리

공급

보조

1. 임차주택의 공급자에게 보조 (생산비지원)

2. 단기: 공급불변이므로 생산자(공급자)만 생산비 절감효과를 봄

3. 장기: 공급증가 ⇨ 임차주택 가격하락 (임차인도 혜택을 봄)

시장1. 시장 전체적으로는 저소득층의 임대주택수가 증가

2. 고소득층의 주택이 하향여과 되어 임차주택의 수요를 충족시킴

의의 사적시장에서 공급되는 신규주택 분양가를 시장균형가격이하로 규제

효과

수요측① 주택에 대한 프리미엄 형성가능 ⇨ 분양권전매, 투기발생

② 차입을 통한 주택구입확대 ⇨ 가계부실화

공급측① 민간의 수익성 악화 ⇨ 부동산건축업의 생산성 저하

② 민간의 신규주택 공급위축 ⇨ 중고주택, 기존주택 가격상승

의의사적시장의 가격규제를 풀고 자율화 ⇨ 시장의 수요와 공급에 의한

가격결정

효과

수요측① 전매차익의 감소로 인한 투기수요 감소

② 분양가상승으로 인한 저소득층 주택난 가중

공급측

① 신규주택 가격상승 ⇨ 주택산업의 수익성이 향상

② 경쟁으로 인한 품질증대 효과(고급주택 증가)

③ 장기적으로 신규주택 공급증가 (시장활성화)

18 분양가 규제제도

19 분양가 자율화

20 선분양제, 후분양제

제도 선분양제도 후분양제도

의의 착공과 동시에 소비자에게 분양 일정규모 이상 공사진행시 분양

자금 계약금, 중도금 납부 ⇨ 건설금융활용 건설사가 직접 자금조달(어려움)

공급 주택공급이 상대적으로 용이함 주택공급이 상대적으로 어려움(감소)

납부 공사기간 동안 분할납부가 가능 일시불 지급(금융적 부담 큼)

위험 소비자의 시장위험부담큼 소비자의 시장위험부담 작음

투기 프리미엄으로 인해 투기발생가능성 큼 투기발생가능성 낮음

비교 소비자의 비교구매 불가, 선택폭 좁음 소비자의 비교구매 가능, 선택폭 큼

품질 상대적으로 저하가능성이 큼 상대적으로 향상될 가능성이 큼

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7

투자의 위험 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성, 불확실성, 변동가능성

위험의 측정

분산, 표준편차, 변이계수 (값이 클수록 위험함)

[ 변이계수 = 표준편차(위험)

= 수익 한 단위당 위험 ]평균(기대수익률)

투자의 위험

사업상위험 시장 위험, 위치적 위험, 운영위험

금융적 위험 채무불이행 위험 ⇨ 전액 지분투자시 완전제거 가능

법적위험 정부의 각종 정책 및 규제

인플레위험 물가상승으로 인한 구매력 하락위험

유동성위험 환금성 문제, 현금화과정의 부동산가치 하락위험

투자자들의

위험에 대한

태도

기대수익률이 같다면, 위험이 적은 투자안 선호 (위험회피형)

위험회피형 = 피할 수 없는 위험, 댓가가 있는 위험은 감수

위험회피형 위험혐오형 = 보수적 투자자 = 위험↑ ⇨ 효용↓

위험선호형 위험추구형 = 공격적 투자자 = 위험↑ ⇨ 효용↑

위험중립형 위험과는 무관, 기대수익률에 의존

동일한 위험 ⇨ 보수적인 투자자의 요구수익률 > 공격적 투자자의 요구수익률

위험관리

위험의 전가: 제3자에게 위험을 넘기는 방식, 제3자의 피해

위험의 보유: 손실을 스스로 부담, 준비금ㆍ충당금 설정

위험의 회피: 위험한 투자를 아예 제외시키는 방식

위험통제: 발생횟수나 규모의 최소화, 민감도 분석

위험조정할인율 활용: 위험한 투자안일수록 높은 할인율

요구수익률

1. 투자를 위한 최소수익률, 필수수익률, 기회비용

2. 위험에 대한 대가를 담고 있는 수익률

3. 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율

무위험률

1. 무위험자산(국채수익률, 금리)의 수익률

2. 무위험률은 투자의 기회비용성격

3. 무위험률은 투자에 따른 위험과는 전혀 무관함

4. 무위험률의 크기는 일반경제상황과 밀접한 관련

위험할증률1. 위험에 대한 대가

2. 위험이 클수록 투자자의 요구수익률은 증가

예상인플레율1. 장래에 인플레 발생시 화폐가치의 하락이 예상됨

2. 예상인플레율 만큼 요구수익률에 반영 - 피셔효과

실현수익률1. 투자가 이루어지고 난 후에 나타나는 수익률

2. 투자의사결정과는 무관함

원칙 투자안의 위험 증대 ⇨ 투자자자의 요구수익률 증대 ⇨ 투자가치 하락

투자가치 투자가치 = 순수익(기대수익)

= 요구수익률 증가⇨ 투자가치 하락요구수익률

시장가치 매매시 형성되는 대상부동산의 객관적 가치

투자채택 기대수익률 ≧ 요구수익률, 투자가치 ≧ 시장가치

21 투자의 위험 22 부동산 투자수익률

23 위험, 요구수익률, 투자가치 및 시장가치의 관계

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

8

개념 투자안의 비체계적 위험을 제거하기 위한 분산투자조합(집합)을 의미

수익률 포트폴리오의 기대수익률 = [ (각 투자자산의 비중)×개별자산 수익률 ]의 합

위험

체계적 위험

1. 전체시장에 영향을 미치는 위험

2. 예상밖의 높은 인플레, 경기침체등

3. 분산투자로서 절대 제거되지 않는 위험

4. 포트폴리오의 위험이란 체계적 위험을 의미

5. 체계적 위험이 증가 ⇨ 투자자의 요구수익률 증가

비체계적 위험

1. 기업고유, 개별투자자산에 미치는 위험

2. 분산투자를 통해 제거 가능

3. 분산가능위험, 피할 수 있는 위험

특징

1. 포트폴리오를 통해 오직 비체계적 위험만 제거가능 (비계만 제거)

2. 단순히 구성자산수를 증가시키기만 해도 비계는 완전히 제거

3. 결국 포트폴리오 위험은 체계적 위험에 의해서 결정

의미

1. 투자자산간의 수익률의 움직임을 나타내는 통계치

2. 위험분산효과의 극대화: 자산간 수익률 움직임이 반대일수록 유리

3. 상관계수와 상관없이 체계적 위험은 언제나 제거 불거능함

-1 ≦ 상관계수 ≦ +1

1. 두 자산의 수익률의 움직임 반대

2. 상관계수가 -1일 경우,

⇨ 비체계적위험은 완전히 제거

3. “-1” 에 가까울수록 분산효과 큼

4. 작을수록 위험분산효과 큼

유리 불리

1. 두 자산의 수익률의 움직임 동일

2. 상관계수가 +1일 경우,

3. ⇨ 위험의 분산효과가 전혀 없음

4. “+1” 에 가까울수록 분산효과 작음

5. 상관계수가 클수록 분산효과 작음

의미1. 투자자산의 가치는 기대수익률(평균)과 위험(분산)에 의해서 결정

2. 기대수익률(평균)은 클수록, 위험(분산)은 작을수록 유리한 투자안

지배원리1. 위험회피형 투자자: 기대수익률이 동일 ⇨ 표준편차가 작은 투자안선호

2. 표준편차(위험)가 동일 ⇨ 기대수익률이 큰 투자안 선택

일시불의 내가계수

1. 현재의 1원이 이자율 r로 증가할 때. n년후의 달성액

2. 매년 ~%씩 증가하는 토지 지가산정 시 활용

3. 일시불의 내가계수 = (1+r)n

연금의 내가계수

연금의 내가계수 =(1+r)n-1

r

1. 매년 연속된 현금흐름을 이자율 r로 적립했을 때 n년후 달성액

2. 매년 불입하는 연금액의 n년 후 달성액

감채기금계수

감채기금계수 =r

(1+r)n-1

1. n년후의 특정액을 만들기 위한 월 불입액 산정

2. 주택연금액 산정, 적금액의 월불입액 산정

24 포트폴리오 이론

25 포트폴리오 이론 - 상관계수

26 평균-분산 지배원리

27 화폐의 시간가치

1) 미래가치(내가)의 계산

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

9

일시불의 현가계수

일시불의 현가계수 =1

(1+r)n

1. n년후의 1원을 할인율 r로 할인하였을 때 현재가치 금액

2. 미래의 수입, 유입액을 현재가치로 할인할 때 활용

연금의 현가계수

연금의 현가계수 =1-(1+r)-n

r

1. 이자율 r로 적립된 미래 달성액의 총합계를 현재가치로 할인한 값

2. 미상환저당잔금, 퇴직금 일시불 정산시 활용가능

저당상수

저당상수 =r

1-(1+r)-n

1. 저당대부액(대출액)에 대한 저당지불액(매기 상환액)의 비율

2. 원리금균등상환시 원리금(저당지불액, 부채서비스액) 산정

영업의 현금수지 - “소득이득” 복귀액 현금수지 - “자본이득”

가격 × 수량

(가능조소득)

- 공실 및 불량부채잡비

+ 기타소득

(유효조소득)(경비)

매도가격

- 영업경비 - 매도경비

유-영= (순영업소득)(부채)

= (순매도액)

- 부채서비스액 - 미상환저당잔금

순-부= (세전현금수지)(세금)

= (세전지분복귀액)

- 자본이득세- 영업소득세

= (세후 현금수지) 최종 = (세후 지분복귀액)

가능조소득 가격(임대료) × 수량(임대 단위수) = 가능총소득(잠재총소득)

유효조소득1. 가능조소득에서 공실 및 불량부채를 공제하고 기타소득을 더한 값

2. 유효조소득은 순영업소득과 영업경비의 합으로 구성

영업경비

영업경비에 포함 영업경비에 불포함

관리비, 광고료, 보험료, 수수료등

재산세 포함

공실 및 불량부채, 부채서비스액,

감가상각비, 소득세는 불포함

1. 영업경비가 커지게 되면 유효조소득과 순영업소득과의 차이가 증가

2. 영업경비가 감소하면 유효조소득과 순영업소득과의 차이도 감소

2) 현재가치(현가)의 계산

3) 역수관계

일시불의 내가 ↔ 일시불의 현가1. 일시불내가계수 × 일시불현가계수 = 1

2. □ × 일시불 내가계수 = □ ÷ 일시불 현가계수

연금의 내가계수 ↔ 감채기금계수1. 연금의 내가계수 × 감채기금계수 = 1

2. □ × 연금의 내가계수 = □ ÷ 감채기금계수

연금의 현가계수 ↔ 저당상수 1. 연금의 현가계수 × 저당상수

2. □ × 연금의 현가계수 = □ ÷ 저당상수

28 현금수지의 측정

29 영업의 현금수지 - 세후현금수지의 산정과정

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

10

순영업소득

1. 유효조소득에서 영업경비를 공제한 금액

2. 저당(부채서비스액)과 세금(영업소득세)이 포함된(공제하기 전) 값

3. 순영업소득은 부채서비스액과 세전현금수지의 합으로 계산

부채서비스액1. 원리금, 저당지불액, 월부금 (매기 납부하는 원금과 이자의 합계)

2. 전액 지분투자시 순영업소득과 세전현금수지가 같아짐

세전현금수지1. 순영업소득에서 부채서비스액을 공제한 금액

2. 저당은 고려되어 있으나 세금은 고려되지 않음(영업소득세 포함)

영업소득세

순영업소득 (순+대-이-감) 세전현금수지(세+대+원-감)

+ 대체충당금 + 대체충당금

- 이자지급분 + 원금상환분

- 감가상각액 - 감가상각액

= 과세소득 × 세율 = 영업소득세

영업소득세의 계산 : 감가상각분과 이자지급분만 비과세!(세금공제)

세후현금수지

1. 세전현금수지에서 영업소득세를 공제한 값

2. 과세대상소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상 ⇨ 세전 > 세후

3. 과세대상이 적자, 투자자가 비과세 대상자 ⇨ 세전 = 세후

특징

1. 영업경비 및 수익의 발생이 안정적인 소규모 부동산의 투자분석

2. 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법 = 할인하지 않는 방법

3. 소득이득만 고려 =자본이득 고려× = 처분시 매각이득 고려×

4. 소득이득 중 첫해 소득만을 고려하는 방법

30 복귀액의 현금수지 - 세후지분복귀액의 산정과정

매도경비 부동산의 처분관련 비용 (중개수수료등)

순매도액 매도가격에서 매도경비를 공제한 금액

미상환저당잔금1. 처분시 아직 상환하지 못한 저당잔금

2. 원리금 × 연금의 현가계수(남은기간) = 저당대부액 × 잔금비율

자본이득세 매각, 양도시 생기는 수익에 대한 과세 = 양도소득세

31 투자분석 - 할인현금수지 분석법

개념 화폐의 시간가치를 고려, 유입의 현가와 유출의 현가를 상호비교

순현가법

(NPV)

1. 투자안의 현금유입액의 현가와 현금유출의 현가를 비교하는 방법

2. 예상되는 유입액의 현가에서 유출의 현재가치를 공제하는 방법

= [세후현금수지의 현가] + [세후지분복귀액의 현가] - 지분투자액

3. 투자자의 부의 극대화에 가장 적합한 방법

4. 할인율로서 요구수익률을 활용, 사전에 요구수익률 필수

5. 가치의 가산원칙 성립 [ NPV(A+B) = NPV(A) + NPV(B) ]

6. 투자채택기준: 순현가(NPV) ≧ 0

내부수익률법

(IRR)

1. 예상된 현금유입의 현가합과 유출의 현가합을 같게 만드는 할인율

2. 순현가(NPV) = 0. 수익성지수(PI) = 1이 되는 할인율

3. 모든 투자안의 순현가>0 일 경우 내부수익률이 존재하지 않음

4. 할인율로 내부수익률 자체를 활용, 사전에 요구수익률 필수아님

5. 투자채택기준: 내부수익률(IRR) ≧ 요구수익률

수익성지수법

(PI)

1. 현금 유입의 현가액을 현금유출의 현가로 나눈 비율

2. 편익-비용률(B/C)이라고도 함

3. 투자안의 상대적 수익성을 비율로써 측정(투자규모 다를때 유리)

4. 수익성지수법은 투자자자의 부(富)의 증가를 측정하지 못함

5. 투자채택기준: 수익성지수(PI) ≧ 1

32 어림셈법

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

11

부채비율 부채비율=타인자본

자기자본

1. 타인자본을 자기자본으로 나눈 비율

2. 대부비율이 증가 ⇨ 부채비율 증가

부채감당률

부채감당률=순영업소득

부채서비스액

1. 부채서비스액에 대한 순영업소득의 비율을 의미함

2. 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배 정도 되는가를 의미

3. 순영업소득이 부채서비스를 감당할 수 있는 정도를 측정

부채감당률 > 1

순영업소득이 부채서비스액보다 큼

순영업소득이 부채를 충분히 감당할 수 있음

부채감당률의 값이 크면 클수록 유리

부채감당률 = 1

1. 순영업소득과 부채서비스액이 같음을 의미

2. 부채감당률이 1일 경우, 대출자와 차입자

모두 위험

부채감당률 < 1

1. 순영업소득보다 부채서비스액이 크다는 것을 의미

2. 순영업소득이 부채서비스액을 감당하지 못함

3. 추가로 차입에 실패하면 채무불이행 상황이

도래함

채무불이행률

채무불이행률 =영업경비 + 부채서비스액

유효조소득

1. 유효조소득에 대한 영업경비와 부채서비스액이 차지하는 비율

2. 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액의 합을 감당할 수

있는 정도

3. 채무불이행률은 손익분기점을 나타내는 비율이기도 함

구분

승수법 (회수기간)

투자액

수입

역수관계

수익률법 (수익률)

수입

투자액

조소득승수 =총투자액

조소득조-총 총자산회전율 =

조소득

총투자액

순소득승수 =총투자액

순영업소득

순소

종합자본종합자본환원률=

순영업소득

총투자액

세전현금수지승수 =지분투자액

세전현금수지

세전

지분지분배당률 =

세전현금수지

지분투자액

세후현금수지승수 =지분투자액

세후현금수지

세후

세후세후수익률 =

세후현금수지

지분투자액

역수

조소득승수 ↔ 총자산회전율 순소득승수 ↔ 종합자본환원율

세전현금수지승수 ↔ 지분배당률 세후현금수지승수 ↔ 세후수익률

의의

1. 융자기간동안 계약이자율 고정 = 이자율 조정주기와 만기가 같은 방식

2. 원금균등상환 방식과 원리금 균등상환방식등이 이에 해당

3. 시장이자율은 지속적으로 변동, 계약이자는 만기까지 고정

4. 시장이자율과 계약이자율사이의 금리차이가 발생할 수 있음

특징

저당(계약)이자율 > 시장이자율

1. 시장이자율이 낮을 때 = 저당이자율이 클 때 = 시중금리가 하락했을 때

2. 기존융자에 대한 조기상환 및 재융자 고려 (콜옵션 행사 고려)

3. 조기상환 혜택 > 조기상환 수수료 : 조기상환 시도

4. 대출자는 차입자의 조기상환고려로 인한 조기상환 위험에 직면

33 비율분석법 - 부채비율, 부채감당률, 채무불이행률

34 고정금리제도

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12

시장이자율 > 저당(계약이자율)

1. 시장이자율이 클 때 = 저당이자율이 낮을 때 = 시중금리가 상승했을 때

2. 차입자는 기존융자를 유지하려 함 (조기상환 ×)

3. 대출차는 시장금리와 저당금리의 차이만큼 수익성악화(이자율위험) 직면

4. 대출자는 차입자의 조기상환을 유도 (잔고할인 혜택 제공등)

의의

1. 기준금리의 변동 = 융자기간동안 이자율이 변동되는 방식

2. 기준금리는 시장상황에 따라 변하므로 시장위험을 차입자에게 전가가능

3. 고정금리로 인한 대출기관의 일방적 불리를 제거하기 위한 저당제도

특징 변동금리 = 기준금리(index) + 가산금리(margin, spread)

기준

금리

기준금리 ( CD금리, COFIX(자금조달지수) )

잔액기준 COFIX 신규취급액기준 COFIX

월말 자금조달 잔액을 기준

변동 폭 작고, 반영속도 느림

금리 상승기에 유리

월중 신규 조달한 자금을 대상

변동 폭 크고, 반영속도 빠름

금리하락기에 유리

1. 기준금리는 상환기간동안 지속적으로 변동하는 특징이 있음

2. 일반적으로 CD금리보다는 COFIX(자금조달지수)가 변동폭이 작은 특징

3. 금리변동위험을 감소시키기 위해서는 잔액기준이 더 유리

가산

금리

1. 마진(margin), 신용도등이 반영 (개인마다 차이)

2. 상환기간동안 일반적으로 고정되는 특징이 있음

특징 1. 대출자는 짧은 이자율 조정주기, 차입자는 긴 이자율 조정주기를 선호

35 변동금리제도

고정금리저당과 변동금리저당의 비교

고정금리 변동금리

초기이자율 더 높음 더 낮음

채무불이행 가능성 더 낮음 더 높음

부의 상환 가능성 없음 (이자율, 월부금)상한 약정시 발생

예상치 못한 인플레 대출자 일방적 불리 차입자에게 전가 가능

가계예산 편성 더 쉬움 더 어려움

36 저당의 상환 - 원리금균등, 원금균등, 점증(체증식)상환 방식

1) 원리금균등상환과 원금균등상환

원리금균등상환 원금균등상환

매기납부 원리금(월부금) 고정 (균등) 체감(감소)

매기납부 원금 점차적으로 증가 균등

매기납부 이자 감소 감소

원리금산정 융자액 × 저당상수원금 = 융자원금 ÷ 융자기간

이자 = 잔고 × 금리

1회차 이자 대출액 × 금리

원리금에서 원금의 비중 점차 증가

원리금에서 이자의 비중 점차 감소

2) 점증상환방식 (체증식상환)

의의1. 초기 원리금 지급액 낮음 ⇨ 수입증가에 따라 원리금 점차적 증가

2. 초기상환액을 크게 낮춤으로써 차입자의 초기 지불액 부담감소

특징

1. 초기 지불하는 원리금이 가장 낮은 방식

2. 대출초기에 낮은 원리금으로 인한 부의 상환 발생가능성

3. 미래의 소득증가가 예상되는 젊은 저소득자에게 유리

4. 인플레이션기에 가장 유리한 방식

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

13

원리금균등상환 원금균등상환 점증(체증식)상환

매기납부 원리금 균등 감소 증가

대출초 상환부담 중간 가장 큼 가장 작음

대출초 원금회수위험 중간 가장 작음 가장 큼

중도상환시 미상환저당잔금 중간 가장 작음 가장 큼

중도상환시 잔금비율 중간 가장 작음 가장 큼

중도상환시 대출비율(LTV) 중간 가장 작음 가장 큼

중도상환시 총부채상환비율 중간 가장 큼 가장 작음

전체 납부 원리금 총액 중간 가장 작음 가장 큼

인플레이션기의 투자전략 중간 가장 불리 가장 유리

의의1. 미래 현금흐름(사업성) 담보 ⇨ 대규모 자금조달방식

2. 프로젝트내의 현금흐름만을 기반으로 대규모 자금을 동원하는 방식

활용

1. 장기수익성이 높은 안정적이고 독립적인 사업

2. 기존 담보대출방식으로 충분한 자금조달이 불가능한 때(대규모

자본소요)

특징

1. 물적 담보가 필수아님

2. 제한적 소구금융 - 여러 형태의 보증, 보험이 요구됨

3. 모든 현금흐름은 프로젝트내로 한정하여 대출 및 상환이 이루어짐

4. 프로젝트 금융뿐만 아니라 PF 채권의 유동화 과정이 포함된 구조

금융

5. 다양한 형태의 신용보강이 추가적으로 이루어짐

장점

1. 프로젝트 회사를 통한 대출 - 원사업시행자의 부외금융 가능

2. 사업성을 기반으로 매우 높은 레버리지 효과를 누릴 수 있게 됨

3. 대규모 공사에 있어서 프로젝트 참여주체간의 위험배분이 가능

단점

1. 추진과정이 복잡, 비용이 다소 높음

2. 사업진행절차 복잡, 사업지연이 초래될 수 있는 문제점

3. 다수의 사업참여자들의 위험배분효과와 동시에 동반 부도가능성도 큼

4. 시공사가 PF채권에 대한 연대보증 및 인수실시 ⇨ 시공사 위험증대

신용

보강

1. 자금의 안전성(투명성)관리 : 에스크로(결제 위탁계좌)-escrow를 운영

2. 부동산신탁회사 활용 - 수익권 증서에 대한 질권형성, 채권자 우선

수익권

3. 시공사의 연대보증, 채무인수, 책임준공보증등

의의1. 고령자: 소유주택을 담보로 제공 ⇨ 대출액을 연금형태로 지급받음

2. 연금의 종신지급 및 거주지의 종신보장의 특징

연금 매월 주택연금액 = 감채기금계수로 산정

운영주체 한국주택금융공사(HF)

자격 만 60세이상 (배우자 생존시 배우자 모두 만 60세이상), 1세대 1주택 소유자

대상주택

1. 시가 9억원 이하의 주택 (한국 감정원 인터넷 시세를 기준)

2. 주택법상의 주택 (다세대, 단독, 연립주택,아파트,주상복합아파트

포함)

3. 노인복지법상 주택 (분양형 노인복지주택, 지자체에 신고된 주택

4. 권리침해(압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청)가 없는 주택

5. 원칙: 저당권 및 전세권, 임대차계약이 없는 주택

예외: 개별인출금으로 기존의 저당권, 전세권, 임대차 말소시

가능

4) 원리금균등, 원금균등, 점증상환방식의 상호비교

37 프로젝트 파이낸싱

38 주택연금제도 (주택담보노후연금)

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

14

보증 종신(소유자 및 배우자 사망시)까지

대출액 최대대출가능금액: 5억원

지급방식

1. 종신지급방식: 종신토록 매월 일정금액을 지급하는 방식

2. 종신혼합방식: 일정한도내에서 개별인출 허용 + 차액은 연금형태

종신혼합방식에 있어서의 개별인출금 기준

대출한도의 50%이내 (2억 5천) 대출한도의 30%이내

선순위채권보유자 이용가능

저당권담보부 대출금 상환

전세권 설정한 전세보증금

임대차계약을 체곌한 임대보증금

이외에 경우에는 30%이내에서

개별인출금이 허용

(단, 주택구입 및 임차자금불가)

지급옵션

1. 정액형: 매년 균등한 연금액을 수령

2. 월지급금 증가: 매기 수령연금액의 점진적 증가⇨ 초기연금액

가장 낮음

3. 월지급금 감소: 매기 수령연금액의 점진적 감소⇨ 초기연금액

가장 큼

4. 지급옵션은 종신지급, 종신혼합방식 모두에 적용가능

대출금리 3개월 CD(변동)금리 + 1.1% (대출이자는 자동으로 대출잔액에 가산)

보증료

초기보증료: 주택가격의 2%를 최초 연금지급일에 납부

연보증료: 보증잔액의 연 0.5%를 매월 납부 (보증료는 금융기간이

대납함)

담보제공1. 공사에 1순위 근저당권 제공

2. 제3자 소유의 주택을 통한 주택연금수령불가

계약해지

1. 주택소유자 및 배우자 모두 사망

2. 주택에 대한 소유권 상실(화재, 재건축ㆍ재개발 포함)

3. 소유자가 사망 후 배우자가 6개월 이내 소유권이전등기 및 채무인수 미실시

4. 주거이전 목적의 이사를 하고 담보주택 미변경

5. 저당권확보를 위한 공사, 금융기관의 채권최고액 변경요구에 응하지 않은 경우

대출상환

이용자 사망 후 주택처분 가격으로 일시상환

주택가격 < 대출잔액 : 상환하여야 할 금액이 주택가격보다 높아도 미청구

주택가격 > 대출잔액 : 상환후 남은부분은 법정상속인에게 귀속

세제혜택

1. 저당권설정시: 등록세면제, 교육세 면제, 농어촌특별세 면제

2. 재산세 25% 감면 혜택 (가입자 전원) - 5억원에 해당하는 부분까지만

3. 주택연금 대출이자비용 소득공제 - 200만원 한도

의의

1. 주택저당채권(Morrgage)만을 기반으로 발행되는 유동화증권

2. 장기의 대출채권의 매각을 통한 금융기관의 유동성확보 목적

3. 금융기관의 자기자본비율(BIS)제고(증가효과)

4. 주택금융기관의 현금의 유동성 증가 ⇨ 차입기회 확대 ⇨ 차입자 LTV ↑

5. MBS투자자 입장: 장기고정금리투자 상품확보, 지급보증을 통한 안정성 ↑

1차 저당시장 2차저당시장

1. 차입자 - 금융기관의 시장

2. 저당권이 설정되는 시장

3. 1차 대출기관 = 금융기관을 의미

4. 금융기관: 저당권 유동화 및 보유가능

5. 1차시장 수익률: 저당수익률

1. 1차 금융기관 - 기관투자자의 시장

2. 저당권이 유동화 되는 시장

3. 2차 대출기관 = 한국주택금융공사

4. HF도 저당권 유동화 or 보유가능

5. 2차시장 수익률: 증권수익률

6. 2차 시장은 1차시장과 전혀무관함

역활

1. 한국주택금융공사는 저당시장에서 2차 대출기관의 역할을 담당

2. 저당권 기반 ⇨ 주택저당증권 및 주택저당채권담보부 채권발행

3. 장기모기지론 공급 - 만기10년이상, 장기, 고정금리, 원금․원리금균등조건

4. 주택신용보증: 전세자금, 중도금자금, 건설자금대출에 관한 보증제공

5. 주택연금의 공적 보증업무

39 주택저당증권(MBS) - 기초개념

40 주택저당증권(MBS) - 발행기관 - 한국주택금융공사(HF)

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

15

MPTS(증권형) MBB(채권형) MPTB(혼합형) CMO(혼합형)

저당권 투자자 발행기관 발행기관 발행기관

수취권 투자자 발행기관 투자자 투자자

조기상환

위험투자자 발행기관 투자자 투자자

콜방어 × 가능 × 장기투자자만

초과담보 × 필요(가장큼) 필요 ․현금흐름 연결 연결안됨 ․ ․

의미1. 하나의 저당권에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행된 증권

2. 각각 만기와 이자율이 다른 여러 개의 트랜치(클래스)로 구성

특징

1. 혼합형 MBS, MPTS(증권) + MBB(채권)의 성격을 모두 가지고

있음

2. 저당권: 발행자, 수취권: 증권투자자

3. 조기상환위험은 증권투자자가 부담

4. 구성된 트랜치는 만기, 수익률 다름, 고정금리․변동금리 모두 적용

가능

5. 장기투자자(z트랜치)들에 한하여 콜방어가 인정됨

6. 트랜치별로 원금지급순서가 순차적

7. 선순위 트랜치의 신용등급이 높음 (후순위의 위험도가 높음)

의의1. 부동산에 투자ㆍ 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 투자회사

2. 환금성이 낮은 부동산을 증권화(주식화)함으로써 유동성을 부여

특징

1. 영업이익에 대한 배당 의무화

2. 고가의 부동산에 대한 간접 투자형식 (부동산투자회사에 투자)

3. 소액투자자들의 투자기회 제공

4. 증권화를 통한 투자자금의 환금성 증대

부동산투자회사 법령 주요내용정리

1. 투자회사: 주식회사, 상법의 적용, 반드시 부동산투자회사라는 명칭을 사용

2. 투자회사의 설립: 발기설립, (현물출자에 의한 설립을 할 수 없음)

3. 설립최저자본금 : 5억원 이상

4. 영업인가: 국토해양부장관의 인가, 영업인가전 주주이외의 자에게 신주를

발행불가

5. 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 자본금

자기관리리츠: 70억, 위탁관리리츠: 50억, CR(기업구조조정)리츠: 50억

6. 주식의 공모: 최저자본금준비기간 끝날때까지 100분의 30을 일반의 청약에

제공 2012년 12월 31일까지, 일반의 청약에 제공: 100분의 20까지만

7. 주식의 분산: 최저자본금준비기간 끝날때까지 100분의 30을 초과하여 주

식소유불가 2012년 12월 31일까지, 1인당 소유제한: 100분의 35

국민연금공단외 단, 국민연금공단 및 대통령령이 정하는 주주는 제한을 받지 않음

(국민연금, 대한지방행정공제회, 새마을금고연합회, 군인공제회, 한국교직원공제회,

국가재정법상 기금관리법인, 신용협동조합중앙회, 건설공제조합, 한국토지주택공

사, 한국자산관리공사, 퇴직연금사업자, 국민건강보험공단, 경찰공제회, 한국지방

재정공제회, 건설근로자공제회)

8. 현물출자: 영업인가 전에는 현물출자를 통한 신주발행불가

영업인가후에는 현물출자를 통한 신주발행 가능

현물출자대상자산: 부동산, 지상권ㆍ임차권, 부동산신탁수익권

총자산의 100분의 50까지 가능

41 주택저당증권(MBS) - MBS의 종류

42 다계층채권(CMO)

43 부동산투자회사(REITs) - 일반 & 법령

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

16

9. 자산의 투자, 운용: 부동산개발사업, 지상권ㆍ임차권ㆍ신탁수익권에 투자가능

10. 자산의 구성: 최저자본금 준비기간 후 총자산의 100분의 80을 부동산,

부동산 관련 증권 및 현금으로 구성(총자산의 100분의 70 이상은 부동

산이어야함)

11. 부동산개발사업에 대한 투자 및 특례: 부동산투자회사는 총자산의 100분의

30까지만 부동산개발사업에의 투자가 가능, 개발전문 부동산 투자회사는 총

자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있음

12. 배당: 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당, 금전배당 원칙

13. 차입 및 사채발행: 자기자본의 2배, 주주총회 의결시: 10배까지 가능

44 감정평가의 기초

평가의 분류

1. 공적평가: 공적기관에 의한 평가

2. 공인평가: 일정한 자격을 부여받은 개인에 의한 평가

3. 현황평가: 대상부동산의 상태 그대로의 평가, 건부감가인정

4. 조건부평가: 새로운 상황발생 상정, 실현가능성ㆍ합법성 충족

5. 소급평가: 가격조사가 가능한 경우에 한하여, 과거시점

6. 기한부평가: 장래에 도달할 확실한 일정시점을 기준

7. 법정평가: 법규에 정한대로 평가, 공공용지 수용, 과세평가등

8. 부분평가: 주어진 상태에서, 그 구성의 일부분 평가(현황평가)

9. 독립평가: 구성부분을 독립된 부동산으로 규정해 평가(조건부)

10. 일괄평가: 2개이상 대상물건 일체거래시, 용도상 불가분관

계시

11. 구분평가: 2개의 대상물건이라도 가치를 달리하면 구분평가

45 부동산 가격의 특징

가격

특징

1. 가격(원본)과 임료(과실)로 구성

2. 물리적 가격이 아니라, 소유권에 대한 가격임

3. 하나의 물건에 여러개의 소유권이 부착될 수 있고, 소유권마다 개별가격 형성

4. 장기적 배려하에 형성되고 항상 변동의 과정

5. 사회적, 경제적, 행정적 위치가 항상 변동 ⇨ 시점수정 중시

6. 불완전시장에서 가격형성 + 개인적 동기나 특수한 사정이 개입 ⇨ 사정보정

필요

46 지역분석 및 개별분석

지역분석 개별분석

선행분석, 외부요인 후행분석, 내부요인

대상지역에 대한 분석 대상 부동산에 대한 분석

전체적, 광역적, 거시적 부분적, 국지적, 미시적

표준적 이용판정 최유효 이용판정

가격수준을 구함 가격을 구함

적합의 원칙과 관련 균형의 원칙과 관련

경제적 감가와 관련 기능적 감가와 관련

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17

변동의 원칙

1. 가격형성요인에 따라 부동산의 가격은 지속적으로 변동의 과정

2. 과거 - 현재 - 미래 동향의 동태적분석 중요

3. 가격시점 중시, 시점수정의 근거

예측의 원칙

1. 가격은 장래의 수익성에 대한 예측의 영향을 받아 결정

2. 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로

정의함

균형의 원칙

1. 가격: 내부 구성요소의 결합상태의 균형정도에 따라 달라짐

2. 생산요소의 결합비율, (주택, 건물)내부의 각종 설비의 균형이

중요

3. 균형의 원칙에 위배되는 경우에는 기능적 감가를 행함

기여의 원칙

1. 부동산의 가격은 단순한 구성요소가격(생산비)의 합이 아님

2. 가격에 공헌하는 정도에 따른 공헌도의 합으로 구성된다는 원칙

3. 부동산 추가투자의 적부판단에 활용

수익․체증

체감의 법칙

1. 투자액 증가 ⇨ 총수입 증가, 수입의 증가분은 점차 하락

2. 한계비용 = 한계수입의 지점까지만 투입하는 것이 유리

3. 부동산 추가투자의 적부판단, 건물의 한계효용계층(적정높이)등

수익분배의

원칙

1. 생산요소에 의해 발생하는 총수익 ⇨ 생산요소로 재분배

2. 자본ㆍ노동에 분배된 몫 이외에 잔여액이 토지에 귀속(잉여분)

3. 토지의 부동성의 특징 ⇨ 토지는 후분배

4. 토지잔여법의 이론적 근거가 됨

적합의 원칙

1. 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 가격이 최고조가 됨

2. 부동산의 지역성 또는 지리적 위치의 고정에서 연유

3. 주변환경과 부적합한 토지이용이 이루어지면 경제적 감가를

가함

외부성의

원칙

1. 대상부동산은 외부적 요인에 의해서 영향을 받는다는 원칙

2. 외부효과와 밀접한 관련

경쟁의 원칙1. 주변 부동산과의 끊임없는 경쟁에 의해 가격이 형성된다는 원칙

2. 부동산은 부증성으로 인하여 수요자 경쟁이나타남

수요․공급

의 원칙

1. 부동산의 가격은 수요와 공급에 의하여 결정

2. 부동산가격의 이중성 (가격은 수요량과 영향을 주고받음)

3. 부동산의 가격과 수요량은 Feedback의 관계가 성립

대체의 원칙

1. 대체가 가능한 다른 부동산의 영향으로 가격이 형성된다는 원칙

2. 동일한 효용 ⇨ 가격이 저렴한 것, 동일가격 ⇨ 효용이 큰 것

선택

기회비용의

원칙

가격: 기회비용이 포함 / 투자의 평가는 기회비용에 의하여 평

가됨

47 가격제원칙

48 부동산 평가의 3방식 개관

3면성 3방식 특징 평가조건 6방법 시산가격ㆍ임료

비용성 원가방식 공급가격가격 원가법 적산(복성)가격

임료 적산법 적산임료

시장성 비교방식 균형가격가격 거래사례비교법 비준가격

임료 임대사례비교법 비준임료

수익성 수익방식 수요가격가격 수익환원법 수익가격

임료 수익분석법 수익임료

49 원가법

원가법 의의

1. 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

2. 원가법은 원칙적으로 모든 상각자산에 적용가능

3. 예외적으로 비준방식으로 곤란한 조성지, 매립지 적용가능

4. 부동산의 가격은 투입된 생산비에 의해 결정 = 공급자가격

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18

1) 재조달원가

의의

1. “가격시점”에 있어서의 재생산, 재취득 원가

2. 부동산의 신규취득을 산정하므로 시산가격이 아님

3. 고가의 부동산보다 저가의 부동산에 더욱 타당함

종류

1. 복제원가: 동일하거나 유사한 자재활용, 신규의 복제부동산 재조달

2. 대치원가: 기능적, 효용적으로 동일하게 재조달, 기능적 감가 하지 않음

3. 복제원가는 물리적 측면의 동일성, 대치원가는 효용측면의 동일성을

강조

산정

1. 산정기준: “도급건설”을 기준으로 산정

2. 건물의 재조달원가 = 표준적 도급건설비 + 통상부대비용

3. 표준적 도급건설비 = 직접공사비 + 간접공사비 + 개발업자의

이윤(포함)

4. 토지의 재조달원가 = 소지의 취득가격 + 건설비 + 부대비용

2) 감가의 요인

물리적 감가① 마멸, 파손, 노후화 - 물리적 하자

② 치유가능한 감가 + 치유불가능한 감가

기능적 감가

① 내부구성요인과 밀접한 관련

② 건물과 부지의 부적응, 구식화, 설계불량등

③ 가격원칙중 균형의 원칙과 밀접한 관련

④ 치유가능한 감가 + 치유불가능한 감가

경제적 감가

① 외부구성요인과 밀접한 관련

② 환경과의 부적합, 지역의 쇠퇴, 시장성 감퇴

③ 가격원칙중 적합의 원칙과 밀접한 관련

④ 오직 치유불가능한 감가로만 구성

1. 물리적 감가와 기능적 감가는 치유가능한 감가 + 치유불가능한 감가로 구성

2. 경제적 감가는 오직 치유불가능한 감가로만 구성

3) 내용연수 및 내용연수의 조정

의의1. 내용연수란 감가상각자산의 수명을 의미함

2. 물리적 내용연수와 경제적 내용연수가 있음

종류

1. 물리적 내용연수: 물리적 존속이 가능하다고 예측되는 기간

2. 경제적 내용연수: 경제적 수익의 발생이 예상되는 사용기한

3. 일반적인 내용연수는 경제적내용연수를 의미

4. 일반적으로 경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 짧다.

조정

1. 유지상태가 좋거나, 리모델링, 개축등의 현대화가 되었을 경우

➪ 실제경과연수보다 유효경과연수가 짧아진다.

➪ 실제잔존연수보다 유효잔존연수가 길어진다.

50 원가법 - 감가수정과 감가상각

감가수정 감가상각

감정평가상 용어 기업회계상 용어

대상 부동산의 정상가격 구함 정확한 원가계산, 재정상태파악

재조달원가를 기준 취득원가-장부상가격 기준

경제적 내용연수-보존연수 기준 법정내용연수-경과연수 기준

관찰감가법 인정 관찰감가 인정되지 않음

물리적, 기능적, 경제적 감가 ○ 물리적, 기능적 감가만 ×

감가에 있어 시장성 고려 ○ 시장성을 고려하지 않음 ×

감가액이 실제감가와 일치 ○ 실제감가와 일치하지 않음 ×

예외적으로 토지에도 인정 ○ 상각자산에만 인정 ×

잔가율이 다름 × 잔가율 일정함 ○

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19

51 원가법6 - 감가수정의 방법 – 내용연수에 의한 방법

방법1. 내용연수에 의한 방법 (정액법, 정률법, 상환기금법)

2. 내용연수는 경제적 내용연수를 기준으로 함

정액법 1. 매년 감가액이 일정함, 건물ㆍ구축물 평가

정률법1. 매년 감가율이 일정함, 기계ㆍ기구ㆍ선박등 활용

2. 매년 상각액은 체감함, 초기감가액 큼

상환기금법감가시 매년 축적이자를 고려

이자로 인하여 감가액은 정액법보다 작음

초기 감가액 정률법 > 정액법 > 상환기금법

초기 적산가격 상환기금법 > 정액법 > 정률법

52 적산법

적산임료적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비

⇨ 투자에 대한 보수 =기회비용 + 필요제경비

기초가격

1. 적산임료를 구하는데 기초가 되는 가격

2. 기초가격은 반드시 최유효이용을 전제로 하지 않음 - 계약감가

3. 적산가격과 비준가격을 참작하여 산정, 수익가격 사용불가

기대이율

1. 기대이율은 적산임료의 산정 (환원이율: 수익가격 산정)

2. 기대이율은 임료산정 기간에만 적용 (단기적)

3. 기대이율은 항상 상각후 세공제전의 개념

4. 기대이율은 종합적인 관점이 아닌 기초가격에만 대응하는 개념

5. 기대이율은 계약을 전제로 산정(최유효 이용기준이 아님)

필요제경비

1. 대상부동산을 임대하여 수익확보시 필요로 하는 경비

2. 감가상각비, 재산세는 필요제경비에 포함

3. 공익비(수도광열비, 위생비, 공용설비비등) 불포함

4. 부가사용료(가스료, 전기료, 수도료, 난방비등) 불포함

53 비교방식 - 거래사례비교법

비준가격산정사례가격 × (시점수정 ×사정보정×지역요인비교×면적×개별

요인비교)

비준가격

거래사례의 가격에 사정보정 및 시점수정을 가하여 가격을

산정

거래사례의 선정시는 대표성이 있는 거래사례를 선택하는 것이

중요

사정보정

1. 거래관계의 특수한 사정, 개별적 동기에 대한 보정작업

2. 보정시 증액: 매도인의 과소금액거래, 급매등

3. 보정시 감액: 매수인의 과다금액거래등

대상부동산과 사례부동산 모두가 보정을 요하는 경우,

사정보정치사례부동산대상부동산

±우세열세치± 우세열세치

시점수정

거래사례의 가격을 가격시점의 수준으로 정상화 하는 작업

지수법 =가격시점의 지수

거래시점의 지수 , 변동률적용법 = (1±R)n

지역요인 및

개별요인 비교

1. 배분법: 복합부동산을 사례로 하여 필요한 부분만 거래사례로 선택

2. 인근지역에서 거래사례를 선택 ➪ 지역요인 생략가능

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20

수익환원법

1. 장래 기대되는 순수익을 적정한 할인율로 환원하여 가격평가

2. 수익성이 없는 교육용, 주거용, 공공공용 부동산에 부적합

3. 환원대상수익: 조소득, 순영업소득, 세전ㆍ세후 현금수지등

전통적

소득접근법수익가격 =

순수익=

총수익-총비용

환원이율 환원이율

순수익 산정

1. 직접법: 대상부동산으로부터 직접 산출

2. 간접법: 유사지역내 유사부동산의 수익을 이용

3. 잔여법: 복합부동산의 전체순수익에서 개별부동산의 순수익산정

환원이율

1. 환원이율이란 순수익을 자본환원하는 이율을 의미

2. 환원이율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율(감가상각률)

1. 개별환원이율: 부지와 건물의 환원이율이 서로 다른 경우

2. 종합환원이율: 토지와 건물의 각 구성비율과 개별환원이율의 곱으로 산정

3. 환원이율은 상각 전후, 세공제 전후를 구별하여 산정

환원이율의

산정

1. 시장추출법: “거래사례”를 활용하여 환원이율 산정

2. 조성법(요소구성법) = 순수이율 + 투자활동의 위험률 - 주관

개입↑

3. 물리적 투자결합법: (토지)+(건물)의 종합환원이율

4. 금융적 투자결합법: (지분)+(저당) (지분배당률과 저당상수 활용)

5. 엘우드법: 지분형성분 고려 - ‘지분투자자’의 입장고려

6. 엘우드법의 3요소 : 매기의 현금수지 + 가치변화 + 지분형성분

7. 엘우드법은 가치증감분은 고려하고, 세금은 고려하지 못함

8. 부채감당법: ‘저당투자자’입장

9. 부채감당법의 환원이율 = 저당상수 × 부채감당률 × 대부

비율

감정평가에 관한 규칙 최종정리

1. “정상가격”이라 함은 평가대상토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간

거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고

인정되는 적정가격을 의미한다.

2. “정상임료”라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는

경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인

정되는 적정임료를 말한다.

3. “거래사례비교법"은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사

례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여

가격을 산정하는 방법이다.

4. “임대사례비교법”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건

의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정

등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

54 수익환원법 55 수익환원법2 - 순수익의 환원방법

직접법1. 토지등 이익이 영속적으로 기대되는 부동산

2. 순수익을 토지의 환원이율로 환원하여 산정

직선법

1. 건물등 내용연수가 유한하고 감가가 되는 부동산

2. 대상물건의 순수익 + 감가상각율 고려

직선법의 수익가격 =

순수익

환원이율 +감가상각률

56 감정평가에 관한 규칙

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이영섭 교수의 부동산학개론 핵심요약

21

5. “원가법”이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하

여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

6. “감가수정”이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인

이 있는 경우에 물리적 감가ㆍ기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하

여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의

대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

7. “적산법”이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로

곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를

가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

8. “수익환원법”이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익

또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있

어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

9. “수익분석법”이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여

대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대

상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임

료를 산정하는 방법을 말한다.

10. 대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로

한다. 다만, 평가목적ㆍ대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평

가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경

우에는 그 목적ㆍ성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정

할 수 있다

11. 감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하

여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략

할 수 있다.

12. 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점

이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를

가격시점으로 정할 수 있다

13. 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건

이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는

경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

14. 1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수

있다. 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

15. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로

한다. 다만, 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 특수한

목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에는 그러하지 아니하다.

16. 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지

아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

17. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 다만, 임지와 입목을

일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

18. 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다.

19. 광산의 평가는 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 장래에 소요될 기

업비의 현가화한 금액을 공제하여 행한다.

20. 자동차의 평가는 거래사례비교법에 의한다

21. 선박의 평가는 원가법에 의하되 선체ㆍ기관ㆍ의장별로 구분하여 평가한다.

22. 어업권의 평가는 어장 전체에 대한 수익환원법에 의하여 평가된 가액에

서 당해 사업의 적정규모에 해당하는 시설소요액을 공제하여 행한다.

23. 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다.

24. 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등(이하 "소음등"이라 한다)으로 인

한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 관계법령에 의

한 소음등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.