- 過去, 現在 그리고 未來 -

부동산개발시장 패러다임변화와 전망

2012

광운대학교 도시계획부동산학과 석/박사과정

주임교수 박태원

부동산자산관리협회/매일경제신문

부동산개발 어디로 가야하는가?

“부동산 패러다임은 어떻게 변화하고 있는가 ?”

연구의 프로세스

Process 1

연구의 배경 및 목적

- 부동산 패러다임의 변화 원천 탐색

- 사회적 상부구조와 하부구조와의 연관성

∇

Process 2

부동산 패러다임의 변화와 양상

- 사회적, 경제적 패러다임 분석 및 해석

- 모더니즘과 포스트 모더니즘의 해석

∇

Process 3

부동산개발의 과거와 현재 그리고 미래

- 시간축에 의한 부동산개발의 변화양상

- 부동산개발의 과거,현재, 미래 탐색

∇

Process 4

결론

- 부동산개발의 미래상 예측

- 부동산개발의 대응방향 탐색

3

패러다임 분석의 구조

상위 패러다임의 변화

모더니즘 (Modernism)

과거 대량생산/소비 (Fordism) 현재 미래

다품종소량생산 (Flexible Manufacturing System)

포스트 모더니즘 (Post-Modernism)

상위 패러다임

하위 패러다임

부동산 패러다임의 변화

부동산 개발의 미래

4

부동산 패러다임의 변화

상위 패러다임의 변화

항목 기존 부동산개발 최근 부동산개발

환경측면 자연환경의 파괴, 생태계 무시 자연환경의 보존 및 활용,지속가능성

시간 과거와의 단절 과거의 현대적 재해석, 온고이지신(溫故而知新)

공간 특성 중앙집중(중앙정부) 지방분산(지방정부, 균형발전)

개발전략 하향식, 거점개발방식 상향식, 지역분산 개발방식

관점 공급자 중심 소비자 중심(잠재수요 발굴)

의사결정 일방향 의사결정, 속도 중시 쌍방향 다차원 의사결정, 과정 중시

정보화 아날로그 디지틀, 디지로그(digital+analogue)

산업 특성 시공위주(2차산업) 고부가 지식산업(고차산업)

생산행태 대량생산(mass tourism) 다품종 소량생산(Flexible Manufacturing Sys

tem)

접근방법 정량적 접근 정성적 접근 가능

공간이용의 방

향 경직적인 토지이용규제 유연한 복합적 토지이용규제 가능

특성 분석

양적 발전을 지향하는 과거의 개발행태

로서, 자연환경의 파괴와 개발일변도의

개발전략

인간, 환경, 문화를 우선적 가치로 고려하는 상

생의 개발이념으로 이성과 감성의 통합전략

5

시대 변화에 따른 변화 트렌드 분석

부동산 패러다임의 변화 6

Life Style 및 소비자 Needs 변화

세대구조 및 문화 세분화

복합단지, 복합 문화의 시대

Design 경쟁력 시대

여가,레져 문화의 시대

·삶의 질, 문화, 라이프 스타일에 대한 욕구의 다양화, 개성화 ·자기중심적 생활, 문화 추구, Family 지향주의 ·시대적 감각을 유지하며 미래지향적 삶 추구 ·특화된 실용성 창조공간, 전통의 문화에 대한 욕구

·60세 이상 고령인구의 급속한 증가 ·핵가족화, 독신 인구의 증가 ·실버계층, 싱글족, 여성층 등 세대별 연령별 계층 세분화 및 문화 발달

·생활, 문화의 다양화, 목적의 복합화 ·주거, 업무, 쇼핑시설의 단순 기능이 아닌 주거와 업무의 결합, 주거와 쇼핑, 엔터테인먼트, 레져 와의 결합 등 복합된 기능 요구의 시대

·문화, 시대감각, 유행민감, 개성추구의 시대 ·의식주 생활의 모든 면에서 디자인 경쟁력이 곧 상품경쟁력으로 이어지는 디자인 중심의 문화 발달

·주5일제 도입을 통한 여가, 레저문화의 급격한 발달 - 여가와 레져를 통한 자기발견과 자기표현 ·단순 여가, 관광에서 체험형 시설, 시설의 복합화 ·문화예술에 대한 향유 욕구 증대

부동산 패러다임의 변화

사회적 트랜드와 부동산 트랜드 연계

7

부동산개발 방향 주제어

코쿠닝

마음의 안식처

환상모험

반항적 쾌락

작은 사치

개성 찾기

99가지 생활

행복찾기 변싞

여성적 사고

남성해방

살아있는 주거

젊어지기

유유상종

Easy

Safety

Refresh

Communication

Entertainment

Fusion

Identity

Diversity

Sensitivity

Health

Minimal

Fluid

Narrative

Physical

Unbelievable

Branded

Reclaimed

Local

부동산개발

“과거와 현재 그리고 미래 ···· ”

부동산개발의 과거

성곽위주의 공간개발(중국 자금성)

9

산업혁명 당시의 주택경관

10 부동산개발의 과거

산업혁명 이후의 근대적 주택경관

11 부동산개발의 과거

근대적 주택경관: 수직적 확산/대량생산

12 부동산개발의 과거

한국의 근대화(구릉지 불량촌)

13 부동산개발의 과거

비닐 움막촌

14 부동산개발의 과거

답십리 판자촌

15 부동산개발의 과거

강남개발의 역사

16 부동산개발의 과거

살곶이다리(성동구 중랑천) 소녀

17 부동산개발의 과거

비닐 움막촌

18 부동산개발의 과거

성동구 송정동 판자촌

19 부동산개발의 과거

판자촌 전경

20 부동산개발의 과거

21 부동산개발의 과거

22 부동산개발의 과거

23 부동산개발의 과거

한양대 판자촌 부근

24 부동산개발의 과거

와우 아파트 붕괴현장

25 부동산개발의 과거

대량생산과 소비측면의 서울여의도 아파트

26 부동산개발의 과거

아파트의 역사

27 부동산개발의 과거

청계천 복개

28 부동산개발의 과거

판상형 아파트 개발

29 부동산개발의 과거

부동산개발

“ 현재(現在) ”

부동산개발의 현재

시계열 측면에서 본 부동산개발 정책 변천

31

디벨로퍼(developer)의 역할과 기능

부동산개발의 현재 32

계획가 조성자 협상자 제공자

조성자 협상자 임대자

투자협력자

개발자 -기업가, 위험관리자, 팀 조직자 - 커뮤니티에 대한 장기간의 긍정적인 충격 을 통해 자산을 창출이고, 회사가 월급을 줄 수 있게 만들어 부(富)를 창조함

사용자(소비자) - 임차인, 소유자 - 적절한 기간, 적절한 가격에 대한 적정한 서비스를 가진 공간을 원함

분석가 창조자 조성자 제공자

고용인 고객

관리자

개발자의 팀 - 회사 내 또는 외부의 전문가 - 충분한 보상이 있는 일, 유용한 경험, 평판을 높이는 것, 좋은 팀에 참여 하 는 것을 원함

공공 - 입법자, 정치가, 근린거주자 - 건전한 개발을 원함

자본시장 -부체, 주식, 그것들의 복합체임 -최소의 위협에 대한 최대의 재무적 이윤을 추구함

디벨로퍼에 의한 부동산개발 컨셉

부동산개발의 현재

출처 : ㈜신영, 지웰시티 개발계획안, 2006

33

• Super-Block 개발

• MXD 복합용도개발

• 초고층 Landmark개발

• 보행자 중심의 개발

• 환경친화적 개발

• 문화예술타운 개발

• 입체적 단지 개발

Global Network: 국제적 명품도시 청주실현

(도시브랜드 제고)

Economy Network: 광역청주권 경제적 HUB기능

(자급자족 도시)

Old&New Network: 구도심과 부도심 통합시너지

(도심공통화 예방)

“도시국가 청주” 브랜드화

“청주” 도시 경쟁력 확보를 위한 Key Project

부동산개발의 현재

디벨로퍼에 의한 부동산개발 조감도

출처 : ㈜신영, 지웰시티 개발계획안, 2006

34

부동산개발의 현재

용산역세권 개발 계획안

출처 : 철도공사, 용산역세권 개발계획안, 2007

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부동산개발의 현재

다품종 소량생산 타운하우스(파주 헤르만하우스)

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인구구조 변동추이 및 전망

자료: 통계청, ｢장래인구특별추계｣, 2005 통계청, 2005 인구주택총조사 인구부문 전수집계결과, 2006

부동산개발의 현재 37

민간주택건설업체 관광개발 사업 진출 현황 (2007년 8월 현재)

개발주체 사업분

야 관광개발 사업명 사업특징 비고

현대건설 주택개

발

태안

관광레저형

기업도시

-위치 및 면적:현대간척농지 1326만㎡

-사업기간: 2020년

-사업비용: 총 8조3000억원

-도입기능:골프장, 세계문화테마파크, 청소년 문화·체육시설, 웰빙병원,

관광레저·스포츠전문대학,바이오·생명공학연구단지, 국제비즈니스단지

등

주택개발→관광개

발로 확대

금호건설

(대우)

주택개

발

중국‧ 베트남

호텔사업

-레저사업 대폭 강화 대우건설을 인수

-중국,베트남 해외 호텔 사업을 확대

-제주리조트→종합 휴양시설화

-경남 통영 호텔 건설을 검토 중.

레져사업대폭강화

한화그룹

국토개

발

(국내)

해외개발 진출 -경주,설악 한화콘도 다목적 리조트로 확장. 2005년 일본 나가사키 18

홀 골프장을 인수→해외시장 진출 국내→국외진출

코오롱 건설 주택개

발 서학리조트 참여

-지분참여 형식으로 강원 태백 서학리조트(약 478만5000㎡, 145만평,)

건설에 참여(골프장, 스키장, 콘도 건설중)

주택개발→관광개

발 분야확대

동양그룹 주택개

발 리조트개발 참여

-강원 망상 인근 부지 약 66만㎡(20만평),각종 폐광·공장부지 리조트개

발

-한일합섬 인수에 따른 85만8000㎡(26만평) 규모의 속초 영랑호리조

트(콘도와 9홀 골프장) 동양레저 통합

리조트 사업강화

동문건설 주택개

발 레져형 주택단지 -레저 수요 고려하여 도시내 레져형 주택단지개발(주택단지+골프장) 도시형레져단지

-강원 망상해수욕장 인근 240만9000㎡ (73만평) 종합레저타운‘에버빌

부동산개발의 현재 38

부동산개발의 미래 39

영암·해남 관광레저형 기업도시

부동산개발

“ 미래(未來) ”

부동산개발의 미래

미래 부동산개발의 키워드는 기술적 수요와 감성적 수요

“High-Tech, High-Touch”

“유연화(Flexibilization)” ① 생태적 유연화 ② 기술적 유연화 ③ 문화적 유연화

41

부동산개발의 미래

① 생태적 유연화

42

부동산개발의 미래 43

생태적 부동산개발(프라이부르크)

부동산개발의 미래

친환경주거단지의 진화: 나무집

44

부동산개발의 미래 45

아크로스 후쿠오카 생태적 개발 실현(6년간의 변화)

부동산개발의 미래

친환경 캠퍼스 단지개발

46

부동산개발의 미래

친환경 업무빌딩 개발: 싱가포르

47

부동산개발의 미래

태양광을 활용한 두바이 하야트 호텔

48

부동산개발의 미래 49

토론토의 Sky Farm 계획

부동산개발의 미래 50

두바이 제로시티(Zero-City)

부동산개발의 미래 51

행정중심복합도시

부동산개발의 미래

컴팩트 시티의 기본 개념

52

부동산개발의 미래

컴팩트 시티의 주거단지 응용: 타워팰리스

53

부동산개발의 미래

② 기술적 유연화

54

초고층 빌딩 경쟁

부동산개발의 미래 55

기술과 디자인이 결합한 개발사례 : 모노레일과 토르소 빌딩사례

부동산개발의 미래 56

기술과 디자인이 결합한 개발사례 : 두바이 회전하는 건축물개발

부동산개발의 미래 57

58

기술과 문화적 요소를 결합한 두바이 스포츠 큐브 구상

부동산개발의 미래

59

기술과 생태요소를 결합: 물위의 리조트(폴란드)

부동산개발의 미래

부동산개발의 미래 60

IT 기술을 활용한 Ubiquitous City

부동산개발의 미래 61

로봇 테마파크(관광레져형 부동산개발)

부동산개발의 미래 62

로봇 테마파크

국내최초 로봇게임단(로빗)

부동산개발의 미래

③ 문화적 유연화

63

스페인 빌바오 구겐하임 미술관

부동산개발의 미래 64

문화적 요소를 결합한 독일 포츠담개발사례

65 부동산개발의 미래

66

문화적 요소를 결합한 영국 버밍햄 Bull Ring

부동산개발의 미래

67

문화적 요소와 결합 네덜란드 로테르담 큐브 하우스

부동산개발의 미래

68

문화적 요소를 결합한 우리나라 한옥아파트 구상

부동산개발의 미래

69

문화적 요소를 활용한 주택단지개발

부동산개발의 미래

문화‧예술적 부동산개발의 사례: 두바이 버즈알아랍과 록본기 힐스

70 부동산개발의 미래

부동산개발의 미래 71

공공디자인 요소 도입

풍수지리 활용한 부동산개발(홍콩 리펄스베이)

부동산개발의 미래 72

풍수지리 활용한 부동산개발(홍콩은행 VS. 상하이 은행)

부동산개발의 미래 73

부동산개발의

패러다임 종합분석

패러다임 쉬프트

-모더니즘 -포스트 모더니즘

-패러다임 및 트렌드 변화

부동산개발 패러다임 탐색

생태적 유연성

-친환경주의 -보전과 활용

-생태적 지속가능성 -지속가능한 개발](ESSD)

-웰빙 및 로하스 (wellbeing and LOHAS)

-생태형 부동산개발

의사결정 유연성

-상향식 의사결정 (bottom up) -주민참여

(citizen participation) -소비자 요구 및 참여

-거버넌스 (governance)

-파트너쉽 (partnership)

장르간 유연성

-컨버젼스 (conversions)

-융합 (fusion)

-쟝르간 결합 -복합용도

(MXD) -디지로그 (Digilog)

-문화와 예술

산업적 유연성

세계화 (globalization)

-다품종 소량생산 (FMS)

-소프트 경쟁력 (soft ware)

-과거와의 연계 (온고이지신)

-산업의 유연화 (산업간 연계 및 고부가산업

화) -창조성

부동산개발의 미래방향 탐색

새로운 부동산개발시장의 확대

75

결론

미래의 도시 이미지

부동산개발의 미래 77

미래의 도시 이미지

부동산개발의 미래 78

미래의 도시 이미지

부동산개발의 미래 79

미래의 도시 이미지

부동산개발의 미래 80

미래의 도시 이미지

부동산개발의 미래 81

유연화 공간적 유연화 부동산개발 시장의 국제화

무한경쟁의 시대

국가간

도시간

민간개발주체간

82

탄소배출권(carbon credit)

두바이(Dubai)의 제로시티(Zero City)

컴팩트시티(Compact City)

개발과 환경보전의 두가지 목적을 달성할 수 있는 새로운 개발접근

방식

풍수지리 마케팅

문화와 예술, 그리고 기술의 부동산적 활용

High Tech , High Touch

토털 마케팅(total marketing)

플레이스 마케팅(Place Marketing) 플레이스 메이킹

(Place Making) 플레이스 매니징 (Place

Managing)

83

부동산개발은 이제 기술과 문화 감성을 통해 이미지(image) 자산화

공간가치 창출를 위한 도전과 응전

(challenge and response)

84

감사합니다. Think Globally, Act Locally!