Оглавление - kubuk.ru · 1. Задание на оценку объект оценки: имущественные права по обязательствам из договора

Оглавление

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ...............................................................................3

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ...........................................................................................4

2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ..........................................5

3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ...................................................6

4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ С ОБОСНОВАНИЕМ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.................................................................................................................................6

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.............................................................................7

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ПРОЧИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ..............14

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ...........................................24

7.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ...............................24

7.2. АНАЛИЗ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ВЫБОР МЕТОДОВ...................................25

7.3. ОЦЕНКА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА..........................................27

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ .........................................................................32

СЕРТИФИКАТ СПРАВЕДЛИВОЙ (РЫНОЧНОЙ) СТОИМОСТИ...................................33

ПРИЛОЖЕНИЕ А – ДОКУМЕНТЫ ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ КВАЛИФИКАЦИЮ ОЦЕНЩИКА.............................................................................................................34

ПРИЛОЖЕНИЕ Б – ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ...................40

ПРИЛОЖЕНИЕ В — ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЦЕНОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ..............................46

2

1. Задание на оценкуобъект оценки: имущественные права по обязательствам из договора участия в долевомстроительстве 22-23-24-25-этажного трехсекционного 504-квартирного со встроеннымипомещениями жилого дома литер 2 на земельном участке площадью 2726,08 кв.м.,расположенного по адресу: г. Краснодар, п. Березовый, улица Целиноградская, дом№2/И, в отношении 6 (шести) квартир:

Квартира № 45, этаж 13, количество комнат 2Общая площадь: 61,61 м²Жилая площадь: 33,88 м²Вспомогательная площадь: 24,4 м²

Квартира № 69, этаж 19, количество комнат 2 Общая площадь: 61,61 м²Жилая площадь: 33,88 м²Вспомогательная площадь: 24,4 м²





имущественные права на объект оценки: право собственности в соответствии с определением ГК РФ

цель оценки:определение справедливой (рыночной) стоимости

предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этимограничения (задачи оценки):принятие решения о целесообразности реализации оцениваемых объектов; отчет не предназначен для совершения конкретной гражданско-правовой сделки

вид стоимости:справедливая (рыночная) стоимость в соответствии с определением 135 ФЗ вдействующей редакции.

дата оценки: 22 июня 2015 г.

срок проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки): 22 июня 2015 г.

4

допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: таковые отсутствуют, допущения и ограничения, использованные оценщиком припроведении оценки определенные в ходе оценки приведены в соответствующем разделе.

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике:ЗАО «Кубанская управляющая компания» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Покровский»Место нахождения - 350020, Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Одесская, 48, Литер А3, офис 731ОГРН 1032304942812, дата присвоения 20.08.2003 г.

Сведения об исполнителе:Юридическое лицо, с которым оценщики заключили трудовой договор:Общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки иконсалтинга»Место нахождения - 350002, г. Краснодар, ул. Садовая, 49ОГРН 1032307152272, дата присвоения 06.02.03 г. Страховой полис ООО «БИН Страхование» №5 06 0845 14 00001 902253, срок действияпо 09.02.2017 г., страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) руб.

тел./факс: 251-16-19, 251-16-20, 251-16-21e-mail: [email protected], сайт:http://www.ocenkauga.ru

Компания предоставляет оценочные услуги уже более 10 лет, с 1997 года.Преобразовавшись в 2000 году в общество с ограниченной ответственностью, АЦОКрасширил спектр и географию оказываемых услуг, основная специализация компании:

- управленческий консалтинг;- оценка всех видов собственности (недвижимости, бизнеса, техники и т.п.);- разработка концепции развития объектов недвижимости.

Качество работы обеспечивается высокой квалификацией сотрудников компаниии подтверждается позициями во всех рейтингах оценочных компаний:

➢ РА «Эксперт» - «компания имеет высокий уровень делового потенциала, высокое качество оценочных услуг и опыт работы в различных отраслях и сферахэкономики»;➢ Рейтинг оценочных компаний «Юниправэкс» - «присвоен наивысшийрейтинговый индекс, компания характеризуется как финансово-устойчивая идинамично развивающаяся, обладает безупречной деловой репутацией, имеетзначительный корпоративный ресурс, высокое конкурентное преимущество,привлекательный имидж, перспективные точки роста»;➢ Рейтинг журнала «Деньги» проводимого среди оценочных компанийРоссии, компания входит в двадцатку лидеров - наиболее надежных и успешныхоценочных фирм РФ.

Сведения об оценщике:

Оценщик Барсук Татьяна Валентиновна, ➢ член НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» (регистрационный номер в едином

государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков: №0471) с17.02.2012 г. (свидетельство о членстве № 471), реестр оценщиков НП СРО«Деловой Союз оценщиков» размещен на сайте http://www.srodso.ru/default.aspx

➢ сертификат о подготовке по программе «Оценка рыночной стоимостинедвижимости (базовый курс)» Серия М №000091 от 20.09.1997г.,

➢ диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимостипредприятия (бизнеса) ПП №148352 от 27.06.2001 г.,

5

mailto:[email protected]

http://www.ocenkauga.ru/

➢ ответственность оценщика застрахована на 3 000 000 рублей в ООО «БИНСтрахование», срок действия страховки c 10.02.2016 года до 09.02.2017 года(полис № 5 06 0845 00 47001 902250);

➢ стаж работы в оценочной деятельности – 18 лет. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета обоценке организациях и специалистах: Не привлекались.

3. Допущения и ограничивающие условия

Результат оценки ограничивается следующими условиями и допущениями:- Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих насостояние и правовое положение объекта оценки, кроме оговоренных в отчете.Оценщик не несет ответственность ни за наличие таких скрытых дефектов, ни занеобходимость выявления таковых. Ответственность также не возникает и вслучае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.- Данная оценка действительна лишь на дату оценки. Оценщик не принимает насебя никакой ответственности за изменение социальных, экономических ифизических факторов, которые могут произойти после этой даты, и такимобразом, повлиять на стоимость объекта оценки.- Данный отчет и результаты оценки стоимости предназначены для принятиярешения о целесообразности кредитования под залог оцениваемых объектов.- Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в немцелях. Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чемэто предусмотрено договором об оценке.

4. Применяемые стандарты оценки с обоснованием их использования Проведенная оценка и оформленный отчет выполнены в соответствии с:

- Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы коценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказомМинэкономразвития России от 20.05.15 г. №297;- Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №298;- Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 г. №299;- Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»,утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.14 г. №611;- Федеральным стандартом оценки № 9 «Оценка для целей залога (ФСО №9)»,утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.06.15 г. №327;- Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СРО «Деловой союзоценщиков», утвержденными и введенными в действие Исполнительной дирекцииДСО (от 20.12.2010г.):

- ОСТ ДСО 1.01 «Цели, сфера применения и организация стандартов»- ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчёта об оценке»- ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости недвижимого имущества»- Правила оценочной деятельности ДСО

Данные стандарты в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» №135 - ФЗ от 29 июля 1998 года (вдействующей редакции) являются обязательными, так же выполняются все остальныетребования указанного федерального закона.

6

5. Описание объекта оценки

Оценке подлежат имущественные праве по обязательствам из договора участия вдолевом строительстве 22-23-24-25-этажного трехсекционного 504-квартирного совстроенными помещениями жилого дома литер 2 на земельном участке площадью2726,08 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, п. Березовый, улицаЦелиноградская, дом №2/И, в отношении 6 (шести) квартир:

Квартира № 45, этаж 13, количество комнат 2Общая площадь: 61,61 м²Жилая площадь: 33,88 м²Вспомогательная площадь: 24,4 м²






7

Жилой комплекс «Школьный дворик» располагается в п. Березовый г. Краснодар:

Рисунок 1. Местоположение объекта на карте города

Информация о застройщике

− Застройщик: ВИП-Строй

− Жилой Комплекс «ШКОЛЬНЫЙ ДВОРИК» - современный жилой комплекс комфорт класса в районе ТРК «Красная площадь»

Дом представляет собой 2 многоподъездных литера:• 23 этажа• Цоколь и первый этаж представляет собой коммерческую недвижимость• Придомовая автостоянка на 818 машино/мест.

Инфраструктура:• детская и взрослая поликлиники• детские сады, школы, детские бассейны, центры развития для детей• продовольственный рынок• гипермаркет «Семейный магнит», «Магнит-косметик», аптеки• фитнес-клубы, тренажерные залы• салон красоты• отделение почты и банки• в 10 минутной доступности ТРК "Красная Площадь"• остановки общественного транспорта

− Придомовая территория:• детские игровые и спортивные площадки• собственный сквер с фонтаном• огороженный и освещенный двор

8

http://dolevoe.info/firms/vip-stroy-5

• велодорожкиХарактеристики дома:• централизованные городские коммуникации.• монолитная конструкция• декоративный облицовочный кирпич• 3 бесшумных лифта (1 лифт - 1000 кг, 2 лифт - 630 кг)• современные системы телекоммуникации и безопасности• высота потолка 2,72 м

Характеристики квартиры:• все коммуникации заведены в квартиру• предчистовая отделка, застекленные лоджии и балконы• металлопластиковые окна и двери лоджий с повышенной шумо-изоляцией• металлические двери с отделкой из ценных пород дерева• изумительный вид из любой квартиры на море, горы и зеленные уголки города.

Литер 1 - 23-х этажный (с учетом верхнего технического этажа) двухсекционный 420-ти квартирный со встроенными помещениями жилой дом.

Проектируемый жилой дом Литер 1 представляет собой отдельно-стоящее 23-х этажное здание, состоящее их двух секций размерами в осях 6-7-15,40 м., в осях В-Е-88,00 м. В жилом здании в блок-секции 1а на уровне цоколя расположены офисные помещения, технические помещения.

− В уровне первого этажа расположены также офисные помещения детского сада(ДОУ) на 30 мест для кратковременного пребывания детей (менее 5 часов). Вблок-секции 1б на уровне цоколя расположены офисные помещения, техническиепомещения, отдел полиции.

− В уровне первого этажа расположены также офисные помещения. Со второгоэтажа в блок-секциях расположены жилые квартиры. В секциях расположенывходные группы, обеспечивающие доступ в ее жилую часть. При входной группежилой части предусмотрена подъемная платформа для МГН БК А-110.

− Квартиры предполагаются к передаче участникам долевого строительства подоговорам участия в долевом строительстве с характеристиками следующихвидов:

Вид № 1:− полы: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне - линолеум ПВХ,

пластиковый плинтус; в санузлах, ванных комнатах - керамическая плитка.− стены и перегородки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах -

оклеиваются бумажными обоями на всю высоту. Ванные комнаты, санузлы, кухня- окрашиваются водоэмульсионной краской.

− потолки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, ванных комнатах,санузлах, кухнях - окрашиваются водоэмульсионной краской.

− входные двери: стальные по ГОСТ 31173-2003; межкомнатные двери:деревянные, по ГОСТ 6629-88; двери на балконы и лоджии: металлопластиковые.

− окна: металлопластиковые стеклопакеты.− балконы/лоджии: остекление металлопластиковое, пол - керамическая плитка.− комплектующие: кухня - мойка с установкой смесителя, электроплиты; санузлы -

унитаз, ванна металлическая с установкой смесителя, раковина с установкойсмесителя; установка счетчиков холодной и горячей воды, установкаэлектросчетчиков; установка розеток, выключателей, патронов; наличие системэлектроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации,телефонизации, противопожарной сигнализации.

9

Вид № 2:− полы: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне, в санузлах,

ванных комнатах - стяжка из цементно-песчаного раствора.− стены и перегородки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне,

в санузлах, ванных комнатах - штукатурка.− потолки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне, в санузлах,

ванных комнатах - штукатурка.− входные двери: стальные по ГОСТ 31173-2003; межкомнатные двери:

отсутствуют; двери на балконы и лоджии: металлопластиковые.− окна: металлопластиковые стеклопакеты.− балконы/лоджии: не остеклены, пол - стяжка из цементно-песчаного раствора.− монтаж системы водоснабжения: стояки холодного и горячего водоснабжения из

труб ПВХ с врезанными патрубками и запорной арматурой (шаровые краны) безвнутриквартирной разводки, с установкой счетчиков горячей и холодной воды.

− монтаж системы канализации: стояки с отводами (тройниками или крестовинами)для подключения саноборудования.

− монтаж системы электроснабжения: установка приборов учета электроэнергии,без установки внутриквартирных розеток, выключателей, патронов.

− комплектующие: отсутствует сантехническое и иное оборудование (унитаз,раковина, ванна, мойка, смесители, электроплита и иное оборудования).Внеквартирные коридоры, холлы, лифтовые холлы, тамбуры: окрашиваютсяводоэмульсионной краской, покрытие пола - керамическая плитка с шероховатойповерхностью.

− В процессе создания объекта недвижимости могут быть допущены отдельныеотступления в элементах отделки от вышеприведенных показателей, неснижающие качества и (или) стоимости отделки квартиры в сравнении с отделкойпо вышеприведенным показателям.

Литер 2 - 22-23-24-25-ти этажный трехсекционный 504-х квартирный со встроенными помещениями жилой дом:

Проектируемый жилой дом Литер 2 представляет собой отдельно-стоящий 21- 23-хэтажное здание, состоящее их трех секций размерами в осях 1-8-116,4 м., в осях А-Б-16,55 м. В цокольном этаже блок-секции 2а расположены офисные помещения,технические помещения. На первом этаже здания расположены офисные помещения ипомещения детского образовательного учреждения (ДОУ) на 30 мест длякратковременного пребывания детей (менее 5 часов). В жилом здании в блок-секции2б в цокольном и первом этажах расположены офисные и технические помещения. Вжилом здании в блок-секции 2в в цокольном и первом этажах расположены офисные,технические помещения, отделение курьерской службы по доставкекорреспонденции. Входные группы офисов, ДОУ выходят на открытую галерею,оснащенную подъемной платформой для МГН БК А-110. Со второго этажа в блок-секциях расположены жилые квартиры. В секциях расположены входные группы,обеспечивающие доступ в ее жилую часть. При входной группе жилой частипредусмотрена подъемная платформа для МГН БК А-110.

− В каждой блок-секции предусмотрено три лифта: 1 лифт - грузоподъемностью1000 кг., 2 лифта - грузоподъемностью 400 кг.

− Конструктивная схема - перекрестно-стеновая из монолитного железобетона.Пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работойпродольных и поперечных монолитных стен, объединенных жесткимимонолитными дисками перекрытий.

− Несущие строительные конструкции - монолитные железобетонные. Материалэлементов - бетон класса по прочности В25.

− Фундаменты - монолитная железобетонная плита по усиленному основанию.Фундаментная плита толщиной 1200 мм. из бетона класса В25, W6, F50.

− Внутренние несущие стены подвала и 1-5 го этажа - монолитные железобетонныетолщиной 250 мм, с 6-го - толщиной 200 мм., стены лифтового и лестничного ядра

10

- 200 мм. Бетон тяжелый по ГОСТ 26633-2011 класса по прочности В25, W6, F50.− Перекрытия - сплошные безбалочные плиты; толщина плит перекрытия подвала и

первого этажа - 220 мм., типовых этажей - 180 мм. Бетон тяжелый по ГОСТ 26633-2011 класса по прочности В25, W6, F50.

− Стены и перекрытия армируются вязанными пространственными каркасами,собираемыми на месте из отдельных стержней арматуры класса А500С и А240.

Вид № 1:− полы: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне - линолеум ПВХ,

пластиковый плинтус; в санузлах, ванных комнатах - керамическая плитка.− стены и перегородки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах -

оклеиваются бумажными обоями на всю высоту. Ванные комнаты, санузлы, кухня- окрашиваются водоэмульсионной краской.

− потолки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, ванных комнатах,санузлах, кухнях - окрашиваются водоэмульсионной краской.

− входные двери: стальные по ГОСТ 31173-2003; межкомнатные двери:деревянные, по ГОСТ 6629-88; двери на балконы и лоджии: металлопластиковые.

− окна: металлопластиковые стеклопакеты.− балконы/лоджии: остекление металлопластиковое, пол - керамическая плитка.− комплектующие: кухня - мойка с установкой смесителя, электроплиты; санузлы -

унитаз, ванна металлическая с установкой смесителя, раковина с установкойсмесителя; установка счетчиков холодной и горячей воды, установкаэлектросчетчиков; установка розеток, выключателей, патронов; наличие системэлектроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации,телефонизации, противопожарной сигнализации.

Вид № 2:− полы: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне, в санузлах,

ванных комнатах - стяжка из цементно-песчаного раствора.− стены и перегородки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне,

в санузлах, ванных комнатах - штукатурка.− потолки: в жилых комнатах, внутриквартирных коридорах, на кухне, в санузлах,

ванных комнатах - штукатурка.− входные двери: стальные по ГОСТ 31173-2003; межкомнатные двери:

отсутствуют; двери на балконы и лоджии: металлопластиковые.− окна: металлопластиковые стеклопакеты.− балконы/лоджии: не остеклены, пол - стяжка из цементно-песчаного раствора.− монтаж системы водоснабжения: стояки холодного и горячего водоснабжения из

труб ПВХ с врезанными патрубками и запорной арматурой (шаровые краны) безвнутриквартирной разводки, с установкой счетчиков горячей и холодной воды.

− монтаж системы канализации: стояки с отводами (тройниками или крестовинами)для подключения саноборудования.

− монтаж системы электроснабжения: установка приборов учета электроэнергии,без установки внутриквартирных розеток, выключателей, патронов.

− комплектующие: отсутствует сантехническое и иное оборудование (унитаз,раковина, ванна, мойка, смесители, электроплита и иное оборудования).Внеквартирные коридоры, холлы, лифтовые холлы, тамбуры: окрашиваютсяводоэмульсионной краской, покрытие пола - керамическая плитка с шероховатойповерхностью.

− В процессе создания объекта недвижимости могут быть допущены отдельныеотступления в элементах отделки от вышеприведенных показателей, неснижающие качества и (или) стоимости отделки квартиры в сравнении с отделкойпо вышеприведенным показателям.

−

11

12

Базовые сведения о первичном объекте недвижимости

Показатель Описание характеристики показателяТип здания Многоквартирный 23-х этажный жилой домСрок сдачи в эксплуатацию 4 квартал 2017 г.Материал наружных стен КирпичМатериал перегородок КирпичМатериал перекрытий ЖелезобетонФизический износ (в соответствии с техническим паспортом БТИ)

0%

Техническое обеспечение зданияХолодное и горячее водоснабжение, отопление, электроснабжение (скрытая проводка), канализация, лифт

Организованная стоянка личного транспорта

Гостевая парковка

Состояние подъезда ХорошееДополнительные улучшения Металлическая входная дверь в подъездНаличие лифта в доме Пассажирский и грузовойВнешний вид фасада здания ХорошийСоциальный состав жильцов Смешанный

13

6. Анализ рынка объекта оценки и прочих внешних факторов

Оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическоеиспользование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые дляопределения его стоимости. При проведении исследования оценщик придерживаетсяследующих принципов:

1. объем исследований определяется исходя из принципа достаточности.

2. отчёт об оценке не должен содержать информацию, не использующуюсяпри проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, еслиона не является обязательной.

3. в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точкизрения стоимости объекта оценки.

Был произведён сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки,собрана информация, существенная для определения стоимости объекта, в том числе:

4. информация о политических, экономических, социальных иэкологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

5. информация о спросе и предложении на рынке, к которому относитсяобъект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,количественных и качественных характеристиках данных факторов.

В связи с тем, что тенденции рынка недвижимости напрямую зависят отэкономической ситуации в стране, Оценщик проанализировал не только состояние рынканедвижимости Краснодарского края, но и экономическую ситуацию в России и,непосредственно, в Краснодарском крае.

Затратный подход в процедуре начисления полных затрат использует рыночнуюинформацию о ценах, формирующихся на рынке под воздействием макроэкономическихфакторов. Адекватное отражение функционального и экономического устареванияоцениваемых объектов требует знания информации о правительственных нормативныхдокументах и инвестициях бюджетных средств в инновационные программы.

В Сравнительном подходе информация макроэкономического уровня позволяетвыявить особенности рыночной конъюнктуры, определить соотношение спроса ипредложения, уровень покупательной способности населения, непосредственновоздействующих на процесс рыночного ценообразования.

В Доходном подходе невозможно достоверное формирование ставки дисконта ипрогнозирование денежных потоков без знания уровня инфляции, значения индексапотребительских цен, тенденций развития экономики в целом и той или иной отрасли вчастности. Необходима также информация об уровне систематических рисков и рисковинвестирования в ту или иную конкретную сферу бизнеса.

Таким образом, изучение экономико-политической ситуации в стране, состояниякредитно-денежной системы и инвестиционного климата, ситуации на внутренних ивнешних финансовых рынках и динамики инвестиций (в том числе и иностранных) вреальный сектор экономики необходимо для проведения полноценной оценки, чтоделает данный раздел неотъемлемой частью отчета об оценке.

Оценщик привёл всю значимую информацию и ему не известно о наличии иливозможности наличия дополнительной информации ведущей к существенному

14

изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, атакже ведущей к существенному изменению итоговой величины стоимости объектаоценки. Информация об объекте получена из оригинальных документов и потомусчитается достоверной, однако была проверена на http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

6.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономическойобстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынокоцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, впериод, предшествующий дате оценки.

Основные показатели социально-экономического развитияКраснодарского края

Основные показатели социально-экономического развития Краснодарского края впервом полугодии 2015 года

Показатели

6 месяцев 2015 года 6 месяцев 2014 года

значенияТемпроста,

%значения

Темпроста,

%

Экономический рост

Рост ВРП (оценка), в % к соответствующему периоду предыдущего года Х 96,0 1) Х 102,3 1)

Индекс промышленного производства 2), в % к соответствующему периоду предыдущего года Х 98,5 Х 102,1 Объем продукции сельского хозяйства, млрд. руб. 94,5 105,7 82,3 100,6Объем строительных работ, млрд. руб. 103,6 80,9 128,3 70,7Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м 2 538 120,2 2 111 124,4Объем услуг транспорта, млрд. руб. 204,5 98,9 154,2 137,7Объем услуг связи, млрд. руб. 28,6 100,1 27,2 107,3Оборот оптовой торговли, млрд. руб. 512,6 90,6 505,7 115,4в том числе по организациям оптовой торговли, млрд. рублей 395,7 91,7 385,7 119,5Оборот розничной торговли, млрд. руб. 549,7 101,7 455,9 111,2Оборот общественного питания, млрд. руб. 25,5 101,9 23,8 110,8Объем платных услуг населению, млрд. руб. 188,4 107,5 165,0 106,1Объем услуг организаций курортно-туристского комплекса3), млрд. руб. 17,0 103,7 14,5 140,7Инфляция

Индекс потребительских цен, в % к соответствующему периоду предыдущего года Х 116,6 Х 108,0Индекс потребительских цен,в % к декабрю предыдущего года Х 108,6 Х 105,8Цены производителей промышленных товаров, в % к соответствующему периоду предыдущего года Х 115,5 Х 105,0Цены производителей промышленных товаров, в % к декабрю предыдущего года Х 109,5 Х 102,1Финансы

Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета края, млрд. руб. 94,4 105,0 89,9 109,9Финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности предприятий 3)4), млрд. руб. 120,3 в 4,1 р. 43,1 107,3Доля убыточных предприятий 3)4), % 31,5 Х 32,1 Х

15

http://economy.krasnodar.ru/macroeconomics/analiz/krasnodar-region-in-figures/files/itogi-03-2012-kk.docx




Показатели

6 месяцев 2015 года 6 месяцев 2014 года

значенияТемпроста,

%значения

Темпроста,

%

Уровень жизни населения

Среднедушевые денежные доходы населения в месяц, руб. 28 749 112,8 25 487 116,8Реальные денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года Х 98,8 Х 111,9Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, руб. 25 979 102,8 25 272 112,9Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года Х 88,1 Х 104,6Задолженность по заработной плате, млн. рублей 9,3 179,8 5,2 13,4Уровень зарегистрированной безработицы, в % к экономически активному населению 0,7 Х 0,6 Х

______________________________1) оценка министерства экономики Краснодарского края2) агрегированный индекс производства по видам деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства", "производство и распределение электроэнергии, газа и воды"3) по крупным и средним организациям4) данные за январь-май

Об итогах социально-экономического развития Краснодарского края в первом полугодии 2015 года

Основные тенденции социально-экономического развития края

По итогам первого полугодия 2015 года экономика края продолжаетдемонстрировать спад, но с замедлением темпов падения по сравнению с динамикойпервого квартала текущего года. В большинстве секторов отмечается улучшениемакроэкономической ситуации, в том числе и за счет реализации плана действий пообеспечению экономического роста и социальной стабильности в крае.Прежде всего, это относится к сельскому хозяйству, где темпы роста увеличились со104,1% в январе-марте текущего года до 105,7% по итогам полугодия. Это связано свосстановлением поголовья свиней и увеличением производства всех видовживотноводческой продукции.

Улучшение экономической конъюнктуры произошло в отраслях потребительскогорынка и связи. Преодолена отрицательная динамика розничной торговли (101,7%против 99,2% в I квартале), курортно-туристских услуг (103,7% против 98,7%) и услугсвязи (100,1% против 95,6%), а темпы роста в сфере платных услуг населениюувеличились со 107% до 107,5%.

Сократилась глубина падения объемов строительных работ – с 26,6% в I кварталедо 19,1% по итогам полугодия, что объясняется уменьшением базы прошлого года послезавершения строительства олимпийских объектов.Сохраняются высокие темпы жилищного строительства – введено более 2,5 млн. квметров жилья с ростом на 20,2%. Впервые в своей истории Кубань вышла в лидерысреди регионов России по вводу жилья.

В тоже время, усилился спад в промышленности. Индекс промышленногопроизводства ушел в область отрицательных значений, составив по итогам полугодия98,5% против 100,1% в январе-марте. Наибольший вклад в падение вносят отраслиинвестиционного и потребительского спроса.

16

Такая же ситуация характерна и для транспортной отрасли, где рост объемовуслуг в I квартале (100,2%) сменился падением в январе-июне (98,9%). На динамикеразвития отрасли (прежде всего железнодорожного транспорта, где отмечено самоесущественное сокращение объемов услуг), помимо кризисных явлений в экономике,отразился «обратный эффект» от проведения Олимпиады.

Признаком стабилизации ситуации является существенный рост финансовыхрезультатов деятельности организаций – по состоянию на 1 июня 2015 годасальдированная прибыль (прибыль минус убыток) составила более 120 млрд. рублей,что в 4 с лишним раза превышает аналогичный показатель 2014 года. Кроме того, в июне прекратился рост инфляции – индекс потребительских цен составил99,9% к предыдущему месяцу. При этом с начала года цены выросли на 8,6%, а всреднегодовом исчислении (I полугодие 2015г. к I полугодию 2014г.) – на 16,6%.Ослабление рубля, рост потребительских цен и снижение экономической активностиоказали негативное влияние на уровень жизни населения, как страны, так и края.Не удалось сохранить положительной динамики реальных располагаемых денежныхдоходов населения, которые по итогам полугодия оцениваются в 98,8% против 100,6% впервом квартале текущего года. Среднедушевые денежные доходы населения составили28,7 тыс. рублей в месяц.

Затормозился рост номинальной заработной платы – со 103,1% в январе-марте до102,8% по итогам полугодия. При этом на фоне замедления инфляции реальнаязаработная плата осталась неизменной – 88,1% к уровню соответствующего периодапрошлого года. Средний размер оплаты труда в крае – 26 тыс. рублей. Нестабильна ситуация на рынке труда. Численность безработных, зарегистрированных вслужбе занятости на конец июня 2015 года, насчитывает 17,8 тыс. человек, что на 9,7%больше, чем годом ранее.

Уровень регистрируемой безработицы составил 0,7% от численностиэкономически активного населения. Это меньше, чем на конец первого квартала (0,8%),но больше, чем на 1 июля 2014 года (0,6%).

Источник информации : http://economy.krasnodar.ru/macroeconomics/analiz/index.php

6.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемыйобъект.

Оцениваемым объектом является жилое помещение - квартира. Объект оценкиотносится к сегменту жилой недвижимости и не может сравниваться с нежилымипомещениями или помещениями, предназначенными под гостиницу.

Таким образом, при проведении анализа рынка в дальнейшем был рассмотренанализ рынка жилой недвижимости, в частности квартир.

6.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений собъектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесеноцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантахего использования, с указанием интервала значений цен.

Анализ цен на квартиры первичного рынка жилья за I квартал 2016 г.

Для анализа уровня цен на квартиры в строящихся домах, нами был исследованпервичный рынок квартир, которые выставляются на продажу в I квартале 2016 года вгороде Краснодаре.

Для статистического анализа цен нами использовалось пять показателей: среднеезначение, мода, медиана, минимальное и максимальное значение.

Медиана используется для описания совокупности данных, по крайней мере, дляанализа средней случайной величины. Медиана разделяет случайные величины

17

http://economy.krasnodar.ru/macroeconomics/analiz/index.php

совокупности на равные половины. Для ее расчета значения ряда выстраиваются вчисловом порядке. Если общее количество значений нечетно, то медиана представляетсреднюю величину ряда. Если общее количество значений четно, то медиана являетсясредним арифметическим двух средних величин ряда.

После медианы и среднего, мода представляет собой еще один параметр, которыйописывает типичную случайную величину совокупности. Мода - это наиболее частовстречающаяся случайная величина или атрибут совокупности.

Установлено, что в настоящее время цена 1 кв.м. общей площади квартирпервичного рынка варьируется в диапазоне от 16 667 рублей до 92 386 рублей.

Среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 43 134 руб., чтодешевле уровня цен IV квартала 2015 года на 1,12 %.

В начале 2009 года среднее значение цены 1 кв.м. квартир первичного рынкаКраснодара составляло 46 723 руб. Затем цена начинает снижаться и достигаетпоказателя в 37-38 тыс. рублей за 1 кв.м. Во втором полугодии 2013 года показательсреднего значения цены 1 кв.м. увеличивается до 40 тыс. руб., а начиная с начала 2014года варьируется в диапазоне 42-43 тыс. рублей.

18

В настоящее время самые дорогие квартиры выставляются на продажу из расчетаболее 50 тыс.

рублей за 1 кв.м.: Старый Центр - 63 317 руб./1 кв.м. СХИ - 61 697 руб./1 кв.м. ЮМР - 58 140 руб./1 кв.м. Центр - 56 855 руб./1 кв.м. Сити-Центр ТРК - 53 125 руб./1 кв.м. Медакадемия - 51 493 руб./1 кв.м.

В диапазоне от 40 до 49 тыс. руб. за 1 кв.м. выставляются на продажу квартиры,расположенные в следующих районах города: Табачка - 49 946 руб./1 кв.м. Восточно-Кругликовская - 49 591 руб./1 кв.м. Аврора - 49 431 руб./1 кв.м. ФМР - 49 374 руб./1 кв.м. Мосты - 49 059 руб./1 кв.м. Репино - 48 579 руб./1 кв.м. Горогороды - 47 427 руб./1 кв.м. КГУ - 47 281 руб./1 кв.м. ЧМР - 45 924 руб./1 кв.м. Тургеневский мост - 45 884 руб./1 кв.м. 40 лет Победы - 45 801 руб./1 кв.м. Рубероидный - 45 404 руб./1 кв.м. ШМР - 45 215 руб./1 кв.м. ТЭЦ - 44 299 руб./1 кв.м. Царское село - 43 869 руб./1 кв.м. Авиагородок - 43 739 руб./1 кв.м. МЖК - 43 590 руб./1 кв.м. РМЗ - 43 436 руб./1 кв.м. Немецкая деревня - 43 145 руб./1 кв.м. ПМР - 42 911 руб./1 кв.м. СБС - 42 719 руб./1 кв.м. МХГ - 42 097 руб./1 кв.м. ЗИП - 42 059 руб./1 кв.м.

19

ГМР - 41 770 руб./1 кв.м. ХБК - 41 410 руб./1 кв.м. КМР - 40 444 руб./1 кв.м.

За 28-39 тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади новостроек предлагаются напродажу квартиры, расположенные:

район OZ - 39 854 Солнечная-Агрохимическая - 39 836 Аэропорт - 39 374 Северный пос. - 39 298 ККБ - 39 180 Прогресс пос. - 37 827 КСК - 37 654 Московская - 37 538 СМР - 37 324 Витаминкомбинат - 36 329 Энка-Жуково 36 167 Ростовское шоссе - 36 034 Российская улица - 35 730 Новознаменский - 35 421 Березовый пос. - 34 527 Красная Площадь - 33 895 9-я Тихая - 33 621 Российский пос. - 32 898 Индустриальный пос. - 32 771 Средняя-Народная - 32 714 Пригородный пос. - 31 788 Знаменский пос. - 31 359 Калинино - 31 194 Ленина хутор - 28 589

Причем больше всего предложений о продаже новостроек сосредоточено врайонах ЧМР, ККБ, ФМР и ГМР: 10,68 %, 10,29 %, 10,27 % и 10,12 % соответственно отобщего количества предложений по городу.

Далее, в зависимости от количества предложений о продаже, районы Краснодарарасположились в следующем порядке:

Российская улица - 9,99% Центр - 6,69% Энка-Жуково - 4,16% 40 лет Победы - 3,33% ЗИП - 3,17% ПМР - 2,98% КМР - 2,81%

20

ЮМР - 2,56% СМР - 2,51% ШМР - 1,96% ХБК - 1,86% 9-я Тихая - 1,81% Аврора - 1,52% Московская - 1,51% Красная Площадь - 1,02%Остальные 10,77 % предложений приходятся на прочие районы города. Причем

больше всего сейчас строится квартир, расположенных в монолитных домах – 78,76 %.Новые кирпичные дома составляют в настоящее время 13,79 % от общего количествапредложений, а панельные/блочные – 7,45 % соответственно.

Если рассматривать количество предложений о продаже новостроек в зависимостиот типа квартир, то необходимо отметить бесспорное первенство однокомнатныхквартир. На их долю приходится 58,99 % предложений от общего количества по городу.На втором месте – двухкомнатные квартиры – 30,06 %. Доля трехкомнатных квартиримеет более скромное значение, которое в настоящее время составляет 9,80 %.Многокомнатные квартиры выставляются на продажу в очень ограниченном количестве:всего 1,15 %.

Из них самыми дорогими по показателю среднего значения цены 1 кв.м. общейплощади оказались многокомнатные квартиры: 48 919 руб. По сравнению с предыдущимкварталом они подорожали на 1,3 %.

Однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры выставляются напродажу, в среднем за 43 тыс. руб. за 1 кв.м. В отличие от многокомнатных квартирсреднее значение цены 1 кв.м. подешевело на 0,5 % - 1,7 %.

21

Изменение среднего значения цены 1 кв.м. общей площади новостроек взависимости от количества комнат, начиная с 1 квартала 2009 года, представлено ниже:

Более подробная информация о среднем значении цены 1 кв.м. общей площадиквартир по районам Краснодара представлена в таблице:

22

Источник информации: http://realty.south.ru/analitika/?id=471

23

http://realty.south.ru/analitika/?id=471

7. Описание процесса оценки объекта оценки

Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведенияоценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественныехарактеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определениястоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании сужденияОценщика должны быть применены при проведении оценки.

Оценка была произведена согласно следующей последовательности определениястоимости объекта оценки:

1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки: на этом этапеОценщик идентифицировал реальные объекты собственности, и определил связанные сними юридические права. Сторонами были определены все существенные условияпроведения оценки, а также выбрана дата оценки.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапебыли выявлены и определены размеры и характеристики реальных активов, быласобрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Так же наданном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические,политические и прочие аспекты сложившегося рынка.

3. Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможныеварианты использования объекта оценки и выбрал признанный рынком исоответственно предполагающий наибольшую величину стоимости вариант, всоответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выборметодов оценки и осуществлены необходимые расчетов.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке иопределение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе,анализируя полученные величины справедливой (рыночной) стоимости различнымиметодами, Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объектаоценки.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе всерезультаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в видеразвернутого повествовательного письменного доклада об оценке, предоставляемого, всоответствии с договором на оценку, Заказчику.

7.1. Анализ наиболее эффективного использования

Под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту — НЭИ)объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества,являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансовоосуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будетмаксимальной».

Как следует из определения справедливой (рыночной) стоимости, способиспользования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование,должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена.Оценщик в данном разделе отчет сводит варианты использования Объекта к тем,которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ —это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использованияисследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальныхв данной местности и для данного участка способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которыеразрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о

24

зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным,санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическиосуществимое и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будетприносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансовооправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приноситьмаксимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под критерием, максимизации которого следует достичь, понимаетсясправедливая (рыночная) стоимость объекта.

Анализ земельного участка как условно свободного не проводится исходя изцелей оценки, а также типа объекта оценки (объектом оценки является встроенноепомещение), рассматривается объект в существующих границах и объеме, исключаярассмотрение вариантов сноса первичного объекта недвижимости или егореконструкции/надстройки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного, такимобразом, проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначенияоцениваемых помещений и их технического состояния.

Анализ проводится в следующей последовательности:

Сводная таблица результатов анализа НЭИ встроенного помещенияФизически возможные способы использования Торговое / Сфера услуг / Офисное / Жилое

Правомочные способы использования Жилое

Финансово осуществимые способы использования Жилое

Максимально эффективный способ использования Жилое

Мы изучили специфику, местоположение и состояние объекта и пришли к выводу,что указанные факторы максимально соответствуют существующему использованию(жилые квартиры) и оно является наилучшим.

7.2. Анализ методологии оценки и выбор методов

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительныйи доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иногоподхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки врамках применения каждого из подходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способенприносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходногоподхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты ихполучения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: 1. установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается

период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозированиеколичественных характеристик факторов, влияющих на величину будущихдоходов;

2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течениепериода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объектаприносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

25

3. определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений всопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в периодпрогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость надату оценки.

Обоснованный отказ от применения методов доходного подхода:В наибольшей степени доходный подход применим при оценке коммерческих

объектов. Для прочих объектов ввиду значительной погрешности расчетов результатыпо данному подходу могут быть недостоверными.

При оценке справедливой (рыночной) стоимости жилой недвижимости в рамкахдоходного подхода возникает погрешность при определении в денежном выражениивыгод, генерируемых объектом оценки, так как в большей степени они несутсоциальную роль и зависят от субъективности. Данный факт снижает достоверность(точность) результата, полученного в рамках доходного подхода и может исказитьокончательный результат.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов противиспользования доходного подхода, Оценщик принял решение отказаться от егоприменения в рамках данного Отчёта.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объектаоценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогомобъекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки поосновным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступнаядля анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяясравнительный подход к оценке, оценщик должен:

1. выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки икаждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицсравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказот использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки исвязанных с факторами спроса и предложения;

2. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждомуэлементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценкии объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировокоценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привестиобъяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будутиными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должныменяться от одного объекта-аналога к другому;

3. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения повыбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласованияскорректированных значений единиц сравнения и скорректированных ценобъектов-аналогов.

Обоснованный выбор конкретных методов сравнительного подхода:оценка в рамках сравнительного подхода произведена методом прямого

сравнительного анализа продаж. Данный выбор был сделан так как рынок аналогичныхобъектов недостаточно развит для применения статистических методов (слишком малаявыборка), а выбранный метод позволяет получать адекватные результаты при наличиихотя бы трех аналогов и кроме того характеризуется легкостью восприятия.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения

26

объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объектаоценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки сиспользованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для созданияаналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся надату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объектоценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либоимеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшениестоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическимустареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и всевиды устареваний.

Обоснованный отказ от применения методов затратного подхода:В соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО 1-3, утв. приказом

Минэкономразвития России от 20.07.07 г. №254-256, затратный подход применяется,когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либоявляется точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическимсостоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применениизатратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания,частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь,расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительныхзатрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимостиединицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого»приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность однуквартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов противиспользования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от егоприменения в рамках данного Отчёта.

7.3. Оценка в рамках сравнительного подхода

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, чтосубъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясьна информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основепредположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объектзаплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный покачеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений пообъектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются сучетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Выбор единицы сравнения.Оценщиком были проанализированы объявления о продаже и покупке

аналогичных объектов и выявлено, что единственной единицей сравнения можетслужить характеристика общей площади квартиры (указанна во всех объявлениях какнаиболее важная характеристика), все остальные возможные единицы сравнения(строительный объём, высота потолков и т.п.) указываются в незначительной частиобъявлений, что свидетельствует о том, что на рынке признана только одна единицасравнения – численное выражение общей площади объекта. Таким образом, учитываяназначение оцениваемого объекта, Оценщик в качестве единицы сравнения принимаетрыночно признанную величину – общую площадь квартиры в квадратных метрах.

27

Определение элементов сравнения.Оценщиком были проанализированы все возможные элементы сравнения и

отобраны наиболее значимые из них (влияющие на величину справедливой (рыночной)стоимости).

Оценщиком анализируются отличия объектов аналогов от оцениваемого объектапо всем элементам сравнения и, на основе этого, вносятся соответствующиекорректировки к стоимости на единицу сравнения. Отрицательная корректировкавносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, аположительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или егоединицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объектас учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V = (Сед X Кед) X Ппр = (Сед X Ппр) X Кед,где V - стоимость оцениваемого объекта;(Сед х Кед) - цена продажи аналога до учета поправки;Ппр - величина процентной поправки;Сед - цена продажи единицы сравнения;Кед - количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к ценепродажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Этосвидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количестваэлементов сравнения.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточноеколичество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практикасохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствиесвободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документальноподтверждённая информация об условиях сделок.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналоговОценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичныхобъектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, чтопотенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объектанедвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключениюо возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостаткиотносительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальныхсделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира,Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки креальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степениотвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные,именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно,Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, чтолицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом,которым будет принято предложение».

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительногоанализа ряд объектов:

Параметры объектов Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Месторасположениедома

город Краснодар, п.Березовый, улицаЦелиноградская,ЖК «Школьный




28

Дворик» Дворик» Дворик» Дворик»

Этаж/этажность 15/23 12/23 5/23 7/23

Класс дома эконом эконом эконом эконом

Материал дома монолитно-кирпичный

монолитно-кирпичный



Кол-во жилых комнат 2 2 2 2

Площадь общая, кв. м. 63 65 60 59,39

жилая, кв. м. 35 31 34 32

кухня кв. м. - - - -

Состояние квартиры Предчистоваяотделка

Предчистоваяотделка



Сан.узел раздельный раздельный раздельный раздельный

Балкон нет нет нет нет

Лоджия Есть Есть Есть Есть

Наличие мебели и т.п. нет нет нет нет

Дополнительныеулучшения

нет нет нет нет

Особые условия нет нет нет нет

Цена предложения, руб. 1 638 000 1 880 070 1 620 000 1 766 720

Источник информации http://xn-----8kcahld3afjfbf2ajegg

5aefr8l4cxa.xn--p1ai/

%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%8B/

http://www.vipstroy.info/#!zhk-

shkolnyi-dvorik/cmnc

http://moigk.ru/novostroyki/zhk-

shkolnyy-dvorik/

http://xn------8cdajndlyhkbfbi8ajhgg1befu9nnd0a.xn--

p1ai/

Тогда:

Параметры объектов Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4

Цена предложения, руб./кв.м. 26 000 28 924 27 000 29 748

Корректировка на уторговывание,%

-2% -2% -2% -2%

Дата предложения текущая текущая текущая текущая

Корректировка на динамику рынка,%

0% 0% 0% 0%

Предполагаемая цена сделки,руб./кв.м.

25 480 28 346 26 460 29 153

корректировка на месторасположение

Район значение п. Березовый п. Березовый п. Березовый п. Березовый

корректировка,%

0% 0% 0% 0%

ЖК значение «ШкольныйДворик»

«ШкольныйДворик»




0% 0% 0% 0%

Близостьлокальных

центров

значение 4-5 квартала 4-5 квартала 4-5 квартала 4-5 квартала


0% 0% 0% 0%

Доступность значение хорошая хорошая хорошая хорошая


0% 0% 0% 0%

корректировка на тип дома

29

Класс дома значение эконом эконом эконом эконом


0% 0% 0% 0%

Материал значение мон-кирп мон-кирп мон-кирп мон-кирп


0% 0% 0% 0%

корректировка на характеристики квартир

Этаж значение 15/23 12/23 5/23 7/23


0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Масштаб кол-во комнат,жил./изол.

2/2 2/2 2/2 2/2

значение, кв.м. 63,00 65,00 60,00 59,39


0% 0% 0% 0%

Состояние значение Предчистоваяотделка





0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

корректировка на наличие дополнительных улучшений

Сдача дома значение 4-й квартал 2017г.

4-й квартал 2017г.




0% 0% 0% 0%

Наличие прочихулучшений

значение нет нет нет нет


0% 0% 0% 0%

Скорректированная цена сделки,руб./кв.м.

26 480 28 338 27 460 29 149

Суммарная величина поправок помодулю

2% 2% 2% 2%

Обратный коэффициент(1/суммарное значение поправок в

квадрате)

2 500,000 2 500,000 2 500,000 2 500,000

Удельный вес в общей стоимости 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%

Рыночная стоимость 1 го кв. метра 27 900

Удельный вес в общей стоимости определяется как частное от деления обратногокоэффициента (по отношению к сумме поправок) конкретного объекта сравнения кобщей сумме этих коэффициентов.

Обоснование корректирующих поправок (описываются только элементы сравнениятребующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий(корректировка равна 0) не описываются).

Корректировка на торг.

Определялась на основании данных из Справочника оценщика недвижимостиПриволжский центр финансового консалтинга и оценки (издание третье актуализированноеи расширенное), Нижний Новгород 2014 г. Лейфер Л.А.

Скидка на торг %Активный рынок

Среднее Расширенный интервал

Цены объектов

30

1.1 Высококлассные производственно- складские объеты

9% 5% 13%

1.2 Низкоклассные производственно- складские объеты

11% 6% 17%

2.1 Бизнес центры класса А, В 7% 3% 13%

2.2 ТЦ, ТК, ТРК 8% 4% 13%

2.3 Низкоклассные офисно-торговые объекты

8% 4% 13%

3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения

13% 8% 20%

4.1 Квартиры 3% 2% 7%

4.2 Жилые дома и коттеджи 6% 3% 10%

5.1 Базы отдыха 10% 6% 15%

Корректировка на месторасположение.Основными факторами являются проходимость пешеходная и автотранспортная – данныепоказатели не поддаются точному измерению, однако влияют на привлекательность и, вконечном счете, на стоимость жилья.

Юридические ограничения.Не выявлено юридических ограничений, ограничивающих характер использованияоцениваемого объекта и объектов. Отсутствует информация о предполагаемых измененияхнормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы нахарактер использования. Корректировка не требуется.

Корректировка на объем прав на нежилые помещения.Все объекты - аналоги находятся в собственности, как и оцениваемый объект. Корректировка не требуется

31

8. Согласование результатов

Ранее, методом прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительногоподхода Оценщику удалось определить ориентир справедливой (рыночной) стоимостиобъектов оценки. В силу объективных причин изложенных выше оценка проведенатолько в рамках одного подхода - сравнительного.

Таким образом, справедливая (рыночная) стоимость оцениваемых квартир составит:

Итого:10 403 352 рубля

Десять миллионов четыреста три тысячи триста пятьдесят два рубля

В том числе:

№Литера

поплану

СекцияНомер

квартирыЭтаж

Кол-вожилыхкомнат

Общаяплощадь,

кв.м.

Итоговая справедливая(рыночная) стоимость,

руб./кв.м.

Итоговая справедливая(рыночная) стоимость,

руб.

1 2 2 в 45 13 2 61,61 27 900,00 1 718 919

2 2 2 в 69 19 2 61,61 27 900,00 1 718 919

3 2 2 в 152 19 2 61,61 27 900,00 1 718 919

4 2 2 а 372 9 2 64,83 27 900,00 1 808 757

5 2 2 а 472 13 2 61,61 27 900,00 1 718 919

6 2 2 а 504 21 2 61,61 27 900,00 1 718 919

Итого - - 372,88 - 10 403 352

Ограничения и пределы применения полученного результата:− Оценщик особо подчеркивает, что стоимость, установленная в настоящем отчете,

является рекомендуемым на основе знаний и ограниченного опыта Оценщикапервоначальным ориентиром, однако эта стоимость может и должна бытьскорректирована в рамках предусмотренных законодательством переговоров.Оценщик особо обращает внимание Заказчика на то, что ни одна сделка нарынке не должна пройти точно по установленной стоимости.

− Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая быласообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку.

− Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительноотличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете, вследствие такихфакторов как: мотивы сторон, объем и качество рекламы, умение сторон вестипереговоры, условия сделки, качество проведения торгов, и иные существенныефакторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленныеОценщику.

32

Сертификат справедливой (рыночной) стоимости.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися унас данными:

− Все сведения известные Оценщику, которые необходимы для полного инедвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки,отраженных в отчете приведены в данном отчете.

− сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительныисключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений иограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятымипрофессиональным анализом, мнениями и выводами;

− мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объектесобственности, являющимся предметом данного отчета; мы также не имеем личнойзаинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

− наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранееопределенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента ссуммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или споследующими событиями;

− задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной илиоговоренной цены;

− приведенная в отчете информация считается достаточной, использованиедополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик,использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет ксущественному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

− приведенная в отчете информация считается достоверной, данная информация понашему мнению соответствует действительности и позволяет пользователю отчета обоценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщикомпри проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объектаоценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

− ни одно лицо, кроме подписавших Отчет, не оказывало значительногопрофессионального содействия в подготовке Отчета;

− оценщик лично произвел осмотр объекта оценки;

− расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что справедливая (рыночная)стоимость оцениваемых объектов составляет на дату оценки:

10 403 352 рубля

Десять миллионов четыреста три тысячи триста пятьдесят два рубля

Исполнители:

Оценщик Т.В. Барсук

33

Приложение А – Документы подтверждающие квалификацию оценщика

34

35

36

37

38

39

Приложение Б – Документы, предоставленные заказчиком

40

41

42

43

44

45

Приложение В — Используемая ценовая информация

46

47

Documents

Оглавление - kubuk.ru · 1. Задание на оценку объект оценки: имущественные права по обязательствам из договора