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上第 MOMA 项目市场提报. 北京达观房地产经纪有限公司 2009 年 4 月 29 日. 目录. 第一部分: 政策及市场大势 第 二部分:区域市场分析. 第一部分:政策及市场大势. 国际动态( 1 ). 国际动态( 2 ). 国内动态( 1 ). 国内动态( 2 ). 第二部分:区域市场分析. 区域项目分布图. 富力桃园. 领秀新硅谷. 上第 MOMA. 上林溪. 橡树湾. 清河新城. 各项目在售产品基本情况. 领秀新硅谷. - PowerPoint PPT Presentation
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北京达观房地产经纪有限公司
2009 年 4 月 29 日
上第 MOMA 项目市场提报
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目录
第一部分:政策及市场大势
第二部分:区域市场分析
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第一部分:政策及市场大势
国际动态( 1 )类别 主题 主要内容 观点
政策 英国大规模救市计划
美国救市资金只剩 1096亿美元
将动用近 10 亿英镑资金来帮助购房者,以满足未来的住房供应和支持建筑行业的复苏,将把房价低于 17.5 万英镑的购房交易享有的印花税免税期延长至 2009 年年底,以提振住房建筑行业。另外,为规模较小的企业提供资金,政府将设立 7.5 亿英镑基金,在生物技术、先进制造业和数字技术等高增长行业进行战略投资。美国财政部长盖特纳 21 日在给国会的一封信中说,政府总额为 7000 亿美元的金融救援计划目前只剩下 1096 亿美元。
目前各国政府正在积极救市,救市资金已经大部分投入市场,未来经济效果将显现。
目前世界经济触底迹象明显。
经济 英国官员料英经济今年复苏
瑞典央行降低基准利率至 0.5%
通用和克莱斯勒将分获50 亿和 5 亿美元新援助
英国财政大臣达林表示,预计英国经济将在今年年底恢复增长 。 2009 年英国经济将萎缩 3.5% ,创二战以来最大降幅,第一季度经济下降幅度可能与 2008 年第四季度 1.6% 的降幅相当。 2010 年英国经济或增长 1.25% , 2011 年经济增速将达到 3.5% 。瑞典央行周二宣布调将该国基准利率至 0.5% ,为该国历史上的最低水平。瑞典正经历 50 年来最严重的经济衰退,央行的降息举措是希望籍此振兴本国经济。截至 3 月 31 日,财政部已经使用了 250 亿美元汽车业援助方案中的 248 亿美元。 去年 12 月以来,通用汽车公司共收到政府 134 亿美元援助贷款,克莱斯勒得到的援助为 40 亿美元。
国际动态( 2 )类别 主题 主要内容 观点
金融 亚洲开发银行:亚洲股市显露企稳迹象美国银行一季度收入增长翻倍
亚洲开发银行 22 日称,亚洲股市正显露企稳迹象,应能在今年下半年反弹,因有财政和货币刺激政策助其挺过全球金融危机。亚洲地区今年或将保持净资金流入,因该地区国家经济仍在增长,且股市市值偏低。美国银行宣布当季实现净利润 42.5 亿美元,第一财季收入增长一倍以上,至 357.6 亿美元。不过,由于业绩主要受益于收购美林的交易,以及出售建行的股份,不可持续性业务的收益占比过大。
亚洲股市或许已经触底,经济指标正显示一两年后将会复苏。
油价金价
截至 4.25 纽约原油期货 51.55 美元(+ 3.89 )国际黄金现货 913 美元(+ 1.02 )
美元走贬利于黄金走强
楼市 全球房地产触底 英国房价创 14 个月来最大增幅
据英国房产网站今天公布的数据显示,英国 4 月份房屋要价连续第三个月回升,并且创下 14 个月以来的最大月度增幅。数据显示,英国 4 月份平均房屋要价指数同比上升 1.8% ,为去年 2 月以来最大增幅,同比下降 7.3% ,是今年 1 月份以来的最小同比降幅。调查数据还显示, 4 月份平均售出一套房屋的时间为 77天, 3 月份为 81 天;平均每个房产商的房屋库存下降至71 套,比 3 月份的 72 套减少一套。
房价指数的连续回升暗示英国房产市场可能已经见底,现在正在底部位置颠簸前行。
国内动态( 1 )类别 主题 主要内容 观点
政策 温总理试用 TD手机强调扩大内需稳定外需纺织工业振兴细案出台
4 月 19 日至 21 日,温家宝先后到深圳、广州等地多家企业考察和调研,在中兴公司试用 TD手机,并在考察过程中一再强调在坚持扩大内需的同时,要努力稳定外需;目标:到 2011 年,规模以上企业实现工业增加值 12000 亿元,年均增长 10% ;出口总额 2400 亿美元,年均增长 8% 。中央拟10 亿资金扶持纺企。
在投资见效之后,外需仍不容乐观的情况下,政策的扶持力度将进一步加大
经济 高盛将中国 2009 年 GDP预期调高 65% 中国消费者认为经济没有衰退
高盛中国经济学家 22 日将中国 2009 年 GDP增速从 6% 上调至8.3% , 2010 年 GDP增速从 9% 上调至 10.9% ,实体经济表现好于预期。
尼尔森 2009 第一季度全球消费者信心指数调查报告显示,中国消费者的信心指数高于全球平均水平。 65% 的中国消费者认为,中国的经济没有进入衰退,在中国半数调查者表示一年内有购房打算。
国际机构看好中国经济发展预期。消费信心依然乐观稳定。
金融 美国财长盖特纳要求人民币继续升值海外市场远期汇率温和走高
美国财政部长蒂姆西 -盖特纳周三表示,由于中国在稳定全球经济方面发挥着重要作用,因此,中国“有责任”继续让人民币升值。目前海外远期市场上各期限美元 / 人民币远期点位维持在贴水上,其中一年期远期暗示人民币一年后升值 1.35%左右。鉴于近期中国国内经济有复苏迹象,以及美元的持续疲软,预计海外远期人民币贴水现象将在近期持续下去。
人民币长期走势看升,吸引国际买家。
国内动态( 2 )类别、主题 主要内容 观点
民生消费
家电家电下乡暂定 4 年
深圳五一再度搭台找内需
《家电下乡操作细则》公布了家电下乡产品的最高限价,并规定家电下乡在各地区实施的时间统一暂定为 4 年。
深圳市政府将在 " 五一 " 期间再次为深圳企业搭台,邀请国内外买家齐聚粤(深)港外贸内销商品展销会,帮助企业发力内销,拓展国内市场。
在外需环境暂不明朗的情况下,扩大内需更为实际
楼市 社科院:中国房价深幅大调可能性较小
北京市房价上月止跌微涨
城区房更好卖
2009 年 4 月 23 日上午,中国社会科学院发布 2009 年中国《房地产蓝皮书》,指出中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大,主要原因是中国房价泡沫累积有限。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下,中国经济目前呈现出向好迹象,但还存在着变数,房地产市场也存在着不确定性。
市统计局、国家统计局北京调查总队: 3 月本市房屋销售价格比去年同期下降 1.3% ,但环比上涨 0.1% ,新建住宅价格环比上涨 0.2% 。
一季度商品住宅期房均价为四环内 15124 元 /平方米,四环至五环 14797 元 /平方米,五环至六环 8258 元 /平方米,六环外 6836 元 /平方米
销售方面,一季度全市销售商品住宅 24177 套,比上年同期增长 1.3倍。城八区住宅销售量增长快于远郊区县。
正因为未来的走势存在变数,抓住当下的时机显得尤为重要。
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第二部分:区域市场分析
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区域项目分布图
橡树湾
清河新城
富力桃园
领秀新硅谷
上林溪上第 MOMA
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各项目在售产品基本情况
项目 产品类型 主力面积 开盘时间 入住时间 报价(元 / 平米)
主力总价(万元)
橡树湾二期 毛坯板楼 138-170 2008.10 2009.4 15000 200- 250
领秀新硅谷 别墅、花园洋房、公寓
板楼: 120
洋房: 150
别墅: 370
2006.9 2009.6洋房
13500
板楼: 140-150
别墅: 270-330
富力桃园 精装公寓 60- 90 2006.11 2007.12 10500 70- 110
上林溪 毛坯板楼 90-130 2009.1 2010 年 10800 80-120
清河新城 毛坯,商住 60- 80 2008.5 2009.12 12000 60- 90
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领秀新硅谷
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总占地 34公顷,总建筑面积 47 万平方米,容积率 1.13 。项目地块分成了 A、 B、 C、D四个区。
目前 A 区已入住, B区基本售罄,正在建设、销售的为 D 区。
A
BC
D 西二旗大街城
铁13号
紧临西二旗大街与城铁 13号线西二旗站。
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B区规划图
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B 区洋房和公寓成交走势
05
101520253035404550
2月第一周第二周第三周第四周
3月第一周第二周第三周第四周第五周
4月第一周第二周第三周
02000
400060008000
1000012000
1400016000
量体 价格
报价 14500 元 /平米
成交价 13000 元 / 平米
节后成交 95 套
平均每周 7.9 套
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
最近开盘:
3 月 22 日开洋房 10#
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MINI墅
阔府
别墅
城
铁
D 区规划
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12#
13#14#
1#
2#3#
4 月 18 日开盘,近 140 套房源销售一空,均价 12000 元 / 平米,总价约 100 万- 120 万 / 套;截至 4.28 日,已签约 84套
4 月 25 日开 1# 楼,共 36 套,均价 10500- 11000 元 / 平米,几乎售罄,预计近期即将开 3#楼。
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• 9层板楼• 1梯 2户• 136 平方米• 三室两厅两卫• 南北通透• 双卧、客厅朝南• 12米面宽• 均价 11000 元 / 平米• 总价 150 万 / 套• 2010 年 9 月入住 • 一次性付款 99折
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橡树湾
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总占地 31 万平方米规划建面 71 万平方米包括 56 万平米的住宅10 万平米的商业中心2 万平方米的幼托、体育设施2 万平米的其它配套整个项目分三期。一期、二期以高品质住宅为主,三期配以齐全的商业、体育、休闲娱乐设施。
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三期部分商业配套(沃尔玛)、文体设施等
二期西区
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二期规划图
• 约 150 套房源• 16层,层高: 2.9米• 2010.4.30 交房,毛坯• 138、 170 平米三居• 两梯三户• 15000- 16000 元 /平米• 总价 200- 260 万
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A户型 三居室
建面: 166 平米
三室两厅两卫
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B户型 三居室
建面: 140 平米
三室两厅两卫
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客户特征
• 客群:主要为周边区域型客户,辐射亚北区域, IT 类、教师类为主;
• 年龄: 35- 45岁为主;• 已购客户主要看中 G8号楼所处位置,南北通透、高舒适
度以及未来完善的商业、教育配套。
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近期销售价量走势
0
50
100
150
200
250
2月第一周第二周第三周第四周
3月第一周第二周第三周第四周第五周
4月第一周第二周第三周
02000
40006000800010000
120001400016000
1800020000
量体 价格
报价 15000 元 /平米
成交价 14000 元 / 平米
节后成交 388 套
平均每周 32.3 套
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
最新动态: 3 月 22 日开出 G9#楼,部分为北航教师团购,目前基本售罄,成交均价 14000 元 / 平米。 4 月 11 日重新开 G8# 楼,报价 15000- 16000 元 /平米。
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上林溪
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• 项目位于海淀区安宁庄东路。• 占地面积约 12公顷,规划总建筑面积约 30 万平米,容积率 1.94 。
• 户型面积: 60 平米一居, 90 平米两居和 130 平米三居。
• 2008年 12 月底开盘, 2010年 12 月前入住,毛坯交房。
• 开盘均价: 10800元 / 平米,起价 9600元 / 平米。
• 物业费: 2 元 /平米。• 开发商:实创上地佳园房地产开
发有限公司
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产品定位及特色
售楼处:海淀区上地佳园底商 24号
• 整体: 24栋住宅+ 12栋商业• 住宅: 9 栋塔板+ 15 栋纯板• 板楼 1梯 2-3户,塔板楼 2梯
4户• 板楼 9-11层,塔板楼 21层。• 主力户型: 90 平米 2居、 13
0 平米 3居• 层高 2.8米,使用率 80%塔楼
板楼
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推广及客源特征
售楼处临近上地城铁站,吸引大量人流,开发商其它项目老客户
来访: 20- 30组 /天,周末 40-50组 /天
现场目前只有沙盘及简单户型资料
区域型客户为主,中关村、上清区域上班族,个体户、附近居民等
客户年龄层较广,中青年到老年人都有
自住为主
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近期成交走势
05
101520253035404550
9000
9200
9400
9600
9800
10000
10200
量体 价格
报价 10800 元 /平米
成交价 10065 元 / 平米
节后成交 191 套
平均每周 15.9 套
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
最新动态: 4 月 6 日开出 10#楼。 19层塔板结合楼, 2梯 4户, 93 平方米两居、 135、 138 平方米三居,均价 10500 元 / 平方米, 2011 年 3 月入住。已全部售罄,即将于“五一”前后推出 13号楼。
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富力桃园
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一期 B 区
二期 C 区
配套
三期
商场C1-C3
C8-C10
C5-C7
C11C16
C22
C29 C26
C19
C29
项目占地面积 16 万平米,总建筑面积 36 万平米,分三期开发:一期 B 区 2排 8栋 11层板式小高层;二期 A 区 3栋 6-11层板楼, 2栋 20层塔楼。板楼 2梯 2户,塔楼 2梯 6户;二期 C 区 9栋 18-20层板楼。
二期 A 区
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近期成交走势
01020304050607080
2月第一周第二周第三周第四周
3月第一周第二周第三周第四周第五周
4月第一周第二周第三周
8500
9000
9500
10000
10500
11000
11500
12000
量体 价格
报价 11500 元 /平米
成交价 10500 元 / 平米
节后成交 274 套
平均每周 22.8 套
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
目前在售 C26 楼的 3单元,户型包括 95.40㎡二居、 136.15㎡三居和 156.75㎡三居,价格 10500 元 / 平米起,送价值 1800 元 /㎡的精装修。
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清河新城
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占地 23 万平方米,总建筑面积 80 万平方米,其中综合商业面积近 20 万平方米。社区由 18栋高层板楼与 1栋综合楼组成。
优馆(甲 1号楼)
• 50 年产权商住公寓• 共 20层,其中 1-6层为商
业• 报价 12000 元 / 平方米• 2008 年 5 月开盘, 2010
年底入住• 户型: 33-140 平米大开间• 层高: 3.3-3.5米• 格局: 9梯 36-46户• 使用率: 76%
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近期成交走势
0
2
4
6
8
10
12
2月第一周第二周第三周第四周
3月第一周第二周第三周第四周第五周
4月第一周第二周第三周
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
量体 价格
报价 12000 元 /平米
成交价 10000 元 / 平米
节后成交 36 套
平均每周 3 套
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
最新动态:一期 1#、 3#楼完成交房,预计 6 月份开 2栋住宅,以 80- 90平米两居为主,约 400- 500 套。
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区域小结
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区域市场整体表现-成交量体
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
备注:领秀新硅谷的量体为公寓加洋房,不包括别墅量体。
0
50
100
150
200
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领秀新硅谷 橡树湾 富力桃园 上林溪 清河新城
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区域市场整体表现-成交价格
数据来源:北京市房地产交易管理网 截至 2009.4.24
备注:领秀新硅谷的量体为公寓加洋房,不包括别墅部分。
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
领秀新硅谷 橡树湾 富力桃园 上林溪 清河新城
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各项目成交率及成交速度项目名称
09.4.24 4/17-4/24 签约套数
2 月销售套数
3 月销售套数
月均签约套数累计签约套数 ‘最新’销证签
约价
清河新城( 2008.5.24 ) 64/621=10% 9928 0 6 25 16
橡树湾二期(07.4.26) 536/703=76% 14879
36部分销证到期 42 292 167
领秀新硅谷D区(09.4.15)
LOFT 19/556=3%
12226 LOFT 19 —— —— ——
领秀新硅谷B 区(07.9.14)
洋房 271/313=86%
板楼 132/134=94%
别墅 105
134831326520332
洋房 1板楼 4别墅 2
8 71 40
富力桃园 C区(07.7.7) 1579/1684=94% 10058 14 149 91 120
上林溪( 2008.12.2
0 )218/220=99%
100659848
203
19 93 51
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• 量体。春节后上地区域各项目都有不同程度放量;• 供应。居住型两居、三居为主力,属于控制总价型产品;• 需求。区域市场以刚性需求为主;• 客源。区域型客源占绝对主流;• 价格。微幅调整,领秀新硅谷 B 区洋房放出了 11500 元 / 平米的价格,橡树湾 G9号楼均价 14000 元 / 平米,较之前下降 1000 元 / 平米;
• 现场。现场来访活跃,平均每天 20- 30组,周末 40- 50组。
区域:以居住型为主的刚性需求市场