Embed Size (px)
Citation preview
1
38א "תמניתוח מצב קיים
2
2005
2010
2012
י נו
שי2
י נו
שי3
י יונ
2016
ותינימדך סממ
פורסם
ר מבדצ
2016
י נו
שי3
אושרא
ציארה חנין תק
י ולי
2016
פורסם
ותבירח מותחיהנ
ר ואינ
2017
אושרה
2000/חפתכנית 2019מרץ
בציר הזמן38א "תמ
3
38א "תמבפרוייקטימספר יחידות דיור
(2017עד )יחידות דיור 1104כ "סה
4
0
100
200
300
400
500
600
700
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
620 23 53
152 179
299
372
677
142
38א "ד בתמ"יח' מס
38א "תמבפרוייקטימספר יחידות דיור
בקשות1923כ "סה
8
9
מצב קיים
11
כל המבנים בתחום4,000
יחידות דיור
20,832
38א "המבנים הזכאים לתמ3,325
416135מבנים שביקשו מידעמבנים בתהליך היתר
יחידות דיור
2,639יחידות דיור
1,269
ממתינים להיתר, בצנרת63%
4ממתינים לטופס , קיבלו היתר25%
4קיבלו טופס 8%
מעוכבים אצל המגיש4%
2,774זכאים
12
416135מבנים שביקשו מידעמבנים בתהליך היתר
יחידות דיור
2,639יחידות דיור
1,269
4,000כל המבנים בתחום
יחידות דיור
20,832
13%ד "גידול במספר יח
ביחס למצב הקיים
13
416135מבנים שביקשו מידעמבנים בתהליך היתר
יחידות דיור
2,639יחידות דיור
1,269
4,000כל המבנים בתחום
יחידות דיור
20,832
19%ד "גידול במספר יח
ביחס למצב הקיים
19%כרמל
18%בת גלים
חיים מזרחית . ק7%7% 8%שאנן נוה
א"לתמבקשות 38
(כולל תיקי מידע)
:ד"יח' אחוז הגידול במס
15
38א "תמתחזית גידול עתידי
2030עד " עסקים כרגיל"תחזיות -מצב עתידי
:בצנרת551מידע+ מבנים בבקשות להיתר
זכאים2,774
?
?
הריסה ובניה
אחוז מימוש
?חיזוק ותוספת
זכאים2,774
1,942
971הריסה ובניה
971חיזוק ותוספת
70%
50% 50%יחידות דיור
4,369יחידות דיור
4.5תוספת
ד "יחן י י לבנ
7.5תוספת
ד "יחן י י לבנ
7,282
75%ד "גידול במספר יח
ביחס למצב הקיים
בצנרת
יחידות דיור
11,651 3908 15,559
במימוש
זכאים2,774
1,387
694הריסה ובניה
694חיזוק ותוספת
50%
50% 50%יחידות דיור
3,121יחידות דיור
59%ד "גידול במספר יח
ביחס למצב הקיים
בצנרת
יחידות דיור
8,322
4.5תוספת
ד "יחן י י לבנ
7.5תוספת
ד "יחן י י לבנ
5,201
3908 12,230
במימוש
זכאים2,774
1,387
69הריסה ובניה
1318חיזוק ותוספת
50%
95% 5%יחידות דיור
3953יחידות דיור
40%ד "גידול במספר יח
ביחס למצב הקיים
בצנרת
יחידות דיור
4505
3תוספת
ד "יחן י י לבנ
8תוספת
ד "יחן י י לבנ
552
3908 8,413
במימוש
"שכונות הכחולות"תושבים ב45,000בדיקת מענה פרוגרמתי לתוספת
38א"לתמלמימוש מלא ללא הכוונה תכנונית לבקשות
ד"יח15,000לתוספת
תהליך בדיקת מצב מוסדות הציבור בשכונות
שכונה
בחינת מוסדות חינוך קיימים. 1
גני ילדים
ממוצע ילדים בכיתה בגני ילדים ובבתי
ספר
מספר ילדים לקליטה
בכל שנתון
בתי ספר יסודיים ועל
יסודיים
בחינת אתרים פנויים למוסדות ציבור . 2
בדיקת בעלויות
מספר כיתות לבניה בשטח
הפנוי בבעלות העירייה
בחינת אפשרות לתוספת בניה על . 3
המוסדות הקיימים
מספר כיתות שניתן להוסיף
בשטח הנתון
מספר יחידות דיור שניתן להוסיף בכל
שכונה
מספר ילדים לקליטה
בכל שנתון
מספר ילדים לקליטה
בכל שנתון
קביעת יעד לפיתוח
ד"תוספת יח
וצפי לביצוע" כחולות"מקרא סטטוס פרוגרמות בשכונות ה
פרוגרמה הושלמה
בתהליך בדיקה
מענהשטח דרושציבור דרושמבנה
ניתן בקומות קרקע של מבניםדונם12כיתות61–מעונות יום
חלק ניתן בקומות קרקע של מבניםדונם27כיתות81–ילדים גן
כיתות180–ספר יסודי בית
כיתות18בתי ספר של 10
(דונם לאחד5.4)דונם 54
שילוב מרכז קהילתי+
בתי 7או כיתות12בתי ספר של 15או
כיתות24ספר של
כיתות180–ספר על יסודי בית
כיתות 42בתי ספר של 4
(דונם לאחד16.8)דונם 72
מרכז קהילתישילוב+
כיתות 36בתי ספר של 5או
כיתות30בתי ספר של 6או
חינוך מיוחד
(בתי ספר, גנים, מעונות)
דונם12
ניתן בקומות קרקע של מבניםדונם1תחנות4–לבריאות המשפחה תחנה
ניתן בקומות קרקע של מבניםדונם4ר בנוי"מ4,500–מרפאות שכונתיות
דונם1.5מרכז יום לקשיש
דונם2מועדוני נוער
ניתן בקומות קרקע של מבניםדונם5כנסתבתי
דונם7.5(כיבוי אשא"מד, משטרה)שירותי חירום
דונם14(בריכה, מגרש כדורגל )ספורט
דונם108פים"שצ
ד"יח15,000–כ . תושבים 45,000מוסדות ציבור דרושים לתוספת
1–פנויים בשכונות הכחולות צים"אב
כרמל מערבי, רמת בגין
2–פנויים בשכונות הכחולות צים"אב
התשביכרמל צרפתי ורמת
3–פנויים בשכונות הכחולות צים"אב
מרכז הכרמל , רמת הדר, אחוזה
4–פנויים בשכונות הכחולות צים"אב
דאונסוגבעת הנטקה, רמת אלמוגי
5–פנויים בשכונות הכחולות צים"אב
ת"ורדיה ונעמ
"כחולות"פנויים בשכונות הצים"אב
שכונה
ס"א
בניה)מענה לגני ילדים פנוי בבעלות העיריהצ"אב
(בקומות בלבד
ס על יסודי"מענה לביס יסודי"מענה לבי
XXגן' כ18דונם9128.6ס"א-רמת בגין
דאונס. וגאלמוגי
933 ,934 ,942
כיתות18+ כיתות 18–יסודי גן' כ14-16דונם34.8טופוגרפיה קשה
כיתות 30
קשהטופוגרפיה
12-18ס אליאנס"הגדלת ביכיתות12-18יסודי גן' כ3דונם921,9228אחוזה
כיתות
ושמבורכרמליה
511,512
+דונם4.5
דונם בתכנון4.8
Xקרקעקומות
Xא"כיתות כ12יסודי של 2
כרמל ותיק וכבביר
525 ,527
XXכיתות6-7דונם3.7
-521רמת הדר, מרכז הכרמל
524
כיתות 24יסודיגן' כ4דונם11.5
ברמת הדר
י שינוי יעוד "ע' עירוני ההגדלת
כיתות18+
כרמל מערבי
526 ,528
XXגן'כ3דונם4.5
-כרמל צרפתי,התשבירמת
533 ,532
Xכיתות18יסודי ?גן ' כ10דונם22.2
ת וורדיה"נעמ
513 ,514
Xכיתות18יסודי גן' כ7-9דונם9.62
גדולים בשכונות אחרות צים"אב
בציר
כיתות ברמת 12–דונם 4.2דונם25.2
אשכול
בסביוני דניהכיתות 42-דונם 21
(דרוםאלון.ר)
כיתות102-108ניתן להוסיףכיתות144-150ניתן להוסיף כיתות גן137.465-70סיכום
"כחולות"פנויים בשכונות הצים"אב
פנוי בבעלות צ"אבשכונה
העיריה
ס על יסודי"מענה לביס יסודי"מענה לבימענה לגני ילדים
גליםבת
417 ,418
'חיים מזקרית
131-135
בניה)מענה לגני ילדים
(בקומות בלבד
ס על יסודי"מענה לביס יסודי"מענה לבי
כיתות180כיתות180כיתות81דרוש
כיתות102כיתות144כיתות65ניתן לתת מענה
80%80%56%:מענה עבור
ד שיכולות לקבל "מספר יח
:מענה
ד"יח8,400ד"יח12,000ד"יח12,000
סיכום דרישות מול אפשרות למתן מענה
33
75% מהמבנים70%
60% מהמבנים50%
15,559
ד"יח
12,230
ד"יח
40%8000
ד"יח
שכונות הכרמל"עסקים כרגיל"המשך 2030-תחזית ל
מענה פרוגרמתי
–נדרש לבצע תכנון הכוונה לפי תכנון כולל אורבני 2000/חפבהתאמה לתשתיות ועל פי עקרונות
DE
E
E
D
חיבורי הרכס סטאטוס
כבביר1.
כרמליה2.
פרויד-בני ברית3.
דניה4.
רמת אלון-סביוני דניה5.
חנקיןפלימן6.
מחלף האוניברסיטה7.
מאושר
שלב תכנון ראשוני
מאושר
שלב תכנון ראשוני
מאושר
בביצוע
שלב תכנון ראשוני
הרכסתכניות לחיבורי
אגף נכסים ושמאות
בדיקה שמאית כלכלית
א "במסלול עידוד מימוש תמ-38א "תמ
בשכונות לדיירים
16/06/2019
ד קיימות "יח6–נווה שאנן
ד"יח4–קומות 2תוספת
הבהרות•
+ ד "תוספת ממ–
+ ר "מ11מרפסת
.ר"מ6מחסן
שדרוג תשתיות –
קיימות על חשבון
.דיירים
סה"כ עלותסה"כ מ"רכמותמ"רמחירתיאורמרכיב
1700,000₪קומפלט 700,000₪חיזוק מבנההקמה
7543001,419,000₪ 4,730₪בנייה חדשה שטח עיקרי
12.510125591,250₪ 4,730₪ממדים
12224113,520₪ 4,730₪שטחי שירות
1110110247,500₪ 2,250₪מרפסות תלויות
₪-87.500 500₪מרפסות פתוחות
61060135,000₪ 2,250₪מחסנים
600180,000₪ 300₪פיתוח
2160,000₪ 80,000₪מכפילי חניה
500175,000₪ 350₪חיפוי מבנה מקורי
1200,000₪ 200,000₪מעלית
6 20,000₪החלפה ושדרוג תשתיות
3,921,270₪סה"כ
מיסים ואגרות
425191,250₪ 450₪אגרות בניה
4,112,520₪סה"כ ישיר
עקיפות
5%205,626₪מעלות ישירה 4,112,520₪מתכננים ויועצים
1.50%80,769₪מהכנסות 5,384,615₪שיווק ופירסום
1.50%80,769₪מהכנסות 5,384,615₪משפטיות
6%246,751₪מעלות ישירה 4,112,520₪תקורה וניהול
0.75%30,844₪מעלות ישירה 4,112,520₪ביטוח
10%411,252₪מעלות ישירה 4,112,520₪בצ"מ
5%258,427₪מסה"כ עלויות 5,168,532₪מימון עמלות בנקים וערבויות
1,314,438₪סה"כ עקיפות
5,426,958₪סה"כ עלויות 18,000₪שווי למ"ר
6,317,028.52₪עלויות כולל מע"מ
5,384,615₪הכנסות
6,300,000.00₪הכנסות כולל מע"מ
17,029₪-רווח
0.31%-אחוז רווח
נווה שאנן- בניין קיים 6 יח"ד- תוספת 2 קומות
סיכום
ד קיימות "יח6–בת גלים
ד"יח4–קומות 2תוספת
:הבהרות•
, ד"תוספת ממ–
12מרפסת
8מחסן , ר"מ
.ר"מ
סה"כ עלותסה"כ מ"רכמותמ"רמחירתיאורמרכיב
1700,000₪קומפלט 700,000₪חיזוק מבנההקמה
7543001,419,000₪ 4,730₪בנייה חדשה שטח עיקרי
12.510125591,250₪ 4,730₪ממדים
12224113,520₪ 4,730₪שטחי שירות
1210120270,000₪ 2,250₪מרפסות תלויות
₪-87.500 500₪מרפסות פתוחות
81080180,000₪ 2,250₪מחסנים
600180,000₪ 300₪פיתוח
2160,000₪ 80,000₪מכפילי חניה
500175,000₪ 350₪חיפוי מבנה מקורי
1200,000₪ 200,000₪מעלית
6120,000₪ 20,000₪החלפה ושדרוג תשתיות
4,108,770₪סה"כ
מיסים ואגרות
425191,250₪ 450₪אגרות בניה
4,300,020₪סה"כ ישיר
עקיפות
5%215,001₪מעלות ישירה 4,300,020₪מתכננים ויועצים
1.50%87,500₪מהכנסות 5,833,333₪שיווק ופירסום
1.50%87,500₪מהכנסות 5,833,333₪משפטיות
6%258,001₪מעלות ישירה 4,300,020₪תקורה וניהול
0.75%32,250₪מעלות ישירה 4,300,020₪ביטוח
10%430,002₪מעלות ישירה 4,300,020₪בצ"מ
5%270,514₪מסה"כ עלויות 5,410,274₪מימון עמלות בנקים וערבויות
1,380,768₪סה"כ עקיפות
5,680,788₪סה"כ עלויות 19,500₪שווי למ"ר
6,614,009.54₪עלויות כולל מע"מ
5,833,333₪הכנסות
6,825,000.00₪הכנסות כולל מע"מ
210,990₪רווח
3.71%אחוז רווח
בת גלים- בניין קיים 6 יח"ד- תוספת 2 קומות
סיכום
ד קיימות "יח6–וכרמליהאחוזה
ד"יח2–תוספת קומה אחת
:הבהרות•
, ד "תוספת של ממ–
.ר"מ12מרפסת
.ללא מחסנים–
תוספת תשלום של –מכל ₪ 80,000-כ
.דייר קיים
סה"כ עלותסה"כ מ"רכמותמ"רמחירתיאורמרכיב
1700,000₪קומפלט 700,000₪חיזוק מבנההקמה
752150709,500₪ 4,730₪בנייה חדשה שטח עיקרי
12.58100473,000₪ 4,730₪ממדים
821675,680₪ 4,730₪שטחי שירות
12896216,000₪ 2,250₪מרפסות תלויות
₪-87.500 500₪מרפסות פתוחות
₪-80 2,250₪מחסנים
600180,000₪ 300₪פיתוח
2160,000₪ 80,000₪מכפילי חניה
500175,000₪ 350₪חיפוי מבנה מקורי
1200,000₪ 200,000₪מעלית
6 20,000₪החלפה ושדרוג תשתיות
2,889,180₪סה"כ
מיסים ואגרות
250112,500₪ 450₪אגרות בניה
3,001,680₪סה"כ ישיר
עקיפות
5%150,084₪מעלות ישירה 3,001,680₪מתכננים ויועצים
1.50%52,724₪מהכנסות 3,514,957₪שיווק ופירסום
1.50%52,724₪מהכנסות 3,514,957₪משפטיות
6%180,101₪מעלות ישירה 3,001,680₪תקורה וניהול
0.75%22,513₪מעלות ישירה 3,001,680₪ביטוח
10%300,168₪מעלות ישירה 3,001,680₪בצ"מ
5%188,000₪מסה"כ עלויות 3,759,994₪מימון עמלות בנקים וערבויות
946,314₪סה"כ עקיפות
3,947,994₪סה"כ עלויות 23,500₪שווי למ"ר
4,600,027.77₪עלויות כולל מע"מ
3,514,957₪הכנסות
4,112,500.00₪הכנסות כולל מע"מ
487,528₪-רווח
12.35%-אחוז רווח
אחוזה / כרמליה- בניין קיים 6 יח"ד- תוספת קומה אחת
סיכום
ד קיימות "יח6–מרכז הכרמל וכרמל ותיק
ד"יח2–תוספת קומה אחת
:הבהרות•
, ד "תוספת של ממ–
.ר"מ12מרפסת
.ללא מחסנים–
תוספת תשלום של –מכל ₪ 40,000-כ
.דייר קיים
סה"כ עלותסה"כ מ"רכמותמ"רמחירתיאורמרכיב
1700,000₪קומפלט 700,000₪חיזוק מבנההקמה
752150709,500₪ 4,730₪בנייה חדשה שטח עיקרי
12.58100473,000₪ 4,730₪ממדים
821675,680₪ 4,730₪שטחי שירות
12896216,000₪ 2,250₪מרפסות תלויות
₪-87.500 500₪מרפסות פתוחות
₪-80 2,250₪מחסנים
600180,000₪ 300₪פיתוח
2160,000₪ 80,000₪מכפילי חניה
500175,000₪ 350₪חיפוי מבנה מקורי
1200,000₪ 200,000₪מעלית
6 20,000₪החלפה ושדרוג תשתיות
2,889,180₪סה"כ
מיסים ואגרות
250112,500₪ 450₪אגרות בניה
3,001,680₪סה"כ ישיר
עקיפות
5%150,084₪מעלות ישירה 3,001,680₪מתכננים ויועצים
1.50%56,090₪מהכנסות 3,739,316₪שיווק ופירסום
1.50%56,090₪מהכנסות 3,739,316₪משפטיות
6%180,101₪מעלות ישירה 3,001,680₪תקורה וניהול
0.75%22,513₪מעלות ישירה 3,001,680₪ביטוח
10%300,168₪מעלות ישירה 3,001,680₪בצ"מ
5%188,336₪מסה"כ עלויות 3,766,725₪מימון עמלות בנקים וערבויות
953,381₪סה"כ עקיפות
3,955,061₪סה"כ עלויות 25,000₪שווי למ"ר
4,608,296.52₪עלויות כולל מע"מ
3,739,316₪הכנסות
4,375,000.00₪הכנסות כולל מע"מ
233,297₪-רווח
5.90%-אחוז רווח
כרמל ותיק, מרכז הכרמל- בניין קיים 6 יח"ד- תוספת קומה אחת
סיכום
ד קיימות "יח6–מרכז הכרמל וכרמל ותיק
ד"יח3–תוספת קומה וחצי
:הבהרות•
, ד "תוספת ממ–
12מרפסת
8מחסן , ר"מ
.ר"מ
-רווח של כ–150,000 ₪לכל דירה
.קיימת
סה"כ עלותסה"כ מ"רכמותמ"רמחירתיאורמרכיב
1700,000₪קומפלט 700,000₪חיזוק מבנההקמה
7532251,064,250₪ 4,730₪בנייה חדשה שטח עיקרי
12.59112.5532,125₪ 4,730₪ממדים
12224113,520₪ 4,730₪שטחי שירות
12896216,000₪ 2,250₪מרפסות תלויות
87.5187.543,750₪ 500₪מרפסות פתוחות
8972162,000₪ 2,250₪מחסנים
600180,000₪ 300₪פיתוח
3240,000₪ 80,000₪מכפילי חניה
500175,000₪ 350₪חיפוי מבנה מקורי
1200,000₪ 200,000₪מעלית
6120,000₪ 20,000₪החלפה ושדרוג תשתיות
3,746,645₪סה"כ
מיסים ואגרות
337.5151,875₪ 450₪אגרות בניה
3,898,520₪סה"כ ישיר
עקיפות
5%194,926₪מעלות ישירה 3,898,520₪מתכננים ויועצים
1.50%89,744₪מהכנסות 5,982,906₪שיווק ופירסום
1.50%89,744₪מהכנסות 5,982,906₪משפטיות
6%233,911₪מעלות ישירה 3,898,520₪תקורה וניהול
0.75%29,239₪מעלות ישירה 3,898,520₪ביטוח
10%389,852₪מעלות ישירה 3,898,520₪בצ"מ
5%246,297₪מסה"כ עלויות 4,925,935₪מימון עמלות בנקים וערבויות
1,273,712₪סה"כ עקיפות
5,172,232₪סה"כ עלויות 25,000₪שווי למ"ר
6,025,692.74₪עלויות כולל מע"מ
5,982,906₪הכנסות
7,000,000.00₪הכנסות כולל מע"מ
974,307₪רווח
18.84%אחוז רווח
כרמל ותיק, מרכז הכרמל- בניין קיים 6 יח"ד- תוספת קומה וחצי
סיכום
ד קיימות "יח6–וכרמליהאחוזה
ד"יח3–תוספת קומה וחצי
:הבהרות•
מחסן , ר "מ12מרפסת , ד"תוספת ממ–
.ר"מ8
.לכל דייר₪ 90,000רווח של כ –
סה"כ עלותסה"כ מ"רכמותמ"רמחירתיאורמרכיב
1700,000₪קומפלט 700,000₪חיזוק מבנההקמה
7532251,064,250₪ 4,730₪בנייה חדשה שטח עיקרי
12.59112.5532,125₪ 4,730₪ממדים
12224113,520₪ 4,730₪שטחי שירות
12896216,000₪ 2,250₪מרפסות תלויות
87.5187.543,750₪ 500₪מרפסות פתוחות
8972162,000₪ 2,250₪מחסנים
600180,000₪ 300₪פיתוח
3240,000₪ 80,000₪מכפילי חניה
500175,000₪ 350₪חיפוי מבנה מקורי
1200,000₪ 200,000₪מעלית
6120,000₪ 20,000₪החלפה ושדרוג תשתיות
3,746,645₪סה"כ
מיסים ואגרות
337.5151,875₪ 450₪אגרות בניה
3,898,520₪סה"כ ישיר
עקיפות
5%194,926₪מעלות ישירה 3,898,520₪מתכננים ויועצים
1.50%84,359₪מהכנסות 5,623,932₪שיווק ופירסום
1.50%84,359₪מהכנסות 5,623,932₪משפטיות
6%233,911₪מעלות ישירה 3,898,520₪תקורה וניהול
0.75%29,239₪מעלות ישירה 3,898,520₪ביטוח
10%389,852₪מעלות ישירה 3,898,520₪בצ"מ
5%245,758₪מסה"כ עלויות 4,915,166₪מימון עמלות בנקים וערבויות
1,262,404₪סה"כ עקיפות
5,160,924₪סה"כ עלויות 23,500₪שווי למ"ר
6,012,462.74₪עלויות כולל מע"מ
5,623,932₪הכנסות
6,580,000.00₪הכנסות כולל מע"מ
567,537₪רווח
11.00%אחוז רווח
אחוזה וכרמליה- בניין קיים 6 יח"ד- תוספת קומה וחצי
סיכום
מסלול דיירים38א "תמ–טבלת סיכום חלופות
יחידות דיור קיימות 6
סעיף
כרמל ותיק+ מרכז
הכרמל תוספת
קומה )2 יח"ד(
כרמל ותיק+ מרכז
הכרמל תוספת
קומה וחצי )3 יח"ד(
אחוזה + כרמליה
תוספת קומה )2
יח"ד(
אחוזה + כרמליה
תוספת קומה וחצי
)3 יח"ד(
בת גלים
תוספת 2
קומות )4 יח"ד(
נווה שאנן
תוספת 2
קומות )4
יח"ד(
דרך הים
תחתון תוספת
2 קומות )4
יח"ד(
12.5 מ"ר12.5 מ"ר12.5 מ"ר12.5 מ"ר12.5 מ"ר12.5 מ"ר12.5 מ"רממד
8 מ"ר11 מ"ר12 מ"ר12 מ"ר12 מ"ר12 מ"ר12 מ"רמרפסת
60 מ"ר8 מ"ר8 מ"רללא8 מ"רללאמחסן
₪- ₪- 35,000₪ 90,000₪ 80,000₪- 150,000₪ 40,000₪-עלות/ רווח לדייר
המלצות
לאפשר תוספת מוצע דרך הים תחתון , נווה שאנן, בשכונות בת גלים•ד במסלול דיירים על מנת שהדיירים לא יצטרכו "יח4–קומות 2של
.לשלם מכיסם כלל
יש התכנות וכרמליהאחוזה , מרכז הכרמל, בשכונות כרמל ותיק•
קומה וחצי בהתאם לחלופות / של כקומה כלכלית לאשר תוספת
.שהוצגו
46
חיזוק והרחבת דירותקיימות ללא תוספת קומות
שמואל. ק/דניהגגות אדומים
תוספת קומות לחיזוק והרחבת
דירות
שאנן נוה/בת גלים/כרמלחיים מזרחית. ק
תוספת קומות לחיזוק והרחבת
דירות
עיר תחתית/הדרשפרינצק. ק
תוספת קומותתגבור זכויות תוספת שימושים
רחוב עירוני /ציר הרכסרחוב שכונתי מיוחד/מיוחד
חיזוק ועיבויבלבד
ר"מ25
1.5-2קומות
1.5-2.5קומות
(כפוף להיבטי שימור)
'א3תיקון עירוב +
שימושיםהקלות+
:מגורים שקטיםמיוחד אזורי רחוב עירוני /מוקדים
-בנייה ליד ואדיות קומות6–גובה מבנה קדמי
קומות בחתך4-5מבנה אחורי יהיה מדורג בגובה של
'מ6.5-מרווח אחורי כלפי הוואדי לא יפחת מ
ההנדסהמינהל
עיריית חיפה2019ספטמבר 02
מסמך מדיניות עירונית
38א "תממכחלבחינת בקשות להיתרי בניה
אזור
3ערכי
שימורתמריצי
א "תמ
חלקיים
אזור
4תמריצי
א "תמ
מלאים
אזור 1
בנייה
נמוכה
ללא
תוספת
ד "יח
וקומות
אזור
2מיגבלת
תשתיות
תמריצי
א "תמ
חלקיים
ד לדירות קיימות"חיזוק ותוספת ממ
דירה
חדשה
דירות קיימות
"מסלול דיירים"
ד"ממד"ממד"ממ ד"ממ
תגו
רדמ
דירות חדשות דירות חדשותדירות חדשות
ד חדשות"יח1-3 ד חדשות"יח1-4 ד חדשות"יח1-3
תוספת דירות חדשות
בת גלים, כרמל מזרחיתחיים.ק, שאנןנוה עין הים, עיר תחתית, הדר הכרמל
6ת
מוקו
5ת
מוקו
קומות1.5 קומות2 קומות1.5
הריסת מבנה קיים
"ייזמיםמסלול "
תגו
רדמ
מלוא
סל זכויות
לפי תיקון
' א3
הקלות
, אילתי "אח, טרומפלדור, ציר הרכס
ר"מע
הרצליה, הנביאים, החלוץ, הרצל
אבצ/מסחר אבצ/מסחר
אבצ/מסחראבצ/מסחר
6ת
מוקו
9ת
מוקו
דניה
שמואל. ק
חיים מערבית . ק
גגות אדומים
1אזור
2אזור
כרמל-' מתחם ה
:הריסהקומות1.5
קומות6מקס
:תוספתחלקית.ק+ קומה
:מתחמי שימורכרמל ותיק
היינה
הנדיב' שד
תל מאנה
שמבור
:מקטעי ומתחמי ציר הרכסהנשיא' טשרניחובסקי שד. 1
'א3מלוא זכויות תיקון
רחוב עירוני מיוחד–מוריה ' שד. 2
הריסה בלבד
הקלות+ ’ א3מלוא זכויות תיקון
עירוב שימושים+ אבא חושי' שד. 3
'א3מלוא זכויות תיקון
כפוף
להנחיות
שימור
Aיפה )הנשיא ' שד
בתחום חייץ ( נוף
אונסקו
בנייה נמוכה תבלו
הג
B אזורהכרמל מרכז
ואזור
מרכז חורב
לא יאושרו
א "תמבקשות
עד אישור 38
תכנית כוללת
C
מגבלת תשתיות–2אזור קומות6' מקס, קומות2-1.5: א חלקיים "תמריצי תמ
רחוב עירוני מיוחד/מוקדיםמוריה, הרכס ציר
: אזורי מגורים שקטיםשכונות הכרמל
מגוריםמגורים
מסחר
משרדים
מסחרצ.ב.א
משרדים
צ.ב.א
מאושר-מגורים
תוספת-מגורים
מאושר-מגורים
תוספת-מגורים
2אזור
בת גלים–' מתחם ו
כפוף
להנחיות
שימור
קומות6מקס , קומות1.5: הריסה
קומה חלקית + קומה : תוספת
:מתחמי שימורמרגוליןרציף
רציף רוזנפלד
:הריסהמלוא הזכויות
'א3לפי תיקון
קומות6מקס
:תוספתקומות2.5
:מתחם שימורהמפרייוברט
תוספת
:בלבדקומה לפי 1
13/3א "תמ
כפוף
למדיניות
בת גלים
2אזור
שאנןנוה–' מתחם ז
קומות6מקס , קומות2: הריסה
קומות2: תוספת
כפוף
להנחיות
שימור
:מתחמי שימורהגליל' רח
התיכון' רח
:הריסהקומות2
קומות6מקס
:תוספתקומות2
:טרומפלדור' רחבלבדהריסה
2000/חפככר זיו לפי באיזור
הקלות+ ’ א3מלוא זכויות תיקון
שימושיםעירוב + בעלי ערך /למעט מבנים לשימור
.אדריכלי
2אזור
חיים . ק–' מתחם ח
מזרחית
קומות6מקס , קומות2: הריסה
קומות2: תוספת
:י אילת"אח' רחרחוב עירוני מיוחד
הריסה בלבד
הקלות+ ’ א3מלוא זכויות תיקון
עירוב שימושים+
מגבלת תשתיות–2אזור קומות6' מקס, קומות2-1.5: א חלקיים "תמריצי תמ
רחוב עירוני מיוחד/מוקדים, י אילת"אח, טרומפלדור
: אזורי מגורים שקטים, בת גלים, שאנןנוה
מגורים
מסחר
משרדים
צ.ב.א
מגורים
מסחר
משרדים
צ.ב.א
מאושר-מגורים
תוספת-מגורים
מאושר-מגורים
תוספת-מגורים
'מתחם ט-3אזור
הדר הכרמל
קומות5מקס , קומות1.5: הריסה
חלקית.ק+ קומה : תוספת
לתכניתבהתאם
שבהכנה
מתחם
:שימורניסנאסואדי
:בצירים ראשיים
רחוב עירוני מיוחדהרצליה, הנביאים, החלוץ, הרצל
הקלות+ ’ א3מלוא זכויות תיקון
שימושיםעירוב + 'אדרבעלי ערך /למעט מבנים לשימור
מתחם
:שימורשכונת עבאס
:הריסהקומות2
קומות6מקס
:תוספתקומות2
כפוף
להנחיות
שימור
ערכי שימור–3אזור קומות5-6' מקס, קומות2-1.5: א חלקיים "תמריצי תמ
:רחוב עירוני מיוחדהנביאים, הרצליה, החלוץ, הרצל
: אזורי מגורים
מגורים
מסחרמאושר-מגורים
תוספת-מגורים
מגורים
מסחרמאושר-מגורים
תוספת-מגורים
'מתחם ט-3אזור
עיר תחתית
קומות6מקס , קומות2: הריסה
קומות2: תוספת
א"לתמלא יאושרו בקשות –בקמפוס הנמל
קיימת תכנית בהכנה
:בצירים ראשיים
(ר"מע)אזור עירוני מעורב
2000/חפלפי הקלות+ ’ א3מלוא זכויות תיקון
עירוב שימושים+
כפוף
להנחיות
שימור
:הריסהמלוא הזכויות
'א3לפי תיקון
קומות6מקס
:תוספתקומות2.5
כפוף
להנחיות
שימור
'מתחם י-4אזור
שאנןנוהמורדות
רמת הדר, יזרעליה
:הריסהקומות6מקס -' א3מלוא הזכויות לפי תיקון
:תוספתקומות2.5
ערכי שימור–4אזור קומות7' מקס, קומות3.5-2.5: א מלאים "תמריצי תמ
רמת הדר, יזרעאליה, שאנןנוהמורדות
מאושר-מגורים
תוספת-מגורים
מאושר-מגורים
תוספת-מגורים
:קומה טיפוסית מורחבת
ד "לאחר הרחבתה בממהטעון חיזוק בבניןקומה טיפוסית מורחבת הינה שטחה של קומה טיפוסית בהיתר
. ר"מ12.5לכל דירה בשטח של
.ר נוספים ככל שאינם חורגים מקווי בנין מאושרים"מ12.5שטח של , ניתן לאשר בקומה טיפוסית מורחבת-4באזור
:קייםלבניןבקשה לתוספת
בכל האזורים
4למעט באזור
ד "הרחבה בממ
בלבד
בעדיפות בתחום
קווי בנין
4באזור
ד "הרחבה בממ
ר "מ12.5+
נוספים ככל
שאינם חורגים
מקווי בנין
שטח מחצית הקומה העליונה
כפי שנקבע א"התמובתת מתחם שבו יותרו מלוא תמריצי 4באזור
6%ניתן לאפשר תוספת שטח בהקלה במסגרת -בטבלה
לצורך הרחבת , המותרים על פי חוק ובכפוף להליך פרסום כחוק
שלא יפחת ממחצית , השטח העיקרי בחצי הקומה העליונה כך
שטח זה ישמש להרחבת . השטח העיקרי בקומה שמתחת
לא ישמש , בחצי הקומה העליונה בלבד ובשום מקרהות/הדירה
.ד מעבר לנקבע בטבלה"לתוספת יח
ניתן -קומה חלקית+ תת מתחם בו נקבע בטבלה קומה /באזור
:האופנים להלן2-לממש את התמריצים באחד מ
קומה חלקית + קומה טיפוסית מורחבת מעל המבנה הקיים -א
.שתהיה בשטח עיקרי של מחצית השטח העיקרי בקומה מתחת
4.2כאמור בסעיף )קומה טיפוסית מורחבת מעל המבנה הקיים -ב
עמודים במידה . משטח ק60%שטח בשיעור של עד ( + לעיל
העמודים ישמש כשטח משותף עבור . בקיתרת השטח . וקיימת
(.לובי כניסה)שאר דיירי המבנה
:קייםלבניןבקשה לתוספת
מבנה קיים
דירה
דירה
' א3לפי תיקון
מחצית הקומה העליונהדירה
דירה
דירה
שטח דירה עליונה
קטן משטח דירה שמתחתיה
תוספת שטח בהקלה
שטח דירה שמתחתיה= שטח דירה עליונה
קומת עמודים פתוחה-שלב א
:מיוחדותהנחיות-'אנספח
מגורים מסחר /רחוב עירוני מיוחד–אזורים עם שימושים מעורבים 8.
2000/חפותיירות לפי
מסחרמסחרקומת עמודיםקומת עמודים
ע"תבעירוב שימושים לאחר אישור -שלב ב
אבצאבצ
ח, ז, ו, ה: מתחמים2אזור הריסה ובניה מחדששם מתחםמתחם
התקן נקבע עבור כל
הדירות במבנה החדש
3.6סעיף
קייםלבניןתוספת הערות
התקן נקבע עבור תוספת
דירות חדשות בלבד
4.6סעיף
הערות
לכל דירה 1לכל דירה או 1.5כרמלה
בחניון המאפשר התקנת מכפיל
עתידי מעליה או מתחתיה
1המחוייבותלדירות קטנות
(1.5במקום )
נכים חניות
יותקנו בנוסף
כחוק
חניות למסחר
באם יאושר
יותקנו בנוסף
י התקן"עפ
לכל דירה חדשה1.5
החניה תקן
הוא בנוסף
לחניות שהיו
קיימות
במגרש טרם
א"התמ
לכל דירה חדשה1דירהלכל 1בת גליםו
לכל דירה חדשה1.5לכל דירה1שאנןנוהז
חיים . קח
מזרחית
לכל דירה חדשה1.5לכל דירה1
תקן חניה
מתחם ט–3אזור הריסה ובניה מחדששם מתחם
עבור כל הדירות נקבע
3.6סעיף -במבנה החדש
קייםלבניןתוספת הערות
עבור תוספת דירות נקבע
4.6סעיף -בלבד חדשות
הערות
נכים חניות לכל דירה1הדר הכרמל
יותקנו בנוסף
כחוק
חניות למסחר
באם יאושר
יותקנו בנוסף
י התקן"עפ
החניה תקן לכל דירה חדשה1
הוא בנוסף
לחניות שהיו
קיימות
במגרש טרם
א"התמ
לכל דירה חדשה1דירהלכל 1עיר תחתית
לכל דירה חדשה1לכל דירה1עין הים
מתחם י–4אזור הריסה ובניה מחדששם מתחם
עבור כל הדירות נקבע
3.6סעיף -במבנה החדש
קייםלבניןתוספת הערות
עבור תוספת דירות נקבע
4.6סעיף -בלבד חדשות
הערות
מורדות
,שאנןנוה
,יזרעליה
רמת הדר
נכים חניות לכל דירה1
יותקנו בנוסף
כחוק
החניה תקן לכל דירה חדשה1
הוא בנוסף
לחניות שהיו
קיימות
במגרש טרם
א"התמ
2050חפ/מד/
מסמך מדיניות עירונית
38לבחינת בקשות להיתרי בניה מכח תמ"א
נספחים
מינהל ההנדסה
עיריית חיפה 2019 ספטמבר 02
: הנחיות מיוחדות-' נספח א
מיוחדיםערכיםבעליאזורים1.
מיוחדותהוראותהקובעותתכניותחלותבהםאזורים2.
קרקעוצמודתנמוכהבניהעםאזורים3.
עירוניתלהתחדשותהמיועדיםאזורים4.
תחתיתועירהכרמלהדר5.
"(רכבתמבני)"כניסותמספרבעליטורייםמבנים/שיכוןמבני6.
38א"תמאישורלאחרזכויותלתיגבורתכניותאושרובהםמתחמים/מגרשים7.
.2000/חפלפיותיירותמסחרמגורים/מיוחדעירונירחוב–מעורביםשימושיםעםאזורים8.
:כלליותהנחיות-'בנספח
' א3אופן חישוב סל הזכויות לפי תיקון 1.
שמירת השקף נוף2.
עיצוב אדריכלי3.
חומרי גמר4.
פיתוח ועצים5.
גישה וחניה6.
'מ13-רוחב דרך מאושרת מול מגרש שהינו קטן מ7.
שטח מגרש לחישוב זכויות בניה8.
תחולת הנחיות מרחביות ומדיניות בניה ירוקה9.
מבנים בשימוש שאינו למגורים ואשר על פי התכנית התקפה קיים שימוש למגורים10.
היתרלהםנמצאשלאמבנים
מדיניות הקלות 1.
כתב שיפוי2.
גמישות והוראות מעברלעניןהנחיות 3.
:כלליותהנחיות-'בנספח
פיתוח ועצים5.
:חתך הרחוב ופיתוח המרחב הציבורי/ שימור עצים •
.במגרשהמוצעהפיתוחאתתציגאשרנוףאדריכלי"עערוכהכלליתשטחפיתוחתכניתתכלול,38א"תמי"עפלהיתרהבקשה•
תתואםהפיתוחתכנית.והרחובהמגרשביןלמימשקוכןהמגרשובחזיתהמגרשבתחוםהקיימיםהבוגריםלעציםיתייחסהתכנון.בקשהתיקלפתיחתכתנאינוףלתכנוןהמחלקהי"עותאושר
המגרשבחזיתהקיימיםנופיתנוכחותבעליהבוגריםהעציםאתלשמרמאמץוייעשההציבוריבמרחבבוגריםעציםייעקרולא,ככלל•
.גובלמגרשבתחוםהמגרשלגבולהסמוכיםעציםגםכוללהניתןככליישמרוהמגרשגבולותלאורךבוגריםעצים.הרחובכלפי.(הצידייםהמגרשבגבולותעציםבמיוחד)
תיקלפתיחתכתנאיויאושריוגשהסקר.היערותפקידהנחיותי"עפאגרונוםי"עערוךעציםבסקרתלווה38א"תממכחבקשה•:ומצבםערכםהעציםלתיאורבנוסףויכלולבקשה
,ברחובהופעה–בסביבתםמיוחדתהשפעהבעליאו/ונופית/עירוניתחשיבותבעלי,העירוניבמרחבנוכחותבעליהעציםסימון•
.'וכוניצפות
.העיריהדרישתי"עפהבניהתקופתובמהלךהבניהתחילתלפניהעציםשלצילומים•
.חליפיותונטיעותכופרקביעתכוללהיערותפקידעםבתיאוםייקבעוולשימורהעתקה,לעקירהעצים•
.היערותפקיד/נוףלתכנוןהיחידההנחיותי"עפיהיו,ומספרםהפרטיהמגרשבתחוםשינטעוהבוגריםהעציםסוגי•
15%-כשלשטחיישמר–הדרךלמפלסמתחת/טבעיתקרקעלפנימתחתבנויחניוןוהקמתחדשהובניההריסהשלבבקשות•
:כדלקמןיוקצהזהשטח.בוגריםועציםצמחייהלנטיעתוישמשסלילה/מריצוףפנויכוללקרקעיותתעלמבינויפנויהמגרשמשטח
הניתןככליוקצוהמגרשחזיתותשארולאורךבוגריםעציםולנטיעתלגינון'מ2שלרצועה-הרחובכלפיהקדמיתהמגרשבחזית
עלשמירהתוךבמגרשהקיימיםהעציםלמיקוםבהתאמהמבינויהפנויותהגינוןרצועותרוחבאתלשנותיהיהניתן.'מ1שלרצועות.15%-כשלבמגרשמבינויפנויהשטחכ"סה
עציםולנטיעתלגינוןותשתיותמחניהפנוייההמגרשבחזית'מ2שלרצועההניתןככלתישמר–קייםלמבנהלתוספתבבקשות•
.בוגרים
שטחיוקצה(תשתיתמתקני,שבילים,לחניהכניסה)והדרךהחלקהבגבולהרחובקולאורךמרוצפים/סלוליםשטחיםומוצעיםבמידה•.יישמרהכוללשהשטחכךאלהשטחיםבמקוםמבינויפנוי
המגרשבחזית'מ1שלפנוישטחרצועתעללוותרניתן15%-מיותרהינולנטיעההרצועותהקצאתלאחרוהשטחבמידה•.האחורית
.ישמרוהמגרשבחזיתהקיימיםהבוגריםהעציםאךהגינוןמרצועתפטוריינתן-מסחריתחזיתעםבמגרשים•
וניתןוקיימתבמידההראשיתלדרךבעדיפותהדרכיםאחתכלפי'מ2שלהרצועהתוקצה,אחתמדרךביותרהגובליםבמגרשים•.ע"מהוהנחייתדעתשיקולי"עפ-המשניתהדרךכלפי'מ1שלרצועהלאפשר
להנחיותבהתאםהכל.בצמחייהותשולבנהלסביבההתואםבגמרתיבננההרחובחזיתלאורךהמגרשגבולעלוהערוגההגדר•עתבאותהתקפותשתהיינההמרחביות
תחולה גמישות והוראות מעברלעניןהנחיות . 14
גמישות והוראות מעבר, תחולהלעניןהנחיות . 14
.1.1.1980לפנישניתןהיתרפיעלכדיןשנבנומבניםעלרקחלהמדיניותמסמך-א
פרסומובתאריךלתוקףוייכנס2016ממאיהמאושרהמדיניותמסמךאתיחליף,המקומיתהועדהמליאתי"עאישורולאחרהמדיניותמסמך-ב
.העירוניהאינטרנטבאתר
בקשותעל.2016ביונישפורסםכפיהקודםהמדיניותמסמךהנחיותיחולו-2019מאיחודשעדשניתןמידעתיקבסיסעלשהוגשובקשותעל-ג
.זהמסמךהנחיותיחולו,(תשתיותמיגבלתעלהודעהנרשמהבו)ואילך2019יונימחודששניתןמידעתיקבסיסעלשהוגשו
שפורסםכפי)הקודםהמדיניותמסמךי"עפיבחנו,הועדהבמליאתזהמסמךאישורטרםבהםהטיפולוהחלבקשהתיקלהםשנפתחבקשות-ד
.המעודכןהמדיניותלמסמךבהתאמהשניתןוככל(2016ביוני
.שהתקבלהכפיהועדההחלטתלגביהםתקבע,המדיניותלמסמךזהעדכוןאישורטרםמקומיתבוועדהואושרושנדונובקשות-ה
,אלהבמגרשים.האזוריםלגבולותבסמוךהנמצאיםלמגרשיםביחסוסופייםמוחלטיםייחשבולא,האזוריםבמפתהמסומניםהאזוריםגבולות-ו
.העירמהנדסצוותמולויתואמוייבחנו,הבניהוהוראותוזכויותלאזורשיוכם
ויפורטוהמקומיתהועדהי"עישקלוהנימוקים.המדיניותמכלליסטייהלאשרהמקומיתהוועדהבסמכותיהיה,ומנומקיםמיוחדיםבמקרים-ז
.בהחלטה
.שייקבעומעברלהוראותבכפוףהמדיניותמסמךשלתוקפויפוג–38א"תמשלתוקפהאתלהאריךשלאויוחלטבמידה-ח
.א"לתמיאושרואשרהשינויים/לתיקוניםבהתייחסהמדיניותמסמךהוראותתיקוןייבחן–38א"לתמשינויים/תיקוניםויאושרובמידה-ט
