תיקסע תינכת - upreal.co.il · Upreal - Private Investments | B.S.R. Tower two, 1 Ben-Guryon st. B.B. | Tel. 972-3-6006888 | Fax. 972-3-6006889 | 304 Malcolm X Blvd., Brooklyn,

Upreal - Private Investments | B.S.R. Tower two, 1 Ben-Guryon st. B.B. | Tel. 972-3-6006888 | Fax. 972-3-6006889 | 304 Malcolm X Blvd., Brooklyn, NY 11233

99-103 Grove St., Bushwick, Brooklyn, NY

Grove St., Bushwick, Brooklyn, NY 99-103תכנית עסקית |



2

תוכן עניינים

3-4

5

6

7-10

11-12

13 -14

15-16

17-20

21

22

23

24

25

אפריל השקעות פרטיות

ההשקעה

נתונים פיננסים

ברוקלין - כוח כלכלי

New Development Market - ברוקלין

על האזור

מן העיתונות

מיזמים לדוגמא

אפריל - פורטפוליו השקעות

ProformaUse of funds

Apartment pricing

Comparables

Risk Management and SA



3

אפריל השקעות פרטיות | תשואות זה ההרגל שלנו

1

2

3

4

5

UPREAL הינה שותפה בחברת ברוקלנד–אפריל )חברה מדווחת(, שהיא חברה מדווחת אשר אגרות החוב שלה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב, והיא מהמובילות בישראל

להשקעות מבוססות נדל"ן בניו יורק עם מעל 50 מיזמים בברוקלין.

החברה מתמקדת בייזום, פיתוח והשבחה של דירות מגורים למכירה.

מטה אפריל בניו-יורק מונה 40 עובדים ופועל לצד הנהלת החברה בישראל.

מתמחה בהשקעות נדל"ן פרטיות המאזנות את תיק ההשקעות ומשפרות את ביצועיו.

השגת תשואות עודפות ברמות סיכון שונות.



4

אפריל השקעות פרטיות | תשואות זה ההרגל שלנו

1

2

3

4

6

8

7

9

10

5

היקף הפרויקטים בניהולה של ברוקלנד–אפריל שנמצאים במכירה, בבנייה ובתכנון )נכון ל – 15.11.15( כולל 974 יחידות דיור

ומוערך ע"י החברה במונחי מחיר מכירה בסך של כ– 0.5 מיליארד דולר.

במהלך 2014, חתמה ברוקלנד-אפריל על מכירת 31 דירות בסך כולל של כ– 31.6 מיליון דולר )נמסרו 8 דירות והוכרו מכירות בסך של כ– 9.1 מיליון דולר(.

במהלך 2015, חתמה ברוקלנד-אפריל על מכירת 94 דירות בסך כולל של כ– 58.2 מיליון דולר )נמסרו 72 דירות והוכרו מכירות בסך של כ– 41.9 מיליון דולר(.

התמקדות בשכונות המבוקשות על ידי המעמד הבינוני בברוקלין

בניית פרויקטים בגודל בינוני. בין 20 ל – 80 יחידות דיור

OFF MARKET DEALS איתור עסקאות

התאמת גודל יחידות הדיור לשוכנה בה ממוקם הפרויקט

התמקדות בפרויקטים הפונים לרוכשים של דירה ראשונה

בניית יחידות דיור ובניינים המאופיינים בעיצוב מודרני ובגימור גבוה )זכייה בתחרויות עיצוב ותכנון(

ניהול הביצוע בפרויקטים בדגש על רכש חומרי גלם תוך שמירה על עלויות בנייה נמוכות



5

אפריל יוצאת במיזם מספר 54 בברוקלין ניו-יורק.

אפריל יוצאת במיזם מספר 7 בשכונת Bushwick המתפתחת, הנקראת גם "וויליאמסבורג החדשה" – מעוז ההיפסטרים והצעירים.

בימים אלה, כ- 120 דירות נמצאות בתהליכי בנייה שונים ברחבי השכונה.

המיזם בנוי משלושה מגרשים שכנים על שטח של Square Feet 75X100 שאוחדו למיזם אחד שעליו מתוכננות להבנות כ-24 דירות Condo ייחודיות וכ- 12 חניות.

.Square Feet 20,000 -סה"כ מתוכננים להבנות כ

אפריל השקעות נועצת בחברת האדריכלים Roart הידועה בהתמחותה במקסום אחוזי בניה במשולב עם תכנון איכותי וייחודי,

אשר יאפשר למכור את הדירות במהירות וברווח מקסימאלי. Roart הקימה, במשרד הצמוד למשרדי החברה בברוקלין, שלוחה בלעדית

הכוללת 3 אדריכלים במשרה מלאה בכדי לתת מענה שוטף לפעילות החברה ובכך ליעל ולקצר את התהליכים הקשורים ביצירת התוכניות האדריכליות.

ההשקעה

1

2

3

4

5



6

עלות רכישת הנכס בתוספת עלויות הבנייה והוצאות נלוות תעמוד על סך של $9,695,505.

חברת אפריל אחראית לטפל בהעמדת הלוואה לצורך העסקה על סך של $6,000,000.

צפי לסיום העסקה והחזרת הקרן והרווחים כ–24 חודשים.

במתווה שמרני רווחי המשקיעים יעמדו על כ- ROI 37.3% המהווים כ- IRR 17.1% למשך תקופת הפרויקט

)לפי תחשיב הנמוך ב–3% ממחירי השוק בשכונת Bushwick נכון להיום(.

נתונים פיננסים

1

2

3

4

פרויקטים לדוגמא בשכונה.

328 Central Ave.305 Cooper St.13 Melrose St.



7

האטרקטיביות של ברוקלין

הרובע המאוכלס ביותר בניו-יורק.

2.5 מיליון תושבים )בסדר גודל של העיר הרביעית בגודלה בארה"ב!(

קרבה למנהטן ומרכז העסקים שלה כמקום תעסוקה עיקרי )45% מתושבי ברוקלין מועסקים במנהטן(.

1

2

3



8

אין בנייה רוויה. הבניינים הגבוהים בדרך כלל עד 7 קומות.

המשמעות – אין "הצפה" של השוק בדירות, יחס ביקושים גבוה אל מול היצע נמוך.

עתודות קרקע מעטות בלבד לבנייה חדשה.

בשל ביקושים ועליות מחירים עקביות מעדיפים בעלי נכסים להחזיק הדירות ולא למוכרן. שוק היזמות הופך לאטרקטיבי במיוחד.

קושי מתמשך בהשגת מימון לבניית דירות למכירה יוצר מצב של מספר קטן של פרויקטים חדשים ולמחסור בדירות למכירה.

ביקוש יתר של למעלה מ-50% לעומת ההיצע.

רצון עז של משפחות צעירות ועד לעשירי מנהטן לחיות בסביבה טובה עם מחירים סבירים ומערכת החינוך הטובה בעיר ניו-יורק.

ניו-יורק נחשבת לאזור המוגדר Recession Proof. בזמן משבר כלכלי חריף דוגמת 2008, אזורים אלו נפגעים בצורה הקלה ביותר

ומתאוששים בזמן המהיר ביותר.

מאפייני שוק הנדל"ן

1

2

3

5

4

6



9



10



11

Brooklyn New Development Report | MNS 3Q15

http://www.mns.com/brooklyn_new_dev_report

http://www.mns.com/brooklyn_new_dev_report



12

Brooklyn New Development Report | Corcoran

http://media.corcoran.com/pdf/reports/2015_Q3/Brooklyn_Q32015.pdf

http://media.corcoran.com/pdf/reports/2015_Q3/Brooklyn_Q32015.pdf



13

Bushwick

השכונה נוסדה במאה – 17 ונמצאים בה מבנים עתיקים ובעלי תכנון אדריכלי ייחודי.

דמוגרפיה מגוונת הכוללת "היפסטרים" וסטודנטים צעירים אשר מחפשים דיור בר השגה.

מערכת חינוך איתנה הכוללת 33 בתי ספר.

.)two & three family townhouses – סגנון בניה המאופיין בבניה נמוכה )בניינים של 6 דירות ו

מספר גבוה של ריאות ירוקות ופארקים )91% מכלל הבתים שוכנים בממוצע כ– 360 מטר מפארק(.

תוכנית Bushwick Initiative - מטרתה שיפור רווחת התושבים, שיפור כלכלת האזור, הפחתת

הפשיעה, שיפור רמת השירותים הציבוריים, החינוכיים, הרפואיים ועוד. התוכנית השפיעה מאוד על

האזור והביאה לגידול ניכר בהגירה של אוכלוסיות חדשות וחזקות שהחלו לנטוע שורשים בשכונה.

בשל כך, יזמים רבים רואים בבושוויק הזדמנות נדל"נית מצוינת. על כן הם משקיעים בפיתוח ובבנייה ,

דבר שמעלה את קרנה ומחיריה.

1

2

3

5

4

6



14

תחבורה

J השכונה מציעה גישה מהירה ונוחה מאוד למנהטן ולדאון טאון ברוקלין באמצעות קו הרכבת

)5 דקות הליכה לתחנה הקרובה( וכ- 15 דקות למנהטן )7 תחנות(.

הנכס ממוקם בסמיכות רבה לרחובות מסחר עיקריים של השכונה:

.Broadway Ave )כ– 400 מטר(, .Bushwick Ave )כ– 200 מטר(.

עוד בשכונה

Saratoga Park

Irving Square Park

Merto World Child

1

2

3



15

http://www.themarker.com/markets/1.2777427

http://www.themarker.com/markets/1.2777427



16

http://www.themarker.com/markerweek/1.2269569

נעים להכיר: כך נראית פיסת הנדל"ן הכי חמה בניו יורק אחרי סוהו, טרייבקה, ויליאמסבורג והאיסט וילג', הזירה החמה במשחק החתול והעכבר בין האמנים

והנדל"ניסטים בניו יורק היא בושוויק, שכונת פועלים בברוקלין שנהפכה ללהיט ומחירי הנכסים בה הוכפלו

http://www.themarker.com/markerweek/1.2269569



17

Projects examples 735 Bergen St., Prospects Heights, Brooklyn, NY



18

Projects examples 689 Marcy Ave., Bed-Stuy, Brooklyn, NY



19

Projects examples 303 Cooper St., Bushwick, Brooklyn, NY



20

Projects examples 357 Prospect Place, Prospect Heights, Brooklyn, NY



21

260 Greene Ave.

Gross Sellout $10,369,000SOLD OUT

531 Vanderbilt Ave.

Gross Sellout $11,300,000SALES

Gross Sellout $11,900,000

1188 -1192 Bedford Ave.

SALES

954 Bergen St.


13 Melrose St.


156 Broadway Ave.


689 Marcy Ave.

Projected Gross Sellout $24,000,000

IN CONSTRUCTION

929 Atlantic Ave.


IN CONSTRUCTION

PRE CONSTRUCTION

550 4th Ave.


PRE CONSTRUCTIONProjected Gross Sellout

$29,900,000

850 Metropolitan Ave.פורטפוליו ההשקעות של אפריל Brooklyn, New York



22

Item AmountLand purchase price $2,680,000

Closing cost & fees $80,400

Investment establishment cost $185,000

Construction cost (hard and soft) $5,740,000

Contingency $302,105

Financing cost (interest & fees) $708,000

Total project cost $9,695,505

Investment SummaryUpreal (Loan) 62% $6,000,000

Investor's equity 38% $3,695,505

Total Investment $9,695,505

Financing CostLoan amount $6,000,000Interest 10.00% $420,000

Financing fee (points) 2.00% $120,000

Mortgage tax 2.00% $168,000

Total Construction Loan Cost $708,000

Profit DistributionDeveloper 30% $590,203

Investors 70% $1,377,140

Investor's Cash on Cash return 37.3%

Funding PlanMinimum capital raise for closing $2,800,000

Maximum Capital raise $3,695,505

Expected Profit EstimatesTotal gross sales income $12,494,490

Broker fee and selling costs 6.0% -$749,669

UBT Tax (from net profit) 4.0% -$81,973

Total Project Profit $1,967,343

Basic Project Assumptions *Project duration (months) 24 +/- 2 M

Total gross SF 20,000 +/- 10%

* Subject to final architectural plans approval

99-103 Grove St. | Summary



23

Unit Sellable SF Beds/Baths Unit Price Price per SF1A 894 1 1 $724,140 $8101B 826 1 1 $669,060 $8102A 568 1 1 $460,080 $8102B 613 1 1 $496,530 $8102C 608 1 1 $492,480 $8102D 610 1 1 $494,100 $8102E 613 1 1 $496,530 $8102F 604 1 1 $489,240 $8103A 613 1 1 $496,530 $8103B 616 1 1 $498,960 $8103C 608 1 1 $492,480 $8103D 610 1 1 $494,100 $8103E 613 1 1 $496,530 $8103F 604 1 1 $489,240 $8104A 613 1 1 $496,530 $8104B 616 1 1 $498,960 $8104C 608 1 1 $492,480 $8104D 610 1 1 $494,100 $8104E 613 1 1 $496,530 $8104F 604 1 1 $489,240 $8105A 628 1 1 $508,680 $810

Unit Sellable SF Beds/Baths Unit Price Price per SF5D 610 1 1 $494,100 $8105E 613 1 1 $496,530 $8105F 614 1 1 $497,340 $81012 $240,000

Total $12,494,490

Subject to final architectural plans approval

99-103 Grove St. | Sales Price (Estimated)



24

Address Unit Status Date Closed SF Beds/Baths Unit Price Price per SF101 Wyckoff Ave 4E Sold 16/10/2015 776 1 1 $680,000 $876

1610 Dekalb Ave 3A Sold 14/05/2015 1096 2 2 $840,000 $766

1610 Dekalb Ave 3B Sold 28/10/2015 675 1 1 $537,000 $796

38 Wilson Ave 4D Sold 06/08/2015 608 1 1 $525,000 $863

38 Knickerbocker Ave 3L Sold 08/06/2015 796 1 1 $652,000 $819

13 Melrose St 4A Sold 03/02/2015 611 1 1 $456,000 $746

13 Melrose St 1B Sold 22/04/2015 835 1 1.5 $711,500 $852

330 Bleecker St 3B Sold 10/06/2015 931 2 2 $780,000 $838

27 Dodworth St 1F In Contract 19/11/2015 1024 2 2.5 $995,000 $972

27 Dodworth St 4R In Contract 23/10/2015 507 1 1 $449,000 $886

305 Cooper St 3B In Contract 24/11/2015 527 1 1 $425,000 $806

1276 Dekalb Ave 4B In Contract 01/09/2015 630 1 1 $540,000 $857

650+654 Madison St. | Residentials Comparables

Data acquired from www.nyc.gov and www.streeteasy.com

http://www.nyc.gov

http://www.streeteasy.com



25

Estimated

Deviation Sales Price Total Net ProfitProfit Distribution

Total Profit for Investors Cash on Cash for InvestorsInvestors Upreal

-15.00% $ 10,948,780 $ 572,494 70% 30% $ 400,746 10.8%

-12.50% $ 11,270,803 $ 863,087 70% 30% $ 604,161 16.3%

-10.00% $ 11,592,826 $ 1,153,681 70% 30% $ 807,577 21.9%

-9.00% $ 11,721,635 $ 1,269,918 70% 30% $ 888,943 24.1%

-8.00% $ 11,850,444 $ 1,386,156 70% 30% $ 970,309 26.3%

-7.00% $ 11,979,253 $ 1,502,393 70% 30% $ 1,051,675 28.5%

-6.00% $ 12,108,062 $ 1,618,631 70% 30% $ 1,133,041 30.7%

-5.00% $ 12,236,872 $ 1,734,868 70% 30% $ 1,214,408 32.9%

-4.00% $ 12,365,681 $ 1,851,105 70% 30% $ 1,295,774 35.1%

Business Plan -3.00% $ 12,494,490 $ 1,967,343 70% 30% $ 1,377,140 37.3%-2.00% $ 12,623,299 $ 2,083,580 50% 50% $ 1,435,259 38.8%

-1.00% $ 12,752,108 $ 2,199,818 50% 50% $ 1,493,377 40.4%

Market Price 0.00% $ 12,880,918 $ 2,316,055 50% 50% $ 1,551,496 42.0%1.00% $ 13,009,727 $ 2,432,292 30% 70% $ 1,586,367 42.9%

2.00% $ 13,138,536 $ 2,548,530 30% 70% $ 1,621,238 43.9%

3.00% $ 13,267,345 $ 2,664,767 30% 70% $ 1,656,110 44.8%

4.00% $ 13,396,154 $ 2,781,005 30% 70% $ 1,690,981 45.8%

5.00% $ 13,524,963 $ 2,897,242 30% 70% $ 1,725,852 46.7%

6.00% $ 13,653,773 $ 3,013,479 30% 70% $ 1,760,723 47.6%

7.00% $ 13,782,582 $ 3,129,717 30% 70% $ 1,795,595 48.6%

8.00% $ 13,911,391 $ 3,245,954 30% 70% $ 1,830,466 49.5%

9.00% $ 14,040,200 $ 3,362,192 30% 70% $ 1,865,337 50.5%

10.00% $ 14,169,009 $ 3,478,429 30% 70% $ 1,900,208 51.4%

12.50% $ 14,491,032 $ 3,769,022 30% 70% $ 1,987,386 53.8%

15.00% $ 14,813,055 $ 4,059,616 30% 70% $ 2,074,564 56.1%

Price / Profit Sensitivity Analysis (total of all unites)



26

הבהרה

ww

w.a

ho

y-c

rea

tiv

e.c

om

מטרת מצגת זאת הנה להציג נתונים כלליים אשר יתכן כי ישתנו מעת לעת, עם השינויים בנתוני השוק ו/או בנתוני העסקה במהלך ביצועה.

הערכות התשואה, משך זמן ביצוע הפרויקט, הרווחים והיקף ההוצאות המפורטים לעיל הנם הערכות שהן חלק מהתכנית העסקית

ויתכנו בהם שינויים, כבכל תכנית עסקית, עם התקדמות ביצוע הפרויקט, הכל במסגרת התנאים המוסכמים בין אפריל ובין המשקיעים

שיתקשרו עם אפריל בנוגע לפרויקט.

אין באמור לעיל במצגת זאת כדי להוות הצעה להשקעה, לרכישת ניירות ערך ו/או ייעוץ השקעות.

התקשרות עם אפריל בנוגע להשקעה כאמור, תתבצע על פי מסמכי העסקה והתנאים הקבועים בהם בלבד.

Documents

תיקסע תינכת - upreal.co.il · Upreal - Private Investments | B.S.R. Tower two, 1 Ben-Guryon st. B.B. | Tel. 972-3-6006888 | Fax. 972-3-6006889 | 304 Malcolm X Blvd., Brooklyn,