17.08.2016Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse ja nendega seonduvalt teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu seletuskiri

Sisukord

1. Sissejuhatus........................................................................................................................................2

1.1. Sisukokkuvõte............................................................................................................................2

1.2. Eelnõu ettevalmistaja................................................................................................................3

1.3. Märkused...................................................................................................................................3

2. Seaduse eesmärk................................................................................................................................4

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs............................................................................................................7

3.1. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muudatused....................................................................7

3.2. Maakatastriseaduse muudatused................................................................................................33

3.3. Maakorraldusseaduse muudatused............................................................................................36

3.4. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muudatused..............................46

3.5. Kinnistusraamatuseaduse muudatused.......................................................................................47

3.6. Kohtutäituri seaduse muudatused..............................................................................................48

3.7. Riigivaraseaduse muudatused....................................................................................................48

3.8. Täitemenetluse seadustiku muudatused.....................................................................................49

4. Eelnõu terminoloogia.......................................................................................................................49

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele...........................................................................................49

6. Seaduse mõjud.................................................................................................................................50

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud.............................................................................................................................................................63

8. Rakendusaktid..................................................................................................................................64

9. Seaduse jõustumine.........................................................................................................................65

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon.................................65

Lisa.......................................................................................................................................................66

1. Sissejuhatus

Tehnilise Järelevalve Amet tellis 2014. aastal analüüsi eesmärgiga teha uuring Rail Balticu raudtee rajamisega kaasnevate võimalike negatiivsete mõjude hüvitamise võimalustest kinnisasjade omanikele ja kasutajatele. 2015. aasta sügisel valmis advokaadibüroo Sorainen AS ja Eesti Rakendusuuringute Keskus Centar OÜ koostatud aruanne „Analüüs Rail Baltic raudtee rajamisega kaasnevate võimalike negatiivsete mõjude hüvitamise võimalustest kinnisasjade omanikele ja kasutajatele“ (edaspidi kompensatsioonimeetmete uuring).1 Kompensatsioonimeetmete uuring kaardistas Rail Balticu rajamisega kaasnevate võimalike negatiivsete mõjude hüvitamise põhimõtteid ja võimalusi ning andis ülevaate teiste riikide sarnasest praktikast ja tänasest Eesti õigusruumist. Uuringust selgus, et Eesti seadused annavad nii maade võõrandamiseks kui ka erinevate kompensatsioonide maksmiseks piisavalt võimalusi ning on üldiselt kooskõlas sarnase praktikaga teistes arenenud riikides. Samas toodi välja võimalusi, kuidas tänast õigusruumi täiendada ja kinnistuomanike jaoks paindlikumaks muuta. Uuringu koostajad tõdesid, et tänased seadused annavad tulevase rahvusvahelise raudtee Rail Balticu alla jäävate maade ja mõjude kompenseerimiseks rohkem võimalusi, kui neid igapäevases praktikas kastutatakse. Enamasti mõõdetakse kompensatsiooni rahas, kuid selleks on ka teisi võimalusi. Uuringu kohaselt ei ole ümberkruntimist alternatiivse kompensatsioonimeetmetena seni rakendatud, kuna selle rakendamise võimalused on piiratud ning õiguslik regulatsioon ebaselge. Käesoleva eelnõuga kavandatud muudatustega võimaldatakse alternatiivsete kompensatsioonimehhanismide kasutamist taristute rajamisel. Kui ümberkruntimise ja teiste maakorraldustoimingutega ei ole võimalik riigile vajaliku kinnisasja omanikule sobivat lahendust pakkuda ning kinnisasja omanik ei ole nõus oma kinnisasja võõrandama, alustatakse kinnisasja sundvõõrandamise menetlust, mille käigus toimub kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. Regulatsiooni täpsustamisel on lähtutud menetluse läbiviimisel tekkinud probleemidest ja samuti Rail Balticu kompensatsioonimeetmete uuringus tehtud ettepanekutest.

1.1. Sisukokkuvõte

Riigile vajaliku teisele isikule kuuluva kinnisasja omandamine on kehtivate õigusaktide kohaselt peaasjalikult võimalik vabatahtliku võõrandamise või kinnisasja sundvõõrandamise teel. Esimesel juhul on isik oma kinnisasja võõrandamisega nõus, teisel juhul mitte. Mõlemal juhul jääb kinnisasja omanik oma kinnisasjast osaliselt või täielikult ilma. Maakorraldusseaduse muutmise eesmärk on pakkuda kinnisasja omanikule, kelle kinnisasja on riigil avalikes huvides vaja, teisi võimalusi tema omandikaotuse hüvitamiseks, eelkõige maakorralduse kaudu. Maakatastriseaduse muudatused võimaldavad kiiremalt maakorraldustoiminguid katastris registreerida.

Maakorraldus on tegevus, mille eesmärk on maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine kinnisasja või selle osa otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Üheks maakorraldustoiminguks on ümberkruntimine, mille käigus korraldatakse ümber ühes piirkonnas asuvad kinnisasjad ja moodustatakse kõigile omanikele uued kinnisasjad. Riigi maakorraldus ümberkruntimise näol loob võimaluse vabatahtlikuks kokkuleppemenetluseks ja aitab vältida sunnimehhanismi. Ümberkruntimise regulatsiooni täpsustamisega antakse kinnisaja omanikule omandist loobumise asemel alternatiivne võimalus oma omand säilitada, tagatakse maakorraldustoimingute kiirem läbiviimine ja loobutakse liigsest bürokraatist.

1 Analüüs on kättesaadav: http://www.railbaltic.info/et/materjalid/uuringud-ja-analueuesid 2

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muudatuse eesmärgiks on muuta sundvõõrandamismenetlus sujuvamaks, selgemaks ja osaliselt lihtsamaks, kuid samas arvestades seda, et sundvõõrandatava kinnisasja omaniku õiguste ja huvide kaitse tase ei väheneks ning oleks kaitstud ka teiste isikute huvid, keda sundvõõrandamine puudutab. Regulatsiooni muutmisel väheneb sundvõõrandamismenetluse pikkus, kuna menetluses tehtud otsuste vaidlustamine ei toimu enam maakohtus ja halduskohtus, vaid ainult halduskohtus. Lisaks kinnisasja vabatahtlikuks võõrandamiseks läbirääkimise pidamisele viib ka sundvõõrandamismenetlust riigile vajalike kinnisasjade omandamiseks läbi vastava valdkonna minister. Kohtutäituri ja maa hindaja rollid on eelnõuga täpsustunud. Kohtutäituri kaasamine menetlusse vaid konkreetse vajaduse korral võimaldab kulude kokkuhoidu. Menetlusreeglite muutmine ja täpsustamine tagab selle, et normid on nii sundvõõrandamise pooltele kui ka asutustele arusaadavad, erinevate tõlgendamisvõimaluste vähenemine lihtsustab ja kiirendab menetlust. Kuna kinnisasja omandit ja valdust on võimalik sundvõõrandatava kinnisasja omanikult üle võtta vahetult sundvõõrandamise otsuse tegemise järel, mitte enam pärast sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmist, realiseeruvad ehitusprojektid tähtaegselt ja Euroopa Liidu rahastamise võimalusi kasutatakse võimalikult suures mahus.

1.2. Eelnõu ettevalmistaja

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse, kohtutäituri seaduse ning täitemenetluse seadustiku muudatuste osas on eelnõu ja seletuskirja koostanud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi õigusosakonna õigusnõunik Katrin Andre (e-post: katrin.andre@mkm.ee, tel: 639 7641) Eelnõu ja seletuskirja koostamisel on osalenud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi üldosakonna riigivara valdkonna juht Heli Just ja sama osakonna endine juhataja asetäitja (praegune ametikoht lennundus- ja merendusosakonna juhataja) Taivo Linnamägi, kes on mõlemad sundvõõrandamismenetlusi oma ametiülesannete täitmisel läbi viinud. Eelnõu keeletoimetuse tegid Kristiane Liivoja (e-post: kristiane.liivoja@mkm.ee, tel: 625 6370) ja juriidilise analüüsi õigusosakonna juhataja Tiit Rebane (e-post: tiit.rebane@mkm.ee, tel: 639 7648).

Maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja riigivaraseaduse osas on eelnõu ja seletuskirja koostanud Maa-ameti maakatastri osakonna juhataja asetäitja Priit Kuus (tel: 675 0843, e-post: Priit.Kuus@maaamet.ee), kinnisvara haldamise osakonna juhataja Merje Krinal (tel: 665 0753, e-post: Merje.Krinal@maaamet.ee), maareformi osakonna juhataja Maire Salu (tel: 675 0877, e-post: Maire.Salu@maaamet.ee), katastrimõõdistamise ja -kontrolli osakonna juhataja Francsisek Staškevitš (tel: 665 0754, e-post: Francsisek.Staškevitš@maaamet.ee), õigusosakonna juhataja Triinu Rennu (tel: 6650 755, e-post: Triinu.Rennu@maaamet.ee). Eelnõu kontrollis keeleliselt Kaire Bamberg (tel: 675 0823, e-post: Kaire.Bamberg@maaamet.ee). Keskkonnaministeeriumis menetles eelnõu õigusosakonna nõunik Merike Laidvee (tel: 626 2905, e-post: merike.laidvee@envir.ee).

Keskkonnaministeerium esitas maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja riigivaraseaduse muudatused Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile eelnõude ühendamiseks 23.05.2016 kirjaga nr 1-5/16/4814. Eelnõud ja seletuskirjad on üheks dokumendiks vormistanud Katrin Andre.

1.3. Märkused

Eelnõu on seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi punktiga 8.55, mille kohaselt on Vabariigi Valitsuse eesmärgiks siduda maakasutus ja transpordi planeerimine ja mille

3

tegevusena on ette nähtud maakorraldusseaduse muutmine. Eelnõu ei ole seotud muu menetluses oleva eelnõuga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Eelnõuga muudetakse järgmiste seaduste redaktsioone:1) kinnisasja sundvõõrandamise seadus RT I, 23.03.2015, 107;2) maakatastriseadus RT I, 21.06.2016, 17;3) maakorraldusseadus RT I, 15.03.2014, 5;4) ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus RT I, 30.06.2015, 40;5) kinnistusraamatuseadus RT I, 22.06.2016, 21;6) kohtutäituri seadus RT I, 08.07.2016, 10; 7) riigivaraseadus RT I, 28.06.2016, 11;8) täitemenetluse seadustik RT I, 08.07.2016, 36.

Seaduse vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus.

2. Seaduse eesmärk

Kehtiv kinnisasja sundvõõrandamise seadus (edaspidi KASVS) võeti vastu 22. veebruaril 1995. a ja jõustus 31. märtsil 1995. a. Seaduse jõustumisele järgneva esimese kümne aasta jooksul seadust teadaolevalt kordagi ei rakendatud.2 Pärast 2005. a juulis seadusemuudatuste jõustumist alustati mitmeid sundvõõrandamismenetlusi eesmärgiga realiseerida suuremahulised tee-ehitusobjektid, mille kaasfinantseerimiseks saadi toetust peamiselt Euroopa Liidu Ühtekuuluvusfondist.

Praktikas on kõige enam sundvõõrandatud kinnisasju KASVS § 3 lõike 1 p-s 7 nimetatud eesmärgil − avalikult kasutatava tee (riigitee või kohaliku tee) ehitamiseks. Maanteeameti andmetel on aastatel 2006−2014 vaja olnud 12 teeprojekti puhul võõrandada kokku 437 kinnistut, millest 36 juhul algatati sundvõõrandamismenetlus, seega ca 8,24% juhtudest. Kohalikes omavalitsustes on sundvõõrandamismenetlusi peamiselt läbi viinud vaid Tallinn. Tallinna õigusaktide registri andmetel on aastatel 2005−2014 läbi viidud kümne kinnisasja sundvõõrandamist avalikult kasutatava tee ehitamiseks, peamiselt Ülemiste liiklussõlme väljaehitamiseks. 2012. aastal võttis Vabariigi Valitsus vastu sundvõõrandamise otsuse riigikaitselise objekti rajamiseks (KASVS § 3 lõike 1 punkti 153 alusel)3 ja 2014. a oluliselt ümbrust ja maastikupilti kahjustava ehitise kõrvaldamiseks (KASVS § 3 lõike 1 punkti 8 alusel)4. Seega on sundvõõrandamismenetluse läbiviimine tingitud eelkõige vajadusest parandada transpordiühendusi ja suurendada liiklemise turvalisust.

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muutmiseks on koostatud eelnõu väljatöötamise kavatsus (edaspidi VTK). KASVS-i ja sellega seonduvate seaduste muudatuste ettevalmistamisel on lähtutud VTK-st ning selle kohta saadud tagasisidest (e-infosüsteemi toimiku number 13-0964). Eelnõu koostamisel on arvestatud 2015. a oktoobris Tehnilise Järelevalve Ameti tellimusel valminud kompensatsioonimeetmete uuringus tehtud ettepanekuid.

Maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja riigivaraseaduse muutmiseks on ole VTK-d eelnevalt koostatud. Selle puudumist õigustab eelnõu kiireloomulisus ja ülekaalukas avalik huvi, samuti on eelnõu on seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi täitmisega. Läbirääkimised Rail Balticu trassikoridori maade omandamise ja maakorralduse läbiviimiseks peaksid algama juba 2016. a sügisel. Lisaks märgime, et 2 Seletuskirjast seaduse https://www.riigiteataja.ee/akt/919164 redaktsiooni juurde3 https://www.riigiteataja.ee/akt/3191220120014 https://www.riigiteataja.ee/akt/303062014007

4

seaduse eelnõu VTK ei ole tingimata vajalik, kuna eelnõu väljatöötamise vajadus on tingitud eelkõige Rail Balticu rajamisest ning Tehnilise Järelevalve Amet on tellinud põhjaliku analüüsi Rail Balticu mõjude kohta, mis sisaldab ka ettepanekuid seadusemuudatusteks.

KASVS-i muudatuste eesmärgiks on muuta sundvõõrandamismenetlus sujuvamaks, selgemaks ja osaliselt lihtsamaks, kuid arvestades samas seda, et sundvõõrandatava kinnisasja omaniku õiguste ja huvide kaitse ei väheneks ning oleks kaitstud ka teiste isikute huvid, keda sundvõõrandamine puudutab. Regulatsiooni muutmisel väheneb sundvõõrandamismenetluse pikkus, kuna kohtuvaidlused ei toimu enam maakohtus ja halduskohtus, vaid halduskohtus. Sundvõõrandamismenetlus on koondunud riiklike objektide puhul valdkonna eest vastutava ministri pädevusse ega ole enam maavanemate läbi viia, kohtutäituri ja maa hindajate rollid on täpsustunud. Normid on nii sundvõõrandamise pooltele kui ka asjakohastele haldusorganitele ja asutustele arusaadavad ning erinevate tõlgendamisvõimaluste vähenemine lihtsustab ja kiirendab menetlust. Kuna kinnisasja omandit ja valdust on võimalik sundvõõrandatava kinnisasja omanikult üle võtta vahetult sundvõõrandamise otsuse tegemise järel, mitte enam sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmise järel, realiseeruvad ehitusprojektid tähtaegselt ja Euroopa Liidu rahastamise võimalusi kasutatakse võimalikult suures mahus.

Kinnistusraamatuseaduse (edaspidi KRS) muudatuste peamiseks eesmärgiks on ümberkruntimise ja kinnisasja piiri kindlaksmääramise korral määrata kinnistamisavalduse esitajaks katastripidaja. Kuna katastrikanne tehakse mõlemal juhul haldusotsuse alusel, puudub täiendav vajadus koormata kinnisasjade omanikke kinnistamisavalduse esitamise kohustusega. Põhjendatud on anda katastripidajale kinnistamisavalduse esitamise õigus, kuna kande muudatuse aluseks maakatastris on haldusmenetlusele tuginev haldusotsus ning menetluse käigus on välja selgitatud kõik kande muutmiseks vajalikud asjaolud. Nii tagatakse maakatastris tehtud muudatuste kõige operatiivsem kandmine kinnistusraamatusse. See tagab katastri ja kinnistusraamatu esimese jao andmete identsuse.

Maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) muudatustel on kolm peamist eesmärki:1. võimaldada maatüki piiriandmete kiiret ja odavat muutmist;2. tagada andmete elektroonilise esitamise võimalus ja paberivaba menetluse korraldamine katastris;3. informeerida avalikkust kinnistusraamatu kaudu, et katastriüksuse piiriandmed vajavad täpsustamist.

MaaKatS muudatuste üheks eesmärgiks on võimaldada maatüki piiriandmete kiiret, lihtsat ja odavat muutmist. Kehtiva seaduse kohaselt tuleb katastriandmete muutmiseks mõõdistada kogu maatükk. Kui on vaja muuta vaid ühe või mõne piiripunkti andmeid, on ebapraktiline mõõdistada uuesti mitmeid piiripunkte, mille andmed ei muutu. Eelnõu eesmärk on praktilisest vajadusest lähtuvalt muuta katastrimõõdistamine paindlikumaks. Katastriandmete muutmise vajaduse tingivad maatükiga seotud toimingud, milleks on üldjuhul maatüki jagamine või maatükkide liitmine. Need toimingud on lihtsad maakorraldustoimingud, mis leiavad suures ulatuses rakendust ka uute joonobjektide (tee ja raudtee) rajamisel. Iga jagamise ja liitmise läbiviimiseks ei ole mõistlik ega otstarbekas kogu maatükki üle mõõdistada. Praegune kord on toimingu eesmärki arvestades ebaproportsionaalselt kulukas. Kavandatud muudatustega kõrvaldatakse viidatud kitsaskoht ja katastripidajale antakse õigus lubada katastriüksuse osalist mõõdistamist, lähtudes katastrimõõdistamise eesmärgist. Samuti lubatakse katastripidajal katastriüksusi liita või jagada ilma katastrimõõdistamiseta, kui selleks on olemas sobilikud alusandmed.

5

Katastrimõõdistamise teostamise õigus on ainult vastavat litsentsi omaval isikul ehk professionaalil. Muudatuste eesmärk on suunata maamõõtjaid kasutama elektroonilist keskkonda (maamõõtja virtuaalkontor), mis on mõeldud andmete esitamiseks ja suhtlemiseks katastriga. Paberivaba menetlus on keskkonnasõbralik, läbipaistev, võimaldab kiiret infovahetust ja on osapooltele kõige vähem koormav. Tehniliselt on vastav keskkond välja arendatud ja seda juba kasutatakse. Rail Balticu projekti läbiviimisel võimaldaks elektroonilise keskkonna kasutamine operatiivset infovahetust ja seeläbi ka kulude kokkuhoidu.

Sisuliselt visualiseerib kataster kinnistusraamatu esimese jao andmeid ning selle eesmärk on tagada maatüki asukoha ja piiride arusaadavus nii registris kui ka looduses. Maareformi läbiviimisel on erineval ajal kasutatud erinevaid katastriüksuste moodustamise viise. Samuti on olnud aluskaardid erineva täpsusega. Nende kahe ajaloolise teguri koosmõjul on tekkinud ja uute täpsemate mõõdistamistulemuste katastrisse kandmisel ilmnenud, et katastris on vastuolulised piiriandmed. Kuigi eelnõuga kavandatud muudatustega luuakse andmete kvaliteedi tõstmiseks täiendavad võimalused, tuleb teavitada avalikkust katastris olevate andmete võimalikest puudustest. Lisaks informeerib selline märge maatükiga tehtavate tehingute korral tehingu osapooli sellest, et kinnisomandi ulatus (piirid) ei pruugi olla täpne.

Maakorraldusseaduse (edaspidi MaaKS) muudatustel on kolm peamist eesmärki:1. kehtestada eriregulatsioon riigi huvist tuleneva ümberkruntimise elluviimiseks;2. selgelt eristada õiguslikus regulatsioonis tehinguid kinnisasjadega ja maakorraldustoiminguid; 3. lihtsustada ümberkruntimise üldregulatsiooni eesmärgiga tagada otstarbekam ja kiirem maakorraldustoimingute läbiviimine ning vältida liigset bürokraatiat ja liigseid kulutusi.

Oluline eesmärk on riigi huvist tuleneva ümberkruntimise elluviimiseks eriregulatsiooni kehtestamine. Ümberkruntimise sisuks on maakorralduspiirkonnas asuvate kinnisasjade piiride muutmine selliselt, et oleks tagatud kinnisasjade otstarbekas ja mõistlik kasutamine. Sellega kindlustatakse avalikes huvides vajalik maa, näiteks Rail Balticu rajamiseks, ning tagatakse seejuures ka efektiivne ja otstarbekas eramaade kasutamine. Riigi maakorraldus loob võimaluse kokkuleppemenetluseks ja aitab vältida sunnimehhanismi kasutamist, milleks on kinnisasja sundvõõrandamine. Riiklikult tähtsa objekti puhul peab otsuste tegemine maaküsimustes toimuma riigi tasandil. Maakorraldust koordineerivaks asutuseks ja riigi maakorralduse läbiviijaks on Maa-amet.

Ümberkruntimise reaalseks elluviimiseks on oluline õigusaktides selgelt teha vahet tehingutel kinnisasjadega ja maakorraldustoimingutel. Ümberkruntimise tulemusena moodustatakse kinnisasi uutes piirides (muudetakse kinnisasja asukohta ja piire), kuid ei toimu asjaõigusseaduse § 641 kohast kinnisasja omandi üleandmist. Kinnisasja piiri muudatus ja asukoha muutus, mis viiakse läbi kooskõlas omanike tahtega ja nende kokkuleppel, ei muuda kinnisasja faktilist omandit. Ümberkruntimine viiakse läbi väärtuse alusel ja seetõttu on tagatud omandi väärtus ka olukorras, kus maatüki piirid ja pindala muutuvad. Maakorraldus parandab üksnes maakasutust, muutes seda otstarbekamaks. Kuivõrd maakorralduse käigus sõlmitakse omanike vahel kokkulepped läbiviidavate toimingute käigus ning ei toimu omandi üleandmist, ei ole notariaalses vormis dokumentide vormistamine vajalik. Maakorralduse põhiliseks dokumendiks on maakorralduskava, mis vormistatakse plaanimaterjalil. Kõikide plaanil kajastatud muudatuste täiendav kirjeldamine kirjalikus dokumendis oleks liigne ressursikulu. See ei ole vajalik ega otstarbekas ning võib muuta ümberkruntimiskava elluviimise võimatuks. Ümberkruntimiskava kinnitatakse haldusaktiga, seega jääb läbiviidud protseduuri õigsuse, tehnilise kontrolli ja osaliste õiguste kontrollimise kohustus haldusorganile. Haldusakti alusel tehakse kanded nii katastrisse kui kinnistusraamatusse.

6

Muudatused ümberkruntimise regulatsioonis on seotud järgmiste eesmärkidega: vähendada menetluskulusid ja liigset bürokraatiat, reguleerida seni seaduses reguleerimata aspekte, mis olid takistuseks ümberkruntimise rakendamisel, ning muuta sätteid, mis praktikas ei toiminud. Riigi maakorralduse puhul tuleneb menetluskulude kokkuhoid menetluse läbiviimise ja otsuste tegemise õiguse andmisest haldusorganile ehk Maa-ametile. Kuna hindamise pädevus antakse maakorralduse läbiviijale, hoitakse kulutusi kokku hindamise läbiviimiselt. Hindaja kui ekspert kaasatakse ainult vajadusel. Lisaks hoitakse kulutusi kokku notariaalsetelt toimingutelt. Seega tehakse riigi maakorralduse puhul suur osa maakorraldustoiminguid haldusesiseselt. Seadust täiendatakse põhjalikuma hindamismetoodikaga, lisaks täpsustatakse ümberkruntimise protseduurireegleid. Suurem muudatus on see, et ümberkruntimises osalemine on vabatahtlik ja rõhutatakse kokkuleppe vajadust. Selleks, et täiendavalt motiveerida omanikke ümberkruntimises osalema, nähakse ette võimalus kavasse kaasatud riigi reservmaa otsustuskorras turuväärtuse alusel võõrandamiseks kavas osalejatele. Sellist meedet kasutatakse ka näiteks Soomes ümberkruntimise läbiviimisel. Juhuks kui kava koostamise lõppjärgus tekib kavas osalejate vahel erimeelsusi, jääb riigile võimalus omandada kavas osalev kinnisasi otsustuskorras. Menetluse lihtsustamine on vajalik ümberkruntimise kättesaadavamaks tegemiseks. Ümberkruntimist kasutatakse paljudes riikides meetmena maakasutuse optimeerimiseks ning tootjate ja eraisikute maakasutusstruktuuri parandamiseks.

Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) muudatustel on kaks eesmärki:1. eristada maakorraldustoiminguid teistest riigivaraga tehtavatest tehingutest, kuna maakorraldus kui toiming ei eelda üldjuhul tehingu tegemist;2. määrata maakorraldustoimingutes riigi esindajaks Maa-amet.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb kaheksast paragrahvist. Iga paragrahv sisaldab ühe seaduse muudatusi. Järgnevalt on esitatud selgitus iga sätte sisu kohta ja põhjendused, miks on eelnõu objektiks olevaid suhteid vaja reguleerida või miks senine regulatsioon vajab muutmist.

3.1. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muudatused

Eelnõu § 1 punkt 1 (KASVS § 3 lõike 1 punkti 7 muudatus)Eelnõuga viiakse KASVS § 3 lõike 1 p-s 7 kasutatavad mõisted kooskõlla ehituseadustiku mõistekasutusega. Ehitusseadustiku § 92 lõigete 5 ja 6 kohaselt on avalikult kasutatav tee riigitee, kohalik tee ja avalikuks kasutamiseks määratud eratee, ning riigitee on riigile kuuluv tee, mille osas omaniku ülesandeid täidab Maanteeamet. Ehitusseadustiku jõustumise järel on korrektseks terminiks „riigimaantee“.

Lisaks täiendatakse sätet selliselt, et kinnisasja sundvõõrandamine oleks lubatud avaliku raudtee raudteeinfrastruktuuri ja teenindusrajatise ehitamiseks või omandamiseks. Raudteeseaduse § 21 kohaselt koosneb raudteeinfrastruktuur raudteega ehituslikult või sihtotstarbeliselt seotud osadest, milleks on näiteks raudteemaa, rööbastee, muldkeha, truubid, sillad, tunnelid, raudteeületuskohad, oote- ja laadimisplatvormid, reisi- ja kaubajaamad, teepeenrad, jalgteed, raudteeinfrastruktuuri hooned jms. Põhjendatud on, et koos avaliku raudtee rajamisega kavandatakse samaaegselt kogu raudteeinfrastruktuur – raudtee ning selle majandamiseks vajalikud hooned ja rajatised, nagu perroonid, terminalid, tehnovõrgud, ülekäigu- ja ülesõidukohad jms. Teenindusrajatise mõiste on esitatud raudteeseaduse § 581

lõikes 3. Raudtee on vaid üks osa raudteeinfrastruktuurist, mis koos teiste raudteerajatistega moodustab ühtse funktsionaalse terviku. Ilma teiste raudteerajatisteta oleks raudtee

7

sihtotstarbeline kasutamine võimatu, mistõttu on põhjendatud kinnisasja sundvõõrandamine ka selleks otstarbeks.

Ehitusseadustik sätestab, millist tegevust loetakse ehitamiseks. Ehitamise alaliikideks on ehitise laiendamine ja ümberehitamine, mistõttu ei ole vajalik KASVS-is täiendavalt täpsustada, millise ehitustegevuse teostamiseks on kinnisasja sundvõõrandamine lubatud.

Eelnõu § 1 punkt 2 (KASVS § 3 lõike 31 muudatus)KASVS § 3 lõige 31 käsitleb olukorda, kus kinnisasi võõrandatakse vabatahtlikult ja sundvõõrandamismenetlust kinnisasja omandamiseks ei ole veel alustatud. 2009. aastal sätestati (RT I 2009, 18, 109) KASVS-is selgelt avaliku võimu õigus omandada kinnisasi tsiviilõigusliku tehinguga, kui kinnisasja omanik on võõrandamisega nõus. Eelnõu seletuskirjas märgiti, et õigusselguse huvides sätestatakse lõikes 3¹ üheselt mõistetavalt tsiviilõiguslike tehingute lubatavus, kui omanik on nõus avalikes huvides võõrandama oma kinnisasja aeganõudva ja ressursimahuka sundvõõrandamismenetluseta. Eesti halduspraktika kohaselt omandatakse enam kui 90% avaliku huvi objektide rajamiseks vajalikke kinnisasju vabatahtliku müügi käigus. Seega on vabatahtlik müük praktikas levinuim ning ühtlasi kinnisasja omanikele eelistatuim viis maa võõrandamiseks. Näiteks Tallinna–Tartu maantee Aruvalla−Kose teelõigu ümberehituseks oli vaja aastatel 2010−2012 võõrandada kokku 96 kinnisasja, millest vaid ühe puhul algatati sundvõõrandamismenetlus. Kuigi tegemist oli väga suure hulga kinnisasjade ja omanikega, võib esitatud näite puhul järeldada, et haldusorganil on olemas soov ja võimekus kinnisasja omanikele individuaalselt läheneda ja osapooli rahuldava tulemuseni jõuda.

KASVS § 3 lõike 31 kohaselt peab vabatahtliku võõrandamise korral makstav hind olema vähemalt kinnisasja harilik väärtus. Samas ei välista kehtiv seadus ka seda, et pakutud hind oleks suurem võrreldes kinnisasja hariliku väärtusega. Kompensatsioonimeetmete uuringust (lk 67) selgus, et mõned haldusorganid määrasid alati vabatahtliku müügi käigus makstava kompensatsiooni suuremana kui kinnisasja tegelik turuväärtus. Seega on ka regulatsiooni muutmata võimalik motivatsioonitasu maksta. Samas ei ole ühtset motivatsioonitasu suurust või selle arvestamise metoodikat riigisiseses praktikas välja kujunenud ning see sõltub suuresti ka konkreetsetest läbirääkivatest pooltest ja haldusorgani võimalustest. Kompensatsioonimeetmete uuringu (lk 126) autorid on teinud ettepaneku halduskoormuse vähendamiseks ning isikute motiveerimiseks kehtestada seaduses vabatahtliku võõrandamise puhul motivatsioonitasu ja sätestada selle määr. Tegemist on ka praktikaga, mis on levinud teistes riikides, näiteks Rootsis (kompensatsioonimeetmete uuring, lk 92–97). Motivatsioonitasu suuruse määramisel peaks lähtuma ajast, mida riik võidab seetõttu, et puudub vajadus sundvõõrandamise algatamiseks, ja keskmise hüvitise suuruse üle peetava vaidluse kuludest (sealhulgas kohtuvaidluse kulud) ning sundvõõrandisaajale sundvõõrandamise venimise tõttu tekkivat kahjust.

Kompensatsioonimeetmete uuringu lisatöös 1 „Tüüpilise sundvõõrandamise juhtumiga riigile kaasnevate kulude hindamine“ leiti, et tüüpilise sundvõõrandamisjuhtumi (tehinguhinnaga 20 000 eurot) protsessi kulu on ca 3500 eurot, seda nii siis, kui protsessi lõpus jõutakse tasu ja hüvitise osas kokkuleppele, kui ka siis, kui kokkuleppele ei jõuta. Väga väikesed erinevused nende kahe tulemuse vahel on eeskätt tingitud sellest, et standardset kohtumenetluse kulu ei ole võimalik välja arvutada (iga juhtum on erinev ja kuluerinevused on päris suured), kuid juhul, kui kokkuleppele ei jõuta, on vähemalt mingis etapis kohtusse pöördumise tõenäosus väga suur. Protsessikulu sisse on arvestatud sundvõõrandamismenetlust läbiviivate ametnike tööjõukulu, dokumentide kättetoimetamise kulu, kohtutäituri tasu ja eksperthinnangu kulu, transpordikulu jms. Nimetatud summale lisanduvad veel võimaliku kohtuvaidluse kulu, mille suurus sõltub vaidlustuste arvust ja sisust.

8

Rahalise kuluga võrreldes on aga sundvõõrandamismenetluse läbiviimine ajamahukas ja võib venida aastatepikkuseks. Maanteeamet on hinnanud vaidlustuse puudumisel sundvõõrandamismenetluse pikkuseks juhul, kui sundvõõranditasu ja hüvitise osas jõutakse kokkuleppemenetluses kokkuleppele, kaheksa kuud, ja juhul, kui sundvõõranditasu ja hüvitis määratakse ministri otsusega, üks aasta. Sundvõõrandamismenetluses tehtavatest otsustest on praktikas halduskohtus vaidlustatud sundvõõrandamise otsust (Vabariigi Valitsuse korraldus) ja sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsust (ministri käskkiri) ning maakohtus täitemenetluse seadustiku §-s 217 sätestatud korras kohtutäituri koostatud kinnisasja hindamise ja arestimise akti, milles määratakse eksperthinnangule tuginedes sundvõõrandatava kinnisasja harilik väärtus sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Halduskohtumenetluste pikkuseks, kus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on 14 korral aastatel 2008−2015 olnud vastutajaks, on olnud viis kuud kuni 2,5 aastat. Kolme täitemenetlusega seotud kohtuasja pikkuseks on olnud seitse kuud kuni kolm aastat. Kehtiva KASVS-i kohaselt on võimalik sundvõõrandatava kinnistu valdus üle võtta alles pärast sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmist, st pärast seda, kui tasu suuruse üle peetavad vaidlused on lõppenud ja tasu määramise otsus jõustunud. Seega on olukorras, kus kinnisasja võõrandamiseks on algatatud sundvõõrandamismenetlus, tõenäoline risk, et menetlus kujuneb aastatepikkuseks, mis omakorda võib põhjustada taristuobjekti rajamiseks taotletud finantsvahenditest ilmajäämist.

Eelnõuga tehtavatest muudatustest ja kohtutäituri väljajätmisega kinnisasja väärtuse kindlakstegemisest sundvõõrandamismenetluse kulud kohtutäituri tasu suuruse võrra vähenevad (tüüpilise sundvõõrandamisjuhtumi korral 1170 eurot), kuid samas suureneb sundvõõrandamist läbiviivate ametnike töömaht. Samas peaks motivatsioonitasu ülemmäär olema ka piisavalt kõrge, et motiveerida suurema väärtusega kinnisasja omanikke oma vara vabatahtlikult võõrandama.

Eelnõuga nähakse ette võimalus maksta kinnisasja omanikule, kes on nõus oma kinnisasja võõrandama ilma sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseta, kinnisasja harilikust väärtusest suuremat tasu ehk motivatsioonitasu. Kuni 1000-eurone motivatsioonitasu on kohaldatav näiteks juhul, kui kinnistu harilik väärtus on niivõrd väike, et omanikul puudub motivatsioon selle võõrandamisega seotud asjaajamises osalemiseks. Kuni 20% kinnistu harilikust väärtusest kõrgema motivatsioonitasu rakendamine oleks kohaldatav väärtuslikemate kinnisasjade puhul. Üldisest võrdsuspõhiõigusest tulenevalt on motivatsioonitasu maksmise tingimuseks, et kõiki samas olukorras olevaid isikuid koheldakse võrdselt, st suuremat tasu makstakse kõigile kinnisasja omanikele, kelle kinnisasja on vaja sama avaliku huvi objekti, näiteks raudtee, riigitee või liini ehitamiseks vaja. Samas ei ole motivatsioonitasu maksmine sundvõõrandisaaja kohustuseks, kuid seda võib projekti eelarves vahendite olemasolul maksta.

Eelnõu § 1 punkt 3 (KASVS § 3 lõike 4 muudatus)Eelnõuga ühtlustatakse KASVS-i mõistekasutust planeerimisseaduse mõistetega. Planeerimisseadusele viidates on korrektne rääkida detailplaneeringu koostamise kohustusest või selle puudumisest ja mitte detailplaneeringu koostamise kohustusega aladest. Sisulisi muudatusi sättes ei tehta.

Eelnõu § 1 punktid 4 ja 5 (KASVS § 5 lõigete 1, 2 ja 3 muudatused)Eelnõu kohaselt (KASVS § 5 lõige 1) algab sundvõõrandamismenetlus vastava taotluse esitamisega või kohaliku tee ehitamise või omandamise korral valla- või linnavalitsuse poolt eelnõu esitamisega valla- või linnavolikogule. Sättest on välja jäetud, et sundvõõrandamismenetlus võib alata ka eeltöödega. Muudatus seondub eeltöid puudutava

9

regulatsiooni seadusest väljajätmisega. Eeltööde puhul on tegemist ehitise kavandamisel ja projekteerimisel lahendatavate küsimustega, mis ei seondu sundvõõrandamismenetlusega (vt pikemat selgitust eelnõu § 1 punktide 6 ja 7 selgituse juures).

Sundvõõrandamismenetlus lõppeb eelnõu kohaselt sundvõõrandamise taotluse rahuldamata jätmisega või sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse teatavakstegemisega. Kuna eelnõu kohaselt toimub kinnisasja omaniku vahetus pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist, siis ei ole kinnisasja kinnistamine sundvõõrandisaaja omandisse enam menetluse lõppemise tähiseks. Pärast omandi ülekandmist jätkub sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramise menetlus. Sundvõõranditasu ja hüvitis määratakse kindlaks vastava haldusaktiga, mille teatavaks tegemine ongi üheks sundvõõrandamismenetluse lõppemise aluseks. Haldusmenetluse seadustiku (edaspidi HMS) § 43 lõike 1 punkti 1 kohaselt lõppeb haldusakti andmise menetlus haldusakti teatavakstegemisega.

KASVS § 5 lõike 2 muudatuse puhul on tegemist ühe põhimõttelisema muudatusega sundvõõrandamismenetluse kontseptsioonis.

Kehtiva KASVS § 5 lõike 2 kohaselt ei või sundvõõrandamise otsuse või sundvõõrandamismenetluse käigus tehtud otsuse või toimingu (v.a KASVS § 5 lõike 3 sätestatud sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsus) vaidlustamisel enne vaidluse lahendamist kinnisasja valdust üle anda ega omandiõigust sundvõõrandisaajale üle kanda. KASVS § 36 lõike 1 kohaselt võib sundvõõrandatava kinnisasja valduse üle võtta pärast sundvõõranditasu ja hüvitiste maksmist. Seega ei saa kehtiva õiguse kohaselt valdust enne üle võtta ega omandit üle kanda, kui on lõppenud sundvõõranditasu ja hüvitise määramise menetlus ja vaidlustamise korral kohtumenetlus. Ajaline mõõde on teatud juhtudel oluline, kui näiteks avalikes huvides rajatava objekti ehitamist finantseeritakse Euroopa Liidu vahenditest ja väljamaksed sõltuvad projekti teostamise ajakavast. Vaidlused sundvõõrandamismenetluses pikendavad ka ehitusprojektide realiseerimist ja võivad koguni põhjustada finantseeringust ilmajäämist.

Eelnõu kohaselt on pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist võimalik üle kanda omandiõigus ja üle võtta sundvõõrandatava kinnisasja valdus. Sundvõõrandisaajal on võimalik sundvõõrandamise otsuse alusel esitada kinnisasja omandi ülekandmiseks avaldus pärast sundvõõrandamise otsuse vaidlustamistähtaja möödumist. Tähtaeg valduse vabatahtlikuks üleandmiseks antakse juba sundvõõrandamise otsuses, mille teeb Vabariigi Valitsus või sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks valla- või linnavolikogu. Kinnisasja omanikule antakse esmalt tähtaeg valduse vabatahtlikuks üleandmiseks. Kui selle aja jooksul valdust üle ei anta, võtab valduse üle kohtutäitur. Seega jäetakse KASVS-ist välja säte, mille kohaselt ei saaks valdust üle anda ega omandit üle kanda sundvõõrandamise otsuse vaidlustamisel (KASVS § 5 lõige 2). Sundvõõrandamise otsuse vaidlustamine halduskohtus ei peata automaatselt haldusakti täitmist, kuid samas jääb isikule õigus taotleda halduskohtus halduskohtumenetluse seadustikus ettenähtud korras esialgse õiguskaitse kohaldamist (halduskohtumenetluse seadustiku 24. ptk). Esialgse õiguskaitse kohaldamise korral on kohtul kaebaja põhjendatud taotluse alusel või enda algatusel võimalik peatada haldusakti täitmine, sealhulgas keelata sundvõõrandatava kinnisasja omandi ülekandmisega alustamist. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi.

Tallinna Ringkonnakohus on 19.10.2011 otsuses haldusasjas nr 3-10-1904 leidnud, et [avalikult kasutatava tee ehitamiseks vajaliku] sundvõõrandamise õiguspärasuse hindamisel on oluline kahe peamise sundvõõrandamise lubatava tingimuse olemasolu: a) puudub kinnisasja omaniku nõusolek kinnisasja võõrandamiseks (KASVS § 2 lõige 1) ning b)

10

KASVS § 3 lõike 1 p-s 7 nimetatud eesmärki, milleks on riigimaantee ehitamine, pole võimalik saavutada muul viisil, kui kinnisasja omandamisega (KASVS § 3 lõige 3) (Tallinna Ringkonnakohtu 19.10.2011 otsus haldusasjas nr 3-10-1904). Iga kaasuse puhul tuleb kaaluda, kas teeprojekti elluviimise tulemusel suurenev liiklusohutus kaalub üles riigi poolt omandamist vajava kinnisasja omaniku erahuvi.

KASVS § 5 lõike 3 uue sõnastuse puhul nähakse ette, et sundvõõranditasu ja hüvitise määramiseks tehtud otsust või toimingut saab vaidlustada sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse vaidlustamisel ning need ei ole iseseisvalt vaidlustatavad. Seega ei ole eraldi vaidlustatavad näiteks sundvõõranditasu või hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks tehtud toimingud, vaid neid saab vaidlustada sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse vaidlustamisel. Eraldi vaidlustatav on sundvõõrandamise kahjudest teatamise järel toiming, millega isikule tagastatakse taotlus, kui tal puudub ilmselgelt õigus nõuda kahju hüvitamist või teatatud kahju ei ole ilmselgelt seotud sundvõõrandamisega. Tegemist on juhuga, kui kahju hüvitamist soovib isik, kelle kahju ei ole tekkinud sundvõõrandamisega seoses, vaid näiteks planeeringu kehtestamisega seonduvalt. Kuna tema suhtes sundvõõranditasu või hüvitise määramise otsust ei tehta, siis on põhjendatud, et isiku suhtes tehtud toiming on eraldi vaidlustatav.

KASVS § 5 lõike 3 uue sõnastuse täpsustamise vajadus on kerkinud üles kohtupraktikast tulenevalt. Kehtiva seaduse alusel tekkinud vaidluste lahendamiseks läbiviidud kohtumenetluste pinnalt on selgunud, et isik ei saa vaidlustada sundvõõranditasu määravas haldusaktis käsitletut, kui seda küsimust käsitleti kohtutäituri arestimisaktis ja isik ei vaidlustanud kohtutäituri arestimisakti (Tallinna Ringkonnakohtu 07.05.2015 otsus haldusasjas nr 3-133-105, Tallinna Halduskohtu 14.03.3013 kohtumäärus haldusasjas nr 3-11-2823; Tallinna Halduskohtu 27.09.2011 kohtuotsus haldusasjas nr 3-10-1441, jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 08.02.2012 otsusega). Kohtud on leidnud, et ministri poolt määratud sundvõõranditasu vaidlustamiseks tuleb esmalt vaidlustada täitemenetluse seadustustikus ettenähtud korras kinnisasja hindamise ja arestimise akti. Eelnõuga tehtavate muudatustega jäetakse kohtutäitur kinnisasja väärtuse kindlakstegemise menetlusest välja ja sundvõõranditasu määramise üheks aluseks on hindamisaruanne. KASVS § 5 lõike 3 kohaselt on võimalik hindamisaruandes tuvastatud kinnisasja väärtust vaidlustada koos sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsusega.

Eelnõu § 1 punktid 6 ja 7 (KASVS 2. peatüki pealkirja muutmine ja §-de 7 ja 9 kehtetuks tunnistamine)Muudatuse kohaselt jäetakse 2. peatüki pealkirjast välja sõna „eeltööd“, et viia peatüki pealkiri vastavusse peatüki sisuga. Kuna eeltöid käsitlevad paragrahvid tunnistatakse kehtetuks, on vaja täpsustada ka peatüki pealkirja.

KASVS § 7 lõike 1 kohaselt on sundvõõrandamise taotlejal õigus enne sundvõõrandamise taotluse esitamist teha kinnisasjal eeltöid, selgitamaks kinnisasja sobivust sundvõõrandamise eesmärgile. Sama paragrahvis on kirjeldatud eeltööde teostamise võimalusi, nähakse ette, kellelt ja millal on eeltööde tegemiseks vaja luba taotleda ja kes on loa andja. KASVS § 9 käsitleb sundvõõrandamise eeltöödega tekitatud kahju hüvitamist.

Nimetatud regulatsiooni alusel ei ole eelnõu koostajatele teadaolevalt kordagi eeltöödeks luba antud. Samuti on eriseaduses sellise regulatsiooni vajalikkus küsitav, sest tegemist ei ole sundvõõrandamise menetluse spetsiifiliste uuringute teostamisega, vaid planeeringu kehtestamisele või projekteerimisele ja ehitamisele eelnevate tegevustega. Ehitusuuringute tegemist reguleerib ehitusseadustik ja selle alusel kehtestatud valdkonna eest vastutava ministri määrus.

11

Kinnisasja sundvõõrandamise otsuse tegemise ajaks peab vastavalt KASVS § 3 lõikele 4 olema kehtestatud detailplaneering või eriplaneering, pädev isik andnud projekteerimistingimused või olema kehtestatud eriplaneering ja antud projekteerimistingimused. Sundvõõrandamise otsuse tegemise ajaks ei pea olema koostatud ehitusprojekti.

Vastavalt planeerimisseadusele koostatakse riigi eriplaneeringu asukoha eelvaliku lähteseisukohad (planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 32) ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu asukoha eelvaliku lähteseisukohad (PlanS § 100). Planeeringu lähteseisukohad on planeerimismenetluse algatamisel või pärast algatamist koostatav dokument, milles planeeringu koostamise korraldaja kirjeldab planeeringu koostamise vajadust, eesmärki ja ülesandeid, mida planeeringuga kavatsetakse lahendada, esitab planeeringu koostamise eeldatava ajakava ning annab ülevaate planeeringu koostamiseks vajalike uuringute tegemisest ja planeeringu koostamisse kaasatavatest isikutest (PlanS § 6 punkt 12). Detailplaneeringu puhul märgitakse detailplaneeringu algatamise otsuses muuhulgas ka võimalike uuringute vajadus (PlanS § 128 lõike 5 punkt 3). Uuringuteks võivad olla näiteks geoloogilised uuringud, kus tehakse kindlaks planeeritava objekti maa-ala geoloogilised tingimuse, kogutakse infot aluspinnase kohta ja võetakse pinnaseproove projekteerimistöö teostamiseks. Seega on sundvõõrandamise aluseks olevate dokumentide koostamise käigus juba teostatud uuringud, mida KASVS-s eeltöödena käsitletakse. Kui uuringuid on vaja teha enne ehitusprojekti koostamist, siis selleks ajaks on sundvõõrandisaaja kinnisasja valduse üle võtnud ja puudub vajadus eriregulatsiooni järele ehitusuuringute tegemiseks.

Eelnõu § 1 punkt 8 (KASVS § 10 lõike 1 muutmine)KASVS § 10 käsitleb isiku teavitamist sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest. Seoses eeltööde regulatsiooni seadusest väljajätmisega, ei seota isikute teavitamist sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest enam eeltööde lõpuga, vaid võõrandatava kinnistu omanikuga vabatahtlikuks võõrandamiseks läbirääkimiste nurjumisega. KASVS § 3 lõike 31 kohaselt on riik või kohaliku omavalitsuse üksus kohustatud enne sundvõõrandamise menetluse alustamist välja selgitama kinnisasja omaniku nõusoleku kinnisasja võõrandamiseks. Muudatusega kohaselt teatab sundvõõrandamise taotleja pärast seda, kui riik või kohaliku omavalitsuse üksus on KASVS § 3 lõike 31 kohaselt välja selgitanud, et kinnisasja omanik ei ole nõus kinnisasja võõrandama, kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest. Samuti ei nähta enam ette konkreetset ajavahemikku, millal sundvõõrandamise taotluses esitamises kavatsusest tuleb teatada, vaid seda tehakse mõistliku aja jooksul ilma liigse viivituseta pärast kinnisasja vabatahtlikuks võõrandamiseks peetud läbirääkimiste nurjumist.

Eelnõu § 1 punkt 9 (KASVS § 10 täiendamine lõikega 11)Kehtiv seadus näeb ette kinnisasja omaniku ja piiratud asjaõiguste omajate teavitamise sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest, kuid ei sätesta, mis on sellise teatamise sisuks ehk milliseid andmeid peab teates esitama. Sellele puudusele on varasemalt tähelepanu juhtinud ka õiguskantsler ja leidnud, et täidetud ei ole põhiseaduse § 32 lõikes sätestatud seadusereservatsiooni tingimused (seaduses sätestatud korra õigusselgus). Sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest teavitamise puhul on teates esitatavate andmete määratlemisel lähtutud andmetest, mida peab esitama ka sundvõõrandamise taotluses. Teates esitatakse andmed sundvõõrandamise taotleja ja kinnisasja kohta; viidatakse sundvõõrandamis eesmärgile; antakse teada, kas taotletakse terve kinnisasja või selle osa sundvõõrandamist (osa võõrandamisel ka sundvõõrandatava osa suurusest), päraldiste, oluliste osade ja viljade sundvõõrandamist; õiguste sisu, mille kustutamist taotletakse ning nende omajate andmed; antakse teavet planeeringu, projekteerimistingimuste jms tutvumise võimaluse kohta. Teates

12

esitatavad andmed peavad olema piisavad, et isikule oleks arusaadavad, mida sundvõõrandamine talle kaasa toob, andma piisavalt informatsiooni ja viitama juurdepääsule menetlusega seotud dokumentidele selleks, et isik saaks soovi korral oma ärakuulamisõigust realiseerida ehk oma arvamust ja vastuväiteid esitada.

Eelnõu § 1 punkt 10 (KASVS § 10 lõike 2 kehtetuks tunnistamine)Eelnõuga jäetakse §-st 10 välja lõige 2, mille kohaselt peavad riik ja kohalik omavalitsusüksus kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele tagama õiguse tutvuda kavatsetava ehitise ideekavandiga ja ehitusloa väljastaja poolt heakskiidetud avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee eelprojekti või ehitusprojektiga. Kuna KASVS § 10 käsitleb isikute teavitamist sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest, siis nimetatud säte ei sobi oma sisult sellesse paragrahvi. Lõike 2 sisu on üle viidud § 10 lõikesse 11 kui üks osa andmetest, millest isikut tuleb sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse teates teavitada. Kuna ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadusega muudeti ka KASVS § 3 lõiget 4, ei ole õige rääkida tee või raudtee eel- või ehitusprojektist, vaid sundvõõrandamise aluseks on projekteerimistingimused.

Samas tuleb märkida, et kinnisasja omanikku teavitatakse tema kinnisasja sundvõõrandamise võimalusest juba ka planeerimismenetluse või projekteerimistingimuste andmise menetluse käigus. Kui planeeringu algatamisel on teada või planeeringu koostamise käigus selgub, et planeering võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa võõrandamise vajaduse, teatatakse planeeringu algatamisest kinnisasja omanikule planeerimisseaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Samuti kui projekteerimistingimuste andmise käigus selgub, et projekteerimistingimuste kehtestamine võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa võõrandamise, teavitab pädev asutus kinnisasja omanikku ehitusseadustikus ettenähtud tähtaja jooksul. Samuti on sundvõõrandamise eelselt peetud kinnistu omanikuga läbirääkimisi kinnistu võõrandamiseks. Seega ei ole sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta teate saamine isiku jaoks esimene kord, kui ta saab teada, et tema kinnisasi võib avalikes huvides kuuluda võõrandamisele.

Eelnõu § 1 punkt 11 (KASVS § 10 lõike 3 muutmine)Eelnõuga täpsustatakse, millises vormis peavad kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguste omajad sundvõõrandamise taotlejale oma arvamust ja vastuväiteid sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta teate saamisel esitama. Kui õigusaktis ei ole toimingu tegemiseks kehtestatud kindlat vormi, tuleks lähtuda vormivabaduse põhimõttest (HMS § 5 lõige 1). Menetlustulemuse õigsust arvestades on otstarbekas nõuda arvamuse ja vastuväidete esitamist kirjalikus vormis. Ka kehtiva seaduse kohaselt ei ole arvamuse ja vastuväidete esitamisel ettenähtud täielikku vormivabadust ja eelduslikult tuleb arvamus ja vastuväited ka kehtiva seaduse kohaselt esitada kirjalikult, kuna vastavalt KASVS § 11 lõike 2 punktile 3 tuleb sundvõõrandamise taotlusele lisada sundvõõrandatava kinnisasja omaniku ja kinnisasja koormavate piiratud asjaõiguste omajate kirjalik arvamus ja vastuväited nende olemasolu korral. Seaduse üheselt mõistetavuse eesmärgist tulenevalt nähakse eelnõus ette arvamuste ja vastuväidete kirjalik vorm. Kui arvamus või vastuväide esitatakse mõnes muus vormis kui kirjalikult, näiteks suuliselt kohapeal või telefoni teel, on tegemist vorminõuetele mittevastava seisukoha esitamisega ja haldusorgan saab sundvõõrandamismenetluse osalisel paluda seisukoha esitamist kirjalikult ja anda tähtaja puuduse kõrvaldamiseks.

Eelnõu § 1 punktid 12, 13, 14, 15 ja 16 (KASVS § 11 lõike 1 punkt 6 muutmine, täiendamine punktidega 61, 8 ja 9 ning lõike 2 punktide 1, 2, 4, 5, 51 ja 6 kehtetuks tunnistamine)Eelnõuga täpsustatakse sundvõõrandamise taotluses sisalduvaid andmeid ja taotlusele lisatavate dokumentide loetelu.

13

KASVS § 11 lõike 1 punktides 6 ja 61 sätestatakse, et muuhulgas peab taotlus sisaldama teavet, kas taotletakse kinnisasja tervikuna või selle osa sundvõõrandamist ja osa sundvõõrandamisel võõrandatava osa suurust. Tegemist on olulise teabega sundvõõrandamise põhjendatuse hindamisel, sest sundvõõrandamise eesmärk võib olla saavutatav ka kinnisasja osa sundvõõrandamisega ja terve kinnisasja sundvõõrandamine pole vajalik. Praktikas sundvõõrandamise taotlus seda teavet sisaldab ja muudatusega sätestatakse see sõnaselgelt ka seaduses.

KASVS § 11 lõike 1 punkti 8 kohaselt tuleb taotluses ära näidata sundvõõrandamisele eelnenud läbirääkimiste käigus kinnisasja omanikule tehtud pakkumuses esitatud kinnisaja harilik väärtus. See on info on vajalik sundvõõrandamise otsuse tegemiseks, sest eelnõu kohaselt on võimalik sundvõõrandiandja soovil talle vahetult pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist esialgne sundvõõranditasu välja maksta.

KASVS § 11 lõike 1 punktis 9 nähakse ette, et sundvõõrandamise taotlus peab sisaldama viidet sundvõõrandamise aluseks olevate dokumentidega tutvumise kohta. Tegemist on planeerimisdokumentidega (detailplaneering, eriplaneering) või projekteerimistingimustega ehk haldusaktidega, mis on haldusorganite veebilehtedel või dokumendiregistrites kättesaadavad. Kuna tegemist on avalikult kättesaadavate dokumentidega, puudub vajadus nende lisamiseks sundvõõrandamise taotlusele, vaid piisab viitest nendega asukohale.

Eelnõuga jäetakse sundvõõrandamise taotlusele lisatavate dokumentide hulgast välja sundvõõrandatava kinnisasja kinnistusregistri osa ärakiri, katastriõiend ja katastriüksuse plaan (KASVS § 11 lõike 2 punktid 1 ja 2). Kuna kinnistusraamatule on sundvõõrandamise otsuse ettevalmistajal juurdepääs olemas, ei ole otstarbekas nõuda kinnistusraamatu kannetest väljavõtte lisamist. Katastriüksuse plaanimaterjaliga on võimalik tutvuda Maa-ameti geoportaalis. Samuti ei pea lisama väljavõtteid planeerimisdokumendist (KASVS § 11 lõike 2 punkt 4), vaid see asendatakse viitega dokumendiga tutvumise võimaluse kohta. Samuti jäetakse lisatavate dokumentide hulgast välja kavatsetava ehitise ideekavand, mis ei ole sundvõõrandamise otsuse tegemiseks vajalik dokument (KASVS § 11 lõike 2 punkt 5). Kuna tee või avaliku raudtee ehitamiseks vajaliku kinnisasja sundvõõrandamise alusdokumendiks ei ole enam eel- või ehitusprojekt, siis ka see eksitav nõue jäetakse seadusest välja (KASVS § 11 lõike 2 punkt 51).

Taotlusele lisatavate dokumentide seast jäetakse välja kohaliku omavalitsuse üksuse kirjalik arvamus (KASVS § 11 lõike 2 punkt 6). Nimetatud arvamus on arvamus HMS § 16 tähenduses. Tegemist on nõuandva seisukohaga, mille puhul teine haldusorgan kuulatakse ära, kuid tema poolt esitatu ei ole otsust tegevale haldusorganile siduv. Kuna sundvõõrandamise otsuse tegemisel ei ole kohaliku omavalitsuse üksuse arvamusel asja otsustamise seisukohalt olulist tähtsust, siis jäetakse selle küsimine ja otsustajale esitamine seadusest välja.

Eelnõu § 1 punkt 17 (KASVS § 11 täiendamine lõikega 41)Eelnõuga antakse valdkonna eest vastutavale ministrile võimalus Vabariigi Valitsuse nõusolekul volitada teist riigiasutust tegema sundvõõranditasu ja hüvitise määramiseks vajalikke toiminguid ja otsuseid. Selline vajadus võib tekkida näiteks juhul, kui praktilistel kaalutlustel on otstarbekas, et riigile maa omandamiseks ettevalmistusi teinud riigiasutus jätkaks ka sundvõõranditasu ja hüvitise määramise menetlust või mõnel teisel riigiasutusel on olemas piisav kogemus sellise menetluse läbiviimiseks.

Eelnõu § 1 punktid 18, 19, 20 ja 21 (KASVS § 12 lõike 1 punktide 2, 5 ja 51 muutmine ning täiendamine punktidega 52 ja 53)

14

Eelnõuga täpsustatakse sundvõõrandamise otsuses sisalduvate andmete koosseisu. Eelnõuga nähakse ette, et sundvõõrandamise otsuses peab sisalduma kinnisasja sundvõõrandatava osa suurus. Sundvõõrandada on võimalik kas terve kinnisasi või vaid osa kinnisasjast, kui sundvõõrandamise eesmärk on saavutatav osa võõrandamisega. Praktikas sundvõõrandamise otsus seda teavet ka sisaldab ja muudatusega sätestatakse see sõnaselgelt ka KASVS-s.

Eelnõuga jäetakse sundvõõrandamise otsusest välja sundvõõrandatud kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaja esitamine. Praktikas sundvõõrandamise otsused (vähemalt Vabariigi Valitsuse korraldused) seda tähtaega ei sisalda ja sellel puudub sisuline ja õiguslik tähendus.

Eelnõuga nähakse ette, et sundvõõrandamise otsuses esitatakse teave sundvõõrandamise aluseks olevate dokumentidega tutvumise võimaluse kohta. Sättest jäetakse välja viide avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee eel- või ehitusprojektiga tutvumise võimaluse kohta, kuna alates 1. juulist 2015. a ei ole tegemist sundvõõrandamise aluseks olevate dokumentidega.

Eelnõu kohaselt tuleb sundvõõrandamise otsuses ära näidata sundvõõrandamisele eelnenud läbirääkimiste käigus kinnisasja omanikule tehtud pakkumuses esitatud kinnisaja harilik väärtus. Eelnõu kohaselt on võimalik sundvõõrandiandja soovil talle vahetult pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist esialgne sundvõõranditasu välja maksta.

Eelnõuga nähakse ette, et sundvõõrandamise otsuses antakse sundvõõrandiandjale tähtaeg sundvõõrandatava kinnisasja valduse vabatahtlikuks üleandmiseks. Sundvõõrandamise otsuse teeb üldjuhul Vabariigi Valitsus või sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks valla- või linnavolikogu. Kehtiva seaduse kohaselt toimub kinnisasja valduse ülevõtmine pärast sundvõõranditasu ja hüvitise maksmist (KASVS §-d 36, 41). Kinnisasja omandi ülekandmine ja valduse ülevõtmise võimaluse nihutamine ajaliselt ettepoole võimaldab sundvõõrandisaajal sundvõõrandamise eesmärgist lähtuvalt alustada näiteks ehitise ehitamiseks ettevalmistusi või kinnisasja osa võõrandamise korral maakorraldustöid. Kui sundvõõrandiandja ei vaidlusta sundvõõrandamise otsust, pole otstarbekas valduse üleandmisega viivitada. Kui aga sundvõõrandiandja ei nõustu sundvõõrandamisega, on tal võimalik oma huve kaitsta halduskohtumenetluses sundvõõrandamise otsust vaidlustades. Sundvõõrandamise otsuse vaidlustamine halduskohtus ei peata automaatselt haldusakti täitmist, kuid isikul on õigus taotleda halduskohtus halduskohtumenetluse seadustikus ettenähtud korras esialgse õiguskaitse kohaldamist (HKMS 24. ptk).

Sundvõõrandiandjale antakse valduse vabatahtlikuks üleandmiseks kuni 30 päeva. Tähtaeg hakkab kulgema kinnistusraamatus omanikukande muutmisest alates. Nimetatud ajaperiood on piisav, et valdus üle anda. Kui sundvõõrandiandja sundvõõrandamise otsuses näidatud tähtaja jooksul valdust vabatahtlikult üle ei anna, pöördub sundvõõrandisaaja vastavalt KASVS §-le 36 kohtutäituri poole valduse sundvõõrandiandjalt ülevõtmiseks. Sundvõõrandamise otsus on sellisel juhul täitedokumendiks. Valduse ülevõtmine toimub täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.

Eelnõu § 1 punktid 22 ja 24 (KASVS § 12 lõike 11 kehtetuks tunnistamine ja KASVS § 121

lõike 1 muudatus)Eelnõuga tunnistatakse kehtetuks säte, mille kohaselt sundvõõrandamisel avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks kinnitatakse sundvõõrandamise otsusega avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee asukoht vastavalt ehitusloa väljastaja poolt heakskiidetud eel- või ehitusprojektile. Kuna ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadusega

15

muudeti ka KASVS § 3 lõiget 4, on ebaõige viide tee või raudtee eel- või ehitusprojektile, vaid sundvõõrandamise aluseks on projekteerimistingimused.

Eelnõuga täpsustatakse KASVS § 121 lõikes 1 sisalduvat viidet. Kuna KASVS § 12 lõige 11

tunnistatakse eelnõuga kehtetuks, jäetakse muudatusega vastav viide sättest välja.

Eelnõu § 1 punktid 23 ja 30 (KASVS paragrahvi 12 täiendamine lõigetega 5−7ja 17 lõike 3 kehtetuks tunnistamine)KASVS-s on sätted esitatud sundvõõrandamismenetluse loogilist järgnevust arvestades. Eelnõuga menetlusetappide järjekorda muudetud, kuid sätete järjekorda oluliselt ei muudeta. Selleks, et oleks selge, milliste sätete alusel viiakse kinnisasja omandi ülekandmist ja toimub valduse ülevõtmine, lisatakse KASVS § 12 lõige 5, kus tehakse viide seaduse 7. peatükile.

Eelnõuga muudetakse KASVS § 17 lõike 3 asukohta ja tuuakse see § 12 lõikeks 6, kuhu see oma sisult paremini sobib. Sundvõõrandatavalt kinnisasjalt võib eemaldada olulisi osi, päraldisi ja vilju vaid sundvõõrandisaaja loal. Oma sisult on tegemist pigem valduse üleandmise ja -võtmisega seonduva teemaga kui sundvõõranditasu puudutava sättega. Samuti on jäetud sättest välja kitsendus, et näiteks vilja koristamiseks on luba vaja vaid sundvõõrandiandjal. Sundvõõrandisaaja luba on vaja kõigil isikutel, kes soovivad kinnisasjalt olulisi osi, päraldisi või vilju eemaldada. Selliseks isikuks võib näiteks olla rendilepingu alusel maad viljakasvatamiseks kasutav isik.

Mida käsitletakse kinnisasja oluliste osade, päraldiste ja viljadena sätestab tsiviilseadustiku üldosa seadus (edaspidi TsÜS). Kinnisasja olulisteks osadeks on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, samuti asjaõiguselõppemisel maatükile jäänud ehitis ning kinnisasjaga seotud asjaõigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsüS § 54 lg-d 1, 3 ja 4). Päraldiseks on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu (TsÜS § 57 lg 1). Päraldiseks ei ole peaasja osa ega peaasja oluline osa. Kinnisasja päraldiseks on näiteks temaga mööduvaks otstarbeks ühendatud ehitis. Asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid on asja päraldised (TsÜS § 58). Majandus- või kutsetegevuses kasutatava kinnisasja päraldisteks on muu hulgas sellel asuvad masinad, seadmed, tööriistad ja muud vallasasjad, mis on vajalikud korrapäraseks majandus- või kutsetegevuseks kinnisasjal (TsÜS § 59). Põllumajanduslikuks otstarbeks kasutatava kinnisasja päraldisteks on muu hulgas selle majandamiseks kasutatav põllumajandusinventar, masinad ja loomad, samuti maatüki saadused, mis on vajalikud majandamise jätkamiseks järgmise saagini (TsÜS § 60). Viljana käsitletakse asjast tulenevaid saadusi ja õigussuhtest saadavat tulu (TsÜS § 62 lg 2).

KASVSi 12 täiendatakse lõikega 7 võimalusega maksta sundvõõrandiandja taotluse alusel talle välja esialgse sundvõõranditasuna välja talle sundvõõrandamisele eelnenud läbirääkimiste käigus pakutud kinnisasja harilik väärtus. Sundvõõrandamise mõiste kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. Kuna eelnõu kohaselt on kinnisasja omaniku vahetus võimalik pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist, siis peab isikul olema võimalus saada ka kohest hüvitust omandi kaotuse eest. Tegemist oleks esialgse sundvõõranditasuga, mis edasise menetluse käigus võib väheneda või suureneda, sest sundvõõrandamismenetluses tehakse kinnisasja väärtus kindlaks sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Samuti võivad kinnisasja väärtusele lisanduda kompensatsioon muu sundvõõrandamisega seotud kahju eest. Kui esialgse sundvõõranditasuna väljamakstud summa on suurem kui sundvõõranditasu, siis tekib sundvõõrandisaajal sundvõõrandiandja suhtes tagasinõudeõigus,

16

kui aga väiksem, peab sundvõõrandisaaja maksma juurde eelnevalt makstud ja väljamõistetud summade vahe. Kui kinnisasi on koormatud hüpoteegiga, siis saab sundvõõrandiandjale välja maksta vaid summa, mis ei ole hüpoteegiga tagatud.

Eelnõu § 1 punktid 25 (KASVS paragrahvi 13 lõike 1 muutmine) Sundvõõrandamismärge on keelumärge asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lõike 1 p 3 tähenduses ja seatakse omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise keelamiseks. Kuna omanikuvahetuse kande tegemine on võimalik pärast sundvõõrandamise otsuse vaidlustamise tähtaja möödumist, siis tagatakse see õigus sundvõõrandamismärke kandmisega kinnistusraamatusse. Sunvõõrandisaaja peab esitama avalduse märke kandmiseks viivitamata pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist. Kui kehtivas seaduses on keelumärke kinnistusraamatusse kandmiseks avalduse esitamine sundvõõrandisaaja õigus, siis eelnõu kohaselt pannakse sundvõõrandisaajale selleks kohustus. Sellise kohutuse seadmisega tagatakse efektiivsemalt sundvõõrandisaaja võimalus saada kinnisasja uueks omanikuks.

Eelnõu § 1 punktid 26 (KASVS 3. ja 7. peatüki ning §-de 15 ja 17 pealkirja täiendamine)Muudatuse kohaselt täiendatakse kahe peatüki ja kahe paragrahvi pealkirja sõnadega „ja hüvitis“, et viia peatükkide ja paragrahvide pealkirjad vastavusse peatükkide ja paragrahvi sisuga. Kuna nii 3. kui ka 7. peatükk ja §-d 15 ja 17 käsitlevad lisaks sundvõõranditasule ka hüvitist, on selguse huvides vaja täpsustada peatükkide ja paragrahvide pealkirju.

Eelnõu § 1 punkt 27 (KASVS § 15 täiendamine lõikega 21)RVS § 35 lõike 1 punkti 1 kohaselt võib riigivara otsustuskorras võõrandada vahetamise teel sundvõõrandamisel kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel ja vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 ei tohi kinnisasja vahetamisel vahetatavate asjade harilik väärtus erineda rohkem kui 10 protsenti, kui hüvitamiskohustus on kinnisasja omanikul ning väärtuste vahe hüvitatakse rahas. See tähendab, et vahetamist ei saa kasutada juhul, kui sundvõõrandatava kinnisasja omanik peaks hüvitama enam kui 10%-lise väärtuste vahe.

Selline piirang ei võimalda sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu maksmisel vajalikku paindlikkust. Praktikas võib olla keeruline leida riigile kuuluvat kinnisasja, mille rahaline väärtus ei ületaks 10%. Väärtuste vahe võib tuleneda nii kinnisasja suurusest kui ka konkreetse maatüki määratletud kasutusviisist (sihtotstarbest). Kuivõrd riigivaraseadus keelab juhul, kui kinnisasja omanik peab hüvitama rohkem kui 10%-lise väärtuste vahe, vahetamise, ei saa kinnisasjade vahetamist alternatiivse meetmena kasutada ka olukorras, kus sundvõõrandatava kinnisasja omanik oleks valmis vastusaadava kinnisasja eest riigile väärtuste vahe täiendavalt tasuma. Seega seab seadus konkreetsed piirid, kuigi nii kinnisasja omanik kui ka riik oleks iseenesest nõus kokkuleppel maad vahetama (kompensatsioonimeetmete uuringu lk 126).

Eelnõuga tehakse RVS § 35 lõikest 2 erand ja lubatakse sundvõõranditasu maksmisel teise kinnisasjaga riigivara vahetamise teel kõrvale kalduda üldnormina kehtestatud 10%-lisest vahetatavate asjade väärtuste vahe piirangust. Tingimus, et väärtuste vahe hüvitatakse rahas, kohaldub ka sellise vahetamise puhul. Kinnisasjade vahetamine toimub otsustuskorras ja selleks on vastavalt RVS § 37 lõike 2 punktile 1 vaja Vabariigi Valitsuse nõusolekut. Võõrandamise otsuse vahetamise teel teeb Vabariigi Valitsuse nõusoleku saamisel riigivara valitseja ehk minister. Kui vahetamiseks sobiv kinnistu on mõne teise riigivara valitseja (ministeeriumi) valitsemisel antakse eelnevalt riigivara valitsemine üle ministeeriumile, kes sundvõõrandamismenetlust läbi viib. Sätte muutmisega ei kaasne negatiivseid mõjusid, kuna võimalike negatiivsete mõjude avaldumine on maandatud sellega, et vahetamise eelduseks on Vabariigi Valitsuse nõusolek ja halduse siseselt kontrollitakse, et riigivaraga tehingute tegemisel ei esineks kuritarvitamist ja ei sõlmitaks põhjendamatuid tehinguid.

17

Eelnõu § 1 punktid 28 ja 29 (KASVS § 16 muutmine ja KASVS § 17 täiendamine lõikega 11) Eelnõuga KASVS §-s 16 tehtavad muudatused on sundvõõrandamismenetluse menetlusreeglite täpsustamise seisukohalt ühed olulisemad. Muudatustega jäetakse sundvõõrandamismenetluses osalejate ringist välja maavanemad ja erakorralise hindamise läbiviijana kohtutäitur. Samuti määratletakse ajahetk, millal isikud, kelle on sundvõõrandamisega seoses kahju tekkinud, peavad oma nõuded esitama. Järgnevalt põhjendatakse muudatuste vajalikust ja kirjeldatakse eelnõuga kavandatavaid muudatusi.

Kehtiva KASVS § 4 lõike 4 kohaselt võib sundvõõrandamise taotlejaks ja sundvõõrandisaajaks olla riigiasutus ja valla- või linnavalitsus. Riigiasutused esitavad sundvõõrandamise taotluse ministrile, kelle valitsemisele kuulub valdkond, milleks sundvõõrandamist taotletakse (KASVS § 11 lg 4). Kohaliku omavalitsuse üksus esitab taotluse valdkonna eest vastutavale ministrile (KASVS § 11 lg 3; alates 01.09.2015 kuulub kohalike omavalitsuste arendamine ja regionaalareng riigihalduse ministri vastutusvaldkonda), kohaliku tee ehitamiseks esitab valla- või linnavalitsus taotluse (vastava eelnõu) valla- või linnavolikogule (KASVS § 121 lg 1). Pärast Vabariigi Valitsuse või kohaliku tee puhul valla- või linnavolikogu poolt sundvõõrandamise otsuse tegemist viib kehtiva seaduse kohaselt kinnisasja erakorralist hindamist ja kokkuleppemenetlust läbi ning teeb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse: 1) riigimaantee ja avaliku raudtee puhul − majandus- ja taristuminister, 2) teiste ministeeriumide valdkonda kuuluvate kinnisasjade puhul − maavanem ja 3) kohaliku tee puhul − valla- või linnavalitsus. Seega näiteks juhul, kui sundvõõrandamise taotlejaks ja sundvõõrandisaajaks on ministeerium, viib sundvõõrandamiseelseid toiminguid ja peab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi ministeerium, kuid pärast Vabariigi Valitsuse poolt sundvõõrandamise otsuse tegemist jätkab menetlust maavanem. Veelgi laialivalguvam on menetlus juhul, kui sundvõõrandamist taotleb nt kalmistu laiendamiseks kohalik omavalitsus. Sellisel juhul peab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi valla- või linnavalitsus, kes pöördub seejärel valdkonna eest vastutava ministri ehk riigihalduse ministri poole Vabariigi Valitsusele taotluse esitamiseks ning edasist menetlust viib läbi maavanem. Viimase näite puhul osaleb sundvõõrandamise erinevates etappides kokku neli erinevat haldusorganit.

KASVS jõustus 31.03.1995. a ja seadust muudeti ulatuslikult 2005. a. Ajavahemikul 1995.−2005. a teadaolevalt ühtegi sundvõõrandamist läbi ei viidud5. Aastatel 2006–2014 võõrandas Maanteeamet 12 teeprojekti elluviimiseks kokku 437 kinnistut, millest 36 juhul algatati sundvõõrandamismenetlus6, seega 8,24 % juhtudel. 2006. a7 võttis Vabariigi Valitsus vastu 13 kinnisasja osade sundvõõrandamise otsuse Koidula raudteepiirjaama rajamiseks, 2012. a kahe kinnisasja sundvõõrandamise otsuse riigikaitselise objekti rajamiseks8 ning 2014. a ümbrust ja maastikupilti oluliselt kahjustava ehitise kõrvaldamiseks9. Viimase kahe objekti puhul on tegemist olnud menetlustega, mille puhul viis kinnisasja erakorralist hindamist ja kokkuleppemenetlust läbi ning teeb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse maavanem. 21 aasta jooksul on maavanem ja mõne teise valdkonna eest vastutav minister, peale transpordivaldkonna eest vastutava ministri, osalenud sundvõõrandamismenetluses vaid kahel korral. Seega võib maavanemate rolli sundvõõrandamismenetlustes pidada marginaalseks. Kuna peamiseks kinnisasjade

5 KASVS RT I 2005, 40, 312 seletuskirjast6 Elektroonilises Riigi Teatajas on kättesaadavad 17 Vabariigi Valitsuse korraldust 20 kinnisasja sundvõõrandamise kohta. Elektroonilises Riigi Teatajas on ei ole kättesaadavad kuus korraldust 16 kinnisasja sundvõõrandamise kohta.7 Vabariigi Valitsuse 30.11.2006. a korraldus nr 662, ei ole elektroonilises Riigi Teatajas kättesaadav.8 https://www.riigiteataja.ee/akt/3191220120019 https://www.riigiteataja.ee/akt/303062014007

18

sundvõõrandamise vajaduseks on seni olnud avalike teede rajamine, siis ei ole tõenäoline, et sama suure mahuga projekte teistes valdkondades ellu viiakse.

Eelnõu kohaselt viiks pärast sundvõõrandamise otsuse ehk Vabariigi Valitsuse korralduse tegemist järgnevat menetlust läbi ning teeks sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse sarnaselt transpordivaldkonna eest vastutava ministriga (hetkel majandus- ja taristuminister) ka teiste valdkondade puhul valdkonna eest minister, kes on eelnevalt esitanud taotluse Vabariigi Valitsusele. Selle muudatusega jääksid sundvõõrandamismenetluse läbiviijate ringist välja maavanemad.

Kaalutlusi, miks seaduse vastuvõtmise ajal maavanemad sundvõõrandamismenetluste läbiviijateks määrati, ei ole käesoleval hetkel võimalik kindlaks teha. Kuna maavanemate roll on olnud marginaalne, puudub vajadus ja põhjendus, miks peaks maavanem sundvõõrandamise menetluses osalema. Seega hakkaksid sarnaselt transpordivaldkonna eest vastutavale ministrile, kes on avalikult kasutatavate teede puhul sundvõõrandamismenetlusi läbi viinud juba 10 aasta jooksul, ka teiste objektide puhul sundvõõrandamise menetlusi läbi viima ja seniseid maavanema ülesandeid täitma ministrid. Kui sundvõõrandamise taotlejaks ja sundvõõrandisaajaks on ministeerium, siis on minister juba eelnevalt korraldanud kinnisasja vabatahtlikuks võõrandamiseks läbirääkimisi ja menetluse kõigi aspektidega kursis.

Eelkirjeldatud muudatus on kooskõlas menetlusökonoomika põhimõttega – menetleda ja lahendada asi kiiresti ja efektiivselt. HMS § 5 lõige 2 sätestab, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Kuna minister on korraldanud läbirääkimisi kinnisasja vabatahtlikuks võõrandamiseks ja peab sundvõõrandamise taotluse esitamisel Vabariigi Valitsusele lisama ka oma arvamuse (KASVS § 11 lõiked 3 ja 4), siis on nad sundvõõrandamise otsuse tegemisele eelneva menetlusega kursis rohkem kui maavanem, kes saab kehtiva seaduse kohaselt edasise menetluse korraldamiseks vajaliku teabe alles pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist, kui sundvõõrandamise taotleja erakorralise hindamise läbiviimiseks maavanema poole pöördub (kehtiv KASVS § 16 lõige 5). Menetluse terviklikkuse ja ühtse halduspraktika kujundamise huvides on põhjendatud menetluses osalevate haldusorganite hulga vähendamine. Ühe objekti rajamisega seotud sundvõõrandamiste läbiviimisel sama haldusorgani poolt on tagatud ühesuguse halduspraktika kõikide kinnisasjade omanike suhtes. Mitut maakonda läbiva objekti, näiteks torujuhtme või kõrgepingeliini, rajamiseks vajalike kinnisasjade sundvõõrandamise menetluse läbiviimise praktika muudatuste tagajärjel ühtlustuks, kuna mitme maavanema asemel viib menetlust läbi üks minister. Riigiteede ja avaliku raudtee rajamise osas muudatusi ei toimu, kuna menetlust viib kehtiva seaduse ja ka muudatuste kehtestamise järel läbi transpordivaldkonna eest vastutav minister.

Kompensatsioonimeetmete uuringus on tehtud ettepanek koondada sundvõõrandamisalane kompetents (vähemalt) riiklike objektide puhul mõnda olemasolevasse asutusse, milleks haldusala ülesannetest tulenevalt võiks olla eelkõige Maa-amet või Riigi Kinnisvara AS. Tegemist oleks sarnase skeemiga, kui on kasutusel Soomes. Kuna sundvõõrandamisemenetlus on praktikas üsna vähe kasutatav menetlus, siis on pädevuse koondamine õigustatud, kuid selle eelnõuga seda ellu ei viida, kuna eeldab riigiasutuste vahelist laiemat diskussiooni. Samas on sundvõõrandamise läbiviijatel võimalik kaasata menetlusse ka sundvõõrandamise läbiviimise kogemusega ametnikke, et nii oma kompetentsi suurendada.

KASVS § 17 lõikes 1 loetletakse kahjud, mida sundvõõrandiandjale makstav sundvõõranditasu peab katma. Kahjuks viidatud sätte kohaselt on eelkõige sundvõõrandatava kinnisasja väärtus, millele lisandub kinnisasja päraldiste ja viljade väärtus. Lõikes 1 loetletud

19

kahjude koosseis ei ole lõplik − nii haldus- kui kohtupraktika on ka muu kahju hüvitamise komponenti sundvõõranditasu koosseisus tunnustanud. Kuigi sundvõõrandamise asjades on kohtupraktika tagasihoidlik, on mitmes kohtuasjas käsitletud ka sundvõõranditasu komponente. Tallinna Ringkonnakohtu 08.02.2012 otsuses haldusasjas nr 3-10-1441 on kohus märkinud järgmist: „Haldusaktis, millega sundvõõranditasu määratakse, tuleb märkida sundvõõranditasu üldsumma ning eraldi välja tuua kinnisasja turuväärtus ja sundvõõrandamisest tekkiv kahju, näidates ära, millest see kahju tuleneb.“ Samas otsuses on kohus märkinud, et saamata jäänud tulu saab põhimõtteliselt sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna käsitleda, kuivõrd […] sundvõõrandamistasu peab lisaks kinnisasja turuhinnale sisaldama hüvitist isiku omandivabadusse sekkumise eest. Omanikul on õigus saada kompensatsiooni, kuid samas ei või ta saada kasu sundvõõrandamisest. Eelnevalt tuleb aga kindlaks teha, kas tulu samata jäämine on põhjustatud sundvõõrandamisest. Samas otsuses leidis kohus, et: „Apellandi poolt esile toodud kahjulikud mõjutused (müra, saaste) on seotud mitte sundvõõrandamise esemega, vaid kavandatava kogujatee rajamisega ja kasutamisega, ega ole käsitletav kahjuna, mida erakorralise või täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama peaks.“

Kuna sundvõõranditasu ja hüvitise määramiseks on vaja kindlaks teha sundvõõrandamisega seoses isikutele tekkinud kahju ja selle suurus, siis täiendatakse KASVS § 16 regulatsiooni selliselt, et lisaks kinnisasja ja piiratud asjaõiguste väärtuse kindlakstegemisele tehakse sama menetluse raames kindlaks ka muud kahjud ja selle suurus.

Sundvõõrandamisega seonduvate muude kahjudest osas on nendest teatamine kehtiva seaduse kohaselt lubatud nii erakorralise hindamise käigus kui ka kokkuleppemenetluses. KASVS §-s 16 ei ole otsesõnu reguleeritud kahjudest teatamist ja selle suuruse kindlakstegemist, kuid § 23 lõike 2 kohaselt tehakse kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele ettepanek teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis erakorralise hindamise hindamisaktis ei kajastu. Samuti tehakse kehtiva KASVS § 23 lõike 1 kohaselt isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ettepanek teatada oma õigustest ja nõuetest.

Eelnõu kohaselt korraldaks pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist edasist sundvõõrandamismenetlust pädev organ ehk valdkonna eest vastutav minister (või valla- või linnavalitsus)10. Pädev organ alustab pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist viivitamata ise sundvõõrandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning sundvõõrandamisega seotud muu varalise kahju suuruse hindamise. Menetluse alustamiseks ei ole enam vaja sundvõõrandamise taotleja avaldust.

Kahjude hindamise menetluse käigus selgitatakse välja sundvõõrandatava kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtuses sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga ning tehakse kindlaks muud sundvõõrandamisega seotud kahju ja selle suurus. Nagu ka kehtiva seaduse kohaselt võib pädev organ moodustada komisjone ja kaasata eksperte (HMS § 39 lg 2). Eksperte kaasatake vastavalt sellele, milliste nõuetega ja kahjudega on tegemist. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi praktika kohaselt moodustab minister alati komisjoni, kes viib läbi tavapärast haldusmenetlust. Kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtuse hindamise ülesande annab minister maa hindamise seaduse § 4 lõikes 1 nimetatud tegevuslitsentsi omavale maa hindajale. Ka kehtiva seaduse kohaselt viib hindamist läbi hindaja, kuid ülesande sai ta selleks kohtutäiturilt, kellele minister on kinnisasja hindamise ülesandeks teinud.

10 Edaspidi räägitakse peamiselt vaid ministrist, kuid kohalike teede puhul on vastav pädevus valla- või linnavalitsusel.

20

Kehtiva KASVS § 16 lg-d 5−7 näevad ette, et maavanem või majandus- ja taristuminister või valla- või linnavalitsus teeb kinnisasja asukohajärgsele kohtutäiturile ülesandeks sundvõõrandatav kinnisasi üles kirjutada, hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta. Kohtutäituri tegelik roll kinnisasja hindamise protsessis on väike ning kinnisasja hindamise puhul on sisuliselt tegemist vormistamise ülesandega, kuna tegelikku hindamise viib läbi tegevuslitsentsi omav maa hindaja. Ka kohtupraktikas on avaldatud seisukohta, et kohtutäituri roll on formaalne ja sisuliselt sundvõõrandamismenetlust ei mõjuta. Tartu Maakohtu 04.09.2012 määruses tsiviilasi nr 2-12-21682 leidis kohus, et „KASVS § 16 lg 6 kohaselt võib sundvõõrandatud kinnisasja hinna (TsÜS § 65 sätestatud harilik väärtus) määrata ainult maa hindamise seaduse § 4 lg 1 sätestatud tegevuslitsentsi omav hindaja ning hinda ei määra kohtutäitur nagu täitemenetluses tavapäraselt (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lg 4, § 137, § 144). Juhul, kui sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas hüvitises kokkuleppemenetluses kokkulepet ei saavutata, lähtutakse KASVS § 27 lg 2 alusel sundvõõranditasu määramisel atesteeritud hindaja koostatud hinnangus märgitud harilikust väärtusest. Seega puudub kohtutäituril sundvõõrandatud kinnisasja (samuti selle osade) hindamisel sisuline roll, vaid seda teeb ainult atesteeritud kinnisvara hindaja.“.

Lisaks on kehtiva seaduse kohaldamisel tekkinud probleem sundvõõrandamisega seonduvate vaidluste lahendamisega nii üld- kui halduskohtus. Kehtiva KASVS § 5 lõige 3 sätestab, et sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse vaidlustamine vaadatakse läbi muudest sundvõõrandamise käigus tehtud otsuste või toimingute vaidlustamisest eraldi ning sundvõõrandamismenetlus ja selle tähtajad ei peatu, samuti ei takista sundvõõranditasu vaidlustamine sundvõõrandatava kinnisasja valduse üleandmist ega omandiõiguse ülekandmist sundvõõrandisaajale. Selle sätte eesmärgiks oli võimaldada riigile tähtsate projektide realiseerimist olukorras, kus vaidlusteemaks ei ole sundvõõrandamise seaduslikkus, vaid erimeelsus on üksnes makstava tasu suuruses ning vältida projektide realiseerimise takerdumist aastaid kestvate kohtuvaidluste tõttu. Praktikas see eesmärk aga ei realiseeru, sest kui sundvõõrandatava kinnisasja omanik vaidlustab erakorralise hindamise raames kohtutäituri poolt koostatud hindamisakti, siis TMS § 74 lõike 8 alusel taotleb kohtutäitur hinna vaidlustamise korral uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Erinevalt teiste sundvõõrandamismenetluse raames tehtud otsuste vaidlustamisest halduskohtus, toimub see menetlus maakohtus11. Kohtutäituri poolt koostatud kinnisasja arestimise akti vaidlustamisel edasine sundvõõrandamise protsess peatub, kuna kokkuleppemenetluse läbiviimiseks on vajalik kehtiva erakorralise hindamise akti olemasolu. Seega lahendatakse kehtiva seaduse kohaselt ühe sundvõõrandamismenetluse raames vaidlusi nii halduskohtus kui ka üldkohtus.

Kehtiva seaduse järgi on probleemiks olnud asjaolu, et kohtutäitur on kohustatud juhul, kui isik, ei ole hindamisaktis määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtusega rahul, uue hindamise korraldamiseks esitama maakohtule eksperdi määramise taotluse. Samuti seisneb probleem selles, et kohtu roll on ainult eksperdi määramine, kuid praktikas on teravalt kerkinud esile kahjude hindamise küsimus. Isegi, kui eksperdil lasta kahjusid hinnata, ei ole eksperdil ometi võimalik tuvastada kahju tekkimist õiguslikult siduvalt. Kohus ei saa küsida eksperdi arvamust õigusküsimuses. Isegi juhul, kui maakohtu määratud ekspert tuvastab tekkinud/tekkiva kahju ja selle rahalise suuruse, ei ole see sundvõõranditasu (KASVS § 17 lg 1 kohaselt peab sundvõõranditasu katma lisaks harilikult väärtusele ka kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma) ja hüvitise otsust tegevale haldusorganile siduv just nimelt kahju tekkimise kui juriidilise fakti tuvastamise osas.

11 MKMi statistika näitab, et maakohtus on tsiviilasja menetluse pikkuseks olnud 7 kuud (Tartu Maakohus), 1 aasta ja 10 kuud (Harju Maakohus) ja 3 aastat.

21

Kohtupraktikas on hindamisakti käsitletud eelhaldusaktina sundvõõranditasu suuruse suhtes, millega määratakse siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamise tähtsust omav asjaolu (HMS § 52 lg 1 p 2) (Tallinna Ringkonnakohtu 07.05.2015 otsus haldusasjas nr 3-133-105).

Lisaks sellele, et kohtutäituri osalemine sundvõõranditasu ja hüvitise kindlakstegemises tekitab kohtuvaidlustega seotud probleeme, puudub tema menetluses osalemiseks praktiline vajadus. Kohtutäituri ülesannet – kinnisasi üles kirjutada ja hinnata, saab edukalt täita ka pädev organ ja tema määratud komisjon. Kinnisasja koosseis tehakse üldjuhul kindlaks kinnisturaamatu andmete põhjal, vajadusel on komisjonil võimalik kinnistuga tutvumisega minna kohale. Hindamise korraldab pädev organ samuti ise, kaasates selleks maa hindaja ja kahju iseloomust tulenevalt vajadusel teised eksperdid. Kohtutäituri osalemisega kaasnevad ka märkimisväärsed kulud. Sundvõõrandatava kinnisasja üleskirjutamise ja hindamise eest on kehtiva kohtutäituri seaduse § 36 lõike 4 punkti 1 kohaselt kohtutäituri tasu pool tasumäärast, mis vastab üleskirjutatud kinnisasja hinnale hindamisakti kohaselt. Tüüpilise sundvõõrandamisjuhtumi (vaata täpsemalt seletuskirja lk 8) korral oli kohtutäituri põhitasu suuruseks 1170 eurot. Kohtutäituri kaasamine menetlusse vaid juhul, kui kinnisasja omanik ei anna sundvõõrandisaajale üle kinnisasja valdust, võimaldab menetluses kulude kokkuhoidu ja kasutada kohtutäituri abi vaid põhjendatud vajaduse korral.

Menetlusosaliste jaoks on selgem, kui määratletakse kindel menetlusstaadium, kus kõikidest kahjudest tuleb teatada. Pädev organ teeb kinnisasja omanikule, piiratud asjaõiguse omajale ja teadaolevale teisele isikule, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ettepaneku teatada sundvõõrandamisega seotud kahjudest. Samaaegselt avaldatakse päevalehes teate, milles tehakse kõigile isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ettepanek teatada sundvõõrandamisega seotud kahjudest. Ajalehes teate avaldamisega tagatakse kõigile isikutele võimalus pöörduda oma kahjudest teatamiseks pädeva organi poole. Kuigi üldjuhul on pädevale organile kõik puudutatud isikud teada, võib konstrueerida teoreetilise olukorra, kus kinnisasja omaniku asukoht ei ole teada ja tema kinnisasja kasutab teine isik rendilepingu alusel, mille kohta ei ole kinnistusraamatusse märget tehtud. Nõuete esitamiseks antakse isikule mitte lühem kui kahenädalane tähtaeg.

Sundvõõrandamisega seotud muu kahju ja selle suuruse kindlakstegemiseks võib moodustada komisjone ja kaasata eksperte. Eksperte kaasatakse vastavalt sellele, milliste nõuetega ja kahjudega on tegemist.

Kahjude tuvastamine eeldab ka komisjoni aktiivset osalemist. Et kõik võimalikud kahjud saaksid välja selgitatud, peab komisjon kinnisasja omanikku igakülgselt aitama, sest hilisema menetluse käigus ei ole kinnisasja omanikul enam võimalik kahjudest teatada ega nende hindamist taotleda.

HMS § 36 näeb ette haldusorgani selgituskohustuse. Nii peab haldusorgan selgitama menetlusosalisele (või taotluse esitamist kaaluvale isikule) nende soovil muuhulgas, millised õigused ja kohustused on menetlusosalisel haldusmenetluses, millised taotlused, tõendid ja muud dokumendid tuleb haldusmenetluses esitada ning milliseid menetlustoiminguid peavad menetlusosalised sooritama jms. Eeltoodud norm viitab, justkui tekiks selgituskohustus alles siis, kui isik sõnaselgelt teavet ja abi palub. Riigikohus on hea halduse tavast lähtuvalt nentinud siiski, et „Nõustamine ja selgitamine võib toimuda nii taotleja palvel kui ka haldusorgani algatusel.“ See seisukoht lähtub arusaamast, et "Haldusorgani kohustuste hulka ei kuulu mitte üksnes formaalselt aktide andmiseks vältimatult vajaliku menetluse

22

läbiviimine, vaid ka hoolitsemine selle eest, et ka õigusalaste teadmisteta ja asjaajamises vilumatul isikul oleks võimalus menetluses tulemuslikult osaleda.“12

Komisjon hindab, kas esitatud nõuded on tekkinud sundvõõrandamisest tulenevalt. Kui isikul puudub ilmselgelt õigus nõuda kahju hüvitamist või, teatatud kahju ei ole ilmselgelt seotud sundvõõrandamisega, tagastatakse isikule taotlus koos kirjaliku põhjendusega läbi vaatamata. Tegemist on HMS § 14 lõike 6 punktis 2 nimetatud toiminguga. Nimetatud toiming on muudest sundvõõrandamistasu ja hüvitise kindlakstegemisega seotud otsustest ja toimingutest eraldi vaidlustatav.

Erakorralise hindamist viiks endiselt läbi tegevuslitsentsi omav maa hindaja, vajadusel kaasates teisi eksperte, kuid hindamistulemust ei kinnita enam kohtutäitur. Erakorralisel hindamisel lähtutakse maa hindamise seaduse § 8 lõike 2 alusel kehtestatud korrast. Analoogselt RVS-ga võetakse KASVS-is kasutusele mõiste „hindamisakt“ asemel kasutusse mõiste „hindamisaruanne“ ja sätestatakse, et hindamistulemust sisaldav hindamisaruande koostatakse vara hindamise head tava järgides, samuti. Hea tavana käsitletakse standardisarja EVS 875 „Vara hindamine“. Eelnõuga ei muudeta hindamiseks ettenähtud tähtaega, mis ei tohi olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud.

Kohtutäituril on ametitoimingu tegemiseks täitemenetluse seadustikust tulenevad õigused, nt teabe saamise õigus (TMS § 26) ning ruumide, maatüki ja võlgniku läbiotsimise õigus (TMS § 28). Kuna kahjude hindamisest jäetakse eelnõuga kohtutäitur kõrvale, siis antakse pädevale organile või tema volitatud isikule ülesande täitmiseks ja vajaliku teabe saamiseks täiendavad õigused. Eelnõu kohaselt on näiteks ministril või tema volitatud isikul õigus nõuda hindamise läbiviimiseks vajalikku suulist ja kirjalikku teavet kinnisasja omanikult ja piiratud asjaõiguste omajalt ning pöörduda suulise ja kirjaliku teabe saamiseks kolmanda isiku poole. Haldusorganil on nii igakülgne selgitamiskohustus (nõustamiskohustus) kui ka uurimispõhimõttest tulenev kohustus asja aktiivselt uurida ja täiendavaid tõendeid koguda, millele lisandub ka teiste menetlusosaliste (käesoleval juhul kinnisasja omaniku ja piiratud asjaõiguste omajate) osalemiskohustus, mis seisneb kohustuses haldusorganile esitada või teatavaks teha kogu asjakohane teave ja tõendid.

Kui, isik kellelt teavet nõuti, jätab selle tähtpäevaks esitama, on haldusorganil võimalik teha talle ettekirjutus ja rakendada sunniraha. Sunniraha rakendamise võimaluse sätestamisega soovitakse saavutada olukord, et isik täidaks oma seadusejärgse kohustuse. Sunniraha olemusest tulenevalt on selle rakendamine võimalik üksnes mitterahalise kohustuse täitma sundimiseks. Sunniraha määramiseks peab olema eelnevalt olema tehtud kirjalik hoiatus. Hoiatus võib olla tehtud eraldi haldusaktiga või see võib sisalduda ka haldusaktis, mille täitmise tagamiseks sunnivahendit plaanitakse rakendada.

Riigikohus on kohtuasjas nr 3-3-1-72-14 tehtud otsuses selgitanud, et sunniraha ei ole karistus ja selle tasumise kohustus tekib alles siis, kui haldusorgani ettekirjutus jäetakse hoiatuses märgitud tähtaja jooksul täitmata. Samuti ei ole sunniraha rakendamiseks tarvis vormistada uut otsust lisaks rikutud ettekirjutusele ja hoiatusele. Hoiatus ei ole lõplik ja siduv otsustus, mis tingiks vältimatult sunniraha rakendamise ja välistaks haldusorgani kaalutlusõiguse. Haldusorgan võib sunniraha rakendada ka hoiatuses märgitust väiksemas määras. Sunniraha rakendamisel tuleb arvestada proportsionaalsuse põhimõttega. Sunniraha võib rakendada vaid ettekirjutuse täitmisele kallutamiseks (HMS § 107 lg 2, asendustäitmise ja sunniraha seadus

12http://oiguskantsler.ee/sites/default/files/ field_document2/6iguskantsleri_soovitus_pohioiguste_ja_vabaduste_paremaks_tagamiseks_ettekirjutuse_tegemise_ja_sunniraha_kohaldamise_oigusparasus.pdf

23

(edaspidi AtSS) § 3 lg-d 2 ja 3). Enne sunniraha sissenõudmist (AtSS § 15) peab haldusorgan kontrollima sunniraha rakendamise eeldusi, sh tuvastama ettekirjutuse täitmata jätmise ja muud sunniraha rakendamist mõjutavad asjaolud (AtSS § 8).

Suulise ja kirjaliku teabe esitamata jätmise korral on maksimaalne võimalik sunniraha suurus 300 eurot. Pädeva organi eesmärk on õiglase sundvõõrandamistasu ja hüvitise määramiseks kätte saada vajalik teave ja sunniraha rakendamine on kindlasti viimane võimalus, mida kohustuse täitmiseks rakendatakse.

Kõik erakorralise hindamisega seotud kulud tasub kehtiva seaduse kohaselt sundvõõrandisaaja. Seda põhimõtet eelnõuga ei muudeta, küll aga jäetakse kulude nimekirjast välja kohtutäituri tasu, kuna kohtutäitur enam erakorralises hindamises ei osale. Täiendavalt sätestatakse seaduses, et ka muu kahju kindlakstegemisega seotud eksperdi kulud tasub samuti sundvõõrandisaaja.

Senine KASVS senise § 16 lõike 1 sisu on viidud toodud KASVS § 17 lõikesse 11. Sisult on tegemist pigem sundvõõranditasu ja hüvitist käsitlevate sätetega kui kahju suuruse kindlakstegemist puudutava sättega. Sisulisi muudatusi sätetes ei tehta. Kuna kehtiv KASVS § 16 lõige 3 kordab sisuliselt üle lõike 1 sõnastust, siis jäetakse dubleeriv sõnastust seadusest välja. Hariliku väärtuse määramine sundvõõrandamisaegse seisuga tagab õiglase tulemuse, sest võimaldab võõrandajal omandada võõrandatava kinnisasjaga samaväärse asja (Tallinna Ringkonnakohtu 16.09.2011 otsus haldusasjas nr 3-10-234; 08.02.2012 otsus haldusasjas nr 3-10-1441).

Eelnõuga jäetakse KASVS §-st 16 välja säte (lõige 3), mille kohaselt ebaseaduslikke ehitisi ei hinnata (kehtiva KASVS § 16 lõige 2). Ebaseaduslike ehitiste hüvitamist käsitleva regulatsiooni täpsustamise vajadusele on tähelepanu juhitud ka kompensatsioonimeetmete uuringus (lk 131). Mõistet „ebaseaduslik ehitis“ ükski õigusakt, nt ehitusseadustik, ei kasuta. Pigem reguleerib ehitusseadustik olukordi, kuidas varasemalt ehitatud ehitisele anda ehitus- või kasutusluba või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks. Seega ei saa ebaseaduslikuks ehitiseks lugeda näiteks ehitus- või kasutusloata ehitist. Kompensatsioonimeetmete uuringu koostajad on leidnud, et sundvõõranditasu määramisel tuleks jätta hüvitamata üksnes sellised ehitised, mida ei ole võimalik seaduslikuks muuta. Selliseks ehitiseks on ükskõik milline hoone või rajatis, mille haldusorgan on hinnanud nii formaalselt kui ka materiaalselt seadusvastaseks ning teinud ettekirjutuse selle kõrvaldamiseks. Eelnõu koostajad nõustuvad selle käsitlusega, kuid vastava sättega regulatsiooni täiendamist ei pea vajalikuks, kuna isikul ei oleks õigus saada kompensatsiooni ehitise eest, mis tuleb lammutada ja mille väärtust ei saa kinnisasja väärtuste puhul arvestada.

Eelnõu § 1 punktid 31 ja 32 (KASVS § 22 lõikete 1 ja 2 muutmine ja lõike 3 kehtetuks tunnistamine)KASVS § 22 lõige 1 sisaldab kokkuleppemenetluse mõistet. Kokkuleppemenetluse eesmärgiks on jõuda kokkuleppele sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse ja maksmise tingimustes ning kahjustatud õiguste omajate huvide tagamises. Eelnõuga jõetakse kokkuleppemenetluse mõistest välja kinnisasja valduse üleandmise tingimustes kokkuleppe saavutamine, kuna kinnisasja valduse üle andmine toimub vabatahtlikult sundvõõrandamise otsuses näidatud tähtaja jooksul ja kui selle tähtaja jooksul valdust üle ei anta, siis kohtutäituri abil. Seega ei ole kinnisasja valduse üleandmise tingimustes kokkuleppimine enam kokkuleppemenetluse osaks.

Tulenevalt eelnõuga tehtavast muudatusest, mille kohaselt viivad tulevikus sundvõõrandamise menetlust läbi valdkonna eest vastutavad ministrid ja mitte maavanemad, siis ka

24

kokkuleppemenetluse korraldamise ülesanne on valdkonna eest vastutaval ministril ja sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks vallavanemal või linnapeal ehk pädeval isikul (KASVS § 22 lõige 2). Kuna maavanemad enam sundvõõrandamismenetluses ei osale, on ebavajalik ka regulatsioon, mis määratles mitme maakonna territooriumil asuva sundvõõrandatava kinnistu korral kokkuleppemenetlust läbiviiva pädev isikuna maavanema, mille territooriumil peetakse sundvõõrandatava kinnisasja kohta kinnistusraamatut (KASVS § 22 lõige 3). Viidatud säte on ka sisuliselt aegunud, kuna alates 01.01.2015 peab kinnistusraamatut vaid Tartu Maakohtu kinnistusosakond.

Eelnõuga täpsustatakse, et kokkuleppemenetlust peab pädev isik alustama viivitamata pärast sundvõõrandamisega seotud kahjude ja selle suuruse kindlakstegemist. Erakorralisel hindamisel selgitatakse välja sundvõõrandatava kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtuses sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kuna eelnõuga täpsustatakse sundvõõrandamisega seotud muude kahjude väljaselgitamise korda, siis tuleb ka kokkuleppemenetluse algatamisele eelneva toiminguna sätestada muude kahjude ja selle suuruse kindlakstegemine.

Eelnõu § 1 punkt 33 (KASVS § 23 kehtetuks tunnistamine)Eelnõuga tunnistatakse kehtetuks KASVS § 23, mis reguleeris kokkuleppemenetluse alustamist teatamist. Nimelt pidi pädev isik ajalehe kaudu tegema isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ettepaneku teatada oma õigustest ja nõuetest. Kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguste omajad pidid pädevale isikule teatama viivitama kahjudest, mida erakorralise hindamise käigus ei hinnatud ehk need ei kajastunud hindamisaktis. Avalikult teavitamise eesmärk oli teavitada isikuid, kes seni polnud sundvõõrandamismenetlusest teadlikud ja anda neile võimalus oma kahjudest teada anda. Kuna eelnõuga tuuakse ajaliselt ettepoole kõikide puudutatud isikute puhul oma kahjudest teadaandmine, siis puudub vajadus kokkuleppemenetluse alustamistest seni kehtinud korras teatada. Kokkuleppemenetluses osalevad kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguste omajad ning teised isikud, kes on oma sundvõõrandamisega seotud nõuded KASVS §-s 16 (eelnõu § 1 punkt 27) sätestatud korras esitanud.

Eelnõu § 1 punktid 34, 35, 36 ja 37 (KASVS § 24 lõikete 1−3 muutmine ja lõike 4 kehtetuks tunnistamine)Eelnõuga täpsustatakse kokkuleppemenetluse osaliste väljakutsumist. KASVS § 23 kehtetuks tunnistamise tõttu jäetakse KASVS § 24 lõikest 1 välja viide nimetatud paragrahvile ega määratleta konkreetset tähtaega menetlusosaliste väljakutsumiseks. Vastavalt KASVS § 22 lõikele 2 tuleb kokkuleppemenetlust alustada viivitamata pärast sundvõõrandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning sundvõõrandamisega seotud muu varalise kahju suuruse kindlakstegemist. Seega kui sundvõõranditasus ja hüvitises kokkuleppe saavutamiseks vajalikud toimingud on tehtud, tuleb koheselt alustada ka kokkuleppemenetlust. Kuna kokkuleppemenetluses enam ei lepita kokku valduse vabatahtliku üleandmise tingimustes, siis jäetakse sättest välja pädeva isiku poolt ettepaneku tegemine valduse vabatahtliku üleandmise tingimustes kokkuleppimiseks.

Eelnõuga muudetakse KASVS § 24 lõikes 2 kokkuleppemenetluse koosoleku toimumise ajast teatamise korda. Esimesest kokkuleppemenetluse koosoleku toimumise kohast ja ajast teatatakse menetlusosalistele kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Esimese koosoleku aja määrab pädev isik, järgmise koosoleku aja võivad menetlusosalised ise kokku leppida. Koosoleku toimumisest ei ole vaja teatada samas korras, kui näiteks nõuete esitamisest või sundvõõrandamise otsusest. Kirjalikult teavitatakse isikuid, kes on oma nõuded esitanud ja kellel asukoht on teada. Kui pädevale isikule on teada isiku

25

sundvõõrandamisega seotud nõue, kuid isiku viibimiskoht ei ole teada ja teda ei ole eelneva menetluse käigus õnnestunud muul viisil menetlusest informeerida kui ajalehe kaudu, siis on tema nõue enne kokkuleppemenetlust juba hinnatud. Tõenäosus, et isikule, kellele ei ole isiklikult õnnestunud kätte toimetada teadet sundvõõrandamise taotluse esitamise kohta, sundvõõrandamise otsust ja teadet nõuete esitamise kohta, õnnestuks isiklikult kätte toimetada kokkuleppemenetluse alustamise teadet, on väga väike.

Eelnõuga täiendatakse KASVS § 24 lõiget 3 selliselt, et sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses kokkuleppimise aluseks on lisaks hindamisaruandes märgitud kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtusele ka sundvõõrandamisega seonduva muu kahju ja selle suuruse kindlakstegemise tulemused. Sättest jäetakse välja võimalus, et tasu või hüvitise määramisel lähtutakse hindamisaktis märgitud kinnisasja kõrgeimast väärtusest. Sätte kohaselt märgitakse kinnisasja väärtus hindamisaruandes eelduslikult väärtusvahemikuna. Tegemist on pigem hindajale püstitatud hindamisülesande teemaga ja hindamistulemuse määratlemisega. Hindajale pole mõtet anda ülesannet määratleda kinnisasja väärtus vahemikuna, kui tasu või hüvitise määramisel võetakse aluseks kõrgeim väärtus. Kuna sundvõõranditasu peab katma nii sundvõõrandatava kinnisasja, selle oluliste osade, päraldiste ja viljade väärtuse kui ka sundvõõrandamisega seonduva muu kahju, siis tuleb arvestada kokkuleppemenetluses sundvõõrandamise tasu ja hüvitise osas kokkuleppele jõudmisel kõiki võimalikke kahjusid. Kahju hindamise ja selle suuruse kindlakstegemise käigus ei pruugi kahjud kajastuda hindamisaruandes või on nende põhjendatus ja suurus niivõrd selge, et neid ei ole vaja eraldi hinnata.

KASVS § 23 kehtetuks tunnistamise tõttu tunnistatakse kehtetuks § 24 lõige 4, kuid sätte sisu on viidud § 16.

Eelnõu § 1 punktid 38 ja 39 (KASVS § 25 lõigete 1 ja 2 muutmine ning täiendamine lõikega 3)Eelnõuga sätestatakse KASVS § 25 lõikes 1 võimalus, et mõjuval põhjusel on pädeval isikul võimalus kokkuleppemenetluses menetlusosaliste vahel kokkuleppe sõlmimise 30-päevast tähtaega pikendada veel 30 päeva võrra. Kehtiv seadus tähtaja pikendamist ette ei näe, kuid teatud juhtudel, näiteks paljude sundvõõrandamise menetluse osaliste puhul, võib kokkuleppe saavutamine kõikide osalistega olla keerukas, mistõttu on tähtaja pikendamise võimaluse sätestamine põhjendatud.

KASVS § 25 lõigetes 2 ja 3 täpsustatakse olukorda, kui mõni või kõik sundvõõrandamise pooled kokkuleppe sõlmimiseks pädeva isiku juurde ei ilmu või kui kokkuleppemenetluse käigus kokkuleppele ei jõuta. Kui sundvõõrandamise pool kokkuleppemenetluses ei osale, on põhjendatud, et menetlus lõpetatakse vaid tema suhtes. Kui kokkuleppemenetluses ei osale ükski sundvõõrandamise poole, võib lõpetada kogu menetluse. Samuti jäetakse sätete sõnastusest välja sõnad „ja sundvõõrandamismenetlus jätkub“. Kehtiva seaduse sõnastusest võib jääda eksitav mulje, et kokkuleppemenetlus ei ole sundvõõrandamismenetluse osa. Tegelikult on kokkuleppemenetlus üks osa sundvõõrandamismenetlusest.

Eelnõu § 1 punktid 40, 41 ja 42 (KASVS § 26 pealkirja, lõigete 1 ja 2 kehtetuks tunnistamine ja lõike 3 muutmine)Kehtiv KASVS § 26 eristab tulenevalt kokkuleppemenetluse tulemusest kahte liiki dokumente. Kui kokkuleppemenetluse osalised saavutavad kokkuleppe sundvõõranditasu ja hüvitise maksmise ning kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ja kinnisasja valduse üleandmise tingimustes, vormistatakse tulemus kokkuleppeaktina, mille alusel võivad kokkuleppemenetluse osalised nõuda kinnisasja omandiõiguse üleandmist ja kinnisasja koormavate õiguste kustutamist. Kui kokkuleppemenetlus lõppeb kokkuleppele jõudmata,

26

koostatakse protokoll, milles märgitakse kokkuleppemenetluse tulemusteta jäämise põhjused, sundvõõrandiandja ja kustutatavate õiguste omajate poolt viimasena nõutud ning sundvõõrandisaaja poolt viimasena pakutud sundvõõranditasu ja hüvitise suurus.

Sellisest kokkuleppemenetluse tulemusest johtuvast dokumentide eristamisest eelnõuga loobutakse ja KASVS § 26 lõikes 3 nähakse ette, et kokkuleppemenetluse kohta koostatakse protokoll. Protokollis kajastatakse kokkuleppemenetluse käiku ja tulemust puudutav teave. Kui kokkuleppemenetluses jõutakse sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses ja maksmise tingimustes kokkuleppele, siis märgitakse protokollis kokkulepitud sundvõõranditasu ja hüvitise suurus ja maksmise tingimused, kui kokkuleppele ei jõutud, siis viimasena pakutud sundvõõranditasu ja hüvitise suurus. Samuti fikseeritakse protokollis muu teave, mille protokollimist on menetlusosaline soovinud, milleks võivad olla näiteks menetlusega seotud vastuväited või selgitused. Protokolli allkirjastavad kokkuleppemenetluse osalised ja protokolli koostaja. Protokoll võib koosneda mitmest eraldi vormistatud dokumendist, nt kui erinevate kokkuleppemenetluse osalistega toimuvad koosolekud erinevatel aegadel või kui koosolekuid on enam kui üks. Protokoll on aluseks valdkonna eest vastutava ministri ning sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks valla- või linnavalitsusele sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsusele.

Tulenevalt eelkirjeldatud muudatustele, jäetakse eelnõuga KASVS § 26 pealkirjast välja viited kokkuleppeaktile, samuti tunnistatakse kehtetuks sama paragrahvi lõiked 1 ja 2, mis käsitlevad kokkuleppeakti sisu ja akti alusel omandiõiguse üleandmise ja piiratud asjaõiguste kustutamise nõudeõigust.

Eelnõu § 1 punktid 43, 44, 45 ja 46 (KASVS § 27 lõigete 1, 2 ja 4 muutmine ning lõike 3 kehtetuks tunnistamine ja paragrahvi täiendamine lõikega 5)KASVS § 27 lõike 1 muudatusega nähakse ette, et sundvõõranditasu ja hüvitise määratakse alati pädeva organi ehk valdkonna eest vastutav ministri otsusega ning sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks valla- või linnavalitsuse otsusega. Seda ka juhul, kui kokkuleppemenetluses jõudsid kokkuleppemenetluse osalejad kokkuleppele. Kehtiva KASVS kohaselt tehti otsus vaid juhul, kui kokkuleppemenetluses tasu ja hüvitise osas kokkuleppele ei jõutud. Seega määratakse tasu ja hüvitis igal juhul kindlaks haldusaktiga. Samuti jäetakse eelnõuga välja võimalus, et kokkuleppemenetluse järel ja enne tasu ja hüvitise osas otsuse tegemist toimub täiendav hindamismenetlus (KASVS § 27 lg 3 kehtetuks tunnistamine). Kõik sundvõõrandamisega seotud nõuded tuleb esitada KASVS §-s 16 sätestatud korras ja tähtajal. Nõuete esitamine ja hindamine erinevates sundvõõrandamisemenetluse etappides põhjustab arusaamatust. Nõuete esitamiseks konkreetse tähtaja andmisel on kõigil menetlusosalistel võimalik oma nõuded esitada. Samas on ka haldusorganil uurimispõhimõttest tulenevalt kohustus välja selgitada kõik haldusmenetluses tähtsust omavad avalik-õiguslikud ja tsiviilõiguslikud asjaolud, võtta arvesse isikule soodsad ja ebasoodsad asjaolud ning koguda nende kohta tõendeid eesmärgiga teha õiguspärane otsus.

Sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsus tehakse vahetult pärast kokkuleppemenetluse lõppu ja protokolli vormistamist. Protokoll sisaldab ettepanekut sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse kohta. Vastavalt KASVS § 27 lõike 2 muudatusele on sundvõõranditasu ja hüvitise suuruseks kokkuleppemenetluses kokkulepitud sundvõõranditasu ja hüvitise suurus ning kui kokkuleppemenetluses sundvõõranditasus ja hüvitises kokkuleppele ei jõutud, on sundvõõranditasu ja hüvitise suuruseks sundvõõrandisaaja pakutud sundvõõranditasu ja hüvitise suurus. Sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsus on haldusakt, millele kohalduvad kõik haldusakti sisule ja vormile haldusmenetluse seaduses kehtestatud nõuded.

27

Haldusakti kättetoimetamist reguleerib KASVS § 27 lõige 4. Eelnõuga nähakse ette, et koos sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse resolutiivosa avaldamisega tuleb avaldada teave, kuhu isik peab talle määratud sundvõõranditasu või hüvitise väljamaksmiseks pöörduma. Täienduse eesmärk on anda isikule igakülgset infot selle kohta, kuidas tal oleks võimalik määratud tasu või hüvitis kätte saada ja kelle poole selleks pöörduda.

Selgitus KASVS § 27 täiendamisega lõikega 5 on esitatud eelnõu § 1 punkti 55 selgituse juures.

Eelnõu § 1 punkt 47 (KASVS 6. peatüki kehtetuks tunnistamine)KASVS 6. peatükk reguleerib olukorda, kui sundvõõrandamiseks loobutakse. Sundvõõrandamise lubatavuse eelduseks on asjaolu, et KASVS § 3 lõikes 1 nimetatud üldistes huvides objektide rajamine ei ole võimalik ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta. Kuna sundvõõrandamine on omandipõhiõigust tugevalt riivav tegevus, siis peab selle vajaduse hindamine ja läbiviimine olema hoolikalt ja piisavalt kaalutud ja haldusorganil peab olema veendumus selle vältimatus vajaduses.

Loobumine on kehtiva KASVS § 33 lõike 1 kohaselt üldjuhul võimalik kuni sundvõõrandamistasu ja hüvitise maksmiseni, sundvõõrandiandja nõusolekul ka kuni kinnisasja kinnistamiseni sundvõõrandisaaja nimele, seega kuni kinnisasja omaniku vahetumiseni. Kuna eelnõuga on toodud kinnisasja omandi üleminek ajaliselt tunduvalt ettepoole, peaks ka sundvõõrandamisest loobumise võimaluse kasutamise ettepoole nihutama. Kuna aga sundvõõrandamise otsuse ja omandi ülekandmise vahele jääb üsna lühike ajaperiood, siis ei saa olla põhjendatud sundvõõrandamisest loobumine lubatavus.

Omandi omaniku nõusolekuta (edaspidi OONV) võõrandamine peab olema proportsionaalne, st sobiv, vajalik ja mõõdukas. Iseäranis peab OONV läbi viiv põhiõiguste adressaat kaaluma OONV eesmärgi tähtsust ning omaniku riive intensiivsust. OONV kui sellise proportsionaalsuse nõue tähendab, et OONV läbi viiv haldusorgan peab arvesse võtma nii OONV eesmärgi kui ka võõrandatava asja olulisust omaniku jaoks.13 Seega peab otsus olema niivõrd läbi kaalutud, et sellest otsusest loobumine ei ole paar kuu jooksul võimalik.

Eelnõu § 1 punktid 48 ja 55 (KASVS täiendamine §-ga 351 ja § 41 kehtetuks tunnistamine)Kuna eelnõuga tuuakse ajaliselt ettepoole sundvõõrandatava kinnisasja kinnistamine sundvõõrandiandja nimele, on regulatsiooni loogilise ülesehituse seisukohalt vaja muuta KASVS § 41 asukohta seaduses ja esitada selle sisu enne kinnisaja valduse ülemineku regulatsiooni.

Kehtiva seaduse §-st 41 jäetakse välja eelduse, et kinnisasja omandi ülemineku eelduseks on sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmine. Vastavalt KASVS § 351 lõikele 1 võib sundvõõrandisaaja esitada kinnisasja omandi ülekandmiseks kinnistamisavalduse pärast sundvõõrandamise otsuse vaidlustamistähtaja möödumist. Vaidlustamistähtaja võrra omaniku muutmise kande tegemise pikendamine annab sundvõõrandatava kinnisaja omanikule täiendava tähtaja kaaluda oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumist ja võimaldab realiseerida PS § 32 lõike 1 kolmandas lauses sätestatud õigust vaidlustada kohtus vara võõrandamine. Sundvõõrandamise otsuse ja uue omaniku kande tegemiseks kinnistamisavalduse esitamise vahelisel ajal on sundvõõrandatava kinnisasja omaniku poolt kinnisasja võõrandamise ja koormamise keelamiseks kantud kinnistusraamatusse sundvõõrandamismärge. Uue omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks on esmalt vaja kustutada keelumärge.

13 Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. Lk 41. Kättesaadav http://www.pohiseadus.ee/

28

KASVS § 351 lõiked 2 ja 3 on kehtetuks tunnistatava KASVS § 41 lõiked 3 ja 4, sõnastust ei ole muudetud.

Eelnõu § 1 punktid 49, 50 ja 51 (KASVS § 36 lõigete 1, 3 ja 4 muutmine ning lõike 2 kehtetuks tunnistamine)KASVS § 36 reguleerib sundvõõrandatava kinnisasja valduse ülevõtmist kohtutäituri vahendusel. Eelnõuga tehtavate muudetuste kohaselt ei ole kinnisasja valduse ülevõtmine seotud enam sundvõõranditasu ja hüvitise tasumisega või selle deponeerimisega, vaid valduse saab üle võtta pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist. Sundvõõrandamise otsuses antakse sundvõõrandiandjale tähtaeg valduse vabatahtlikuks üleandmiseks ja kui sundvõõrandiandja selle tähtaja jooksul valdust vabatahtlikult üle ei anna, toimub valduse ülevõtmine täitemenetluse seadustikus ette nähtud korras. KASVS § 36 lõikesse 3 lisatakse täpsustus, et sundvõõrandamise pooli käsitatakse täitemenetluse seadustiku mõistes võlgniku ja võlausaldajana. Täitemenetluse algatamiseks esitab sissenõudja kohtutäiturile täiteavalduse koos täitedokumendiga. Täitedokumendiks on sundvõõrandamise otsus, mis on eelnõuga lisatud täitemenetluse seadustikus sätestatud täitedokumentide nimekirja (vaata eelnõu § 4 punkt 2 selgitust).

KTS § 29 lõige 1 sätestab kohtutäituri tasu liigid, milleks on menetluse alustamise tasu, menetluse põhitasu ja täitetoimingu lisatasu. KTS § 36 lõike 1 punkti 6 kohaselt on sundvõõrandatava kinnisasja valduse ülevõtmise ja -andmise korralduse täitmine kindla põhitasu määraga täitetoiming. Põhitasu suuruse näeb ette sama paragrahvi lõike 4 punkt 2. Samuti on KTS § 36 lõikes 4 sätestatud, et sundvõõrandamistoimingute põhitasu maksab sundvõõrandi saaja. KTS § 47 kõike 1 kohaselt on sama seaduse §-s 36 nimetatud täitetoimingute tegemisel väljaspool kohtutäituri bürood kohtutäituril õigus nõuda lisatasu. Menetluse alustamise tasu ja lisatasu maksmise osas seadus üldpõhimõttest, et täitemenetluses tasub tasu võlgnik, erandit ei tee, mistõttu sätestatakse KASVS § 36 lõikes 3 selgelt, et kohtutäituri tasu maksab sundvõõrandisaaja, kelle huvides kogu sundvõõrandamismenetlust läbi viiakse.

TMS § 25 lõike 1 kohaselt peab kohtutäitur andma võlgnikule tähtaja täitedokumendi vabatahtliku täitmiseks. Kui seaduses ega kohtulahendis ei ole täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaega määratud, määrab selle kohtutäitur. Tähtaeg ei või olla lühem kui 10 päeva ega pikem kui 30 päeva, sissenõudja nõusolekul võib vabatahtliku täitmise tähtaeg olla pikema kui 30 päeva. Kuna sundvõõrandamise otsuses antakse sundvõõrandiandjale juba tähtaeg valduse vabatahtlikuks üleandmiseks, siis on otstarbekas KASVS-is piirata täitemenetluses vabatahtliku täitmise tähtaega. Kokku on sundvõõrandiandjal aega valduse vabatahtlikuks üleandmiseks minimaalselt 30 päeva sundvõõrandamise otsusest tulenevalt ja täitemenetluses 14 päeva, mis on sundvõõrandiandjale piisav aeg oma kohustuse täitmiseks. Arvestades asjaolu, et sundvõõrandiandjat on juba planeerimismenetluses või projekteerimistingimuste andmise menetluses teavitatud, et tema kinnisasja sundvõõrandamine on võimalik, temaga on eelnevalt peetud läbirääkimisi kinnisasja vabatahtlikuks võõrandamiseks ja teavitatud sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest, siis on minimaalselt 44 päeva piisav valduse vabatahtlikuks üleandmiseks.

Eelnõu § 1 punkt 52 (KASVS § 37 lõike 1 kolmanda lause muutmine) Eelnõuga täpsustatakse isikute ringi, kellele kohtutäitur saadab sundvõõrandatava kinnisasja valduse ülevõtmise akti. Akt tuleb saata sundvõõrandiandjale, sundvõõrandisaajale ja pädevale organile ehk valdkonna eest vastutavale ministrile või sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks valla- või linnavalitsusele. Muudatus seondub eelnõu muudatusega, mille kohaselt osaleb sundvõõrandamismenetluses minister ja mitte maavanem.

29

Eelnõu § 1 punkt 53 (KASVS § 38 muutmine) KASVS § 38 reguleerib sundvõõranditasu ja hüvitise vähendamist. Sundvõõranditasu või hüvitise vähendamine vajadus võib tekkida juhul, kui ilmnevad kinnisasja väärtust vähendavad ja sundvõõrandamise eesmärgi saavutamist raskendavad kahjutused. Kui kehtiva seaduse järgi sai tasu vähendamist taotleda pärast tasu väljamaksmisele järgnenud valduse ülevõtmist, siis eelnõuga tehtud muudatustest tulenevalt võib sundvõõrandisaaja, kes on ka sundvõõranditasu maksjaks, taotleda pärast sundvõõranditasu määramise otsuse tegemist tasu või hüvitise vähendamist. Kehtiva seaduse kohaselt on võimalik nõuda vaid sundvõõranditasu vähendamist, kuid eelnõuga antakse võimalus taotleda ka hüvitise vähendamist. Näiteks rendilepingu alusel kinnistut kasutavale isikule määratud hüvitise vähendamise aluseks on olukord, kus talle hüvitise määramisel on arvestatud kasvava metsa väärtusega, kuid rentnik on kasvava metsa maha raiunud ja puidu realiseerinud. Samuti on eelnõus loobutud sundvõõrandiandja süü olemasolust, et oleks võimalik sundvõõranditasu vähendamist nõuda. Nagu eeltoodud rentniku näite puhul ei ole otstarbekas, et tasu või hüvitise vähendamise eelduseks oleks vaid sundvõõrandiandja süü, vaid tasu või hüvitise vähendamise eelduseks on konkreetselt selle isiku tegevus, kellele määratud tasu või hüvitist on võimalik vähendada. Sundvõõranditasu ja hüvitise ülesanne on kompenseerida isikule talle sundvõõrandamisest tekkiv kahju ning kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

Tasu või hüvitise vähendamise avaldus esitatakse pädevale organile ehk organile, kes tegi sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse. Eelnõuga ei muudeta korda, et minister või valla- või linnavalitsus peab teatud tähtaja jooksul pärast avalduse saamist sundvõõrandamise pooled kokku kutsuma, et leppida kokku tasu suuruse vähendamises, küll aga pikendatakse seda tähtaega viielt päevalt kümnele, mis oleks vajalike ettevalmistuste tegemiseks mõistlikum aeg. Kokkuleppe mitte saavutamisel teeb pädev organ maa hindajale ülesandeks tasu määramise aluseks olev hindamisaruanne tasu või hüvitise vähendamise avalduses esitatud asjaolusid arvestades üle vaadata. Eelnõuga ei muudeta kahenädalast tähtaega, mille jooksul hindaja peab koostama uue hindamisakti või esitama selle muutmata jätmise kohta põhjendatud seisukoha. Kui hindaja koostab uue hindamisaruande, siis muudab pädev organ sundvõõranditasu või hüvitise määramise otsust ja vähendab tasu või hüvitist, võttes aluseks uue hindamisaruande. Kui hindaja on põhjendatud seisukohal, et kinnisasja väärtus ei ole vähenenud ja hindamisakti muutmiseks alus puudub, jätab minister sundvõõranditasu vähendamise taotluse rahuldamata. Kui sundvõõranditasu või hüvitis on väljamakstud ja seda vähendatakse, on see aluseks tasu või hüvitise osaliseks tagasinõudmiseks.

Kehtiva KASVS § 38 lõikes 5 on sätestatud, kuidas toimub sundvõõranditasu vähendamine sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks. Kuna eelnõuga muudetud KASVS §-s 38 kasutatakse pädeva organi mõistet, milleks KASVS § 16 kohaselt on valdkonna eest vastutav minister või sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks valla- või linnavalitsus, siis puudub vajadus kohaliku teega seotud sundvõõrandamisel tasu või hüvitise vähendamisel eriregulatsiooni järele.

Eelnõu § 1 punkt 54 (KASVS § 40 muutmine)KASVS §-s 40 muudetakse sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmise regulatsiooni. Kehtiva seaduse kohaselt toimus tasu ja hüvitise väljamaksmine kohtutäituri kaudu. Muudatuse kohaselt makstakse sundvõõranditasu ja hüvitis isikule välja viivitamata pärast vastava otsuse tegemist pangakontole, mille isik on teatanud juba oma sundvõõrandamisega seotud nõuetest teadaandmisel. Samuti on eelnõus loobutud tasu ja hüvitise väljamaksmisel esmalt summade deponeerimisest kohtutäituri juures, kes õigustatud isikule väljamakse teeks.

30

Deponeerimisega kaasnevad sundvõõrandisaajale põhjendamatud kulud, samuti ei annaks deponeerimine isikule täiendavat garantiid.

Kehtiva õiguse kohaselt makstakse õigustatud isikutel sundvõõranditasu viivitamata välja vaid juhul, kui sundvõõrandatakse alalise või peamise elukohana kasutatav eluruum. Eelnõu kohaselt makstakse sundvõõranditasu ja hüvitis viivitamata välja kõigile õigustatud isikutele. Puudub põhjendus, miks väljamaksete tegemisega viivitada või kohelda isikuid ebavõrdselt. Kui sundvõõrandisaaja taotlusel sundvõõranditasu vähendatakse, tekib tasusaaja suhtes vähendatud summa osas tagasinõudeõigus.

KASVS § 40 lõigetes 2 ja 3 on käsitletud olukorda, kus sundvõõrandisaajale on sundvõõrandamise otsuse tegemise järel esialgse sundvõõranditasuna välja makstud sundvõõrandamise otsuses fikseeritud kinnistu harilikule väärtusele vastav summa. Sundvõõranditasu kindlaks tegemise menetluse käigus võib nimetatud summa nii suureneda kui väheneda, sest kinnisasja hariliku väärtuse määramisel lähtutakse kinnisasja väärtusest sundvõõrandamise otsuse kuupäevast. Sundvõõrandamise otsuses on aga kinnisasja hariliku väärtusena fikseeritud mitmeid kuid varasema hetke seis ehk sundvõõrandamisele eelnevatel läbirääkimistel sundvõõrandiandjale viimases pakkumuses nimetatud väärtus. Seega võib juhtuda, et sundvõõrandamise otsuse tegemise hetkeks on kinnisasja väärtuse hindamise tulemusel määratud kompensatsioon väiksem võrreldes selle summaga, mille osas toimusid läbirääkimised. Teisalt on võimalik ka alternatiivne olukord, kus kinnisvaraturu aktiviseerumise tõttu tõuseb ka kinnisasja väärtus võrreldes varasemalt läbiräägituga. Kui sundvõõranditasuna määratud summa on suurem kui sundvõõrandamise otsuses fikseeritud ja isikule väljamakstud summa, siis peab sundvõõrandisaaja maksma välja suurenenud tasu osa. Kui sundvõõranditasuks määratud summa on aga väiksem, kui eelnevalt väljamakstud summa, on sundvõõrandisaajal enammakstud summa osas tagasinõudeõigus.

Sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmisest teatab sundvõõrandisaaja õigustatud isikutele kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Eelnõuga on loobutud kohustusest avaldada tasu ja hüvitise väljamaksmise kohta teade üleriigilise levikuga päevalehes. Teate avaldamisega kaasnevad sundvõõrandisaajale täiendavad ja põhjendamatud kulud, samuti puudub teate avaldamisel õiguslik tähendus. Sellise informatiivse teate avaldamine pole põhjendatav ka avaliku huviga.

Täiendavalt on eelnõuga reguleeritud olukord, kus sundvõõranditasu või hüvitist saama õigustatud isiku asukoht ei ole teada. Tegemist on olukorraga, kui eelnevalt ei ole sundvõõrandamismenetluses isikule õnnestunud teateid ja otsuseid isiklikult kätte toimetada ja seda on tehtud ajalehe vahendusel. Sellisel juhul isikule otsusega määratud summat välja ei maksta ega ka deponeerita. Deponeerimisega kaasneksid sundvõõrandisaajale põhjendamatud kulud, samuti ei annaks deponeerimine isikule täiendavat garantiid. Kui sundvõõranditasu on isikule määratud, on tegemist riigi kohustusega, mis tuleb nõude esitamisel koheselt täita. Isik on õigustatud talle määratud summa väljamaksmist nõuda ja see nõue ei aegu. Samuti on see nõue pärandatav, st nõudeõigus on ka isiku pärijatel. Praktikas sellist olukorda, kus isiku asukohta ei ole õnnestunud kogu sundvõõrandamismenetluse jooksul välja selgitanud, ei ole esinenud, kuid õigusaktis tuleb tagada, et nende isikute olukord selle tõttu ei halveneks või ta jääks sundvõõranditasust ilma. Sundvõõranditasu määramise otsuse resolutsiooni avaldamisel päevalehes, tuleb esitada teave, kuhu isik peaks talle määratud summa väljamaksmiseks pöörduma (KASVS § 27 lõige 4).

Eelnõuga ei muudeta oluliselt KASVS § 40 senise lõike 3 sisu. Kustutamisele kuuluva hüpoteegiga tagatud nõue muutub eelnõu kohaselt sissenõutavaks alates sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse kättetoimetamisest hüpoteegipidajale. Kehtiva seaduse kohaselt oli

31

selleks hetkeks sundvõõranditasu ja hüvitise väljamaksmise kohta teate avaldamine päevalehes. Kuna teate avaldamist eelnõuga enam ette ei nähta, seotakse õigusliku tagajärjega haldusakti kättetoimetamisega. Kui hüpoteek tagab olemasolevat nõuet, on hüpoteegipidaja õigused KASVS-st tulenevalt kaitstud.

Eelnõu § 1 punktid 56 ja 57 (KASVS § 43 lõigete 1 ja 4 muutmine)KASVS § 43 reguleerib sundvõõrandatava kinnisasja tagastamist. Seoses eelnõuga seaduse 6. peatüki kehtetuks tunnistamisega, täpsustatakse sõnastust ka KASVS §-s 43. Kuna kinnisasja sundvõõrandamisest ei ole võimalik loobuda, siis ei ole see ka üheks kinnisasja tagastamise aluseks.

Eelnõu § 1 punkt 58 (KASVS § 44 punkti 1 muutmine)Eelnõuga täpsustatakse sätte sõnastust selliselt, et üheselt mõistetavalt oleks määratletud, et sundvõõrandatud kinnisasja tagastamisest võib keelduda, kui sundvõõrandatud kinnisasi on võrreldes sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetkega seisuga oluliselt muutunud. Kehtiva seaduse sõnastus „sundvõõrandamise hetk“ on liiga ebamäärane ega võimalda konkreetse ajahetke täpset määratlemist.

Eelnõu § 1 punkt 59 (KASVS § 45 muudatus)Eelnõuga nähakse ette, sundvõõrandatud kinnisasja tagastamisel on sundvõõrandatud kinnisasja koormanud ja sundvõõrandamismenetluse käigus kinnistusraamatust kustutatud õiguste omajatel pärast sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist ühe aasta jooksul õigus nõuda sundvõõrandisaajalt neile kuulunud õiguste ennistamist. Kehtiv seadus näeb ette, et oma õiguste maksmapanekuks peab huvitatud isik kohe kohtusse pöörduma. Otstarbekam oleks näiteks hüpoteegipidajal esmalt pöörduda sundvõõrandisaaja poole ja kui see tulemust ei anna, kaitsta oma õigusi kohtu kaudu.

Eelnõu § 1 punktid 60 ja 61 (KASVS §-des 461, 462 ja 463 muudatused)Eelnõu punktides esitatud muudatustega viiakse seaduse 81. peatükis olevad viited teistele õigusaktidele kooskõlla 1. juulil 2015. a jõustunud seaduste muudatustega.Seaduse 81. peatüki § 461 lõikes 1, § 462 lõikes 1, lõike 2 punktis 2, lõike 5 punktides 1 ja 2, § 463 lõikes 1, lõike 5 punktides 1, 2 ja 5 ja lõikes 6 tehtavad muudatused seonduvad 1. juulil 2015. a jõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses AÕS §-s 1581 tehtud muudatusega. Nimelt enne AÕS § 1581 muudatust olid isikud, kes olid õigustatud taotlema sundvalduse seadmist loetletud sätte lõikes 1. Muudatuse tagajärjel viidi aga nende isikute loetelu AÕS § 1581 lõikesse 11. Viidatud muudatuse tõttu asendatakse eelnõus viited AÕS § 1581 lõikele 1 viitega AÕS § 1581 lõikele 11, v.a § 461 lõikes 1, kus sättes esimene viide AÕS § 1581 lõikele 1 on endiselt asjakohane, kuna viitab talumiskohustusele üldiselt.

Seaduse § 461 lõikes 2 asendatakse eelnõuga sõnad „planeerimisseaduse §-s 291 nimetatud planeeringu“ sõnadega „riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu“. Muudatus seondub 1. juulil 2015. a jõustunud uue planeerimisseadusega. Seni kehtinud PlanS §-s 29¹ nägi ühe eriplaneeringu liigina ette mitut kohalikku omavalitsust läbiva joonehitise trassi asukohavaliku planeeringu, millest uue planeerimisseadusega loobuti ja joonehitised viidi uue planeeringuliigi – riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga planeeritavate ehitiste hulka. Samuti ühtlustatakse KASVS mõistekasutust planeerimisseaduse mõistetega. Planeerimisseadusele viidates on korrektne rääkida detailplaneeringu koostamise kohustusest või selle puudumisest ja mitte detailplaneeringu koostamise kohustusega aladest.

Eelnõu § 1 punkt 62 (KASVS § täiendamine §-ga 481) Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi EhSRS) § 22 kohaselt on sundvõõrandamine lubatud enne 1. juulini 2015. a kehtestatud üld-, maakonna- või mitut

32

kohalikku omavalitsust läbiva joonehitise trassi asukohavaliku planeeringu ning tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. EhSRS § 13 lõike 6 kohaselt on sundvõõrandamine lubatud joonehitise planeeringu alusel, mis on algatatud enne 1. juulini 2015. a, kuid kehtestatakse pärast nimetatud kuupäeva, ja tee või raudtee eelprojekt või ehitusprojekti alusel (vt lisaks eelnõu § 2 selgitust). Kuna alates 1. juulist 2015. a ei ole kehtiva KASVS kohaselt ehitusprojekt enam sundvõõrandamise aluseks olev dokument, siis tuleb KASVSi täiendada selliselt, et juhul kui sundvõõrandamine toimub EhSRS § 13 lõikes 6 ja §-s 22 nimetatud dokumentide alusel, oleksid EhSRS ja KASVS oleksid omavahel kooskõlas. Seetõttu täiendatakse KASVS-i §-ga 481 selliselt, et teates sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsuse kohta (KASVS § 10 lõike 11 punkt 7), sundvõõrandamise taotluses (KASVS § 11 lõike 1 punkt 9) ja sundvõõrandamise otsuses (KASVS § 12 lõike 1 punkt 51) esitatakse teave planeeringuga ning tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojektiga tutvumise võimaluse kohta.

Lisaks infole tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojektiga tutvumise võimaluse kohta, tuleb sundvõõrandamise otsusega kinnitada tee või avaliku raudtee asukoht vastavalt ehitusloa andja heakskiidetud eel- või ehitusprojektile. Sõnastus kordab kehtiva KASVS § 12 lõike 11

sõnastust, mis kehtis olukorras, kus sundvõõrandamise aluseks oli avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee eel- või ehitusprojekt.

3.2. Maakatastriseaduse muudatused

MaaKatS § 4 lõike 2 punkti 1 lisatakse väljavõte katastriandmetest. MaaKatS § 6 lõike 4 kohaselt on katastri ametlikeks väljavõteteks kinnitatud koopia katastriüksuse plaanist või kinnitatud väljavõte katastriandmetest. KRS § 36 lõikest 1 tulenevalt on katastripidaja poolt kinnistusosakonnale esitatava kinnisasja plaani koopia või skeemi eesmärgiks tagada kandest parem arusaamine. Maatüki asukoha ja piiride mõistmist on võimalik tagada plaani või skeemiga, milleks on üldjuhul katastriüksuse plaan. Piiratud juhtudel (MaaKatS § 20 lõige 13 ja eelnõuga kavandatav §-le 10 lõike 11 lisamine) aga uut katastriüksuse plaani ei koostata ning sel puhul annab kõige täpsema teabe katastriandmete väljavõte. See sisaldab nii katastripiiride asukohta aluskaardil kui ka muid olulisi andmeid, mis on kande mõistmiseks vajalikud. Oluline on, et kinnistusraamatu kande mõistmiseks esitatakse kinnisasja asukoha ja ulatuse kohta kõige värskemaid katastriandmeid.

Juba praegu on kõige ajakohasemad katastriandmed avalikustatud Maa-ameti geoportaali kaudu. Seega on perspektiivis mõistlik kinnistusraamatus kasutada ainult otseviidet (linki) geoportaalile, sest see annab ajakohase info. Hetkel kopeeritakse katastrikande aluseks olev dokument (katastriüksuse plaan) ja lisatakse kinnistustoimikusse, mille juures on ka link geoportaalile, et täita kande mõistmise funktsiooni. Samas arhiveerib katastripidaja katastriüksuse plaani ja piiriandmed avalikustatakse hoopis geoportaali kaudu kõige ajakohasemate aluskaartide taustal (nt ortofoto), et tagada parim arusaamine kinnisasja asukohast ja ulatusest. Katastriüksuse plaani hoidmine kinnistustoimiku koosseisus võib tekitada olukorra, kus katastriüksuse plaani andmed erinevad geoportaalis kuvatud andmetest. Seda olukorda on võimalik vältida, kui edaspidi kasutataksegi ainult otseviidet geoportaalile.

MaaKatS § 4 lõike 2 punkti 1 muutmine, § 9 lõikele 2 punkti 17 ja samale paragrahvile lõigete 23 ja 24 lisamine, katastripidaja märge „Vajadus piiri asukoha kindlakstegemiseks“. Katastripidaja tehtava märke eesmärk on anda olulist teavet katastriüksuse piiriandmete seisukorra kohta. Märge katastris ei tekita õiguslikke tagajärgi ja on informatiivse tähendusega. Et oluline info katastriüksuse kohta oleks kõigile nähtav ja kättesaadav, tuleb avalikustada teave selle kohta, et katastriüksuse piiri asukoht vajab maastikul kindlakstegemist või katastris andmete korrastamist. Sobiv asukoht kandeks on

33

kinnistusraamatu registriosa esimene jagu, kuna see kajastab kõiki olulisi katastriandmeid. Sarnaselt kantakse kehtiva õiguse kohaselt MaaKatS § 20 lõike 55 alusel katastrist kinnistusraamatu esimesse jakku märge „Katastriüksus moodustatud plaani alusel“. Märge „Vajadus piiri asukoha kindlakstegemiseks“ on vajalik, sest katastriüksuse piir on kinnisasja ulatuse määramisel väga oluline. Seetõttu tuleb teavitada avalikkust katastris olevate andmete võimalikest puudustest. Maareformi läbiviimisel on kasutatud erineval ajal erinevaid katastriüksuse moodustamise viise ning ka aluskaartide täpsus on olnud aja jooksul erinev. Nende kahe teguri koosmõjul võivad naaberkatastriüksuste andmed olla vastuolulised. Lisaks eelnevale on piiride kindlaksmääramise vajadus ka juhul, kui naaberkatastriüksuste piiriandmed on teadlikult märgitud küll ühtivaks (kokku kirjutatud), kuid need erinevad piirimärgi asukohast maastikul. Praktikas on tuvastatud küllalt palju juhtumeid, kus maamõõtja on selleks, et tema poolt esitatud mõõdistusandmed tõrgeteta katastris registreeritaks, muutnud oma mõõdistamisandmed juba registreeritud naaberkatastriüksuse andmete järgi (katastripidajale sobivaks), kuigi maastikul on ta juba tuvastanud, et piirimärgi asukoht ei ole katastris registreeritud piiriandmetega kooskõlas. Olenevalt asjaoludest võib edaspidi olla kinnistusraamatusse kantud ühe katastriüksuse kohta kuni kaks katastripidaja märget.

MaaKatS § 6 lõike 4 muudatuse eesmärk on kaasajastada sätte sõnastust, mis praegu kehtivas redaktsioonis on eksitav. MaaKatS § 6 lõikest 4 jäetakse välja katastri ametlike väljavõtete loetelust katastriüksuse registreerimise õiend, kuna tänu elektroonilisele katastrile (e-kataster) on vajadusel võimalik teha väljavõte katastriandmetest ning õiend ei ole praktikas enam kasutusel. Õiendi peamiseks puuduseks oli see, et seal ei olnud plaani, mis näitaks maatüki piiride asukohta. Katastriandmed koosnevad MaaKatS § 2 punkt 1 kohaselt maaregistrist ja katastrikaardist. Geoinfotehnoloogia võimaldab pidada nii maaregistri andmeid kui ka katastrikaarte ühes infosüsteemis. Seetõttu on kohasem kasutada mõistet „väljavõte katastriandmetest“, kuna katastriandmed koosnevad nii katastrikaardist kui ka muudest olulistest maaüksust iseloomustavatest andmetest. Loetletud on katastriandmete väljavõtte andmete miinimumkoosseis, et tagada maatüki kohta kõige olulisema info kättesaadavus.

MaaKatS § 9 lõike 4 muutmise vajadus tuleneb § 161 lõike 1 ja § 17 muudatustest.

MaaKatS § 10 lõike 11 lisamine. Eelnõuga lihtsustatakse katastriandmete muutmist olukorras, kus puudub vajadus kogu maatüki ülemõõdistamiseks (vt MaaKatS § 17 muudatusi). Sellisel juhul ei koosta maamõõtja katastriüksuse plaani, vaid katastripidaja genereerib katastriüksuse kuju ise, moodustades selle uute mõõdistamisandmete ja katastriüksuse varasemate, juba katastris olevate andmete alusel. Sellisel juhul on katastriüksuse piiride asukohta tõendavaks ametlikuks dokumendiks katastripidaja poolt kinnitatud väljavõte katastriandmetest.

MaaKatSi täiendatakse paragrahviga 151 eesmärgiga luua võimalus kiireks ja odavaks andmevahetuseks katastrimõõdistaja ja katastri vahel. Katastrimõõdistamise ja sellega seotud andmete elektrooniliseks vahetamiseks on välja töötatud e-katastris maamõõtja virtuaalkontor. Katastriandmed on avalikustatud Maa-ameti geoportaali kaudu, kus igaühel on võimalus nendega tutvuda ning teha katastriandmetest väljatrükke. Kui andmeid soovitakse esitada elektrooniliselt, on katastripidajal õigus määrata andmete esitamise maht ja vorming. Tehniliselt on katastrimõõdistajatele vastav keskkond välja arendatud ning see toimib. Tulenevalt digitaalmaailma kiirest arengust peab katastripidajal olema õigus määrata jooksvalt andmevahetuse tingimused vastavalt muutunud vajadustele. Vastavasisuline õigus on katastripidajale antud Vabariigi Valitsuse 23.10.2003.a määruse nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord“ alusel, kuid normi korrektne asukoht on seaduses.

34

MaaKatS § 16 ja 16¹ muudatused. MaaKatS § 16 muudatuse eesmärk on selgelt välja tuua, et katastriüksuse moodustamise õigus on isikul, kellel on maakorraldustööde tegemise õigus. MaaKatS § 16¹ lõige 1 sätestab varasemaga võrreldes maakorraldustööde tegemise õigust omava isikuna lisaks maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale isikule ka katastripidaja. Selle muudatuse eesmärk on anda maakorraldustööde tegemisel katastripidaja vastavaid kutseoskusi omavale teenistujale litsentsi omava isiku õigused ja kohustused. Kehtiva korra kohaselt kontrollib juhul, kui maamõõtjal ei õnnestu katastrimõõdistamise tulemuste vastuolusid kõrvaldada, katastrimõõdistamist (kontrollmõõdistamine) katastripidaja. Kontrollmõõdistamiseks tehakse katastrimõõdistamised täpselt samadel alustel, nagu seda teevad litsentseeritud maamõõtjad. Kontrollmõõdistamise viib läbi katastripidaja.

Maa-ameti juures tegutseb maakorraldustööde tegevuslitsentsi väljaandev komisjon, mille eesmärk on litsentside andmise ja äravõtmise kaudu tagada katastrimõõdistamise kvaliteet. Seega on Maa-ametisse koondunud katastrimõõdistamise tippspetsialistid, kes väljastavad nii litsentse kui teevad katastrimõõdistamist (katastriandmete kvaliteedi tõstmiseks kui ka kontrollmõõdistamiseks). Teenistusülesannete käigus kogutakse palju kvaliteetselt mõõdistatud piiriandmeid, mis vastavad täpsusnõuetele, aga praegu katastrisse ei jõua. Lisaks sellele tuleks määrata piir plaanil ja looduses, tähistada piirimärkidega ja näidata kätte maatüki omanikule ning koostada piiriprotokoll. Kui katastripidaja saab endale õiguse teha katastrimõõdistamisi koos selle juurde kuuluvate menetlustega, saaks kogutud andmete alusel parandada vigased katastriandmed ja tõsta andmete usaldusväärsust.

Praegune olukord on selline, et pärast katastripidaja tehtud katastrimõõdistamise kontrollimist korraldatakse veel täiendavalt riigihange katastriüksuse mõõdistamiseks ja toimiku koostamiseks. Hanke korraldamine vaatamata sellele, et katastripidajal on kande tegemiseks vajalikud andmed olemas, on ilmselgelt vastuolus haldusmenetluse seadusest tuleneva põhimõttega, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

MaaKatS § 17 muudatused. Eelnõuga kavandatakse muudatus, mille kohaselt võib katastripidaja otsustada, missuguses mahus ja ulatuses tuleb teostada mõõdistamist. Tegemist on katastripidaja kaalutlusotsusega. Arvestada tuleb nii katastrimõõdistamise eesmärki, varem katastrisse kantud andmete kvaliteeti kui ka muid tähtsust omavaid asjaolusid (näiteks on tuvastatud, et on vajadus kinnisasja piiri kindalaksmääramiseks). Kui jagamise või liitmise toimingu läbiviimiseks on vajalik mõõdistada vaid osa piiripunktidest või piirielementidest, väljastab katastripidaja lähteülesandega katastrimõõdistamise läbiviimise ja andmete esitamise tingimused. Katastriüksuse osalise mõõdistamise võimaluse tõttu ei ole Vabariigi Valitsuse 23.10.2003.a määruse nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise korra“ vastavad sätted enam täielikult kohaldatavad. Näiteks ei pea osalise mõõdistamise korral koostama katastriüksuse plaani. Maamõõtja esitab katastrile ainult mõõdistamistulemused koos piiriprotokolliga.

Katastripidajale antakse õigus katastriüksusi liita või jagada ilma katastrimõõdistamiseta juhul, kui katastris on selleks sobilikud alusandmed. Katastripidaja otsus peab lähtuma eeldusest, et toimingu tegemisel ei tohi langeda katastriandmete kvaliteet. Olukorras, kus andmete kvaliteet ei kannataks, pole põhjust katastriüksuse liitmiseks või jagamiseks katastrimõõdistamist nõuda. See on oluline ka joonobjektide ühtsete trassikoridoride moodustamiseks, kuna vastasel juhul ei saa trassikoridoridesse jäävaid katastriüksusi otstarbekalt liita. Sellisel viisil on katastripidajal võimalik katastriüksuse piirid määrata nii, et ei ole vaja teostada täiendavat mõõdistamist. Näiteks teetrassi koridoris saab liita väikesed kiilud ja ribad üheks sarnase kasutusotstarbega katastriüksuseks. Katastripidajal ei ole õigust katastriüksust jagada ilma katastrimõõdistamiseta juhul, kui selleks on vaja määrata uus

35

piiripunkt. Maatüki piiripunktide katastrisse kandmiseks vajalikke andmeid (koordinaadid) on võimalik saada üksnes maastikul katastrimõõdistamise teel. Lisaks on uued piiripunktid vaja looduses tähistada piirimärkidega.

Katastripidaja genereerib katastriüksuse kuju ise. Osalise katastrimõõdistamise korral moodustatakse katastriüksuse kuju uute mõõdistamisandmete ja katastriüksuse varasemate, juba katastris olevate andmete alusel. Kui katastripidaja liidab või jagab katastriüksusi ilma katastrimõõdistamiseta, kasutatakse katastriüksuse kuju genereerimisel varasemaid katastriüksuse või katastriüksuste piiriandmeid. Pärast kuju moodustamist määrab katastripidaja pindala piirandmete alusel ja kõlvikud Eesti topograafia andmekogu andmete alusel.

Nii osalise katastrimõõdistamise korral kui ka juhul, kui katastripidaja liidab või jagab katastriüksusi ilma katastrimõõdistamiseta, on pärast katastrikande tegemist katastriüksuse piiride asukohta tõendavaks ametlikuks dokumendiks katastripidaja poolt kinnitatud väljavõte katastriandmetest.

Kui katastrimõõdistamise käigus selgub, et naaberkatastriüksuste piiriandmed on omavahel vastuolus, tuleb läbi viia maakorraldusseaduses sätestatud kinnisasja piiri kindlaksmääramine. Sageli selguvad andmete vastuolud katastrimõõdistamise käigus, näiteks kui soovitakse üht katastriüksust jagada. Sellisel juhul tuleb esmalt olemasolevate üksuste piirid korrastada ja alles seejärel on võimalik läbi viia jagamiseks vajalik mõõdistamine.

MaaKatS § 20 lõigete 11 ja 13 muudatused on seotud terminoloogia ühtlustamisega, kuna kataster teeb väljavõtte katastriandmetest (vt MaaKatS § 6 lõike 4 muudatust). Viimane koosneb nii kaardile kantud andmetest kui ka maatükki iseloomustavatest andmetest.

3.3. Maakorraldusseaduse muudatused

MaaKS § 11 täiendamine lõikega 2 on vajalik, kuna MaaKSis nähakse riigimaakorralduse puhul ümberkruntimispiirkonnas ette erijuhud kinnisasja riigile omandamise ja riigi poolt võõrandamise otsuste tegemise pädevuse kohta. Kuna riigivara omandamine ja võõrandamine võib olla teatud juhtudel, näiteks riigi maakorralduse eesmärgi saavutamiseks oluline, tuleb ümberkruntimispiirkonnas anda riigivara valitsejale või volitatud asutusele suurem pädevus vara omandamise, võõrandamise ja riigivara piiratud asjaõigustega koormamise otsuste tegemiseks. Kava koostamise käigus peab maakorralduse läbiviija saama võimalikult paindlikult teha kava osalistega kokkuleppeid ja esitada pakkumisi. Seetõttu ei ole mõeldav, et riigivaraga toimetades peaks otsuseid vastu võtma Vabariigi Valitsus. Kui riigivara valitseja on langetanud otsuse teatud riigimaade osalemise kohta ümberkruntimises, peab jääma riigivara valitseja või tema poolt volitatud asutusele ka varaga tehingute tegemise õigus. Seetõttu ei ole mõistlik kohaldada ümberkruntimispiirkonnas riigivaraga tehtavatele tehingutele riigivaraseaduse üldisi sätteid.

MaaKS § 2 lõigete 1−3 muutmine. Lõike 1 muutmine on vajalik selleks, et maakorraldust oleks võimalik läbi viia ka tiheasustusega aladel. Kehiva sõnastuse kohaselt on maakorraldustoimingute läbiviimine piiratud üksnes hajaasustusega. Praktikas viiakse lihtsaid maakorraldustoiminguid samavõrd palju läbi ka tiheasustusega aladel. Näiteks detailplaneeringu alal toimuv kinnisasja kruntideks jagamine on samuti lihtne maakorraldustoiming. Seega on vajadus maakorraldustoimingute läbiviimiseks ka tiheasustusega aladel (näiteks Rail Baltic läbib mitmeid linnu), mistõttu on põhjendatud sõna „hajaasustus“ väljajätmine. Kuivõrd kinnistusraamatu praktikast tulenevalt võib ühe kinnistu ehk kinnisasja koosseisu kuuluda mitmeid katastriüksusi, tuleb täpsustada, et maakorraldust

36

võib läbi viia ka kinnisasja ühe osa (näiteks ühe lahustüki ehk katastriüksuse) suhtes. Samuti võib maakorraldusse kaasata näiteks ühest kinnisasjast hoonetealusest alast väljapoole jääva osa või mingi muu selgelt piiritletava osa. Seega ei pea maakorraldusse alati kaasama kinnistusregistriosa koosseisu tervikuna.

Lõikesse 2 lisatakse uue lihtsa maakorraldustoiminguna kinnisasjade liitmine ja kinnisasjade vahelise piiri muutmise toimingud. Praktikas leiavad kinnisasjade liitmine ja kinnisasjade vahelise piiri muutmine sagedast kasutamist. Selge õiguslik regulatsioon tagab ühetaolise praktika ja õigusselguse.

Lõige 3 täpsustab maakorralduse lähtealuseid, kuna maakasutuse ümberkorraldamisel on vaja arvestada kõikide erinevate tasandite planeeringute, sealhulgas kohaliku omavalitsuse üldplaneeringu ja riigi eriplaneeringu nõudeid. Kehtiva detailplaneeringu puhul tuleb maakorralduse läbiviimisel määrata kinnisasja piirid kooskõlas detailplaneeringuga. Mõiste „territoriaalplaneering“ on aegunud ja üldmõistena kasutatakse õigusaktides mõistet „planeering“.

MaaKS § 3 lõike 2 muudatuste kohaselt teostab edaspidi järelevalvet maakorralduse seaduslikkuse üle Maa-amet. Maakorraldustoimingud on suhteliselt spetsiifilised toimingud, mis vajavad erialast oskusteavet. Maa küsimuste alane kompetents on riigi tasandil koondunud Maa-ametisse, mistõttu on otstarbekas anda maakorralduse alane järelevalve Maa-ametile. Varasemalt oli järelevalve antud maavanema pädevusse peamiselt sel põhjusel, et maavanem on esmane maareformi järelevalve tegija. Järelevalve tegemine maavanema poolt ei ole enam vajalik, kuna reformimata maad on vähesel määral. Samas on riigi tasandil vajalik määrata asutus, kes suunab, korraldab ja kontrollib maakorralduse läbiviimist.

MaaKS § 4 lõike 1 sõnastust muudetakse eesmärgiga viia tegelik olukord ja normi sõnastus üksteisega vastavusse. Vannutatud maamõõtja termin on kasutuses vaid õigusaktides ja praktikas sisustamist ei ole leidnud. Maakorraldustoiminguid teevad maamõõtjad, kellele on Maa-amet väljastanud maakorraldustööde tegevuslitsentsi. Sätet muudetakse ühtse arusaadavuse ja selguse huvides. Lisaks laiendatakse maakorralduse läbiviimise pädevust Maa-ametile. Vaata lisaks ka MaaKatSi muudatusi.

MaaKS § 4 lõike 2 punkti 2 täiendatakse sõnaga „tasuta“. Kui maakorralduse läbiviija vajab erinevatest registritest andmeid, et talle antud ülesannet täita, on oluline, et ta saaks vajalikud andmed tasuta. Maakorralduse läbiviimine on seotud võrdlemisi suurte kulutustega. Seetõttu tuleb vältida igasuguseid kaasneda võivaid kulutusi. On mõistlik, et ülesande täitmiseks vajalikud andmed on maakorralduse läbiviijale kättesaadavad tasuta. Kui kohalikul omavalitsusel või riigiasutusel on vajalikud andmed või juurdepääs riiklikele registritele olemas, ei ole põhjendatud, et maakorralduse läbiviija peab nende andmete eest tasuma, kui ta võiks need andmed saada kohalikult omavalitsuselt või riigiasutuselt. Kvaliteetsete riiklike registriandmete kasutamise võimalus aitab kõige tõhusamalt kaasa läbiviidava töö kiirusele ja õigsusele.

MaaKS § 7 lõiget 3 täiendatakse volitusnormiga, mille eesmärk on anda kiirema ja efektiivsema menetluse huvides riigivara valitsejale võimalus volitada ka riigivara valitsemise volitatud asutust tegema vajalikke toiminguid. MaaKS § 7 lõike 3 teine lause tunnistatakse kehtetuks, kuna riigivaraseaduse põhimõtete muutmisega kaasneb ka riigile kuuluvate kinnisasjade kinnistusraamatusse kandmise kohustus. Vaata lisaks MaaKS § 11 lõike 2 selgitust.

37

MaaKS § 8 lõike 1 punkti 5 täpsustamine on vajalik, sest praktikas toimub kinnisasja piiride mahamärkimine alles pärast kava kinnitamist, seetõttu ei ole osalisel maakorralduse läbiviijalt võimalik enne maakorralduskava kooskõlastamist nõuda piiride kättenäitamist, küll aga peab osalisele jääma õigus nõuda moodustatava kinnisasja ligilähedase asukoha kättenäitamist looduses.

MaaKS § 10 muudatused. Paragrahv 10 reguleerib maakorraldustoimingute läbiviimist. Maakorraldustoimingud viiakse läbi maakorralduskava alusel. Üldjuhul registreeritakse maakorraldustoiming, näiteks jagamine, katastris maamõõtja esitatud katastriüksuse moodustamise toimiku ja kinnisasja omaniku avalduse alusel. Kinnitatud ümberkruntimiskava ja kinnisasja piiri kindlaksmääramise kande aluseks on aga haldusakt. Sellisel juhul ei ole otstarbekas ega vajalik nõuda kande tegemiseks kinnisasja omaniku nõusolekut. Kinnisasja piiri kindlaksmääramise läbiviimisel ei ole ka alati võimalik saavutada kinnisasjaomanike nõusolekut (MaaKS § 10 lg 6¹). Kui katastrikande aluseks on haldusakt, on katastripidajal olenevalt olukorrast täiendav kohustus kontrollida katastriüksuse moodustamise toimiku vastavust maakorralduskavale või otsustada kinnisasja piiri muutmine. Viimasel juhul on katastripidajal õigus teha kanne katastrimõõdistamise materjalide ja enda poolt haldusmenetluse käigus koostatud otsuse alusel. Kinnisasjaomanike nõusolek ei ole põhjendatud juhul vajalik. Vaata lisaks MaaKS § 15 selgitust.

Normi muudetud sõnastuses määratletakse, missugused maakorraldustoimingud viiakse läbi asjaõigusseaduse ja kinnistusraamatuseadusega sätestatud korras ehk milliste menetluste puhul tuleb vormistada kinnisasjaomanike notariaalselt kinnitatud nõusolek ning millistel juhtudel on sellest nõudest loobutud.

Lõike 5 teise lause muutmine on vajalik selleks, et kuna kava koostatakse plaanimaterjali alusel, võivad plaan ja looduslik situatsioon mõnevõrra erineda, mistõttu kavale vastavate piiride loodusesse mahamärkimine ei pruugi alati 1%-lise täpsusega olla võimalik. Selleks sätestatakse piiride mahamärkimisel suurem lubatud erinevus, kuid siiski piiratakse erinevuse lubatavust 0,3 ha-ga.

MaaKS § 11 muudatused. Lõikega 11 täiendamine on vajalik selleks, et piiride kindlaksmääramise ja ümberkruntimise menetluses anda katastripidajale pädevus kinnistamisavalduse esitamiseks, tuginedes menetluste käigus koostatud haldusaktile. Täiendusega rõhutatakse, et ümberkruntimise ja piiride kindlaksmääramise menetlustes ei pea kinnistamisavaldust esitama kinnisasjaomanik, kuna üldjuhul on kinnisasjaomanike nõusolekud saavutatud juba maakorraldustoimingute käigus. Kui piiride kindlaksmääramise puhul kinnisasjaomaniku nõusolek puudub, peab andmete muutmise vajadus ja põhjendus olema kajastatud katastripidaja otsuses.

Lõike 2 kehtetuks tunnistamine on põhjendatud, sest riigivaraseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse muutmise seadusega (RT I, 28.06.2016, 1) tunnistati kehtetuks KRS § 8 lõige 3, mis sätestab erandi riigile ja kohalikule omavalitsusele kuuluvate kinnisasjade suhtes, öeldes, et need kantakse kinnistusraamatusse, kui omanik seda soovib või kui see koormatakse piiratud asjaõigusega. Sätte kehtetuks tunnistamise järgselt on nii riigil kui kohalikul omavalitsusel kohustus kanda talle kuuluvad kinnisasjad ka kinnistusraamatusse, mistõttu ei ole maakorraldusseaduse § 11 lõige 2 enam asjakohane. Lõike 3 kehtetuks tunnistamine on põhjendatud, kuna sama põhimõte reguleeritakse MaaKS § 10 uues lõikes 61.

38

MaaKS § 13 pealkirja ja paragrahvi sisu täiendatakse uue menetlusliigiga „liitmine“, mis on olemuselt sarnane kinnisasja jagamise toimingule ning mida seni on praktikas rakendatud, kohaldades toimingule jagamise sätteid.

MaaKS § 15 uus sõnastus. Seni reguleerib MaaKS § 15 eelkõige olukorda, kus maakorralduse käigus märgitakse kinnisasja piirid loodusesse juhul, kui omanikud ei tea kinnisasja piiride asukohta. Praktikas aga on vajadus piiri asukoha kindlaksmääramiseks ka juhul, kui naaberkatastriüksuste piiriandmed on omavahel vastuolus. Üldreegel on see, et piir külgnevate maatükkide vahel määratakse kindlaks katastriüksuse plaanide ja piirimärkide, see tähendab olemasolevate registriandmete ja looduses oleva olukorra alusel. Kui katastriüksuse moodustamisel koostatud plaanid ja paigaldatud piirimärgid on vastuolulised, on vajadus täiendavate toimingute järele. Tulenevalt AÕS § 129 lõikest 2 tuleb vastuoluliste piiriandmete korral lähtuda eelkõige valduse ulatusest. Kui valduse ulatust ei saa kindlaks teha, lisatakse igale kinnisasjale vaidlusalusest maast ühesuurune osa. Sama paragrahvi lõige 3 sätestab, et kui piiri kindlakstegemine käesoleva paragrahvi 2. lõikes sätestatud viisil annab tulemuse, mis on vastuolus kindlakstehtud andmetega kinnisasja suuruse ja muude olude kohta, määratakse piir kinnisasja suurust ja muid asjaolusid arvestades. Arvestada tuleb muu hulgas maakorraldusnõudeid (vältida ribasid ja kiildumist) ja maa otstarbeka kasutamise võimalusi.

Katastri põhifunktsioon on tagada ühtsed ja selgesti arusaadavad kinnisasja piirid ja nende asukoht. Maareformi läbiviimisel on erineval ajal kasutatud erinevaid katastriüksuste moodustamise viise ja maamõõtjate mõõdistustööde kvaliteet on olnud erinev. Samuti on olnud aluskaardid erineva täpsusega. Nende ajalooliste tegurite koosmõjul on tekkinud ja uute täpsemate mõõdistamistulemuste katastrisse kandmisel ilmnenud, et katastris esineb vastuolulisi piiriandmeid. Riigi põhiregistri andmed aga peavad olema usaldusväärsed. Selleks, et viia riiklike registrite andmed tegeliku olukorraga vastavusse, on otstarbekas kasutada haldusmenetluse võimalusi. Kui maakorraldustoimingu läbiviimise käigus selguvad vastuolulised piiriandmed, tuleb kaasata kõik puudutatud maaomanikud ja maamõõtja määrab piiri õige asukoha. Kuna külgnevatel katastriüksustel on ühine piir, tuleb piir plaanil ja looduses kätte näidata kõikidele puudutatud kinnisasjade omanikele. Koostatakse piiride kindlaksmääramise protokoll, kus näidatakse ära piiride kindlaksmääramise põhjus (millistes andmetes on vastuolu) ja piiride kindlaksmääramise tulemus. Kuna maamõõtjal on kohustus kutsuda piiride kindlaksmääramise juurde kõik puudutatud kinnisasjade omanikud, on soovitatav kasutada selle toimingu juurde kutsumisel sama korda, mida kasutatakse piiriprotokollile allakirjutamisel. Eesmärgiks on see, et kinnisasjade omanikud lepiksid vabatahtlikult kokku ühise piiri asukoha ning edaspidi puuduks riigil vajadus sekkuda piirivaidluste lahendamisse. Praktikas on probleemiks osutunud see, et kinnisasjade omanikud pole huvitatud piiri kättenäitamisele kohale ilmumisest. Kui piiride kättenäitamisele kutsutud kinnisasja omanik ei ilmu kohale, loetakse piirimärkide asukohad ja nende alalhoiukohustus kinnisasja omanikule teatavaks tehtuks.

Seetõttu on seadust täiendatud selliselt, et kui piir on juba kindlaks määratud, teeb otsuse kinnisasja piiri muutmise kohta katastripidaja maamõõtja poolt esitatud andmete alusel. Piiride kindlaksmääramise toimingu ja läbiviidava haldusmenetluse tulemuste põhjal koostab maakatastripidaja kaalutlusõigusel põhineva otsuse, mis toimetatakse kätte puudutatud kinnisasjade omanikele. Tegemist on haldusotsusega, millele kohalduvad kõik haldusmenetluse üldised põhimõtted (selgitamiskohustus, menetlusosalise arvamuse ja vastuväidete ärakuulamine, haldusakti teatavakstegemine, vaidemenetlus). Pärast katastrikande tegemist esitab katastripidaja kinnistamisavalduse kinnistusosakonnale. Selliselt on võimalik lõpule viia piiride kindlaksmääramise menetlus nii, et mõlemas riiklikus registris oleksid identsed ja õiged piiriandmed.

39

MaaKSi täiendatakse uue paragrahviga 151, mis käsitleb kinnisasjade vahelise piiri muutmise toimingut. Praktikas esineb olukordi, kus kinnisasjade esmamoodustamisel määratud kinnisasja piirid ei ole vastavuses maakorralduse nõuetega või asuvad looduses omanikele ebasobivas asukohas. Kui üksteisega külgnevate kinnisasjade omanikud soovivad ühiselt piiri asukohta muuta, peab olema võimalik seda läbi viia nendevahelise kokkuleppe alusel. Üldjuhul eeldatakse, et piiri uus asukoht ei too kaasa osalevate kinnisasjade väärtuse muutumist. Juhul, kui piiri asukoha muutmisega kaasneb ka kinnisasja väärtuse muutus, tuleb see lahendada omanike omavahelise hüvitamiskokkuleppe kaudu.

MaaKS § 16 lõike 2 punkti 6 lisatakse kinnisasja hindamise etappi ka hindamiskaardi koostamise nõue. Hindamiskaardi koostamine on ümberkruntimise menetluses oluline ja keskne tööetapp.

MaaKS § 16 lõike 3 sõnastust muudetakse ja loobutakse nõudest, et moodustatava kinnisasja väärtus võib olla kuni 10% väiksem endise kinnisasja väärtusest. Kuna kinnisasjade väärtuste vahe kuulub hüvitamisele ning kinnisasjaomanikud on üldjuhul huvitatud ümberkruntimisel sama väärtusega maatükki vastu saama, ei ole mõistlik väärtuste lubatavat erinevust seadusega piirata. Praktikas võib tekkida olukordi, kus maakorraldusnõuete järgimise tõttu võib moodustatava kinnisasja väärtus muutuda ka mõnevõrra suuremaks. Kinnisasja piiride määramist mõjutavad ka maakorraldusnõuded, looduslikud tingimused ja maastikusituatsioon, seetõttu võib fikseeritud väärtuste vahe muuta mõnel juhul maakorraldusnõuete arvestamise võimatuks. Ümberkruntimise esmane eesmärk on siiski kinnisasjale otstarbekate piiride määramine.

MaaKS § 19 muudatused. Lõike 1 sõnastust on vaja täpsustada, kuna maakorralduses võivad osaleda ka sellised kinnisasjad, mis ei ole maakorralduse nõuetega vastuolus. Näiteks kui ümberkruntimise eesmärk on Rail Balticu trassikoridori väljakruntimine eraomandis olevate kinnisasjade piiridest, võib maakorralduspiirkonda arvata riigile kuuluvaid läheduses paiknevaid kinnisasju, mis on maakorraldusnõuetega kooskõlas. Seega võivad maakorralduses osaleda nii sellised kinnisasjad, mis on vajalikud ümberkruntimise otstarbekaks läbiviimiseks, kui ka sellised, mis on vastuolus maakorralduse nõuetega. Mõlemad tingimused ei pea olema korraga täidetud.

Paragrahvi täiendamine lõikega 11 on vajalik selleks, et täpsustada, missugustest andmetest tuleb maakorralduse läbiviijal lähtuda juhul, kui katastriandmetes (registreeritud pindala ja katastrikaardi ruumikuju pindala) esineb vastuolu. Kuivõrd maareformi läbiviimise käigus on kasutatud erineval ajal erineva täpsusega katastriüksuse moodustamise viise ning ka aluskaartide täpsus on olnud aja jooksul erinev, võivad maakatastris registreeritud pindalad erineda katastrikaardi ruumikuju pindalast. Piirkonnas, kus kõik kinnisasjad on moodustatud geodeetilise mõõdistamisega, nimetatud probleeme ei teki. Pindalade täpsuse probleem esineb eelkõige piirkondades, kus kinnisasju on moodustatud aerofotogeodeetiliselt või plaani- või kaardimaterjali alusel. Juhul, kui maakorralduspiirkonda arvatud kinnisasja osas ilmneb maakatastris registreeritud pindala ja katastrikaardi ruumikuju pindala andmetes vastuolu, ei ole ümberkruntimise menetluse käigus mõistlik hakata eelnevalt läbi viima ka piiride kindlaksmääramise menetlust ega teostama osalevate kinnisasjade ülemõõdistamist. Sellised ümberkruntimise menetluse välised täiendavad toimingud oleks liigne aja- ja ressursikulu, kuna ümberkruntimisel moodustatakse katastriüksus nagunii uutes piirides. Seetõttu, arvestades asjaolu, et maareformi läbiviimise käigus on riik võimaldanud kasutada ebatäpseid katastriüksuse moodustamise viise, tagatakse eraisikutele ümberkruntimise käigus soodsam lahendus ehk lähtutakse maakatastris registreeritud katastriüksuse üldpindalast. Võimalikud pindalade erinevused tasandatakse piirkonnasiseselt riigimaade või kohaliku omavalitsuse maade ehk avaliku võimu omandis olevate maade arvelt. Ümberkruntimispiirkonnas, kus

40

riigimaid või kohaliku omavalitsuse maid ei osale, tuleb maakorralduse läbiviijal lahendada olukord kokkulepetega maakorralduse osalistega.Lõiget 2 täiendatakse, kuna kinnisasja hoonetealune maa on mõistlik maakorralduspiirkonnast välja jätta. Hoonetealust maad ei saa hoonete tõttu ümber kruntida ja seetõttu jääb hoonetealune maa samasse asukohta. Juhul, kui hoonetega maatükk jääb riigi huviga trassikoridori, kasutatakse sellise kinnisasja suhtes võõrandamise või ümberkruntimise võimalust.Lõikes 3 on vajalik täpsustada kasutatavaid termineid ja anda riigivara valitsejale või tema volitatud isikule pädevus tema valitsemisel oleva kinnisasja osas kokkulepete, sh võõrandamise kokkuleppe sõlmimiseks. Ümberkruntimise puhul võib maakorralduspiirkonda arvata iga riigivara valitseja valduses oleva kinnisasja, kui see on otstarbekas ja põhjendatud. Riigivara valitsejale antakse pädevus otsustada kinnisasja kavasse arvamise otstarbekuse ja põhjendatuse üle ning kavasse arvatud riigi kinnisasja kava osalejale võõrandamise üle, kui see aitab kaasa riigi huvide realiseerimisele. Selliseid kokkuleppeid võib vaja minna seoses riigi maakorralduse läbiviimisega, eriti Rail Balticu projekti elluviimisega. Selleks, et motiveerida eraomanikke osalema maakorralduses, on riigil vaba maa olemasolul võimalik luua maakorralduses osalejatele võimalus omandada riigi käest samas piirkonnas vabaks jäävat maad. Riigivara valitsejale on võõrandamise kokkuleppe sõlmimise pädevust vaja selleks, et kava koostamisel on uute kinnisasjade moodustamisel juba vaja teada, missugune osaline soovib maad juurde soetada ning sellisel juhul arvestatakse vaba maa paigutamisega temale moodustatava kinnisasja juurde. Sarnast põhimõtet, et kava piiridesse jäävat vaba maad võimaldatakse omandada sellest huvitatud kava osalisel, kasutatakse näiteks ka Soomes. Selline võimalus motiveerib paljusid maaomanikke kavaga liituma ning tegema kava koostamisel vajalikke kompromisse ja kokkuleppeid.

Lõike 5 muudatusega viiakse säte kooskõlla kaitstava loodusobjekti ja kultuurimälestise valitseja pädevusega.

Lõike 7 muutmine on vajalik, et vähendada kogu protsessile kuluvat aega. Seetõttu on mõistlik vähendada isikute huvist teavitamise aega kahelt kuult ühe kuuni.

MaaKS § 20 lõigetes 1 ja 4 täpsustakse kohaliku omavalitsuse korraldatava tutvustava koosoleku toiminguid ja protseduuri. Lõikes 4 nähakse ette tingimus, et ümberkruntimiskava algatatakse ainult nende kinnisasjade osas, mille omanikud annavad selleks kirjaliku nõusoleku. Ümberkruntimine on lisavõimalus kinnisasjaomanikele, kuid see ei saa olla sunnivahend. Näiteks Taanis ja Soomes toimub see samuti vabatahtlikkuse põhimõttel. Ümberkruntimiskavasse saab arvata üksteisest lahus paiknevaid piirkondi või maaüksusi, seega ei pea ümberkruntimispiirkond olema tingimata ühtne terviklik maa-ala. Kinnisasjad, mille omanikud ei soovi ümberkruntimist, võib ümberkruntimispiirkonnast välja jätta ning nende puhul on võimalik kaaluda teisi võimalusi, näiteks kasutada lihtsat maakorraldust, läbi rääkida maa vabatahtlikus võõrandamises või vajadusel rakendada sundvõõrandamist. Oluline on reguleerida ka kavas osaleja andmete ja tema soovide kajastamine kirjalikus ankeedis. Osaleja soovide kaardistamine on vajalik edaspidiste läbirääkimiste pidamiseks ja kava koostamiseks.

MaaKS § 20 lõike 5 ja § 21 lõigete 1 ja 2 muudatused on seotud maakorralduse eelkava koostamise nõude väljajätmisega. Selles kava etapis ei ole võimalik eelkava koostada, kuna kava saab koostada alles pärast maakorralduse läbiviija läbirääkimisi maakorralduse osalistega ja hindamistoimingute läbiviimist.

MaaKS § 22 lõige 4 muudetakse ja lõige 5 tunnistatakse kehtetuks seoses kinnistusraamatusse kantava ümberkruntimismärke sisu muutmisega. Ümberkruntimise ajal ei ole mõistlik ega

41

vajalik piirata kinnisasja omandi üleandmist. Kinnisasja osalemine ümberkruntimises on aga vaja kinnisturaamatus nähtavaks teha. Ümberkruntimismärge peab tagama, et kinnisasja uus omanik oleks teadlik, et endise omaniku antud kooskõlastused ja kokkulepped jäävad kehtima. Seega saab ta omandada kinnisasja, teades ümberkruntimise käigust ja kohustub eelmise omaniku kokkulepped üle võtma.

MaaKS § 23 muudatused ja täiendused. Lõikes 1 kirjeldatakse ümberkruntimisel kasutatava hindamise metoodilist alust, milleks ümberkruntimise puhul on mõistlik kasutada hariliku väärtust. Tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevalt mõistetakse eseme hariliku väärtusena selle kohalikku keskmist müügihinda (turuväärtust). Eesti hindamise standardiseeria EVS 875-3:2005 punktis 5.3.2.2 selgitatakse, et hariliku väärtuse mõiste viitab võrdlusmeetodi kui ainuvõimaliku meetodi kasutamisele ning punktis 5.3.3, et hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Seega peegeldab harilik väärtus kinnisasja keskmist turuväärtust. Kinnisasja täpsema väärtuse leidmiseks toimub hariliku väärtuse täpsustamine maa kvaliteedist, asukohast, seadusjärgsetest kitsendustest ja muudest maa väärtust mõjutavatest teguritest tuletatud parandusteguritega. Nii leitakse turuväärtuse lähedane väärtus, seetõttu on metoodika kasutamine sobiv ümberkruntimisel kasutamiseks. Hinnatava piirkonna erinevate maakasutuste harilikud väärtused väljastab kinnisvara tehingute registri pidaja. Kuna piirkonnas asuvad maad ei ole oma looduslike ja asukohast tulenevate ning muude tingimuste poolest täiesti sarnased, tuleb piirkonna keskmisi hindu korrigeerida väärtust kajastavate parandusteguritega. Kuivõrd hindamise metoodika on suhteliselt lihtne ja tehniline, on ümberkruntimise läbiviimisel üleliigsete kulutuste vähendamise eesmärgil põhjendatud, et hindamise läbiviijaks on maakorralduse läbiviija. Juhul, kui maakorralduse osalistega saavutatakse kokkulepe hindamiseksperdi kaasamiseks ja sellega seoses täiendavateks kulutusteks, võib hindamise läbiviimiseks vajadusel kaasata ka hindamiseksperdi.

Lõige 2 tunnistatakse kehtetuks, kuna hindamise üldised põhimõtted reguleeritakse seaduse tasandil.

Lõikes 3 sõnastatakse hindamise eesmärk, milleks on tagada ümberkrunditava kinnisasja ning moodustatava kinnisasja väärtuste võrdsuse põhimõtte järgimine. Kavasse sisenedes määratakse kinnisasja väärtus maakorralduse eelsetes piirides ning määratud väärtuse alusel moodustatakse kinnisasi uutes piirides. Juhul, kui looduslikest tingimustest tulenevalt ei saa ümberkruntimisel moodustada täpse väärtusega kinnisasja, võib moodustatava kinnisasja väärtus ka erineda esialgse kinnisasja väärtusest. Hindamise käigus fikseeritakse kinnisasja väärtus kava eelsetes ja ümberkruntimiskava järgsetes piirides. Väärtuste vahe alusel arvestatakse osalistele hüvitised.

Lõigetes 4 ja 5 kirjeldatakse ümberkruntimisel kasutatavat maakorraldusliku hindamise metoodikat. Maakorralduse läbiviija viib hindamise läbi Eesti topograafia andmekogu (ETAK) andmete ehk Eesti topograafilise kaardi alusel. Juhul, kui looduslik olukord erineb topograafilise kaardi andmetest, arvestatakse tegeliku loodusliku olukorraga. Hindamise lõpptulemuste kohta koostab maakorralduse läbiviija hindamise kaardi. Hindamise kaardil määratakse maakorralduspiirkonda jäävate erinevate sihtotstarvete ja erinevate maakasutustega alade kohta eraldi hinnatsoonid. Erinevate sihtotstarvete ja erinevate maakasutuste (v.a. kasvava metsaga ala) hariliku väärtuse väljastab katastripidaja tehingute andmebaasi andmete põhjal. Maakorralduse läbiviija leiab hindamise kaardil igale hinnatsoonile kohandatud tsoonihinna selliselt, et piirkonna keskmisest paremad maad saavad kohanduste rakendamisel kõrgema väärtuse ja keskmisest kehvemad maad saavad keskmisest madalamad kohandused. Kasutatavad parandustegurid lepitakse kokku maakorralduse

42

osalejatega. Kinnisasja väärtus määratakse arvutuslikult erinevate kinnisasja osade pindalade läbikorrutamisel tsoonihinna väärtusega.

Lõikes 6 kirjeldatakse kinnisasja metsaga osa väärtuse määramisel kasutatavat metoodikat. Metsaga kinnisasja väärtuse määramiseks kasutatakse kasvava metsa inventeerimise andmeid ja looduskaitseseaduse § 20 lõike 3 alusel kehtestatud arvutuslikku metoodikat, so Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004. a määrus nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“. . Metsaga kinnisasja väärtuse määramine toimub metsaeraldiste kaupa. Igale eraldisele määratakse väärtus, mis kajastab maa väärtust koos metsa väärtusega.

Lõige 7. Kinnisasja koguväärtuse leidmiseks summeeritakse kinnisasja erinevate osade kohandatud hinnad ja metsaeraldiste hinnad. Iga kinnisasja kohta koostatud hindamiskäik ja kinnisasja koguväärtus fikseeritakse hindamistabelis. Hindamistulemusi tutvustatakse maakorralduse osalistele ning lõplike hindamistulemuste kohta annavad osalised kirjaliku nõusoleku.

Lõige 8. Maakorralduse läbiviija lähtub uute moodustatavate kinnisasjade piiride ja ulatuse määramisel esialgse hindamiskaardi ja hindamistabeli andmetest. Ümberkruntimise läbiviimisel ehk uute kinnisasja piiride määramisel uut hindamist ei teostata. Seega maakorralduse läbiviimise ajal ei arvestata kinnisvaraturul toimuvate muudatustega ehk vara väärtuse ajas muutumist ei arvestata, mistõttu võib moodustatava kinnisasja maakorralduslik väärtus erineda kinnisasja turuväärtusest ümberkruntimise lõppemise ajal.

MaaKS 24 täiendamine ja muutmine. Paragrahvi täiendatakse lõikega 21, milles täpsustakse tingimusi, millest tuleb maakorralduse läbiviijal uute kinnisasjade moodustamisel lähtuda. Lisaks maakorraldusnõuetele tuleb maakorralduse läbiviijal uute kinnisasjade piiride määramisel arvestada kava konkreetset eesmärki. Näiteks Rail Balticu puhul on maakorralduse peamine eesmärk trassikoridori väljakruntimine eraomandis olevatest kinnisasjadest. Lisaks tuleb uute kinnisasjade moodustamisel arvestada kinnisasja koondamise põhimõttega ehk võimalusel koondatakse kinnisasja erinevad osad ühtseks tervikuks ja üldjuhul välditakse lahustükkide tekkimist. Võimalusel krunditakse kinnisasja erinevad osad ehk lahustükid hoonestatud maatüki juurde, et tekitada majanduslikult kõige optimaalsem ja terviklikum üksus. Oluline on arvestada ka endise kinnisasja majanduslikke ja looduslikke näitajaid ja teisi kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid. Üldjuhul eeldatakse metsakõlviku ümberkruntimist metsakõlviku vastu ja põllumajanduslike kõlvikute ümberkruntimist põllumajandlike kõlvikute vastu. Samuti jälgitakse, et kõige paremate looduslike ja majanduslike näitajatega maad paigutatakse ka looduslike ja majanduslike omaduste poolest paremasse asukohta. Maakorralduse läbiviija peab arvestama ka maakorralduse osaliste soovidega ning kui osalistega saavutatakse kokkulepe, võib teha tingimustes mööndusi. Praktikas ei ole alati kõigi oluliste tingimuste arvesse võtmine võimalik, seetõttu arvestatakse erinevaid tingimusi võimaluse piires, kusjuures eriotstarbelise ümberkruntimise, nagu Rail Balticu puhul, on olulisim arvestada ümberkruntimise eesmärgiga.

Paragrahvi täiendatakse lõikega 22, milles nähakse ette osaliste kokkulepete fikseerimine kirjalikult. See on vajalik selleks, et kava koostamisega oleks võimalik efektiivselt jätkata ka pärast kinnisasja võõrandamist. Vastavalt MaaKS § 22 lõikele 4 jäävad ümberkruntimises osaleva kinnisasja võõrandamisel kehtima kõik endise omaniku poolt antud kooskõlastused ja sõlmitud kokkulepped. Seega on kokkuleppe fikseerimine oluline, et tagada kinnisasja võõrandamise korral kokkuleppe siduvus ka kinnisasja uue omaniku jaoks.

43

Lõike 3 sõnastuse muutmine on vajalik protsessi lihtsustamiseks. Kui selgub, et mõne osalejaga ei ole võimalik saavutada mõistlikke kokkuleppeid ja kui osaleja leiab, et ta ei soovi oma kinnisasja ümber kruntida, võib maakorralduse läbiviija ta kavast välja arvata. Tahteavalduse kavast välja arvamiseks esitab üldjuhul osaleja maakorralduse läbiviijale kirjalikult. Kava koostaja fikseerib kinnisasja kavast välja arvamise ümberkruntimise dokumentatsioonis. MaaKS § 25 lõiget 5 täiendatakse uue lausega, mille kohaselt peavad osalised, kes on kohustatud hüvitist maksma, tõendama finantsvahendite olemasolu ja esitama selleks pangagarantii.

MaaKS § 26 muudatused. Lõige 3 tunnistatakse kehtetuks protsessi lihtsustamise eesmärgil. Kuna protsessi käigus on loobutud eelkava koostamisest ning eeldatakse kõigi osaliste ümberkruntimisega nõustumist, ei ole kohaliku omavalitsuse tasandil vajalik eraldi kava muutmise otsuste tegemine.

Lõike 4 muutmine on vajalik selleks, et ümberkruntimisel eeldatakse kõigi osalejate nõusolekut. Kinnisasjaomanikke, kes ümberkruntimise algatamisega ei nõustunud, kavasse ei kaasatud ning kui kava koostamise läbirääkimiste käigus selgus, et mõne osalejaga ei ole võimalik saavutada kokkuleppeid, arvatakse ka selline kinnisasi kavast välja. Seega eeldatakse kava kooskõlastamise etapis kõigi kinnisasjade omanike nõusolekuid. Ümberkruntimise sisuga nõustumise kohta ja muudatuste tegemiseks kinnistusraamatusse tuleb igal osalejal anda kirjalik nõusolek. Nõusolek vormistatakse digiallkirjaga või tõestab valla- või linnasekretär allkirja õigsuse.

MaaKS § 26 lõike 6 kohaselt teeb kava kinnitamise otsuse kohaliku omavalitsuse volikogu ning kava kinnitatakse haldusaktiga. Haldusmenetluse põhimõtetega kooskõlas jääb haldusakti andjale kehtima varasem kohustus teha otsus teatavaks kõigile osalejatele. Kava kinnitamise haldusakt asendab notariaalset kinnistamisavaldust, seetõttu tuleb haldusaktis kajastada kinnistusraamatusse muudatuste tegemiseks vajalikud andmed, ehk näidata kinnistusraamatu registriosad, kuhu kantakse kavaga moodustatud uued kinnisasjad.

MaaKS § 261 lisatakse eesmärgiga tagada riigipoolne järelevalve ümberkruntimiskavade koostamise üle. Oluline on, et ümberkruntimise käigus oleksid kaitstud maakorralduse osaliste õigused. Samuti peavad olema tagatud protseduurireeglite järgimine ja menetluse läbipaistvus. Ümberkruntimise käigus annavad maakorralduses osalejad nõusoleku uutes piirides kinnisasjade moodustamiseks ja vastavate registrikannete tegemiseks. Kuna ümberkruntimise korral tehakse katastrikanded haldusakti alusel ilma tehingute ja osaliste täiendavate avaldusteta, on riigipoolne täiendav kontroll eriti oluline. Järelevalve peab toimuma enne kava elluviimist, et vältida asjatuid kulutusi olukorras, kus võib ilmneda vajadus kava muutmiseks.

MaaKS § 27 lõike 2 muutmine on vajalik selleks, et anda uute kinnisasjade kasutusse võtmise õigus kõigile kinnisasjaomanikele üheaegselt. Sõltuvalt maakorralduspiirkonna suurusest ei pruugi maakorralduse läbiviija olla võimeline kõikide kinnisasjade piire üheaegselt looduses maha märkima. Seetõttu tekib uute kinnisasjade kasutamise õigus pärast seda, kui kõik kinnisasjad on looduses tähistatud.

MaaKS § 28 täiendatakse uue lõikega 11, milles reguleeritakse, et ümberkruntimise korral on kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks avalduse esitajaks maakatastripidaja. Kuna katastrikanne tehakse haldusotsuse alusel, puudub täiendav vajadus kinnisasjaomaniku

44

avalduse esitamiseks nii maakatastrile kui kinnistusosakonnale kinnistusraamatusse kannete tegemiseks.

Lõike 2 täpsustamine on vajalik, et reguleerida, kuidas toimub ümberkruntimise märke kustutamine kinnistusraamatust. Märge kustutatakse kohaliku omavalitsuse kirjaliku avalduse alusel.

MaaKS § 30 tunnistatakse kehtetuks lõiked 2 ja 3. Kuna ümberkruntimisele kohaldatakse haldusmenetluse seadust, toimub vaiete lahendamine haldusmenetluse seadusega reguleeritud korras ega vaja eraldi reguleerimist.

MaaKSi täiendamine uue peatükiga 41on vajalik selleks, et korraldada riigi huvist tuleneva maakorralduse läbiviimine riigi tasemel. Eriregulatsiooni eesmärk on vabastada kohalik omavalitsus täiendavast halduskoormusest, mida tekitaks riikliku huviga suuremahuliste projektide elluviimine. Samuti ei ole mõistlik anda riiklikult tähtsa objekti puhul otsuste tegemist kohaliku omavalitsuse tasandile. Kuna Maa-amet tegutseb juba aastaid riigimaade haldamise valdkonnas ja teostab riigimaadega hulgaliselt tehinguid ja toiminguid, omab Maa-amet piisavat kompetentsi maaküsimuste lahendamisel. Seega on Maa-ametil eeldused oskuslikuks maakorraldusalase tegevuse läbiviimiseks. Riigi maakorralduse ja ümberkruntimise vajadus kerkib üles eelkõige piirkondades, mida hakkab läbima Rail Balticu trassikoridor. Samuti võib ümberkruntimist kasutada näiteks riigikaitselisteks vajadusteks moodustatavate kaitseväe harjutusväljakute kavandamisel, uute looduskaitsealade moodustamisel jne. Selleks, et riigile olulise ehitise või objekti rajamisega ei kaasneks kohalike elanike, ettevõtete ja põllumajandustootjate maakasutuse killustumist ega maakasutuse halvenemist, tuleb ühe võimaliku meetmena kasutada kinnisasjade ümberkruntimise võimalusi.

MaaKS § 301 toob sisse uue mõiste „riigi maakorraldus“. Riiklik huvi väljendub selles, et maakorralduse kaudu soovib riik omandada oma ülesannete täitmiseks vajalikku maad. Riigi maahuvi võib olla näiteks seotud riigikaitse või julgeolekuga, energia tootmise või üleriigilise transpordiga. Riigi maahuvi võib olla näiteks ka looduskaitse ning muinsuskaitse, sest tegu on kohalikust tasandist kõrgemate üldiste väärtustega, mida peab kogu riigi territooriumil võrdselt kaitsma. Riigi maakorraldust saab teostada selleks vajalike finantsvahendite olemasolu korral.

MaaKS §-ga 302 antakse Maa-ametile riigi maakorralduse läbiviija roll. Maakorralduse läbiviimine on üldjuhul kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kuna kohalikel omavalitsustel puudub ümberkruntimise osas kogemus ning keerukate maatoimingute lahendamiseks võib kohalikul omavalitsusel puududa ka huvi ja initsiatiiv, on vaja riigi huvide tagamiseks tuua riigi maakorralduse läbiviimine riigi tasandile. Maa-ameti rolliks riigi maakorralduse läbiviimisel on teostada samu toiminguid, mis tavapärase maakorralduse puhul on pandud kohalikule omavalitsusele. Sarnaselt kohalikule omavalitsusele antakse Maa-ametile õigus volitada tema pädevuses olevaid toiminguid läbi viima eraõiguslikku isikut ehk litsentseeritud maamõõtjat. Selline õigus on vajalik juhuks, kui osa maakorraldustoiminguid, nt hindamist või ümberkruntimiskava koostamist on otstarbekas osta sisse teenusena.

MaaKS §-ga 303 reguleeritakse, et riigi maakorraldust finantseeritakse riiklikest või Euroopa Liidu vahenditest. Ülekaaluka riikliku huvi korral peab olema tagatud ka maakorralduse finantseerimine riigi poolt.

MaaKS §-ga 304 reguleeritakse riigi maakorralduse otsustuspädevus. Nii kava algatamise kui kava kinnitamise otsustamine antakse Maa-ameti pädevusse.

45

MaaKS § 305 lõikes 1 antakse valdkonna eest vastutavale ministrile, näiteks Rail Balticu puhul majandus- ja taristuministrile, õigus otsustada kinnisasja omandamine juhul, kui maakorralduspiirkonda arvatud eraomandis oleva kinnisasja omanik soovib kava koostamise lõppfaasis maakorralduspiirkonnast välja astuda ning kui sellega võib ohtu sattuda kogu kava elluviimine. Sel juhul toimub kinnisasja riigile omandamine kinnisasja turuväärtuse, mitte ümberkruntimisel määratud hariliku väärtuse alusel.

MaaKS § 305 lõikes 2 antakse riigivara valitsejale õigus otsustada maakorralduspiirkonda arvatud või lähedal asuva riigile kuuluva kinnisasja võõrandamine kava osalisele. Selline võimalus annab maakorralduskava koostajale vastava volituse alusel õiguse sõlmida maakorralduskava koostamise käigus eraõiguslike osalistega kokkuleppeid riigi omandis oleva kinnisasja otsustuskorras võõrandamiseks kava osalisele. Tegemist on riigivaraseaduse üldsätetest erineva käsitlusega ehk erinormiga ja see annab kavas osalejale eelisõiguse saada samas piirkonnas asuva ja riigile mittevajaliku maa omanikuks ilma enampakkumisel osalemiseta. Kuna riigi maakorralduse eesmärk on rahuldada mingi kindel riigi vajadus, aitab selliste täiendavate kokkulepete sõlmimise õigus motiveerida eraõiguslikke kinnisasjaomanikke osalema kavas ja tegema kokkuleppeid riigi maavajaduste katmiseks. Kinnisasja otsustuskorras võõrandamine toimub selle turuväärtuse alusel, mis määratakse eksperthinnanguga. Seega saab riik kinnisasja eest ka õiglase hüvitise. Sellise võimaluse loomine on andnud näiteks Soomes ümberkruntimise läbiviimisel väga häid tulemusi ning on suurendanud piirkonnas asuvate maaomanike rahulolu ümberkruntimise tulemustega.

MaaKS § 306 lõikes 1 reguleeritakse kava käigus tekkivate hüvitiste maksmist läbi riigi deposiitkonto. Maa-amet maakorralduse läbiviijana jälgib maksete tähtaegset laekumist ja korraldab hüvitiste väljamaksmise isikutele, kelle kinnisasja väärtus väheneb.

MaaKS § 306 lõikes 2 reguleeritakse ümberkruntimiskava Maa-ameti poolt maakatastrile esitamist.

MaaKS § 307 kohaselt on riigile kuuluva kinnisasja registriosa avamise ja sulgemise ning kinnistute ühendamise avalduse esitajaks Maa-amet. Ümberkruntimine on suhteliselt keeruline ja aeganõudev menetlus, mistõttu tuleb pärast osalistega kokkulepete saavutamist vältida täiendavat ajakulu toimingute tegemisel. Seetõttu on otstarbekas, et kõikide riigile kuuluvate kinnisasjadega teeb toimingud Maa-amet. Näiteks Rail Balticu trassikoridoris olevate eramaade ümberkruntimise tulemusel tuleb avada trassikoridori aluse maa jaoks uus registriosa ja riigimaade ümberkruntimisel võib olla vajadus ka teisi riigile kuuluvaid registriosi sulgeda. Pärast ümberkruntimise lõpuleviimist annab Maa-amet riigile kuuluvad kinnisasjad üle vastavale riigiasutusele, näiteks Rail Balticu puhul Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile.

MaaKSi 5. peatüki muudatused. Kogu 5. peatükk reguleerib maakorralduse läbiviimist reformimata maal. MaaKS vastuvõtmise ajal oli maareformi läbi viidud vähesel määral ja valdav osa maakorralduspiirkonda arvatud maast oli reformimata. Ühtlasi loodeti, et ebaotstarbekate piiridega õigusvastaselt võõrandatud maade osas on maakorralduse teel võimalik maareformiga samaaegselt moodustada maakorralduse nõuetele vastavad maatükid. See idee ei teostunud ja maakorraldust on maareformiga paralleelselt väga vähe läbi viidud. Reformimata maad on järele jäänud ligikaudu 3% Eesti pindalast ja seega ei saa välistada reformimata maa kaasamist maakorralduspiirkonda. Samas on reformimata maatüki kaasamine pigem erandlik ja valdavalt kuuluvad need maaüksused riigi omandisse jätmisele. Sel juhul esindab riiki maakorralduses osalisena Maa-amet. Üldreegel on see, et maareform viiakse läbi maareformi seaduse ja selle rakendusaktide kohaselt ning arvestatakse

46

maakorralduse eripära. Paragrahvi 31 muudatuste ja §-de 311 kuni 35 kehtetuks tunnistamise eesmärk on koondada kõik maareformi läbiviimiseks vajalikud erisused paragrahvi 31. Vähendatud on maavanema rolli, kuna reformimata maa vähesuse tõttu puudub vajadus maavanema täiendavateks tegevusteks (maakorralduspiirkonna ja osaliste kinnitamine ja ümberkruntimise algatamine) ja kontrolliks. Edaspidi on maavanem maakorralduse osaliseks maareformi käigus kasutusvaldusesse antava maa puhul, kuna maavanem on selle maa riigi omandisse jätmise korraldaja. Maavanem on osaline ka Eesti NSV taluseaduse alusel maa põliseks kasutamiseks antud maade puhul, millele seatakse maareformi käigus kasutusvaldus. Seega saab kavasse kaasata ka maareformi käigus kasutusvaldusesse antavaid maid. Eesti NSV taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maa kasutaja ja ehitise omanik, kelle kasuks seatakse hoonestusõigus, ei ole maakorralduse osalised. Neid teavitatakse maakorralduse läbiviimisest. Kava kooskõlastamine maavanemaga on vajalik, kuna maavanem on maakorralduses osaleva maa puhul nii erastamise korraldaja kui ka esmane maareformi järelevalve tegija.

3.4. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muudatused

Eelnõu §-ga 4 täpsustatakse EhSRSi § 13 lõikes 6 sundvõõrandamise aluseks olevate dokumentide loetelu.

EhSRS § 13 lõike 6 kohaselt, kui enne EhSRS jõustumist on algatatud joonehitise planeering ning vastav planeering kehtestatakse pärast käesoleva seaduse jõustumist, siis on sundvõõrandamine lubatud joonehitise planeeringu alusel. Kuni 1. juulini 2015. a kehtinud PlanS § 29¹ kohaselt määrati joonehitise trassi koridori asukoht kindlaks maakonnaplaneeringuga ja selle alusel koostati joonehitise projekt ning joonehitise juurde kuuluvate selle kasutamisega seotud hoonete ja rajatiste ehitamiseks detailplaneeringuga. Kuna maakonnaplaneeringut ei koostata sellise täpsusastmega, et selle alusel oleks võimalik läbi viia sundvõõrandamist, siis nägi kuni 1. juulini 2015. a kehtinud KASVS § 3 lõige 4 ette, et sundvõõrandamise aluseks on maakonnaplaneering ja tee eel- või ehitusprojekt. Sama põhimõte peab kehtima jääma ka nende joonehitise planeeringute puhul, mis kehtestatakse ja mille alusel asutakse sundvõõrandamismenetlust läbi viima ka pärast 1. juulit 2015. a. Nendeks planeeringuteks on näiteks Rapla, Harju ja Pärnu maakonnaplaneeringud Rail Balticu raudteetrassi koridori asukoha määramiseks, mille koostamise algatas Vabariigi Valitsus 12.04.2012 korraldusega nr 173.

Seega sätestatakse EhSRS § 13 lõikes 6, et sundvõõrandamise aluseks on planeering ja tee või raudtee eelprojekt või ehitusprojekt, nagu nägi ette kuni 1. juulini 2015. a kehtinud KASVS § 3 lõige 4. Sama põhimõte on sätestatud ka EhSRS §-s 22. Samuti täpsustatakse sättes, et mõiste „joonehitise planeering“ all peetakse silmas mitut kohalikku omavalitsust läbiva joonehitise trassi asukohavaliku planeeringut, nagu on sätestatud EhSRS § 13 teistes lõigetes ja §-s 22.

3.5. Kinnistusraamatuseaduse muudatused

KRS § 34 täiendamine lõikega 11. Paragrahv 34 reguleerib kinnistamisavaldusega seonduvat. Kehtiva MaaKS § 11 lõike 4 kohaselt kantakse maakorraldustoimingute läbiviimisel toimunud muudatused kinnistusraamatusse maakorralduse läbiviija kirjaliku avalduse ja maakorralduskava väljavõtte alusel. Kahjuks see praktikas rakendamist ei leia, peamiselt selle tõttu, et ei osata vahet teha maakorraldustoimingul ja tehingul. Maakorralduse käigus ei toimu omandi üleandmine, vaid omandi teise asukohta teistes piirides ümbertõstmine väärtuse alusel. Seega jääb omand isikule alles, muutub vaid maatüki piir ja asukoht. Kuna omand kui

47

fakt ei muutu, puudub ka vajadus omandi üleandmist tõestava tehingu tegemiseks. Maakorraldustoiminguks on ka kinnisasja piiri kindlaksmääramine. Külgnevatel kinnisasjadel on ühine piir. Kui maareformi käigus on kinnisasjade esmamoodustamisel tekkinud vastuolu külgnevate kinnisasjade piiriandmetes, tuleb see viga parandada. Kinnisasjade piiri kindlaksmääramine võimaldab registris olevate andmete vastavusse viimist looduses oleva situatsiooniga ja sellega vastuoluliste andmete parandamist. See ei vähenda ega suurenda kinnisomandit, sest omand kinnisasjale ei muutu. Saksa õigussüsteem eristab samuti maakorraldustoiminguid ja tehinguid.

KRS § 34 lõike 11 eesmärk on määrata ümberkruntimise ja kinnisasja piiri kindlaksmääramise korral kinnistamisavalduse esitajaks katastripidaja. Neil kahel viidatud juhul tehakse katastrikanne samuti haldusotsuse alusel ja kinnisasja omanikelt ei nõuta täiendavalt avaldust kande tegemiseks. Liigse bürokraatia vältimiseks tuleb loobuda ka täiendavast kinnisasjaomaniku kinnistamisavaldusest. Eelnev on küll erand põhimõttest, et kinnistamisavalduse teeb isik, kelle õigusi see mõjutab, kuid arvestada tuleb, et ümberkruntimises kui maakorraldustoimingus osalevad kinnisasjade omanikud vabatahtlikult. Samuti annavad omanikud ümberkruntimise käigus menetluse erinevates etappides korduvalt nõusoleku jätkuvaks osalemiseks ja kava kinnitamiseks. Seega on kinnisasjade omanike õigused ümberkruntimise käigus piisavalt kaitstud ja puudub vajadus omanikke täiendavalt koormata.

Arvestades ümberkruntimises kui maakorraldustoimingus osalejate suurt arvu, ei oleks ümberkruntimine praktiliselt teostatav, kui ümberkruntimiskavas kokku lepitud muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks oleks kinnistamisavaldus vaja teha üheaegselt kõikide kinnisasjade omanikel ning piiratud asjaõiguste omajatel. Viimased kaasatakse ümberkruntimise menetlusse kui puudutatud isikud.

KRS § 341 lõikele 7 punkti 6 lisamine. Paragrahv 341 reguleerib puudutatud isiku nõusolekuga seonduvat kande tegemisel ning paragrahvi lõige 7 sätestab juhtumid, mil puudutatud isiku nõusolek ei ole kande tegemiseks nõutav. Lõiget 7 täiendatakse punktiga 6, mis sätestab, et puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav, kui Maa-amet taotleb kande tegemist kinnitatud ümberkruntimiskava alusel või kande muutmist kinnisasja kindlaksmääratud piiri muutmise otsuse alusel.

Ümberkruntimise läbiviimisel teiste isikute õigusi reguleeriva MaaKS § 29 lõige 1 sätestab ka juba praegu, et ümberkruntimise läbiviimiseks ei ole vaja piiratud asjaõiguste ega teiste õiguste omajate nõusolekut. KRS paragrahvi 341 täiendamise eesmärk on tagada õigusselgus ning vältida probleeme ümberkruntimist reguleerivate sätete kohaldamisel praktikas, sätestades juba kehtiva reegli ka KRSi. Piiratud asjaõiguste ja teiste õiguste omajate huvide kaitse ümberkruntimisel on reguleeritud MaaKS §-s 29 ning vajadust selle täiendamiseks ei ole.

3.6. Kohtutäituri seaduse muudatused

Kohtutäituri seaduse (KTS) muudatus seondub KASVS muutmisega. KTS § 36 loetleb kindla põhitasu määraga täitetoimingud ja reguleerib tasu arvutamist. KTS § 36 lõike 1 punktis 5 nimetatakse kindla põhitasu määraga täitetoiminguna sundvõõrandatava kinnisasja üleskirjutamist ja hindamist ning sama paragrahvi lõike 4 punkt 1 näeb selle täitetoimingu eest kohtutäituri tasu arvutamise aluse. Kuna eelnõuga nähakse ette, et kohtutäitur enam sundvõõrandatava kinnisasja üleskirjutamisel ja hindamisel ei osale (vt selgitust eelnõu § 1 punkti 28 juures), tunnistatakse kehtetuks KTS sätted, mis näevad ette nimetatud täitetoimingu eest tasu võtmise ja tasu arvutamise alused.

48

KTS § 36 lõike 1 punktis 6 nimetatakse kindla põhitasu määraga täitetoiminguna sundvõõrandatava kinnisasja valduse ülevõtmise ja -andmise korralduse täitmist ja sama paragrahvi lõike 4 punkt 2 näeb selle täitetoimingu eest kohtutäituri põhitasuna kolmandiku tasumäärast, mis vastab määratud sundvõõranditasu suurusele. Kehtiva KASVSi kohaselt toimub kinnisasja valduse ülevõtmine pärast sundvõõranditasu suuruse määramist. Eelnõuga tehtavate muudatuste tõttu ei ole kinnisasja valduse ülevõtmise ajaks aga sundvõõranditasu suurus selgunud, mistõttu võetakse tasu arvutamise aluseks kinnisasja harilik väärtus, mis on sundvõõrandamise otsuses fikseeritud.

3.7. Riigivaraseaduse muudatused

RVS paragrahvi 2 täiendatakse lõikega 9 selleks, et riik saaks talle kuuluvate maaüksustega osaleda maakorraldusseaduses sätestatud maakorraldustoimingutes, nt lihtsates maakorraldustoimingutes ja ümberkruntimises. Vastava lisanduseta puudub õigusselgus riigivara valitseja pädevuses esindada maaomanikku ja teha riigi nimel otsuseid maakorraldustoimingutes. Lisaks puudub selgus, kas riik saab maakorralduses osaleda üksnes läbi väga pika ja keeruka menetlusprotsessi, kus on vaja ka Vabariigi Valitsuse nõusolekut ning notariaalseid toiminguid. Teisalt aga maakorraldusseaduses käsitletakse maakorraldust kui toimingut, mis üldjuhul tehingut ei eelda. Ümberkruntimine on oluline teema Rail Balticu projekti elluviimisel, kus kinnisasjade tükeldamise ja sundvõõrandamise asemel tuleb panustada sellele, et iga kinnisasi oleks otstarbekalt majandatav. Ümberkruntimine aitab vältida olukorda, kus isikule kuuluv kinnisasi jagatakse osadeks selliselt, et üks osa tema kinnisasjast jääb ühele poole Rail Balticu trassikoridori ning teine teisele poole. Selliselt tükeldatud üksused ei ole kindlasti otstarbekalt majandatavad, sest eeldavad omanikult suuri kulutusi ja pingutusi. Seetõttu on mõistlikum moodustada Rail Balticu trassikoridoris maakorralduspiirkonnad, kus viiakse läbi ümberkruntimine. Kuna Rail Balticu trassi naabrusesse jääb ka palju riigile kuuluvat maad, on igati põhjendatud ja mõistlik, et ümberkruntimises osaleb ka riik ning maid krunditakse ümber riigi maareservi ja riigimetsa maadega. Ümberkruntimise käigus ei toimu riigile kuuluva maa võõrandamist ega omandamist, vaid selle tulemusena muutub riigile kuuluva maaüksuse asukoht, kuid vara väärtus jääb samaks. 

RVS paragrahvi 37 lõiget 4 täiendatakse punktiga 6 selleks, et viia RVSi regulatsioon kooskõlla MaaKS §-ga 305. Ümberkruntimise korral peab maakorralduse läbiviijal olema volitus sõlmida kokkuleppeid. Riigile kuuluva kinnisasja võõrandamine otsustuskorras ilma Vabariigi Valitsuse nõusolekuta on vajalik selleks, et maakorralduse läbiviija saaks piirkonnas asuva riigile mittevajaliku maa osas teha juba kava koostamise käigus paindlikke otsuseid ja jaotada vaba maa täiendavast maast huvitatud eraomanikele kuuluva maaomandi kõrvale. Kui maakorralduspiirkonda jäävat riigi vabaks jäävat maad hakata võõrandama mingit muud protseduuri järgides ehk enampakkumise kaudu, ei ole võimalik saavutada maast huvitatud isikute maakasutuse kompaktsust ja koondamist, mis on üks maakorralduse eesmärke. Seega on oluline, et riik arvestaks oma huvide realiseerimisel ja maakorraldust läbi viies kogu piirkonna terviklahendusega ning annaks kogukonnale vastu omapoolse panuse, et saavutada maakasutajate suurem rahulolu.

3.8. Täitemenetluse seadustiku muudatused

Täitemenetluse seadustiku (TMS) muudatus seondub KASVS muutmisega. Täitemenetluse seadustiku § 2 loetleb täitedokumendid, millest tulenevaid nõudeid täitemenetluse seadustiku alusel täidetakse. Kinnisasja sundvõõrandamismenetlusega seotud täitedokumentideks on

49

maavanema otsus, valdkonna eest vastutava ministri otsus ning valla- või linnavalitsuse otsus (TMS § 2 lõike 1 punktid 14, 141 ja 142). Kuna eelnõu muudatustega jäetakse sundvõõrandamismenetluses osalevate haldusorganite seast välja maavanemad, tuleb ka täitedokumentide loetelust jätta välja kinnisasja sundvõõrandamismenetluses tehtav maavanema otsus (TMS § 2 lõige 1 punkt 14).

Täitedokumentide loetelu täiendatakse sundvõõrandamise otsusega (TMS § 2 lõige 1 punkt 143). Vastavalt KASVS §-dele 12 ja 121 teevad sundvõõrandamise otsuseid Vabariigi Valitsus ja kinnisasja omandamiseks kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu. Vastavalt eelnõule antakse sundvõõrandamise otsuses sundvõõrandiandjale tähtaeg valduse vabatahtlikuks üleandmiseks. Kui sundvõõrandiandja valdust tähtaja jooksul vabatahtlikult üle ei anna, pöördub sundvõõrandisaaja valduse ülevõtmiseks kohtutäituri poole. Täitemenetluse alustamiseks tuleb vastavalt TMS § 23 lõikele 1 kohtutäiturile esitada täitmisavaldus ja täitedokument. Et sundvõõrandamise otsuse alusel oleks võimalik sundvõõrandiandjalt kinnisasja valdust asuda üle võtma, on vaja õigusaktis anda sellele otsusele täitedokumendi staatus.

Riigikohus on oma praktikas (nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. märtsi 2014. a otsus kohtuasjas 3-2-1-1-14 p 15) väljendanud seisukohta, et täitedokumendid kui formaalse täitemenetluse alustamise eeldused tuleb seaduses selgelt sätestada, need ei saa tekkida laiendava tõlgendamise kaudu. Täitedokumendid on reguleeritud TMS § 2 lg-s 1 sätestatud loetelus (mh selge viitega eriseaduse sättele) või siis erandjuhul (TMS § 2 lg 1 p 21 viite kaudu) eriseaduses. Ka viimasel juhul toimub see aga just TMS §-s 2 sätestatud viite kaudu. Seadusandja on seega lähtunud ühe erandiga sellest, et kõik täitedokumendid tuleb ammendavalt loetleda TMS §-s 2. Käesoleva muudatuse puhul lähtutakse samadest põhimõtetest.

4. Eelnõu terminoloogia

Tulenevalt teistes seadustes tehtud terminoloogilistest täpsustustest, asendatakse ka KASVS-is termin „riigimaantee“ terminiga „riigitee“ (ehitusseadustik) ja „hindamisakt“ terminiga „hindamisaruanne“ (riigivaraseadus). MaaKS-is asendatakse mõiste „territoriaalplaneering“ mõistega „planeering“.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei oma puutumust Euroopa Liidu õigusega.

6. Seaduse mõjud

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium koostas 2013. aastal kinnisasja sundvõõrandamise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse eesmärgiga tagada riigi jaoks vajalike taristu rajamiseks lihtsam sundvõõrandamise menetlus ja täiendada sundvõõrandamisele kuuluvate kinnisasjade väärtuse määramise aluseid. Kinnisasja sundvõõrandamise menetluse sujuvus, selgus ja mõistlik kiirus tagavad selle avalike transporditaristute ehitusprojektide tähtaegse realiseerumise ja Euroopa Liidu rahastamise võimaluste maksimaalse ära kasutamise.

Kompensatsioonimeetmete uuringu Rail Balticu mõjude analüüsis on välja toodud, et sundvõõrandamine on otseselt kinnisasjaomaniku omandipõhiõiguse riive, mistõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui muul viisil ei ole projekti realiseerimine võimalik. Senises praktikas on kasutatud ümberkruntimist ja maade vahetamist alternatiivsete

50

kompensatsioonimeetmetena sundvõõrandamisele minimaalselt. Riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluva maa olemasolu korral oleks aga nende näol tegemist sobilike meetmetega õiglase ja kohese hüvitise määramiseks. Uuringus jõuti järeldusele, et kuigi nende alternatiivide rakendamine võiks teoreetiliselt olla võimalik, on nende rakendamise võimalused piiratud ning ka õiguslikult ebaselged. Seadusega võimaldatakse alternatiivsete kompensatsioonimehhanismide kasutamist taristu rajamisel ja aluseks on võetud ka kompensatsioonimeetmete uuringu mõjude analüüsis toodud ettepanekud.

6.1. KASVS muudatustel puudub otsene mõju riigi julgeolekule ja välissuhetele, elu- ja looduskeskkonnale ning regionaalarengule. Sundvõõrandamismenetlus on vahendiks olukorras, kus avalikkuse jaoks oluline objekt võiks jääda kinnisasja omaniku vastuseisu tõttu rajamata. Sundvõõrandamismenetluse tagajärjel riigile omandatud kinnisasjale üldistes huvides objekti rajamisel ilmnevad mitmed kaudsed mõjud. Sundvõõrandamist võib rakendada näiteks politsei- ja kinnipidamisasutuste ehitiste (KASVS § 3 lõige 1 punkt 1) või riigikaitselise objekti rajamiseks (KASVS § 3 lõige 1 punkt 152). Nimetatud objektide rajamisel on mõju nii riigi sise- kui välisjulgeolekule. Sundvõõrandamist on senise praktika kohaselt kasutatud peamiselt riigiteede ja avaliku raudtee ehitamiseks (KASVS § 3 lõige 1 punkt 7). Avaliku transporditaristu ehitusprojektide elluviimisel on sotsiaalsed mõjud ja mõju regionaalarengule, kuna paranevad elanike liikumisvõimalused, töövõimalused, eneseteostusega seotud valikuvõimalused ja eri piirkondade majanduslik konkurentsivõime, ning elukeskkonnale, kuna suureneb liiklusohutus.

Kõige suurem otsene mõju KASVS muudatustel on riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse üksuste töökorraldusele, kuna eelnõuga muudetakse sundvõõrandamise menetluse teatud aspekte, mis toob osaliselt kaasa ülesannete ümberjaotamise haldusorganite vahel ja nende sees. Samuti omab eelnõu mõju majandusele. Järgnevalt selgitatakse seaduse rakendamisest tulenevaid mõjusid muudatuste ja valdkondade kaupa.

6.1.1. HÕNTE kohast mõjude hindamist ei teostata muudatuse osas, mille kohaselt ei osale sundvõõrandamismenetluses enam maavanemad, kuid järgnevalt antakse selle muudatuse mõjust siiski ülevaade.

Kavandatav muudatus: sundvõõrandamismenetlust viivad läbi valdkonna eest vastutavad ministrid. Kehtiva õiguse kohaselt viis riigiteede ja avaliku raudtee ehitamiseks sundvõõrandamist läbi valdkonna eest vastutav minister ehk hetkel majandus- ja taristuminister ning teiste objektide rajamiseks vajalike kinnistute omandamiseks kinnisasja asukohajärgne maavanem.

Energiatootmiseks vajalike ehitiste, raviasutuse, jäätmehoidla või muu sarnase ehitise rajamisel on asukoha valikul olemas teatud paindlikkus − neid ehitisi saab planeerida ja ehitada nii, et eraomandis oleva maa kasutamine omaniku nõusolekuta ei ole alati hädavajalik. Seevastu autode või rongide liiklemiseks vajaliku taristu rajamisel selline paindlikkus ei ole alati võimalik, kuna arvestada tuleb maastiku reljeefiga, sellega, et võimalik sirge trass on liiklejatele ohutum ja võimaldab liiklemist suuremal kiirusel. Sirget trassi on ka tehniliselt vähemkeerukam ja odavam rajada. Samuti ei ole võimalik valida, kust maavara kaevandada, sest see sõltub maavara asukohast, kuhu ehitada sadam või millist maad on vaja omandada piiriribaks.

KASVS jõustus 31.03.1995. a. Aastatel 2006−2014 omandas Maanteeamet 12 teeprojekti elluviimiseks kokku 437 kinnistut, millest 36 juhul algatati sundvõõrandamismenetlus, seega 8,24% juhtudel. 2006. aastal võttis Vabariigi Valitsus vastu 13 kinnisasja osade sundvõõrandamise otsuse Koidula raudteepiirjaama rajamiseks. Peale transpordivaldkonnas

51

toimunud sundvõõrandamiste on sundvõõrandamine reaalselt toimunud vaid riigikaitselise objekti rajamiseks (Vabariigi Valitsuse 13.12.2012 korraldus nr 515). Lisaks on Vabariigi Valitsus teinud sundvõõrandamise otsuse ümbrust ja maastikupilti oluliselt kahjustava ehitise kõrvaldamiseks (Vabariigi Valitsuse 29.05.2014 korraldus nr 242). Viidatud kahe objekti puhul on tegemist olnud menetlustega, kus Vabariigi Valitsuse poole pöördus minister (vastavalt kaitse- ja siseminister) ja mille puhul viis kinnisasja erakorralist hindamist ja kokkuleppemenetlust läbi ning tegi sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse maavanem.

Vabariigi Valitsuse 13.12.2012 korralduse nr 515 kohaselt oli riigikaitselise objekti ehk Kaitseväe keskpolügooni rajamiseks vaja riigile omandada 126 kinnistut, millest 124 oli selleks ajaks juba läbirääkimiste käigus omandatud. Kinnistute omanikega pidas läbirääkimisi Kaitseministeerium, kes oli ka sundvõõrandisaajaks.

21 aasta jooksul, mil KASVS on kehtinud, on maavanem ja mõne teise valdkonna eest vastutav minister, peale transpordivaldkonna eest vastutava ministri, osalenud sundvõõrandamismenetluses vaid kahel korral. Võib eeldada, et muudatuse tõttu, mille kohaselt hakkavad sundvõõrandamismenetlust läbi viima valdkonna eest vastutavad ministrid, reaalset muutust kaasa ei too.

Arvestada tuleb ka seda, et eelviidatud statistika kohaselt toimub riigile vajalike eraomanikele kuuluvate kinnistute omandamine peamiselt vabatahtliku võõrandamise käigus. Läbirääkimisi kinnistu vabatahtlikuks võõrandamiseks peab riigivara valitseja, sest riigivara omandamise puhul on tegemist riigivara valitsemisega (RVS § 1 lõige 2, § 4 lõige 1, § 7 lõige 1, § 10 lõige 3). Riigivara valitsejaks on minister, kelle valdkonda rajatav objekt kuulub. Seega on ka juba kehtiva seaduse kohaselt riigile maa omandamise korraldamisel vabatahtliku võõrandamiseks läbirääkimiste pidamine ministri pädevuses. Seadusest tuleneva volituse (RVS § 7 lõige 71) alusel esindab riiki riigiteede ehitamiseks vajalike maaüksuste omandamiseks maaomanikega läbirääkimiste pidamisel ja vajalike tehingute tegemiseks Maanteeameti peadirektor. Muudel juhtudel osaleb läbirääkimistel ministri volitatud esindaja.

Riigiteede ja avaliku raudtee rajamise osas muudatusi ei toimu, kuna menetlust viib kehtiva seaduse ja ka muudatuste kehtestamise järel läbi transpordivaldkonna eest vastutav minister. Muudatuste tõttu võiks teoreetiliselt suureneda veelgi majandus- ja taristuministri koormus, kuna tema vastutusvaldkondadeks on ka energeetika, merendus ja laevandus, kuid kuna nende valdkondade objektide ehitamise jaoks sundvõõrandamisi ei ole läbi viidud, ei ole ette näha ka selles osas koormuse kasvu.

Maavanemate senist rolli sundvõõrandamismenetlustes võib pidada marginaalseks. Samuti ei ole ette näha, et maavanemate menetlusest väljajäämise tõttu kasvaks ministeeriumide töökoormus. Kui sundvõõrandisaajaks on ministeerium, siis peab ta juba eelnevalt kinnisasjade omanikega läbirääkimisi. Maavalitsustes ei ole (teadaolevalt) loodud ametikohti spetsiaalselt sundvõõrandamismenetluste läbiviimiseks, mistõttu ei kaasne ülesannete ümberjaotamisega haldusorganite vahel kulude kokkuhoidu ega vajadust tööd ümber korraldada või kellegagi töösuhet lõpetada. Kuna muudatustel puudub reaalne mõju maavanematele ja valdkondade eest vastutavatele ministritele, siis ei analüüsita täiendavalt mõju nendele riigiasutuste korraldusele.

6.1.2. Kavandatav muudatus: sundvõõrandatava kinnisasja omandit saab üle kanda ja valdust üle võtta kinnisasja omanikult vahetult pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist. Seni oli omandit võimalik üle kanda ja valdust üle võtta pärast sundvõõranditasu ja hüvitise otsuse tegemist ja väljamaksmist, mis oli võimalik alles pärast kõigi sundvõõranditasu üle peetavate

52

(kohtu)vaidluste lõppu. Maanteeamet on kehtiva KASVS-i kohaselt hinnanud vaidlustuse puudumisel sundvõõrandamismenetluse pikkuseks juhul, kui sundvõõranditasu ja hüvitise osas jõutakse kokkuleppemenetluses kokkuleppele, kaheksa kuud, ja juhul, kui sundvõõranditasu ja hüvitis määratakse ministri otsusega, üks aasta. Kohtuvaidluste tõttu on mitmed menetlused veninud aastatepikkuseks. Sundvõõrandamismenetluses tehtavatest otsustest on praktikas halduskohtus vaidlustatud sundvõõrandamise otsust (Vabariigi Valitsuse korraldus või valla- või linnavolikogu korraldus) ja sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsust (ministri käskkiri või valla- või linnavalitsuse korraldus) ning maakohtus täitemenetluse seadustiku §-s 217 sätestatud korras kohtutäituri koostatud kinnisasja hindamise ja arestimise akti, milles määratakse eksperthinnangule tuginedes sundvõõrandatava kinnisasja harilik väärtus sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Halduskohtumenetluste pikkuseks, kus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on 14 korral aastatel 2008−2015 olnud vastustajaks, on olnud viis kuud kuni 2,5 aastat. Kolme täitemenetlusega seotud kohtuasja pikkuseks on olnud seitse kuud kuni kolm aastat. Kuna üldjuhul tekib vaidlus sundvõõranditasu suuruse üle ja mitte sundvõõrandamise õiguspärasuse üle, siis on otstarbekas mitte siduda kinnisasja omandi ülekandmist ja valduse ülevõtmist tasu ja hüvitise väljamaksmisega, vaid seda on võimalik teha vahetult pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist.

6.1.2.1. Mõjuvaldkond: sotsiaalsed mõjud (mõju leibkonna varale) Mõju sihtrühm: sundvõõrandatavate kinnisasjade omanikudMõju kirjeldus: kuna sundvõõrandamine on olukord, millega suur enamus kinnisasja omanikke kokku ei puutu, siis puudub neil menetluse läbiviimise osas eelnev kogemus, mistõttu ei too regulatsiooni muutmine kaasa kohanemisvajadust ega vajadust uue menetluse läbiviimise korraldusega harjuda. Kinnisasju sundvõõrandatakse Eesti äärmiselt harva. Aastatel 2005–201514 on Vabariigi Valitsus teinud 25 sundvõõrandamise otsust 51 kinnisasja võõrandamiseks, millest 47 sundvõõrandati osaliselt ja 4 tervikuna, peamiselt riigiteede ja avaliku raudtee rajamiseks (49 kinnisasja). Üks sundvõõrandamise otsus on tehtud ehitiste võõrandamiseks. Kohalike teede rajamiseks läbiviidud sundvõõrandamismenetluste kohta eelnõu koostajatel täpne ülevaade puudub. Tallinna linna avaliku dokumendiregistri andmete põhjal on Tallinnas tehtud kümme sundvõõrandamise otsust, millest 6 kinnisasjade (3 kinnisaja tervikuna ja 3 osaliselt) ja 4 ehitiste sundvõõrandamiseks. Üksikuid sundvõõrandamismenetlusi on läbi viidud ka teistes kohalikes omavalitsusüksustes. Seega on mõju avaldumise sagedus väike.Senine sundvõõrandamiste praktika (2005–2015) näitab, et sundvõõrandamine puudutab vaid kaduvväikest osa kinnisasjadest. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on Eestis 1. jaanuari 2016. a seisuga kinnistuid 509 030, korteriomandeid 495 070, hoonestusõiguseid 4793, lisaks korterihoonestusõiguseid 1121.15 Ebasoovitavate mõjude risk on väike. Sundvõõrandatava kinnisasja omaniku jaoks võib esmapilgul olukord muutuda, kuid tema õiguslikku positsiooni muudatus tegelikkuses siiski negatiivselt ei mõjuta. Kui kinnisasja omanik kahtleb sundvõõrandamise otsuse õiguspärasuses ja vaidlustab selle kohtus, on esmase õiguskaitse korras võimalik sundvõõrandamise otsuse täitmine peatada. Kinnisasja omanik peab oma omandist ja valdusest loobuma, kui kohus on otsuse õiguspärasust kontrollinud ja kinnitanud. Kuna sundvõõrandamise puhul tuleb kinnisasi üle anda ja selle kasutamine omaniku poolt ei ole enam võimalik, ei puuduta valduse üleandmise hetke ajaliselt ettepoole toomine omanikku kuigi oluliselt. Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju sihtrühmale on lähtuvalt mõju kirjeldusest ebaoluline. Vajadus põhjalikumaks mõjuanalüüsiks puudub.14 Aastatel 1995–2004 sundvõõrandamisi teadaolevalt läbi ei viidud.15http://www.rik.ee/sites/www.rik.ee/files/elfinder/article_files/Kinnistusraamatu%20statistika%20seisuga %2001.01.2016.pdf

53

6.1.2.2. Mõju valdkond ja alavaldkond: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korralduseleMõju sihtrühm: sundvõõrandisaajad ja sundvõõrandamismenetluse läbiviijadMõju kirjeldus: sundvõõrandamismenetluse läbiviijate jaoks kinnisasja omandi ja valduse ülevõtmise menetluses võrreldes kehtiva regulatsiooniga sisulisi muudatusi ei ole, mistõttu ka nende jaoks kohanemisvajadus puudub. Kui sundvõõrandamismenetlust asub läbi viima asutus, kes seda varem teinud ei ole, siis regulatsiooni muudatused tema osas mõju ei oma.Kinnisasju sundvõõrandatakse Eesti äärmiselt harva (vt täpsemalt arvandmeid p-st 6.1.2.1.). Riigiasutustest on sundvõõrandamismenetlusi läbi viinud vaid Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kokkupuuteid on omanud Kaitseministeerium ja Siseministeerium ning Valga ja Harju maavanemad. Sundvõõrandisaajaks on olnud peamiselt Maanteeamet. Eestis on 15.08.2016 seisuga 15 maavanemat, 11 ministeeriumi ja valitsusse kuulub lisaks peaministrile 14 ministrit. Eestis on 213 kohaliku omavalitsuse üksust16, millest sundvõõrandamisi on lisaks Tallinnale viinud läbi vaid üksikud omavalitsused. Seega on mõjutatud sihtgrupi suurus väga väike. Muudatustel puudub negatiivne iseloom. Kõige olulisemalt puudutaks senise praktika pinnalt muudatus Maanteeametit, kes täidab riigiteede osas omaniku ülesandeid, kuna sundvõõrandamise vajadus on tekkinud peamiselt riigiteede ehitamisega seoses. Kõikidest Vabariigi Valitsuse tehtud sundvõõrandamise otsustest ei ole vaid kaks olnud seotud riigitee ehitamisega. Kinnisasja omandi ja valduse varasem ülevõtmine annab võimaluse asuda varem rajama objekti, mille ehitamise jaoks sundvõõrandamine on hädavajalik. Kuna suurte taristuprojektide elluviimist kaasrahastatakse peaaegu alati Euroopa struktuurfondide vahenditest, mille kasutamine on ajaliselt piiratud, siis väheneb oht, et sundvõõranditasu suuruse üle peetavate vaidluste tõttu pole ehitamist võimalik õigeaegselt alustada ja kaotatakse projektile Euroopa Liidu rahaline toetus. Projekteerimis- ja ehitustegevuste läbiviimine planeeritud tempos vähendab ka nende tegevuste läbiviimisel võimalikke vigu.Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju sihtrühmale on lähtuvalt mõju kirjeldusest ebaoluline. Vajadus põhjalikumaks mõjuanalüüsiks puudub.

6.1.3. Kavandatav muudatus: kehtiva õiguse kohaselt tegi maavanem, minister või valla- või linnavalitsus hindamist alustades kinnisasja asukohajärgsele kohtutäiturile ülesandeks sundvõõrandatav kinnisasi üles kirjutada, hinnata ja vajaduse korral hoiule anda ning kohtutäitur kaasas kinnisasja ja piiratud asjaõiguste hindamiseks maa hindaja. Sundvõõrandamisega seonduvate muude kahjude osas on nendest teatamine kehtiva seaduse kohaselt lubatud nii erakorralise hindamise käigus kui ka kokkuleppemenetluses. Kohtutäituri koostatud kinnisasja arestimise akti, kus on fikseeritud kinnisasja harilik väärtus, mis on aluseks sundvõõranditasu määramisele, vaidlustamisel edasine sundvõõrandamise protsess peatus, kuna kokkuleppemenetluse läbiviimiseks või haldusaktiga tasu määramiseks on vajalik kehtiva erakorralise hindamisakti olemasolu. Erinevalt teiste sundvõõrandamismenetluse raames tehtud otsuste vaidlustamisest halduskohtus toimub see menetlus maakohtus. Kohtupraktika kohaselt tuleb ministri määratud sundvõõranditasu vaidlustamiseks esmalt vaidlustada täitemenetluse seadustustikus ettenähtud korras kinnisasja hindamise ja arestimise akt. Seega lahendatakse ühe sundvõõranditasu ja hüvitise määramise menetluse raames vaidlusi nii halduskohtus kui ka üldkohtus.

Muudatuse kohaselt korraldab sundvõõranditasu ja hüvitise suuruse kindlakstegemist valdkonna eest vastutav minister, kes määrab puudutatud isikutele kõikidest kahjudest teatamiseks tähtaja, korraldab kahjude hindamise, teeb erakorralise hindamise maa hindajale ülesandeks ja muude kahjude suuruse hindamise muule eksperdile ülesandeks, viib läbi

16 http://www.fin.ee/kov 54

kokkuleppemenetluse ja teeb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse. Seega jääb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise menetlusest välja kohtutäitur. Sundvõõranditasu ja hüvitis määratakse alati haldusaktiga, mille halduskohtus vaidlustamisel on võimalik vaidlustada kõiki tasu ja hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks tehtud toiminguid ja (eel)otsuseid. Kohtuvaidlused toimuvad edaspidi vaid halduskohtus.

6.1.3.1 Mõjuvaldkond: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korralduseleMõju sihtrühm: sundvõõrandisaajad ja sundvõõrandamismenetluse läbiviijadMõju kirjeldus: nagu punktides 6.1.2.1 ja 6.1.2.2 väljatoodud statistikast nähtub, siis sundvõõrandatakse Eestis kinnisasju äärmiselt harva ja sundvõõrandamisega on kokku puutunud riigi- ja kohaliku omavalitsuse üksuste asutustest vaid üksikud. Muudatuste tõttu suureneb sundvõõrandamismenetluse läbiviijate ülesannete hulk, kuna menetluses ei osale enam kohtutäitur. Sundvõõranditasu ja hüvitise kindlakstegemiseks peab haldusorgan ise aktiivsemalt kahjude ja nende suuruse kindlakstegemises osalema. Kuigi endiselt osaleb kinnisasja hariliku väärtuse kindlakstegemisel maa hindaja, peab haldusorgan senisest hoolsamalt osalema hindamisülesande püstitamises, et isikute kõik sundvõõrandamisega seotud kahjud õiglaselt hüvitataks. Samuti peab haldusorgan kaaluma, milliste kahjude hindamiseks on pädev maa hindaja ja milliste kahjude hindamiseks kaasata muud eksperti. Samuti peab haldusorgan hoolsalt täitma oma selgitamiskohustust, kuna sundvõõrandamisega seotud kahjudest teatamine toimub vaid üks kord. Kuigi haldusorgani töökoormus võib suureneda, on selle mõju kogu sundvõõrandamise menetlusele positiivne, kuna eelduslikult saab kinnisasja omanik omandikaotuse eest õiglase hüvitise. Muudatuste positiivse tulemusena ei peeta sundvõõrandamismenetlusega seotud vaidlusi enam kahes kohtus – halduskohtus ja üldkohtus, vaid ainult halduskohtus. Sundvõõranditasu ja hüvitise määramisega seotud toimingute ja otsuste vaidlustamine toimub koos tasu või hüvitise määramise otsuse vaidlustamisega. Kui kehtiva seaduse kohaselt oli tasu suuruse üle vaidlemiseks kindlasti vaja eelnevalt vaidlustada kohtutäituri akt, siis nüüd on hindamisaktis fikseeritud kinnisasja hariliku väärtuse hindamist võimalik vaidlustata koos haldusakti vaidlustamisega. Vaidluste lahendamine vaid halduskohtus hoiab kokku kulusid ja vähendab menetluse lõpptulemuseni jõudmiseks kuluvat aega.Kui sundvõõrandamismenetlust asub läbi viima asutus, kes seda varem teinud ei ole, siis regulatsiooni muudatused tema osas mõju ei oma. Kuna sundvõõrandamisi on läbi viinud peaasjalikult vaid Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium ja Tallinna linn, siis nende ametnike jaoks omab uute menetlusreeglitega kohanemine suuremat mõju.Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju sihtrühmale on lähtuvalt mõju kirjeldusest ebaoluline. Vajadus põhjalikumaks mõjuanalüüsiks puudub.

6.1.3.2. Mõjuvaldkond: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korralduseleMõju sihtrühm: kohtutäiturid17 Mõju kirjeldus: kehtiva õiguse kohaselt on kohtutäituri osalus sundvõõranditasu ja hüvitise määramiseks läbiviidavas menetluses olnud kohustuslik. Kohtutäitur kirjutas kinnisasja üles ja määras maa hindaja hinnangu alusel kinnisasja hariliku väärtuse. Seega on kohtutäiturid osalenud kõigis Eestis läbi viidud sundvõõrandamismenetlustes. Võttes arvesse, kui vähe on Eestis KASVS alusel sundvõõrandamisi läbi viidud – 21 aasta jooksul riigi poolt 51 kinnisasja ja ühe ehitise osas ning Tallinna linna poolt kuue kinnisasja ja nelja ehitise osas – siis on tegemist väga harva esineva olukorraga. Kohtutäiturimäärustiku18 kohaselt on Eestis 55 kohtutäituri ametikohta, millest täidetud on 4719. Eelnõu koostajate käsutuses olevate hindamisaktide ja muude materjalide kohaselt on sundvõõrandamismenetlustes osalenud 6

17 Kohtutäiturid on nn vaba elukutse esindajad, st kohtutäitur ei ole ettevõtja ega riigiametnik. Käesolevas mõjude hindamises käsitatakse neid riigiameti esindajana.18 https://www.riigiteataja.ee/akt/126022016020 19 http://www.kpkoda.ee/content/avaliku-poole-lingid/kontaktinfo-0

55

kohtutäiturit. Menetlusega kokku puutunud kohtutäiturite tegelik arv võib olla mõnevõrra suurem, kuid tõenäoliselt mitte üle kümne. Seega on kohtutäiturite osalemine sundvõõrandamismenetluses olnud harv ja kokkupuudet on menetlusega olnud vähem kui 25%-l kohtutäituritest. Kohtutäiturite väljajäämine sundvõõranditasu ja hüvitise kindlakstegemise menetlusest vähendab osalenud kohtutäiturite sissetulekut. Sundvõõrandatavate kinnisasjade üleskirjutamine ja hindamine moodustab täitetoimingute üldarvust kaduvväikese osa.20 Kuna menetluses osalemine on olnud harv ja ebaregulaarne, siis ei ole sissetuleku vähenemine märgatav. Kohtutäitur osaleb sundvõõrandamismenetluses endiselt juhul, kui kinnisasja omanik ei anna kinnisasja valdust vabatahtlikult sundvõõrandisaajale üle. Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju sihtrühmale on lähtuvalt mõju kirjeldusest ebaoluline. Vajadus põhjalikumaks mõjuanalüüsiks puudub.

6.1.3.3. Mõju valdkond ja alavaldkond: sotsiaalsed mõjud (mõju leibkonna varale) Mõju sihtrühm: sundvõõrandatavate kinnisasjade omanikudMõju kirjeldus: nagu punktis 6.1.2.1 väljatoodud statistikast nähtub, siis sundvõõrandatakse Eestis kinnisasju äärmiselt harva ja sundvõõrandatud kinnisasjade arv võrreldes kinnisasjade koguarvuga on kaduvväike. Mõju avaldumise tõenäosus on äärmiselt väike.Kuna sundvõõrandiandja ja teiste sundvõõrandamise tõttu kahjusid kandvate isikute jaoks on menetluse jooksul vaid üks tähtaeg, millal oma kahjudest teatada (kehtiva seaduse kohaselt oli kahjudest teatamine võimalik kahel korral), siis võib juhtuda, et inimene ei ole sellest teadlik ja jääb oma teadmatuse või tegevusetuse tõttu kahjude hüvitamisest ilma. Ebasoovitavate mõjude risk on siiski väike ja maandatav haldusorgani poolt korrektse haldusmenetluse läbiviimisega. Kuna sundvõõrandamist viivad läbi ametnikud, kelle igapäevaste ülesannete hulka kuulub ka haldusmenetluse läbiviimine või selles osalemine, siis võib eeldada, et ebasoovitavate mõjude risk ei realiseeru. Ka ministri poolt sundvõõrandamistasu ja hüvitise määramiseks ettevalmistusi tegeva komisjoni koosseisu määramisel tuleb jälgida, et menetluses osalejatel oleks piisav kompetents ja kogemus. Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju sihtrühmale on lähtuvalt mõju kirjeldusest ebaoluline. Vajadus põhjalikumaks mõjuanalüüsiks puudub.

6.2. MaaKatS ja MaaKS muudatustel puudub otsene mõju sotsiaalsele valdkonnale, riigi julgeolekule ja välissuhetele ning regionaalarengule. Muudatustel on peamiselt majanduslik mõju. Samuti on mõju riigiasutusele ning ka elu- ja looduskeskkonnale. Muudatused toovad kaasa mõju peamiselt Rail Balticu trassi piirkonnas, kuna trassi ehitamisega kaasneb vajadus viia läbi suures mahus maatoiminguid. KRSi ja RVSi muutmine toob kaasa suurema õigusselguse, sest seni kehtinud põhimõtteid täpsustatakse ja erinevad regulatsioonid ühtlustatakse. Lisaks lihtsustatakse registrite vahelist andmevahetust.

Seadusega luuakse riigi maakorralduse läbiviimise võimalus, et kindlustada avalike huvide realiseerimiseks vajalik maa ning seejuures tagada eramaade efektiivne ja otstarbekas maakasutus selliselt, et näiteks Rail Balticu trassi rajamise mõju elu- ja looduskeskkonnale oleks võimalikult väike. Seega on muudatuste eesmärk see, et Rail Balticu rajamisega kaasnev mõju sellele piirkonnale oleks võimalikult väike. Trassi paiknemine puudutab vahetult trassikoridori alla jäävate kinnisasjade maakasutust. Riigi maakorraldus leevendab oluliselt kinnisasjaomanikele trassi asukohast tulenevaid maakasutuse probleeme.

Maatükkide piiriandmete muutmise lihtsustamise teel on võimalik säästa nii aega kui raha. Digitaalne andmevahetus maamõõtja ja katastripidaja vahel kiirendab omavahelist suhtlust ja

20 http://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/kohtutaiturid-ja-pankrotihaldurid/kohtutaiturite-statistika

56

on keskkonnasõbralik. Idee järgib nullbürokraatia projekti, mille üheks eesmärgiks on ettevõtjate halduskoormuse vähendamine tõhusama andmete edastamise võimaluse kaudu. Järgnevalt selgitatakse seaduse rakendamisest tulenevaid mõjusid valdkondade kaupa.

6.2.1. Kavandatav muudatus: võimaldada maatüki piiriandmete kiiret, lihtsat ja odavat muutmist. Kehtiva seaduse kohaselt tuleb katastriandmete muutmiseks mõõdistada kogu maatükk. Kui on vaja muuta vaid ühe või mõne piiripunkti andmeid, on ebapraktiline mõõdistada uuesti neid piiripunkte, mille andmed ei muutu. Maatüki piiriandmete lihtsam muutmine toimub edaspidi kahel viisil, milleks on osaline katastriüksuse mõõdistamine ja katastriüksuse liitmine või jagamine ilma katastrimõõdistamiseta.

6.2.1.1. Mõju valdkond: mõju majandusele6.2.1.2. Mõju kirjeldus: muudatuse peamine mõju seisneb selles, et maatoimingute tegemisel saab kasutada osalist mõõdistamist ja seetõttu muutub maatoimingute tegemine kiiremaks ja odavamaks. Ühe piiripunkti mõõdistamiseks läheb aega keskmiselt ligikaudu 20 minutit. Puittaimestikuga alal on piiripunkti mõõdistamine oluliselt ajakulukam kui lagedal. Mõju ulatus oleneb nii maatüki suurusest kui ka piiripunktide arvust. Näiteks, kui on vaja mõõdistada ainult kahte piiripunkti, tekib aja kokkuhoid ka sellest, et puudub vajadus liikuda mõõdistamist mittevajavate piiripunktide vahel. Liikumine piiripunktide vahel võib moodustada kuni 70% looduses katastrimõõdistamisele kuluvast ajast. Lisaks sellele ei ole vaja vormistada katastriüksuse moodustamise toimikut, sest mõõdistatud piiripunkti andmed edastatakse katastripidajale, kes genereerib katastriüksuse kuju ise. See on oluline aja kokkuhoid. Kui maatüki senised andmed võimaldavad katastriüksusi liita või jagada ilma mõõdistamiseta, puudub üldse vajadus katastrimõõdistamist tellida ja kulutusi kanda.

Muudatus mõjutab maakorraldustoimingutes osalevate kinnisasjade omanikke ja katastrimõõdistamist teostavaid maamõõtjad. Sihtrühma suurus kogu Eestis on väike, kuna see mõjutab aastas ligikaudu 1% kõikidest kinnisasjaomanikest ja nende kinnisasjadega tehtud katastritoimingutest. Samas on Rail Balticu rajamisega vaja lühikese aja jooksul teostada ühes kindlas piirkonnas palju katastrimõõdistamisi ja seetõttu on selles piirkonnas mõju arvestatav. Sihtrühm on Rail Balticu Eesti-poolne läbiviija ja seega avaldub otsene majanduslik mõju ühele juriidilisele isikule, kes mõõdistustööd tellib ja nende eest tasub. Rail Balticu trass läbib või puudutab ligikaudu 800 katastriüksust. Vähem kui pooli katastriüksuseid (326) lõikab trassikoridor ühelt küljelt. Hinnanguliselt on nendest 70% puhul võimalik kasutada osalist mõõdistamist. Keskmine katastriüksuse täismõõdistamise hind on 400 eurot. Osaline mõõdistamine võiks olla kuni 30% odavam. Rail Balticu näitel maksaks täismõõdistus 130 400 eurot (326 × 400), aga kui kasutada nendest 70% puhul osalist mõõdistamist, oleks mõõdistamise kulu kokku 103 040 eurot (228 × 280 + 98 × 400). Kulude kokkuhoid Rail Balticu rajajale oleks sellisel juhul 20%.

Kuna osaline mõõdistamine on odavam lausmõõdistamisest, võib eeldada kinnisasjaomanike kasvavat huvi maakorraldustoimingute vastu. Seadusemuudatuse tagajärjeks peaks olema ka kinnisasjaomanike suunamine seadusandja poolt soovitud käitumise juurde. Näiteks kui maatükkide piiriandmed on vastuolulised, oleks osalise mõõdistamise kui odavama võimaluse tõttu üha rohkem kinnisasjaomanikke valmis tellima kinnisasja piiride kindlaksmääramiseks maakorraldustoimingu. Nimetatud toimingu kaudu on võimalik lahendada maatükkide vastuoluliste piirandmete probleem ja piiriandmed saab korrastada odavamalt. Katastrimõõdistamist teostavate maamõõtjate töö muutub eesmärgipärasemaks ja võimalus teostada katastriüksuse osalist mõõdistamist võib suurendada tellitavate tööde arvu. Mõju maamõõtjatele seisneb selles, et nad saavad pakkuda kiiremat ja odavamat teenust maatoimingute tegemiseks. Tööde hulga suurenemine tagab sama sissetuleku hoolimata teenuse odavnemisest. Seega puudub maamõõtjale otsene majanduslik mõju.

57

Mõju ulatuse hindamisel tuleb arvestada sellega, kui palju maakorraldustoiminguid Eestis aasta jooksul läbi viiakse. Aastas tehakse ligikaudu 17000 maatoimingut, millest 49% on katastris registreeritud andmete muutmine maakorraldustoimingu tulemusel (peamiselt jagamine). Seega katastrisse kantud maadega teostatakse maakorraldustoiminguid ainult 1,3% maatükkidest aastas, mis on umbes 8200 katastrimõõdistamise toimingut aastas. Arvestades katastrimõõdistamise viiside statistikat võib eeldada, et nendest toimingutest ainult pooled on tehtud katastriüksustega, mille mõõdistamisviis on sobiv jagamise ja liitmise läbiviimiseks ilma täiendava mõõdistamiseta. Samuti tuleb lähtuda asjaolust, et jagamist saab lihtsustatud korras teostada ainult juhtudel, kui ei pea paigaldama täiendavaid piirimärke. Sellisel juhul võib eeldada, et aastas võib esineda kuni 1000 katastrimõõdistamise toimingut, kus saab loobuda täiendavast mõõdistamise vajadusest katastriüksuste liitmisel või jagamisel.

Osalise mõõdistamise ulatust on keerulisem prognoosida, kuna see sõltub nii maatoimingute hulgast kui ka alusandmete kvaliteedist. Katastriüksuste liitmise ja jagamise puhul sõltub osaline mõõdistamine suuresti varasema katastrikande aluseks olevast mõõdistamisviisist. Sellisel juhul on piisava täpsusega mõõdistamisviisiga katastriüksusi kantud katastrisse 41%. Võib eeldada, et ka nendest mitte kõikidel juhtudel ei saa seda lubada. Hinnanguliselt 1/3 juhtudel on võimalik teostada osalist mõõdistamist, mis on ligikaudu 2500 katastrimõõdistamist aastas. Majanduslik mõju väljendub täismõõdistamise ja osalise mõõdistamise hinnavahes. Osaline mõõdistamine võiks olla kuni 30% odavam. Seega on 2500 katastrimõõdistamist aastas ligikaudu 30% odavam. Näiteks ühe katastriüksuse mõõdistamise pealt on kokkuhoid kinnisasjaomanikule 120 eurot eeldusel, et keskmine katastriüksuse mõõdistamine maksab 400 eurot (400-30%). Teenus läheb odavamaks 30% katastritoimingutest aastas, see tähendab, et mõju ulatus on 2500 juhul 8300st maatoimingust aastas.

Üldiselt on mõju ulatus Eestis tervikuna väike, kuna see puudutab umbes ühte protsenti maatükkidest, sest aastas rohkem maatükke maatoimingutes ei osale. Niipea, kui tekib vajadus teostada hulgaliselt maatoiminguid konkreetse trassi ehitamiseks, mõjutab see paljusid maatükke samas piirkonnas ja mõju ulatus on juba oluline ja tuntav.

Mõju sagedus oleneb samuti maakorraldustoimingute teostamise hulgast, Eestis tervikuna puudutab see ligikaudu 1,3% katastriüksustest aastas. Rail Balticu trassi alla jääb 804 katastriüksust, nendest 502 (ehk 62%) juhul on mõõdistamisviis sobiv ning on võimalik kasutada osalist mõõdistamist juhul, kui neid maatükke ei arvata ümberkruntimiskavasse. Seega uue tassikoridori rajamisel on mõju sagedus ja ulatus oluliselt suurem võrreldes üldise mõju sagedusega Eestis tervikuna.

Ebasoovitavate mõjude risk on madal. Osalise mõõdistamise rakendamist võib piirata maaomaniku soov teostada mitmeid maatoiminguid korraga. Samas kui on võimalik teostada osalist mõõdistamist, on maatoimingu tegemiseks kuluva aja ja raha kokkuhoid märkimisväärne. Rail Balticu trassikoridoris võib juhtuda, et osalist katastriüksuse mõõdistamist saab tegelikkuses rakendada soovitust vähem, kuna selle rakendamine sõltub nii maakatastri alusandmete kvaliteedist kui ka vajadusest läbi viia ümberkruntimist. Kuna ümberkruntimisel reeglina moodustatakse maatükid täiesti uutes piirides, pole ümberkruntimise käigus võimalik osalist mõõdistamist rakendada. 6.2.1.3. Järeldus mõju olulisuse kohta: majanduslik mõju avaldub peamiselt olukordades, kus uue trassi rajamiseks on vaja teostada korraga suurel hulgal maakorraldustoiminguid. Üldine mõju Eestis tervikuna jääb väikeseks ja seetõttu põhjalikku mõjuanalüüsi ei koostatud.

58

6.2.2. Kavandatav muudatus: andmete elektroonilise esitamise ja paberivaba menetluse korraldamine maakatastris.

6.2.2.1. Mõju valdkond: majanduslik mõju ja mõju riigiasutuse töökoormusele.

6.2.2.2. Mõju kirjeldus: elektrooniline andmete esitamine ja paberivaba menetlus on keskkonnasõbralik, läbipaistev, võimaldab kiiret infovahetust ja on osapooltele kõige vähem koormav. Maamõõtja koostab katastrimõõdistamise käigus paberkandjal katastriüksuse moodustamise toimiku. Iga moodustatava või piiriandmete muutmist vajava katastriüksuse kohta koostatakse eraldi toimik. Toimik koosneb pappkaantest, tiitellehest, sisukorrast ning minimaalselt kümnest kohustuslikust dokumendist (seletuskiri, asendiplaan, katastriüksuse plaan, piiriprotokoll jne), mida võib toimikus olla mitmel lehel. Kõik see moodustab arvestatava koguse paberit ja tähendab ka ajakulu dokumentide vormistamiseks. Muudatustega luuakse maamõõtjale eeldused esitada läbi e-katastri katastriüksuse moodustamise materjalid (toimikud) digitaalselt.

Hinnanguliselt kulub ühe katastriüksuse moodustamise pabertoimiku kokku panemisele aega kolm tundi. Kuna maamõõtja töövahendid (maamõõtmise aparatuur, arvutiprogrammid) töötlevad ainult digitaalkujul andmeid, on paberkujul andmete esitamine täiendav toiming. Ebaotstarbekas on olemuslikult digitaalseid andmeid katastripidajale paberkujul esitada. Tehniliselt on vastav keskkond välja arendatud ja seda juba kasutatakse. Samuti vähendab elektrooniline asjaajamine katastri halduskoormust. Seoses maareformi lõpetamisega ootab katastripidajat lähiaastatel ees ligikaudu 58 700 katastriüksuse registreerimine. Üleminek elektroonilisele maakatastrile ja digitaalsele andmevahetusele loob eeldused märkimisväärseks kokkuhoiuks isegi siis, kui 58 700-st katastriüksustest poolte andmed laekuvad digitaalselt. Rail Balticu projekti läbiviimisel võimaldaks elektroonilise keskkonna kasutamine operatiivset infovahetust ja seeläbi ka kulude kokkuhoidu.

Maa-ameti poolt 2016. aasta kevadel läbi viidud küsitluse kohaselt soovib 90% maamõõtjatest esitada katastripidajale registreerimiseks materjale digitaalselt. Nullbürokraatia projekti eesmärk on vähendada ettevõtetele kehtestatud bürokraatlikke nõudeid riigiga suhtlemisel. Olemuslikult digitaalandmete paberkandjal esitamine riigile on bürokraatlik nõue, millest loobumine võimaldab maamõõtjal kui ettevõtjal aja ja kulude kokkuhoidu. Eesmärgiks on muuta olemasolev infosüsteem maamõõtjale kasutajasõbralikumaks ning alustada maamõõtmisega seotud andmete kogumist masintöödeldaval kujul. Piisab sellest, kui maamõõtja kinnitab riigile esitatavate andmete õigsust ja sisestab need infosüsteemi. E-katastri infosüsteem võimaldab sisestatud ruumiandmete alusel genereerida erineva kujundusega dokumente andmetega tutvumiseks, näiteks katastrikaardi väljavõte.

6.2.2.3. Järeldus mõju olulisuse kohta: majanduslik kokkuhoid avaldub iga maakorraldustoimingu juures, mille kohta esitatakse katastripidajale andmed digitaalselt, sest masintöödeldavad andmed võimaldavad efektiivset andmevahetust. Kulude kokkuhoid on oluline, kuid täiendavalt põhjaliku mõjuanalüüsi koostamine ei ole vajalik, kuna tegemist on positiivse mõjuga. Muudatus toob kaasa märkimisväärse halduskoormuse vähenemise katastrile. Mõju täieliku ulatuse hindamiseks tuleks tellida elektroonilise keskkonna funktsionaalsuse toimimise riski- ja tasuvusanalüüs. Järgmiseks tuleks täiustada e-katastri tarkvara ja alles pärast tarkvara arendamist on võimalik hinnata funktsionaalsust. Kalliduse tõttu ei ole seda mõistlik ega otstarbekas tellida ainuüksi seaduse mõjude hindamiseks. Sellised analüüsid viiakse läbi üldjuhul ainult tarkvara arenduse tellimiseks ja sobivate tarkvaralahenduste valimiseks. Seletuskirja 5. osas on toodud seaduse rakendamisega seotud riigi kulud, mis hõlmavad ka e-katastri tarkvara arendamiseks vajalikke kulusid. Seega saab

59

täielikke mõjusid hinnata (ulatus, sagedus, sihtrühm) pärast tarkvara uute lahenduste kasutusele võtmist.

6.2.3. Kavandatav muudatus: kinnistusraamatu kaudu informeeritakse avalikkust katastris olevate andmete puudustest, sellega tagatakse kinnisasjaomanikule ja tehingu osapooltele teave maatüki piiriandmete kvaliteedi kohta.

6.2.3.1. Mõju valdkond: majanduslik mõju, ennetab kahjunõudeid.

6.2.3.2. Mõju kirjeldus: märge võib kaasa tuua olukorra, kus kinnisasja ei võõrandata enne maatükki piiriandmete korrastamist. Samas võimaldab see suunata inimesi sobivaks õiguskäitumiseks, et enne maatükiga tehingu tegemist korrastatakse maatüki piiriandmed. Soovitav mõju on see, et katastripidaja märke nähtavakstegemise tulemusena on tsiviilkäibes rohkem korrastatud ja tähistatud piiridega kinnistuid. Märke tegemine katastri töökoormust ei suurenda, kuna märked tehakse tavaliste katastritoimingute käigus ilmnenud piiriprobleemide korral. See vähendab ka ülepiiriliste metsaraiete probleemi (aastas ligikaudu 50 juhtumit) ja sellest tulenevalt ka Keskkonnainspektsiooni töökoormust. Lisaks informeerib selline märge maatükiga tehtavate tehingute korral tehingu osapooli sellest, et kinnisomandi ulatus (piirid) ei pruugi olla täpne. See aitab ära hoida varjatud puudusega maatüki müügist tekkivaid kahjunõudeid. Katastripidaja on näiteks 2015. a kontrollmõõdistamise kaudu tuvastanud ligikaudu 500 maaüksust, mille kohta peab vastava märke kinnistusraamatusse tegema. Samas võib eeldada, et rohkem kui 15 aastat tagasi katastris registreeritud katastriüksustest võib paljudel juhtudel esineda piiride kindlaksmääramise vajadust, eriti aerofotogeodeetilise katastriüksuse moodustamise viisi korral. Aastaks 2002 oli sel viisil moodustatud ligikaudu 60 000 katastriüksust.

6.2.3.3. Järeldus mõju olulisuse kohta: kuna tegemist on informatiivse märkega, mis ei takista kinnisasja võõrandamist, puudub oluline mõju kinnisasja omanikule. Info nähtavaks tegemise eesmärgiks on suunata kinnisasja omanik lahendama maatüki vastuoluliste piiriandmete probleemi. Otsest töökorralduslikku mõju katastripidajale ega Keskkonnainspektsioonile ei kaasne. Pikaajalisem muudatuse mõju on saada usaldusväärsemad katastriandmed. Põhjaliku mõjuanalüüsi koostamine ei ole otstarbekas, kuna märkimisväärne positiivne mõju on võimalik saavutada väga väikeste kuludega.

6.2.4. Kavandatav muudatus: Maa-ametile antakse õigus teostada maakorraldustöid

6.2.4.1. Mõju valdkond: majanduslik mõju, mõju riigiasutuse töökorraldusele.

6.2.4.2. Mõju kirjeldus: Teenistusülesannete käigus kogutakse Maa-ametis palju kvaliteetselt mõõdistatud piiriandmeid, mille alusel ei ole võimalik katastriandmeid parandada, kuna seadus seda ei võimalda. Kui katastripidaja saab endale õiguse teostada katastrimõõdistamisi koos selle juurde kuuluvate menetlustega, saaks kogutud andmete alusel parandada vigased katastriandmed ja tõsta katastriandmete usaldusväärsust. Iga-aastane riigi raha kokkuhoid oleks suurusjärgus 20 000 eurot. Aastatel 2013-2015 on Maa-ameti katastrimõõdistamise ja -kontrolli osakond teostanud täieliku või osalise kontrollmõõdistamise 4 984-l katastriüksusel. Hinnanguliselt üle poole kontrollitud katastriüksustest vajas piiriandmete parandamist või täpsustamist ja osaliselt telliti selleks uus katastrimõõdistamine riigihankega. Sellega oleks 2013-2015 aastate näite varal olnud riigil võimalik kokku hoida olulise osa riigihangetele kulunud 66 695 eurost. Sellele lisandub aja kokkuhoid hanke ettevalmistamise ja hanketöö kontrollimise arvelt. Samuti annab muudatus Maa-ametile õiguse osaleda riigi korraldatavates ümberkruntimiskavades katastrimõõdistamise läbiviijana.

60

6.2.4.3. Järeldus mõju olulisuse kohta: muudab tuntavalt eesmärgipärasemaks kontrollmõõdistamise läbiviimise ja aitab Maa-ametil täiendavate hanketööde tellimise pealt kulusid kokku hoida. Samas puudub oluline mõju maamõõtmisfirmadele, kuna mõõdistatavate katastriüksuste arv on väike, ligikaudu 100 katastriüksust aastas.

6.2.5. Kavandatav muudatus: luuakse riigi maakorralduse läbiviimise võimalus, et kindlustada avalikeks huvideks vajalik maa ning seejuures tagada eramaade efektiivne ja otstarbekas maakasutus nii, et olulise ruumilise mõjuga ehitise, Rail Balticu trassi rajamisega oleks mõju elu- ja looduskeskkonnale võimalikult väike.

6.2.5.1. Mõju valdkond: majanduslik mõju, mõju elu- ja looduskeskkonnale ja mõju riigiasutuse töökorraldusele.

6.2.5.2. Mõju kirjeldus: ümberkruntimise teostamine riigi huvist tulenevate maavajaduste rahuldamiseks võimaldab leevendada avalikust huvist tuleneva olulise ruumilise mõjuga ehitise mõjusid. Ümberkruntimisel on majanduslik mõju eelkõige põllu- ja metsamajandusele, kuna maade optimeerimise ja kompaktsuse põhimõtte elluviimine aitab kokku hoida majandamiskulusid. Ümberkruntimise eesmärk on moodustada uued kasutusotstarbele paremini vastavad maaüksused. See toob kaasa nii kasutu tööaja (ühelt põllult teisele sõitmine, maaüksuse halva kujuga kaasnevad tühisõidud, pöörded) vähenemise kui ka transpordikulude kokkuhoiu. Eriti tuntav on majanduslik mõju olukorras, kus Rail Baltic poolitab põllumaid. Kinnisasjade omanike kokkuleppel püütakse saavutada olukord, kus ühe isiku kasutuses olev maa jääks ühele poole raudteed. Seega väheneb vajadus teha transpordivahendiga pikki ümbersõite erinevate maaüksuste vahel liikumiseks ning vähenevad majanduskulud. Lisaks on maakorralduse abil võimalik leevendada raudtee rajamisega tekkivaid negatiivseid mõjusid elu- ja looduskeskkonnale. Piltlikult võib öelda, et kui Rail Baltic tükeldab maaüksused, siis maakorralduse abil on võimalik maatükid uuesti kokku liita. Maaüksused saavad küll uued piirid või uue asukoha, aga lõpptulemus võib olla esialgsest isegi parem. Oluline on, et kokkulepped vormistataks enne katastritoiminguid ning maakorraldus hõlmaks piirkonda tervikuna. Katastrile esitatakse uus maakasutuse terviklahendus ja puudub vajadus vahepealseteks katastritoiminguteks (maatükkide jagamiseks ja uuesti liitmiseks). See on oluline aja- ja menetluskulu kokkuhoid.

Seega positiivne mõju avaldub nii senise maakasutuse efektiivsemaks muutmises kui ka riiklikest projektidest tingitud negatiivse mõju (näiteks kinnisasjade killustumise) ärahoidmises ja katastri halduskoormuse vähendamises. Ümberkruntimist kasutatakse paljudes Euroopa riikides (nt Saksamaa, Soome ja Taani) nii olemasoleva maakasutuse optimeerimiseks kui ka eesmärgiga rajada avalikust huvist tulenevaid taristuid või muid objekte.

Ümberkruntimise rakendamine avaldab positiivset mõju ka elu- ja looduskeskkonnale. Maakorraldustoimingute läbiviimisel arvestatakse elu- ja looduskeskkonnaga, ümberkruntimise käigus väheneb surve keskkonnale seoses maaüksuste arvu vähenemisega ja seetõttu muutuvad maaüksused paremini majandatavaks, väheneb vajadus liikuda transpordivahendiga erinevate maaüksuste vahel. Ümberkruntimine aitab vältida riigi joonobjekti poolt tükeldatud kinnisasjade hooldamise vajadust, seega hoiab ümberkruntimine ära sellega seonduva liikluskoormuse kasvu.

Soomes tehtud uuringu kohaselt on mõju kliimale märkimisväärne, kui jätkub kinnisvarastruktuuri muutus (maaüksuste killustumine), millega kaasneb nende harimisel suurem töötundide ja ka tarbitud kütuse hulk. Selles uuringus tuuakse välja, et maakorraldustoimingute läbiviimise tulemusel võivad kulud väheneda märkimisväärselt.

61

Rail Balticu trassikoridor puudutab või lõikab läbi 804 katastriüksust. Nendest pooli üksusi (456) läbib 66 meetri laiune trassikoridor selliselt, et senisest maaüksusest jääb järele mitu eraldiseisvat maatükki. Otstarbeka maakasutuse tagamiseks ka edaspidi on mõistlik eraldiseisvad maatükid ümber kruntida. Ümberkruntimise käigus moodustatakse maakorralduspiirkonnad tavaliselt infrastruktuuri paiknemisest lähtuvalt. Näiteks Rail Balticu I eelprojekti (Ikla-Pärnu) trassikoridori jääb 94 katastriüksust, millest 63 katastriüksust läbib trassikoridor nii, et senisest maaüksusest jääb järele mitu eraldiseisvat maatükki. Sihtrühmaks on kõik katastriüksuste omanikud, kelle maad trassikoridor lõikab.

Riigi maakorraldus tõstab Maa-ameti töökoormust, samas leevendab kohalike omavalitsuste koormust riigi vajadustest tuleneva ümberkruntimise läbiviimisel. Eelnõu kohaselt on riigi maakorralduse läbiviija ja otsuste tegija Maa-amet. Seega suureneb Maa-ameti töökoormus ümberkruntimise protsessi juhtimise ja läbiviimise näol. Ümberkruntimise menetlus hõlmab selgitustööd, osaliste huvide kaardistamist, kokkulepete sõlmimist, hangete läbiviimist kasva metsa inventeerimise, hindamise ja katastrimõõdistamise teenuste ostmiseks, metsaga kinnisasja hindamise läbiviimist, ilma metsata kinnisasja osa hariliku väärtuse määramist, kava plaanimaterjali ja seletuskirja koostamist, kokkulepete sõlmimist ja vormistamist, samuti haldusaktide vormistamist ja vastu võtmist. Lisaks suureneb maakatastri töökoormus, mis hõlmab maakorralduskava tehnilise kontrolli tegemist, olemasolevate katastriüksuste lõpetamist, uute kannete tegemist, kinnistamisavalduste esitamist. Kuna riigi maakorraldust rahastatakse projektipõhiselt, ei ole eelnõuga tehtavate muudatuste tõttu täiendavate riigieelarveliste vahendite eraldamine Maa-ametile vajalik. Näiteks Rail Balticu projekti puhul lahendatakse tööjõu- ja tegevuskulude finantseerimine Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti kolmepoolse lepinguga. Maa-ametile lisanduvate ülesannete täitmisega suureneb kinnisvara valdkonna töökoormus. See eeldab täiendavate töökohtade loomist nimetatud valdkonnas. Need on kavas komplekteerida asutusesisese töökorralduse muutmise teel.

Sihtrühmaks on kinnisasjade omanikud ja kasutajad, kelle maid trassikoridor lõikab ja seetõttu halveneb maakasutus. Rail Balticu trassi piirkonnas võimaldab maakorralduse läbiviimine kinnisasju ümber kruntida selliselt, et ühele omanikule kuuluv maa paigutatakse ühele poole trassikoridori. Erinevatel omanikel võivad olla erinevad huvid, näiteks hoonete paiknemine või maaüksuse asumine valdavalt ühel pool trassi. Seega on võimalik erinevaid huvisid ühendada ja saavutada iga maaomaniku või kasutaja jaoks parim tulemus. Ümberkruntimist on võimalik läbi viia samas piirkonnas riigi poolt varem välja ostetud eramaade, samuti riigi maareservi ja riigimetsa maade arvelt. Ümberkruntimine on võimalik piirkondades, kus maaomanikud on huvitatud omavahelisest maade vahetamisest eesmärgiga säilitada oma maakasutuse terviklikkus. Ümberkruntimine võib oluliselt parandada ka riigimetsa maakasutust. Samuti on riigil võimalik panustada maakorralduse eesmärkide saavutamisse riigi reservmaade arvelt. Trassikoridori läheduses on seni riigimaid säilitatud just maakorralduse läbiviimiseks, seega leiaksid need sihtotstarbelise kasutuse. Ümberkruntimine algatatakse kõigi osaliste nõusolekul ning need kinnisasjad, mille omanikud osaleda ei soovi, jäetakse piirkonnast välja. Juhul, kui osaline soovib kavast välja astuda juba kava elluviimise ajal, jääb riigile võimalus kokku leppida sellise kinnisasja väljaostmine, et kogu kava elluviimine ei satuks ohtu. Ümberkruntimise positiivne mõju avaldub eelkõige eelpool kirjeldatud negatiivsete tagajärgede ärahoidmises ja leevendamises. Rail Balticu puhul on ümberkruntimise eesmärgiks hoida ära ettevõtjate majandustegevuseks kasutatavate kinnisasjade sundvõõrandamine ning killustumine. Majandustegevuseks kasutatavate kinnisasjade kaotamine põhjustaks ettevõtjatele vajaduse oma tegevust märkimisväärselt ümber kujundada, osadel juhtudel osutuks kohanemine ilmselt võimatuks. Paljud maaomanikud ja kohalikud omavalitsused on Rail Balticu planeeringuid tutvustatavatel

62

koosolekutel ilmutanud huvi erinevate kompensatsioonimeetmete, eriti ümberkruntimise ja maade vahetamise võimaluste vastu. Seega oleks ümberkruntimine üks täiendav võimalus maaomanike probleemide paindlikuks lahendamiseks.

6.2.5.3. Järeldus mõju olulisuse kohta: mõju Eestis tervikuna on oluline, kuna riigi maakorraldus võimaldab ümberkruntimise kaudu vähendada riiklikult olulise ruumilise mõjuga objekti rajamisega kaasnevaid negatiivseid mõjusid ning aitab kaasa kokkulepete saavutamisele maaomanikega. Ümberkruntimise võimaluste põhjalik mõjuanalüüs on tehtud RB mõjude analüüsis.

6.2.6. Kavandatav muudatus: metsaga kinnisasjade puhul asendatakse kehtivas regulatsioonis olev erakorraline hindamine kindla arvutusmetoodikaga määratava väärtusega. Viimast on seni edukalt kasutatud looduskaitseseaduse alusel kinnisasjade väljaostmisel ning teiste maakasutuste puhul hariliku väärtuse määramisega. Seega on muudatusega kavas anda konkreetsemad alused ümberkruntimisel kasutatava hindamismetoodika kohta. Varasem regulatsioon, kus kinnisasja hindamise eelduseks oli erakorraline hindamine, ei ole rakendunud. Erakorralise hindamise läbiviimine on seotud ka täiendavate kuludega, kuna hindamise pädevus on kutselisel hindajal. Erakorralise hindamise meetodi kasutamine ei ole andnud piisavaid tulemusi just metsaga kinnisasjade puhul, kuna hindamisel tuginetakse peamiselt turutehingute võrdlemisele ega arvesta piisavalt metsa majandusliku väärtusega. Eestis võib mets olla väga vahelduv ning sellest tulenevalt sõltub konkreetse kinnisasja väärtus väga palju just kasvava metsa iseloomust. Looduskaitseseaduse alusel metsaga kinnisasjade riigile omandamisel viib hindamise läbi Maa-amet Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud hindamismetoodika alusel, seega on Maa-ametil olemas võimekus teostada metsaga kinnisasjade hindamist ka ümberkruntimise puhul. Kuivõrd maakorralduse osalistega peab läbirääkimisi maakorralduse läbiviija, peavad tal olema piisavad teadmised kasutatavate hindamisaluste kohta. Samuti tuleb ümberkruntimise läbiviijal määrata kinnisasjad uutes piirides. Seega on osalistega läbirääkimiste pidamine, hindamine ja maakorralduskava koostamine väga tihedalt seotud tööetapid ja eeldavad ühtset käsitlust. Eeltoodust tulenevalt antakse hindamise läbiviimine maakorralduse läbiviija pädevusse. Riigi maakorralduse puhul on maakorralduse läbiviijaks Maa-amet, kellel on varasem kogemus maade omandamisel kasutatava sarnase metoodika rakendamisel.

6.2.6.1. Mõju valdkond: majanduslik mõju, mõju riigiasutuse töökorraldusele.

6.2.6.2. Mõju kirjeldus: Metsaga kinnisasjade hindamisel kasutatav looduskaitseseaduse alusel kehtestatud hindamismetoodika arvestab kasvava metsa inventeerimisandmete ja sortimentide turuhindadega, seega annab oluliselt täpsema tulemuse kui erakorraline hindamine, mis põhineb tehingute võrdlemisel. Rail Balticu trassikoridor läbib suurel määral metsaga alasid, seega on äärmiselt oluline määrata kinnisasja väärtus täpsema arvutusmetoodika alusel kui seda võimaldab erakorraline hindamine. Maaomanike jaoks annab konkreetse kinnisasja kasvava metsa takseerandmeid jälgiv hindamine oluliselt täpsema tulemuse. Hindamiskäik on jälgitav arvutustabelites. Maa-ametil on olemas metsaga kinnisasja väärtuse määramiseks spetsiaalne arvutusprogramm. Olemasoleva oskusteabe kasutamine aitab kaasa tööde efektiivsemale läbiviimisele. Näiteks Rail Balticu projekti puhul lahendatakse tööjõu- ja tegevuskulude finantseerimine Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti kolmepoolse lepinguga. Hindamise ülesande täitmisega suureneb ametis valdkonna töökoormus, mis eeldab täiendavate töökohtade loomist ning need on kavas komplekteerida asutusesisese töökorralduse muutmisega. Lisaks tekib vajadus soetada täiendavaid töövahendeid ja osta teenuseid (metsainventeerimine, maamõõtmisteenus), mis lahendatakse projektipõhise rahastusega.

63

6.2.6.3. Järeldus mõju olulisuse kohta: hindamismetoodika metsaga kinnisasjade osas annab maaomanikele senisest täpsema tulemuse. Selgema hindamismetoodika kehtestamine ja olemasoleva oskusteabe kasutamine loob eelduse ümberkruntimise läbiviimiseks praktikas. Täiendava põhjaliku mõjuanalüüsi koostamiseks puudub vajadus, kuna metsaga kinnisasja väärtuse määramise hindamismetoodikat on aastaid juba kasutatud.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muudatuste jõustumisega ei kaasne riigile ja kohalikule omavalitsusele koheselt lisategevusi. Sundvõõrandamismenetlust läbiviivalt haldusorganilt, kes menetlusi on ka varasemalt läbi viinud, eeldavad muudatused regulatsiooniga tutvumist ja kohanemist, kuid ei eelda muudatusi töökorralduses. Seaduse rakendamine võimaldab kulude kokkuhoidu. Seaduse kohaselt kannab sundvõõrandamisega seotud kulud sundvõõrandisaaja. Kuna sundvõõrandamistasu ja hüvitise määramise menetluses kohtutäitur enam ei osale, tekib edaspidi kokkuhoid kohtutäituritasu arvelt.

Kinnisasjade sundvõõrandamise eest sundvõõranditasu ja hüvitise maksmist finantseeritakse riigi- või kohaliku omavalitsuse üksuse eelarvest või abikõlblikus ulatuses Euroopa Liidu struktuurfondidest. Eelnõu jõustumise tagajärjel väljamakstavad summad ei suurene − ka kehtiva seaduse kohaselt on sundvõõrandamise korral kohustus hüvitada kogu sundvõõrandamisest põhjustatud kahju ja kinnisasja võõrandamisel kinnisasja omaniku nõusolekul on võimalik maksta kinnisasja harilikust väärtusest suuremat tasu.

Maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse ja sellega nendega seonduvalt teiste seaduste muudatuste realiseerimiseks on vaja muuta e-katastri tarkvara. Maa-ameti senise infotehnoloogia kogemuse ja arenduspartneri hinnangu kohaselt on arendustööde hinnanguline maksumus 280 000 eurot. Lähtutud on eeldusest, et seadus jõustub 1. jaanuaril 2017 ning arendust on võimalik jagada etappideks järgmisele kolmele aastale. Arendada tuleb võimekust koguda digitaalseid andmeid masintöödeldaval kujul ning muuta katastriandmete haldamine piiripunktipõhiseks. Tegemist on põhimõttelise muudatusega olemasolevas tarkvaras. Kui maareformi läbiviimiseks oli oluline kogu katastriüksuse piiriandmete esitamine ühe toimikuna siis tänaseks on olukord muutunud. Palju efektiivsem on koguda andmeid masintöödeldaval kujul ning piiripunktide kaupa. Aastal 2017 on eesmärgiks sisse viia piiripunktipõhine katastriandmete haldamine, mille eeldatav arenduse maksumus on 130 000 eurot. Järgmises etapis aastal 2018 luuakse maamõõtjatele võimalus masintöödeldaval kujul andmete esitamiseks, eeldatav maksumus 110 000 eurot. Süsteemi ühtlustamiseks ja katastriandmete kvaliteedi tõstmiseks vajalikud arendustööd aastal 2019 summas 40 000 eurot.

Arenduseks vajalikud vahendid eraldatakse Rail Balticu projekti eelarvelistest vahenditest ja vajadusel taotletakse vahendeid juurde Euroopa Liidu struktuuritoetustest. Masintöödeldaval kujul andmete esitamine võimaldab kasutada automatiseeritud menetlusi ning seeläbi vähendada tööjõu- ja halduskulutusi tulevikus. Piiripunkti kaupa üksuste mõõdistamine võimaldab odavamat maamõõtmise teenust ning seeläbi on maaomanikul vähem kulutusi. Kinnistusraamat vajab väikesemahulist tehnilist arendust, kuid eeldatavasti on see kaetav eelarvelistest vahenditest.

Riigi maakorraldus finantseeritakse kas riigieelarvest või Euroopa Liidu fondidest. Rail Balticu projekti puhul lahendatakse tööjõu- ja tegevuskulude finantseerimine Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti kolmepoolse

64

lepinguga. Nimetatud lepinguga tagatakse Maa-ametile vajalikud vahendid Rail Balticu projekti läbiviimiseks.

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muudatuste jõustumisel konkreetseid tegevusi ei ole vaja.

8. Rakendusaktid

Eelnõu rakendamiseks ei ole vaja kehtestada uusi rakendusakte.

8.1 Eelnõuga ei muudeta KASVS volitusnormide sisu, kuid eelnõust tulenevate muudatuste tõttu on vaja muuta järgmisi rakendusakte.

Maa hindamise seaduse (MHS) § 8 lõike 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määrus nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“. Vastavalt MHS § 8 lõikele 1 on erakorraline hindamine hindamise objekti maksumuse kindlaksmääramine tehingute teostamiseks, sundvõõrandamiseks, maakorralduse läbiviimiseks või muudel eesmärkidel maaomaniku või õigustatult huvitatud isikute tellimisel. Sundvõõrandamise eesmärgil teostatava hindamise erisusi reguleerib määruse IV osa. Tulenevalt eelnõuga sundvõõrandamismenetluse läbiviijate muutmisest ja kohtutäituri erakorralise hindamise menetlusest kõrvale jätmisega on vaja muuta või kehtetuks tunnistada määruse punktid 16, 17, 19, 21, 22 ja 27. Määruse V osas, mis reguleerib hindamistöö vormistamist ja esitamist, asendatakse termin „hindamisakt“ terminiga „hindamisaruanne“.

KASVS § 37 lõike 1 ja teiste volitusnormide alusel kehtestatud justiitsministri 15. detsembri 2009. a määrus nr 42 „Kohtutäiturimäärustik“. Kohtutäiturimäärustiku lisaks 31 on sundvõõrandatava kinnisasja valduse ülevõtmise akt, milles tuleb eelnõust tulenevalt teha muudatusi. Kuna kinnisasja valduse ülevõtmine ei ole eelnõuga tehtavate muudatuste kohaselt enam seotud sundvõõranditasu ja hüvitise maksmisega, siis tuleb vastav viide aktist välja jätta. Samuti tuleb akti selgituste osas muuta sundvõõranditasu vähendamist puudutavat osa ja täpsustada isikute ringi, kellele kohtutäitur akti saadab.

8.2 MKS § 23 lõike 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 16. detsembri 1998. a määrus nr 288 kinnitatud „Maakorralduse käigus kinnisasja oluliste osade hindamise korra kehtestamine” (https://www.riigiteataja.ee/akt/13353647) muutub seoses volitusnormi kehtetuks tunnistamisega kehtetuks.

65

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub üldises korras. Teadaolevalt ei ole hetkel alustatud või alustamisel ühtegi sundvõõrandamismenetlust, mistõttu ei ole vaja KASVS-i muudatustega kohanemiseks üleminekuaega.

Maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse ja nendega seonduvalt teiste seaduste muudatused peavad jõustuma esimesel võimalusel, et oleks võimalik alustada Rail Balticu projekti elluviimisega seonduvaid maakorraldustoiminguid.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu saadetakse kooskõlastamiseks ministeeriumitele, Eesti Linnade Liidule, Eesti Maaomavalitsuste Liidule ja maavalitsustele ning arvamuse avaldamiseks Eesti Kohtunikuabide Ühingule, Eesti Geodeetide Ühingule, Eesti Pangaliidule, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale ja MTÜ-le Eesti Erametsaliit.

___________________________________________________________________________Algatab Vabariigi Valitsus

66

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse, maakatastriseaduse, maakorraldusseaduse ja nendega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskiri

Lisa

Näidis ümberkruntimiskavast Rail Balticu trassikoridori näitel

1. Maakorralduspiirkonna valik

Käesolev maakorralduspiirkond on moodustatud Rail Balticu trassikoridori piirkonnas olemas olevate katastriandmete alusel. Maakorralduspiirkonna ulatus on 473,81 ha ning see hõlmab järgmisi kinnisasju:

4 eraomandis olevat kinnisasja: Suurekivi, Kase, Tamme ja Villemi kinnisasjad;2 Keskkonnaministeeriumi valitsemisel ja Riigimetsa Majandamise Keskuse hallatavad Vändra metskond 12 ja Vändra metskond 21 kinnisasjad;1 riigi reservmaa – Koopa kinnisasi.

Rail Balticu trassikoridor läbib selles lõigus kõiki nimetatud kinnisasju peale riigi reservmaa, poolitades olemasoleva kompaktse maakasutuse selliselt, et trassist kahele poole jääksid kõigile omanikele lahustükid. Maakorralduse ülesandeks on ümberkruntimise võimalust kasutades moodustada olemasolevate kinnisasjade väärtuste alusel uued kinnisasjad uutes piirides ning paigutada eraomandis olevad kinnisasjad ühele poole raudteetrassi selleks, et kinnisasjadel säiliks kompaktne maakasutus ja ühendus olemasolevate taristutega. Maakorralduspiirkonna valik on kajastatud joonisel 1. Rohelise värviga on tähistatud Riigimetsa Majandamise Keskuse hallatavad kaks maaüksust. Punasega on tähistatud Maa-ameti hallatav riigi reservmaa. Ülejäänud värvidega on kajastatud erinevad eraomandis olevad kinnisasjad.

67

Joonis 1. Maakorralduspiirkonna valik

68

2. Kinnisasjade väärtuse hindamine

Ümberkruntimises osalevad kinnisasjad on valdavalt metsamaad, haritavad maad näidisala piirkonnas puuduvad. Seega on kinnisasjade hindamisel kasutatud kinnisasja kasvava metsaga osa kohta kehtestatud hindamismetoodikat ning kinnisasjade väärtused on määratud arvutuslikult Maa-ameti poolt looduskaitseseaduse § 20 lõike 3 alusel kehtestatud korra kohaselt. Hindamise käigus koostati hindamiskaart (joonis 2), mis on koostatud Eesti topograafilise kaardi alusel. Näidisala puhul on lähteandmetena kasutatud Metsaressursi riiklikusse registrisse kantud kasvava metsa inventeerimisandmeid metsaeraldiste kaupa ja Riigimetsa Majandamise Keskuse kolme eelneva kalendriaasta keskmisi sortimentide hindu. Kinnisasjade ilma metsata osa kohta on kõlvikute hariliku väärtuse määranud maakatastripidaja tehingute andmebaasi andmete põhjal. Hindamiskaardil on iga kontuur ehk tsoon tähistatud sellele omistatud individuaalse numbriga. Kaardi juurde koostatakse hindamistabel, kus esitletakse igale hinnatavale tsoonile leitud väärtus, mille kaudu on hindamiskäik jälgitav. Ümberkruntimises osalevate kinnisasjade arvutuslikud väärtused on kajastatud tabeli 1 vasakpoolses plokis.

69

Joonis 2. Hindamiskaart

70

Tabel 1. Ümberkruntimises osalevate kinnisasjade andmed enne ja pärast ümberkruntimist

  Enne ümberkruntimist   Pärast ümberkruntimist    

KATASTRI-ÜKSUSE NIMETUS

PIN

DA

L

Har

itav

Roh

uma

Met

sam

a

Õue

maa

Muu

ÜK

SUS

E

PIN

DA

L

Har

itav

Rro

hum

a

Met

sam

a

Õue

maa

Muu

ÜK

SUS

E

HIN

NA

SUUREKIVI

49,85

0,3

19,71

19,74 0,2 9,9 126

03253,3

3 0,3 19,31

23,17 0,65 9,

9126 271 239

KASE 51,1   4,6     46,5 56 193

38,48   3,5 30,9

8 2,79 1,21

52 561

-3632

TAMME 30,79   0,75 8,8

5   21,19

23 569

20,73   0,75 19,4

7   0,51

23 609 40

VILLEMI 16,6   0,4 8,5   7,7 11 267

13,28   0,9 11,9

8 0,40   10 879

-388

KOOPA 7,97     6,18   1,79 12

572 4,87   0,4 4,47     12 559 -13

VÄNDRA METSKOND 12 (I)

242,9     242

,9     431 773

189,00   0,10 163,

71  25,19

185 962

-245811

VÄNDRA METSKOND 21 (II)

74,6     74,6     265

903121,19   17,8

3100,22 1,25 1,

89448 331 182

428

RMK LAHUSTÜKK (III)

              17,13     17,1

3     39 419

39419

RMK RAIL BALTICU OSA (IV)

              15,8   1,0 14,80     27

71827718

RMK KOKKU

317,5           697

676343,12           701

4303754

Näidisala kogupind (ha)

473,81   473,

81    

Näidisala hind (€)   927

309   927 309 0

71

3. Ümberkruntimine

Kinnisasjade väärtuse ja hindamiskaardi andmete alusel on kinnisasjade piirid nende väärtuse alusel ümber krunditud selliselt, et eraomandis olevad kinnisasjad jäävad tervikuna ida poole trassikoridori. Uutes piirides maaüksuste moodustamisel säilitati eraomandis kinnisasjade olemasolev asukoht ida pool trassikoridori ning kinnisasjade läänepoolne osa krunditi iga kinnisasja põhiosa juurde. Ümberkruntimine toimus riigi reservmaa ja riigimetsa maa arvel. Riigi reservmaa Koopa kinnisasi paigutati tervikuna Rail Balticu trassikoridori. Ülejäänud trassikoridor moodustati Riigimetsa Majandamise Keskuse maade arvelt. Lääne poole raudteetrassi paigutati Riigimetsa Majandamise Keskuse maa, sellega tekkis ka lääne poole trassikoridori Riigimetsa Majandamise Keskusele ühtne maakasutus. Kuna ümberkruntimise käigus kinnisasjade omand ei muutu, siis trassialune osa riigimaast antakse hiljem üle Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile. Riigimetsa Majandamise Keskuse maakasutus jääb ka pärast ümberkruntimist kahele poole raudteetrassi kolme maaüksusena. Riigimetsa Majandamise Keskuse maakasutus suureneb 26,62 ha võrra ning väärtuste vahe eest tuleb tasuda teistele osalistele hüvitist 3754 eurot. Käesolevas näites on hüvituskohustus tekitatud teadlikult näidisolukorra jaoks.

Kase ja Tamme kinnisasjade pindalad vähenesid ümberkruntimise käigus, kuna ida pool trassikoridori on kõrgema väärtusega mets. Lisaks tuleb maakorralduse osalistel tasuda üksteisele hüvitist. Hüvitise suurused on kajastatud tabeli 1 viimases veerus. Hüvitist tuleb tasandusfondi maksta Suurekivi omanikul 239 eurot, Tamme omanikul 40 eurot ja riigil 3741 eurot. Hüvitist makstakse Kase kinnistu omanikule 3632 eurot ja Villemi kinnistu omanikule 388 eurot.

72

Joonisel 3 on parempoolsel kaardil ümberkruntimiskava73