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PRONTI, PARTENZA, PRELIOSMassimo Caputi presenta il suo progetto di rilancio della società
IL SETTIMANALEdi Quotidiano Immobiliare
0101 dicembre 2012
03
INVESTIAMONELLE NOSTrE cITTà.
240 milioni di Euro di recuperoedilizio in cinque anni.
Building Value
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03Quando si parla del settore immobiliare pochi, soprattutto tra i non addetti ai lavori, comprendono la dimensione di questa vera e propria industria che, sommando tutti gli aggregati, è la prima del paese. Di questo mondo variegato e composito fanno parte categorie di operatori: consulenti (architetti, ingegneri, progettisti, liberi professionisti nei settori amministrativi, finanziari, legali, tec-nici, commerciali, di marketing, della comunicazione); costruttori; investitori; società di gestione; prestatori di servizi; banche; pro-motori; valutatori; ricercatori; proprietari di grandi patrimoni come assicurazioni, enti, istituti, fondazioni, privati, stato, regioni, comu-ni; società specializzate nei fondi immobiliari di investimento; as-sociazioni di categoria; advisor; intermediari.A questo insieme di operatori ci rivolgiamo con il nostro Setti-manale per approfondire le notizie che riportiamo giornalmente su Quotidiano Immobiliare e per analizzare i temi che ognuno di questi ambiti supporta. Si tratta dunque di un appuntamento che interessa tutta la filiera e quindi un pubblico assai vasto, ma con interessi comuni. Per questa ragione diffonderemo Il Settimanale gratuitamente, grazie ad internet, a decine di migliaia di persone. Con la nostra esperienza personale di giornalisti specializzati nel settore pensiamo di offrire un contributo serio e apprezzabile in un momento, come l’attuale, che ha bisogno di grande incorag-giamento e sostegno. L’industria del mattone merita attenzione e credibilità a dispetto di pochi casi sporadici di soggetti di bassa eti-ca professionale (un campionario che purtroppo statisticamente è presente in ogni settore dell’economia). Noi saremo un foglio indi-pendente e rispettoso di tutti, ma anche inflessibile nel richiamare comportamenti non professionali o poco trasparenti. Non siamo giudici di nessuno, ma testimoni di un’industria e di un mercato che rappresentano una grande opportunità per l’Italia. Sarebbe un peccato che non venisse valutata e compresa per le qualità e le potenzialità che esprime. Con questo giornale vogliamo essere i battistrada della ripresa che verrà.
VI PRESENTO... IL SETTIMANALEMettiamoci la faccia (migliore)
Guglielmo Pellicciolifondatore e editorialista di Quotidiano Immobiliare
VI PRESENTO... IL SETTIMANALEeditoRialE
04
Da Assoimmobiliare, l’Associazione dell’Industria Immobiliare, un sincero benvenuto al nuovo settimanale di QI e un augurio interes-sato di lunga vita e grande successo.Come gli altri prodotti editoriali di QI, infatti, ci auguriamo che il nuovo magazine contribuisca significativamente a diffondere i veri contenuti e le mille sfaccettature del nostro settore fatto di Fondi di investimento, SGR, property company, aziende di servizi, consu-lenti, via via fino ai confini del mondo bancario e assicurativo. Un settore popolato da migliaia di aziende, milioni di posti di lavoro e milioni di investitori privati di tutte le classi sociali, spesso confu-so, proprio dai mass media, con meteore imprenditoriali, queste sì molto visibili e causa dell’immagine controversa di cui gode oggi il nostro mondo.La ridefinizione e la centratura dell’immagine del settore immobi-liare è uno degli obiettivi principali dell’attuale Consiglio Direttivo di Presidenza di Assoimmobiliare proprio perché una non corretta percezione dell’importanza del settore da parte degli stakeholders sociali, politici e finanziari del Paese, riteniamo sia una della cau-se delle attuali difficoltà e delle molte opportunità che il Paese ri-schia di perdere trascurando o mal interpretando questi comparti dell’attività economica.
05TANTI AUGURI A
Il SettimanaleAssoimmobiliare augura al nuovo magazine di QI di
diffondere la voce del RE
di Aldo Mazzocco
TANTI AUGURI a il settimanale
Fondata nel 1997, Assoim-mobiliare, Associazione dell’Industria Immobiliare italiana aderente a Confin-dustria, è la principale orga-nizzazione rappresentativa delle imprese attive nei ser-vizi immobiliari. Raggruppa oltre 130 aziende, per un to-tale di oltre 10.000 addetti. Il presidente, da luglio 2011, è Aldo Mazzocco.
roma 46° RAPPORTO ANNUALE SULLA SITUAZIONE SOCIALE
DEL PAESEOrganizza: CENSIS
ROMA: Sede Cnel - Viale David Lubin, 2 con inizio alle ore 10.00
7VENERDì
milanoLA SEMPLI-FICAZIONE IN
MATERIA DI PROCE-DUREOrganizza: Assoimmobiliare, in collaborazione con Quotidiano Immobiliare
MILANO: Sala Rubino sede Si-gest SpA - Via Mauro Macchi, 40 con inizio alle ore 10.00
4MARTEDì
milano I GIOVANI DEL MEDITERRANEO
Organizza: Lombardini22
MILANO: Sede Lombardini22 - Via Lombardini, 22 con inizio alle ore 18.00
5MERCOLEDì
AGENDAagenda della settimana05
romaOSSERVATORIO CONGIUNTURA-LE SULL’INDUSTRIA DELLE CO-
STRUZIONIOrganizza: Ance
Roma: Sede Ance - Via Guattani, 16 con inizio alle ore 11.30
4MARTEDì
MILANOUN DONO PER MILANO, UNA
GRANDE PIAZZAOrganizza: Hines Italia SGR SpA
Milano: Porta Nuova - Corso Como angolo Via C. de Cristofo-ris con inizio alle ore 12.00
7VENERDì
Per maggiori informazioni consulta direttamente la rubrica Appuntamenti di Quotidiano Immobiliare
Analisi dell’offerta e della domanda di mutui. Confronto tra Italia, Germania e Spagna.
È sul perdurante, quand’anche prudenziale, comportamento di se-lettività da parte degli istituti di credito e sul conseguente, oltre che razionale, calo della domanda da parte delle famiglie che si può spiegare, per l’Area Euro, la stabilizzazione a livelli bassi, sep-pure non negativi (sperimentati solo durante la prima ondata re-cessiva), dei tassi di crescita di nuove erogazioni per l’acquisto di abitazioni.Sul lato dell’offerta, nel terzo trimestre del 2012, in tutta Europa i criteri di concessione dei prestiti delle banche sono rimasti sostan-zialmente stabili per i mutui finalizzati all’acquisto di abitazioni, lievemente allentati per i prestiti al consumo e particolarmente
06 NOMISMA OUTLOOK FLASHREPORT
NOMISMAOUTLOOK FLASH
Percezione degli istituti di credito sulla domanda e offerta di mutui in Germania e Spagna
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati BCE(saldo cumulato delle risposte di aumen-to e di diminuzione; 2005 = 0)
07
NOMISMA
Nomisma esercita da più di 25 anni la fun-zione di osservatorio sui fenomeni econo-mici, rivolgendo par-ticolare attenzione ai fatti dell’economia reale. E’ uno dei prin-cipali istituti privati di ricerca economica a livello nazionale ed europeo.
inaspriti solo per le imprese. Sul lato della domanda, invece, il gi-udizio degli istituti di credito è piuttosto variegato. In Germania si rileva una richiesta di credito in forte aumento, anche favorita da tassi di interesse non intaccati dagli attacchi speculativi sui deb-iti sovrani, a cui però non è corrisposta un’offerta accomodante. Ciò rappresenterebbe un chiaro segnale di una volontà politica di mantenimento della tradizionale prudenza continentale, specie in una fase di incertezza economica e di aspettative al rialzo dei costi di provvista. Mentre nei Paesi più indeboliti dalla recessione e dagli interventi di austerità fiscale, come la Spagna e l’Italia, a fronte di una stabile rigidità degli istituti di credito – dovuta principalmente al rilevante aumento delle probabilità di perdita associate ai mutui concessi –, si registra un progressivo calo della domanda di cred-ito. A pesare sulle minori richieste da parte delle famiglie non è solo un deterioramento del profilo finanziario odierno, quanto la percezione di un mutamento del proprio reddito permanente che muta la struttura (attesa) dei consumi e degli investimenti, oltre-ché ad una sorta di autoadattamento alla rigidità dell’offerta tanto creditizia quanto immobiliare.
Percezione degli istituti di credito sulla domanda e offerta di mutui in ITALIA
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia(saldo cumulato delle risposte di aumen-to e di diminuzione; 2005 = 0)
07 NOMISMA OUTLOOK FLASHREPORT
09
Qualunque sia il vostro punto di vista sul real estate, una cosa rimane costante: il valore.
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09PRONTI, PARTENZA, PRELIOS
Ha investito 25 milioni per entrare in Prelios e rivoltarla come un calzino. Perché ci crede in questa azienda. Forse più dei suoi stessi azionisti storici. Sa che non sarà un’impresa facile (altrimenti non si divertirebbe). Sta cercando casa a Milano perché vuole stare a due passi dalla Bicocca e andare tutte le mattine al capezzale di questa malata nobile del real estate italiano per cercare di rivitalizzarla. Una bella sfida che, siccome non è uno sprovveduto, vuole vincere. Lui è Massimo Caputi, l’unico che poteva permettersi di immaginare un progetto di rilancio su un gruppo considerato in default dalle banche, probabilmente dagli stessi soci, dalla comunità immobiliare. L’uomo è di quelli tosti e un po’ scorbutici ai quali non piace vincere facile. Cosa troverà in Prelios ne ha già avuto sentore nella fase di due diligence ma la realtà, si sa, è sempre più brutta del più brutto dei sogni. Ci sono 8 miliardi di finanziamenti con le banche, un modello di business da rivedere e semplificare, una serie infinita di 220 veicoli da aprire, capire e maneggiare con cura, un migliaio di dipendenti da salvaguardare. Nell’avventura si è già buttato anima e corpo anche se formalmente per ora si è in attesa dell’aumento di capitale e dell’approvazione del vecchio Cda.
Massimo Caputi presenta il suo progetto di rilancio della società
ATTUALITÀ PRONTI, PARTENZA, PRELIOS
di Guglielmo Pelliccioli
11In questi giorni Antonio Intiglietta sta preparando un documento che dovrebbe ‘strigliare’ la comunità del real estate affinché si de-cida a prendere in mano il suo destino. Ne abbiamo letto le bozze che, ovviamente, non anticipiamo anche perché dovranno essere condivise da Assoimmobiliare ma che sostanzialmente propon-gono una svolta per far ripartire il settore di concerto con il nuovo governo e le amministrazioni locali. In un certo senso l’operazione di Caputi su Prelios anticipa questa chiamata in campo degli oper-atori del mondo immobiliare per darsi una mossa e un progetto di rilancio.La situazione è difficile per non dire drammatica. Se è vero che il Paese va riformato anche la sua industria immobiliare ha bisogno di nuove regole, più semplici e snelle, di nuove opportunità che nascono dalle infrastrutture e dal recupero urbano, di nuova crea-tività anche sul piano finanziario e dei servizi.Prelios si dovrà spogliare della sua anima generalista e tornare ad esercitare un ruolo da protagonista nel suo ambito d’elezione, quello dei servizi dove, secondo Massimo Caputi, esiste un merca-to enorme.In sostanza per il gruppo della Bicocca verrà abbandonato il modello che prevede di svolgere un ruolo di operatore globale e ci sarà un riposizionamento su alcune aree specifiche. Anche di eccellenza. Un esempio per tutti è la controllata tedesca di Prelios che è leader nella gestione dei centri commerciali in Germania. Possibile, si domanda Caputi, che questa società non abbia mai operato in Italia dove, addirittura, i suoi clienti tedeschi hanno investito? Secondo il manager ex IdeaFimit ci vorranno cinque anni perché i risultati di questa profonda ristrutturazione aziendale portino i loro frutti ma Caputi confida nel fatto che l’attuale crisi non si protrarrà oltre i prossimi tre anni.Ci sarà insomma tempo per trasformare la scommessa di oggi in una scelta vincente di domani.
PRONTI, PARTENZA, PRELIOS
- Nei primi anni ’90, IACI (Ini-ziative Agricole Commercia-li Italiane) e Vitruvio, società immobiliare del Gruppo Pirelli, riuniscono le attività immobiliari in un’unica so-cietà: Milano Centrale.
- Nel 2001 a società cambia nome da Milano Centrale in Pirelli & C. Real Estate.
- Dal 2002 la società viene quotata alla Borsa Italiana.
- Nel 2010 Pirelli&C. S.p.A. scorpora Pirelli RE dal pro-prio gruppo; la società viene ridenominata Prelios S.p.A.
- Prelios è oggi uno dei prin-cipali gestori nel settore im-mobiliare in Italia.
- Ha due business units: Fund & Asset Management e Service Provider & Franchi-sing Network.
PRELIOS
Massimo Caputi figlio di un ingegnere, inizia la sua carriera nel 1977, dopo la laurea in Inge-gneria Civile, nello studio del padre. Nel 1983 trasforma lo studio nella Proger Spa, società che venderà nel ’96 per entrare nelle Ferrovie dello Stato come amministratore delegato
di Grandi Stazioni Spa con la responsabilità di riqualificare la sta-zione Termini. In 11 mesi porta a termine il progetto e contribuisce alla privatizzazione della società con un incasso per lo Stato di 280 milioni di euro. Su indicazione del Ministero dell’Economia passa
all’agenzia Sviluppo Italia dove attiva investimenti nel paese per un miliardo di euro. Entra nel mondo della finanza immo-
biliare nel 2000 come a.d. di Fimit sgr con il collocamento del primo fondo ad apporto pubblico in Italia e del
primo fondo quotato in Borsa. Nel 2011 la fusione tra Fimit e Fare da vita a IDeAFIMIT sgr con quasi 10 miliardi di patrimonio gestito. L’anno dopo lascia la società per nuove esperienze professionali.
MASSIMO CAPUTI
11ATTUALITÀ MISSIONE... DISMISSIONE
Missione… dismissioneStefano Scalera (Demanio) rilancia la concessione a 50 anni
Le dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico stanno tenendo alta l’attenzione degli operatori privati e delle pubbliche amministrazioni in un confronto dialettico tra le parti che dovrà inevitabilmente portare a maturare delle iniziative. I soggetti più veloci per ora si sono dimostrati i comuni più grandi che, con l’aiuto delle SGR già costituite, hanno dato vita a fondi immobiliari ad apporto. Deve iniziare una stagione della sussidiarietà tra le parti pubblica e privata con spirito di libertà e apertura.Che il tema sia di grande attualità lo dimostra il fatto che questa settimana sull’argomento vi siano stati ben tre convegni: a Roma, a Milano e a Bologna. Abbiamo dato ampio risalto ai primi due sulle pagine di Quotidiano Immobiliare e sulla web tv del giornale.A Bologna è intervenuto anche Stefano Scalera, direttore dell’Agenzia del Demanio che ci ha rilasciato una breve intervista sul tema delle dismissioni.“La concessione a 50 anni - dichiara Scalera - è uno strumento da riscoprire perché in questo momento gli imprenditori non sono in grado di intervenire con il loro capitale. Quindi abbiamo pensato di offrire una possibilità che permetta loro di entrare comunque nell’operazione in una partnership con noi. Da parte nostra ci sarà l’apporto dell’immobile mentre loro dovranno mettere le risorse per avviare l’iniziativa”.Stefano Scalera ci tiene a fare una precisazione che forse non è stata ben valutata dagli operatori e che potrebbe avere risvolti molto interessanti per gli stessi.“Siccome il canone di concessione viene stabilito sul valore attuale dell’immobile e tiene conto in diminuzione degli investimenti che verranno fatti, per l’imprenditore si tratta di un impegno sostenibile. Facciamo un esempio. Se il valore dell’immobile è 100 e il canone è 5 qualora l’imprenditore si impegni a realizzazioni che raddoppino il valore del cespite, quel 5 per cento viene abbattuto fino al punto di ammortizzare completamente l’investimento fatto”.Dagli operatori privati che intravedono nelle dismissioni pubbliche una forte attrattiva vengono però evidenziate anche una serie di osservazioni in materia di normative e attese del mercato.
AGENZIA DEL DEMANIO
L’Agenzia del Dema-nio gestisce, razio-nalizza e valorizza il patrimonio immobi-liare dello Stato, con particolare atten-zione allo sviluppo del territorio. Si trat-ta di beni immobili suddivisi in: patri-monio disponibile; demanio storico-ar-tistico; beni immo-bili destinati agli usi governativi e fondi immobiliari pub-blici. L’Agenzia del Demanio si occupa della gestione dei beni confiscati alla criminalità organiz-zata, dal momento della confisca defini-tiva fino alla nuova destinazione a fini sociali o istituziona-li.
a cura della redazione di QI
“Il vero tema dell’attrattività del real estate italiano – sostiene Salvatore Ruoppolo, Head of Investment Italia di Cordea Savills – è, da un lato, l’incertezza delle regole, elemento necessario per gli investitori, sebbene non sufficiente, ad avviare un processo di investimento in uno specifico Paese; dall’altro, una maggiore apertura del mercato italiano, e più in generale dell’offerta di prodotto immobiliare, al confronto con gli investitori e le loro aspettative. Oggi, in un mercato come quello italiano, guidato fondamentalmente dalla domanda e da un’offerta sempre più calata in una competizione globale, prescindere da quello che gli investitori guardano come possibile prodotto di investimento e da ciò che possono trovare come possibili soluzioni in Inghilterra, in Germania e Francia è un rischio che né un governo locale né un governo centrale si possono più permettere.L’indicazione che posso dare sul piano locale, pertanto, è di adottare regole chiare, semplici e trasparenti sui bandi. Ma prima ancora è necessario avviare una fase di indagine che, normalmente, viene svolta sugli attuali target di investimento a cui sono orientati gli investitori prima di offrire il prodotto di investimento al mercato dei capitali. Provare a vendere ciò che non piace è il modo peggiore di iniziare per trovare una soluzione che sia efficace e definitiva”.“Occorre guardare all’equilibrio economico finanziario e alla promozione di uno sviluppo sostenibile sul territorio” gli fa eco Rita Finzi, presidente di Newco Duc e direttore tecnico di CCC. “L’occasione per ragionare su questi temi nasce da questo programma firmato a Bologna tra il Comune e il Demanio che è importante perché valorizza aree che hanno un particolare valore in quanto centralissime. Esse hanno perso la loro funzione originaria quindi l’amministrazione ha una grande occasione per rifunzionalizzare queste aree. Noi siamo investitori per cui guardiamo con grande interesse a queste aree, ma ci candidiamo ad essere partner e non controparti. Noi abbiamo l’esperienza degli ultimi 10 anni in cui abbiamo fatto della finanza di progetto per realizzare opere pubbliche: per questo ci sentiamo di affermare che è necessario un cambiamento culturale che purtroppo ancora non si è del tutto compiuto, soprattutto, nei manager pubblici e nei tecnici delle pubbliche amministrazioni. Probabilmente il privato è stato costretto ad accelerare questo cambiamento al suo interno rispetto all’amministrazione pubblica. Abbiamo, ad esempio, acquisito nuove competenze finanziarie e giuridiche e adottato strumenti di management per controllare costi e tempi dell’intervento mentre la P.A. è rimasta su posizioni tradizionali”.
Stefano Scalera, ora Di-rettore dell’Agenzia del Demanio, faceva già par-te del comitato di gestio-ne dell’organo che am-ministra i beni immobili dello Stato come mem-bro esterno. Scalera, inol-tre, arriva dalla direzione VIII del ministero dell’e-conomia, come dirigente generale degli uffici che si occupano di valorizza-zione dell’attivo e del pa-trimonio pubblico.
STEFANO SCALERA
SALVATORE RUOPPOLO
Salvatore Ruoppolo è parte del team di Cordea Savills dall’Ottobre 2008 dove ricopre il ruolo di Head of Investments, co-ordinando il team degli investimenti e dell’asset management nella sede milanese del Gruppo. A partire dal 2002 fino al suo arrivo in Cordea, Sal-vatore ha ricoperto nu-merosi ruoli in Pirelli Real Estate.
RITA FINZI
Rita Finzi, direttore tec-nico e manager di punta del Consorzio Cooperati-ve Costruzioni, ricopre il ruolo di Presidente in di-verse Società che svilup-pano progetti innovativi e utilizzano lo strumen-to del project financing: Newco DUC Bologna S.p.A., Marconi Express S.p.A, TERZATORRE SpA.
12ATTUALITÀ MISSIONE... DISMISSIONE 13
13 Non sparate solo sulla pubblica
amministrazione!
NON SPARATE SOLO SULLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
I processi concessori devono essere più veloci e certi sia per valorizzare il patrimonio immobiliare che per attrarre
investimenti. Solo pochi enti locali mostrano un comportamento virtuoso. Ma i privati non sono sempre esenti da colpe.
Il Laboratorio Gesti.Tec ha costitu-ito nel 2008 l’Osservatorio Perma-nente sulla Pubblica Amministra-zione Locale (OPPAL) nell’ambito del quale svolge attività di ricerca sul tema dell’ “Efficienza dei proces-si concessori”. Obiettivo dell’indagi-ne è quello di mappare e analizza-re, a livello nazionale, le modalità ed i tempi di approvazione degli strumenti urbanistici attuativi da parte della Pubblica Amministra-zione Locale. Modalità e tempi di approvazione sono infatti un im-portante parametro dell’efficienza delle Pubbliche Amministrazioni Locali: tempi brevi e certezze sugli iter di rilascio delle autorizzazioni sono fra i principali requisiti di con-testo invocati da chi vuole investire; al contrario l’incertezza sugli esi-ti delle pratiche inoltrate alla PAL acuisce i rischi dei quali tener conto in sede decisionale.
OPPAL
La percentuale di P.A.L. che dichiarano di aver redatto un Piano delle alienazioni e va-lorizzazioni immobiliari nel corso del 2011 è leggermente maggiore rispetto ai dati del 2010 ed è pari all’80%. Solo 4 Comuni dei 38 interpellati non lo hanno ancora adotta-to, mentre 9 di essi non hanno fornito alcun dato in merito. Per quanto attiene eventuali forme di valorizzazione alter-nativa, nel corso del 2011 sono nettamente in maggioranza le Pubbliche Amministrazoni Lo-cali che hanno dichiarato di non averne prevista alcuna. La grande parte degli intervistati, il 97%, ha dato riscontro nega-tivo, mentre solo 1 Comune, Brescia, ha risposto positiva-mente.
Piani delle dismissioniIl coordinamento scientifico è a cura di Oliviero Tronconi, fi-gura chiave del mondo immo-biliare scientifico italiano, Pro-fessore ordinario di Tecnologia dell’architettura al Politecni-co di Milano, Maria Luisa Del Gatto, docente del Politecnico di Milano, Anna Gornati, ar-chitetto, dottoranda di ricerca in “Tecnologia e progetto per l’ambiente costruito” presso il Dipartimento BEST del Politec-nico di Milano , Marzia More-na, docente presso la Facoltà di Architettura del Politecnico di Milano, Valentina Puglisi, Architetto e Dottore di ricerca in “Tecnologia e Progetto per l’Ambiente Costruito” presso il Dipartimento BEST del Politec-nico di Milano.
IL COORDINAMENTO SCIENTIFICO
Nel corso delle diverse edizioni hanno collaborato alla ricerca dell’Osservatorio: Delli Santi & Partners Studio Legale Associato, NCTM Studio Legale Associato, Assoimmo-biliare, Anci Lombardia, Consiglio Nazionale Centri Commerciali (CNCC), Beni Stabili,
Fimit sgr Fondi Immobiliari Italiani, Generali Immobiliare Italia sgr S.P.A., Prelios, Sigest Soluzioni Immobiliari, Società di Servizi, Sorgente Group S.P.A. I
I PARTNER
di Marco Luraschi
ATTUALITÀ
14“La nostra è una missione – ci dice Marzia Morena del Politecnico di Milano, a margine della presentazione del 5° Rapporto Oppal – ma qualcuno deve pur farlo. Siamo un team numeroso, ma siamo comunque pochi per questo tipo di lavoro di mappatura dell’efficienza della pubblica amministrazione italiana in ambito immobiliare. È un’impresa titanica ma noi ci crediamo. Si tratta di aumentare la cultura, la conoscenza e la sensibilizzazione, sia della p.a. che dei privati”.Diciamo subito che anche quest’anno i dati che emergono dalla presentazione dell’Osservatorio permanente della pubblica amministrazione locale (Oppal) del Politecnico di Milano, diretto da Oliviero Tronconi, e dal 5° rapporto sull’«Efficienza dei processi concessori» non sono troppo confortanti. Processi concessori troppo lunghi, domande inevase, molti comuni ancora fuori dai circuiti del mercato immobiliare, troppa burocrazia e incertezza. Eppure, a parte qualche grande realtà più evoluta, ci sono anche enti locali di minori dimensioni che si segnalano per la loro capacità. “Vorrei dire Pordenone o Lecce, solo per fare due nomi virtuosi di comuni che hanno capito lo strumento - continua Morena. - In generale è innegabile che i tempi della p.a. vadano oltre i limiti e questo non contribuisce certo ad attrarre investimenti. Stiamo attenti però a sparare solo sulla p.a. A volte c’è un approccio non corretto anche da parte degli investitori privati che chiedono cose sbagliate o sono disinformati e di conseguenza creano in partenza un malfunzionamento di tutta l’operazione concessoria. Se proprio vogliamo dividere le colpe allora diciamo 75% la pubblica amministrazione e 25% i privati”. Il campione di indagine individuato consiste nelle 110 Pubbliche Amministrazioni Locali (P.A.L.) Capoluogo di Provincia. Dei 110 Comuni coinvolti, complessivamente rappresentanti il 30% circa della popolazione italiana, quelli che hanno collaborato attivamente all’indagine sono stati pari al 35% del campione individuato e al 13% della popolazione nazionale. “La risposta non è ancora eccezionale però occorre dire che molte amministrazioni non partecipano perchè sanno già di non essere in grado di fornire i dati richiesti. Certamente c’è molto lavoro da fare. Io però vedo il bicchiere mezzo pieno: c’è una parte consistente della p.a. che vuole confrontarsi e crescere con noi. Noi siamo soddisfatti”. Emerge anche che moltissimi comuni sono pronti a vendere il proprio patrimonio immobiliare (88 su 110) ma pochi sanno usare gli strumenti alternativi alla vendita diretta. Una vendita diretta che nel corso degli ultimi anni non ha dato grandi frutti, per la mancanza di liquidità ed i valori ancora elevati della richiesta. “Il nostro prossimo focus sarà proprio sulla valorizzazione del patrimonio pubblico e sul social housing. Stiamo già lavorando su questi temi per la prossima raccolta di dati”.
Marzia Morena è docente presso il Politecnico di Mila-no e da maggio 2010 è Pre-sidente del capitolo italiano della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). È coordinatrice di Master Universitari del Politecnico di Milano e della SDA-Boc-coni nell’area del Real Esta-te. Co-Direttore di corsi Exe-cutive del MIP, la Business School del Politecnico di Milano.
NON SPARATE SOLO SULLA PUBBLICA AMMINISTRAZIONEATTUALITÀ 15
Oggi viene inaugurato a Milano il secondo parco recintato più grande della città: 200 mila metri quadrati. Detta così potrebbe essere una notizia di poca o scarsa rilevanza immobiliare. In re-altà è significativa per una serie di ragioni a cominciare dalla sua ubicazione a cavallo tra Certosa e Quarto Oggiaro, in una zona di degrado dove c’era la raffineria Fina, e per la sua concezione di strumento di aggregazione sociale.Ne parliamo con Alessandro Pasquarelli, amministratore delega-to di EuroMilano, che in questa zona all’interno del P.R.U. Palizzi, ha curato la realizzazione, a partire dall’anno 2000, di circa 1500 appartamenti in edilizia convenzionata, pubblica e libera, un cen-tro commerciale, una stazione dei Carabinieri e un asilo che verrà completato nel 2013.“Dopo il Parco Sempione e i Giardini di via Palestro questo è il se-condo parco recintato di Milano” annuncia Pasquarelli, aggiun-gendo, scherzosamente, che il suo non è stato costruito da nessun re o imperatore.“Il valore del parco ha un forte significato simbolico, oltre che per le sue dimensioni, visto che occupa 206 mila mq su un’area comples-siva di 400 mila mq. Significa che il tema dell’accoglienza e dell’u-scita dal degrado nasce anche dal fatto che se hai un’infrastruttura a verde attrezzato, consenti non solo a chi ci vive ma anche a chi sta negli insediamenti intorno di avere un’area istituzionale a bene comune” dichiara l’AD di EuroMilano.L’osservazione è ancora più valida se si pensa che il pregio delle abitazioni centrali di Milano deriva, in buona parte, dalla presenza di un’oasi di verde come, ad esempio, il Parco Sempione; perché allora non ripetere lo stesso valore aggiunto anche nelle periferie delle città? Ovviamente le valutazioni immobiliari saranno diverse, ma la qualità della vita e dell’abitare sarà molto simile.“Oltretutto questo grande parco dedicato a Franco Verga e ideato dallo studio inglese Armstrong Bell - conclude Pasquarelli - con i suoi 1100 alberi di alto fusto e i 4500 di basso fusto ha pochi costi di gestione perché utilizza per l’irrigazione l’acqua piovana, men-tre sarà illuminato da un sistema di luci a bassa densità”.
il verde comeinfrastruttura sociale
il verde come infrastruttura sociale
Parco Urbano Verga I Lotto - PRU Palizzi - Parco Quar-to Oggiaro Giardino dei Giochi
2.718.447 euro
Quarto Oggiaro - Area compresa tra Via Eritrea, De Pisis, Castellamare
progetto
luogo
Comune di Milano - Set-tore Arredo Urbano e Ver-de
collaboratori
dimensioni54.000 m2
costo
a cura della redazione di QI
15ATTUALITÀ
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17La sostituzione ediliziaÈ necessaria una revisione dell’impianto normativourbanistico per il riutilizzo degli edifici
di Thomas Guardiani
Negli ultimi anni abbiamo assistito alla gestazione ed alla nascita del concetto di sostituzione edilizia. In particolare, con la recente presen-tazione del Ddl “Salva Suolo”, la sostituzione edilizia sta assumendo un ruolo fondamentale nel panorama urbanistico italiano. Ma che cos’è la sostituzione edilizia? E cosa comporta per gli operatori del settore immobiliare? Il testo unico (d.P.R. 380/2001) non definisce la sostituzione edilizia. Per cercare una risposta ai nostri quesiti dob-biamo quindi analizzare le più recenti legiferazioni regionali le quali, in alcuni casi, si sono spinte verso una regolamentazione più detta-gliata identificando dapprima la sostituzione edilizia quale attività facente capo alla ristrutturazione (ristrutturazione con demolizione e ricostruzione) e successivamente, in particolare a seguito della sen-tenza 308/2011 della Corte Costituzionale, definendo la sostituzio-ne edilizia quale intervento di nuova costruzione volto alla integrale sostituzione di immobili esistenti mediante demolizione e ricostru-zione anche con diversa localizzazione nel lotto di riferimento e con diversa sagoma ma con mantenimento della medesima volumetria dell’immobile sostituito. L’incertezza e la disomogeneità della nor-mativa deriva certamente dall’epoca di urbanistica post industriale che stiamo vivendo, epoca che impone la trasformazione e il ridi-segno delle città e che, per la prima volta dalla nascita dell’urbani-stica in Italia, di dover fare i conti con il ridisegno di ciò che c’è già e non più solo con l’espansione urbana. L’esigenza di recuperare gli edifici esistenti e di sostituirli, nasce quindi principalmente dalla po-polazione e dalle città (da qui il recepimento nelle leggi regionali e, in particolare, in quelle con maggior tessuto cittadino e industriale come la Lombardia) che, avendo visto degradare molte aree urba-ne e cementificare senza freni le proprie aree agricole e verdi, hanno riscontrato il bisogno di riqualificare ciò che già esiste piuttosto che ricercare la costruzione di nuovi edifici in aree libere ed estranee al nucleo abitativo o edificato. Purtroppo questa esigenza, già recepita
LA SOSTITUZIONE EDILIZIALEGAL-RE
THOMAS GUARDIANI
Legal Affairs Manager GVA REDILCO - Socio AGIDI
Nato a Imperia il 25 aprile 1983
Si trasferisce a Milano nel 2002
Nel 2007 si laurea in Dirit-to dell’Impresa
Nel 2011 costituisce e dirige il dipartimento
legale del gruppo Redilco
Nel 2012 crea il diparti-mento Asset Management
che dirige tuttora
È socio AGIDI, Associazio-ne Italiana dei Giuristi di
Diritto Immobiliare
dal mercato e dagli operatori, viene solo parzialmente fatta propria dal nostro ordinamento. Infatti le vigenti normative non sono state impostate per gestire la sostituzione edilizia, bensì per regolamenta-re principalmente l’espansione. Oggi ci troviamo quindi nella condi-zione di dover far fronte ad un’esigenza della popolazione, del mer-cato e degli operatori che non trova una adeguata risposta all’interno dell’impianto normativo che regola il settore, condizione che deter-mina notevoli difficoltà per i player del settore immobiliare. In questo contesto ben si inseriscono il divieto di utilizzare gli oneri di urba-nizzazione e i proventi derivanti dal T.U. per il finanziamento della spesa corrente, così come l’incentivo al recupero del patrimonio edi-lizio rurale e il divieto di modifica della destinazione d’uso dei terreni agricoli proposti dal Ddl “Salva Suolo”. Categorizzare la sostituzione edilizia quale intervento di nuova costruzione (ed il relativo obbligo di pagamento degli oneri), i limiti di sagoma e di volume imposti per le ristrutturazioni, i maggiori oneri imposti in riferimento alle attività di bonifica e l’incertezza e la disorganicità della normativa, invece, non incentivano di certo gli operatori a procedere con iniziative di recupero edilizio che, per la loro finalità sociale e per i maggiori rischi ed oneri che comportano, dovrebbero essere certamente incentiva-te. Emerge quindi chiara ed evidente la necessità di una revisione ed un ammodernamento dell’impianto normativo urbanistico che non ponga più la sostituzione edilizia come una sottocategoria della ri-strutturazione o della nuova costruzione ma che, così come è nei fat-ti, la elevi a categoria edilizia autonoma mediana rispetto alle stesse e che tenga conto del nuovo contesto storico e della necessità non solo di limitare il consumo del suolo, ma di favorire ed incentivare le imprese al riutilizzo degli edifici al fine di modernizzare e riqualifica-re, attraverso processi sostenibili, il nostro Paese.
AGIDI, Associazione Italiana dei Giuristi di Diritto Immobi-liare, riunisce i professionisti del diritto che esercitano la propria attività prevalente-mente in ambito immobiliare allo scopo di promuovere l’in-tegrazione tra competenze e specializzazioni del diritto e garantire l’eccellenza dei ser-vizi di consulenza e assistenza legale. È stata costituita nel 2011 su iniziativa di un grup-po di avvocati e notai attivi nel settore immobiliare.
LA SOSTITUZIONE EDILIZIA18LEGAL-RE
SOSTITUZIONE EDILIZIA
La sostituzione edilizia è l’in-tervento di nuova costruzione volto alla integrale sostitu-zione di immobili esistenti mediante demolizione e rico-struzione anche con diversa localizzazione nel lotto di rife-rimento e con diversa sagoma ma con mantenimento della medesima volumetria dell’im-mobile sostituito.
19
NUOVO PGT: UN PIANO CHE INDEBOLISCE LA CITTÁ
NUOVO PGT: un piano che indebolisce la cittÁ
Inizia con questo numero un giro di pareri tra gli esperti sul nuovo PGT di Milano. La redazione ha interpellato diversi componenti della comunità cittadina delle istituzioni, delle professioni e degli operatori del real estate.
Il piano di governo del territorio proposto dalla giunta Pisapia risulta sostanzialmente diverso da quello approvato alla fine dello scorso mandato.Parto da due dati: il prodotto interno lordo della città di Milano è cir-ca 70 miliardi di euro annui; la spesa corrente del Comune di Milano è circa 2,5 miliardi di euro annui.Cosa dovrebbe fare un Sindaco? Con quale pensiero dominante do-vrebbe andare a letto la notte a risvegliarsi il mattino successivo? In-dividuare tutte le azioni possibili per far si che il PIL cittadino cresca da 70 a 100 miliardi di euro e che la spesa della macchina comunale diminuisca da 2,5 a 1 miliardo di euro.Cosa ottiene questo piano? Esattamente il contrario!Compito di ogni atto amministrativo dovrebbe essere da una parte sostenere chi crea ricchezza, cioè gli imprenditori, e dall’altra ridurre la burocrazia. Era esattamente il tentativo del piano di governo del territorio che la giunta Pisapia ha revocato e riscritto. Si basava sinteticamente su tre concetti chiave che ritenevo, e ritengo, che possano sostenere aumento di produzione, di ricchezza e riduzione di spesa pubblica: libertà, equità, semplicità. Libertà: un piano territoriale vincolistico fondato sul sospetto nell’in-tervento del singolo non può attrarre chi genera ricchezza. Si rende indispensabile un nuovo approccio più aperto, creativo e fondato sulla fiducia. Il libero cambio di destinazione d’uso e la potenziale ampiezza dell’offerta erano due tra gli strumenti normativi che avreb-bero consentito maggiore libertà. Ora sono stati disattivati.Equità: nel rapporto tra amministrazione e investitore le regole devo-
19PIANIFICARE
di Carlo Masseroli
Presidente del gruppo consiliare Il Popolo delle
Libertà
Nato a Milano nel 1967 è sposato e padre di quattro
figli
Laureato in Ingegneria Gestionale al Politecnico
di Milano
Consigliere Comunale di Milano dal 2001 al 2006
Assessore allo Sviluppo del territorio di Milano dal
2006 al 2011
Socio fondatore di Stee-ring – Sistemi Direzionali
Srl
CARLO MASSEROLI
21no essere uguali per tutti, pena ridurre drasticamente la platea degli investitori. È questo assunto l’origine dell’indice unico (ogni area ge-nera la stessa quantità di diritti edificatori) e della grande novità della perequazione (i diritti edificatori possono essere costruiti solo dove il governo cittadino lo consente ma possono essere compravenduti). Il piano della giunta Pisapia sterilizza completamente la perequazione e irrigidisce in modo asfissiante le regole per avviare ogni trasforma-zione.Semplicità: risulta evidente la necessità di regole che, più che dire cosa si debba fare, dicano cosa non si debba fare. Cosa lede o è con-tro l’interesse di tutti. Ecco, il nuovo piano torna ad imporre ciò che si deve fare, determinando una gabbia dirigista che renderà complica-ta qualsiasi iniziativa. Ciò, oltre ad aumentare la spesa per alimentare gli apparati amministrativi, rappresenta il migliore terreno di coltura per la corruzione.L’assenza di libertà, equità e semplicità determina dunque una ridu-zione della ricchezza della città ed un incremento della spesa pubbli-ca: il piano della decrescita i cui effetti si sommano a quelli della crisi.Ma tutto questo a chi giova? Gli estensori del piano raccontano di aver architettato uno strumento che consente alla pubblica ammini-strazione di governare lo sviluppo della città.A prima vista, potrebbe sembrare così, cioè che una politica dirigista possa meglio rappresentare gli interessi del pubblico. Ma nella realtà dei fatti non è vero. Ecco il paradosso. Di fatto, la troppa regolamen-tazione pubblica è una barriera all’ingresso di cui fanno le spese i pic-coli operatori, che non reggono lo stillicidio delle procedure burocra-tiche, e i grandi investitori stranieri, che non amano la complessità dei bizantinismi all’italiana. Peraltro, con un mercato congelato, chi già opera non avrà stimoli a competere sulla qualità degli interventi. Probabilmante una sensibi-le riduzione dell’offerta manterrà alti i prezzi delle case. Certo, sen-za contributo degli operatori privati, edilizia sociale e infrastrutture poggeranno sulle fragili spalle del bilancio comunale, cioè sui conti correnti di noi milanesi.Il pil della città ne risentirà e la spesa pubblica crescerà.Ma per questo si può sempre dare la colpa alla crisi.
20 NUOVO PGT: UN PIANO CHE INDEBOLISCE LA CITTÁPIANIFICARE
Pgt Milano, passi
avanti ma molti
problemi ancora
aperti
Il nuovo piano urbani-stico di Milano colma
un vuoto normativo che non poteva protrarsi più
a lungo. Oggi il PGT è caratterizzato da una più adeguata disciplina delle
trasformazioni, da una maggiore attenzione
all’edilizia sociale, da un più efficace riconosci-
mento dei servizi esisten-ti e delle modalità per il
loro completamento, da una più concreta corri-
spondenza tra previsioni e risorse effettivamente
attivabili.
Come è nato il Credito Fondiario in
Italia
21FINANZIARE COME È NATO IL CREDITO FONDIARIO IN ITALIA
Con gli Istituti Speciali fu finanziata la ricostruzione del Paese nel dopoguerra. Ripercorriamo quel pezzo di storia.
di Pietro Locatelli
La crisi del mercato della casa non riesce a passare nonostante i prez-zi delle case siano scesi e l’attuale costo del denaro sia contenuto.Per tentare di ridare fiato al mercato urgono soluzioni di tipo finan-ziario a seguito della poca disponibilità del sistema bancario di con-cedere credito a lungo per le operazioni edilizie e di acquisto casa.Alcune proposte ascoltate recentemente sono fantasiose, altre, inve-ce, appaiono decisamente affascinanti e quindi di assoluto interesse.Recentemente ha preso corpo l’idea di riproporre la ricostituzione degli Istituti Speciali di Credito Fondiario con anche il ripristino delle
23COME È NATO IL CREDITO FONDIARIO IN ITALIA22FINANZIARE
cartelle fondiarie ai fini di trovare forme di provvista idonee.Vale la pena ricordare come operavano gli Istituti Speciali. Erano così chiamati perché erano più di uno: Credito Fondiario, Credito Agrario e Credito alle Opere Pubbliche. Già questo elenco aiuta a compren-dere che erano istituti capaci, grazie all’alta specializzazione che li contraddistingueva, di aiutare con finanziamenti specifici il mondo dell’agricoltura ad uscire dal periodo bellico facilitando, con il credito ad hoc, lo sviluppo delle aziende agricole anche con durate quaran-tennali (il famoso aiuto alla costituzione della proprietà contadina con mutui a 40 anni all’1% con il contributo dello Stato nel paga-mento degli interessi). Stessa cosa valeva per le necessità di interven-ti finanziari specifici a lungo termine per ripristinare o avviare opere infrastrutturali di pubblica utilità e a guerre concluse. Erano Istitu-ti Speciali che facevano capo a banche di certe dimensioni e per lo più dislocate su territori ben definiti, anche se l’operatività non era necessariamente circoscritta al territorio tradizionale. Alcuni esempi: la ex Cariplo principalmente per la Lombardia, Monte Paschi per la Toscana, ex San Paolo per il Piemonte, ex Banco di Napoli per la Cam-pagna, ecc. L’attività di edilizio e di fondiario, finanziata con mutui di scopo in base alla specifica legge, poteva essere esercitata solo da questi Istituti i quali ovviamente disponevano di tecnici del credito, ma anche di tecnici delle costruzioni (ingegneri, architetti, geome-tri e periti) per valutare la stessa iniziativa partendo dai SAL - stati di avanzamento lavori - all’impresa. Per l’Istituto Speciale di Credito Fondiario il compito era duplice e in assonanza con i compiti dell’I-stituto di Credito Agrario. Quest’ultimo, infatti, oltre che aiutare con un credito, spesso con il contributo dell’Ente pubblico nel pagamen-to degli interessi, a risollevare l’agricoltura del dopoguerra, doveva anche aiutare la stessa ad introdurre la necessaria meccanizzazione a seguito della migrazione di manodopera verso il nuovo mondo in-dustriale in forte sviluppo specie verso le grandi città. Ebbene anche l’Istituto di Credito Fondiario, oltre che ricostruire case spazzate via dalle guerre, si è trovato a finanziare le nuove case per coloro che la-sciavano l’agricoltura ed il paese per avvicinarsi al posto di lavoro che offriva l’industria. In questo contesto non era certo agevole trovare meccanismi efficaci per finanziare da una parte lo sviluppo edilizio con aziende spesso sottocapitalizzate e dall’altra l’acquirente di casa spesso possessore solo o quasi della famosa “valigia di cartone legata con spago”.La formula vincente non era facile da trovare ma l’averla individua-ta, sulla base di esperienze tedesche molto simili, affascina ancora oggi al punto da richiamare quell’esperienza. L’obiettivo era quello di trovare chi fosse stato in grado di aiutare finanziariamente le due
CREDITO FONDIARIOIl credito fondia-rio ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garan-titi da ipoteca di primo grado su immobili. In passato il credito fondiario poteva essere esercitato solo da alcuni istituti di credito autorizzati, oggi questa possibilità è stata estesa a tutte le banche.
CREDITO AGRARIOForma di finanziamento destinata alle attività agricole e zootecniche. Sono ammesse al finanziamento anche le attivi-tà connesse o collaterali, che comprendono l’agriturismo, la manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializza-zione e valorizza-zione dei prodotti.
Forma di credito che ha per ogget-to la concessione, da parte di ban-che, a favore di soggetti pubblici o privati, di finan-ziamenti destinati alla realizzazione di opere pubbli-che o di impianti di pubblica utilità, come ospedali, municipi, caser-me, scuole, musei, strade ed altre opere di viabilità.
CREDITO alle opere pubbliche
23realtà (Impresa o cooperativa ed acquirente) con il supporto di pro-fessionalità ad hoc e mettendo in campo necessariamente finanzia-menti a lungo termine e a costi assai contenuti sia di istruttoria, sia di costo del denaro (che non fosse a costo variabile), visti i modesti salari di quel tempo e i contenuti adeguamenti al costo della vita. Il compito fu svolto in modo egregio dagli Istituti in narrativa i quali in passato avevano l’esclusiva di esercitare il credito specializzato. In sintesi si era trovata la formula per finanziare soggetti assai deboli come l’impresa edile aiutandola a vendere il prodotto finito - casa costruita. Ancora oggi, infatti, per chi finanzia, ai fini del rischio, vale la certezza del collocamento del prodotto realizzato con il contributo del finanziamento. Ebbene questi Istituti Speciali potevano avviare l’operazione di mutuo all’impresa o alla cooperativa per le necessità di costruzione con operazioni già a durata anche trentennale; inoltre alla fine, ultimata la costruzione, alienare la casa accollando all’ac-quirente parte del mutuo a suo tempo concesso alla stessa impresa. Il tutto a seguito di frazionamento di detto mutuo attribuendo una quota ad ogni abitazione in base al valore delle singole proprietà, con perizia a cura dei tecnici incaricati e quasi sempre dipendenti dell’istituto finanziatore.Il risultato di questa attività è sotto gli occhi di tutti e può essere così riassunto per sommi capi.1. Certezza di poter aiutare l’impresa di costruzione anche se, come accadeva spesso, sottocapitalizzata grazie al fatto che con gli accolli si facilitavano le vendite.2. Spinta favorevole a contribuire ad attenuare il problema casa in Italia grazie ai frazionamenti e agli accolli dei mutui già in essere a lunga durata.3. Facilitazione nell’acquisto della casa anche senza disponibilità per l’intero pagamento, grazie all’accollo e senza chiedere direttamente alla banca un mutuo con il rischio di non ottenerlo.4. Contenimento dei costi, poiché i costi di istruttoria del mutuo sono già stati affrontati dall’impresa e di notaio, perché non necessita di atto di mutuo in quanto l’atto di accollo è all’interno dell’atto di ac-quisto.5. Il costo del denaro era sempre a tasso fisso per tutta la durata del mutuo accollato e ben contrattualizzato dall’impresa e grazie alla provvista per dette operazioni che era facilmente reperibile a fisso (emissione di cartelle fondiarie).
Di fatto il meccanismo era ben pensato e ben funzionava con risultati di soddisfazione per tutti a partire da un contenzioso assai contenu-to.
FINANZIARE COME È NATO IL CREDITO FONDIARIO IN ITALIA
24La specializzazione di questi istituti si spinse poi a seguire le successi-ve esigenze del mercato con interventi legati alle volontà del fruitore finale. Una per tutte, la richiesta di diversa durata del mutuo rispetto alla richiesta base dell’impresa. Successivamente venne avanti anche la giusta richiesta del tipo di tasso da applicare. Senza entrare nei dettagli, questi istituti attuarono forme di frazionamento ed accollo, così dette, di tipo orizzontale o verticale, oltre che accolli liberatori o non liberatori per il primo debitore. Orizzontale se addivenivano all’accollo del mutuo originario come concesso all’impresa di costru-zioni senza quindi alcuna variazione per gli acquirenti, verticale se per ogni acquirente si attuavano modifiche in base alle specifiche esigenze, ma sempre passando dall’istituto dell’accollo. Non è il caso di addentrarsi in troppi particolari, perché sono prassi ancora pos-sibili oggi e quindi conosciute dagli addetti ai lavori. La differenza rispetto ad oggi è che allora il finanziamento si concentrava sull’edi-lizio e i successivi accolli si concretizzavano intorno al 95/97% degli acquirenti, mentre le operazioni edilizie di oggi vedono accollati solo il 20% circa delle transazioni. Inoltre oggi, in aggiunta all’edilizio, vi è anche un consistente mercato del già costruito; vi è difficoltà a repe-rire la provvista (cartelle fondiarie o covert bond); c’è stato l’avvento del testo unico bancario che ha offerto la possibilità a tutte le banche di operare ai termini della legge del Credito Fondiario. Di tutto questo ne parleremo diffusamente la prossima settimana.
PIETRO LOCATELLI
1. Cassa Depositi e Pre-stiti e altri investitori istituzionali potrebbero mettere a disposizione un ammontare di 7-10 mld da utilizzare per ac-quistare tranche senior di cartolarizzazioni, o covered bond, garantite dai mutui residenziali per specifiche fasce di popolazione per l’acqui-sto di immobili efficienti dal punto di vista ener-getico. Cdp potrebbe, una volta ristabilitasi la fiducia sui mercati,
Proposte dell’Ance per la riattivazione del circuito del credi-to a medio-lunga scadenza da parte degli istituti finanziari
95% Il finanzia-mento si concentrava sull’edilizio e i succes-sivi accolli si concre-tizzavano intorno al 95/97% degli acqui-renti.
FINANZIARE COME È NATO IL CREDITO FONDIARIO IN ITALIA
Lunga carriera in Cariplo e poi in Banca Intesa sino alla carica di Direttore Centrale e responsabile del servizio Crediti Spe-ciali del Gruppo bancario.
È stato capo del ramo ita-liano della banca tedesca Hypovereinsbank.
È stato consigliere della Federazione Ipotecaria Europea, quale rappre-sentante per l’Italia.
Ha pubblicato, in collabo-razione con l’ABI, il testo “La nuova disciplina del Credito Fondiario”.
Da buon bergamasco è un grande tifoso dell’Ata-lanta!
rivendere in tutto o in parte tali prodotti ne-goziabili sul mercato, a condizioni migliori.
2. Ipotizzare la creazio-ne di un plafond, da par-te di Cdp, che offra alle banche finanziamenti a medio-lungo termine finalizzati all’erogazio-ne di mutui meritevoli di intervento sociale.
3. Per le fasce di popola-zione più deboli, sareb-be opportuno istituire
anche un Fondo di ga-ranzia dello Stato che garantisca i rischi dei mutui per l’acquisto di abitazioni erogati dalle banche alle famiglie ap-partenenti a categorie disagiate, a seguito del-la consueta analisi del rischio.
LA SFIDA DELMOZAMBICO
Alle 5.00 del pomeriggio parto per Parigi, dove arrivo alle 7.00 di sera; quattro ore in aeroporto per poi ripartire alle 23.00 circa ver-so Johannesburg dove l’arrivo è previsto alle 9.00 del mattino. Ci sono poche altre scelte per andare in Mozambico, una passa da Lisbona (unico diretto dall’Europa) e l’altra per Addis Abeba. Tutta l’Europa vola in Sudafrica. Tranne noi. Nell’Africa sud orientale non c’è problema di orario (salvo per un’ora quando noi passiamo all’ora legale) quindi non c’è jet lag e una notte passata su un Airbus 380 (economy) è poco meno di una notte in cui si è bevuto un bicchiere di troppo, tutto sommato tranquilla.A Johannesburg arrivo di buon’ora e per pranzo incontro il refe-rente di RICS che guida il network in Africa (circa 800 professio-nisti con una buona copertura). I suoi ragionamenti d’insieme mi aiutano molto ad inquadrare il continente nel suo complesso, sul Mozambico non mi dice più di tanto. Già, ma chi conosce il Mo-zambico? dov’è il Mozambico? Qualche altro incontro, una visita in città, Soweto, il museo dell’a-partheid e al secondo giorno mi sposto.
Il paese africano è su una rampa di lancio e per gli im-prenditori che vorranno scommettere su di esso ci saran-
no sicuramente notevoli soddisfazioni economiche ed umane.
LA SFIDA DEL MOZAMBICOINVESTIRE
di Alberto Iori
POPOLAZIONE
Popolazione urbana o che vive negli slum
Popolazione che vive nelle aree rurali
40%
60%
Arrivo al Mozambico per esclusione: cercavo, in Africa, un paese non violento, senza tensioni religiose, senza un dominio europeo forte o presente, con un buon livello di democrazia. Nello sceglie-re, il mio commercialista – che scopro compagno di una ragazza portoghese (e futuro papà!) - mi parla, attraverso le mail del futuro suocero, di come il paese sia in crescita, dei passi avanti fatti dalla società nel suo complesso e di come i portoghesi stiano tornando in Mozambique! Il passaggio da Johannesburg a Maputo (capitale del Mozambico) è relativamente semplice e decido di farlo in aereo, lasciando gli spostamenti in pullman per l’interno. Sono circa 600 km, come il Milano/Roma.Atterro e… beh, l’Africa ha molte facce! Lascio il quasi europeo e un po’ irrequieto Sudafrica per entrare in una realtà più… acco-gliente e differente dalla nostra. Una realtà che per poco meno di un mese mi accoglie senza alcun timore o pregiudizio e che mi svela molto di sé. Giro parecchio e incontro quasi tutta la comunità italiana del real estate, altri imprenditori europei e locali, visito uffici governativi e alla fine mi rimane la consapevolezza che sì, anche il nostro settore potrebbe giocare un ruolo di primo piano in questo paese. L’Italia ha avuto e ha una storia di peso con il Mozambico: la guerra civile terminò con il contributo fondamentale della Comunità di Sant’Egidio, che nelle segrete stanze romane spinse le due fazioni in lotta a negoziare una resa e porre fine ad una guerra civile tre-menda. La Cooperazione italiana in Mozambico è probabilmente la più attiva nel paese; l’italiana ENI ha recentemente scoperto uno dei più importanti giacimenti di gas naturale al mondo (previsti investimenti diretti per 50 miliardi di dollari); sempre l’italiana CMC è il general contractor storico del governo e dei più grandi progetti del paese. Paese il cui PIL crescerà nei prossimi 5 anni ad un tasso superiore all’8%, tra i più alti in Africa. Nel fare il visto per il passaporto chiesi in ambasciata “Cosa manca in Mozambico?”, un funzionario mi rispose che “C’è tutto e niente”. Vero, quel tutto è di pochi e quel niente è di molti. La vera sfida del paese oggi, che è realmente su una rampa di lancio e nel quale stanno arrivando flussi di capitali e di uomini da buona parte del mondo, è che tutta questa effervescenza non produca un colonia-lismo di ritorno. Questa sfida è compresa dalla politica e dalla so-cietà civile nel suo complesso. A tutte le organizzazioni e gli imprenditori che non si porranno in una logica di mordi e fuggi, il Mozambico saprà sicuramente offrire notevoli soddisfazioni economiche ed umane.
26 perchè investire in mozambicoinvestiRE
Alberto Iori è da oltre 20 anni nel settore immobilia-re ha recentemente lasciato Celtic Italy società che ha fondato e diretto dal 2009 fino a settembre di que-st’anno. Ad ottobre ha fatto un viaggio in Mozambico.
alberto iori
I suoi “appunti di
viaggio per
la comunità immobiliare italiana”
sono qui allegati in PDF.
OSPITED’ONORE
IL MANAGER E LA CALLAS
IN VINO levITAS01 Pietro Malaspina
Frigoriferi Milanesi02
il manager e la callas
Nato a Milano nel 1938 è sposato con una figlia. Dal 2009 è Responsabile Relazioni Istituzionali per l’Italia di Sonae Sierra.
Dal 2006 è Presidente del CNCC (l’associazione ita-liana dell’ICSC).
pietro malaspina
28IL MANAGER E LA CALLAS
L’avvio nel mondo del lavoro di Pietro Malaspina in un amarcord gustosissimo e insospettabile
Nel 1960, prossimo al termine dei miei studi in Cattolica e tre anni dopo essermi diplomato in una high school americana, non avevo certo in mente, neppure lontanamente, di occuparmi di musica e discografia (ancor meno di immobiliare).In realtà, come spesso succede, avevo obiettivi totalmente diversi, ma una cosa mi era chiara: non volevo occuparmi dell’azienda cre-ata da mio padre.Così una mattina, passando davanti all’ingresso della Voce del Pa-drone (più esattamente La Voce del Padrone, EMI, Columbia, Mar-coniphone) che allora occupava un intero isolato in adiacenza a via Monterosa a Milano e vedendo un annuncio in bacheca (bei tempi...) in cui si cercava un collaboratore con buona padronan-za della lingua inglese, entrai e molto semplicemente presentai la mia candidatura.Non mi aspettavo che venisse accettata, ma lo fu e così comincia-rono due anni (per esattezza ventitré mesi) di lavoro, forse i più divertenti della mia vita.Ero il “nuovo acquisto”, e naturalmente il più giovane, dell’Ufficio Artisti, una struttura molto informale diretta da una donna (cosa allora eccezionale), la mitica “Signora Baruffi”, che per dirla come un cronista del Festival di Sanremo “...svolazzava leggiadra...” (leg-giadra lo era davvero) e gestiva con apparente svagatezza e incre-dibile efficienza un gruppo di cinque o sei persone che, a parte un collega che seguiva quasi esclusivamente gli artisti di musica classica - Benito Vassura, pochi anni dopo diventato produttore discografico – si suddividevano il lavoro secondo le necessità del momento.
di Pietro Malaspina
OSPITE D’ONORE 29
29 il manager e la callas
Tra loro c’era un certo Giampiero Scussel, che aveva più o meno la mia età. Era un ottimo sassofonista e persona, a prima vista, del tutto inadatta ad una carriera regolare. Pochi anni dopo, però, sa-rebbe diventato il direttore artistico della EMI e il primo discografi-co a dare fiducia a Francesco Guccini.Non avendo un ruolo fisso ho avuto l’enorme fortuna di occupar-mi - svolgendo una funzione mista tra il segretario particolare, il trovarobe, l’amico e il “trouble shooter” - di una miriade di artisti.Da Nat King Cole, che ho accompagnato in giro per l’Italia, a una giovanissima e splendida Shirley Bassey, da Paul Anka a Tony Renis, da Pino Donaggio a Corrado Lojacono, da Nicola Arigliano a Gior-gio Gaslini (per i quali ho scritto anche il commento di copertina di alcuni loro dischi), fino a Sergio Bruni il “re di Napoli”, coltissimo musicologo e collezionista di spartiti autografi di Bellini, Donizetti e simili.I ricordi sono tantissimi: la balbuzie fortissima di Tony Renis che scompariva appena saliva su un palco, la simpatia e l’ingenuità di Pino Donaggio al suo primo Festival di Sanremo, gli scherzi feroci
LA VOCE DEL PADRONELa Voce del Padrone era una casa discografica, emanazio-ne della britannica His Master’s Voice; la sede italiana si trovava a Milano. Sin dal 1904 i dischi della His Master’s Voice veniva-no pubblicati e distribuiti in Ita-lia dalla Saif (Società Anonima Italiana di Fonotopia).Poiché nel 1931 la His Master’s Voice e la Columbia Records si fusero dando vita alla EMI, anche in Italia avvenne la stessa opera-zione tra la Saif e la SNG (Società Nazionale del Grammofono, che pubblicava in Italia i dischi della Columbia), con il coinvol-gimento di un terzo partner, la Marconiphone, azienda italiana
specializzata nella produzione di apparecchi radiofonici, che già era presente nel mondo musicale distribuendo in Italia i dischi dell’etichetta francese Pa-thé. Il nome dell’azienda in Italia fu VCM (sigla di Voce del Padro-ne - Columbia - Marconiphone), e questa denominazione restò fino alla fine del 1967, quando fu trasformata in Emi Italiana.Nel 1969 vi fu l’unificazione del catalogo della Voce del padro-ne, della Columbia, della Odeon e della Pathé operato dalla EMI Italiana, e dopo qualche anno l’etichetta cessò di esistere an-che come marchio.
OSPITE D’ONORE
30di Corrado Lojacono, le bizzarrie di Nicola Arigliano che ogni tanto arrivava su una Citroen 2CV dove aveva messo una sedia da bar al posto del sedile e la guidava con la testa fuori dal tettuccio.E naturalmente tantissimi altri, non “miei”, ma comunque breve-mente frequentati, come una giovanissima e semplicissima Milva al suo primo Sanremo, un Gino Paoli quasi all’esordio al ControFe-stival al Teatro Lirico.Era un mondo un po’ folle dove la grande professionalità convive-va con l’allegria e il gusto di fare bene, ma divertendosi.Naturalmente, stando in questo ambiente non c’era quasi soluzio-ne di continuità, tra lavoro e tempo libero. A parte le quattro di mattina fatte regolarmente con Nat King Cole durante la sua tour-née (complicate dal fatto che lui dormiva fino a mezzogiorno e io alle 9 ero in ufficio) il “giro” era quello dei musicisti italiani, Enrico Intra, Franco Cerri, lo stesso direttore artistico della EMI, Pino Cal-vi, grande pianista scomparso ancora giovane qualche anno dopo. Credo di essere sopravvissuto agli “orari estesi” di quel periodo, solo per gioventù e robusta costituzione!Ho fatto anche molte “uscite” nel mondo della musica classica che mi hanno permesso di incontrare personaggi del calibro di Arturo Benedetti Michelangeli, Nathan Milstein, con la sua bizzarra abi-tudine di parlare solo in russo a partire da un’ora prima di ogni concerto. Tullio Serafin, di cui ho avuto l’occasione di seguire una registrazione nella famosa “basilica”: una sala di registrazione nella chiesa sconsacrata di San Genesio a Milano, con Maria Callas.La Callas allora abitava in una villa – oggi demolita – in Via Buo-narroti e diverse volte le ho portato, per la rituale approvazione, le custodie dei suoi LP. Era una donna non particolarmente bella, ma di enorme fascino e tanto quanto era perfezionista, critica e a volte aggressiva sul lavoro, tanto era gentile e cordiale in queste occasioni: ma c’era comunque un distacco, una barriera impalpa-bile, tra “lei” e “gli altri”; anche oggi quando sento la parola “diva” mi viene in mente lei.Tutti questi ricordi, ammorbiditi dal tempo, sono piacevoli. Anche quello di una Edith Piaf devastata dall’alcool, che sul palcoscenico sembrava una ventenne.Dopo quasi due anni, proprio quando cominciavo a pensare più seriamente ad una carriera nel campo discografico, mio padre ha avuto un infarto e ho dovuto abbandonare questa idea per occu-parmi dell’azienda di famiglia e i rapporti umani che avevo costru-ito si sono sciolti rapidamente, come capita quando si è giovani.Da lì all’immobiliare il passo è stato lungo, ma lo teniamo per i prossimi numeri.
il manager e la callasOSPITE D’ONORE
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In vino levitas, asta benefica di vini pregiatiLunedì 3 dicembre, dalle 19.30 alle 22.00, a Milano negli spazi dei Frigoriferi MilanesiIn vino levitas è un’asta benefi-ca di vini pregiati organizzata da Open Care – Servizi per l’arte in collaborazione con la casa d’aste Bonhams che verrà battuta lunedì 3 dicembre, dalle 19.30 alle 22.00, a Milano negli spazi dei Frigoriferi Milanesi, in via Piranesi 10, a favore della Fondazione Francesca Rava – NPH Italia Onlus.Il ricavato della vendita verrà de-voluto a sostegno dell’Ospedale Pediatrico N.P.H. Saint Damien di Haiti che, unico pediatrico gratui-
to sull’isola, assiste 80.000 bambini l’anno. Banditore d’eccezione di In vino levitas sarà il comico e artista tele-visivo Andrea Pellizzari, da tempo testimonial della Fondazione Fran-cesca Rava – N.P.H. Italia Onlus che con l’occasione presenterà il suo nuovo cd a favore dei bambini di Haiti “The man with the mac”, di cui è protagonista nelle vesti di Mr Brown, lo strampalato insegnante di inglese delle Iene.
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QI 24/7
IN VINO LEVITAS
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OSPITE D’ONORE
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Il rapporto tra banche e real estate e le nuove for-me di finanziamento sono le tematiche affronta-te dagli ospiti intervenuti in trasmissione:
> Roberto Benaglia> Micaela Malinverno> Massimo Cecchi
MQI Forum 60: finanziare il real estate
VIDEO della settimana
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GESTIRE LE DISMISSIONI IMMOBILIARI
Un tema di grande attualità è stato al cen-tro del convegno promosso da ilQI in col-laborazione con NCTM Studio Legale: le dismissioni immobiliari.
Tra gli aspetti emersi dagli interventi del dei relatori, da sottolineare la necessità di invocare maggiori certezze normative, anche per attirare investitori esteri, e una più stretta sinergia tra enti pubblici e ope-ratori privati.
WEB TV
Le valutazioni immobiliari e gli investitori esteri sono stati al centro del dibattito du-rante la presentazione della IX Conferen-za Italiana sulle Valutazioni Immobiliari organizzata da Ipd e Nomisma, presso la sede di Deloitte a Milano.
In apertura la relazione sul trend della performance del mercato italiano illustra-ta da Luigi Pischedda di Ipd al pubblico presente in sala.
IX CONFERENZA ITALIANA SULLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
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