1 2 부동산감정평가규칙것으로 수요곡선상의 이동, 점의 이동이다. ② 수요의 변화는 가격 외 원인으로 수 량이 변할 경우로 곡선자체이동,

1 합격지문50선(특별부록)

2 부동산감정평가규칙

부록

chapter 01. 합격지문50선(특별부록) _ 531

1 부동산의 복합개념

① 복합개념은 법률적, 기술적, 경제적개념의 복합개념이다.

② 법률적 개념은 협의와 광의로 구분하며, 협의는 토지와 그 정착물이다.

③ 정착물은 토지상의 정착물과 토지의 정착물이 있으며, 정착물은 부동산으로 매수인 소유다.

④ 임대인정착물은 부동산이지만, 임차인정착물은 동산이다.

⑤ 경제적 개념의 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품이다.

⑥ 토지와 건물을 일체로 거래할 경우를 복합부동산이라하며 일괄평가 할 수 있다.

2 부동산의 소유권

① 부동산의 소유권은 상대적 소유권이다(공적제한이 있기 때문이다).

② 부동산의 소유권은 입체적 또는 3차원의 공간으로 공중권, 지표권, 지하권을 포함한다.

③ TDR은 사적공중권이며, 광물은 소유권이 미치지 않으나, 지하수는 소유권을 인정한다.

④ 국가는 사유지 지하를 사용하기 위해 구분지상권을 설정할 수 있다.

⑤ 부동산의 가치는 소유권에 근거한 장래이익의 현재가치이다.

3 부동산의 분류

① 용도적관점에서 토지는 택지․농지․임지로 구분되며, 대분류(용도상호간)가 변하는 과정

에 있을 경우 후보지이며, 소분류(택지지역 내에서 변하는 과정에 있을 경우)는 이행지라

한다.

② 후보지의 가격은 전환 후를 기준으로 판단하지만, 성숙도가 낮을경우는 전환 전이 되기도

한다.

③ 지번으로 구분된 토지는 필지, 가격수준으로 구분된 토지는 획지이며, 필지＞획지 일경우

는 구분평가, 필지＜획지 일 경우는 일괄평가 할 수 있다.

④ 나지는 건물이 없으므로 토지가격의 상한선으로 되며, 나지를 상정해서 평가할 경우 독립

01 합격지문50선(특별부록)

부록

532 _ 부 록

평가, 조건평가의 의미이다.

⑤ 건부지는 일반적으로 건부감가로 평가하며, 부분평가 현황평가의 의미가 있다.

⑥ 바람직하지 않게 놀리는 토지는 유휴지, 지가상승만 기다리는 토지는 공한지, 생산을 위해

쉬고 있는 토지는 휴한지이다.

⑦ 법지는 경사진 토지로 위토지의 소유권에 표기된다. 빈지는 해안선에 있는 토지다.

4 부증성과 영속성

① 지구를 만들지 못한다는 개념의 물리적 공급이 안되는 것은 부증성으로, 생산비가 없으며,

자연과 연관이 된다.

② 영속성은 영원하므로 감가 중 물리적감가의 대상으로 되지 않으며, 재생산비가 없으며, 공

간과 연관된다.

③ 토지는 물리적 감가는 되지 않지만 경제적 감가는 가능하다, 경제적 감가는 주변의 환경과

어울리는 적합의 원칙에서 벗어난 경우이다. 토지는 물리적 공급은 되지 않지만 경제적 공

급은 가능하다.

④ 부증성은 공급이 안되므로 완전비탄력적이며, 공급곡선은 수직, 원가방식의 적용을 배제한

다. 수요자경쟁을 유발하기도 한다.

⑤ 부증성은 토지가격은 높게 되므로 집약적 이용이 가능하다. 토지공개념이 필요하므로 정부

개입명분이 된다.

⑥ 부동성은 토지를 국지화, 지역분석, 정보활동, 임장활동, 입지선정에서 중요하며, 부동산

의 가장 본질적인 특성이다.

⑦ 개별성은 일물일가의 법칙을 배제하며, 부동산시장은 비조직화, 비공개, 비표준화하게 된다.

5 수요량의 변화와 수요의 변화

① 수요량의 변화와 수요의 변화는 둘 다 량의 변화이다. 수요량은 가격으로 수량이 변하는

것으로 수요곡선상의 이동, 점의 이동이다.

② 수요의 변화는 가격 외 원인으로 수량이 변할 경우로 곡선자체이동, 선의 이동이라 한다.

수요증가는 수요곡선의 우측이동, 수요의 감소는 수요곡선의 좌측이동이다.

③ 가격하락으로 부동산의 수요가 증가하는 것은 수요량의 변화이지만, 가격하락이 예상되어

수요가 감소되는 것은 수요의 변화이다.

④ 대체재가격의 상승으로 대상의 수요가 증가하는 것은 수요의 변화이다(남의 물건의 가격은

수요의 변화이다).

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⑤ 수요법칙은 가격과 수량이 반비례관계이며, 수요법칙을 그림으로 표시한 것이 수요곡선으

로 수요곡선은 우하향한다.

⑥ 수요식은 (P＝100－Qd), 공급식은 (P＝100＋Qs)

6 유량(flow)과 저량(stock)

① 일정기간의 수량은 유량, 일정시점에서의 량은 저량이다.

② 유량으로는 임대료, 생산량, 신규주택량, 소득 등이 있으며, 저량으로는 가격, 기존주택량,

재고량 등이 있다.

③ 일정시점에 존재하는 량은 저량의 공급량이며, 일정기간에 존재하는 량은 유량의 공급량이다.

④ 일정기간에 보유하고자 하는 량은 유량의 수요량이며, 일정시점에 보유하고자 하는 량은

저량의 수요량이다.

⑤ 현재 1,500만채의 주택이 존재하고 100만채가 공가라면 저량의 수요량은 1,400만채이다.

⑥ 유량은 장기분석이며, 저량은 단기분석의 대상이다. 유량은 탄력적, 저량은 비탄력적이 된다.

7 소득효과와 대체효과

① 가격의 하락으로 대상의 수요량이 증가한다면 이는 소득효과와 대체효과의 합으로 가능하다.

② 임대료의 상승하여 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하는 것은

대체효과의 설명이다.

③ 임대료의 상승으로 실질소득이 감소하여 재화의 소비가 감소한다면 이는 소득효과이다.

④ 인플레이션이 발생하면 실질소득을 감소시킨다.

⑤ 소득이 증가하여 부동산수요가 증가한다면 이는 정상재, 수요가 감소한다면 이는 열등재이

다. 소득이 10% 감소로 부동산소비가 5% 감소했다면 이는 정상재이다.

8 대체재와 보완재

① 옆내과병원의 진찰료를 낮게해서(대체재가격의 하락) 손님이 많이 가므로(대체재수요량이

증가) 우리병원의 손님이 적다(대상의 수요의 감소)는 것은 대체재관계이다.

② 우리병원의 진찰료가 낮아서 손님이 많이 오므로 약국의 손님이 많다면 이는 보완재관계이다.

③ 대체재가격의 상승은 대상의 수요를 증가하게 된다.

④ 대채재가격과 대상의 수요의 민감도는 교차탄력성이며, 교차탄력성이＋인 것은 대체재,

부록

534 _ 부 록

교차탄력성이 － 인 것은 보완재이다.

⑤ 소득의 변화로 수요의 민감도는 소득탄력성으로 소득탄력성이＋인 것은 정상재, 소득탄

력성이 － 인 것은 열등재이다.

⑥ 대체재가격의 상승은 (대체재공급을 증가하므로) 대상의 공급을 감소시킨다.

9 물리적 공급과 경제적 공급

① 토지의 물리적공급은 부증성에 근거한다. 경제적공급은 용도적 관점에서 수량이 증가하는

것으로 용도전환, 집약적, 규제완화 등은 경제적 공급의 형태이다.

② 물리적 공급은 완전비탄력적이며, 물리적 공급곡선은 수직이다. 단기적 공급이다.

③ 경제적 공급은 탄력적, 경제적 공급곡선은 우상향, 장기적 공급이다.

④ 부동산의 공급은 즉각 반응하기 어렵기 때문에 비탄력적이며 공급곡선의 기울기는 급하다.

⑤ 부동산의 공급은 생산자 뿐만 아니라 기존의 건물소유자로 포함된다.

10 수요의 가격탄력성

① 수요의 가격탄력성 ＝ 수요수량의 변화(%)

수요가격의 변화(%)

② 가격탄력성 1이면 단위탄력적, 그림은 직각쌍곡선, 총수입의 불변이다.

③ 가격탄력성 ＞ 1 이면 탄력적으로 그림은 완만하여(기울기 작다) 수량이 변화가 많고, 저가

전략으로 총수입이 증가된다

④ 가격탄력성 ＜ 1 이면 비탄력적으로 그림은 급하며(기울가 크다) 가격의 변화가 많고, 고가

전략으로 총수입이 증가된다.

⑤ 가격탄력성 ＝ 0 이면 완전비탄력적으로 그림은 수직으로 수량의 변화가 없으며, 총수입은

가격에 비례한다.

⑥ 가격탄력성 ＝ 무한대이면 완전탄력적으로 그림은 수평이며, 가격의 변화가 없으며, 총수

입은 발생하지 않는다.

11 탄력성과 응용

① 대체재가 많으면 탄력적, 용도전환이 잘되면 탄력적, 주거용은 탄력적, 장기는 탄력, 고가

제품(신규주택수요)은 탄력, 사치품은 탄력적이다. 관찰기간이 오래되면 탄력적이다.



② 대체재가 적으면 비탄력, 용도전환이 안되면 비탄력, 상․공업용은 비탄력, 단기는 비탄

력, 저가제품(기존주택수요)는 비탄력, 필수품은 비탄력적이 된다. 생산기간이 장기이면

비탄력이며, 신규주택공급은 비탄력적이 된다.

③ [탄저비고] 총수입은 탄력적일 경우 저가전략으로 총수입 증가, 비탄력적일 경우 고가전략

으로 총수입증가, (탄력적일 경우 고가전략은 총수입 감소, 비탄력적일 경우 저가전략은

총수입감소)

④ [탄저비고] 세금부담에서 탄력적일경우는 세부담이 적고, 비탄력적일 경우는 세부담이 크

다. 수요가 탄력적이면 수요자부담이 적고, 공급이 비탄력적이며 공급자 부담이 크다.

⑤ 임대료규제에서 균형가격 보다 낮게 규제할 경우 초과수요가 발생하며, 탄력적일수록 초과

수요는 커진다. 공급이 비탄력적일수록 정책적 효과(소득의 재분배효과)는 커진다.

⑥ 공공임대주택의 공급은 사적시장의 탄력성을 크게 한다. 그러므로 임차인의 세부담을 완화

시킨다.

⑦ 거미집이론에서 공급의 가격탄력성이 비탄력적이면 (수요의 가격탄력성이 탄력) 수렴으로

균형되며, 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 (수요가 비탄력적)이면 발산하게 된다.

12 균형과 균형의 변화

① 수요량과 공급량이 같을 경우는 균형이며, 수요식(P ＝900－Qd)와 공급식(P ＝ 100＋Qs)

의 방정식을 푸는 문제로 (묶어라 → 정리하라 → 대입하라) Q 값은 균형량, P 값은 균형가

격이다.

② 균형에서 수요의 증가는 가격은 상승, 거래량 증가, 수요의 감소는 가격은 하락, 거래량

감소, 공급의 증가는 가격의 하락, 거래량 증가, 공급의 감소는 가격 상승, 거래량 감소

이다.

③ 수요의 증가와 공급의 증가는 거래량 증가, 가격은 모른다, 수요의 감소＋공급의 감소는

거래량 감소, 가격은 모른다, 수요의 증가＋공급의 감소는 거래량 모른다, 가격은 상승,

수요의 감소＋공급의 증가는 거래량 모른다, 가격은 하락

④ 생산요소의 가격의 상승은 공급의 감소로 거래량 감소, 가격은 상승

⑤ 금리의 하락은 수요의 증가와 공급의 증가로 거래량은 증가, 가격은 모른다.

⑥ 소득의 감소는 수요의 감소로 거래량 감소, 가격하락

⑦ 수요감소 ＜ 공급감소의 경우에는 공급의 감소의 영향을 받아 거래량 감소, 가격상승

부록

536 _ 부 록

13 부동산의 경기변동과 거미집이론

① 부동산경기변동은 순환적 변동으로 회복 → 상향 → 후퇴 → 하향국면으로 순환되며 항상

안정시장이 존재한다.

② 회복과 상향은 거래가격은 하한선, 매도자 중시 중개활동, 후퇴와 하향은 거래가격은 상한

선, 매수자 중시 중개활동이다.

③ 부동산의 경기지표로는 건축량(동행지수로 착공량, 선행지수로 허가량) 거래량으로 판단

하며 가격은 보조지표로 활용된다. 경기의 지표로는 주거용건축을 기본으로 한다.

④ 부동산경기는 타성이 존재하므로 (생산기간 때문) 회복이 느리고 후퇴가 빠르며, 진폭이

크다. 또한 거미집이론의 적용을 받는다(공급이 비탄력적이면 수렴)

⑤ 안정시장은 항상존재하며 모든 부동산에 존재하는 것은 아니다. 안정시장은 불황에 강하며

꾸준한 거래가 있는 물건이다.

⑥ 부동산경기변동은 순환적변동과 계절적변동, 무작위 변동 등 비순환적변동도 존재한다.

14 부동산시장의 특성과 기능

① 부동산시장의 특성으로는 국지적, 비표준화, 비공개, 비조직화, 조절이 어렵다. 소수의 판

매자와 구매자가 존재한다.

② 부동산시장의 기능으로는 자원배분, 교환, 가격창조, 정보제공, 양과 질의 조절 등이 있다.

③ 소득의 재분배는 부동산시장의 기능이 되지 못하며, 소득의 재분배는 누진세, 임대료규제

정책에서 발생된다.

④ 정보제공은 부동산시장의 기능이라면 정보의 비공개는 부동산시장의 특성이다.

⑤ 부동산가격은 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다. 즉, 단기적으로 가격과 가

치의 오차가 발생하며, 장기적으로는 가치와 가격은 일치하게 된다.

15 주택서비스시장

① 주택은 파생적 수요라면 주택서비스는 본원적 수요이다. 주택은 불완전시장가정이라면 주

택서비스는 완전시장가정의 분석이다.

② 주택소요는 필요를 채우기 위해서 정부가 서민들을 대상으로 형평성을 추구하는 정책이라

면 주택수요는 욕망을 채우기 위해 시장을 통해서 중산층을 대상으로 효율성을 추구하는

방법이다.



③ 불량주택의 존재는 시장의 실패가 아니고 시장의 결과이다.

④ 고가주택에서는 하향여과가 저가주택에서는 상향여과가 발생한다. 저가주택은 하향여과로

공급되며, 고가주택은 신규주택으로 공급된다.

⑤ 주거분리는 고가주택과 저가주택이 분리되는 것으로, 고소득의 경계와 인접한 저가주택은

할증되어 거래되며, 저소득의 경계와 인접한 고가주택은 할인되어 거래된다.

⑥ 보조금 등으로 저가주택의 수요가 증가되면 하향여과가 발생하여 채워진다. 하향여과는 저

가주택량을 증가시킨다.

16 효율적 시장과 효율적 할당

① 시장에서 초과이윤이 발생하면 부동산수요의 증가로 부동산가격의 상승 (기대수익률하락)

초과이윤이 소멸된다. 초과이윤이 없는 상태를 효율적 할당 ＝ 효율적 배분이라 한다.

② 효율적 할당은 효율적시장을 전제로 한다. 효율적시장은 정보가 즉각적으로 가치에 반영되

는 시장으로 정보의 량에 따라 약성 효율적시장(과거정보포함), 준약성 효율적시장(공개된

정보포함), 강성 효율적시장(모든정보포함)으로 구분된다.

③ 강성 효율적시장은 어떠한 경우도 초과이윤이 없는 시장으로 진정한 의미의 효율적시장이

지만 현실에는 존재하지 않는다. 현실에서는 준강성시장까지 존재한다.

④ 과거의 정보를 분석하는 것을 기술적분석이라 하는데 약성시장에서는 기술적 분석으로 초

과이윤이 존재하지 않으며, 공개된 정보를 분석하는 것을 기본적 분석이라 하며 준강성시

장에서 기본적 분석으로 초과이윤이 존재하지 않는다. 준강성에서 기술적 분석으로도 초과

이윤이 없다.

⑤ 완전시장은 항상 효율적 할당을 의미하지만 불완전시장시장에서도 초과이윤이 없으면 효

율적할당이 될 수 있다. 효율적 할당이면 초과이윤이 없으므로 투기가 존재하지 않는다.

결국 투기가 있는 것은 시장이 효율적 할당이 되지 못하기 때문이다.

17 외부효과

① 외부효과는 경제주체가 의도하지 않고 외부에 긍정적인(정의 외부효과＝외부경제)효과와

부정적인 효과(부의 외부효과＝외부불경제)가 발생하는데 외부효과는 생산과정에서도, 소

비과정에서도 발생한다.

② 정의 외부효과는 사적비용＞사회적비용, 사회적편익＞사적편익, 과소생산으로 정부는

보조금정책

부록

538 _ 부 록

③ 부의 외부효과는 사회적비용 ＞ 사적비용, 사적편익 ＞ 사회적편익, 과대생산으로 정부는

규제하므로 공급의 감소를 초래하여 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.

④ 지역지구제는 부의외부효과를 감소시키는 명분이 된다.

⑤ 정의외부효과도 시장의 실패를 초래하며, 완전시장에서도 외부효과가 발생하면 시장의 실

패가 초래된다.

18 공공재

① 공공재는 소비에서 비배제성, 비경합성의 성격를 갖는 재화로서, 공공재는 무임승차의 성

격이 존재하므로 공공재를 시장에서 생산을 맡길 경우 과소하게 생산되는 경향이 있다.

② 공공재는 소비에서 규모의 경제가 있다.

③ 산림, 명승지 등 자연이 잘 보존된 토지는 공공재적 성격을 지닌다.

④ 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.

19 정부의 개입방법

① 시장의 실패는 정부의 개입을 필요하다. 시장의 실패를 수정하는 것은 경제적 기능, 그리고

사회적 목표달성을 위한 정치적기능이 있다.

② 정부의 개입은 정부가 의도하지 않는 부작용이 발생하는 정부가 실패할 가능성도 존재한다.

③ 정부의 직접개입의 방법으로는 공영개발, 토지은행 등으로 적극적으로 부동산을 공급한다.

④ 정부의 간접개입방법으로는 보조금, 조세정책 등으로 시장을 보조하는 방법이다.

⑤ 정부의 규제방법으로는 용도지역지구제 등으로 소극적인 방법이다.

20 지역지구제와 TDR(개발권양도)

① 지역지구제는 국토의 효율적이용을 위한다. 전국토에서 효율적 이용을 추구하면 지역간의

형평성의 문제를 야기하기도 한다.

② 용도지역지구제는 국토의 용도를 보존 혹은 개발의 용도를 통해 우리세대와 우리 후손에서

의 세대간의 형평성을 추구하게 된다.

③ 용도지역지구제는 어울리지 않는 용도를 제한함으로써 부의 외부효과를 감소하게 된다.

④ 부의 외부효과의 감소 → 수요의 증가 → 초과이윤의 발생(기존의 소유자：사전적 독점자)

→ 공급의 증가(비용고정산업：원래가격, 비용증가산업：원래보다 높은 가격, 비용감소산



업：원래보다 낮은 가격)에서 균형

⑤ TDR(개발권양도)：개발손실의 보상방법, 형평성을 위해서, 소유권과 개발권을 분리하여,

개발권을 양도, 시장에서 보상하므로, 규제가 많을수록 효과적이다.

21 임대료규제

① 임대료의 가격안정을 목표로 균형임대료보다 낮게 규제한다(최고가격제).

② 균형보다 낮으므로 초과수요발생(초과수요는 탄력적일수록 크다)

③ 공급이 비탄력적일수록 정책적 효과는 커진다(소득의 재분배효과가 발생한다).

④ 균형가격보다 높게 규제하면 시장에서는 규제효과가 없다.

⑤ 장기적으로 공급이 감소되어 임차자들의 주거이동이 어렵다. 주거의 질도 하락한다.

⑥ 암시장(음성적인 가격)이 형성될 수 있다.

22 공공임대주택공급과 보조금정책

① 공공임대주택공급은 사적시장의 감소, 사적임대료 하락을 초래한다. 임대료하락은 장기적

으로 사적 임대주택의 공급을 감소하게 되어 결국 사적임대료는 장기적으로 상승하게 된다.

② 전체 임대주택량은 사적 임대주택의 감소로 불변하게 된다.

③ 단기적으로는 양측(사적, 공적)에 혜택이 있으나, 장기적으로는 공적에만 헤택

④ 사적에서 공적으로 이동은 사적의 탄력성을 크게하여 임차인들의 세부담을 완화시킨다.

⑤ 보조금정책은 단기적으로는 임대인에게 혜택이 된다. 장기적으로는 임차인 혜택

⑥ 보조금정책은 저가주택의 수요의 증가로 하향여과를 초래하게 되며, 저가주택량증가, 전체

주택량의 증가를 초래한다.

23 부동산조세정책

① 조세방법으로 비례세(일률적인 세부과)는 역진세효과를, 누진세(차등세율)는 소득의 재분

배효과가 있다.

② 공급자에게 부과된 재산세는 공급의 감소를 초래하여 가격의 상승과 거래량을 감소시킨다.

③ 가격의 상승은 수요자에게 부과되며, 공급자몫은 감소하게 된다.

④ [탄저비고] 수요가 탄력적일 경우 수요자부담이 적고, 공급이 비탄력적일수록 공급자부담

이 크다.

부록

540 _ 부 록

⑤수요자부담

＝공급의 가격탄력성

공급자부담 수요의 가격탄력성

⑥ 공급이 완전비탄력적이면 전부 공급자의 몫으로 전가가 발생하지 않아 가격의 왜곡이 없

고, 효율적인 세금이 된다.

⑦ 양도소득세를 높게 부과하면 동결효과가 발생하여 부동산가격의 상승을 초래할 수 있다.

24 기대수익률과 요구수익률

① 투자대상에서 예상되는 기대수익률은 평균(기대값)으로 계산된다.

② 투자자의 기회비용인 요구수익률은 무위험률＋위험할증률＋예상인플레율로 계산된다.

③ 기대수익률＞요구수익률 일 경우 투자채택으로 부동산가격의 상승 부동산의 기대수익률

이 하락하게 되어 균형을 이룬다.

④ 투자가치＝예상수익

로서 투자자 주관적 가치로 시장가치보다 클 경우 투자하게 된다.요구수익률

⑤ 투자자가 보수적(위험혐오도가 크다)일 경우 요구수익률은 높게 계산한다.

25 지분수익률과 지렛대효과

① 지분수익률＝지분수익

, 지분수익률＝종합수익률＋ (종합수익률－이자율)×지분투자액

타인자본

자기자본

② 지렛대효과는 빌려서 내몫을 크게 하는 것으로 대부비율이 높을수록 지렛대효과를 크게하

며 투자의 위험도 커진다.

③ 정의 지렛대：저당수익률 ＜ 종합수익률 ＜ 지분수익률

④ 부의 지렛대：저당수익률 ＞ 종합수익률 ＞ 지분수익률

⑤ 0의 지렛대(중립적지렛대)：저당수익률 ＝ 종합수익률 ＝ 지분수익률

⑥ 대부비율이 높을수록 지분수익률이 높은 것은 아니며, 대부비율이 높아도 종합수익률이 높

아지는 것도 아니다.

26 위험과 위험의 처리전략

① 위험은 기대수익률의 변동가능성 혹은 기대수익률이 벗어날 가능성으로 표준편차 (분산＝



표준편차²)으로 계산된다.

② 표준편차가 크다는 것은 기대수익률의 실현가능성이 낮다는 것이다. 벗어날 가능성이 크다.

③ 수익은 평균으로 계산되며, 평균(수익률)과 표준편차(위험)은 비례관계가 된다

④ 변이계수는 변동계수라고도 하며 기대수익률 단위당 위험도 (변이계수 ＝표준편차

기대수익률)

⑤ 상관계수는 기대수익률 움직임의 유사성으로 상관계수가 크다는 것은 부동산간의 관련성

이 높다는 것으로 분산투자효과는 작아진다.

⑥ 위험의 발생요인으로는 사업상의 위험, 금융상의 위험, 법적인 위험, 인플레위험, 유동성

위험 등이 있다.

⑦ 위험에 대한 투자자의 태도는 보수적(혐오도가 높다＝회피도가 높다)일 경우 자본선의 기

울기는 급하다.

⑧ 위험처리전략으로 회피, 전가, 통제, 보유의 방법이 있다. 전가는 보험 혹은 변동금리 등이

며, 통제로는 민감도분석, 포트폴리오, 기대수익은 낮게 위험조정할인률은 높게(수저비고)

방법이 있다.

27 포트폴리오전략

① 포트폴리오 전략이란 분산투자이다. 분산투자의 기준은 평균분산지배원리로 만들어진 효

율적전선과 투자자의 무차별곡선의 접점에서 최적의 투자점이 된다.

② 평균분산지배원리는 수익이 같을 때 위험이 낮은부동산이 높은부동산을 지배한다. 위험이

같을 경우 수익이 높은부동산이 낮은부동산을 지배한다.

③ 투자자의 태도를 나타내는 것은 무차별곡선으로 보수적일수록 기울기는 급하다.

④ 총위험은 체계적위험과 비체계적위험으로 구성된다. 체계적위험은 피할수 없는 위험으로

시장전체적인 상황에서 발생한 위험이며, 비체계적위험은 피할수 있는 위험으로 개별적인

상황에서 발생하여 분산가능위험을 말한다.

⑤ 상관계수가 ＋1이 아닌한 상관계수는 낮을수록 분산효과는 커진다. 상관계수가 ＋1인 경우

에는 분산효과는 없다(상관계수가 －1일 경우 비체계적위험은 완전제거 된다).

⑥ 부동산은 종류별, 지역별 포트폴리오 구성이 용이하다.

28 시간가치

① 현재가치로는 일시불의 현가계수, 연금의 현가계수, 저당상수가 있고, 미래가치로는 일시

부록

542 _ 부 록

불의 내가계수, 연금의 내가계수, 감채기금계수가 있다.

② 현가계수 (1

(1+r) n)와 내가계수 ( (1+r) n)은 역수관계이다.

③ 연금의 현가계수(1-현

r)와 저당상수는 역수이며, 연금의 내가계수(

내-1

r)과 감채

기금계수는 역수관계이다.

④ 잔금계산은 (㉠연금의 현가 × 상환액), (㉡ 잔금비율×대출액)으로 계산하며, 부채서비스

액(원리금균등상환액 ＝ 저당지불액) ＝ 대출액 × 저당상수로 한다.

⑤ 상환조견표는 원리금균등상환액에서 원금몫과 이자몫을 구분설명하는데 초기는 이자몫이

크고, 나중에는 원금몫이 커진다. 전체 기간의 2

3정도가 지나면 원금몫이

1

2을 차지한다.

29 소득이득계산과 자본이득계산

① 영업수지계산으로는 가능조소득(단위당임대료 × 임대단위수), 유효조소득(가능조소득 －

공실 ＋기타소득), 순영업소득(유효조소득 － 영업경비), 세전현금수지(순영업소득 － 부

채서비스액), 세후현금수지(세전현금수지 － 영업소득세)로 계산된다.

② 매도가격 － 매도경비 － 미상환저당잔금 － 자본이득세 ＝ 세후지분복귀액

③ 영업경비에 불포함항목으로는 공실, 부채서비스액, 소득세(재산세포함), 감가상각비, 자본

적지출(교체비용, 대수선비 등)

④ 부채서비스액 ＝ 대출액 × 저당상수로 계산된다.

⑤ 영업소득세 ＝ (순영업소득 ＋ 대체충당금 － 이자 － 감가상각비) × 세율

⑥ 소득이득에 필요한 비용을 수익적 지출, 자본이득에 필요한 비용을 자본적 지출이라 한다.

30 비율

① 순소득승수 ＝총투자액=가격

순소득(순영업소득)으로 자본회수기간이라 하며 역수는 종합환원율이

된다.

② 부채감당률(DCR) ＝ 순영업소득

부채서비스액으로 부채감당률은 1보다 클수록 바람직하다.



③ 지분배당률＝ 세전현금수지

지분투자액으로 세전현금수지승수의 역수이다.

④ 채무불이행률 ＝영업경비+부채서비스액

유효조소득으로 손익분기점이라고도 한다.

⑤ 대부비율 ＝ 대출액(잔금)

가격(총투자액)으로 대부비율＝융자비율＝대출비율＝저당비율＝담보인

정비율＝LTV

⑥ 부채비율 ＝타인자본

자기자본 ⑦ 총부채상환비율(DTI)＝

상환액(부채서비스액)

소득

31 DCF(할인현금수지분석법)

① DCF법은 할인현금수지분석법으로 화폐의 시간가치를 고려한 것으로 현가를 필요로 한다.

② DCF법은 순현가, 내부수익률, 수익성지수 등이 있다.

③ 순현가 ＝ 유입현가 － 유출의 현가

④ 순현가 ＝ 매년 세후현금수지의현가＋세후지분복귀액의 현가 － 지분투자액

⑤ 순현가 ＞ 0 투자가능

⑥ 수익성지수 ＝ 유입현가

유출현가 ＞ 1 이면 투자가능

⑦ 내부수익률은 유입의 현가와 유출의 현가가 같도록 하는 할인율(수익률)로 순현가를 0으로

하는 할인율 혹은 수익성지수를 1로 하는 할인율이다.

⑧ 내부수익률 ＞ 요구수익률 이면 투자가능

⑨ 순현가는 할인율계산에서 요구수익률로, 내부수익률은 내부수익률로 할인율계산(순요내내)

⑩ 배타적투자(투자를 선택)에서는 순현가법이 내부수익률법 보다 우수하다.

32 대출액계산

① 대부비율(LTV)＝ 대출액(잔금)

가격(총투자액) 에서 대출액은 가격을 찾아 곱하면 된다.

② 총부채상환비율(DTI)＝ 상환액(부채서비스액)=대출액×저당상수

소득 에서 대출액은 소

득을 찾아 곱하고, 다음 저당상수를 찾아 나누면 된다.

부록

544 _ 부 록

③ 부채감당률(DCR) ＝ 순영업소득

부채서비스액(대출액×저당상수)에서 대출액은 순영업소득을 찾

아 나누고, 다음 저당상수를 찾아 나누면 된다.

④ LTV (×), DTI (× → ÷ ), DCR (÷ → ÷)

33 금리와 상환방법

① 금리는 고정금리와 변동금리로 구분된다. 고정금리는 차입자가 유리하고, 변동금리는 대출

자 유리하다. 변동금리는 기준금리와 가산금리로 형성되는데 기준금리는 CD(양도성예금

증서) 혹은 COFIX(자금조달비용지수)가 기준이 되며, 가산금리는 개인에 따라 다르게 적

용된다.

② 초기금리는 변동금리가 낮고 고정금리가 높다. 고정금리대출에서 시장금리가 낮을 경우는

조기상환(만기전 변제)이 발생할 수 있다.

③ 인플레시에 대출자는 변동금리를 통해서 이자율변동의 위험을 차입자에게 전가하게 된다.

이자율조정주기가 짧다는 것은 변동금리로 조정주기가 길다는 것은 고정금리의 의미이다.

④ 대출상환방법에서 초기상환액은 원금균등상환액이 원리금균등상환액보다 많고, 원금회수

도 원금균등상환방법이 원리금균등상환방법보다 빠르다.

⑤ 초기상환액 순서：원금균등상환 ＞ 원리금균등상환 ＞ 점증식상환

⑥ 잔금크기순서(총상환액 크기순서)：원금균등상환 ＜ 원리금균등상환 ＜ 점증식상환

34 MBS(주택저당담보부증권)

① MBS는 M(모기지대출채권)을 담보로 S(증권)을 발행하는 것을 말한다. M은 채무불이행의

책임을 지는 저당권(저당의 소유권)과 원리금수취권(조기상환책임포함) 으로 구분하여 투

자자와 발행자가 책임을 나눠지게 된다.

② MPTS(주택저당이체증권) 투자자, 투자자로 모든 책임을 투자자에게 갖고, M을 매각하므

로 M의 크기(담보액)과 S(발행액)이 같아진다.

③ MBB(주택저당담보부채권)은 발행자, 발행자로 모든 책임을 발행자가 지고, M의 크기(담

보액)이 S(발행액)보다 큰 초과담보를 필요로 한다.

④ MPTB(주택저당채권담보부채권)은 발행자, 투자자로 책임을 나눈 혼합형상품이다.

⑤ CMO(다계층증권)은 발행자, 투자자로서 우리나라에서 가장 많이 발행된 MBS이다. CMO

는 다양한 만기구조를 갖고 만기구조별로 수익률이 다르다.



⑥ 콜방어는 주택저당채권발행기관의 조기상환에 대해 저당투자자들이 이를 거부하는 것으로

MBB와 CMO에 대해 인정한다.

⑦ 우리나라는 MBB와 CMO를 발행하는데 MBS(CMO)는 주택금융공사가 자기신탁을 설정하

여 발행하는 수익증권이고 MBB는 주택금융공사가 신탁설정없이 직접 발행하는 채권이다.

⑧ 1차저당시장은 차입자와 대출기관간시장이고 2차저당시장은 투자자와 저당대출기관간의

시장이다. 1차시장의 이자율(저당이자율)이 2차시장수익률(MBS발행이자율) 보다 높다.

35 모기지와 역모기지

① 공사모기지는 1세대 1주택자 대상이지만 적격대출은 제한없으며, 공사의 양수도의무가 없

고, 대출금리도 은행에서 자체결정하게 된다.

② 모기지는 만 19세 이상이며, 역모기지는 소유주 1인만 60세이상 가능하며, 모기지 상환액

은 저당상수(원리금균등상환)로 계산되어 대출액(잔금)이 감소하며, 역모기지는 감채기금

계수로 대출되며 대출액은 증가된다.

③ 대출금리는 모기지는 고정금리, 역모기지는 변동금리이며, 역모기지의 대출액은 담보주택

처분가격을 초과하더라도 법정상속인이 상환하지 않는다.

④ 모기지는 상가주택, 오피스텔, 다가구주택은 취급이 제외되며, 역모기지에서 주상복합아

파트와 노인복지주택을 포함되나 오피스텔 상가주택은 제외된다.

36 부동산투자회사

① 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정부동산투자회사로 구분된다.

② 자기관리부동산투자회사는 설립 2주내 등기, 등기 후 10일내 보고, 보고 후 3월내 현황보

고서, 등기후 6월이내 영업인가 신청필요

③ 위탁과 기업구조조정은 서류상회사로 자산관리회사(인가, 5인, 70억 자본금)에게 위탁

④ 투자자문회사[등록, 3인 5억(10억)], 자산보관기관(신탁회사, 은행, LH공사, 자산관리공

사], 판매회사(증권회사), 일반사무수탁회사(금감위등록)

⑤ 자본금(10억 → 인가후 6월 이내 70억：위 , 기(5억 → 50억)), 현물출자가능(소유권, 권

리, 수익증권 등)

⑥ 주식：상장, 공모(등기후 1년 6월내 30%), 주식분산(자기：30%, 위：40%)

⑦ 기업구조조정회사예외：상장, 공모, 주식분산, 자산처분제한

⑧ 자산운용전문인력：대통령령(5인)

부록

546 _ 부 록

⑨ 자산구성：70%는 부동산(유가증권포함 80%)

⑩ 개발：총자산의 30%이내(개발전문부동산투자회사：70% 이상 개발사업 할 수 있다)

⑪ 배당：90% 이상 ⑫ 차입：2배 (10배 가능)

37 시장가치기준과 개별평가기준

① (5조) 시장가치는 감정평가의 대상물건이 (통상적)인 시장에서 (충분한) 기간 거래를 위하

여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 (정통)한 당사자 사이에 신중하고 (자발적)인 거래가

있을 경우 (성립될)가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

② (6조) 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상의 제한을 받는 상태를

기준으로 한다.

③ (7조) ㉠ 감정평가는 개별로 하여야 한다. ㉡ 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물

건상호간에 용도상불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. ㉢ 하나

의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. ㉣ 일체로 이

용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이

유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

④ (8조)기본적사항 의 내용은 ㉠ 의뢰인, ㉡ 대상물건, ㉢ 감정평가목적, ㉣ 기준시점, ㉤

감정평가조건, ㉥ 기준가치, ㉦ 전문가의 자문용역에 관한사항, ㉧ 수수료 및 실비에 관한

사항

⑤ 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다.

⑥ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정

평가방법을 말한다.

⑦ 적산법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계

속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

을 말한다.

⑧ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하

여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대

상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑨ 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을

환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑩ 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기

간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를



더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑪ 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적감

가, 기능적감가 또는 경제적감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공

제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

⑫ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인

중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

38 가격의 원칙

① 기여, 균형, 수익체증체감, 수익배분의 원칙을 가격의 내부원칙이다.

② 균형의 원칙은 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 내부구성요소간에 균형이 되

어야 하며, 균형의 원칙에 어긋나는 것은 기능적감가의 대상이 된다.

③ 적합의 원칙은 대상부동산이 인근환경과 어울려야 하는 것으로 적합의 원칙에서 벗어나는

것은 경제적감가의 대상이 된다.

④ 기여의 원칙은 부동산의 부분이 전체의 가치에 기여도를 합한 것으로 생산비의 합이 아니

다. 추가투자의 적부판단에도 기여원칙이 관련된다.

⑤ 수익체증체감의 원칙은 투자투자의 한계점(한계비용＝한계수입：집약한계)을 찾는데 필요

⑥ 수익배분의 원칙은 기업경영의 총수익은 공헌도에 따라 배분되는 것으로 토지잔여법, 수익

분석법의 이론적 근거가 된다.

⑦ 3방식의 이론적 근거는 대체의 원칙이다.

⑧ 기준시점에 관련된 원칙은 변동의 원칙이다. 부동산의 가치는 변동하므로 시점수정(거래시

점을 기준시점으로)의 필요성이 제기된다.

39 물건별 감정평가

① 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법을 적용한다. 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할

경우에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라

토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

② 산림은 구분평가 원칙, 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림은 원가법을

적용한다. 일괄평가할 경우는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

③ 과수원은 거래사례비교법, 공장재단은 개별물건을 합산하고, 광업재단은 수익환원법을 적

용하여야 한다.

부록

548 _ 부 록

④ 자동차는 거래사례비교법, 동산은 거래사례비교법, 임대료는 임대사례비교법을 적용하되

곤란한 경우는 적산법을 적용할 수 있다.

⑤ 무형자산은 수익환원법, 어업권도 수익환원법, 소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에

대한 감정평가는 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

40 지역분석과 개별분석

① 지역분석은 대상지역의 전체적 거시적 분석으로 대상지역의 표준적 사용을 판정하여 가격

수준을 판정하는 것으로 적합의 원칙(경제적감가)에 근거된다.

② 개별분석은 대상부동산에 대한 국지적․미시적 분석으로 대상부동산의 최유효이용을 판정

하여 구체적 가격을 판정하는 것으로 균형의 원칙(기능적 감가)에 근거한다.

③ 지역분석의 대상은 동일 수급권내의 인근지역과 유사지역이 된다.

④ 인근지역은 성장기 → 성숙기 → 쇠퇴기 → 천이기 → 악화기의 수명현상을 갖는다.

41 3방식

① 원가방식은 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가의 방식으로 고전학파의

이론적 근거에 의한다.

② 비교방식은 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및

공시지가기준법이다.

③ 수익방식은 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.

④ 적산가액 ＝ 재조달원가 － 감가수정

⑤ 적산임료 ＝ 기초가액 × 기대이율＋필요제경비

⑥ 수익가액 ＝ 순수익

환원이율

⑦ 수익임료 ＝ 순수익＋필요제경비

⑧ 비준가액(비준임료) ＝ 거래사례(임대사례) ×사정보정치×시점수정치×지역요인보정치×

개별요인보정치 ×면적



42 원가방식

① 적산가액 ＝ 재조달원가 － 감가누계액(감가수정)

② 재조달원가는 기준시점의 새건물로 복조원가(물리적, 새건물)와 대치원가(효용, 중고건물)

의 방법으로 소요되는 비용으로 표준적건설비＋부대비용으로 계산된다.

③ 표준적건설비는 ‘직접공사비＋간접공사비＋적정이윤’으로 계산되는데 일반적으로 단위

비교법을 널리 사용된다.

④ 감가수정방법으로는 정률법, 정액법, 상환기금법, 분해법, 관찰감가법 등이 있다.

⑤ 정률법은 대상물건의 전년도 말 미상각잔액에 일정한 상각률(정률)을 곱하여 감가상각액을

정하는 방법이다. 정률법의 감가액은 첫 해가 가장 크고 기간이 경과할수록 감가액은 체감

한다. 기계 등에 흔히 이용되는 방법이다.

⑥ 정액법은 매년 감가액이 일정하다고 가정하고, 부동산의 감가총액(재조달원가－잔존가액)

을 단순한 경제적 내용년수로 나누어 매년의 상각액으로 하는 방법이다. 주로 건물에 적용

된다.

⑦ 상환기금법은 감채기금법이라고도 하며 매년 감가상각액이 복리로 이자를 발생한다는 것

을 전제로 해서 계산된 원리금의 합계를 건물 등의 내용년수 만료시의 총감가상각액과 일

치시키는 방식으로 감가상각을 하는 것이다.

43 수익방식

① 수익가액 ＝순수익

환원이율 으로 순수익은 순영업소득을 일반적으로 사용한다.

② 환원이율은 이자율(＝할인률＝자본수익률)＋상각률(＝자본회수율)로 수익가액과는 반비

례관계다.

③ 자본회수방법으로는 연금법, 상환기금법, 직선법이 있다. 수익가격이 큰 순서는 연금법 ＞

상환기금법＞직선법이 된다. 환원이율이 큰 순서는 연금법＜상환기금법＜직선법이다.

④ 직선법은 원가법의 정액법으로 자본회수율은 1

내용년수로 계산된다.

⑤ 환원이율을 구하는 방법으로 시장추출법, 조성법, 투자결합법, 엘우드법, 부채감당법 등이

있다.

⑥ 엘우드법은 세전현금수지, 단기, 지분 중심으로계산되며, 부채감당법은 부채감당률×대부

비율×저당상수로 계산된다.

부록

550 _ 부 록

44 비교방식

① 비준가액＝거래사례 × 사정보정치 ×시점수정치×지역요인보정치×개별요인보정치 ×면

적

② 거래사례는 동일수급권 내의 인근지역과 유사지역에서 구하며 대표성이 있는 사례이어야

한다.

③ 인근지역의 사례이면 지역비교는 필요없으나 지역분석을 필요하다. 표준지의 사례는 사정

보정이 필요없다.

④ 사정보정은 대상(100+α)

사례(100+β)으로 계산되며, 시점수정은 사례부동산을 거래시점의 가격

을 기준시점으로 가격으로 보정된 것이다.

⑤ 가격형성에 영향을 미치는 지역과 개별요인은 획지조건, 가로조건, 접근조건, 환경조건,

행정조건을 분석한다.

⑥ 복합부동산에서 사례를 선택할 경우를 배분법이라 하고, 복합부동산에서 순수익을 구할 경

우는 잔여법이라 한다.

45 공시제도

① 표준지는 지가의 대표성, 용도의 안정성, 토지특성의 중용성, 토지구별의 확정성으로 50만

필지를 선택하여 실제용도를 중심으로 나지상정하여 공법상의 제한상태를 고려하며, 개발

이익도 반영하여 적정가격을 기준으로 공시기준일 현재 평가사 평가하여 2월 말에 장관이

공시한다.

②공시지가는 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 개별공시지가산정의

기준이 된다. 감정평가업자, 국가 지자체의 기관이 지가를 산정하는데, 수용할 토지의 보

상액 산정기준이 된다.

③ 개별공시지가는 하나 또는 둘이상의 표준지 공시지가를 기준으로 장관이 제시한 토지가격

비준표를 사용하여 5월 31일에 시장군수 구청장이 공시한다.

④ 개별공시지가는 재산세 과세표준액 산정, 국유지 사용료산정, 개발부담금 부과를 산정하는

데 기준이 된다.

⑤ 표준주택은 장관이 공시시준일 현재의 적정가격(표준주택가격)을 1월 31일에 공시한다. 표

준주택의 공시사항으로는 표준주택의 지번, 가격, 대지면적 및 형상, 용도 연면적 구조 및

사용승인일, 지목, 지리적 위치, 도로 교통상황, 토지의 용도제한 등을 공시한다.



⑥ 공동주택은 장관이, 개별주택은 주택가격비준표를 사용하여 시장․군수․구청장이 공시하

며 세금의 기준이 된다.

46 지대이론

① 리카도의 차액지대론은 비옥도를 중심으로 우등지와 열등지(한계지)의 차가 지대가 되는데

지대의 성격을 잉여로서 곡물가격이 높아서 우등지에서만 잉여가 발생한다. 지대를 잉여로

보는 관점을 고전학파라 한다.

② 마르크스의 절대지대론은 소유에서 지대가 발생하므로 열등지도 지대가 발생한다.

③ 튀넨의 위치지대론은 고립국이론이라고도 하며, 지대 ＝ 곡물가격－생산비－수송비로

서 수송비가 지대발생의 근거가 된다. 입찰지대곡선을 설명하는 근거가 된다.

④ 입찰지대곡선은 최대지불능력을 연결한 곡선으로 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대이다.

⑤ 베버의 최소비용이론은 공장이 최소운송비가 드는 지점에 입지한다는 것이다. 산업입지에

미치는 비용으로 운송비, 노동비, 집적이익이 있는데 이중에서 운송비를 강조했다.

⑥ 원료지수＝국지원료의 중량

제품의 중량으로 1 보다 크면 원료지향입지(중량감소산업) 원료지수가

1 보다 작으면 시장지향입지(중량증가산업) 이다.

⑦ 뢰쉬의 최대수요이론에서는 수요를 핵심적 변수로 하여 시장의 확대가능성이 가장 풍부한

곳에 입지하는 수요원추형모형으로 설명한다. 중심지에서 멀어질수록 수요량은 감소하고

거리가 가까울수록 수요량은 증가한다.

47 상권이론

① 크리스탈러의 중심지이론은 상권의 형성과정을 설명하는데 중심지의 성립요건은 재화의

도달거리 내에 최소요구치가 존재해야 한다는 것으로 이상적인 모형은 육각형이 된다.

② 최소요구치는 경영이 성립되는 최대한의 수요자 수로 최소요구치가 많은 재화는 고차위재

화, 적은 재화는 저차위재화로 구매빈도가 낮은 것은 고차위재화, 구매빈도가 많은 것은

저차위재화가 된다.

③ 고차위재화는 저차재화를 포섭의원리(시장, 교통, 행정의 원리)로 중심성의 크기가 결정된다.

④ 레일리의 소매인력법칙은 시장과 시장사이의 유인력을 설명하는데

유인력 ＝크기(면적,인구)

거리 2으로 크기에 비례, 거리의 제곱에 반비례한다.

부록

552 _ 부 록

⑤ 컨버스의 분기점이론에서 B 매장으로부터의 상권의 분기점 ＝두매장사이의 거래

1 +A매장의 면적

B매장의 면적

⑥ 허프의 확률모형은 시장내 소비자의 선택을 강조한 것으로 미시적분석이론이다.

⑦ 소비자의 선택에 마찰계수를 사용하여 쇼핑센터의 유인력 ＝점포면적

거리마찰계수

⑧ 소핑센터에 갈 확률 ＝대상의 유인력

전체유인력의 합계

48 개발의 타당성분석

① 지역경제분석은 지역의 성장성을 분석하는 거시적분석으로 입지계수를 사용한다.

② 입지계수＝지역의 고용비율

전국의 고용비율로 입지계수 ＞ 1 이면 기반, 입지계수 ＜ 1이면 비기반

③ 기반승수 ＝총고용인수

기반고용인수 (총고용 ＝ 기반＋비기반)

④ 시장분석은 특정유형의 부동산에 대한 시장지역의 수요공급 상황을 분석하는 것으로 사업

의 채택가능성을 분석한다.

⑤ 시장성분석은 특정부동산의 매매가능성을 분석하는 것으로 흡수율분석을 하게 되는데 구

체적이며 미시적분석이 된다.

⑥ 타당성분석과 투자분석은 경제성분석이라고도 하며 수익성을 분석하여 DCF법을 이용하여

최종투자결정을 하게 된다.

49 부동산관리

① 관리는 부동산의 목적에 맞게 보존, 이용, 개량하는 활동으로 관리의 영역은 시설관리(소

극적관리), 자산관리(부의극대화의 적극적 관리), 기업관리로 구분된다.

② 관리의 내용은로 법률적 관리는 권리관계조정, 예약, 계약을, 기술적 관리는 위생, 설비,

보안, 보전․관리로 보험, 토지의 경계확정 등이 포함된다.

③ 관리방식으로는 자가관리 － 혼합관리 － 위탁관리로 가장 발전된 것은 위탁관리이다.

④ 임대차관리로 조임대차는 주거용에서 순임대차는 공업용에서, 비율임대차는 매장용에서

⑤ 빌딩의 연수사이클로는 전개발 － 신축 － 안정 － 노후 － 완전폐물단계가 있다.



50 부동산마케팅

① 마케팅은 매수자시장에서 중요하며, 마케팅의 미시적 환경으로는 경쟁업자, 공중, 정부가

해당된다.

② 마케팅의 시장점유전략으로 STP (시장세분화 － 표적－ 제품의 차별화)

③ 시장점유의 4P MIX 전략으로 제품, 가격, 유통경로(Place), 판매촉진이 있다.

④ 고객점유전략으로는 AIDA 전략 (주의－ 관심－욕망－행동)

⑤ 관계마케팅 전략으로는 브랜드가 있다.

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1 2 부동산감정평가규칙것으로 수요곡선상의 이동, 점의 이동이다. ② 수요의 변화는 가격 외 원인으로 수 량이 변할 경우로 곡선자체이동,