Aktuálne otázky cien bývania

Ján Tóth viceguvernér

Národná banka Slovenska

16.6.2016

2

2 Cenová analýza

Potrebné zmeny na ponukovej strane

Zdroje údajov

3

1

Obsah

16.6.2016

3

• NBS a ŠÚ SR dáta - databázy realitných kancelárií a realitných portálov – aktuálne používané údaje NARKS.

• Kataster nehnuteľností – podľa viacerých odborníkov by mohol byť najvhodnejším zdrojom údajov o cenách nehnuteľností na bývanie platná legislatíva však nevytvára podmienky pre robenie záznamov o cene nehnuteľností na bývanie prostredníctvom katastra nehnuteľností.

• Úverové inštitúcie

- Z podnetu Slovenskej bankovej asociácie vznikol pilotný projekt na vytvorenie databázy úverov na bývanie z údajov úverových inštitúcií, ktorý však nebol ukončený.

• Súdni znalci v odbore stavebníctvo – neexistuje databáza cien

nehnuteľností zo znaleckých posudkov.

16.6.2016

1/ Zdroje údajov o cenách bývania

16.6.2016 NR SR 4

-20

-10

0

10

20

30

40

1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15

SK_Eurostat (ŠÚ SR) SK_NBS

Vývoj ceny bývania v SR podľa NBS a ŠÚ SR (Eurostat)

• Rozdielne indexy vývoja ceny bývania podľa NBS a Eurostatu sú spôsobené použitím odlišných metodík výpočtu.

Ťažšie dostupné Rovnováha Ľahšie dostupné

Vývoj medziročných zmien priemerných cien bývania (%)

• NBS vychádza z ponukových cien domov a bytov, ŠÚ SR vychádza z realizačných cien, ktorých je výrazne menej.

• ŠÚ SR používa váhovú schému založenú na spotrebiteľských výdavkoch z minulosti (T - 2 roky), NBS na aktuálnom počte ponúk v Q.

• ŠÚ SR počíta indexy cien bývania celkom, za staré a nové nehnuteľností, NBS počíta okrem indexu cien bývania aj úroveň priemerných cien (€/m2) podľa krajov, podľa počtu izieb v bytoch a typu domu.

• NBS publikuje ceny bývania s oneskorením T+30 dní, ŠÚ SR T+90.

16.6.2016 5

Aktuálna situácia katastra nehnuteľností:

• V novembri 2011 prebehlo medzirezortné pripomienkové konanie ohľadom novely katastrálneho zákona.

• V októbri 2012 prebehlo medzirezortné pripomienkové konanie ohľadom nového katastrálneho zákona (išlo však do stratena kvôli reforme ESO).

• V marci 2014 sa opäť rozbehlo MPK ohľadom nového KZ (predpokladaná účinnosť od 1.7.2015).

• Po ukončenom viacnásobnom MPK 17.3.2015 prerokovala Návrh nového katastrálneho zákona Legislatívna rada vlády SR a odporúčala ho na prerokovanie vláde SR.

• ?

• Pre kvalitné dáta je potrebný funkčný katastrálny zákon.

Kataster nehnuteľností

16.6.2016 6

40

60

80

100

120

140

160

180

200

1Q

00

1Q

01

1Q

02

1Q

03

1Q

04

1Q

05

1Q

06

1Q

07

1Q

08

1Q

09

1Q

10

1Q

11

1Q

12

1Q

13

1Q

14

1Q

15

rok 2005 =100

AT

DE

EE

ES

FR

GB

IT

NO

SK

USA

• Vývoj cien bývania v susednom Rakúsku a Nemecku dosahuje historické maximá v súčasnosti.

• Vo Francúzsku, Veľkej Británii a v Nórsku zaznamenal rast cien bývania za posledných 7 rokov už dva vrcholy.

• Aktuálna úroveň cien bývania je vo viacerých krajinách stále pod ich historickým maximom.

• V nízko-úrokovom prostredí je prirodzene väčšia pravdepodobnosť vzniku realitnej bubliny.

2/ Vývoj cien bývania vo vybraných krajinách

Značne diferencovaný vývoj cien bývania v jednotlivých krajinách. • Fáza expanzie cien bývania vrcholila vo väčšine krajín zhruba od začiatku roka 2006 (USA)

až po polovicu roka 2008 (Taliansko, Slovensko).

• V krátkodobom pohľade (od roku 2005) vrchol rastu cien bývania na Slovensku dosiahol omnoho vyššie hodnoty bázických indexov, ako boli ich porovnateľné maximá v starých členských krajinách EÚ (ceny neboli rigidné).

16.6.2016 7

Aktuálny vývoj priemernej ceny bývania

• Na začiatku roka 2016 došlo po dlhom čase k zvýšeniu priemernej ceny bývania vo všetkých slovenských regiónoch, klesajú ceny domov a rastú ceny bytov (efekt preferencie návratu z prímestských satelitov do miest, investičný záujem?).

• Aktuálna priemerná cena bývania je stále o zhruba 20 % nižšia, ako bolo jej historické maximum v 2Q2008. Situácia sa však môže ľahko zmeniť (doterajší najrýchlejší medziročný rast cien ročne o 35 %, najväčší ročný prepad o 14 %).

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

1Q

06

1Q

07

1Q

08

1Q

09

1Q

10

1Q

11

1Q

12

1Q

13

1Q

14

1Q

15

1Q

16

1Q

17

1Q

18

1Q2016 1238€/m2 q-q (0,5 %) Y-Y (1,0 %)

max = 34,5 %

-4

-2

0

2

4

6

800

1 200

1 600

1Q 14 2Q 14 3Q 14 4Q 14 1Q 15 2Q 15 3Q 15 4Q 15 1Q 16

% EUR/m2

Cena bytu Cena domu

cena bytu_Y-Y cena domu_Y-Y

min = -14,3 %

Priemerná cena bývania (medziročná zmena v %) Ceny bytov a domov

16.6.2016 8

Vývoj úverových podmienok a úverov na bývanie

1,5

2,5

3,5

4,5

5,5

6,5

1.0

7

1.0

8

1.0

9

1.1

0

1.1

1

1.1

2

1.1

3

1.1

4

1.1

5

1.1

6

9

10

11

12

13

14

15

16

17

1.1

0

7.1

0

1.1

1

7.1

1

1.1

2

7.1

2

1.1

3

7.1

3

1.1

4

7.1

4

1.1

5

7.1

5

1.1

6

Vývoj priemernej úrokovej sadzby na úvery na bývanie (%) Medziročný vývoj úverov na bývanie (%)

• Podmienky financovania kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom úverov sa neustále zlepšujú, časť zlepšenia je však permanentná (euro, menej bariér pre konkurenciu).

16.6.2016 9

• Pomer ceny k príjmu

• Pomer ceny k úverom

• Pomer ceny k prenájmu

• Pomer ceny k investíciám

• Dostupnosť bývania – náš preferovaný indikátor

• Tobinovo Q

Empirické kritéria hodnotenia úrovne cien bývania

16.6.2016 10

Pomer ceny k príjmu

• Pri súčasnej diskusii o obavách z možnej bubliny sa zabúda na dlhé obdobie stagnácie realitných cien, zatiaľ čo mzdová báza (nárast priemernej mzdy a zamestnanosti) kontinuálne rástla.

Ťažšie dostupné Rovnováha

Ľahšie dostupné

100

110

120

130

140

150

160

1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

rok 2006 = 100

Priemerná cena bývania Mzdová báza

16.6.2016 11

Pomer ceny k príjmu - porovnanie krajín

• Pomer ceny bývania k nominálnemu disponibilnému príjmu (price-to-income) hodnotí silu aktuálneho rastu cien nehnuteľností oproti benchmarku – disponibilnému príjmu.

• V AT bolo pokrízové tempo rastu výraznejšie, v DE + CZ pozvoľné, v SK + PL stále pod dlhodobým priemerom.

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Rakúsko Česká republika Nemecko Poľsko Slovensko

odchýlka od dlhodobého priemeru

vysoké ceny

Poznámka: Za Poľsko dostupný časový rad len od r. 2010 -2014.

16.6.2016 12

Pomer ceny k úverom - porovnanie krajín

• Hodnotí silu aktuálneho rastu cien nehnuteľností oproti objemu poskytnutých úverov na bývanie.

• Relatívne priaznivý vývoj pomeru ceny bývania a úverov na bývanie v posledných rokoch na Slovensku v porovnaní s okolitými krajinami – nárast úverov negeneroval cenový nárast nehnuteľností.

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rakúsko Nemecko Česká republika Poľsko Slovensko

odchýlka od dlhodobého priemeru

16.6.2016 13

Pomer ceny k nájmu

• Všeobecný poznatok hlavne zo zahraničia je, že prenájom je výhodný do zhruba 7 rokov, potom je výhodnejšie si nehnuteľnosť na bývanie kúpiť.

• Na Slovensku sa v súčasnosti splatí cena nehnuteľností o rozlohe 60 m2 nájomnými splátkami zhruba za 9 rokov.

• Na vrchole realitného boomu trvala splátka ceny priemernej nehnuteľností na bývanie približne 12 rokov.

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

40

1Q05 1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

BA

NR

KE

PO

TT

TN

BB

ZA

SR

Vysoké ceny

odchýlka od dlhodobého priemeru v %

16.6.2016 14

Pomer ceny k investíciám

• Priemerná cena bývania sa v poslednom období vyvíja takmer v súlade s reálnymi investíciami domácností súvisiacimi s bývaním.

odchýlka od dlhodobého priemeru

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Ceny nehnuteľností na bývanie v SR

Reálne investície súvisiace s nehnuteľnosťami (sektor domácností), pravá os

16.6.2016 15

Vývoj ceny bývania a fundamentov ponuky

• Ceny stavebných materiálov a prác zatiaľ nevytvárajú tlak na rast cien

nehnuteľností.

• Zrýchlenie mzdového vývoja v stavebníctve v 2015 súvisel skôr s infraštruktúrnymi projektmi financovanými cez eurofondy.

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Ceny nehnuteľností v SR Priemerná mzda v stavebníctve

Ceny stavebných materiálov Ceny stavebných prác

odchýlka od dlhodobého priemeru

16.6.2016 16

„Nadhodnotenie/podhodnotenie“ (vzhľadom k dlhodobému priemeru Indexu dostupností bývania)

Dostupnosť bývania – komplexný ukazovateľ

• Rezidenčné nehnuteľnosti historicky veľmi lacné voči príjmom, aj pri neutrálnej* úrokovej sadzbe.

(*) Neutrálna hyposadzba (vypočítaná ako priemerná marža v EA 1,6 % + potenciál 1 % + inflácia 1,9 %) = 4,5 %.

Neutrálna sadzba aplikovaná pre posledné obdobie, kedy trhová sadzba bola nižšia.

vysoké ceny rovnovážne ceny nízke ceny

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

s aktuálnou úrokovou sadzbou s neutrálnou úrokovou sadzbou

16.6.2016 17

„Nadhodnotenie/podhodnotenie“ podľa regiónov (vzhľadom k svojmu regionálnemu dlhodobému priemeru Indexu dostupností bývania za BYTY)

Regionálne relatívne podobné nadhodnotenie/podhodnotenie

vysoké ceny rovnovážne ceny nízke ceny

-40

-20

0

20

40

60

80

100

1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

BA TT TN NR ZA BB PO KE SR

16.6.2016 18

0

5

10

15

20

25

10

20

30

40

50

60

70

20

05-Q

1

20

06-Q

1

20

07-Q

1

20

08-Q

1

20

09-Q

1

20

10-Q

1

20

11-Q

1

20

12-Q

1

20

13-Q

1

20

14-Q

1

20

15-Q

1

20

16-Q

1

saldo

od

po

ved

í sald

o o

dp

ov

edí

Nedostatočný dopyt

Finančné obmedzenia

Nedostatok zamestnancov (pravá os)

Limitujúce faktory v stavebníctve

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2013-Q

1

2013-Q

2

2013-Q

3

2013-Q

4

2014-Q

1

2014-Q

2

2014-Q

3

2014-Q

4

2015-Q

1

2015-Q

2

2015-Q

3

2015-Q

4

2016-Q

1

% respondentov

Finančné obmedzenia Iné

Nedostatok materiálu a (alebo) mechanizmov Nedostatok zamestnancov

Nevyhovujúce poveternostné podmienky Nedostatočný dopyt

Žiadne

• Sektor stavebníctva naďalej pociťuje nedostatočný dopyt, aj napriek narastajúcim obmedzeniam z hľadiska pracovnej sily.

• Zrejme teda existuje priestor na reakciu na zvýšený dopyt po bývaní.

16.6.2016 19

Ponuka reaguje na dopyt

Stavebné povolenia a výstavba budov (medziročná zmena v %, 3-mesačný kĺzavý priemer)

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Počet stavebných povolení Výstavba budov

16.6.2016 20

Tobinovo Q

• Vyjadruje vzťah a konzistenciu medzi rezidenčnými investíciami, cenami nehnuteľností a stavebnými nákladmi.

• Teória Tobinovho Q hovorí o tom, že investície do špecifického aktíva rastú vždy, keď trhová hodnota aktív prekračuje ich reprodukčné/ obstarávacie náklady.

• Pre sektor stavebníctva hovorí teória o tom, že kedykoľvek Tobinovo Q v stavebníctve narastie (bude naznačovať možný rast zisku v sektore), bude sa očakávať zvýšenie rezidenčného investovania do nehnuteľností.

• Pre Slovensko je stále priaznivý pomer cien nehnuteľností a stavebných aktív (pod 1).

60

65

70

75

80

85

90

95

100

105

110

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

index 2010 = 100

3/ Zvýšenie ponuky nehnuteľností

• Efektívnejšie územné plánovanie / zjednodušenie stavebného konania na domy a byty → vyššia ponuka

a nižšie administratívne náklady pri nových bytoch.

• Reverzné hypotéky → na trh sa dostanú staršie byty

v mestách.

• Zlepšenie (najmä) verejnej dopravy v okolí Bratislavy a Košíc → ponuka bývania v satelitoch bude

atraktívnejšia.

• Zdaňovanie podľa trhovej hodnoty, podpora mobility najmä starších ľudí z veľkých bytov v centre do menších bytov → na trh sa dostanú staršie byty v

mestách .

21 16.6.2016

Distribúcia cien nehnuteľností

22

85 % domácností vlastní svoje hlavné bývanie 50 000 € je mediánová hodnota vl. bývania

16.6.2016

Zdroj: HFCS 2014.

Dane z majetku v EÚ

23

Zdroj: TAXUD / Eurostat.

% HDP, 2011

16.6.2016

Očakávaný vplyv zvýšenia daní

24

Stavebné náklady

Cena bytu

Množstvo bytov

Ponuka bytov

Veľkosť (kapacita) mesta

Dopyt – malé mesto

Dopyt – veľké mesto

• V menších mestách a na vidieku je cena bytov daná stavebnými nákladmi – daň z nehnuteľností nemá podstatný vplyv na cenu nehnuteľnosti.

• Vo veľkých mestách (Bratislava, Košice) je cena bytu daná dopytom, keďže ponuka je obmedzená. Majiteľ nehnuteľnosti má rentu z výhodnej polohy. Daň z nehnuteľnosti môže znížiť túto rentu a v konečnom dôsledku znížiť cenu nehnuteľnosti.

16.6.2016

16.6.2016 25

Ďakujem za pozornosť