150545ה שומה מכרעת תל אביב גוש 6912 המלך ג'ורג' 7...הדעוה יאמש – דוד ךורב ידי לע דובכל 'חאו ןייטשטור יכדרמ –

שמואל רוזנברג שמאי מקרקעין, מהנדס בנין

שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה

03-5468894פקס. 03-6021085טל. 62098תל אביב , 111ארלוזורוב רח' E-mail: [email protected]

27.10.2016

ה150545: מספר 6912: גוש 18: חלקה

לכבוד

תל אביב הועדה המקומית תכנון ובניה

שמאי הועדה – ברוך דודעל ידי

לכבוד

מרדכי רוטשטיין ואח' –הבעלים

ת הבעליםשמאי – ניצה המאיריעל ידי

שונותת ותכניבגין שומה מכרעת היטל השבחה

תל אביב 7המלך ג'ורג' רחוב 18ה חלק 2691גוש

מטרת השומה .1

מוניתי ע"י יו"ר מועצת שמאי המקרקעין ,28.5.2015על פי הודעת מזכיר מועצת שמאי המקרקעין מיום 1.1

המהווה את נכסבגין זאת , 1.3, המפורטות בסעיף תכניות שונותכשמאי מכריע לעניין היטל השבחה בגין

דו מגוריםחנויות וומבנים שעליה. המבנה העיקרי הינו מבנה ")החלקה" –(להלן 6912בגוש 18חלקה

נוספים מבנים החלקהבעורף ה תל אביב. 7שכתובתו רחוב המלך ג'ורג' ")הבנין" –(להלן מאד ישן קומתי

שונים.

כדלהלן : השבחההוצאו שומות היטל , בדרך של מכרבנכס בגין מימוש זכויות 1.2

. 2.3.2015ברוך דוד מיום ת השמאישומ – " דהשומת הוע"

.14.6.2015מיום ת ניצה המאירי ישומת השמא –" שומת הבעלים"

1.3

יום ממועד פרסום התכניות למתן תוקף (המועדים עצמם מוסכמים על 15 הלהשבח יםהקובעים המועד

שמאי הצדדים, המחלוקת היא לגבי גובה ההשבחה) :

25.12.1981 – 1680תכנית

3.1997.32 – ")2250תכנית " –(להלן 25/ב.מ.2250תכנית

17.7.2013 – '/ב2250תכנית

בניןמסמכים שנמסרו לי, ישיבת שמאות מכרעת, וביקור ב .2

מסמכים שנמסרו לי 2.1

: ועדההמטעם ברוך דוד ע"י השמאי

.ועדהשומת ה א.

.17.7.2015תגובת הועדה מיום ב.

נסח רישום. ג.

חוזה המכר של הבית. ד.

היתרי בניה שונים של הבית. ה



- 2 -

03-5468894פקס. 03-6021085טל. 62098, תל אביב 111ארלוזורוב רח' E-mail: [email protected]

.)התרתי בישיבה להגישה(תגובה לפרוטוקול ו.

: ע"י השמאית ניצה המאירי מטעם הבעלים

ת הבעלים.שומ א.

.)התרתי בישיבה להגישה( תגובה לפרוטוקול ב.

ע"י עו"ד שלמה סירקיס ב"כ הבעלים :

(לגבי חלק ממכתביו ניתנה תגובה של דרור גולדנברג מכתביו לעיריית תל אביב ואלי, בנושא הפטור א.

מנהל תחום בכיר השגות ועררים בעיריית תל אביב).

רפו למכתבים אלו.מסמכים שצו ב.

ישיבת שמאות מכרעת 2.2

.3.8.2015נערכה במשרדי ביום א.

השתתפו :

שמאי הועדה –השמאי ברוך דוד

שמאית הבעלים. –השמאית ניצה המאירי

ב"כ הבעלים. – עו"ד שלמה סירקיס

בקשה להכרעה לפני שמאי מכריע).נוהל הישיבה היה על פי הוראות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין ב ב.

נמסרו מסמכים שונים שפורטו בפרוטוקול הישיבה. ג.

פרוטוקול הישיבה נשלח לשמאי הצדדים ולעו"ד סירקיס. ד.

התקבלו תגובות שהתרתי בפרוטוקול להגישן. ,לאחר הישיבה ה.

םבסביבתושעל החלקה מבנים ביקור ב 2.3

, פסיבית, של אחד הבעלים.בהשתתפות 22.9.2016נערך על ידי ביום א.

הודעה על המועד נמסרה לשמאי הצדדים שלא הודיעו על רצונם להשתתף בביקור.

סביבת החלקה.כן המבנים בחלקה, ומבפנים הבנין החזיתי ומבחוץ שאר נסקרו ב.

וניהם. אליהם התייחסו שמאי הצדדים בטיעברחוב המלך ג'ורג' כמו כן נסקרו מבחוץ נכסים

פרטי הרישום והזכויות .3

.17.12.2014ועל חוזה המכר מיום 11.12.2014רישום מיום נסח צילום המידע להלן מסתמך על 3.1

3.2

.תל אביב 18חלקה 6912גוש

.מ"ר 381 –רכוש משותף) –שטח החלקה (מכונה בנסח

בפנקס בתים מונרשלא כל אלו ומבנים נוספים, )"הבנין" –(לעיל ולהלן ומגורים מסחר בנין ועל החלקה נבנ

.שותפיםמ



- 3 -


3.3

הבעלים הרשומים :

רוטשטיין מרדכי. –חלקים 2/10

פוגל אסתר חיה). - פוגל חיה אסתר (רשומה גם כ –חלקים 2/10

חיי שמעון ע"ש הרב שמעון ז"ל בן אברהם יצחק זל מרזין (עמותה) הערות : לבית –חלקים 6/10

.פרשיסתא

(על פי החוזה, חלק רוכשים 10 -, מכרו הבעלים הרשומים הנ"ל את הבנין ל17.12.2014על פי חוזה מיום

מהרוכשים הם הדיירים המוגנים במבנים השונים).

₪. 7,000,000 –התמורה עפ"י החוזה

בבנין שוכרים מוגנים. אין מחלוקת כי 3.4

מחלוקת בין שמאי הצדדים, ואין לו השפעה על השומה המכרעת. להבנתי, נושא הזכויות בבנין אינו ב 3.5

).35 - 33 יםעמוד, ראה תיובהכרע מחלוקותב(אליו התייחסות זאת למעט כל נושא הפטור

מבנים שעליהותאור ה ,החלקה ומיקומהיקום מ .4

אלו "צלאל") וסמטת ממוקמת ברחוב המלך ג'ורג' בקטע שבין הרחובות בית לחם (אזור "שוק ב 18חלקה 4.1

-). החלקה בצורה קרובה למלבן, עם חזית דרוםהמגיעה לרחוב המלך ג'ורג' (לה צורת זוית ישרה "מציאות

". אלו מציאות"מערבית צרה לסמטת -מזרחית צרה לרחוב המלך גורג' וחזית צפון

מ"ר. 381 –שטחה הרשום של החלקה

בבתים ישנים מאד בהם קומה באזור החלקה אופיין , שהינו מהותיקים בתל אביב, מרחוב המלך ג'ורג'

מסחרית ומעליה מגורים או מסחר.

פיינת בבתים ישנים חד קומתיים בהם חנויות מסוגים שונים להן אופי של שוק ו, מאמציאות סמטת אלו

.)"שוק בצלאל" הותיק -(מהוות חלק מ

(לגביו המכונה "מתחם בצלאל" דול מגורים גהקמת פרויקט השלד של מתבצעות עבודות ,18מצפון לחלקה

.)בנושא תכנון 5.3ף סעיראה

4.2

על החלקה : כיוםתאור הבנוי

ה אחת.קומה א' בה דיר, וחנויות 3בה קומת קרקע בו מבנה ישן. –רחוב המלך גורג' בחזית

שגם לה חזית לרחוב המלך ג'ורג'. חנות חד קומתית –מערבי -במרווח הדרום

(לא פעילות במועד הביקור). חנויות 3 בו קומתימבנה חד –טת אלו מציאות בחזית סמ

מסוגים שונים (אחת מהם נשרפה בעבר).סככות –בחצר

התואמים את גילם.תחזוקה גימור וכל המבנים הנ"ל, ישנים מאד ובמצב

.8.1.2בסעיף , ראה טבלה רבעבכיום ולגבי פרוט שטחי החנויות והדירות, ותאורם

הטבלה מתבססת על נתוני שמאית הבעלים, שרובם אומתו על ידי בביקור.



- 4 -


ורישויתכנון .5

5.1

תכניות בנין העיר המאושרות החלות על החלקה פורטו בשומות שמאי הצדדים.

כרעת ולתחשיבים שבה, לשומה המ רק הוראות רלוונטיות של התכניות הרלוונטיותיוזכרו להלן בתמצית

דהיינו תכניות אשר מוסכם על שמאי הצדדים (ומוסכם עלי) כי חלו בעבר או חלות כיום על החלקה, ואשר יש

להן השפעה על נושא ההשבחה.

נכתבו בסמיכות לא לפי סדר –/ב' 2250 -ו 2250תכניות ,(להקלת ההשוואה תכניות במצב קודם 5.2

התאריכים)

/ קףותמתן תכנית י.פ.

תאור תמציתי

44 20.11.1941

.ІІ מסחריאזור : יעוד . 150%בקומה = X 50%קומות 3

קומת קרקע וקומת ביניים. –בנוסף 74 8.2.1951

קומות (לפי תנאי 3בן בית מגורים על גג של לצרכי התוספת בני מתותר הקת

.)התכנית לפי הגבוה., "רמ 54משטח הגג או כל 33%שטח הבניה יהיה

ממ"ר. 54 -שוב הישטח חדר המדרגות אינו כלול בח פרוטוקול

219 מכסת הזכויות ניתן לחלק תמקומה רגילה. א 75ניתן להוסיף קומת ביניים בשטח % 7.11.1962

קומות שוות בדרך של הקלה. 4 -ל 664 16.1.1964

1064 .ІІמסחרי אזור : יעוד

. מטר 26 -, לשבהמשכו) ורחוב הכרמל( לך ג'ורג'מטרת התכנית : הרחבת רחוב הממטר במקביל לרחוב המלך 12ביטול רחוב אלו מציאות והתווית רחוב חדש ברוחב של

ג'ורג'. מ"ר 195 –שטח החלקה לאחר ההפקעה . מסומנת הפקעה גדולהבחלקה

1

.דגשבכתב מו סומנולפי שומת הועדה, התכניות המשביחות תכניות במצב חדש 5.3

1680 10.12.1981 2770

הדירות בקומה למדרגות פנימיות חדרי יציאה לגג המחוברים ע"י בניית הותרה בתנאים המפורטים בתכנית.. זאת לדירה מ"ר ברוטו 23 –. שטחם העליונה

מטר. 2.50היציאה לגג לא יעלה על חדר גובה ע'

28.11.1985

3275 מ"ר ליח"ד, אחסנה בתנאי הצמדה 6נים עד שימושים : חניה, מחסהותר מרתף ב

מהשטח המסחרי 50%השטח המוצמד לשטח העיקרי לא יעלה על .לשטח המסחרי אליו הוא מוצמד.

.מטר 4רב למסחר ומגורים לא יעלה על גובה קומת המרתף בבנין מעו 21.4.1994 ג'

4208 בקומה עליונה.מ"ר מכל דירה 23התכנית מאפשרת הקמת חדרי יציאה לגג בשטח

2710 3.7.1997 4540

התכנית מאפשרת הוספת מעלית בבניינים קיימים עם וללא תוספת בניה.

2720 1.12.1998 4706

בין מטרות התכנית :איחוד ושיפור פני תוכניות לב העיר. בתכנית שינוי הוראות בניה ביחס לתוספת בניה . 1

שני המקרים ללא תוספת זכויות בניה. בבתים קיימים וביחס לבניית בתים חדשים, ב 16.4.1997ומיום , 6.12.1995תאם להחלטות הועדה מיום ההסדרת שטחי שרות ב. 2

בתוכניות (חישוב שטחים ואחוזי בניה התכנון והבניה מכח הוראות מעבר בתקנות .1992 –התשנ"ב ) ובהיתרים

. מוסכם על שמאי הצדדים, והוא GISעפ"י מדידה גראפית באתר השטח 1



- 5 -


/ וקףתמתן תכנית י.פ.


18.3.2003 1ע' 5167

התכנית קובעת הוראות בניה למרתפים. משטח החלקה. 80%תותר הגדלת תכסית קומת המרתף עד

מטר. 4גובה קומת המרתף עד מ"ר. 12יותרו מחסנים דירתיים בשטח של

תותר הצמדת המרתף ליחידות המסחר שמעליהן בתנאים. 2250

השם : המלא ב.מ/2250

25מס'

8.7.1993 4127

"שוק בצלאל –מגרש מכבי ": שם התכנית אזור מגוריםייעוד מאזורים מסחריים לאזור מגורים מיוחד א', מטרת התכנית : שינוי

שטח ציבורי פתוח ושטח למדרחוב. , וכן אזור מגורים מיוחד ג'ו, )בו הנכס( מיוחד ב'מלך ג'ורג' בין הלאורך רחוב מעל קומה מסחרית קומות 4בני הקמת מבני מגורים

מכבי ובית לחם. הובות הרחפיתוח שטח ציבורי פתוח בעורף שורת הבניינים ברחוב המלך ג'ורג' ובין הרחובות

המכבי ובית לחם. קרקעיים. -הקמת מקלטים וחניונים תת

למספר ,של חלק מהחלקות המסומנות בתשריט הסכמת בעלים לאלאיחוד ביצוע ).החלקה הנדונה אינה מסומנת לאיחוד( בניהמגרשי

(רוחב רחוב המלך ג'ורג' הוקטן 664התכנית הקטינה את ההפקעה לעומת תכנית בחזית המלך ג'ורג' יהיה קו בנין אפס עם קולונדה בקומת הקרקע. מטר). 21 -ל

:הבנוי השטח .יח"ד 6בו מותרות 12מגרש כהתכנית סווגה את הנכס הנדון מ"ר 860= מ"ר מסחר במרתף 180מ"ר מסחר בקומת קרקע. 200"ר מגורים. מ 480

של ,ועדה המקומיתוואישורה ב ,הוא הכנתה ,תנאי למתן היתרי בניה בתחום התכנית תכנית בינוי לכל שטח התכנית.

כולל שטח להשלמה. 12שטח מגרש על פי תשריט התכנית, בתנאי של השלמת ,כאשר כל שלב יכלול מגרש אחד או יותר ,הביצוע יהיה בשלבים

ועבודות הפיתוח הנלוות בהתאם לתכנית ולדרישות הועדה המקומית. הפינויים

. 10יפורטו בהכרעתי פרק ,נושאים רלוונטיים נוספים בתכנית הערה : 2.7.2013 ב'/2250

6620 ."שוק בצלאל ב'"שם התכנית :

מטרת התכנית : להתאים את הבינוי המוצע לסביבה הבנויה, הקיימת והמאושרת,

פות בסביבה, ולשפר את המרחב הציבורי, השטחים הציבוריים הבנויים, בתב"עות תק והחניות שבתת הקרקע של הפרוייקט.

יישארו בתוקף כל עוד לא ישונו בתכנית זו. 2550הוראות תכנית . 212(תא שטח) מגרשהנכס הנדון מסומן בתכנית כ

מסחר בקומת (מגורים ומסחר) תותר בניית 202, 205-208, 210-2013בתאי שטח

ביים קרקע ובקומות ביניים. מגורים בלבד בקומות העליונות. שטחי הבניה המיר .לכל התאים לעיל מ"ר 3,000למטרות שרות יהיו

.יח"ד 70עד היהיהכולל הדירות , מספר205-213שטח יבתא מן.יוכן תצ"ר בתחוצויין שהן בתחום איחוד וחלוקה מחדש ו חלק מהחלקותלגבי

.וחלוקה הנדונה אינה מסומנת לאיחודהחלקה קולונדה. –בחזית רחוב המלך ג'ורג'

מ"ר (בהסתמך על דף מידע של עיריית תל אביב. השטח 264.66: 212שטח מגרש מ"ר בעורף 8). השטח כולל מגרש להשלמה בשטח 32 - ו 18נובע מחלקות מקור

). 2250(כמו בתכנית 212מגרש (לצורך הקולונדה). מטר 3.5 –ג'ורג' בקומת קרקע קו בנין לחזית רחוב המלך

מטר. 0 –קו בנין בקומות, צידי ואחורי



- 6 -


/ וקףתמתן תכנית י.פ.


ב'/2250 המשך

.6 –מספר יחידות דיור .ד' .11.3לגבי שטחי הבניה, ראה סעיף

ביניים וקומת מרתף. קומות מגורים מעל קומת קרקע מסחרית, קומת 4 –קומות וחדרי יציאה ,מ"ר לדירה 12לשטחים יתווספו שטחי שרות וממ"דים, מרפסות בשטח

מ"ר לדירות בקומה עליונה. 23בשטח לגג

.10נושאים רלוונטיים נוספים בתכנית, יפורטו בהכרעתי פרק הערה :

רישוי 5.4

24.2.1932מיום 206רשיון בניה

.(זה ההיתר הישן ביותר שאותר) קומה ב'ומה א' ובניית שינוי לחנויות בק


להגדלת החנות ושינויים בחדר שירות.


לשינויים פנימיים ושינוי החזית.

1946משנת 603רשיון בניה

היתר להוספת קיוסק.


היתר לשינוי חלון ראווה והוספת גגון בחנות.

המחלוקות בין שמאי הצדדים .6

הבעלים תשמאי שמאי הועדה חישוב זכויות הבניהו ההפקעהשטח ,שטח החלקה 6.1

'/ב2250 - ו 2250, 1680 – לכל התכניותמדובר בנושא רלוונטי הבעלים תשמאי שמאי הועדה

. מ"ר 186 –שטח המגרש 664לאחר ההפקעה בתכנית –שטח נטו ה ,2250לאחר הקטנת ההפקעה בתכנית

מ"ר. 256.7 מ"ר 186הסבר לשטח של

צורךל ,שהיא המצב הקודם 664תכנית הוראות עפ"י מטר בצידו המערבי (בקטע 26-הרחבת רחוב המלך ג'ורג' ל

קע שטח מהחלקה. , יופאלנבי)–הרחובות החשמונאיםמ"ר (שטח רשום) 381 –יתרת שטח החלקה לאחר הפקעה

מ"ר (שטח הפקעה במדידה גרפית מתשריט 195בהפחתת מ"ר. 186התכנית) =

מ"ר (לגבי 186 –מוסכם עליה השטח לאחר הפקעה הרלוונטיות של שטח זה, פרטה בהמשך).

–בשטח 12הוא תא שטח ,)2250נשוא השומה (תכנית .מ"ר 264.66

לפי מסמכים שונים שנמצאו מ"ר. 381הרשום שטח החלקה

מ"ר 395 -מ"ר ו 402.19 - בתיקי הבנין שטח החלקה היה כ ש.ר. ] – הלא הובא בחשבון בשומתשטח זה [

664רלוונטיות השטח לפי תכנית מ"ר לא 186לשטח של 664ההפקעה שנקבעה בתכנית

לשומה זו. המגרש שנותר מומשה, שונתה, ואינה רלוונטית לא מהווה מגרש לבניה. ,לאחר הפקעה זו



- 7 -


הבעלים תשמאי שמאי הועדה ) :2250 -ו1680ת ותכניגבי חישוב זכויות במצב קודם (ל

מ"ר ולא משטח 186זכויות הבניה יחושבו משטח נותר של שהיא המצב הקודם לא 664מ"ר. תכנית 381רשום של

טת הוראות מיוחדות לחישוב זכויות הבניה. מפר 664רלוונטיות השטח לפי תכנית

המבנים בחלקה מסומנים להריסה שטח למעלה ממחצית לכן כבר במצב .החנויות בחזית , כוללבתחום ההפקעה

שטח החלקה הקיים. להקודם אין רלוונטיות לשטח הבנוי ו היא ת.לא רלוונטי –לא מומשה 664תכנית לפיה הטענה

אי מימוש תכנית לא מבטל אותה במצב .היתה בתוקף והיא המצב החוקי. ,הקודם

הליך רק אלא ,תכנית "בטלל"יכול לא ןשמאי מקרקעי

מהווה את 2250סטטוטורי עפ"י חוק התכנון והבניה. תכנית ן יישלענ, 664התכנית המשביחה המשנה את תכנית

ההשבחה מהווה את המצב הקודם.

ת ערכ[ לא התייחס למ ות לנושא בשומות מכריעותהתייחס ש.ר. ] –סירקיס

מכרעת פרימו"לב העיר" שהקנתה 2331המצב הקודם שם היתה תכנית

אשר ביטלה את וקומות וחדרי גג, 5זכויות בניה לבנין של וכל האמור מהווה את המצב הקודם ,שקדמה לה 664תכנית

המקרה שם יינו, דהב' במצב החדש. 2650לעומת תכנית שם

.לא דומה למקרה כאן אינה רלוונטית. בנין נשוא מכרעת פרימו ההשוואה ל

קומות מגורים, 2קומות, 3בבנין פינתי גדול בן שם מדובר דירות רבות, במצב פיזי טוב לגילו ומעולה ביחס לנכס הנדון.

לכן סביר שלא היתה כדאיות הריסה. ציטוט דברי השמאי

ת בוטלה מעצם אישורה של תכנית חלופית פרימו כי "התכנישמאית ששינתה את שטח המגרש", הוצא מהקשרו ע"י

הבעלים. מכרעת רוזנברג

נשוא מכרעת לנכס אין מקום להשוואה בין הנכס הנדון בנכס נשוא מכרעת אוסישקין לא היתה ין בירושלים.קאוסיש

.אין הרחבת רחוב, ואין הוראות הריסה לבית קיים ,הפקעה כן אין כל מקום להשוואה או לציטוט.ל

פיצויי הפקעההמקום לדון בתביעה לפיצויי הפקעה אינו בשומת השבחה.

עפ"י הידוע, לא נתבעו פיצויי הפקעה. כל ובמקרה הנדון, בנכס 664הדיון, התאורטי לכאורה, בענין ההפקעה בתכנית

הנדון מיותר, מפני שזה המצב הקודם הקבוע עפ"י חוק. ובן מושג "התיישנות לפי חוק התכנון והבניה", כפי לא מ

המושג מתייחס בדרך כלל להגשת .שנרשם בשומת הבעלים

תביעה בגין עבירה על החוק ולא ברורה הרלוונטיות לעניין ההשבחה.

אשר מחייבת פיצוי מהותי. אין 50% - מדובר בהפקעה של כמאחר זאת להתייחס להפקעה זו כבסיס כלשהו לתחשיב,

שניצול זכויות בניה לפי שטח מגרש זה אינו בר ביצוע ואינו מהווה את השימוש היעיל והטוב.

. אשר גם מ"ר 264.66הוא 2250שטח החלקה לפי תכנית הוא לא מהווה תמריץ לניצול זכויות הבניה שאושרו בתכנית.

זאת מאחר שהשטח למסחר בקומת הקרקע יקטן מהותית

בחלקה. מדובר בהפקעה בהשוואה לשטח הקיים בפועל משטח החלקה). 30%- מ"ר (יותר מ 116.34 - מהותית של כ

התייחסות לנושא בשומות מכריעות

רחוב 6932/141גו"ח בשומת ניקי פרימו –" מכרעת פרימו"

תל אביב. 18המלך ג'ורג' ,לפי קביעתו. 664בתכנית שסומנו הוא התייחס להפקעות

,ם בכלל היתה מתבצעתההפקעה לצורך הרחבת הכביש, אלא נוצרה כדאיות היתה כרוכה בתשלומי פיצויים גבוהים.

לבעלי נכסים להרוס את המבנים על המגרשים ולהקים

התכנית הוא קבע שתחתיהם בניינים בשטח קטן בהרבה. בוטלה מעצם אישורה של תכנית חילופית ששינתה את שטח

מים המגרש. כלומר, ההפקעה יצרה מגרשים שאינם מתאי לבניה ולמעשה בוטלה והוחלפה.

נכס הנדון בנכס נשוא מכרעת פרימו מדובר במקרה דומה ל

בכך שגם שם העירייה לא מיישמת את זאת ,נשוא השומה להרחבת הדרך. 664הוראות תכנית

רוזנברג גו"ח שמואלת שומ –" מכרעת אוסישקין"

.רחוב אוסישקין ירושלים 30039/148לפני יםשנ 28 שהיא שאושרה בתכנית התייחס להפקעההוא

. הוא מנתח את ענין ההפקעה ומגיע שם התכנית הקובעתלמסקנה שלכל היותר יש פגיעה מזערית ברמת הסחירות של

הנכס כתוצאה מתכנית זו. הטענה כי אין להשוות את הנכס שמאית הבעליםלא ברורה ל

ל מכרעת רוזנברג בירושלים. גם שם אין כהנכס בהנדון עם דרך לבצע הפקעה מלבד הריסת המבנים. מדובר בתכניות

מאותן תקופות. 30014/34שומת נאוה סירקיס גו"ח –" מכרעת סירקיס"

רחוב יהודה ירושלים.היא מנתחת את הנושא וקובעת שפיצויי ההפקעה של חלק כה

לפי שווי הקרקע אילו נמכרה ה משולםמהותי מהחלקה הימחייבת העמדת דיור חלוף. זאת במצב שלפני ההפקעה, וכן

ונה בפינויים ברחוב יפו בירושלים, במסגרת פרוייקט יסימנהרכבת הקלה, כאשר מדיניות הועדה שם היתה שיש לשלם

למפונים שווי מקביל להעמדת דיור/בית עסק חלופי בתוספת הוצאות נלוות.

לא 1964שנת מ 664בנכס הנדון, ההפקעה לפי תכנית שנה, מהעדר כדאיות לכל הצדדים, עד 29מומשה במשך

, שלמעשה ביטלה את ההפקעה, 2250ששונתה ע"י תכנית ואישרה זכויות בניה למגרשים שנוצרו כתוצאה ממנה.



- 8 -


הבעלים תשמאי שמאי הועדה היתר בנכס הנדון

, הוא ניתן לשינוי חלון ראוה 1971לגבי ההיתר שניתן בשנת ון בחנות. אי אפשר להתייחס להיתר כמבטל את והוספת גג

התכנית להפקעה או כבסיס לדרישה להריסה. אי מימוש התכניות המשביחות לא מצביע על חוסר כדאיות,

שנקבעה להן השבחה 90-ראה תכניות לב העיר משנות ה בשומות מכריעות רבות

פינוי דיירים מוגנים

רוכשים במכר לא הכחיש את קיומם, ואת העובדה שחלק מה

נשוא המימוש הם דיירים מוגנים במבנים השונים.אילו היה ניתן לבנות על המבנה הקיים שהוא מבנה חד

קומתי בחלקו ודו קומתי בחלקו, והוא במצב פיסי גרוע, אזי היו פותרים גם את בעיית הדיירים המוגנים. עובדה היא שלא

עשו כך.ם הדיירים יש להביא בחשבון שהיות וכבר במצב הקוד

המוגנים מתקזזים בין שני המצבים, אזי השווי של הנכס עצמו

צ"ל מנוכה מאלמנט הדיירים המוגנים.

היתר בבנין הנדוןאין כל צורך במסמך הועדה המורה על הריסת המבנה,

"כל בנין – 664בתכנית הוראות ההריסה מצוינות במפורש שהוא בניגוד לתקנות התכנית ייהרס".

סיכום

, על ההפקעות שבה, מהווה את המצב הקודם.664כנית ת

זאת בדומה למכרעת סירקיס בה היה מדובר בתכנית שנים עד לביטול 28חלפו ואשר המפקיעה בירושלים

כלל בוצעה, זאת באמצעות אישור תכנית זו ההפקעה, מבלי ש אחרת שביטלה למעשה את ההפקעה.

פיצויי הפקעה

ת בניה במצב הקודם הן התכניות התכניות שמעניקות זכויוהמהוות את 219 -ו 44כולל תכניות , הבשומתשפורטו שונות ה

בנוסף למבנים הקיימים על פי היתר.זאת ,המצב הקודםבמקרה שהעירייה הייתה מממשת את ההפקעה, היא היתה

כל הזכויות לאמורה לשלם פיצוי על המגרש בשלמותו ע ).219 - ו 44תכניות בגין לו במועד ההפקעה (לרבותהוקנו ש

פינוי דיירים מוגניםבנכס נשוא השומה היה מדובר בפיצוי לבעלי עסקים שהם גם

דיירים מוגנים בעסקים עם מוניטין של שנים רבות ובשטח מ"ר. ובנוסף עלויות נלוות. 206מסחרי של

מדובר בפיצויים מהותיים שהיו חלים אם היו ממשים את ההפקעה.

הנדוןהיתר בנכס

אושרה בשנת 664בנכס הנדון, למרות שהתכנית המפקיעה

בבנין מזעריים היתר בניה לשינויים 1971, ניתן בשנת 1964 ללא דרישה להריסה או למימוש ההפקעה או ההריסה.

התקבלו גם היתרים לשימוש חורג בדירות. כלומר העירייה לא התייחסה ברצינות להפקעה.

, גם אם מדובר בבקשות מניסיונה של שמאית הבעליםזאת כאשר ו להיתרים מזעריים הן לא ניתנות בבנין להריסה.

בתיק הבנין לא נמצא כל מסמך הדורש הריסת מבנים.

סיכוםבהתייחס לכל המפורט לעיל יש לראות את ההפקעה לפי

כמבוטלת ואין להתייחס לשטח החלקה לאחר 664תכנית ההפקעה כמגרש לבניה.

מ"ר יהרוס 381הדעת שבעל מגרש בשטח אין להעלות עלמ"ר + סככות 206מבנה המכיל קומת קרקע מסחרית בשטח

+ שטחים מקורים בגגונים, כדי להקים קומת קרקע מסחרית ואכן התכנית לא מומשה .מ"ר) 186- מ 50%מ"ר ( 93בשטח

תחשב בה לצורך תחשיב מצב קודם.הואין ל



- 9 -


6.2

1680תכנית ההשבחה בגין בין שמאי הצדדים בנושא עיקרי המחלוקת לעיל, רלוונטיים גם לתכנית זו. 6.1חלק מטיעוני שמאי הצדדים בסעיף

כנספח לשומה. פותחשיבי שמאי הועדה לכל התכניות יצור .הכרעותיבועד אתייחס אסמכתאות לשוויים, שהציג שמאי הל

םהבעלי תשמאי שמאי הועדה מצב קודם

, רלוונטי גם לתכנית זו.6.1האמור בסעיף לא ניתן ליישם מעל המבנה הקיים את זכויות הבניה עפ"י

).74תכנית הבסיס במצב קודם (כגון תכנית , ניתן לבנות בנין 664ותכנית 219, פרוטוקול 44עפ"י תכנית

קומות כולל קומת קרקע מסחרית וקומת ביניים, 3מגורים בן

והריסת לאחר הפקעה להרחבת רחוב המלך ג'ורג'זאת . הבית הקיים

היה צריך להרוס את המבנים 1964כבר בשנת ,כלומר

בחלקה כדי ליישם את זכויות הבניה הללו במצב הקיימיםהמבנה לא –קודם. דהיינו, מבחינת התכנון ולצורך ההשבחה

קיים.קיימות לכן שווי המבנה הקיים נמוך משווי זכויות הבניה ה

צב קודם, ואין להביא בחשבון את המבנה הקיים.מכבר ב

.74ניתן היה לבנות לפי תכנית אינה משביחה. 1680לכן תכנית

הואיל ולטענתה לא תבוצע ההפקעה, שטח המגרש הוא מ"ר. 381

שאינם על קומות 3בני לבנות על גג בניינים התירה 74תכנית משטח הגג. 33%מ"ר המהווים 63 - גבי עמודים, כ

הינם חלופה) –(טיעוני שמאית הבעלים, שטענה שכלל אין השבחה מצב חדשמעל זאת הובאה בחשבון זכויות לחדר יציאה אחד על הגג,

כל דירה בבנין שאותה ניתן לבנות עפ"י התכנית במצב קודם, בדחייה מתאימה למימוש. זאת

מ"ר. 46 כולל של חיציאה לגג משתי דירות עליונות, בשט יחדר

מי שווי מקד נדרשת דחיה למימוש עד לאחר ביצוע ההפקעה.

).1990הריסה בשנת , 6%, שנים 9( 0.6 –מקדם דחיה 0.3 –מקדם למרפסת גג

).2021הריסה בשנת , 6%, שנים 40( 0.1 –דחיה מקדם היה מדובר בנכסים הכפופים לדיירות מוגנת ותיקה ושלא ניתן

לאחר וגם שנים רבות ,כויות עד למועד השומהזבה ממש ל

, המשקף 0.1. לכן מקדם הדחייה צריך להיות לפחות מכן שנה. 40 - ל דחייה

0.2 –מקדם למרפסת גג ואסמכתאות שווי למ"ר מבונה

.(שווי זה הינו על הצד הזהיר) $ 300וערכם אוקטובר ןנתוני השוואה מחוברת מקרקעיאסמכתא :

שקל ישן). שווי קרקע לחדר 15.6 -$ 1פין (שער חלי 1981

–ש' 140,000בשכונות בינוניות עד טובות בתל אביב בשטח ש'. טווח שווי קרקע למ"ר מבונה בהתחשב 160,000

–$ 360 = מ"ר ומיקום הנכס בשכונה טובה 25 חדר ממוצע410 .$

השמאי המכריע יניח שיש השבחה).במידה וחלופה כ($ 180 ש.ר. ] –אסמכתאות ה[ לא מסר

השווי בשומת הועדה לא משקף את המיקום הסואן ושאינו

הוא בשומת הועדה אטרקטיבי למגורים. השווי שנלקח בחשבון למגורים מיקום הנכס .קרקע בשכונות בינוניות עד טובות שווי

בחזית לרחוב המלך ג'ורג', במיקומו הסואן, נחשב לנחות.

תחשיב אה לגג :ההשבחה לחדרי יצי

מ"ר. 93 –) 50שטח הגג (% אקו'מ"ר X 0.3 =44 מרפסת גג מ"ר 70מ"ר + 23 $ 7,920(מקדם דחייה) = X 300 $X 0.6מ"ר 44

₪ 123.55 -₪ - השבחה ב

תחשיב חלופי : דירות) 2מ"ר ( X % 50 =190.5מ"ר 391 –שטח קומה

ההשבחה לחדרי יציאה לגג : מ"ר מרפסת גג 144.5רגות)) + מ"ר (מד 10 –מ"ר 46[ (

X 0.2 [X 0.1 = (מקדם דחייה)מ"ר אקוו' 6.49X 180 $ =1,168 = $88 ₪.



- 10 -


6.3

2250ההשבחה בגין תכנית עיקרי המחלוקת בין שמאי הצדדים בנושא .2250גם לתכנית ים, רלוונטי6.1בסעיף טיעוני שמאי הצדדים

. '/ב2250רלוונטיות גם לתכנית ,2250חלק מהמחלוקות בנושא תכנית

הבעלים תשמאי שמאי הועדה מהות ההשבחה

התכנית משביחה.התכנית מסמנת להריסה את המבנים הקיימים (במצב

קומות מגורים 4התכנית מתירה .הקודם ובמצב החדש)וחדרי יציאה על הגג, מעל קומת קרקע מסחרית, קומת

במגבלות קווי בנין זאת .תף עם שימושים מסחרייםביניים ומר כמפורט בתכנית.

0.6 –בא בחשבון מקדם דחייה בגין פינוי והריסה וה

משביחה.אינה התכנית שווי במקרה של הגדול מ ,ים הקיימים)השווי במצב קיים (המבנ

.2250 הריסת המבנה הקיים ובניה לפי הוראות תכנית הסבר לטיעון

כדלהלן : ב הבינוי הקיים בחלקהנלקח בחשבון מצבחזית רחוב המלך ג'ורג' כולל קומת קרקע מסחרית הבנין ש .א

המכילה עסקים מסחריים פעילים וותיקים התואמים את האופי

מדוד גראפית מתכנית ההיתר שטחם (המסחרי של החלקה.

מ"ר. 206 - כ –) ובמדידה פיזית של החנויות והשימושים מתאימים ,ביםטומצב התחזוקה ובדק בהחנויות

חנויות חשיפה טובה לרחוב.ללצרכי המסחר בסביבת הנכס. הקומה העליונה בבנין בחזית רחוב המלך ג'ורג', נועדה לפי .ב

דירות. 2מכילה והיתר הבניה למגורים, (בתיק הבנין משמשת שנים רבות לעסק מסחרימהן אחת

למסחר שימושים חורגים). שימוש חורג למסחראישורים ל

בקומות המגורים מקובלים גם בנכסים אחרים בסביבה.השניה נותרה ריקה ולא הושכרה למגורים ולא נוצלה למסחר,

זאת בהתייחס לזכויות אשר המסחר בקומת קרקע עדיף.כ

מ"ר בקומת הקרקע + קומת 200 – 2250הבניה בתכנית ביניים (קומת הביניים נחשבת פחות טובה למסחר במקום,

אייה שהדירה השניה אף לא משמשת למסחר). לרו מבנה בחזית רחוב אלו מציאות בו חנויות.בחלקה םקיי .ג .סככות ושטח מקורה בגגוניםיש שבין המבנים בחצר .ד

.בהיתר או אושר בדיעבד ע"י העירייה וכל הנ"ל נבנה כול

הרחבת הדרך וקביעת שטח בחזית, המרחיק את המבנה ולה לפגוע ברמת החשיפה של העסקים החדש מהדרך, על

המסחריים. מצב קודם

: זכויות בניה במצב קודםקומות וקומת ביניים 3הובאו בחשבון זכויות לבנין מגורים בן

כולל קומת קרקע מסחרית. בניית מרתף בהיקף קומת

הקרקע עפ"י תכנית ע'. ) = X )3X50% +37.5%מ"ר 186סה"כ זכויות בניה עיליות

מ"ר 348.7 מ"ר 93 –שטח קומה טיפוסית

מקדמי שווי : משווי מסחר 0.5 –אחסנה במרתף צמוד למסחר משווי מגורים 0.4 –מקדם אחסנה משותפת

: הבנוי בפועל + זכויות בניה. זכויות בניה במצב קודםר + סככות ושטחים מ" 206 – קיימת . קומת קרקע מסחריתא

מקורים בגגונים.זכויות הבניה במצב קודם, מעל קומת קרקע, לפי תכניות ב.

קומות כולל קומת ביניים) משטח 3-(ב137.5% –מאושרות ר.מ" 524מ"ר = 381המגרש

ב', לאזורים מסחריים הוגדרה צפיפות 2005לפי החלטת ועדה מ"ר, כלומר זכויות 53באזור מסחרי לשטח ממוצע לדירה

דירות בשלוש קומות. 9חות הבניה במצב הקודם אפשרו לפ 33% ואפשר 74. זכויות הבניה למגורים בגג לפי תכנית ג

מ"ר. 63 - כ – משטח הגג



- 11 -


הבעלים תשמאי שמאי הועדה שנה, במצב פיזי 80במצב קודם המבנים הם ותיקים, בני

ירוד ומיועדים להריסה. רק שהמבנים היו לא 2250כלומר גם במצב הקודם לתכנית

מיועדים להריסה לאור תכנית להרחבת הרחוב ולהפקעה, אלא שמצבם הפיזי היה ירוד ביותר.

'ברחוב המלך ג'ורג החדשה דוגמאות מבני

הטענה כי תכנית למגורים ברחוב המלך ג'ורג' לא מהווה תמריץ למימוש זכויות הבניה אינה נכונה. ברחוב קיימים

יקים והתבקשו גם תוספות בניה רבות. בנייני מגורים רבים ות

דוגמאות ממבנים סמוכים : קומות עם חזית 3בנין מגורים בן – 31המלך ג'ורג' .1

קומות 2 מסחרית וקומת ביניים. מבוקש בהיתר : תוספת הקמת פירים עבור , חדשות וחדרי יציאה על הגג מאוחדים

יח"ד וחזית 32 – מעליות. סה"כ בבנין קיים ומוצע 2

מסחרית. קומות עם חזית 4בנין מגורים בן – 40המלך ג'ורג' 2

מסחרית.בנין מגורים עם חזית –) נדוןא (מול הנכס ה6המלך ג'ורג' 3

קומות וחדרי יציאה על הגג. 5מסחרית, בן קומות עם חזית 3בנין מגורים בן – 14המלך ג'ורג' 4

קומות חדשות וחדרי 2מסחרית. מבוקש בהיתר : תוספת

יאה לגג.יצקומות עם חזית מסחרית 2בנין בן – 25המלך ג'ורג' 5

ש.ר. ] –[ לא פרט איזו תוספת )2008(נמכר בשנת שנה 75י נקומות שנבנה לפ 3בנין בן – 34המלך ג'ורג' 6

–[ לא פרט איזו תוספת ). 2009(נמכרה דירה בשנת ש.ר. ]

קומות עם חזית 3בנין מגורים בן – 18המלך ג'ורג' 7

קומות חדשות וחדרי 2. מבוקש בהיתר : תוספת תסחרימ יציאה על הגג.

ברחוב המלך ג'ורג'גדולים הדוגמאות הנ"ל הן מבניינים כל שלא כדאי להרוס אותם. ,קומות 3בני

קומות הקרקע הן מסחריות. ,לפחות עד לרחוב דיזנגוף קומות 3 קומות מוסיפים עוד 3שגם במבנים של מסתבר

ה לגג.וחדרי יציא ז"א שיש כדאיות של בניה למגורים.

או X 50% X 33%מ"ר 381התירה 74הסבר : תכנית הגדול מבניהם. ,מ"ר ללא חדר מדרגות 54

. אקו' מ"ר X 0.2 =22.34מ"ר 111.7 –מרפסת גג דהיינו התאפשרה דירה נוספת.

מ"ר אקו' 815 –סה"כ מצב קודם

ת זכויות הבניה לפי טענת שמאי הועדה שלא ניתן ליישם אקומות מגורים, 3התכניות הקודמות שאפשרו קומת ביניים +

. זאת מאחר שבת"א בונים גם על גבי בניינים הלא מקובלת עלי, ע"י שימוש בחיזוקים הנדרשים. 40 -וה 30 - שנבנו בשנות ה

לכן ניתן ליישם את זכויות הבניה, הגדולות הרבה יותר, על גבי .המבנים הקיימים

דוגמאות מבניינים ישנים ברחוב המלך ג'ורג'התייחסות ל

תגובה לדוגמאות מבניינים בסביבה שהוצגו ע"י שמאי הועדה

לצורך השוואה :סוג אחד הם מבנים שנמצאים –הן מתאפיינות בשני סוגים

מזרחית לנכס ושם האופי של הרחוב שונה לגמרי -צפוניתהשני הם הבניינים מהאזור של שוק הכרמל ושוק בצלאל. הסוג

הזוגיים, במספרים שנמצאים ממול לנכס בצד של הבניינים אלו התבקשו תוספות בניה על גבי הבניינים םכאשר בבנייני

הישנים ללא כל הריסה וללא דרישה להרחבת הדרךהדוגמאות מוכיחות כי בבניינים הישנים מבקשים תוספת על

בניה נוספות גביהם, כאשר במקרים אלו מדובר על זכויות

שאינן גורעות מהשטחים המסחריים, זאת בניגוד למה .'/ב2250 - ו 2250שקובעות תכניות

לא כוללת בנין של שמאי הועדה אף אחת מהדוגמאות

שמאופיין , ומהמתחם של שוק בצלאל בו נמצא הנכס הנדוןבחשיפה לרעש וזיהום של תחבורה ציבורית. יש במתחם

בגלל , זאתשימושים לא למגוריםהרבה שימושים בדירות שהן .באזור זהרעש ה

מצב חדשקומות וקומת ביניים, 5הובאו בחשבון זכויות לבנין מגורים בן

כולל קומת קרקע מסחרית, והרחבת השימושים המסחריים מ"ר, 860בקומת המרתף . סה"כ שטח לשימושים עיקריים

תכנית. עפ"י טבלת זכויות הבניה כמפורט בטבלת הזכויות ב

ההשבחה הינה בדחייה למימוש עד להכנת תכנית בינוי, פינוי בשני מצבי התכנון. זאת דיירים מוגנים והריסת הבנין הקיים,

מרכיב זכויות הבניה של חדרי היציאה לגג עפ"י תכנית , מתקזז בשני מצבי התכנון ולא הובא בחשבון.1680

מקדמי שווי : וי מסחרמשו 0.6 –מקדם מרתף מסחרי משווי מגורים 0.4 –מקדם אחסנה משותפת

מ"ר 200 –שטח מסחרי בקומת קרקע וקומת ביניים מ"ר 80מ"ר בקומת קרקע + 120מתוכם

מ"ר 152.0 – 0.4מקדם Xבקומת ביניים מ"ר 72.0 – 0.4מקדם Xמ"ר 180שטח מסחרי במרתף

מ"ר 480.0 – מגורים מ"ר 46.0 –חדרי יציאה לגג 2

מ"ר 14.8 – 0.2מקדם Xמ"ר 74מרפסת גג מ"ר 764.8 –סה"כ שטח אקו' מצב חדש

–דה היא בין המצב הקיים בפועל כמצב קודם ההשוואה היחילבין השטח המוצע ,מ"ר מסחרי בנוי בקומת הקרקע 206

מ"ר מסחרי בקומת הקרקע + קומת 200, 2250בתכנית ביניים יחד.



- 12 -


הבעלים תשמאי שמאי הועדה

המצב הקיים במצב זה השימוש היעיל והטוב הוא ללא כל ספקהחלקות להן 8ולא נוצר כל תמריץ ליזום איחוד וחלוקה של

מוגדרות זכויות לאחר בניה לאחר ביצוע פרצלציה .2250בתכנית

מרתף מסחרי

מ"ר למסחר במרתף. בהתחשב 180הותר שטח של עד בעלות התאמה להקמת מרתף ובדחייה, המרתף המסחרי לא

משביח. מרתף אחסנה משותפת

בשטח ומת קרקעמדובר על ק 2250בתכנית ת השטחיםבטבלמ"ר. ניתן לבנות מרתף בקונטור 180מ"ר ומרתף מסחרי 200

מ"ר נוספים. 20קומת הקרקע, דהיינו ישנם , לא מדובר במסחר שצמוד למסחר בקומת הקרקע, הלדעת

אלא לאחסנה משותפת לכל דיירי הבנין. מסחר

+ קומת ביניים. כלומר מ"ר בקומות הקרקע 200 - מדובר בהשטח המסחרי בקומת הקרקע במצב חדש קטן מהשטח

המסחרי בקומת הקרקע במצב קודם שהוא השימוש היעיל

והטוב. מגורים

דירות 6-מ"ר ל 480זכויות הבניה למגורים במצב החדש הם קומות. 4- ב

חדרי יציאה לגג מ"ר מכל 23מאפשרת חדר יציאה לגג בשטח 1680תכנית

דירה עליונה כולל שטח מדרגות, בהתחשב בשתי דירות חדרי יציאה לגג. 2עליונות ניתן להקים

10(עמוד בהשוואת זכויות הבניה למגורים במצב הקודם

המצב הקודם הוא מתברר שלעומת המצב החדש, לעיל),השימוש היעיל והטוב, שטח מגורים ומספר הדירות גדול יותר

מהמצב החדש.

תכניתמימוש השהיא התכנית הקובעת את זכויות הבניה לחלקה 2250תכנית

שנים לפני שומת 22( 6.7.1993 - במצב החדש אושרה עוד ב, ועד כה לא נעשה דבר למימושה בכל הנוגע הועדה הנדונה)

לחלקות לאורך רחוב המלך ג'ורג'.עובדה זו מצביעה על כך שהתכנית לא מהווה את השימוש

וכן כל החלקות האחרות ,לקה נשוא השומההטוב והיעיל. הח הכלולות בתכנית לאורך רחוב המלך ג'ורג', נותרו במשך

שנים מאז מועד אישור התכנית ללא כל שינוי. 22לא מהווה את 2250גם עובדה זאת מהווה הוכחה שתכנית

השימוש הטוב והיעיל. אם לא נתייחס לשימוש הטוב והיעיל

מעות לשינוי המצב התכנוני כי אף במצב תכנוני, אין כל מש אחד לא ינצל תכנית שמאפשרת פחות זכויות.



- 13 -



'/ב2250 -ו 2250ת ותכנידחייה ב

יש להביא בחשבון דחיה בשתי התכניות. – 2250מקדם דחייה למימוש בגין פינוי והריסה לתכנית

ש.ר. ] –לדחיה [ לא פרט נימוקים 0.6

'/ב2250מקדם דחייה למימוש בגין פינוי והריסה לתכנית מקדם זה אינו מביא בחשבון את נושא קידום . 0.7 –

/ב'2250הזמינות המפורט במחלוקות לגבי תכנית מתחמים ; 2 -מחלקת את שטח התכנית ל '/ב2250תכנית

מתחם שוק בצלאל שהוא בתחום איחוד וחלוקה, והמתחם לגביהן ,י שהוא יתר החלקות לאורך רחוב המלך ג'ורג'השנ

יש רק צורך בתצ"ר לפי תאי שטח מאושרים.

.2250בתכנית יש להביא בחשבון דחיה איחוד וחלוקהדחייה בגין

, קבעה 8.7.1993שאושרה למתן תוקף ביום 2250תכנית שבחזית לרחוב 210-213 -ו 205-208תאי שטח 8-צפיפות ל

יח"ד במשותף. 80, שנשוא השומה הוא אחד מהן, המלך ג'ורג'תאי 8הוקצו לכל '/ב2250, 2250זכויות הבניה בתכניות

השטח יחד. כלומר קיימת תלות בפרצלציה למימוש זכויות

הבניה, לרבות ההפקעות המפליגות שנקבעו בתכניות ופיתוח השטח.

ת החלקו 8דהיינו, מימוש הזכויות מותנה באיחוד וחלוקה של הנ"ל.

היה הכנתה ואישורה 2250תנאי להיתר בניה בתחום התכנית

של תכנית בינוי לכל שטח התכנית וכן עקרונות פיתוח השטח. כל בנין או חלק ממנו הנמצאים בתחום השטח הציבורי בניגוד

.לתכנית ייהרס האחריות להריסה ולסילוק הפסולת תהיה על בעלי הקרקע.

ב הוא המצב הקיים, ובכל מקרה יש לכן השימוש היעיל והטו להתחשב בדחייה משמעותית לביצוע, אם בכלל.

עם נציגי 7.6.2015בפגישה של שמאית הבעלים ביום

המחלקה להסדרי קרקע בעיריית תל אביב, עולה כי טרם נערך מסמך איחוד וחלוקה לחלקות בחזית רחוב המלך ג'ורג' (מאז

"להשלמה". –קה מסומנות במפות כחל ). החלקות1933

דחייה בגין נושא פינוי דיירים מוגניםהחנויות בנכס, הכפופות לדיירות מוגנת, נהנות מהמוניטין של

שנות פעילות רבות במקום. התכניות במצב החדש כוללות פינוי החנויות לצורך הריסת המבנים. במצב זה יש להתחשב בפגיעה במוניטין ובעלות

הפועלים בנכס, אשר עשויה להתבטא ניכרת לפינוי העסקים בשווי גבוה מהשווי של זכויות הבניה המוקנות במצב חדש.

כמו כן יש להתחשב בגורם דחייה מהותי לאורך הזמן הדרוש

לביצוע פינויים אלה, כולל תלות בלו"ז של מערכת המשפט.צפויה התנגדות גורפת ואף שיתוף פעולה בין בנושא הפינויים

ם הפועלים במבנים בחזית לרחוב כנגד כל הדיירים המוגניניסיון למימוש זכויות הבניה לפי התכניות הנ"ל הכרוכות

. המבניםכל בפינויים והריסת שווי מ"ר מבונה

$ 1,100 –שווי למ"ר מבונה מגורים שומות מכריעות כאסמכתאות לשווי. 6הציג

להלן 10ק יפורטו בהכרעותי פר –לא מסר אסמכתא [ $ 1,650 –רי שווי למ"ר מבונה מסח

ש.ר. ]

הואיל וטענה שאין השבחה, לא קבעה שווי. . לטענתה, התייחסה רק לנושא האסמכתאות בשומת הועדה

מחירי הקרקע בשומת הועדה מבוססים על מחירי קרקע כגון במיקומים עדיפים למגורים על פני הנכס נשוא השומה,

ה וכו'. "רחוב מלצ'ט, מזא



- 14 -


6.4

'/ב2250ההשבחה בגין תכנית עיקרי המחלוקת בין שמאי הצדדים בנושא , רלוונטי גם לתכנית זו.6.1האמור בסעיף

רלוונטיים גם לתכנית זו. –לעיל 6.3, 6.2, 6.1חלק מטיעוני שמאי הצדדים בסעיפים

הבעלים תשמאי שמאי הועדה מהות ההשבחה

שביחה.התכנית מ.'/ב2250קידום זמינות בתכנית נובעת מהשבחה

5% – ההשבחה שטחי בניה ושימושים

סה"כ שטחי הבניה העיקריים והשימושים הינם עפ"י התכנית . 2250הראשית

תצ"ר ו 103, 101 תצ"ר נפרדת לתאי השטחהתכנית קובעת

(כולל הנדונה). ליתר החלקות באזור מגורים ב'נפרדת חה בגין הזמינותמרכיב ההשב

, חייבה הכנת תכנית בינוי לכל שטח התכנית 2250תכנית הכנת תכנית הבינוי התארכה שנים רבות ולא אושרה כאשר

לכל מתחם '/ב2250בסופו של דבר. במקומה אושרה תכנית שוק בצלאל, אשר מייתרת את הכנת תכנית הבינוי.

.ותמקדם את הזמינ, 2250שבתכנית זהויתור על תנאי .בגין הזמינות 5מקדם השבחה של % הביא בחשבון

התייחסות לטיעוני שמאית הבעלים לגבי מגרעות בתכנית

.2250לעומת תכנית '/ב2250לתכנית 2250אין כל שינוי בשטחי הבניה בין תכנית א.

'/ב2250לתכנית 14, שמאית הבעלים מפנה לעמוד '/ב2250י. אולם, השטח של לפיו הופחת השטח העיקרי המצרפ

מ"ר אינו שטח עיקרי אלא שטח המגרש. 3,284בטבלה שבתכנית מצוין כי שטח מגורים ומסחר 2.3בסעיף

יהיה ללא שינוי.אין שינוי במספר היחידות לבניה. בטבלת הזכויות לגבי ב.

יח"ד, ובמגרשים 10 – 202מגורים ב' יש במגרש ת ללא שינוי יח"ד. זא 80יח"ד, סה"כ 70 – 205-213 .כאזור מגורים ב' 2-13בה סווגו מגרשים 2250מתכנית

חלות על תכנית 2250כל הנחיות והוראות תכנית ג.

, כלומר אין צורך באיחוד וחלוקה מפני שהוראות '/ב2250נותרו בתוקף לרבות חלוקת היח"ד וכו'. הטבלה 2250תכנית

ללות רק מסכמת את זכויות הבניה הכו '/ב2250בתכנית .2250תכנית את הוראות מבלי לחזור ולפרט

אינו משתתף בתכנית איחוד והמגרש הנדון נותר עצמאי ד. מפנה להכנת תצ"ר בלבד. 6.2.2וחלוקה, סעיף

תצ"ר ו 103, 101התכנית קובעת תצ"ר נפרדת לתאי השטח

ליתר החלקות באזור מגורים ב' (כולל הנדונה). נפרדת ה. לידיעתו, מרתף החניה הוא משותף רק למתחם הנדון,

ולא יחד עם מתחם שוק בצלאל. מרתף משותף הינו יתרון ולא חסרון שכן קיימת התכנות חניה

במרתף לאור הבניה המשותפת. במגרש קטן לא כדאי ולא

ניתן לחפור מרתף. חפירה משותפת מהווה חסכון ניכר בשטח הגישה ובעלות הביצוע. כמו כן עפ"י התקנון לכל

.מגרש יישמר מרתף עליון פרטי

התכנית אינה משביחה. .'/ב2250אין השבחה בגין קידום זמינות בתכנית

התכנית אינה משנה לפי כל קריטריון מדיד את זמינות הניצול .של זכויות הבניה

(כולל מגרעות 2250לעומת תכנית '/ב2250מגרעות בתכנית

המקטינות את הזמינות), למעט 2250יות הבניה לעומת תכנית אין שינוי בזכו .א

הקטנת הצפיפות כתוצא מהקטנת מספר יחידות הדיור חזית רחוב המלך החלקות ב 8- ל . זאתיח"ד 70 -ל יח"ד 80 -מ

. יחדיו ג'ורג' המצרפיהמגרשים לפי הוראות התכנית, הופחת שטח ב. מ"ר 3,284 -מ"ר ליעוד מגורים מיוחד ב' ל 3,555-מ

.למגורים ב'בטבלת הזכויות בתכנית זו נקבע מגרש משותף לכל תאי ג.

[ לא מ"ר 2,707בשטח 205-208, 210-2013השטח .ש.ר. ] –הצלחתי לאתר שטח זה בהוראות התכנית

למגרש זה נקבעו זכויות בניה במשותף. כלומר התכנית שינתה יעוד ממגורים מיוחד למגורים ב', קבעה שטחי בניה למגורים

והפחיתה את מספר תאי השטח הללו יחד לכלומסחר באיחוד . כל זה מצביע על דרישה ל70 - ל 80 - היחידות מ

.מגרשיםבנושא תצ"ר איחוד '/ב2250לתכנית 6.6בנוסף. בסעיף

211 ,205וחלוקה, מפורט כי יובטח איחוד חלקות בתאי שטח המהווים חלק מתאי שטח בחזית רחוב המלך ג'ורג', 213- ו

אלה הם חלק מהמגרש המשותף שנקבע לכל תאי תאי שטח

.השטח היא ללא פרוט '/ב2250ההפחתה שנקבעה ביח"ד בתכנית .ד

החלקות הנ"ל, שתסתכם למספר 8החלוקה החדשה בין

יחידות זה. בהתאם לחלוקה חדשה אין כל בטחון שמספר . 2250כפי שהוגדר בתכנית 6היחידות לחלקה הנדונה יהיה

מ"ר לדירה 80א והשטח ה ,במצב הקודם 2250בתכנית .המ"ר כולל ממ"ד. במצב 100לא כולל ממ"ד, דהיינו כמעט

חדש, השטח כולל ממ"ד.בסעיף מימוש התכנית, נקבע פרק זמן '/ב2250בתכנית , ו.

ולא נקבע כל פרק זמן 103-ו 101בי תאי שטח שנים לג 7של

לגבי מימוש התכנית בתאי השטח בחזית לרחוב המלך ג'ורג' (כולל המגרש הנדון).

הדרישה למרתף משותף מצריכה תלות בין המגרשים. ז.קיימת תלות הדדית בין המגרשים שנקבעו בחזית רחוב המלך

חניה ג'ורג'. לכל המגרשים בחזית לרחוב נקבע למרתף

משותף. בהתאם לכך לא ניתן לממש זכויות בניה במגרש אחד ללא תלות במגרשים האחרים.



- 15 -



מרכיבי השבחה נוספים אותם לא הביא בחשבוןקיימים גם מרכיבי השבחה נוספים כגון תוספת שטחי שרות,

ש.ר. ] –זה הנמכת המבנה השכן [ לא הובהר לי מה

תגובה לטענת שמאי הועדה על תוספת שטחי שרות בתכניתתוספת שטחי שרות, בשונה מתוספת שטחים עיקריים, אינה

הופכת את התכנית לכדאית יותר. במצב הקיים בפועל בחלקה, קרקעיים בצורת סככות אחסנה שקיבלו -יש שטחי שירות על

.ואין דרישה להריסתם אישור

שטח התכנית כולה ובמגרש בהתייחס לטענת המצב בפועל ב

שמאי הועדה על זמינות בגין התכניתעל שינוי כלשהו במימוש שמאי הועדה לא הביא הוכחה א.

הזכויות. כגון, האם נעשתה פעולה כלשהי המקדמת את אפשרות הניצול של זכויות הבניה כגון פרצלציה.

יצול הזכויות לא בוצעה פרצלציה המהווה תנאי בסיסי לנ ב.

וההערכה היא כי מימוש זכויות הבניה אם בכלל לא יהיה זמין במשך תקופה ארוכה. בנוסח התכנית לא נקבע לוח זמנים

לביצוע.במועד הביקור בנכס, לא ניכרה תכונה או פעילות כלשהי ג.

למימוש זכויות הבניה לפי התכניות המפורטות במצב החדש.ומאז לא קרה כלום בשטח. ,2.7.2013התכנית אושרה ביום

. זמינות צריכה להתבטא בעשייה

)2250במחלוקות בגין תכנית גם דחייה (הנושא פורט 0.7 – מקדם דחייה למימוש בגין פינוי והריסה

קדמי שווימ משווי המסחר 0.6 – מקדם מרתף מסחרי

משווי המגורים 0.4 – מקדם אחסנה משותפת 0.6 –מקדם דחייה בגין פינוי והריסה

הואיל וטענה שאין השבחה, לא קבעה מקדמי שווי.

ווי מ"ר מבונה ש

₪ 13,000 –שווי מ"ר מובנה למגורים ₪ 17,000 –שווי מ"ר מבונה למסחר

תחשיב השווי : ₪ 24,000 –שווי בנוי מגורים 1.25 –יזמות ₪ 6,000 – עלויות בניה

₪ 13,200 –יתרה לקרקע

₪ 34,000 –שווי בנוי מסחרי 1.25 –יזמות ₪ 10,000 –עלויות בניה ₪ 17,000 –יתרה לקרקע

הואיל וטענה שאין השבחה, לא קבעה שווי. . לטענתה, התייחסה רק לנושא האסמכתאות בשומת הועדה

הועדה מבוססים על מחירי קרקע מחירי הקרקע בשומת למשל , גורים על פני הנכס נשוא השומהבמיקומים עדיפים למ

אף לא נתון . לא הובא הקטע השקט יותר של רחוב המלך ג'ורג'אחד המתייחס לשווי קרקע של נכסים במיקום הנכס, בקטע

רחוב מסחרי וסואן.

סבירות התחשיב

על הצד הנמוך. נוהיאומדן ההשבחה (טרם שיפור הזמינות). ₪ מליון 8.5ווי נכס כריק ופנוי לפי ש

₪. מליון 7 -כתפוס בבפועל הנכס נמכר שווי הנכס כריק ופנוי גבוה בהרבה ,עפ"י השווי בעסקה

מהשווי באומדן ההשבחה.



- 16 -


7.

ההשבחה והיטל ההשבחה לפי שומות הצדדים –סיכום

הבעלים תשמאי שמאי הועדה תכנית ים הנ"ל רלוונטיים גם ללא התחשבות הערכ

בנושא הפטור. כרעתי בנושא הפטור, יפורטוההערה : המחלוקת ו

.35 – 33בעמודים ₪היטל השבחה ₪השבחה ₪היטל השבחה ₪השבחה

אין השבחה 61.78 123.55 1680

אין השבחה 464,120 928,241 2250

אין השבחה 212,60 425,320 '/ב2250

, והשפעתם על תחשיב ההשבחה בכל התכניותשטח החלקה וההפקעהבנושא ההכרע .8

כמותייםנתונים 8.1

8.1.1

שטחי החלקות והמגרשים

.מ"ר 381 – לעיל) 3.2שטח החלקה (ראה סעיף : נסח הרישום

מ"ר. 186 –: שטח החלקה לאחר הפקעה בתכנית זו 664תכנית

לאחר הפקעה על פי תכנית זו (בתוספת שטח משלים קטן על פי תשריט התכנית) השטח : 2250 תכניות

(השטח מוסכם, והוא מתבסס על דף מידע תכנוני של עיריית מ"ר 264.66 –בשטח 12הוא תא שטח

.תל אביב)

.2250: הפקעה ושטח מגרש זהים לאלו שבתכנית '/ב2250תכנית

8.1.2

לקה במועד הביקור (למעט סככות)שטחי ותאור המבנים והנכסים בח

באתר מתבסס על נתונים בשומת הבעלים, שנבדקו על ידי גרפית מתכניות היתר ישנות ומתכנית

GOVMAP התיאור מתבסס גם על ביקורי בנכסים שבבנין בחזית המלך ג'ורג' (הנכסים בסמטת אלו .

נסקרו רק מבחוץ). ,מציאות

והמבנה בחזית הבית בחזית רחוב המלך ג'ורג' בביקור, שנכח הבעליםאחד לפי שומת הבעלים ולדברי

ע"י דיירים מוגנים. יםתפוס והיסמטת אלו מציאות

נתון זה לא נסתר ע"י שמאי הועדה. הוא מקובל עלי.



- 17 -


שטח הנכס )מ"ר(

שימוש במועד שומת

הבעלים

שומת הבעליםבמועד תאור )הביקורמועד התאור (עם הערות לגבי

חזית המלך ג'ורג'

חנות מזרחית

דייר מוגן. מצב פיסי טוב תואם חנויות באזור. הלבשה 92

משרד 30 חנות אמצעית תיווך

דייר מוגן. מצב פיסי טוב תואם חנויות באזור. (בעבר הלבשה וקונדיטוריה).

חנות מערבית מרווח בין הבנייניםב

טלפונים 30 סלולרים

ב פיסי טוב תואם חנויות באזור.דייר מוגן. מצ )כיום חנות לטלפונים סלולרים (בעבר קיוסק

צורפות 122 קומה א' חזית דירה +

עסק עם –דירה אחת דירות בקומה א'. 2

(בתיק הבנין, הארכת דייר מוגן לצורפות ). הדירה 1998השימוש החורג עד שנת

(כיום מדובר ריקה והיא מגורים –השניה וחדת)בדירה מא

סה"כ חזית המלך ג'ורג'

274

חזית סמטת אלו מציאות

לא נמצאו היתרים באתר העירייה. דיירים מוגנים

חנות אמצעית + מזרחית

סגורה 36 וריקה במועד הביקור

בעבר חנות כלים. חלקיתלחנות גלריית עץ

בעבר חנות הלבשה. כנ"ל 18 חנות מערבית 206 רקעקק. יות חנוסה"כ 122 סה"כ קומה א' 328 סה"כ בחלקה

תאור ההפקעות בתכניות השונות, ומימושן 8.2

תאור ההפקעות בתכניות השונות 8.2.1

) :2250 -ו 1680(ערב תכניות 664הפקעות לפי תכנית

ל הבניינים שבין רחוב מערבי של רחוב המלך ג'ורג'. מדובר בכ-מדובר בהפקעות לאורך כל צידו הצפון

מטר הכוללת הפקעה 400 -כשאורכה ברצועה ארוכה אלנבי ובין הבנין שממול רחוב החשמונאים. דהיינו

.בתים 18 -כ מחזיתות של

(מדוד גרפית מטר! 12 -עומק ההפקעה (בכוון ניצב לחזית החלקות) משתנה. באזור החלקה הנדונה הוא כ

, )664מתשריט תכנית

, מדובר בהפקעת והריסת רוב רובו של שטח המבנה החזיתי הדו קומתי וכן 664ט תכנית על פי תשרי

למעשה מדובר בהריסה טוטלית של אלו. .(אלו בנויים בקו אפס) המבנה במרווח בין הבתים



- 18 -


בשתי זהים –(ההפקעות והפגיעה בבנין שבחזית המלך ג'ורג' ב' 2250 -ו 2250הפקעות לפי תכניות

:)התכניות

מערבי של רחוב המלך ג'ורג'. מדובר בכל הבניינים שבין הרחובות -מדובר בהפקעות לאורך כל צידו הצפון

שאורכה ברצועה ארוכה ). דהיינו '/ב2250 -ו 2250בית לחם והמכבי (אזור הכלול בתחום תכניות

.בתים 8מטר הכוללת הפקעה מחזיתות של 170 -כ

(מדוד גרפית !מטר 8 -חלקות) משתנה. באזור החלקה הנדונה הוא כעומק ההפקעה (בכוון ניצב לחזית ה

).2250מתשריט תכנית

המבנה החזיתי הדו קומתי וכן המבנה חלק גדול מ, מדובר בהפקעת והריסת 2250על פי תשריט תכנית

למעשה מדובר בהריסה טוטלית של אלו. (אלו בנויים בקו אפס). במרווח בין הבתים

ת והפינויים בפועל למועדי כל התכניותמצב ההפקעו 8.2.2

–ב 2250 -ו 2250, וגם ההפקעות המוקטנות על פי תכניות 664עד היום, ההפקעה על פי תכנית

.בחזית המלך גורג' באף בנין לא מומשו

לצורך מימוש 664לפי תכנית (הפקעה ותהכרעה בשאלה האם יש להביא בחשבון את ההפקע 8.3

)הלצורך מימוש 2250תכנית מהאמור רלוונטי גם ל(חלק 1680תכנית

8.3.1

664בגין תכנית ביטול ההפקעה

לא רלוונטית. –לא מומשה, ואין להתחשב בה כלל 664הטענה לפיה תכנית

לתכניות (דהיינו במצב הקודם 2250 -ו 1680מועדים הקובעים של תכניות ערב ההתכנית היתה בתוקף

ו הוחלפה באחרת עד מועד אישור התכניות הנ"ל.היא לא בוטלה אאלו).

ב), לא מומשו 2250 - ו 2250(וגם ההפקעות המוקטנות על פי תכניות 664אמנם ההפקעה על פי תכנית

עד היום.

. דהיינו, אי מימוש תכנית או החלפתה 664על פי תכנית כל האמור לעיל אינו מבטל את ההפקעהאולם,

ההפקעה בחישוב השווי במצב קודם. על פי פס"ד פמיני, ודומיו, במועד "ביטול" - באחרת אינו מביא ל

דם (החוקי).וההפקעה לא בוטלה והיא המהווה את המצב הק 2250 -ו 1680תכניות

שחל ערב התכנון והבניה שמאי מקרקעין לא יכול "לבטל תכנית", אלא רק הליך סטטוטורי עפ"י חוק

.2250 -ו 1680תכניות

זאת .)2250 -ו 1680יתן להתעלם מהעובדות "המעשיות" (שהיו ידועות במועדי תכניות עם זאת, לא נ

כפי שיפורט להלן.



- 19 -


8.3.2

היוזם של ההפקעה

היוזם יכול להיות : ,תאורטית

להרוס את הבנין הקיים לבנות ינו, דהיאם ירצה לממש את הבניה לפי הזכויות במגרש הריק הבעלים

את ההריסה על חשבונו במקרה זה ברור שלצורך היתר בניה, יתבקש לבצע על פי התכניות התקפות.

הפקעה. לואת פינוי השטח המיועד

או 664להרחיב את רחוב המלך ג'ורג' על פי תכנית )(מטעמים "תחבורתיים", במקרה שתרצה הועדה

.2250פי תכנית לע

פי צורך בניה ללימוש ההפקעה בעת מ ,בגינםשלם ול ,בצעל הבעליםעל יות והתשלומים שוהפעיל 8.3.3

מיוזמתו 2250או 1680תכניות

י דירות בקומה א' (עסק ודירה).תחנויות בקומות קרקע וש 3יש צורך להרוס את הבית החזיתי, בו .א

המופקעים בשתי הבנויים ההריסה הכרחית. זאת לאור השטחים דהיינו יש לשלם בגין עלות ההריסה.

לעיל). 8.2.1התכניות ( סעיף

כפי שפורט לעיל, הבעלים יהיה מעוניין להרוס רק במקרה של בניה לפי הוראות תכניות שבתוקף. ב.

חדשה זו, יהיה צריך להרוס את כל המבנים בחלקה (כולל החנויות בחזית אלו ברור שלצורך בניה

מציאות וסככות שונות).

עסקים פעילים. –בחנויות ובעסק בקומה א' .ג

מוניטין כל שהוא.היה אלו יר להניח (אם כי לא נמסרה כל הוכחה) שבשלסב

בגין הפינוי של העסקים המוגנים יש לפצות את הדיירים המוגנים. ד.

וגן אלא גם עבור נושאים כגון מוניטין, הוצאות העברה, הפסד מזאת לא רק בגין זכויותיהם כדייר

פי פסיקה רלוונטית (גם לזמנה), כגון פס"ד ביהמ"ש הכנסות בתקופת ההעברה, וכו'. כל זאת על

).פס"ד דוידוביץשמואל דוידוביץ ואח' נ. אתרים (הידוע בתור 740/75ע"א העליון

664יות והתשלומים שעל הועדה לבצע, ולשלם בגינם, בעת מימוש ההפקעה לפי תכניות והפעיל 8.3.4

י דירות בקומה א' (עסק ודירה). תת בקומות קרקע ושחנויו 3יש צורך להרוס את הבית החזיתי, בו א.

ראה גם פרוט בסעיף א' לעיל.

עסקים פעילים. –בחנויות ובעסק בקומה א' ב.

סביר להניח (אם כי לא נמסרה כל הוכחה) שבשל אלו מוניטין כל שהוא.

זכויות בעלות –(רובן קייםבבנין הבגין פינוי והריסת הבנין, יש לפצות את הבעלים עבור שווי זכויותיו ג.

בנכסים בהן דיירים מוגנים).

ערב תכנית במגרש הריק בגין פינוי והריסת הבנין, יש לפצות את הבעלים עבור שווי זכויות הבניה שלו ד.

ולא , לפי הגבוה, שיש לעשות חישוב של אלו ). כמובן219 -ו 44(לרבות בגין הזכויות בתכניות 664

בגין שווי כל הבנין והן בגין שווי כל הזכויות במגרש ריק. לשלם כפל פיצוי הן



- 20 -


בגין הפינוי של העסקים המוגנים יש לפצות את הדיירים המוגנים. ראה גם פרוט בסעיף ד' לעיל. ה

לדיירים הכפוי המשולם כמו במקרים דומים בהם עסקתי בעבר, שווי הבעלות בנכס מוגן + דמי הפינוי

גבוה לעיתים משווי הנכס כפנוי. –המוגנים באותו נכס

8.3.5

1680כדאיות הבעלים ליזום את ההפקעה לצורך בניה לפי תכנית

אין זה סביר שבעת הוצאת היתר יאפשרו לו להשאיר את המבנים הקיימים ולא לבצע את ההפקעה.

.מ"ר 328 –) 17השטח הבנוי הכולל של המבנים שעל החלקה (טבלה עמוד

גבי פינוי הדיירים המוגנים וההריסה :הנחות מקורבות ל

שווי מרכיב הקרקע = עלות הבניה.

מ"ר אקו' 646= שווי מרכיב הקרקע X 2דהיינו שווי המבנים הכולל =

על פי הפרקטיקה (הידועה לי מעבודות שלי בעבר כמומחה מטעם בתי משפט) במקרה של פינוי יזום של

דמי (בבעלות .ד') = שווי הנכס המלא 8.3.2לל כל המפורט בסעיף דיירים מוגנים, עלות הפינוי הכוללת (כו

)."3/3" יםמכונהפינוי הכוללים

דהיינו התשלום לדיירים מוגנים + שווי המבנים שאינם מוגנים = שווי המבנים הכולל.

להלן) 9.1(סעיף 1680שווי מרכיב הקרקע הכולל בלבד במקרה של הריסה ובניה לפי תכנית

.אקו' מ"ר 393 –

להלן) היו קטנות משמעותית מהתשלום 9בפרק מכאן ברור שזכויות הבניה במגרש הריק (כמפורט

לדיירים מוגנים + שווי המבנים שאינם מוגנים.

.1680אין כל כדאיות לבעלים ליזום הפקעה לצורך בניה לפי תכנית

מיוזמתה 664כדאיות הועדה ליזום את ההפקעה לפי תכנית 8.3.6

כדי לממש את הרחבת רחוב המלך ג'ורג', יש לפנות ולהרוס את כל המבנים שלאורכו המפורטים א.

.8.2.1בסעיף

מדובר בתשלומים בגובה עצום.

.מ"ר 274 –) 17לדוגמא : הריסת הבנין הקדמי הנדון ששטחו הכולל (טבלה עמוד

.8.3.4יש לשלם בגין הריסתו את התשלומים המפורטים בסעיף

) רחוב המלך ג'ורג' לא היה עורק תחבורה ראשי. לדעתי, הרחבתו 1981(שנת 1680במועד תכנית ב.

.לתנועה ברחוב אז לא היתה הכרחית

יועדו להפקעה לצורך הרחבת ברחוב ראשי מבנים מספר ברחבי העיר מוכרים לא מעט מקרים בהם

).664דרך (זאת בתכניות במועדים קרובים לתכנית

בקשה להריסת המבנה הבעלים יגיש ה, על פי רוב, את ההפקעה אלא המתינה עד שהועדה לא ביצע

(בנושא רחוב הירקון היא אחת הדוגמאות לכךקטעים בהקיים ובניית חדש תחתיו. התכנית להרחבת

).62רחוב הירקון 6909/52זה, ראה שומתי המכרעת גו"ח



- 21 -


.1680 קה הנדונה ערב מועד תכניתמסקנה : הועדה לא היתה מממשת מיוזמתה הפקעה של החל

מסקנה לנושא מימוש ההפקעה 8.3.7

.1680הן לועדה והן לבעלים לא היתה כדאיות לממש אותה במועד תכנית

, או קרוב לכך) יתמוטט או 1920מימוש ההפקעה היה כדאי רק במועד בו הבנין (שנבנה כנראה בשנת

שלא יהיה ראוי למגורים.

(שנת 1680ולאור מצב הבנין במועד ביקורי, תאריך זה היה מוערך במועד תכנית להערכתי כמהנדס בנין,

שנים מאוחר יותר. 30) למועד שהינו 1981

.2011דהיינו בשנת

יחושב למועד זה. 1680מקדם הדחיה בגין תכנית

.אכן השביחה 1680תכנית יימצא שזאת במידה ו

להלן. 9לנושא זה ראה פרק

הערות :

לא מעיד במועד הביקורלחלק מהבעלים דהיום אינטרס לשמר את הבנין. לכן מצבו המשופר י, להתרשמות

.1981על מצבו בשנת

המוגנים.על פי חוק הגנת הדייר, בהתמוטטות הבנין לא מגיעים דמי פינוי לדיירים

חסות לשומות מכריעות שונותיהתי 8.3.8

י שפורטה לעיל.הן לא רלוונטיות לייחודיות של המקרה הנדון, כפ

ורג'. אולם לפי בדיקתי, החלקה נשוא מכרעת 'לדוגמא : הנכס במכרעת פרימו ממוקם אמנם ברחוב המלך ג

. ההפקעה היתה מעבר לכביש (בה המגרש הנדון). 664הפקעה לפי תכנית ל פרימו כלל לא היתה מיועדת

הואיל ועל הנכס בשומתו חלה לפי מכרעת פרימו, גם לא היתה משמעות להפקעה מתוכננת כל שהיא, זאת

בוטלו בנכס שבשומתו. 664שלפי הוראותיה הוראות תכנית 2331תכנית

גם מכרעת רוזנברג ומכרעת סירקיס, לא רלוונטיות לחלקה ולמבנים הנדונים.

להלן. 10, וההריסה בגינה, אתייחס בפרק 2250כדאיות ההפקעה על פי תכנית לנושא 8.3.9



- 22 -


1680תכנית בנושא ההשבחה בגין ההכרע .9

664), לאור ההפקעה בתכנית 44(תכנית 1680סך הכל שטחי בניה מותרים במצב הקודם של תכנית

מ"ר מרפסת גג 39) + 74מ"ר (בניה על הגג לפי תכנית X 187.5% +54 מ"ר מגרש 186

מ"ר 415= 0.3במקדם

664לאור ההפקעה בתכנית 1680תכנית סך הכל שטחי בניה מותרים כוללים

1.0מ"ר במקדם 23 + (הנחה כי במועד התכנית, שווי מגורים = שווי מסחר) X 187.5%מ"ר מגרש 186

מ"ר אקו' 393) = 9.2(סעיף 0.3מ"ר מרפסת גג במקדם 70+

: ותהער

ר יציאה לגג אחד.מ"ר. מעשית ניתן לבצע רק דירה אחת, ולכן רק חד 93 –שטח קומה טיפוסית

וקיום דיירים מוגנים, לא ניתן היה לממש , (על פי ממצאי ביקורי) לאור גילו הבנין ו הפיסי שללאור מצב

את חדר היציאה לגג מעל הבנין הקיים.

במועד הקובע, לא היה כדאי לבצע מרתף מסחרי בגלל עלויות ביצוע גבוהות בצמוד למבנים ישנים קיימים.

מסקנה

אינה משביחה. – 1680טח המגרש לאחר ביצוע ההפקעה, תכנית לאור ש

1680לפיה לא היתה כדאיות לבצע את תכנית 8כל האמור להלן הינו בנוסף להכרעתי בפרק

.664על פי תכנית ים הנדרשוהפינוי מטעמים של אי כדאיות ליזום את ההפקעה



- 23 -


2250ית תכנבנושא ההשבחה בגין ההכרע .10

10.1

(בהתעלם מנושאים שונים שהעלו שמאי הצדדים, והכרעתי בגין תוספת זכויותהגולמית מהות ההשבחה

לגביהם תפורט להלן)

מ"ר) 186 – 664(שטח מגרש לאחר הפקעה לפי תכנית 1680תכנית מצב קודם

"רמ X 1.5 – 139.5מ"ר 93) 50מסחר (%

מ"ר 46.5מרתף צמוד למסחר (מחצית מקומת קרקע)

X 0.75 ( מרתף קטן שעלותו היחסית למ"ר גבוהה) – מ"ר 34.9

מ"ר X 0.4 – 18.6 מ"ר 46.5מרתף משותף לבנין

מ"ר X 1.0 – 255.8מ"ר 255.8) 137.5מגורים ( %

מ"ר 448.8 – סך הכל

מצב חדש

ב'.התכנית מסווגת את החלקה הנדונה כאזור מגורים מיוחד ,במצב חדש

לעיל. 5זכויות הבניה הרלוונטיות מפורטות בעמוד

) 664לעומת תכנית (תכנית זו הקטינה את ההפקעה 2250סך הכל שטחי בניה אקו' מותרים תכנית

מ"ר אקו' X 1.5 = 300מ"ר 200 –קומת קרקע מסחרית

מ"ר אקו' X 0.9 = 162מ"ר 180 –קומת מרתף מסחרית

מ"ר אקו' X 1.0 =480 מ"ר 480 –קומת עליונות מגורים

מ"ר 860 – סה"כ לפי התכנית

מ"ר אקו' X .40 =8מ"ר 20 –מרתף אחסנה משותפת

מ"ר אקו' 950 = סה"כ

: ות הער

מרתף אחסנה (הפרש בין שטח קומת הקרקע לשטח המרתף המסחרי).

אקו' שווי 1.5חר = מוסכמת עלי עמדת שמאי הועדה לפיה במועד הקובע ובאזור הנדון, שווי אקו' מס

.מגורים

10.2

הרחבת בניה או הריסה ובניה –סוג הבניה

, ובניה נדרשת במבנה אחד הימצאות דיירים מוגנים, (על פי ממצאי ביקורי) בגלל המצב הפיסי של המבנים

אין אפשרות לבנות את הבניה המוצעת, כמפורט לעיל, על או לצד המבנים הקיימים.(בניגוד לקיים), בלבד

אינן רלוונטיות. –ותם הציג שמאי הועדה לכן הדוגמאות מהרחוב א

.ת המבנים הקיימיםיש להרוס א

.לביצוע הבניה אולם, מקובלת עלי טענת שמאית הועדה כי יש להביא גם מספר גורמי דחיה

לכל אלו אתייחס בסעיפים להלן.



- 24 -


והריסת הבנין פינוי הדייריםלדחיה 10.3

לעיל. 8פרוט רב בפרק לנושא כדאיות ההפקעה וההריסה התייחסתי ב א.

. 2011, כי ההריסה תהיה כדאית רק בשנת 1680שם הכרעתי לגבי תכנית

.2250) התייחסתי גם להפקעה בגין תכנית 8.2, 8.1(לדוגמא סעיפים 8בסעיפים שונים בפרק

תקף גם כאן. –האמור שם לגבי הפקעה יזומה ע"י הועדה ב.

.2250זמת הבעלים שירצה לממש את הבניה לפי תכנית ברור שההפקעה וההריסה לפיה, יהיו ביו

יש לערוך גם כאן. – 8.3.5בסעיף 1680תחשיב כדאיות, הדומה לתחשיב לגבי תכנית ג.

לא השתנו. –זאת כאשר נתוני המבנים השונים שעל החלקה

.מ"ר 328 –) 17השטח הבנוי הכולל של המבנים שעל החלקה (טבלה עמוד ד.

ות לגבי פינוי הדיירים המוגנים וההריסה :הנחות מקורב

שווי מרכיב הקרקע = עלות הבניה.

מ"ר אקו' 646= שווי מרכיב הקרקע X 2דהיינו שווי המבנים הכולל =

על פי הפרקטיקה (הידועה לי מעבודות שלי בעבר כמומחה מטעם בתי משפט) במקרה של פינוי יזום

.ד') = שווי הנכס המלא 8.3.2ללת (כולל כל המפורט בסעיף של דיירים מוגנים, עלות הפינוי הכו

).3/3(העלות הכוללת מכונה

דהיינו התשלום לדיירים מוגנים + שווי המבנים שאינם מוגנים = שווי המבנים הכולל.

–להלן) 10.1(סעיף 2250שווי מרכיב הקרקע הכולל בלבד במקרה של הריסה ובניה לפי תכנית

.מ"ר 950

לעיל) היו גדולות מהתשלום לדיירים 10.1ור שזכויות הבניה במגרש הריק (כמפורט בסעיף מכאן בר

+ שווי המבנים שאינם מוגנים. )"3/3"(גם על פי תחשיב מחמיר של בגין פינוי כפוי מוגנים

.2250לצורך בניה לפי תכנית יזומה כדאיות לבעלים ליזום הפקעה היתה

, יש לבצע מספר הליכים :לצורך ביצוע הפינוי היזום • ה.

ניהול מו"מ עם הדיירים המוגנים לצורך הפינוי שלהם. •

המתנה עד התפנות השוכרים שאינם מוגנים. •

קצרים משפטיים סיוני, הליכים יהליכים משפטיים ארוכים במקרה של אי הסכמה על דמי הפינוי (מנ •

יות הפינוי).יותר, כרוכים בויתורים כספיים גדולים המעמידים בספק את כדא

גם לאחר השגת הסכמה סופית או פס"ד חלוט לגבי הפינוי, הפינוי הפיסי אורך זמן (השגת מקום •

חלופי ע"י השוכרים, הכשרתו, הפינוי עצמו מהעסק).

קו בניה אפס משני הצדדים של הריסה איטית של המבנים (בגלל הצמידות למבנים משני הצדדים, •

וכו'). המקשים על סילוק פסות הבנין, הצדדיםהרחובות הסואנים משני המבנים,



- 25 -


דחיה לאיחוד חלקות 10.4

בניגוד לטענת שמאית הועדה, לא נדרש כאן הליך איחוד וחלוקה.

יחד. –לא נקבע מספר יח"ד לכל המגרשים שבחזית המלך ג'ורג'

מגרש זה בלבד. הנדון הינן מוגדרות ל 12בתקנון התכנית, ברור שהזכויות במגרש 5מהטבלה שבעמוד

אין דחיה בגין אלמנט זה.

בהוראות התכנית אין שום דרישה לאיחוד וחלוקה. יש דרישה אך ורק להכנת תצ"ר נפרד למגרש הנדון

)., כמסומן בתשריט התכנית(כנראה בגלל השטח המשלים הקטן לחלקה הנדונה

לדרישות שונות של הועדה (כעולה מהוראות התכנית)דחיה 10.5

ת הן :הדרישו

הכנתה, ואישורה בוועדה המקומית, של תכנית בינוי לכל שטח התכנית. •

סיפוח בפועל של החלק המשלים הקטן, למגרש הנדון. •

הביצוע יהיה בשלבים, כאשר כל שלב יכלול מגרש אחד או יותר, בתנאי של השלמת הפינויים ועבודות •

הפיתוח הנלוות בהתאם לתכנית ולדרישות הועדה המקומית.

כל הדרישות הנ"ל כרוכות בהתארגנות ויוזמה משותפת של כל הבעלים בשטח התכנית.

אין ספק שהן גורמות דחיה באפשרות המימוש.

10.6

(למסחר וחניה)דחיה בביצוע המרתפים

. ינים ישניםילאור הצמידות לבנ, ואי כדאיות כלכלית, קיים קושי בביצועם

ש. רצוי, עד הריסת המבנים משני צידי החלקה.אין ספק שנגרמת דחיה באפשרות המימו

לעיל 10.5, 10.3סה"כ הדחיה הנדרשת בגין המפורט בסעיפים 10.7

אין כל אפשרות לחיזוי מדוייק של הזמן לדחיה.

שנים. 9 -, המשקף דחיה ל0.6דחיה של מקדם שמאי הבעלים הביא בחשבון

י המצב כיום בפועל (משקף התנהלות סבירה של כמפורט לעיל, ועל פבגלל ריבוי משתני אי הוודאות,

.שנים 12 - אני מביא בחשבון דחיה לשיש להביא בחשבון את הידוע במועד הקובע) אם כי ברור הבעלים,

0.50 –מקדם הדחיה

10.8

מגוריםשווי למ"ר מבונה

לקבוע את השווי לפי שומות מכריעות רלוונטיות. הועדהמקובלת עלי שיטת שמאי

להלן במסגרת שומה זו ושומות מכריעות קודמות שלי. םי את כל הבנייניסקרת

הן מקובלות עלי.ו , כולל העסקאות שבהן,בדקתי את האסמכתאות בשומות המכריעות



- 26 -


שמאי מכריע

שווי מ"ר כתובת גו"ח

מבונהסה"כ למ"ר מקדם מיקום

מבונה $ 910 0.7 $ 1,300 84רוטשילד 6936/172 )2(שמואל רוזנברג

$ 1,080 0.9 $ 1,200 12בוגרשוב 6907/48 )3( )1(מנחם מלוכנא

$ 1,105 0.85 $ 1,300 12טשרניחובסקי 7226/71 )3(רן ורניק

$ 910 0.7 $ 1,300 19מלצ"ט 7430/40 )2(רן ורניק

$ 990 0.9 $ 1,100 58בוגרשוב 6911/15 )3(רן ורניק

$ 980 0.7 $ 1,400 3יוסף הנשיא 7430/11 )2()1(יצחק ברמן

$ 1,215 0.9 $ 1,350 48טרומפלדור 6911/50 )3(יצחק ברמן

$ 975 0.75 $ 1,300 45מזא"ה 6936/103 )2(אמנון נזרי

$ 1,170 0.9 $ 1,300 37טרומפלדור 6911/48 )3(ניקי פרימו

$ 1,020 0.85 $ 1,200 4בוקי בן יוגלי 6911/135 )3( )1(דורית פריאל

$ 1,080 0.9 $ 1,200 12בוגרשוב 6907/48 )3( )1(דורית פריאל

$ 990 0.9 $ 1,100 100בוגרשוב 6911/125 )3( )1(שאול אשרת

$ 1,020 0.85 $ 1,200 41טשרניחובסקי 6911/29 )3( )1(בצלאל קציר

$ 1,080 0.9 $ 1,200 38פינסקר 6911/2 )3(אריה אריאל

$ 975 0.75 $ 1,300 10רש"י 7226/67 )3(עאטף עאלם

$ 1,030 לאור כמות הנתונים ופיזורם, הוא משקף לדעתי את השווי הנדון. מ"ר (במעוגל)- שווי ממוצע ל

₪ 2,900 ) ₪/$ 2.805(שער יציג = ₪ -שווי מעוגל ב

הערות בעמודה ראשונה בטבלה :

שנלקחה בחשבון בשומה המכרעת, ומשקפת , ובגין בנין קייםעל ידי מוערכתשווי לפני הפחתה )1(

חיזוק.בצורך

הנדונה. 2250שהינה במועד קרוב למועד תכנית 2385שומה לתכנית )2(

הנדונה. 2250שהינה במועד קרוב למועד תכנית 2363שומה לתכנית )3(

10.9

ואלמנטים נוספים מסחרמ"ר מבונה -שווי ל

איתרתי כל נתוני השוואה רלוונטיים כולל שומות מכריעות. לא

).10.1לכן עשיתי שימוש במקדמי שווי מקובלים, התואמים את השווים בשומת הועדה (סעיף



- 27 -


10.10

תחשיב ההשבחה והיטל ההשבחה

מ"ר אקוו' 448.8 –מצב קודם

מ"ר אקוו' 950.0 –מצב חדש

מ"ר אקוו' 501.2 –השבחה גולמית

0.50 –מקדם דחייה

מ"ר אקוו' 250.6 –סה"כ השבחה

₪ 726,740 – השבחה

₪ 363,370 –היטל השבחה



- 28 -


'/ב2250הכרעה בנושא ההשבחה בגין תכנית .11

11.1

שטח אקו' במצב קודם ובמצב חדש

.16עמוד 8.1.1פורט בסעיף בגינן השטח נטו י המצבים.ההפקעות זהות בשנ

לשטחי בניה אקו' אתייחס בהמשך.

ההשבחה בגין הזמינות בלבד 11.2

ההתייחסות בסעיף זה הינה להשבחה בגין הזמינות, זאת בהתעלם מגורמים משביחים ופוגעים שונים,

שאינם בנושא זמינות, שיפורטו בהמשך.

שמאי הועדה, ההשבחה בגין נושא הזמינות, אליה הוא מתייחס, נובעת מהנושא כפי שאני מבין מטיעוני

.)/ב'2250התכנוני בלבד (הוראות תכנית

השפעה על נושא הזמינות ןלה ,2250הוראות בתכנית

.לעיל 10.5ף סעיההוראות, והשפעתן על נושא הזמינות, מפורטות ב

לעיל. 10.7ורמים נוספים) כמפורט בסעיף (הכוללת ג הן הובאו בחשבון בתחשיב סה"כ הדחיה

אינן רלוונטיות לחלקה הנדונה. לכן לא הובאו בחשבון בתחשיב הדחיה 2250הוראות אחרות בתכנית

.10.7בסעיף

למשל :

.2250אין בחלקה מבנים הממוקמים על שטחים שיועדו לצרכי ציבור בתכנית

.נה תלויה בחלקות אחרותאי רישום זיקת הנאה בחלקה בגין שטח הקולונדה נושא הזמינותקידום לה השפעה על , '/ב2250בתכנית ההורא

.היתה הוראה לתכנית בינוי בכל שטח התכנית 2250בתכנית

./ב'2250בוטלה בתכנית , 2250הוראה זו שבתכנית

ב'.2250אין ספק שבגין ביטול הוראה זו, נוסף אלמנט של זמינות בתכנית

מאי הועדה.זאת כפי שקבע ש

2250המהוות החמרה ופגיעה לעומת תכנית , '/ב2250הוראות בתכנית 11.3

טיעונים לגבי הוראות כאלו, פורטו, בין השאר, בטיעוני שמאית הבעלים.

.חסותי לגבי הוראות שונות בתכניתילהלן התי

הקטנת מספר היחידות בחלקה א.

לא השתנה. –בחזית רחוב המלך ג'ורג' בניגוד לטענת שמאית הבעלים, מספר יח"ד הכולל

יח"ד 70 – 13-5: מגרשים 2250תכנית

יח"ד 70 – 213-210, 208-205/ב' : מגרשים 2250תכנית



- 29 -


מספר יח"ד בחלקה הנדונה ב.

/ב'.2250לא פורט ספציפית בתכנית

רק במקרה של סתירה 2250גוברת על תכנית /ב'2250), תכנית 1.6על פי תקנון התכנית (סעיף

), הנושא 212/ב' הוראה לגבי מספר יח"ד בחלקה הנדונה (מגרש 2250ביניהן. הואיל ואין בתכנית

יח"ד. 6 –נשאר ללא שינוי

בגין אלמנט זה.פגיעה אין

פיתוח נופי ג.

לתכנית, פרוט רב של עבודות פיתוח נופי.בנספח

' (צפונית מערבית לסמטת אלו מציאות) שאינו כולל את החלקה הנדונה.רובם מתייחסות לאזור א

, צמח המרמן ועיריית תל אביב). לנן א' יבוצעו ע"י "היזמים" (אלעד ישראעבודות הפיתוח במב

מדרכות בחזית רחוב המלך ג'ורג'.–מפורטות גם עבודות פיתוח באזור ב' הכולל את החלקה הנדונה

ורג'.'דות אלו יבוצעו ע"י בעלי החלקות לאורך המלך גבנספח לא נאמר שעבו

סביר שהן תבוצענה ע"י העירייה מטעמי אחידות הפיתוח, זאת תמורת היטלים.

מסקנה :


שטח עיקרי בחלקה הנדונה .ד

.2250הנדון לא השתנה לעומת השטח בתכנית 202השטח העיקרי במגרש

/ב'.2250בתכנית לא פורט ספציפיתבחלקה הנדונה השטח העיקריאמנם

אולם ניתן לחשב אותו על ידי ניתוח והשוואת טבלאות השטחים בשתי התכניות.

טבלה מרכזת של השטח העיקרי הכולל בשתי התכניות, במגרשים שבחזית המלך גורג'

/ב' 2250תכנית 2250תכנית יעוד

2לא כולל מגרש 9 כולל מגרש

)1(

9לא כולל מגרש )2(

קומות מסחר

קרקע

9(במגרש 2,020 2,020

אין מסחר בקומת

קרקע)

2,020

)3(

מסחר קומות

מרתף

2,210 2,020 2,210

4,230 4,040 4,230 סך הכל מסחר

6,017 5,920 6,420 מגורים



- 30 -


10,247 9,960 10,650 סך הכל

הסברים לטבלה

1הסבר מס'

שם. 5מפורטת בעמוד 2250בתכנית טבלת השטחים

שאינו בחזית המלך ג'ורג'. מגרש זה הושמט מהטבלה 2טבלה השטחים שם כוללת גם את מגרש

הנדונה.

. זה נכלל בעמודה הנדונה.9טבלת השטחים שם כוללת את מגרש

2הסבר מס'

ועברו למגרש שלא בחזית המלך גורג'. לצורך השוואה הפך לשצ"פ, וזכויותיו ה 2250בתכנית 9מגרש

.9, תוך השמטת נתוני מגרש 2250ית פורטו השטחים בתכנבעמודה זו בין שתי התכניות,

3הסבר מס'

/ב'.2250בתקנון תכנית 19, 18דים טבלת השטחים בעמוהשטח מתבסס על

מסקנה

אין ספק בכל מגרש ומגרש בחזית המלך גורג', ב', אין פרוט של השטח העיקרי2250למרות שבתכנית

/ב' לא הקטינה את השטח העיקרי.2250שתכנית

ומסחר תת קרקעי קטנים.מגורים ישטח פואמנם לכל החלקות יחד בחזית המלך גורג' יתווס

קטנה. –מגרשים. כך שהתוספת למגרש הנדון 8אולם תוספת זו מתחלקת בין


שיתוף בין בעלי החלקות בחזית רחוב המלך ג'ורג' .ה

בין החלקות השונות בחזית המלך גורג' (כולל החלקה הנדונה) :בתכנון גורמים לצורך בשיתוף מסויים

) לא קבע שטחי בניה (מסחר עילי, מסחר2250/ב' (בניגוד לזה של תכנית 2250תקנון תכנית •

ונות בחזית המלך גורג' (כולל החלקה הנדונה).קרקעי, ומגורים) ספציפיים לחלקות הש-תת

/ב' (סעיף ד' 2250 - ו 2250קרקעי הכוליים בין תכניות -השוני הקטן בשטחי המגורים ובמסחר התת •

החלקות בחזית המלך ג'ורג'. 8לעיל) כאשר אין הבהרה איך יתחלקו שטחים עודפים אלו בין

במימוש., המתבטאת בדחיה אלמנט זהמסויימת בגין יש פגיעה

קרקעית- תת חניה .ו

ח החניה :פמתקנון התכנית ומנס, נובעות כפי שאני מבין אותן ,ההוראות

הכניסה לחניונים בבתים בחזית רחוב המלך גורג' תהיה מרמפות שיתחברו לאזור רחוב אלו •

.מציאות

ונים אלא רמפה משותפת למספר חני ,לא תהיה לכל מרתף חניה לחודזו כסביר להניח שמרמפה •

.בבתים בחזית המלך ג'ורג'



- 31 -


יהיה חיבור בין המרתפים העליונים בחזית המלך ג'ורג', כך שמכל חניון עליון תהיה גישה למרתפים •

שמצידיו ומהם לרמפת הכניסה. (למרות שלא נאמר במפורש, ברור שזכות מעבר זו חייבת להיות

ואח"כ במסמכי הבית המשותף). ,מעוגנת ברישום החלקה

שום בפועל של הוראות התכנית :היי

בנות כל מרתף בנפרד בתנאי שתהיה הכנה לגישה מהקומות העליונות לניתן באופן תאורטי •

שלהם, לחניונים משני הצדדים.

–בשטח כה קטן (שטח המרתף הנדון מרתף חניה בודד צעמבחינה מעשית אין שום כדאיות לב •

מ"ר) ועם רמפה נפרדת. 381

ה ברור שיתעורר ויכוח בשאלה לאיזה חניון עילי תבוצע הרמפה מכביש הגישה במקרה כז

שבסמטת אלו מציאות. כך שמכל בחזית המלך ג'ורג', יהיה חיבור בין המרתפים העליוניםיש כאמור דרישה בתכנית לכך ש •

חניון עליון תהיה גישה למרתפים שמצידיו ומהם לרמפת הכניסה.

ף העליון יהיה מסחר (סעיף ד' לעיל).בנוסף, במרת •

ביצוע מרתף כזה בין שני בנינים ישנים מאד לאור זאת ברור שיהיה צורך לפחות בשתי קומות מרתף.

יקר מאד. –קיימים הבנויים בקיר משותף

מסקנה :

עם רמפה משותפת אחת. חניונים רצופים 4-3פחות בצע בבת אחת לכדאי לברור שיהיה

נים יהריסה בבת אחת של הבני –צורך בתאום הביצוע בין החלקות השכנות שיהיה במקרה כזה סביר

הקיימים וביצוע בבת אחת של המרתפים.

, המתבטאת בדחיה במימוש.בגין אלמנט זהיש פגיעה

סיכום :

קידום הזמינות בגין ביטול הצורך בתכנית בינוי (משקף כשנה אחת לפי שומת הועדה) מתקזז כנגד העיכוב

(סעיף ה' לעיל) וכתוצאה מביצוע משותף של חניונים הצורך בשיתוף מסויים בתכנוןבזמינות כתוצאה מ

לפחות שנה.(בחפיפה) . שני גורמים מעכבים אלו יארכו גם הם (סעיף ו' לעיל) קרקעיים-תת

/ב' הנובעת מקידום זמינות.2250אין השבחה בתכנית



- 32 -


(ללא התחשבות בנושא הפטור) סיכום ההשבחה והיטל ההשבחה .12

השבחה לחלק מועד קובע תכנית ₪ הבעלים

לחלק היטל השבחה ₪הבעלים

אין היטל השבחה אין השבחה 25.12.1981 1680

2250 23.7.1993 726,740 ₪ 363,370 ₪

אין היטל השבחה אין השבחה 17.7.2013 '/ב2250

המדהצ

תחול הצמדה על פי הוראות התוספת השלישית. ,2250נית של תכ הקובע על היטל ההשבחה למועד



- 33 -


13.

לתוספת )4(ב)(19הפטור לפי סעיף עיקרי המחלוקת בין הצדדים, והכרעתי, בנושא .)אשר הכרעתי שהיא משביחה 2250(הנושא רלוונטי לתכנית השלישית

מהנכס הנדון. 60%יי שמעון שהיא בעלים של טענת הפטור של הבעלים מתייחסת לחלק העמותה ח

"ד סירקיס, בישיבה ובכתב. טיעוני הבעלים הינם בהסתמך על טיעוני ב"כ הבעלים עו

של דרור גולדנברג מנהל תחום בכיר השגות ועררים טיעוני הועדה הינם בהסתמך על טיעונים בכתב

בעיריית תל אביב.

ב"כ הבעלים ירייהבעתחום השגות ועררים מנהל

. 2250 - ו 1680אין להעניק פטור בגין תכניות ובלבד '/ב2250יש מקום להענקת פטור בגין תכנית

שיומצא תצהיר מאומת ותקנון עמותה. בעקבות הבקשה לפטור יש לבחון :

מטרות המוסד.הומצא אישור מלכ"ר + –"שאין עיסוקו לקבלת רווחים"

אישור ניהול תקין. תם המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או "אם או

מיועדים לשמש למטרות האמורות."מיום 53לבחון האם על התכניות האמורות חל תיקון

בדבר "התמורה בעדם". 14.12.2000שכן התכניות 53לא חל תיקון 2250- ו 1680על תכניות

ועל כן יש לבחון האם במועד הקובע 53אושרו קודם לתיקון ימושו למטרות הפטור.המקרקעין ש

ועל כן די בכך שיוגש ,52חל תיקון '/ב2250על תכנית תצהיר מאומת לפיו התמורה בעד המקרקעין תשמש לאחת

ממטרות הפטור.

עבור '/ב2250בוטל החיוב בגין תכנית 53בעקבות תיקון ).60%חלקי העמותה (

.9.5.2016נמסר שובר תשלום מתוקן מיום

בדבר 14.12.2000לחוק מיום 53תיקון לטענת הועדה,

"התמורה בעדם" חל רק לגבי תכניות מיום התיקון ואילך ומשכך אינו חל לגבי התכניות שאושרו קודם למועד הנ"ל.

העמותה היתה זכאית לפטור מהיטל 53גם לפני תיקון

) לתוספת השלישית לחוק. 4(19השבחה עפ"י הוראות סעיף לספק צרכי : 21.5.1989נה ביום מטרות העמותה עם כינו

נישואין כולל עזרה לציוד וריהוט לאברכים ונזקקים מבני תורה, צאצאי הנאמן... להיות לעזר וסעד להחזקת ישיבת בית תלמוד,

בית מדרש תלמוד והוראת גור ירושלים.את 2.9.1980ועדת הכספים של הכנסת אישרה ביום

לחוק מיסוי מקרקעין. 61העמותה כמוסד ציבורי לענין סעיף "נכסי העמותה –הוסף לתקנון 25.6.1989בתאריך

והכנסותיה משמשים אך ורק למטרותיה..." הנדון ולרבות הבנין החזיתיכלומר, נכסי העמותה, לרבות

ההכנסות ממנו, שימשו במישרין את העמותה וממילא גם

התמורה אמורה לשמש אך ורק למטרות העמותה. .היתה העמותה זכאית לפטור מהיטל 53תיקון גם בטרם לכן

ניתן פטור ,53לחילופין, עפ"י הפסיקה שקדמה לתיקון

לעמותה גם אם הנכס הנדון לא שימש במישרין את העמותה.(ב) הנ"ל, קודם לתיקון, היה מיועד לאותם 19הרציונל בסעיף

מקרים שבהם מדובר בעמותות אשר על פי מטרותיהן מטרות ספציפיות השונות ממטרת העמותה ותקנוניהן היו ל

הנדונה ולגביהן חלה ההוראה בדבר שימוש במישרין. מאשר אך ורק את התיקון התשלום החדש שנמסר שובר

. 8.6.2015שכבר אושר מראש בתאריך ב' לתוספת השלישית עוסק באותם מקרים בהם יש 19סעיף

פטור מהיטל השבחה. לפטור לגבי מוסדות מסוג .ב' מתייחס ספציפית 4.19סעיף

מסוים (כגון : מוסד חינוכי, צדקה, סעד, וכו'). אין ספק שהמוסד שלנו הוא בעל המטרות האלו (ראה תעודת ההתאגדות של

העמותה). ברור שאין עיסוקה של העמותה לשם קבלת רווחים (הוצגו

אישורים ממס הכנסה וניהול תקין מטעם רשם העמותות). לכן,

כרעה ש צריכה להיות בהנחה שמדובר בגוף הפרשנות וההלגבי הביטוי "אם אותם מקרקעין 53התואם את תיקון

משמשים או מיועדים לשמש את המטרות האמורות".אם בנסיבות העניין הנכס נשוא השומה משמש למטרות ,ז"א

האלה, ונתרכז במטרת צדקה או סעד, אזי אין שום הבדל בין ו ובין נכס שכל שנותיו עד נכס המשמש בפועל למטרות אל

למכירתו פירותיו שימשו למטרות צדקה או סעד לנהנים על פי

תעודת הרישום והתקנון.



- 34 -


ב"כ הבעלים בעירייהתחום השגות ועררים מנהל

הנכס עצמו, שהוא חלקים במושע בבנין, לא שימש –להבהרה יום ישירות לצרכי העמותה, אלא רק הפירות ממנו (דמ"ש), וכ

גם התקבול מהמכר משמש לצרכי העמותה

ז"א אם הכנסות מהנכס ניתנו לבני המשפחה של מייסד או לנאמן של מי שהקים את העמותה, ממילא ברור שהנכס עצמו אם הוא מומש, תמורתו מחולקת לטובת הנהנים על פי תקנון

העמותה, ואז, אין הבדל בין הפירות של הנכס במשך כל עצמו שהוא פרי שנוצר עכשיו בעת מכירתו. השנים לבין הנכס

הפירות של הנכס הם השווי של המכירה שלו היום, ופירות אלו הם המחולקים בין כל אותם נזקקים או נתמכים של העמותה

על פי תקנוניה ומטרות הקמתה, זאת כפי שמופיעות בתעודת

ההתאגדות שלה.הוא למשל אינו דומה לזה שאצלנו שמקרה להבהרה :

שמטרת העמותה היא בית כנסת, מקווה, מוסד לבעלי כברור שאם נכס כזה נמכר והתקבול מחולק מוגבלויות, וכו'.

במצוות רשם העמותות, או מי מטעמו, או ותאחרמטרות ל

, הרי פירותיו אינם חלק מפירות העמותה כי אין תנמכר וולונטרי יותר שימוש שכזה למטרות העמותה.

הנכס עצמו, כל הפירות מר ונקבע שבמקרה שלנו מראש הוכהן עבור מטרות העמותה. וגם ,עוד שהוא קיים, כגון דמ"ש וכו'

זאת אם מוכרים את הנכס, התקבולים ישמשו לאותם מטרות. כל התקבולים מהנכס הן בגין לפיה תעודת הרישום על פי

שכירות והן בגין מכר הולכים לצרכים המפורטים, ובלבד

צאי הרב לבית פרשיסחא ולמוסדות גור.שהנהנים מהם הם צא נושא זה הוכר גם ע"י שלטונות המס, כאשר התקבל פטור.

2.9.1980לעניין זה צרף את מכתב נציבות מס הכנסה מיום (התקף עד היום). במכתב הוכר כי כל הזכויות בנכס זה הן של

.לחוק מס שבח 61מוסד ציבורי לפי סעיף ברהם יצחק רוטשטיין ז"ל מהנכס נרכשו ע"י המנוח א 60%

המנוח, בצוואתו, הוריש את כל זכויותיו בנכס .1944בשנת

, כאשר בפועל 25.5.1995לעמותה הנדונה. המנוח נפטר ביום (כאמור בנסח). 2011צו קיום צוואה נרשם רק בשנת

מבחינת הנכס עצמו, ומבחינת מס שבח, המועדים "הולכים

. 1944אחורה" עד לשנת אם המוכר של הנכס היה בן אדם פרטי ולא –להבהרה

, לא היה פטור 1995עמותה, והיה מוכר, לדוגמא, בשנת מהיטל השבחה.

אם המוכר של הנכס היה בן אדם פרטי והיה מוריש לעמותה,

, הרי בהורשה עצמה הוא היה פטור 1995לדוגמא, בשנת .היטלהמהיטל השבחה, ובמכר ע"י העמותה, לא היה חל

ון, המנוח הוא אדם פרטי שהוריש לעמותה ולכן חל במקרה הנדהן בגין את . ז1995פטור מהיטל השבחה על העמותה משנת

מכן.תכניות שלפני מות המוריש, ובוודאי לגבי תכניות שלאחר



- 35 -


הכרעה בנושא הפטור

פה שמאז מינוי שמאים מכריעים, כולל אני, לגבי ההכרעה בנושא הפטור, השתנתה לאורך התקוחלק מההתייחסות

).84כניסתו לתוקף של תיקון ז(מא אשוניםרהשמאים המכריעים ה

בתחילתה של תקופה זו, שמאים מכריעים, או לפחות רובם, ראו בנושא הפטור נושא "משפטי" טהור של עצם החיוב

המרכז) אימצו עמדה זו.תל אביב ו ותולא עסקו בו. גם ועדות ערר (לפחות זו של מחוז

עזבון ) (מחוזי מרכז 11-02-37365עמ"נ פסק דין ניתן ,, בערר על החלטה כזו של ועדת ערר מרכזמאוחר יותר

המנוח פרז'י נ. ו' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נתניה.

.לתוספת השלישית 19השמאי המכריע לדון בפטור לפי סעיף של וסמכותמלפי פסק דין זה,

בנושא הפטור.חזרו לדון מכריעים בעקבות פס"ד זה, לידיעתי חלק מהשמאים ה

גם אני התחלתי לדון בנושא זה, אם כי רק במקרים בהן לא היתה מחלוקת עובדתית או מחלוקת לגבי מסמכים

נגדיים שהציגו הצדדים.

בשנתיים האחרונות, התחלפו יו"ר ועדות הערר. מספר יו"ר (כולל יו"ר ועדת הערר תל אביב שדנה בתיקים בתל

שמאיים.משפטיים שאינם חד משמעית שאין זאת בסמכות שמאים מכריעים לדון כלל בנושאים קבעו ,אביב)

:בנושא הפטור אני נוהג כדלהלן מאז לכן

.שלו תחשיבהאני דן בנושא רק אם אין מחלוקת לגבי מתן הפטור עצמו אלא רק מחלוקת לגבי שיטת

איני דן במקרים אחרים.

מנהל נושא עצם הפטור עצמו (כעולה מההתכתבות הרבה בין ב"כ הבעלים ובין הואיל ובמקרה הנדון, יש מחלוקת ל

לא אדון בנושא זה., )בעירייהתחום השגות ועררים

לכן גם לא אתייחס לנכונות שובר התשלום המתוקן של הועדה.

, ל זאת באתי על החתוםע

שמואל רוזנברג

מהנדס בנין שמאי מקרקעין

שמאי מכריע



- 36 -


יםנספח



- 37 -


Documents

150545ה שומה מכרעת תל אביב גוש 6912 המלך ג'ורג' 7...הדעוה יאמש – דוד ךורב ידי לע דובכל 'חאו ןייטשטור יכדרמ –