NEWS & INFORMATION FOR CHEMICAL ENGINEERS, Vol. 32, No. 5, 2014 … 607

공동명의로 취득한 주택은 누구의 주택으로 볼까?홍세연(만 52세)씨는 최근에 고등학교 동창친구인 김연서(만 52세)와

공동명의로 아파트를 구입했다. 동문 모임을 마치고 집으로 돌아오는 중

공인중개사무소에 급매로 나온 아파트를 보고 계약한 것이다. 두 사람은

아파트 가격의 절반씩을 지불하고 각각 50%의 지분으로 등기를 완료했

다. 아파트를월세로임대하여용돈벌이를할목적이다. 홍씨는친구와공

동명의로 구입한 주택 이외에 다른 주택은 없지만, 남편 명의로 된 아파

트가 한채가 더있다. 김씨는 이번에 공동명의로 구입한 아파트외에 남

편과 공동명의로 구입한 단독주택 한 채를 더 소유하고 있다. 홍씨와 김

씨는공동명의로구입한이아파트를월세로임대를할요량이다. 그런데,

생각하지 못했던 일이 벌어졌다. 이렇게 구입한 주택 때문에 양도소득세,

종합부동산세, 그리고월세임대소득에대한소득세의부담이늘어난다는

소식을접했기때문이다.

공동명의로주택을소유하고있다면, 이집을누구의주택으로보고주

택의 숫자를 카운트할까? 예를 들어 홍길동, 김갑동, 그리고 이민호가 주

택을공동명의로소유하고있다고가정하자. 그리고홍길동이 70%, 김갑

동이 20%, 그리고 이민호가 10%의 지분으로 소유하고 있는 상황이다.

세사람이모두서로독립세대를구성하고있다면, 공동명의의주택은세

무적으로누구의주택으로볼까? 지분비율이가장높은홍길동씨의주택

으로 보는 것이 맞을까? 아니면 소수의 지분이라도 소유하고 있다면, 주

택의숫자에포함을시키는것이맞을까? 우리나라세법에서는주택을매

각하면서 해당 주택의 양도소득세의 1세대1주택 비과세를 판단할 때, 공

동명의의주택은그지분이아무리작더라도주택의숫자에포함시킨다.

주택의 숫자가 세금에 미치는 향은?

원 종 훈KB국민은행WM사업부세무팀장wonsem@gmail.com

전북대학교경 학과회계학전공학사국민대학교법무대학원부동산학전공석사(현)국민은행WM사업부세무Consulting팀팀장(현)국민은행인재개발원겸임교수(현)아시아경제골드메이커위원(현)Forbes PB자문위원

(저서) “부자들만의세금덜내는기술62가지”(원앤원북스발행)

“개인재무설계사례집”공저(한국FPSB 발행) “실전에바로써먹는부동산절세지식200문 200답”(원앤원북스발행)

“빈틈없는자산관리를위한절세특강”(원앤원북스발행)”금융전문가를위한세금설계1편, 2편”(FPedu발행)

공동명의 주택구입

연재원고 공동명의주택구입

608 … NICE, 제32권 제5호, 2014

그렇다면 세금을 계산하는데 있어 주택의 숫자는

왜중요할까? 우리나라에서주택의숫자는다양한종

류의 세금에 향을 미친다. 가장 큰 향을 주는 세

금은 양도소득세다. 독립된 세대를 기준으로 한 채의

주택을 소유하고 2년 이상 보유한 후 매각할 경우 양

도소득세가 비과세된다. 물론 1세대1주택이라 하더라

도매각하는금액이 9억원을초과하는고가주택일경

우에는 일부 양도소득세를 납부한다. 하지만 고가주

택이라도 주택의 보유기간이 10년 이상일 경우, 장기

보유특별공제의 명목으로 과세대상 양도차익에서

80%를공제하기때문에양도소득세의부담은급격하

게 줄게 된다. 반면, 주택을 2채 이상 소유하고 있는

상황에서 매각할 경우, 양도소득세의 비과세는 불가

능하기 때문에 그 부담은 커진다. 물론 이사 등의 목

적으로주택을구입하여일시적으로 2주택이된경우

에는, 2주택이 된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매

각하면양도소득세의비과세는받을수있다.

주택의숫자는주택의임대소득의비과세여부에도

향을 미친다. 소득세법에서는 부부합산 기준으로

한 채의 주택을 보유하고 있는 사람이 임대하면서 받

는 월세소득은 종합소득세가 비과세된다. 단, 기준기

사 9억원을초과하는고가주택은부부합산 1주택이라

하더라도 종합소득세를 내야 한다. 부부합산 기준으

로 2채이상의주택을보유하고있는경우, 월세임대

소득에 대해서 소득세를 내야 한다. 전세로 임대하는

경우도 부부합산 기준으로 보유하고 있는 주택이 몇

채 인지여부에 따라서 임대소득에 대한 종합소득세

과세여부가 달라진다. 현행 세법에서는 전세보증금을

받고 임대하는 경우, 보증금을 월세로 환산해서 소득

세를 계산(간주임대료)하게 되는데, 부부합산 기준으

로 주택의 숫자가 3채 이상인 경우에 간주임대료를

계산한다. 즉 주택이 2채 이하일 경우에는 전세로 임

대하는부분에대해서종합소득세를계산하지않는다

는것을의미한다.

주택의 숫자는 종합부동산세에도 향을 미친다.

종합부동산세의계산은가족단위또는부부합산단위

로 계산하지 않고, 개인기준으로 계산한다. 그래도 주

택의숫자에따라서종합부동산세의계산방식이달라

진다. 기본적으로 부동산을 소유하고 있는 사람에게

는 일차적으로 재산세가 부과된다. 그리고 세법에서

정하는 일정한 금액기준을 초과할 경우, 추가적으로

종합부동산세를 부과하다. 주택이 단독명의이고 세대

기준으로 한 채의 주택일 경우 기준시가 9억원이 초

과할 때부터 종합부동산세가 계산된다. 반면, 주택이

공동명의로 되어있거나, 세대를 기준으로 2채 이상일

경우에는 주택에 대한 종합부동산세는 6억원을 초과

하는시점부터계산된다.

독립세대가 소수지분으로 구입한 주택도 한 채의주택으로 본다결국, 처음의 사례에서처럼 주택을 공동명의로 보

유하고, 명의자가 서로 독립된 세대를 구성하고 있을

경우에는 아무리 소수의 지분을 가지고 있다 하더라

도, 그 소수지분을 한 채의 주택으로 카운트한다. 즉

10%의 지분을 가지고 있건, 5%의 지분을 가지고 있

건, 심지어그지분이 1%라하더라도그지분때문에

주택의숫자가늘어난것으로판단한다. 결국위사례

에서 보는 것처럼 홍씨와 김씨는 공동명의로 구입한

주택 때문에 홍씨 세대와 김씨 세대 모두 2채의 주택

을 보유하는 것으로 해석되고, 양도소득세, 임대소득

에 대한 종합소득세, 심지어 종합부동산에도 향을

주게 된다. 가볍게 용돈벌이로 시작하려 했던 주택의

구매는 기존에 보유하고 있던 다른 주택의 양도소득

세에엄청난 향을주게된다.

그런 이유로 주택은 공동명의로 구입하는 것은 상

당히신중할필요가있다. 하지만부부공동명의로주

택을 구입하는 것은 추천할 만 하다. 주택의 숫자를

카운트할 때 세대를 기준으로 주택의 숫자를 카운트

하거나, 부부합산 기준으로 주택을 카운트하기 때문

원종훈

NEWS & INFORMATION FOR CHEMICAL ENGINEERS, Vol. 32, No. 4, 2014 … 609

이다. 예를 들어 부부공동명의로 구입하는 주택은 독

립된 세대를 기준으로 해석하거나, 부부합산 기준으

로 주택을 카운트하기 때문에 한 채의 주택을 보유한

것으로 해석하는 경우가 많다. 그래서 세대 구성원간

에는공동명의로주택을구입하더라도보통은하나의

주택으로 카운트한다. 반면, 별도의 세대를 구성하는

사람들이 공동명의로 주택을 구입할 경우, 소수지분

때문에 공동소유자 모두가 주택 한 채씩 늘어나는 효

과가 발생한다. 그렇기 때문에 주택수가 증가함에 따

라서 생길 수 있는 세금문제를 고려하지 않고 공동명

의로구입하는것은주의해야할것이다.

주택을증여를원인으로취득하는경우도주의해야

한다. 매매와 동일하게 해석하기 때문이다. 일반적으

로 주택을 증여하려는 부모입장에서 증여세를 줄일

목적으로 한 사람의 자녀보다는 여러 자녀에게 증여

하려는 경향이 많다. 수증자를 여러 명으로 분산하여

증여할 경우 증여세 과세표준이 낮아져 낮은 세율이

적용되기때문이다.

상속주택은 기존주택을 매각할 때 주택의 숫자에서 제외되는 경우가 있다하지만 상속주택은 다르다. 상속주택은 공동명의로

주택을 취득하더라도 모든 지분 소유주에게 주택이

카운트되는 것은 아니다. 소득세법에서는 기존 주택

의양도소득세를계산한데있어서상속주택은지분율

이가장높은사람의것으로판단하도록한다. 그리고

소수지분으로 소유하고 있는 상속인이 기존의 다른

주택을 매각할 때에는 상속주택은 주택의 숫자에 포

함시키지 않고 비과세를 판단하도록 한다. 만약, 상속

주택의 지분율이 동일할 경우에는 해당 상속주택에

같이 거주했던 사람의 주택의 숫자에 포함을 시키고,

만약, 피상속인과같이거주한사람이없다면, 최고연

장자의주택으로판단하도록하고있다.

예를 들어보자. 상속인으로 3명의 아들이 있다. 첫

째 아들은 김장남(만 38세), 둘째 아들은 김차남(만

34세), 그리고 셋째 아들은 김막내(만 29세)다. 상속

인들은모두결혼을했고, 피상속인이사망할당시독

립된 세대를 구성하고 있으며, 상속인들 모두 기존에

주택을한채씩소유하고있는상황이다. 이런상황에

서 상속주택을 상속인 세 명이 동일한 지분으로 상속

을 받았다면 상속주택은 누구의 주택으로 판단할까?

상속주택은비록공동명의로상속을받았다고하더라

도 기존의 다른 주택을 매각할 때, 한 사람의 주택의

숫자에 포함시킨다. 이 경우 상속주택은 동일한 지분

을가지고있고, 사망할당시상속인이피상속인과동

거를 하고 있지 않기 때문에 상속주택은 최고 연장자

인 김장님씨의 주택 숫자에 포함시키고 기존 주택의

양도소득세 비과세를 판단한다. 즉 김차남씨와 김막

내씨는 삼분의 일 지분에 해당하는 상속주택을 보유

하고있더라도, 다른주택을매각할때해당상속주택

은 주택의 숫자에 포함시키지 않고 양도소득세 비과

세여부를판단하게될것이다.

상속주택과관련해서일반적으로알려진오해가하

나 있다. 보통 상속으로 취득하는 주택을 상속주택으

로 부르는 경우가 있는데, 세법에서는 상속을 원인으

로 취득했다고 해서 모든 주택을 상속주택으로 보지

않는다. 즉 다주택을 보유하고 있던 피상속인의 사망

으로주택을취득할경우, 상속으로취득하는모든주

택을상속주택으로표현하는경우가일반적이지만세

법에서는“상속주택”은 딱 한 채이어야 한다고 해석

한다. 즉피상속인을기준으로여러채의주택을상속

으로남긴다고하더라도그중한채에대해서만상속

주택으로 구분하고, 여기에 상속주택의 혜택을 부여

한다.

상속주택의 세무적 혜택과 주택 공동명의의 유의사항상속주택에 주어지는 세무적인 혜택은 두 가지다.

하나는 위에서 설명한 것처럼 상속주택 이외에 다른

연재원고 공동명의주택구입

610 … NICE, 제32권 제5호, 2014

일반주택을 매각할 때, 소수지분으로 소유하고 있는

상속주택은주택 수 카운트 대상에서제외된다. 또 다

른 혜택은 상속주택을 100% 지분으로 상속받는다고

하더라도상속주택외에기존주택을매각할때상속주

택은주택으로보지않고1세대1주택양도소득세비과

세를 판단한다. 즉 피상속인이 사망할 당시에 독립세

대를 구성하고 있는 상속인이 기존의 다른 주택을 보

유하고있다면, 상속을받아 2주택이되더라도양도소

득세 비과세가 가능하다. 일시적 2주택 유예기간인 3

년경과된이후에매각을하더라도상속주택은1세대1

주택양도소득세비과세판단시완벽하게제외된다.

그렇다면 피상속인이 여러 채의 주택을 남기고 사

망했을경우, 위에서설명한세무적혜택을받는상속

주택은 어느 것일까? 소득세법에서는 피상속인을 기

준으로가장오래보유한주택에이혜택을부여한다.

만약, 보유기간이 동일하여 상속주택을 보유기간으로

판단하기어려울경우에는피상속인의거주기간이긴

주택을 상속주택으로 해석한다. 거주기간으로도 상속

주택을 판단하기 어려울 경우에는 기준시가가 가장

높은주택을상속주택으로해석한다.

하지만상속주택에대한 2가지유형의세무적혜택

은 양도소득세에만 향을 준다. 재산세나 종합부동

산세, 그리고 임대소득에 대한 종합소득세에는 아무

런혜택이없다. 그리고양도소득세에대한혜택도엄

격하게 말하면 상속주택이 아닌 기존주택에 부여된

혜택으로 보는 것이 맞다. 이렇든 주택은 공동명의로

구입하는 과정에 생각하지 못했던 주택 수 카운트에

향을 줘서 예기치 못한 세금을 내는 경우가 있다.

그러한이유로부부간공동명의가아니라면공동명의

로 주택의 취득은 하지 않는 것이 좋을 것이고, 하더

라도 세무전문가에게 충분한 상담을 거친 후 진행하

는것이좋을것이다.