2012여수세계박람회 조감도

3

4

Ⅰ. 사업개요Ⅰ. 사업개요

CONTENTSCONTENTS

Ⅱ. Marketing 계획Ⅱ. 상품 구성 계획 및 사업전략

Ⅲ. 실행예산 및 분양대행 조건Ⅲ. 사업성 분석

Ⅳ. 실행예산 및 분양대행 조건Ⅳ. 마케팅 플랜

1.사업개요

Ⅰ. 사업개요

Ⅰ. 사업개요

7

1. 사업개요

내 용구 분

355실45실120실190실

TOTAL단독펜션호텔콘도

시설계획

지하2층, 지상 10층(호텔) / 8층(콘도)층수

17.76%건폐율

46.92%용적률

56,167.11㎡ (16,990.55)평연면적

63,212㎡ (19,122)평대지면적

자연녹지지역, 수변경관지구지역지구

전남 여수시 돌산읍 평사리 318-67번 외 27필지위치

일출과 일몰 동시 조망 가능하며 해발 60m 지역의

자연 경관이 뛰어난 지역

기존 리조트 이상의 자연경관 및 조망권 확보된 입지

□ 사업개요

8

2. 사업지 위치

□ 사업지 위치도

9

3. 설계개요

□ 배치도

10

□ 단지 Concept

각 시설별 이동 동선 분리각 시설별 이동 동선 분리

단독형 펜션

콘도+스파

차량은 지하주차장으로직접 진입

주요 단지 컨셉주요 단지 컨셉

고품격 단독형 펜션 시설

콘도 미니엄 + 스파 4계절 운영

요트 하우스계획으로 수상 레져 이용가능

호텔+컨벤션 센터로 국제회의 및 전시 공연 가능

경사와 해변, 자연 수림을 이용한 자연친화적 단지

호텔+컨벤션

Unit 컨셉Unit 컨셉

- 전망을 고려한 단지계획 및 단면 디자인 / 상류층 라이프 스타일 고려 평면 디자인과 대중적 시설

이원화 구성/ 자연 친화형 외관 디자인 / 레저가 복합된 신주거 공간

-에너지 절약 시스템, 초고속 정보통신 시설, 최첨단 전자 방법 시스템, 고급 내외장재

- 천정형 A/C, 가스오븐/쿡탑/아일랜드형 주방, 침대 및 가구 기본 설치, 빌트인 냉장 냉동고 등

3. 설계개요

11

3. 설계개요

■ 층별 면적개요 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　

콘도미니엄 펜 션(단독형)

층 별

전 용 공 용 상업시설 SPA부대시설(소계)

기계/전기실 주차장 소계 전 용 공 용 소계

　 　 　 　 　 　 　 0.00 　 　 0.00 지 상 10 층

(.) (.) 　 　 　 　 (.) (.) 　 　 (.)

　 　 　 　 　 　 　 0.00 　 　 0.00 지 상 9 층

(.) (.) 　 　 　 　 (.) (.) 　 　 (.)

1,100.00 500.00 　 　 0.00 　 　 1,600.00 　 　 0.00 지 상 8 층

(332.75) (151.25) 　 　 (.) (.) (.) (484.) 　 　 (.)

1,100.00 500.00 　 　 0.00 　 　 1,600.00 　 　 0.00 지 상 7 층

(332.75) (151.25) 　 　 (.) (.) (.) (484.) 　 　 (.)

1,100.00 500.00 　 　 0.00 　 　 1,600.00 　 　 0.00 지 상 6 층

(332.75) (151.25) 　 　 (.) (.) (.) (484.) 　 　 (.)

1,100.00 500.00 　 　 0.00 　 　 1,600.00 　 　 0.00 지 상 5 층

(332.75) (151.25) 　 　 (.) (.) (.) (484.) 　 　 (.)

1,100.00 500.00 　 　 0.00 　 　 1,600.00 　 　 0.00 지 상 4 층

(332.75) (151.25) 　 　 (.) 　 (.) (484.) 　 　 (.)

1,100.00 500.00 　 　 0.00 　 　 1,600.00 　 　 0.00 지 상 3 층

(332.75) (151.25) 　 　 (.) 　 (.) (484.) (.) (.) (.)

1,100.00 500.00 　 400.00 400.00 　 　 2,000.00 2,480.13 　 2,480.13 지 상 2 층

(332.75) (151.25) 　 (121.) (121.) 　 (.) (605.) (750.24) (.) (750.24)

0.00 1,000.00 300.00 800.00 1,100.00 　 　 2,100.00 5,786.98 200.00 5,986.98 지 상 1 층

(.) (302.5) (90.75) (242.) (332.75) 　 　 (635.25) (1,750.56) (60.5) (1,811.06)

7,700.00 4,500.00 300.00 1,200.00 1,500.00 0.00 0.00 13,700.00 8,267.11 200.00 8,467.11 소 계

(2,329.25) (1,361.25) (90.75) (363.) (453.75) (.) (.) (4,144.25) (2,500.8) (60.5) (2,561.3)

　 　 400.00 800.00 1,200.00 　 5,500.00 6,700.00 　 　 0.00 지 하 1 층

　 　 (121.) (242.) (363.) 　 (1,663.75) (2,026.75) 　 　 (.)

　 　 　 　 0.00 600.00 6,100.00 6,700.00 　 　 0.00 지 하 2 층

　 　 (.) (.) (.) (181.5) (1,845.25) (2,026.75) 　 　 (.)

0.00 0.00 400.00 800.00 1,200.00 600.00 11,600.00 13,400.00 0.00 0.00 0.00 소 계

(.) (.) (121.) (242.) (363.) (181.5) (3,509.) (4,053.5) (.) (.) (.)

7,700.00 4,500.00 700.00 2,000.00 2,700.00 600.00 11,600.00 27,100.00 8,267.11 200.00 8,467.11 합 계

(2,329.25) (1,361.25) (211.75) (605.) (816.75) (181.5) (3,509.) (8,197.75) (2,500.8) (60.5) (2,561.3)

12

3. 설계개요

호 텔(컨벤션센터)

층 별

전 용 공 용 상업시설 켄벤션 부대시설(소계) 기계/전기실 주차장 소계

합 계

　 　 600.00 　 600.00 　 　 600.00 600.00 지상 10층

　 　 (181.5) 　 (181.5) 　 　 (181.5) (181.5)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 700.00 지상 9층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (211.75)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 2,300.00 지상 8층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (695.75)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 2,300.00 지상 7층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (695.75)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 2,300.00 지상 6층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (695.75)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 2,300.00 지상 5층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (695.75)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 2,300.00 지상 4층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (695.75)

500.00 200.00 　 　 0.00 　 　 700.00 2,300.00 지상 3층

(151.25) (60.5) 　 　 (.) 　 　 (211.75) (695.75)

500.00 200.00 　 2,000.00 2,000.00 　 　 2,700.00 7,180.13 지상 2층

(151.25) (60.5) 　 (605.) (605.) 　 　 (816.75) (2,171.99)

0.00 800.00 800.00 2,000.00 2,800.00 　 　 3,600.00 11,686.98 지상 1층

(.) (242.) (242.) (605.) (847.) 　 　 (1,089.) (3,535.31)

4,000.00 2,400.00 1,400.00 4,000.00 5,400.00 0.00 0.00 11,800.00 33,967.11 소 계

(1,210.) (726.) (423.5) (1,210.) (1,633.5) (.) (.) (3,569.5) (10,275.05)

　 800.00 800.00 1,200.00 2,000.00 600.00 1,000.00 4,400.00 11,100.00 지하 1층

　 (242.) (242.) (363.) (605.) (181.5) (302.5) (1,331.) (3,357.75)

　 　 　 800.00 800.00 　 3,600.00 4,400.00 11,100.00 지하 2층

　 　 　 (242.) (242.) 　 (1,089.) (1,331.) (3,357.75)

0.00 800.00 800.00 2,000.00 2,800.00 600.00 4,600.00 8,800.00 22,200.00 소 계

(.) (242.) (242.) (605.) (847.) (181.5) (1,391.5) (2,662.) (6,715.5)

4,000.00 3,200.00 2,200.00 6,000.00 8,200.00 600.00 4,600.00 20,600.00 56,167.11 합 계

(1,210.) (968.) (665.5) (1,815.) (2,480.5) (181.5) (1,391.5) (6,231.5) (16,990.55)

■ 층별 면적개요

13

3. 설계개요

■ 용도별 면적개요 　 　 　 　 　 　 　

　 　 　 　 　 　 　 　 단위 : m2 (평)

구 분 콘도미니엄 콘도미니엄(단독형) 호 텔 (부대시설포함) 계

전 용 7,700.00 (2,329.25 ) 8,267.11 (2,500.80 ) 4,000.00 (1,210.00 ) 19,967.11 (6,040.05 )

공 용 4,500.00 (1,361.25 ) 200.00 (60.50 ) 3,200.00 (968.00 ) 7,900.00 (2,389.75 )

기타부대시설 700.00 (211.75 ) 　 　 2,200.00 (665.50 ) 2,900.00 (877.25 )

주요부대시설 2,000.00 (605.00 ) 　 　 6,000.00 (1,815.00 ) 8,000.00 (2,420.00 )

부대시설 소계 2,700.00 (816.75 ) 　 (0.00 ) 8,200.00 (2,480.50 ) 10,900.00 (3,297.25 )

소 계 14,900.00 (4,507.25 ) 8,467.11 (2,561.30 ) 15,400.00 (4,658.50 ) 38,767.11 (11,727.05 )

주 차 장 11,600.00 (3,509.00 ) 0.00 (0.00 ) 4,600.00 (1,391.50 ) 16,200.00 (4,900.50 )

기계/전기실 600.00 (181.50) 0.00 (0.00 ) 600.00 (181.50 ) 1,200.00 (363.00 )

소 계 12,200.00 (3,690.50 ) 0.00 (0.00 ) 5,200.00 (1,573.00 ) 17,400.00 (5,263.50 )

합 계 27,100.00 (8,197.75) 8,467.11 (2,561.30 ) 20,600.00 (6,231.50 ) 56,167.11 (16,990.55 )

면 적 비 율 48.25% 　 15.07% 　 36.68% 　 100.00% 　

주요부대시설 SPA 　 컨벤션센터 　

14

3. 설계개요

단독형부지　 　 　 　 　 　 　 　 　 　

■건축개요(A-단지)　 　 단위 : m2 (평) 　

■시설동별 면적개요　

　 　

구 분 주 요 내 용　

계

대 지 위 치 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 318-67번지 일원 　

구 분 비 고

m2 평

대 지 면 적 63,212 ( 19,122평) 　

지 역 지 구 자연녹지지역, 수변경관지구 　

숙박동 8,267.11 2,500.80 　

용 도 숙박시설(콘도미니엄) 　 관리동 200.00 60.50 　

규 모 지상 2층 　 　 　 　 　

구 조 철근콘크리트조 　 　 　 　 　

건 축 면 적 3,669.12 ( 1,109.91 평) 　 　 　 　 　

건 폐 율 14.39% 　 　 　 　 　 　

연 면 적 8,467.11 ( 2,561.30 평) 　

기 타

　 　 　 　

용 적 율 33.20% 　　 　 　 합 계 8,467.11 2,561.30 　

` 　 　 　

■평형별 분양면적 　 　 　

전용면적 공용면적 분양면적평 형 세대수 비 율

m2 평 m2 평 m2 평비고

　 49.20 평형 18 40.00% 162.64 49.20 3.93 1.19 166.58 50.39 　

　 53.30 평형 16 35.56% 176.20 53.30 4.26 1.29 180.46 54.59 　

　 64.40 평형 6 13.33% 212.89 64.40 5.15 1.56 218.04 65.96 　

　 75.20 평형 5 11.11% 248.60 75.20 6.01 1.82 254.61 77.02 　

합 계 45 100.00% 8,267.11 2,500.80 200.00 60.50 8,467.11 2,561.30 　

15

4. 입지 및 환경분석

A- 여수시 광역 soc주요사업

관리번호

사업명 위치 사업기간 사업량 사업비

계 2012세계에스포 SOC 및 주요사업 15건 56,328

1- 박람회장 연계 시내 도로교통망 확충 덕충동 외 2 1993~2011도로13, 교통 1,

가로등1, 보안등 15,178

2 국도대체 우회도로(종화～덕양)건설 종화～덕양 1999~2011L=16.14kmB=20～34m

5,502

3 국도대체 우회도로(우두～종화)건설 우두～종화 2005~2010L=1.9km

B=20m962

4 여수～순천 도로 건설 덕양～해룡면 2005~2012L=15.1kmB=20m

2,480

5 여수～고흥간 연륙□연도교 가설 돌산～화양～고흥 영남 2005~2010L=39.1km

(교량 11개소)12,254

6 국지도 22호선(화양～소라) 도로확장 세포리～덕양리 2005~2012L=22kmB=20m

2,203

7 국도 17호선(돌산～우두) 도로확장 돌산 신복리～우두리 2004~2012L=16.7km

B=10.5m1,028

8 여수～순천간 전라선 철도개량□복선전철화해룡면 성산리～덕충동 여수역

2005~2012 L=36.2km 6,244

9 전주～광양간 고속도로 여수 연장 광양～여수 2009~2012 L=36.8km 9,500

10 여수공항 Ⅱ단계 확장 율촌면 신풍리 2008~2012 L=2.5km 900

11 여수국가산단 진입도로 건설(월내～묘도～광양)월내동～묘도동～금호

동2005~2012

L=8.5km(4차로)

8,800

12 국동항 다기능어항 개발 국동 100-15번지 일원 2008~2012 262천㎡ 414

13 여수항 여객선 터미널 정비 교동 일원 2007~2010지상 2층 2,859㎡호안개축 155m 등

105

14 야간 경관 조성 여수시 일원 2007~2010 12km,25개소 400

15 진모지구 친수 공간 및 스포츠 훈련장 조성돌산읍

우두리, l평사리2007~2011

매립A=229천㎡도로L=440m

358

16

4. 입지 및 환경분석

B- 여수 국가산업단지

국가 산업단지 전경

여수국가산업단지

- 면 적 : 31,305천㎡(947만평)

- 입주업체 : 199개업체

(석유화학 110, 기계 40, 비제조업 14, 기타 35)

- 고용인원 : 12,369명(가동율 93.6%)

- 주요업종 및 생산능력 : 정유 65만배럴/일

(전국의 26.2%), 비료 136만톤/년(전국의 31%),

석유화학 295만톤/년(전국의 50%),

생산액 407,371억원,

수출액 146억불

광양만권에는 여수국가산업단지와 율촌지방산업단지, 광양컨테이너부두와 광양제철

등 석유화학과 철강 관련산업이 집중 배치되어 있으며, 광양컨테이너부두 건설을 계기

로 국내 최대의 산업클러스터로 부상

사업부지사업부지

17

4. 입지 및 환경분석

C- 2012 여수 세계 박람회

박람회장 예상도

2012 여수 세계 박람회

•10조 300억원 생산가치, 고용창출 8만 9천여명,

부가가치 4조 120억원 유발

•당 사업지와 차량 10분 거리

•각종 교통망 확충으로 인한 여수 근접성 증가

•숙박시설 고급콘도 865실, 빌라 900실

아파트 3,600실 건립 예정

국가차원의 지원(SOC 자금 12조 투입)으로 연륙교, 각종 도로망, 항공망등 확충

여수 엑스포 이후 세계적인 관광 명소 및 남해안 개발의 중심축으로 부상

리조트 사업부지리조트 사업부지

•

2012여수세계박람회사업부지

돌신2대교

18

4. 입지 및 환경분석

D- 여수(돌산)~고흥간 11개 연륙.연도교가설(2010년 완공) 사업비:1조5천억원 현재 80%공정률

.남해안 관광벨트 지역과 연계한 해양관광 개발 촉진

여수 고흥

19

4. 입지 및 환경분석

E- 진모지구(리조트사업부지 우측인접면) 친수 공간 및 스포츠 훈련장 조성

사 업 비

총사업비

2007년까지

2008년2009년이후

재원별

사업비

재원별

사업비

재원별

사업비

재원별

사업비

계358

계228

계60

계70

국 10

국 10

국 국

도 도 도 도

시348

시218

시60

시70

돌산진모지구공유수면매립사업

공유수면매립

A=229천㎡ 등

사업명 사업량

그동안 추진상황○ 1991. 11 : 공유수면매립 기본계획 및 승인○ 2005. 12. : 공유수면매립 및 도시계획도로 개설공사 착공

기대효과○ 시민에게 휴식공간과 이벤트 등 다양한 활용 공간 제공○ 스포츠마케팅을 통한 지역경제 활성화 도모

<사 업 개 요 (2007~2011)>

○ 위 치 : 여수시 돌산읍 우두․평사리 일원○ 사 업 량 : 공유수면매립 A=229천㎡, 도로개설 L=440m▸‘08년 추진 목표(량) : 매립 및 도로개설 완료

○ 사 업 비 : 358억원(매립공사204, 기반시설34, 전지훈련시설120)

20

4. 입지 및 환경분석

F- 진모지구 스포츠 훈련장 및 호텔리조트사업부지

21

4. 입지 및 환경분석

G- soc확충계획(도로,철도,항공 현재 공사중)

번호 공 사 명

⑨ 광무동~박람회장간 도로개설

⑩ 석창교차로 개선

⑪ 주삼~낙포간 도로확장

⑫ 국도17호선 선형개량사업

⑬ 주간선도로 덧씌우기

⑭ 교통시설운영(TSM)개선

⑮ 가로등 이미지(CI)개선

보안등 이미지(CI)개선

시내일원

번호

공 사 명

① 버스터미널~박람회장 도로확장

② 호명~낙포간 도로확장

③ 미평~만흥~오천 도로확장

④ 소치~오천간 도로개설

⑤ 경찰서~오동도간 도로개설

⑥ 터미널~만흥간 도로개설

⑦ 만흥~박람회장간 도로개설

⑧ 석창~둔덕간 도로확장

리조트 사업부지리조트 사업부지

22

□ 유사사례 분석

83형 14억

230형 약 40억

33형 900~1,000만원

40형 1,000~1,300만원

샤인빌 1,620,000(1일이용)로얄빌 1,590,000(1일이용)

빌라형 1,600만원

단독형 3,000만원평단가

• 전평형 Full구좌 분양

• 용평리조트 내에 위치

• 회원 분양 완료

• 수영만 매립지 주상복합

• 바다, 동백섬 조망권

• 휴양콘도미니엄을 주거형판매

• 2인 1실 Full 구좌 등기분양

• 300평에 달하는 객실구성

• VVIP 대상 분양

• 드라마 촬영지로 홍보효과

• 분양콘도미니엄, 2인1실

Full구좌 등기분양형태

• 용인 기층 코리아 골드CC내에 위치, 골프장조망가능

• 상당수가 메인하우스로 사용

내용

83형~230형33형~40형별장형 48실, 호텔형 262실47형~87형평형

1차 61실, 2차 106실지하2층 지상29층 2개동별장형, 호텔형지하1층, 지상3층 22동규모

2008년 8월 준공2008년 8월 준공2007년 1월 분양2006년 9월 입주분양시기

조감도

용평 포레스트 콘도월드마크 해운대샤인빌 럭셔리 리조트(제주)기흥 SK 아펠바움구분

23

5. S.W.O.T 분석

고급 상품성

관광 숙박시설 부족에 따른 지역 주민 관심도 양호

우수한 입지

- 여수박람회장 차량 10분거리

- 일출과 일몰 동시 조망 가능

- 수상레포츠, 여수와 교통 근접성 탁월

여수세계박람회 유치로 지역 발전 계지

- 관광벨트, 세계적인 항만으로 개발

고급 리조트 +호텔 시설 절대 부족

관공서와의 업무 연계 진행(MOU체결)

인근 유사 시설 계획 및 건설중

주요 타겟인 수도권과의 물리적 거리

부동산 경기의 침체로 인한 여가 생활의 관심하락

여수 엑스포 후 관광 산업의 활성화 여부

- 대전엑스포의 선례

Stre

ng

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at

StrengthStrength WeaknessWeakness

OpportunityOpportunity ThreatThreat

리조트 시설로서는 최상의 입지,시기적으로 시장 상황을 고려한 적정한 마케팅 활동 필요

□ S.W.O.T 분석

Ⅱ. 상품구성 계획 및 사업전략

Ⅱ. 상품구성 계획 및 사업전략

25

1. 상품 구성

□ 사업추진 목적과 방향

사업지 인근의 천연 관광 자원 및 우수한 조망권을 휴양과 숙박을 위한 관광휴양지를 조성하고자함.

남해안 관광 중심의 여수의 주요 관광 자원의 역할을 수행할수 있도록 효율적인 관광 서비스를 제공할 수 있는종합 휴양지 건립

사업의 의의

사업의 목적

지역

관광

경제

남해안 관광벨트 계획 추진선상에서 여수산업단지, 광양만등 인근 거주자 이용시설

여수 최초의 종합 레저 시설로 여수국제 박람회 및 관광 자원으로서의 랜드마크화

관광 수입 증대에 따른 여수시 세수의 증대 및 사업장 설치에 따른 고용 창출

□ 시장 동향 및 전망

레저패턴의변화

• 당일 여행보다는 숙박여행의 증가, 웰방 확산으로 SPA선호도 급상승• 의식수준의 변화로 ‘삶의 질’ 추구를 중시 : 레저 수요의 키워드 ‘건강’, ‘미’, ‘즐거움’

레저 소비층양극화 심화

• 고소득층 ~ Private Service 선호 : 해외 유명리조트의 대체 소비자로서의 프리미엄급 리조트 요구: 건강, 미용, 여가, 휴식, 문화체험 등 복합 레저활동에 관심

• 저소득층~합리적인 가격 선호 : 가족 단위 체험 프로그램 수요의 증가

고령화시대 도래

• 고소득층 ~ Private Service 선호 : 해외 유명리조트의 대체 소비자로서의 프리미엄급 리조트 요구: 건강, 미용, 여가, 휴식, 문화체험 등 복합 레저활동에 관심

• 저소득층~합리적인 가격 선호 : 가족 단위 체험 프로그램 수요의 증가

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1. 상품 구성

□ 이용객 분류

구분 정의 Profile 사용시기 Needs Programs

Residents단지 내 숙박시설의

소유자대도시나 지방도시

상류 계층연중

RelaXIvestment

Entertainment

CondoSpa&Water Program

RetailFood & Beverage

대도시,지방도시중산층 가족단위

주말Relax

Entertainment

CondoSpa&Water Program

RetailFood & Beverage

기업/협회 연수자 주중Conference

Entertainment

CondoSpa&Water Program

RetailFood & Beverage

Guests단지내 숙박 시설의

이용자

일반단체고객 주말/주중Relax

EntertainmentConference

CondoSpa&Water Program

RetailFood & Beverage

Visitors단지내 상업 및

오락시설 이용자여수 방문객

(가족,커플,단체)주말 Entertainment

HotelFood & Beverage

□ 부대시설 설치 비율

실내시설명 노래방 전자오락실 사우나 연회장 실내수영장 부페 스포츠시설

설치율 98% 85% 60% 52% 52% 32% 24%

실외시설명 테니스코트 옥외 수영장 레포츠하우스 해변산책로 야외 공연장 바베큐장

어린이놀이터

설치율 68% 44% 28% 24% 20% 20% 16%

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□ 개발방향의 설정

1. 상품구성

1. 본 사업지의 개발을 통해 기업의 최우선 목적인 이윤의 극대화 최우선

2. 최적의 사업지 개발을 통해 주변 지역 레저문화의 업그레이드

3. 상징적인 모델제시를 통한 여수 지역의 상징적 개발 사례 제시

1. 목적성 - 사업의 근본적인 목적을 명확하게 정의하는가?

2. 근원성 - 프로젝트의 기본원칙으로서 작용할 만큼 충분히 근본적인가?

3. 포괄성 - 관련된 이해관계자들 모두에게 영향을 미칠 만큼 충분히 포괄적인가?

4. 적합성 - 프로젝트의 범위를 적절하게 정의하고 있는가?

1. 목적성 - 사업의 근본적인 목적을 명확하게 정의하는가?

2. 근원성 - 프로젝트의 기본원칙으로서 작용할 만큼 충분히 근본적인가?

3. 포괄성 - 관련된 이해관계자들 모두에게 영향을 미칠 만큼 충분히 포괄적인가?

4. 적합성 - 프로젝트의 범위를 적절하게 정의하고 있는가?

사명(Mission)

프로젝트 사명의 적합성 평가

사업지의 사명은 사업지의 근본적인 목적과 존재의 이유를 설명하며, 비전 뿐만이 아니라뒤에 따를 컨셉트와 전략에도 포괄적인 영향을 미침

28

□ 프로젝트 비전

2. 프로젝트 비전 설정

효과적인 비전을 개발하기 위해서는 외부환경과 내부환경에 대한 명확한 이해가 필요

Economic

Trend

Com

petitive

외부환경

여수 일대 관광 클러스터 계획

여수 엑스포 유치시 지역 활성화

종합 부동산 대책으로 시장

침체 증시의 활성화

가족을 중시하는 문화

웰빙, 로하스, 다운쉬프트 등 정신세계를 중시하는 문화

삶의 질을 추구하는 레저문화의 발달

디자인, 가치소비를 중시하는 소비트렌드

비전

비전(Vision)

입지

적환

경

핵심가치

사회

문화

환경

내부환경

여수박람회를 위한 SOC확충을

통한 교통인프라 구축

천혜의 자연환경

일출과 일몰의 조망이 가능한

자연 조건

사업주: 안정적인 사업수익 조기확보

지역: 새로운 시설도입을 통한 이미지 쇄신

지역주민: 최신의 시설도입을 통한 상징성 획득을 통한

관광자원화

실현성과 수익성이 보장된 계획안의 마련해변모하고 있는 주변 지역을 선도하는 시설

현 시대의 테마인 가족과 최신의 레저트렌드를지향하는 최고의 리조트

29

□ 개발컨셉트 방향

3. 컨셉트 설정

비전

Concept

Vision

컨셉트는 비전이 실현되기 위해 필요한 구조화된 아이디어를 의미하며, 비전을 성공적으로 실현하기 위해서 주제성, 차별화, 그리고 경제적 타당성을 중심으로 구축되어야 함

부지가치 상승

개발이익 상승

투자매력도 상승

리조트 숙박시설(호텔+컨벤션)

지역과의네트워크 구성

남해안관광벨트

Value Chain 형성

아파트 가치상승에 기여

여수시자체수요

여수 엑스포

관광지개발

고품격 이미지 증대

30

Rebirth

기술적 맥락에서 부지가 가지는 기능에 대한 해석

전국 최초의 일출, 일몰 조망 레저시설

Reinvent

시대적 맥락

장소적 맥락

기능적 맥락부지에 요구되는 새로운 니즈를 고려

사업지에 새로운 장소성 도입

리조트 시설의 새로운 물결의 창조

시대적 맥락에서의 부지 해석

여수 관광지개발을 광의적 개념에서 도입

경제적타당성

경제적타당성주제성주제성

차별성차별성

Refresh

새롭게 일어나고있는 관광개발계획, 여수 엑스포 등으로 시간의 변화를 장소의 변화에 접목시키는 concept로From past to future 를 제안, 지역주민을 만족시키는 upscale center로 전개

live socialize

(Community)

RelationshipRelaxation

Everyday social life

Network

(Residential)

Upscale ResortSomething different

Something new

Humanity

□ 개발 컨셉

3. 컨셉트 설정

Ⅲ. 사업성 분석

Ⅲ. 사업성 분석

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1. 분양가 전략 & 관리처분계획

□ 회원권 분양가 전략

당사 개발 시설의 경우 자연공원법 저촉 시설로 여수시청 및 전라남도와의 MOA 체결후 용도 변경후 ‘휴양 콘도미니엄 건축이 가능함. 콘도미니엄시설의 경우 일반 분양 방식으로 분양하며 호텔의 경우 직영 형식의 운영방식 이며 일부 VIP 회원권의 경우 SPA휘트니스 센터 등 부대시설과 Package화한 멤버쉽 형태의 분양을 상정

1.휘트니스+SPA 멤버쉽 분양 Case주요 개발시설인 SPA 및 사우나를 휘트니스 멤버쉽으로 분양, 객실지분을 멤버쉽의 구성요소로 인식ex) 객실지분율 1/12, 1/10,으로 구분하여 해당 가격을 휘트니스 멤버쉽에 용해하여 가격 구성

□ 관리처분 계획의 체제

관리 처분 계획은 3방식으로 구분하되 분양(회원권 분양), 직영, 임대로 구분함.분양의 분양주체에 따라 시설물 전문 분양업체와 사업주체의 자체분양으로 구분적용 기준- 숙박시설은 전문 분양업체 + 여수시와 연계된 마케팅 제휴를 통한 분양- 사우나 + 스파등 관련 부대 시설은 사업 시행자의 직영- 기타 부대시설을 업종별 특성에 적합하게 방법 선택 적용

▶ 계약 형태 및 진행 방향

구 분구 분 개 념개 념 장 점장 점 단 점단 점

분양분양• 사업주체가 일반 또는 기업을 대상으로

회원권 분양. 분양대금으로 개발비충당• 조기분양 개발비 충당, 선분양으로 운영

부담 경감• 개발컨셉과 차이발생갈등• 수수료등 사업이익 감소

직영직영• 사업주체 후신인 관리주체가 직업 운영• 판매수익

• 관리회사 안정적 수익원 확보/개발컨셉과운영기획에 맞는 총제적 통제가능

• 직영시설 개발비 시간소요• 전문분양 운영 노하우 부족

임대임대• 관리주체의 소유시설을 임대계약 형태로

영업장소 임대• 관리회사 수익원 확보 일원

• 관리계획 조화 저해• 가치 상승 반영 미흡

33

1. 분양가 전략 & 관리처분계획

업체명업체명 지 역지 역 비 고비 고

대명대명 • 홍천, 충주, 설악, 양평, 단양, 경주 (양양) • 자체 운영체제 구축( 준공후 평가, 비교체인 연계 검토)

한화한화 • 설악,용인 양평, 대천,지리산,수안보,해운대,제주,경주 • 직영운영 원칙

일성일성 • 현대성우(횡성),무주,지리산,설악,제주,남한강 부근 •지역 겹침

롯데캐슬롯데캐슬 • 안면도, 덕산 • 명의 대여(직영 없음)

□ 기존 대형 업체 체인 보유현황

평당 분양가격(만원)구 분

년 30일 사용가격 품질 입지조건 인지도 부대시설 주변관광지

한화콘도리조트 1,200~1,800 강세 우수 우수 우수 우수 우수

대명 리조트 1,100~1,800 강세 우수 우수 우수 우수 우수

롯데 리조트 1,260~1,470 강세 우수 우수 우수 열세 우수

일성 리조트 1,00~1,429 강세 열세 우수 우수 열세 우수

신세계 리조트 1,280~1,408(12구좌) 열세 열세 우수 열세 열세 우수

평균가 1,300

당사업지 1,250 우수 우수 우수 열세 열세 우수

□ 기존 대형업체 콘도 가격

34

2. 사업 수지표

항 목 산출내역 금액 구성비 구좌 객실수 비고

1층 　 평 　 　 - 0.00% 　 　 　

2층 857.00 평 　 28,750 12,765,000 9.58% 12 37 23평 A타입

3층 857.00 평 　 28,750 12,765,000 9.58% 12 37 23평 B타입

4층 857.00 평 　 40,000 12,480,000 9.36% 12 26 32평 A타입

5층 857.00 평 　 40,000 12,480,000 9.36% 12 26 32평 B타입

6층 857.00 평 　 40,000 12,480,000 9.36% 12 26 32평 C타입

7층 857.00 평 　 50,000 12,600,000 9.45% 12 21 40평

콘도

8층 857.00 평 　 62,500 12,750,000 9.57% 12 17 50평

　 소계 5,999.00 　 　 　 　 88,320,000 　 　 190 　

50.39 907.02 평 　 85,663 15,419,340 11.57% 10 18 49.20평

54.59 873.44 평 　 95,533 15,285,200 11.47% 10 16 53.30평

65.96 395.76 평 　 118,728 7,123,680 5.35% 10 6 64.40평

펜선(단독형)

77.02 385.10 평 　 142,487 7,124,350 5.35% 10 5 75.20평

　 　 　 　 　 　 　 44,952,570 　 　 45 　

수입

수 입 합 계 133,272,570 100.00% 　

□ 사업수지_ 수입

여수시 SOC 자금 제외

35

2. 사업 수지표

□ 사업수지_ 지출

항 목 금 액 구 성 비 산 출 근 거

토지매입 토지대 8,676,900 4.11%19,122평 * 450,000

취득세 0.00%토지매입원가 * 2%농특세 0.00%취득세 10%등록세 0.00%토지매입원가 * 1%교육세 0.00%등록세 * 20%

이전비용

토지비

지

출

채권할인 0.00%토지매입원가 * 55/1000 * 15%종합토지세 0.00%토지매입원가 * 3/1000

도시계획세 0.00%토지매입원가 * 2/1000제세공과금

세액계 451,199 5.20%종합토지세액 * 20%

소 계 9,128,099 6.85%　

직접공사비 건축공사비 81,552,000 51.61%　인입공사비 687,839 0.52%건축공사비 * 1%

설계비 491,314 0.37%　간접공사비감리비 491,314 0.37%　

도급공사비

소 계 83,222,467 52.86%　민원처리비 266,545 0.20%매출액 * 0.2%신탁수수료 　 1,332,725 0.00%매출액 * 1%~2%인허가

소 계 1,599,270 0.20%　일반관리비 50,000 0.04%일괄 책정

예비비 1,332,726 1.00%매출액 * 1%

광고선전비 1,332,726 1.00%매출액 * 1%분양경비

분양대행수수료 6,663,629 5.00%매출액 * 5%

운영경비

소 계 9,379,080 7.04%　

취득세 1,409,088 1.06%공사비 * 2%

농특세 10,951 0.01%취득세 * 10%등록세 563,635 0.42%공사비 * 0.8%

보존등기비

교육세 10,951 0.01%등록세 * 20%

입주/사후관리비 　 1,375,679 1.03%건축공사비 * 10%

금융비용 토지대이자 　 1,213,482 0.00%12개월 * 10%

사후관리

소 계 4,583,786 2.53%　

지 출 합 계 107,912,702 81% 　수 입 합 계 133,272,570 100.00% 　

법인세전 수익 25,359,868 19.1%

(단위:천원)

Ⅳ. 마케팅 플랜

Ⅳ. 마케팅 플랜

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1. 마케팅 Issues

• 有一無二한 상품이라는 것을 고객에게 어떻게 설득할 것인가?

• Target Market의 명확화를 위해 어떠한 고객 Database를 활용할 것인가?

• 최고급 Mark-Up 전략은 무엇인가?

• High-End로 접근하는 지름길은 무엇인가?

• 가장 효율적인 마케팅 기법과 비용집행을 위한 제안은 무엇인가?

• 有一無二한 상품이라는 것을 고객에게 어떻게 설득할 것인가?

• Target Market의 명확화를 위해 어떠한 고객 Database를 활용할 것인가?

• 최고급 Mark-Up 전략은 무엇인가?

• High-End로 접근하는 지름길은 무엇인가?

• 가장 효율적인 마케팅 기법과 비용집행을 위한 제안은 무엇인가?

타 상품대비 투자가치 + 레저시설의 고급화 전달

▶ 주요 핵심 고객의 공략하는 Target 마케팅 전략 필요

□ 주요 Marketing Issues

38

2. 마케팅 Target

기본수요 30%

Early Adaptor실수요층(40%)

VVIP

공략층(30%)

가치 인식형 실수요자

기반형 이용수요 (여수산업단지)

법인,VVIP– 실 이용자 그룹

사전기획형 고객 발굴 여수시연계 법인고객 발굴 MGM형 고객 발굴

특별관리특별관리 ListList 일반관리일반관리 ListList 기타기타 관리관리 ListList

법인영업법인영업 ListList

주요대학교주요대학교 교수교수 ListList

종합병원종합병원 의사의사

주요주요 언론사언론사 CEOCEO

고위관료고위관료

신세계신세계, , 롯데백화점롯데백화점 VVIPVVIP

골프회원권골프회원권 ListList

고급승용차고급승용차 회원회원 ListList

서울서울,,경기권경기권 자영업자자영업자

서울서울,,경기경기 5050평형대평형대 이상이상 세대주세대주

VIP VIP 고객고객 ListList

-- 청담동청담동 파라곤파라곤, , 부띠끄부띠끄 모나코모나코 등등

고급고급 잡지잡지 회원회원

필드영업필드영업 ListList

39

3. 마케팅 Concept 및 전략

□ 마케팅 Concept

Pre-Marketing을 통한 사전 수요 확보에 주력

여수시청과 MOU 체결 후 여수산업단지 등 율촌 산업단지 등 법인 영업 전개

VVIP 영업을 위한 명단 확보 후 해외 사업설명회 등을 통한 Secret 영업 전개

VIP Marketing과 Boom-up Marketing의 조화

상품의 Grade를 고려한 Target Market 공략에 주력

여수 박람회 Boom-Up을 통한 소비자 계약 의사 고취

편안하고 안락한 생활을 누릴 수 있다는 Image-Marketing

레저 시설에 대한 분양권 투자 & 사용에 대한 가치 인식

해외 레저 시설에 뒤지지 않는 제품력 + 부대 시설

Concept 1Concept 1

Concept 2Concept 2

Concept 3Concept 3

블레스블레스 베이전달베이전달 MarketingMarketing

관심 유도 Boom-up 조성

Base MarketingTarget Marketing

전략적수요층 공략

여수시청 활용가치 중심Marketing

40

마케팅

전략

마케팅

전략

여수국가산업단지 입주 업체 법인 고객망 형성 (여수시 투자유치단 연계)-입주 업체 VIP 게스트 하우스 (분양)-사원 연수시설 및 컨벤션 행사 유치

여수국가산업단지 입주 업체 법인 고객망 형성 (여수시 투자유치단 연계)-입주 업체 VIP 게스트 하우스 (분양)-사원 연수시설 및 컨벤션 행사 유치

홈쇼핑을 통한 회원권 판매 (수도권 회원 중심)홈쇼핑을 통한 회원권 판매 (수도권 회원 중심)

VVIP대상 해외 유명 리조트 사업설명회 실시 (가망 고객 리스트 확보시)VVIP대상 해외 유명 리조트 사업설명회 실시 (가망 고객 리스트 확보시)

7대광역시 사업설명회 개최7대광역시 사업설명회 개최

분양율

100%

에도전

분양율

100%

에도전

사업지 TOUR 프로그램실시

-가망고객 대상 ½일 주말 관광 프로그램

(M/H 간략 설명회, 사업지 방문, 인근 관광지 연계 프로그램 운영)

사업지 TOUR 프로그램실시

-가망고객 대상 ½일 주말 관광 프로그램

(M/H 간략 설명회, 사업지 방문, 인근 관광지 연계 프로그램 운영)

3. 마케팅 Concept 및 전략

□ 분양 전략

41

가치 전달 Marketing을 통한

고객 가치 인식 다양성 흡수 할 수 있는 Target Marketing 전개

Concept 3Concept 3 Pre-Marketing을 통한 VVIP층 공략

Concept 1Concept 1 고급 리조트 시설로 부각시킨 Issue - Marketing

Concept 2Concept 2 고객맞춤형 Various style – Marketing

Concept 4Concept 4 다양한 고객 만족 부대시설(가족, 건강, 커뮤니티) 서비스 제공

관심 유도 Boom-up 조성

DB-CRM 전략

- Out Bound T/M

- DM 발송

Mass Advertising

언론홍보 / PR 전략

Road Show

Internet Marketing

제휴 마케팅

Base MarketingTarget Marketing

전략적수요층 공략

여수시청 활용가치 중심Marketing

자영업 및

전문직 종사자

VIP 장소 공략

사회 각계 명사

전통적 부유 계층

Key-Man 연계

- 여수산업단지단장

여수시 투자유치단

기타 전문 투자자

전문상담활동

- 가치 전달 주력

- 고급화 상품가치

- 희소성 투자가치

다양한 Target층 흡수

□ 전략

42

4. 단계별 마케팅 전략

Pre-Marketing Pre-Marketing Main-MarketingMain-Marketing Post-MarketingPost-Marketing

프로젝트 및 상품 인지 제고

VVIP 대상 Secret Marketing 전개

Boom Up 조성으로 계약 진행

유도 극대화와 후속 계약 촉진단계

미계약 물량 조기 해소

분양자들에 대한 이미지 관리

관청과 연계된 법인 영업

VVIP 명단 확보

고객 Response창출 극대화

Sales Point제공

M/HOPENM/HOPEN

Direct-Marketing선별적 강화

고객 관리

System

사전수요 기반 극대화고품격 리조트의 이미지 전달

통한 소비자의구매욕구 자극명품리조트 이미지 관리 및

계약자 사후 관리

광고 및 홍보물 기획제작 / 설치

광고 및 홍보물 기획제작 / 설치

홍보활동 및 사업설명회

Key Man 접촉

DM / TM

관심고객 상담활동

대중매체 / 전단 광고 활동

분양 상담활동 및초기계약 달성

분양 상담활동 및초기계약 달성

EVENT형 행사 (온라인)

계약자 사은행사

TM

관심고객 대상 계약체결 유도

미계약 물량 조기 소진미계약 물량 조기 소진

마케팅 고객 DB 적극 활용

이벤트 행사(해외 사업설명회 및 M/H행사)

MGM 유도

□ 단계별 마케팅