Upload
ru2dstudio
View
1.280
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES
Citation preview
การพัฒนาโครงการสถาปตยกรรม Architectural Project Development
สรุปแนวความคิดสําหรับสถาปนิก
คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวทิยาลัยเกษตรศาสตร
21 สิงหาคม 2552
โดย ฐิติรัตน พานิช
อรรถกร เนตรเนรมิตรดี
2
การพัฒนาโครงการ
หลักการพฒันาโครงการปจจัยในการพฒันาโครงการ
การพัฒนาโครงการProject Development
3
ประเภทและแนวทางการพัฒนาโครงการType and Concept
4
เหมาะสมกัน
5
หลักการพัฒนาโครงการPrinciple of Project Development
ประเภทการพัฒนาโครงการSITE looking for USE
USE looking for SITE
ที่ดินที่ดินFunction ?
Function 1
Function 2
ที่ดิน 1
ที่ดิน 2
ที่ดิน 3…
FunctionFunction
6
ปจจัยสําคัญในการพัฒนาโครงการ
1.
2.
3.
ปจจัยในการพัฒนาโครงการKey Factor of Real Estate Development
LOCATION LOCATION = = ทําเลที่ตั้งโครงการ
LOCATIONLOCATION
LOCATIONLOCATION
ราคาทีด่ินการใชประโยชนที่ดนิ
(ผังเมือง)
ประเภทโครงการ•รูปแบบโครงการ
• Area Program• Design Concept
7
8
หลักการพัฒนาโครงการPrinciple of Project Development
8 Stages of project Development
1. เริม่ตนแนวคิดการพัฒนา Inception of an Idea
2. กลั่นกรองแนวทางการพัฒนา Refinement of an Idea
3. ศึกษาความเปนไปไดโครงการ Feasibility
4. การตอรอง และทําสัญญา Contract Negotiation
5. ดําเนินการตามขอตกลง Formal Commitment
6. การกอสรางอาคาร Construction
7. กอสรางแลวเสรจ็ และเปดใชอาคาร Completion and Formal Opening
8. การบริหารโครงการ Property, Asset, and Portfolio Management
Resource : Mike E. Miles, Gayle Berens and Marc A. Weiss, Third Edition. Washington D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2000.
9
การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการProject Development
โครงสรางการพัฒนาโครงการ1. ความเปนไปไดทางกายภาพ และกฎหมาย
SITE ANALYSISSITE ANALYSISLAWS & REGULATIONSLAWS & REGULATIONS
2. ความเปนไปไดทางการตลาด(Market Analysis)
3. ความเปนไปไดทางการเงิน (Financial Analysis)Net Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLANet Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLAตนทนุคาพัฒนาโครงการคากอสราง งานโครงสราง และงานสถาปตยกรรมงานระบบอาคาร
คาบริการวิชาชีพ
การตลาดการตลาด
การเงินการเงินกายภาพกายภาพ และกฎหมายและกฎหมาย
10
การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการProject Development
1. ความเปนไปไดทางกายภาพ และกฎหมาย SITE ANALYSISSITE ANALYSISทําเลที่ตั้งสภาพที่ดิน การใชงานปจจุบันกรรมสิทธิ์ที่ดนิ-โฉนด นส.3 นส.3กความกวางถนน
LAWLAWss & REGULATION& REGULATIONssกม.ผังเมืองรวม - สี, FAR,OSRกฎกระทรวงพระราชบัญัติขอกําหนด กทม.ขอบัญญัติเทศบาลกฎมายสิ่งแวดลอม (EIA)ใบขออนุญาตกอสรางอาคารกม.จัดสรร
ผังสี
ตวัอยางเอกสารสิทธิ์
11
ดานหลังโฉนดดานหนาโฉนด
ทิศ
SCALE
ขนาดที่ดิน
12
หลักการพัฒนาโครงการPrinciple of Project Development
2. ความเปนไปไดทางการตลาด (Market Analysis)กลุมลูกคา, ผูใชอาคาร
ตรงกับความตองการของผูใชอาคาร รูปแบบการดําเนินชีวิต รสนยิม คานยิมอํานาจการซื้อ
สงผลตองานสถาปตยกรรมลักษณะโครงการ รูปแบบสถาปตยกรรม
Architecture StyleDesign Concept
สิ่งอํานวยความสะดวกโถงอาคาร สวนตอนรับสระวายน้ําฯลฯ
คุณภาพวัสดุ
13
การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการProject Development
3. ความเปนไปไดทางการเงิน (Financial Analysis)เจาของโครงการตองการผลตอบแทนสูงสุดและคุมคากับการลงทุนสรางรายได + ลดตนทุนผลตอบแทนจากการลงทุน (%) IRR, NPV, Payback Period
สงผลตองานสถาปตยกรรมพื้นที่อาคารรวม Gross Floor Area: GFAพื้นที่สรางรายได/พื้นทีใ่หเชาNet Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLAตนทนุคาพัฒนาโครงการคากอสราง สาธารณูปโภคงานโครงสราง และงานสถาปตยกรรมงานระบบอาคารภมูิสถาปตยกรรม
คาบรกิารวิชาชพี
14
บุคคลที่เกี่ยวของในการพัฒนาโครงการ
บุคคลที่เกี่ยวของระยะเวลาการพัฒนาโครงการ
15
บุคคลที่เกีย่วของ
กอนการพัฒนาแบบ ระหวางการพฒันาแบบ หลังการออกแบบ
เจาของโครงการ
นายทนุ – ธนาคาร, หุนสวน
ที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการ
สถาปนิก
วิศวกร
มัณฑนากร, ภมูิสถาปนิก
เจาหนาที่รัฐ
ผูรับเหมากอสราง
ผูบริหารโครงการ
ประเภทโครงการ
16
17
ประเภทโครงการType of Project
เพื่อการประกอบธรุกจิศูนยการคาอาคารสํานักงานโรงแรม, รีสอรทศูนยการประชมุสโมสร ClubhouseโรงพยาบาลShowroom, โกดังสินคาโรงงานอุตสาหกรรม
เพื่อการอยูอาศัยบานพักอาศัยแนวราบบานเดี่ยวบานเดี่ยวในโครงการจัดสรรบานแถว Town HouseHome Office
บานพักอาศัยแนวดิ่งอาคารชดุ (Condominium)Service Apartmentหอพัก
เพื่อสาธารณะ และอืน่ๆสนามบิน, ทาเรอื, สถานีขนสงศูนยกีฬา Sport clubสถานศึกษาเรือนจําพิพธิภณัฑ
18
สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture
ศูนยการคา Shopping CenterEnclosed Shopping Centerสวนพื้นที่ใหเชาสําหรับรานคา Retail Mallสวนศูนยการคา Department Store
• Community/ Neighborhood Mall• สวนพื้นที่ใหเชาสําหรับใหรานคารายยอยสวนพื้นที่ใหเชาสําหรับใหรานคาหลักAnchor Tenant
19
สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture
ศูนยการคา Shopping CenterDiscount Store ( Display+ Storage)ใหพื้นที่จัดวางสนิคาเปนหลักความสูง 1 – 2 ชั้นที่จอดรถ
Walking Street Mallยานการคา อาคารพาณชิยPedestrian network
Specialty Shopping Centerสินคาเฉพาะทาง เชน คอมพิวเตอร เฟอรนิเจอร
20
สถาปตยกรรมเพื่อการอยูอาศัยResidential Type of Architecture
ที่พักอาศัยแนวราบบานเดี่ยวบานเดี่ยวในโครงการจัดสรรบานแฝด - ลดการใชพื้นที่บานแถว (Town House)Home Office
• Location สวนใหญเปนชานเมือง• ขนาดที่ดินใหญพอที่จะทําจัดสรร• ราคาที่ดินตอไรไมแพงมากนกั • ประเภทขนอยูกบักําลังซื้อของลูกคา
21
22
สถาปตยกรรมเพื่อการอยูอาศัยResidential Type of Architecture
ที่พักอาศัยแนวดิ่งอาคารชุด (Condominium)หอพัก ApartmentServiced Apartment สวนผสมระหวาง หอพักและโรงแรม อยูระยะยาวแตไดการบริการใกลเคียงโรงแรม
• โครงการราคาแพง • Location อยูใจกลางเมืองและที่ใกลสถานี
รถไฟฟา• ใชที่ดินไมมาก• สรางใหไดพื้นที่ขายมากที่สุดเพื่อใหไดรายไดมาก
ที่สุด และพื้นสวนกลางนอยที่สุดเพื่อลดตนทุน
23
สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture
โรงแรม และรีสอรทHotel & Resort
City Hotelธุรกจิ Business / การทองเที่ยว Leisureใกลยานธุรกจิ หรือสถานที่ทองเที่ยวในเมืองระบบขนสงมวลชน
Convention Hotelเนนสวนประชุม สัมมนาหองจัดเลี้ยง หองอาหาร ที่จอดรถโดยสาร
24
สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture
โรงแรม และรีสอรท Hotel & ResortResort / Resort and SpaทรัพยากรธรรมชาติDesign Conceptสิ่งอาํนวยความสะดวก และกจิกรรม
Destination Spaทรัพยากรธรรมชาติเนนเรื่องสุขภาพDesign Concept
Motelที่จอดรถ
BREAK
Shopping Center
26
Key Factors of Shopping Centerทําเลที่ตั้ง เขาถึงสะดวก โดดเดน มีการสัญจรมาก ใกลแหลงชมุชน และกําหนด ประเภทและ Concept ของศูนยการคา
ขนาดทีด่ิน เหมาะกับศูนยการคาประเภทใด
รูปแบบอาคาร Facade โดดเดน นาสนใจ มองเหน็ระยะไกล landmark
Concept ทนัสมัย นาเดิน สนุก และตรงใจกลุมลูกคาเปาหมาย
Sense of Direction ออกแบบใหลูกคาไมเดินหลง มีจุด Land mark
ยืดเวลาในการเดินภายในศูนยการคาเพื่อจะไดซื้อของมากขึน้ โดยมีตําแหนงใหนัง่พักทั้งที่เปนรานคา หรือเกาอี้ริมทางเดิน
27
factors of Shopping CenterTenant Mix สวนผสมผูเชา(ประเภทรานคา)เหมาะสมกับความตองการของลูกคาเปาหมาย สามารถนาํมาใชในการออกแบบ เชน Zone ไหนขายอะไร จะมีรูปแบบอยางไรAnchor Tenant
เหมาะสมกับ concept ของหาง ตําแหนงของ anchor tenant และสัดสวนพื้นที่ตอพื้นที่เชาทั้งหมด ซึ่งจะสงผลถึงคาเชาทีจ่ะไดรับ
Net Leasable Area : NLA พื้นที่ใหเชา ตองการมากที่สุดเพื่อสรางรายไดที่สูงสุด
คาเชาตอตารางเมตรที่ไมเทากันในแตละตําแหนงและแตละชั้น มีผลตอการจัด zoning การวางตําแหนง Anchor Tenant
ถาทําเลดี และที่ดินมรีาคาแพง ทําศูนยการคาอยางเดียวอาจไมคุมกับคาที่ดิน อาจพัฒนาเปนอาคารสูงสวนลางเปนศูนยการคา สวนบนเปน สํานักงาน โรงแรม หรือ เซอรวิซอพารทเมน 28
Hotel And Resort
29
Business Model for Hotel and Resortเจาของโรงแรมบริหาเอง
เจาของโรงแรมให Hotel Chain มาบริหารHotel Chain จะชวยสถาปนิกในการออกแบบ และกําหนด concept และ Facilities
Lease Back : ทําโรงแรมออกขายหรือเชาระยะยาว แกรายยอย แลวเชาคืนระยะสั้นเพื่อนํามาขายเปนโรงแรม โดยการแบงเปอรเซ็น
Time Share : ขายสิทธิการใชโรงแรมในอนาคตเปนเจานของรวมกับคนอื่น
30
August 2008 31
Site Analysis
Guest Analysis
Completitors Analysis
HotelConcept
Type
Star
Facilities
Site Analysis Location
สนามบิน Airport Hotelธรรมชาติสวยงาม
Beach Mountain น้ําพุรอน สกี Resortโรงแรมน้ําแข็ง
ในเมืองที่สวยขนาดพอ โรงแรม 5 ดาว ที่ดินดีลองลงมาเปน 4 ดาว 3 ดาว budget hotelที่ดินมขีนาดเล็ก Boutique Hotel
Type / Star / Facilities ????
32
Guest Analysisชาวไทย / ชาวตางชาติ
แขก ไทย จีน ฝรั่ง Room RateFacilities จํานวนวันที่เขาพัก
Individual / Family / Group Activities –> Facilities
จุดประสงคของการพักโรงแรมพักผอน / ทองเทีย่ว (ภายนอก หรือ อยูในโรงแรม)อบรมสัมนารอการเดินทางตอทํางาน
กิจกรรมเมื่อเขาพักในโรงแรมType / Star / Facilities ????
33
Competitor Analysisจํานวนของโรงแรมในบริเวณ
ระดับดาวของโรงแรมในบริเวณ
ประเภทของโรงแรมในบริเวณ
Facilities ของโรงแรมในบริเวณ
Type / Star / Facilities ????
34
Hotel Facilities
35
Hardware
หองประชุมหองจดัเลี้ยงสระวายน้ําSpaGym..
Software
InternetRoom servicedAirport Transfer...
August 2008 36
International Hotel Operator Company
August 2008 37
Thai Hotel Operator Company
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 38
Brand Positioning
5 Star
4 Star
3 Star
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 39
Hotel Investment CostApproximate number
Land Cost : 20 % Construction Cost : 50%FF&E Cost : 15%Pre Opening Cost : 10%Other Cost : 10%
Total investment cost 100%
August 2008 40
Hotel Design Process
Input
By developer and hotel operator
-Concept-Function and Facilities-Area Program of the hotel
Master Plan &Architecture
By Architects
Interior, Landscape,Lighting &
Sign Design
Approve
By Designer teams
Approve
Construction Drawing
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 41
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 42
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 43
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 44
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 45
August 2008 Auttakorn Netneramitdee 46
47
สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจCommercial Type of Architecture
Boutique Hotelสรางความแตกตางในการออกแบบสถาปตยกรรม หองพัก สิ่งอํานวยความสะดวก และการใหบริการ จากโรงแรมที่มีตรามาตรฐานโรงแรม และเครือขายโรงแรมBoutique hotels differentiate themselves from larger chain/branded hotels and motels by providing personalized accommodation and services /facilities.
บางโรงแรมเรียก "design hotels" หรือ "lifestyle hotels"
โรงแรมแหงแรกๆเกิดขึน้ในปค.ศ. 1980 ในเมืองหลวงหรือเมืองธรุกิจ เชน ลอนดอน นวิยอรกและซานฟราซิสโก
การออกแบบทั่วไปจะมีการกาํหนด themed stylish แรงบันดาลใจจากบุคคล
มักจะมีขนาดเล็ก มีจํานวนหองตั้งแต 3 - 50 หองพัก
The Blakes Hotel South Kensington, London
48
Office Building
49
Office buildingLocation
Core CBD : ถนน สีลม สาธร วิทย ุราชดําริOuter CBD : ถนน สุขมุวิทชวงตน อโศก สุรวงศ Non CBD
Facilities ParkingSecurityRetail Space
Quality พื้นที่เชา Net Leasable Areaคาเชาตอตารางเมตรรูปแบบล้ําสมัย อาคารสูงแสดงถึงความเจริญของเมือง เทคโนโลยี อนาคตอาคารสูง : โครงสราง งานระบบทําไมตองเปนอาคารสูง ?
50
Housing
51
Housingแนวราบ / แนวดิ่งเชา / ซื้อขาดกฏหมาย : จัดสรร / นิติบคุคลอาคารชุดสวนผสม : Home OfficeLocation
CBD : ที่ดินแพง อาคารสูง Condominium หรือ Serviced Apartment ราคาแพงMass transit รถไฟฟา Condominium หอพัก ราคาสูงชานเมอืง หรอืในซอยลึก ทีด่ินราคาไมสูงมาก ที่อาศัยแนวราบ บานเดี่ยว ทาวเฮาส บานแฝด หรือเปน Condominium หอพักราคาไมแพง
กลุมลูกคาขึ้นอยูกับความสามารถในการผอนFunction ตอบสนองการอยูอาศยัของผูพักอาศัยรูปแบบ ปลอดภัย อบอุน นาอยู
52
53
แหลงขอมูลที่จําเปน
54
แหลงขอมูลสมาคมสถาปนสิยาม www.asa.or.th , http://www.asa.or.th/index.php?q=professional_landing
สํานักวางผังเมืองรวม
สมาคมผูประเมินคาทรัพยสินแหงประเทศไทยhttp://www.thaiappraisal.org/Thai/Value/Value.php
กรมโยธา
กทม.
สํานักงานกรมที่ดิน www.dol.go.th
กรมธนารักษ ( ราคาที่ดิน) http://landprice.treasury.go.th/