11.1.PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONALTAHUN 2010 - 2012ANALISIS EKONOMI MAKRO DAN SIKLUS PROPERTIBerdasarkan Data Badan Pusat Statistik, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2009 mencapai4,5% atau turun sebesar 1,6% dari tahun 2008. Kondisi pertumbuhan ekonomi makro yang membaikmulai semester pertama 2010 ditandai dengan meningkatnya PDB semester pertama yang mencapai5,8%. Hal ini tampak pada mulai menguatnya Ekonomi dan meningkatnya daya beli masyarakat.Prediksi Indikator Makro Ekonomi 2008 2010IndikatorPertumbuhan EkonomiTingkat InflasiBI RateKurs IDR/USD20065,50%6,60%9,75%9.20020076,30%6,59%8,00%9.12520086,10%11,50%9,75%9.50020094,50%3,78%6,50%9.5002010P5,80%6,50%6,50%9.0002011P6,20%6,00%7,50%9.300Sumber: Hasil Analisis, 2010 PDB, Tingkat Inflasi, dan BI RateTahun 2006 2009 dan Prediksi Tahun 2010 201116,00%12,00%9,75%8,00%8,00%6,60%5,50%6,59%6,30%4,00%11,50%9,75%6,50%6,50%5,80%3,78%7,50%6,20%6,00%6,10%6,50%4,50%0,00%2006200720082009Tingkat Inflasi2010PBI Rate2011PPertumbuhan EkonomiSumber: Hasil Analisis, 2010Berdasarkan indikator ekonomi di atas, Analis memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesiapada tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai 5,5% - 6,0%. Peningkatan pertumbuhanekonomi juga didorong oleh meningkatnya nilai ekspor dan derasnya arus investasi yangmasuk ke Indonesia sepanjang awal tahun 2010. Iklim investasi yang semakin kondusif di1Indonesia pada tahun 2010 merupakan salah satu faktor pendukung lainnya. Berdasarkanindikator tersebut, Analis memperkirakan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia pada tahun 2011diperkirakan akan mencapai 6,0 - 6,4% dan tingkat Inflasi diperkirakan sebesar 6%, BI Ratesebesar 6,5% dan Kurs Rupiah terhadap dollar diperkirakan akan stabil pada Rp.9.000,- s/dRp.9.500,-.Selama lima tahun terakhir (2005-2009) laju pertumbuhan Ekonomi Indonesia membaik dantumbuh positif dengan pertumbuhan rata-rata 5,5%. Indonesia dipandang sebagai salah satudari 3 negara di kawasan Asia yang memiliki pertumbuhan ekonomi positif menjadi salah satunegara di Asia yang sangat diperhitungkan, setelah China dan India.Laju pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik tersebut tentu saja gambaran darimembaiknya perindustrian nasional dalam hal ini, termasuk sektor properti. Dapat kita lihatpengembangan properti di Indonesia yang mulai menggeliat sejak tahun 2002 hingga tahun2007. Sebagian besar merupakan proyek-proyek skala besar seperti Superblok. Beberapasuperblok yang dibangun di Jakarta adalah : Epicentrum Rasuna, Podomoro City, Season City,St. Morits, Kemang Village, Gandaria Man Street, Kuningan City, CBD Pluit, Ciputra World, St.Regis, Grand Bay Pluit dan Kota Kasabalanca. Di Surabaya: City Of Tomorrow dan WaterplacePakuwon, di Medan: Deli Grand City, di Batam: Imperium Batam Island dan Nagoya HillBatam, Ujung Pandang: GTC Makassar dan Trans Kalla Mixed-Use Development, diSamarinda: Samarinda Global City, dan di Solo: Solo Paragon. Selain pengembangansuperblok ini, pengembangan dan pembangunan, Perumahan, Perkantoran, Apartemen, Hoteldan Pusat Perbelanjaan baru juga tumbuh cepat di kota-kota Besar.Namun, dua tahun terakhir sejak akhir tahun 2008, bisnis properti mulai sedikit akibatterjadinya krisis finansial dunia (krisis global) yang sangat mempengaruhi kinerja parapengembang dimana. Setelah dua tahun krisis ekonomi global berlangsung, bisnis propertimasih berjalan lambat.Bagaimana prospek bisnis properti tiga tahun ke depan, akan diprediksikan dalam bahasanberikut. Berdasarkan pengalaman pasar properti di Indonesia dapat dibagi dalam 4 musim, yangterdiri dari: Soft Market (Equilibrium), Sellers Market, Weak Market (Oversupply) dan BuyersMarket. Keempat musim ini mempunyai karakteristik kondisi tersendiri yang dapat digambarkansebagai berikut:2Property Market Clock20092014Sumber : Panangian School of Property (PSP), Agustus 2010Berdasarkan indikator makro ekonomi dan Property Market Clock di atas, kondisi pasarproperti pada saat ini dan prediksi ke depan adalah sebagai berikut:Kondisi industri properti pada tahun 2010 ini merupakan fase awal dari tahapan Growthpada Industri Properti di Indonesia (Soft Market).Kondisi tahun 2010-2013 merupakan Timing yang tepat bagi konsumen maupun investoruntuk membeli dan berinvestasi di sektor properti (Seller Market).Pada tahun 2014 - 2015 merupakan fase Booming Properti dimana harga properti mulaimengalami stagnasi dan ini akan menjadi booming properti kedua sejak Pasca Krisis1998.Dengan pertimbangan di atas dari sisi Demand, Analis memprediksi bisnis properti dari tahun2010-2013 akan terus menunjukkan peningkatan. Sedangkan dari sisi Supply, bisnis propertiakan mengikuti Demandterutama sektor Perumahan, Perhotelan, Kondominium danPerkantoran, Ruko dan Rukan.3Prediksi Siklus Suku Bunga dan Siklus Pasar Properti Indonesia 2010-2014 2009 - 2010 TRANSITION TO EASEINFLASI = 5,5 6,5 SBI = 7,0 8%KPR = 11 - 13%2011 - 2014MAXIMUM EASEINFLASI = 5,0 6,0 SBI = 6,5 7,5%KPR = 10 12% 2014 - 2015TRANSITION TO TIGHTNESS INFLASI = 7 8SBI = 8,5 9,5%KPR = 12 14%Soft MarketSellers MarketWeak MarketSumber : Hasil Analisis, Agustus 2010Dari pengalaman di lapangan siklus properti pada umumnya bergerak naik turun pada kurunwaktu 5-7 tahun. Merujuk pada siklus tersebut, Analis memperkirakan bahwa pada tahun2010 hingga tahun 2013, merupakan saat yang tepat bagi para pelaku bisnis untuk memasukipasar properti. Termasuk perbankan yang mendanai dan menyalurkan Kredit Properti, baikKPR dan Kredit Konstruksi.422.1.PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIALTAHUN 2010 - 2012ANALISIS PASAR PERKANTORAN SEWA2.1.1Pasokan Tahunan Perkantoran Sewa Di JakartaMembaiknya perekonomian Nasional sejak tahun 2003, juga ditopang oleh meningkatnya arusinvestasi Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN). Sejaktahun 2003 arus investasi meningkat tajam. Peningkatan arus investasi ini langsung mengerekpermintaan akan ruang perkantoran di Jakarta, terutama di CBD Jakarta. Pasok tahunanruang perkantoran sewa di Jakarta sejak tahun 2005 hingga 2009 bertambah sebesar800.416 m dengan tingkat penyerapan sebesar 76,2%.Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, pasokan perkantoran sewa pada tahun 2009datang dari beberapa perkantoran sewa di CBD dan non CBD, antara lain: Menara Palma,UOB Plaza, Satrio Tower, Cyber 2, The Plaza, Menara Dea 2, Prudential Tower. Sedangkanpada tahun 2010, pasok tahunan perkantoran sewa diperkirakan datang dari pasokanbeberapa pembangunan perkantoran yang saat laporan ini diturunkan masih dalam proseskonstruksi. Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewadi Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012300.000250.000200.000Pasokan Tahunan dan Penyerapan Luas (m 2)150.000100.00050.000-Pasokan CBDPenyerapan CBDPasokan Non CBDPenyerapan Non CBD2005159.89997.69820.00012.000200639.34922.03535.35419.7982007123.320100.50672.90358.3232008162.626121.970100.56085.4762009187.904152.20278.40058.8002010P68.00055.00025.60020.4802011P170.400139.72894.36877.3822012P257.375211.048113.56894.261Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Krisis keuangan dunia yang di mulai akhir tahun 2008, ternyata tidak terlalu besarpengaruhnya terhadap penyerapan perkantoran baru di Jakarta. Dimana arus investasi yangmasuk ke Indonesia tetap meningkat dan kinerja ekspor Indonesia ke negara lain juga relatif5stabil. Mengacu pada hal ini, diprediksi permintaan pasar terhadap kebutuhan ruangperkantoran pada tahun 2011 akan tetap membaik.2.1.2Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di JakartaBerdasarkan survei yang dilakukan Analis, diketahui bahwa pasokan perkantoran sewa tahun2010 mengalami penurunan dibanding tiga tahun sebelumnya. Akan tetapi seiring denganmeningkatnya Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal dalam Negeri (PMDN).Permintaan ruang perkantoran akan meningkat.Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Jakarta bertambah sebesar266,304 m dengan tingkat penyerapan sebesar 84.9%. Pada tahun 2010 pasokan tahunanperkantoran baru yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 93.600 m dengan tingkatpenyerapan 80,6%. Sementara, pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran barudiperkirakan akan meningkat menjadi 264.768 m2 dengan tingkat penyerapan sebesar82,0%. Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewadi Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012Luas (m 2)600.00080,9%500.000400.00061,0%300.000200.000100.0000200520062007200820092010P2011P2012PPasokan TahunanPenyerapan TahunanT. Penyerapan (%)179.899109.69874.703 41.83456,0%196.223 158.828263.186207.446266.304211.002264.768217.11050,0%93.600 75.48040,0%30,0%370.943305.30960,0%78,8%79,2%80,6%T. Penyerapan (%)82,0%82,3%90,0%80,0%70,0%Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.1.3Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di JakartaLima tahun terakhir meningkatnya, permintaan terhadap ruang perkantoran baru di wilayahJakarta, berasal dari sektor industri, keuangan, pertambangan, perkebunan dan sektorlainnya. Berdasarkan anaisis Pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta pada tahun 2009 telahmencapai 5,7 juta m dengan tingkat penyerapan sebesar sebesar 77,5%. Pada Tahun 2010,diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran mengalami peningkatan sebesar 2,9% menjadisebesar 5,83 juta m dengan tingkat penyerapan sebesar 78,03%. Sementara, pada tahun62011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan mencapai 6,09 juta mdengan tingkat penyerapan menjadi 78,3% atau mengalami peningkatan penyerapan sebesar0,3%.Pasok Kumulatif dan Penyerapan Kantor Sewa di JakartaTahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010Luas (m 2)10.000.0005.834.0586.098.82676,0%8.000.0004.940.0415.014.7443.797.18575,7%75,9%5.210.96776,1%5.474.15477,5%5.740.45878,03%78,3%T. Penerapan (%)78,9%6.469.76985,0%80,0%75,0%70,0%65,0%60,0%55,0%2.000.00050,0%45,0%-200520062007200820092010P2011P2012P40,0%4.000.0003.755.3516.000.000Pasok Kumulatif3.956.013Penyerapan4.163.4594.450.807Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.1.4Perkembangan Perkantoran Sewa Di CBD JakartaPulihnya perekonomian nasional sejak tahun 2003, mulai mendorong ekspansi beberapaperusahan besar masuk kembali ke Kawasan CBD, seperti perusahaan rokok nasional sepertiSampoerna Group dan Djarum Group yang masuk ke kawasan CBD, dimana Djarum Groupmasuk kawasan Thamrin dan Sampoerna Group masuk kawasan Sudirman. Masuknya parapebisnis kembali ke kawasan CBD mulai menarik minat para pengembang perkantoran untukmengembangkan beberapa perkantoran baru di CBD. Sejak tahun 2003, perkantoran baruyang dibangun di wilayah CBD tersebar di beberapa kawasan, Jalan Thamrin, Jalan JenderalSudirman, Rasunan Said, Mega Kuningan, Jalan Dr. Satrio, SCBD, dan Gatot Subroto.Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di CBD bertambah sebesar187,904 m dengan tingkat penyerapan sebesar 81,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunanakan masuk pasar sebesar 68.000 m dengan tingkat penyerapan 80,9%. Sementara, padatahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru diperkirakan akan mencapai 170.400m2 dengan tingkat penyerapan sebesar 82%.4.552.029T. Penyerapan (%)4.778.0535.103.7547Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011 PasokanTahunan (m2)400.00081,5%75,0%300.00061,1%56,0%200.000187.904159.89997.698162.626123.320 100.50639.34922.035-20052006Pasokan CBD2007200820092010P2011P2012P121.97068.000 55.000152.202170.400139.72850,0%40,0%30,0%20,0%257.37581,0% 80,9%82,0%T. Penyerapan (%)82,0%90,0%80,0%70,0%211.048 60,0%100.000Penyerapan CBDT. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Pada tahun 2010 hingga 2011, pasokan tahunan perkantoran di wilayah CBD di pasokdari beberapa kawasan di CBD. Gedung-gedung tersebut adalah: Sentral Senayan 3 dikawasan Senayan, Equity Tower di kawasan SCBD, Alliance Tower di Rasuna Said,Menara Bidakara di Gatot Subroto, World Trade Center II di Jend. Sudirman, Eighty8 diKasablanka, dan Tempo Scan Tower di Rasuna Said.Perkiraan Pasokan Perkantoran Baru Kawasan CBD JakartaNo1234567Name of BuildingSentral senayan 3Equity TowerAlliance TowerMenara BidakaraWorld Trade Center IIEighty8Tempo Scan TowerLocationPatal SenayanSudirman CBDKuningan PersadaGatot SubrotoJend. SudirmanKasablankaJl. Hr. Rasuna SaidEstimatedCompletedEnd 2010End 2010End 2011End 2011End 2011End 2011End 2011Estimated GFA (sq m)50.00035.00035.00030.00050.00030.00068.000EstimatedNLA (sq m)40.00028.00028.00024.00040.00024.00054.400Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Sementara itu, pasokan kumulatif perkantoran baru di CBD pada tahun 2009 telahmencapai 4,0 juta m2 dengan tingkat hunian sebesar 76,5%. Pada tahun 2010diperkirakan akan meningkat menjadi 4,10 juta m dengan tingkat penyerapan sebesar77,2% atau mengalami peningkatan sebesar 0,7% dibanding tahun 2009. Sementara,8pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan bertambahmenjadi 4,27 juta m dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan menjadi 77,6% atausedikit meningkat sebesar 0,4%.Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010Luas (m 2)10.000.00074,2%74,0%74,3%74,3%76,5%77,2%77,6%78,3%T. Penyerapan (%)85,0%80,0%75,0%4.530.8733.847.1944.035.0984.103.0984.273.49870,0%3.547.67465,0%60,0%55,0%50,0%45,0%-20052006Pasok Kumulatif2007200820092010P2011P2012P40,0%8.000.0003.521.8993.561.2483.684.5684.000.0002.000.0002.613.7912.635.8262.736.332Penyerapan2.858.3023.086.8503.167.592T. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis,Agustus 20102.1.5Pasokan Kumulatif Perkantoran Sewa Di Kawasan Luar CBDSelain pengembangan perkantoran di CBD Jakarta, kawasan-kawasan prime di Jakarta mulaipesat perkembangannya. Seperti perkantoran di wilayah TB. Simatupang, S. Parman, KebunJeruk, dan Kelapa Gading. Beberapa perkantoran yang dikembangkan dan masuk pasokanpada tahun 2010-2011, yaitu: Central Office Park di S. Parman, MT. Haryono Square dikawasan Cawang, GKM Tower, Puri Ampera dan Menara 165 di kawasan TB. Simatupang,Menara One Kelapa Gading dan Menara Oticon di S. Parman.Perkembangan perkantoran di kawasan luar CBD mulai pesat sejak tahun 2000, di manaperusahaan-perusahaan Asing banyak pindah ke wilayah sekunder, seperti di TB. Simatupang.Perusahaan-perusahaan tersebut antara lain bergerak di bidang Pertambangan, otomotif danmanufaktur.3.316.2356.000.0009Pasokan Perkantoran Baru kawasan Non CBD JakartaNo1234567Name of BuildingCentral Office ParkMT. Haryono SquareGKM TowerPuri AmperaMenara 165Menara oneMenara OticonLocationS. ParmanCawangTB. SimatupangTB. SimatupangTB. SimatupangKelapa GadingS. ParmanEstimatedCompletedEnd 2010End 2010End 2011End 2011End 2011End 2011End 2011EstimatedGFA (sq m)20.00012.00029.00023.96025.00020.00020.000Estimated NLA (sq m)16.0009.60023.20019.16820.00016.00016.000Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Luar CBD bertambah sebesar78.400 m dengan tingkat penyerapan sebesar 75,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunanperkantoran yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 25.600 m dengan perkiraantingkat penyerapan sebesar 80,0%. Sementara pada tahun 2011 pasokan tahunan ruangperkantoran baru di Luar CBD di perkirakan akan mencapai 94.368 m2 dengan tingkatpenyerapan sebesar 82,0%.Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di Luar CBD JakartaTahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010 PasokanTahunan (m2)150.00080,0%100.560100.00072.90360,0%56,0%50.00020.000 12.000-20052006Pasokan CBD2007200820092010P2011P2012P35.35419.79825.600 20.48058.32385.47675,0%94.36878.40058.80077.38285,0%80,0%82,0%T. Penyerapan (%)90,0%83,0%113.56885,0%80,0%94.261 75,0%70,0%65,0%60,0%55,0%50,0%45,0%40,0%Penyerapan CBDT. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Pasokan kumulatif perkantoran baru di luar CBD pada tahun 2009 telah mencapai 1,7 juta m2dengan tingkat hunian sebesar 80,0%. Sedangkan, pada tahun 2010 diperkirakan akanmeningkat menjadi 1,73 juta m dengan tingkat penyerapan sebesar 80,0% dan tetap stabildari tahun 2009. Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakartadiperkirakan akan bertambah menjadi 1,82 juta m dengan tingkat hunian diperkirakan akanmencapai 80,1%.10Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa Non CBD Jakarta Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010Luas (m 2)5.000.00080,5%T. Penyerapan (%)82,0%79,9%79,9%80,2%80,0%80,0%80,1%80,3%80,0%78,0%1.626.9591.705.3591.730.9591.825.3271.938.8951.453.4961.526.3991.363.9571.384.4372.500.0001.418.1421.461.8191.556.08076,0%74,0%72,0%-20052006Pasok Kumulatif2007200820092010P2011P2012P70,0%1.141.5601.161.3581.219.681Penyerapan1.305.157T. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.1.6Distribusi Perkantoran Sewa Di JakartaBerdasarkan hasil survei, pasokan perkantoran di Jakarta hingga tahun 2010 telah mencapai5,83 juta m, dengan distribusi perkantoran di kawasan CBD dan Non CBD. Pasokanperkantoran sewa di wilayah CBD hingga tahun 2010 telah mencapai 4,10 juta m atau telahmencapai 70% dari total pasokan perkantoran sewa yang ada di Jakarta. Sementara, diwilayah non CBD sebesar 1,73 juta m atau mencapai 30% dari pasokan perkantoran sewayang ada di Jakarta.Distribusi Perkantoran Sewa di Jakarta Tahun 2008 Non CBD;1.730.959 ; 30% CBD;4.103.098 ; 70%Sumber : Survei Analis, Agustus 2010112.1.7Analisis Harga Sewa Perkantoran di JakartaBerdasarkan survei, Pengembangan ruang perkantoran masih lebih aktif di CBD Jakartadimana pasokan perkantoran di CBD masih Dominan dibanding Non CBD. Hal ini menandakanwilayah CBD Jakarta masih tetap menjadi plihan utama bagi pengembang perkantoran diJakarta.Harga sewa perkantoran di Jakarta sejak tahun 2008 tetap meningkat stabil, walaupun telahterjadi krisis finansial dunia. Hal ini tampak pada perkembangan harga sewa perkantoran diJakarta yang tidak terpengaruh.Tingkat Penyerapan dan Harga Sewa Perkantoran di Wilayah Studi Tahun 200812.813.113.010.811.712.0200,00010.213.2128,00014.0012.00118,000 122,000124,000 125,00010.00US $8.006.0050,0004.002.000200520062007200820092010P2011P2012P0.00150,000IDR100,000100,000108,000112,000Harga Sew a (IDR)Harga Sew a (US$)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Rata-rata harga sewa perkantoran di CBD Jakarta pada tahun 2009 telah mencapaiRp.122.000,-. Angka ini pada tahun 2010 diperkirakan akan menjadi sebesar Rp.124.000,-dan pada tahun 2011 diperkirakan akan meningkat menjadi Rp.125,000,-. Disamping itu,harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas gedung. Semakin baik kualitas gedung dan fasilitasyang disediakan, maka harga sewa gedung perkantoran pun akan semakin tinggi.Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah CBD adalah sebagaiberikut:Di Kawasan MH. Thamrin harga sewa rata-rata sebesar Rp.90.000,- per m2 dan servicecharge sebesar Rp.50.000,- .Di Kawasan Sudirman harga sewa rata-rata sebesar Rp.95.000,- per m2 dan servicecharge sebesar Rp.54.000,- .Di Kawasan Rasuna Said harga sewa rata-rata sebesar Rp.98.000,- per m2 dan servicecharge sebesar Rp.40.000,- .Di Kawasan Mega Kuningan harga sewa rata-rata sebesar Rp.122.000,- per m2 danservice charge sebesar Rp.52.000,- .12Di Kawasan Gatat Subroto harga sewa rata-rata sebesar Rp.85.000,- per m2 dan servicecharge sebesar Rp.48.000,- .Di Kawasan Dr. Satrio harga sewa rata-rata sebesar Rp.135.000,- per m2 dan servicecharge sebesar Rp.60.000,- .Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran di Wilayah CBD Tahun 2010 Harga Sew a SC di CBD (IDR)160,000122,00090,00080,00050,00095,00054,00098,00052,00085,00048,00060,000135,00040,000-M.H. ThamrinSudirmanRasuna Said MegaKuninganGatot SubrotoDr. SatrioHarga Sew aService ChargeSumber : Survei Analis, Agustus 2010Sementara itu Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah LuarCBD adalah sebagai berikut:Di Jakarta Pusat harga sewa rata-rata sebesar Rp.65.000,- per m2 dan service chargesebesar Rp.34.000,- .Di Jakarta Selatan harga sewa rata-rata sebesar Rp.55.000,- per m2 dan service chargesebesar Rp.37.000,- .Di Jakarta Utara harga sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service chargesebesar Rp.20.000,- .Di Jakarta Timur harga sewa rata-rata sebesar Rp.40.000,- per m2 dan service chargesebesar Rp.25.000,- .Di Jakarta Barat sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge sebesarRp.38.000,- .Di Kawasan TB. Simatupang sewa rata-rata sebesar Rp.70.000,- per m2 dan servicecharge sebesar Rp.40.000,-.13Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran di Wilayah Luar CBD Jakarta Tahun 2010 Harga Sew aSC di CBD (IDR)80.00065.00055.00040.00034.00037.00020.00050.00040.00025.00050.00038.00040.00070.000-Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta UtaraHarga Sew aJakarta TimurJakarta Barat TB.SimatupangService ChargeSumber : Survei Analis, Agustus 20102.1.8Hubungan Antara PDB, Investasi dan Demand Perkantoran Di JakartaBerdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari Demand dan Supply pasar perkantoranadalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan Foreign Investment. Pada dasarnya jumlah pasokandan penyerapan perkantoran di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan ekonomidan arus investasi asing yang masuk. Jumlah pasokan perkantoran yang ada di CBD Jakartamerupakan proporsi terbesar dari seluruh perkantoran yang ada di Jakarta. Berdasarkananalisis yang dilakukan terhadap data BPS dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga1996, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata di atas 7% dan Penanaman Modal Asing (PMA)yang berada di atas US$ 7 Miliar maka penyerapan ruang perkantoran di CBD Jakartamencapai 217.000-265.000 m, dengan penyerapan sebesar 210.630 m2 atau dengan tingkatpenyerpaan rata-rata sebesar 79,9%.Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 1993-1997INDIKATORLaju PDB (%)PMA/Foreign Investment (US$. miliar)Pasokan Perkantoran di CBD (m2)T. Penyerapan Perkantoran (m2)Penyerapan (%)Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 201019937,421,941249.610217.64987,20%19947,545,653109.99098.99190,00%19958,223,771350.578260.58874,33%19967,826,698344.491265.29477,01%19974,74,62868.000225.50097,36%Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, pertumbuhan ekonomi rata-rata 5,5%dan PMA rata-rata US$ 10 miliar. Penyerapan ruang perkantoran hanya mencapai 90.000 -150.000 m, sehingga analis menyimpulkan bahwa bila pertumbuhan ekonomi pada tahun142011-2012 Mencapai > 6,5 %, dan PMA rata-rata US$ 14 miliar maka pasokan baru ruangperkantoran baru di CBD Jakarta diperkirakan akan bisa mencapai 150.000 - 180.000 m pertahun.Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 2005-2009INDIKATOR20052006200720082009Laju PDB (%)PMA/Foreign Investment (US$. miliar)Pasokan Perkantoran di CBD (m2)T. Penyerapan Perkantoran di CBD (m2)Penyerapan Perkantoran di CBD (%)Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 20105,68,91159.89997.69861,1%5,55,9939.34922.03556,0%6,310,34123.320100.50681,5%5,514,87162.626121.97075,0%4,510,82187.904152.20281,0%2.2.ANALISIS PASAR PERKANTORAN STRATA TITLE DI JAKARTA2.2.1Analisis dan Kajian Kondisi Pasar Perkantoran Strata Title di JakartaSejak tahun 2007, pasokan kumulatif ruang perkantoran strata title di Jakarta telah mencapai337,943 m dengan tingkat penyerapan sebesar 76,50%. Pada tahun 2008 pasokan tahunanbertambah sebesar 104.549 m dan tahun 2009 pasokan tahunan bertambah 61.600 m,sehingga pasok kumulatif tahun 2009 menjadi 504.092 m.Sementara itu supply baru perkantoran strata di Jakarta yang masuk pasar pada tahun 2010datang dari 3 proyek, antara lain: Epicentrum Walk, Graha 18A dan Equiti Tower. Pada tahun2011, pasokan baru perkantoran strata diperkirakan akan datang dari 5 proyek, antara lain:Gandaria 8, MT. Haryono Suare, Office 8, The Oval dan Sovereign Plaza.Supply Perkantoran Strata di Jakarta Tahun 2010-2011No12345678Name of BuildingEpicentrum WalkGraha 18 AEquiti TowerGandaria 8MT. Haryono SuareOffice 8The OvalSovereign PlazaEstimatedCompleted20102010201020102010201120112011Estimated GFA (sq m)1335060008000018.00058.0005200064.00050.000EstimatedNLA (sq m)10.6804.80064.00014.40046.40041.60051.20040.000Sumber : Survei Analis, Agustus 201015Berdasarkan hasil survei Analis, membaiknya pasar perkantoran strata seiring denganmembaiknya pasar perkantoran sewa. Pasokan tahunan perkantoran strata title pada tahun2010 diperkirakan akan mencapai mencapai 140.200 m dengan tingkat penyerapan sebesar78,5%. Pada tahun 2011, Analis memperkirakan pasokan tahunan perkantoran strata titleakan masuk pasar sebesar 132.800m dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 82,40%.Permintaan terhadap kantor strata title di Jakarta, terutama di kawasan CDB Jakarta sejaktahun 2006, didominasi oleh perusahaanperusahaan besar seperti perusahaan manufaktur,keuangan, pertambangan, dan jasa.Pasokan dan Permintaan Perkantoran Strata Title di CBD Jakarta Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008- 2009Luas (m 2)95%280.000240.000200.000160.000125.617120.00080.00047.05444.70140.000-200520062007200820092010P2011P2012P22.40021.28094.464104.54983.84861.600 46.570140.28075,20%80,20%75,60%78,50%95%82,40%84,50%T. Penyerapan (%)100%90%80%70%60%132.800 50% 124.852109.427105.500 40%30%20%10%0%110.120Pasok TahunanPenyerapan TahunanTingkat Penjualan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.2.2Analisis Dan Kajian Potensi KetersediaanPerkantoran Strata Title Di JakartaDanPermintaanPasarPositifnya pertumbuhan ekonomi Indonesia memicu permintaan ruang perkantoran baru.Permintaan ini dapat dilihat dengan meningkatnya pembangunan dan pemasaran gedungperkantoran strata title sejak tahun 2005.Pasokan kumulatif perkantoran strata title diJakarta pada tahun 2009 telah mencapai luas sebesar 504.092 m2, dengan tingkatpenyerapan sebesar 74,5%. Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif perkantoranstrata akan menjadi 644.372 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapaan sebesar 78,24%.Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran strata yang masuk akan menjadi777.172 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 80,8%.16Pasokan dan Penyerapan Kumulatif Perkantoran Strata Title di Jakarta Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008 - 2009Luas (m 2)1.200.00076,50%71,60%800.000644.372504.092442.492400.000337.943 212.326165.272 147.566 118.335-200520062007200820092010P2011P2012P258.526347.798375.548504.15678,60%74,50%777.172627.95578,24%902.02480,80%T. Penyerapan (%)81,20%85%80%75%69,50%732.443 70%65%60%55%50%45%40%Pasok kumulatif (m2)Penyerapan (m2)Tingkat Penjualan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.2.3Analisis Segmen Perkantoran Strata Title Di JakartaBerdasarkan data pasar perkantoran strata title di Jakarta, Analis membagi perkantoran dalam3 (tiga) segmen, yaitu:Segmen bawah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 11 juta/mSegmen menengah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 14 juta/m. Pada segmen initermasuk perkantoran jenis office park yang terdapat di CBD Jakarta.Segmen atas, dengan harga jual rata-rata sebesar Rp. 17 juta/m.Membaiknya perekonomian Nasional, yang di dasarkan pada perkiraan membaikya lajupertumbuhan ekonomi tiga tahun Ke depan akan mendorong peningkatan permintaan akanperkantoran strata.17Segmentasi Perkantoran Strata Title di Jakarta Tahun 2010Segment Atas;100.201 ; 16%Segment Bawah;253.871 ; 39%SegmentMenengah290.300 ;45%Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Berdasarkan survei diketahui bahwa segmentasi Perkantoran strata title masih di dominasiperkantoran strata segmen menengah atas sebesar 45% kemudian segmen menengah sebesar 39%dan segmen atas sebesar 16%2.3.ANALISIS PASAR KONDOMINIUM DI DKI JAKARTAAnalisis pasar kondominium di DKI Jakarta, meliputi pasokan dan penyerapan kondominium di wilayahDKI Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar kondominium saat ini, kinerja pasar,segmentasi pasar dan distribusi kondominium di DKI Jakarta.2.3.1Analisis Pasokan dan Penyerapan Kondominium di DKI JakartaPasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 diperkirakan datang dari beberapakondominium di CBD dan non CBD, antara lain: Kondominium Centro City Tower di KawasanGrogol,Kondominium Essence (The East) di kawasan Kebayoran Baru, Gandaria HeightTower A di kawasan Gandaria, Kemang Village (3 Towers) di kawasan Pangeran Antasari,Kemang Village (Tower Tiffani) di kawasan Kemang, Kuningan City Denpasar Residences(Tower Kintamani) di kawasan Satrio, Kuningan City Denpasar Residences (Tower Ubud) dikawasan Satrio, M.T. Haryono Square di kawasan M.T. Haryono, Mapple Park Tower B dikawasan Kemayoran, Niffaro@ Kalibata Tower A dan Tower B di kawasan Pasar Minggu.18Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta Tahun 2004 2009 dan Prediksi 2010 - 2012 PasokanTahunan (unit)20.00015.99516.00080,0%12.0009.1518.0007.3204.003 3.10071,9%4.646 3.48077,4%11.50074,9%76,1%76%70515.3657.3695.7504.806 3.950 4.4253.70072%68%64%200520062007200820092010P2011P2012P80,5%80%83,6%82,2%84%T. Penyerapan (%)88%4.000-Pasokan TahunanPenyerapan TahunanT. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Paladin Park (Tower D & E) di kawasan Kelapa Gading, Season City Tower A dan Tower B dikawasan Latumeten, Tamansari Sudirman Tower A di kawasan Setiabudi, The Groove dikawasan Rasuna Said, The Grove Suites di kawasan Rasuna Said, The Mansion at Kemang dikawasan Kemang, The Pakubuwono View di kawasan Kebayoran Baru, The South at TheEssence di kawasan Permata Hijau.Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 sebesar 7.369 unit dengan tingkatpenyerapan sebesar 80,5%. Pada tahun 2011 pasokan tahunan kondominium di Jakartadiperkirakan akan mencapai 4.806 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 82,2%.19Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta Tahun 2005 2009 dan Prediksi 2010 - 2012 PasokanKum ulatif (unit)100.00078,49%73,51%70,22%60.00045.14440.00025.146 18.98029.149 22.30031.70056.84149.79042.40036.60060%50.40074,59%64.21080,20%69.01655.35081,56%73.44159.90070%80%T. Penyerapan (%)90%80.00075,48%76,50%20.00050%-200520062007200820092010P2011P2012P40%Pasokan KumulatifPenyerapan KumulatifT. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Berdasar survei terhadap kondominium di DKI Jakarta pada tahun 2009, pasokan kumulatifkondominium telah mencapai 56.841 unit dengan tingkat penyerapan rata-rata sebesar74,59%.Sementara tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif kondominium di Jakarta akanmencapai 64.210 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 78,49. Penjualan unit-unitkondominium di Jakarta hingga tahun 2010 masih didominasi oleh proyek-proyekkondominium menengah-menengah dan menengah-bawah. Sementara itu, pada tahun 2011pasokan kumulatif kondominium diperkirakan akan mencapai 69.016 unit dengan tingkatpenyerapan sebesar 80,20%.2.3.2Segmentasi Pasar Kondominium Berdasarkan Harga Jual di DKI JakartaSegmentasi pasar kondominium berdasarkan harga jual dan lokasi penyebaran yang secarafisik sudah terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut:Kelas Menengah - Bawah (Rp. 5.600.000,- s/d Rp. 8.900.000,- per m2)Kelas Menengah - Menengah (Rp. 9.000.000,- s/d Rp. 12.900.000,- per m2)Kelas Menengah - Atas (Rp.13.000.000,- s/d Rp. 17.900.000,- per m2)Kelas Atas ( Rp.18.000.000,- per m2)Tabel berikut memperlihatkan presentase distribusi kondominium berdasarkan penggolongankelas tersebut.20Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual Tahun 2005 2009 dan Prediksi 2010 2012Segmen Condo Lower (Rp. 5,6 - 8,9 jt) Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt)Condo Mid-Upper(Rp. 14 - 17,9 jt) Condo Upper (> Rp.18 jt)Total (unit)20053.1534.0041.1498459.15120067002.56773604.00320078.6654.5281.4081.39415.99520081.6551.38913992034.64620092.3142.55216954907.0512010P3.2161.3431.5591.2517.3692011P2.622152565904.8062012P1.35013451.3453804.420Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Distribusi kondominium dari tahun 2005 sampai dengan tahun 2010 di Jakarta berdasarsegmentasi pasar terdiri atas kondominium segmen menengah - bawah sebesar 11.936 unit,diikuti pasokan untuk segmen menengah menengah sebanyak 20.791 unit, segmenkondominium menengah - atas sebesar 8.703 unit dan pasokan kondominium segmen atassebesar 4.219. Jadi, jumlah total kondominium yang masuk pasar hingga tahun 2005-2010adalah sebesar 45.649 unit.Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual Tahun 2005 2009 dan Prediksi 2010Pasokan (Unit)9.0006.540 6.8158.33154006.0002.9463.00010169103.0623.6677544.1254822884220Jakarta PusatJakarta SelatanJakarta UtaraJakarta Timur00Jakarta BaratCondo Low er (Rp. 5,6 - 8,9 jt)Condo Mid-Upper (Rp. 14 - 17,9 jt)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt)Condo Upper (> Rp.18 jt)Sementara itu harga jual kondominium di wilayah Jakarta diklasifikasikan dalam tiga kategorikawasan yaitu kawasan CBD, Kawasan Prime Non CBD, dan Kawasan Secondary Non CBD.Rata-rata harga kondominium di CBD tahun 2009 mencapai harga Rp15,3 juta dan akanmeningkat menjadi Rp.16,3 Juta pada tahun 2010.98118-67521Harga rata-rata kondominium di kawasan Prime Non CBD pada tahun 2009 sebesar Rp 11,0Juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp12.5 Juta.Sementara itu, harga kondominium di kawasan secondary non prime pada tahun 2009diperkirakan akan mencapai Rp7,55 juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akanmencapai Rp.8,1 juta.Kategori Harga Kondominium di Jakarta Tahun 2007 2009 dan Prediksi 2010 Harga JualKondominium (IDR)CBDPrime Non CBDSecondary Non CBDAverage200713.5009.5006.6008.050200814.30010.2007.1008.650200915.30011.0007.5509.2752010P16.30012.5008.10010.3002011P17.44113.1008.65010.8752012P18.66214.0009.30011.650Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.3.3Distribusi Lokasi Kondominium di DKI JakartaPenyebaran pasokan kondominium terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2010 masihdidominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 32%, Jakarta Utara sebesar 26%, JakartaBarat 22%, Jakarta Pusat sebesar 19%, dan Jakarta Timur sebesar 1%. Dari totalkeseluruhan lokasi kondominium yang ada sebesar 31% berada di CBD dan sisanya sebesar69% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat masih diminati, karenaletaknya yang sangat strategis dan dianggap cukup nyaman untuk dijadikan tempat tinggal.Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Lokasi Tahun 2010 Jakarta Barat;16.621 ; 22% Jakarta Pusat;14.569 ; 19% JakartaTimur; 710 ; 1% JakartaSelatan;24.217 ; 32% Jakarta Utara;19.483 ; 26%Sumber : Hasil Analisis, Agustus 201022Pasokan Kondominium Per Wilayah di Jakarta Tahun 2005 2009 dan Prediksi 2010SegmenJakarta PusatJakarta SelatanJakarta UtaraJakarta TimurJakarta BaratTotal (Unit)20053.1563.1501.328-1.5179.15120063451.2221.086-1.3504.00320072.9273.7758.871422-15.99520088161.5667672881.2094.64620091.7502.905--2.3967.0512010P6004.709700-1.3607.3692011P2041.4205601002.5224.8062012P1.8672.058--5004.425Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Pasokan Kondominium wilayah Jakarta Selatan masih mendominasi pasokan kondominium diJakarta. Hal ini dipengaruhi oleh letak CBD dan kawasan bisnis lainnya seperti TB. Simatupangyang berlokasi di Jakarta Selatan. Rata-rata pasokan tahunan kondominium di Jakarta Selatanmencapai 2.600 unit setiap tahunnya. Di wilayah Jakarta Pusat penyebaran kondominiumtidak terfokus pada satu kawasan dengan rata-rata pasokan setiap tahunnya 1.500 unit.Sementara pasokan kondominium di wilayah Jakarta Utara mendominasi kawasan KelapaGading dengan pasokan terbanyak pada tahun 2007 sebesar 8.871 unit. Akan tetapi pasokandi kawasan ini tidak merata setiap tahun.2.3.4Hubungan Antara PDB, Suku Bunga Dan Demand-Supply KondominiumDari beberapa sektor properti, pasokan-pasokan properti sangat berhubungan erat denganpertumbuhan Ekonomi dan suku Bunga. Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dariDemand dan Supply pasar kondominium adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan sukuBunga. Tabel 2.10Hubungan antara PDB, Suku Bunga dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 1993-1997INDIKATORLaju PDB (%)SBI atau BI-Rate (%)Kondominium (Apartemen Strata)Pasok Tahunan Kondominium (unit)Penyerapan Kondominium (unit)T. Penyerapan (%)Sumber : BI diolah oleh Analis 201024421788,93%1.10893284,12%3.0042.11870,51%3.6442.33964,19%11.9765.12142,76%19937,421219947,5412,419958,2214,719967,821419974,720Pasokan dan penyerapan Kondominium di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhanekonomi dan Suku Bunga perbankan. Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap data Makro23Ekonomi dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga 1996, bila lajupertumbuhanekonomi rata-rata di atas 7% dan suku Bunga 13,27%. Maka pasokan (Supply) kondominium diJakarta rata-rata 2.000 unit, dengan tingkat penyerapan kondominium 70,1% atau rata-ratasebesar 1.402 unit pertahun .Hubungan antara PDB, PMA dan Pasokan Kondominium dan Apartemen Jakarta Tahun 2005-2009INDIKATORLaju PDB (%)SBI atau BI-Rate (%)Kondominium (Apartemen Strata) di JakartaPasok Tahunan Kondominium (unit)Penyerapan Kondominium (unit)T. Penyerapan (%)Sumber : BI diolah oleh Analis 20109.1517.32079,99%4.0033.10077,44%15.99511.50071,90%4.6463.48074,90%7.0515.36576,09%20055,612,7520065,59,7520076,38,020085,59,2520094,56,5Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata5,5% dan SBI Rata-rata 9,13% pasokan kondominium sebesar 8.169 unitdenganpenyerapan kondominium mencapai 6.153 unit atau rata-rata sebesar 76,1%, sehingga analismenyimpulkan jika pertumbuhan ekonomi pada tahun 2011-2012 Mencapai >6,5 %, dan BIrate Rata-rata < 7% maka Pasokan rata-rata kondominium di Jakarta bisa mencapai 8.200unit. Membaiknya perekonomian Nasional akan mendongkrak Permintaan Kondominiumkhususnya Kondominium menengah ke bawah dengan harga 750 juta.2.4.ANALISIS PASAR APARTEMEN SEWA DI DKI JAKARTAAnalisis pasar apartemen di DKI Jakarta meliputi pasokan dan penyerapan apartemen di wilayah DKIJakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar apartemen saat ini, kinerja pasar, segmentasipasar, dan distribusi apartemen di DKI Jakarta.2.4.1Analisis Pasokan dan Penyerapan Apartemen Sewa di DKI JakartaPasokan tahunan apartemen sewa di Jakarta pada tahun 2009 sebesar 203 unit dengantingkat penyerapan sebesar 69%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan apartemen di Jakartamencapai 166 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 73,3%.Sementara, pasokan tahunan apartemen pada tahun 2011 diperkirakan akan mencapai 234unit dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan mencapai 76,9%.24Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta Tahun 2004 2009 dan Prediksi 2009 - 2010 PasokanTahunan (unit)60080,4%80%76,9%40075,2%33925520011290 71,1%25318032870,1% 230 69,0%20314016612072,3%23418017014072%68%64%60%200520062007200820092010P2011P2012P76%T. Penyerapan (%)82,4%84%-Pasokan TahunanPenyerapan TahunanT. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 2010Pasokan tahunan apartemen di Jakarta pada tahun 2010 -2012 diperkirakan berasal daribeberapa apartemen di CBD dan non CBD, antara lain: Apartemen Pondok Indah di kawasanKebayoran Lama dan Ciputra World di Jalan Prof. Dr. Satrio (Kawasan Mega Kuningan)Berdasarkan survei, jumlah pasokan kumulatif apartemen sewa di DKI Jakarta pada tahun2009 mencapai 8.334 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 65,99%. Penjualan unit-unitapartemen sewa di Jakarta hingga tahun 2009 didominasi apartemen sewa kelas menengahdan menengah-atas.Sementara itu, pasokan kumulatif apartemen sewa hingga tahun 2010 diperkirakan akanmencapai 8.500 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 67,5%.25Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta Tahun 2005 2009 dan Prediksi 2010 - 2012 PasokanTahunan (unit)12.00066,55%10.0008.1318.3348.5008.7348.90466,09%66,64%64,57%67,65%65,99%T. Penyerapan (%)68,58%69,63%72%68%64%60%56%6.20052%48%44%40%200520062007200820092010P2011P2012P8.0007.4387.5507.8036.0004.9504.0004.9905.2005.2505.5005.7505.990Pasokan KumulatifPenyerapan KumulatifT. Penyerapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.4.2Distribusi Lokasi Apartemen di DKI JakartaPenyebaran pasokan apartemen sewa terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2009masih didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 74,12%, Jakarta Pusat sebesar 14,6%,Jakarta Barat sebesar 8,89%, Jakarta Utara 2,18% dan Jakarta Timur sebesar 0,21%.Dari total keseluruhan lokasi apartemen sewa yang ada sebesar 60% berada di CBD dansisanya sebesar 40% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat lebihdiminati oleh penyewa apartemen karena kedekatannya ke CBD dan merupakan Kawasan-kawasan diplomatif, selain itu letaknya yang sangat strategis dan cukup nyaman untukdijadikan tempat tinggal.Distribusi Apartemen Sewa di Jakarta Berdasarkan Lokasi Tahun 2010Jakarta Barat; 755 ; 8,89%Jakarta Utara; 185 ; 2,18%Jakarta Timur; 18 ; 0,21% Jakarta Pusat;1.240 ; 14,60%Jakarta Selatan;6.295 ; 74,12%Sumber : Survei Analis, Agustus 2010262.4.3Segmentasi Pasar Apartemen Sewa Berdasarkan Harga di DKI JakartaSegmentasi pasar apartemen berdasarkan lokasi penyebaran yang secara fisik sudahterealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut: Harga Sewa di kawasan Secondary Non CBD rata-rata sebesar Rp. 99.700,- per m Harga Sewa di kawasan Prime Non CBD rata-rata sebesar Rp. 125.000 ,- per m Harga Sewa di kawasan CBD rata-rata sebesar Rp. 144.000,- per mTabel berikut memperlihatkan persentase distribusi apartemen berdasarkan penggolonganlokasi penyebaran dan harga.Rata-rata Harga Sewa Apartemen di Jakarta Tahun 2007 2009 dan Prediksi 2010Harga Sewa (IDR)Secondary Non CBDPrime Non CBDCBDAverage200785.000,-129.000,-137.500,-117.167,-200889.000,-127.500,-135.000,-117.167,-200993.200,-120.000,-137.000,-116.733,-2010P99.700,-125.000,-144.000,-122.900,-2011P105.200,-130.000,-154.000,-129.733,-2012P110.300,-136.000,-163.000,-136.433,-Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.5.ANALISIS PASAR HOTEL DI JAKARTA2.5.1Analisis Arus WisatawanBerdasarkan Data Badan Pusat Statistik (BPS), perkembangan kunjungan wisatawan asing keIndonesia dari tahun 2007 terus mengalami peningkatan. Pada tahun 2008 wisatawan asingyang datang ke Indonesia mencapai 6,23 juta orang. Pada tahun 2009 diperkirakan akanmencapai 6,32 juta orang atau meningkat sebesar 1,4%. Sementara pada tahun 2010kunjungan wisata mancanegara diperkirakan mencapai 6,5 juta orang atau meningkat sebesar3%.Membaiknya kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia merupakan estafet darimembaiknya persepsi masyarakat internasionalterhadap Indonesia. Apalagi, sejakparawisata Thailand menurun karena kondisi politik yang masih memburuk sehingga sebagianturis asing mengalihkan kunjungannya ke Indonesia, khususnya ke Bali.Sementara itu, terdapat peningkatan kunjungan wisatawan ke Jakarta. Selain untuk tujuanberwisata, Jakarta merupakan pusat pemerintahan yang sekaligus pusat bisnis danperdagangan. Jakarta merupakan pusat berbagai perusahaan-perusahaan besar dan27multinasional. Keutamaan kota Jakarta tersebut telah menempatkan Jakarta sebagai provinsikunjungan wisata urutan kedua setelah Bali.Kunjungan wisatawan asing ke Jakarta sejak tahun 2008 rata-rata mencapai 1,4 juta orangdan terjadi peningkatan arus wisatawan menyebabkan permintaan akan hotel meningkat.Jumlah Wisatawan Mancanegara Yang Berkunjung Ke Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 20108.000.0007.000.0006.000.000Jumlah Wisatawan5.002.1015.000.0004.000.0003.000.0002.000.0001.105.2021.000.000-20052006Jakarta20072008Indonesia20092010PShare1.147.2501.153.0061.464.7171.390.4401.495.69622,09% 4.871.35123,55%20,94%5.505.75923,49%21,99%22,96%6.513.44240,00%35,00%30,00%25,00%20,00%15,00%10,00%5,00%0,00%share (%)6.234.4976.323.730Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.5.2Analisis Pasokan Tahunan Dan Penyerapan Hotel Bintang 3-5 di JakartaBerdasarkan survei, terhadap pasokan dan penyerapan hotel di Jakarta dalam tiga tahunterakhir menunjukkan peningkatan yang sangat pesat. Pada tahun 2008, pasokan hotelberbintang 3-5 di Jakarta sebanyak 2.285 unit, yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak723 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 1.092 unit dan Hotel Bintang 5 sebanyak 470 unit.Pada tahun 2009, pasokan hotel berbintang 3-5 mencapai 1.456 unit yang terdiri dari HotelBintang 3 sebanyak 274 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 870, Hotel Bintang 5 sebanyak 312.Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan hotel berbintang 3-5 di Jakarta akan mencapai 1.812unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 610 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 313 unitdan Hotel Bintang 5 sebanyak 889 unit.Sedangkan pada tahun 2011 pasokan hotel berbintang 3-5 diperkirakan akan mencapai 1.896unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 550 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 610 unitdan Hotel Bintang 5 sebanyak 736 unit.Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2008 berasal dari Hotel Horizon Ancol, Ibis PatriaPark, Akmani Hotel, Hotel Orchardz, Hotel Raddin, Formula 1 Menteng, Hotel Harriz Kelapa28Gading, Aston Mangga Dua, Hotel & Residence Mangga Dua, Kempinzki at Grand Indonesiadan Grand Aston Albergo The Belezza Permata HijauPasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2009 dipasok dari Ritz Carlton dan Ritz Carlton(Butik Hotel) SCBD, Fasion Hotel Gunung Sahari, Formula 1 Cikini, Hotel Omitrako, AstonMarina Ancol, Hotel Menteng, dan Novotel Simatupang.Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2010 diperkirakan dipasok dari Permata GunungSahari (Best Western Gunung Sahari), Ibis Simatupang, Hotel Kawanua Oerotel CempakaPutih, Swiss-BelHotel@ Grand Kartini, Hotel At Casabalanca dan Hotel at Gandaria, PremierAncol.Pasokan Hotel di JakartaTahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011Unit1.5001.2001.092870754600723610470300250274312313889736 610550900600300148-2005Hotel Bintang 3200620072008Hotel Bintang 420092010 P2011 PHotel Bintang 5Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.5.3Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Di JakartaBerdasarkan survei, pasokan kumulatif hotel berbintang 3 - 5 di Jakarta hingga tahun 2009telah mencapai 30.462 unit dengan tingkat penyerapan (Tingkat Pengisian) rata-rata sebesar60,5%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel berbintang diperkirakan menjadi 32,274unit, dengan tingkat hunian rata-rata mencapai 62,4%. Sementara pada tahun 2011, pasokankumulatif hotel berbintang di Jakarta diperkirakan akan mencapai 34,170 unit dengan tingkathunian rata-rata sebesar 63.5% atau meningkat 0,9%.29Pasokan Kumulatif Dan Penyerapan Hotel Di Jakarta Tahun 2004-2009 Dan Prediksi 2010-2011Unit50.00045.00063,5%40.00035.00030.00025.00020.00015.00010.0005.000-200520062007200820092010 P2011 PT. Penyerapan40%13.81415.32116.96818.62218.43020.139 55,0%25.11726.72129.00661,0%64,2%62,4%60,5%30.46232.274Persen (%)70%63,5%34.17060%25.11721.69850%Pasokan KumulatifPenyerapan KumulatifSumber : Survei Analis, Agustus 20102.5.4Distribusi Hotel Di Jakarta Tahun 2009Berdasarkan hasil analisis Analis, distribusi hotel berbintang di Jakarta dapat dibagi dalam 5wilayah dengan jumlah hotel berbintang hingga tahun 2010 mencapai 32.144 unit Kamar.Distribusi Hotel di Jakarta Tahun 2009SEBARAN HOTEL BINTANG 3 S-D 5 DI JAKARTA TAHUN 2010Jakarta Tim ur; 794 ; 2% Jakarta Utara;3.122 unit ; 10%Jakarta Barat;2.532 Unit ; 8% Jakarta Pusat;14.601 unit ; 46%Jakarta Selatan;11.065 unit ; 34%Total = 32,114 kamarSumber : Hasil Survei, Agustus 2010Pasokan Hotel Berbintang 3-5 dari Jakarta Selatan mencapai 34% atau sebanyak 11.065 unit,dari Jakarta Barat 8% atau sebanyak 2.532 unit, dari Jakarta Utara sebanyak 10% atau30sebanyak3.122 unit, dari Jakarta Timur 2% atau sebanyak 734 unit dan pasokan terbesarberasal dari Jakarta Pusat sebesar 46% atau sebanyak 14,601 unit.2.5.5Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Bintang Tiga Di JakartaPasokan kumulatif hotel berbintang 3 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 8.568 unitdengan tingkat penyerapan mencapai 69,5%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotelbintang 3 di Jakarta telah mencapai 8,845 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 71,4%.Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 3 diperkirakan akan mencapai 9,452 unitdengan tingkat penyerapan sebesar 72,5%. Pada tahun 2011, pasokan kumulatif hotelberbintang 3 diperkirakan akan mencapai 10.002 unit dengan tingkat penyerapan sebesar71,5%.Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Tiga di Jakarta Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011Unit Kamar14.00012.00010.0008.0006.0004.0002.000-2005Pasok20062007200820092010P2011P7.8455.6487.8455.5017.8455.3748.8426.3139.45210.00272,5%72,0%70,1%68,5%69,5%71,4%71,5%T. Hunian80,0%70,0%60,0%50,0%40,0%30,0%20,0%10,0%0,0%8.5686.8537.1515.955PenyerapanT. Hunian (%)Sumber : Hasil Survei, Agustus 20102.5.6Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang EmpatJakartadiPasokan kumulatif hotel berbintang 4 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 9.262 unitdengan tingkat penyerapan mencapai 55,20%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotelbintang 4 di Jakata telah mencapai 10.135 unit dengan tingkat hunian mencapai 57,6%. Padatahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 4 diperkirakan akan mencapai 10,448 unitdengan tingkat penyerapan sebesar 56,40%. Sedangkan pada tahun 2011, pasokan kumulatifhotel berbintang 4 diperkirakan akan mencapai 11.058 unit dan dengan tingkat penyerapansebesar 58,6%.31Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Empat di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011Unit Kamar16.00014.00012.00010.0008.0006.0004.0002.000-200520062007200820092010P2011P3.7864.0367.7267.8828.1735.8385.8936.48049,00%51,20%55,20%57,60%56,40%58,60%60,00%11.05850,00%40,00%30,00%20,00%10,00%0,00%T. Hunian (%)70,00%52,00%10.1359.26510.4485.1144.250Pasokan KumulatifPeny erapan KumulatifT. Peny erapan (%)Sumber : Survei Analis, Agustus 20102.5.7Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Lima Di JakartaPasokan kumulatif hotel berbintang 5 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 10,694unit dengan tingkat penyerapan mencapai 53,50%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotelbintang 5 di Jakata telah mencapai 11.006 unit dengan tingkat hunian mencapai 56%. Padatahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 5 diperkirakan akan mencapai 11,895 unitdengan tingkat penyerapan sebesar 57,0%. Sedangkan pada tahun 2011 pasokan kumulatifhotel berbintang 5 diperkirakan akan mencapai 12.631 unit dengan tingkat penyerapansebesar 58,5%.32Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Lima di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011Unit Kamar57,00%11.895T. Hunian (%)70%15.00053,50%48,50% 39,00%10.22410.00010.224 34,00%10.22410.69411.00656,00%58,50%60%12.63150%40%6.1636.7807.38930%20%10%-20052006Pasokan Kumulatif2007200820092010PT. Hunian (%)2011P0%5.0003.9874.9593.4765.721Penyerapan KumulatifSumber : Survei Analis, Agustus 20102.5.8Analisis Harga Sewa Hotel di JakartaBerdasarkan analisis terhadap sewa kamar yang disurvei Analis terhadap hotel berbintang 3-5di Jakarta diperoleh, bahwa harga sewa unit kamar hotel berbintang 3-5 adalah sebagaiberikut:Harga sewa rata-rata hotel Bintang 3 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.320.000,-.Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.328.000,- dan pada tahun 2010diperkirakan akan mencapai Rp.340.000,-.Harga sewa rata-rata hotel Bintang 4 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.475.000,-.Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.490.000,- dan pada tahun 2010diperkirakan akan mencapai Rp.510.000,-.Harga sewa rata-rata hotel Bintang 5 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp800.000,-.Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.835.000,- dan pada tahun 2010diperkirakan akan mencapai Rp.875.000,-.Selain itu, harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas dan kelas hotel. Semakin tinggi kualitashotel service dan fasilitas yang disediakan, maka harga sewa hotel pun akan semakin tinggi.33 PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL TAHUN 2010 2012 &PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL TAHUN 2010 - 2012Analis : Ir. Torushon Simanungkalit, MM., CPA Alumni Certified Properti Analyst (CPA) Panangian School of Property (PSP)34