Prospek Bisnis Properti Tahun 2010-2012

1

PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL TAHUN 2010 - 2012

1.1. ANALISIS EKONOMI MAKRO DAN SIKLUS PROPERTI

Berdasarkan Data Badan Pusat Statistik, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2009 mencapai

4,5% atau turun sebesar 1,6% dari tahun 2008. Kondisi pertumbuhan ekonomi makro yang membaik

mulai semester pertama 2010 ditandai dengan meningkatnya PDB semester pertama yang mencapai

5,8%. Hal ini tampak pada mulai menguatnya Ekonomi dan meningkatnya daya beli masyarakat.

Prediksi Indikator Makro Ekonomi 2008 – 2010

Indikator 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pertumbuhan Ekonomi 5,50% 6,30% 6,10% 4,50% 5,80% 6,20%

Tingkat Inflasi 6,60% 6,59% 11,50% 3,78% 6,50% 6,00%

BI Rate 9,75% 8,00% 9,75% 6,50% 6,50% 7,50%

Kurs IDR/USD 9.200 9.125 9.500 9.500 9.000 9.300

Sumber: Hasil Analisis, 2010

PDB, Tingkat Inflasi, dan BI Rate

Tahun 2006 – 2009 dan Prediksi Tahun 2010 – 2011

5,50%6,10%

4,50%

6,20%6,60%

11,50%

9,75%

8,00%

9,75%

6,50%7,50%

6,30% 5,80%

6,59%

3,78%

6,00%

6,50%6,50%

0,00%

4,00%

8,00%

12,00%

16,00%

2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Pertumbuhan Ekonomi Tingkat Inflasi BI Rate

Sumber: Hasil Analisis, 2010

Berdasarkan indikator ekonomi di atas, Analis memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesia

pada tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai 5,5% - 6,0%. Peningkatan pertumbuhan

ekonomi juga didorong oleh meningkatnya nilai ekspor dan derasnya arus investasi yang

masuk ke Indonesia sepanjang awal tahun 2010. Iklim investasi yang semakin kondusif di

1

2

Indonesia pada tahun 2010 merupakan salah satu faktor pendukung lainnya. Berdasarkan

indikator tersebut, Analis memperkirakan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia pada tahun 2011

diperkirakan akan mencapai 6,0 - 6,4% dan tingkat Inflasi diperkirakan sebesar 6%, BI Rate

sebesar 6,5% dan Kurs Rupiah terhadap dollar diperkirakan akan stabil pada Rp.9.000,- s/d

Rp.9.500,-.

Selama lima tahun terakhir (2005-2009) laju pertumbuhan Ekonomi Indonesia membaik dan

tumbuh positif dengan pertumbuhan rata-rata 5,5%. Indonesia dipandang sebagai salah satu

dari 3 negara di kawasan Asia yang memiliki pertumbuhan ekonomi positif menjadi salah satu

negara di Asia yang sangat diperhitungkan, setelah China dan India.

Laju pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik tersebut tentu saja gambaran dari

membaiknya perindustrian nasional dalam hal ini, termasuk sektor properti. Dapat kita lihat

pengembangan properti di Indonesia yang mulai menggeliat sejak tahun 2002 hingga tahun

2007. Sebagian besar merupakan proyek-proyek skala besar seperti Superblok. Beberapa

superblok yang dibangun di Jakarta adalah : Epicentrum Rasuna, Podomoro City, Season City,

St. Morits, Kemang Village, Gandaria Man Street, Kuningan City, CBD Pluit, Ciputra World, St.

Regis, Grand Bay Pluit dan Kota Kasabalanca. Di Surabaya: City Of Tomorrow dan Waterplace

Pakuwon, di Medan: Deli Grand City, di Batam: Imperium Batam Island dan Nagoya Hill

Batam, Ujung Pandang: GTC Makassar dan Trans Kalla Mixed-Use Development, di

Samarinda: Samarinda Global City, dan di Solo: Solo Paragon. Selain pengembangan

superblok ini, pengembangan dan pembangunan, Perumahan, Perkantoran, Apartemen, Hotel

dan Pusat Perbelanjaan baru juga tumbuh cepat di kota-kota Besar.

Namun, dua tahun terakhir sejak akhir tahun 2008, bisnis properti mulai sedikit akibat

terjadinya krisis finansial dunia (krisis global) yang sangat mempengaruhi kinerja para

pengembang dimana. Setelah dua tahun krisis ekonomi global berlangsung, bisnis properti

masih berjalan lambat.

Bagaimana prospek bisnis properti tiga tahun ke depan, akan diprediksikan dalam bahasan

berikut. Berdasarkan pengalaman pasar properti di Indonesia dapat dibagi dalam 4 musim, yang

terdiri dari: Soft Market (Equilibrium), Seller’s Market, Weak Market (Oversupply) dan Buyer’s

Market. Keempat musim ini mempunyai karakteristik kondisi tersendiri yang dapat digambarkan

sebagai berikut:

3

2009

2014

Property Market Clock

Sumber : Panangian School of Property (PSP), Agustus 2010

Berdasarkan indikator makro ekonomi dan Property Market Clock di atas, kondisi pasar

properti pada saat ini dan prediksi ke depan adalah sebagai berikut:

• Kondisi industri properti pada tahun 2010 ini merupakan “fase awal” dari tahapan Growth

pada Industri Properti di Indonesia (Soft Market).

• Kondisi tahun 2010-2013 merupakan Timing yang tepat bagi konsumen maupun investor

untuk membeli dan berinvestasi di sektor properti (Seller Market).

• Pada tahun 2014 - 2015 merupakan “fase Booming Properti” dimana harga properti mulai

mengalami stagnasi dan ini akan menjadi booming properti kedua sejak Pasca Krisis

1998.

Dengan pertimbangan di atas dari sisi Demand, Analis memprediksi bisnis properti dari tahun

2010-2013 akan terus menunjukkan peningkatan. Sedangkan dari sisi Supply, bisnis properti

akan mengikuti Demand terutama sektor Perumahan, Perhotelan, Kondominium dan

Perkantoran, Ruko dan Rukan.

4

Prediksi Siklus Suku Bunga dan Siklus Pasar Properti Indonesia 2010-2014

2009 - 2010 2011 - 2014 2014 - 2015 TRANSITION TO

EASE MAXIMUM EASE TRANSITION TO TIGHTNESS

INFLASI = 5,5 – 6,5 INFLASI = 5,0 – 6,0 INFLASI = 7 – 8 SBI = 7,0 – 8% SBI = 6,5 – 7,5% SBI = 8,5 – 9,5%

KPR = 11 - 13% KPR = 10 – 12% KPR = 12 – 14%

Soft Market Seller’s Market Weak Market

Sumber : Hasil Analisis, Agustus 2010

Dari pengalaman di lapangan siklus properti pada umumnya bergerak naik turun pada kurun

waktu 5-7 tahun. Merujuk pada siklus tersebut, Analis memperkirakan bahwa pada tahun

2010 hingga tahun 2013, merupakan saat yang tepat bagi para pelaku bisnis untuk memasuki

pasar properti. Termasuk perbankan yang mendanai dan menyalurkan Kredit Properti, baik

KPR dan Kredit Konstruksi.

5

PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL TAHUN 2010 - 2012

2.1. ANALISIS PASAR PERKANTORAN SEWA

2.1.1 Pasokan Tahunan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Membaiknya perekonomian Nasional sejak tahun 2003, juga ditopang oleh meningkatnya arus

investasi Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN). Sejak

tahun 2003 arus investasi meningkat tajam. Peningkatan arus investasi ini langsung mengerek

permintaan akan ruang perkantoran di Jakarta, terutama di CBD Jakarta. Pasok tahunan

ruang perkantoran sewa di Jakarta sejak tahun 2005 hingga 2009 bertambah sebesar

800.416 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 76,2%.

Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, pasokan perkantoran sewa pada tahun 2009

datang dari beberapa perkantoran sewa di CBD dan non CBD, antara lain: Menara Palma,

UOB Plaza, Satrio Tower, Cyber 2, The Plaza, Menara Dea 2, Prudential Tower. Sedangkan

pada tahun 2010, pasok tahunan perkantoran sewa diperkirakan datang dari pasokan

beberapa pembangunan perkantoran yang saat laporan ini diturunkan masih dalam proses

konstruksi.

Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewa

di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

Pasokan Tahunan dan Penyerapan

Luas (m2)

Pasokan CBD 159.899 39.349 123.320 162.626 187.904 68.000 170.400 257.375

Penyerapan CBD 97.698 22.035 100.506 121.970 152.202 55.000 139.728 211.048

Pasokan Non CBD 20.000 35.354 72.903 100.560 78.400 25.600 94.368 113.568

Penyerapan Non CBD 12.000 19.798 58.323 85.476 58.800 20.480 77.382 94.261

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Sumber : Survei Analis, Agustus 2010

Krisis keuangan dunia yang di mulai akhir tahun 2008, ternyata tidak terlalu besar

pengaruhnya terhadap penyerapan perkantoran baru di Jakarta. Dimana arus investasi yang

masuk ke Indonesia tetap meningkat dan kinerja ekspor Indonesia ke negara lain juga relatif

2

6

stabil. Mengacu pada hal ini, diprediksi permintaan pasar terhadap kebutuhan ruang

perkantoran pada tahun 2011 akan tetap membaik.

2.1.2 Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Berdasarkan survei yang dilakukan Analis, diketahui bahwa pasokan perkantoran sewa tahun

2010 mengalami penurunan dibanding tiga tahun sebelumnya. Akan tetapi seiring dengan

meningkatnya Penanaman Modal Asing (PMA) dan Penanaman Modal dalam Negeri (PMDN).

Permintaan ruang perkantoran akan meningkat.

Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Jakarta bertambah sebesar

266,304 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 84.9%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan

perkantoran baru yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 93.600 m² dengan tingkat

penyerapan 80,6%. Sementara, pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru

diperkirakan akan meningkat menjadi 264.768 m2 dengan tingkat penyerapan sebesar

82,0%.

Pasokan dan Penyerapan Tahunan Kantor Sewa

di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2012

179.899

74.703

196.223

263.186 266.304

93.600

264.768

370.943

109.698

41.834

158.828207.446 211.002

75.480

217.110

305.30961,0%

56,0%

80,9% 78,8% 79,2% 80,6% 82,0% 82,3%

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Luas (m2)

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0%

T. Penyerapan (%)

Pasokan Tahunan Penyerapan Tahunan T. Penyerapan (%)


2.1.3 Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Perkantoran Sewa Di Jakarta

Lima tahun terakhir meningkatnya, permintaan terhadap ruang perkantoran baru di wilayah

Jakarta, berasal dari sektor industri, keuangan, pertambangan, perkebunan dan sektor

lainnya. Berdasarkan anaisis Pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta pada tahun 2009 telah

mencapai 5,7 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar sebesar 77,5%. Pada Tahun 2010,

diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran mengalami peningkatan sebesar 2,9% menjadi

sebesar 5,83 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 78,03%. Sementara, pada tahun

7

2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan mencapai 6,09 juta m²

dengan tingkat penyerapan menjadi 78,3% atau mengalami peningkatan penyerapan sebesar

0,3%.

Pasok Kumulatif dan Penyerapan Kantor Sewa di Jakarta

Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010

4.94

0.04

1

5.01

4.74

4

5.21

0.96

7

5.47

4.15

4

5.74

0.45

8

5.83

4.05

8

6.09

8.82

6

6.46

9.76

9

3.75

5.35

1

3.79

7.18

5

3.95

6.01

3

4.16

3.45

9

4.45

0.80

7

4.55

2.02

9

4.77

8.05

3

5.10

3.75

4

76,0% 75,7% 75,9% 76,1% 77,5% 78,03% 78,3% 78,9%

-

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Luas (m2)

40,0%

45,0%

50,0%

55,0%

60,0%

65,0%

70,0%

75,0%

80,0%

85,0%

T. Penerapan (%)

Pasok Kumulatif Penyerapan T. Penyerapan (%)


2.1.4 Perkembangan Perkantoran Sewa Di CBD Jakarta

Pulihnya perekonomian nasional sejak tahun 2003, mulai mendorong ekspansi beberapa

perusahan besar masuk kembali ke Kawasan CBD, seperti perusahaan rokok nasional seperti

Sampoerna Group dan Djarum Group yang masuk ke kawasan CBD, dimana Djarum Group

masuk kawasan Thamrin dan Sampoerna Group masuk kawasan Sudirman. Masuknya para

pebisnis kembali ke kawasan CBD mulai menarik minat para pengembang perkantoran untuk

mengembangkan beberapa perkantoran baru di CBD. Sejak tahun 2003, perkantoran baru

yang dibangun di wilayah CBD tersebar di beberapa kawasan, Jalan Thamrin, Jalan Jenderal

Sudirman, Rasunan Said, Mega Kuningan, Jalan Dr. Satrio, SCBD, dan Gatot Subroto.

Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di CBD bertambah sebesar

187,904 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 81,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan

akan masuk pasar sebesar 68.000 m² dengan tingkat penyerapan 80,9%. Sementara, pada

tahun 2011 pasokan tahunan ruang perkantoran baru diperkirakan akan mencapai 170.400

m2 dengan tingkat penyerapan sebesar 82%.

8

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta Tahun 2004-2009 dan Prediksi 2010-2011

159.899

39.349

123.320

162.626187.904

68.000

170.400

257.375

97.698 100.506121.970

152.202

55.000

139.728

211.048

22.035

61,1%56,0%

81,5%

75,0%

80,9% 82,0% 82,0%81,0%

-

100.000

200.000

300.000

400.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Tahunan (m2)

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0%

T. Penyerapan (%)

Pasokan CBD Penyerapan CBD T. Penyerapan (%)


Pada tahun 2010 hingga 2011, pasokan tahunan perkantoran di wilayah CBD di pasok

dari beberapa kawasan di CBD. Gedung-gedung tersebut adalah: Sentral Senayan 3 di

kawasan Senayan, Equity Tower di kawasan SCBD, Alliance Tower di Rasuna Said,

Menara Bidakara di Gatot Subroto, World Trade Center II di Jend. Sudirman, Eighty8 di

Kasablanka, dan Tempo Scan Tower di Rasuna Said.

Perkiraan Pasokan Perkantoran Baru Kawasan CBD Jakarta

No Name of Building Location Estimated Completed

Estimated GFA (sq m)

Estimated NLA (sq m)

1 Sentral senayan 3 Patal Senayan End 2010 50.000 40.000 2 Equity Tower Sudirman CBD End 2010 35.000 28.000 3 Alliance Tower Kuningan Persada End 2011 35.000 28.000

4 Menara Bidakara Gatot Subroto End 2011 30.000 24.000

5 World Trade Center II Jend. Sudirman End 2011 50.000 40.000 6 Eighty8 Kasablanka End 2011 30.000 24.000 7 Tempo Scan Tower Jl. Hr. Rasuna Said End 2011 68.000 54.400


Sementara itu, pasokan kumulatif perkantoran baru di CBD pada tahun 2009 telah

mencapai 4,0 juta m2 dengan tingkat hunian sebesar 76,5%. Pada tahun 2010

diperkirakan akan meningkat menjadi 4,10 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar

77,2% atau mengalami peningkatan sebesar 0,7% dibanding tahun 2009. Sementara,

9

pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta diperkirakan akan bertambah

menjadi 4,27 juta m² dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan menjadi 77,6% atau

sedikit meningkat sebesar 0,4%.

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di CBD Jakarta Tahun 2004-2008 dan Prediksi 2009-2010

3.52

1.89

9

3.56

1.24

8

3.68

4.56

8

3.84

7.19

4

4.03

5.09

8

4.10

3.09

8

4.27

3.49

8

4.53

0.87

3

2.61

3.79

1

2.63

5.82

6

2.73

6.33

2

2.85

8.30

2

3.08

6.85

0

3.16

7.59

2

3.31

6.23

5

3.54

7.67

4

74,2% 74,0% 74,3% 74,3%76,5% 77,2% 77,6% 78,3%

-

2.000.000

4.000.000

6.000.000

8.000.000

10.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Luas (m2)

40,0%

45,0%

50,0%

55,0%

60,0%

65,0%

70,0%

75,0%

80,0%

85,0%

T. Penyerapan (%)


Sumber : Survei Analis,Agustus 2010

2.1.5 Pasokan Kumulatif Perkantoran Sewa Di Kawasan Luar CBD

Selain pengembangan perkantoran di CBD Jakarta, kawasan-kawasan prime di Jakarta mulai

pesat perkembangannya. Seperti perkantoran di wilayah TB. Simatupang, S. Parman, Kebun

Jeruk, dan Kelapa Gading. Beberapa perkantoran yang dikembangkan dan masuk pasokan

pada tahun 2010-2011, yaitu: Central Office Park di S. Parman, MT. Haryono Square di

kawasan Cawang, GKM Tower, Puri Ampera dan Menara 165 di kawasan TB. Simatupang,

Menara One Kelapa Gading dan Menara Oticon di S. Parman.

Perkembangan perkantoran di kawasan luar CBD mulai pesat sejak tahun 2000, di mana

perusahaan-perusahaan Asing banyak pindah ke wilayah sekunder, seperti di TB. Simatupang.

Perusahaan-perusahaan tersebut antara lain bergerak di bidang Pertambangan, otomotif dan

manufaktur.

10

Pasokan Perkantoran Baru kawasan Non CBD Jakarta

No Name of Building Location Estimated Completed



1 Central Office Park S. Parman End 2010 20.000 16.000 2 MT. Haryono Square Cawang End 2010 12.000 9.600 3 GKM Tower TB. Simatupang End 2011 29.000 23.200 4 Puri Ampera TB. Simatupang End 2011 23.960 19.168 5 Menara 165 TB. Simatupang End 2011 25.000 20.000 6 Menara one Kelapa Gading End 2011 20.000 16.000 7 Menara Oticon S. Parman End 2011 20.000 16.000


Pada tahun 2009 pasokan tahunan ruang perkantoran sewa di Luar CBD bertambah sebesar

78.400 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 75,0%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan

perkantoran yang akan masuk pasar diperkirakan sebesar 25.600 m² dengan perkiraan

tingkat penyerapan sebesar 80,0%. Sementara pada tahun 2011 pasokan tahunan ruang

perkantoran baru di Luar CBD di perkirakan akan mencapai 94.368 m2 dengan tingkat

penyerapan sebesar 82,0%.

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa di Luar CBD Jakarta

Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010

20.000

35.354

72.903

100.560

78.400

25.600

94.368

113.568

12.000

58.323

85.476

58.800

20.480

77.382

94.261

19.798

60,0%56,0%

80,0%

85,0%

80,0%82,0% 83,0%

75,0%

-

50.000

100.000

150.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Tahunan (m2)

40,0%

45,0%

50,0%

55,0%

60,0%

65,0%

70,0%

75,0%

80,0%

85,0%

90,0%

T. Penyerapan (%)

Pasokan CBD Penyerapan CBD T. Penyerapan (%)


Pasokan kumulatif perkantoran baru di luar CBD pada tahun 2009 telah mencapai 1,7 juta m2

dengan tingkat hunian sebesar 80,0%. Sedangkan, pada tahun 2010 diperkirakan akan

meningkat menjadi 1,73 juta m² dengan tingkat penyerapan sebesar 80,0% dan tetap stabil

dari tahun 2009. Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran di Jakarta

diperkirakan akan bertambah menjadi 1,82 juta m² dengan tingkat hunian diperkirakan akan

mencapai 80,1%.

11

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kantor Sewa Non CBD Jakarta Tahun 2004-2008 Dan Prediksi 2009-2010

1.41

8.14

2

1.45

3.49

6

1.52

6.39

9

1.62

6.95

9

1.70

5.35

9

1.73

0.95

9

1.82

5.32

7

1.93

8.89

5

1.14

1.56

0

1.16

1.35

8

1.21

9.68

1

1.30

5.15

7

1.36

3.95

7

1.38

4.43

7

1.46

1.81

9

1.55

6.08

0

80,5%79,9% 79,9% 80,2% 80,0% 80,0% 80,1% 80,3%

-

2.500.000

5.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Luas (m2)

70,0%

72,0%

74,0%

76,0%

78,0%

80,0%

82,0%

T. Penyerapan (%)



2.1.6 Distribusi Perkantoran Sewa Di Jakarta

Berdasarkan hasil survei, pasokan perkantoran di Jakarta hingga tahun 2010 telah mencapai

5,83 juta m², dengan distribusi perkantoran di kawasan CBD dan Non CBD. Pasokan

perkantoran sewa di wilayah CBD hingga tahun 2010 telah mencapai 4,10 juta m² atau telah

mencapai 70% dari total pasokan perkantoran sewa yang ada di Jakarta. Sementara, di

wilayah non CBD sebesar 1,73 juta m² atau mencapai 30% dari pasokan perkantoran sewa

yang ada di Jakarta.

Distribusi Perkantoran Sewa di Jakarta Tahun 2008

Non CBD; 1.730.959 ;

30%

CBD; 4.103.098 ;

70%


12

2.1.7 Analisis Harga Sewa Perkantoran di Jakarta

Berdasarkan survei, Pengembangan ruang perkantoran masih lebih aktif di CBD Jakarta

dimana pasokan perkantoran di CBD masih Dominan dibanding Non CBD. Hal ini menandakan

wilayah CBD Jakarta masih tetap menjadi plihan utama bagi pengembang perkantoran di

Jakarta.

Harga sewa perkantoran di Jakarta sejak tahun 2008 tetap meningkat stabil, walaupun telah

terjadi krisis finansial dunia. Hal ini tampak pada perkembangan harga sewa perkantoran di

Jakarta yang tidak terpengaruh.

Tingkat Penyerapan dan Harga Sewa Perkantoran di Wilayah Studi Tahun 2008

100,000108,000 112,000 118,000 122,000 124,000 125,000 128,000

10.2 10

.8 11.7 12.0 12

.8

13.1

13.0

13.2

0

50,000

100,000

150,000

200,000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

IDR

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

US

$

Harga Sew a (IDR) Harga Sew a (US$)


Rata-rata harga sewa perkantoran di CBD Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai

Rp.122.000,-. Angka ini pada tahun 2010 diperkirakan akan menjadi sebesar Rp.124.000,-

dan pada tahun 2011 diperkirakan akan meningkat menjadi Rp.125,000,-. Disamping itu,

harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas gedung. Semakin baik kualitas gedung dan fasilitas

yang disediakan, maka harga sewa gedung perkantoran pun akan semakin tinggi.

Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah CBD adalah sebagai

berikut:

• Di Kawasan MH. Thamrin harga sewa rata-rata sebesar Rp.90.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.50.000,- .

• Di Kawasan Sudirman harga sewa rata-rata sebesar Rp.95.000,- per m2 dan service


• Di Kawasan Rasuna Said harga sewa rata-rata sebesar Rp.98.000,- per m2 dan service


• Di Kawasan Mega Kuningan harga sewa rata-rata sebesar Rp.122.000,- per m2 dan

service charge sebesar Rp.52.000,- .

13

• Di Kawasan Gatat Subroto harga sewa rata-rata sebesar Rp.85.000,- per m2 dan service


• Di Kawasan Dr. Satrio harga sewa rata-rata sebesar Rp.135.000,- per m2 dan service


Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran di Wilayah CBD Tahun 2010

90,000 95,000 98,000122,000

85,000

135,000

50,000 54,00040,000

52,000 48,00060,000

-

80,000

160,000

M.H. Thamrin Sudirman Rasuna Said MegaKuningan

Gatot Subroto Dr. Satrio

Harga SewaSC di CBD (IDR)

Harga Sew a Service Charge


Sementara itu Rata-rata harga sewa dan service charge gedung perkantoran di wilayah Luar

CBD adalah sebagai berikut:

• Di Jakarta Pusat harga sewa rata-rata sebesar Rp.65.000,- per m2 dan service charge

sebesar Rp.34.000,- .

• Di Jakarta Selatan harga sewa rata-rata sebesar Rp.55.000,- per m2 dan service charge


• Di Jakarta Utara harga sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge


• Di Jakarta Timur harga sewa rata-rata sebesar Rp.40.000,- per m2 dan service charge


• Di Jakarta Barat sewa rata-rata sebesar Rp.50.000,- per m2 dan service charge sebesar

Rp.38.000,- .

• Di Kawasan TB. Simatupang sewa rata-rata sebesar Rp.70.000,- per m2 dan service

charge sebesar Rp.40.000,-.

14

Harga Sewa dan Service Charge Perkantoran di Wilayah Luar CBD Jakarta Tahun 2010

65.00055.000

50.00040.000

50.000

70.000

34.000 37.000

20.00025.000

38.000 40.000

-

40.000

80.000

Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara Jakarta Timur Jakarta Barat TB.Simatupang

Harga SewaSC di CBD (IDR)

Harga Sew a Service Charge


2.1.8 Hubungan Antara PDB, Investasi dan Demand Perkantoran Di Jakarta

Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari Demand dan Supply pasar perkantoran

adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan Foreign Investment. Pada dasarnya jumlah pasokan

dan penyerapan perkantoran di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan ekonomi

dan arus investasi asing yang masuk. Jumlah pasokan perkantoran yang ada di CBD Jakarta

merupakan proporsi terbesar dari seluruh perkantoran yang ada di Jakarta. Berdasarkan

analisis yang dilakukan terhadap data BPS dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga

1996, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata di atas 7% dan Penanaman Modal Asing (PMA)

yang berada di atas US$ 7 Miliar maka penyerapan ruang perkantoran di CBD Jakarta

mencapai 217.000-265.000 m², dengan penyerapan sebesar 210.630 m2 atau dengan tingkat

penyerpaan rata-rata sebesar 79,9%.

Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran di CBD Jakarta Tahun 1993-1997

INDIKATOR 1993 1994 1995 1996 1997

Laju PDB (%) 7,42 7,54 8,22 7,82 4,7

PMA/Foreign Investment (US$. miliar) 1,941 5,653 3,771 6,698 4,628

Pasokan Perkantoran di CBD (m2) 249.610 109.990 350.578 344.491 68.000

T. Penyerapan Perkantoran (m2) 217.649 98.991 260.588 265.294 225.500

Penyerapan (%) 87,20% 90,00% 74,33% 77,01% 97,36%

Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 2010

Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, pertumbuhan ekonomi rata-rata 5,5%

dan PMA rata-rata US$ 10 miliar. Penyerapan ruang perkantoran hanya mencapai 90.000 -

150.000 m², sehingga analis menyimpulkan bahwa bila pertumbuhan ekonomi pada tahun

15

2011-2012 Mencapai > 6,5 %, dan PMA rata-rata US$ 14 miliar maka pasokan baru ruang

perkantoran baru di CBD Jakarta diperkirakan akan bisa mencapai 150.000 - 180.000 m² per

tahun.

Hubungan antara PDB, PMA dan Penyerapan Ruang Perkantoran

di CBD Jakarta Tahun 2005-2009

INDIKATOR 2005 2006 2007 2008 2009

Laju PDB (%) 5,6 5,5 6,3 5,5 4,5

PMA/Foreign Investment (US$. miliar) 8,91 5,99 10,34 14,87 10,82

Pasokan Perkantoran di CBD (m2) 159.899 39.349 123.320 162.626 187.904

T. Penyerapan Perkantoran di CBD (m2) 97.698 22.035 100.506 121.970 152.202

Penyerapan Perkantoran di CBD (%) 61,1% 56,0% 81,5% 75,0% 81,0%

Sumber : BI, BKPM diolah Analis, Agustus 2010

2.2. ANALISIS PASAR PERKANTORAN STRATA TITLE DI JAKARTA

2.2.1 Analisis dan Kajian Kondisi Pasar Perkantoran Strata Title di Jakarta

Sejak tahun 2007, pasokan kumulatif ruang perkantoran strata title di Jakarta telah mencapai

337,943 m² dengan tingkat penyerapan sebesar 76,50%. Pada tahun 2008 pasokan tahunan

bertambah sebesar 104.549 m² dan tahun 2009 pasokan tahunan bertambah 61.600 m²,

sehingga pasok kumulatif tahun 2009 menjadi 504.092 m².

Sementara itu supply baru perkantoran strata di Jakarta yang masuk pasar pada tahun 2010

datang dari 3 proyek, antara lain: Epicentrum Walk, Graha 18A dan Equiti Tower. Pada tahun

2011, pasokan baru perkantoran strata diperkirakan akan datang dari 5 proyek, antara lain:

Gandaria 8, MT. Haryono Suare, Office 8, The Oval dan Sovereign Plaza.

Supply Perkantoran Strata di Jakarta Tahun 2010-2011

No Name of Building Estimated Completed



1 Epicentrum Walk 2010 13350 10.680

2 Graha 18 A 2010 6000 4.800

3 Equiti Tower 2010 80000 64.000

4 Gandaria 8 2010 18.000 14.400

5 MT. Haryono Suare 2010 58.000 46.400

6 Office 8 2011 52000 41.600

7 The Oval 2011 64.000 51.200

8 Sovereign Plaza 2011 50.000 40.000


16

Berdasarkan hasil survei Analis, membaiknya pasar perkantoran strata seiring dengan

membaiknya pasar perkantoran sewa. Pasokan tahunan perkantoran strata title pada tahun

2010 diperkirakan akan mencapai mencapai 140.200 m² dengan tingkat penyerapan sebesar

78,5%. Pada tahun 2011, Analis memperkirakan pasokan tahunan perkantoran strata title

akan masuk pasar sebesar 132.800m² dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 82,40%.

Permintaan terhadap kantor strata title di Jakarta, terutama di kawasan CDB Jakarta sejak

tahun 2006, didominasi oleh perusahaan–perusahaan besar seperti perusahaan manufaktur,

keuangan, pertambangan, dan jasa.

Pasokan dan Permintaan Perkantoran Strata Title di CBD Jakarta

Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008- 2009

22.400

47.054

125.617104.549

61.600

140.280 132.800 124.852

21.280

44.701

94.46483.848

46.570

110.120 109.427 105.500

95% 95%

75,20%80,20%

75,60% 78,50%82,40% 84,50%

-

40.000

80.000

120.000

160.000

200.000

240.000

280.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Luas (m2)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

T. Penyerapan (%)

Pasok Tahunan Penyerapan Tahunan Tingkat Penjualan (%)


2.2.2 Analisis Dan Kajian Potensi Ketersediaan Dan Permintaan Pasar Perkantoran Strata Title Di Jakarta

Positifnya pertumbuhan ekonomi Indonesia memicu permintaan ruang perkantoran baru.

Permintaan ini dapat dilihat dengan meningkatnya pembangunan dan pemasaran gedung

perkantoran strata title sejak tahun 2005. Pasokan kumulatif perkantoran strata title di

Jakarta pada tahun 2009 telah mencapai luas sebesar 504.092 m2, dengan tingkat

penyerapan sebesar 74,5%. Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif perkantoran

strata akan menjadi 644.372 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapaan sebesar 78,24%.

Sementara pada tahun 2011 pasokan kumulatif perkantoran strata yang masuk akan menjadi

777.172 m2 dengan perkiraan tingkat penyerapan sebesar 80,8%.

17

Pasokan dan Penyerapan Kumulatif Perkantoran Strata Title di Jakarta Tahun 2002 - 2007 dan Prediksi Tahun 2008 - 2009

165.272212.326

337.943

442.492504.092

644.372

777.172

902.024

118.335 147.566

258.526

347.798 375.548

504.156

627.955

732.443

71,60%69,50%

76,50%78,60%

74,50%

78,24%80,80% 81,20%

-

400.000

800.000

1.200.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Luas (m2)

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

T. Penyerapan (%)

Pasok kumulatif (m2) Penyerapan (m2) Tingkat Penjualan (%)


2.2.3 Analisis Segmen Perkantoran Strata Title Di Jakarta

Berdasarkan data pasar perkantoran strata title di Jakarta, Analis membagi perkantoran dalam

3 (tiga) segmen, yaitu:

Segmen bawah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 11 juta/m²

Segmen menengah, dengan rata-rata harga jual sebesar Rp. 14 juta/m². Pada segmen ini

termasuk perkantoran jenis office park yang terdapat di CBD Jakarta.

Segmen atas, dengan harga jual rata-rata sebesar Rp. 17 juta/m².

Membaiknya perekonomian Nasional, yang di dasarkan pada perkiraan membaikya laju

pertumbuhan ekonomi tiga tahun Ke depan akan mendorong peningkatan permintaan akan

perkantoran strata.

18

Segmentasi Perkantoran Strata Title di Jakarta Tahun 2010


Berdasarkan survei diketahui bahwa segmentasi Perkantoran strata title masih di dominasi

perkantoran strata segmen menengah atas sebesar 45% kemudian segmen menengah sebesar 39%

dan segmen atas sebesar 16%

2.3. ANALISIS PASAR KONDOMINIUM DI DKI JAKARTA Analisis pasar kondominium di DKI Jakarta, meliputi pasokan dan penyerapan kondominium di wilayah

DKI Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar kondominium saat ini, kinerja pasar,

segmentasi pasar dan distribusi kondominium di DKI Jakarta.

2.3.1 Analisis Pasokan dan Penyerapan Kondominium di DKI Jakarta

Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 diperkirakan datang dari beberapa

kondominium di CBD dan non CBD, antara lain: Kondominium Centro City Tower di Kawasan

Grogol, Kondominium Essence (The East) di kawasan Kebayoran Baru, Gandaria Height

Tower A di kawasan Gandaria, Kemang Village (3 Towers) di kawasan Pangeran Antasari,

Kemang Village (Tower Tiffani) di kawasan Kemang, Kuningan City Denpasar Residences

(Tower Kintamani) di kawasan Satrio, Kuningan City Denpasar Residences (Tower Ubud) di

kawasan Satrio, M.T. Haryono Square di kawasan M.T. Haryono, Mapple Park Tower B di

kawasan Kemayoran, Niffaro@ Kalibata Tower A dan Tower B di kawasan Pasar Minggu.

Segment Menengah

290.300 ; 45%

Segment Bawah; 253.871 ;

39%

Segment Atas;

100.201 ; 16%

19

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta Tahun 2004 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012

9.151

4.003

15.995

4.646

7051 7.369

4.806 4.425

7.320

3.100

11.500

3.480

5.365 5.750

3.950 3.700

80,0%

77,4%

71,9%

74,9%76,1%

80,5%82,2%

83,6%

-

4.000

8.000

12.000

16.000

20.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Tahunan (unit)

64%

68%

72%

76%

80%

84%

88%

T. Penyerapan (%)



Paladin Park (Tower D & E) di kawasan Kelapa Gading, Season City Tower A dan Tower B di

kawasan Latumeten, Tamansari Sudirman Tower A di kawasan Setiabudi, The Groove di

kawasan Rasuna Said, The Grove Suites di kawasan Rasuna Said, The Mansion at Kemang di

kawasan Kemang, The Pakubuwono View di kawasan Kebayoran Baru, The South at The

Essence di kawasan Permata Hijau.

Pasokan tahunan kondominium di Jakarta pada tahun 2010 sebesar 7.369 unit dengan tingkat

penyerapan sebesar 80,5%. Pada tahun 2011 pasokan tahunan kondominium di Jakarta

diperkirakan akan mencapai 4.806 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 82,2%.

20

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Kondominium di Jakarta Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012

25.14629.149

45.14449.790

56.84164.210

69.01673.441

18.980 22.300

31.70036.600

42.40050.400

55.35059.900

75,48% 76,50%

70,22%73,51% 74,59%

78,49% 80,20% 81,56%

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Pasokan Kumulatif (unit)

40%

50%

60%

70%

80%

90%

T. Penyerapan (%)

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Penyerapan (%)


Berdasar survei terhadap kondominium di DKI Jakarta pada tahun 2009, pasokan kumulatif

kondominium telah mencapai 56.841 unit dengan tingkat penyerapan rata-rata sebesar

74,59%.

Sementara tahun 2010 diperkirakan pasokan kumulatif kondominium di Jakarta akan

mencapai 64.210 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 78,49. Penjualan unit-unit

kondominium di Jakarta hingga tahun 2010 masih didominasi oleh proyek-proyek

kondominium menengah-menengah dan menengah-bawah. Sementara itu, pada tahun 2011

pasokan kumulatif kondominium diperkirakan akan mencapai 69.016 unit dengan tingkat

penyerapan sebesar 80,20%.

2.3.2 Segmentasi Pasar Kondominium Berdasarkan Harga Jual di DKI Jakarta

Segmentasi pasar kondominium berdasarkan harga jual dan lokasi penyebaran yang secara

fisik sudah terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut:

• Kelas Menengah - Bawah (Rp. 5.600.000,- s/d Rp. 8.900.000,- per m2)

• Kelas Menengah - Menengah (Rp. 9.000.000,- s/d Rp. 12.900.000,- per m2)

• Kelas Menengah - Atas (Rp.13.000.000,- s/d Rp. 17.900.000,- per m2)

• Kelas Atas (≥ Rp.18.000.000,- per m2)

Tabel berikut memperlihatkan presentase distribusi kondominium berdasarkan penggolongan

kelas tersebut.

21

Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010– 2012

Segmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P Condo Lower

(Rp. 5,6 - 8,9 jt) 3.153 700 8.665 1.655 2.314 3.216 2.622 1.350

Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt) 4.004 2.567 4.528 1.389 2.552 1.343 1525 1345

Condo Mid-Upper (Rp. 14 - 17,9 jt) 1.149 736 1.408 1399 1695 1.559 659 1.345

Condo Upper (> Rp.18 jt) 845 0 1.394 203 490 1.251 0 380

Total (unit) 9.151 4.003 15.995 4.646 7.051 7.369 4.806 4.420


Distribusi kondominium dari tahun 2005 sampai dengan tahun 2010 di Jakarta berdasar

segmentasi pasar terdiri atas kondominium segmen menengah - bawah sebesar 11.936 unit,

diikuti pasokan untuk segmen menengah – menengah sebanyak 20.791 unit, segmen

kondominium menengah - atas sebesar 8.703 unit dan pasokan kondominium segmen atas

sebesar 4.219. Jadi, jumlah total kondominium yang masuk pasar hingga tahun 2005-2010

adalah sebesar 45.649 unit.

Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Harga Jual

Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010

2.94

6

910

3.66

7

288

4.12

55400

6.54

0

8.33

1

422

98

1016

6.81

5

754

0 11848

2

3.06

2

- 0

675

0

3.000

6.000

9.000

Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Utara Jakarta Timur Jakarta Barat

Pasokan (Unit)

Condo Low er (Rp. 5,6 - 8,9 jt) Condo Middle (Rp. 9 - 13,9 jt)

Condo Mid-Upper (Rp. 14 - 17,9 jt) Condo Upper (> Rp.18 jt)


Sementara itu harga jual kondominium di wilayah Jakarta diklasifikasikan dalam tiga kategori

kawasan yaitu kawasan CBD, Kawasan Prime Non CBD, dan Kawasan Secondary Non CBD.

Rata-rata harga kondominium di CBD tahun 2009 mencapai harga Rp15,3 juta dan akan

meningkat menjadi Rp.16,3 Juta pada tahun 2010.

22

Harga rata-rata kondominium di kawasan Prime Non CBD pada tahun 2009 sebesar Rp 11,0

Juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan mencapai Rp12.5 Juta.

Sementara itu, harga kondominium di kawasan secondary non prime pada tahun 2009

diperkirakan akan mencapai Rp7,55 juta dan pada akhir tahun 2010 diperkirakan akan

mencapai Rp.8,1 juta.

Kategori Harga Kondominium di Jakarta

Tahun 2007 – 2009 dan Prediksi 2010

Harga Jual Kondominium (IDR) 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

CBD 13.500 14.300 15.300 16.300 17.441 18.662

Prime Non CBD 9.500 10.200 11.000 12.500 13.100 14.000

Secondary Non CBD 6.600 7.100 7.550 8.100 8.650 9.300

Average 8.050 8.650 9.275 10.300 10.875 11.650


2.3.3 Distribusi Lokasi Kondominium di DKI Jakarta

Penyebaran pasokan kondominium terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2010 masih

didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 32%, Jakarta Utara sebesar 26%, Jakarta

Barat 22%, Jakarta Pusat sebesar 19%, dan Jakarta Timur sebesar 1%. Dari total

keseluruhan lokasi kondominium yang ada sebesar 31% berada di CBD dan sisanya sebesar

69% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat masih diminati, karena

letaknya yang sangat strategis dan dianggap cukup nyaman untuk dijadikan tempat tinggal.

Distribusi Kondominium di Jakarta Berdasarkan Lokasi

Tahun 2010

Jakarta Pusat;

14.569 ; 19%

Jakarta Selatan; 24.217 ;

32%

Jakarta Utara;

19.483 ; 26%

Jakarta Timur; 710 ;

1%

Jakarta Barat;

16.621 ; 22%

Sumber : Hasil Analisis, Agustus 2010

23

Pasokan Kondominium Per Wilayah di Jakarta Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010

Segmen 2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Jakarta Pusat 3.156 345 2.927 816 1.750 600 204 1.867

Jakarta Selatan 3.150 1.222 3.775 1.566 2.905 4.709 1.420 2.058

Jakarta Utara 1.328 1.086 8.871 767 - 700 560 -

Jakarta Timur - - 422 288 - - 100 -

Jakarta Barat 1.517 1.350 - 1.209 2.396 1.360 2.522 500

Total (Unit) 9.151 4.003 15.995 4.646 7.051 7.369 4.806 4.425


Pasokan Kondominium wilayah Jakarta Selatan masih mendominasi pasokan kondominium di

Jakarta. Hal ini dipengaruhi oleh letak CBD dan kawasan bisnis lainnya seperti TB. Simatupang

yang berlokasi di Jakarta Selatan. Rata-rata pasokan tahunan kondominium di Jakarta Selatan

mencapai 2.600 unit setiap tahunnya. Di wilayah Jakarta Pusat penyebaran kondominium

tidak terfokus pada satu kawasan dengan rata-rata pasokan setiap tahunnya 1.500 unit.

Sementara pasokan kondominium di wilayah Jakarta Utara mendominasi kawasan Kelapa

Gading dengan pasokan terbanyak pada tahun 2007 sebesar 8.871 unit. Akan tetapi pasokan

di kawasan ini tidak merata setiap tahun.

2.3.4 Hubungan Antara PDB, Suku Bunga Dan Demand-Supply Kondominium

Dari beberapa sektor properti, pasokan-pasokan properti sangat berhubungan erat dengan

pertumbuhan Ekonomi dan suku Bunga. Berdasarkan analisis, hal yang perlu dicermati dari

Demand dan Supply pasar kondominium adalah Laju Pertumbuhan Ekonomi dan suku

Bunga.

Tabel 2.10 Hubungan antara PDB, Suku Bunga dan Penyerapan Ruang Perkantoran

di CBD Jakarta Tahun 1993-1997

INDIKATOR 1993 1994 1995 1996 1997

Laju PDB (%) 7,42 7,54 8,22 7,82 4,7

SBI atau BI-Rate (%) 12 12,4 14,7 14 20

Kondominium (Apartemen Strata)

Pasok Tahunan Kondominium (unit) 244 1.108 3.004 3.644 11.976

Penyerapan Kondominium (unit) 217 932 2.118 2.339 5.121

T. Penyerapan (%) 88,93% 84,12% 70,51% 64,19% 42,76%

Sumber : BI diolah oleh Analis 2010

Pasokan dan penyerapan Kondominium di Jakarta sangat dipengaruhi oleh laju pertumbuhan

ekonomi dan Suku Bunga perbankan. Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap data Makro

24

Ekonomi dan kondisi di lapangan mulai tahun 1993 hingga 1996, bila laju pertumbuhan

ekonomi rata-rata di atas 7% dan suku Bunga 13,27%. Maka pasokan (Supply) kondominium di

Jakarta rata-rata 2.000 unit, dengan tingkat penyerapan kondominium 70,1% atau rata-rata

sebesar 1.402 unit pertahun .

Hubungan antara PDB, PMA dan Pasokan Kondominium dan Apartemen

Jakarta Tahun 2005-2009

INDIKATOR 2005 2006 2007 2008 2009

Laju PDB (%) 5,6 5,5 6,3 5,5 4,5

SBI atau BI-Rate (%) 12,75 9,75 8,0 9,25 6,5

Kondominium (Apartemen Strata) di Jakarta

Pasok Tahunan Kondominium (unit) 9.151 4.003 15.995 4.646 7.051

Penyerapan Kondominium (unit) 7.320 3.100 11.500 3.480 5.365

T. Penyerapan (%) 79,99% 77,44% 71,90% 74,90% 76,09%

Sumber : BI diolah oleh Analis 2010 Sedangkan jika dilihat dari tahun 2005 hingga 2009, dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata

5,5% dan SBI Rata-rata 9,13% pasokan kondominium sebesar 8.169 unit dengan

penyerapan kondominium mencapai 6.153 unit atau rata-rata sebesar 76,1%, sehingga analis

menyimpulkan jika pertumbuhan ekonomi pada tahun 2011-2012 Mencapai >6,5 %, dan BI

rate Rata-rata < 7% maka Pasokan rata-rata kondominium di Jakarta bisa mencapai 8.200

unit. Membaiknya perekonomian Nasional akan mendongkrak Permintaan Kondominium

khususnya Kondominium menengah ke bawah dengan harga ≤ 750 juta.

2.4. ANALISIS PASAR APARTEMEN SEWA DI DKI JAKARTA

Analisis pasar apartemen di DKI Jakarta meliputi pasokan dan penyerapan apartemen di wilayah DKI

Jakarta. Kondisi pasar menggambarkan situasi pasar apartemen saat ini, kinerja pasar, segmentasi

pasar, dan distribusi apartemen di DKI Jakarta.

2.4.1 Analisis Pasokan dan Penyerapan Apartemen Sewa di DKI Jakarta

Pasokan tahunan apartemen sewa di Jakarta pada tahun 2009 sebesar 203 unit dengan

tingkat penyerapan sebesar 69%. Pada tahun 2010 pasokan tahunan apartemen di Jakarta

mencapai 166 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 73,3%.

Sementara, pasokan tahunan apartemen pada tahun 2011 diperkirakan akan mencapai 234

unit dengan tingkat penyerapan diperkirakan akan mencapai 76,9%.

25

Pasokan Tahunan dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta Tahun 2004 – 2009 dan Prediksi 2009 - 2010

339

112

253

328

203166

234

170

255

90

180230

140 120

180140

75,2%

80,4%

71,1%70,1%

69,0%

72,3%

76,9%

82,4%

-

200

400

600

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P


60%

64%

68%

72%

76%

80%

84%

T. Penyerapan (%)



Pasokan tahunan apartemen di Jakarta pada tahun 2010 -2012 diperkirakan berasal dari

beberapa apartemen di CBD dan non CBD, antara lain: Apartemen Pondok Indah di kawasan

Kebayoran Lama dan Ciputra World di Jalan Prof. Dr. Satrio (Kawasan Mega Kuningan)

Berdasarkan survei, jumlah pasokan kumulatif apartemen sewa di DKI Jakarta pada tahun

2009 mencapai 8.334 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 65,99%. Penjualan unit-unit

apartemen sewa di Jakarta hingga tahun 2009 didominasi apartemen sewa kelas menengah

dan menengah-atas.

Sementara itu, pasokan kumulatif apartemen sewa hingga tahun 2010 diperkirakan akan

mencapai 8.500 unit dengan tingkat penyerapan sebesar 67,5%.

26

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Apartemen Sewa di Jakarta Tahun 2005 – 2009 dan Prediksi 2010 - 2012

7.438 7.550 7.8038.131 8.334 8.500 8.734 8.904

4.950 4.990 5.200 5.250 5.500 5.750 5.990 6.200

66,55% 66,09% 66,64%64,57%

65,99%67,65% 68,58% 69,63%

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P


40%

44%

48%

52%

56%

60%

64%

68%

72%

T. Penyerapan (%)

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Penyerapan (%)


2.4.2 Distribusi Lokasi Apartemen di DKI Jakarta

Penyebaran pasokan apartemen sewa terbesar di wilayah DKI Jakarta hingga tahun 2009

masih didominasi oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 74,12%, Jakarta Pusat sebesar 14,6%,

Jakarta Barat sebesar 8,89%, Jakarta Utara 2,18% dan Jakarta Timur sebesar 0,21%.

Dari total keseluruhan lokasi apartemen sewa yang ada sebesar 60% berada di CBD dan

sisanya sebesar 40% berada di luar CBD. Wilayah Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat lebih

diminati oleh penyewa apartemen karena kedekatannya ke CBD dan merupakan Kawasan-

kawasan diplomatif, selain itu letaknya yang sangat strategis dan cukup nyaman untuk

dijadikan tempat tinggal.

Distribusi Apartemen Sewa di Jakarta Berdasarkan Lokasi Tahun 2010

Jakarta Selatan; 6.295 ; 74,12%

Jakarta Barat; 755 ; 8,89%

Jakarta Utara; 185 ; 2,18%

Jakarta Timur; 18 ; 0,21%

Jakarta Pusat; 1.240 ; 14,60%


27

2.4.3 Segmentasi Pasar Apartemen Sewa Berdasarkan Harga di DKI Jakarta

Segmentasi pasar apartemen berdasarkan lokasi penyebaran yang secara fisik sudah

terealisasi, dapat dikategorikan sebagai berikut:

• Harga Sewa di kawasan Secondary Non CBD rata-rata sebesar Rp. 99.700,- per m²

• Harga Sewa di kawasan Prime Non CBD rata-rata sebesar Rp. 125.000 ,- per m²

• Harga Sewa di kawasan CBD rata-rata sebesar Rp. 144.000,- per m²

Tabel berikut memperlihatkan persentase distribusi apartemen berdasarkan penggolongan

lokasi penyebaran dan harga.

Rata-rata Harga Sewa Apartemen di Jakarta Tahun 2007– 2009 dan Prediksi 2010

Harga Sewa (IDR) 2007 2008 2009 2010P 2011P 2012P

Secondary Non CBD 85.000,- 89.000,- 93.200,- 99.700,- 105.200,- 110.300,-

Prime Non CBD 129.000,- 127.500,- 120.000,- 125.000,- 130.000,- 136.000,-

CBD 137.500,- 135.000,- 137.000,- 144.000,- 154.000,- 163.000,-

Average 117.167,- 117.167,- 116.733,- 122.900,- 129.733,- 136.433,-


2.5. ANALISIS PASAR HOTEL DI JAKARTA

2.5.1 Analisis Arus Wisatawan

Berdasarkan Data Badan Pusat Statistik (BPS), perkembangan kunjungan wisatawan asing ke

Indonesia dari tahun 2007 terus mengalami peningkatan. Pada tahun 2008 wisatawan asing

yang datang ke Indonesia mencapai 6,23 juta orang. Pada tahun 2009 diperkirakan akan

mencapai 6,32 juta orang atau meningkat sebesar 1,4%. Sementara pada tahun 2010

kunjungan wisata mancanegara diperkirakan mencapai 6,5 juta orang atau meningkat sebesar

3%.

Membaiknya kunjungan wisatawan mancanegara ke Indonesia merupakan estafet dari

membaiknya persepsi masyarakat internasional terhadap Indonesia. Apalagi, sejak

parawisata Thailand menurun karena kondisi politik yang masih memburuk sehingga sebagian

turis asing mengalihkan kunjungannya ke Indonesia, khususnya ke Bali.

Sementara itu, terdapat peningkatan kunjungan wisatawan ke Jakarta. Selain untuk tujuan

berwisata, Jakarta merupakan pusat pemerintahan yang sekaligus pusat bisnis dan

perdagangan. Jakarta merupakan pusat berbagai perusahaan-perusahaan besar dan

28

multinasional. Keutamaan kota Jakarta tersebut telah menempatkan Jakarta sebagai provinsi

kunjungan wisata urutan kedua setelah Bali.

Kunjungan wisatawan asing ke Jakarta sejak tahun 2008 rata-rata mencapai 1,4 juta orang

dan terjadi peningkatan arus wisatawan menyebabkan permintaan akan hotel meningkat.

Jumlah Wisatawan Mancanegara Yang Berkunjung Ke Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010

1.105.202 1.147.250 1.153.0061.464.717 1.390.440 1.495.696

5.505.759

6.234.497 6.323.730 6.513.442

5.002.101 4.871.35122,09%

23,55%20,94%

23,49%21,99% 22,96%

-

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P

Jum

lah

Wis

ataw

an

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

shar

e (%

)

Jakarta Indonesia Share


2.5.2 Analisis Pasokan Tahunan Dan Penyerapan Hotel Bintang 3-5 di Jakarta

Berdasarkan survei, terhadap pasokan dan penyerapan hotel di Jakarta dalam tiga tahun

terakhir menunjukkan peningkatan yang sangat pesat. Pada tahun 2008, pasokan hotel

berbintang 3-5 di Jakarta sebanyak 2.285 unit, yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak

723 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 1.092 unit dan Hotel Bintang 5 sebanyak 470 unit.

Pada tahun 2009, pasokan hotel berbintang 3-5 mencapai 1.456 unit yang terdiri dari Hotel

Bintang 3 sebanyak 274 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 870, Hotel Bintang 5 sebanyak 312.

Pada tahun 2010 diperkirakan pasokan hotel berbintang 3-5 di Jakarta akan mencapai 1.812

unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 610 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 313 unit

dan Hotel Bintang 5 sebanyak 889 unit.

Sedangkan pada tahun 2011 pasokan hotel berbintang 3-5 diperkirakan akan mencapai 1.896

unit yang terdiri dari Hotel Bintang 3 sebanyak 550 unit, Hotel Bintang 4 sebanyak 610 unit

dan Hotel Bintang 5 sebanyak 736 unit.

Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2008 berasal dari Hotel Horizon Ancol, Ibis Patria

Park, Akmani Hotel, Hotel Orchardz, Hotel Raddin, Formula 1 Menteng, Hotel Harriz Kelapa

29

Gading, Aston Mangga Dua, Hotel & Residence Mangga Dua, Kempinzki at Grand Indonesia

dan Grand Aston Albergo The Belezza Permata Hijau

Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2009 dipasok dari Ritz Carlton dan Ritz Carlton

(Butik Hotel) SCBD, Fasion Hotel Gunung Sahari, Formula 1 Cikini, Hotel Omitrako, Aston

Marina Ancol, Hotel Menteng, dan Novotel Simatupang.

Pasokan hotel berbintang 3-5 pada tahun 2010 diperkirakan dipasok dari Permata Gunung

Sahari (Best Western Gunung Sahari), Ibis Simatupang, Hotel Kawanua Oerotel Cempaka

Putih, Swiss-BelHotel@ Grand Kartini, Hotel At Casabalanca dan Hotel at Gandaria, Premier

Ancol.

Pasokan Hotel di Jakarta


250

723

274

610550

300

600

754

1.092

870

313

610

148

470

312

889

736

-

300

600

900

1.200

1.500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 P 2011 P

Unit

Hotel Bintang 3 Hotel Bintang 4 Hotel Bintang 5


2.5.3 Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Di Jakarta

Berdasarkan survei, pasokan kumulatif hotel berbintang 3 - 5 di Jakarta hingga tahun 2009

telah mencapai 30.462 unit dengan tingkat penyerapan (Tingkat Pengisian) rata-rata sebesar

60,5%. Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel berbintang diperkirakan menjadi 32,274

unit, dengan tingkat hunian rata-rata mencapai 62,4%. Sementara pada tahun 2011, pasokan

kumulatif hotel berbintang di Jakarta diperkirakan akan mencapai 34,170 unit dengan tingkat

hunian rata-rata sebesar 63.5% atau meningkat 0,9%.

30

Pasokan Kumulatif Dan Penyerapan Hotel Di Jakarta Tahun 2004-2009 Dan Prediksi 2010-2011

25.117 25.11726.721

29.00630.462

32.27434.170

13.81415.321

16.96818.622 18.430

20.13921.698

55,0%

61,0%

63,5% 64,2%

60,5%62,4%

63,5%

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 P 2011 P

Unit

40%

50%

60%

70%Persen (%)

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Penyerapan


2.5.4 Distribusi Hotel Di Jakarta Tahun 2009

Berdasarkan hasil analisis Analis, distribusi hotel berbintang di Jakarta dapat dibagi dalam 5

wilayah dengan jumlah hotel berbintang hingga tahun 2010 mencapai 32.144 unit Kamar.

Distribusi Hotel di Jakarta Tahun 2009

SEBARAN HOTEL BINTANG 3 S-D 5 DI JAKARTA TAHUN 2010

Jakarta Pusat; 14.601 unit ; 46%

Jakarta Utara; 3.122 unit ; 10%

Jakarta Timur; 794 ; 2%

Jakarta Selatan; 11.065 unit ; 34%

Jakarta Barat; 2.532 Unit ; 8%

Total = 32,114 kamar

Sumber : Hasil Survei, Agustus 2010

Pasokan Hotel Berbintang 3-5 dari Jakarta Selatan mencapai 34% atau sebanyak 11.065 unit,

dari Jakarta Barat 8% atau sebanyak 2.532 unit, dari Jakarta Utara sebanyak 10% atau

31

sebanyak3.122 unit, dari Jakarta Timur 2% atau sebanyak 734 unit dan pasokan terbesar

berasal dari Jakarta Pusat sebesar 46% atau sebanyak 14,601 unit.

2.5.5 Analisis Pasokan Dan Penyerapan Kumulatif Hotel Bintang Tiga Di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 3 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 8.568 unit

dengan tingkat penyerapan mencapai 69,5%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel

bintang 3 di Jakarta telah mencapai 8,845 unit dengan tingkat penyerapan mencapai 71,4%.

Pada tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 3 diperkirakan akan mencapai 9,452 unit

dengan tingkat penyerapan sebesar 72,5%. Pada tahun 2011, pasokan kumulatif hotel

berbintang 3 diperkirakan akan mencapai 10.002 unit dengan tingkat penyerapan sebesar

71,5%.

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Tiga di Jakarta


7.845 7.845 7.8458.568 8.842

9.45210.002

5.648 5.501 5.3745.955 6.313

6.853 7.151

72,0% 70,1% 68,5% 69,5% 71,4% 71,5%72,5%

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Unit Kamar

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%T. Hunian

Pasok Penyerapan T. Hunian (%)

Sumber : Hasil Survei, Agustus 2010

2.5.6 Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Empat di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 4 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 9.262 unit

dengan tingkat penyerapan mencapai 55,20%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel

bintang 4 di Jakata telah mencapai 10.135 unit dengan tingkat hunian mencapai 57,6%. Pada

tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 4 diperkirakan akan mencapai 10,448 unit

dengan tingkat penyerapan sebesar 56,40%. Sedangkan pada tahun 2011, pasokan kumulatif

hotel berbintang 4 diperkirakan akan mencapai 11.058 unit dan dengan tingkat penyerapan

sebesar 58,6%.

32

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Empat di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011

7.726 7.882 8.1739.265

10.135 10.44811.058

3.786 4.036 4.2505.114

5.838 5.8936.480

49,00% 51,20% 52,00%55,20%

57,60% 56,40%58,60%

-

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Unit Kamar

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

T. Hunian (%)

Pasokan Kumulatif Peny erapan Kumulatif T. Peny erapan (%)


2.5.7 Analisis Pasokan Kumulatif dan Penyerapan Hotel Bintang Lima Di Jakarta

Pasokan kumulatif hotel berbintang 5 di Jakarta hingga tahun 2008 telah mencapai 10,694

unit dengan tingkat penyerapan mencapai 53,50%. Pada tahun 2009, pasokan kumulatif hotel

bintang 5 di Jakata telah mencapai 11.006 unit dengan tingkat hunian mencapai 56%. Pada

tahun 2010, pasokan kumulatif hotel bintang 5 diperkirakan akan mencapai 11,895 unit

dengan tingkat penyerapan sebesar 57,0%. Sedangkan pada tahun 2011 pasokan kumulatif

hotel berbintang 5 diperkirakan akan mencapai 12.631 unit dengan tingkat penyerapan

sebesar 58,5%.

33

Pasokan Kumulatif dan Tingkat Penyerapan Hotel Bintang Lima di Jakarta Tahun 2005-2009 dan Prediksi 2010-2011

10.224 10.224 10.224 10.694 11.00611.895

12.631

3.987 3.4764.959

5.721 6.163 6.780 7.389

39,00%34,00%

48,50%53,50% 56,00% 57,00% 58,50%

-

5.000

10.000

15.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010P 2011P

Unit Kamar

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

T. Hunian (%)

Pasokan Kumulatif Penyerapan Kumulatif T. Hunian (%)


2.5.8 Analisis Harga Sewa Hotel di Jakarta

Berdasarkan analisis terhadap sewa kamar yang disurvei Analis terhadap hotel berbintang 3-5

di Jakarta diperoleh, bahwa harga sewa unit kamar hotel berbintang 3-5 adalah sebagai

berikut:

• Harga sewa rata-rata hotel Bintang 3 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.320.000,-.

Pada tahun 2009, harga sewa tersebut menjadi Rp.328.000,- dan pada tahun 2010

diperkirakan akan mencapai Rp.340.000,-.

• Harga sewa rata-rata hotel Bintang 4 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp.475.000,-.



• Harga sewa rata-rata hotel Bintang 5 pada tahun 2008 rata-rata sebesar Rp800.000,-.



Selain itu, harga sewa juga dipengaruhi oleh kualitas dan kelas hotel. Semakin tinggi kualitas

hotel service dan fasilitas yang disediakan, maka harga sewa hotel pun akan semakin tinggi.

34

PROSPEK BISNIS PROPERTI NASIONAL TAHUN 2010 – 2012

& PROSPEK BISNIS PROPERTI KOMERSIAL

TAHUN 2010 - 2012

Analis : Ir. Torushon Simanungkalit, MM., CPA Alumni Certified Properti Analyst (CPA) Panangian School of Property (PSP)

Documents

Prospek Bisnis Properti Tahun 2010-2012