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O TERRENO DE USO PRIVATIVO NOS CONDOMÍNIOS DE CASAS

José Teodoro Neto 1

Rafael Burlani Neves 2

Resumo

O presente trabalho de pesquisa visa estabelecer a conceituação jurídica acerca da parte do terreno utilizado de forma privativa por cada condômino, nos condomínios de casas, e determinar a forma correta de sua discriminação nas matrículas dos registros imobiliários. Para tal, verificar-se-á o arcabouço legal pertinente, apoiando-se nas teses de doutrinadores e nas decisões jurisprudenciais dos nossos tribunais. Para alcançar o objetivo traçado, buscou-se estudar em especial a definição de alguns institutos correlatos e/ou dependentes deste mesmo tema, como incorporação a imobiliária, condomínios em geral, e suas subdivisões, como as relativas ao condomínio edilício, aos condomínios de lotes, que embora não possua amparo legal, é praticado em diversas regiões, e finalmente focou o estudo no condomínio horizontal, também conhecido como condomínio deitado, que é efetivamente o fim deste estudo.

Sumário: Introdução. Incorporação imobiliária. Condomínio: condomínio edilício, condomínio de casas, condomínio de lotes. Metodologia. Análise e apresentação dos Resultados (conclusão). Referências Bibliográficas. Obras consultadas.

Palavras-chave: Incorporação imobiliária. Condomínio. Unidade autônoma. Condomínio de

casas. Terreno de uso privativo.

1 Pós - graduando em Direito Imobiliário pela Universidade do Vale do Itajaí/SC, campi de Itajaí.2 Orientador e Mestre em Direito, professor da pós- graduação em Direito Imobiliário pela Universidade do Vale do Itajaí/SC, campus de Itajaí.

1 INTRODUÇÃO

O crescimento acelerado da produção de novas moradias neste

momento da vida do país, com grande diversificação de tipos de construções, em que se busca

a otimização dos espaços urbanos com a constituição de condomínios multifamiliares, seja na

forma de edifícios de apartamentos, no denominado condomínio vertical, ou na forma de

casas, no chamado condomínio horizontal, é hoje uma realidade.

A falta de uma hermenêutica, tanto na constituição jurídica das

unidades autônomas, como no processo de lançamento destes novos empreendimentos junto

aos cartórios de registro imobiliário, gera grande diversidade de entendimentos a respeito

deste assunto, o que também é uma realidade neste momento.

Neste contexto de entendimentos diversos e por vezes conflitantes,

este estudo buscará fornecer subsídios doutrinários e jurisprudenciais que contribuam com a

unificação do entendimento dos profissionais desta área do direito, como dos Registradores,

sobre este tema.

Este estudo irá abranger especificamente os terrenos que servem de

forma exclusiva as casas construídas em condomínio horizontais multifamiliares, onde

existem divergências de entendimentos, especialmente no momento da constituição da

unidade autônoma, pelo incorporador, ou ainda no momento do lançamento de cada unidade

em sua respectiva matrícula.

A legislação pátria, em especial a Lei 4.591/64, em seu Artigo Art. 8º

prescreve:

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades. (grifou-se)

Embora esteja clara a definição legal do que representa a parte do

terreno que servirá a casa, que poderá ser geminada, ainda se pode observar que

incorporadores e os Registros imobiliários, no momento da constituição das unidades

autônomas, ao tratarem o terreno que serve cada unidade, tanto o da projeção da construção,

quanto aos destinados a quintal e jardim, os colocam como sendo área de propriedade

privativa, da mesma forma que a edificação, somando-se ambos para chegar à área real total.

Em outros casos, utilizam-se da denominação tanto da edificação,

quanto da parte do terreno que está sob a mesma, além de jardim e quintal, como sendo área

de uso privativo, como se ambas tivessem o mesmo tratamento jurídico, o que não é verdade.

Diante destas inconsistências observadas tanto nos memoriais de

incorporações e nos registros imobiliários, e da falta de um entendimento unificado não só

nacionalmente, mas até mesmo regionalmente, em muitos casos dentro da mesma comarca,

buscar-se-á neste estudo identificar juridicamente a forma mais apropriada de se tratar junto

aos incorporadores e Registradores o que representa a parte dos terrenos que servem com

exclusividade a suas respectivas edificações.

2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A palavra incorporar tem significados múltiplos: dar ou tomar corpo,

revestir-se de uma forma material ou formal. Dar corpo a uma ideia. Incorporação é o ato ou o

efeito de incorporar.

Incorporação significa inclusão, união, introdução ou ligação de

alguma coisa no corpo de outra, a qual pertencerá, ou fará parte do conjunto, congregação,

agrupamento promovido entre pessoas para a formação de um só corpo (do latim,

incorporatio, de incorporare: dar corpo, juntar, unir). No plano do direito civil aplicável aos

imóveis, é o caso da acessão agregada ao solo, passando ambos a constituir uma só coisa. No

campo dos negócios imobiliários, a expressão “incorporação imobiliária” tem o significado de

mobilizar fatores de produção para construir e vender. Durante a construção, unidades

autônomas em edificações coletivas, envolvendo a aglutinação de pessoas e a articulação de

uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão, com a

individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis

(CHALHUB, 2003, p. 11-12).

Em sentido geral e amplo, incorporação significa aquela atividade

humana, exercida no sentido de incluir, unir, introduzir ou ligar uma coisa ao corpo de outra,

a que ficará pertencendo, geralmente com a finalidade de obtenção de ganho econômico.

Para os efeitos da Lei 4.591/64, o parágrafo único do Art. 28

considera incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a

construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações

compostas de unidades autônomas. Neste caso tanto pode ser construção de edifícios

verticais, ou construção de casas, denominado condomínio horizontal.

Na percepção de Chalhub (2003, p. 13), incorporação é a atividade de

coordenação e consecução de empreendimento imobiliário, que compreende a alienação de

unidades imobiliárias em construção e sua entrega aos adquirentes, depois de concluídas, com

a regularização adequada no registro de Imóveis competente (Art. 44).

Segundo a legislação vigente, Art. 31, a iniciativa e a responsabilidade

das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; b) o construtor ou corretor de imóveis.§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção. § 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

Para que se realize uma incorporação, além de ter que se observar se o

sujeito ativo (incorporador) se enquadra nas exigências legais da Lei 4.591/64, ainda se exige

que exista um projeto aprovado junto ao município, com a autorização de construção (alvará

de licença), que sejam apresentados ao registro de imóveis os documentos relacionados no

Art. 32 desta mesma lei. Após o devido registro da incorporação, estará o incorporador

autorizado a comercializar antecipadamente as unidades a serem construídas.

3 CONDOMÍNIOS

O condomínio ocorre quando existe um domínio de mais de

uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.

Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a

ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil, tem-se o

condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm

igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder

jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração,

ou quota da coisa.

3.1 Condomínio Edilício

Para conceituar “Condomínio Edilício”, valer-se-á da legislação

pertinente, que é a Lei 4.591/64.

O conceito da Lei 4.591/64, que regula diretamente a matéria,

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponhamArt. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Este conceito determinado pela lei informa que o condomínio sempre

será formado por unidades privativas, em que o proprietário exerce todos direitos inerentes à

propriedade, de forma exclusiva, e partes de uso comum, que serão utilizadas por todos os co-

proprietários de maneira igualitária, sendo que esta parte também constará na matrícula do

registro imobiliário juntamente com a área privativa. Em relação ao terreno aonde foram

edificadas as unidades autônomas, cada condômino será proprietário de uma parte do todo na

forma de percentual, designada de “fração ideal”.

Diferentemente do loteamento ou do desmembramento, todas as

unidades permanecem ligadas à gleba original, nenhuma parte é dissociada desta, nem mesmo

o sistema viário, passagens ou quaisquer logradouros criados.

Para Pinassi e Pinassi Filho (2009, p.36), o condomínio é uma espécie

de propriedade, em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa,

atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa.

Segundo o Código Civil Brasileiro, Art. 1.331, “Pode haver, em

edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos

condôminos”.

Pode-se afirmar, desta forma, que o condomínio edilício liga

diretamente a construção ao terreno, e esta construção terá partes que serão propriedade

exclusiva e partes que serão propriedade comum.

As partes de propriedade exclusiva, que correspondem à unidade

autônoma de cada condômino, gozando de todos os direitos inerentes à propriedade, ou seja,

aqueles descritos pelo Código Civil Brasileiro que são: usar, gozar, dispôs e reaver, estarão

ligadas às partes de propriedade comum, indicadas por frações ou percentuais, não possuindo

localização determinada, não podendo ser alienadas separadamente, que serão de utilização

comum a todos de forma igualitária, independente do percentual de cada condômino.

Desta forma, pode-se dizer que unidade autônoma é uma parte da área

construída do todo, perfeitamente identificada, especialmente destacada para este fim no

momento da incorporação ou instituição, devidamente aprovada pelos órgãos competentes,

que representarão a propriedade em seu sentido legal, e será privativo de seu adquirente,

podendo esta unidade autônoma ser composta também por partes de propriedade comum de

uso comum, em local indeterminado, que somadas comporão a área total da unidade,

juntamente com a fração ideal do terreno. Estas unidades autônomas poderão ser vinculadas a

estas, sem no entanto se tratar de propriedade, partes de propriedade comum de uso privativo

em local determinado, como o terreno da projeção da edificação, quando se tratar de

condomínio de casas, mais quintal, jardim, etc.

As unidades autônomas podem ser encontradas em condomínios

edilícios, constituídos por edifícios de vários andares, uns sobre os outros, na forma vertical,

conforme conceitua Pereira (1998, p. 248) na “exposição de motivos” do projeto que

concebeu a Lei especial:

Procurando, de seu lado, emergir a tona desta inundação de desconforto, o indivíduo concebeu uma nova técnica de construção, que permitisse o melhor aproveitamento dos espaços, e a mais suportável distribuição de encargos econômicos, e lançou o edifício de apartamentos. Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical.

Ou poderá ser constituído de forma vertical, composto por casas, casas

assobradadas, ou por casas geminadas, também popularmente chamado de condomínio

deitado, que é o objeto mais específico deste estudo.

3.1.1 Condomínio de casas

A Lei 4.591/64 também fixou em artigo separado, a possibilidade de

se dotar os condomínios de casas ou sobrados, que representarão as unidades autônomas,

(propriedade) que poderão ter, além das áreas dos terrenos que ocupam a construção, outras

áreas descobertas de terrenos destinados ao jardim e ao quintal, ou seja, este tipo de edificação

em condomínio poderá ter uma parte de terreno sem construção para uso privativo/exclusivo

de cada condômino.

Abaixo, in verbis, o referido artigo:

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

O Art. 68 da Lei 4.591/64 determina que todas as formas de

condomínio sejam regidas por esta lei, como se descreve:

Art. 68° - Os Proprietários ou Titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir, ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta lei, para os Incorporadores, no que lhes for aplicável.

Como se pode observar no texto da lei especial. (4.591/64) em seu

Art. 8º, as casas em condomínio poderão possuir áreas de terreno de uso exclusivo “[...] casas

térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e

também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como

jardim e quintal”.

As partes do terreno, além daquela constituída pela projeção da

construção, que em função de sua localização, que será obrigatoriamente de uso exclusivo,

também poderão ser destacadas para uso exclusivo e vinculadas a cada unidade autônoma,

outras áreas do terreno, como as de quintal e jardim, ou ainda para estacionamento por

exemplo.

Neste sentido, uma unidade autônoma poderá ser formada por área de

propriedade privativa, que será representada pela edificação, área de propriedade e uso

comum de localização indeterminada, representada pelas partes comuns do condomínio e área

de propriedade comum destinada ao uso privativo/exclusivo, que compreenderá, além do

terreno atingido pela construção, que será obrigatório em razão de sua localização, além de

áreas destinadas a quintal, o jardim e o estacionamento, entre outras, além da fração ideal do

terreno.

A fração ideal do terreno, que pode estar expressa em percentual, ou

outra forma, indica a quantidade, a fração que aquela unidade autônoma possui do terreno

como um todo.

Na percepção de Rezende (1997, p. 21), em se tratando de imóvel,

“parte ideal” caracteriza-se como sendo uma quantidade determinada em metros dessa

propriedade, que está na mente, de cada compossessor, enquanto não separada do todo. Pelo

pensamento, poderá estar aqui ou em outro lugar, mais acima ou mais abaixo, fazendo parte

de uma universalidade que vem ser o próprio imóvel.

Não se pode confundir a fração ideal do terreno com área de uso

exclusivo/privativo do terreno. A primeira diz respeito à fração do todo (terreno) não

localizada, ou seja, está em lugar indeterminado, enquanto que a segunda representa partes

deste mesmo terreno, destacadas, perfeitamente localizadas e determinadas, que se destinarão

ao uso exclusivo da unidade autônoma indicada, e a ela estará vinculada. A propriedade do

terreno sempre será comum, mas o uso poderá ser exclusivo se assim ficar definido na

incorporação ou na individualização e instituição do condomínio.

A grande diferença entre o condomínio vertical e o horizontal é que

nos condomínios horizontais a edificação fica sobre terreno que é de propriedade e uso

comum, pois serve a todos, do primeiro ao último andar, porquanto que nos condomínios

horizontais de casas cada unidade autônoma (casa) estará ligada a uma parte do terreno

distinta, e por isto esta parte do terreno que fica sob a mesma (projeção da casa) deverá ser

obrigatoriamente determinada como área de terreno de uso exclusivo/privativo, embora de

propriedade comum.

Quanto à parte do terreno que será destinada a cada unidade para

compor seu quintal, jardim ou estacionamento, que não é obrigatório, esta não guarda

proporção com a fração ideal da unidade, e não interfere no momento do cálculo das frações

ideais no quadro da NBR 12721, pois por ser apenas área de uso exclusivo/privativo, não

compõe a unidade autônoma, na forma de propriedade, apenas estarão vinculadas a esta.

A propósito, com a última alteração da NBR 12721, foi introduzido o

quadro “Q.IVB1”, que possui coluna própria para se lançar as áreas do terreno atingidas pela

projeção da construção, além de outras determinadas para uso exclusivo/privativo, como

quintal, jardim, entre outros, para que fique claro que estas áreas serão destinadas apenas para

uso exclusivo/privativo, e não comporão a unidade autônoma de propriedade privativa.

Ainda sobre o tema de condomínio de casas, destaca Pereira (1998, p.

249), autor da Lei de Condomínios, que diferentemente da propriedade horizontal típica, em

que cada unidade está vinculada apenas à cota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe

uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificado reservada como de utilidade exclusiva

para jardins ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio. Ainda

ficarão discriminadas as áreas que se constituem em passagem comum para as vias públicas

ou para as partes utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso à praia, à ponte ou a lugar

aprazível.

Em suma, essa modalidade de propriedade se origina diante da

vontade de se submeter ao tipo de edificação instituído em lei especial, cuja natureza tríplice

faz com que coexistam ao mesmo tempo o domínio singular próprio das unidades autônomas

e o domínio exercido em conjunto nas áreas de uso comum, o que significa dizer que cada

condômino é proprietário de sua unidade e co-proprietário das áreas de uso comum, e ainda o

uso exclusivo de uma parcela de terreno vinculada à unidade.

Embora o condomínio de casas se aproxime de um parcelamento de

solo ou loteamento, pelo fato de existir áreas de terreno perfeitamente discriminadas

destinadas ao uso exclusivo/privativo, em nada pode ser com esta confundida. No caso do

loteamento ou parcelamento do solo, o objeto de propriedade é o lote especificado, que se

separa de outra parte maior. No caso de condomínio, a propriedade exclusiva é exercida sobre

a edificação, unidade autônoma, a qual se faz acompanhar de outra parte em co-propriedade

nas coisas de uso comum, e no todo do terreno, definida pela fração ideal. No condomínio, o

terreno é utilizado por todos, mas permanece sempre uno, da mesma forma anterior à

instituição do mesmo. No loteamento ou desmembramento, o terreno uno se divide em vários

outros terrenos, formando novas propriedades exclusivas.

Sobre o parcelamento do solo, pode-se afirmar que, após o registro,

que atua como ponto final da amarração jurídica do parcelamento do solo, o imóvel recebe o

estado jurídico-registrário de propriedade parcelada. Desta maneira, os lotes passam a existir

autônoma e distintamente. Passa a existir a separação das vias públicas e demais espaços

livres, que nos termos do Art. 22, da Lei nº 6.766/79, passam então a integrar o domínio do

município. Há, com o registro, a subordinação do parcelamento, à citada  Lei 6.766/79.

(CENEVIVA, 2000, p.132).

Sobre as diferenças entre loteamento e condomínio, Silva Filho (1999,

p. 67) descreve que no loteamento a gleba primitiva é subdivida em lotes, que serão

adquiridos individualmente, por futuros compradores; no condomínio deitado o objeto da

venda é constituído por uma casa térrea ou assobradada, que será a unidade autônoma do

condomínio, apesar de integrar-se nesta unidade a área de terreno para jardim ou quintal.

3.2.1 Condômino de Lotes

Existe ainda dentro do chamado condômino deitado outra modalidade

rotineiramente utilizada, que é o condomínio de terrenos, sob os auspícios da Lei 4.591/64.

Na verdade se analisarmos que o Código Civil de 2002 deu a esta modalidade de condomínio

o nome de “Condomínio Edilício”, verificamos que a etimologia da palavra edil, conforme

Houaiss (2001 p. 763), é “magistrado romano cujo cargo era inspecionar os edifícios públicos

e particulares, sacros e profanos, os aquedutos, os divertimentos públicos, o abastecimento da

cidade e, em geral, tudo que fosse do bem comum, residência, templo comum, cuja

manutenção era a função inicial dos edis”.

Corroborando com esta percepção, Fiuza (apud MALUF, 2009, p. 32),

o relator da Lei 10.406/2002, ressalta que o termo condomínio edilício, que substituiu o

condomínio especial, que nada significa, e condomínio em edifício tal como se propõe, não é

decorrente da vontade de introduzir palavras novas, mas só por desejo de novidade. Trata-se

de expressão que, pensamos nós, atende rigorosamente à natureza das coisas, ou seja, do

condomínio que resulta da edificação.

Portanto, o neologismo, por sua derivação daquilo que se refere à

“edificação”, estabelece, em primeiro plano, que este tipo de condomínio nasce

obrigatoriamente da construção ou edificação. Numa obviedade se diz: para haver

condomínio edilício deve haver edificação. Portanto, se aplicada esta regra aos condomínios

de casas, é natural chegar à conclusão de que o incorporador deverá comercializar unidades a

serem construídas e não lotes para construção futura. Do mesmo modo, para as unidades

autônomas prontas, as correspondentes matrículas no ofício de registro de imóveis somente

poderão ser abertas em função da edificação, por decorrência da incorporação imobiliária ou

pelas formas de instituição e especificação de condomínio prevista em lei. Esta edificação

estará vinculada, como inseparável, uma fração ideal no terreno e nas coisas de uso comum.

Observa-se neste julgado, anterior ao novo código civil, a seguir

colacionado já possuía aquela época este mesmo entendimento:

Condomínio deitado - Condomínio de solo - Incorporação - Especificação - Loteamento - Princípio de especialidade - Transcrição antiga - Descrição imperfeita - Desmembramento - Disponibilidade quantitativa e qualitativa - Nulidade.1. Admite-se descrição imperfeita constante de antigos registros desde que tal descrição seja mantida na abertura de matrículas, desde que haja elementos mínimos para determinar a situação do imóvel, e desde que o bem seja alienado ou onerado por inteiro.2. Gleba maior com descrição incompleta não pode originar glebas menores com descrições completas sem que haja anterior processo judicial de retificação.3. Não se admite a possibilidade de construção e incorporação de "condomínio deitado " quando não exista vinculação do terreno à construção, ainda que esta seja apenas projetada ou licenciada na forma da lei.4. É possível o "loteamento fechado ", devendo ser aprovado em consonância com a Lei 6766/79 e os bens de domínio público somente podem ser destinados ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes de terreno por permissão ou concessão municipais, previstas em lei municipal própria.5. Para alteração da especificação do condomínio, exige-se a anuência da totalidade dos condôminos.Proc. 001536/96 - Campos do Jordão - DOJSP 27.09.1996, Parecer - Francisco Eduardo Loureiro. (grifou-se).

Em seu parecer, o Juiz da Comarca de São José dos Campos enfatiza

as ilegalidades de tal procedimento:

Foi o bloqueio administrativo imposto em razão de vícios que maculam o processo de registro do condomínio especial (vide folhas 191 verso/193), assim resumidos:a) quebra ao princípio da especialidade quando do descerramento da matrícula em que se encontra registrada a incorporaçãob) fraude à Lei do Parcelamento do Solo, porque o condomínio especial mascara verdadeiro loteamento.

Existe hoje no congresso nacional projeto de lei que tratará deste tipo

de parcelamento do solo, que não pode ser elevado a condomínio pelas razões expostas.

4 METODOLOGIA

Para alcançar o objetivo traçado nesta pesquisa, adotou-se o método

indutivo que conforme Pasold (2002, p.104) busca pesquisar e identificar as partes de um

fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral.

Operacionalizado com as técnicas do referente, que é a explicitação

prévia dos motivos, dos objetivos e do produto desejado, delimitando o alcance temático e de

abordagem para uma atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa (PASOLD, 2002,

p. 62). Utilizou-se também a técnica da categoria que, na Pasold (2002, p. 31) é uma palavra

ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma ideia. A técnica dos conceitos

operacionais definida pelo autor citado (2002, p. 45) como sendo uma definição para uma

palavra e expressão, com desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das ideias que

expomos também foi utilizada nesta pesquisa.

A pesquisa bibliográfica foi empregada na coleta de dados, que Pasold

(2002, p. 239) define como uma técnica de investigação em livros, repertórios

jurisprudenciais e coletâneas legais.

Para relatar os resultados da pesquisa, empregou-se igualmente o

método indutivo, em conjunto com as técnicas propostas e a metodologia representada pela

Norma Brasileira de Referência (NBR).

5 ANÁLISE E APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS (CONCLUSÃO)

As leis 6.015 e a 4.591/64 são federais, e regem tanto os Registros

Imobiliários de todo o país, quanto às incorporações em condomínio. Entretanto, por falta de

hermenêutica jurídica, cada Incorporador ou Registrador utiliza seu próprio entendimento no

momento da descriminação das unidades autônomas na devidas matrículas.

Em determinadas situações a área de terreno destinada ao uso

exclusivo/privativa está somando-se a área real total da unidade, formando a unidade

autônoma de propriedade privativa, o que configura grave erro, porque desta forma se estará

destinando parte do terreno como propriedade privativa, o que configura parcelamento do

solo, fugindo a modalidade de condomínio.

No condomínio edilício, o terreno deverá ser sempre uno, e a

propriedade deverá obrigatoriamente ser comum. Ao se designar parcela deste terreno para o

uso exclusivo de determinados condôminos, ou de todos, apenas se estará vinculando àquela

unidade, o simples direito de uso daquele terreno. Neste caso a propriedade continua sendo

comum, e o terreno continua uno.

Advoga-se neste caso que as matrículas das unidades autônomas de

casas construídas em condomínios horizontais (ou deitados) possuam a seguinte ordem de

lançamentos e discriminação junto aos registros imobiliários.

Primeiramente as áreas que compõem a propriedade exclusiva:

a) Área Real Privativa (destinada à especificação da área edificada de cada

unidade).

b) Área Real de Uso Comum (destinada ao lançamento das áreas edificadas de uso

comum).

c) Área Real Total (destinada à soma das áreas real privativa e real de uso comum,

que comporão a propriedade exclusiva, a unidade autônoma).

d) Fração ideal do terreno

A soma destas duas primeiras áreas, (privativa e comum) de todas as

unidades deverá coincidir necessariamente com a área total construída, aquela explicitada nas

plantas, nos alvarás ou habite-se.

Posteriormente as áreas de terreno de que poderão ser de uso comum

ou privativa, que estarão vinculadas as unidades autônomas, sem, no entanto, constituir

propriedade exclusiva:

e) Área de Terreno de uso exclusivo/privativo (destinada ao lançamento das áreas

do terreno atingidas pela projeção da casa, quintal jardim, etc.);

f) Área de Terreno de uso comum (destinada ao lançamento da área de terreno de

uso comum, que será obtida da subtração das áreas de terreno de uso privativo da área total do

terreno, dividida de forma proporcional);

Desta forma, teremos uma matrícula clara, com seus dados

perfeitamente descritos de fácil entendimento, e que representa a verdade.

7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721, Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro: set/2005.

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REZENDE, A. C. F. Dicionário: direito imobiliário e afins. São Paulo: Copola Livros, 1997.

SILVA FILHO, E. Questões de condomínio no registro de imóveis. São Paulo: Malheiros, 1999.

OBRAS CONSULTADAS

ANGELICO, A. I. Condomínio no novo código civil. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2003.

CAMBLER, E. A. Incorporação Imobiliária: ensaio de uma teoria geral, São Paulo: RT, 1993.

MIRANDA, P. Tratado de direito privado: parte especial, 4. ed. São Paulo: RT,t.12, XVII, parágrafo 1.326, n.º 3, 1983.

SILVA, P. Incorporação. in: Vocabulário Jurídico. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982.

SILVA, P. C. Propriedade horizontal. Rio de Janeiro: Forense, 1961.

Sobre a jurisprudência juntada:

Julgamento de um registro de “loteamento deitado”, por imperfeições nos procedimentos. Publicado em 25 de setembro de 1.996. - Corregedoria Geral de Justiça SP - MÁRCIO MARTINS BONILHA - Corregedor Geral da Justiça