5. การพัฒนาสาธารณูปโภค ...open_jicareport.jica.go.jp/pdf/11829587_02.pdfในแผนแม บทส าหร บการป องก นน

รายงานการศกษาโครงการจดตงศนยชมชนยอยชานเมอง (ลาดกระบง) รายงานฉบบสมบรณ

บรษท นปปอน โคเอะ จากด

- 40 -

5. การพฒนาสาธารณปโภคสาธารณปการและโครงสรางพนฐาน

5.1 การปรบพนท

เนองจากการถมคนดนจะเสยคาใชจายสง จาเปนตองออกแบบระดบพนดนเพอจากดปรมาณทตองการถมคนดนใหนอยทสด ในประเดนน ระดบถนนสายหลกและสายรองจาเปนตองกาหนดใหอยในระดบตาท สอดรบกบความหนาขนตาสดของผวถนนและความลกขนตาสดของระดบฝงทอ เมอไดขอมลระดบถนนทวางแผนไวแลว กเลอกระดบของแปลงทดนได

ในแผนแมบทสาหรบการปองกนนาทวมในอดตสาหรบพนทในเขตกรงเทพมหานคร ระดบพนดนกาหนดอยท 0.4-0.8 ม. MSL สาหรบพนททยงไมพฒนา และ 1.0-1.5 ม. MSL สาหรบพนทพฒนาแลว สาหรบระบบพนทปดลอม (polder system) ระดบนาขนเตมท (HWL) ในคลองประเวศ คลองหนง และลาคลองหลายสายทไหลมาบรรจบกบคลองประเวศทอยทศใตนน อยท 0.6 ม. MSL ซงกาหนดใหเทากบระดบชวงคาบความถ 5 ป (5-year return period) ภายใตสภาพการณปจจบน สวนภายในระบบพนทปดลอมระดบนาขนเตมทในคลองแมจนและคลองสองกาหนดท 0.4 ม. MSL ซงเปนระดบนาขนเตมททตาสด

ตามสภาพการณทกลาวขางตน ระดบความสงมาตรฐานถกกาหนดไวสาหรบถนนสายหลก แปลงทดนทจะพฒนา สวนสาธารณะ และทานบกนนาทวม (polder dikes) แผนผงระดบทดนและภาพหนาตดของพนทศกษาแสดงระดบพนดนตามแผนทกาหนดไว



- 41 -

ภาพท 5.1 แผนผงระดบพนดน

5.2 การวางแผนระบบขนสงมวลชน

(1) การเขาถงระบบขนสงมวลชน

คาดวาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงจะมประชากรในวยแรงงานประมาณ 100,000-168,000 คนครอบคลมพนท 1,900 เฮกตารในระยะสดทาย ปจจยนจะกระตนใหเกดปรมาณการจราจรของคนเดนทางไปกลบระหวางศนยชมชนยอยและศนยกลางกรงเทพฯ รวมทงกระตนธรกจใหเตบโตขน การวเคราะหความตองการดานการขนสง ชชดถงความจาเปนทตองมระบบขนสงมวลชนเพอสนองตอความตองการดานการจราจร และในขณะเดยวกนกบงบอกถงความไมคมคาตอการลงทน เนองจากปรมาณผโดยสารยงไมมากพอ ฉะนนภายใตเงอนไขดงกลาว จงไดเสนอทางเลอก 3 ทาง สาหรบระบบขนสง รายละเอยดดงน

(ก) ระบบขนสงระดบกลาง (Medium Transit System)

(ข) ระบบขนสงรอง (Feeder Transit System) ทเชอมโยงกบรถไฟของรฟท.

(ค) รถโดยสารดวนพเศษ (Express Bus)



- 43 -

ปจจบนกาลงมการศกษาวธการนาเอาระบบชองทางรถโดยสารแยกสวน (segregated bus lane) มาใช รวมทงทางยกระดบบางสวนบนถนนออนนช ถงแมวาชองทางรถโดยสารอาจเพมขดความสามารถในการรองรบปรมาณผโดยสารของระบบขนสงสาธารณะ แตวธการนอาจไมเพยงพอกบความตองการดานการจราจรทคาดวาจะเพมขน ดงนนนาจะนาเอาระบบขนสงระดบกลางมาใชตามแนวถนนออนนชแทน ตวอยางของระบบขนสงระดบกลางคอ รถไฟฟาขนาดเบา (Monorail) และระบบ Automated Guideway Transit

(2) จดเปลยนถายผโดยสาร (Intermodal Transit Facilities - ITF) ทสถานลาดกระบง

การพฒนาทดนของศนยชมชนยอยจะเรมขนกอนทจะนาระบบขนสงระดบกลางมาใช ขณะทสายรถไฟเชอมสนามบน จะเรมเปดใหบรการในไมชานพรอมกบสถานลาดกระบงทรองรบปรมาณผโดยสารสายเขาเมอง (City Line) คาดวาความตองการของผโดยสารทขนรถไฟจะมจานวน 39,700 คนในป พ.ศ. 2565 สถานลาดกระบงอยใกลศนยชมชนยอยมาก และเปนชองทางเขาถงศนยชมชนยอยกอนทระบบขนสงระดบกลางจะเรมเปดใหบรการ หากจดเปลยนถายการเดนทาง (ITF) หรอ “สถานเปลยนถายผโดยสาร (Station Plaza)” จะจดเตรยมระบบขนสงรองใหเพยงพอตอความตองการ

อยางไรกตาม การเขาถงสถานลาดกระบงยงไมสะดวกนก และพนทวางสาหรบการกอสราง ITF มจากดมาก จากการคานวณ พนททจาเปนสาหรบการกอสรางสถานเปลยนถายผโดยสาร สาหรบสถานลาดกระบงกาหนดท 7,000 ตร.ม. ไดมขอเสนอวา ควรยายทาเลทตงของสถานลาดกระบงไปทางฝงตะวนตกของถนนรมเกลา ซงมทดนวางเปลาสาหรบกอสรางสถานเปลยนถายผโดยสาร อยางไรกด โครงการรถไฟเชอมสนามบนไดเรมดาเนนการตามแผนเดมแลว ดงนน การเตรยมการเขาถงจากสถาน (ตงอยทางดานทศตะวนออกของถนนรมเกลา) ไปยงศนยชมชนยอยใหพรอมจงเปนสงจาเปน

สรปแลว สะพานขามมอเตอรเวยรวมกบสถานเปลยนถายผโดยสารฝงตะวนตกเปนวธดทสดสาหรบการเขาถงสถานลาดกระบง อยางไรกด ยงมทางเลอกอนสาหรบ สถานเปลยนถายผโดยสาร และเสนทางเขา โดยไมรวมทางเลอกทเปนการเขาถงโดยตรง เนองจากมแปลงทดนใหญวางอยหลายแปลง การพฒนาทดนใกลสถานทางฝงตะวนตกของถนนรมเกลาจงมศกยภาพสง ดงนน จงเสนอใหกอสราง สถานเปลยนถายผโดยสารทางฝงตะวนตกของถนนรมเกลา พรอมกบดาเนนการพฒนาเมองในบรเวณใกลเคยง

____________

5 การศกษา การสอบสวน การทบทวน และอพเดทการศกษาความเปนไปไดของสายรถไฟเชอมสนามบนสวรรณภม



- 45 -

ถนนสาย NS-1: ถนนสายนเปนถนนสายสาคญในระดบภมภาคทเชอมโยงกบถนนออนนชและถนนรามอนทรา และทอดยาวเลยบถนนวงแหวนรอบนอกและถนนรมเกลา ขอพจารณาจาเพาะมดงน

• ชวงระหวางถนนกรงเทพกรฑา-รมเกลาและถนนสขาภบาล 2: ทดนวางสาหรบการสรางถนนใหมมจากดมาก ในพนทมสงปลกสรางหนาแนนน ทดนเพยงแหงเดยวทอาจใชกอสรางถนนใหมไดคอผนทอยเลยบเสนทางทเสนอและถกกาหนดตามทแสดงในรปภาพตอไป

• การเชอมโยงกบถนนออนนช: คดเลอกจดทางเขาทางฝงตะวนตกของเขตชมชนเนองจากพนทนเปนบรเวณทมสงปลกสรางหนาแนน และตองรกษาสภาพชมชนทองถน จดทางเขาไปยงถนนออนนชจากดอยเพยงสองตาแหนง ซงอยทงสองฝงของพนทชมชนทตองรกษาไว

การวางแนวถนนสาหรบถนนสาย NS-1 เกอบเหมอนกบเสนทางของถนนสาย A3 ทเสนอในแผนการพฒนาศนยกลางการบนสวรรณภม นอกจากนแผนการพฒนาศนยกลางการบนสวรรณภมยงเสนอถนนในแนวเหนอ-ใต (ถนนสาย A4) อกหนงสายทขนานไปกบถนนรมเกลา กระนนกตาม การสรางถนนสายนทาไมไดเพราะมทดนวางนอยมาก ในขณะทผงเมองรวมกรงเทพมหานคร ฉบบปรบปรงครงท 2 เสนอเพยงถนนในแนวเหนอ-ใตในพนทน ขอเสนอของผงเมองรวมกรงเทพมหานคร ฉบบปรบปรงครงท 2 อาจไดรบการสนองตอบดวยการสรางถนนสาย NS1 แทน

ถนนสาย NS-2: ถนนสายนควรทาหนาทดงตอไปน

• เปนทางเขาไปยงถนนออนนชจากพนทโครงการ

• เปนเสนทางเขาสาคญไปยงสถานรถไฟลาดกระบงสาหรบทางรถไฟสายใหมทเชอมกบสนามบน

เมอทดนเลยบถนนออนนชมอยจากด อาจเลอกทดนวางเปลาทางฝงตะวนออกของพนทหมบานเปนพนทกอสรางถนนสายใหมกเปนได ถนนสายนจะเลยบไปตามแนวฝงตะวนออกของคลองสองไปจรดดานใตของถนนมอเตอรเวย และวกกลบมาตามแนวฝงตะวนตกของคลองสองไปจรดดานเหนอของถนนมอเตอรเวยการวางแนวถนนเชนน จะจากดผลกระทบทางสงคมดานการอพยพประชาชนใหนอยทสด



- 46 -

ถนนสาย EW-1: ถนนสายนเปนถนนสายรองในแนวตะวนออก-ตะวนตกในพนททสาคญสายหนง ซงเชอมโยงถนนสายหลกในแนวเหนอ-ใตสองสาย ไดแก ถนนรมเกลา (เดม) และถนนสาย NS-1 (เสนอเพม) เสนทางของถนนขนอยกบตาแหนงของจดตดทถนนรมเกลา และจะถกคดเลอกตามเงอนไขตอไปน

• มพนทโลงเพยงพอสาหรบการกอสรางทางลาดขนลงสาหรบจดตดใหม (จดตดตางระดบเหมาะสาหรบกรณน)

• มระยะหางเพยงพอจากจดเขา-ออกรมเกลาของถนนมอเตอรเวย เพยงพอเพอความคลองตวในการจราจร

Outer Bangkok Ring Road Chao Khun Thahan Road

Rom

Kl ao R

oad

Krung Thep Kritha-Rom Klao Road

Wat

Kin

gkae

w R

oad

Onnut Road

Kheha Rom Klao Road

Ramkhamhaeng Road

Suvarnabhumi International Airport

Acc

ess “

B”

Lat KrabangInland ContainerDepot

Access A&E

NS-1

NS-2

EW-1

Bangkok-ChonburiMotorway

ภาพท 5.4 โครงขายถนนสายสาคญ



- 47 -

(2) จดเขา-ออกใหมทเชอมกบถนนวางแหวนตะวนออก

ภายใตสภาวการณปจจบน มจดเชอมโยงสองจดระหวางถนนวางแหวนตะวนออก และถนนมอเตอรเวย จดเขา-ออกออนนช และจดเขา-ออกรมเกลา ตาแหนงทตงของจดเขา-ออกออนนชคอตอนใตสดของพนทโครงการ และดงนน จดเขา-ออกน จงไมใชทางเขาถงโดยตรงจากมอเตอรเวยไปยงพนทแกนกลางของศนยชมชนยอย ในขณะทจดเขา-ออกรมเกลาตงอยทางฝงตะวนตกของพนทแกนกลางของศนยชมชนยอย บรเวณนจงคบคงดวยการจราจรทไหลมาจากถนนรมเกลาและสถานขนถายสนคา ดงนน จงสนบสนนใหกอสรางทางเชอมโยงเพมจากมอเตอรเวยไปยงพนทแกนกลางของศนยชมชนยอย เมอพจารณาเงอนไขดานกายภาพในพนทโครงการ พนทเหมาะทสดสาหรบจดเขา-ออกใหมอาจอยตรงจดตดระหวางถนนวางแหวนตะวนออก และถนนกรงเทพกรฑา-รมเกลา (กาลงกอสราง)

ภาพท 5.5 จดเขา-ออกเชอมระหวางถนนวางแหวนตะวนออก และถนนกรงเทพกรฑา-รมเกลาทเสนอแนะ

5.4 การปองกนนาทวม

จากผลการวเคราะหปญหาในสภาวการณปจจบน พบวาพนทศกษามความเสยงกบปญหานาทวม จงจาเปนตองดาเนนโครงการปรบปรงระบบปองกนนาทวมและการระบายนา โดยมมาตราการดงน

1) ภายใตสภาพการณทด ระดบนาในโครงขายคลองจะถกควบคมใหอยในระดบตา เพอใหสามารถผนนาจากแปลงทดนตดกนลงไปสโครงขายคลองได ระบบพนทปดลอมยอย (sub-



- 48 -

polder system) โดยรอบบรเวณพนทศกษา ระดบนาในคลองจะถกจดการใหอยในระดบควบคม ดวยการใชระบบระบายนาหลก อยางสถานสบนาและประตระบายนา

2) รกษาปรมาตรนาไหลลงคลองประเวศ หลงการพฒนาไมใหสงกวาปรมาตรนาทเปนอยในปจจบน เพอปองกนนาทวมพนทโดยรอบ เนองจากพนทศกษาเปรยบเสมอนบงกกเกบนา สาหรบพนทใกลเคยง การควบคมการระบายนาดวยบงกกเกบนาจงเปนสงทสาคญยง

องคประกอบหลกของระบบปองกนนาทวมในพนทศกษาแสดงอยในภาพดานลาง

ภาพท 5.6 องคประกอบของระบบปองกนนาทวมในป พ.ศ.2578



- 49 -

5.5 สาธารณปโภค

(1) นาประปา

การใหบรการนาประปาแกพนทศกษาของสานกงานประปาสาขามนบร ของการประปานครหลวง (กปน.) นนอาศยสถานสบจายนา 2 แหง ไดแก สถานสบจายนาลาดกระบงและสถานสบจายนามนบร สถานสบจายนาสองแหงนมกาลงการผลตเพยงพอกบความตองการใชนาทเพมขน อนเปนผลมาจากการพฒนาจากการจดตงศนยชมชนยอยชานเมอง

ภาพท 5.7 แผนผงระบบสงและจายนาประปาในป พ.ศ.2578

(2) นาเสย

พนทศกษาอยภายนอกระบบบาบดนาเสยสวนกลางทดาเนนงานโดยกรงเทพมหานคร ทกอาคารถกกาหนดใหตดตงระบบบาบดและระบายนาทผานการบาบดแลวกอนปลอยลงสระบบระบายนาและ/หรอแหลงนาสาธารณะคลองทไดรบอนญาต เพอเปนไปตามมาตรฐานคณภาพนาในแมนาลาคลอง แหลงนาสาธารณะ ทกาหนดไวในกฎหมายตางๆ ทเกยวของ อยาง พรบ.ควบคมอาคาร พรบ. สงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอมแหงชาต



- 50 -

ระบบนาเสยในพนทศกษาประกอบดวยโรงบาบดนาเสยสวนกลางและระบบแยกตางหากทตงอยทางดานทศเหนอของทางดวน และระบบรวมทตงอยทางดานทศใต

ภาพท 5.8 แผนผงระบบรบนาเสยในป พ.ศ.2578

(3) กระแสไฟฟา

ปจจบนกฟน.วางแผนทจะพฒนาสถานยอย ขนาดกาลงการผลต 60 เมกกะโวลทแอมป (MVA) เพอรองรบปรมาณความตองการใชไฟฟาทเพมขนของพนทโดยรอบสนามบนสวรรณภม กาลงการผลตของสถานยอยรองไดรบการแนะนาใหเพมเปน 60 MVA จานวน 2 เครองเพอสนองความตองการใชไฟฟาทเพมขนของทงทาอากาศยานนานาชาตแหงใหม และการพฒนาศนยชมชนยอย มขอเสนอใหตงสถานยอยแหงใหมในพนทกนชนทเปนพนทสเขยวตามแนวถนนสาย NS2

สายสงไฟฟาหลก ขนาด 24 kV ไดรบการตดตงตามแนวถนนสายหลกและสายรอง โดยทาเปนระบบวงรอบ (looping system) ในระยะแรก สถานยอยรมเกลาในปจจบนจะทาหนาทจายกระแสไฟฟา สถานยอยแหงใหม ซงตงอยในพนทสเขยวตามแนวถนนสาย NS2

และระบบสายสงอกสวนหนงจะตดตงอยใกลกบถนนรมเกลา เพอรองรบความตองการใชไฟทเพมขนของพนทศกษาในระยะตอไป



- 51 -

ภาพท 5.9 แผนผงระบบจายกระแสไฟฟาในป พ.ศ.2578

(4) ระบบโทรคมนาคม

สายสงหลกจานวน 1,200 และ 600 คสายถกตดตงตามแนวถนนสายหลกและรอง พนททพกอาศยประเภทอาคารทไมใชอาคารสง ทพกอาศยประเภทอาคารสงปานกลาง และเมองวฒนธรรมไดรบการบรการผานเครองโทรศพททประชาชนตดตงเองคาดวาจานวนหมอแปลงทตองการกาหนดท 30 ลก ในพนทสวนทเหลออน ลกคาทมความตองการใชสงอาจตดตงอปกรณหมอแปลงเอง

มการวางแผนวาจะตดตงสายสงหลกใตดนเพอปองกนไมใหเกดการระโยงระยางของสายโทรศพท เพอไมเปนการทาลายภมทศนของชมชน



- 52 -

ภาพท 5.10 แผนผงเครอขายการสอสารในป พ.ศ.2578

5.6 การวางแผนดานสาธารณปการ

(1) ระดบละแวกบาน

ในการวางแผนตองคานงถงระดบละแวกบาน (neighborhood unit) โดยจดเตรยมสาธารณปการใหเพยงพอสาหรบชมชนในระดบดงกลาว ซงในการกาหนดรศมการใหบรการของโรงเรยนระดบประถมศกษานน พจารณาตามเกณฑของผงเมองรวมกรงเทพมหานคร และเกณฑมาตรฐานของกรมโยธาธการและผงเมอง

1) ตามมาตรฐานของกรมโยธาธการฯ จานวนครวเรอนตอโรงเรยนประถมศกษาอยท 14,000 ครวเรอนตอโรงเรยน 9 แหง จากขอมลขนาดครวเรอนเฉลย 3.9 คนตอครวเรอนทไดจากการสารวจทางสงคมศาสตร ประมาณการจานวนประชากรเฉลยตอโรงเรยนประถมศกษาอยท 6,000 คน

2) ในผงเมองรวมกรงเทพมหานคร เขตบรการถกกาหนดใหมรศม 1.0 กม. เนองจากความหนาแนนของประชากรเฉลยอยท 37 คน/เฮกตารในพนทกรงเทพมหานคร ประมาณการจานวนประชากรเฉลยตอโรงเรยนประถมศกษาอยท 11,600 คน



- 53 -

ตามมาตรฐานระดบละแวกบาน หมายถงพนททมประชากร 5,000-6,000 คนอาศยอยในรศม 1.0 กม. ดงนน พนทศกษาจงถกแบงออกเปน 17 หนวยละแวกบาน

ภาพท 5.11 การกระจายตวของหนวยละแวกบานและประชากร

(2) องคประกอบพนฐานของสาธารณปการ

แตละระดบละแวกบานจะไดรบบรการสาธารณปการดานการศกษา สถานพยาบาล สนามเดกเลน สวนสาธารณะ สถานตารวจ ฯลฯ สาธารณปการเหลานเปนสงทจาเปนเพอสนองความตองการพนฐานของประชาชน สาธารณปการเหลาน ไดแก

1) สถานศกษา: โรงเรยนระดบอนบาล ประถมศกษา มธยมศกษาตอนตน มธยมศกษาตอนปลาย และอาชวศกษา

2) สถานพยาบาล: ศนยบรการสาธารณสขและโรงพยาบาล

3) พนทสเขยว: สวนหยอม สนามเดกเลน และสวนสาธารณะระดบตางๆ ตามลาดบขน (hierachy)

4) สวสดการสงคม: บรการรบเลยงเดกออน ศนยเยาวชน และศนยชมชน

5) ความมนคงทางสงคม: สถานตารวจและสถานดบเพลง



- 54 -

ฉะนนเพอความสมบรณของชมชน การจดเตรยมสาธารณปการจะถกพจารณาตามลาดบขน (hierarchy) โดยแบงเปน 4 ระดบ คอ ระดบละแวกบาน (Neighborhood unit) ระดบชมชน (Community unit) ระดบยาน (District unit) ระดบเมอง (City unit) ในระดบพนฐานละแวกบานภายในรศม 1.0 กม. จาเปนตองจดตงโรงเรยนประถมศกษา ในระดบน ศนยชมชนและสวนละแวกบานจะไดรบการกาหนดทตงใหตดกบโรงเรยนประถมศกษา สาหรบภายในรศม 0.5 กม. ควรกาหนดใหมโรงเรยนอนบาล ตงอยกลางชมชน รวมทงสถานรบเลยงเดกและสวนหยอมรวมดวย ในขณะเดยวกนภายในรศม 1.5 กม. โรงเรยนมธยมศกษาไดรบการเสนอใหเปนแกนกลาง โดยตองมหองสมดและสถานสงเคราะหคนชราดวย ในระดบทสงขนไปหรอระดบเขต สาธารณปการทควรจดเตรยมไวไดแกโรงพยาบาลและสวนสาธารณะระดบเขต

ภาพท 5.12 แผนผงแสดงทตงของสาธารณปการ

5.7 การประเมนคาใชจาย

ประมาณการคาใชจายจดตงศนยชมชนยอยชานเมอง ขนาด 1,945 เฮกตาร ประมาณ 214,701 ลานบาท รวมคากอสราง คาบรการทางวศวกรรม และคาบรหารโครงการ นอกจากน คาดวาคาใชจายการดาเนนงานสาหรบระบบคมนาคมขนสงระดบภมภาคอยท 2,,951 ลานบาทสาหรบถนนสาย NS1, NS2 และ EW1 และทางแยกตางระดบบนถนนวงแหวนรอบนอก



- 55 -

รายการ คาการกอสราง

คาบรการดานวศวกรรม

คาการบรหารโครงการ รวม สดสวน

ลานบาท ลานบาท ลานบาท ลานบาท %

การขนสง ถนนสายหลกและสายรอง 2,360.1 188.8 254.9 2,803.8 1.29 จดเขา-ออก 957. 2 76. 6 103. 4 1,137.1 0. 52

รถไฟฟาขนาดเบา 9,387. 6 751.0 1,013. 9 11,152. 5 5.12 การปองกน นาทวม

ระบบระบายนา 694. 4 55. 5 75.0 824. 9 0. 38

การปรบปรงคลอง 874. 2 69. 9 94. 4 1,038. 6 0. 48

บงกกเกบนาในสวนสาธารณะระดบเขต

44. 7 3. 6 4. 8 53.1 0.02

นาประปา ระบบสงนา 116. 9 9. 3 12. 6 138.8 0.06 นาเสย ระบบรวบรวมนาเสย 112. 6 9.0 12. 2 133. 8 0.06 โรงบาบดนาเสยรวม 57. 5 4. 6 6. 2 68. 3 0.03 กระแสไฟฟา ระบบจายไฟ 470. 2 37. 6 50. 8 558.6 0.26 สถานยอยและหมอแปลงไฟฟา 263. 8 21.1 28. 5 313. 4 0.14 การสอสาร ระบบสายสง 305. 9 24. 5 33.0 363. 4 0.17 ระบบชมสาย 12. 3 1.0 1. 3 14. 6 0.01 ขยะมลฝอย ระบบเกบขน 96. 8 7. 7 10. 5 115.0 0.05 สวนสาธารณะและพนทสเขยว

งานดน 162.1 13.0 17. 5 192. 6 0.09

งานปลกตนไม 926.1 74.1 100.0 1,100. 2 0. 51

การพฒนาทดน งานดน 6,995.1 559. 6 755. 5 8,310. 2 3. 82

ถนน สาธารณปโภค และบง 24,441. 8 1,955. 3 2,639. 7 29,036. 9 13. 34

อาคาร เอกชน 129,065. 7 10,325. 3 13,939.1 153,330.1 70. 45

รฐ 5,864. 2 469.1 633. 3 6,966. 7 3. 20

รวม 183,209.1 14,656. 7 19,786. 6 217,652. 5 100.00

ไมรวมถนนสาย NS1, NS2, EW1 และจดเขา-ออก

180,654. 2 14,528. 9 19,518. 3 214,701. 4 98. 64



- 56 -

6. แผนยทธศาสตรการพฒนา 6.1 หลกการวางแผน

แผนยทธศาสตรการพฒนาถกกาหนดขนเพอเสนอขอพจารณาเกยวกบการดาเนนงานเพอทาแผนแมบททกลาวถงในบททผานมาใหเปนจรงไดในทางปฏบต ยทธศาสตรสาหรบการจดตง ศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง ถกกาหนดขนโดยมงเนนไปทองคกรดาเนนงานทรบผดชอบแปลงทดนและสาธารณปการทงหลายทจะกอสรางขนมา นอกจากน แผนยทธศาสตรนยงบอกถงพนททจะมการบงชชดพฒนาอยางหนาแนนภายในพนททจะบรรลตามเปาหมายดวยการจดการเมอง

6.2 ประเภทขององคประกอบของพนท

ประเภทของพนทและสาธารณปโภคสาธารณปการทเปนองคประกอบของแผนยทธศาสตรการพฒนามดงน

(1) การแบงประเภทของพนทตามลกษณะพนท

• พนทพฒนาโดยการจดรปทดน เนองจากการพฒนาพนทปดลอมขนาดใหญแบบบรณาการมความสาคญและความเหมาะสมเชงยทธศาสตรในการพฒนาโดยวธการจดรปทดน พนทเหลานประกอบดวยพนทเมอง RD&D และพนทพฒนาสถานลาดกระบง

• พนทพฒนาโดยความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน เนองจากการพฒนาพนทปดลอมขนาดใหญเปนสงทตองปฏบต แตในบางพนทวธการจดรปทดนไมสามารถนามาใชได พนทเหลานประกอบดวยพนทพฒนาสถานวดลานบญและศนยเพมมลคา

• พนทจดการดวยมาตรการควบคมและการสรางแรงจงใจทยงหลงเหลอในระบบการวางแผนพฒนาเมองของ กรงเทพมหานคร เนองจากมแนวโนมทผมบทบาทสาคญในพนทเหลานจะเปนนกพฒนาทดนขนาดเลกและครวเรอนทสนใจลงทน อกทงยงเปนพนทสวนใหญของพนทศกษา

• พนทจดการดวยการผสมผสานระหวางระบบการจดการเมองและแผนการพฒนาชมชนของกรงเทพมหานคร เนองจากพนทเหลานมความสาคญเชงยทธศาสตร แตมประชาชนอาศยอยหนาแนนแลว ประเภทนไดรบการออกแบบเพอสนบสนนการดาเนนการพฒนาทรเรมโดยประชาชนในพนท

(2) การแบงประเภทของพนทตามสาธารณปโภคสาธารณปการ

• สาธารณปการทพฒนาโดยหนวยงานระดบชาตของรฐบาล เนองจากสาธารณปการเหลานมจดมงหมายเพอการเชอมโยงถงกนระหวางภมภาค สาธารณปการเหลานประกอบดวยระบบ



- 57 -

การขนสงทางรถไฟทเชอมโยงยานใจกลางเมองของกรงเทพมหานครกบหลายพนททวพนทศกษา

• สาธารณปการทพฒนาโดยกรงเทพมหานคร เปนโครงการลงทนปกตประจาป เนองจากสาธารณปการมความเหลานจาเปน เพอทจะสนบสนนหนาทบรการทงหมดของศนยชมชนยอย และอาจจดการโดยสวนงานโยธาในพนทของกรงเทพมหานคร สาธารณปการทวไปประกอบดวยถนน คลอง และโครงสรางพนฐานดานสาธารณปโภค

ภาพตอไปนแสดงแผนยทธศาสตรการพฒนาจาแนกตามพนทและสาธารณปโภคสาธารณปการดงทกลาวไปขางตน

ภาพท 6.1 แผนยทธศาสตรการพฒนาจาแนกตามประเภทของพนทและสาธารณปโภคสาธารณปการ



- 60 -

30-50 ของจานวนประชากรตามแผนในป พ.ศ. 2578 และจะปรบเพมขนจากรอยละ 70 เปน รอยละ 100 เมอประชากรเพมขนเทากบจานวนประชากรทคาดการณไวในป พ.ศ. 2578

ตารางท 6.01 คาใชจายจดตงศนยชมชนยอยชานเมองตามปงบประมาณ ป คาใชจายโครงการจากภาครฐ ภาคเอกชน รวมทงสน

งานโยธาและงานอาคาร

ดาเนนงาน/บารงรกษา รวม

งานโยธาและงานอาคาร

ดาเนนงาน/บารงรกษา รวม

ภาครฐ สาหรบการขนสงระดบภมภาค

ลานบาท ลานบาท ลานบาท ลานบาท ลานบาท ลานบาท ลานบาท ลานบาท

2549 214 0 214 4,105 0 4,105 380 4,699 2550 214 2 216 4,972 21 4,993 383 5,592 2551 390 4 394 6,088 46 6,134 386 6,913 2552 214 6 220 7,080 76 7,156 389 7,766 2553 441 8 449 8,593 112 8,705 392 9,547 2554 511 11 522 8,439 155 8,594 16 9,132 2555 511 14 525 8,750 198 8,948 16 9,489 2556 634 17 651 8,763 242 9,005 16 9,672 2557 924 21 945 8,882 286 9,168 16 10,128 2558 482 26 507 9,201 330 9,532 16 10,055 2559 497 29 526 5,408 377 5,785 16 6,327 2560 386 32 417 6,015 404 6,419 16 6,853 2561 661 35 696 6,701 434 7,136 16 7,847 2562 441 38 479 7,630 468 8,097 16 8,593 2563 600 41 641 7,571 506 8,077 16 8,734 2564 612 45 657 5,317 544 5,862 227 6,745 2565 612 47 659 5,107 571 5,678 228 6,565 2566 466 49 515 6,234 597 6,830 230 7,575 2567 481 50 532 5,853 628 6,481 232 7,244 2568 436 69 505 7,571 658 8,229 303 9,037 2569 2,479 71 2,549 5,783 696 6,479 94 9,123 2570 2,500 91 2,590 5,981 725 6,706 94 9,391 2571 2,622 111 2,733 6,194 755 6,949 94 9,776 2572 2,500 132 2,631 6,418 786 7,204 94 9,930 2573 2,541 180 2,721 6,651 818 7,470 25 10,216 2574 293 200 493 3,867 852 4,719 25 5,237 2575 293 201 495 4,052 871 4,924 25 5,443 2576 293 203 496 4,246 892 5,138 25 5,658 2577 293 204 497 4,451 913 5,364 25 5,886 2578 293 160 453 4,667 936 5,603 25 6,081



- 61 -

หมายเหต : 1) “งานโยธาและงานอาคาร” รวมคากอสราง คาบรการทางวศวกรรม และคาบรหารโครงการ 2) “ดาเนนงานและบารงรกษา” สาหรบภาครฐ รวมคาซอมบารงถนนสายหลกและสายรอง 3) “การขนสงระดบภมภาค” รวมคากอสราง คาบรการทางวศวกรรม และคาบรหารโครงการ และคาใชจายการ

ดาเนนงานและการซอมบารงสาหรบทางแยกตางระดบและถนนสาย NS1, NS2 และ EW1

7. การวเคราะหทางเศรษฐกจ

7.1 จดมงหมายของการวเคราะหทางเศรษฐกจ

จดมงหมายของการวเคราะหทางเศรษฐกจในการศกษานคอ เพอบรรลการจดสรรทรพยากรทนาไปสการเสรมสรางรายไดสาหรบการลงทนและการบรโภค การวเคราะหทางเศรษฐกจจะเปนเครองมอสาหรบการบงช การกลนกรองคณสมบต และการประเมนวตถประสงคและเปาหมายของโครงการ ในมมมองจากวตถประสงคของการศกษา การวเคราะหทางเศรษฐกจจะตดสนไดวา การจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงทม ขนาดพนทประมาณ 1,950 เฮกตาร จะสามารถดาเนนการไดในอยางคมคาทางเศรษฐกจและมความยงยนหรอไม เนองจากการพฒนาและการจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงมเปนการลงทนทใหญมาก การประเมนผลกระทบจากโครงการทจะเกดขนกบเศรษฐกจของไทยกมความสาคญเชนกน

7.2 ผลการวเคราะหทางเศรษฐกจ

การคานวณ EIRR และ NPV ไดมาจากการเปรยบเทยบผลตอบแทนและตนทนของโครงการ มลคาทงสองแสดงเปนราคาทางเศรษฐกจตลอดอายของโครงการ หากเปนวธการปกต EIRR, NPV, และอตราสวน B/C จะคานวณแตเพยงผลกระทบกบหลกทรพย (ผลกระทบระยะยาวทเปนสวนเกนทางเศรษฐกจอนเกดจากการพฒนาพนทวางในเขตเมอง) และไมรวม flow effects (ผลกระทบระยะสนจากการลงทนกอสราง) ดงนน การประมาณผลตอบแทนจงจากดแตเพยงมลคาเพมทเพมขนจากกจกรรมทางเศรษฐกจของวสาหกจ และมลคาสวนเกนทางเศรษฐกจอนเกดจากการตอบสนองตอการเตบโตของประชากร ผลกระทบทางเศรษฐกจทหลากหลายอนเกดจากการจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงจะมขอบเขตกวางไกลเกนกวาการกระตนเศรษฐกจไทยโดยตรงเพยงเทานน อาท ความงดงามของพนทวางใหมในเขตเมอง คาเดนทางและเวลาเดนทางไป-กลบจากททางานทลดลง อนเนองจากการกระจายเขตเมองออกจากศนยกลางยานธรกจของกรงเทพมหานคร ผลกระทบกบการจดเกบรายไดภาษอากร ฯลฯ อยางไรกด ผลกระทบทางเศรษฐกจเหลานมความหลากหลายมากและไมสามารถวดเปนเชงปรมาณไดงายนก ตามวตถประสงคของโครงการ การคานวณผลตอบแทนจะจากดแตผลประโยชนทผใชไดรบโดยตรง วสาหกจ (พนกงาน) และผอยอาศย (ประชากร)



- 62 -

ในสวนของอตราสวนลดทใชคานวณ NPV และ B/C แนะนาใหใชรอยละ 10 ธนาคารเพอความรวมมอระหวางประเทศแหงญปน (JBIC) ใชรอยละ 10 เปนเกณฑมาตรฐานสาหรบโครงการในทกประเทศ เชนเดยวกน ธนาคารเพอการพฒนาแหงเอเชย (ADB) กใชอตราสวนลดรอยละ 10-12 อตราผลตอบแทนทางเศรษฐกจ (EIRR) ของโครงการนเทากบรอยละ 26.6 และโครงการกไดรบการประเมนวาคมคากบการลงทนในเชงเศรษฐกจ

NPV และอตราสวน B/C ของโครงการมดงน

• กรณใชเกณฑปฏบตทวไปของ JBIC/ ADB

NPV และ B/C @ รอยละ 10 เทากบ 79 พนลานและ 1.97 ตามลาดบ

• กรณใชคาเฉลยถวงนาหนกของพนธบตรของรฐบาลไทยและอตราดอกเบยกยมระหวางธนาคาร

NPV และ B/C @ รอยละ 5.3 เทากบ 192 พนลานบาท และ 2.94 ตามลาดบ

ตารางท 7.1 ดชนสาหรบการประเมนทางเศรษฐกจ EIRR NPV @10% B/C @ 10% NPV @ 5.3% B/[email protected]%

26.3% 79 พนลานบาท 2.2 191 พนลานบาท 2.92

ทมา: คานวณและจดทาโดยคณะผศกษาของ JICA

8. การศกษาความเปนไปไดสาหรบโครงการนารอง

8.1 วตถประสงคและพนทคดเลอกสาหรบโครงการนารอง

วตถประสงคในการจดทาการศกษาความเปนไปไดเบองตน กบพนทคดเลอกสาหรบโครงการนารองคอ เพอสรางพลงผลกดนการจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง ดวยการเสนอขอมลสาคญทไดรบจากการวางแผนและการวเคราะหอยางถถวน อกวตถประสงคหนงทสาคญคอ เพอเสรมสรางขดความสามารถของกรงเทพมหานครในการวางแผนและการดาเนนโครงการจดรปทดน ซงไดรบความชวยเหลอทางดานเทคนคจากประเทศญปนมานานกวาทศวรรษ

พนทโครงการนารองไดรบการคดเลอกจากพนทปดลอมขนาดใหญทจะพฒนาสามแหงตามทระบในแผนยทธศาสตรการพฒนาทกลาวถงขางตน จากการวเคราะหแนวทางการจดรปทดนเบองตนในพนทเปาหมายแตละแหง พนทบรเวณสถานลาดกระบงไดรบการคดเลอกเปนพนทโครงการนารอง ทาเลทตงของพนทคดเลอกแสดงอยในภาพตอไปน



- 63 -

ภาพท 8.1 ทาเลทตงของพนทโครงการนารอง

8.2 สภาพการณปจจบน

พนทนารอง ขนาด 22 เฮกตาร ตงอยบรเวณดานตะวนออกเฉยงใตของพนทศกษา ซงอยตดกบสถานลาดกระบง ลกษณะทสาคญของพนทนมดงน

1) การเขาถงจากดมาก

ดานทศเหนอของพนทตดกบถนนภายในชมชนของมอเตอรเวย ซงเปนเสนทางจราจรแบบรถวงทางเดยวไปทางตะวนตกทอดไปยงยานใจกลางเมองของกรงเทพมหานคร ฝงตะวนออกของพนทมทางเขา ซงเปนถนนสายหลก ไปยงถนนรมเกลา แตการเขาถงโดยตรงไมสะดวกนก เนองจากมโครงสรางสะพานลอยตงอยระหวางคลองและทางรถไฟ ดานทศใตของพนทมคลองและถนนออนนชขนานกนไป แตไมมทางเขาโดยตรงไปยงถนนออนนชจากพนท ขณะเดยวกน ถนนสาย NS2 ซงจะเปนถนนสายหลกทสาคญ ตามแผนถนนสายนจะพาดผานฝงตะวนตกของพนท ในสวนของระบบขนสงสาธารณะ สายรถไฟของรฟท.วงผานพนทศนยชมชนยอยในแนวตะวนตก-ตะวนออก และทางรถไฟแบงพนทศกษาออกเปนตอนเหนอและตอนใต โครงสราง at-grade จะยอมใหผโดยสารขามทางรถไฟได สถานรถไฟแอรพอรตลงคจะตงอยทางฝงตะวนตกของถนนรมเกลา และยงไมสามารถเขาไปถงพนทไดทางรถยนต

2) ทดนวางเปลามเจาของนอยราย

ในปจจบน พนททงหมดของโครงการนารองเปนทดนรกรางวางเปลา พนทนประกอบดวยทดนหกแปลง แตละแปลงมขนาดคอนขางใหญ



- 64 -

ตารางท 8.1 กรรมสทธทดนในพนทนารอง

ทดนเลขท พนทจดทะเบยน (ตร.ม.)

เจาของ หมายเหต

45 149,604 A ดานใตจากทางรถไฟ 1526 7,892 B 1527 14,640 C 1528 15,156 D 1529 15,484 E 2475 16,528 F

ดานเหนอจากทางรถไฟ

รวม 219,304

ภาพท 8.2 กรรมสทธทดนของพนทนารอง

8.3 ทศทางการพฒนาทวไป

(1) หนาทของเมอง

พนทนารองตงอยทางตะวนออกของเมองวฒนธรรม และตามแผนคาดวาจะพฒนาสาหรบการใชประโยชนทางพาณชยกรรมเปน air-gate plaza การใชประโยชนทดนในอนาคตสาหรบพนทนารองจาเปนตองมความเหมาะสมในฐานะเปนประตสพนทศนยชมชนยอย ทงหมด เมอพจารณาถงศกยภาพในการพฒนาทสงสง ทศทางสาหรบการพฒนามดงน



- 65 -

• การใชประโยชนทางพาณชยกรรมและธรกจจะเปนหนาทเบองตน โดยพจารณาจากลกษณะของทาเลทตงและการเชอมโยงทดเยยมกบสงอานวยความสะดวกดานคมนาคมขนสงทสาคญหลงจากการพฒนา

• อาคารชดและหอพกจะเปนทพกอาศยเพยงประเภทเดยว เนองจากอยใกลกบเสนทางบนของสนามบนใหม และคาดวาจะมปญหามลพษทางเสยงในระดบหนง

• การใชประโยชนดานอตสาหกรรม และกระบวนการวางแผนเคลอนยายสนคาทมประสทธภาพจะไมอยในขายการพจารณา เพราะพนทนเปนจดสาคญจดแรกทนกทองเทยวแบบวนเดยวจะมาเยยมเยอน

(2) แนวคดแผนพฒนาการใชประโยชนพนท

สถานเปลยนถายผโดยสารจะถกสรางขนทางฝงตะวนออกของพนท ซงตดกบสถานลาดกระบงและเชอมโยงถงกนดวยทางเดนเทา สถานเปลยนถายผโดยสารทตงอยรมทางรถไฟทงสองฝงจะเชอมโยงกบถนนสายหลกระดบภมภาค ไดแก ถนนออนนชทางทศใต และถนนสาย NS-2 ทวางแผนไวทางทศตะวนตก ในสวนของการกระจายการใชประโยชนทดน พนทตดกบสถานเปลยนถายผโดยสาร จะถกนามาใชโดยมเปาหมายดานพาณชยกรรมและธรกจเปนหลก มพนทรมคลองทางดานใต มสภาพแวดลอมทด จงกาหนดใหเปนสวนสาธารณะและอาคารพาณชยขนาดเลก และใหมทศนยภาพและกจกรรมคลายคลงกบกรงเทพมหานคร ซงมเปาหมายเพอดงดดกลมนกทองเทยวแบบวนเดยว



- 66 -

ภาพท 8.3 ผงพนฐานของพนทนารอง

8.4 แผนการพฒนาดานกายภาพ

ตามแผนภาพแนวความคดในการพฒนาทปรากฏอยในหนาทแลว แสดงใหเหนถงผงการใชประโยชนทดนและโครงสรางพนฐาน ขอพจารณาสาคญสาหรบการวางแผนการพฒนาดานกายภาพโดยสงเขปมดงตอไปน หนาถดไปแสดงภาพประกอบหลกๆ บางภาพทเกยวของ

(1) สงอานวยความสะดวกดานคมนาคมขนสง

• ขนาดของสถานเปลยนถายผโดยสาร ถกกาหนดตามแนวทางทเสนอโดยการศกษาของ JICA อกเรองหนงชอ “การศกษาการกาหนดแนวทางสาหรบการพฒนาสถานเปลยนถายผโดยสาร และวธการพฒนาสถานเปลยนถายผโดยสาร (มนาคม 2548)” สถานเปลยนถายผโดยสารฝงเหนอและฝงใตครอบคลมพนท 4,000 และ 5,000 ตร.ม. ตามลาดบ สถานเปลยนถายผโดยสาร ฝงเหนอมหนาทรองรบระบบขนสงรอง (feeder transit system) และจดเชอม park&ride ในขณะทฝงใตทาหนาทเปนจดเปลยนถายผโดยสารจากรถไฟไปยงรถยนต ดวยการจดเตรยมพนทจอดรถโดยสารและควจอดรถแทกซ

• ถนนสายหลกทเชอมโยงจากดานเหนอของ สถานเปลยนถายผโดยสาร ไปยงถนนสาย NS-2 มขนาดความกวาง 25 เมตร ถนนสายนจะมจดตดกบถนนสาย NS-2 บนทางยกระดบและเชอมกบ สถานเปลยนถายผโดยสาร ถนนสายหลกทเชอมโยงจากดานใตของสถานเปลยนถาย



- 67 -

ผโดยสารกวาง 25 เมตรเทากน โดยเชอมกบถนนสาย NS-3 ซงเชอมโยงกบถนนออนนชและถนนสายหลกดานทศเหนอ

• จะมการสรางถนนภายในชมชน ขนาดความกวาง 9-15 ม. เพอชวยใหการเขาถงแปลงทดนสะดวกมากขน

(2) สวนสาธารณะ

ตามกฎหมายการจดรปทดนของไทย ทดนสาหรบสวนสาธารณะตองไดรบการจดสรรภายในพนทโครงการ โดยกาหนดสดสวนนอยทสดของสวนสาธารณะท 5% ของพนทโครงการทงหมด ในโครงการนารอง จะมการเปดสวนสาธารณะสองแหง แหงแรกอยทางดานเหนอ และอกแหงหนงอยทางดานใตของทางรถไฟ สวนสาธารณะดานเหนอจะตงอยระหวาง สถานเปลยนถายผโดยสาร และพนททอยอาศย สวนอกแหงหนงทางดานใตจะตงอยรมคลอง และกาหนดใหเปนจดขนเรอชมตลาดนา ซงจะพฒนาเพอรองรบกจกรรมทองเทยวแบบวนเดยว

(3) การใชประโยชนทดนและอาคารตางๆ ทจะสราง

ผงการใชประโยชนทดนกาหนดขนเพอใหมดชนชวดทจาเปน ถงแมวาประเทศไทยยงไมมโครงสรางพนฐานทางกฎหมายทบงคบใชผงเมองน ตามผงการใชประโยชนทดน ประกอบดวยกฎระเบยบปจจบนและทคาดหมายในอนาคตซงจะบงคบใชกบพนทโครงการ มการคาดการณประเภทของอาคารทมโอกาสสรางมากทสดหลงจากเรมดาเนนโครงการอาคารเหลานประกอบดวย

1) ศนยการคา

มแนวโนมทศนยการคาขนาดใหญจะตงอยตรงใจกลางของพนทตอนใตของพนทโครงการ เนองจากพนทนมจดเชอมโยงทดกบ สถานเปลยนถายผโดยสาร และถนนสายหลก โดยมทดนแปลงเดยวทมขนาดใหญพอทจะรองรบศนยการคาขนาดใหญได

2) โรงแรมและหองเชา หอพก

สถานทพก เชน โรงแรมและและหองเชา หอพก คงจะสรางอยแถบตอนใตของพนทโครงการเยองกบ สถานเปลยนถายผโดยสาร

3) อาคารพาณชยหนาแนนตา-ปานกลาง

รานคาขนาดเลกจะตงอยบรเวณรมคลองทางดานใตของถนนสายหลก การวางผงแบบนเปนผลของการเลอกทาเลเชงยทธศาสตร เพอกาหนดพนทวางทเปนสญลกษณสาหรบเมองวฒนธรรม ซงจะมทศนยภาพแบบไทยๆ และบรรยากาศการใชชวตของคนไทยแบบดงเดม


บรษท นปปอน โคเอะ จากด - 69 -

ภาพท 8.5 ผงการพฒนา



- 70 -

ภาพท 8.6 โครงขายถนน



- 71 -

ภาพท 8.7 หนาตดของถนน



- 72 -

(4) ประมาณการคาใชจาย

ประมาณการคาใชจายทงหมดสาหรบการดาเนนโครงการนารองแสดงอยในตารางทดานลาง

ตารางท 8.2 คาใชจายทงหมด

รฐบาล สมาคม รวมกวาง = 25 ม. 42,555,365 42,555,365คาโสหย 175,031,355 175,031,355กวาง = 15 ม. 10,200,912 10,200,912กวาง = 9 ม. 18,059,018 18,059,018

19,040,000 19,040,000

9,590,000 9,590,000

11,526,318 11,526,31811,660,000 11,660,000

257,743,038 39,919,930 297,662,9680 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 0

4,825,630 2,647,300 7,472,93055,457,295 13,920,166 69,377,461

0 0 088,666,445 4,516,875 93,183,320

118,050,083 1,871,793 119,921,876266,999,453 22,956,134 289,955,587

0 18,761,384 18,761,3840 18,191,398 18,191,3980 42,446,596 42,446,596

524,742,491 142,275,442 667,017,9330 6,000,000 6,000,0000 6,670,179 6,670,1790 1,888 1,888

524,742,491 154,947,509 679,690,000

คาใชจาย (บาท) รายการ

รวมทงสน

งานดนคากอสรางปลกยอยคาสารวจและคาออกแบบ

ดอกเบยเงนกคาใชจายสานกงานอนๆ

รวมคากอสราง

พนทสเขยวและสวนสาธารณะรวม

สะพานคนเดนขาม

อาคารความปลอดภยการจราจร

ถนน

ถนนทางเขา

ถนนหลก

สถานเปลยนถายผโดยสาร

รวมนาประปาการระบายนา

การจดห

าและก

ารดาเน

นการ

ไฟฟาการสอสาร

รวม

คากอ

สราง

นาเสย

การยายสงปลกสรางนาประปาการระบายนาไฟฟาการสอสาร

การรอยาย



- 73 -

8.5 การวางแผนดาเนนงานตามแนวทางโครงการจดรปทดน

แนวทางการพฒนาไดรบการวเคราะหโดยอางองกบรางแผนการพฒนาทกลาวถงในหวขอทผานมา

(1) องคกรดาเนนงาน

ในบรรดาองคกรดาเนนงานหลายประเภททระบในกฎหมายจดภาพทดนของไทย กรงเทพมหานครเปนองคการดาเนนงานสาหรบโครงการนารองทเหมาะสมทสดอยางแนนอน เนองจากโครงการอยในแผนการพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง อยางไรกตาม สมาคมจดภาพทดนรบบทบาทเปนองคกรดาเนนงานสาหรบโครงการนารองเนองจากกรอบเวลาทกาหนดไว เนองจากการจดตงองคกรดาเนนงานของรฐกตองรอการประกาศใชกฎกระทรวงทเกยวของกอน ซงจะกนเวลาอกหลายป

(2) แผนการเงน

1) การเพมขนของมลคาทดน

มลคาทดนสาหรบพนทโครงการนารองไดรบการประเมนจากการสารวจประเมนมลคาทจดทาในการศกษาน ในกรณของพนทโครงการนารอง ผลการคานวณอตราสวนการเพมมลคา (Z) เทากบ 2.05 ตามทแสดงดานลาง

มลคาทดนกอนการพฒนา 5,600 (บาท/ตร.ม.)

มลคาทดนหลงการพฒนา 11,500 (บาท/ตร.ม.)

อตราสวนการเพมมลคา 2.05

ขอมลตอไปนแสดงประมาณการราคาทดนเฉพาะพนทกอนและหลงโครงการ

กอนการพฒนา

ตารางท 8.3 มลคาทดนกอนการพฒนา ราคาทดนตอหนวย พนท มลคาทดน

เขต (บาท/ตร.ม.) (ตร.ม.) (1,000 บาท)

a 6,006 153,100 919,519 b 4,767 72,200 344,177

รวม 5,600 225,300 1,263,696



- 74 -

ภาพท 8.8 ทาเลของเขตมลคาทดน

หลงการพฒนา

ตารางท 8.4 มลคาทดนหลงการพฒนา ราคาทดนตอหนวย พนท มลคาทดน

(บาท/ตร.ม.) (ตร.ม.) (1,000 บาท)A 15,100 57,959 875,181 ศนยการคา, โรงแรม, P&R ศนยกลางเมองแบบผสมผสาน

B 13,600 25,307 344,175สานกงานอาคารชดประเภทสงปานกลาง-สงมาก

เมองวฒนธรรม

C 7,700 69,514 535,258 อาคารชด ทพกอาศยTotal 11,500 152,780 1,754,614

โซน หมายเหตการใชประโยชนทดน



- 75 -

ภาพท 8.9 ทาเลของเขตมลคาทดนหลงการพฒนา

2) อตราการปนสวนทดนเพอสาธารณะ

องคประกอบของการใชประโยชนทดนในพนทโครงการนารอง จะเปลยนแปลงตามการใชประโยชนทดนตามแผน ขอมลการเปลยนแปลงการใชประโยชนทดนทคาดหมายโดยสงเขปแสดงอยในตารางทดานลาง

เนองจากปจจบนไมมบรการสาธารณปการในพนท อตราการปนสวนทดนเพอสาธารณะเทากบพนททงหมดของทสาธารณะ

ตารางท 8.5 การคานวณอตราการปนสวนทดน

ก อน ด า เน น ก าร หล ง ด า เน น ก าร พ น ท (ตร .ม .) อ ต ร าส วน (% )ด าน เหน อ 7 1 ,6 0 0 4 5 ,9 8 6 2 5 ,6 1 4 3 5 .7 7 %ด าน ใต 1 5 3 ,7 0 0 1 0 6 ,7 9 4 4 6 ,9 0 6 3 0 .5 2 %รวม 2 2 5 ,3 0 0 1 5 2 ,7 8 0 7 2 ,5 2 0 3 2 .1 9 %

ท ด น ป น ส วนท ด น เอกชน

ในสวนของพนทสาธารณะหลงการดาเนนโครงการ พนทสาธารณะบางแหงจะถกนาไปใชสาหรบโครงสรางพนฐานระดบภมภาค ซงจะใหบรการเพอประโยชนของประชากรไมเฉพาะแคในพนทนารอง แตรวมไปถงพนทโดยรอบดวย ในกรณของโครงการนารอง พนทเหลานประกอบดวยทดนสาหรบถนนสายหลก ระหวางการหารอกบเจาหนาทกรงเทพมหานคร ไดมการ



- 76 -

กาหนดกฎการแบงสรรคาใชจาย ซงระบวาองคกรดาเนนงานดานการจดรปทดนจะปนสวนทดนสาหรบความกวาง 9 ม.ของถนนสายหลก ขนาดความกวาง 25 ม. และพนททเหลอ ความกวาง 16 ม. จะถกปนสวนเปนพนทจดหาประโยชนสาหรบโครงสรางพนฐานระดบภมภาค ทดนประเภทหลงอยภายใตเงอนไขการเวนคนทดนของรฐบาล ดวยการปรบใชราคาตอหนวยทไดรบอนมต ซงปกตตากวาราคาตลาดมาก ผลการคานวณพนทปนสวนสาหรบโครงสรางพนฐานปรากฏอยในตารางทตอไปน

ตารางท 8.6 สรปพนททดนปนสวนเพอสาธารณะ

ประเภททสาธารณะ พนท (เฮกตาร) สดสวน (%) อตราการปนสวนทดนเพอสาธารณะ 53,033 23.53 อตราการปนสวนทดนเพอเปนพนทจดหาประโยชนสาหรบโครงสรางพนฐาน

19,487 8.65

อตราการปนสวนทเพอสาธารณะรวม 72,520 32.19

3) การแบงสรรคาใชจาย

ตารางทตอไปนแสดงการแบงสรรคาใชจายระหวางรฐบาลและ/หรอองคกรปกครองทองถน ผใหบรการดานสาธารณปโภคทไดรบเงนอดหนนจากรฐบาล และสมาคมจดภาพทดน ซงแหลงรายไดหลกมาจากการขายทดนจดหาประโยชน ดงทปรากฏในตารางทน ประมาณการพนทดนทตองการสาหรบปนสวนเปนทดนจดหาประโยชนอยท 2,808 ตร.ม.

ตารางท 8.7 แนวทางการแบงสรรคาใชจายโครงการ รายการ รายได (บาท) หมายเหต

112,552,200 คาเวนคนทดนสาหรบ สถานเปลยนถายผโดยสาร และถนนสายหลก (= ยอดขายทดนจดหาประโยชนสาหรบโครงสรางพนฐานระดบภมภาค)

เงนลงทนของรฐบาล

318,025,800 คากอสรางสาหรบ สถานเปลยนถายผโดยสาร, ทางเดนยกระดบ, ถนนสายหลก และระบบสาธารณปโภคใตดน

รวม 430,578,000 ขายทดนจดหาประโยชน 42,395,472 2,808 ตร.ม. x 15,100 บาท/ตร.ม. (พนทพาณชยกรรม/สานกงาน) เงนลงทนของรฐบาลหรอผใหบรการสาธารณปโภค

206,716,528 สาหรบไฟฟาและการสอสาร

รวมทงสน 679,690,000



- 77 -

4) จาแนกแหลงรายไดตามองคกรทเกยวของ

แหลงรายไดทคาดการณสาหรบองคกรทรบผดชอบแตละหนวยงานโดยสงเขปแสดงอยในตารางทตอไปน

ตารางท 8.8 รายไดรวมและสวนแบง รายการ รายได (บาท) องคกรทรบผดชอบ

ขายทดนจดหาประโยชน 42,395,472 สมาคม การเวนคนทดนเพอเปนทดนจดหาประโยชนสาหรบโครงสรางพนฐานระดบภมภาค

112,552,200 สมาคมและรฐบาล

การลงทนของรฐบาลสาหรบการกอสรางโครงสรางพนฐานระดบภมภาค

318,025,800 รฐบาล

การลงทนโดยผใหบรการสาธารณปโภค 206,716,528 รฐบาลหรอผใหบรการสาธารณปโภค

รวม 679,690,000

(3) การคานวณอตราการปนสวนทดนรวม

ตารางทตอไปนระบอตราการปนสวนทดนรวมและภาพรวมของทดนจดหาประโยชน ตารางท 8.9 การคานวณอตราการปนสวนทดนรวม

ทดนเอกชนหลงดาเนนการ

พนทปนสวนทดน อตราการปนสวนทดน ทดน

เอกชนกอนดาเนน การ

ทดน

เอกชนกอนดาเนน การ

(รวม gap)

รวมทดนจด

หาประ-

โยชน

ไมรวม ทดนจด

หาประ- โยชน

เพอสาธา-รณะ

เพอเปน

ทดนจด

หาประ-

โยชน

รวม เพอสาธา-รณะ

เพอเปนพนทจด

หาประ-

โยชน

รวม

ตร.ม.

219,304

ตร.ม.

225,300

ตร.ม.

152,780

ตร.ม.

149,972

ตร.ม.

72,520

2,808

ตร.ม.

75,328

%

32.19

1.25

%

32.19

ตารางท 8.10 ภาพรวมของทดนจดหาประโยชน มลคาทดนรวม

กอน หลง

มลคาทดนทเพมขน

ราคาทดนตอหนวยหลงโครงการ

พนทจดหาประโยชนมาก

ทสด

พนทจดหาประโยชนตาม

แผน

R/Rmax ราคาทดนตอหนวยกอนโครงการ

1,000 บ.

1,261,680

1,000 บ.

1,756,970

1,000 บ.

495,290

บ./ตร.ม.

11,500

ตร.ม.

43,068.70

ตร.ม.

2,808.0

%

6.52

บ./ตร.ม.

5,600



- 78 -

(4) กาหนดชวงเวลาการลงทน

มการวางแผนกาหนดการลงทนสาหรบโครงการเพอดารงความเปนไปไดทางการเงนของโครงการดงทแสดงในตารางทดานลาง

ตารางท 8.11 กาหนดชวงเวลาการลงทนในโครงการ

ปท 1 ปท 2 ปท 3 ปท 4 ปท 5 รวมกองทนจดรปทดน 5,000,000 5,000,000 5,000,000 15,000,000รายไดจากการขายทดนจดหาประโยชน 0 0 0 30,000,000 22,850,000 52,850,000รบภาระโดยกทม. 8,000,000 100,000,000 130,000,000 120,000,000 37,706,000 395,706,000เงนอดหนนอนของรฐบาล 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 31,134,000 231,134,000

รวม 63,000,000 155,000,000 185,000,000 200,000,000 91,690,000 694,690,00016,000,000 15,000,000 5,000,000 36,000,00079,000,000 170,000,000 190,000,000 200,000,000 91,690,000 730,690,000

คาจดทาถนนและสวนสาธารณะ 30,000,000 70,000,000 90,000,000 70,000,000 37,662,968 297,662,968คาจดทาสาธารณโภค 30,000,000 80,000,000 80,000,000 70,000,000 29,955,587 289,955,587คาปรบพนดน 3,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 3,761,384 18,761,384คาออกแบบและคาใชจายสานกงาน 14,000,000 14,000,000 14,000,000 14,000,000 11,310,061 67,310,061ดอกเบยเงนก 2,000,000 2,000,000 2,000,000 0 0 6,000,000

รวม 79,000,000 170,000,000 190,000,000 158,000,000 82,690,000 679,690,00010,000,000 5,000,000 15,000,00032,000,000 4,000,000 36,000,000

79,000,000 170,000,000 190,000,000 200,000,000 91,690,000 730,690,000

0 0 0 0 0 0

รายการ

คาใชจาย

สวนเกนและสวนขาดของแตละป

เงนกของเอกชน

การชาระเงนคนสาหรบภาคเอกชน

รายได

รวม

รวม

การชาระคนเงนก

8.6 ผงรปแบบการจดรปแปลงทดนใหม ถงแมวาการกาหนดรปแปลงทสมบรณของผงการจดรปแปลงทดนใหมเปนสงทเปนไปไมได ผงรปแบบ (model plan) ถกกาหนดขนมาเพอยนยนความถกตองของแผนการเงนทกลาวขางตน เหตผลสาคญอกประการหนงสาหรบการสรางผงรปแบบการจดรปแปลงทดนใหม (model replotting plan) คอ เพอคาดคะเนรปแปลงทสมดลทสดสาหรบการจดรปแปลงทดนใหม ดวยการใชวธการประเมนตามสดสวน (proportional valuation method) ซงไดรบการพฒนามาอยางดในญปน อยางไรกด ในประเทศไทย วธการประเมนตามสดสวนยงไมสามารถนามาใชไดเลย เนองจากขอจากดดานกฎระเบยบในสาขาทเกยวของ เชน การจดการเมองและระบบภาษ ดงนน หนวยงานทเกยวของของไทยจะเปนผตดสนใจเรองผงการจดรปแปลงทดนใหม สาหรบโครงการนารองโดยใชวธกาหนดตามพนท (area-based method) ซงจะไดรบประโยชนจากกระบวนการและผลการดาเนนงานเกยวกบผงรปแบบการจดรปแปลงทดนใหม ภาพตอไปนแสดงผลลพธของผงรปแบบการจดรปแปลงทดนใหม



- 79 -

ภาพท 8.10 ผงการจดรปแปลงทดนใหมชวคราวสาหรบพนทนารอง

9. ขอพจารณาเกยวกบสงแวดลอมและการรบฟงความคดเหนสาธารณะ

9.1 ขอพจารณาเกยวกบสงแวดลอม

จากการตรวจสอบนโยบายสงแวดลอมสามประการสาหรบการพฒนากรงเทพมหานคร แนวทางตอไปนไดรบความเหนชอบในแงการพจารณาดานสงแวดลอมและสงคม เมอแผนยทธศาสตรการพฒนาถกกาหนดขน

• โครงขายคลองควรทาหนาทไมเพยงควบคมนาทวมเทานน แตควรทาหนาทเปนสงจรรโลงจตใจหรอทรพยากรดานการทองเทยวดวยจากมมมองในแงทองถนและวฒนธรรมดวย

• ควรพฒนาและขยายขอบเขตการจดการนาเสยและการจดการขยะมลฝอย เพอหลกเลยงมลภาวะในสภาพแวดลอมทเพมขน

• การจดสรรพนทสเขยวควรไดรบการสงเสรม เพอพฒนาเปนพนทวางทสรางความรนรมยใหกบคนในพนทเทานนและระบบนเวศนเมองแบบใหม



- 80 -

• เพอหลกเลยงปญหาการตงถนฐานแบบผดกฎหมายของประชากรทไมจดทะเบยนหรอชมชนแออดเนองจากการเพมขนของประชากร ผงการใชประโยชนทดนทสมดลยตองทาใหสาเรจ

• ควรพฒนาระบบการเปดเผยขอมลตรวจสอบสงแวดลอม เพอใหประชาชนตระหนกถงการอนรกษสงแวดลอม

• สนามบนสวรรณภมกาลงกอสรางอยและมแผนทจะเปดใหบรการในป พ.ศ. 2549 ภายใตภาพสถานการณ ผโดยสาร 100 ลานคนตอป (MAP) สวนหนงของพนททอยภายใตแผนยทธศาสตรการพฒนาจะไดรบผลกระทบจากเสยงเครองบน ฉะนน จงจาเปนตองตรวจสอบการบรรเทาผลกระทบดงทแสดงในตารางท 9.01

ตารางท 9.1 การตรวจสอบผลกระทบสะสมจากสนามบนสวรรณภม ตวแปร สรปผลกระทบทคาดการณ ความสมพนธระหวาง

ผลกระทบทคาดการณและ ศนยชมชนยอย

ผลการตรวจสอบ

เสยง

- ควรพจารณาถงผลกระทางทางเสยงจากเครองบน โดยมาก ระดบเสยงทคาดการณไวอยท 30-40 NEF ซงเปนเกณฑทควรเตรยมมาตรการปองกนเสยงตามความจาเปน

- ณ ระดบ 45 MAP พนทสวนใหญของศนยชมชนยอยจะไมไดรบผลกระทบจากเสยงเครองบน - ณ ระดบ 100 MAP พนทดานทศตะวนออกเฉยงใตจะไดรบผลกระทบจากเสยงเครองบน ระดบเสยงทพยากรณไวอยท 30-40 NEF

- เมอเรมพฒนาศนยชมชนยอยแลว แนะนาใหกรงเทพมหานครหารอกบ NBIA เกยวกบภาพสถานการณการใชงานของทางวง - จะดาเนนการตรวจสอบเสยงเครองบนและใชมาตรการปองกนเสยงภายใตความรวมมอกบ NBIA

ทมา: คณะผศกษาของ JICA

9.2 การรบฟงความคดเหนสาธารณะและกจกรรมประชาสมพนธ กรอบแนวทางการประชมทออกแบบสาหรบการประชมผมสวนไดเสยในการศกษานโดยสงเขปอธบายอยในตารางท 9.2 และสาระสาคญของการประชมผมสวนไดเสยกแสดงอยในตารางท 9.3 นอกจากนน เพอเผยแพรขอมลเกยวกบการศกษาในกลมผมสวนไดเสย กรงเทพมหานครไดสรางเวบไซตและดแลการปรบปรงขอมล และแจกจายจดหมายขาวไปยงผมสวนไดเสย เพออธบายความรทวไปและแนวความคดเกยวกบการวางผงเมองและการจดรปทดนดวยภาพประกอบงายๆ



- 81 -

ตารางท 9.2 สาระสาคญของกรอบการประชมผมสวนไดเสย รายการ สาระสาคญ ชวงระยะ ระยะท 1 การวางแผนยทธศาสตรการพฒนา – 3 ครง

ระยะท 2 การศกษาความเปนไปได – 3 ครง วตถประสงคโดยรวม

ใหผมสวนไดเสยมสวนรวมในกระบวนการวางแผนของการศกษา เพอพจารณาปจจยดานสงแวดลอมและสงคมในลกษณะทเหมาะสมทสดกบสถานการณในพนท และ ไดรบฉนทามตตามสมควรจากผมสวนไดเสย

ประชมครงท 1: สาระสาคญของการศกษา (พฤศจกายน 2546) อธบายสาระสาคญของการศกษาและแนวคดเกยวกบการจดรปทดน ประชมครงท 2: กรอบการพฒนา ศนยชมชนยอย (กมภาพนธ 2547) อธบายทศทางของกรอบการพฒนาของแผนยทธศาสตรการพฒนาของศนยชมชนยอย

ระยะท 1

ประชมครงท 3: กรอบการพฒนาศนยชมชนยอย (กมภาพนธ 2547) อธบายรางผงการใชประโยชนทดนและแผนดาเนนงานสาหรบแผนยทธศาสตรการพฒนาของศนยชมชนยอย

ระยะท 2 ประชมครงท 4: แผนแมบทของศนยชมชนยอย (พฤศจกายน 2547) อธบายสาระสาคญของแผนยทธศาสตรการพฒนาของศนยชมชนยอยทเสนอ อธบายสาระสาคญของการศกษาความเปนไดเบองตนดวยแนวทางการจดรปทดน

ประชมครงท 5: แผนการดาเนนงานสาหรบการจดรปทดน (กมภาพนธ 2547) อธบายสาระสาคญของแผนการดาเนนงานสาหรบการจดรปทดน อธบายสาระสาคญของการจดรปแปลงทดนใหม การกอสราง และแผนการเงนสาหรบ การจดรปทดน

วตถประสงคเจาะจงและกาหนดเวลา ตามแผน

การประชมครงท 6: การจดรปทดนและการประเมนโครงการ (พฤษภาคม 2549) ทมา: คณะผศกษาของ JICA



- 82 -

ตารางท 9.3 การประชมผมสวนไดเสย (ถงเดอนพฤษภาคม 2549) วนทประชม หวขอการประชม จานวน

ชวง จานวน ผเขารวม

ประชมผมสวนไดเสย ครงท 1

13-14 พฤศจกายน 2547

การประชมกลมยอย ครงท 1 3 92

16 กมภาพนธ 2548 การสมมนารบฟงความคดเหน ครงท 1

1 75 ประชมผมสวนไดเสย ครงท 2

19-20 กมภาพนธ 2548

การประชมกลมยอย ครงท 2 4 143

5 กรกฎาคม 2548 การสมมนารบฟงความคดเหน ครงท 2

1 71 ประชมผมสวนไดเสย ครงท 3

9 กรกฎาคม 2548 การประชมชมชนในพนท ครงท 1 1 84 ประชมผมสวนไดเสย ครงท 4

1 ธนวาคม 2548 การสมมนารบฟงความคดเหน ครงท 3

1 79


16 กมภาพนธ 2549 การสมมนารบฟงความคดเหน ครงท 4

1 66


25 พฤษภาคม 2549 การสมมนารบฟงความคดเหน ครงท 5

1 82

ทมา: คณะผศกษาของ JICA

10. การประเมนดานสงแวดลอม

10.1 การตรวจสอบสงแวดลอมขนตนกบแผนยทธศาสตรการพฒนา มการคาดการณเรองผลกระทบโดยเปรยบเทยบระหวาง “กรณดาเนนโครงการ” และ “กรณไมดาเนนโครงการ” เมอเปรยบเทยบกบกรณไมดาเนนโครงการ คาดวาแผนยทธศาสตรการพฒนาทเสนอจะยกระดบหรอสงผลใหผลกระทบเชงบวกเพมขนในสวนทเกยวกบกจกรรมเศรษฐกจ, สงคมทองถน, สภาพการใชประโยชนทดน, การจราจร, สาธารณปการ, สงลาคาทางวฒนธรรม, กจกรรมทางศาสนา, การจดการของเสย และลดความเสยงของภยนตราย และมลภาวะทงบนบกและในนา นอกจากนน แผนยทธศาสตรยงชวยบรรเทาผลกระทบเชงลบทเกยวพนการเวนคนทดนและการอพยพถนฐาน และมลพษทางอากาศ

10.2 การตรวจสอบสงแวดลอมขนตนกบโครงการนารอง

มการคาดการณผลกระทบโดยมการเปรยบเทยบระหวาง “กรณดาเนนโครงการ” และ “กรณไมดาเนนโครงการ” เมอเปรยบเทยบกบกรณไมดาเนนโครงการ คาดวาแผนยทธศาสตรการพฒนาทเสนอจะ



- 83 -

ยกระดบหรอสงผลใหผลกระทบเชงบวกเพมขนในสวนทเกยวกบกจกรรมเศรษฐกจ, สงคมทองถน, สภาพการใชประโยชนทดน, สาธารณปการ,

การจดการของเสย และลดความเสยงของภยนตราย และมลพษทางนา นอกจากนน แผนยทธศาสตรยงชวยบรรเทาผลกระทบเชงลบทเกยวพนการเวนคนทดนและการอพยพถนฐาน และมลพษทางนา

10.3 การประเมนผลกระทบสงแวดลอมกอนการดาเนนโครงการนารอง

ดงทกลาวขางตน โครงการนารองจะกอใหเกดผลประโยชนโดยรวม แตกจะมผลกระทบเชงลบเฉพาะพนทดวยเชนกน จาเปนตองใชมาตรการบรรเทาผลกระทบเชงลบทกลาวถงในตารางท 10.01

ตารางท 10.1 มาตรการบรรเทาผลกระทบเชงลบทเสนอแนะ รายการ ประเดนทพจารณา มาตรการบรรเทาผลกระทบทเสนอ การเวนคนทดนและการอพยพ

- เมอกอสรางถนนเชอมโยงเสรจแลว การเวนคนทดนและการอพยพประชาชนจะเรมขน

- จาเปนตองพจารณาวธการจายคาชดเชยใหแกประชาชนทไมไดเปนเจาของทรพยสนอยางเปนทางการ เชน ผอยอาศยบนทสาธารณะรมคลองในปจจบน

มลพษทางอากาศ

- เมอการจราจรแออดมากขน ปรมาณมลพษทางอากาศจะเพมขน

- แนะนาใหตรวจสอบมาตรการสรางความนาสนใจของระบบขนสงสาธารณะ เมอพฒนา สถานเปลยนถายผโดยสาร

มลพษทางนา - ดวยการสงเสรมกจกรรมเศรษฐกจในพนทโครงการนารอง ปรมาณมลพษทางนาจะเพมขน

- ควรตดตงระบบบาบดนาเสยตามขอกาหนดของกฎหมายไทย

เสยงและการสนสะเทอน

- สวนหนงของพนทโครงการนารองอาจไดรบผลกระทบจากเสยงเครองบน เมอภาพสถานการณ 100 MAP เกดขนจรง

- ควรตรวจสอบเสยงเครองบน และใชมาตรการปองกนเสยง โดยพจารณาจากผลการตรวจวดและแผนการดาเนนงานของสนามบนสวรรณภม

11. ขอเสนอแนะ

11.1 ขอเสนอแนะ

การปรบเปลยนมหานครจากโครงสรางเมองแบบศนยกลางเดยวเปนแบบหลายศนยกลางเปนวสยทศนดานผงเมองสาหรบกรงเทพฯ ซงผานการพจารณาทบทวนมานานแลว ถงกระนน การสรางศนยชมชนยอยขนมาจรงๆ มความเกยวพนกบงานดานสาธารณปโภคสาธารณปการและการพฒนาของภาคเอกชนในหลากหลายมต รวมทงการบรหารจดการโดยรวม ดงตวอยางเชน ในกรณของการจดตงศนยชมชนยอยทเมองชนจก กรงโตเกยว กระบวนการพฒนาใชเวลานานกวา 30 ปถงเสรจ



- 84 -

สมบรณ ดงนน การวางเปาหมายทชดเจนและการควบคมการจดสรรทรพยากรอนหลากหลายอยางเหมาะสมเปนสงสาคญ เพอบรรลเปาหมายของการจดตงศนยชมชนยอย

(1) บทบาทของกรงเทพมหานครในการจดตงศนยชมชนยอย

1) ความคดรเรมดานการพฒนา

การเชอมโยงดานนโยบาย

การจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงจาเปนตองผานความเหนชอบเปนนโยบายการพฒนาและการจดการเมองของกรงเทพมหานคร และผนวกอยในบรบทการวางแผนของแผนพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม ซงจะกลาวถงตอไป

การรบฟงความคดเหนสาธารณะ

การจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงไดผานการอภปรายอยางเปดเผยในการประชมรบฟงความคดเหนสาธารณะ ซงจดมาแลวหกครง และความคดเหนของคนในพนทไดถกสะทอนในการจดทาแผนใหมากทสดเทาทจะทาได ฉะนน การดาเนนโครงการทเปนรปธรรมตามแผนแมบทพรอมกบการมสวนรวมของประชาชนจงมความสาคญอยางยง

การสรางฉนทามต

ในขณะทโครงการเดนหนามาถงระยะการดาเนนงาน การกาวเดนพรอมกบเสยงสนบสนนทเปนฉนทามตของผมสวนไดเสยเปนสงทมความจาเปนเพมขนทกขณะ โดยเฉพาะการจดรปทดน ซงเกยวพนกบการเปลยนแปลงสถานะของอสงหารมทรพยของบคคลทวไป การสรางฉนทามตเปนสงทขาดไมได

2) การประสานงานเพอการพฒนา

คณะกรรมการพฒนาลาดกระบงกรงเทพมหานคร การจดตงศนยชมชนยอยเกยวของกบงานพฒนาเมองและการบรการหลายดาน และภายในกรงเทพมหานครเอง กจาเปนตองมการประสานงานระหวางแผนกและสานกตางๆ คณะทางานประสานงานอาจใชชอวา “คณะกรรมการพฒนาลาดกระบง กรงเทพมหานคร” สานกผงเมองจะเปนแกนกลางของการประสานงานภายในกรงเทพมหานคร ซงเกยวพนกบแผนกตางๆ ของสานกผงเมอง รวมทงสานกโยธา สานกระบายนา และสานกอนๆ ตามความจาเปน

การประสานงานภายนอกกรงเทพมหานคร

นอกจากน การจดตงศนยชมชนยอยลาดกระบงยงเกยวของกบองคกรและหนวยงานอนนอกกรงเทพมหานคร ทงระดบชาตและระดบทองถน องคกรทจาเปนตองเขามสวนรวมในการ



- 85 -

ประสานงานประกอบดวยกรมและหนวยราชการ ซงจดตงเปนคณะกรรมการกากบดแลสาหรบการศกษาน รวมทงองคกรและหนวยงานอนตามความจาเปน โดยกรงเทพมหานครจะทาหนาทเปนประธานในการประชมประสานงาน

3) การพฒนาองคกร

องคการมหาชนเพอการจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง

เพอผลกดนใหการจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงเขาไปสระยะดาเนนการ และสงเสรมการมสวนรวมของภาคเอกชน การจดตงคณะทางานพฒนาทมความยดหยนและความคลองตวเปนสงทพงกระทา เพอสนองจดมงหมายน กรงเทพมหานครตองรเรมกอตงบรษทดวยอาณตของการจดตงศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง อนประกอบดวย 1) การประสานงานดานการพฒนาทางกายภาพ 2) การดาเนนงานและจดเตรยมการบรการสาหรบอสงหารมทรพยของเมอง RD&D และ 3) การจดการดานการเงนเพอสงเสรมและสนบสนนความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน (PPP) องคการมหาชนน ซงมชอเรยกชวคราววา “บรรษทพฒนาเมองเพอการพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง” จะทาหนาทเปนบรษทจดการโครงการ (project manager company – PMC) ทบรหารการพฒนาศนยชมชนยอยทงหมด บรษทนอาจกอตงขนเปนบรษทใหม หรอขยายจากขอบเขตบทบาทหนาทของบรษท กรงเทพ ธนาคม จากด ซงเปนบรษทภายใตกรงเทพมหานคร ทรบผดชอบดานการพฒนาทดน



- 86 -

คณะกรรมการพฒนาศนยชมชน

บรรษทพฒนาเมองเพอพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง

สานกผงเมอง สานกโยธาสานก

การจราจรและขนสง

สานกระบายนา

สานกอน

(ตามความจาเปน)

กทม.

การประสานงานดานการพฒนาทาง

การดาเนนงานและการ

จดเตรยมบรการสาหรบทดน

จดสรรของเมอง

การจดการดานการเงนสาหรบ PPP

การประสานความรวมมอกบหนวยราชการ

การกาหนดทตง/ความรวมมอกบ

การเจรจาตกลงดานกรรมสทธทดนในปจจบน

การใหเชาทดน/ทรพยสนระยะยาว

การจดตง SPV

การศกษาความเปนไปได

การวางกาหนดการสาหรบการพฒนา

การจดการดานพนธบตร

ฯลฯ

การกาหนดทตงของผเชาวสาหกจในเมอง RD&D

การใหบรการทปรกษาดานโซลชน

การใหบรการแบบเบดเสรจ ณ จดเดยว

การรวบรวมขอมลและจดนทรรศการเผยแพร

การตลาดสาหรบการพฒนาเมอง

ภาพท 11.1 โครงสรางการดาเนนงานภายใตกรงเทพมหานคร

โครงการความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน

เนองจากการจดตงศนยชมชนยอยสวนใหญเกยวโยงกบการพฒนาทดนเพอสนองจดมงหมายเชงพาณชย เปนสงสาคญทจะตองพจารณาหาวธการทเหมาะสมสาหรบการสนบสนนโครงการความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชน (Public Private Partnership Program – PPP) ภาครฐและภาคเอกชนจะจดสรรทรพยากรของตนเอง ซงเปนจดแขงของแตละฝาย และผนวกทรพยากรเหลานนเพอดาเนนการพฒนาเมองโดยรวม



- 87 -

สมาคมจดรปทดน- ดาเนนโครงการจด

รปทดน

- รวมในการพฒนาเมอง

โครงการความรวมมอ

ระหวางภาครฐและ

ภาคเอกชน- การประสานงาน- การจดการเงนทน

- บรหารจดการโครงการนกพฒนาทดน/นก

บรหารของ

ภาคเอกชน- ลงทนเพอพฒนาเมอง

- บรหารจดการ

กรงเทพมหานคร- รเรมการพฒนา

- ใหคาปรกษาและสนบสนนดานการจดรปทดน

รฐบาล- ใหแนวทางการจดตง

องคกร

- สนบสนนดานการเงน

(กองทนจดรปทดน,

สนบสนนเงนทน)

หลกเกณฑ และ

ขอแนะนา

ลงทนพฒนาทดน

จดหาทดนพรอม

พฒนาหลงจากการจด

รปทดนแลว

แนวทางการจดตงองคกรและการสนบสนน

รบผลตอบแทน

จากการพฒนา รบผลตอบแทน

จากการลงทน

ภาพท 11.2 โครงการความรวมมอระหวางภาครฐและภาคเอกชนสาหรบการจดตงชมชนยอยชานเมอง

11.2 แผนปฏบตงาน

ในการดาเนนโครงการศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง ปจจยทสาคญมากคอ การรกษาแรงเหวยงของโครงการพฒนาใหดารงอยอยางตอเนองดวยการลงมอปฏบตงานตามความจาเปน หวขอตอไปนกลาวถงภารกจสาคญของกรงเทพมหานคร สาหรบการดาเนนโครงการศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงในชวงหาปขางหนา

(1) โครงการพฒนาทเปนงานวกฤตในชวงหาปขางหนา

1) การดาเนนการจดรปทดนใหเสรจสมบรณ หรอการพฒนาโครงการขนแรก ณ ทตงของศนยชมชนยอย (พนท C)

2) การจดทาการพฒนาเมองใหเสรจสมบรณ ประกอบดวยอาคารสาธารณปการทตงอยในพนทโครงการนารอง ซงเปนประตผานไปสศนยชมชนยอยและเมองวฒนธรรม

3) การจดทาโครงการถนนสายหลกใหเสรจสมบรณ (สาย NS-1, NS-2 และ EW-1)

4) การพฒนาเมองวฒนธรรมใหเปนสถานททองเทยวแบบวนเดยวในระดบหนง



- 88 -

(2) สงทตองดาเนนการทนท

1) คณะกรรมการ

• จดตงคณะกรรมการพฒนาศนยชมชนลาดกระบง กรงเทพมหานคร ซงทาหนาทสนบสนนการจดตงศนยชมชนยอย

2) บรรษทพฒนา

• จดตงบรรษทพฒนาเมองเพอการพฒนาศนยชมชนยอยลาดกระบง

• บรษทจะมขดความสามารถในการ 1) การพฒนาและการออกแบบเมอง 2) การดาเนนงานของเมอง RD&D รวมทงการกาหนดทตงของสถานบรการเพมมลคา เชน ศนยทดลองของมหาวทยาลยระดบโลก ฯลฯ 3) การสนบสนนการดาเนนงานของบรษททตงอยบนทดนจดสรร รวมทงการจดหายทธวธทางธรกจ

3) การสารวจเพมเตมและการวางแผนการจดตงศนยชมชนยอย (พนท C)

• รายละเอยดของแนวทางสาหรบการจดรปทดนแบบสองขนตอนในพนท C

• ตดตอเจาของทดนและจดทาการสารวจความประสงคเกยวกบทดนทจะนาไปพฒนา

• เรมดาเนนการจดรปทดนตามขนตอนแรก

4) โครงการนารอง (พนท A)

• ตดตอเจาของทดนและเจรจาตกลงเพอการจดรปทดน

• การพจารณาการแบงคาใชจายโดยละเอยด - เงนอดหนนจากรฐบาล, หนวยงานดานสาธารณปโภค ฯลฯ

• การปรบแกผงการจดรปแปลงทดนใหมและวธการจดการดานการเงน โดยสะทอนสภาพการณและขอเรยกรองตางๆ จากผมสวนไดเสย

• การกอตงสมาคมการจดรปทดน และเรมกระบวนการจดรปทดน

5) การพฒนาเมองวฒนธรรม

• แผนแมบทสาหรบการพฒนาเมองวฒนธรรม

• งานวจยตางประเทศเกยวกบโครงการทคลายคลงกน (เชน โครงการทองเทยวแบบวนเดยวของสนามบนนารตะ)



- 89 -

• การอานวยความสะดวกและการชวยเหลอกลมคนในพนทเพอสนบสนนการดาเนนโครงการของพวกเขา

6) การพฒนาถนน

• การออกแบบขนพนฐานและการกอสรางถนนสาย NS-1, NS-2 และ EW-1

• การออกแบบขนพนฐานและการกอสรางจดเขา-ออกบน OBR ณ จดตดกบถนนกรงเทพกรฑาในเขตกรงเทพมหานคร

7) สงอานวยความสะดวกดานคมนาคมขนสง

• จดทาการศกษาความเปนไปไดเกยวกบระบบขนสงสาธารณะสาหรบพนทลาดกระบงรวมทงรถไฟขนาดเบา (LRT) และรถโดยสารดวนพเศษ (BRT)

11.3 ประเดนสาหรบการพจารณาเพมเตม

(1) การประสานกบการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม

รฐบาลไทยไดรเรมโครงการเมองศนยกลางการบนสวรรณภม ซงมจดมงหมายทจะพฒนาพนทโดยรอบทาอากาศยานสากลแหงใหมใหเปนเมองใหม ซงครอบคลมพนทศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง แนวคดนเปนสงท กรงเทพมหานครกาลงคดคานอย และบดนกยงหาขอสรปไมได

แนวทางการดาเนนการของเมองศนยกลางการบนสวรรณภมควรเปนโครงการเฉพาะพนท และศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง ซงอยภายใตเขตอานาจของกรงเทพมหานคร จะไดรบการพฒนาและจดการโดยกรงเทพมหานคร เวนแตจะมการตดสนเปนอยางอนอยางเปนทางการ ถาพนทของศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงถกโอนยายไปอยกบเขตการปกครองใหม เชน เมองศนยกลางการบนสวรรณภม เงนลงทนสาธารณะของกรงเทพมหานครทไดใชจายไป ณ เวลาการโอนยายตองถกรวมเปนคาใชจายสาหรบการพฒนา และควรไดรบการพจารณาเพอจดสรรผลตอบแทนจากการพฒนากลบคนมาตามสมควร

ตลอดการศกษาน แนวความคดของโครงสรางองคกรสาหรบการพฒนาศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบง มงทจะแสวงหา 1) การเรมดาเนนโครการทนท และ 2) รปแบบทยดหยนซงสอดรบกบรปแบบองคกรทวางแผนไวสาหรบการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม เปนไปไดทศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงจะไดรบการรเรมเปนโครงการแรกในบรรดาองคประกอบโครงการอนทกาหนดไวแลวในการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม โครงสรางองคกรสาหรบศนยชมชนยอยชานเมองลาดกระบงควรประสานกบองคกรเพอการพฒนา เมองศนยกลาง



- 90 -

การบนสวรรณภมทคาดหมายตงแตในชวงแรก และควรไดรบการยอมรบวาเปนโมเดลแรกสาหรบการพฒนาเฉพาะพนทอนๆ แผนภาพตอไปนแสดงโครงสรางการประสานงานทเสนอแนะระหวางองคกรสาคญทเกยวของกบการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม

คณะกรรมการพฒนาศนยชมชนลาดกระบง

(กทม )

บรรษทพฒนาเมองเพอการพมนาศนยชมชน

องคการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม

บรรษทพฒนา A

บรรษทพฒนา B

บรรษทพฒนา C

บรรษทพฒนา...

รฐบาล

คณะกรรมการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม

บรรษทพฒนา...

กทม.

ภาพท 11.3 การประสานกบการพฒนาเมองศนยกลางการบนสวรรณภม

(2) การสรางขดความสามารถสาหรบองคกรดาเนนงาน

การพฒนาทดนดวยวธการจดรปทดนเปนแนวความคดใหมสาหรบประเทศไทย ในขณะทกฎหมายจดภาพทดนไดประกาศใชเปนกฎหมายแลว และกฎระเบยบตางๆ และแนวทางปฏบตทเกยวของกาลงจะอยในขนตอนของการจดทาอย ฝายไทยยงขาดประสบการณจรงดานการจดรปทดน กอนทจะเรยนรจากประสบการณจรงเปนครงแรก ความชวยเหลอและการสนบสนนจากญปนจะเปนสงทมคามาก

สวนของการดาเนนงานทจาเปนตองไดรบการเสรมสรางขดความสามารถมดงน

• การจดรปทดน: ขดความสามารถในการกาหนดผงการจดรปแปลงทดนใหม ดงทสะทอนมาจากขอกาหนดของเจาของและการปรบแผนการเงนใหสอดคลองกน ซงถอวาเปนสงสาคญอยางยงสาหรบการดาเนนโครงการจดรปทดน

• การพฒนาเมองและการออกแบบเมอง: ขดความสามารถสาหรบการพฒนาและการออกแบบทดนเกยวของกบนกพฒนาทดนและนกลงทนเอกชน ซงจาเปนสาหรบการดาเนนการพฒนาเมองใหสมฤทธผลภายหลงจากการจดรปทดน



- 91 -

(3) การรวมมอกบกรมโยธาธการฯ ในการผลกดนการจดรปทดน

JICA มอบความชวยเหลอกบประเทศไทยดานการวางผงเมองและการจดรปทดนในชวงประมาณสบปทผานมาซงหนวยงานประสานงานทสาคญประกอบดวยกรมโยธาธการฯ กระทรวงมหาดไทย และกรงเทพมหานคร หนงในผลงานทเปนรปธรรมจากโครงการชวยเหลอนคอ การตรากฎหมายจดภาพทดนซงมผลบงคบใชตงแตเดอนธนวาคม 2547 ถงกระนน จนบดนกยงไมมตวอยางการพฒนาเมองทใชวธการจดรปทดนทเปนรปธรรมในไทยเลย ในฐานะทการจดรปทดนเปนเครองมออยางหนงสาหรบการพฒนาเมอง การสรางตวอยางการพฒนาทเปนรปธรรมเปนสงสาคญยง เพอแพรกระจายวธการนตอไป

โครงการนารองสาหรบการจดรปทดนในเขตลาดกระบง เปนกาวทสาคญของการจดรปทดนในประเทศไทย กรมโยธาธการฯ เปนศนยกลางของการสรางรากฐานและการเผยแพรการจดรปทดน ในอดต กรงเทพมหานครกเรงสงเสรมบางโครงการในระยะแรกทมศกยภาพในการพฒนา ดงนน กรงเทพมหานครและกรมโยธาธการฯ จาเปนตองผนกกาลงกน เพอออกกฎระเบยบและแนวทางปฏบตสาหรบการจดรปทดนในไทย และเดนหนาโครงการนารองตอไปดวยการจดรปทดน

Documents

5. การพัฒนาสาธารณูปโภค ...open_jicareport.jica.go.jp/pdf/11829587_02.pdfในแผนแม บทส าหร บการป องก นน