LE OPERE DI URBANIZZAZIONE

Prof. Pier Luigi Carci

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Introduzione

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Introduzione

• Le opere di urbanizzazionecostituiscono tutte le strutture e i servizi necessari per rendere un nuovo insediamento adatto ad accogliere nuovi abitanti.

• Si dividono in due categorie:– opere di urbanizzazione

primarie;– opere di urbanizzazione

secondarie.

opere di urbanizzazione

primarie secondarie

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Introduzione

• Le opere di urbanizzazione primaria costituiscono le opere minime ed indispensabili per la vivibilità di un nuovo quartiere.

• Le opere di urbanizzazionesecondaria sono necessarie per completare la dotazione di servizi.

Ogni nuovo insediamento deve essere dotatodi tutti i servizi necessari al viver civile.

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I costi delle opere di urbanizzazione

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I costi delle opere di urbanizzazione

Il verde pubblico viene contemplato sia nelle urbanizzazioni primarie che in quelle secondarie

Opere di urbanizzazioneprimaria

stradefognatureparcheggiacquedottigasdottielettrodottiverde attrezzatoilluminazione pubblica

Anche le cave per l’estrazione dei materiali vengono considerate opere di urbanizzazione primaria.

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I costi delle opere di urbanizzazione

Opere di urbanizzazionesecondaria

asili nidoscuole maternescuole dell’obbligomercati di quartieredelegazioni comunalichieseimpianti sportiviattrezzature culturaliattrezzature sanitarie

scuola

centro commerciale

centro culturale

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I costi delle opere di urbanizzazione

Roma.Chiesa nel il quartiere di Tor Tre Teste progettata dall’architetto Richard Mayer. Moderna struttura sanitaria

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I costi delle opere di urbanizzazione

• Stimare il costo delle urbanizzazioni è necessario per:– conoscere il costo totale di un

nuovo intervento residenziale;– determinare l’ammontare degli

oneri di urbanizzazione. • Il costo di un nuovo insediamento è

costituito da tre voci:– costo del terreno;– costo di costruzione degli edifici;– costo delle opere di

urbanizzazione.

costo delle opere di urbanizzazione

costo del terreno

costo di costruzione

costo nuovo intervento

determinazione degli oneridi urbanizzazione

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I costi delle opere di urbanizzazione

• Il costo di un’area edificabile si acquisisce attraverso uno studio del mercato.– in questo modo si individua il

prezzo unitario espresso in Euro/mq o Euro/ ettaro.

• Per stimare il costo di costruzione degli edifici si possono utilizzare delle tabelle parametriche.– Nelle tabelle il costo è espresso in

Euro/mq o Euro/mc.

Costi di costruzione dell’edilizia convenzionata o sovvenzionata

(edilizia economica e popolare)

Costo al mc ( vuoto per pieno)

Costo al mq di superficie lorda

Volume del vano urbanistico

Superficie del vano urbanistico

Costo del vano urbanistico

190

568

75

24

14.250

Euro/mc

Euro/mq

mc

mq

Euro

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La stima analitica

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La stima analitica

• Per la stima dei costi delle opere di urbanizzazione si possono utilizzare due sistemi differenti:– metodo analitico;– metodo sintetico.

• Il metodo analitico consiste nell’eseguire un’analisi accurata per individuare il costo unitario di ogni singola lavorazione.

• L’analisi dei costi deve essere eseguita individuando un opportuno parametro di paragone che può essere;– il metro lineare;– il metro quadrato;– il metro cubo. ml mq mc

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La stima analitica

• Il parametro utilizzato per individuare il costo unitario di una strada o di una rete in genere è il metro lineare.

• Per conoscere l’entità di ogni singola lavorazione di deve eseguire un computo metrico estimativo.

lavorazioni delle strade

riempimento

vespaio

fondazione

cordolo

metro lineare

Tutte le lavorazioni devono essere riferite ad un metro lineare

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La stima analitica

• Il verde pubblico è formato dai parchi, dai giardini e dalle areeper il gioco.

• Per la stima del costo unitario del verde attrezzato si può utilizzare:– il metro quadrato;– 1000 mq;– l’ettaro.

Tutte le lavorazioni possono essere riferite ad un mq, a 1000 mq o ad un ettaro.

attrezzi per il gioco dei bambini

percorsi interni

punti di accesso, cancelli

alberi e piante

panchine isolate o disposte in file

prati variamente conformati, praticabili e non

siepi potate e naturali

Attrezzature del verde pubblico

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La stima analitica

• Per determinare il costo della pubblica illuminazione si deve tener conto della distanza alla quale sono posti i corpi illuminanti.– Se i lampioni sono posti a 25 m di

distanza si può utilizzare questo valore come parametro di riferimento. 25m

25m

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Il metodo sintetico

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Il metodo sintetico

• Il metodo sintetico utilizza le informazioni provenienti da una banca dati che contiene, catalogati, i costi di tutte le precedenti opere di urbanizzazione.

• Si deve eseguire un confronto tra l’opera da realizzare e il costo di quelle già realizzate.

costi delle precedentiopere di

urbanizzazione Banca Dati

paragone con le nuoveopere di urbanizzazione

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Il metodo sintetico

• Le informazioni della banca datipossono essere catalogate per:– estensione;– andamento planimetrico;– cubatura da realizzare;– dotazione degli standard dei

servizi.• Tutti i dati devono essere

incrociati tra di loro.• Eseguendo un numero adeguato di

incroci si otterrà un alto grado di precisione.

Banca Dati

estensione

pendenza dell’area

volume realizzato

standard dei servizi

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Il metodo sintetico

• Per avere una maggiore precisionenell’individuazione dei costi, si possono utilizzare entrambi i metodi di stima e paragonare i dati ottenuti.

• Il metodo analitico serve per ottenere dei valori precisi e puntuali.

• Il metodo sintetico è meno preciso e serve soprattutto per eseguire delle valutazionipreliminari.

Metodoanalitico

Metodo sintetico

confronto

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Il metodo sintetico

Opera di urbanizzazionesecondaria

asili nido

scuola materna

scuola elementare

scuola media inferiore

totale 21 1859,24

6,0 492,36

9,0 560,50

4,5 445,56

1,5 360,66

Posti ogni 100 abitanti

Costoeuro/abitante

Opera di urbanizzazioneprimaria

viabilità e rete fognaria

percorsi pedonali ciclabili

reti primarie di adduzione idrica ed elettrica

verde pubblico

totale 671,39 23,03

29,41 0,65

161,66 3,29

227,24 2,58

129,11 14,96

Costoeuro/abitante

Incidenzaa mc

euro/mc

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Il metodo sintetico

• Conoscere il costo delle opere di urbanizzazione è importante quando un cittadino, anziché versare gli oneri di urbanizzazione per il rilascio del permesso di costruire, provvede egli stesso alla loro realizzazione.

• Questi due metodi di stima non esauriscono la casistica, e nel futuro èpossibile che si sviluppino dei procedimenti diversi, più rapidi ed efficaci.

opere di urbanizzazione

stima degli oneri di urbanizzazione

rilascio del permesso di costruire

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Il metodo sintetico

gasdotto elettrodotto