A EXECUÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUANDO HÁ AVERBAÇÃO

DE PENHORA OU DE INDISPONIBILIDADE

Flaviano Galhardo

-Alienaçãofiduciária(Lei9.514/97):dábaseatodoomercadoimobiliárioatual. - Ordens judiciais e administra6vas de indisponibilidades: CENIB – Central

Nacional de Indisponibilidade de Bens - Prov. 39/2014 do Conselho Nacional de JusKça(CNJ):passarama termaisefeKvidadenamedidaemque sãoexpedidasatravésdeumaplataformaúnica e eletrônica de comunicação e, dessa forma, recepcionadas commuitomaisceleridadeeeficiênciapelosoficiaisderegistrodeimóveisdetodoopaís.Noanode2016foramdisponibilizadasaprox.78.000ordens.

- Averbação de penhora: pela sua importância reconhecida junto ao novoCódigodeProcessoCivilnoquetangeàfraudeàexecução,ganhousimplificaçãoerapidezcomapossibilidadedeserrealizadapormeioeletrônico(Art.837).Ex.:PenhoraOnline.Noanode2016circularampelaCentraldaArisp,aprox.20.000ordens.

1-Registrosdealienaçõesfiduciárias;2 -Ordensdepenhorarecaindosobredireitosdedevedorfiduciante, que podem resultar em registros dearremataçõesfuturasdestesdireitos;3–Ordensdeindisponibilidadedebens,recepcionadasnoRI que da mesma forma que as penhoras, vão recair, aofinal, não sobre o imóvel mas sim sobre os direitos dodevedorfiduciante,trazendooefeitopráKcodequeeles,aparKrdeentão,nãopodemmaisserobjetodecessão;

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é onegócio jurídicopeloqualodevedor,oufiduciante,comoescopodegaranKa,contrataatransferênciaaocredor,oufiduciário,dapropriedaderesolúveldecoisaimóvel.Naturezajurídicadosdireitosdofiduciante:BoleKnsEletrônicosdo IRIBnºs2245de09/01/2006porSérgio Jacominoe2270de31/01/2006porMelhimChalhub.

-Havendopenhoraouindisponibilidadesobreosdireitosdofiduciante, comofica a execução da alienação fiduciária noRegistrodeImóveis?- Há algum impedimento para que o credor inicie oprocedimentodeinKmaçãoparapurgaçãodamora?-Eparaaaverbaçãodaconsolidaçãodapropriedade?

1–ÉpossíveloiníciodoprocedimentodeinKmaçãoparapurgaçãodamoraemquepeseaindisponibilidadeaverbada;2 –Mesmo havendo av. de penhora dos direitos do fiduciante, épossível o início e a conclusão do procedimento de execuçãoextrajudicial em sua plenitude (desde a inKmação, até a av. deconsolidaçãoeeventualvendaemleilão,ouaaverbaçãodosleilõesnegaKvos). Não se aplica se a penhora é realizada em favor daFazendaNacional(Art.53,pár1ºdaLeinº8.212/91).3 - A averbação de consolidação, quando houver av. deindisponibilidadesobreosdireitosdofiduciante,dependedeordemjudicialexpressasejaelaparaopróprioatodeaverbaçãoouparaautorizaropréviocancelamentodaindisponibilidade;1ªVRPSP–Proc.1080175-33.2015–DJ10/09/2015CGJSP-Procs.ns.:167.424/2015-DJ05/11/2015;154.498/2015(448/2015-E)e154.499/2015.

-  Reflexosdaaverbaçãodeindisponibilidadesobreaaverbaçãodeconsolidação–paralisaçãodeprocedimentos.

-  Osperigosdeumapossíveljudicializaçãodaalienaçãofiduciária:perdadeeficácia;

-  A propriedade fiduciária e os direitos de fiduciante sãoresolúveis: não é por outra razão que a REVERSÃO DAPROPRIEDADE do fiduciante com o cancelamento da garanKa,bem como a CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE em favor dofiduciário,ingressamnoRegistroporatodeAVERBAÇÃO.

Oatodeav.deconsolidaçãonãoconsubstancianenhumaalienaçãoou oneração, mas tão somente o ingresso no fólio real docancelamento da condição resoluKva que, até o momento daexpedição da cerKdão de não purgação da mora, recaía sobre apropriedadedocredor-fiduciário. Oqueerapropriedaderesolúvele afetada ao escopo de garanKa, passa a ser, automaKcamente,propriedadeplena.

3-Qualquerquesejaaorigemdaindisponibilidadeincidentesobreos direitos do fiduciante, ela não pode subsisKr em face dapropriedadeconsolidadanocredor.Porconsequência,assimcomoocorre na penhora desses direitos, despicienda seria qualquerintervenção judicial ououtra prévia providência de cancelamentoda av. de indisponibilidade porque já exaurido o objeto daconstriçãopeloimplementodacondiçãoresoluKva.

4-Apenhorae/ouaindisponibilidadeobjetodaaverbaçãopoderãoincidirsobreosaldoquesobejar,apuradocomavendado imóvelnumdosleilõesrealizadosparapagamentodadívida.5 – Por outro lado, com a consolidação da propriedade, o credor(agora proprietário pleno) ou posterior adquirente do imóvel, sedesejaremtornarvisívelnamatrículaainsubsistênciadapenhorae/ou indisponibilidade, devem pleitear o ato de cancelamentoperanteaautoridadedeorigem.