บทท 1เชาทรพย

สญญาเชาทรพยเปนเอกเทศสญญาประเภทหนซงบญญตไวในประมวลกฎหมายแพงและพาณชย บรรพ 3 ลกษณะ 1 โดยแบงเปน 4 หมวดดวยกน ประกอบดวย หมวดท 1 บทเบดเสรจทวไป หมวดท 2 หนาทและความรบผดของผใหเชา หมวดท 3 หนาทและความรบผดของผเชา หมวดท 4 ความระงบแหงสญญาเชา ซงจกไดอธบายเปนลำาดบดงน

สวนท 1 บทเบดเสรจทวไปของสญญาเชาทรพยบทเบดเสรจทวไปประกอบไปดวย ความหมายและสาระ

สำาคญของสญญาเชาทรพย คำามนจะใหเชาและสญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา กลาวถงหลกเกณฑในการทำาสญญาเชา กำาหนดเวลาเชาและคาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชาการเรยกเอาทรพยสนทเชาอนเดยวกนโดยอาศยมลเชาตางรายทงการเชาชวงและการโอนสทธการเชา ซงจกไดอธบายตามลำาดบตอไปน

1. ความหมายและสาระสำาคญของสญญาเชาทรพยประมวลกฎหมายแพงและพาณชย ไดใหความหมายของ

สญญาเชาทรพยไวในมาตรา 537 วา อนวาเชาทรพยสนนน คอ“ สญญาซงบคคลคนหนงเรยกวาผใหเชาตกลงใหบคคลอกคนหนงเรยกวาผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงชวระยะเวลาอนมจำากด และผเชาตกลงจะใหคาเชาเพอ

2

การนน ซง” เมอพจารณาจากบทบญญตดงกลาวแลว สญญาเชาทรพยนนมสาระสำาคญดงน

1.1 สญญาเชาทรพยเปนสญญาประเภทหนงสญญาเชาเปนสญญาทมชอเรยกเฉพาะในบรรพ 3

ลกษณะ 4 และมหลกเกณฑบญญตไวเฉพาะ แตเมอสญญาเชาเปนสญญาประเภทหนงจงตองนำาหลกในบรรพ 1 และบรรพ 2 เรองนตกรรมสญญาอนถอเปนหลกทวไปมาใชบงคบดวย เชน วตถประสงคของสญญาเชาจะตองไมเปนการตองหามชดแจงโดยกฎหมาย เปนการพนวสยหรอเปนการขดตอความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน มฉะนนสญญาเชาทรพยจะมผลเปนโมฆะ ตามมาตรา 150

1.2 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมบคคลเกยวของกน 2 ฝาย สญญาเชาทรพยมผใหเชาฝายหนง และมผเชาฝายหนง

ผใหเชากคอบคคลทตกลงใหผเชาไดใชหรอรบประโยชนในทรพยสนทเชา โดยไดรบคาเชาเปนคาตอบแทน สวนผเชากคอบคคลทไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนทเชา โดยตกลงชำาระคาเชาเปนคาตอบแทนจากการในใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนนน ผใหเชาและผเชาจะเปนบคคลธรรมดาหรอนตบคคลกได (จรล เลงวทยา, 2530,หนา 1)

1.3 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทผใหเชาตกลงใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนง

3

สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมไดมเจตจำานงในการโอนกรรมสทธในทรพย ซงเปนขอแตกตางจากสญญาซอขาย แลกเปลยน ให หากแตมวตถประสงคใหผเชาไดครอบครองทรพยสนทเชาเพอจะไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชา (ไผทชตเอกจรยกร, 2551, หนา 26) ดวยเหตนผใหเชาจงไมจำาเปนตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชาทงนบทบญญตมาตรา 537 ไมไดบญญตวาผใหเชาจะตองเปนเจาของทรพยสนทเชา (คำาพพากษาฎกาท 1035/2547, 7252/2543) และสญญาเชาทรพยนนผเชาเพยงไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาเทานน ดวยเหตนเมอผเชารบวาไดทำาสญญาเชากบผใหเชาแลวจะปฏเสธไมปฏบตตามสญญาเชาโดยอางวาผใหเชาไมใชเจาของทรพยสนทเชาไมได ดงนนหากผเชาไมชำาระคาเชา หรอเมอสญญาเชาระงบแลวผเชาไมยอมออกจากทรพยทเชา ผใหเชายอมมอำานาจฟองเรยกคาเชาหรอฟองขบไลได (คำาพพากษาฎกาท 166/2477,102/2525, 107/2534, 1035/2547)

1.4 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทผเชาตกลงใหคาเชาเพอการนนกลาวคอสญญาเชาเปนสญญาตางตอบแทน โดยผใหเชาและผเชาตางมหนตองชำาระซงกนและกน สญญาเชาทรพยนนผใหเชามหนตองใหผเชาไดใชหรอ

ไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาโดยผเชามหนจะตองชำาระคาเชาเปนการตอบแทน ซงคาเชาโดยปกตจะชำาระเปนเงน แตกอาจตกลงชำาระเปนของสงอนได เชน เชาทดนทำานากอาจตกลงชำาระคาเชาเปนขาวเปลอก (คำาพพากษาฎกาท 1431/2492) เปนตน

4

1.5 สญญาเชาทรพยเปนสญญาทมกำาหนดระยะเวลาจำากดเมอพจารณามาตรา 537 กำาหนดวา “.......ผใหเชา

ตกลงใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงชวระยะเวลาอนมจำากด....” และมาตรา 541 กำาหนดวา สญญาเชานน จะทำากนเปนกำาหนดวาตลอดอายของผใหเชา“หรอของผเชากใหทำาได ดงนนสญญาเชาจงเปนสญญาทม”กำาหนดเวลาเชาอย 2 ประการ คอกำาหนดเวลาเชาเปน ชวโมง วน สปดาห เดอน ป และกำาหนดเวลาเชาตลอดอายของผใหเชาหรอของผเชา ซงสญญาเชาทกำาหนดเวลาเชาเปน ชวโมง วน สปดาห เดอน ป นนมขอจำากดในกรณสญญาเชาอสงหารมทรพย ซงหามมใหกำาหนดเวลาเชากนเกนกวา 30 ป หากทำาสญญาเชากนเกนเวลาดงกลาวกฎหมายใหลดลงมาเปน 30 ป ตามมาตรา 540 สวนสญญาเชาสงหารมทรพยกฎหมายมไดกำาหนดระยะเวลาไว จงอาจทำาสญญาเชากนไดเกนกวา 30 ป ได แตจะเชากนโดยไมมเวลาสนสดไมได (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 13)

2. คำามนจะใหเชาและสญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา

2.1 คำามนจะใหเชาคำามนจะใหเชามไดมบญญตไวในประมวลกฎหมายแพง

และพาณชย แตไดมแนวคำาพพากษาฎกาไดวนจฉยในเรองคำามนจะใหเชาไว เชน

คำาพพากษาฎกาท 626/2490 ทำาสญญาเชากน 2 ป และมขอสญญาวาถาครบกำาหนด 2 ปตามสญญาแลว ผเชามสทธจะเชาตออก 2 ป การตกลงเชนวานหาใชเปนการทำาสญญา

5

เชาโดยมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป ไม เพราะสญญาเชามผลบงคบกนได 2 ปเทานน แตหากมคำามนทจะใหผเชาแตฝายเดยวเลอกปฏบตบงคบใหผใหเชาไดทำาสญญาอกสญญาหนงไดอก และขอตกลงนผใหเชาตกเปนฝายลกหนทฝายผเชามสทธเรยกรองบงคบเอาได และจะนำามาตรา 152 ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาใชบงคบหาไดไม ผใหเชาจำาตองผกพนอยตามคำามนของตน เมอผเชาไดแจงความประสงคในการทจะเชาตออก 2 ป แกผใหเชาแลวกรณยอมบงคบกนไดตามสญญา ผใหเชาจะไมยอมใหเชาไมได

คำาพพากษาฎกาท 1324/2496 ใหเชาโรงส 3 ป มขอสญญาวาเมอครบ 3 ปแลวผใหเชายงไมไดโอนโรงสใหผใด ตองยอมใหเชาตอไปอก 2 ป เปนคำามนจะใหเชา ไมเปนการใหเชาเกน 3 ป ผรบโอนโรงสลงชอในบนทกใหการเชาเปนไปตามสญญาทผโอนทำาไว และคงใหผเชาเชาตอไปตามคำามนโดยไมทกทวง ผรบโอนตองผกพนตามสญญาเชาทเกดจากคำามนในสญญาเชานน

คำาพพากษาฎกาท 1170/2506 ผใหเชาใหคำามนทจะใหผเชาตออายสญญาเชาตอไป แตผเชาไมแสดงความจำานงขอปฏบตตามคำามนในการขอตออายสญญาเชาเสยกอนครบกำาหนดอายสญญาเชา เมอแสดงความจำานงในภายหลงถง 2 เดอน คำามนกไมมผลเสยแลว

คำาพพากษาฎกาท 1553/2504 ทำาสญญาเชาทดนกน 3 ป ทายสญญาระบวา “3 ปแลวทำาสญญาตอ นนขอความนแม”จะถอเอาวาเปนคำามนอนจะพงบงคบกนไดกแตเพยงเรยกรองใหผใหเชาทำาสญญาเชาใหม เมอสญญาเชาเดมสนอายแลวเทานน

6

เมอครบกำาหนดการเชา 3 ปแลว ผเชายงคงอยในทเชาและชำาระคาเชาตลอดมาตากฎหมายกเทากบเปนการเชากนโดยไมมกำาหนดเวลา คำามนทมอยจงระงบไปในตวผใหเชาบอกเลกการเชาได

คำาพพากษาฎกาท 867/2537 สญญาเชาระบวาเมอพนอายสญญาเชา 15 ปแลว โจทกยนยอมตกลงใหจำาเลยเชาตอไดอก 14 ปนน กำาหนดเวลาเชาทกำาหนดไวแนนอนมเพยง 15 ป สวนเมอพนกำาหนดดงกลาวหากจำาเลยประสงคจะเชา โจทกจะใหจำาเลยเชาตอไปไดอก 14 ป เปนคำามนของโจทกทจะใหจำาเลยเชา จำาเลยจะตองแสดงความจำานงตอโจทกกอนครบอายสญญาเชา เมอจำาเลยมไดแสดงความจำานงทจะเชาตอกอนครบกำาหนดอายสญญาเชา การทจำาเลยคงอยในทเชาและชำาระคาเชาภายหลงครบกำาหนดสญญาเชาเดมแลว จงเปนการเชาโดยไมมกำาหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 570 คำามนทมอยตามสญญาเชายอมระงบไป เมอโจทกบอกเลกการเชาโดยชอบแลว จำาเลยจงไมมสทธอยในทเชาตอไป

จากแนวคำาพพากษาฎกา คำามนจะใหเชา นนเปน“ ”นตกรรมฝายเดยว ทผใหเชาแสดงเจตนาใหคำามนผกพนตนเองวาเมอสญญาเชาเดมครบกำาหนดแลว ผใหเชายอมใหผเชาทำาสญญาเชาทรพยสนนนตอไปอกระยะหนง โดยผเชาจะแสดงเจตนาสนองรบทำาสญญาเชาตอไปหรอไมกได แตหากประสงคทจะสนองรบคำามนเพอใหเกดสญญาเชาตอไป กจะตองแสดงเจตนาสนองรบคำามนกอนสญญาเชาเดมครบกำาหนดอายสญญาเชา

เมอผเชาไดแสดงเจตนาสนองรบคำามนของผใหเชาแลว

7

เกดสญญาเชาเกดขนใหมตามเงอนไขและประเพณทระบไวในสญญาเชาฉบบเดมโดยไมตองทำาสญญาเชากนใหม

คำาพพากษาฎกาท 1925/2517 สญญาเชามขอความวา ผใหเชาใหคำามนแกผเชาวา เมอครบกำาหนดระยะเวลาเชาตามสญญาแลวผใหเชายนยอมใหผเชาเชาตอไปอก 3 ป ตามเงอนไขประเพณทไดกระทำากนในวนทำาสญญานทงน ผเชาตองแสดงเจตนาเปนลายลกษณอกษรแจงใหผใหเชาทราบภายในกำาหนดหนงเดอนนบแตวนสญญาเชานครบกำาหนด ดงนเปนเรองทผใหเชาใหคำามนไว เมอผเชามหนงสอแสดงความจำานงขอทำาสญญาเชาตอภายในกำาหนดเวลา เทากบผเชาสนองรบคำามนของผใหเชาแลว และถอวามสญญาเชาเกดขนใหมทนทตามเงอนไขและประเพณทระบไวในสญญาเชาฉบบเดม โดยไมตองทำาสญญาเชากนใหมอก

กรณสญญาเชาเดมมกำาหนดการเชาเกนกวา 3 ป แตไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ซงมผลบงคบไดเพยง 3 ป ผเชาตองสนองรบคำามนภายในกำาหนด 3 ป มฉะนนคำามนยอมสนผลเพราะในสวนทเกน 3 ปนนไมมผลบงคบตามมาตรา 538 (คำาพพากษาฎกาท 563/2540)

กรณคำามนจะใหเชาเปนเพยงคำามนดวยวาจาโดยมไดกำาหนดไวในขอตกลงในสญญาเชาฉบบเดมนน แมผเชาจะสนองรบคำามนกอนครบกำาหนดเชาและเกดสญญาเชาขนใหมกตาม แตตราบใดยงมไดทำาหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอผใหเชาผตองรบผดเปนสำาคญ ผเชายอมไมอาจขอบงคบใหผใหเชาตองยอมใหผเชาเชาทรพยตอไปไดตามมาตรา 538 (คำาพพากษาฎกาท 1062/2533)

8

การบงคบใหเปนไปตามคำามนจะใหเชา เมอผเชาสนองรบคำามนกอนครบอายสญญาเชาฉบบเดมแลว ผเชาฟองบงคบใหผใหเชาปฏบตตามคำามนจะใหเชาได (คำาพพากษาฎกาท 450/2531 ) และในกรณทคำามนจะใหเชาเปนกรณใหเชามกำาหนดเกนกวา 3 ป เมอผเชาไดแสดงเจตนาสนองรบคำามนจะใหเชากอนสญญาเชาเดมสนสดแลว ยอมถอวาผใหเชาเปนลกหนผเชาเปนเจาหนผมสทธทจะเรยกรองบงคบใหไปจดทะเบยนการเชาใหเปนไปตามคำามนได (คำาพพากษาฎกาท 748/2533)

คำาพพากษาฎกาท 450/2531 ผใหเชามหนงสอบอกกลาวถงผเชาใหมาทำาสญญาเชาตออกในอตราคาเชาใหม แสดงวาผใหเชาไมยอมใหผเชาตอสญญาเชาในอตราคาเชาทไดระบไวในคำามนทายสญญาเชาเมอครบอายสญญาเชา ผเชาจงมอำานาจฟองขอใหบงคบผใหเชาปฏบตตามคำามนจะใหเชากอนครบกำาหนดในสญญาเชาได

 คำาพพากษาฎกาท 748/2533 ขอตกลงตอทายสญญาเชาทดนทวา ผใหเชาสญญาวาเมอครบกำาหนดอาย“สญญานแลว ผใหเชาจะใหผเชาไดเชาตอไปอกเปนเวลา 10 ป ทงนโดยผใหเชาตกลงยนยอมใหผเชาเชาทดนดงกลาวแลวในคาเชาเดอนละ 800 บาท โดยผเชามตองจายเงนเปนกอนเพมเตม” นน เปนคำามนของผใหเชา ผใหเชาตกเปนฝายลกหนทผเชามสทธทจะเรยกรองบงคบเอาไดกอนสญญาเชาสนสดโจทกผเชาไดแจงความประสงคในการทจะเชาทดนพพาทตอไปอก 10 ป ใหแกจำาเลยผใหเชาทราบ และจำาเลยไดรบแจงแลวจงตองผกพนตามคำามนของตน โดยตองทำาสญญาใหโจทกเชาทดนพพาทตอไปอก 10 ป

9

ขอสงเกต คดนศาลอทธรณพพากษาใหผเชาไปจดทะเบยนการเชาใหผเชาตามสญญา ศาลฎกาพพากษายน

คำามนจะใหเชานนจะตองมขอความแนนอนทแสดงใหเหนวาผใหเชาใหคำามนผกพนตนทจะใหผเชาไดเชาทรพยตอไปโดยเฉพาะในเรองคาเชาและระยะเวลาการเชา หากไมมความชดเจน กไมใชคำามนจะใหเชา

คำาพพากษาฎกาท 294/2515 สญญาเชาซงระบวาเมอครบกำาหนดเวลาตามสญญาเชาแลวหากผเชาประสงคจะเชาตอไปผใหเชายนยอมใหผเชาเชาตอไปอก และคาเชาจะไดตกลงกนภายหลงนนเปนเพยงผใหเชาใหโอกาสผเชาทจะตอสญญาเชาไดอก ในเมอตกลงคาเชากนเรยบรอยแลว และไมมพนธะผกพนผใหเชาวาจะเรยกรองคาเชามากนอยเพยงใด เมอผใหเชากำาหนดอตราคาเชาแลวผเชาไมสนองรบ กเปนอนตกลงคาเชากนไมไดสญญาเชาตอไปยอมไมเกด

คำาพพากษาฎกาท 729/2512 โจทกจำาเลยไดทำาสญญาเชาตอกน.มขอความวา ผใหเชาจะยอมใหผเชาเชาสถาน“ทตอไปอกคราวหนงมกำาหนด 10 ป ในอตราคาเชาอยางเดมหรออตราคาเชาอนใดสดแตคสญญาทงสองฝายจะตกลงกน นน”หมายความวาการทโจทกจะยอมใหจำาเลยเชาตอไป 10 ปนน อตราคาเชาจะเปนอยางเดมกด หรออยางอนใดกดโจทกจำาเลยจะตองตกลงซงกนและกนเสยกอนซงเปนสาระสำาคญของการเชาตามกฎหมาย และเปนเจตนาของคสญญาดวย

กรณทผใหคำามนตายกอนสญญาเชาเดมครบกำาหนด คำามนยอมไมมผลผกพนและไมตกทอดเปนมรดก ทงนเพราะสญญาเชาฉบบใหมยงไมเกด และผเชาจะฟองขอใหบงคบทายาท

10

ผใหเชาจดทะเบยนตอสญญาเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 1213/2517(ประชมใหญ), 5996-5997/2538,163/2518)

คสญญาสามารถตกลงยกเลกคำามนจะใหเชาได กลาวคอแมคำามนจะใหเชาจะผกพนผใหเชาในอนทตองยอมใหผเชาไดเชาทรพยสนตอไปอก และผใหเชาไมอาจถอนคำามนนนไดภายในระยะเวลาทกำาหนดไวกตาม แตกมไดหามคสญญาในอนทจะตกลงกนยกเลกคำามนนนเสยได (คำาพพากษาฎกาท 3078-3079/2552) เชน โจทกกบจำาเลยตกลงยกเลกขอความในสญญาเชาตางตอบแทนเกยวกบคำามนนนเสยแลว คำามนดงกลาวยอมสนผลไป โจทกยอมไมอาจบงคบใหจำาเลยทำาสญญาเชาตอไปภายหลงครบกำาหนดเวลาเชาไดอก อกทงการตกลงกนยกเลกคำามนดงกลาวกหาใชการทจำาเลยถอนคำามนเพยงฝายเดยวอนจะเปนการตองหามชดแจงโดยกฎหมายและเปนโมฆะกรรมดงทโจทกกลาวอางในฎกาไม และแมสญญาเชาทดนพพาทจะไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทแลวกตาม แตขอความในสญญาเชาตางตอบแทน ขอ 3 ทายสญญาเชาเปนคำามนทจำาเลยใหโอกาสแกโจทกในอนทจะตอสญญาเชาไดอกเทานน จงเปนเพยงขอตกลงทแยกตางหากนอกเหนอจากสญญาเชาได และคำามนจะใหเชานนกไมมบทบญญตกฎหมายใดทระบใหตองจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทดวย เพยงแตมหลกฐานเปนหนงสออยางใดอยางหนงลงลายมอชอฝายผตองรบผดเปนสำาคญกมผลใชบงคบไดแลว ดงนนเมอคำามนจะใหเชาไมจำาตองจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทการทำาบนทกยกเลก

11

คำามนจะใหเชานนกไมจำาตองจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทเชนกน บนทกขอตกลงดงกลาวยอมมผลผกพนโจทก

2.2 สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา

สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา คอ สญญาเชาอสงหารมทรพยทมขอตกลงใหผเชาเพมภาระมากขนกวาการปฏบตหนาทของผเชาตามปกตเพอตอบแทนการทผเชาจะไดเชาทรพยสนเปนระยะเวลานาน เชน ผเชาตองเสยเงนชวยคากอสรางทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 1437/2515), (คำาพพากษาฎกาท 791/2501, 1627/2505, 1135/2506, 2016/2524 วนจฉยทำานองเดยวกน) หรอผเชาปลกอาคารลงในทดนของผใหเชาแลวยกกรรมสทธในอาคารทปลกสรางนนใหผใหเชาในทนทหรอภายในกำาหนดเวลา โดยทผใหเชาตกลงใหผเชาเปนผทำาสญญาเชาอาคารนนกบผใหเชาหรอจดหาผอนมาเชา (คำาพพากษาฎกาท 172/2488,1460/2495,1058/2500) เปนตน

สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดามผลทแตกตางจากสญญาเชาธรรมดาดงน

(1) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดาแมจะทำากนดวยปากเปลา ไมมหลกฐานเปนหนงสอ เนองจากเปนสญญาตางตอบแทนชนดพเศษจงมผลผกพนบงคบกนระหวางผเชาและผใหเชาได ผเชายอมมสทธอยในอสงหารมทรพยทเชานน (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 17)

(2) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา สทธของผเชาไมเปนสทธเฉพาะตวเมอผเชาตายสทธ

12

การเชาตกทอดแกทายาทตามมาตรา 1600 (คำาพพากษาฎกาท 172/2488, 801/2492)

(3) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา ไมอยภายใตบงคบมาตรา 538 กลาวคอแมเปนการทำาสญญาเชาอสงหารมทรพยเกนกวา 3 ป และมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ผเชากสามารถฟองใหผใหเชาจดทะเบยนการเชาใหได (คำาพพากษาฎกาท 796/2495, 944/2512)

(4) สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา กอใหเกดเพยงบคคลสทธ มผลผกพนเฉพาะคสญญาเทานน ไมผกพนผรบโอนอสงหารมทรพยทเชานน ผเชาจะอางประโยชนตามมาตรา 569 ใหตองรบไปทงสทธและหนาทของผใหเชาเดมไมได (คำาพพากษาฎกาท 359/2526,762/2508) ทงจะใชยนผรบโอนไมได แมผรบโอนจะทราบวามขอตกลงพเศษอยแตมไดยนยอมดวยกบขอตกลงพเศษนน (คำาพพากษาฎกาท 655/2508) แตถาผรบโอนยอมรบขอผกพนทผใหเชามตอผเชา ผรบโอนกตองผกพนตามสญญาตางตอบแทนนนดวยโดยถอเปนสญญาเพอบคคลภายนอก (คำาพพากษาฎกาท 1002/2509(ประชมใหญ))3. หลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพย

3.1 หลกฐานในการฟองรองบงคบคดหลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพยนน มบญญตไวใน

มาตรา 538 วา เชาอสงหารมทรพยนน ถามไดมหลกฐานเปน“หนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ ทานวาจะฟองรองใหบงคบคดหาไดไม ถาเชามกำาหนดกวาสามปขนไป หรอกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาไซร หาก

13

มไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ทานวาการเชานนจะฟองรองใหบงคบคดไดแตเพยงสามป กลาวคอ”มาตรา 538 มใชแบบของสญญาเชาทรพย แตเปนการกำาหนดหลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพยทเปนอสงหารมทรพยเทานน ซงในเรองน ศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายไววา สญญาเชาทรพยไมปรากฏวากฎหมายไดกำาหนดแบบของ“

สญญาไว ดงนน สญญาเชาทรพยจงเกดขนไดเมอคกรณเจตนาตกลงกน เชน การเชารถยนตหรอจกรยานซงเปนสงหารมทรพย คกรณตกลงกนกเกดสญญาฟองรองบงคบกนได ไมวาจะเปนสงหารมทรพยชนดใด แมเปนชนดทหากทำาการซอขายจะตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ” (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 19) และศาลฎกากไดวนจฉยไวเปนบรรทดฐานวา การเชาอสงหารมทรพย กฎหมายมไดบงคบวา “ถามไดทำาใหถกตองตามมาตรา 538 การเชาจะตองเปนโมฆะ กฎหมายบงคบแตวาถามไดทำาใหถกตองตามมาตรา 538 กจะฟองรองบงคบคดไมไดเทานน ” (คำาพพากษาฎกาท 136/2503,1350/2508)

หลกเกณฑในการทำาสญญาเชาทรพย แยกพจารณาเปน 2 ประเภท ดงน

3.1.1 สญญาเชาสงหารมทรพยการเชาสงหารมทรพยนนกฎหมายมไดกำาหนดหลก

เกณฑหรอแบบไว กลาวคอเมอคสญญาแสดงเจตนาทำาคำาเสนอสนองตองตรงกนยอมเกดสญญาเชาทนทแมจะทำาดวยวาจากใชบงคบกนไดตามหลกสญญาทวไปซงเหตทกฎหมายมไดกำาหนดถงหลกเกณฑในการเชาสงหารมทรพยไวอยางการเชา

14

อสงหารมทรพยตามมาตรา 538 กเพราะวาผรางกฎหมายคงเลงเหนวาสงหารมทรพยมความสำาคญนอยกวาอสงหารมทรพยนนเอง (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 66) ถงแมวาในความเปนจรงสงหารมทรพยบางอยางอาจมมลคาสงกวาอสงหารมทรพยกตาม

คำาพพากษาฎกาท 534/2480 กฎหมายบงคบใหมหลกฐานเปนหนงสอเฉพาะการเชาอสงหารมทรพย ฉะนนการเชาเรอยนตซงเปนสงหารมทรพย จงไมจำาตองมหลกฐานเปนหนงสอ

3.1.2 สญญาเชาอสงหารมทรพยการเชาอสงหารมทรพย มาตรา 538 กำาหนดหลก

เกณฑในการทำาสญญาเชาโดยแยกเปน 2 กรณ คอ(1) การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชา

ไมเกน 3 ป กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป จะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางใดอยางหนงลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ ไมเชนนนจะฟองรองบงคบคดกนไมได เชน ผใหเชาฟองเรยกคาเชาจากผเชา ดงน ผใหเชาจะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางใดอยางหนงลงลายมอชอของผเชา ถาไมมหลกฐานดงกลาวผใหเชาไมอาจฟองรองบงคบคดใหผเชาชำาระคาเชาได ใบเสรจรบเงนคาเชาทมแตลายมอชอผใหเชา ผใหเชาจะฟองเรยกคาเชาจากผเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 869/2510) และผใหเชาจะบงคบในฐานเปนคาเสยหายกไมได เพราะผเชาไมไดเขาไปอยโดยละเมด (คำาพพากษาฎกาท 2288/2523) แตถาผใหเชาไดบอกกลาวใหออกไปแลวผเชาไมออก กเรยกคาเสยหายไดโดยฐานละเมด กรณนไมตองมหลง

15

ฐานเปนหนงสอ (คำาพพากษาฎกาท 1600/2519) เนองจากการฟองเรยกคาเสยหายฐานละเมดกฎหมายไมไดกำาหนดใหตองมหลกฐานเปนหนงสอ

“หลกฐานเปนหนงสอ” หมายถง เอกสารทแสดงขอความใหเหนวามการทำาสญญาเชาอสงหารมทรพยนน เชน สญญาประนประนอมยอมความททำากนตอศาลวาไดเชาโรงสมกำาหนดไมเกน 3 ป (คำาพพากษาฎกาท 312/2481) เอกสารเงนคาเซงบาน (คำาพพากษาฎกาท 376/2494) จดหมายทมขอความถงการเชาและลงลายมอชอไว (คำาพพากษาฎกาท 251/2509) เหลานถอเปนหลกฐานเปนหนงสอ นอกจากนนหลกฐานเปนหนงสอกไมจำาตองมอยในขณะตกลงทำาสญญาเชาอสงหารมทรพยนน แมจะมขนภายหลงจากตกลงทำาสญญาเชากใชได (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 21) แตตองมหลกฐานเปนหนงสออยแลวในขณะฟองรองบงคบคด (คำาพพากษาฎกาท 312/2504, 237-244/2506)

ประการสำาคญหลกฐานเปนหนงสอจะตองลงลายมอชอฝายทตองรบผด กลาวคอกฎหมายบงคบใหหลกฐานเปนหนงสอตองลงลายมอชอฝายทตองรบผดเพอแสดงใหเหนวาคสญญาฝายนนไดเขาผกพนทำาสญญาเชากนจรง และบงคบเฉพาะใหมลายมอชอฝายทตองรบผดเทานน หมายความวาฝายทถกบงคบใหปฏบตตามสญญาจะตองลายมอชอ สวนฝายทฟองรองบงคบใหฝายปฏบตตามสญญาไมจำาตองมลายมอชอกได

หากการเชาทรพยไมมหลกฐานเปนหนงสอตามหลกเกณฑขางตน ผลกคอไมสามารถฟองรองบงคบคดได ทหามฟองรองบงคบคดนนมใชหามแตโจทกเทานนแตหมายถงจำาเลย

16

ทถกฟองรองยกการเชาทขาดหลกฐานเปนหนงสอเปนขอตอสคดดวยเพราะการบงคบคดยอมทำาไดดวยกนทงสองฝาย (คำาพพากษาฎกาท 415/2501,1985/2527,1226/2508)

กรณทไมไดฟองรองบงคบใหเปนไปตามสญญาเชาทรพย กไมจำาตองมหลกฐานเปนหนงสอ (คำาพพากษาฎกาท 826/2538, 1415/2513, 2211/2516) เชน ฟองขบไลเรยกคาเสยหาย ฟองผเชาทำาละเมด ฟองเรยกเงนกนเปลาคน

คำาพพากษาฎกาทวนจฉยวาเปนหลกฐานแหงการเชาตามมาตรา 538

คำาพพากษาศาลฎกาท 1297/2524 ใบเสรจรบเงนคาเชาหองพพาทระบวา เจาของเดมไดรบเงนคาเชาหองพพาทจากจำาเลยและลงลายมอชอเจาของเดมเปนผรบเงนดวย เปนหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอผตองรบผด ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538 แลว

คำาพพากษาศาลฎกาท 251/2509 จำาเลยไดเขยนจดหมายมขอความวา ผมตองขออภยทยงหาบานทเหมาะสมยง“ไมได จงตองอยตอไปอกจนสน พฤษภาคมน สวนคาเชาทคางอย ผมจะไดจดการชำาระใหในไมชาน จดหมายฉบบนแมจำาเลยจะ”เขยนถงพลเรอโท น. ซงมใชเปนผใหจำาเลยเชาบานพพาทกตามแตกรณเปนเรองจำาเลยยอมรบวาไดเชาบานพพาทและยงคางคาเชาอยจรงเมอจำาเลยไดลงชอในจดหมายฉบบนแลว กถอไดวาเปนหลกฐานการเชาอนจะนำามาฟองรองขอใหบงคบคดได

คำาพพากษาศาลฎกาท 7426/2550 บนทกเอกสารหมาย จ.4 มขอความวา ขาพเจานาง บ“ . (จำาเลย) ขอรบวาเปนหนคาเชาทขายของคณ อ. (โจทก) จรงตามคำาบอกกลาว

17

ของทนายทแจงมาแลวนน แตนาง บ. (จำาเลย) ขอลดหนจะชำาระเพยง 70,000 บาท จงยงตกลงกนไมได ทนายจงตองสอบถามจากคณ อ. (โจทก) เจาหนเสยกอนวาจะมความเหนประการใด จงไดลงชอกนไวตอหนาพยาน เปนเรองทจำาเลยยอมรบวาไดเชา”ทดนโจทกและยงคางคาเชาอยจรง เมอจำาเลยลงลายมอชอในบนทกดงกลาวยอมถอเปนหลกฐานการเชาอนจะนำามาฟองรองขอใหบงคบคดได ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538

คำาพพากษาศาลฎกาท 3359/2530 บดาโจทกเคยฟองขบไลจำาเลย แลวตกลงประนประนอมยอมความกนโดยบดาโจทกยอมใหจำาเลยเชาทพพาทมกำาหนด 5 ป และบดาโจทกถอนฟอง ศาลอนญาตตามรายงานกระบวนพจารณาของศาล สญญาประนประนอมยอมความตามรายงานกระบวนพจารณาดงกลาวเปนสญญาเชาอสงหารมทรพยตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537 ระหวางบดาโจทกกบจำาเลยดวย เมอบดาโจทกตายทพพาทเปนมรดกตกไดแกโจทก โจทกยอมรบไปทงสทธและหนาทของบดาโจทกทมตอจำาเลย แตทบดาโจทกกบจำาเลยตกลงกนศาลมไดพพากษาตามสญญาประนประนอมยอมความนน ยอมไมกอใหเกดสทธพเศษใดๆ นอกเหนอจากสญญาเชาอสงหารมทรพยธรรมดาทวๆ ไป เมอมไดจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาทสญญาเชาจงมผลบงคบกนไดเพยง 3 ป ตามมาตรา 538

(2) การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป หรอกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชา กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป หรอตลอดอายของผเชาหรอผใหเชานน มาตรา 538 กำาหนดหลก

18

เกณฑใหตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท มฉะนนจะฟองรองบงคบคดไดเพยง 3 ป การทำาเปนหนงสอ หมายถง คสญญาเชาทงผเชาและผใหเชาจะตองลงลายมอชอในหนงสอสญญาเชาทงสองฝาย นอกจากนนจะตองนำาสญญาเชาไปจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท กลาวคอหากเปนการเชาทดนจะตองใหเจาพนกงานทดนจดทะเบยนการเชาให แตถาเปนการเชาอสงหารมทรพยอนจะตองใหทางอำาเภอจดทะเบยนให (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 28)

การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป หรอกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาทไมปฏบตตามหลกเกณฑดงกลาวกจะมผลบงคบไดเพยง 3 ป เชน ทำาสญญาเชามกำาหนด 5 ป ทำาเปนหนงสอแตไมไดจดทะเบยนการเชา ดงน ผเชามสทธอยไดเพยง 3 ป หลงจากครบ 3 ป ผใหเชามสทธขบไลผเชาออกไปได หรอสญญาเชาระบวาใหเชาตลอดไปโดยผใหเชาจะไมเปนฝายเลกสญญา เปนสญญาเชามกำาหนดเวลาเกนกวา 3 ป เมอไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท จงฟองรองใหบงคบคดไดเพยง 3 ป (คำาพพากษาฎกาท 554/2524)

เหตผลทวาการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชากวา 3 ป ตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท กเพราะตองการคมครองบคคลภายนอกทอาจเขามาเกยวของกบสญญาเชา เชน ผรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทใหเชา ซงมาตรา 569 กำาหนดวาสญญาเชาไมระงบ ผรบโอนจะตองรบไปทงสทธและหนาททผโอนมตอผเชา เมอมการจดทะเบยนการเชา ผรบโอนจะไดตรวจสอบและ

19

พจารณาวาสมควรทจะรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทมการเชานนหรอไม (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 83)

กรณทมการทำาสญญาเชากนไวหลายฉบบระยะเวลาตอเนองกนเกนกวา 3 ป ถอเปนการกระทำาเพอหลกเลยงบทบญญต มาตรา 538 จงไมอาจนำาสญญานนมาฟองบงคบคดได (คำาพพากษาฎกาท 1985/2527, 181/2535) หรอทำาสญญาเชาฉบบเดยวแตแบงเวลาการเชาออกเปนหลายงวดตดตอกนรวมแลวเกน 3 ป กถอเปนการเชาเกน 3 ป เมอไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทกบงคบกนไดเพยง 3 ป แรกเทานน (คำาพพากษาฎกาท 790/2493)

หลกทวาการเชาอสงหารมทรพยกำาหนดเกน 3 ป หากไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท บงคบคดไดเพยง 3 ปนน มขอยกเวนในกรณททำาสญญาประนประนอมยอมความในศาลตกลงเชากนเกน 3 ป และศาลมคำาพพากษาตามยอมแลว ยอมไดสทธมาโดยคำาพพากษาโดยสมบรณใชบงคบไดแมไมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท (คำาพพากษาฎกาท 2127/2527) แตถาเพยงทำาขอตกลงและศาลบนทกไวในรายงานกระบวนพจารณาเทานน เปนการไดมาโดยสญญาประนประนอมยอมความเทานน เมอศาลไมไดพพากษาตามยอม จงมผลผกพนตามสญญาเชาไมเกน 3 ป (คำาพพากษาฎกาท 3359/2530)

คำาพพากษาฎกาท 2127/2527  โจทกจำาเลยมคดพพาทกนดวยเรองสทธการเชาทดนพพาท ตอมาโจทกจำาเลยทำาสญญาประนประนอมยอมความกน โดยโจทกยอมใหจำาเลยเชาทดนพพาทมกำาหนดระยะเวลา 10 ป ศาลพพากษาตามยอม คด

20

ถงทสดแลว คำาพพากษานนมผลผกพนคความตามประมวลกฎหมายวธพจารณาความแพง มาตรา 145 วรรคแรก เมอสญญาประนประนอมยอมความซงมคำาพพากษาตามยอมระบวาจำาเลยมสทธทจะอยในทเชาตอไปจนครบ 10 ป จำาเลยยอมไดสทธมาโดยผลแหงคำาพพากษานนโดยสมบรณ โจทกไมมสทธฟองขบไลจำาเลยใหมผลบงคบคดผดไปจากคำาพพากษาทผกพนโจทกอย ซงเปนคนละเรองกบการเชาทมผลบงคบกนไดเพยงสามปตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538

คำาพพากษาฎกาท 3359/2530 บดาโจทกเคยฟองขบไลจำาเลย แลวตกลงประนประนอมยอมความกนโดยบดาโจทกยอมใหจำาเลยเชาทพพาทมกำาหนด 5 ป และบดาโจทกถอนฟอง ศาลอนญาตตามรายงานกระบวนพจารณาของศาล สญญาประนประนอมยอมความตามรายงานกระบวนพจารณาดงกลาวเปนสญญาเชาอสงหารมทรพยตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537 ระหวางบดาโจทกกบจำาเลยดวย เมอบดาโจทกตายทพพาทเปนมรดกตกไดแกโจทก โจทกยอมรบไปทงสทธและหนาทของบดาโจทกทมตอจำาเลย แตทบดาโจทกกบจำาเลยตกลงกนศาลมไดพพากษาตามสญญาประนประนอมยอมความนน ยอมไมกอใหเกดสทธพเศษใดๆ นอกเหนอจากสญญาเชาอสงหารมทรพยธรรมดาทวๆ ไป เมอมไดจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาทสญญาเชาจงมผลบงคบกนไดเพยง 3 ป ตามมาตรา 538

3.2 การฟองบงคบใหจดทะเบยนการเชาการเชาอสงหารมทรพยมาตรา 538 กำาหนดหลกเกณฑ

ในการทำาสญญาเชาวาจะตองมหลกฐานเปนหนงสอยางหนง

21

อยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ มฉะนนจะฟองรองบงคบคดไมได ดงนนการเชาอสงหารมทรพยทไมมหลกการเชา (หลกฐานเปนหนงสอฯ) ไมอาจฟองรองบงคบคดได ซงกหมายความวาจะฟองใหไปจดทะเบยนการเชาไมไดเชนกน

แมตามมาตรา 538 จะไดกำาหนดวาการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป แตไมไดจดทะเบยนการเชา (มเพยงหลกฐานเปนหนงสอ) จะฟองรองบงคบคดไดเพยง 3 ปกตาม แตกมไดบญญตใหตองจดทะเบยนการเชาในทนทหรอในขณะทำาสญญาไม ทงสญญาเชากเปนสญญาทกอใหเกดบคคลสทธระหวางผใหเชาและผเชา หากในสญญาเชาระบขอตกลงใหผใหเชาและผเชาไปจดทะเบยนการเชาตามสญญา และระยะเวลายงไมเกน 3 ปนบแตวนทำาสญญาเชา ผใหเชายอมมหนาททจะตองปฏบตตามขอตกลงในสญญาเชา ผเชาจงฟองบงคบใหผใหเชาไปจดทะเบยนการเชาได (คำาพพากษาฎกาท 206/2542 (ประชมใหญ)) กรณทผใหเชาและผเชามเจตนาทจะจดทะเบยนการเชาใหถกตองตามกฎหมาย โดยไดยนเรองขอจดทะเบยนการเชาไวแลว แตผใหเชาถอนการมอบอำานาจจนทำาใหไมสามารถจดทะเบยนการเชาได เปนการกระทำาทไมชอบดวยกฎหมาย ผเชาฟองใหผใหเชาจดทะเบยนการเชาได (คำาพพากษาฎกาท 5337/2540)

คำาพพากษาฎกาท 206/2542 (ประชมใหญ)  สญญาเชาทดนพพาทระหวางโจทกและจำาเลย ลงวนททำาสญญาคอ 12 กมภาพนธ 2536 ซงกำาหนดอายการเชาไวเปนเวลา 20 ป 2 เดอน เรมตงแตวนท 1 กมภาพนธ 2536 เปนตนไปจนถงวนท 31 มนาคม 2556 ตราบใดทยงมไดมการจดทะเบยนการเชา

22

สญญาดงกลาวนยอมมผลบงคบไดเพยง 3 ป คอ มผลบงคบจนถงวนท 1 กมภาพนธ 2539 ขอกำาหนดตางๆ ทกขอในสญญาเชาพพาทยอมมผลผกพนคสญญาตามระยะเวลาดงกลาวเชนกน ดงน ขอกำาหนดใหผเชาและผใหเชาตองไปจดทะเบยนการเชาตามสญญาใหเรยบรอยภายในวนท 31 มนาคม 2536 ตามขอ 5 และ 6 แหงสญญาเชาพพาท ยอมมผลผกพนโจทก และจำาเลยใหตองปฏบตตามตราบเทาทสญญาเชาดงกลาว มผลบงคบไดคอวนท 1 กมภาพนธ 2539 เชนกน เมอปรากฏวาโจทกไดอาศยขอกำาหนดแหงสญญาเชา ขอท 5 และ 6 บอกกลาวเรยกรองใหจำาเลยปฏบตการชำาระหนคอไปจดทะเบยนการเชาตงแตวนท 26 กนยายน 2537 และฟองรองเพอการบงคบใชสทธดงกลาวเปนคดนเมอวนท 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาทสญญาเชาพพาทซงรวมถงขอกำาหนดขอ 5 และ 6 ยงมผลบงคบไดตามกฎหมาย จำาเลยจงมหนาททจะตองปฏบตตามขอผกพนนน จำาเลยไมมเหตใดๆ ทจะหลดพนความรบผดตามสญญาทไดผกพนไวโดยชอบดงกลาวจงชอบ ศาลจะบงคบใหจำาเลยไปจดทะเบยนการเชานนได (คำาพพากษาฎกาท 5542/2542 วนจฉยทำานองเดยวกน)

คำาพพากษาฎกาท 5337/2540 เมอโจทกท 2 และจำาเลยทงแปดมเจตนาทจะจดทะเบยนการเชาและไดยนเรองราวขอจดทะเบยนการเชาตอเจาพนกงานเจาหนาทแลวแตไมสามารถจดทะเบยนการเชาใหเสรจในวนเดยวกนไดเพราะตองประกาศใหผมสวนไดเสยคดคานกอน มกำาหนดเวลา 30 วน แตในระหวางนนจำาเลยทงแปดไดขอยกเลกหนงสอมอบอำานาจทมอบอำานาจใหผรบมอบอำานาจจากโจทกท 2 ดำาเนนการจดทะเบยนการเชาดง

23

กลาวแทนจำาเลยทงแปด เปนเหตใหโจทกท 2 ไมสามารถจดทะเบยนการเชาได จงเปนการไมชอบ การทโจทกท 2 ฟองรองขอใหบงคบจำาเลยทงแปดจดทะเบยนการเชา จงเปนการขอใหจำาเลยทงแปดปฏบตตามกฎหมายเพอใหการเชาไดมการจดทะเบยนซงจะทำาใหมผลบงคบเตมตามระยะเวลาทกำาหนดไวในสญญาเชา กรณมใชการฟองรองขอใหบงคบตามสญญาเชาหรอโดยอาศยสทธแหงสญญาเชาซงฟองรองใหบงคบคดไดเพยง 3 ป โจทกท 2 จงฟองบงคบใหจำาเลยทงแปดจดทะเบยนการเชาได ไมขดตอประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 5384. กำาหนดเวลาเชาและคาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา

ในหวขอนแยกพจารณาเปน 2 ประการ ดงน4.1 ระยะเวลาแหงสญญาเชาทรพย

กำาหนดระยะเวลาแหงสญญาเชามบญญตไวในมาตรา 540 และมาตรา 541 ดงน

มาตรา 540 บญญตวา อนอสงหารมทรพย ทานหาม“มใหเชากนเปนกำาหนดเวลาเกนกวาสามสบป ถาไดทำาสญญากนไวเปนกำาหนดเวลานานกวานนทานกใหลดลงมาเปนสามสบป อนง กำาหนดเวลาเชาดงกลาวมาน เมอสนลงแลวจะตอสญญาอกกได แตตองอยาใหเกนสามสบปนบแตวนตอสญญา”

มาตรา 541 บญญตวา สญญาเชานนจะทำากนเปน“กำาหนดวาตลอดอายของผใหเชาหรอของผเชากใหทำาได”

การเชาอสงหารมทรพยนนตองมระยะเวลาการเชาไมเกน 30 ป ถาทำาสญญาเชากนไวเกนกวา 30 ป ใหลดลงมาเปน 30 ป เมอครบกำาหนดเวลาเชา 30 ป คสญญาจะตอสญญากน

24

อกกได แตตองไมเกน 30 ปนบแตวนตอสญญา การเชาสงหารมทรพยมไดมการกำาหนดหามอยาง

อสงหารมทรพย กลาวคอสามารถทำาสญญาเชากนเกน 30 ป ได แตจะทำาสญญาไมมเวลาสนสดไมได จะตองหามตามมาตรา 537 (ไผทชต เอกจรยกร 2557, , หนา 13) สวนการเชาสงหารมทรพยและอสงหารมทรพย ตลอดอายของผใหเชาหรอของผเชากสามารถทำาได (ไผทชต เอกจรยกร 2557, ,หนา 47)

4.2 คาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชาเรองคาฤชาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชานนมาตรา

539 บญญตวา คาฤชาธรรมเนยมทำาสญญาเชานน คสญญา“พงออกใชเสมอกนทงสองฝาย กลาวคอกำาหนดใหคสญญา คอ ”ผใหเชาและผเชาจะตองออกคนละครง แตกอาจตกลงเปนอยางอนได เชน ตกลงใหผเชาหรอผใหเชาฝายใดฝายหนงเปนผออกแตฝายเดยวกได

5 . การเรยกเอาทรพยสนทเชาอนเดยวกน โดยอาศยมลเชาตางราย

เปนกรณทกฎหมายหาทางแกปญหาในกรณทมบคคลหลายคนโตเถยงในสทธการเชาทรพยสนกนวาใครมสทธดกวากน โดยแยกพจารณาเปน 2 กรณ ดงน

5.1 บคคลหลายคนเรยกเอาสงหารมทรพยรายเดยวกน

ในเรองน มาตรา 542 บญญตไววา บคคลหลายคน“เรยกเอาสงหารมทรพยอนเดยวกนอาศยมลสญญาเชาตางราย

25

ทานวาทรพยตกไปอยในครอบครองผเชาคนใดกอนดวยสญญาเชาทรพยนน คนนนมสทธยงกวาคนอนๆ กลาวคอเปนกรณทม”การโตเถยงสทธการเชาสงหารมทรพยโดยผเชาหลายคนตางอางสทธตามสญญาเชา ซงสญญาเชามระยะเวลาเชาทอนเดยวกนซอนกนจะมระยะซอนกนบางสวนหรอทงหมดกได เชน ดำาเชารถยนตขาว ตงแตวนท 1 มกราคม 2556 ถงวนท 1 เมษายน 2556 สวนแดงเชารถยนตขาว ตงแต1 กมภาพนธ 2556 ถงวนท 1 มนาคม 2556 ดงนตองนำามาตรา 542 มาบงคบใช กลาวคอพจารณาวารถยนตอนเปนทรพยสนทเชาอยในความ ค“รอบครอง ของผเชาคนใด ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา แตการ”ไดมาซงความครอบครองทรพยสนตองไดมาโดยอาศยมลสญญาเชามใชโดยทางอน

5.2 บคคลหลายคนเรยกเอาอสงหารมทรพยรายเดยวกน

หลกเกณฑในเรองนบญญตไวใน มาตรา 543 วา บคคลหลายคนเรยกรองเอาอสงหารมทรพยอนเดยวกน อาศย“

มลสญญาเชาตางราย ทานใหวนจฉยดงตอไปน (1 ) ถาการเชานนเปนประเภทซงมไดบงคบไวโดย

กฎหมายวาตองจดทะเบยนทานใหถอวาผเชาซงไดทรพยสนไปไวในครอบครองกอนดวยสญญาเชาของตนนนมสทธยงกวาคนอน

(2 ) ถาการเชาทกๆ รายเปนประเภทซงบงคบไวโดยกฎหมายวาตองจดทะเบยนทานใหถอวาผเชาซงไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนนนมสทธยงกวาคนอนๆ

(3 ) ถาการเชามทงประเภทซงตองจดทะเบยนและ

26

ประเภทซงไมตองจดทะเบยนตามกฎหมายยนกนอยไซร ทานวาผเชาคนทไดจดทะเบยนการเชาของตนนนมสทธยงกวา เวนแตผเชาคนอนจะไดทรพยสนนนไปไวในครอบครองดวยการเชาของตนเสยกอนวนจดทะเบยนนนแลว กลาวคอเปนกรณทมการโต”เถยงสทธเชาอสงหารมทรพยโดยผเชาหลายคนตางอางสทธตามสญญาเชา ซงแยกพจารณาเปน 3 กรณ

(1 ) การเชาประเภททไมตองจดทะเบยน กลาวคอเปนการเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาการเชาไมเกน 3 ป ตามมาตรา 538 ซงผเชาคนใดไดครอบครองอสงหารมทรพยทเชากอนผเชาคนอน ผเชาคนนนมสทธดกวา ถอการครอบครองเปนหลก

(2 ) การเชาประเภททตองจดทะเบยน กลาวคอเปนการเชาอสงหารมทรพยทมระยะการเชากวา 3 ป หรอกำาหนดระยะเวลาตลอดอายผใหเชาหรอผเชา ซงผเชาคนใดไดทำาการจดทะเบยนการเชา (คำาพพากษาฎกาท 10227/2539) ของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา ถอการจดทะเบยนเปนหลก

ในกรณการเชาประเภททตองจดทะเบยนการเชา แตผเชาหลายคนทอางสทธการเชาและโตเถยงเรยกทรพยสนทเชาอนเดยวกนนน ตางยงไมไดจดทะเบยนการเชา ในเรองนศาลฎกาวนจฉยวาผเชาคนทครอบครองทรพยสนทเชากอนมสทธดกวา โดยถอวาเปนกรณทไมมกฎหมายทจะยกปรบแกคดโดยตรง จงตองนำามาตรา 4 มาใช และไมมจารตประเพณแหงทองถนทจะยกมาปรบคดได จงตองอาศยเทยบบทกฎหมายทใกลเคยงอยางยงคอมาตรา 543 (3) (คำาพพากษาฎกาท 3977/2532)

27

(3 ) การเชามทงประเภททตองจดทะเบยนและไมตองจดทะเบยน กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาเชาไมเกน 3 ป และการเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาเชากวา 3 ป โดยผใหเชานำาทรพยสนทเชาแกผเชาตางรายและมระยะเวลาเชาไมเกน 3 ป และระยะเวลาเชากวา 3 ป มาตรา 543 (3 ) กำาหนดวา ถาผเชาคนทไดเชาทรพยสนประเภททตองจดทะเบยนการเชา ไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา แตผเชาคนอน (ประเภททไมตองจดทะเบยนการเชา )ไดทรพยสนทเชาไวในครอบครองดวยการเชาของตนกอนวนจดทะเบยน ผเชาทครอบครองทรพยมสทธดกวา เชน นายดำาทำาสญญาทดน 1 แปลง มกำาหนดเวลาเชา 10 ป ไดทำาสญญาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทแลว สวนนายแดงเชาทดนแปลงเดยวกน ทำาสญญาเชาเปนหนงสอมกำาหนดเชาเพยง 3 ป ดงนเมอทงสองโตเถยงวาใครมสทธดกวากน ตองถอวานายดำามสทธดกวาเพราะไดจดทะเบยนการเชากอนนายแดงไดครอบครองทดนทเชา แตถาในขณะทนายดำาจดทะเบยนการเชานน นายแดง ไดทดนทเชาไวในครอบครองตามสญญาเชากอนวนทนายดำาจดทะเบยนการเชา นายแดงยอมมสทธดกวา (ไผทชต เอกจรยกร, 2557, หนา 48)6. การเชาชวงและการโอนสทธการเชา

การเชาชวงและการโอนสทธการเชานนมบญญตไวในมาตรา 544 และมาตรา 545 ดงน

มาตรา 544 บญญตวา ทรพยสนซงเชานน ผเชาจะใหเชา“ชวงหรอโอนสทธของตนอนมในทรพยสนนนไมวาทงหมดหรอแตบางสวนใหแกบคคลภายนอก ทานวาหาอาจทำาไดไม เวนแตจะ

28

ไดตกลงกนไวเปนอยางอนในสญญาเชา ถาผเชาประพฤตฝาฝนบทบญญตอนน ผใหเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได”

มาตรา 545 บญญตวา ถาผเชาเอาทรพยสนซงตนเชาไป“ใหผอนเชาชวงอกทอดหนงโดยชอบทานวาผเชาชวงยอมตองรบผดตอผใหเชาเดมโดยตรง ในกรณเชนวานหากผเชาชวงจะไดใชคาเชาใหแกผเชาไปกอน ทานวาผเชาชวงหาอาจจะยกขนเปนขอตอสผใหเชาไดไม อนง บทบญญตอนนไมหามการทผใหเชาจะใชสทธของตนตอผเชา”

เมอพจารณาบทบญญตสองมาตราดงกลาวแลวสามารถแยกพจารณาไดดงน

6.1 การเชาชวงและโอนสทธการเชาโดยมชอบ(1 ) ผเชาจะนำาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนเชาชวง

ไมได ความหมายของ การเชาชวง นน ศาสตราจารยอำา“ ”

นคฆ คลายสงข อธบายวา การเชาชวง คอ การทผเชาเอา“ ”ทรพยสนทตนเชานนใหบคคลภายนอกเชาตอไปอกทอดหนง” (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 73)

“การเชาชวง จงหมายถง การเชาทรพยทรพยสนท”ผเชานำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาอกทอดหนง เชน ผเชาหองแถวยอมใหผอนเขามาทำาการขายหนงสอพมพอยในหองเชารายน โดยใหผนนออกคาเชาใหตนครงหนง ดงน ยอมถอไดวาผเชาไดใหบคคลภายนอกเชาชวงหองรายนไปสวนหนงแลว (คำาพพากษาฎกาท 31/2494) ซงการทผเชานำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาอกทอดหนง ทเรยกวา เชาชวง “ ”นนโดยปกตไมอาจกระทำาได ทงนเพราะโดยปกตฝายผใหเชายอม

29

เพงเลงถงคณสมบตของผเชาวาจะสมควรไดรบความไววางใจในการใชและดแลทรพยทเชาหรอไมเปนเรองสำาคญ(คำาพพากษาฎกาท 1471/2494) สญญาเชาจงเปนสทธเฉพาะตวของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 119/2509) ผเชาจงไมอาจนำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาชวงได

มขอยกเวนทผเชาสามารถนำาทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได ถามขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 935/2508 ) ผเชากสามารถนำาทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได ดงนนการใหเชาชวงโดยชอบเกดไดเฉพาะมขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชาเทานน ผเชาจงไมอาจทำาพนยกรรมยกสทธการเชาของตนใหผอนไดและไมกอสทธใหผรบพนยกรรมเปนผเชา (คำาพพากษาฎกาท 9201/2551)

การเชาชวง คอ การทผเชานำาทรพยทตนเองเชาไปใหบคคลภายนอกเชาอกทอดหนง แตการเชาทดนเพอปลกสรางอาคารและนำาไปใหผอนเชาอาคารนน ไมถอวาเปนการใหเชาชวงทดน (คำาพพากษาฎกาท 2237/2524) กรณทบคคลหลายคนรวมกนเชาทรพยสน โดยไมไดแยกสวนวาแตละคนเชาอยสวนใด หากผเชารวมคนหนงคนใดนำาทรพยสนทเชาบางสวนไปใหเชาชวงโดยผใหเชาไมยนยอมดวย ถอวาผเชาทงหมดผดสญญาเชา (คำาพพากษาฎกาท 9544/2539)

(2 ) ผเชาจะโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนไมได

ความหมายของ การโอนสทธการเชา นน “ ”ศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข (อำานคฆ คลายสงข ,

30

2555, หนา 73) อธบายวา การโอนสทธการเชา คอ “ ”การทผเชาโอนสทธของตนทมอยตามสญญาเชา ซงไดแกการทจะไดใชหรอรบประโยชนจากทรพยสนทเชาใหแกบคคลภายนอกเปนผไดใชหรอรบประโยชน เชน นายดำาเชาตกแถวของนายขาว ”เพอทำาการคา ตอมานายดำาไดโอนสทธของตนใหไดใชหรอรบประโยชนในตกแถวนนใหแกนายเหลอง ซงเปนบคคลภายนอกเขาทำาการคาในตกแถวนนทงหมดหรอบางสวน การโอนสทธการเชานยมเรยกกนวา เซง ทงนเมอมการโอนสทธการเชา ผรบ“ ”โอนสทธการเชาจะเขาสวมสทธเปนผเชาโดยทำาใหผเชาเดมขาดจากการเปนผเชา ซงการโอนสทธการเชาอาจเปนการโอนโดยมคาตอบแทนหรอไมกได (ไผทชต เอกจรยกร 2557, , หนา 143)

จากเหตผลทกลาวมาแลวในขอ 1 โดยปกตการโอนสทธการเชาไมอาจกระทำาได ทงนเพราะโดยปกตฝายผใหเชายอมเพงเลงถงคณสมบตของผเชาวาจะสมควรไดรบความไววางใจในการใชและดแลทรพยสนทเชาหรอไมเปนเรองสำาคญ (คำาพพากษาฎกาท 1471/2494) สญญาเชาจงเปนสทธเฉพาะตวของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 119/2509) ผเชาจงไมอาจโอนสทธการเชาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกได

มขอยกเวนทผเชาสามารถโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาไปใหคนอนได ถามขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 935/2508) ผเชากสามารถโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาได

การโอนสทธการเชาจะมผลตอเมอผใหเชายนยอมดวย ดงนนในกรณทผใหเชาไมไดใหความยนยอม ผรบโอนสทธ

31

การเชาจะฟองใหศาลบงคบผใหเชายอมใหโอนสทธการเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 1977/2515) แมศาลจะพพากษาใหผเชาเดมโอนสทธการเชาใหผรบโอนสทธ คำาพพากษานนยอมผกพนเฉพาะผเชาเดมกบผรบโอนสทธการเชาซงเปนคความในคดเทานน หาผกพนผใหเชาไม (คำาพพากษาฎกาท 2017/2515)

การโอนสทธการเชา เปนการโอนสทธเรยกรองอยางหนงจงอยในบงคบในเรองการโอนสทธเรยกรอง มาตรา 306 (คำาพพากษาฎกาท 1630/2536) เชน ไดทำาบนทกการเปลยนแปลงผเชาจาก ส.ผเชาเดมมาเปน ดำาผเชาใหม โดยระบไวผใหเชา ดำาผเชาใหม และ ส.ผเชาเดม ไดลงลายมอชอรบทราบการเปลยนแปลงผเชาตกแถวแลว ดงนถอไดวาผใหเชา และ ส.ผเชาเดม ไดบอกกลาวการโอนและใหความยนยอมการโอนสทธการเชาตกแถวเปนหนงสอตามมาตรา 306 วรรคหนง การโอนสทธการเชาจงสมบรณ คำาพพากษาฎกาท 1248/2538)

(3 ) หากผเชาฝาฝนนำาทรพยสนทเชาออกใหเชาชวงหรอโอนสทธการเชา ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานนได

เมอผเชานำาทรพยสนทเชาออกใหบคคลภายนอกเชาชวงหรอโอนสทธการเชา โดยไมไดรบความยนยอมจากผใหเชา ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานนไดตามมาตรา 544 และไมจำาตองกำาหนดเวลาใหผเชาเหมอนกรณตามมาตรา 560 และมาตรา 566 (คำาพพากษาฎกาท 363/2509) และไมอยในบงคบของมาตรา 387 อนเปนบททวไปวาดวยการเลกสญญาเพราะมาตรา 544 วรรคสอง บญญตไวโดยเฉพาะแลว (คำาพพากษาฎกาท 1050/2539)

6.2 การเชาชวงโดยชอบ

32

(1 ) การเชาชวงโดยผใหเชายนยอม ผเชาชวงยอมตองรบผดตอผใหเชาเดมโดยตรง กลาวคอผเชาชวงตองรบใหคาเชาใหแกผใหเชา แมวาผเชาชวงจะไดชำาระคาเชาใหแกผเชาเดมไปแลว แตหากผเชาเดมไมชำาระคาเชาใหแกผใหเชา ผใหเชามสทธเรยกคาเชาจากผเชาชวงได

(2 ) การเชาชวงโดยชอบเปนกรณทผใหเชายนยอมใหเชาชวง ผเชาชวงจงไมใชบรวารของผเชาแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 284/2504 (ประชมใหญ) ) ดงนนถาหากผใหเชาฟองขบไลผเชาเดมโดยไมไดฟองผเชาชวงดวย ผใหเชาจะขอใหขบไลผเชาชวงในฐานะบรวารของผเชาเดมไมได (คำาพพากษาฎกาท 284/2504 (ประชมใหญ)) แตถาเปนการเชาชวงโดยไมชอบผเชาชวงถอเปนบรวารของผเชาเดม (คำาพพากษาฎกาท 272/2495) และในการกรณทสญญาเชาระหวางผใหเชากบผเชาเดมระงบยอมทำาใหสญญาเชาชวงผเชากบผเชาชวงระงบลงดวย (คำาพพากษาฎกาท 5215/2531) เชน ผเชาผดนดไมชำาระคาเชาใหแกผใหเชา เมอผใหเชาบอกเลกสญญาเชาโดยชอบแลว ยอมมผลใหสญญาเชาชวงสนสดลงดวย (คำาพพากษาฎกาท 471/2533)สวนท 2 หนาทความรบผดของผใหเชาและผเชา

สญญาเชาทรพยเปนสญญาตางตอบแทน ผใหเชาและผเชาจงมหนอนเปนหนาททจะตองชำาระหรอปฏบตหนาทซงกนและกน กฎหมายจงกำาหนดหนาท ความรบผดของผใหเชาและผเชาไวในหมวด 2 และหมวด 3 มาตรา 546 ถงมาตรา 562 ซงแยกพจารณาเปน 1.หนาทความรบผดของผใหเชา 2.หนาทความรบผดของผเชา ดงน

33

1.หนาทความรบผดของผใหเชาหนาทความรบผดของผใหเชาทกำาหนดม 3 ประการ คอ1.1 การสงมอบทรพยสนทเชา

หนาทสงมอบทรพยสนทเชา มาตรา 546 บญญตวา ผใหเชาจำาตองสงมอบทรพยสนซงใหเชานนในสภาพอน“ซอมแซมดแลว กลาวคอสญญาเชาเปนสญญาตางตอบแทนท”ผใหเชามหนาทใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนทเชา ผใหเชาจงมหนาทตองสงมอบทรพยสนทตกลงเชาใหแกผเชาในสภาพอนซอมแซมดแลว ทงนกเพราะผเชายอมตองการเชาทรพยสนในสภาพทใชงานไดตามปกตเพอใหสมกบความประสงคในการเชา เชน เชาบานเพออยอาศยกยอมประสงคทจะไดอยบานในสภาพพรอมอยอาศยไมใชหลงคารว ฝาบานพง ระบบไฟฟานำาประปาใชการไมได หากมความเสยหายในทรพยสนทเชาผใหเชาจะตองซอมแซมใหกบมาดแลวจงคอยสงมอบใหผเชาตอไป

หากผใหเชาไมไดสงมอบทรพยสนทเชา สญญาเชายอมไมสมบรณและเมอมขอพพาทเกยวกบสญญาเชากไมอาจฟองรองบงคบคดกนได เชน สญญามขอความวาผเชาตกลงนำาเครองวทยคมนาคมและอปกรณวทยคมนาคมไปตดตง ณ หนวยงานของจำาเลยแตในวนทจำาเลยทำาสญญาโจทกไมไดสงมอบทรพยทเชาคอวทยคมนาคมและอปกรณใหแกจำาเลยไดนำาไปใชตามขอตกลงในสญญาจงขดตอประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 546 สญญายอมไมสมบรณ ไมมผลบงคบจำาเลยตามสญญาเชนกนโจทกจงไมมสทธเรยกคาเชา คาเสยหายและบงคบใหจำาเลยคนเครองวทยคมนาคมพรอมอปกรณแกโจทก (คำาพพากษาฎกาท 8530/2544)

34

1.2 การชดใชคาใชจายแกผเชาผใหเชานอกจากมหนาทสงมอบทรพยสนทเชา และยง

มหนาทบำารงรกษาทรพยสนทใหเชาอกดวย ตามมาตรา 547 บญญตวา ผเชาตองเสยคาใชจายไปโดยความจำาเปน“และสมควรเพอรกษาทรพยสนซงเชานนเทาใด ผใหเชาจำาตองชดใชใหแกผเชา เวนแตคาใชจายเพอบำารงรกษาตามปกตและเพอซอมแซมเพยงเลกนอย กลาวคอปกตแลวการบำารงรกษา”และการซอมแซม (เลกนอย ) ทรพยสนทเชาเปนหนาทของผเชาตามมาตรา 553 สวนการรกษาทรพยสนทเชาตามมาตรา

547 เปนการบำารงรกษาทเปนการซอมแซมใหญ ยอมอยในความรบผดชอบของผใหเชา ทงนเพราะผใหเชาเปนเจาของทรพยสนทเชา แตทรพยสนอยในความครอบครองของผเชากฎหมายจงกำาหนดใหผเชาทตองเสยคาใชจายไปโดยความจำาเปนและสมควรเพอรกษาทรพยสนซงเชานนเทาใด ผใหเชาจะตองชดใชใหแกผเชาเวนแตคาใชจายเพอบำารงรกษาตามปกตและเพอซอมแซมเพยงเลกนอย

ดงนนคาใชจายเพอการรกษาทรพยสนนนจะเปนการซอมแซมใหญ เชน เชาโรงภาพยนตร ปรากฏวาอาคารโรงภาพยนตรทรด และพนคอนกรตแตกราวเสยหายมากหลายแหงเปนความเสยหายรายแรงจนอาจเกดการพงทลายเปนอนตรายแกผเขาชมภาพยนตรไดจงเปนเรองมความจำาเปนและสมควรทจะตองซอมแซมใหญอยางรบดวนเพอรกษาโรงภาพยนตรใหสามารถใชการตอไปไมใหพงทลายไปเสยกอนมใชกรณตองซอมแซมเพยงเลกนอยผใหเชาจงมหนาทตองซอมแซมทรพยสนทเชาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา

35

547 (คำาพพากษาฎกาท 1215/2535) แตถาเปนคาใชจายทผเชาเสยไปเพอประโยชนแกผเชาเองหรอซอมแซมเพอความสะดวกสบายในการอยและความสวยงามของผเชาเอง ผเชาไมอาจเรยกใหผใหเชาชดใหคนไดเพราะไมใชคาใชจายเพอรกษาทรพยสนทเชา (คำาพพากษาฎกาท 261/2507, 162/2512)

สทธในการเรยกใหผใหเชาชดใชคาใชจายนแมในสญญาเชาจะมไดตกลงกนไวกสามารถเรยกใหผใหเชาชดใชคนไดเพราะเปนเรองทกฎหมายกำาหนดไว (คำาพพากษาฎกาท 14/2472)

1.3 หนาทของผใหเชาซงตองนำาบทบญญตวาดวยซอขายมาบงคบใชโดยอนโลม

มาตรา 549 บญญตวา การสงมอบทรพยสนซงเชาก“ด ความรบผดของผใหเชาในกรณชำารดบกพรองและรอนสทธกด ผลแหงขอสญญาวาจะไมตองรบผดกด เหลาน ทานใหบงคบดวยบทบญญตทงหลายแหงประมวลกฎหมายนวาดวยการซอขายอนโลมความตามควร”

มาตรานใหนำาบทบญญตวาดวยซอขายในเรองดงตอไปน มาบงคบใชโดยอนโลม

(1) การสงมอบทรพยสนทเชา กลาวคอตกลงเชาทรพยสนสงใดผใหเชากตองสงมอบทรพยสนสงนนใหแกผเชา (มาตรา 461) โดยการสงมอบนนจะทำาอยางหนงอยางใดกไดสดแตใหทรพยสนทเชาไปอยในเงอมมอของผเชา (มาตรา

462) เชน เชารถยนตผใหเชากตองสงมอบกญแจรถใหแกผเชาหรอเชาหองพกกตองสงกญแจหองพกใหแกผเชา ถาหากเปนการเชาสงหารมทรพยและผใหเชากบผเชาอยตางสถานทกน การสงมอบทรพยสนทเชายอมสำาเรจเมอผใหเชาสงมอบ

36

ทรพยสนทเชานนใหแกผขนสง (มาตรา 463) เชน เชาชดแตงงาน คสมรสอยจงหวดเพชรบร เชาชดทรานในกรงเทพฯ เมอผใหเชาสงมอบชดแตงงานแกผขนสงแลวกถอวาผใหเชาไดสงมอบทรพยทเชาแลว ซงคาขนสงทรพยสนทเชาผเชาจะตองเปนผออกใช (มาตรา 464)

ผเชาตองสงมอบทรพยสนทเชาใหถกตองตรงตามทไดตกลงกนไว เชน เชารถยนตเพอทำาการเกษตรกตองสงมอบรถยนตกระบะทใชบรรทกพชผลทางการเกษตรไมใชสงมอบรถยนตนงและตองไมสงมอบทรพยสนทเชานอยหรอมากไปกวาทไดตกลงกนไว แยกพจาณาดงน

ก)การเชาสงหารมทรพย กลาวคอถาผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชานอยกวาทไดตกลงกนไว ผเชาจะปดเสยไมรบเอาเลยกได แตถาผเชารบเอาทรพยสนนนไว ผเชาตองใชคาเชาลดลงตามสวน (มาตรา 465 1( )) แตถาผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชามากกวาทไดตกลงกนไว ผเชาจะรบเอาทรพยสนนนไวเพยงตามสญญาและนอกกวานปดเสยกได หรอจะปดเสยทงหมดไมรบเอาไวเลยกได ถาผเชารบทรพยสนทสงมอบไวทงหมดผเชากตองใชคาเชาตามสวน (มาตรา 465 2( ))หรอถาผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชาระคนกบทรพยสนอยางอนอนมไดรวมอยในสญญาเชา ผเชาจะรบเอาแตทรพยทเชาตามสญญาและนอกจากนนปดเสยกได หรอจะปดเสยทงหมดกได (มาตรา 465 3( ))

ข)การเชาอสงหารมทรพยสน กลาวคอถาระบจำานวนเนอททงหมดไวและผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชานอยหรอมากไปกวาทตกลงกนไว ผเชาจะปดเสยหรอรบเอาไวและใชคาเชาตาม

37

สวนกไดหรอแลวแตจะเลอก เชนตกลงเชาทดนเพอตงโรงงานจำานวน 100 ไร คดคาเชารวมปๆละ 10000, บาท ถาผใหเชาสงมอบทดนเนอท 90 ไร กถอวานอยไปหรอสงมอบทดนเนอท 110 ไร กถอวามากไป ดงนผเชาจะบอกปดไมรบมอบเลยหรอรบไวกไดโดยใชคาเชาตามสวนคอ

9000, บาท หรอ 11000, บาท แลวแตกรณ แตถาการขาดตกบกพรองหรอลำาจำานวนไมเกนรอยละหาของเนอททงหมดทไดระบไว ผเชาจำาตองรบเอาและใชคาเชาตามสวน แตผเชาอาจบอกเลกสญญาเสยไดในเมอขาดตกบกพรองหรอลำาจำานวนถงขนาดซงหากผเชาไดทราบกอนแลวคงจะมไดเขาทำาสญญานน เชาตามตวอยางขางตนถาผใหเชาสงมอบทดนจำานวน

95 ไร ซงผเชาไมอาจสรางโรงงานไดเพราะแบบแปลนไดกำาหนดไวเปนการเฉพาะตามเนอทดนและไมอาจแกไขแปลนได ซงถาผเชาทราบกอนกจะไมเขาทำาสญญาเชาแนนอน หรอผใหเชาสงมอบทดนจำานวน 105 ไร มากไปกวาทตกลง 5 ไร ซงผเชาจะตองเสยเงนคาปรบทดนอกเปนเงนจำานวนมากกวางบประมาณทมจำากด ซงถาผเชาทราบกอนกจะไมเขาทำาสญญาเชา ดงนผเชากมสทธปดไมรบและมอบเลกสญญาเชาเสยได

(2) ความรบผดของผใหเชาในกรณชำารดบกพรองและรอนสทธ กลาวคอหากทรพยสนทเชาเกดความชำารดบกพรองทำาใหเปนเหตเสอมความเหมาะสมแกประโยชนจะใชตามสญญาเชาผเชาจะตองรบผดในความชำารดบกพรองนน (มาตรา

472) เชน นายดำาเชารถยนตจากนายแดงจำานวน 1 คน นายแดงสงมอบรถยนตทยงมไดทำาทะเบยนและแผนปายวงกลมใหนายดำา ถอวาผนายแดงผใหเชาสงมอบทรพยสนทเชาชำารด

38

บกพรองไมเหมาะสมทจะใชประโยชนตามสญญาเชา นายแดงผใหเชาจะตองรบผดชอบจดการทำาทะเบยนและปายวงกลมใหนายดำาผเชา (คำาพพากษาฎกาท 9512544/ )

ผใหเชาจะตองรบผดเมอทรพยสนทเชาเกดการรอนสทธของผเชา (มาตรา 475) เชน นายดำาเชาทดนจากนายแดงเพอปลกบานอยอาศย แตนายดำาไมอาจเขาไปปลกบานไดเนองจากนายขาวปลกบานอยในทดนทเชานน ดงนเทากบนายดำาผเชาถกนายขาวรอนสทธการเชา นายแดงผใหเชาจะตองรบผดในการรอนสทธเทานนตามมาตรา 475479, ประกอบมาตรา 549 (คำาพพากษาฎกาท 4892507/ , 29022528/ ) (คำาพพากษาฎกาท 779/2533, 4410/2528, 302/2530, 8705/2547, 409/2548 วนจฉยแนวเดยวกน)

(3) ผลแหงขอสญญาวาจะไมตองรบผด กลาวคอคสญญาเชาจะตกลงกนวาผใหเชาจะไมตองรบผดเพอความชำารดบกพรองหรอเพอการรอนสทธกได (มาตรา 483) แตขอสญญาวาจะไมตองรบผดนน ยอมไมคมผใหเชาใหพนจากการตองสงเงนคาเชาคน เวนแตจะไดระบไวเปนอยางอน (มาตรา

484) และไมอาจคมความรบผดของผใหเชาในผลของการทผใหเชาไดกระทำาไปเองหรอผลแหงขอความจรงทผใหเชาไดรอยแลวและปกปดเสย(มาตรา 485)

นอกจากมาตรา 549 จะไดกำาหนดใหนำาบทบญญตในเรองความรบผดเพอชำารดบกพรองตามสญญาซอขายมาใชบงคบกบสญญาเชาทรพยโดยอนโลมแลว บทบญญตของกฎหมายลกษณะเชาทรพยกไดกำาหนดความรบผดของผใหเชาใน

39

ความชำารดบกพรองไวในมาตรา 550 อกดวย ดงนมาตรา 550 บญญตวา ผใหเชายอมตองรบผดใน“

ความชำารดบกพรองอนเกดขนในระหวางเวลาเชา และผใหเชาตองจดการซอมแซมทกอยางบรรดาซงเปนการจำาเปนขน เวนแตการซอมแซมชนดซงมกฎหมายหรอจารตประเพณวาผเชาจะพงตองทำาเอง กลาวคอผใหเชานอกจากมหนาทจะตองสงมอบ”ทรพยสนทเชาในสภาพอนซอมแซมดแลว (มาตรา 546)หากในระหวางเวลาเชาทรพยสนทเชาจำาเปนจะตองทำาการซอมแซมซงการซอมใหญเปนเรองจำาเปนและสมควรเพอรกษาทรพยสนทเชาใหอยในสภาพใชงานไดเปนหนาทและความรบผดชอบของผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 14712548/ ) ทงยงเปนหนาทตามทกฎหมายกำาหนดแมไมไดกำาหนดไวในสญญาเชากตกในบงคบของมาตราน (คำาพพากษาฎกาท

7982508/ ) เวนแตการซอมแซมทกฎหมายหรอจารตประเพณวาจะพงตองทำาเอง เชน การซอมแซมเลกนอยทกฎหมายกำาหนดใหผเชาจะตองซอมแซมเองตามมาตรา 553

ความชำารดบกพรองเสยหายในทรพยสนทเชาอนเกดขนในระหวางเวลาเชากำาหนดใหเปนความรบผดชอบของผใหเชาในเรองน ทานอาจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายวา เปนหนตอง“เปนประกนตอความชำารดบกพรอง คอตองชดใชคาสนไหมทดแทนเพอความเสยหาย หากไมมขอตกลงยกเวนไวดวย ผใหเชากคงตองรบผดอยตามหนหรอหนาทในขอน เชนบานทเชามความชำารดบกพรองหลงคาจงพงทำาใหทรพยสนของผเชาไดรบความเสยหายและผเชาไดรบบาดเจบ ดงนผใหเชากตองรบผด

40

ชดใชคาสนไหมทดแทนเพอความเสยหายดงกลาวไดแกคารกษาพยาบาลทผเชาไดบาดเจบและคาเสยหายทเกดแกทรพยสนของผเชาทแตกหกเสยหายเพราะหลงคาพงทบนน สวนการซอมแซมหลงคากถอวาเปนการซอมแซมใหญจงเปนหนาทของผใหเชา” (ไผทชต เอกจรยกร 2551, , หนา 44)

แมผใหเชาจะตองรบผดในความชำารดบกพรองอนเกดขนในระหวางเวลาเชา กตาม แตถาความชำารดบกพรองแหงทรพยสนทเชานนไมเปนเหตถงแกผเชาจะตองปราศจากการใชและประโยชน มาตรา 551 กำาหนดวธใหผเชาตองดำาเนนการตามทบญญตดงน ถาความชำารดบกพรองแหงทรพยสนท“เชานนไมเปนเหตถงแกผเชาจะตองปราศจากการใชและประโยชน และผใหเชายงแกไขไดไซร ผเชาตองบอกกลาวแกผใหเชาใหจดการแกไขความชำารดบกพรองนนกอน ถาและผใหเชาไมจดทำาใหคนดภายในเวลาอนสมควรผเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได หากวาความชำารดบกพรองนนรายแรงถงสมควรจะทำาเชนนน ”กลาวคอแมความชำารกบกพรองแหงทรพยสนทเชาไมถงกบเปนเหตทผเชาปราศจากการใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาและผใหเชายงแกไขได กฎหมายใหสทธแกผเชาสามารถบอกเลกสญญาเชาไดแตตองประกอบดวยหลกเกณฑ 2 ประการ (ไผทชต เอกจรยกร 2551, , หนา 42) คอ

ก ) ผเชาจะตองดำาเนนการบอกกลาวแกผใหเชาใหจดการแกไขความชำารดบกพรองนนเสยกอน ซงการบอกกลาวอาจบอกกลาวดวยวาจาหรอเปนหนงสอกได หากผใหเชาไมจดการใหคนดภายในเวลาอนสมควร และ

ข ) ความชำารดบกพรองทจะตองการซอมแซม ตองราย

41

แรงถงสมควรจะตองทำาการซอมแซมโดยพจารณาตามขอเทจจรงเปนเรองๆ ไป เชน รถยนตทเชาเพลาขาด หรอบานทเชาฝาบานพงไป 1 แถบ

2.หนาทความรบผดของผเชากฎหมายไดกำาหนดหนาทความรบผดของผเชาไวดงน2.1 การใชและสงวนทรพยสนทเชา

2.1.1 การใชทรพยสนทเชาหนาทใชทรพยสนทเชา มาตรา 552 บญญต

วา อนผเชาจะใชทรพยสนทเชาเพอการอยางอนนอกจากทใชกน“ตามประเพณนยมปกต หรอการดงกำาหนดไวในสญญานน ทานวาหาอาจจะทำาไดไม กลาวคอมาตรา ” 552 กำาหนดใหผเชาตองใชทรพยสนทเชาโดยชอบซงแยกพจารณาไดประการ 2ประการคอ

(1) ตองใชทรพยสนทเชาตามประเพณนยมปกต กลาวคอการเชาบานตามประเพณนยมกยอมตองใชเปนทอยอาศย ดงนนการใชบานทเชาทำาสถานรานคาหรอโรงมหรสพ จงเปนการใชทผดประเพณนยมเปนการใชทไมชอบ เวนแตกำาหนดไวในสญญาใหใชอยางอนนอกจากใชอยอาศยได สวนการใชตามปกตไดแกการใชตามปกตธรรมดาทควรใชสำาหรบทรพยสนทเชานน เชน เชารถยนตสำาหรบนงกควรใชนง แตผเชากลบนำาไปใชบรรทกของ ดงนถอไดวาเปนการใชทรพยสนทเชาผดปกตและเปนการใชทไมชอบเชนกน (ไผทชต เอกจรยกร .2

551, หนา 53) (คำาพพากษาฎกาท 65025/ 46 86022542 12462504, / , /

)

42

(2) ตองใชทรพยสนทเชาเพอการทกำาหนดไวในสญญา กลาวคอขอตกลงในสญญาเชากำาหนดไวอยางไร ผเชากตองใชทรพยสนทเชาตามทกำาหนดไว เชน สญญาเชาระบวาเปนการเชาทดนเพอกอสรางอาคารพาณชยทำาเปนรานอาหาร ผเชากลบนำาสระนำาขนาดใหญมาเกบไวเพอนำาออกจำาหนายแกลกคา ถอเปนการใชทรพยทเชาเปนอยางอนนอกเหนอการทกำาหนดในสญญา (คำาพพากษาฎกาท 12572546/ ) หรอเชาหองเพอการคาแตมไดทำาการคาเลยเพราะผเชาถกจำา

คกเสยและไมมเงนทนการทผเชาเปลยนเจตนาเชาเพอทำาการคาเปนอยอาศยเปนการเปลยนเจตนาฝายเดยว ตองหามตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา 552 (คำาพพากษาฎกาท 282/2508)

2 1 2. . หนาทตองสงวนทรพยสนทเชาหนาทตองสงวนทรพยสนทเชา มาตรา 553

บญญตวา ผเชาจำาตองสงวนทรพยสนทเชานนเสมอกบท“วญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง และตองบำารงรกษาทงทำาการซอมแซมเลกนอยดวย กลาวคอสญญาเชาทรพยมใช”สญญาทโอนกรรมสทธในทรพยสนใหแกผเชา ผเชาเปนเพยงผใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชา กฎหมายจงกำาหนดใหผเชามหนาท (หน ) ตองสงวนทรพยสนทเชาไว 2 ประการ คอ

(1) ผเชามหนาทตองสงวนทรพยสนทเชา ซงมาตรฐานทกฎหมายกำาหนดใหผเชาสงวนทรพยสนทเชาในระดบเสมอกบทวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง กลาวคอการสงวนทรพยสนเสมอกบทวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง หมายถง การทบคคลทมความรผดชอบตามปกตควรจะ

43

ไดใชความระมดระวงอยางธรรมดาดแลรกษาทรพยสนของตนอยางไร ผเชากตองมหนาทดแลรกษาทรพยสนทเชาในระดบเดยวกบบคคลนนเชน ลกจางของผเชาขบรถยนตคนทเชาไปชนกบตนไมขางทาง จงเปนการทลกจางอนเปนตวแทนของผเชามไดสงวนทรพยสนทเชาอยางวญญชนพงสงวนทรพยสนของตนเอง (คำาพพากษาฎกาท 6502/2546) หรอสญญาเชามขอความวา ผใหเชาเปนผรบผดชอบในความเสยหายตางๆ ทเกดจากการใชรถทเชา รวมถงความเสยหายอนเกดจากอบตเหตและเหตสดวสยเปนตน ขอทผใหเชาตองรบผดชอบในความเสยหายตางๆ ทเกดจากการใชรถทเชานน หมายความถงการทผเชาใชรถทเชาอยางปกตธรรมดาตามประเพณนยม โดยไดสงวนทรพยสนนนเชนวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง ผเชาจงจะไมตองรบผดในความเสยหายตางๆ ทโดยปกตยอมเกดขนจากการใชรถยนตทเชา เมอลกจางของผเชาไดขบรถยนตทเชาดวยความประมาทไปชนกบรถยนตคนอนไดรบความเสยหายอนเปนการละเมด ผเชาจงตองรบผดในความเสยหายของทรพยสนทเชา (คำาพพากษาฎกาท 2452/2525)

(2) ผเชามหนาทตองบำารงรกษาทงทำาการซอมแซมเลกนอย กลาวคอเชารถยนตใชเปนพาหนะไปทำางาน ผเชากตองตรวจดนำามนเครองยนตเตมนำากลนหรอเตมลมยางรถอยางวญญชนพงบำารงรกษารถยนตของตนเอง สวนการซอมแซมนนกฎหมายกำาหนดใหเปนหนาทของผเชาเฉพาะการซอมแซมเลกนอยซงอยางไรเปนการซอมแซมใหญหรอเลกนอยตองพจารณาขอเทจจรงเปนเรองๆไป เชน เชารถยนตเมอยางรถยนตแตกใชงานไมไดผเชากตองผนำารถไปปะยางใหใชงานได

44

หรอเชาบานอยอาศยเมอกลอนประตหลดผเชากตองเปนซอมแซมใหกลบมาใชงานไดตามปกตหรอผเชาเชาอาคารเพอเปนสำานกงานทนายความ นายดำาซงอยทดนขางเคยงกอสรางตกโดยใชเครองจกรใหญทบอาคารจนทำาใหอาคารทผเชาไดรบความเสยหายแตกราวจนใชงานไมไดผเชาจงมาฟองนายดำาฐานละเมดเรยกคาเสยหาย ศาลฎกาวนจฉยวา ตามสญญาเชากำาหนดใหผเชาตองรกษาซอมแซมสถานทเชารวมทงสงตกแตงและเครองอปกรณใหอยในสภาพเรยบรอยตลอดระยะเวลาเชาดวยทนทรพยของผเชาเองนน หมายถงการบำารงรกษาตามปกตและซอมแซมเลกนอยเทานน มไดกำาหนดใหผเชามหนาทตองซอมแซมใหญแตอยางใด เมอไดความวาอาคารทเชาเสยหายมากยากทจะซอมแซมใหกลบคนดได ตองรอถอนและปลกสรางขนใหมและถงแมวาจะตองทำาการซอมแซมโครงสรางของอาคารกบฐานรากบางสวนและทำาการหลอเสาเพมขนรวมทงซอมแซมโครงอาคารภายนอก สวนความเสยหายภายในซงมมากไดรอออกแลวกอขนใหม ความเสยหายดงกลาวกเปนกรณรายแรงตองซอมแซมใหญซงไมใชหนาทและความรบผดของผเชาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 553 หากแตเปนหนาทของผใหเชาทจะตองจดการซอมแซมทกอยางทจำาเปนเพอใหผเชาไดใชและไดรบประโยชนตามวตถประสงคในการเชา การกระทำาของนายดำาจงเปนการกระทำาละเมดตอผใหเชาเจาของอาคารทผเชาเชาอย แมผใหเชาจะมระเบยบปฏบตวา ผเชาจะตองเปนผปลกสรางอาคารยกใหเปนกรรมสทธของใหผใหเชา แลวผใหเชาจงจะใหสทธในการเชา ซงทำาใหผเชาตองเสยคาใชจายในการปลกสรางอาคารขนใหม กเปนคาใชจายผเชาสมครใจเขาทำา

45

นตกรรมผกนตสมพนธกบผใหเชา มใชเกดจากการกระทำาละเมดของนายดำา ผเชาไมมสทธเรยกรองคาใชจายสวนนจากนายดำา (คำาพพากษาฎกาท 989/2549)

2 2. การใหผใหเชาหรอตวแทนเขาตรวจทรพยสนเมอสญญาเชาทรพยมไดเปนการโอนกรรมสทธใน

ทรพยสนทเชา ดงนนทรพยสนทเชากยงเปนผใหเชาอยจงมความจำาเปนทผใหเชาจะตองเขาไปตรวจดทรพยสนหากมความชำารดจำาเปนตองซอมแซมกจกไดดำาเนนการได มาตรา 555

จงบญญตวา ผเชาจำาตองยอมใหผใหเชาหรอตวแทนของผให“เชาเขาตรวจดทรพยสนทเชาเปนครงคราว ในเวลาและระยะอนสมควร” กลาวคอผเชาเปนผครอบครองทรพยสนทเชาอยหากผใหเชาหรอตรวจแทนประสงคขอตรวจดทรพยสนนนเมอเปนเวลาอนสมควรกตองยอมใหผใหเชาหรอผแทนเขาตรวจดทรพยสนนนได

2.3 การซอมแซมและการจดการเพอปกปองภยนตรายแกทรพยสน

2 3 1. . กรณมเหตใหผเชาตองซอมแซมทรพยสนทเชา

มาตรา 556 บญญตวา ถาในระหวางเวลาเชา“มเหตจะตองซอมแซมทรพยสนซงเชานนเปนการเรงรอน และผใหเชาประสงคจะทำาการอนจำาเปนเพอทจะซอมแซมเชนวานนไซร ทานวาผเชาจะไมยอมใหทำานนไมได แมถงวาการนนจะเปนความไมสะดวกแกตน ถาการซอมแซมเปนสภาพซงตองกนเวลานานเกนสมควร จนเปนเหตใหทรพยสนนนไมเหมาะแกการทจะใชเพอประโยชนทเชามา ผเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได”

46

ถามเหตจะตองซอมแซมทรพยสน (ซอมแซมใหญ) โดยเรงรอน ในระหวางอายสญญาเชา ซงจำาเปนตองซอมแซมในการรกษาทรพยสนทเชา กฎหมายกำาหนดวาผเชาตองยอมใหผใหเชาเขาทำาการซอมแซมทรพยสนทเชาผเชาจะไมยอมใหทำาไมได แตใหสทธแกผเชาบอกเลกสญญาเชาถาการซอมแซมเปนสภาพทตองกนเวลานานเกนสมควร จนเปนเหตใหทรพยสนนนไมเหมาะสมแกการทจะใชเพอประโยชนทเชามา เชน เชาบานอยอาศยปรากฏวาเสาของบานพงไป 2 ตน จำาเปนตองเขาซอมแซมเพอรกษาทรพยสนนน ผเชาจะตองยอมใหผใหเชาเขาทำาการซอมแซมเสานน แตถาการซอมแซมใหเวลานานมากผเชายอมใหสทธบอกเลกสญญาเชาได

2 3 2. . กรณทผเชาตองแจงเหตใหผใหเชาโดยพลน

มาตรา 557 บญญตวา ในกรณอยางใดๆ ดง“จะกลาวตอไปน คอ

1( ) ถาทรพยสนทเชานนชำารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซมกด

2( ) ถาจะตองจดการอยางหนงอยางใดเพอปดปองภยนตรายแกทรพยสนนน

3( ) ถาบคคลภายนอกรกลำาเขามาในทรพยสนทเชาหรอเรยกอางสทธอยางใดอยางหนงเหนอทรพยสนนน

ในเหตดงกลาวนนใหผเชาแจงเหตแกผใหเชาโดยพลน เวนแตผใหเชาจะไดทราบเหตนนอยกอนแลว

ถาผเชาละเลยเสยไมปฏบตตามบทบญญตนไซร ทานวาผเชาจะตองรบผดตอผใหเชาในเมอผใหเชาตองเสยหาย

47

อยางใดๆ เพราะความละเลยชกชาของผเชานน”กฎหมายกำาหนดใหผเชามหนาทตองแจงใหผใหเชา

ทราบโดยพลน เมอมกรณอยางใดๆ ดงตอไปน (ไผทชต เอกจรยกร 2551, , หนา 56) คอ

1( ) เมอทรพยสนทเชานนชำารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซม กลาวคอเปนการซอมแซมใหญ มใชการซอมแซมเลกนอยเพราะการซอมแซมเลกนอยเปนหนาทของผเชาอยแลว

2( ) เมอจะตองจดการอยางหนงอยางใดเพอปดปองภยนตรายแกทรพยสนนน เปนกรณความเสยหายนนอยางไมเกดแกทรพยสนแตมเหตอนควรคดไดวาอาจเกดภยนตรายแกทรพยสนทเชาและควรทจะไดจดการปองกนภยนตรายนน เชน บานเชาอยรมแมนำาบางปะกงถกนำาเซาะตลงพงใกลตวบานเขาทกท ควรทจะจดการทำาเขอนมใหดนพง ผเชากตองแจงใหผเชาทราบ เวนแตผใหเชาจะทราบอยแลว

3( ) เมอบคคลภายนอกรกลำาเขามาในทรพยสนทเชา หรอเรยกอางสทธอยางใดอยางหนงเหนอทรพยสนนน เชน นายดำาเชาทดนของนายแดงจำานวน 1 แปลง เปนทดนมอเปลา ระหวางอายสญญาเชา นายขาวเขารบกวนสทธแยงการครอบครองทดนนนโดยอางวาเปนของตน ดงนถอไดวานายขาวซงเปนบคคลภายนอกไดรกลำาเขามาในทรพยสนทเชาและเรยกอางสทธเหนอทรพยสนแลว นายดำาจะตองแจงใหนายแดงทราบทนทหากไมแจงและพนกำาหนด 1 ป นายแดงจะเสยสทธในการฟองเอาคนซงการครอบครองในทดนนน นายดำาจะตองรบผด เวนแตนายแดงจะทราบอยแลว

2.4 การดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชา

48

มาตรา 558 บญญตวา อนทรพยสนทเชานน ถา“มไดรบอนญาตของผใหเชากอน ผเชาจะทำาการดดแปลงหรอตอเตมอยางหนงอยางใดหาไดไม ถาและผเชาทำาไปโดยมไดรบอนญาตของผใหเชาเชนนนไซร เมอผใหเชาเรยกรองผเชาจะตองทำาใหทรพยสนนนกลบคนคงสภาพเดมทงจะตองรบผดตอผใหเชาในความสญหายหรอบบสลายอยางใดๆ อนเกดแตการดดแปลงตอเตมนนดวย”

ถาไมไดรบอนญาตจากผใหเชากอน ผเชาจะทำาการดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาไมได หากผเชาทำาการฝาฝนผใหเชาสามารถเรยกรองใหผเชาทำาใหทรพยสนทเชากลบคนคงสภาพเดมทงจะตองรบผดในเสยหายอนเกดจากการดดแลงหรอตอเดมอยางใดๆ ตอผใหเชา

การฝาฝนตามมาตรานผใหเชาไมมสทธบอกเลกสญญาเชาคงมสทธเพยงเรยกใหผเชาทำาใหทรพยสนทเชากลบคนสภาพเดมและรบผดชอบในความสญหายหรอเสยหายจากการนน (คำาพพากษาฎกาท 5022490/ ) เนองจากมาตรานมใชกฎหมายเกยวดวยความสงบเรยบรอยคสญญาจงอาจตกลงใหผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชาไดถาผเชาดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาโดยไมไดอนญาตจากผใหเชาได (คำาพพากษาฎกาท 8367/2547) การอนญาตใหดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาของผใหเชาอาจกระทำาดวยวาจากได (คำาพพากษาฎกาท 1077-1079/2515) แมสญญาเชาจะระบวาตองไดรบอนญาตเปนลายลกษณอกษรหรอหนงสอกตาม (คำาพพากษาฎกาท 1376/2521 (ประชมใหญ)) เพราะถอวาผใหเชาสละขอหามในสญญานนแลว เมอผใหเชาอนญาตใหดดแปลงหรอตอเตมดวย

49

วาจาแลว ผใหเชาจงไมอาจบอกเลกสญญาเชาได นอกจากนนการอนญาตโดยปรยายกมได เชน ผเชาดดแปลงอาคารทเชาโดยลำาพงซงผใหเชาทราบดแตมไดทกทวงวากลาวใดๆ ถอไดวาผใหเชาอนญาตใหดดแปลงโดยปรยาย ผใหเชาจะยกเอาเหตดงกลาวมาเลกสญญาและฟองขบไลผเชาไมได (คำาพพากษาฎกาท 728/2496)

2.5 การชำาระคาเชาผเชามหนาทตองชำาระคาเชาใหแกผใหเชาซงในเรอง

กำาหนดการชำาระคาเชาบญญตไวในมาตรา 559 วา ถาไมม“กำาหนดโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณวาจะพงชำาระคาเชา ณ เวลาใด ทานใหชำาระเมอสนระยะเวลาอนไดตกลงกำาหนดกนไวทกคราวไป กลาวคอวาถาเชากนเปนรายปกพงชำาระคาเชาเมอสนป ถาเชากนเปนรายเดอนกพงชำาระคาเชาเมอสนเดอน กลาวคอ”หนาทตองชำาระคาเชาถอเปนหนาทหลกในสญญาเชาทรพยพอๆ กบหนาทของผใหเชาทตองสงมอบทรพยสนทเชา ทงยงเปนขอบงชสำาคญททำาใหเหนวาเปนสญญาเชา เพราะการทำาสญญาใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชา แตถาผเชาไมมหนาทตองชำาระคาเชา สญญานนกไมใชสญญาเชา แมคสญญาจะเรยกวาสญญาเชากตาม สญญานนอาจเปนสญญายมใชคงรปหรอสทธอาศย (คำาพพากษาฎกาท 6302491/ )

“คาเชา โดยปกตแลวจะกำาหนดชำาระกนเปนเงนตรา แต”คสญญาอาจจะกำาหนดชำาระคาเชาเปนทรพยอยางอนกได เชน เชานาคสญญาตกลงชำาระคาเชาเปนขาวเปลอกกได

กำาหนดเวลาชำาระคาเชานนเมอคสญญากำาหนดใหชำาระคาเชาเมอใดผเชากตองชำาระตามทไดตกลงกนไวในสญญานน

50

เชากำาหนดชำาระคาเชากนเปนรายเดอนไมเกนวนท 5 ของแตละเดอน หรอกำาหนดชำาระคาเชาเปนรายปกำาหนดชำาระในวนท 1มกราคมของทกปเปนตน

กรณทไมไดกำาหนดเวลาชำาระคาปรบกนไวกตองถอตามจารตประเพณทองททำาสญญาเชากนวาในทองถนนนมจารตประเพณเกยวกบการเชาไวอยางไรกปฏบตไปตามนน เชนเชากระบอใชทำานา หากจารตทองถนนนกำาหนดวาชำาระคาเชากนเมอสนฤดเกบเกยว กตองชำาระคาเชาเมอสนฤดเกบเกยวของแตละป

กรณทไมมกำาหนดโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณวาจะพงชำาระคาเชา ณ เวลาใด กฎหมายกำาหนดใหชำาระคาเชาเมอสนระยะเวลาอนไดตกลงกำาหนดกนไวทกคราวไป เชน ถากำาหนดการเชาเปนรายเดอนกตองชำาระคาเชาทกสนเดอน หรอกำาหนดเชาเปนรายปกตองชำาระคาเชาทกสนป ถาเชากนเปนรายสปดาหกตองชำาระคาเชาเมอสนสปดาห เชากนเปนรายวนกตองชำาระคาเชาเมอสนวนเปนตน

สวนวาการชำาระคาเชาจะชำาระ ณ ทแหงใดนนถามไดกำาหนดไวในสญญา ผเชากตองชำาระ ณ ภมลำาเนาของผใหเชาซงเปนเจาหนตามมาตรา 324

หากผเชาไมชำาระคาเชาผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานน ทงนมาตรา 560 บญญตวา ถาผเชาไมชำาระคาเชา ผให“เชาจะบอกเลกสญญาเสยกได

แตถาคาเชานนจะพงสงเปนรายเดอน หรอสงเปนระยะเวลายาวกวารายเดอนขนไป ผใหเชาตองบอกกลาวแกผเชากอนวาใหชำาระคาเชาภายในเวลาใด ซงพงกำาหนดอยาใหนอยกวาสบหาวน กลาวคอเมอผเชาไมชำาระคาเชาถอวาผดสญญาเชาในเรอง”

51

สำาคญกฎหมายจงกำาหนดใหสทธแกผใหเชาบอกเลกสญญาเชาเสยกได แตถาคาเชามกำาหนดชำาระกนเปนรายเดอนหรอระยะเวลายาวกวานนเชาชำาระกนเปนรายสองเดอน รายสามเดอนหรอรายป ผใหเชาจะบอกเลกสญญาเชาทนทไมไดจะตองบอกเตอนใหผเชาขำาระคาเชาเสยกอนโดยกำาหนดเวลาใหชำาระภายในเวลาไมนอยกวา 15 วน หากพนกำาหนดเวลาทแจง ผเชายงไมชำาระคาเชาผใหเชาจงมสทธบอกเลกสญญาเชานนได ดงนนการทผใหเชาไมไดบอกกลาวใหผเชาชำาระคาเชากอน แตกลบบอกเลกสญญาทนทการบอกเลกสญญานนจงไมมผลสญญาเชายงไมระงบสงผลใหผใหเชาไมมสทธฟองขบไลผเชาได

สวนการเชาทมกำาหนดชำาระคาเชาทสนกวารายเดอน เชน ชำาระคาเชาเปนรายสปดาห หรอรายวน เมอผเชาไมชำาระคาเชา ผใหเชายอมมสทธบอกเลกสญญาเชาไดทนทโดยไมตองบอกกลาวใหชำาระคาเชากอนแตอยางใด

อยางไรกตามบทบญญตตามมาตรา 560 วรรคสอง ทใหบอกกลาวใหชำาระคาเชากอนบอกเลกสญญาเชา ไมใชบทบญญตอนเกยวกบความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน คสญญาจงอาจตกลงเปนอยางอนได เชน กำาหนดไวถาผเชาไมชำาระคาเชา 1 เดอนถอวาสญญาเชาสนสดโดยไมตองบอกเลก (คำาพพากษาฎกาท 1922521/ ) หรอกำาหนดวาถาผเชาผดสญญาขอใดขอหนง ผใหเชากลบเขาครอบครองทรพยสนทเชาและบอกเลกสญญาไดทนท (คำาพพากษาฎกาท 24212520 37672547/ , / )

2.6 การรบและสงคนทรพยสนทเชามาตรา 561 บญญตวา ถามไดทำาหนงสอลง“

52

ลายมอชอของคสญญาแสดงไวตอกนวาทรพยสนทใหเชามสภาพเปนอยอยางไร ทานใหสนนษฐานไวกอนวาผเชาไดรบทรพยสนทเชานนไปโดยสภาพอนซอมแซมดแลว และเมอสญญาไดเลกหรอระงบลง ผเชากตองสงคนทรพยสนในสภาพเชนนน เวนแตจะพสจนไดวาทรพยสนนนมไดซอมแซมไวดในขณะทสงมอบ”

เมอสญญาเชาเลกหรอระงบลง ผเชามหนาทตองสงคนทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา ซงไดรบมอบมาในสภาพอยางไรกตองคนใหในสภาพเชนนน นอกจากนยงมขอสนนษฐานอนเปนคณแกผใหเชาไวกอนวาผเชาไดรบทรพยสนทเชามาโดยสภาพอนซอมแซมดแลว แตผเชากอาจพสจนไดวาทรพยสนนนมไดซอมแซมไวดในขณะทสงมอบได เชน เชาทดนเพอกอสรางโครงเหลกตดตงปายโฆษณา เมอสญญาเชาเลกกน ผเชามหนาทตองสงคนทดนแกผใหเชาในภาพทไดรบมอบมากลาวคอตองรอถอนสงปลกสรางทงหมดซงรวมถงเสาเขมของผเชาออกไปจากทดนทเชาดวย (คำาพพากษาฎกาท 56922546/ ) หรอเชาทดนปลกบานเพออยอาศย เมอสญญาเชาระงบผเชาตองสงคนทดนซงเปนทรพยสนทเชาใหแกผใหเชาในสภาพเรยกรอยโดยจะตองรอถอนบานซงผเชาปลกออกไป (คำาพพากษาฎกาท 64702537/ )

ในกรณสญญาเชาทนาเมอสญญาเลกกนหรอระงบลง และผเชาไดเพาะปลกขาวลงแลว กฎหมาย (มาตรา 571)กำาหนดใหผเชามสทธทจะครองนานนตอไปจนกวาจะเสรจการเกยวเกบ แตตองเสยคาเชาซงถอเปนขอยกเวนมาตราน

2.7 ความรบผดของผเชาในการกระทำาของบคคลอน

53

และอายความฟองคดมาตรา 562 บญญตวา ผเชาจะตองรบผดใน“

ความสญหายหรอบบสลายอยางใดๆ อนเกดขนแกทรพยสนทเชา เพราะความผดของผเชาเอง หรอของบคคลซงอยกบผเชา หรอของผเชาชวง

แตผเชาไมตองรบผดในความสญหายหรอบบสลายอนเกดแตการใชทรพยสนนนโดยชอบ”

แมผเชาจะมสทธไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาแตผเชากตองใชทรพยสนทเชาดวยความระมดระวงดแลรกษาทรพยสนทเชาอยางวญญชนพงดรกษารกษาทรพยของตน หากผเชาจงใจกระทำาหรอประมาทเลนเลอทำาใหทรพยสนทเชาสญหายหรอเสยหายโดยผเชาไมปฏบตตามขอสญญาเชาหรอทกฎหมายกำาหนดไว ผเชากตองรบผดในความสญหายหรอเสยหายนน ไมวาจะเปนความผดของผเชาเองหรอของบคคลซงอยกบผเชาหรอของผเชาชวง เชน ผเชาไดเชาเรอมาดจากผใหเชา โดยผกเรอดวยเชอกตดกบแพเฝาอยจนเวลาตส แตพอฝนตกผเชาจงขนไปนอนบนแพแลวหลบไปแสดงวาไมไดใชความระมดระวงพอสมควรเมอเรอถกคนรายลกไปผเชาตองรบผดใชราคาเรอแกผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 6072490/ ) หรอเชาเรอน แลวเรอนเกดบบสลายเสยหายขนเพราะการกระทำาของบคคลอนในระหวางทผเชาอยอนเปนความผดของผเชาไมสงวนทรพยสนทเชา ผเชาตองรบผดตอผใหเชา (คำาพพากษาฎกาท 8052497/ ) หรอลกจางของผเชา ขบรถทเชาไปดวยความประมาทไปชนกบรถคนอนจนไดรบความเสยหาย ผเชาตองรบผดในความเสยหายของรถทเชาตอผใหเชา (คำา

54

พพากษาฎกาท 24522525/ )แตถาผเชาใชทรพยสนทเชาโดยชอบ ผเชากไมตองรบ

ผดในความสญหายหรอบบสลายในทรพยสนทเชาแตอยางใด ดงนนความสญหายหรอเสยหายเกดจากการใชงานทรพยตามปกตหรอเกดเพราะเหตสดวสย เชน เชาเรอไปบรรทกสงของและลากจงเรอลำาเลยง เคลอนลมจดผดปกตจนทำาใหเรอจม เปนเหตสดวสย (คำาพพากษาฎกาท 4652497/ ) หรอเชากระบอไปทำานา กระบอถกคนรายปลนเอาไปผเชาไมสามารถขดขนได ความสญหายของทรพยสนทเชาไมใชความผดของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 8312522 1192/ , /

522) ดงนผเชาไมตองรบผดตอผใหเชา ในเรองอายความฟองรองเกยวกบสญญาเชานน

มาตรา 563 บญญตวา คดอนผใหเชาจะฟองผเชาเกยวแก“สญญาเชานนทานหามมใหฟองเมอพนกำาหนดหกเดอนนบแตวนสงคนทรพยสนทเชา กลาวคออายความกรณทผใหเชาฟองผ”เชาเกยวกบสญญาเชามอายความ 6 เดอน นบแตวนสงคนทรพยสนทเชา

การฟองเกยวกบสญญาเชา หมายถง การฟองผเชาทละเมดขอตกลงตางๆ ทกำาหนดไวในสญญา หรอฟองใหรบผดตามกรณตางๆทกฎหมายบญญตไวหรอการฟองกรณผเชาปฏบตผดหนาทผเชาโดยทวไป (คำาพพากษาฎกาท

912512/ ) เชน ฟองใหผเชาชำาระเบยปรบหรอคาปรบตามสญญาเชาวนละ 200 บาทของคาเชาแตละงวดทยงไมไดชำาระ เปนการฟองใหผเชารบผดเพราะผเชาปฏบตผดสญญาเชา จงมอายความ 6 เดอน ตามมาตรา 563 (คำาพพากษา

55

ฎกาท 74632553 3682549/ , / )สวนท 3 ความระงบแหงสญญาเชา

สญญาเชาเปนสญญาทผใหเชาตกลงใหผเชาไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนทเชาอยางมกำาหนดเวลา สญญาเชาจงตองมความระงบแหงสญญาเชาอยเสมอ ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย จงไดกำาหนดความระงบแหงสญญาเชา การบอกเลกสญญาเชาทงผลแหงการโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชาและการอนทสบเนองจากการสนสดแหงการเชาไวในหมวด 4 มาตรา 564 ถงมาตรา 571 ซงแยกพจารณาเปน 1.ความระงบแหงสญญาเชาและการบอกเลกสญญาเชา 2.กรณททรพยสนทใหเชาสญหาย 3.การโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา 4.กรณการครองทรพยสนทเชาเมอสนกำาหนดเวลาเชา ดงน

1. ความระงบแหงสญญาเชาทรพยและการบอกเลกสญญาเชา

ความระงบแหงสญญาเชาและการบอกเลกสญญาเชาทรพย แยกพจารณาดงน

1.1 สญญาเชาระงบไปดวยตายของผเชาแมประมวลกฎหมายแพงและพาณชยในเรองเชาทรพย

จะมไดกำาหนดใหสญญาเชาระงบเพราะเหตผเชาถงแกความตายกตาม แตการเชาทรพยสนนน ปกตฝายผใหเชายอมเพงเลกถงคณสมบตของผเชาเปนสำาคญวาจะสมควรไดรบความไววางใจในการใชทรพยทเชาและในการดแลรกษาทรพยทเชาหรอไม สทธของผเชาจงมสภาพเปนการเฉพาะตว เมอผเชาถงแกความตายสญญาเชายอมเปนอนระงบไป (คำาพพากษาฎกาท 1471/

2494 5682498, / ) ดงนนแมทายาทของผ

56

เชาอยในทรพยทเชาตอมากไมกอใหเกดสญญาเชาใหมแตอยางใดแตเปนการอยโดยอาศยสทธของผใหเชาเทานน (คำาพพากษาฎกาท 1192509/ ) นอกจากนนสทธการเชาไมใชทรพยสนจงไมอาจตกทอดแกทายาทของผเชาได (คำาพพากษาฎกาท 15372500 9252501/ , / )

เมอสญญาเชาระงบไปดวยความตายของผเชา หากผใหเชาไมประสงคใหทายาทของผเชาอยในทรพยสนทเชาตอไปยอมฟองขบไลไดทนทเพราะไมมกฎหมายใหบอกกลาวกอนฟองแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 5402517/ )

แมสญญาเชาทรพยยอมระงบไปดวยความตายของผเชาและสทธการเชาไมตกทอดไปยงทายาทของผเชา (คำาพพากษาฎกาท 5859/2530, 1471/2491, 383/2540) เพราะถอวาเปนสทธเฉพาะตวของผเชา แตสำาหรบผใหเชานนถอวาคณสมบตของผใหเชาไมใชสาระสำาคญของสญญาเชา ดงนนแมผใหเชาจะถงแกความตายสญญาเชากไมระงบทายาทของผใหเชายอมรบโอนไปทงสทธและหนาทตามสญญาเชา (คำาพพากษาฎกาท 698/2540) และดวยหลกทวาผใหเชาหาจำาตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชาไม (คำาพพากษาฎกาท 102/2525, 7252/2543, 1035/2547) ซงบางกรณทรพยสนทเชาอาจตกอยในสทธเกบกนและผทรงสทธเกบกนไดนำาทรพยสนนนออกใหเชา ผทรงสทธเกบกนจงเปนผใหเชาได (มาตรา 1417) แตปญหาวาหากผทรงสทธถงแกความตายและทำาใหสทธเกบกนนนสนไปตามมาตรา 1418 วรรคทาย จะทำาใหสญญาเชาระงบไปดวยหรอไม ซงเรองนศาลฎกาไดมคำาวนจฉยไวในคำาพพากษาฎกาท 2297/2541 “..........ท. ในฐานะผทรงสทธเกบกนได

57

ทำาสญญาใหจำาเลยเปนผเชาทดนพรอมตกแถวมกำาหนดเวลา 30 ป โดยมการทำาสญญาเชาและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท แมหลงจากทำาสญญาเชา ท. ผทรงสทธเกบกนถงแกความตายอนเปนผลใหสทธเกบกนสนไปตาม มาตรา 1418 วรรคทาย กตาม แตกไมกระทบถงสทธของจำาเลยซงเปนบคคลภายนอก การสนไปของสทธเกบกนหามผลทำาใหสญญาเชาระงบไปไม”

เมอระยะเวลาตามสญญาเชาครบกำาหนดเวลาเชาแลวโดยผใหเชาไมยนยอมใหผเชาอยในทรพยสนทเชา หากผเชายงคงอยในทรพยสนทเชายอมเปนการผดสญญาเชาและเปนละเมดตอผใหเชา ผใหเชายอมมสทธเรยกคาเสยหายจากผเชาไดทงในฐานะผดสญญาเชาและฐานกระทำาละเมด ตามมาตรา 420 (คำาพพากษาฎกาท 923/2549)

1 2. สญญาเชาระงบเมอถงกำาหนดเวลาทไดตกลงกน

มาตรา 564 บญญตวา อนสญญาเชานน ทานวา“ยอมระงบไปเมอสนกำาหนดเวลาทไดตกลงกนไว มพกตองบอกกลาวกอน”

สญญาเชาเปนสญญาทคสญญาตกลงไดใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาชวระยะเวลาอนมจำากด คสญญาจะตกลงเชากนตลอดไปโดยไมมเวลาสนสดไมได ไมวาจะเปนการเชาสงหารมทรพยหรออสงหารมทรพย จะเหนไดจากมาตรา 540 กำาหนดใหการเชาอสงหารมทรพยหามมใหกำาหนดเวลาเชากนเกนกวา 30 ป มขอยกเวนการเชาทกำาหนดเวลาเชาตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาเทานนทกฎหมายอนญาตใหทำากนไดตามมาตรา 541 (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 79) ดงนนสญญาเชา

58

ยอมระงบไปเมอสนกำาหนดเวลาทไดตกลงกนไวโดยไมตองมการบอกกลาวกอน (คำาพพากษาฎกา 1062/2539) เชน สญญาเชากำาหนดเวลาเชากนไว 3 ป ทำาสญญาเชาเมอวนท 1 มกราคม 2550 สญญาเชายอมระงบเมอสนกำาหนดระยะเวลา 3 ป กลาวคอสนกำาหนดเวลาในวนท 1 มกราคม 2553 โดยไมตองมการบอกกลาวใดๆกอน (คำาพพากษาฎกาท 1035/2547) หรอกำาหนดเวลาเชาใหสนสดในวนท 1 พฤศจกายน เมอถงกำาหนดวนท 1 พฤศจกายน สญญาเชากระงบไปทนท (คำาพพากษาฎกาท 894/2542)

สญญาเชาอสงหารมทรพยทตกลงระยะเวลาเชากนเกน 3 ป แตมไดทำาหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท กฎหมายมไดกำาหนดใหมผลเปนโมฆะ แตมผลใหบงคบไดเพยง 3 ป ตามมาตรา 538 สญญาเชาประเภทนศาลฎกาวนจฉยวา การเชาตามสญญาเชาในชวง 3 ปแรก เปนสญญาเชาทมกำาหนดเวลาเชาตามมาตรา 564 ดงนนหากไมมขอตกลงใหผใหเชาบอกเลกสญญาเชาไดกอนครบเวลาเชา 3 ป ผใหเชากไมอาจบอกเลกสญญาเชาได (คำาพพากษาฎกาท 53/2546)

สญญาเชาอสงหารมทรพยทตกลงระยะเวลาเชากนเกน 3 ป แตมไดทำาหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ยอมมผลใหบงคบไดเพยง 3 ป เมอครบกำาหนดเวลา 3 ป หากผเชายงคงอยในทรพยทเชาโดยผใหเชาไมทกทวง ตองถอวาเปนการเชาตอไปโดยไมมกำาหนดเวลาตามมาตรา 570 หากตอมาผใหเชาประสงคจะเลกสญญาเชาผใหเชาจะตองบอกกลาวตามมาตรา 566 (คำาพพากษาฎกาท 2196/2545)

1.3 กรณเชาถอสวนและเชานา

59

การระงบแหงสญญาเชาถอสวนและเชานานน มาตรา 565 บญญตวา การเชาถอสวนนน ทานใหสนนษฐานไว“

กอนวาเชากนปหนงการเชานากใหสนนษฐานไวกอนวาเชากนตลอดฤดทำา

นาปหนง”กลาวคอเปนขอสนนษฐานเกยวกบกำาหนดเวลาในการ

เชาถอสวน การเชานา ซงศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายไววา เปนเพยงขอสนนษฐานของกฎหมายในเบองตน “การเชาถอสวนและเชานา ในกรณทมขอโตแยงในเรองกำาหนดเวลาเชากน เมอมขอพพาทเปนคดขนกฎหมายสนนษฐานเบองตนวาเชากน 1 ป หรอฤดทำานา 1 ป แตคสญญาอาจนำาพยานหลกฐานมาสบหกลางขอสนนษฐานน ใหเหนวามขอตกลงกำาหนดเวลากนไวแนนอนแลวเปนอยางอนได ฉะนนการทจะถอวาการเชาถอสวนมกำาหนด 1 ป หรอเชานามกำาหนดตลอดฤดทำานา 1 ปดงขอสนนษฐานนน จงไดแกกรณมขอโตแยงเรองกำาหนดเวลาเชาไมอาจตกลงกนได ทงไมมขอเทจจรงแนชดเปนอยางอนแลว จงจะนำาขอสนนษฐานของกฎหมายไปใชบงคบ ” (อำา-นคฆ คลายสงข 2555, , หนา 81)

กรณทสญญาเชาทนาไดเลกหรอระงบลงแตผเชาเกบเกยวขาวยงไมแลวเสรจมาตรา 571 บญญตวา ถาสญญา“เชาทนาไดเลกหรอระงบลง เมอผเชาไดเพาะปลกขาวลงแลวไซร ทานวาผเชายอมมสทธทจะครองนานนตอไปจนกวาจะเสรจการเกยวเกบ แตตองเสยคาเชา กลาวคอใหสทธผเชาครองนานน”เพอจดการเกบเกยวขาวใหเสรจแตตองเสยคาเชาใหแกผใหเชาดวย

60

1 4. กรณกำาหนดเวลาเชาไมปรากฏในความทตกลงกนหรอไมพงสนนษฐานได

สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชานน หากจะเลกสญญาจะตองปฏบตตามทกฎหมายกำาหนดไวตามมาตรา 566 ซงบญญตวา ถากำาหนดเวลาเชาไมปรากฏในความทตกลงกนหรอ“ไมพงสนนษฐานไดไซร ทานวาคสญญาฝายใดจะบอกเลกสญญาเชาในขณะเมอสดระยะเวลาอนเปนกำาหนดชำาระคาเชากไดทกระยะ แตตองบอกกลาวแกอกฝายหนงใหรตวกอนชวกำาหนดเวลาชำาระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอยแตไมจำาตองบอกกลาวลวงหนากวาสองเดอน ”

กลาวคอกฎหมายใหสทธแกคสญญาเชาทงสองฝายสามารถบอกเลกสญญาเชาไดโดยไมมฝายใดประพฤตผดสญญา (อำานคฆ คลายสงข 2555, , หนา 84) แตทงนตองเปนสญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชา ซงสญญาเชาทไมกำาหนดเวลาเชา เชน สญญาเชาทคสญญากำาหนดแตอตราคาเชาไวสวนกำาหนดเวลาเชาไมไดกำาหนดไวในสญญาแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 41752530 61702551/ , / )หรอสญญาเชาทมกำาหนดเวลาเชา แตเมอสนกำาหนดเวลาเชาแลวผเชายงคงครองทรพยสนทเชาอยผใหเชารแลวไมทกทวงตามมาตรา 570 หรอสญญาเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป แตมไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ซงมผลใชบงคบไดเพยง 3 ป ตามมาตรา

538 เมอครบเวลา 3 ปแลวผเชายงคงอยในทรพยสนทเชาโดยผใหเชาไมทกทวง ถอวาระยะเวลาหลงจาก 3 ป เปนการเชาทไมมกำาหนดเวลาเชา ตามมาตรา 570 (คำาพพากษาฎกา

61

ท 21962545/ )สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชาดงกลาวกฎหมาย

กำาหนดใหสทธคสญญาทจะบอกเลกสญญาเชาได โดยกำาหนดวธการบอกเลกสญญาเชาไวดงน

1( ) บอกเลกสญญาเชาขณะเมอสดระยะเวลาอนเปนกำาหนดชำาระคาเชา

2( ) บอกกลาวแกอกฝายหนงใหรตวกอนชวกำาหนดเวลาชำาระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอย

3( ) แตไมจำาตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน

ตวอยาง สญญาเชาหองพกกำาหนดชำาระคาเชาทกวนสนเดอน หากผใหเชาประสงคจะบอกเลกสญญาเชาจะตองบอกกลาวใหผเชารตวกอนลวงหนานบแตวนสนเดอนอนเปนวนกำาหนดชำาระคาเชาไมนอยกวา 1 เดอน เพอใหมผลเปนการเลกสญญาเชาเมอถงกำาหนดชำาระคาเชาในเดอนถดไป ถาผใหเชาบอกเลกสญญาไปถงผเชาในวนท 15 กรกฎาคม 255

7 ซงถอวาเปนการบอกกลาวเลกสญญาในวนท 31

กรกฎาคม 2557 และมผลเปนการเลกสญญาเชาเมอครบกำาหนดชำาระคาเชาในเดอนถดไปคอวนท 31 สงหาคม

2557 (เทยบคำาพพากษาฎกาท 1297252/4)

ในกรณทกำาหนดชำาระคาเชากนนานกวา 1 เดอน เชน กำาหนดชำาระคาเชาเปนราย 3 เดอน หรอรายป ดงนการบอกกลาวไมตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน กลาวคอถากำาหนดชำาระคาเชาเปนรายป เมอผใหเชาบอกกลาวขอเลกสญญาในวนท 15 กรกฎาคม 2557 ยอมมผลเปนการเลก

62

สญญาในวนท 15 กนยายน 2557 หรอการบอกกลาวจะไมถง 2 เดอน แตเมอผใหเชายนฟองขบไลผเชาภายหลงการบอกกลาวเลกสญญาไปแลวกวา 2 เดอน กถอวาการฟองเปนบอกกลาวตามมาตราน ผใหเชาจงมอำานาจฟองผเชาได (คำาพพากษาฎกาท 10702508 70025/ , /15)

การบอกกลาวเลกสญญาเชาตามมาตรา 566

กฎหมายไมไดบงคบใหตองทำาเปนหนงสอ (คำาพพากษาฎกาท -10062495 8318332520/ , / )

จงบอกกลาวดวยวาจาได (คำาพพากษาฎกาท 68992539/ )

การเชาอสงหารมทรพยทมไดมหลกฐานเปนหนงสอซงเปนกรณทไมอาจฟองรองบงคบคดตามสญญาเชาไดตามมาตรา

538 หากผใหเชาตองการขบไลผเชายอมฟองไดทนทโดยไมตองบอกกลาวใหเวลาตามมาตรา 566 กอนแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท 6272510 202519/ , / )2 กรณทรพยสนซงใหเชาสญหาย

2.1 กรณทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดสญญาเชาเปนสญญาทผเชาไดใชหรอไดรบประโยชน

จากทรพยสนทเชา หากทรพยสนทเชาสญหายไป มาตรา 567 จงบญญตวา ถาทรพยสนซงใหเชาสญหายไปทงหมด“

ไซร ทานวาสญญาเชากยอมระงบไปดวย” กลาวคอสญญาเชายอมระงบไปดวยเหตททรพยสนทใหเชาสญหายไปทงหมด ไมวาทรพยสนทใหเชานนจะเปนสงหารมทรพยหรออสงหารมทรพยกตาม เมอทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดยอมทำาใหสญญาเชา

63

ระงบไปทนท สวนสาเหตทกฎหมายใหสญญาเชาระงบไปดวยเหตทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดกเพราะตวทรพยสนทเชานนเปนวตถแหงหนตามสญญาเชาทรพย เมอทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดยอมไมมวตถแหงหนอยอกตอไป (ไผทชต เอกจรยกร, 2551, หนา 179)

สวนการสญหายจะเปนเพราะความผดของคสญญาฝายหนงฝายใดหรอเปนความผดของบคคลภายนอกหรอเปนเพราะเหตสดวสยกทำาใหสญญาเชาระงบสนไปเชนกน (อำา-นคฆ คลายสงข, 2555, หนา 91)

สญญาเชายอมระงบไปดวยเหตททรพยสนทใหเชาสญหายไปทงหมด เชน เมอตกแถวซงเปนวตถแหงการเชา ซงโจทกเชาจากจำาเลย ถกเพลงไหมหมดสนสญญายอมระงบไป (คำาพพากษาฎกาท 1292/2509) หรอหองแถวไมถกไฟไหมเหลอแตพนซเมนตชนลางกบเสาทไหมเกรยม ผเชาซอมเพมเตมชนลางแลวอยทำาการคา ถอวาหองแถวหมดสภาพสญญาระงบไปตามมาตรา 567 แลว (คำาพพากษาฎกาท 1057/2520) หรอเมอหองแถวซงเปนวตถแหงการเชาถกไฟไหมหมดสนสญญาเชายอมระงบไปตามมาตรา 567 (คำาพพากษาฎกาท 1346/2517) ทวาทรพยสนทเชาสญหายไปทงหมดทำาใหสญญาเชาระงบไปนนจะตองเปนตวทรพยสนทเชานนสญหาย เสยหายหรอถกทำาลายไปทงหมด ไมคงสภาพทจะเปนวตถแหงหนตามสญญาเชาไดอก ดงนนสงทสญหายเสยหายหรอถกทำาลายไปไมใชตวทรพยสนทเชายอมไมทำาใหสญญาเชาระงบไป เชน เชาทดนเพอปลกบานอาศย แมบานนนจะถกไฟไหมเสยหาย

64

ทงหลงกไมทำาใหสญญาเชาระงบ (คำาพพากษาฎกาท 281/286/2502, 1366/2505, 1955/2523)

หากการสญหายของทรพยสนทเชาเปนความผดของคสญญาฝายใดฝายหนง ศาสตราจารยอำานคฆ คลายสงข อธบายไววา คสญญาอกฝายหนงกฟองเรยกคาเสยหายได เชน ผให“เชาประสงคจะรอบานเชาเพอปลกเปนตกแถวใหเชาเรยกเงนกนเปลา ไดบอกเลกสญญาและใหผเชาขนยายไป แตเนองจากสญญาเชายงไมครบกำาหนด ผเชาไมยอมเลกสญญาและคงครอบครองอยอาศยในบานเชาตลอดมา ผใหเชาจงใชผอนลอบวางเพลงไฟไหมบานและทรพยสนของผเชาทอยในบานเชาหมดสน ดงนสญญาเชาระงบ และผใหเชาตองรบผดชดใชคาสนไหมทดแทนความเสยหายททรพยสนของผเชาถกไฟไหมนนดวย” (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 91)

2.2 กรณทรพยสนทเชาสญหายไปเพยงบางสวนกรณททรพยสนทเชาสญหายไปเพยงบางสวนบงคบ

ตามมาตรา 568 ซงบญญตวา ถาทรพยสนซงใหเชาสญหายไป“แตเพยงบางสวนและมไดเปนเพราะความผดของผเชา ทานวาผเชาจะเรยกใหลดคาเชาลงตามสวนทสญหายกได

ในกรณเชนน ถาผเชาไมสามารถใชสอยทรพยสนสวนทยงคงเหลออยนนสำาเรจประโยชนไดดงทไดมงหมายเขาทำาสญญาเชาไซร ทานวาผเชาจะบอกเลกสญญาเสยกได กลาวคอ”เมอทรพยสนทใหเชาสญหายไปเพยงบางสวน กฎหมายมไดกำาหนดใหสญญาเชาระงบเพราะทรพยสนอนเปนวตถแหงหนตามสญญาเชายงคงมอย กฎหมายกำาหนดเพยงใหผเชามสทธเรยกใหผใหเชาลดคาเชาลงตามสวนทสญหาย แตตองเปนกรณ

65

ทความสญหายบางสวนแหงทรพยสนนนมไดเกดจากความผดของผเชา

แตถาปรากฏวาทรพยสนทยงคงเหลออยนน ผเชาไมสามารถใชสอยใหสำาเรจประโยชนตามทมงหมายทเขาทำาสญญาเชาไดกฎหมายใหสทธแกผเชาจะบอกเลกสญญาเชานนเสยกได

ตวอยาง เชาบานแฝด 3 หลง เปนบาน 3 ฤด หลงหนงๆ เหมาะสำาหรบ ฤดฝน ฤดหนาว และฤดรอน คาเชาเดอนละ 6,000 บาท หากไฟไหมไปเสย 1 หลง โดยมใชความผดของผเชา ผเชากมสทธเรยกรองใหลดคาเชาลงเหลอเดอนละ 4,000 บาท หรอ เชาบานทมเรอนคนใช เมอเรอนคนใชถกไฟไหมหมดทงหลงหากการทผเชาจะอยในบานทเชาตอไป ผเชาจะตองมและใชเรอนคนใชใหคนใชอย เมอขาดเรอนคนใช ทงบานกคบแคบไมสามารถอยตอไปไดตามปกตสขดงทมงหมายเขาทำาสญญา ผเชากบอกเลกสญญาได (อำานคฆ คลายสงข, 2555, หนา 92)

คสญญาอาจตกลงวาหากทรพยสนทเชาสญหายหรอเสยหายไปบางสวนสญญาเชานนระงบไปได เชน สญญาเชาหองเพออยอาศย โดยมขอสญญาวา ถาหองเชาเกดอคคภย สญญาเชาเปนอนระงบ หองเชาถกไฟไหมไปบางสวนซอมแซมกใชอยอาศยได แตเมอหองเชาถกไฟไหมยอมทำาสญญาเชาระงบไป (คำาพพากษาฎกาท 177-186/2519, 1443/2503 (ประชมใหญ))3. การโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชา

โดยเหตทสญญาเชาทรพยมใชสญญาทโอนกรรมสทธในทรพยสนใหแกผเชาแตอยางใด หากแตเปนเพยงสญญาใหใชหรอไดรบประโยชนจากทรพยสนทเชาเทานน กรรมสทธใน

66

ทรพยสนทเชาจงยงเปนของผใหเชา ผใหเชาในฐานะเจาของกรรมสทธยอมมอำานาจโอนกรรมสทธในทรพยสนนนใหแกผอนได ตามมาตรา 1336 ไมวาจะเปนการขาย แลกเปลยนหรอให ซงมาตรา 569 ไดบญญตวา อนสญญาเชา“อสงหารมทรพยนนยอมไมระงบไปเพราะเหตโอนกรรมสทธทรพยสนซงใหเชาผรบโอนยอมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชานนดวย”

ซงการโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาแยกพจารณาไดดงน

3 1. กรณทรพยสนทใหเชาเปนสงหารมทรพย ถาผใหเชาโอนกรรมสทธทรพยสนทใหเชาซงเปน

สงหารมทรพยใหแกบคคลภายนอกยอมทำาใหสญญาเชานนสนสดลง บคคลภายนอกผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาไมตองผกพนตามสญญาเชาทผใหเชามตอผเชาแตอยางใด ผรบโอนกรรมสทธมอำานาจเรยกใหผเชาสงมอบทรพยสนใหในฐานะเจาของกรรมสทธไดทนท ผเชาไมอาจฟองผใหเชาหรอผรบโอนกรรมสทธใหปฏบตตามสญญาเชาได ผเชาคงมเพยงสทธเรยกรองใหผใหเชารบผดชดใชคาสนไหมทดแทนความเสยหายเพราะมการรอนสทธอนเกดจากความผดของผใหเชา เชน นาย ก. เชารถยนตของนาย ข. จำานวน 1 คน มกำาหนดเวลาเชา 6 เดอน นาย ก. ใชรถยนตไดเพยง 1 เดอน นาย ข. กเอารถยนตคนดงกลาวโอนใหแกนาย ค. นาย ค. ยอมมสทธเรยกเอารถยนตคนนนไดทนท โดยทนาย ก. ไมมสทธทจะฟอง นาย ข. หรอนาย ค. ใหปฏบตตามสญญาเชาได แตการกระทำาของนาย ข. ถอวาเปนการรอนสทธเพราะความผดของ นาย ข. ทโอนรถยนตให

67

นาย ค. ดงน นาย ก. จงมสทธฟองนาย ข. ใหรบผดชดใหคาสนไหมทดแทนความเสยหายเชาคาเชารถยนตคนอนและเสยคาเชาแพงขนได (อำานคฆ คลายสงข 2555, , หนา 66)

กรณททรพยสนทเชาเปนอสงหารมทรพย เชน เรอนทอาศยถาผใหเชาขายเรอนดงกลาวใหแกบคคลภายนอกอยางสงหารมทรพย กลาวคอผซอตองรอถอนเรอนไป หากยงอยในอายสญญาเชาระหวางผใหเชากบผเชา ผซอตองรบโอนไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชาจนกวาสญญาเชานนจะสนสดลง (คำาพพากษาฎกาท 27252532/ )

คำาพพากษาฎกาท 27252532/ จำาเลยซออาคารพพาทอยางสงหารมทรพยโดยตองรอถอนไปเมออาคารพพาทยงอยในอายสญญาเชา ระหวางโจทกกบเจาของเดมจำาเลยผซอตองรบโอนไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชา จำาเลยตองปฏบตตามสญญาเชาจนกวาสญญาเชาสนสดลง

3 2. กรณทรพยสนทใหเชาเปนอสงหารมทรพย กรณททรพยสนทเชาเปนอสงหารมทรพย มาตรา 569 บญญตวา อนสญญาเชาอสงหารมทรพยนนยอมไม“

ระงบไปเพราะเหตโอนกรรมสทธทรพยสนซงใหเชา ผรบโอนยอมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชานนดวย ดงนน”การโอนกรรสทธในอสงหารมทรพยสนอนเปนทรพยสนทเชามผลดงน

1( ) สญญาเชาอสงหารมทรพยไมระงบ กลาวคอการเชาอสงหารมทรพยแมมการโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาสญญาเชากไมระงบไป

2( ) ผรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยทเชา ยอม

68

รบโอนไปทงสทธและหนาทของผโอน กลาวคอผรบโอนตองรบสทธและหนาทของผใหเชาตามสญญาเชา โดยเขาสวมฐานะเปนผใหเชาตามสญญาเชาตอไป แมผรบโอนจะรหรอไมรถงการเชานนหรอไมกตาม เชน สญญาเชามขอความวาผเชาจะไมนำาตกแถวทเชาไปใหเชาชวงหรอใหผเชาอย เวนแตจะไดรบความยนยอมเปนลายลกษณอกษรจากผใหเชา เมอผเชาผดสญญาเชาโดยนำาตกแถวไปใหบคคลอนเชา โดยไมไดรบความยนยอม ผรบโอนยอมมสทธเลกสญญาเชาได (คำาพพากษาฎกาท 2282/2527)

การโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยอนเปนทรพยสนทเชา ซงผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาทของผโอน ใชบงคบเฉพาะการเชาทมหลกฐานเปนหนงสอหรอทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทตามมาตรา 538 เทานน (คำาพพากษาฎกาท 702522/ ) เชน สญญาเชาทดนตลอดชวตของผเชาแตมไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาท ดงนผซอทดนซงเปนผรบโอนกรรมสทธในทดนอนเปนทรพยสนทเชาไมตองผกพนตามสญญาเชาแตอยางใด จงฟองขบไลผเชาใหออกไปจากทดนได (คำาพพากษาฎกาท 17192524/ )

สทธและหนาททผรบโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยอนเปนทรพยสนทเชา ยอมรบไปเฉพาะสทธหนาทตามสญญาเชาเทานน ขอตกลงอนตางหากจากสญญาเชา ไมผกพนผรบโอนใหจำาตองปฏบตตามขอตกลงนน เชน ขอตกลงทผใหเชาตองแจงใหผเชาทราบเกยวกบการขายทรพยสนทใหเชาเปนขอตกลงตางหากจากการเชา (คำาพพากษาฎกาท 68992539/ )

69

หรอขอตกลงทวาถาผใหเชาไมตองการใหผเชาเชาตอไป ผใหเชาตองรบซอโรงเรอนทผเชาปลกสรางขอตกลงดงกลาวเปนขอตกลงตางหากจากการเชา (คำาพพากษาฎกาท 16762/

517) หรอคำามนของผใหเชาทจะใหเชาทรพยสนตอไปเปนขอตกลงตางหากจากการเชาซงเปนเพยงบคคลสทธ ไมใชทรพยสทธ (คำาพพากษาฎกาท 69752537 649/ ,

12539/ ) จงไมผกพนผรบโอนใหตองปฏบตตาม นอกจากนนขอตกลงทไมใชสทธและหนาททเปนสาระสำาคญเกยวกบสญญาเชา หรอขอปฏบตของผใหเชาเดมกบผเชาทแตกตางจากบทบญญตของกฎหมาย ขอตกลงนนไมผกพนผรบโอนเชนกน เชน การคนเงนประกนการเชา แมระบไวในสญญาเชาแตกเปนสทธและหนาทอนตามสญญาเชา ไมใชสาระสำาคญเกยวกบสญญาเชาไมผกพนผรบโอน (คำาพพากษาฎกาท 1990/

255261902533, / ) หรอสญญาเชาทดนและตกแถวทผเชาทำากบ ส. ผใหเชาเดม มไดระบเรองการชำาระคาเชาไววาใหปฏบตอยางไร การชำาระคาเชาผเชาจงตองชำาระยงภมลำาเนาปจจบนของ ส. ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 324 แมตามทางปฏบต ส.จะเปนผมาเกบคาเชาจากผเชากตาม กเปนเพยงขอปฏบตระหวาง ส. กบผเชาเทานนเมอ ส. โอนทดนและตกแถวใหผรบโอนมผลใหผรบโอนมฐานะเปนผใหเชา ขอปฏบตนหาไดโอนมาดวยไมเพราะมใชสทธและหนาทซงเกดขนตามสญญาเชา ดงนนการทผเชาไมไปชำาระคาเชายงภมลำาเนาปจจบนของผรบโอนจงเปนผผดสญญาเชา ผรบโอนยอมมสทธบอกเลกสญญาเชาได (คำาพพากษาฎกาท 3577/2532, 5445/2537)

70

การโอนอสงหารมทรพยทมคนเชาไปยงบคคลอนนน ไมใชการโอนหนตามมาตรา 306 หากแตเปนกรณทตองบงคบตามมาตรา 569 ซงผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาท ผรบโอนไมตองแจงใหผเชาทราบการโอนเปนหนงสอตามมาตรา 306(คำาพพากษาฎกาท 13532504/ )

การโอนอสงหารมทรพยทมผเชาอย ซงจะตองบงคบตามมาตรา 569 นน ผโอนตองมกรรมสทธในทรพยและโอนกรรมสทธในขณะทมสญญาเชาผกพนอย ผรบโอนจงจะรบไปทงสทธและหนาทของผโอนทมตอผเชานน (คำาพพากษาฎกาท

-104510492507/ (ประชมใหญ )) สญญาทเจาของทดนใหผเชาเชาทดนปลกตกตกเปนของเจาของทดนตงแตสรางตกเสรจ โดยผเชามสทธครอบครองและใหเชาชวงตอไปไดนน เมอผเชาทำาผดสญญาจนเจาของทดนใชสทธเขาครอบครองตกเสยแลว เจาของทดนหาใชผรบโอนกรรมสทธในตกซงตองดวยบทบญญตตามมาตรา 569 ไม เจาของทดนจงไมตองรบโอนสทธและหนาททผเชามตอผเชาชวงแตอยางใด (คำาพพากษาฎกาท -143014322510/ )

กรณทเจาของรวมในอสงหารมทรพยคนหนงไดนำาอสงหารมทรพยออกใหเชา ตอมาในระยะอายสญญาเชาเจาของรวมคนดงกลาวไดโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยนนใหแกเจาของรวมอกคนหนง เจาของรวมผรบโอนตองรบไปทงสทธและหนาทตามสญญาเชาตามมาตรา 569 เชน ทพพาทเปนของเจาของรวม 2 คน จำาเลยเชาจากเจาของรวมคนหนงแมทพพาทจะเปลยนมาเปนกรรมสทธของโจทกซงเปนเจาของรวมอกคน

71

หนงแตผเดยวภายหลงกตาม ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 569 สญญาเชากหาไดระงบไปไม โจทกตองรบไปทงสทธและหนาททเจาของรวมคนนนมอยตอจำาเลยตามสญญา ทงเมอโจทกไมไดตงประเดนนำาสบใหปรากฏวา โจทกไมตองผกพนตามสญญาเชานนอยางใด เชนนแลว เมอสญญาเชายงไมระงบและเปนการเชาทไดรบความคมครองตามพระราชบญญตควบคมคาเชาโจทกกไมมสทธฟองขบไล (คำาพพากษาฎกาท 90/2507,219/2511)

ผรบโอนอสงหารมทรพยจะตองรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชากตอเมอการเชานนกระทำาโดยผมอำานาจทำาสญญาใหเชา หากมการทำาสญญาใหเชาโดยผไมมอำานาจใหเชาแลว ผรบโอนหาตองผกพนตามสญญาเชานนไม เชน สญญาเชาทดนปลกอาคารมกำาหนดเวลาเชา 10 ป มขอสญญาวาเมอครบ 10 ป แลวใหอาคารตกเปนกรรมสทธของเจาของทดน ในระยะ 10 ป ผเชาทดนเปนเจาของอาคาร ยอมมอำานาจทำาสญญาใหเชาอาคารไดในฐานะเปนเจาของ แตไมมอำานาจใหเชาเกน 10 ป การเชาเกน 10 ป ไมตกไปยงเจาของทดน เจาของทดนกบผเชาอาคารจงไมมนตสมพนธตอกน กรณเชนนไมใชการเชาชวงทดนหรอเชาชวงอาคาร แตเปนการทผเชาอาคารอยในอาคารโดยอาศยอำานาจของผเชาทดนเปนบรวารของผเชาทดน (คำาพพากษาฎกาท 120/2506 (ประชมใหญ), 4260/2550)

กรณสญญาเชาอสงหารมทรพยระหวางผใหเชากบผเชาเปนสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดาสญญาตางตอบแทนนนเปนเพยงบคคลสทธ มผลผกพนเฉพาะคสญญาเทานน สทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนจงไมโอนไปยง

72

ผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชาดวย เชน โจทกฟองวา โจทกไดบอกเลกการเชาตกแถวพพาทกบจำาเลย และใหจำาเลยออกไปจากตกแถวพพาท แตจำาเลยขดขน ขอใหศาลบงคบใหจำาเลยและบรวารขนยายออกจากตกแถวพพาท จำาเลยใหการวา จำาเลยไดตกลงเชาตกแถวพพาทจากผเชาเดมมกำาหนด 20 ป โดยจำาเลยออกคากอสรางเอง สญญาเชาจงเปนสญญาตางตอบแทน และไดเชาตกแถวพพาทมายงไมครบกำาหนด 20 ปตามสญญา โจทกไดซอทดนโจทกไดรบโอนกรรมสทธมากตองรบมาทงสทธและหนาทตามสญญาเดมจะฟองขบไลจำาเลยไมได เพราะอายการเชาตามสญญาตางตอบแทนยงไมครบกำาหนด ศาลฎกาวนจฉยวาเปนสญญาตางตอบแทนเพยงแตกอใหเกดบคคลสทธอนมผลผกพนเฉพาะคสญญาดวยกนเองเทานน สทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนนหาไดโอนไปยงผรบโอนทรพยทพพาทดวยไม โจทกจงไมถกผกพนโดยสญญานแตประการใด พพากษาขบไลจำาเลย (คำาพพากษาฎกาท 1466-1468/2518 (ประชมใหญ)) ทวาสทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนไมโอนไปยงผรบโอนนนไมวาผรบโอนจะรหรอไมรถงขอตกลงดงกลาวกตาม (คำาพพากษาฎกาท 625/2537)

ขอตกลงตามสญญาตางตอบแทนจะผกพนผรบโอนกตอเมอผรบโอนไดตกลงยนยอมเขาผกพนตนทจะปฏบตตามสญญานนแทนผใหเชาเดมอนเปนการตกลงชำาระหนแกบคคลภายนอกซงจะทำาใหบคคลภายนอกคอผเชามสทธเรยกรองชำาระหนจากผรบโอนไดโดยตรงตามมาตรา 374 เชน เมอผใหเชาโอนขายตกใหผรบโอนและบอกใหทราบวาผเชาไดออกเงนชวยคากอสราง ผรบโอนจะตองใหผเชาไดอยจนครบกำาหนดเวลา 15 ป

73

อยาไดขบไล มฉะนนจะไมยอมขาย และผรบโอนกตกลงดวย เปนกรณทผรบโอนรบขอผกพนทผใหเชามตอผเชา เทากบผรบโอนไดทำาสญญาตกลงจะชำาระหนแกบคคลภายนอก เมอผเชาคงถอตามสญญาเชาเดมและไดชำาระคาเชาใหทกเดอน จงเปนการแสดงเจตนาถอเอาประโยชนจากสญญาตามมาตรา 375 คสญญาหาอาจเปลยนแปลงหรอระงบในภายหลงไดไมตามมาตรา 375 (คำาพพากษาฎกาท 1002/2509 (ประชมใหญ))

ถาสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดาไดปฏบตตามมาตรา 538 กลาวคอทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทยอมอยในบงคบมาตราน (คำาพพากษาฎกาท 2282/2539)4. การครอบครองทรพยสนทเชาเมอสนกำาหนดเวลาเชา

เรองนมใชความระงบแหงสญญาเชาแตเปนผลจากการสนสดกำาหนดเวลาซงมาตรา 570 บญญตวา ในเมอสน“กำาหนดเวลาเชาซงไดตกลงกนไวนนถาผเชายงคงครองทรพยสนอย และผใหเชารความนนแลวไมทกทวงไซร ทานใหถอวาคสญญาเปนอนไดทำาสญญาใหมตอไปไมมกำาหนดเวลา กลาวคอ”เปนกรณทกฎหมายใหถอวาเปนสญญาเชาทไมกำาหนดเวลาขนใหม ประกอบดวยหลกเกณฑดงน

1( ) เมอสนกำาหนดเวลาเชาทไดตกลงกนไว เชนตกลงเชาทดนปลกบานกำาหนดเชา 5 ป และสนกำาหนดเวลา 5 ปแลว ซงรวมถงการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป แตมไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทคงมผลบงคบไดเพยง

3 ป ตามมาตรา 538 และครบกำาหนด 3 ปแลว (คำาพพากษาฎกาท

74

2655252621962545/ , / ) 2( ) ผใหเชารวาสนกำาหนดเวลาเชาทไดตกลงกนไวและผ

เชายงคงครองทรพยสนทเชาแลวผใหเชาไมทกทวง กลาวคอจะตองดเจตนาของผใหเชาวามการยนยอมใหผเชาอยตอไปหรอไมซงการยนยอมนนรวมถงการไมทกทวงเมอรวาผเชาครอบครองทรพยสนทเชาตอมาหลงจากสนกำาหนดเวลาเชาแลว (คำาพพากษาฎกาท 36912535/ ) เชน เมอครบเวลาเชาผใหเชายงยอมรบคาเชาเรอยมา (คำาพพากษาฎกาท 51

422549 56092554/ , / ) ถอวาผใหเชายนยอมโดยไมทกทวงเปนสญญาเชาตอไปโดยไมกำาหนดเวลา

กรณทถอวาผใหเชาทกทวงแลว สญญาเชายอมสนสดลงเมอครบเวลาทไดตกลงกนไว เชนในกรณทผใหเชาไดมหนงสอบอกกลาวลวงหนาใหผเชาทราบวาจะไมตอสญญาเชาใหอก และเมอสญญาเชาครบกำาหนด ผใหเชากมหนงสอบอกกลาวอกฉบบหนงใหผเชาออกไปและใหสงคนตกทเชาดงน แมผเชาจะยงคงครอบครองตกพพาทอยอก กจะถอวาสญญาเชาเปนอนไดทำากนตอไปโดยไมมกำาหนดเวลาหาไดไม ตองถอวาสญญาเชาระงบไปแลว และการทผใหเชายงคงเกบคาเชาตอไปอก 3 เดอนนน เปนเรองผใหเชากระทำาเพอบรรเทาความเสยหายทไดรบอยเทานน หาใชเปนการทำาสญญาเชากนใหมไม (คำาพพากษาฎกาท 299/2508) หรอสญญาเชาอาคารและพนทวางดานหลงอาคารระหวางโจทกและจำาเลยเปนสญญาเชาทมกำาหนดระยะเวลาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมาตรา 564 ซงยอมระงบสนไป เมอสนกำาหนดเวลาตามทตกลงกนไว การทภายหลงครบกำาหนดสญญาเชาแลว โจทกไดประกาศแจงความประสงคแกผท

75

คาขายหรออาศยอยในบรเวณทจำาเลยเชาวาโจทกจะไมทำาสญญาเชากบผเชารายใดรวมถงจำาเลยดวยนน ถอเปนการบอกเลกสญญาเชาตอจำาเลยใหชดยงขน ทงทโจทกไมจำาตองปฏบตเชนนน การทโจทกยอมรบคาเชาจากจำาเลยตอมาเปนเพยงรบไวในฐานะเปนสวนหนงของคาเสยหายทโจทกไดรบอยจากการทจำาเลยยงไมสงมอบพนทเชาเทานนหาใชเปนการทำาสญญาเชากนใหมโดยไมมกำาหนดระยะเวลาแตอยางใดไม เมอจำาเลยยงไมออกจากพนทเชาดงกลาว โจทกจงมอำานาจฟองขบไลจำาเลยได (คำาพพากษาฎกาท 407/2545) หรอเมอสญญาเชาครบกำาหนด ผใหเชาไมยอมตอสญญาใหโดยบอกวาจะขายหรอขายทดนและบานพพาทแลว ตอมาในระยะตอเนองกนผซอไมประสงคจะใหจำาเลยอยในบานทพพาทไดฟองขบไลจำาเลยแมจำาเลยจะอยในทดนและบานพพาท ตอมาหลงจากครบกำาหนดสญญาแลวกถอไมไดวาไดทำาสญญาใหมโดยไมมกำาหนดเวลา เพราะผใหเชาไดทกทวงแลวตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 570 สญญาเชาระงบ โจทกผรบโอนบานและทดนพพาทไมจำาตองบอกเลกสญญาเชาอก (คำาพพากษาฎกาท 4198/2532) หรอสญญาเชาทดนมกำาหนดเวลาแนนอน โจทกมหนงสอบอกเลกการเชาไปยงจำาเลยในวนครบกำาหนดการเชา แสดงใหเหนเจตนาของโจทกวาโจทกไมประสงคจะใหจำาเลยเชาตอไป นบแตวนครบกำาหนดการเชาแลว และหนงสอดงกลาวนนจำาเลยไดรบแลวพฤตการณเชนนถอไดวาโจทกไดทกทวงในการทจำาเลยจะอยในทเชาตอไป ดงนการทจำาเลยอยในทเชาตอมาภายหลงสญญาเชาครบกำาหนดแลว จงไมใชการเชากนใหมโดยไมมกำาหนดเวลาตามมาตรา 570 โจทกจงมอำานาจฟองโดยไมจำาตองบอกเลกการเชา

76

ตามมาตรา 566 อก (คำาพพากษาฎกาท 3691/2535) ทวาคสญญาเปนอนไดทำาสญญาใหมตอไปไมมกำาหนดเวลา

นนหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบกนตอไป สวนสญญาขออนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย

คำาพพากษาฎกาท 5387/2549 จำาเลยไดทำาสญญาเชาตกแถวพพาทกบโจทก โจทกยอมมสทธและหนาทในฐานะผใหเชาตามสญญาและจำาเลยตองผกพนตามสญญาเชาททำากบโจทกไว เมอจำาเลยไมชำาระคาเชาอนเปนการผดสญญาและโจทกบอกเลกสญญาแลว โจทกจงมอำานาจฟองคดน ปญหาทวาโจทกไมใชเจาของทรพยสนทใหเชาจงไมเปนสาระแกคด และตามสญญาเชาอาคารกำาหนดอตราคาเชาไวเดอนละ 17,000 บาท เมอครบกำาหนดการเชา 1 ป จำาเลยยงคงอยในตกแถวพพาทตอมา ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 570 ใหถอวาโจทกจำาเลยเปนอนไดทำาสญญาใหมตอไปไมมกำาหนดเวลาซงหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบกนตอไป สวนสญญาขออนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย และโดยเหตทการเชาอสงหารมทรพยน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538 บงคบใหมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ มฉะนนจะฟองรองบงคบคดไมได ดงนนเมอโจทกจะขอบงคบใหจำาเลยชำาระคาเชา ซงเปนอตราคาเชาทสงกวาทกำาหนดไวในหนงสอสญญาเชาอาคาร โจทกตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอจำาเลยมาแสดงวาไดมการตกลงขนคาเชาดงทโจทกอาง การทโจทกนำาสบพยานบคคลวาไดมการ

77

ตกลงขนคาเชาในอตราเดอนละ 20,000 บาท จงเปนการตองหามตาม ประมวลกฎหมายวธพจารณาความแพง มาตรา 94 จำาเลยคงตองรบผดชำาระคาเชาทคางชำาระเดอนละ 17,000 บาท ตามอตราคาเชาในสญญาเชาเดม

คำาพพากษาฎกาท 145/2533 สญญาเชาตกแถวพพาทกำาหนดอตราคาเชาเดอนละ 1,000 บาท เมอครบกำาหนดอายสญญาเชา 1 ปแลว จำาเลยผเชายงคงอยในตกแถวพพาทโดยโจทกผใหเชาไมทกทวง จงถอวาโจทกจำาเลยไดทำาสญญาเชาใหมตอไปโดยไมมกำาหนดเวลา ซงหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบตอไป สวนขอสญญาอนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย และเนองจากการเชาอสงหารมทรพย ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 538 บงคบใหมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญจงจะฟองรองบงคบคดได ดงนน เมอโจทกจะขอบงคบใหจำาเลยชำาระคาเชาในอตราทสงกวาเดอนละ 1,000 บาท โจทกกตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอจำาเลยมาแสดงวาไดมการตกลงขนคาเชาดงทโจทกอาง การทโจทกนำาพยานบคคลมาสบวาไดมการตกลงขนคาเชาในอตราเดอนละ 18,000 บาท ยอมเปนการตองหามตามประมวลกฎหมายวธพจารณาความแพง มาตรา 94 จำาเลยคงตองรบผดคาเชาทคางชำาระตามอตราคาเชาในสญญาเชาเดมเดอนละ 1,000 บาทเทานน โจทกฟองใหจำาเลยใชคาเสยหายในการทจำาเลยครอบครองตกแถวพพาท ทำาใหโจทกไมสามารถใชประโยชนไดในอตราเดอนละ 18,000 บาท จำาเลยไมไดใหการตอสในเรองดงกลาวเทากบจำาเลยยอมรบถงผลประโยชนของ

78

ตกแถวพพาทวาเปนจำานวนเงนตามทโจทกอาง จำาเลยจงตองใชคาเสยหายแกโจทกโดยทศาลไมจำาตองกำาหนดประเดนขอพพาทในเรองคาเสยหายไว

คำาพพากษาฎกาท 1035/2547 การเชาอสงหารมทรพยนน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537 มไดบงคบวาผใหเชาจำาตองเปนเจาของทรพยสนทใหเชา ดงนน การทโจทกฟองขอใหบงคบตามสญญาเชาซงโจทกจำาเลยทำาไวตอกน แมทรพยสนทใหเชาจะมใชของโจทก แตจำาเลยยอมทำาสญญาเชากบโจทก จำาเลยยอมตองผกพนตามสญญา โจทกจงมอำานาจฟองจำาเลยได ทงจำาเลยกยอมรบวาโจทกมสทธใหเชาทดนพพาทในฐานะเปนทายาทของ บ. จำาเลยจงตองผกพนตามสญญาเชาตอโจทก เมอสญญาเชากำาหนดเวลาไว 3 ป สญญายอมระงบเมอสนกำาหนดเวลา โดยไมตองมการบอกกลาวกอน

สรปสญญาเชาทรพย คอ สญญาทผใหเชาตกลงใหผเชาไดใช

หรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงโดยมกำาหนดระยะเวลาจำากดและผเชาตกลงใหคาเชาเพอการเชาทรพยสนนน

คำามนจะใหเชาเปนนตกรรมฝายเดยว ทผใหเชาแสดงเจตนาใหคำามนผกพนตนเองวาเมอสญญาเชาเดมครบกำาหนดแลว ผใหเชายอมใหผเชาทำาสญญาเชาทรพยสนนนตอไปอกระยะหนง โดยผเชาจะแสดงเจตนาสนองรบทำาสญญาเชาตอไปหรอไมกได แตหากประสงคทจะสนองรบคำามนเพอใหเกดสญญาเชาตอไป กจะตองแสดงเจตนาสนองรบคำามนกอนสญญาเชาเดมครบกำาหนดอายสญญาเชา

สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชาธรรมดา เปน

79

สญญาเชาอสงหารมทรพยทมขอตกลงใหผเชาเพมภาระมากขนกวาการปฏบตหนาทของผเชาตามปกตเพอตอบแทนการทผเชาจะไดเชาทรพยสนเปนระยะเวลานาน

สญญาเชาทรพยกฎหมายมไดกำาหนดแบบไวเมอคสญญาแสดงเจตนาทำาคำาเสนอสนองตองตรงกนยอมเกดสญญาเชาขนทนท กฎหมายเพยงแตกำาหนดในเรองหลกฐานในการฟองรองบงคบคดไวซงกแตเฉพาะการเชาอสงหารมทรพยเทานน โดยเปน 2 กรณ คอ การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป ตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ และการเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป นอกจากจะตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญแลวยงตองมการจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาทดวยมฉะนนจะฟองรองบงคบคดกนไดเพยง 3 ป

การเชาอสงหารมทรพยทมระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป กำาหนดบงคบใหตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทมฉะนนจะฟองรองบงคบคดกนไดเพยง 3 ป ดงนนหากในสญญาเชาระบขอตกลงใหผใหเชาและผเชาไปจดทะเบยนการเชาตามสญญา และระยะเวลายงไมเกน 3 ป นบแตวนทำาสญญาเชา ผใหเชายอมมหนาททจะตองปฏบตตามขอตกลงในสญญาเชา ผเชาจงฟองบงคบใหผใหเชาไปจดทะเบยนการเชาได

การเชาอสงหารมทรพยนนตองมระยะเวลาการเชาไมเกน 30 ป ถาเกนใหลดลงเปน 30 ป สวนเชาสงหารมทรพยมไดมการกำาหนดหามอยางอสงหารมทรพย

80

คาฤชาธรรมเนยมการเชากฎหมายกำาหนดใหออกใชเสมอกน แตกอาจตกลงเปนอยางอนได

หากเกดกรณบคคลหลายคนเรยกเอาสงหารมทรพยอนเดยวอาศยมลสญญาเชาตางรายใหพจารณาวาทรพยอยในความครอบครองของผเชารายใดผเชารายนนมสทธยงกลาวคนอนๆ

กรณบคคลหลายคนเรยกเอาอสงหารมทรพยอนเดยวอาศยมลสญญาตางรายใหพจารณาเปน 3 กรณ (1 ) การเชาประเภททไมตองจดทะเบยน ผเชาคนใดไดครอบครองอสงหารมทรพยทเชากอนผเชาคนอน ผเชาคนนนมสทธดกวา (2 ) การเชาประเภททตองจดทะเบยน ผเชาคนใดไดทำาการจด

ทะเบยนการเชาของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา (3 ) การเชามทงประเภททตองจดทะเบยนและไมตองจดทะเบยน ผเชาคนทไดเชาทรพยสนประเภททตองจดทะเบยนการเชา ไดจดทะเบยนการเชาของตนกอนผเชาคนอน ผเชาคนนนยอมมสทธดกวา แตผเชาคนอนไดทรพยสนทเชาไวในครอบครองดวยการเชาของตนกอนวนจดทะเบยน ผเชาทครอบครองทรพยมสทธดกวา

การเชาชวง คอ การทผเชาเอาทรพยสนทตนเชานนใหบคคลภายนอกเชาตอไปอกทอดหนง ซงสญญาเชาจงเปนสทธเฉพาะตวของผเชา ผเชาจงไมอาจนำาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกเชาชวงได เวนแตมขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา ผเชากสามารถนำาทรพยสนทเชาไปใหเชาชวงได

การโอนสทธการเชา คอ การทผเชาโอนสทธของตนทมอยตามสญญาเชา ใหแกบคคลภายนอกเปนผไดใชหรอรบประโยชน

81

แทน สญญาเชาเปนสทธเฉพาะตวของผเชา จงไมอาจโอนสทธการเชาทรพยสนทตนเชาไปใหบคคลภายนอกได เวนแตมขอตกลงไวในสญญาเชาหรอไดรบความยนยอมจากผใหเชา

หากผเชานำาทรพยสนทเชาออกใหบคคลภายนอกเชาชวงหรอโอนสทธการเชา โดยไมไดรบความยนยอมจากผใหเชา ผใหเชามสทธบอกเลกสญญาเชานนได

หนาทความรบผดของผใหเชาม 3 ประการ คอ การสงมอบทรพยสนทเชา ผใหเชามหนาทตองสงมอบทรพยสนทตกลงเชาใหแกผเชาในสภาพอนซอมแซมดแลว หนาชดใชคาบำารงรกษาทรพยซงการซอมใหญทผเชาออกไป หนาทของผใหเชาซงตองนำาบทบญญตวาดวยซอขายมาบงคบใชโดยอนโลม

หนาทของผเชากคอ การใชและสงวนทรพยสนทเชาตองใชทรพยสนทเชาตามประเพณนยมปกต ตองใชทรพยสนทเชาเพอการทกำาหนดไวใน มหนาทตองสงวนทรพยสนทเชาเสมอกบทวญญชนจะพงสงวนทรพยสนของตนเอง และตองบำารงรกษาทงทำาการซอมแซมเลกนอยดวย นอกจากนนยงมหนาทใหผใหเชาหรอตวแทนเขาตรวจทรพยสนหากมความชำารดจำาเปนตองซอมแซมกจกไดดำาเนนการได ผเชาตองยอมใหผใหเชาเขาซอมแซมทรพยสนทเชาผเชาจะไมยอมใหทำานนไมได แมถงวาการนนจะเปนความไมสะดวกแกตน และกรณทผเชาตองแจงเหตใหผใหเชาโดยพลน เชน เมอทรพยสนทเชานนชำารดควรทผใหเชาจะตองซอมแซม เมอจะตองจดการอยางหนงอยางใดเพอปดปองภยนตรายแกทรพยสนนน เมอบคคลภายนอกรกลำาเขามาในทรพยสนทเชา หรอเรยกอางสทธอยางใดอยางหนงเหนอทรพยสนนน

82

ถาไมไดรบอนญาตจากผใหเชากอน ผเชาจะทำาการดดแปลงหรอตอเตมทรพยสนทเชาไมได หากผเชาทำาการฝาฝนผใหเชาสามารถเรยกรองใหผเชาทำาใหทรพยสนทเชากลบคนคงสภาพเดมทงจะตองรบผดในเสยหายอนเกดจากการดดแปลงหรอตอเดมอยางใดๆ ตอผใหเชา

ผเชามหนาทตองชำาระคาเชาใหแกผใหเชาซง กรณทไมไดกำาหนดเวลาชำาระคาปรบกนไวตองถอตามจารตประเพณทองททำาสญญาเชากนวาในทองถนนนมจารตประเพณเกยวกบการเชาไวอยางไรกปฏบตไปตามนน

กรณทไมมกำาหนดโดยสญญาหรอโดยจารตประเพณวาจะพงชำาระคาเชา ณ เวลาใด กฎหมายกำาหนดใหชำาระคาเชาเมอสนระยะเวลาอนไดตกลงกำาหนดกนไวทกคราวไป เชาถากำาหนดการเชาเปนรายเดอนกตองชำาระคาเชาทกสนเดอน หรอกำาหนดเชาเปนรายปกตองชำาระคาเชาทกสนป ถาเชากนเปนรายสปดาหกตองชำาระคาเชาเมอสนสปดาห เชากนเปนรายวนกตองชำาระคาเชาเมอสนวน

เมอสญญาเชาเลกหรอระงบลง ผเชามหนาทตองสงคนทรพยสนทเชาใหแกผใหเชา ซงไดรบมอบมาในสภาพอยางไรกตองคนใหในสภาพเชนนน

หากผเชาจงใจกระทำาหรอประมาทเลนเลอทำาใหทรพยสนทเชาสญหายหรอเสยหายโดยผเชาไมปฏบตตามขอสญญาเชาหรอทกฎหมายกำาหนดไว ผเชากตองรบผดในความสญหายหรอเสยหายนน ไมจะเปนความผดของผเชาเองหรอของบคคลซงอยกบผเชาหรอของผเชาชวง

อายความกรณทผใหเชาฟองผเชาเกยวกบสญญาเชามอาย

83

ความ 6 เดอน นบแตวนสงคนทรพยสนทเชาเมอผเชาถงแกความตายสญญาเชายอมเปนอนระงบไป

สญญาเชายอมระงบไปเมอสนกำาหนดเวลาทไดตกลงกนไวโดยไมตองมการกลาว การเชาถอสวนนน ใหสนนษฐานไวกอนวาเชากนปหนง การเชานากใหสนนษฐานไวกอนวาเชากนตลอดฤดทำานาปหนง

สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชานน คสญญาเชาทงสองฝายสามารถบอกเลกสญญาเชาไดโดยไมมฝายใดประพฤตผดสญญา โดยบอกเลกสญญาเชาขณะเมอสดระยะเวลาอนเปนกำาหนดชำาระคาเชา บอกกลาวแกอกฝายหนงใหรตวกอนชวกำาหนดเวลาชำาระคาเชาระยะหนงเปนอยางนอย แตไมจำาตองบอกกลาวลวงหนากวา 2 เดอน

สญญาเชายอมระงบไปดวยเหตททรพยสนทใหเชาสญหายไปทงหมด ไมวาทรพยสนทใหเชานนจะเปนสงหารมทรพยหรออสงหารมทรพย กรณททรพยสนทเชาสญหายไปเพยงบางสวนสญญาเชาไมระงบ ผเชามสทธเรยกใหผใหเชาลดคาเชาลงตามสวนทสญหาย แตตองเปนกรณทความสญหายบางสวนแหงทรพยสนนนมไดเกดจากความผดของผเชา แตถาทรพยสนทยงคงเหลออยนน ผเชาไมสามารถใชสอยใหสำาเรจประโยชนตามทมงหมายทเขาทำาสญญาเชาไดกฎหมายใหสทธแกผเชาจะบอกเลกสญญาเชานนเสยกได

การโอนกรรมสทธในอสงหารมทรพยสนทเชาไมทำาใหสญญาเชาระงบไป ผรบโอนยอมรบไปทงสทธและหนาทของผโอนซงมตอผเชา สวนการโอนกรรมสทธสงหารมทรพยสนทใหเชายอมทำาใหสญญาเชานนสนสดลง บคคลภายนอกผรบโอน

84

กรรมสทธในทรพยสนทเชาไมตองผกพนตามสญญาเชาทผใหเชามตอผเชาแตอยางใด ผรบโอนกรรมสทธมอำานาจเรยกใหผเชาสงมอบทรพยสนใหในฐานะเจาของกรรมสทธไดทนท

สญญาเชาอสงหารมทรพยระหวางผใหเชากบผเชาเปนสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดา สทธและหนาทตามสญญาตางตอบแทนไมโอนไปยงผรบโอนกรรมสทธในทรพยสนทเชา แตถาสญญาตางตอบแทนยงกวาสญญาเชาธรรมดาทไดทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทยอมอยในบงคบมาตรา 538

การครอบครองทรพยสนทเชาของผเชาเมอสนกำาหนดเวลาเชา ถาผใหเชารความนนแลวไมทกทวง กฎหมายใหถอวาเปนสญญาเชาทไมกำาหนดเวลาขนใหม ซงหมายความวาขอตกลงเกยวกบกำาหนดเวลาไมมผลบงคบกนตอไป สวนสญญาขออนคงเปนไปตามสญญาเชาเดม รวมทงอตราคาเชาดวย

คำาถามทายบท

1 จงอธบายความหมายและสาระสำาคญของสญญาเชา

85

ทรพย2 ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชยมบญญตเรอง

คำามนจะใหเชาไวหรอไมใหอธบายโดยยดหลกแนวคำาพพากษาฎกา3 ผเชาจะโอนสทธการเชาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอน

ไดหรอไม เพราะเหตใด4 จงอธบายหลกการกรณทบคคลหลายคนเรยกเอา

สงหารมทรพยรายเดยวกน5 จงอธบายหลกการกรณทบคคลหลายคนเรยกเอา

อสงหารมทรพยรายเดยวกน6 ผเชาจะนำาทรพยสนทเชาไปใหบคคลอนเชาชวงไดหรอ

ไม เพราะเหตใด7 การเชาอสงหารมทรพยจำาเปนตองมหลกฐานในการ

ฟองรองบงคบคดหรอไม 8 นายขาวตกลงเชาทดนจากนายเหลอง เพอปลกผก

ขายมกำาหนดเวลาเชา 3 ป อตราคาเชาปละ 5000, บาท โดยทำาสญญาเชา ตอมาในปทสองแหงสญญาเชานายขาวประสบปญหาทางการเงน นายขาวปวยหนกและตาย บตรของนายขาวไดเขาทำาสวนผกแทน พอตนปทสามกอนครบสญญาเชา นายเหลองไดแจงกบภรรยาและบตรของนายขาวใหออกจากทดนทเชา ภรรยาและบตรของนายขาวโตแยงวาตนเปนทายาทของนายขาวจงมสทธอยในทดนนนตอไป ทานเหนดวยกบภรรยาและบตรของนายขาวหรอไมเพราะเหตใด9 นายดำาทำาสญญาเชาทดน 1 แปลงกบนายแดง ม

86

กำาหนดระยะเวลาการเชากน 30 ป นบแตวนท 1กนยายน 2550 โดยสญญาเชานนไดทำาเปนหนงสอลงลายมอชอทงสองฝายกนเอง และนายแดงรบปากนายดำาวาจะไปจดทะเบยนการเชาใหภายหลงจากทนายแดงนำาทดนออกจดสรรหมดแลวนน นายดำาเชาทดนมาได 4 ป

6 เดอน เหนวานายแดงนำาทดนออกจดสรรหมดแลว จงเรยกใหนายแดงไปจดทะเบยนการเชาทดน ตอพนกงานเจาหนาท แตนายแดงปฏเสธการจดทะเบยนและบอกเลกสญญาการเชาทดนแปลงดงกลาว นายดำานำาเรองมาปรกษาทานในฐานะเปนนกกฎหมาย ทานจะใหคำาปรกษาแกนายดำาอยางไร เพราะเหตใด10 นายพนทำาสญญาเชาทดนรวม 2 แปลงจากนายโท

กำาหนดเวลาเชากน 30 ปนบตงแตวนท 15

กนยายน 2530 สญญาเชาไดทำาเปนหนงสอกนเอง และมขอตกลงกนวาจำาเลยจะไปจดทะเบยนการเชาใหนายพนตอพนกงานเจาหนาท ภายหลงจากทนายโทจดสรรทดนใหเชาหมดแลว นายพนเชาทดนมาเปนเวลา 2 ป นายพนเรยกใหนายโทไปจดทะเบยนการเชาทดนใหตน แตนายโทนงเฉย นายพนเหนวาไมปฏบตตามสญญาทตกลงกนไว จงนำาเรองดงกลาวมาปรกษาทาน ทานจะใหคำาปรกษานายพนอยางไร11 เมอวนท 5 มกราคม 2557 นายถงเปน

เจาของบานไดทำาสญญาเปนหนงสอใหนาย กระบะเชาบานมกำาหนดเวลา 2 ป ตกลงชำาระคาเชาทกๆวนท 5 ของเดอน หลงจากการทำาสญญา นายกระบะไมชำาระคาเชา 2

87

เดอน นายถงจงแจงใหนายกระบะนำาคาเชาซงจะตองชำาระเดอนละ 10000, บาท มาชำาระโดยจะตองนำามาชำาระใหเสรจสนภายในวนท 5 เมษายน 2557 แตนายกระบะกยงนงเฉยเสย นายถงจงบอกเลกสญญาทนทในวนท 6 พฤษภาคม 2557 ดงน การบอกเลกสญญาของนายถงชอบดวยกฎหมายหรอไม เพราะเหตใด12 นายอวนมาเชาพนทในโรงแรมของนายผอม เพอเปด

กจการรานเสรมสวยและตดผมมกำาหนดระยะเวลาการเชากน 2 ป โดยจายคาเชากนเดอนละ 10000, บาท หลงจากทำาสญญาเชากนแลวนายอวนกลบเปดกจการอาบ อบ นวด ซงนายอวนรเหนยนยอมใหพนกงานนวดของตนคาประเวณกบแขกทมาพกโรงแรม นายผอมทราบเรองจงบอกกลาวใหนายอวนหยดกระทำาเชนนน แตนายอวนยงเพกเฉยและยงเปดกจการอาบอบนวดตอ นายผอมจงบอกเลกสญญาเชา นายอวนโตแยงวาสญญาเชายงไมครบกำาหนดนายผอมไมมสทธบอกเลกสญญาดงนใหวนจฉยวาขอโตแยงของนายอวนฟงขนหรอไม เพราะเหตใด13 นายขวดเชาโรงภาพยนตรจากนายแกว เดอนละ

300000, บาท ตอเดอน และมกำาหนดระยะเวลาการเชา 3 ป นายขวดเชาได 4 เดอนโครงสรางและพนคอนกรตแตกราวซงอาจทำาใหเกดอนตรายตอผเชา และผใชบรการ นายขวดไดแจง ใหนายแกวทราบและนายแกวใหนายขวดทำาการซอมแซม โดยนายขวดทำาการซอมแซม และเสยคาใชจายเปนจำานวน 500000, บาท และนายขวดเรยกคาใชจายจำานวน 500000, บาทจาก

88

นายแกว แตนายแกวปฏเสธวาเปนหนาทของนายขวด ดงนขอกลาวอางของนายแกวฟงขนหรอไมเพราะเหตใด14 นายไขทำาสญญาเชาทดนนายไกเพอปลกสรางราน

อาหาร กำาหนดเชา 10 ป อตราคาเชาปละ 20000, บาท โดยทำาหนงสอกนเองลงลายมอชอ

ทงสองฝาย และในขอสญญาขอท 4 ระบวาเมอนายไขปลกสรางรานอาหารแลวยอมยกกรรมสทธในสงปลกสรางใหนายไกทนทเมอครบสญญาเชา ซงนายไขไดกอสรางรานอาหารและไดเชาทดนตอมา พอเขาปท 3 นายไขไดปวยเปนไขหวดจนถงแกความตาย คงมแตนายเปดบตรเชาทดนและทำากจการรานหารตอมาอก 4 เดอน นายไกอยากไดรานอาหารดงกลาวมาใหนายปลาเชา จงไดบอกกลาวตอนายเปดวาเมอนายไขตายสญญาเชายอมระงบจงขอใหนายเปดออกจากทดนและสงมอบรานอาหารใหดวยตามสญญาขอ 4 ดงน นายเปดมาปรกษาทาน ทานจะใหคำาปรกษาแกนายเปดอยางไร15 นางสาวปยทำาสญญาเชาพนทในโรงแรมของนางยย

เพอทำารานเสรมสวย กำาหนดคาเชาเดอนละ 10000, บาท ชำาระกนทกวนท 5 ของทกเดอน

เปนระยะเวลา 2 ป นางสาวปยเชาได 5 เดอน มลกคาเขามาใชบรการเสรมสวยนอยทำาใหขาดทน นางสาวปยจงเปดใหพนกงานของตนทำาการขายบรการทางเพศในรานเสรมสวย ตอมานางยยทราบและแจงให นางสาวปยหยดการเปดการขายบรการทางเพศ หากไมปฏบตตาม นางยยจะยกเลกสญญา แตนางสาวปยยงคงเปดบรการขายทางเพศอย

89

ทำาใหนางยยบอกเลกสญญาเชาทนท และใหขนยายทรพยออกจากพนทเชา นางสาวปยไมยอมออกและกลาววาตนเองยงคงมสทธเชาอยเนองจากสญญายงไมครบ 2 ป ดงน ขอกลาวอางของนางสาวปยฟงขนหรอไมเพราะเหตใด16 นายไกทำาสญญาเชาโกดงเกบสนคากบนายไข โดยทำา

เปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทมระยะเวลาเชากนเปน 10 ป สญญามผลตงแตเดอนมกราคม

2550 และสญญานนครบกำาหนดในเดอนมกราคม 2560 นายไกเชาโกดงมาได 3 ป นายไขไดขาย

ทดนพรอมโกดง ดงกลาวใหแกนายเปด แลวนายเปดแจงใหนายไก ขนยายออกจากโกดงภายใน 2 เดอน หากไมยอมออกไปจะดำาเนนคดฟองขบไลและเรยกคาเสยหาย ดงนการบอกกลาวของนายเปดชอบดวยกฎหมายหรอไมเพราะเหตใด

90

ภาพท -11 xxxxxxxxxxxxxxxxxx

ตารางท 1-1 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxxx

ทมา (นาม, ป : หนา)