aceta Oficial N4664 - normograma.info

Gaceta Oficial Nº466439

RESOLUCIÓN N° 002 DE 2020(Enero 30)

“Por medio de la cual se actualiza la tabla de valores de metros cuadrados (m²) de construcción de equipamiento público con fundamento en el Decreto Municipal N° 2502

de 2019”

EL SUBSECRETARIO DE CATASTRO

En uso de sus facultades legales, en especial las conferidas por el artículo 1° de la Ley 14 de 1983; los artículos 25 y 93 de la Resolución 70 de 2011, modificada por la Resolución 1055 de 2012, expedidas por Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC; el Acuerdo 48 de 2014; en el numeral 4° del artículo 121 del Acuerdo 66 de 2017; en los literales A. y B. del artículo 98 del Decreto Municipal 0911 de 2015; en el numeral 13 del artículo 347 del Decreto Municipal 883 de 2015 y en el artículo 13 del Decreto Municipal 2502 de 2019, y

CONSIDERANDO QUE

El Capítulo II del Título III del Acuerdo 48 de 2014, en la clasificación de las obligaciones urbanísticas, incluye la construcción de equipamiento básico social y/o comunitario, en metros cuadrados construidos de acuerdo con el número de destinaciones, uso y tipo de urbanización o edificación, como áreas de cesión pública que pueden ser compensadas en dinero.

El Artículo 13° del Decreto Municipal N° 2502 de 2019 “por medio del cual se reglamenta el procedimiento para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas por concepto de áreas de cesión pública en el Municipio de Medellín, se derogan los Decretos Municipales 566 de 2011 y 1152 de 2015 y se dictan otras disposiciones”, establece que:

“Artículo 13. Valoración del Costo Directo de Construcción de equipamientos. La estimación del costo directo de construcción de equipamiento por metro cuadrado (m²) a la fecha de pago, será realizada por la Subsecretaría de Catastro de la Secretaría de Gestión y Control Territorial o quien haga sus veces, mediante una Resolución que será emitida y actualizada los treinta (30) primeros días de cada año, la cual deberá estar sustentada en un documento técnico de soporte en el cual se indique la metodología utilizada y fuentes de información, teniendo en cuenta entre otras, las siguientes variables: las especificaciones técnicas, estructurales y arquitectónicas con los respectivos acabados con las cuales, se realizará el proyecto constructivo

que presenta la obligación, tipología de la edificación, la destinación, el estrato socioeconómico y las obligaciones establecidas en la respectiva licencia urbanística”.

Por su parte, el numeral 4° del artículo 121 del Acuerdo 66 de 2017, establece que:

“La base gravable para el cálculo del impuesto de delineación urbana será el resultado de multiplicar los metros cuadrados a construir, reformar o adicionar por el costo directo de construcción por metro cuadrado según el tipo y uso de la edificación.

Los costos directos de construcción serán definidos por la Subsecretaría de Catastro mediante Resolución expedida cada año.”

Se cumplió lo señalado en artículo 8°, numeral 8, de la Ley 1437 de 2011 Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, que establece el deber de informar al público acerca del proyecto específico de regulación, el cual se puso a disposición de todas las personas en la página web de la Alcaldía de Medellín, los días 28 al 30 del mes de enero de 2020, con el objeto de recibir opiniones, sugerencias o propuestas alternativas.

En cumplimiento de la normativa referenciada, esta Subsecretaría procederá mediante el presente acto administrativo a actualizar la tabla de valores de los tipos de construcciones y/o edificaciones para la presente vigencia.

Por lo expuesto,

RESUELVE

Artículo 1: Actualizar la tabla de valores para la estimación del costo directo de la construcción de equipamientos por metro cuadrado (m²), con fundamento en el Decreto Municipal N° 2502 de 2019, para la presente vigencia, con la siguiente información:

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SUBSECRETARÍA DE CATASTRO

COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN AÑO 2020

Destinación Económica Tipología

Valor M²Costo

Directo

Valor M²Costo Total DESCRIPCIÓN FOTOGRAFÍA

Año 2020 Año 2020

Residencial Unifamiliar

Unifamiliar Alto Acabados Premium

$ 2.935.953

$ 3.669.941

Estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de altas especifi caciones. Son construcciones generalmente mayores a 200 m² y con valores de venta mayores a los $1.000.000.000 en máximo 3 niveles de piso y pueden provenir de construcciones en serie pero presentan aislamientos laterales hacia ambos costados de la edifi cación.


Unifamiliar Alto

$ 2.182.404

$ 2.662.533

Estrato 6 a 5 -Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de buenas especifi caciones. Son construcciones generalmente mayores a 200 m² en máximo 3 niveles de piso y pueden provenir de construcciones en serie sin aislamientos laterales.


Unifamiliar Medio

$ 1.612.264

$ 1.844.844

Estrato 5 a 4 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de buenas especifi caciones. Son construcciones generalmente mayores a 90 m² en máximo 3 niveles de piso y normalmente corresponden a construcciones en serie sin aislamientos laterales.


Unifamiliar Medio Bajo

$ 1.609.183

$ 1.828.398

Estrato 4 a 3 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños. Son construcciones g e n e r a l m e n t e INFERIORES A 90 m² en máximo 3 niveles de piso y normalmente corresponden a construcciones en serie sin aislamientos laterales.


Unifamiliar VIS

$ 1.031.450

$ 1.198.931

Estratos 3 y 2 - OBRA GRIS. Son construcciones generalmente mayores a 70 m² en máximo 3 niveles de piso y normalmente corresponden a construcciones en serie sin aislamientos laterales, M A M P O S T E R I A ESTRUCTURAL


Unifamiliar Mínimo

$ 813.849

$ 929.036

Construcción en obra gris, TEJA DE ETERNIT, ubicada en estratos 2 y 1, máximo de 2 niveles de piso.





Valor M²Costo

Directo


Año 2020 Año 2020

Residencial Multifamiliar

Multifamiliar Alto Acabados Premium

$ 2.948.478

$ 3.374.341

Full acabados, estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de altas especifi caciones. Son construcciones generalmente mayores a 200 m² y con valores de venta mayores a los $1.000.000.000, con alturas entre pisos mayores a 2,7 metros y amplias zonas comunes.


Multifamiliar Alto

$ 1.954.613

$ 2.136.235

Estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de buenas especifi caciones, buenas zonas comunes y tendencias de área generalmente mayores a 100 m²


Multifamiliar Medio Alto

$ 1.633.912

$ 1.857.359

Estrato 6 A 5 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de buenas especifi caciones, buenas zonas comunes y tendencias de área generalmente mayores a 70 m².


Multifamiliar Medio Medio

$ 1.749.274

$ 2.013.024

Estrato 5 A 4 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños con materiales de buenas especifi caciones, pueden tener buenas zonas comunes y tendencias de área generalmente mayores a 60 m², adicionalmente pueden estar ubicados en unidades cerradas.


Multifamiliar Medio Bajo

$ 1.450.803

$ 1.652.248

Estrato 4 A 3 - Acabados completos en muros, pisos, cocinas y baños, parqueadero opcional.


Multifamiliar VIS

$ 1.062.336

$ 1.188.183

Estrato 3 - Acabados básicos en muros, pisos, cocinas y baños, diseño arquitectónico sencillo, parqueadero opcional y no presenta zonas comunes

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Valor M²Costo

Directo


Año 2020 Año 2020


Multifamiliar Obra Gris

$ 1.103.796

$ 1.226.172

Se puede presentar en estratos 3 y 2, con acabados básicos que permiten la habitabilidad de la construcción. Se entrega sin piso, con mesón para la cocina, un baño completo con enchape en ducha, en algunos casos revoque y pintura.


Multifamiliar Obra Negra

$ 1.103.796

$ 1.226.172

Se puede presentar en estratos 3 y 2, sin ningún tipo de acabados aparte de los implicados en la presentación de la fachada del edifi cio. Se entrega sin piso, con mesón para la cocina, un baño completo con enchape en ducha, sin revoque ni otro tipo de adecuaciones intermedias.


Multifamiliar VIP

$ 989.307

$ 1.108.175 VIP, todo tipo de

vivienda multifamiliar que se encuentre bajo las condiciones establecidas por la ley para la elaboración de VIP y que no supera los 70 SMMLV

Comercial y Servicios

Centros Comerciales

$ 1.799.745

$ 2.354.671

Grupos de locales y centro comerciales con zonas comunes


Locales Comerciales

$ 2.318.403

$ 2.611.577

Locales comerciales ubicados fuera de centros comerciales


Ofi cinas Sin acabados

$ 2.318.403

$ 2.611.577

Edifi cios de ofi cinas, INCLUYE ESTRUCTURA DE GARAJES Y ASCENSORES; OBRA GRIS O NEGRA.





Valor M²Costo

Directo


Año 2020 Año 2020


Ofi cinas Con Acabados

$ 2.543.354

$ 2.839.526 Edifi cios de

ofi cinas, INCLUYE ESTRUCTURA DE GARAJES Y ASCENSORES; INCLUYE ACABADOS DE BUENAS ESPECIFICACIONES.

Comercial y Servicios Colegios $

1.311.799 $

1.496.452

Tipología de construcción aulas para clases BASICAS, OBRA BLANCA, ZOCALOS EN MEDIA CAÑA.

Comercial y Servicios Clínicas $

3.175.372 $

3.719.451

Clínicas con quirófanos y UCI O UCE


Centro de salud, mínima complejidad

$ 1.464.526

$ 1.787.424

Centros de salud con atención a usuarios con o sin hospitalización, sin quirófanos, sin UCI, sin UCE


Hoteles Acabados Premium

$ 3.834.379

$ 4.053.925

Grandes hoteles con múltiples zonas comunes y habitaciones con excelentes acabados


Hotel Acabados Sencillos

$ 1.954.613

$ 2.136.235

Hoteles sencillos con algunas zonas comunes y habitaciones sencillas.

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Valor M²Costo

Directo


Año 2020 Año 2020

Industrial Bodegas Sencillas

$ 1.109.339

$ 1.222.927

Bodegas de alturas entre 3 y 4 metros

Industrial Bodegas en edifi cio

$ 2.318.403

$ 2.611.577

Corresponde a bodegas construidas en altura, en edifi caciones de más de un nivel de piso con alturas entre pisos cercanas o superiores a los 2,5 metros de altura.

Industrial Bodegas Full

$ 1.227.053

$ 1.388.896

Bodegas con alturas de 6 metros o más, con ofi cinas y puerta tracto camión


* Nota: La columna de Valor m² Costo Total contiene valores que sólo tienen injerencia para cálculos de la Subsecretaría de Catastro.

Hace parte integrante de esta Resolución el estudio técnico de soporte.

Artículo 2: Adoptar la siguiente tabla para equiparar las tipologías y usos contenidos en los artículos 247 y siguientes del Acuerdo 48 de 2014 con las tipologías contenidas en el artículo 1° de la presente Resolución, utilizando como criterio en los usos residenciales el estrato socioeconómico, para efectos de fijar los valores con los cuales se liquidará el impuesto de delineación urbana, así:

Para uso residencial:

TIPOLOGÍA SEGÚN POT - ACUERDO 48 DE 2014 TIPOLOGÍA CATASTROVALOR M²

COSTO DIRECTO

Unifamiliar estrato 1 Unifamiliar mínimo 840.662Unifamiliar estrato 2 Unifamiliar VIS 959.255Unifamiliar estrato 3 Unifamiliar medio bajo 1.544.085Unifamiliar estrato 4 Unifamiliar medio 1.563.345Unifamiliar estrato 5 Unifamiliar alto 2.234.656Unifamiliar estrato 6 Unifamiliar alto acabados premium 3.097.403Multifamiliar estrato 1 Multifamiliar obra gris 1.058.294Multifamiliar estrato 2 Multifamiliar obra gris 1.058.294Multifamiliar estrato 3 Multifamiliar medio bajo 1.307.166Multifamiliar estrato 4 Multifamiliar medio - medio 1.349.797Multifamiliar estrato 5 Multifamiliar medio alto 1.446.501Multifamiliar estrato 6 área promedio de viviendas hasta200 m²

Multifamiliar alto 1.733.084

Multifamiliar estrato 6 área promedio de viviendasmayor a 200 m²

Multifamiliar alto acabados premium 2.579.048

Para usos no residenciales:


COSTO DIRECTO

Centros comerciales y malls Centros comerciales 2.211.420Comercio pequeño: con área inferior a 200,00 m2.

Comercio mediano: con área entre 201,00 y 400,00 m2.

Comercio grande: con área entre 400,00 y 2.500,00 m2.

Comercio con área superior a 2.500,00 m2, incluyehipermercados y grandes superficies.Terciario recreativo: Restaurantes, cafeterías, panaderíasy similares con procesamiento, venta y/o consumo dealimentos.Terciario recreativo: Salones de espectáculos,convenciones y banquetes. Terciario recreativo: Establecimientos con venta yconsumo de licor. Servicios personales: Tipología 1. Serviciosprofesionales y tecnológicos a la población con bajo ymedio impacto; consultorios (médicos y veterinarios),odontología, peluquería, gimnasios, centrosterapéuticos y de estética, parqueaderos para vehículoslivianos, servicios de reparación menor (no vehicular).Servicios personales: Tipología 2. Servicios personalesde alto impacto; Reparación y mantenimiento demaquinaria y vehículos, parqueaderos de vehículopesados, casinos y salas de juego de suerte y azar, salasde velación, estaciones de combustibles, bodegas,depósitos y servicios de índole sexual.Recreación y Deporte (RE)Transporte – ttAlmacenamiento y distribución del sector primario y delcomercio popular– ppAlmacenamiento y distribución de combustibles – cbSanitarios - sn

Locales comerciales 2.093.586

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COSTO DIRECTO

Oficina doméstica.Oficina en zócalo.Oficina: Edificios exclusivos y centros empresariales.Culturales (CU)Comunitarios (CM)Culto (CL)Asistencia social (as)Fuerza pública (fp)Administración de justicia (aj)Justicia cercana al ciudadano (jc)Prevención y atención de desastres – pa Prestación de los servicios públicos - sp Institucionales internacionales - ii Institucionales nacionales - in Institucionales regionales - irInstitucionales metropolitanos - im Institucionales locales - il PreescolarEducación básica (primaria, secundaria y media. Enalgunos casos en el mismo equipamiento se puedeencontrar uno o más grados de preescolar)Educación SuperiorSalud, primer nivel de atenciónSalud, segundo nivel de atenciónSalud, tercer nivel de atención Clínicas 3.061.480Hospedaje Pequeño: capacidad igual o inferior a 50camas.Hospedaje Mediano: con capacidad entre 51 y 150camas.Hospedaje Grande: con capacidad superior a 150 camas. Hotel acabados premium 3.470.420

Colegios 1.323.769

Hospital local mínima complejidad 1.308.524

Hotel acabados sencillos 1.764.384

Oficinas sin acabados

Oficinas con acabados

2.030.636

2.316.145

Artículo 3: Contra el presente Acto Administrativo no procede recurso alguno, de conformidad con el artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011).

Artículo 4: La presente Resolución rige a partir de la fecha de su publicación.

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE

Dada en Medellín, a los treinta (30) días del mes de enero de 2020.

____________________________________________

IVÁN MAURICIO SALAZAR ECHEVERRY

Subsecretario de Catastro


Documento de Soporte 2020

Costos de Construcción

Mapa de Zonas Geoeconómicas

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El OIME procedió a realizar la revisión del insumo mapa de zonas geoeconómicasdurante la vigencia 2019 para posterior revisión del Equipo de Avalúos, lo anteriorde acuerdo con lo establecido en el Acuerdo 48 de 2014 y al Decreto N° 2502 de2019:

Proceso de revisión de mapa de Zonas Geoeconómicas 2019

Proceso de revisión de Zonas Geoeconómicas

Asignación de Comuna para

revisión

Solicitud de Planos de ZHF por

barrio

Verificación de puntos de muestra

preexistentes

Programación de Visitas de Campo

Visita de campo y recolección de información.

Ingreso de datos de mercado a BD

OIME

Elaboración de Avalúos

Revisión de avalúos y trazado de zonas

Asignación de comisiones por

barrio

Digitalización de ZHG en temporal de GDB

Socialización de ZHG con el Comité de Zonas

Geoeconómicas

OIME

Se aprueba?

Informes de Avalúo

Se aprueba?

Acta e Informes de Avalúo

Planos de ZHF

No

Sí

No

Sí

Integrado por:• Líder de Conservación• Líder de Cartografía• Líder de Actualización• Líder de Soporte Legal• Líder de Avalúos• Subsecretario

De acuerdo a solicitud del

Subsecretario, Dinámica Inmobiliaria o Proyectos de ciudad


Composición Variables Zonas Homogéneas Físicas Urbanas

X

X

XX

XX

XX

X

X

XX

NORMATIVIDAD

ASPECTOS FÍSICOS

USO DE LOS INMUEBLES

Clase de suelo

Áreas protegidas

Uso del Suelo POT

Topografía

Servicios Públicos

Jerarquía de Vías

Estado de la Vía

Uso Actual del Inmueble

XXTratamiento UrbanísticoXZona generadora o receptora

Composición Variables Zonas Homogéneas Físicas Rurales

X

XX

XX

XX

XX

X

X

X

NORMATIVIDAD

ASPECTOS FÍSICOS

USO DE LOS INMUEBLES

Clase de suelo

Zonas protegidas

Uso del Suelo POT

Topografía

Disponibilidad de Aguas

Jerarquía de Vías

Valor Potencial

XXTratamiento ruralXZona generadora o receptora

Uso Actual del Inmueble

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Trabajo de campo para identificación de usos actuales del suelo

Entrega de Comisiones de Campo Demarcación de usos por cuadralado

Digitalización del trabajo de campo

Cómo se avalúan los puntos de investigación

Se realiza una investigación económica para establecer los valores por metrocuadrado (m²), mediante la información del mercado inmobiliario, esto con apoyode la información encontrada en el Observatorio Inmobiliario de Medellín.

Cada punto de avalúo puede ser realizado por cualquiera de los 4 métodosestablecidos por norma:• Método Comparativo o de Mercado• Método de Reposición• Método Residual• Método de Renta o Capitalización de Ingresos

Métodos establecidos en la Resolución 620 de 2008


Formato de avalúos utilizado para cada punto de investigación

El mantenimiento y elaboración los puntos deinvestigación inmobiliaria se relaciona con elmonitoreo de los valores de suelo en lascomunas de la ciudad y su respuesta en las ZHG

CL 075 064 A 004 0000005170140001

102237 Uso - Tipo 3-96 ZHF

SIN ESTRATO CONSTRUCCIÓN268,72230,52BUENOCARIBE 41 Rel Lote Const 117%

CÓDIGO DIRECCION CBML MAT A. L. A. C. VALOR ORIGINAL VALOR OFERTA FAC F.Area F. 2 Neg. F, Ubic VALOR M2 VALOR H. FUEN TEL FECHA130377 CR 064 B 074 037 000000517011-0019 129058 259 280 670.000.000$ 714.455.636$ Negociación1,05 0,90 1,00 2.296.465$ 643.010.072,10$ FINCA RAIZ 0 08-08-2017130381 CL 075 A 064 A 063 000000517014-0027 5170633 527 1757 4.800.000.000$ 5.118.488.136$ Negociación2,66 0,90 1,00 2.621.878$ 4.606.639.322,52$ RENTAMOS PROPIEDAD RAIZ4483250 08-08-2017128345 CL 065 074 B 239 000000703002-0150 5286158 856 877 2.200.000.000$ 2.348.057.760$ Negociación1,70 0,90 1,00 2.409.637$ 2.113.251.983,82$ FABIO 4486003 29-06-2017

M2Promedio 2.442.660$ AVALÚO TOTAL 2.442.660$ Desv. Est 165.201$ VALOR CONST 913.250$ Coef. Var 6,76 VALOR LOTE 1.311.996$ Límite Mínimo 2.277.459$ Límite Máximo 2.607.861$

FECHA VISITA

AVALUADOR

REVISOR

COORDINADOR JUAN PABLO BARRERO VELEZ

465Z2_R_44

NUEVO$ 97.203.000

Matricula(s):

Estrato:Área Lote

Edad

5/08/2019

TOTAL

Avalúo T. Catastral97.203.000$

Dirección del Inmueble:CBML:

Zona Geoeconómica: N° Informe

RUDIS MARIA ARRIETA OJEDA

LOTE

Valor avalúo anterior:35

Área Construcción

COMPARACION DE MERCADO

INFORME AVALÚOS ZONAS

OBSERVACIONES:La información de mercado ha sido actualizada mediante el IPPR. La construcción fue depreciada por método de Fitto y Corvini.Método Valuatorio: Comparativo o de Mercados. La edad se basa en la observación en campo.

BEATRIZ EUGENIA ARBELAEZ CARDONA

352.559.472$

563.081.963$ 210.522.491$

8480

Fecha

8/08/2019

Comercio y Servicios Zonal 22

Estadísticos del Valor

EntornoPuntajeBarrio:

P. Tratamiento:

Formato de avalúos utilizado para cada punto de investigación

Valor reposición nuevo 1.300.000$ Area Construida 2311,78Valor total construcción a nuevo 3.005.314.000$

Clase Clase 3Vida útil de la construcción 100,00Edad en % de vida 0,35Factor de depreciación 29,78%Valor m² a depreciar 387.078$ Valor m² de construcción depreciado 912.922$

TOTAL 5.103.211.192$ CONS 2.110.475.746$ LOTE 2.992.735.446$ M2 LOTE 2.374.282$

Depreciación por Fitto y Corvinni

LOTE

REPOSICIÓN A NUEVO

Clase 4. El inmueble necesita reparaciones importantes, especialmente en su estructura.

Clase 5. El inmueble amenaza ruina, por tanto, su depreciación es del 100%.

Clase 2. El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados, especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 1. El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

FITTO Y CORVINI

Clase 3. El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo, en los pisos o pañetes.

Valor reposición nuevo 1.460.000$ Area Construida 230,52Valor total construcción a nuevo 336.559.200$

Clase Clase 3Vida útil de la construcción 100,00Edad en % de vida 0,35Factor de depreciación 37,45%Valor m² a depreciar 546.750$ Valor m² de construcción depreciado 913.250$

TOTAL 563.081.963$ CONS 210.522.491$ LOTE 352.559.472$ M2 LOTE 1.311.996$

Depreciación por Fitto y Corvinni

LOTE

REPOSICIÓN A NUEVO

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Distribución de puntos del mapa de Zonas Geoeconómicas

Se tienen para la elaboración delmapa de zonas un total de 5837puntos de investigacióndistribuidos de la siguienteforma:Urbanos: 4.808Rurales: 1.029

Determinación de los valores de terreno

A partir de los métodos de valoración,se determina el valor del terreno paracada una de las zonas homogéneasfísicas estudiadas, determinando lasvariaciones significativas entre puntosde investigación.

Una vez analizadas las variacionesdel valor del suelo y ratificados losvalores de los puntos deinvestigación se procede a trazar laszonas geoeconómicas del sector enestudio.


Estadísticas de la revisión vigencia 2019

Los corregimientos analizadosse revisaron específicamenteen los sectores conclasificación del suelo Rural,esto en el marco del proceso deActualización Catastral.

Cantidad de puntos de avalúo revisados en el año 2019: 2980 de un total de 5837

Comunas analizadas:

Análisis de valores:

Análisis general de comunas revisadas

Barrio Promedio de Vr/m2 loteALFONSO LOPEZ $ 707.476 BELALCAZAR $ 627.937 BOYACA $ 718.509 CARIBE $ 1.337.471 CASTILLA $ 1.012.485 CEMENTERIO UNIVERSAL $ 838.905 EL PROGRESO $ 1.447.169 FLORENCIA $ 698.476 FRANCISCO ANTONIO ZEA $ 823.007 GIRARDOT $ 801.708 HÉCTOR ABAD GÓMEZ $ 472.442 LAS BRISAS $ 730.805 PLAZA DE FERIAS $ 852.485 TEJELO $ 785.287 TOSCANA $ 518.587 TRICENTENARIO $ 848.931 Promedio General $ 864.824

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Barrio Promedio de Vr/m2 loteALTAMIRA $ 1.172.501 AURES # 2 $ 453.967 AURES NO. 1 $ 606.829 BELLO HORIZONTE $ 659.533 BOSQUES DE SAN PABLO $ 1.459.839 CERRO EL VOLADOR $ 1.154.863 CÓRDOBA $ 631.620 CUCARACHO $ 652.736 EL DIAMANTE $ 651.764 FUENTE CLARA $ 375.446 LA IGUANA $ 552.208 LA PILARICA $ 1.509.367 LOPEZ DE MESA $ 953.308 MONTECLARO $ 708.303 OLAYA HERRERA $ 293.183 PAJARITO $ 696.975 PALENQUE $ 856.905 ROBLEDO $ 839.362 SAN GERMAN $ 1.323.940 SANTA MARGARITA $ 424.659 VILLA FLORA $ 768.513 Total general $ 790.868



Barrio Promedio de Vr/m2 loteALEJANDRO ECHAVARRIA $ 821.526 ASOMADERA # 2 $ 1.516.150 ASOMADERA # 3 $ 1.051.087 ASOMADERA NO. 1 $ 1.149.533 B. AIRES $ 1.244.235 BARRIO CAICEDO $ 995.205 BARRIO DE JESUS $ 492.217 BOMBONÁ No 2 $ 749.350 CATALUÑA $ 755.490 DESCARTADO $ 825.439 EL SALVADOR $ 724.316 GERONA $ 811.326 JUAN PABLO II $ 328.313 LA MILAGROSA $ 896.781 LORETO $ 582.471 LOS CERROS - EL VERGEL $ 642.162 MIRAFLORES $ 922.871 OCHO DE MARZO $ 291.756 Total general $ 807.381




Barrio Promedio de Vr/m2 loteBARRIO COLON $ 2.515.662 BOMBONÁ 1 $ 2.045.030 BOSTON $ 1.896.887 CALLE NUEVA $ 2.654.114 CHAGUALO $ 2.074.756 CORAZON DE JESÚS $ 2.990.802 ESTACIÓN VILLA $ 1.899.552 GUAYAQUIL $ 7.850.131 JESUS NAZARENO $ 2.105.668 LA CANDELARIA $ 7.027.336 LAS PALMAS $ 920.032 LOS ANGELES $ 1.119.138 PERPETUO SOCORRO $ 3.000.859 PRADO $ 1.272.031 SAN BENITO $ 3.731.205 SAN DIEGO $ 1.753.001 VILLA NUEVA $ 2.283.786 Total general $ 2.663.792



Barrio Promedio de Vr/m2 loteBOLIVARIANA $ 2.424.019 CARLOS E. RESTREPO $ 2.084.543 CUARTA BRIGADA $ 1.932.625 EL ESTADIO $ 2.091.729 EL VELODROMO $ 1.965.430 FLORIDA NUEVA $ 2.071.353 LA CASTELLANA $ 2.054.811 LAS ACACIAS $ 2.126.991 LAURELES $ 2.499.630 LORENA $ 2.107.802 LOS COLORES $ 1.902.080 LOS CONQUISTADORES $ 2.379.390 NARANJAL $ 2.085.086 SAN JOAQUIN $ 2.023.336 SURAMERICANA $ 2.077.943 Total general $ 2.142.796

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Barrio Promedio de Vr/m2 loteALEJANDRIA $ 1.697.640 ALTOS DEL POBLADO $ 1.508.814 ASTORGA $ 2.760.918 B. COLOMBIA $ 2.520.597 CASTROPOL $ 2.100.936 EL CASTILLO $ 2.031.245 EL DIAMANTE NO.2 $ 2.132.889 EL POBLADO $ 4.575.804 EL TESORO $ 1.696.919 LA AGUACATALA $ 2.645.531 LA FLORIDA $ 2.254.056 LALINDE $ 2.095.440 LAS LOMAS $ 1.832.210 LAS LOMAS NO.1 $ 2.019.037 LOS BALSOS NO.1 $ 1.641.346 LOS BALSOS NO.2 $ 2.441.994 LOS NARANJOS $ 1.495.545 MANILA $ 2.910.750 PATIO BONITO $ 2.415.040 SAN LUCAS $ 1.769.972 SANTA MARIA DE LOS ANGELES $ 2.376.229 VILLA CARLOTA $ 2.387.097 Total general $ 2.283.449



Barrio Promedio de Vr/m2 loteCAMPO AMOR $ 1.682.227 CRISTO REY $ 1.425.819 GUAYABAL $ 1.679.722 LA COLINA $ 1.088.125 PARQUE JUAN PABLO II $ 1.609.066 SANTA FE $ 1.621.369 TENCHE $ 1.938.351 TRINIDAD $ 1.450.100 Total general $ 1.518.901




Barrio Promedio de Vr/m2 loteALTAVISTA $ 629.706 BELÉN $ 1.854.209 C. NUTIBARA $ 1.682.802 DIEGO ECHAVARRIA $ 1.403.104 EL RINCON $ 704.131 FÁTIMA $ 1.627.621 GRANADA $ 1.690.068 L. LOS BERNAL $ 968.144 LA GLORIA $ 1.482.142 LA HONDONADA $ 671.670 LA MOTA $ 1.229.227 LA PALMA $ 1.631.155 LAS MERCEDES $ 992.298 LAS PLAYAS $ 1.325.880 LAS VIOLETAS $ 599.141 LOS ALPES $ 1.234.018 MIRAVALLE $ 1.421.320 NOGAL LOS ALMENDROSS $ 1.720.819 NUEVA VILLA DE ABURRA $ 1.194.233 ROSALES $ 1.794.066 SAN BERNARDO $ 1.358.029

Total general $ 1.300.965



Vereda Promedio de Vr/m2 loteLA ALDEA $ 13.172 LA FRISOLA $ 11.838 LA SUCIA $ 8.081 LA SUIZA $ 7.890 LA URQUITA $ 9.681 LA VOLCANA GUAYABAL $ 9.643 PALMITAS SECTOR CENTRAL $ 10.663 POTRERA MISERENGA $ 6.450 Total general $ 9.731

58




Vereda Promedio de Vr/m2 loteAGUAS FRIAS $ 21.502 ALTAVISTA SECTOR CENTRAL $ 73.506 BUGA PATIO BONITO $ 36.980 EL CORAZÓN EL MORRO $ 47.605 EL JARDÍN $ 45.568 LA ESPERANZA $ 40.832 SAN JOSÉ DE MANZANILLO $ 93.455 SAN PABLO $ 52.739 Total general $ 47.317

Ejemplos de variación del valor del suelo

Año 2018 Año 2019

Incremento promedio: 13,29%



Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019


60



Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019

Incremento promedio: 17%



Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019


62



Año 2018 Año 2019



Año 2018 Año 2019




Año 2018 Año 2019


Sectores que variaron más del 20% entre revisiones

CAMBIOS DE VALOR COMUNA 16 BELÉN

1609

La Hondonada Se realiza división del barrio en dos zonas con un valor más alto en la parte baja del barrio por las casas de Rodeo de Santa María comparado con el valor del 2019 (35%)

1610

El Rincón Se registra incremento en el corredor comercial de la carrera 78B, así como una la ampliación de éste mismo (21%). Se unifica zona residencial del barrio por no observarse diferencia entre ellas.

1608La Mota Se incrementa el corredor comercial, sobre la Ochenta en 21%. El valor residencial se incrementa según el mercado

de la zona.

1603

Belén Se incrementó el valor de los Molinos por homologación con el valor de la avenida 80. Se incrementó el valor de la avenida 80, se le atribuye al anuncio del corredor val de la 80. Par el corredor de la 30 y los alrededores del parque de Belén el valor venía bajo según el mercado analizado. Se identifica corredor comercial en la avenida Bolivariana.

1607 Diego Echavarría Arcadia aparece como equipamiento

1604 Granada Aumento del corredor comercial en la carrera 75 con la calle 29 por cambio de zona residencial a comercial.

1612 La Gloria Se le dio continuidad al valor comercial de la avenida 80. Se reforzó la investigación de los corredores internos del barrio. El sector residencial aumenta por el mercado actual.

1606

Las Playas Surge un corredor comercial nuevo sobre la carrera 76 con calle 9AA incrementando el valor de zona residencial a comercial. El valor residencial se incrementa según el mercado

1605San Bernardo Se iguala el valor comercial con el costado de Belén La Gloria por pertenecer al mismo corredor con las mismas

características. La zona residencial sube según el mercado

64



CAMBIOS DE VALOR COMUNA 07 ROBLEDO

0725 La Iguaná Se incrementó un corredor comercial por la calle 59 con carrera 65, por lo tanto el valor pasa de residencial a comercial

0712Aures

El cambio se da según el mercado inmobiliario actual de la zona

0702Cerro El Volador

Se presentó cambio de uso de residencial a comercial sobre la calle 73, entre las carrera 70 y la 72A

0711El Diamante

El cambio se da según el mercado inmobiliario actual de la zona

CAMBIOS DE VALOR COMUNA 05 CASTILLA

0517 Caribe Se realiza ajuste al valor comercial teniendo en cuenta ajuste a la Terminal del Norte y zona industrial

0507

Héctor AbadSe unifica zona geoeconómica en las mejoras del sector de la paralela, de acuerdo a las dinámicas generadas por el cable del Picacho

0510 Tricentenario Se realizó la separación de la zona industrial ubicada en la Autopista Norte y residencial


CAMBIOS DE VALOR COMUNA 10 LA CANDELARIA

1015Bomboná # 1 Se extiende la zona comercial a las manzanas 2, 3 y 5 del barrio. Desaparece zona comercial porque se

evidencia que no hay comercio en la manzana 6.

1016Boston Cambios de intensidad comercial y reconfiguración de los sectores coemrciales en las cercanías del teatro

Pablo Tobón Uribe y la Placita de Flores. Incrementos por mejoramientos urbanos.

1007Guayaquil Corresponde al incremento por el mejoramiento del corredor de Bolivar. Análisis con relación al mercado y

corrección de avalúos.

1019La Candelaria Corresponde al incremento por el mejoramiento del corredor de Bolivar. Análisis con relación al mercado y


1006San Benito Corresponde al incremento por el mejoramiento del corredor de Bolivar. Análisis con relación al mercado y


1018Villa Nueva Se realiza la nivelación del valor del barrio según la actividad comercial. Se realiza revisión de sectores

ubicados en callejones

CAMBIOS DE VALOR COMUNA 15 GUAYABAL

1511Barrio La Colina Toda la zona residencial venía con el mismo valor, ya para el nuevo trazado se divide por la CR 53,

quedando en igual código la parte superior del barrio y entre la CR 52 y la CR 53 sube el valor.

1507Campo Amor

Se amplía la zona comercial para ambos costados de la CL 10 entre la Autopista y la Avenida Guayabal, ya que antes un costado tenia valor de zona industrial, pero ya la destinación que tiene este corredor es comercial.

1504Santafé Se traza un corredor comercial nuevo en la CL 20 entre la CR 57 y la CR 54, y se amplía el trazado de la

zona industrial en el costado de la CR 65 entre las Calles 16 A y 20.

1503Trinidad Se amplía el valor de la zona comercial en el sector de los OUTLET exactamente en la manzana que se

localiza entre la Avenida Guayabal y la CR 54 con Calles 29 y 29 A.



CAMBIOS DE VALOR COMUNA 12 LA AMERICA

1204La América Nuevo corredor comercial en la CR 82 entre la CL 44 B y la CL 44 pasando de un valor residencial a

uno comercial.

1209Santa Mónica Crece el corredor comercial de la CL 38 entre CR 89 Y Cr 93 pasando de un valor residencial a uno

comercial.

1208Campo Alegre La zona residencial venía con un solo valor pero con esta actualización se divide en dos valores la zona

residencial, quedando con valores diferentes el sector conformado por las unidades residenciales.

1203Los Pinos Nuevo corredor comercial en la CR 78 entre la CL 44 A y la CL 45 E pasando de un valor residencial a

uno comercial.

1202Calasanz Se intensifica el comercio de la CL 50 entre CR 81 A y CR 82 B presentando un incremento de valor del

suelo

SAN ANTONIO DE PRADO

Sector BaricharaSe amplía el trazado de la zona residencial de Barichara incluyendo el sector de unidades residenciales conocido como las Haciendas, y al conformar una sola zona la parte baja de este sector disminuye de valor. Esta zona se unifica toda ya que por la conformación y similitud en los aspectos físicos no amerita una segregación de valor.

Sector El Limonar 1

La Cabecera San Antonio de Prado no cuenta con una división oficial por barrios, sin embargo los sectores en que se divide son ampliamente diferentes, por esto para el estudio actual se tiene especial cuidado en la clasificación del mercado utilizado, lo cual explica la disminución de valor en esta zona conocida como el Limonar 1, zona que se analiza utilizando mercado exclusivamente de ese sector.

El Limonar 2 Nuevo corredor comercial en la CR 66 entre la CL 55 Sur y la TV 49 A sur, pasando de un valor residencial a comercial.

Pradito

Nueva zona comercial en la centralidad de este sector. 2. El sector pradito presenta condiciones urbanas muy superiores en comparación a sectores como El Limonar 1 y 2, pero venia con un valor bajo incluso por debajo de los sectores mencionados, por tanto para este nuevo trazado se corrige y se deja la zona en el valor que correctamente corresponde.

Zona de Expansiòn San Antonio de Prado Las manzanas 9 y 10 cambian de valor ya por el POT este sector no es zona de Expansión sino zona urbana.Todas las veredas que tienen zonas de conservación forestal bajan de valor ya que para esta actualización se contempló dejar para estos sectores los valores mas bajos del

mercado encontrados en las veredas del corregimiento.

Estructuración de un costo de construcción

Se busca con esta tabla establecer un comportamiento promedio anual de los costos directos y totales en los que se incurre para construir diferentes tipologías de construcción, que pueda servir de referencia en los procesos de liquidación de obligaciones urbanísticas por concepto de construcción de equipamientos y otros procesos de valoración inmobiliaria conexos.

Definiciones:

Costo Directo - Los implicados única y exclusivamente en el trabajo de campo como son: Materiales Mano de Obra y herramientas.

Costo Indirecto – Los que se requieren de forma indirecta para la construcción de la obra como son: impuestos, garantías, conexiones a redes de servicios públicos, honorarios y gastos de representación, etc.

Costo Total – Suma de los costos directos e indirectos, en este ítem no se incluyen costos financieros, de comercialización, de ventas, ni de terreno, así como tampoco gastos en gerencia de proyecto ni utilidades.

Método de reposición – Utilizado en la determinación del valor de las construcciones, Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy y sumar el valor del terreno. (Resolución 620 de 2008, art 3).

66


Proceso de elaboración tablas de costos de construcción

Recolección de fuentes

información

Análisis de tipologías

constructivas

Asignación de valores por

tipología

Socialización de resultados con el Comité de Zonas Geoeconómicas

Propuesta de tablas de

construcciónSe aprueba?

Acta y Resolución de Costos Directos

Integrado por:• Líder de Conservación• Líder de Cartografía• Líder de Actualización• Líder de Soporte Legal• Líder de Avalúos• Subsecretario

Se agregan tipologías?

Sí

Sí

No

No

Fuentes utilizadas

Catálogo de Presupuestos paratipologías constructivas Julio de 2018.IGAC junio de 2018.

Nota: Esta fuente fue actualizada a valoresmás recientes utilizando el Índice de costos dela construcción de vivienda, generado por elDANE a diciembre de 2019.https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/indice-de-costos-de-la-construccion-de-la-vivienda

Índices de Costos – Revista ConstrudataLEGIS, versión 192 de 2019.

Recopilatorio de Costos de Construcción 2020 – ElkinRuíz Ruíz, referencia utilizada por la Lonja de PropiedadRaíz de Medellín y Antioquia y reconocida por losTribunales.


Análisis efectuado

Construdata Construdata

IGAC IGAC E R 2019 E R 2019

Directo Total Directo Total Directo Total

Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2019 Año 2020 Año 2020

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto Acabados Premium 2.935.953$ 3.669.941$ -5% 2.935.953$ 3.669.941$

Estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos,cocinas y baños con materiales de altasespecificaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² y con valores deventa mayores a los $1.000.000.000 en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie pero presentanaislamientos laterales hacia ambos costados de

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto 1.976.202$ 2.410.966$ 2.388.606$ 2.914.099$ -2% 2.182.404$ 2.662.533$

Estrato 6 a 5 -Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio 1.662.334$ 1.911.684$ 1.511.045$ 1.730.146$ 1.663.414$ 1.892.702$ 3% 1.612.264$ 1.844.844$

Estrato 5 a 4 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio Bajo 1.662.334$ 1.911.684$ 1.511.045$ 1.716.856$ 1.654.169$ 1.856.654$ 4% 1.609.183$ 1.828.398$

Estrato 4 a 3 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños. Son construccionesgeneralmente INFERIORES A 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.


COSTO DIRECTO CONSTRUCCION AÑO 2020

FOTOGRAFIADestinacion Economica Tipologia DESCRIPCIÓN

Valor Mt2Costo

Directo

Valor Mt2Costo Total

Se toman las distintas fuentes de información, ensus componentes de costo directo y total deconstrucción, para cada tipología establecida en laque la fuente exista.

Para cada tipología determinada se establece elvalor promedio en costos directos y totales,según lo indicado por cada una de las fuentes deinformación externas consultadas

Se realiza un análisisde la variaciónpromedio del costo deconstrucción de unaño a otro

Resultados del análisis

Año 2020 Año 2020

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto Acabados Premium 2.935.953$ 3.669.941$

Estrato 6 - Acabados completos en muros, pisos,cocinas y baños con materiales de altasespecificaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² y con valores deventa mayores a los $1.000.000.000 en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie pero presentanaislamientos laterales hacia ambos costados de

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Alto 2.182.404$ 2.662.533$

Estrato 6 a 5 -Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 200 m² en máximo 3niveles de piso y pueden provenir deconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio 1.612.264$ 1.844.844$

Estrato 5 a 4 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños con materiales de buenasespecficaciones. Son construccionesgeneralmente mayores a 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Medio Bajo 1.609.183$ 1.828.398$

Estrato 4 a 3 - Acabados completos en muros,pisos, cocinas y baños. Son construccionesgeneralmente INFERIORES A 90 m² en máximo 3niveles de piso y normalmente corresponden aconstrucciones en serie sin aislamientoslaterales.

Residencial Unifamiliar Unifamiliar VIS 1.031.450$ 1.198.931$

Estratos 3 y 2 - OBRA GRIS. Son construcciones

generalmente mayores a 70 m² en máximo 3

niveles de piso y normalmente corresponden a

construcciones en serie sin aislamientos

laterales, MAMPOSTERIA ESTRUCTURAL

Residencial Unifamiliar Unifamiliar Minimo 813.849$ 929.036$

Construcción en obra gris, TEJA DE ETERNIT,

ubicada en estratos 2 y 1, máximo de 2 niveles de

piso.


COSTO DIRECTO CONSTRUCCION AÑO 2020

FOTOGRAFIADestinacion Economica Tipologia DESCRIPCIÓN

Valor Mt2Costo

Directo

Valor Mt2Costo Total

68



Resultados del análisisComercial y Servicios Centros Comerciales 1.799.745$ 2.354.671$

Grupos de locales y centro comerciales con zonas

comunes

Comercial y Servicios Locales Comerciales 2.318.403$ 2.611.577$

Locales comerciales ubicados fuera de centros

comerciales

Comercial y Servicios Oficinas Sin acabados 2.318.403$ 2.611.577$

Edificios de oficinas, INCLUYE ESTRUCTURA DE

GARAJES Y ASCENSORES; OBRA GRIS O NEGRA.

Comercial y Servicios Oficinas Con Acabados 2.543.354$ 2.839.526$

Edificios de oficinas, INCLUYE ESTRUCTURA DE

GARAJES Y ASCENSORES; INCLUYE ACABADOS DE

BUENAS ESPECIFICACIONES.

Comercial y Servicios Colegios 1.311.799$ 1.496.452$

Tipologia de construcción aulas para clases

BASICAS, OBRA BLANCA, ZOCALOS EN MEDIA

CAÑA.

Comercial y Servicios Clinicas 3.175.372$ 3.719.451$ Clinicas con quirofanos y UCI O UCE

Comercial y Servicios Centro de salud, mínima complejidad 1.464.526$ 1.787.424$

Centros de salud con atención a usuarios con o

sin hospitalización, sin quirofanos, sin UCI, sin

UCE

Comercial y Servicios Hoteles Acabados Premium 3.834.379$ 4.053.925$

Grandes hoteles con multiples zonas comunes y

habitaciones con excelentes acabados

Comercial y Servicios Hotel Acabados Sencillos 1.954.613$ 2.136.235$

Hoteles sencillos con algunas zonas comunes y

habitaciones sencillas.



Industrial Bodegas Sencillas 1.109.339$ 1.222.927$ Bodegas de alturas entre 3 y 4 metros

Industrial Bodegas en edificio 2.318.403$ 2.611.577$

Corresponde a bodegas construidas en altura, en

edificaciones de más de un nivel de piso con

alturas entre pisos cercanas o superiores a los 2,5

metros de altura.

Industrial Bodegas Full 1.227.053$ 1.388.896$

Bodegas con alturas de 6 metros o más, con

oficinas y puerta tractocamión

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