AGGENCCIIJJAA ZZZAA JI IZGGRRAADDNNJUU EI ......bioarhitektura i odriva tehnologija, La Sapinza, Rim 2010/2011 izvrni direktor MonteCEP-a: Saša Karajović, dipl. prostorni planer

Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici

MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 1

naručilac:

AAGGEENNCCIIJJAA ZZAA IIZZGGRRAADDNNJJUU II RRAAZZVVOOJJ PPOODDGGOORRIICCEE dd..oo..oo..

IIIzzzmmmjjjeeennneee iii dddooopppuuunnneee

UUURRRBBBAAANNNIIISSSTTTIIIČČČKKKOOOGGG PPPRRROOOJJJEEEKKKTTTAAA “““SSSTTTAAARRRAAA VVVAAARRROOOŠŠŠ””” uuu

PPPooodddgggooorrriiiccciii 222000222000

Odluka o Izmjenama i dopunama Urbanističkog projekta „Stara varoš“ u Podgorici

Br. 01-030/12-1050

Podgorica, 20.07.2012.godine

Predsjednik Skupštine Glavnog grada

Slobodan Stojanović

obrađivač: MonteCEP d.s.d. Kotor

jul 2012.



NARUĈILAC: AGENCIJA ZA UREĐENJE I IZGRADNJU PODGORICE

PLAN: IZMJENE I DOPUNE URBANISTIĈKOG PROJEKTA

“STARA VAROŠ” u Podgorici

OBRAĐIVAĈ: MonteCEP, dsd, KOTOR

Odgovorni planer:

Zorana Milošević, dipl. ing. arhitekture broj licence: 1201-7125/1 (24/11/08)

Uţi radni tim:

Saša Karajović, dipl. prostorni planer broj licence: 05-5295/05-1 (09/01/06)

Aleksandra Vićentić, dipl. ing. arhitekture

Katarina Pandurov, inţenjer matematike

Dejan Palibrk, dipl. ing. arhitekture (urbanistička razrada)

broj licence: 10-4277/1 (15/06/09)

Zoran Dašić, dipl. ing. saobr. (saobraćajna infrastruktura)

broj licence: 05-1125/06-3 (05/04/06)

Ţeljka Ćurović, dip.pejz arh. (pejzaţna arhitektura)

broj licence: 10-4276/1 (15/06/09)

Nikola Simović, dipl. ing. gradjevine (hidrotehnička infrastruktura)

broj licence: 04-725/1 (26/02/10)

Danilo Vuković, dipl. ing. elektroenergetike (elektroenergetska infrastruktura)

broj licence: 01-10730/1 (12/05/08)

Zeljko Maraš, dipl. ing. elektrotehnike (elektronske komunikacije)

broj licence: 01-1605/07 (02/03/07)

mr Sandra Lalić, dipl. ing. arhitekture (energetska efikasnost)

bioarhitektura i odrţiva tehnologija, La Sapinza, Rim 2010/2011

izvršni direktor MonteCEP-a:

Saša Karajović, dipl. prostorni planer



SSAADDRRŽŽAAJJ PPLLAANNSSKKOOGG DDOOKKUUMMEENNTTAA

TTEEKKSSTTUUAALLNNII DDIIOO

11.. UUVVOODDNNII DDIIOO 0077

1.1 OPIS GRANICE I POVRŠINA OBUHVAĆENOG PROSTORA 08

1.2 PLANSKI PERIOD 09

1.3 OBRAZLOŢENJE ZA IZRADU PLANSKOG DOKUMENTA 09

1.4 METODOLOGIJA IZRADE PLANSKOG DOKUMENTA 10

1.5 ZAKONSKI OSNOV 10

1.6 IZVOD IZ PROGRAMSKOG ZADATKA 11

22.. AANNAALLIITTIIČČKKII DDIIOO 1133

2.1 ANALIZE PRIRODNIH KARAKTERISTIKA PLANSKOG PODRUĈJA 14

2.2 ANALIZE POSTOJEĆEG STANJA NAMJENA I KAPACITETA 18

2.3 ANALIZE POSTOJEĆIH FIZIĈKIH STRUKTURA I OBJEKATA INFRASTRUKTURE 21

2.4 EKONOMSKO - DEMOGRAFSKA ANALIZA SA TRŢIŠNOM PROJEKCIJOM 31

2.5 ANALIZE POSTOJEĆE PLANSKE DOKUMENTACIJE 31

2.6 ANALIZE PODRUĈJA KOJA SU ZAŠTIĆENA KAO PRIRODNA I KULTURNA DOBRA 38

2.7 SINTEZNI PRIKAZ POSTOJEĆEG STANJA UREĐENJA PROSTORA 45

2.8 OCJENE ISKAZANIH ZAHTJEVA I POTREBA KORISNIKA PROSTORA 46

33.. OOPPŠŠTTII II PPOOSSEEBBNNII CCIILLJJEEVVII 4477

44.. PPLLAANNIIRRAANNOO RRJJEEŠŠEENNJJEE 4499

4.1 OBRAZLOŢENJE PLANIRANOG PROSTORNOG MODELA 50

4.2 KONCEPCIJA KORIŠĆENJA, UREĐENJA I ZAŠTITE PLANSKOG PODRUĈJA 54

4.3 FAZE REALIZACIJE 58

4.4 MREŢE I OBJEKTI INFRASTRUKTURE 59

4.5 USLOVI U POGLEDU PLANIRANIH NAMJENA 78

55.. SSMMJJEERRNNIICCEE ZZAA SSPPRROOVVOOĐĐEENNJJEE PPLLAANNSSKKOOGG DDOOKKUUMMEENNAATTAA 8811

5.1 SMJERNICE ZA DALJU PLANSKU RAZRADU 82

5.2 SMJERNICE ZA ZAŠTITU KULTURNE BAŠTINE I PRIRODNIH I PEJZAŢNIH VRIJEDNOSTI I 82

5.3 SMJERNICE ZA ZAŠTITU ŢIVOTNE SREDINE 94

5.4 SMJERNICE ZA ZAŠTITU OD INTERESA ZA ODBRANU ZEMLJE 94

5.5 SMJERNICE ZA SPRIJEĈAVANJE I ZAŠTITU OD PRIRODNIH I

TEHNIĈKO - TEHNOLOŠKIH NESREĆA 95

5.6 SMJERNICE ZA POVEĆANJE ENERGETSKE EFIKASNOSTI I

KORIŠĆENJE OBNOVLJIVIH IZVORA ENERGIJE 96

5.7 ELEMENTI URBANISTIĈKE REGULACIJE 99

5.8 URBANISTIĈKO - TEHNIĈKI USLOVI I SMJERNICE ZA OBJEKTE 101

5.8.1 URBANISTIĈKO - TEHNIĈKI USLOVI ZA POSTOJEĆE OBJEKTE 105

5.8.2 URBANISTIĈKO - TEHNIĈKI USLOVI ZA IZGRADNJU NOVIH OBJEKATA 110

5.9 SMJERNICE ZA TRETMAN NEFORMALNIH OBJEKATA 118



66.. AANNAALLIITTIIČČKKII PPOODDAACCII PPLLAANNAA 112200

6.1 URBANISTIĈKI POKAZATELJI NA NIVOU PLANA 121

6.2 URBANISTIĈKI POKAZATELJI NA NIVOU PARCELE 125

77.. IIDDEEJJNNAA RRJJEEŠŠEENNJJAA 118855

7.2 ELABORAT ENERGETSKE EFIKASNOSTI I KORIŠĆENJE OBNOVLJIVIH IZVORA ENERGIJE

88.. DDOOKKUUMMEENNTTAACCIIJJAA PPLLAANNAA 119933

7.1 ODLUKA O IZRADI IZMJENA I DOPUNA URBANISTIĈKOG PROJEKTA

„STARA VAROŠ“ zona A U PODGORICI

8.2 PROGRAMSKI ZADATAK ZA IZRADU IZMJENA I DOPUNA URBANISTIĈKOG PROJEKTA

„STARA VAROŠ“ zona A U PODGORICI

8.3 STAVOVI OBRAĐIVAĈA PO PRIMJEDBAMA SA JAVNE RASPRAVE

GGRRAAFFIIČČKKII DDIIOO

01 TOPOGRAFSKO – KATASTARSKI PLAN SA GRANICOM PLANA 1: 1000

02A IZVOD IZ PLANSKOG DOKUMENTA VIŠEG REDA – GUP-A (1989.) 1: 10000

02B IZVOD IZ PLANSKOG DOKUMENTA VIŠEG REDA – DUP-A (1994.) 1: 1000

02C IZVOD IZ PLANSKOG DOKUMENTA UP-A(1994.) 1: 1000

03 IZVOD IZ PLANSKIH DOKUMENATA KONTAKTNOG PODRUĈJA 1: 2500

04 INŢENJERSKO - GEOLOŠKE KARAKTERISTIKE TERENA IZVOD IZ GUP-A 1: 5000

05 NAMJENA POVRŠINA – POSTOJEĆE STANJE 1: 1000

06 STANJE FIIZIĈKIH STRUKTURA 1: 1000

07 VALORIZACIJA 1: 1000

08A PLAN MJERA, USLOVA I REŢIMA ZAŠTITE 1: 500

08B PLAN MJERA, USLOVA I REŢIMA ZAŠTITE 1: 500

09 PLAN NAMJENE POVRŠINA 1: 1000

10A PLAN PARCELACIJE, NIVELACIJE I REGULACIJE 1: 500

10B PLAN PARCELACIJE, NIVELACIJE I REGULACIJE 1: 500

11 OSNOVA KROVOVA 1: 1000

12 MODEL 1: 1000

13 PLAN SAOBRAĆAJNE INFRASTRUKTURE 1: 1000

14 PLAN ZELENIH I SLOBODNIH POVRŠINA 1: 1000

15 PLAN HIDROTEHNIĈKE INFRASTRUKTURE 1: 1000

16 PLAN ELEKTROENERGETSKE INFRASTRUKTURE 1: 1000

17 PLAN TELEKOMUNIKACIONE INFRASTRUKTURE 1: 1000

18 SINTEZNI PLAN INFRASTRUKTURE 1: 1000

19 URBANISTIĈKA RAZRADA – kulturna dobra i zone zaštite 1: 500

20 URBANISTIĈKA RAZRADA – ul. Kralja Nikole 1: 500

21 URBANISTIĈKA RAZRADA – Dţefer mahala, Osmanagića dţamija 1: 500

22 URBANISTIĈKA RAZRADA – Starodoganjska dţamija, Predgrad, Tabija 1: 500

23 KARTA ZAHTJEVA I ODGOVORA NA PRIMJEDBE SA JAVNOG UVIDA 1: 500

DDOOKKUUMMEENNTTAACCIIOONNAA OOSSNNOOVVAA

24 VALORIZACIJA DUP ´94/ KATASTAR ´10 1: 1000

25 PLAN INTERVENCIJA DUP ´94/ KATASTAR ´10 1: 1000



1. UVODNI DIO



1.1 OPIS GRANICE I POVRŠINA OBUHVAĆENOG PROSTORA

Prostor u zahvatu Urbanističkog projekta “Stara Varoš” nalazi se na platou sjeverozapadno od

ušća rijeke Ribnice i Moraču. To je krajnje zapadni dio nekadašnje podgoričke Stare Varoši

koja se sa ove pozicije razvijala ka istoku, uzvodno duţ lijeve obale rijeke Ribnice.

Obuhvat Stare varoši definisan je:

- sa sjeverne strane prirodnom granicom kanjonske doline vodotoka rijeke Ribnice, koja

je definiše u odnosu prema Mirkovoj Varoši - Novoj Varoši;

- sa zapadne strane prirodnom granicom kanjonske doline vodotoka rijeke Morače,

koja je definiše u odnosu prema hotelu Podgorica i Sportsko rekreativnoj zoni;

- sa istočne strane koridorom ulice Kralja Nikole do Juţnog Bulevara, na koji su oslonjene

nove stambeno poslovne strukture bloka 7 i Pobreţja;

- sa juţne strane potezom ulica Ljubović i Petra Prlje do Union Bridge.

Granica obuhvata Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta „Stara varoš” u Podgorici

definisana je Odlukom o izradi Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta „Stara varoš” u

Podgorici (čl. 2., br. 8074/3 od 01. 07. 2009. godine) i Programskog zadatka, a definisana je

koordinatama tačaka od 1 do 77, sa izuzećem površine obuhvata Urbanističkog projekta

„Stara varoš!“ dio zone B.

Obuhvat Plana je u katastarskoj opštini Podgorica III.

Tabela koordinata tačaka granice obuhvata plana:

br X Y

1 6603800.24 4699669.04

2 6603795.33 4699673.43

3 6603794.40 4699674.26

4 6603791.36 4699677.37

5 6603788.78 4699680.71

6 6603762.00 4699708.00

7 6603649.00 4699713.00

8 6603608.00 4699703.00

9 6603549.00 4699701.00

10 6603543.71 4699700.29

11 6603545.00 4699710.00

12 6603941.03 4699420.29

13 6603934.57 4699421.75

14 6603929.55 4699423.08

15 6603920.18 4699425.71

16 6603908.68 4699429.39

17 6603891.51 4699435.81

18 6603883.97 4699438.87

19 6603875.00 4699450.00

20 6603883.00 4699475.00

21 6603875.00 4699480.00

22 6603843.00 4699553.00

23 6603838.00 4699607.00

24 6603815.00 4699654.00

25 6603500.39 4699863.67

26 6603512.00 4699870.78

br X Y

27 6603516.93 4699847.56

28 6603700.00 4699931.00

29 6603800.00 4700000.00

30 6603875.00 4700100.00

31 6603900.00 4700233.00

32 6603900.00 4700262.93

33 6603947.45 4700257.55

34 6603974.88 4700254.87

35 6603992.41 4700250.83

36 6603999.96 4700241.26

37 6604015.19 4700233.98

38 6604024.69 4700234.58

39 6604043.25 4700226.68

40 6604066.58 4700204.85

41 6604078.66 4700176.59

42 6604091.84 4700155.46

43 6604109.96 4700131.86

44 6604126.17 4700102.93

45 6604145.13 4700099.99

46 6604172.81 4700100.76

47 6604209.97 4700095.55

48 6604106.17 4699821.72

49 6604110.67 4699820.04

50 6604089.69 4699769.09

51 6604074.16 4699745.54

52 6604051.81 4699716.90

br X Y

53 6604042.19 4699698.29

54 6603718.78 4699840.55

55 6603722.60 4699837.38

56 6603729.30 4699832.15

57 6603762.56 4699804.98

58 6603764.00 4699804.15

59 6603765.44 4699803.69

60 6603766.88 4699803.84

61 6603768.32 4699803.99

62 6603770.70 4699806.71

63 6603772.76 4699809.49

64 6603776.23 4699813.04

65 6603790.57 4699827.37

66 6603803.54 4699841.15

67 6603802.05 4699840.08

68 6603800.26 4699839.75

69 6603798.41 4699840.10

70 6603796.99 4699841.17

71 6603779.36 4699859.95

72 6603765.54 4699874.66

73 6603757.04 4699867.42

74 6603740.15 4699856.24

75 6603736.38 4699853.87

76 6603732.34 4699851.13

77 6603728.19 4699848.78



U postupku prenošenja granice obuhvata Plana konstatovane su izvjesne nepravilnosti i

ogledaju se u preklapanju linija granica planova kontaktnih zona. Tako je linija granice

obuhvata ovog Plana pozicionirana do granica obuhvata susjednih planova.

Na ovaj način postavljena granica Plana obuhvata područje površine cca 25.5ha

(255571,26m²).

Granica Plana je prikazana na grafičkom prilogu 01 - Topografsko-katastarski plan sa

granicom obuhvata plana.

aero foto satelitski snimak sa označenim područjem obuhvata plana

1.2 PLANSKI PERIOD

Izmjene i dopune Urbanističkog projekta „Stara varoš” u Podgorici radi se za planski period do

2020. godine.

1.3 OBRAŢLOŢENJE ZA IZRADU PLANSKOG DOKUMENTA

U periodu od 1994. godine, kada su usvojeni DUP i UP Stare varoši, do ovih dana pojedine

lokacije na kojima je Planom predviđena izgradnja objekata nijesu realizovane i to najčešće

zbog nezainteresovanosti investitora, neriješenih imovinsko-pravnih pitanja i sl. Sa druge strane

iskazano je interesovanje za transformacijom struktura sa povećanjem kapaciteta na

pojedinim lokacijama koje Planom nijesu predviđene za intervenciju, jer su na njima zatečene

fizičke strukture formirane tokom druge polovine XX vijeka.

Imajući u vidu značajan broj zahtjeva odnosno inicijativa za izmjenu UP-a, tokom posjednjih

pet godina, zaključeno je da su moguće manje izmjene koje neće bitnije uticati na osnovnu

koncepciju vaţećeg GUP-a, a koje će biti inkorporirane i u novi PUP. Shodno tome donešena

je Odluka o izradi izmjena i dopuna UP-a Stara varoš Podgorica („Sl.list CG-opštinski propisi“

br.11/09).



1.4 METODOLOGIJA IZRADE PLANSKOG DOKUMENTA

Metodologija izrade ovog Plana sastoji se u razmatranju bitnih činilaca dostignutog stepena

razvoja i identifikaciji ciljeva (prethodno provjerenih analizom postojećeg planskog rješenja,

na jednoj strani, i stvarno realizovanih kapaciteta, na drugoj) očuvanja i prezentacije

revalorizovane arhitektonske baštine i odabiru modela intervencije (rekonstrukcija,

adaptacija, odrţavanje građenje), a sve u cilju unapređenja predmetnog prostora.

Neophodno je izbalansirati odnose između arhitektonsko-ambijentalnoh baštine, očuvanja

ţivotne sredine, namjene i upotrebe prostora.

Ostvarenje ovog zadatka podrazumjeva sledeću koncepciju rada:

Faza I - Uvodni dio – Opis granice i površina obuhvaćenog prostora, Planski period,

obrazloţenje za izradu plasnkog dokumenta - metodološki pristup, zakonski osnov i Izvod iz

Programskog zadatka;

Faza II - Analiza postojećeg stanja, prirodni uslovi, pribavljanje podataka, obilazak i snimanje

terena, stvoreni uslovi, dokumentaciona osnova, izvod iz GUP- a Titograda, izvod iz DUP-a

„Stara varoš“ (1994.) i UP-a „Stara varoš“ (1994.), analiza stvorenih uslova - kontaktnih

područja, prostor zahvata UP-a, numerički pokazatelji postojećeg stanja, anketa korisnika

prostora;

Faza III – Plan - prostorni i programski koncept, identifikovanje ciljeva, planska opredjeljenja,

postavka osnovnog modela prostorne organizacije, odabir i obrada predloţenog modela,

prednacrt plana, ocjena i usaglašavanje Prednacrta plana; Organizovanje i odrţavanje

radionice u cilju informisanja i uključivanja javnosti, Izrada i obrada Koncepta plana;

Verifikacija Nacrta plana i pribavljanje saglasnosti i mišljenja; Usvajanje Nacrta Plana i

njegova prezentacija sa javnim raspravama; Sumiranja, analiza i planski stavovi po

primjedbama, Ocjena planskih stavova, Izrada predloga plana, Verifikacija, Finalna obrada,

Pribavljanje saglasnosti i usvajanje Predloga tj. Donošenje Plana.

1.5 ZAKONSKI OSNOV

Ovaj plan je rađen na osnovu:

- Odluke gradonačelnika Glavnog grada Podgorice o izradi Izmjena i dopuna Urbanističkog

projekta „Stara varoš” u Podgorici (br. 01-031/09-4334 od 26. 06. 2009. godine);

- Programskog zadatka za izradu Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta „Stara varoš” u

Podgorici pripremjenog od strane Sekretarijata za planiranje i uređenje prostora i zaštitu

ţivotne sredine (od juna 2009. godine);

- Odluke o izradi Strateške procjene uticaja na ţivotnu sredinu Izmjena i dopuna Urbanističkog

projekta „Stara varoš“ u Podgorici (akt br. 350/09-329, od 25. 06. 2009. godine.

- Zakona o planiranju i uređenju prostora (Sl. list CG br. 51/08) i Zakon o izmjenama i

dopunama zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata (Sl. list CG br. 34/11), Pravilnika o

bliţem sadrţaju i formi planskog dokumenta, kriterijumima namjene površina, elemantima

urbanističke regulacije i jedinstvenim grafičkim simbolima (Sl. list CG br. 24/10), kao i Pravilnika

o načinu uvida, ovjeravanja, potpisivanja, dostavljanja, arhiviranja, umnoţavanja i čuvanja

planskog dokumenta (Sl. list CG br. 71/08).

Pravni osnov za izradu Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta sadrţan je u odredbama

Zakona o uredjenju prostora i izgradnji objekata (Sl. list CG br. 51/08) i Programom uredjenja

prostora Glavnog grada – Podgorice za 2009. godinu.

Osnovne smjernice za izradu Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta sadrţane su u

Generalnom urbanističkom planu za prostor UP-a ‟‟Stara Varoš‟‟ kojim je planirana preteţna

namjena ovog prostora.



1.6 IZVOD IZ PROGRAMSKOG ZADATKA

Generalnim urbanističkim planom Podgorice kao osnovni predloţeni oblik intervencija za ovaj

prostor predvidjen je: cjelovita urbana revitalizacija u zaštiti kulturnih i ambijentalnih

vrijednosti, kroz izbor sanacionih i rekonstrukcijskih mjera za funkcionalno unapredjenje

područja. Osnovna buduća namjena je stanovanje sa sadrţajima kulture, zanatstva,

ugostiteljstva i turizma.

Na osnovu ovih ulaznih podataka, odnosno polaznih elemenata iz vaţećeg Urbanističkog

projekta i njegove Dokumentacione osnove, sadrţaj ovog prostora treba da obuhvati:

Funkcionalno unapredjenje koje podrazumijeva:

a) izgradnju infrastrukturne mreţe,

b) uredjenje jednosmjernog saobraćaja na postojećoj mreţi (obodnu saobraćajnicu grada:

Ulice Gojka Radonjica, Špira Mugoše, novo raskršće sa produţetkom Bulevara revolucije,

Ulice Petra Prlje do Ulice Braće Zlatičanina); a izgradnja manjeg trgovačko-zanatskog centra

uz Ulice Špira Mugoše sa društvenim i sportsko - rekreacionim sadrţajima, za potrebe

stanovanja, mjesne zajednice, a oblikovanje istočne fasade područja, rekonstrukcijom i

dogradnjom Ulice Kralja Nikole, Trg Save Kovačevića, Ulice Braće Zlatičanina i predio iza

Pošte); a urbanističko - arhitektonske intervencije koje su u zavisnosti od vrednovanja kulturnih

i ambijentalnih vrijednosti područja.

Spomenici kulture (registrovani, evidentirani).

Ovi spomenici se konzervatorski prezentiraju i dobijaju društveno - kulturnu namjenu.

Stari grad Ribnica je područje stroge zaštite. Predvidjeni su: rušenje postojećih stambenih

objekata, arheološko - konzervatorska istraţivanja, konzervatorska prezentacija, društveno -

kulturna namjena (Ijetnja pozornica, muzeji...).

Područje visoke ambijentalne vrijednosti (širi ambijent Starodoganjske i Osmanagića dţamije)

Ove stambeno - centralne zone područja potrebno je revitalizirati i prostorno urediti sa

prioritetnim ciljem prezentacije autentičnog ambijenta.

Detaljne mjere:

Objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija, stambeno -

centralni sadrţaji koju podupiru autentičnost i kulturni značaj područja (galerija, ateljei,

umjetničko zanatstvo, ugostiteljstvo),

Objekte ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena,

uklanjanje naknadno izgradjenih djelova pomoćnih objekata, stambeno centralni ili samo

centralni sadrţaji,

potpuno dotrajali objekti (restauracija, rušenja i ponovna izgradnja u izvornom obliku)

neutralni objekti (adaptaciju izvesti tako da ne narušavaju istorijsku, urbanističku i

arhitektonsku tipologiju ovog područja)

objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom (rušenje).

izgradnja novih objekata na slobodnim površinama nije dozvoljena

oprema ulica (autentične zidove, kapije afirmisati...)

obrada tla stilizirana

materijali: autentični

Ambijentalno vrijedne ulice (Ulica G. Radonjića, Ulica R. Jovanovića, Ulica J. Nikolića, Ulica Petra Prlje, Ulica Keše Đurovića).



Ove ulice preteţno stambene namjene potrebno je revitalizirati i prostorno urediti sa

prioritetnim ciljem očuvanje vrijednosti specifičnih ambijenata.

Detaljne mjere:

Objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija,

Objekte ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena,

fizičko uklanjanje onih djelova i pomoćnih objekata, koji veoma narušavaju vrijednosti

ambijenta, vizuelna sanacija drugih narušavajućih elemenata,

potpuno dotrajali objekti (rekonsrukcija po principu postojanja osnovnih

elemenata tradicionalne urbanističke matrice (parcelacija, ulična regulacija, namjena) i

arhitektonska fasada, upotreba materijala)

neutralni objekti: adaptacija, koja ne narušava kulturni identitet prostora

objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom: vizuelena sanacija, trgovina u smislu

kulturnih vrijednosti. Poţeljna je tipizacija upotrebe materijala za pojedine djelove

objekata (npr. krov, obrada fasade),

novi objekti: isto kao rekonstrukcija.

Izgradnja područja bez veće ambijentalne vrijednosti

Predvidja se revitalizacija, prostorno uredjenje stambenih područja sa prioritetom poboljšanja

ţivotne sredine uz očuvanje osnova oblikovnog identiteta.

Detaljne mjere:

- Adaptacija postojećeg fonda,

- Vizuelna sanacija narušavajućih elemenata, tradicionalne urbane i arhitektonske tipologije,

osnovnom namjenom za ovu plansku zonu, planirajući nove objekte koji funkcionalno

unapredjuju isti.

Rušenje postojećih objekata

Ova intervencija odnosi se na:

- oslobađanje površine Starog grada Ribnice i podrazumijeva arhitektonsko –konzervatorska

istraţivanja,

- uklanjanje naknadno izgradjenih pomoćnih objekata.

Kompleksna arheološka istraţivanja

Ova istraţivanja sprovodiće se:

- na pretpostavljenom pravcu pruţanja bedema

- kod izgradnje infrastrukturne mreţe i ostalih gradjevinskih radova na čitavom području

- na područjima gdje je potrebno izgraditi stilsko - hronološka - konzervatorska istraţivanja, a

poslije toga pristupiti izvodjenju detaljnog urbanističkog projekta za zaštitu (zona Starog grada

– tvrdjava Ribnica).



2. ANALITIĈKI DIO



2.1 ANALIZA PRIRODNIH KARAKTERISTIKA PLANSKOG PODRUĈJA

Topografija prostora

Najveći dio Podgorice leţi na fluvioglacijalnim terasama rijeke Morače i njene lijeve pritoke

Ribnice, između Malog brda (205m.n.v.) i Gorice (131 m.n.v.) na jugu, odnosno jugozapadu.

Pored pomenutih brda iz ravni riječnih terasa izbijaju krečnjačka uzvišenja Kruševac sa desne

strane Morače i Ljubović sa lijeve strane ovog vodotoka.

Predmetni prostor zauzima dio terase na ušću Ribnice u Moraču, duţ njihovih lijevih obala.

Manji dio obuhvata Plana se nalazi u samom koritu rijeka Ribnice i Morače, koje su strmog

nagiba, sa najvišom kotom od cca 43 mnv i najniţom kotom od cca 30mnv, dok je dno korita

Ribnice i Morače u ovom dijelu na prosječnoj koti od cca 26 mnv.

Prostor Stare varoši leţi na prosječnoj visini od 43,5 do 39,5 mnv, blago nagnutog terena u

pravcu sjeveroistoka ka jugozapadu, nagibi su manji od 2%. U cjelini, teren je dobro

orijentisan, relativno ravan i pogodan za gradnju.

Inţenjersko-geološke karakteristike

Pregled inţenjersko-geoloških odlika urađen je na osnovu:

podataka i podloga iz objavljenih radova i nekih arhivskih materijala koji, manje ili više,

direktno ili indirektno ukazuju na geološku građu, morfološke, hidrogeološke,

hidrološke, inţenjerskogeološke i seizmo-geološke odlike odnosnih terena;

raspoloţivih topografskih karti (R 1 : 25 000 i R 1: 5 000 ) i planova i

S obzirom na podobnost terena za urbanizaciju, gledano sa geološkog aspekta, od uticaja su

sljedeći parametri :

geološki sastav terena

geotektonski sklop

geomorfologija terena

hidrogeološke odlike

inţenjerskogeološke odlike i

seizmogeološke odlike regiona

Geološki sastav terena predmetnog dijela Stare varoši je relativno prostog i poznatog

stratigrafsko-litološko- facijalnog sastava. Te terene u osnovi izgrađuju gornje kredni krečnjaci

koji čine dio karbonatne facije «Zone visokog krša» spoljašnjeg dijela jugoistočnih Dinarida.

Te karbonatne sedimentne stijene su pokrivene kvartarnim glaciofluvijalnim zrnastim

sedimentima (pjeskovima, šljunkovim, većim valucima i prelaznim varijantama ovih litoloških

članova, rijeđe zaglinjeni ili sa pojavama i proslojcima raznovrsnih glina). Debljina ovih zrnastih

sedimenata je ispod 100m; a pripadaju Zetskoj ravnici.

Geotektonski sklop terena – predmetni prostor se prostire između terena brda Ljubović na

jugozapadu i ušća rijeke Ribnice u Moraču na sjeveru.

Brdo je građeno od gornjekrednih krečnjaka koji su na predmetnom prostoru pod kvartarnim

glaciofluvijalnim zrnastim sedimentima. To osnovno krečnjačko gorje u predmetnim terenima

se našlo ne samo ispod kota terena ravnice već ispod kote «0» (nivoa mora) zahvaljujući

geotektonskim naprezanjima i eroziji površinskih prirodnih procesa. Ta geotektonska

naprezanja su slojevite krečnjake predmetnog osnovnog gorja izuvijala i razlomila dajući im

današnji generalni prostorni poloţaj pruţanja zapad-istok, a pad slojeva na sjever oko 200-300.

Geomorfološke odlike terena pripadaju djelovma krajnje sjevernog oboda Zetske ravnice. To

su na prvi pogled ravni tereni, sa kotama oko 45 m.n.m.. Detaljnim posmatranjem, a naročito

geodetskim snimanjem, lako se dolazi do saznanja da je teren u nagibu od istoka prema



zapadu, tj. prema koritu rijeke Morače, što je posledica erozije tog vodotoka i voda koje se

slivaju sa njene lijeve obale.

Dok su kote terena desne obale Morače od ivice njenog korita prema istoku od oko 40

m.n.m. do 45 m.n.m. dotle je samo korito – dno Morače od oko 25 m.n.m. do 30 m.n.m. Ovo

su pribliţne kote ušća rijeke Ribnice.

Kote korita dna Morače se tokom godine i tokom godina mijenjaju u zavisnosti od vučnog

nanosa njenih voda.

Hidrogeološke odlike terena i hidrologija Ribnice i Morače su za predmetni Urbanistički

projekat od značaja i uticaja, tj. proticaji odnosno vodostaji. Sa hidrogeološkog aspekta od

direktnog uticaja je samo poroznost kvartarnih glaciofluvijalnih zrnastih sedimenata, prisustvo i

reţim podzemnih voda tih sedimenata.

Kvartarne-glaciofluvijalne zrnaste sedimente karakteriše integranularna superkapilarna

efektivna poroznost.

Poroznost tih sedimenata je tolika da terene koje izgrađuju čine dobro vodopropustnim, sa

koeficijentom vodopropusnosti Kf ≥1x10-3cm/sec. Ovi zrnasti sedimenti su nosioci podzemnih

voda u vidu zbijene izdani. Ta izdan je sa reţimom koji je direktno pod uticajem reţima

(proticaja i vodostaja). To je jako izraţeno, što je posledica: tangiranje voda rijeka na

predmetne terene, vodopropusnost tih terena i hipsometrijski odnos korita rijeka prema

predmetnim terenima.

Pored prethodno navedenog to ilustruje i dati tabelarni pregled maksimalnih proticaja i

vodostaja rijeke Morače registrovanih na V.S. «Podgorica» (limnigraf na koti "0" 24,60) za

desetogodišnji niz (01.01.1990 – 31.12.1999 god.).

Dati podaci ukazuju da vodostaj Morače na pomenutoj stanici, koja je odmah nizvodno od

predmetnih terena ide i preko 36 m.n.v. (36.62). Kako su kote predmetnih terena (dalje od

ivice korita Morače za 5-10 m ) oko 45 m.n.m., to znači da je nivo podzemnih voda u

predmetnim terenima ispod površine terena i pri maksimalnim vodostajima 5-8m.

Inţenjersko-geološke odlike terena - zrnasti sedimenti su uglavnom karbonatnog porijekla. Ti

sedimenti su djelimično vezani takođe karbonatnim vezivom. Ta vezivnost je izraţena u

nadizdanskoj zoni i naročito u zoni kvašenja površinskim vodama i vodama rijeke Morače u

bokovima njenog korita. Duţ korita Morače postoje potkopine sa površinom ulaza

(paralelnog sa vodotokom) od preko 10 m2 i natkrilene površine od preko 30-50m2.

Kvartarni zrnasti sedimenti su se tokom taloţenja fino sortirali, postepeno slegli i naknadno

manje ili više cementovali, negdje čineći prave konglomerate. Teren koji izgrađuju ovi

sedimenti su skoro ravni, sa nagibom ispod 100 (izuzimajući one neposredno pored ivice korita

Morače i same bokove tog korita). Ovakav nagib teren čini stabilnim.

Dobra sortiranost, slegnutost i nekad manje ili više cementovanost ovih zrnastih sedimenata

čini terene koje izgrađuju znatne nosivosti koja u nekim lokacijama moţe da ide i preko 500

kNm2 ( 5 kg/cm2 ).

maksimalni proticaj u m3/s maksimalni vodostaj u m.n.v Primjedba

godina dan i mjesec proticaj godina dan i mjesec vodostaj

1990 11.dec 1006 1990 11.dec 32,26 1. Maksimalni proticaj

1991 17.nov 1588 1991 17.nov 35,4o prati maksimalan

1992 18.okt 1728 1992 18.okt 35,8o vodostaj

1993 6.nov 1374 1993 6.nov 34,68

1994 13.apr 1709 1994 13.apr 35,78 2. Maksimalni vodostaj

1995 27.dec 1728 1995 27.dec 35,84 u desetogodišnjem

1996 3.apr 1044 1996 3.apr 35,42 periodu od 01.01.1990

1997 11.nov 697 1997 11.nov 31,8o do 31.12.1999. je

1998 14.sep 1042 1998 14.sep 35,44 36,62 m.n.v. na

1999 17.dec 1981 1999 17.dec 36,62 V.S." Podgorica"



Specifična električna otpornost zrnastih sedimenata varira u zavisnosti od vlaţnosti i ide od

1000 Ω metara (kad su sa vodom) pa čak do 7500 Ω metara (u nadizdanskoj zoni).

Brzine prostiranja uzduţnih seizmičkih talasa Vp ide od 1400-3400 m/s, a poprečnih Vs ide od

400-1000 m/s.

Navedeni podaci o nosivosti terena predmetne lokacije, podaci o geodeklizičnom otporu i

prostiranju longitudinalnih (Vp) i transverzalnih (Vs) talasa su dati na osnovu podataka do

kojih se došlo dosadašnjim ispitivanjima istih i sličnih stijena terena unutar GUP-a Podgorice, a

ne i teren UP „Stara varoši“. Ovo znači da za naredne faze urbanizacije, projektovanja i

građenja treba izvršiti adekvatna ispitivanja i istraţivanja, jer treba imati u vidu da su

dosadašnja istraţivanja ukazala na prisustvo kaverni unutar terena Zetske ravnice izgrađenih

od kvartarnih, glacio fluvijalnih zrnastih sedimenata.

Stepen seizmičkog intenziteta

Sa makroseizmičkog stanovišta Podgorica se nalazi u okviru prostora sa vrlo izraţenom

seizmičkom aktivnošću. Prema Seizmološkoj karti SFRJ, u razmjeri 1:1000000, gradsko područje

je obuhvaćeno 8ºMCS skale, kao maksimalnog intenziteta očekivanog zemljotresa za

povratni period od 100 godina, sa vjerovatnosću pojave 63%.

Kompleksna istraţivanja i analize, sprovedeni poslije zemljotresa od 15. aprila 1979. godine,

omogućili su izradu Seizmičke mikroreonizacije gradskog područja i Studije o povredljivosti

objekata i infrastrukture, radjenih za potrebe Revizije GUP-a.

Seizmički hazard za ovaj prostor odnosi se na dva karakteristična modela terena

konglomeratisane terase, tj. za model C1 gdje je debljina sedimenata površinskog sloja (do

podine) manja od 35 m, i model B3 gdje je ta debljina veća od 35 m. Dobijeni parametri su

sledeći:

- koeficijent seizmičnosti Ks 0,045 - 0,079

- koeficijent dinamičnosti Kd 1,00 >Kd > 0,47 (1,00 >Kd > 0,33)

- ubrzanje tla Qmax(q) 0,178 - 0,288

- intenzitet u I (MCS) 80 i 90 MCS

Hidrološke karakteristike Rijeka Morača je uz Ribnicu glavni vodotok od interesa za grad. Oba vodotoka se odlikuju

dubokim koritom kanjonskog tipa sa obalama visokim od 15 m (Ribnica) do 18 m (Morača).

Njihove vode karakteriše izraţena erozivna aktivnost, što se manifestuje postojanjem niza

potkapina različitih dimenzija. Ovaj fenomen doprinosi specifičnom izgledu i atraktivnosti

rječnih korita, ali istovremeno nameće potrebu paţljivog tretmana podlokanih odsjeka,

obzirom na latentno prisutnu opasnost urušavanja njihovih najisturenijih djelova.

U oba vodotoka zabiljeţene su pojave zagadjenja vode.

Klimatske karakteristike Urbano područje Podgorice karakteriše slabije modifikovan maritimni uticaj Jadranskog

mora. Zime su blage, sa rijetkim pojavama mrazeva, dok su ljeta ţarka i suva.

Izrazito velike mikroklimatske razlike unutar gradskog područja ne mogu se očekivati s obzirom

na relativnu topografsku ujednačenost i ne tako velike i guste komplekse visoke gradnje.

Temperatura vazduha

U Podgorici je registrovana srednja godišnja temperatura od 15,5ºC. Prosječno najhladniji

mjesec je januar sa 5ºC, a najtopliji jul sa 26,7ºC.

Maritimni uticaj mora ogleda se u toplijoj jeseni od proljeća za 2,1ºC, sa blaţim temperaturnim

prelazima zime u ljeto, od ljeta u zimu.

U toku vegetacionog perioda (april - septembar) prosječna temperatura vazduha iznosi

21,8ºC, dok se srednje dnevne temperature iznad 14ºC, javljaju od aprila do oktobra.

Srednji vremenski period u kome je potrebno grijanje stambenih i radnih prostorija proteţe se

od 10 novembra do 30 marta, u ukupnom trajanju od 142 dana.

Vlaţnost vazduha

Prosječna relativna vlaţnost vazduha iznosi 63,6%, sa max od 77,2% u novembru i min od

49,4% u julu. Tokom vegetacionog perioda, prosječna relativna vlaţnost vazduha je 56,7%.



Osunčanje, oblačnost i padavine

Srednja godišnja suma osunčanja iznosi 2.456 časova. Najsunčaniji mjesec je jul sa 344,1, a

najkraće osunčanje ima decembar sa 93,0 časova. U vegetacionom periodu osunčanje traje

1.658 časova.

Godišnji tok oblačnosti ima prosječnu vrijednost od 5,2 desetina pokrivenosti neba. Najveća

oblačnost je u novembru 7,0, a najmanja u avgustu 2,8. Prosječna vrijednost oblačnosti u

vegetacionom periodu je 4,3.

Srednji prosjek padavina iznosi 1.692 mm godišnje, sa maximumom od 248,4 mm, u decembru

i minimumom od 42,0 mm, u julu. Padavinski reţim odslikava neravnomjernost raspodjele po

mjesecima, uz razvijanje ljetnjih lokalnih depresija sa nepogodama i pljuskovima. Vegetacioni

period ima 499,1 mm padavina ili 20,6 % od srednje godišnje količine.

Period javljanja snijeţnih padavina traje od novembra do marta, sa prosječnim trajanjem od

5,4 dana, a snijeg se rijetko zadrţava duţe od jednog dana.

Pojave magle, grmljavine i grada

Prosječna godišnja pojava magle iznosi 9 dana, sa ekstremima od 1 do 16 dana. Period

javljanja magle traje od oktobra do juna, sa najčešćom pojavom u decembru i januaru (po

2,6 dana).

Nepogode (grmljavine) javljaju se u toku godine prosječno 53,7 dana, sa maximumom od 7,7

dana, u junu i minimumom od 1,9 dana, u januaru.

Pojava grada registruje se u svega 0,9 dana prosječno godišnje, sa zabiljeţenim

maksimumom od 4 dana.

Vjetrovi

Učestanost vjetrova i tišina izraţena je u promilima, pri čemu je ukupan zbir vjetrova iz svih

pravaca i tišina uzet kao 1000 ‰.

Najveću učestalost javljanja ima sjeverni vjetar sa 227 ‰, a najmanju istočni sa 6 ‰. Sjeverni

vjetar se najčešće javlja ljeti, a najredje u proljeće.

Tišine ukupno traju 380 ‰, sa najvećom učestalošću u decembru, a najmanjom u julu.

Najveću srednju brzinu godišnje ima sjeveroistočni vjetar (6,2 m/sec), koji najveću vrijednost

biljeţi tokom zime (prosječno 8,9 m/sec.).

Maksimalna brzina vjetra od 34,8 m/sec. (125,3 km/čas i pritisak od 75,7 kg/m2) zabiljeţena je

kod sjevernog vjetra. Jaki vjetrovi su najčešći u zimskom periodu sa prosječno 20,8 dana, a

najređi ljeti sa 10,8 dana. Tokom vegetacionog perioda jaki vjetrovi se javljaju prosječno 22,1

dan.

Sumarna ocjena klimatskih prilika Maritivni uticaj Jadranskog mora ogleda se u toplijoj jeseni od proljeća sa blagim prelazima

zime u ljeto i ljeta u zimu. Padavine su izraţene u zimu i jesen, dok su ljeta ţarka uz povremene

ljetnje nepogode i pljuskove. Naročito se uočavaju nepovoljne pojave jakih vjetrova zimi i

visoke temperature ljeti kao i padavine koje se za kratak vremenski period spuste na teren.

Srednji vremenski period u kome je potrebno grijati prostorije proteţe se od 10. novembra do

30. marta, u ukupnom trajanju 142 dana.

Na osnovu navedenih podataka moţe se zaključiti da su u većem dijelu godine klimatski

uslovi povoljni.

U procesu projektovanja, a imajući u vidu evidentne činjenice, voditi računa o orijentaciji,

formi i obliku planiranih objekata, rasporedu prostorija, proporciji, dispoziciji i broju otvora i dr.

Podobnost terena za urbanizaciju Prema karti podobnosti terena za urbanizaciju, (1:5.000) radjenoj za potrebe Revizije GUP-a,

ovaj prostor svrstan je u I kategoriju.

Geološku gradju ovog terena čine šljunkovi i pjeskovi neravnomjernog granulometrijskog

sastava i promjenljivog stepena vezivosti. Nekada su to posve nevezani sedimenti a nekada

su pravi konglomerati, prektično nestišljivi. Konglomerati se drţe ne samo u vertikalnim

odsjecima već i u potkopinama i svodovima.



Navedene litološke strukture karakteriše dobra vodopropustljivost, a dubina izdani podzemne

vode svuda je veća od 4 m, od nivoa terena.

Nosivost terena kreće se od 300 - 500 kN/m2. Zbog neizraţenih nagiba, čitav prostor spada u

kategoriju stabilnih terena.

Podobnost terena za gradnju prikazana je na grafičkom prilogu - 04 «Inženjersko–geološke

karakteristrike terena - Izvod iz GUP-a Titograda«.

2.2 ANALIZA PODRUĈJA PLANA

2.2.1 ANALIZE POSTOJEĆEG STANJA NAMJENA I KAPACITETA

Stara varoš reprezentuje arhitektonsku baštinu jedinog preostalog dijela nekadašnje znatno

prostranije srednjovjekovne varoši. Takođe, predstavlja značajnu i vrijednu arhitektonsko –

ambijentalnu cjelinu Glavnog grada Podgorice.

Za predmetni prostor, za koje je prethodnim planskim dokumentima planirano očuvanje i

obnova autentične stambene arhitekture uz mogućnost razvoja kompatibilnih djelatnosti (u

prvom redu aktiviranje zaboravljene zanatske djelatnosti, kao i razvoj različitih vidova male

privrede) i uspostavljanja kulturnih aktivnosti, moţe se reći da realizacija nije slijedila planerska

opredeljenja.

Do obnove očuvanih autentičnih zgrada stambene arhitekture nije došlo i one se sada

nalaze u ruševnom stanju. Na objektima za koje je evidentirano da su degradirani, unošenjem

neadekvatnih elemenata koji su od uticaja na arhitekturu i ambijent, nijesu preduzimane

intervencije na poboljšanju stanja. Naprotiv, u poslednjih šesnaest godina, njihov broj je

porastao i nastupile su još krupnije transformacije, u pogledu gabarita, oblika i forme, koje su

od ključnog uticaja na devastaciju arhitektonskih i ambijentalnih vrijednosti prostora.

Planirana obnova i uspostavljanje kulturnih sadrţaja, na lokacijama uz bedeme Podgrada i

Tablje, nije realizovana.

Potencijal za turističku djelatnost grada kroz revitalizaciju ambijentalne cjeline Stare varoši a

kojim bi se formirao osnov za razvoj komplementarnih djelatnosti male privrede i zanatstva,

nije iskorišćen.

Na području Stare varoši dominantno je individualno porodično stanovanje, gdje je čest

primjer da u okviru jednog domaćinstva ţivi više generacija. Posljedica takvog načina ţivota

je to da se na jednoj parceli nalazi više objekata namjenjenih stanovanju i da su gabariti

objekata premašili sve urbanističke parametre koji definišu zdravo i udobno stanovanje. Sve

ovo rezultira nizom problema u funkcionisanju urbanog sistema.

U prizemljima stambenih objekata uz glavne saobraćajne tokove nalazi se manji broj

lokala preteţno namjenjenih osnovnom snabdjevanju, a rijetko usluţnim djelatnostima. Na

trgu Sahat kule pored Prirodnjačkog muzeja i Zavoda za zaštitu prirode, nalaze se usluţni i

ugostiteljski sadrţaji. Na ovaj način prostor Stare varoši ima centralni trg, kao jasno definisano

mjesto u disperzivnom urbanom tkivu. Uz glavnu saobraćajnicu, ul. Knjaza Nikole,

skoncentrisani su objekti kolektivnog stanovanja, sa trgovinskim i ugostiteljsko-turističkim

sadrţajima.

Pojedine lokacije na kojima je prethodnim Planom predviđena izgradnja objekata nisu

realizovane zbog nezainteresovanosti vlasnika i investitora, nerješenih imovinsko-pravnih

pitanja i sl.

Parcele namjenjene stanovanju su različitih površina i kreću se od 100m² do preko 1000m².



Tabela: Analiza površina katastarskih parcela i objekata namjenjenih stanovanju

broj

parcela

površina

parcela u %

površina

pod

objektima

ukupna

BRGP

m²

parcele manje od 100m2 96 6515 5,2 3909 3909

parcele od 100m2 do 200m2 133 20089 16,0 10045 16071

parcele od 200m2 do 600m2 260 85116 67,9 34047 68093

parcele preko 600m2 17 13622 10,9 3249 8458

ukupno za

područje plana 506 125342 100 51250 96531

Što su parcele manje površine to su njihovi indeksi zauzetost i izgrađenost veći. Naime,

parcele manjih površina su najčešće potpuno pokrivene objektom, dok je na većim uz

objekat formirana okućnica, na kojoj se gaji voće, povrće i cvijeće. Primetno je nastojanje da

se na parceli ostvari i parkiranje vozila, rijetko u vidu pomoćnog objekta - garaţe, već u okviru

proširenog horizontalnog gabarita osnovne zgrade nad kojim je formirana etaţa sprata

namjenjena stanovanju.

Pored objekata tradicionalne arhitekture, među kojima nije jasno izdiferencirana razlika

između originalnih - autentičnih i onih poznije izvedenih po uzoru na autentične (obrađivač

ovog Plana nije imao uvid u dokumentacionu osnovu graditeljskog nasljeđa koja je 1987.

godine rađena za prvi planski dokument), graditeljski fond je obogaćen objektima novije

arhitekture individualnog stanovanja bez posebnih stilskih karakteristika. Objekti su različitog

arhitektonskog rukopisa, od karakterističnog tradicionalnog (svedene pravougaone osnove,

prizemni, završeni krovom na dvije vode plitkog nagiba sa krovnim pokrivačem od kanalice,

zidani u kamenu) do savremenog sa kombinacijiom brojnih arhitektonskih elemenata (krupni

po gabaritu, nepravilnog oblika i izlomljenih formi, završeni etaţama potkrovlja u okviru kojih

su otvori prozora i vrata, kao i terasa, građeni od opeka i betonskih blokova završene

obradem u malteru. Preteţna spratnosti je P+1 ali ima objekata i do P+4.



U posljednjih desetak godina formirana je nova tipologija objekata, moţe se reći strana i

brojnim primjerima suprotstavljena karakterističnoj tradicionalnoj arhitekturi. Naime, izgrađeni

objekti su krupnih gabarita, suprotno proporcijskim karakteristikama tradicionalne arhitekture;

odnos duţine i širine osnove je izvan modulske proporcije, spratnosti tri (P+1+Pk, P+2) i više

etaţa i završeni krovovima na dvije vode strmog nagiba u okviru kojeg je potkrovlje.

Za prostor Stare varoši etaţe potkrovlja predstavljaju atipičan, reklo bi se strani arhitektonski

element, koji je od uticaja ne samo na arhitekturu već i na ambijent varoši.

Postojeće saobraćajnice, trasirane u vrijeme formiranja varoši, zadrţane su i predstavljaju

osnovni element urbane matrice. S obzirom na njihovu profilaciju, sa aspekta savremenog

korišćenja motorizovanih vozila neadekvatnog su profila, trpe snaţan pritisak novoizgrađenih i

postojećih objekata koji se direktno priključuju sa obje strane. Na pojedinim mjestima formirao

se veći broj objekata koji na ulicu izlaze preko neregulisanih pristupa. Ulice su promjenljivog

profila, bez trotoara i regulisanih isključenja.

Komunalna infrastruktura je provedena u najvećem dijelu naselja, ali sva domaćinstva još

nijesu izvršila priključenje na istu.



Opštu sliku ostvarenih kapaciteta Stare varoši u pogledu namjene površina ilustruju sljedeći

parametri:

namjena površina

površina

m²

% u odnosu

na obuhvat

UP-Povr. za pejz uredj - NZP 25137 11,0

UP-Povr. za pejz uredj - PUJ 9768 4,3

UP-Povr. za pejz uredj - PUO 338 0,1

UP-Povr. za pejz uredj - UZP 16260 7,1

UP-Povr. za centralne djelatnost -CD 2087 0,9

UP-Povr. za kulture - K 1066 0,5

UP-Povr. za mješovite namjene - MN 1642 0,7

UP-Povr. za sport i rekreaciju - SR 459 0,2

UP-Povr. za stanovanje –SMG 12828 5,6

UP-Povr. za stanovanje -SS 124506 54,3

UP-Povr. za stanovanje -SV 836 0,4

UP-Povr. za verske objekte - VO 1131 0,5

UP-Površinske vode - VPŠ 32948 14,4

UP-Ostale prirodne površine - OP 8470 3,7

- Površina zahvata 255571 m2 - Ukupna površina prizemlja 61646 m2 - Ukupna razvijena površina BRGP 101825 m2 - Ukupna površina stanovanja 93055 m2 - Ukupna površina djelatnosti 8770 m2

- Broj stambenih jedinica 1240

- Broj stanovnika 3722

- Bruto gustina naseljenosti st/ha 145.6 st/ha

- Indeks zauzetosti zemljišta 0.4

- Indeks izgrađenosti zemljišta 0.7

Na osnovu stvarnih kapaciteta naseljenosti Stara varoš se po tipu gustine naseljenosti svrstava

u naselje srednje gustine (120-150 st/ha).

Postojeće stanje namjene površina prikazano je na grafičkom prilogu - 05 «Stanje fizičkih

struktura i namjene površina«.

2.3 ANALIZE POSTOJEĆIH FIZIČKIH STRUKTURA I OBJEKATA INFRASTRUKTURE

Na osnovu priloţene reambulacije – aţuriranog topografsko–katastarskog stanja K. O.

Podgorica III, u razmjeri 1:1000, koja je urađena od strane “Geoengineering“ d.o.o.

Podgorica, od maja 2010. godine, koja je obrađivaču dostavljena posredstvom Agencije za

izgradnju i razvoj Podgorice d.o.o., novembra 2010. godine, radni tim obrađivača Plana je

obavio snimanje postojećeg građevinskog fonda prostora UP-a, uvid u stanje fizičkih struktura

prema evidenciji Uprave za nekretnine, razgovor sa stanovnicima i njihovo anketiranje.

Ukupno je registrovano izgrađenih 1060 objekata, bez obzira na namjenu, veličinu i stanje.

Prema namjeni za centralne djelatnosti izgrađeno je 3, mješovite namjene 2, objekata

stanovanja je 986 dok je ostalih objekata evidentirano 69.

Dominantna namjena objekata je stambena.



Za predmetni prostor od posebnog interesa za Plan je bilo evidentirati spratnost objekata.

Analiza pokazuje sljedeće rezultate:

ZONA spratnost broj objekata

br. obj. % u

odnosu na zonu

br. obj. % u odnosu

na cio plan

A P 130 75

A P+1 41 24

A P+2 1 1

A P+2 i više 1 1

A 173 100 16

B P 70 64

B P+1 32 29

B P+2 4 4

B P+2 i više 4 4

B 110 100 10

C P 131 66

C P+1 58 29

C P+2 9 5

C P+2 i više 1 1

C 199 100 19

D P 207 79

D P+1 50 19

D P+2 4 2

D 261 100 25

E P 126 80

E P+1 28 18

E P+2 4 3

E 158 100 15

F P 121 76

F P+1 28 18

F P+2 4 3

F P+2 i više 6 4

F 159 100 15

Dominantnu karakteristiku formiraju objekti prizemne spratnosti P = 74% (treba imati u vidu da

među njima dominiraju pomoćni objekti), spratne kuće (P+1), koje čine 22% ukupnog broja.

Po obodu varoši, prema ul. Knjaza Nikole, preovladavaju objekti spratnosti P+2 sa izuzetcima

spratnosti P+2 i P+3.

BONITET – ocjena stanja fizičkih struktura

Objekti su prema bonitetu svrstani u 4 kategorije i to:

ruševine u koje spadaju ruševni objekti (sa očuvanim zidovima u gotovo punoj visni,

djelimično ili potpuno urušenih međuspratnih konstrukcija i krova) i ruševni ostaci

građevina (najčešće ostaci horizontalnog gabarita građevine u visini temeljne zone do

max cca 1,5m);

loši objekti - djelimično očuvani objekti (sa krovnom konstrukcijom ali zbog

neodrţavanja u lošem stanju ili zapušteni);



objekti srednjeg boniteta (rekonstruisani nakon zemljotresa 1979. g. i odrţavani);

objekti dobrog boniteta (rekonstruisani ili izgrađeni u poslednjih desetak godina).

bonitet br objekata P objekata BRGP u %

ruševine 11 1033 1803 1

loši objekti 264 9415 12987 25

objekti srednjeg boniteta 417 22640 35119 39

objekti dobrog boniteta 372 29127 50164 35

Stepen očuvanosti fonda je različit i kreće se od ruševina do objekata koji su u dobrom stanju.

Ruševina ima 11 (1%), a objekata u lošem stanju je 264 (25%) što predstvalja četvrtinu ukupno

izgrađenog fonda. U srednjem stanju je 417 (39%), a u dobrom stanju očuvanosti je 372 (35%).

Postojeće stanje fizičkih struktura prikazano je na grafičkom prilogu - 06 «Stanje fizičkih

struktura«.

VALORIZACIJA

Za potrebe izrade ovog Plana nije obavljena revalorizacija kulturnih vrijednosti zaštićenih i

potencijalnih nepokretnih kulturnih dobara Stare varoši, tj. arhitektonskog nasljeđa. Takođe,

nijesu izdate konzervatorske smernice, od strane nadleţne stručne Sluţbe zaštite kulturnih

dobara.

Na osnovu podataka DUP-a i UP-a Stare varoši (1994. godine) i prema Projektnom zadatku, a

prema rezultatima stanja na terenu, ovim Planom definisane su parcele kulturnih dobara

(registrovanih i evidentiranih) i njihove neposredne okoline (tzv. zaštićena okolina), područja

visoke ambijentalne vrijednosti (ambijent Starodoganjske i Osmanagića dţamije) i

ambijentalno vrijedne ulice (Ulica G. Radonjića, Ulica R. Jovanovića, Ulica J. Nikolića, Ulica

Petra Prlje, Ulica Keše Đurovića), kao i zone arheoloških istraţivanja.

Valorizacija fizičkih struktura prikazana je na grafičkom prilogu - 06 «Valorizacija«.

Tablerni pregled vrijednovanja fizičkih struktura

valorizacija broj objekata u % BRGP %

Kulturno dobro 13 1 1546 2

Ambijentalno značajan 70 7 5723 9

Usklađen sa ambijentom 30 3 2675 4

Novije arhitekture neutralan 605 58 32188 51

Novije arhitekture neusklađen 308 30 19530 31

Ruševine 10 1 1033 2



kulturna dobra i autentične arhitektonsko-ambijentalne cjeline

autentični arhitektonski detalji

Primjeri novje arhitektureusklađene s ambijentom



Reperi i vizure

Prostor Stare varoši je bogat atraktivnim ambijentima i pozicijama sa kojih se otvaraju duboke,

raznolike i dinamične vizure. Moglo bi se reći da svaka pozicija u naselju predstavlja tačku

zanimljive i jedinstvene vizure, pa tako i doţivljaja. Ipak, u tom mnoštvu moguće je izdvojiti

nekoliko najznačajnijih tačaka i repera.

Sa svih pozicija u gradu najviše paţnje privlači Sahat kula koja je ujedno glavni reperi i simboli

grada. Visoka je 16m i sagledava se sa velikog broja pozicija u gradu, naročito na potezu od

Nove ka Staroj varoši. Drugi značajani reperi, koji dominiraju u silueti grada su minareti

Starodoganjske i Osmanagića dţamije. Duţinom ulica u kojima se nalaze i obodnih ulica

pruţa se pogled ka minaretima. Od strane obale Morače i Nove varoši dominiraju ostaci

srednjovjekovnih zidina naselja.

Postoji veliki broj tačaka u gradu koje nijesu usmjerene ka nekom pojedinačnom objektu već

ka panorami grada, zanimljivoj arhitektonskoj grupaciji, zaokruţenom ambijentu, bilo

prirodnom, bilo izgrađenom. Takva mjesta su najbrojnija i odnose se na mikro - ambijente,

pojedinačne motive (kapiju, lijepo drvo, cvjetni ansambl, ulično proširenje, ...) ili vizure ka

prirodnom okruţenju (ka rijekama Ribnici i Morači, ka Ljuboviću).

Od naročitog je značaja grupa vizura na građevine koje svojim fizičkim karakteristikama

remete skladnu sliku grada ili gradskog ambijenta. Ovo se moţe odnositi na građevinu u

cjelini (koje svojom visinom prekidaju vizure a nalaze se u središtu bloka ili u uličnom nizu) ili,

što je češći slučaj, na neku dogradnju ili detalj (obrada fasade, poloţaj i proporcije kao i oblik

krova ili viđenice, balkon, ograda i sl.). Postoji prilično veliki broj objekata koji posjeduju neku

arhitektonsku i /ili ambijentalnu negativnost.

Na kraju, treba dodati da mreţa kablova (nadzemna elektro-mreţa) u čitavom gradu remeti

sagledavanje prostornih sekvenci i slike varoši.

Materijali i konstrukcije

Autentični tradicionalni objekti zidani su u kamenu a drvo i čatma su rjeđe korišćeni. Za

objekte iz nešto mlađeg perioda karakteristična je opeka, a u poslednje vrijeme sve više je

prisutna gradnja u betonu i šljako-betonskih blokova. No i pored toga zidovi u kamenu ili

obloţeni kamenom (u posljedenje vrijeme kamenim pločama) su najviše zastupljeni, javljaju

se kod polovine objekata. Opeka se srijeće kod 12%, a šljako-betonski blokovi i betonski zidovi

kod 25% objekata. Zanemarujući je procenat objekata koji su od drveta, metala i drugih

materijala. Upotreba drugih materijala je karakteristična za pomoćne objekte.

Za međuspratne konstrukcije koristi se materijal koji odgovara materijalu zidova i to drvene

međuspratne konstrukcije za objekte zidane u kamenu, što je rijetko prisutno, odnosno

armirano-betonske konstrukcije kod objekata masivnog zidanja od opeke ili sa ispunom od

šljako-betonskih ili opekarskih blokova.

Krovovi su preteţno građeni od drveta sa krovnim pokrivačem od ćeramide (kanalice). U

slučejavima kada se objekti završavaju etaţom potkrovlja krovna konstrukcija je

armiranobetonska.

Krovni pokrivač od ćeramide moţe se smatrati tradicionalnim i autentičnim, ali se on zadrţao

samo na 40% objekata dok je na ostalima zamijenjen. Na 35% objekata pokrivač je od



crijepa (mediteran ili ravan ţljebljen), a na 19% mješovit ili neadekvatnog materijala, kao što

su lim, salonit i slično. Oko 6% objekata završeno je ravnom armiranobetonskom pločom. Kod

višespratnica završetak objekata je izveden kao neprohodan ravan krov.

Obrada fasada tradicionalnog rješenja bila je u kamenu, sa odgovarajućom obradom

spojnica, tzv. fugovanjem. Međutim, ovaj način obrade zamjenjen je malterisanom fasadom

koja se javlja na čak 90% objekata. Tradicionalna fasada od kamena zadrţana je na samo

2,8% objekata, pa se moţe smatrati da je ovaj način obrade skoro napušten. Ovo se moţe

objasniti i time da je način zidanja u kamenu sporiji i skuplji tako da su prilikom obnove zgrada

vlasnici pribegavali brţem i jeftinijem načinu gradnje, a to je bilo zidanje opekom ili beton u

kombinaciji s opekom a potom obrada fasade malterisanjem. Kamena fasada u kombinaciji

sa malterisanom javlja se na 4,5% objekata, dok je na 2,6% objekata fasada izvedena od

fasadne opeke, betona i drugih materijala.

Devastacije

Ĉesto mimo odobrene projektne dokumentacije, ne rijetko i bez nje, izvodili su se radovi na

rekonstrukciji i izgradnji objekata tako da se objektima povećao gabarit (horizontalni,

vertikalni ili horizontalni i vertikalni). Ove intervencije, kao reakcija na potrebu za većim i

komfornijim uslovima stanovanja, izvedene su na način da su objekti dograđivani (najčešće u

širini trakta osnovne zgrade), nadograđivani (etaţom sprata i/ili potkrovlja), razdvajani po

etaţama (formiranjem stepeništa uz fasadu do visine prvog sprata pa i potkrovlja),

preoblikovani uvođenjem arhitektonskih elemenata terase, formiranjem novih otvora vrata i

prozora, mjenjanjem proporcija otvora, preoblikovanjem rješenja krova i otvora u krovu i dr.

Na ovaj način izvedeni radovi povjereni nestručnim građevinskim operativama, a najčešće i

u sopstvenoj organizaciji vlasnika, imaju za rezultat brojne nepravilnosti koje se sagledavaju u

oblikovanju, stilskoj neusaglašenosti, kao i loše odabranim i korišćenim materijalima.

Bespravni i nestručno izvedeni radovi, kao i nedovoljno provedena kontrola od strane

nadleţnih institucija imaju za posljedicu brojne slučajeve devastacije kako samih objekata

tako i njihovog neposrednog okruţenja što je od uticaja i na ambijent. Devastiranim

objektima označeni su objekti djelimično očuvane autentične arhitekture na kojima su

izvedene intervencije koje nisu u duhu tradicionalne arhitekture, tj. neusklađene su, kao i

objekti novije arhitekture sa stilskim obiljeţjima koja konkurišu, pa čak i ugroţavaju arhitekturu

i/ili ambijent naselja. Na osnovu valorizacije ambijentalno-arhitektonsko neusklađenih

objekata ima oko trećine od ukupno izgrađenih.

Vrijeme izgradnje utvrđeno anketiranjem potvrđuje da je starostna struktura objekata

poremećena, a posebno izvedenim nadogradnjama i dogradnjama u poslednjih deset

godina.

Primjeri novje arhitekture neusklađene s ambijentom



INTERVENCIJE

Stara varoš je, u poslednjih deset godina, izloţena negativnim trendovima brze i ambiciozne

nove gradnje, vrlo izraţene na prostoru centralnih zona grada. Istovremeno se u njenu

obnovu i rekonstrukciju dosta uloţilo u pogledu infrastrukturnog opremanja. Međutim kada je

u pitanju privatno vlasništvo evidentno je povećanje stamebnih kapaciteta, brojnim

dogradnjama i nadogradnjama.

Imajući u vidu stepen neusaglašenosti i ugroţenosti, kako autentične tako i savremene

neutralne arhitekture, kao moguće rješenje nameću se intervencije rekonstrukcije, koje su

prioritetne za vrijedne pojedinačne građevine i komplekse koji su u ruševnom stanju ili

potpuno preoblikovani. Uklanjanje negativnosti zauzimaj značajno mjesto u intervencijama i

podrazumjeva uklanjanje negativnosti nastalih bespravno i/ili nestručno izvedenim radovima

(narušena horizonatalna i visinska regulacija), tj. vizuelnu sanaciju narušenih elemenata

tradicionalne urbane i arhitektonske tipologije.

Izgradnja na prostoru Stare varoši podrazumjeva obnovu urbanističke matrice i to na osnovu:

rektifikacije savremene katastarske podloge i starih katastarskih mapa s kraja XIX i

početka XX vijeka, fotodokumentacije, starih razglednica i drugog relevantnog

dokumentacionog materijala;

sačuvanih materijalnih podataka na terenu (ostataka dijelova građevine);

principa urbanizacije prostora u pogledu poštovanja stečenih urbanističkih prava

susjeda (vizura, osunčanja, provjetrenosti i dr.)

Intervencije br.objekata % BRGP %

adaptacija 282 23 20412 14

odrţavanje 126 10 15795 11

rekonstrukcija autentične arhitekture 83 7 11303 8

rekonstrukcija novije arh. u neskladu 339 28 37629 26

rušenje 253 21 11483 8

planirani objekti 135 11 50554 34

Plan intervencija prikazan je na grafičkom prilogu 08A, 08B «Plan mjera, uslova i režima

zaštite«.

S obzirom na iskazanu potrebu za obnovom arhitektonskih i ambijentalnih vrijednosti

predmetnog prostora, na jednoj strani, kao i formiranjem novih kapaciteta stanovanja sa

poslovanjem (mješovite namjene) i radikalnom rekonstrukcijom objekata mješovite namjene

uz ulicu Knjaza Nikole ovim Planom analizirani su potencijali daljeg razvoja predmetenog

prostora.



2.3.1 SAOBRAĆAJNA INFRASTRUKTURA

Područje zahvata Plana ograničeno je sa sjevera rijekom Ribnicom do ulice Kralja Nikole (ul.

Braće Zlatičana i ul. Ilije Milačića) sa istoka ulicom Kralja Nikole (ul. Braće Zlatičana i ul. Ilije

Milačića). Sa juţne strane područje je ograničeno ul. Petra Prlje, ul. Ljubović i dijelom ul. Juţni

Bulevar. Prostor tangira sa juţne strane dio saobraćajnice GUP-om definisana kao segment II

transferzale (Juţni bulevar) koja ima rang gradske magistrale i koja povezuje drugi dio grada

sa autobuskom i ţeljezničkom stanicom. Granica sa zapadne strane je rijeka Morača.

Poprečni profili obodnih ulica ostaju nepromijenjeni, opremljene su atmosferskom

kanalizacijom, rasvjetom i saobraćajnom signalizacijom. Sve saobraćajnice su sa kvalitetnim

asfaltnim zastorom.

Prostor u cjelini karakterišu saobraćajni problemi karakteristični za gradove sa znatno većim

stepenom motorizacije. Mreţa saobraćajnica formirana je uz strogo poštovanje nasljeđene

strukture javnih komunikacija formiranih paralelno sa formiranjem naselja. Neizgrađenost

saobraćajne infrastrukture uzrok je smetnji u funkcionisanju saobraćaja i sa negativnim

uticajem je na sve gradske funkcije. Mješovit saobraćaj (pješački i motorni) se odvija kolsko

pješačkim uicama koje su prostorno ograničene bilo objektima bilo zidanim ogradama. Pošto

se radi o nasljeđenoj urbanoj matrici, koja je do današnjih dana očuvana, ulice su uske. Zastor

ulica je uglavnom od asfalta. Mreţa internih saobraćajnica omogućava pristup objektima kao

i vezu sa postojećim ulicama Gojka Radonjića i Petra Prlje koja se uključuje na ul. Kralja Nikole

(ul.Braće Zlatičana i ul. Ilije Milačića).

Mreţa ulica unutar zone, ambijentalno izuzetno vrijednih, je neizgrađena, sa zastorom od

asfalta i neriješenim odvodnjavanjem. Širine ulica su nedovoljne za dvosmjerni saobraćaj koji

se njima odvija.

Organizovan prostor za saobraćaj u mirovanju je parking na dijelu uz ulicu “C” koja je

povezana sa ulicom Kralja Nikole(Ilije Milačića) (54 parking mjesta). Ostalo parkiranje se vrši u

dvorištima objekata na individualnim parcelama, na proširenjima duţ kolsko pješačkih ulica i

na neizgrađenim i slobodnim površinama.

Pješački i biciklistički saobraćaj se odvija trotoarima i pješačko-kolskim saobraćajnicama.

Samostalnih biciklističkih i pješačkih staza nema.

Javni gradski prevoz se odvija ulicom Kralja Nikole koja prolazi obodom zone i u njenom profilu

se nalaze stajališta za autobuse.

2.3.2 HIDROTEHNIĈKA INFRASTRUKTURA

Vodovod

Na osnovu obezbijeđenih katastara, instalacija vodovoda od nadleţnog javnog preduzeća,

prostor zahvata UP-a pokriven je vodovodnom mreţom počevši od profila Ø32mm do profila

Ø300mm u ulici Kralja Nikole.

Na prostoru obuhvata Plana postoji niz cjevovoda manjih profila sa kojih se postojeći objekti

snabdijevaju vodom, a isti nisu značajni za razvoj i širenje mreţe, odnosno snabdijevanje sa

vodom postojećih i novoplaniranih objekata, zbog malih profila, raznorodnosti materijala kao i

godine izgradnje cjevovoda. Cjevovodi su prvenstveno bili namijenjeni za napajanje javnih

česama kako se taj dio gradskog prostora prvobitno i snabdijevao sanitarnom vodom.

U poslednjih 4-5 godina, od strane Glavnog grada u saradnji sa JP Vodovod i kanalizacija,

preduzete su mjere na rekonstrukciji - zamjeni postojeće vodovodne mreţe novom

odgovarajućih profila.



Ovako izgrađena vodovodna mreţa obezbjeđuje kvalitetno snabdijevanje vodom, kako u

sadašnjim uslovima, tako i u perspektivi, odnosno snabdijevanje vodom novoplaniranih i

postojećih objekata.

Kanalisanja otpadnih voda

Prema obezbijeđenom katastru, na prostoru zahvata UP-a postoje izgrađeni ulični kolektori

fekalne kanalizacije duţ većine saobraćajnica na prostoru zahvata. Problem oko prihvata i

odvođenja fekalnih otpadnih voda sa predmetnog dijela prostora uslovio je da se u

poslednjih 4 -5 godina takođe u reţiji Glavnog grada i JP Vodovod i kanalizacija izgradi ulična

mreţa fekalne kanalizacije na većem dijelu prostora zahvata Stare Varoši.

Kolektori duţ ul. Kralja Nikole, Crnogorskih serdara i 8 Marta su glavni kolektori na koje su

usmjereni ulični kanali sa prostora zahvata UP-a »Stara Varoš«.

Atmosferska kanalizacija

Na osnovu obezbijeđenog katastra od JP »Vodovod i kanalizacija» Podgorica, moţe se

konstatovati da najveći dio prostora plana nije pokriven mreţom za prikupljanje i odvođenje

atmosferskih voda, već se odvodnjavanje vrši slivanjem u pravcu rečnih korita i upijanjem u

teren.

Osnovni kolektor atmosferske kanalizacije, izgrađen je duţ Ulice Kralja Nikole koji je jednim

dijelom usmjeren u pravcu korita rijeke Ribnice dok je drugim dijelom usmjeren u pravcu

kolektora duţ Bulevara Crnogorskih serdara sa ispustom u korito rijeke Morače.

Na ostalom dijelu prostora zahvata UP-a nema izgrađenih uličnih kolektora za prikupljanje i

odvođenje atmosferskih voda, a i asfaltirane ulice nisu oivičene ivičnjacima sa trotoarima koji

bi zahtijevali izradu kanala za prikupljanje atmosferskih voda.

2.3.3 ELEKTROENERGETSKA INFRASTRUKTURA

U granicama DUP „STARA VAROŠ” nalaze se elektroenergetski objekti dva naponska nivoa: 10

kV i 1 kV.

Elektroenergetski objekti naponskog nivoa 10kV

Na osnovu podataka dobijenih od EPCG – Elktrodistribucija – Podgorica o postojećem stanju

od elektroenergetskih objekata naponskog nivoa 10 kV (dalekovodi, trafostanice 10/0,4 kV i

njihove 10 kV kablovske veze) unutar granica DUP „STARA VAROŠ” postoje sledeći

elektroenergetski objekti:

Trafostanice 10/0,4kV:

U granicama DUP „STARA VAROŠ” locirano je 3 trafostanice 10/0,4kV ukupne instalisane

snage 1660 kVA:

- MBTS 10/0,4kV 630 kVA “Tećija“

- BTS 10/0,4kV 400 kVA “Brijeg Morače 1“

- MBTS 10/0,4kV 630 kVA “Brijeg Morače 2“

Trafostanice 10/0,4 kV napajaju se iz TS 35/10 kV “Centar, ili iz TS 35/10 kV “Ljubović“ u

zavisnosti od uklopnog stanja.

10kV kablovski vodovi

Veze TS 10/0,4 kV unutra DUP-a sa TS 10/0,4 kV u i izvan DUP-a izvedene su kablovima sledećih

tipova:

IPO-13, 3x95 mm², IPO-13A, 3x150 mm² i XHE 49A,x150mm².



Elektroenergetski objekti naponskog nivoa 0,4kV

Niskonaponska mreţa je radijalna i podzemna. Priključci objekata su podzemnim kablovima.

Instalacija osvjetljenja duţ saobraćajnica izvedena je ţivinim sijalicama visokog pritiska u

svetiljkama montiranim na lirama okruglih, ţeljeznih, trosegmentnih stubova, uz kablovsko

(podzemno) njihovo napajanje.

Šema povezivanja, trafostanica 10 kV data je na sledećem grafičkom prilogu:

DUP

"Cikovina 2"

"Brijeg Morace 1"

"Brijeg Morace 2"

"Tecija"TS 35/10 kV "Centar"

"Nikic""Metalka"

"St.Varoš 3"

"Sahat Kula"

2.3.4 TELEKOMUNIKACIONA INFRASTRUKTURA

Na području koje obuhvata UP “Stara Varoš”, u jednom dijelu postoji izgrađena tk

kanalizacija.

U posmatranoj zoni UP »Stara Varoš«, dominantni operater fiksne telefonije, Crnogorski

Telekom je u poslednjih deset godina, prilikom saniranja smetnji na postojećim tk kablovima,

vršio manje rekonstrukcije i poboljšanja tehnologije građenja tk mreţe. Pretplatnici sa ovog

područja napajaju se sa glavnog telekomunikacionog čvora LC 3 Podgorica, smještenog u

objektu Crnogorskog Telekoma u susjednoj zoni.

Imajući u vidu duţinu pretplatničke petlje – rastojanje od tk čvora do krajnjeg pretplatnika, u

odnosu na nove standarde u pruţanju savremenih tk servisa, kao što su ADSL, IPTV i dr., ovaj

telekomunikacioni čvor je tako lociran da sve pretplatnike iz zone posmatranog UP-a moţe da

snadbijeva navedeninim servisima.

Tk mreţa na obuhvaćenom području urađena je podzemnim kablovima tipa TK 59GM,

provučenim kroz pE i PVC cijevi u tk kanalizaciji, kablovima TK OOV polaganim direktno u

zemlju ili vazdušnim kablovima od postojećih izvoda do pretplatnika.

Ono što predstavlja glavni problem u odrţavanju postojeće tk mreţe jeste postojanje velikog

broja vazdušnih izvoda i vazdušnih kablova, a što je uzrokovano tipom individualnih objekata

u naselju, dvorištima objekata, ogradama, zidovima i sl.

Postojeća tk mreţa, generalno govoreći, nije u zadovoljavajućem stanju.

Na posmatranom području prisutni su signalom mobilne telefonije i sva tri mobilna operatera,

a područje je pokriveno i TV signalom koji ditribuira BBM Montenegro.



2.4 EKONOMSKO - DEMOGRAFSKA ANALIZA

SA TRŢIŠNOM PROJEKCIJOM

Za potrebe izrade ovog Plana urađen je elaborat „Ekonomsko-demografska analiza sa

trţišnom projekcijom za Izmjene i dopune Urbanističkog projekta “Stara varoš”, Podgorica“,

koji je u cjelosti priloţen kao posebna sveska planskog dokumenta.

2.5 ANALIZE POSTOJEĆE PLANSKE DOKUMENTACIJE

2.5.1 ANALIZA POSTOJEĆE PLANSKE DOKUMENTACIJE PODRUĈJA (VIŠEG REDA)

Generalni urbanistički plan Titograda (1957.) dimenzinisan za 45.000 stanovnika, koncipirao je

razvoj grada na tri osnovne cjeline (Stara Varoš, Nova Varoš i Novi dio grada, preko Morače).

Integracija ovih gradskih prostora, jednostavnim produţenjem fiksiranih pravaca saobraćajne

šeme Nove Varoši na zapad i jug, dovela je do krute ortogonalne šeme, širokih pravougaonih

traktova, koja nije vodila dovoljno računa o dragocjenim prirodnim fenomenima rijeka i

vrijednom urbanom nasleđu Stare Varoši. Sa dva ka jugu produţena osovinska pravca (ul.

Slobode i ul. Marka Miljanova današnje ul. Kralja Nikole) razbijeno je jedinstvo njene teritorije, a

bulevarskim profilom od Sat-kule prema lokaciji ţeljezničke stanice (danas ul. Oktobarske

revolucije) uspostavljen je ortogonalni sistem koji je uništio nasljeđenu urbanu matricu čija je

osnovna karakteristika nepravilna i usitnjena struktura.

GUP, prezentiran kao plan gabarita (u razmjeri 1:2500), za obuhvat predmetnog prostora

Stare varoši, predstavljao je regulacionu osnovu za novu gradnju, ne samo pomenutih

saobraćajnica već i objekata Direkcije pošta, tri kolektivne stambene zgrade (paralelno ul.

Petra Prlje) i bloka prizemnih zgrada za individualno stanovanje (paralelno ul. Kralja Nikole).

Ĉitav građevinski fond Stare Varoši (izuzev tvrđave) planom je stavljen van regulacije, a

stanovništvu je ostalo da kroz predviđene etape realizacije plana očekuju rušenje svojih

domova. Plan je učinio još jedan korak ka degradaciji nasleđa, njegovih upotrebnih i humanih

vrijednosti. Iz perioda njegovog sprovođenja datira i ¨potkresivanje¨ dvorišnih zidova u Staroj

Varoši (preduzeto kao mjera ¨ozdravljenja¨), što je ozbiljno narušilo integritet cjeline i intimnost

autentične kuće.

GUP-om (1964.) godine, na području od oko 2900 ha za planiranih 85.000 stanovnika, još

određenije je sprovedena ortogonalna šema i doslijedno predviđeno uklanjanje svih

naslijeđenih struktura u Novoj i Staroj Varoši – čije tkivo je, s izuzetkom tvrđave (predviđene za

muzej), tretirano kao praktično neizgrađen prostor.

Obrada ovog plana seţe do nivoa detaljnih planova, razmjere 1:1000, što je omogućilo

realizaciju njegovih fragmenata u precizno i šematizovano predviđenim gabaritima, često na

štetu cjeline i funkcije, ali ne i za prostor Stare Varoši.

Tokom 1970. godine pristupilo se reviziji GUP-a iz 1964. godine, odnosno izradi urbanističkog

programa i novog Generalnog urbanističkog plana Titograda - 1974. godine. Istraţivanja u

društveno-ekonomskom razvoju su postavljena za period planiranja do 1991. godine, a u

prostornom razvoju grada i dugoročnije. Ukupna površina zahvaćene teritorije povećana je

na 8810 ha i predviđenih 140.000 stanovnika (prema cca 55.000 u 1971. godini).

U pogledu tretmana nasljeđa ovaj Plan prekida sa radikalnim idejama i zahvatima na

devastaciji arhitektonskog nasljeđa. U planu zona, već razbijeni segmenti Stare varoši, ostaju

pošteđeni na širem području uz Moraču (područje predmetnog zahvata), i na Draču. Nije

međutim dovoljno jasno da li se kroz uslove zaštite spomenika kulture u ovim zonama, štiti



cjelina stukture (inače namijenjena stanovanju) ili samo pojedinačni objekti spomeničke

vrijednosti.

Na osnovu ovog Plana projektom je definisana trasa produţetka Bulevara Revolucije ispod

Ljubovića i pozicija novog mosta (na djelu trase između Sportskog centra i Konjskog prelaza) –

juţna granica predmetnog zahvata. Ove planirane saobraćajne strukture su realizovane.

Krajem 1989. godine usvojeni su dokumenti Prostornog plana Opštine Titograd (po prvi put u

praksi prostornog planiranja) i Revizije GUP-a Titograda.

Smjernicama GUP-a (1989.) za Staru varoš se predviđa cjelovita revitalizacija zaštićenih

spomenika kulture i ambijentalnih vrijednosti, definišu se mjere sanacije i rekonstrukcije u cilju

funkcionalnog unapređenje područja. Osnovna buduća namjena je stanovanje sa

sadrţajima kulture, zanatstva, ugostiteljstva, turizma.

Gustina naseljenosti 150 stanovnika/ha, 20-30 kuća/ha, sa prosječnom veličinom parcele 300-

450 m², cca 10% površine naselja otpada na javne površine.

Funkcionalno unapređenje obuhvata:

- izgradnju infrastrukturne mreţe

- uređenje jednosmjernog saobraćajana postojećoj mreţi. Obodnu saobraćajnicu grade: ul.

Gojka Radonjića, Špira Mugoše, novo raskršće sa produţetkom Bul. Revolucije, ul. Petra

Prlje do ul. Braće Zlatičanina

- izgradnju manjeg trgovačko-zanatskog centra uz ul. Špira Mugoše sa društvenim i sportsko-

rekreacionim sadrţajima za potrebe stanovnika mjesne zajednice

- oblikovanje istočne fasade područja rekonstrukcijom i dogradnjom objekata zanatsko-

trgovačkog sadrţaja spratnosti P do P+1 (ul. I. Milačića, Trg N. Kovačevića, ul. Braće

Zlatičanina i predio iza pošte).

Urbanističko-arhitektonske intervencije definisane su prema stepenu valorizacije nasljeđa, a u

zavisnosti od kulturno – ambijentalnog značaja područja.

Spomenici kulture (registrovani, evidentirani)

se konzervatorski prezentiraju i dobijaju društveno-kulturnu namjenu. Stari grad Ribnica je

područje stroge zaštite. Predviđeno je: rušenje postojećih stambenih i pomoćnih objekata,

arheološko-konzervatorska istraţivanja, konzervatorska prezentacija, društveno-kulturna

namjena (ljetna pozornica, muzej,...).

Područje visoke ambijentalne vrijednosti

(ambijent Starodoganjske i Glavatovića dţamije)

Ove stambeno-centralne zone područja je potrebno revitalizirati i prostorno urediti sa

prioritetnim ciljem prezentacije autentičnog ambijenta.

Detaljne mjere:

- objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija, stambeno-

centralni sadrţaji koji podupiru autentičnost i kulturni značaj područja (galerija, ateljei,

umjetničko zanatstvo, ugostiteljstvo)

- objekti ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena,

uklanjanje svih naknadno izgrađenih djelova i pomoćnih objekata, stambeno-centralni

ili samo centralni sadrţaji

- potpuno dotrajali objekti: restitucija (znači rušenje i ponovnu izgradnju u izvornom

obliku)

- neutralni objekti: adaptacije izvesti tako da ne narušavaju istorijsku urbanističku i

arhitektonsku tipologiju ovog područja

- objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom: rušenje

- izgradnja novih objekata na slobodnim površinama: nije dozvoljena

- oprema ulice: autentična (zidovi, kapije...), obrada tla: stilizirana

- materijali: autentični



Ambijentalno vrijedne ulice

(ul. G. Radonjića, ul. R. Jovanovića, ul. I. Nikolića, ul. P. Prlje, ul. K. Đurovića)

Ove ulice preteţno stambene namjene je potrebno revitalizirati i prostorno urediti sa

prioritetnim ciljem da se sačuvaju vrijednosti specifičnih ambijenata.

Detaljne mjere:

- objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija

- objekti ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena, fizičko

uklanjanje onih djelova i pomoćnih objekata, koji veoma narušavaju vrijednost

ambijenta, vizuelna sanacija drugih narušavajućih elemenata

- potpuno dotrajali objekti: rekonstrukcija po principu postojanja osnovnih elemenata

tradicionalne urbanističke matrice (parcelacija, učlična regulacija, namjena) i

arhitektonske tipologije (tlocrtni i gabaritni oblik objekta, arhitektonska podjela fasada,

upotreba materijala)

- neutralni objekti: adaptacija, koja ne narušava kulturni identitet prostora

- objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom: vizuelna sanacija

- oprema ulice: modernizacija na osnovu kontinuiteta tradicije

- materijali: novi, u smislu poštovanja osnovnih graditeljskih tekovina kao kulturnih

vrijednosti. Poţeljna je tipizacija upotrebe materijala za pojedine djelove objekata

(npr. krov, obrada fasade)

- novi objekti: isto kao rekonstrukcija.

Izgradnja područja bez veće ambijentalne vrijednosti

Predviđa se revitalizacija i prostorno uređenje stambenih područja sa prioritetnim ciljem

poboljšanja ţivotne sredine uz očuvanje osnova oblikovanog identiteta.

Detaljne mjere:

- adaptacija postojećeg fonda

- vizuelna sanacija narušavajućih elemenata

- dogradnja po principu poštovanja osnovnih elemenata tradicionalne urbane i

arhitektonske tipologije.

Rušenje postojećih objekata

Ova intervencija je vezana za:

- oslobođenje površina Starog Grada Ribnice za arheološko-konzervatorska istraţivanja

- potpunu dotrajalost objekata (0-25% očuvanosti)

- uklanjanje naknadno izgrađenih djelova i pomoćnih objekata, koji narušavaju istorijski,

oblikovni i kulturni identitet značajnih ambijentalnih cjelina

Kompleksna arheološka istraţivanja-

Ova istraţivanja provodiće se:

- na pretpostavljenom pravcu pruţanja bedema između tabije na Morači i Glavatovića

dţamije sa parcijalnim zahvatima

- kod izgradnje infrastrukturne mreţe i ostalih građevinskih radova na čitavom području.

Za područje Stare Varoši potrebno je izraditi stilsko-hronološku studiju i arheološko-

konzervatorska istraţivanja.

Izvod iz planskog dokumenta višeg reda prikazan je na grafičkom prilogu 02A «Izvod iz GUP-a

Titograda, detaljne namjene površina«.

2.5.2 DETALJNI URBANISTIĈKI PLANOVI „STARE VAROŠI“

DUP „Stara varoš“ - 1990. godine - valorizacija

Ukupnim brojem od 560 registrovanih objekata obuhvaćeni su svi stambeni i javni objekti, bez

obzira na veličinu i stanje.

U postupku anketiranja vlasnika za 198 objekata (ili 35,4% ukupnog broja) nije se moglo

ustanoviti vrijeme izgradnje, dok je broj objekata izgrađenih u ovom vijeku, a navodno na

Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VARO�

Documents

AGGENCCIIJJAA ZZZAA JI IZGGRRAADDNNJUU EI ......bioarhitektura i odriva tehnologija, La Sapinza, Rim 2010/2011 izvrni direktor MonteCEP-a: Saša Karajović, dipl. prostorni planer