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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEISDE BENS IMÓVEIS
MELHIM NAMEM CHALHUB
www.melhimchalhub.com
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Propriedade resolúvel
com peculiaridades próprias
TRANSMISSÃOTRANSMISSÃOFIDUCIÁRIAFIDUCIÁRIA
Negócio jurídico de disposição condicional
PROPRIEDADE / TITULARIDADE PROPRIEDADE / TITULARIDADE FIDUCIÁRIAFIDUCIÁRIA
APLICAÇÃO
- Administração de patrimônios de terceiros (fundo de investimento)
- Garantia
NATUREZA JURÍDICANATUREZA JURÍDICA
- Resolubilidade
- Afetação patrimonial
ELEMENTOS E REQUISITOSELEMENTOS E REQUISITOS
- Objeto: qualquer bem ou direito suscetível de alienação
- Forma: escrita, pública ou particular
MODO DE CONSTITUIÇÃOMODO DE CONSTITUIÇÃO
Registro no Registro competente
- Registro de Imóveis
- Registro de Títulos e Documentos
- Registro na repartição competente para licenciamento de veículos
- Registro marítimo
EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIAFIDUCIÁRIA
Consecução da função
- pagamento da dívida
- apuração de resultado de investimento
- advento do termo
INSTITUTOS SIMILARES NO INSTITUTOS SIMILARES NO DIREITO BRASILEIRODIREITO BRASILEIRO
- Alienação fiduciária (4.728, 9.514 e 10.931) - Cessão Fiduciária (4.864 e 9.514)- Fundo investimento imobiliário (propriedade
fiduciária 8.668)- Regime fiduciário na securitização (9.514)- Patrimônio de afetação do acervo das
incorporações imobiliárias (10.931)
PRECEDENTES ESTRANGEIROSPRECEDENTES ESTRANGEIROS
- Argentina – lei 24.441 de 1995: atualiza o fideicomisso de acordo com as idéias do trust, estabelecendo uma lei geral, de aplicação a todos os campos do direito, valendo para investimentos em geral, garantia, administração patrimonial, projetos de construção, entre outros.
- Uruguai - lei 17.703 de 2003: Regulamenta o negócio do fideicomisso e cria o instituto da propriedade fiduciária, ajustando-os às necessidades do mercado de valores mobiliários. (i) administração ou inversão; (ii) fideicomisso de garantia; (iii) fideicomisso financeiro (securitização: os subscritores são beneficiários do patrimônio fideicomitido).
PRECEDENTES ESTRANGEIROSPRECEDENTES ESTRANGEIROS
- França – lei 211 de 2007: regulamenta a “operação de fidúcia”
PRECEDENTES ESTRANGEIROSPRECEDENTES ESTRANGEIROS
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEISBENS IMÓVEIS
DEFINIÇÃO LEGAL
Negócio Jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)
ELEMENTOS E REQUISITOS DO ELEMENTOS E REQUISITOS DO CONTRATOCONTRATO
- agente capaz
- objeto lícito
- forma prescrita ou não defesa em lei
SUJEITOS DO CONTRATOSUJEITOS DO CONTRATO
- comprador- vendedor- garante (eventual)- financiador / credor
CAPACIDADECAPACIDADE
- contrair obrigações
- livre disponibilidade de seus bens
OBJETOOBJETO
- bem imóvel
- propriedade superficiária
- imóveis em construção
- coisa futura
FORMAFORMA
- contratação por escrito
- instrumento público ou particular
ENUNCIADO DO CONTRATOENUNCIADO DO CONTRATO
I – Valor do principal da dívida
II – Prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário
III – Taxa de juros e encargos incidentes
IV – Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e indicação do título e do modo de aquisição
V – Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária.
VI – Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão
VII – Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor
VIII – Elucidar com clareza as penalidades pela mora, os procedimentos de intimação para abertura de oportunidade para purgação da mora, os termos em que se dará a consolidação da propriedade no credor, os valores a serem considerados nos dois leilões as condições em que deve ser restituído o imóvel, com a estipulação de taxa de ocupação a ser devida a partira da consolidação da propriedade, a contratação de seguros, além de outros aspectos que as características peculiares de cada negócio recomendarem.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIAATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
Padronização
Lei nº 10931/2004 - art. 46
Lei 9514/1997 - art. 5º
NATUREZA JURÍDICA DOS NATUREZA JURÍDICA DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE E DIREITOS DO FIDUCIANTE E
DO FIDUCIÁRIODO FIDUCIÁRIO
MODO DE CONSTITUIÇÃO MODO DE CONSTITUIÇÃO
- Registro no Registro de Imóveis
DESDOBRAMENTO DA POSSEDESDOBRAMENTO DA POSSE
- IPTU
- Cotas de condomínio
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE E DO DO FIDUCIANTE E DO
FIDUCIÁRIOFIDUCIÁRIO
DIREITOS DO FIDUCIANTEDIREITOS DO FIDUCIANTE
- Revisão da propriedade após resgate da dívida, sob pena de multa contra o fiduciário
- Livre uso e fruição do imóvel
- Propositura de ações possessórias
- Atos conservatórios sobre o bem
- Recebimento do saldo do leilão
OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTEOBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE
- Pagar a dívida e acessórios
- Pagar o IPTU, contribuições de condomínio e demais encargos sobre o imóvel
- Responder civilmente perante terceiros
DIREITOS DO FIDUCIÁRIODIREITOS DO FIDUCIÁRIO
- Receber seu crédito
- Apropriar-se do produto da venda do imóvel para pagar-se, em caso de inadimplemento do fiduciante, entregando a este o saldo, se houver
- Obter a consolidação da propriedade em seu nome
- Intentar ação de reivindicação e ações possessórias
- Obter a reintegração de posse do imóvel (liminar), após a consolidação
OBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIOOBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIO
- Respeitar a posse direta do fiduciante
- Liberar a garantia fiduciária até 30 dias após receber seu crédito, sob pena de multa
- Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificação e demais atos de cobrança e leilão de acordo com a lei
- Colocar o imóvel à venda, depois da consolidação, por meio de dois leilões públicos
- Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imóvel
LOCAÇÃOLOCAÇÃO
Lei 9.514/97, arts. 27, § 7º, e 37-B
- Aquiescência do fiduciário (vigência)
- Não-aquiescência do fiduciário
- Perdas e danos: lei 8245/91, art. 33
INADIMPLEMENTO INADIMPLEMENTO
DO DEVEDORDO DEVEDOR
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
- Oficial do Registro de Imóveis
- Não purgada a mora: ITBI e consolidação
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
- Prazo de carência- Intimação purgação de mora- Enunciado 245 da Súmula do STJ
“A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito”
- Intimação de terceiro – CPC, art. 655, §1º
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
Consolidação da propriedade: efeito automático da condição
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
Primeiro leilão: preço mínimo constante do contrato
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos
Benfeitorias (art. 27, § 4º)
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
Exoneração do devedor pelo saldo remanescente
- Código Civil – art. 1366- Empréstimos não-habitacionais
CONSÓRCIOCONSÓRCIO
- Cobrança de saldo devedor- Lei 11.795/2008, art. 14, § 6º
- Ação monitória
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
- Consolidação da propriedade e leilão extrajudicial.
- Aspectos constitucionais. Contraditório. Recepção do DL 70/66 pela Constituição de 1988
PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO
- O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em face do art. 27 da Lei 9.514/97
AÇÕES DECORRENTES DA AÇÕES DECORRENTES DA ALIENAÇÃOALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEISFIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELO FIDUCIÁRIOPOSSE PELO FIDUCIÁRIO
- Requisito: consolidação da propriedade
- Legitimidade ativa: credor-fiduciário ou arrematante
- Legitimidade passiva: devedor ou qualquer ocupante
- Liminar: 60 dias
AÇÕES POSSESSÓRIAS AÇÕES POSSESSÓRIAS DEFERIDAS AO FIDUCIANTEDEFERIDAS AO FIDUCIANTE
Todas até mesmo contra o fiduciário
AÇÃO DE REVISÃO DE AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATOCONTRATO
Lei nº 10.931/2004, arts. 49 e 50
AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O
FIDUCIÁRIOFIDUCIÁRIO
- Termo de quitação e reversão da propriedade
- Multa mensal de 0,5% sobre valor do contrato
- Legitimação: fiduciante, seu cessionário ou sucessores
AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO LEILÃOCONTAS DO LEILÃO
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA XX
HIPOTECA HIPOTECA
- Hipoteca: ônus em coisa alheia
- Propriedade fiduciária: ônus em coisa própria
- Proprietário fiduciário é o titular do domínio
FALÊNCIA DO DEVEDORFALÊNCIA DO DEVEDOR
- HIPOTECA: habilitação do crédito e arrecadação do bem à massa
- PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: Não há arrecadação, pois o bem não está no patrimônio do devedor
LEI DE RECUPERAÇÃO DE LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAEMPRESA
(Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º)(Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º)
Os créditos garantidos por propriedade fiduciária estão excluídos dos efeitos da recuperação; prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, de acordo com a lei especial respectiva, ressalvados casos em que o bem seja essencial à atividade empresarial.
LEI DE RECUPERAÇÃO DE LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAEMPRESA
(LEI 11.101/2005, art. 119, IX) (LEI 11.101/2005, art. 119, IX)
Os patrimônios de afetação obedecerão à
legislação respectiva, permanecendo os bens separados dos bens do falido até o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, após o que o administrador arrecadará o saldo positivo ou inscreverá o saldo negativo.