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MEMORIA DESCRIPTIVA JUSTIFICATIVA
APROBACIÓN DE PLANEAMIENTO INTEGRAL ANEXION AL AREA URBANA Y ASIGNACION DE ZONIFICACIÓN
PROPIETARIOS: JIEANG LIU JIANG
XIAOOU ZHENG
UBICACIÓN:
REGIÓN: LIMA
PROVINCIA: CAÑETE
DISTRITO: CHILCA
DIRECCIÓN: AV. LAS CASUARINAS, MANZANA H, LOTE 24,
PARCELACIÓN SEMIRUSTICA PAPA LEÓN XIII
Diciembre 2020
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INDICE
I. OBJETIVOS ....................................................................................................................... 3
II. MARCO NORMATIVO ..................................................................................................... 3
III. ANTECEDENTES .............................................................................................................. 5
IV. DATOS GENERALES ....................................................................................................... 5
4.1 UBICACIÓN ........................................................................................................................... 5
4.2 ACCESIBILIDAD ................................................................................................................... 5
4.3 ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS ............................................................ 6
4.4 COORDENADAS ................................................................................................................... 6
V. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Y SU ENTORNO INMEDIATO ....................... 6
VI. PLANEAMIENTO INTEGRAL ...................................................................................... 10
6.1 SISTEMA VIAL .................................................................................................................... 10
6.1.1 Sistema Vial Existente ......................................................................................... 10 6.2 ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DE SUELO ..................................................................... 11
6.2.1 Propuesta de Zonificación ................................................................................... 11 6.2.2 Servicios y suministros requeridos: ..................................................................... 12 6.2.3 Usos del Predio .................................................................................................... 12
6.3 INTEGRACIÓN A LA TRAMA URBANA MÁS CERCANA ........................................... 12
VII. PLANOS ADJUNTOS ..................................................................................................... 12
VIII. ANEXOS .......................................................................................................................... 13
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MEMORIA DESCRIPTIVA JUSTIFICATIVA APROBACIÓN DE PLANEAMIENTO INTEGRAL
ANEXIÓN AL ÁREA URBANA Y ASIGNACIÓN DE ZONIFICACIÓN
INDUSTRIA LIVIANA (I2)
I. OBJETIVOS
El objetivo del presente estudio es determinar los fundamentos técnicos que apruebe y
viabilicen la APROBACIÓN DEL PLANEAMIENTO INTEGRAL, ANEXION AL ÁREA
URBANA Y ASIGNACIÓN DE ZONIFICACIÓN a Industria Liviana (I-2), del predio de
propiedad de la sociedad conyugal conformada por JIEANG LIU JIANG y XIAOOU
ZHENG; ubicado en la Parcelación Semirústica Papa León XIII, Mz. H, Lote 24,
jurisdicción del distrito de Chilca, provincia de Cañete, departamento de Lima; con un
área de 5,223.50 m2; actualmente se encuentra calificado como ZONA DE
TRATAMIENTO ESPECIAL (ZTE) conforme a la Ordenanza Nº 006-95-MPC,
modificada por la Ordenanza Nº 026-2002-MPC.
II. MARCO NORMATIVO
La propuesta de Planeamiento Integral para el Terreno es concordante con la siguiente
normativa:
REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO
URBANO SOSTENIBLE (en adelante, “RATDUS”), aprobado por Decreto Supremo
Nº 022-2016-VIVIENDA:
Artículo 58.- Definición de Planeamiento Integral: El Planeamiento Integral – PI, es un
instrumento técnico - normativo mediante el cual se asigna zonificación y vías primarias
con fines de integración al área urbana, a los predios rústicos no comprendidos en los
PDU, EU o localizados en centros poblados que carezcan de PDU y/o de Zonificación
Artículo 60.- Contenido y consulta del PI de un predio rústico contenido en el PDU:
60.1 El PI del predio rústico comprendido en el PDU contiene la red de vías primarias y
locales; los usos de la totalidad de la parcela; y, la propuesta de integración a la trama
urbana más cercana.
60.3 El administrado titular interesado presenta a la Municipalidad Distrital
correspondiente, el PI adjuntando lo señalado en el numeral 60.1 del presente artículo,
a fin que sea evaluado y aprobado.
Artículo 61.- Contenido y forma de aprobación del PI de predio rústico no contenido en
el PDU:
61.1 El PI del predio rústico no comprendido en el PDU, el EU o localizado en un centro
poblado que carezca de PDU, de EU o de Zonificación contiene, además de lo señalado
en el numeral 60.1 del artículo 60 del presente Reglamento, la Zonificación y la
reglamentación respectiva.
61.3 La propuesta final del PI con el respectivo Informe Técnico Legal es presentada
por la Gerencia Municipal competente al Concejo Municipal Provincial para su
aprobación mediante Ordenanza, siguiendo el procedimiento establecido en el numeral
55.5 del artículo 55 del presente Reglamento, en concordancia con las funciones y
competencias establecidas en la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
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61.4 Cuando el PDU se aprueba con posterioridad al PI, éste debe ser incorporado en
el primero haciendo mención expresa a su correspondiente Ordenanza.
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES (RNE), Aprobado por Decreto
Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA
El artículo único de la Norma G. 040 del Reglamento Nacional de Edificaciones (en
adelante, “RNE”), establece que el Planeamiento Integral comprende la organización
del uso del suelo, la zonificación y vías, de uno o varios predios rústicos, cuyo objetivo
es establecer las características que deberán tener los proyectos de habilitación urbana
a realizarse en etapas sucesivas.
En esa misma línea, la Norma GH.020 establece en sus artículos:
Artículo 37.- En los casos que el área por habilitar se desarrolle en etapas o esta no
colinde con zonas habilitadas o se plantee la parcelación del predio rústico, se deberá
elaborar un “Planeamiento Integral” que comprenda la red de vías y los usos de la
totalidad del predio, así como una propuesta de integración a la trama urbana más
cercana, en función de los lineamientos establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano
correspondiente. En las localidades que carezcan de Plan de Desarrollo Urbano, el
Planeamiento Integral deberá proponer la zonificación y vías.
Artículo 38.- Para el Planeamiento Integral de predios que no colinden con áreas
habilitadas o con proyecto de habilitación urbana aprobado, el planeamiento
comprenderá la integración al sector urbano más próximo.
Artículo 39.- El Planeamiento Integral aprobado tendrá una vigencia de 10 años. Las
modificaciones al Plan de Desarrollo urbano deberán tomar en cuenta los planeamientos
integrales vigentes.
Artículo 40.- Una vez aprobado, el Planeamiento Integral tendrá carácter obligatorio para
las habilitaciones futuras, debiendo ser inscrito obligatoriamente en los Registros
Públicos.
Artículo 42.- El planeamiento Integral podrá establecer servidumbres de paso a través
de propiedad de terceros para permitir la provisión de servicios públicos de saneamiento
y energía eléctrica al predio por habilitar. Cuando los terrenos rústicos materia de
habilitación se encuentren cruzados por cursos de agua de regadío, éstos deben ser
canalizados por vías públicas.
LEY 27972, LEY ORGÁNICA DE MUNICIPALIDADES
La Ley Orgánica de Municipalidades, aprobada por la Ley 27972, establece que las
Municipalidades son las responsables de promover e impulsar el proceso de
planeamiento para el desarrollo integral correspondiente a su ámbito territorial.
Asimismo, establece en su artículo 159 la competencia exclusiva de las Municipalidades
Metropolitanas en materia de planificación y urbanismo.
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III. ANTECEDENTES
Mediante Ley 16432 (24 enero de 1967) se declara de necesidad pública y de interés
social el establecimiento de “Ciudades Satélites Rurales de Vivienda-Granjas-Huertas”.
Así mismo, mediante la Ley Nº 16640 (03 julio de 1967), se cambia la denominación de
“Ciudades Satélites de Vivienda-Granjas-Huertas” por “Ciudades Satélites de Granjas y
Casa-Huertas”. De este modo se incorpora en el régimen de esta Ley a la Ciudad
Modelo “Papa León XIII” ubicada en el distrito de Chilca, provincia de Cañete,
departamento de Lima.
El predio se ubica fuera de la expansión urbana del distrito de Chilca; el cual tiene una
Zonificación ZTE de conformidad con el Certificado de Zonificación y Vías Nº 241-2019-
SGPCUC-GODUR-MPC, y a lo establecido en el Plano de Usos de Suelo de la Provincia
de Cañete aprobado mediante Ordenanza Nº 06-95-MPC, de fecha 08 de junio de 1995
y su modificatoria aprobada mediante Ordenanza Nº026-2002-MPC de fecha 20 de
mayo de 2002.
El predio no se encuentra comprendido en ningún instrumento de Planificación Urbana,
sin embargo, se encuentra en una zona en proceso de consolidación de uso
predominante Industrial debido a que se encuentra estratégicamente ubicado y reúne
las condiciones físicas y ambientales que permiten el desarrollo industrial.
IV. DATOS GENERALES
4.1 UBICACIÓN
Según partida registral el predio se ubica con frente a Av. Las Casuarinas (antes Av.
Tres), Mz H, Lote 24 de la Parcelación semirústica Papa León XIII, en el distrito de
Chilca, provincia de Cañete, departamento de Lima. Se ubica a la altura del Km 58 al
margen este de la Carretera Panamericana Sur.
(Ver Lámina P-01)
Figura 1. Ubicación del predio
4.2 ACCESIBILIDAD
Se accede al predio a través de la Auxiliar de la carretera Panamericana Sur en sentido
sur a norte, a la altura del Km 58, luego gira a la derecha por la Av. Las Casuarinas
(antes Av. Tres) a 1.2 Km de distancia respecto a la carretera.
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4.3 ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
El predio cuenta con un área total de 5,223.50 m2 (0.5223 Has.) y un perímetro de
399.00 ml.
El área del predio se encuentra encerrado dentro de los siguientes linderos y medidas
perimétricas:
Por el Frente (Sur): Colinda con Av. Las Casuarinas, con 31.00 ml.
Por la Derecha (Este): Colinda con Lote 23, propiedad de Terceros, con 168.50 ml.
Por la Izquierda (Oeste): Colinda con Lote 25, propiedad de Terceros, con 168.50 ml.
Por el Fondo (Norte): Colinda con propiedad de Terceros, con 31.00 ml.
(Ver Lámina P-01)
4.4 COORDENADAS
Los vértices del terreno están referidos a coordenadas WGS 84, proyección UTM,
hemisferio Sur, Zona 18. (Ver Lámina P-01)
Cuadro Nº 1. Cuadro de Datos Técnicos
Vértice Lado Distancia Este (X) Norte (Y)
A A-B 168.50 311236.6011 8620165.0001
B B-C 31.00 311194.5121 8620328.1588
C C-D 168.50 311224.5319 8620335.8928
D D-A 31.00 311266.6208 8620172.7341
V. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Y SU ENTORNO INMEDIATO
La parcelación semirústica Papa León XIII cuenta con 17 manzanas que contienen 370
lotes mayores a 5,000 m2, ocupando un área de 237.7 Ha. aproximadamente.
Si bien la parcelación semirústica Papa León XIII fue creada inicialmente para uso de
Viviendas, granjas y casas-huerta, no viene desarrollándose como tal; más bien se
observa un creciente desarrollo de la actividad industrial y de almacenes, producto de
su buena ubicación y accesibilidad a la carretera Panamericana Sur.
Se constató la presencia de predios con uso industrial, comercial y de equipamiento
urbano. (Ver Lámina P-04)
Ilustración 1. Vista del Predio Mz H Lote 24
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Ilustración 2. Vista Av. Las Casuarinass
Ilustración 3. Predio industrial Mz. H, Lote 21
Ilustración 4. Predio Industrial Mz. H, Lote 15
Ilustración 5. Predio Industrial Mz H, Lote 14
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Ilustración 6. Predio Industrial Mz. H, Lote 12
Ilustración 7. Predio Industrial Mz H, Lote 5
Ilustración 8. Predio Industrial Mz. H, Lote 4
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Ilustración 9. Predio Industrial Mz. H, Lote 1
Ilustración 10. Predio Comercial Mz. H, Lote 31.
Ilustración 11.Equipamiento Educación. I.E. Nº 6021 Papa León XIII.
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VI. PLANEAMIENTO INTEGRAL
En concordancia con los artículos 37 y 38 del Título II, capítulo V, del RNE, el
Planeamiento Integral comprende la red de vías y los usos de la totalidad del predio, así
como una propuesta de integración a la trama urbana más cercana, en función de los
lineamientos establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano correspondiente.
Así mismo, de acuerdo al artículo 58º del Reglamento de Acondicionamiento Territorial
y Desarrollo Urbano Sostenible (RATDUS) el Planeamiento Integral es un instrumento
técnico-normativo mediante el cual se asigna zonificación y vías primarias con fines de
integración al área urbana a los predios rústicos no comprendidos en los PDU, EU o
localizados en centros poblados que carezcan de PDU y/o Zonificación.
6.1 SISTEMA VIAL
La propuesta vial a nivel de Planeamiento Integral, tiene el objetivo de definir la
infraestructura vial que permita la movilidad y accesibilidad urbana desde y hacia el área
de estudio y articularlo a la trama vial urbana existente.
Las secciones viales normativas se establecen con criterios de Planeamiento urbano,
por lo que constituyen elementos referenciales para la determinación definitiva de los
derechos de vía correspondientes en los procesos de Habilitación Urbana y otros
previstos en la reglamentación urbanística.
6.1.1 Sistema Vial Existente
La Parcelación Semirústica Papa León XIII cuenta con 3 vías de acceso directo desde
la Carretera Panamericana Sur; se encuentran afirmadas en regular estado de
conservación, las mismas que tienen una sección vial igual o superior a 30.00 ml.
El predio materia de la presente solicitud se encuentra frente a la Av. Las Casuarinas
(Antes Avenida Tres), con una sección vial de 30.00 ml. aprobado con Ordenanza
Nº024-2019-MPC1, de conformidad con lo establecido por el RNE, Norma GH.020,
Capítulo II-Diseño de vías, Artículo 8.
Esta vía tiene tránsito vehicular en doble sentido con una berma central de 4.80 ml y
acceso directo a la Carretera Panamericana Sur en dirección Sur-Norte con la finalidad
de integrar el área de interés con la trama urbana existente.
AV. LAS CASUARINAS
Por lo mencionado anteriormente, la Av. Las Casuarinas, con 30.00 ml de sección
cumple con las dimensiones de una vía local principal de uso Industria liviana (I-2)
solicitada.
1 Publicado el 20.SET.2019 en el Diario El Peruano, se aprobó la Anexión al área urbana y Asignación de
Zonificación I-2 (Industria Liviana) al predio ubicado en Papa León XIII, Mz. E Lote 15
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6.2 ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DE SUELO
La zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo. La
zonificación regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y
ocupación que se le puede dar al mismo.
6.2.1 Propuesta de Zonificación
Teniendo como fundamento los estudios realizados sobre el predio se propone la
siguiente Zonificación:
Zonificación Industria Liviana (I2):
Son aquellas destinadas predominantemente a la edificación de locales industriales y
que se realizan sobre terrenos calificados con una Zonificación afín o compatible.
Cuadro Nº 2. Zonificación Industria Liviana (I-2)
Zonificación Actividad
Lote
Mínimo
(m2)
Frente
Mínimo
(ml)
Área Libre
Mínima
(%)
Altura
Máxima de
Edificación
Uso
Permitido
Zona de
Industria
Liviana
I-2
No molesta
ni peligrosa 1,000.00 20.00
Según
Proyecto
de
Habilitación
Según
Proyecto de
Habilitación
I-1 (hasta
20%)
Aportes Reglamentarios:
De acuerdo a lo establecido en el RNE, Norma TH 030, Capítulo I – Generalidades,
artículo 5. Las habilitaciones para uso industrial deberán cumplir con el aporte
reglamentario según el cuadro Nº 3.
Cuadro Nº 3. Aportes Reglamentarios para Zonificación Industria Liviana (I-2)
Zonificación Parques
Zonales
Otros
fines Total
I-2 1% 2% 3%
Obras de Habilitación Urbana:
La calidad mínima de las obras propuestas para el Proyectos industriales I-2 será del
tipo C, de acuerdo al siguiente cuadro:
Cuadro Nº 4. Calidad de Obras de Habilitación Industrial
TIPO CALZADAS ACERAS AGUA
POTABLE DESAGÜE
ENERGIA
ELECTRICA TELEFONO
A Concreto Concreto
Simple
Conexión
domiciliaria
Conexión
domiciliaria
Pública y
domiciliaria
Público y
domiciliario
B Asfalto Concreto
Simple
Conexión
domiciliaria
Conexión
domiciliaria
Pública y
domiciliaria
Público y
domiciliario
C Asfalto Asfalto con
sardinel
Conexión
domiciliaria
Conexión
domiciliaria
Pública y
domiciliaria Domiciliario
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6.2.2 Servicios y suministros requeridos:
Actualmente la parcelación semirústica Papa León XIII cuenta con el servicio de
abastecimiento de agua mediante red pública domiciliaria, ésta se realiza de forma
intermitente (3 horas – 4 veces por semana), por lo que se contempla el uso de cisternas
para el almacenamiento de agua tanto para el proceso de producción como para uso
del personal, el cual, en caso de ser requerido, será abastecido mediante tanques
cisterna.
El sistema de desagüe se realizará mediante un proceso de biodigestión para
posteriormente ser vertidos a través de una EPS autorizada.
El servicio eléctrico es suministrado por Luz del Sur mediante red pública con conexión
domiciliaria e iluminación pública.
También se cuenta con red de servicio de telefonía fija y celular.
Se cuenta con servicio de recojo de basura brindado por la Municipalidad distrital de
Chilca, no obstante, los residuos generados por el proceso productivo, serán evacuados
mediante EPS autorizada.
Por estas razones se puede justificar que es factible el suministro de servicios para el
proyecto y la Zonificación Industria Liviana (I-2) propuesta.
6.2.3 Usos del Predio
La zonificación Industria Liviana (I-2) es compatible con el uso a desarrollar en dicha
parcelación, en donde coexisten industrias livianas, almacenes, talleres, entre otros.
Para el caso específico del predio, se contempla la implementación de una Planta de
Procesamiento Artesanal de Productos Hidrobiológicos para la industria alimentaria y
para uso industrial, a ser operado por la empresa LAMARQOCHA INVERSIONES
S.A.C.
La implementación de la planta será con utilización de tecnologías limpias para las
construcciones, instalaciones y equipamiento artesanal.
Se trata de una actividad industrial no molesta ni peligrosa, orientadas al mercado
internacional de exportación. El producto final no es contaminante, ni inflamable,
combustible o peligroso; configurándose dentro de las actividades definidas para la Zona
de Industria Liviana (I-2).
6.3 INTEGRACIÓN A LA TRAMA URBANA MÁS CERCANA
La integración urbana permitirá insertar el proyecto con la trama urbana existente, y con
ello dar continuidad y complementariedad de lo existente con lo nuevo.
El predio se integra a la trama urbana más cercana, a través de la Av. Las Casuarinas,
esta vía principal existente se convierte en el eje de acceso y articulación para el
proyecto y para futuras habilitaciones industriales proyectadas, desde esta vía se
conecta el predio con la Carretera Panamericana Sur.
(Ver Lámina P-02)
VII. PLANOS ADJUNTOS
Plano de Ubicación Y Localización P-01
Plano de Planeamiento Integral P-02
Plano Propuesta de Asignación de Zonificación P-03
Plano de Levantamiento de Usos P-04
Plano de Levantamiento de Usos- Fotografía P-05
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VIII. ANEXOS
