Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW · 1. Einführung | 7 2. ... 4.3 Themen und Leitfragen der Befragung ... • In fast allen größeren Städten wird das aktuell größte Aufkommen

Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW

Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens

Erfassung, Beschreibung & Bewer tungvon aktueller Situation, Perspektiven und Handlungspotenzialen

Arbeitsbuch als Grundlage für thematische Kooperation und Dialog

Problemimmobilienin den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens


Arbeitsbuch als Grundlage für thematische Kooperation und Dialog

Innovationsagentur Stadtumbau NRW

Talstraße 22-24D - 40217 Düsseldorf

Fon: +49 211 5 444 866Fax. +49 211 5 444 865

eMail: [email protected]

Düsseldorf | März 2011

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Inhalt

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung | 7

2. Begriffsklärungen | 8

2.1 Arbeitsdefinition “Problemimmobilie” | 8

2.2 Rahmenbedingungen | 8

3. Auswahl- und Analysekriterien | 9

3.1 Gebäudetypen | 9

3.2 Eigentumsform | 9

3.3 Lage des Objekts | 10

3.4 Nutzungssituation | 10

3.5 Städtebauliche Relevanz | 10

3.6 Zugriffsmöglichkeiten im Falle nicht ermittelbarer, handlungsfähiger oder handlungsbereiter Eigentümer | 10

4. Die aktuelle Situation in den Städten und Gemeindendes Landes Nordrhein-Westfalen | 11

4.1 Einführung zur Umfrage | 11

4.2 Teilnehmerkreis der Umfrage | 11

4.3 Themen und Leitfragen der Befragung | 13

4.4 Befunde und Ergebnisse im Überblick | 14

5. Übersicht über Fallbeispiele | 18

Impressum | 74

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Einführung

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1. Einführung

Im Rahmen eines Arbeitsgesprächs am 2. September 2010, das im Ministerium für Wir t-schaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalens[MWEBWV] stattgefunden hat, wurde ein erster Austausch über Ausmaß und Strukturder Existenz und Entwicklung von „Problemimmobilien“ in Nordrhein-Westfalen be-gonnen und es erfolgte einen erster Austausch zu möglichen Handlungsoptionen, Stra-tegien und Instrumenten.

Damit wurde ein entsprechender Passus aus dem Koalitionsver trag der aktuellen Lan-desregierung Nordrhein-Westfalens aufgegriffen, in dem die beiden Koalitionspar tnerfür die laufende Legislaturperiode Aktivitäten von Seiten des Landes zu diesem Themavereinbar t haben.

Alle Teilnehmer dieses ersten Abstimmungsgesprächs verfügen aus ihren jeweiligen Ar-beitszusammenhängen über umfassende und differenzier te praktische Erfahrungen undEinschätzungen zum Themenfeld der „Problemimmobilien“ in ihren jeweiligen themati-schen Zuständigkeiten. Die Innovationsagentur Stadtumbau NRW hat darüber hinaus zudiesem Thema unter Beteiligung des Ministeriums für Wir tschaft, Energie, Bauen, Woh-nen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalens [MWEBWV] im Frühsommer einenthematischen Workshop für interessier te Kommunen im Land Nordrhein-Westfalendurchgeführ t, um dor t die aktuelle Situation sowie bestehende Handlungsmöglichkei-ten zu diskutieren und durch die Beteiligung eines auf solche Fragestellungen speziali-sier ten Juristen konkrete Empfehlungen und Einschätzungen zu Fragen aus dem Kreisder Teilnehmenden zu formulieren.

Zur weiteren Qualifizierung dieses Prozesses der Entwicklung einer gemeinsam getra-genen Einschätzung zu aktuellem Ausmaß und zur voraussichtlichen Entwicklung vonProblemimmobilien in den Städten und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalenhat die Innovationsagentur Stadtumbau NRW das vorliegende “Arbeitsbuch Proble-mimmobilien NRW” erarbeitet.

Es soll als Grundlage und Bezugspunkt dienen, um im Rahmen der weiteren Arbeiteinen differenzier ten Überblick über Typen von Problemimmobilien zu gewinnen undaus einem solchermaßen differenzier ten Überblick über die Erscheinungsformen diesesProblems dann auch eine differenzier te Einschätzung zu möglichen Handlungsoptionenund Einsatzmöglichkeiten bestehender Instrumente gewinnen zu können.

In diesem Sinne handelt es sich bei dem hiermit vorgelegten Arbeitsbuch weder umeinen abgeschlossenen Forschungsbericht noch um ein fer tiges Dokument zum Thema,sondern vielmehr um eine differenzier te und strukturier te Diskussions- und Arbeits-grundlage, die durch Inputs aus den verschiedenen Ressor ts des MWEBWV um Ein-schätzungen und Hinweise auf möglicherweise fehlende relevante Falltypen ergänzt unddamit als Arbeitsgrundlage für das weitere Verfahren vervollständigt werden sollte.

David R. Froessler | Innovationsagentur Stadtumbau NRW | März 2011

Begriffsklärungen

2. Begriffsklärungen

2.1 Arbeitsdefinition

Als Arbeitsdefinition mit Ausrichtung auf zukünftige Handlungsbedarfe und Handlungsfähig-keit wird empfohlen, den Begriff der „Problemimmobilien“ für die erste Arbeitsphase derangestrebten landesweiten Arbeitsgruppe im ökonomischen Sinne zu definieren als „Immo-bilien, die wirtschaftlich nicht mehr zu betreiben bzw. am Markt zu platzieren sind und dieunter wirtschaftlich vertretbarem Aufwand auch nicht mehr in einen Zustand zu bringensind, in dem sie auch langfristig am lokalen und regionalen Immobilienmarkt zu platzierenwären“.

2.2 Rahmenbedingungen

• Mit dieser handlungsorientierten Definition im Sinne von Städtebau- und Wohnraum-förderung ist zugleich die praktische Konsequenz verbunden, dass sich die Frage der„Wirtschaftlichkeit“ nicht nur aus dem rein baulichen Zustand der Immobilie ergibt, son-dern auch in direktem Zusammenhang mit und in Anhängigkeit von den lokalen/regio-nalen Marktbedingungen und möglichen Renditen [Miethöhe, Verkaufserlös etc.] zu be-trachten ist.

• Weiterhin impliziert diese Definition im Sinne einer Handlungsorientierung auch, dassFörderung selbst in die Entscheidung, ob es sich um eine Problemimmobilie handelt odernicht, eingreifen kann: Wenn der Erhalt und weitere Betrieb einer Immobilie aus woh-nungswirtschaftlichen und/oder städtebaulichen Gründen wünschenswert ist und dieWiederherstellung eines wirtschaftlichen Betriebs zu Marktbedingungen an der zu ge-ringen/langsamen Amortisation von notwendigen Investitionen scheitert, kann diesesHemmnis mit Hilfe von öffentlicher Förderung „wegsubventioniert“ werden. Dann müssteallerdings Konsens darüber bestehen, dass die Immobilie damit in einen Zustand versetztwird, der einen nachhaltig wirtschaftlichen Betrieb am lokalen/regionalen Markt wiederermöglicht und dass dies auch im Sinne der Städtebau- und/oder Wohnraumförderungdes Landes Nordrhein-Westfalen ist.

Problemimmobilien

Immobilien, die wirtschaftlich nicht mehr zu betreiben bzw. am Markt zu platzieren sindund die unter wirtschaftlich vertretbarem Aufwand auch nicht mehr in einen Zustand zubringen sind, in dem sie auch langfristig am lokalen und regionalen Immobilienmarkt zuplatzieren wären.

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Kriterien

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3. Auswahl- und Analysekriterien

In Abweichung von der Praxis in der Mehrzahl der verfügbaren Gutachten und Quellen wirdempfohlen, für die Zwecke der angestrebten landesweiten Arbeitsgruppe zu diesem The-menkomplex und im Sinne einer Handlungsorientierung die Auswahl von Indikatoren und Kri-terien auf die folgenden Kernelemente zu reduzieren:

3.1 Gebäudetypen

• Soliltärhochhaus

• Hochhaus als Teil einer Großsiedlung

• Geschosswohnungsbau in niedrig geschossigen Wohnsiedlungen der 50er & 60er Jahre

• Gründerzeitwohngebäude

• Handelsimmobilie mit gleichzeitiger Wohnnutzung

• Reine Handelsimmobilie in zentraler Lage

• Reine Handelsimmobilie in Wohngebieten

• Industriebau

• Sonderfall: Denkmalgeschütztes Gebäude

3.2 Eigentümerform

• Einzeleigentümer

• Erbengemeinschaft

• Eigentümergemeinschaft [WEG]

• Städtisches Wohnungsunternehmen

• Lokale(s) / regionale(s) Wohnungsgenossenschaft / Wohnungsunternehmen

• Investmentfonds u.ä.

• Insolvenzverfahren

3.3 Lage des Objekts

• Lokale Lagetypen: Zentrum | Nebenzentrum | Wohnsiedlung

• Lokale Lagemerkmale: Attraktives Umfeld mit gesunden Investitionsbedingungen | Problemge-biet mit negativ zu beurteilenden Investitionsbedingungen | Gebiet, das langfristig nicht zu haltensein wird und daher keine substanziellen Investitionen erhalten sollte | …

Kriterien

• Regionale Lagetypen: Großstadt | Klein- und Mittelstadt | Dorf/Ländlicher Raum• Regionale Lagemerkmale: Wachstumsregion | Schrumpfungsregion [im Sinne der Definition des

Stadtumbaus]

• Förderrechtliche Lagebeschreibung: Lage innerhalb | außerhalb eines förmlich festgelegten Gebietsder Städtebauförderung

3.4 Nutzungssituation

• Totalleerstand

• Teilleerstand mit gleichbleibender | wachsender | rückgängiger Tendenz

• Vollvermietung mit Angaben zur Art der Nutzung [z.B. Übergangsnutzung zur Erzielung maxi-maler Rendite bis zum vollständigen „ökonomischen Aus“, …]

3.5 Städtebauliche Relevanz

• Hohe Sichtbarkeit mit großer Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwick-lungsbedingungen

• Durch Größe/Lage des Einzelobjektes oder [noch] geringen Umfang der kleinteiligen Objekte[noch] geringe negative Ausstrahlungswirkung mit gleichbleibender | wachsender | rückläufiger Ten-denz

• Keine städtebauliche Relevanz, da bedingt durch Größe und/oder Lage keine negative Ausstrah-lung auf Standortentwicklung zu beobachten oder erwarten ist, die Handlungsbedarf erzeugenwürde

3.6 Zugriffsmöglichkeiten im Falle nicht ermittelbarer, handlungsfähiger oder handlungsbe-reiter Eigentümer

• Zwangsversteigerung [hohes Schuldenvolumen im Hinblick auf Abgaben etc.]

• Verkaufsbereitschaft des/der Eigentümer(s)

• Durch entsprechende städtebauliche Instrumente abgesichertes Vorkaufsrecht

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Problemimmobilien in NRW

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4. Die aktuelle Situation in den Städten und Gemeinden des Landes NRW

4.1 Einführung

Als Grundlage für den Prozess der Analyse von Situation und Perspektiven im Hin-blick auf Problemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalensund möglicher Handlungsoptionen wurde eine telefonische Umfrage im Kreis ausge-wählter Städte und Gemeinden des Landes Nordrhein-Westfalen durchgeführ t, umdie eher kursorischen und zufallsbedingten Einschätzungen aus der praktischen Arbeitmit einer etwas systematischeren Grundlage zu versehen.

Dabei wurde bewusst das sehr niedrigschwellige Instrument einer telefonischen Blitz-umfrage gewählt, um den Charakter der Umfrage als Instrument zur Gewinnung einerinformellen Situationsbeur teilung für die Arbeit der Innovationsagentur StadtumbauNRW sehr deutlich zu machen und somit durch die Umfrage bei den angesprochenenStädten und Gemeinden keine – zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht zu rechtfer ti-gende – Erwar tungen im Hinblick auf Aktivitäten und Unterstützungsangebote vonSeiten der Städtebauförderung zu wecken.

4.2 Teilnehmerkreis

Für die Durchführung der telephonischen Umfrage wurde aus dem Kreis der mit derInnovationsagentur Stadtumbau NRW kooperierenden Städte und Gemeinden eineListe von 57 Ansprechpar tnern aus 48 Städten und Gemeinden des Landes Nord-rhein-Westfalen zusammengestellt.

Bei der Zusammenstellung der Liste wurde darauf geachtet, möglichst alle unter-schiedlichen Teilräume des Landes wie auch alle relevanten Größenklassen im Kreisder nordrhein-westfälischen Städte und Gemeinden zu repräsentieren.

Aufgrund der thematischen Ausrichtung der Innovationsagentur Stadtumbau NRWliegt ein Schwerpunkt bei der fachlichen Zuordnung der Interviewpar tner auf Mitar-beitern aus dem Bereich Städtebau, Stadterneuerung und Stadtentwicklung. In einembegrenzten Umfang wurden auch Mitarbeiter aus kommunalen Wohnungsämtern kon-taktier t.

Die in diesem Dokument präsentier ten Ergebnisse der Befragung beziehen sich auf An-gaben und Interviews mit Ver tretern der folgenden Städte und Gemeinden:

• Altena

• Arnsberg

• Augustdorf

• Bielefeld

• Bochum

• Bottrop

• Datteln

• Dorsten

• Duisburg

• Ennepetal

• Essen

• Gelsenkirchen

• Gevelsberg

• Gladbeck

• Hagen

• Hamm

• Harsewinkel

• Heiligenhaus

• Herdecke

• Kamp-Lintfor t

• Lünen

• Marsberg

• Oerlinghausen

• Steinheim

• Troisdorf

• Werdohl

• Wesel

• Wupper tal


Telefonische Befragung

Aktuelle Situation und Perspektiven im Hinblick auf Entstehung und Entwicklung vonProblemimmobilien in den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens

Teilnehmende Städte

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4.3 Themen und Leitfragen der Befragung

Da mit dieser telefonischen Umfrage keine differenzier te Analyse durchgeführ t wer-den sollte, sondern vorrangig ein Stimmungs- und Meinungsbild aus dem Kreis derstädtischen Verwaltungen in Nordrhein-Westfalen als Bezugspunkt für den weiterenArbeitsprozess erzeugt werden sollte, erfolgte im Rahmen der Befragung eine Kon-zentration auf wenige Leitfragen:

1. Informationen und Einschätzungen zur aktuellen Situation

• In welchem Umfang existieren Immobilien in der Stadt, die von Seiten der Ver-waltung als „Problemimmobilien“ bezeichnet würden [Anzahl Gebäude, AnzahlWohneinheiten, …] und wie ver teilt sich dies auf Gebäudetypen [Wohngebäude,Handelsimmobilien, etc.]?

• Wie sieht der aktuelle Nutzungsgrad der jeweiligen Immobilien aus [vollständigerLeerstand, teilweise Nutzung ohne langfristige Perspektive, …]?

• In welchem Gebietstyp befinden sich die jeweiligen Immobilien [Zentrum, Groß-wohnsiedlung, Solitärgebäude, 50er-Jahre Siedlungen, Einfamilienhausgebiete, …]?

• Wie stellt sich die Eigentümerstruktur der betroffenen Immobilien dar [Fonds undGesellschaften ohne lokalen Bezug, Einzeleigentümer, Eigentümergemeinschaften,…]?

• Sonstige aus Sicht des Interviewpar tners relevante Informationen [spezielle Pro-bleme, aktuelle oder geplante Handlungsansätze und/oder Aktivitäten, Besonder-heiten der lokalen Situation, …].

2. Einschätzungen zur weiteren Entwicklung & zukünftigen Situation

• Wie wird die quantitative Entwicklung im Hinblick auf Immobilien, die sich zu Pro-blemimmobilien entwickeln, in der jeweiligen Stadt gesehen und eingeschätzt?

• Welche Gebäudetypen werden dabei eine besonders große Rolle spielen?

• Welche Siedlungs- und Gebietstypen werden dabei besonders betroffen sein?

• Für welche Eigentumsstrukturen werden Probleme und negative Entwicklungenin der jeweiligen Stadt erwar tet?

4.4 Befunde & Ergebnisse im Überblick

Aktuelles Ausmaß des Problems „Problemimmobilien“ – Umfang & Nutzungsgrad

• Bislang finden sich „Problemimmobilien“ nicht, wie in vielen Städten der neuenBundesländer, in hohen gebietsbezogenen Konzentrationen, sondern ausschließlichals punktuelle Problemimmobilien.

• Im Hinblick auf die ehemaligen Nutzungen handelt es sich vorrangig um Wohn-gebäude, punktuell auch um ehemalige Handelsimmobilien, die – auch wegen ihreroft zentralen Lage und Größe – als großes Problem eingestuft werden [Lünen(Her tie), Werdohl (Kaufhaus/Parkhaus), Arnsberg (Einkaufszentrum in Wohnsied-lung)].

Betroffene Siedlungs- und Gebäudetypen

• Die bereits jetzt existierenden Problemimmobilien im Wohnbereich befinden sichzum einen in Großwohnsiedlungen der 60er und frühen 70er Jahre [eher punk-tuell].

• Ein eher flächenhaftes Wachstum bei der Herausbildung von Problemimmobilienzeigt sich in zunehmendem Maße in Städten, die besonders vom Strukturwandelund vom demographischen Wandel betroffen sind, in Altbauquar tieren und grün-derzeitlichen Wohnbeständen, wo mehr und mehr flächige Aufgabe von Immobi-lien, Leerstand und Verfall entsteht [Gelsenkirchen, Hagen-Wehringhausen, …].

• Verschiedene kleinere Kommunen [Oerlinghausen, Marsberg, …] melden die zu-nehmende Entstehung von Leerstand und Verfall in alten Bauernhöfen wie auchalten Fachwerkhäusern in zentralen Dorflagen.

• In fast allen größeren Städten wird das aktuell größte Aufkommen wie auch diegrößte Gefahr in Wohnungsbeständen an den großen Einfallstraßen gesehen [Bo-chum, Wupper tal, Gelsenkirchen, …].

• In Einzelfällen werden die Gebäude [zumeist Solitäre] als Gebäudetyp bezeichnet,der lokal / regional „nicht akzeptier t wird“ [Harsewinkel, Ennepetal, …].

Eigentümerstrukturen

• Im Hinblick auf die Eigentümerstrukturen haben [handlungsunfähige] Eigentü-mergemeinschaften einen deutlich höheren Stellenwert als die so genannten Heu-schrecken – insbesondere handlungsunfähige Eigentümergemeinschaften undsolche, die sich in der Insolvenz befinden und bei denen einzelne Eigentümer nichtmehr auffindbar sind.

• Von verschiedenen Städten werden große Gesellschaften genannt – insbesondereim Hinblick auf Handelsimmobilien – die nicht kommunikations- und kooperati-onsbereit sind [Werdohl] oder überzogene Preisvorstellungen haben [Lünen].


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• In den eher ländlichen Regionen befinden sich brach fallende Höfe und Fach-werkhäuser im Besitz von noch lokal ansässigen Eigentümern und Familien, dieaber nicht über ausreichende Mittel verfügen, um etwas gegen den Verfall zu un-ternehmen.

• Ein zweiter Typ von lokal ansässigen Eigentümern zeigt sich in Steinheim – hiersind die Eigentümer durchaus gesprächs- und investitionsbereit, der lokale und re-gionale Markt gibt aber nur noch so geringe Mieten für Wohnungen wie auch La-denlokale her, dass Investitionen nicht rentabel sind und dafür erforderlicheFinanzierungen von den Banken nicht bereitgestellt werden.

• Ein fast überall und in Bezug auf alle Gebäudetypen vorzufindender Fall sind Ge-bäude im Insolvenzverfahren. Dies bezieht sich in der Regel auf Einzelgebäude. Inverschiedenen Städten [z.B. Steinheim] sind diese Gebäude durch Gesellschaftenaufgekauft, die sich auf den Erwerb von Objekten im Insolvenzverfahren „im Paket“spezialisier t haben und dann versuchen, mit großen Abweichungen beim Einzel-objekt insgesamt an der Summe über alle „Pakete“ Gewinn zu erzielen. Hier kannim Einzelfall beim Einzelobjekt erfolgreich verhandelt werden, wenn deutlich ge-macht werden kann, dass dieses Objekt nie wieder in den Teil der Abverkäufe ge-langen wird, der zum Gewinn bei der „Paketbetrachtung“ beiträgt.

Handlungsoptionen

• Die kommunale Handlungsfähigkeit wird insbesondere durch die schlechter wer-dende kommunale Finanzsituation eingeschränkt, so dass vielfach begonnene Stra-tegien nicht zu Ende geführ t werden können. Dies bezieht sich auf die Möglich-keiten des Zwischenerwerbs, wie auch die Möglichkeit, mit noch gesprächsberei-ten Eigentümern „Deals“ zu machen, in deren Rahmen kommunale Aufwer tungs-maßnahmen im Umfeld zu privaten Investitionen führen können.

• Daneben stellen nicht mehr auffindbare Eigentümer das größte Problem dar, da indiesen Fällen die für einen Abriss notwendige Einstimmigkeit nicht mehr erreich-bar ist und dadurch Handlungsunfähigkeit entsteht – insbesondere, da die kom-munale Politik hier aus Angst vor möglichen späteren Regressansprüchen keineRisiken eingeht.

• Dort, wo kommunale Wohnungsgesellschaften noch existieren und aktiv handeln,konnte bislang erfolgreich präventiv gearbeitet werden, wobei sich aber auch dieGrenzen der Leistungsfähigkeit dieses Wohnungsmarktakteurs immer deutlicherzeigen.

• Das „Zukunftsmodell“ ist die „hilflose Kommune“, die tatenlos zusehen muss, wieneue Problemimmobilien entstehen und die wegen mangelnder Handlungsfähig-keit aufgrund der Haushaltlage oder aufgrund nicht ausreichend wirkungsvollerund sicherer Instrumente nicht eingreifen kann:

- Gelsenkirchen und vergleichbare Städte als Beispiele mit geringerem Bedro-hungspotenzial, da die Immobilien relativ ver teilt liegen.

- Wupper tal als ein Beispiel für eine Stadt mit kurzfristig als gering wahrgenom-menem Bedrohungspotenzial, weil die betroffenen Siedlungen peripher „aufden Hängen um die Stadt“ liegen und daher keine hohe Sichtbarkeit/öffentlicheWahrnehmung erzeugen

- Hagen ist Beispiel einer Stadt mit hohem Bedrohungspotenzial, weil hier ge-bietsbezogene Konzentrationen auftreten, ohne dass die Verwaltung in der Lagewäre, hier mit gegensteuernden Maßnahmen aktiv zu werden, so dass massivekünftige Probleme und Investitionsbedarfe zu erwar ten sind.

• Troisdorf kann als Beispiel für eine Stadt gelten, die in einem noch relativ gesun-den Wohnungsmarkt liegt, wo Immobilien, die auf dem Weg zu „Problemimmobi-lien“ sind, in der Regel noch Investoren finden, weil anschließend gute Vermietungund relativ hohe Mieten zu erwar ten sind.

• Dort, wo Stadtumbauförderung in der Vergangenheit in Sachen „Problemimmo-bilien“ aktiv war, konnten erfolgreiche Lösungen geschaffen werden [Oer-Erken-schwick, Kamp-Lintfor t, Gelsenkirchen-Tossehof, ...]. Dieses Potenzial wird aber fürdie Zukunft aufgrund der immer schlechter werdenden kommunalen Haushalts-lage wie auch der Entwicklung der Fördermittel von Bund und Land auf kommu-naler Seite nicht mehr als sehr schlagkräftig eingeschätzt.

• Dor t, wo eine halbwegs gesunde Wohnungsgesellschaft Eigentümer ist und zu-gleich auch Neubau noch am Markt erfolgreich zu platzieren ist, eröffnet das neueFörderangebot im Rahmen der Wohnraumförderung seit 1. Januar 2010 wichtigeneue Handlungspotenziale, die keinen kommunalen Eigenanteil und keinen förm-lichen Gebietsbezug erfordern [Ennepetal, Essen, …].


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Erwar tungen im Hinblick auf die weitere Entwicklung

• Eine fundier te Einschätzung des Gefahrenpotenzials im Hinblick auf die Entste-hung von Problemimmobilien fällt durchweg allen kommunalen Interviewpartnernschwer.

• Als Ergebnis von Erfahrungen der letzten Jahre und Ortskenntnis wird bei fastallen Gesprächspar tnern ein latent steigendes Risiko zur weiteren Entstehung vonpunktuellen Leerständen gesehen.

• Das größte Gefahrenpotenzial wird dabei durchweg bei Wohnungsbeständen der50er bis 70er Jahre gesehen, die durch negative Lagemerkmale [periphere Lage,Fehlen von Freiraum, etc.] und bei Wohnungsbeständen an den großen Einfalls-straßen gesehen.

• In den Städten und Gemeinden eher ländlicher Regionen werden negative Ent-wicklungen neben peripher gelegenen und schlecht ausgestatteten Wohnungsbe-ständen der 50er bis 70er Jahre vor allem in Einfamilienhausgebieten und bereitskurzfristiger im Bereich von Bauernhöfen und Fachwerkhäusern aus dem 19. Jahr-hunder t gesehen.

• Im Hinblick auf die Eigentumsstrukturen wird das größte Gefahrenpotenzial beinicht mehr handlungsfähigen Eigentümergemeinschaften gesehen – verschärftdurch involvier te nicht mehr auffindbare Eigentümer – und durch Investmentfonds,zu denen keine Kooperationsbeziehung aufgebaut werden kann und die eherdurch Interesse an kurzfristiger Rendite als an nachhaltiger Bestandsentwicklunggekennzeichnet sind.

• Im Hinblick auf die eigene Handlungsfähigkeit sehen sich die Gesprächspar tnerperspektivisch fast durchweg bereits in oder auf dem Weg in die Rolle des „hilf-losen Beobachters“. Dies bezieht sich nicht nur auf das Problem, dass man keineneuen Ansätze gebietsbezogener Stadterneuerung beginnen darf oder nicht mehrin der Lage ist, problematische Gebäude selbst aufzukaufen – sondern auch dar-auf, dass man mangels öffentlicher Mittel auch keine Angebote und „Deals“ mehrmachen kann, in deren Kontext man durch Vereinbarungen regeln könnte, dass Ei-gentümer aktiv werden, wenn die Kommune entsprechende Verbesserungen im öf-fentlichen Raum vornimmt.


1. Heiligenhaus - Rhönstraße | Seite 19

2. Velbert - Nordpark | Seite 21

3. Kamp-Lintfort - Weiße Riesen | Seite 23

4. Dortmund - Kielstraße | Seite 25

5. Gladbeck Rentfort - Schwechater Straße 38 | Seite 27

6. Dorsten - „Habiflex-Gebäude“ | Seite 29

7. Datteln - Südring/Hafenstraße | Seite 31

8. Oer-Erkenschwick - Schillerpark | Seite 33

9. Gelsenkirchen - Tossehof | Seite 35

10. Ennepetal - Quabecke | Seite 37

11. Essen - Altenessen | Seite 39

12. Duisburg - Neumühl | Seite 41

13. Werdohl - Ütterlingsen | Seite 43

12. Remscheid Honsberg - GEWAG-Bestände | Seite 45

13. Duisburg Hochheide - Roter Riese | Seite 47

14. Troisdorf - Alemannenstraße | Seite 49

15. Augustdorf - Am Dören | Seite 51

16. Altena - Nettenscheid | Seite 53

17. Hagen - Wehringhausen | Seite 55

19. Bochum Wattenscheid - Bochumer Straße | Seite 57

21. Bestwig - Einfamilienhäuser | Seite 59

22. Marsberg - Landarbeiterhäuser | Seite 61

23. Hüsten - Hotel Arnsberg | Seite 63

24. Steinheim - Obere Marktstraße | Seite 65

26. Hamm - Horten | Seite 67

27. Lünen - Hertie | Seite 69

Beispielfälle

Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW | Beispielfälle

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ZwangsversteigerungHeiligenhaus | Rhönstraße Insolventer Eigentümer

Entwicklungsprozess

Bei der Fertigstellung dieses Hauses 1972/73 hatten die 88 Maisonette-Wohnungen über 2 Etagen ausge-sprochenen Modell-Charakter. Es gab Wohnungen in verschiedenen Größen, unter anderem auch für Groß-familien, die aber auch als relativ teuer galten. Nach dem Verkauf des Objektes durch die Firma Rheinmetallwechselte das Objekt in der Folge häufiger den Besitzer.

Weil die Wohnungen aus Preisgründen zunehmend schwieriger zu vermieten waren, wurden sie dem So-zialamt der Stadt Heiligenhaus zur Belegung angeboten. Dadurch kam es in diesem Objekt zu einer immerdichteren Konzentration von benachteiligten Bewohnergruppen, die mit einem immer größeren Investiti-ons- und Instandhaltungsrückstau einherging.

Als der letzte Eigentümer in Konkurs ging und keine Besserung der vielfältigen Probleme mehr zu erwar-ten war, beschloss die Stadt 1999 in einem „Runden Tisch“, die Wohnungen nicht mehr zu belegen. Sie ver-fügte vielmehr in der Folge die Schließung und Räumung des Gebäudes wegen nicht mehr gewährleisteterSicherheit für die verbliebenen Mieter und erwarb anschließend das Haus im Wege der Zwangsversteige-rung. Mit Unterstützung durch Fördermittel des Programms Stadtumbau West wurde das Gebäude dannim Jahr 2006 abgerissen.

Städtebauliche Relevanz

Diese Problemimmobilie lag - sehr sichtbar als Problemimmobilie - in einem ohnehin stigmatisierten Stadt-teil von Heiligenhaus, in dem mit Mitteln des Programms Soziale Stadt eine integrierte Erneuerung geför-dert wurde. Es bestand die Auffassung, dass dieser Erneuerungsprozess, eine Verbesserung desInvestitionsverhaltens privater Eigentümer und ein Abbau der Stigmatisierung nicht erreicht werden könne,solange diese Problemimmobilie noch das Image der Siedlung erheblich beeinträchtige.

Akteure

Der letzte Eigentümer dieser Immoblie – ein Privateigentümer, dermit dieser Aufgabe offensichtlich überfordert war – ging in die In-solvenz und war als Partner für die Stadt nicht mehr auffindbar.Unterlassene Instandhaltung und nicht erfolgte Zahlung von Steu-ern und Abgaben erlaubten es der Stadt Heiligenhaus schließlich,die Schließung und Räumung des Objekts zu verfügen und überein Zwangsversteigerungsverfahren in die Verfügungsgewalt überdas Haus zu gelangen.

Damit wurde die Stadt Heiligenhaus, neben den Fördergebern, al-leiniger Akteur in diesem Projekt. Heiligenhaus

Komplettabriss - Nachnutzung unklar 88 WE

Bearbeitungsstand: Februar 2011 | DRF

Key Facts1 Wohngebäude | 88 Wohneinheiten

Attraktive Familienwohnungen in Maisonettebauweise

Baujahr: 1972/1973

Insolventer privater Immobilienbesitzer

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Nicht ausreichende Signalwirkung für Trendwende im Gebiet

Abriss durch KommuneSchließung & RäumungEinseitige Belegung

Perspektiven

Es wurde erwartet, dass durch den Abriss des Wohnkomplexes “Rhönstraße10-12” sowie darauf folgender ergänzender Aufwertungsmaßnahmen und akti-ver Förderung von Investitionen anderen Eigentümer in ihren Bestand eine Sta-bilisierung des Stadtteils Oberilp erreicht werden kann.

Da die Aktivierung der Eigentümer hat sich in der Praxis als sehr schwierig ge-staltet. Als besonders problematisch gelten einige Eigentümergemeinschaften,die keine ausreichende Zahlungsfähigkeit aufweisen und eine große Hausver-waltung, die trotz zahlreicher Versuche und Angebote nicht zur Kooperation be-reit ist.

Aktuell wurden durch eine städtebaulich hochwertige Neugestaltung des Ein-gangsbereichs in die Oberilp und den Bau eines Einkaufszentrums gegenüberdes Eingangs weitere positive Impulse gesetzt. Ergänzend produziert die Inno-vationsagentur Stadtumbau NRW derzeit einen Imagefilm und ein Broschüre, diehelfen sollen, die erreichten Verbesserungen in Stadt und Region bekannter zumachen und zum Abbau der Stigmatisierung dieser Siedlung beizutragen.

Die Entwicklung des Immobilienbestandes in der Oberilp lässt aber dennocherwarten, dass sich mittelfristig neue Problemimmobilien mit vergleichbar hohernegativer Ausstrahlungs-wirkung wie die abgerissene entwickeln werden.

Analyse & Einschätzung

Rückblickend zeigt sich, dass der Impuls, der durch Ersteigerung und Abriss die-ser Problemimmobilie sowie ergänzende Maßnahmen gesetzt werden konnte,nicht ausgereicht hat, um eine nachhaltige Trendwende in der Gebietsentwick-lung und Investitionsbereitschaft privater Eigentümer auszulösen.

Der gleiche Anlass, nämlich fehlende Investitionsbereitschaft oder -potenzialeauf Seiten der Eigentümer großer Immobilien scheint nun dazu zu führen, dassdie gleiche Situation wieder entsteht: Das langsame Herausbilden von Proble-mimmobilien mit erheblicher negativer Ausstrahlung, die wieder eine Abwärts-spirale in der Gebietsentwicklung auslösen könnten.

Intensive Aktivitäten zur Eigentümeraktivierung und -einbindung haben gezeigt,dass solche Tendenzen insbesondere durch zwei Eigentümergruppen ausgelöstwerden: Eigentümergemeinschaften, die keine ausreichende Zahlungsfähigkeitaufweisen, um selbst einfachste Aufwertungsmaßnahmen durchzuführen undgroße Hausverwaltungen, die trotz erheblicher Anstrengungen und angebotenerFördermittel nicht dialog- und kooperationsbereit sind.

Stadt Heiligenhaus | Harald Flügge | Erster Technischer Beigeordneter | Hauptstraße 157 42475 Heiligenhaus | eMail: [email protected] | Internet: http://www.oberilp.net

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Peripher gelegene Wohnsiedlung

Mental: Problemgebiet mit negativem Image und Stigmatisierung in der Stadt

Regional: Mittelstadt am Rande des Ballungsgebiets Rhein-Ruhr

Planungsrechtlich: Teil eines förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebiets

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Akteure

Die Stadt Velbert hat sich erfolgreich um eine Aufnahme des Nordparks in das Programm StadtumbauWest bemüht. Durch Bewilligung von Fördermitteln gelang es, den Rückbau in Angriff zu nehmen. Als Teilder Bewilligung wurde der Abriss aller drei Wohnhochhäuser ge-fordert, der als Vorausseetzung für eine nachhaltig positive Wirkungdes Einsatzes dieser öffentlichen Fördermitteln gesehen wurde. Einsolcher vollständiger Abriss war von Seiten der Stadt und der städ-tischen Wohungsgesellschaft nicht geplant.

Die städtische Wohnungsbaugesellschaft ist nun der zentrale Akteurbeim Rückbau dieser problematischen Immobilien und einer even-tuellen Neubebauung. Sie hat ein Konzept für den sukzessiven Ab-riss aller Hochhäuser mit einem Zeitfenster von 2007 bis 2013erstellt. Die Fläche soll nach dem vollständigen Abriss der Wohn-anlage als Wohnbaufläche mit nachfragegerechten Bau- und Wohn-formen wieder dem Wohnungsmarkt in Velbert zugeführt werden.

Velbert | NordparkKomplettabriss & ggf. Neubebauung

Velbert

Bearbeitungsstand: Oktober 2010 | DRF

Entwicklungsprozess

Die drei Punkthochhäuser “Velbert Nordpark” wurden in den 1970er Jahren als geförderter Wohnungs-bau in einer zentrumsnahen Wohnsiedlung errichtet, die ansonsten durch drei- bis viergeschossige lockereBebauung gekennzeichnet ist.

Die rückläufige Nachfrage nach Wohnungen in dieser Bauform, die Konzentration von sozial benachteilig-ten Familien und Personen in diesen Häusern führten in Verbindung mit nicht optimalem Management undInstandhaltung zu einem immer schlechter werdenden Image der Siedlung und steigenden Leerständen,gefolgt von einer zunehmenden Verwahrlosung der Immobilien. Eines der drei Gebäude stand seit 2006komplett leer, die anderen wiesen ebenfalls hohe Leerstandsquoten auf. Die Mieterstruktur der noch be-legten Wohnungen war durch sehr hohe Anteile nicht deutscher Bevölkerung und ein geringes Einkom-mensniveau gekennzeichnet.

Am 7. November 2007 wurde mit dem Abriss des ersten der drei Häuser sowie zweier Parkpaletten unterInanspruchnahme von Fördermitteln des Programms Stadtumbau West begonnen.

Städtebaul iche Relevanz

Hohe Sichtbarkeit mit großer Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungsbedin-gungen. Die drei Hochhausgebäude drückten der Velberter Nordstadt insgesamt das Stigma eines sozialenBrennpunktes auf, obwohl die umliegenden niedriggeschossigen Wohnhäuser keine außergewöhnlichenLeerstände aufweisen.

Managementfehler3 Punkthochhäuser Cityrandlage

252 WE

Key Facts3 Hochhäuser | Insgesamt 252 Wohneinheiten

Öffentlich geförder ter Wohnungsbau

Baujahr : 1970er Jahre

Städtische Wohnungsbaugesellschaft

22Stadt Velber t | Fachgebiet IV.1.2 | Heike Möller | Am Lindenkamp 31 | 42549 Velber t eMail: heike.moeller@velber t.de | Internet: www.nordstadt.velber t.de

Kontaktadresse:

Schwieriges UmzugsmanagementInstandhaltungsdefizite

Städtisches Wohnungsunternehmen

In ökonomischer Hinsicht marginale NachnutzungspotenzialeStigmatisierung

Per spekt iven

Nach dem Abriss des ersten Hochhauses und von Parkpaletten wurde diefrei gewordene Fläche zu einem Spielplatz für die temporär noch verblei-benden Mieter umgenutzt. Dies wird als eine Zwischennutzung gesehen, danach Abschluss der gesamten Abrissmaßnahmen eine Neubauung des ge-samten Geländes vorgesehen ist.

Nach aktuellem Planungsstand erscheint hier verdichteter Einfamilienhaus-bau möglich und am lokalen Wohnungsmarkt vermarktungsfähig.


Der Abriss der drei Hochhäuser musste langsamer erfolgen als dies sachlichund fördermäßig wünschenswertgewesen wäre, da die Häuser bei der städ-tischen Wohnungsgesellschaft als Eigentümerin noch mit höheren Buchwer-ten geführt wurden und mit den entsprechenden Werten zunächst noch inder Bilanz verbleiben mussten, um keine Insolvenz des Unternehmens aus-zulösen.

Nach Abriss von zwei der drei Hochhäuser zeigt sich nun, dass es auf demlokalen Wohnungsmarkt immer schwieriger wird, Ersatzwohnraum für dieMieter zu finden. Damit wird auch deutlich, dass dem Velberter Wohnungs-markt durch den Abriss dieser Hochhäuser ein wichtiges Segment entzogenwird, für das keine ausreichenden Alternativen verfügbar sind.

Daher ist es nahezu unmöglich, für das dritte und letzte Hochhaus Ersatz-wohnungen für alle Mieter zu finden. Dies wirft die Frage auf, ob es unterVersorgungsgesichtspunkten nicht angemessener gewesen wäre, eines derdrei Hochhäuser zu erhalten und nach einer Instandsetzung und Moderni-sierung mit einem verantwortungsvolleren Sozialmanagement und Instand-haltungsverhalten weiter zu vermieten.

Am Beispiel dieser Siedlung wurde eine Untersuchung in Auftrag gegeben, umMöglichkeiten einer finanziellen Beteiligung der umliegenden Eigentümer alsAbschöpfung der Wertsteigerungen für ihre Immobilien zu prüfen.

Diese Untersuchung hat allerdings keine konkret in Handlungsoptionen um-setzbare Ergebnisse und Erkenntnisse ergeben.

LagemerkmaleLokal: Zentrumsnah gelegene Punkthochhäuser in niedriggeschossiger Wohnsiedlung

Mental: Problemgebiet mit negativ zu beur teilenden Investitionsbedingungen

Regional: Mittelstadt am Rande des Ballungsgebiets Rhein-Ruhr


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3 Punkthochhäuser

AsbestbelastungKamp-Lintfort | Weiße Riesen Citylage

Entwicklungsprozess

Bei den Weißen Riesen in Kamp-Lintfort handelt es sich um drei bis zu 16-geschossige Wohnhochhäuser,die Anfang der 1970er Jahre im südöstlichen Teil der Innenstadt erbaut wurden. Zwei der drei Hochhäuserwaren in der letzten Entwicklungsphase im Besitz eines niederländischen Eigentümers, der die Immobilienaufgegeben hatte und weder für notwendige Instandhaltung, Sicherung noch für vorgeschriebene Grund-steuern etc. zahlungswillig war. Diese beiden Hochhäuser standen jahrelang leer, waren mehr und mehrvon Verfall gekennzeichnet und hatten erhebliche negative Ausstrahlungswirkung. Unter dem Aspekt der Ver-marktung und Wiedernutzung wurde für die leerstehenden Wohnungen vor dem Hintergrund der demo-graphischen Entwicklung keine Entwicklungsperspektive mehr gesehen, so dass die Stadt entschied, einenRückbau der Hochhäuser und eine qualitätvolle und das Zentrum funktional stärkende Neubebauung desGeländes anzustreben.

Die schwierigen Eigentumsverhältnisse und enormen Kosten der Baureifmachung, insbesondere für einenRückbau der Hochhäuser, verhinderten aber in der Vergangenheit jede städtebauliche Entwicklung an demStandort. Erst durch die Aufnahme in das Förderprogramm Stadtumbau West eröffnete sich hier Ende2004 erstmals eine Entwicklungsperspektive. Nach intensiven Vorarbeiten und strategischen Ansätzen ge-lang es der Stadt im Jahr 2007 den Verkauf von 2 der 3 Hochhäuser an einen Investor zu organisieren, derhier gemeinsam mit der Stadt Projektentwicklung betreiben wollte. Mit Unterstützung der Stadt konnte dannauch ein Verkauf des teilweise noch bewohnten dritten Weißen Riesen durch den schwedischen Besitzeran den neuen Investor organisiert werden.

Die ersten beiden Weißen Riesen wurden im Jahr 2009 rückgebaut, das dritte Hochhaus wurde im Laufedes Jahres 2010 leergezogen und wurde im November 2011 gesprengt.

Akteure

Ziel der Stadt Kamp-Lintfort ist es, durch die Entwicklung des Areals zu einer Entspannung der zum Teil kri-tischen sozialen Situation in und um die Gebäude beizutragen und dem Standort ein neues Image undeine Zukunft als stärkendes Element der Innenstadtentwicklung zu geben. Das größte Problem für die Stadtund der arbeits- und zeitaufwändigste Teil des bisherigen Prozessesbestand darin, Verfügungsgewalt über die Gebäude und Investiti-onsbereitschaft zu organisieren, da der niederländische Besitzer derbeiden leer stehenden Hochhäuser kein Interesse an Investitionoder Kooperation hatte.

Die Ten Brinke Gruppe, die in Kamp-Lintfort bereits durch denNeubau eines C&A-Kaufhauses in der Fußgängerzone einen quali-tätvollen Neubau realisiert hatte, entschied sich auf Grundlage derErgebnisse einer Planwerkstatt, für dieses anspruchsvolle Projekteng mit der Stadt zu kooperieren und die Rolle des Projektent-wicklers, des Investors, des Bauträgers und des Bauunternehmersaus einer Hand zu übernehmen. Kamp-Lintfort

Komplettabriss & Neubebauung

Bearbeitungsstand: Dezember 2011 | DRF

Key Facts3 Punkthochhäuser in zentraler Citylage

2 Hochhäuser: Niederländischer Besitzer, jahrelanger Leer-

stand

1 Haus: Schwedischer Besitzer, teilweise noch vermietet

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Aufgabe von 2 Häusern durch Eigentümer

Zeitaufwändiges VerfahrenJahrelanger Leerstand

Ausländische Hauseigentümer

Instrumentenmix


Neben ihrer stadtgestalterisch den Maßstab der Kamp-Lintforter Innenstadtsprengenden Bauformen stellten die Weißen Riesen vor allem einen gravieren-den städtebaulichen Missstand dar, der eine große Negativausstrahlung auf denMikrostandort und dessen Entwicklungschancen hatte.

Perspektiven

Nach dem Abschluss des Abrisses der drei Wohnimmobilien hat der Investordamit begonnen, auf dem freigewordenen Areal ein Einkaufszentrum errichten,das einen wichtigen Impuls zur Entwicklung der Innenstadt und zur langfristigenSicherung der Versorgungsangebote liefern soll.


Zu den massiven Leerständen in den drei Weißen Riesen kam es zum einenaufgrund der erheblichen Sanierungsrückstände in den Gebäuden und demschlechten Image der Siedlung. Zum anderen gibt es in der weitestgehend eherkleinteilig strukturierten Stadt Kamp-Lintfort nur eine begrenzte Nachfrage nachdiesem Wohnungstypus, so dass auch eine umfassende Sanierung der leerste-henden Wohnhäuser vermutlich nicht zu einer Vollvermietung geführt hätte.Zudem wiesen die Häuser Schadstoffbelastungen, vor allem durch Asbest, auf.

Bis zur nun erreichten Schaffung von neuen Entwicklungsperspektiven war einsehr nachhaltiges Engagement von Kamp-Lintforter Verwaltung und Politik not-wendig. Dabei kamen auch zahlreiche Steuerungsinstrumente zum Einsatz, dieteilweise als sehr komplexe Aufgabenstellung entwickelt und angewandt wurden,um in dieser schwierigen Situation die Realisierung der Stadtumbauziele undvor allem der von Seiten der Stadt gewünschten Qualitäten sicherzustellen.

In der Planungs- und Vorbereitungsphase waren dies der Erlass einer Satzungzur Durchführung einer Stadtumbaumaßnahme nach §171d BauGB, die Auf-stellung eines Bebauungsplans zur Formulierung des städtebaulichen Entwick-lungsziels, der Erlass einer Veränderungssperre zur Sicherung der Stadtumbau-maßnahme und die Sicherstellung des besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 I 2BauGB. In der nun laufenden Konkretisierungs- und Realisierungsphase sind diesdie Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans, der Abschluss einesStadtumbauvertrages mit dem Investor, der Abschluss eines Durchführungsver-trages mit dem Investor und die Erarbeitung eines Sozialplans nach §180 BauGBzur Realisierung eines sozialverträglichen Umzugsmanagements.

Stadt Kamp-Lintfor t | Planungsamt | Monika Fraling | Am Rathaus 2 | 47475 Kamp-Lintfor teMail: monika.fraling@kamp-lintfor t.de | Internet: http://www.weisse-riesen-kamp-lintfor t.de/

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Eingangsbereich zu Zentrum und Fußgängerzone

Mental: Unübersehbares Wahrzeichen für Verfall & Niedergang der Stadt

Regional: Mittelstadt am westlichen Rand des Ruhrgebiets


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Dortmund | Kielstraße Jahrelanger LeerstandInsolvente Eigentümer

Entwicklungsprozess

Bei der Problemimmobilie an der Kielstraße 26 in Dortmund handelt es sich um ein im Jahr 1969 fertig ge-stelltes, 18 Etagen hohes Punkthochhaus mit 102 Wohneinheiten. Die Wohnungen waren tendenziell für einniedriges Preissegment vorgesehen.

Nach Errichtung des Gebäudes im Jahr 1969 erfolgte 1993 die Umwandlung der Immobilie in Eigentums-wohnungen durch Teilungserklärung, gefolgt von einer überregionalen Vermarktung der Wohnungen. Seit derErrichtung des Gebäudes wurde zu keinem Zeitpunkt in Modernisierungsmaß- nahmen investiert.

In der Folge standen Anfang 2002 bereits rund 26 % der Wohnungen dauerhaft leer und ca. 67 % standenunter Zwangsverwaltung. Die Mehrzahl der verbliebenen rund 70 BewohnerInnen des Hauses an der Kiel-straße war zu diesem Zeitpunkt bereits insolvent.

Nach ausbleibenden Zahlungen wurde im April 2002 die Heizungs- und Warmwasserversorgung eingestellt,was zu einem drastischen Qualitätsverlust und zu einem sukzessiven Leerzug aller Wohnungen führte. Am30.11.2002 wurde das Hochhaus schließlich von der Stadt Dortmund im Rahmen einer bauordnungsbe-hördlichen Sicherungsmaßnahme zugemauert.


Die Lage der Immobilie am Rande der nördlichen Innenstadt und in der Nähe des Hauptbahnhofs beein-flusst das Erscheinungsbild des Stadtteils sowie die Wahrnehmung der Stadt negativ. Der schlechte Zustandder Immobilie und der jahrelange Entwicklungsstillstand beeinflussen auch das ohnehin schlechte Image dergesamten Dortmunder Nordstadt.

Akteure

Die Eigentümer befinden sich in weiten Teilen in Privatinsolvenz,viele der Wohnungen in Zwangsversteigerungsverfahren. DieGläubigerbanken haben sich bereiterklärt, auf große Teile der aus-stehenden Schulden zu verzichten, da eindeutig ist, dass mit dieserImmobilie keine Renditen mehr zu erwirtschaften sind.

Die Stadt Dortmund strebt einen Erwerb sämtlicher Anteile ander Immobilie an, um diese dann mit Hilfe von Fördermitteln desStadtumbaus West und ggf. ergänzender Mittel der Wohnraum-förderung abzureißen und Neubau errichten zu lassen.

Dortmund

Handlungsunfähigkeit102 WE


Key FactsPunkthochhaus | 18 Etagen | 102 Wohneinheiten

Eines von zwei baugleichen Wohnhochhäusern

Baujahr: 1969

1993: Umwandlung in Eigentumswohnungen

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Teilung & Verkauf als AbschreibungsobjektVerfahrensstillstandVerkaufsbereite GläubigerbankenRechtsgutachten

Unauffindbare Miteigentümer

Perspektiven

Der Erwerb sämtlicher Mieteigentumsanteile stellt die zentrale Voraussetzungfür den geplanten Abriss der Schrottimmobilie an der Kielstraße dar, da für einenAbriss die Einstimmigkeit aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vorliegenmuss.

Um eine solche Handlungsfähigkeit herzustellen, haben ein Wohnungswirt undein Rechtsanwalt im Auftrag der Stadt Dortmund eine Recherche nach Eigen-tümern, Mitgliedsanteilen, eingetragenen Grundschulden und allen Gläubiger-banken durchgeführt. Im Anschluss erfolgten Einzelgespräche mit allenGläubigerbanken, um mit ihnen eine Einigung auf einen sehr reduzierten Kauf-preis zu erzielen.

Dieses Verfahren war sehr erfolgreich, da eine hohe Bereitschaft bei den Bankengeweckt werden konnte, einen Teil der ausstehenden Schulden abzuschreiben,um damit diesen Fall endgültig abschließen zu können. In letzter Konsequenz hataber auch diese sehr aufwändige Bearbeitungsphase keine Handlungsfähigkeitherstellen können, da einer der Miteigentümer trotz umfangreicher Recherchennach wie vor nicht ermittelt werden konnte, so dass die für einen Abriss not-wendige Einstimmigkeit nach wie vor nicht hergestellt werden kann.


Der Ursachen für die Entwicklung des Punkthochhauses zur Schrottimmobilieliegen vor allem in der schwierigen Eigentümersituation und dem damit ver-bundenen Mangel an Investitionen in die Modernisierung und Sanierung des Ge-bäudes. Ein baugleiches Punkthochhaus, dass in unmittelbarer Nachbarschaftdieser Schrottimmobilie steht und sich im Besitz einer Wohnungsgesellschaft be-findet, weist einen guten Erhaltungszustand auf und ist vollständig vermietet.

Für die benachbarte Problemimmobilie ist aktuell nach umfangreichen Arbeitenwieder Stillstand entstanden. Da eine Modernisierung und Wiederinbetrieb-nahme wirtschaftlich nicht möglich ist und ein Abriss wegen fehlender Einstim-migkeit nicht einfach durchzuführen ist, bleibt die für die Stadt nur schwer zuakzeptierende Situation weiter bestehen.

Angesichts der umfangreichen Recherchen nach dem fehlenden Eigentümerwäre ein Abriss prinzipiell auch ohne dessen Zustimmung zu erreichen - eswürde dann aber bei der Kommune ein gewisses Restrisiko verbleiben, dass die-ser Miteigentümer sich eines Tages meldet und Schadensersatzansprüche an dieKommune stellt.

Stadt Dor tmund | Stadtplanungs- und Bauordnungsamt | Herr Boom Burgwall 14 | 44122 Dor tmund | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Zentrale Lage in Zentrums- und Bahnhofsnähe

Mental: Sichtbares Zeichen aller Vorur teile, mit denen die Nordstadt behaftet ist

Regional: Großstadt im Ruhrgebiet | Schrumpfungsregion

Planungsrechtlich: Eigenständiges förmlich festgelegtes Stadterneuerungsgebiet

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Gladbeck | Schwechater Straße

Entwicklungsprozess

Das 14-geschossige Wohnhochhaus an der Schwechater Straße 38 bildet als Punkthochhaus das Zentrumder in den 1960er und 1970er Jahren entstandenen Großwohnsiedlung Rentfort-Nord in Gladbeck. ZurImmobilie gehören neben den 137 Wohneinheiten im Punkthochhaus weitere Wohneinheiten im angela-gerten zweigeschossigen Atrium und verschiedene Ladenlokale im Erdgeschoss des Objektes, die das Stadt-teilzentrum Rentfort-Nord bilden.

In den 1990er Jahren wurden die Wohnungen in diesem Haus als Abschreibungsobjekte zu überhöhten Prei-sen an verschiedene Käufer aus dem gesamten Bundesgebiet vermarktet. In der Folge waren viele Käuferüberschuldet, wodurch die Handlungsfähigkeit der Wohneigentümergemeinschaft zusehends eingeschränktwurde. Notwendige Sanierungen an vielen Wohnungen wie am gesamten Gebäude blieben daher aus. DieAttraktivität der Wohnungen und der gesamten Immobilie nahm aufgrund dieser Modernisierungsrück-stände sukzessive ab, zeitgleich ließ zudem die Nachfrage nach dieser Wohnform insgesamt nach.

Somit sank die Anzahl der vermieteten Wohnungen weiter und die Anzahl der handlungsunfähigen Eigen-tümer stieg, bis die Stadt Gladbeck im Jahr 2006 bausicherungstechnische Maßnahmen – die Räumung dernoch bewohnten Wohnungen sowie die Schließung der Wohnimmobilie – durchführen lassen musste. DieWohnungen stehen seither leer, zur Sicherung des Gebäudes wurden die Zugänge verschlossen/zugemau-ert und Netze im Umfeld gefährdeter Fassadenteile angebracht. Die im Erdgeschoss gelegenen Ladenlo-kale werden teilweise weiterhin durch Einzelhändler und Gewerbetreibende genutzt, aber auch hier sindnennenswerte Leerstände zu verzeichnen.


Die leer stehende Immobilie weist aufgrund ihrer Lage im Zentrum der Wohnsiedlung sowie derbaulichen Ausprägung als städtebauliche Dominante eine sehr hohe Sichtbarkeit mit großer Negativaus-strahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungsbedingungen auf.

Akteure

Die Eigentümergemeinschaft umfasste zu Beginn eine Vielzahl vonEinzeleigentümern. Aufgrund dieser Eigentümerstruktur war eineHandlungsfähigkeit nicht gegeben. Um die komplexe Problematik inden Griff zu bekommen, hat sich die Stadt Gladbeck von Anfang anbemüht, im Rahmen eines Moderations- und Begleitungsprozessesdie Eigentümergemeinschaft auf dem schwierigen Weg zu einer All-stimmigkeit und somit Handlungsfähigkeit bzgl. der Zukunftsausrich-tung der Immobilie zu unterstützen. Nachdem die externe Modera-tion beendet wurde, versucht seit drei Jahren eine Gruppe von orts-ansässigen Eigentümern, nach und nach über den Weg von Zwangs-versteigerungen weitere Eigentumsanteile in einer Hand zu vereinen. Gladbeck

Mediationsverfahren 137 WE

Bearbeitungsstand: Mai 2012 | DRF

Key Facts1 Wohnhochhaus | 137 Wohneinheiten

Kernbau eines Stadtteilversorgungszentrums

Baujahr: 1972/1973

Insolvente private Immobilienbesitzer

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Schwierige Erzeugung einer EinstimmigkeitSchließung & Räumung durch Kommune

Perspektiven

Die Problemimmobilie stellt ein erhebliches Entwicklungshemmnis für den ge-samten Stadtteil, d.h. das gesamte Stadtumbaugebiet dar. Ein externes Gutach-ten hat ergeben, dass ein Abriss der leerstehenden Wohnimmobilie sowie derintegrierten und angrenzenden Ladenlokale/des Stadtteilzentrums und der an-schließende Neubau eines Stadtteilzentrums die wirtschaftlichste Lösung für denStandort wäre. Der sukzessive Erwerb sämtlicher Eigentumsanteile durch eineAuffanggesellschaft, der anschließende Abriss sowie der Neubau eines Stadt-teilzentrums bilden eine mittelfristige Entwicklungsperspektive für das Areal derProblemimmobile.

Ein Bewilligungsbescheid für die Förderung des Abrisses des Wohnturms derImmobilie, somit ein Teilabriss, liegt in der Zwischenzeit vor. Ein Vollzug dieserMaßnahme scheitert derweil jedoch an der immer noch nicht vollständig gelös-ten Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft und somit fehlender All-stimmigkeit, die für einen Abriss nach Wohnungseigentumsgesetz die Voraus-setzung bildet. Ein weiteres Moderationsverfahren durch einen Rechtsberaterwird derzeit geprüft.


Den Ausgangspunkt für den Verfall der Immobilie bildete die überteuerte Ver-marktung der Wohnungen in den 1990er Jahren. Die in der Folge einsetzendeHandlungsunfähigkeit vieler Eigentümer wirkte sich negativ auf die Handlungs-spielräume der gesamten Wohneigentümergemeinschaft aus, da die laufendenKosten von einer sinkenden Anzahl an noch handlungsfähigen Eigentümern ge-tragen werden musste. Ausbleibende Sanierungen und Modernisierungen sowiedie rückläufige Nachfrage nach diesem Wohnungstypus führten letztendlich zurEntstehung einer Problemimmobilie.

Der Weg der Eigentümergemeinschaft hin zu Allstimmigkeit und Hand-lungsfähigkeit stellt sich als sehr schwierig und langwierig dar. Trotz allerSuche nach räumlichen Lösungsalternativen stehen nach wie vor woh-nungswir tschaftliche und rechtliche Probleme im Vordergrund der Proble-matik. Das gemeinsame Ziel von Stadt und aktiver Eigentümergruppe istdie Erreichung dieser Handlungsfähigkeit und nachfolgend durch den Teil-abriss der Immobilie die Schaffung eines neuen modernen Geschäftszen-trums für den Ortsteil Rentfor t-Nord durch einen Investoren-finanzier tenNeubau.

Verkauf als Abschreibungsobjekt

Stadt Gladbeck | Amt für Stadtplanung und Bauaufsicht | Carola Paß-Claßen Willy Brandt Platz 2 | 45964 Gladbeck | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Zentrum einer Wohnsiedlung

Mental: Problemgebiet mit negativem Image und Stigmatisierung in der Stadt

Regional: Mittelstadt am nördlichen Rand des Ruhrgebiets | Schrumpfungsregion

Planungsrechtlich: Teil eines förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebietes

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Dorsten | Habiflex-GebäudeSchließung

Insolvente Eigentümer

EntwicklungsprozessDer fünfgeschossige Solitär wurde im Jahr 1973 als ein mit Bundesmitteln geförderter Versuchsbau in Dor-sten-Wulfen-Barkenberg errichtet. 40 Wohnungen mit insgesamt 4240 qm sind in dem futuristischen Ge-bäude um einen Lichthof angeordnet, der später oben abgedeckt wurde. Im offenen Erdgeschoss gibt esausschließlich PKW-Stellplätze. Die Wohnungen sollten mit ihren flexiblen Grundrissen und ihrer moder-nen Ausstattung ursprünglich als ein Modell für hochwertigere Sozialwohnungen darstellen.

Das beim Bundeswettbewerb "Flexible Grundrisse" prämierte Gebäude weist veränderbare Wände in denWohnungen auf. Das Habiflex-Prinzip dieser flexiblen Wände und aufklappbaren Loggien hat aber nie ord-nungsgemäß funktioniert. Die mangelhafte Fertigbauweise hat bereits Anfang der 1980er Jahre zu starkenGebäudeschäden durch Tauwasser und Schimmelbildung geführt. Ein mittlerweile erloschenes Schweizer Un-ternehmen hat die Wohnungen im Habiflex-Gebäude seinerzeit als Eigentumswohnungen verkauft. Auf-grund der diversen baulichen Mängel standen viele Wohnungen in der Immobilie über längere Zeiträumeleer, die Wohnungen wurden nur oberflächlich saniert.

Im Jahr 2007 waren noch höchstens 15 der 40 Wohnungen bewohnt und die sozialen Probleme im Um-feld der Immobilie nahmen zu. Nach einem Sperrmüllbrand im Dezember 2007 wurde der Brandschutz desGebäudes geprüft und die Sicherheit des ersten Rettungsweges als nicht gegeben festgestellt. Im August2008 zogen die letzten beiden Mieter aus der Immobilie aus. In der Folge wurde das Habiflex-Gebäude zu-gemauert und der Zutritt durch einen Zaun verhindert.

Städtebauliche RelevanzDie Problemimmobilie weist aufgrund ihrer Lage keine herausragende städtebauliche Bedeutung für dieSiedlung auf. Auch wenn das Gebäude durchaus im Stadtbild wahrnehmbar ist, so kommt ihm doch keineprägende Bedeutung zu, so dass von relativ begrenzten negativen Einflüssen auf den das Gebäude umge-benden Stadtteil auszugehen ist.

Akteure

Die Eigentümergemeinschaft ist handlungsunfähig. Etliche der Käu-fer haben inzwischen Privatinsolvenz angemeldet. Ziel der Stadtwar es, das Gebäude bzw. die einzelnen Wohnungen zu einemsymbolischen Preis zu erwerben. Dazu wurden von Seiten desOrdnungsamts alle Eigentümer ermittelt und angeschrieben. Eswaren jedoch nur wenige von ihnen bereit, ihre Wohnung füreinen symbolischen Preis von 1Euro zu verkaufen. Viele Eigentü-mer waren insolvent oder nicht an einem Verkauf interessiert.Daher ist der Plan der Stadt zunächst gescheitert und mittlerweilewäre ein Rückbau aufgrund der kommunalen Haushaltslage auchkaum noch realisierbar.

Dorsten

Handlungsunfähigkeit 40 WE


Key FactsModellwohngebäude | 40 Wohneinheiten

Hochwer tiger Sozialer Wohnungsbau

Baujahr: 1973

Handlungsunfähige Eigentümergemeinschaft

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Überhöhte Verkehrswerte als Problem kommunaler Strategie

Gescheiterter Versuch von Übernahme & Abriss durch Kommune ProjektstillstandZunehmende kommunale Handlungsunfähigkeit

Perspektiven

Die Entwicklungsperspektiven sind gegenwärtig unklar. Die Stadt ist weiterhin be-müht, in das Eigentum sämtlicher Wohnungen zu gelangen und das Objekt dannabzureißen. Gegenwärtig sind die Chancen auf einen zeitnahen Abriss des Ha-biflex-Gebäudes aber als ausgesprochen gering einzuschätzen.

Dies liegt unter anderem auch an den noch gehandelten Verkehrswerten fürdiese Immobilie: So wurde im Jahr 2009 bei einer Zwangsversteigerung einerWohnung noch ein Verkehrswert in Höhe von 50.000 Euro angesetzt. Dies istsicherlich kein Signal, dass es der Stadt erleichtert, Wohnungen zu symbolischenPreisen zu erwerben, um hier Abriss und Neuordnung durchführen zu können.

Durch diese Verzögerungen ist der gesamte Handlungsansatz der Stadt Dor-sten für diese Problemimmobilie mittlweile in Frage gestellt. Vor dem Hinter-grund der momentanen Haushaltslage der Stadt Dorsten wäre ein solchesProjekt kaum noch durchzuführen.


Die wesentliche Ursache für die Entwicklung des Habiflex-Gebäudes zu einerProblemimmobilie liegt in der schlechten baulichen Qualität des Modellhauses.Aufgrund der Mängel waren die Wohnungen trotz ihrer modernen Ausstattun-gen nicht dauerhaft zu vermieten.

Die Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen und die Vermarktung derWohnungen an Kapitalanleger verhinderten eine grundlegende Sanierung desGebäudes, so dass innerhalb weniger Jahre die Räumung und Schließung veran-lasst werden musste.

Die letzten Phasen der Projektgeschichte zeigen zwei Elemente im Umgang mitProblemimmobilien, die in zahlreichen Städten und Gemeinden zum Problem ge-worden sind: Zum einen werden für solche Liegenschaften noch Verkehrswerteangesetzt, die nicht mehr der immobilienwirtschaftlichen Realität entsprechen,die es aber kommunalen Akteuren unmöglich machen, zu vertretbaren Kostenin die Verfügungsgewalt über solche Immobilien zu gelangen. Die Verschärfungder kommunalen Haushaltslage macht es dann nicht nur immer schwieriger, füreinen solchen Rückbau den kommunalen Eigenanteil aufzubringen. Bereits imVorfeld wird es für kommunale Verwaltungen immer problematischer, politischeUnterstützung für den Ankauf solcher Anteile an Schrottimmobilien mit unge-wissen Folgekosten zu erhalten.

Stadt Dorsten | Planungs- und Umweltamt | Abteilung Stadtplanung | Volker DeutschHalterner Straße 5 | 46284 Dorsten | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Großwohnsiedlung Wulfen-Barkenberg

Mental: Begrenzte negative Wahrnehmung und Ausstrahlung

Regional: Mittelstadt am nördlichen Rand des Ruhrgebiets | Schrumpfungsregion

Planungsrechtlich: Lage außerhalb des förmlich festgelegten Stadterneuerungsgebiets

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Datteln | Südring Nicht auffindbare Miteigentümer

Entwicklungsprozess

Am Südring 282 in Datteln wurde im Jahr 1971 ein 12-geschossiges Wohnhochhaus als Solitär mit 47 Miet-wohnungen und einer Wohnfläche von insgesamt rund 3.400 qm errichtet. Sämtliche Wohneinheiten ver-fügten über einen Balkon und ein eigenes Bad. Weitere Ausstattungsmerkmale der Immobilie waren einMüllschlucker, ein Schwimmbad und eine Tiefgarage.

Nach der Insolvenz des Eigentümers im Jahr 1983 wurde das Gebäude in Eigentumswohnungen umge-wandelt und an eine Vielzahl, auch ortsfremder Eigentümer verkauft. Einem einzelnen Eigentümer gehörenrund 50% der Wohneinheiten in der Immobilie. Erste äußerlich sichtbare Probleme entstanden, als nacheinem Sturmschaden im Jahr 1991 die Fassadenverkleidung und Dämmung aus Sicherheitsgründen nahezukomplett entfernt werden musste.

Leerstände von Wohnungen, die aufgrund des negativen Erscheinungsbildes und Images verstärkt entstan-den, führten dazu, dass mit den verbleibenden Mieteinnahmen nur noch kleinere Reparaturmaßnahmendurchführbar waren, aber z.B. für die Reparatur der Fassade kein Geld zur Verfügung stand. Im weiteren Ver-lauf entwickelte sich die Gesamtsituation weiter negativ, nachdem die Stadt im Zuge der Ersatzvornahmemangels Zahlungsbereitschaft der Eigentümer auch die letzten Fassadenplatten abnehmen lassen musste.Zudem waren erhebliche Rückstände bei der Zahlung der Grundbesitzabgaben aufgelaufen und der Ener-gieversorger hatte im Winter 2005 zunächst vorläufig, aber im Frühjahr 2006 dann endgültig, die Installationder Übergabestation für die Fernwärmeversorgung entfernen lassen.

Wegen erheblicher Sicherheitsmängel, insbesondere im Bereich des Treppenhauses, musste die Stadt Dat-teln zum 1. Oktober 2006 die Nutzungsuntersagung gegenüber den Mietern aussprechen. Das Gebäudewurde daher am 22. November 2006 bis auf zwei Wohnungen, bei denen die Fluchtwege gegeben waren,geräumt.

Akteure

Die Eigentümer sind weitestgehend handlungsunfähig. DieStadt Datteln plant im Rahmen des Stadtumbaus „Südring/Hafenstraße“ den Abriss des Objekts. Es konnten bisher abernicht alle Eigentümer erreicht werden: zu rund 10-15% derEigentümer konnte noch kein Kontakt hergestellt werden.

Angesicht der Verschlechterung der kommunalen Haushalts-lage auch in Datteln wird überdies die Möglichkeit einer Über-nahme aller Anteile und ein anschließender Abriss durch dieKommune immer unwahrscheinlicher.

Datteln

Stillstand 47 WE


Key FactsSolitärhochhaus | 47 Wohneinheiten

Mietwohnungen mit guter Ausstattung

Baujahr: 1971

Umwandlung in Eigentumswohnungen

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Eigentümergemeinschaft mit fehlendem Instandhaltungspotenzial

Geplanter Abriss durch KommuneSchließung & Räumung

Geplante Übernahme durch Kommune

Städtebauliche RelevanzAufgrund des Standortes am Dattelner Stadteingang an der Waltroper Straßeist das Gebäude heute eine städtebauliche Dominante mit erheblicher negati-ver Ausstrahlungswirkung, die sich von der niedriggeschossigen Bebauung undden Grünflächen in der Umgebung weithin sichtbar abhebt.

PerspektivenAngesichts der Handlungsunfähigkeit der Eigentümer und der erheblichenstädtebaulichen, bautechnischen und bauordnungsrechtlichen Mängel des Ge-bäudes und auch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass diese Immobilie selbstnach intensiven Aufwertungsmaßnahmen nicht mehr erfolgreich am lokalenWohnungsmarkt vermarktet werden könnte, soll nach dem Auszug der letztenMieter der Abriss der Immobilie erfolgen. Das ca. 1.650 qm große Grundstücksoll anschließend in die gewerbliche bzw. Mischgebietsnutzung der angrenzendenGrundstücksflächen einbezogen werden. Ein solcher Abriss setzt jedoch die Zu-stimmung der verschiedenen Eigentümer der Immobilie voraus.

Da bisher nicht alle Eigentümer ausfindig gemacht werden konnten, bzw. die Zu-stimmung sämtlicher Eigentümer zum geplanten Abriss fehlt, versucht die Stadtgegenwärtig mit der Durchführung eines Verfahrens zur Eintreibung der ausste-henden Grundbesitzabgaben Druck auf die Eigentümer auszuüben. Ziel derStadt Datteln bleibt es dabei, in den Besitz sämtlicher Wohnungen zu gelangen,um das Wohnhochhaus dann abzureißen zu können.

Analyse & EinschätzungDie Ursachen für die Entwicklung des Punkthochhauses zur Schrottimmobilie lie-gen vor allem in der schwierigen Eigentümersituation und dem damit verbun-denen Mangel an Investitionen in die Modernisierung und Sanierung desGebäudes. In der Folge kam es zu einem Imageverlust aufgrund der fehlendenFassade und zu einer steigenden Anzahl an Leerständen.

Neben Gesprächen mit den Mietern und Eigentümern zur Klärung von Mög-lichkeiten und Beiträgen der Eigentümer zur Problemlösung hat die Stadt Dat-teln die Erarbeitung einer gutachterlichen Stellungnahme durch einen Expertenfür Wohnungseigentumsrecht in Auftrag gegeben. Ziel des Gutachtens war unteranderem die Klärung der Frage, mit welchen Vorschriften des Wohneigentums-rechts eine Aufgabe des Gebäudes durch die Eigentümer zivilrechtlich erreichtwerden kann.

Stadt Datteln | Fachbereich Stadtplanung, Bauordnung, Vermessung | Karl-Heinz MarscheiderGenthiner Straße 8 | 45711 Datteln | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Mischgebiet am Stadteingang

Mental: Problemimmobilie mit negativer Ausstrahlung auf Gesamtstadt

Regional: Mittelstadt am nördlichen Rand des Ruhrgebiets | Schrumpfung


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EntwicklungsprozessDie Großwohnsiedlung “Schillerpark“ in Oer-Erkenschwick wurde in den 1970er Jahren errichtet. DasWohnquartier umfasste ursprünglich insgesamt 221 Wohneinheiten, davon 66 als sog. „Altenwohnungen“errichtet. Kennzeichnend für den Wohnungsbestand war die Vielfalt der Wohnungsgrößen und -grundrisse.Die ursprüngliche Gesamtwohnfläche von rd. 16.800 m² verteilte sich auf 3,5- bis 6,5-Raumwohnungenmit Wohnflächen zwischen 50 und 106 m².

Bereits Mitte der 1980er Jahre verlor die Großwohnsiedlung mit einer Verschiebung der Nachfrage zu Gun-sten des Einfamilienhausbaus am Stadtrand an Stellenwert. Neben städtebaulichen und baulichen Mängelnführten insbesondere soziale Prozesse zu einer Verschärfung der Situation: Anonymität, soziale Konflikteund erhebliche Schäden durch Vandalismus kennzeichneten den Wohnungs- bestand ebenso wie hohe Fluk-tuation und Leerstände von bis zu 20 %.

Aufgrund dieser gravierenden Probleme und der damit verbundenen Mieteinbußen und steigenden In-standhaltungsausgaben wurde die Notwendigkeit, eine Entscheidung über die Zukunft der Hochhaussied-lung zu treffen, für die Eigentümerin, die VMW [eine Tochtergesellschaft der THS], zunehmend dringlicher.Die gewählte Strategie zielte, eingebunden in das Forschungsfeld „Stadtumbau West“ [EwWoSt] auf denselektiven Rückbau von Wohnungen, umfassende Aufwertung von verbleibenden Wohnungsbeständensowie soziale, kommunikative und organisatorische Verbesserungen.

Städtebauliche RelevanzIn städtebaulicher Hinsicht stellte das am Rande der Innenstadt gelegene Wohnquartier die größte und mitAbstand auch höchstverdichtete Wohnsiedlung in Oer-Erkenschwick dar. Aufgrund ihrer Bauweise und ihresErscheinungsbilds prägte sie das Stadtbild von Oer-Erkenschwick in erheblichem Maße und wirkte mit ihrenbis zu zwölf Geschossen gegenüber der sie umgebenden kleinteiligen Bebauung maßstäblich und struktu-rell als Fremdkörper im Stadtgefüge.

Oer-Erkenschwick | Schillerpark Citylage

Oer-Erkenschwick

Teilrückbau & umfassende Aufwertung221 WE

Akteure

Für das Wohnungsunternehmen VMW, eine Tochtergesellschaftder THS, stellte der Verkauf der Sozialwohnungen keine Hand-lungsalternative dar. Ein vollständiger Abriss der Anlage mit an-schließendem Neubau hätte enorme Investitionskosten fur Abriss,Neubau und Darlehensruckzahlung ausgelöst.

Daher entschied sich die Stadt zusammen mit dem Wohnungs-unternehmen fur eine nachhaltige Revitalisierung der Wohnanlagedurch geordneten Teilruckbau auf vier bis funf Etagen, begleitetvon umfassenden und hochwertigen Aufwertungsmaßnahmen imverbleibenden Bestand und Umfeld.


Key FactsCitywohnsiedlung mit 221 Wohneinheiten

Eigentümer: THS-Gruppe

Baujahr: 1970er Jahre

Erheblicher Rückbau und aufwändige Neugestaltung

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Hohe Kosten der Gesamtmaßnahme

Hochwertige NeugestaltungZielgruppenorientiertes Wohnungsangebot

Umfassender Rückbau

Perspektiven

Mit der Sanierung und dem Rückbau der Immobilien auf vier bis fünf Geschossekonnte eine bessere Integration der Siedlung in das Stadtgefüge erreicht werden.Zudem wurde preiswerter Wohnraum im Zentrum der Stadt nachhaltig gesi-chert und für die Zielgruppe der jungen Familien erschlossen. Durch den grund-legenden Umbau konnte auch das zuvor negative Image des Schillerparksverbessert werden. Der Erfolg des Umbaus zeigt sich auch daran, dass die 120Bestands- und 23 Neubauwohnungen des neuen „Schillerpark“ bereits ein Jahrvor Beendigung der Stadtumbaumaßnahme vollständig vermietet waren.


Die städtebauliche Gestalt, die erheblichen sozialen Probleme und das damiteinhergehende negative Image der Siedlung in einer weitestgehend kleinteiligstrukturierten Stadt, waren die zentralen Gründe für die negative Entwicklungder Siedlung. Das Angebot an preiswerten Wohnungen im Geschoßwohnungs-bau auf dem lokalen Wohnungsmarkt überstieg die Nachfrage nach solchenWohnungen erheblich.

Die im Rahmen der gewählten Strategie eines selektiven Rückbaus realisierteninvestiven Maßnahmen bzw. Impulsprojekte umfassten den geordneten Teil-rückbau von Wohnungen, die Aufwertung des Wohnumfeldes sowie ein Quar-tiersmanagement, ein sozialverträgliches Umzugsmanagement und einebegleitende Informations- und Kommunikationsstrategie.

Die Gesamtsumme der öffentlichen Förderung beträgt rd. 6,875 Mio. Euro. DieSumme der sonstigen Kosten in Höhe von rund 13,1 Mio. Euro wurde von derVMW mit Eigen- und Kapitalmarktmitteln finanziert. Diese Kosten beinhaltendie Ausgaben für die flankierenden baulichen Maßnahmen zur Aufwertung undModernisierung der Gebäude, die bewohnerorientierte Wohnraumanpassung,die Aufstockung mit Penthousewohnungen und die hochwertige städtebaulicheErgänzung. Anderseits sind in dieser Summe insbesondere auch die Kosten fürdie Rückzahlung eines Teils der auf den Rückbaubereichen liegenden öffentli-chen Baudarlehen und die Kosten für den verbleibenden Teil der Schadstoffsa-nierung enthalten.

Im nordrhein-westfälischen Stadtumbau kann diese Maßnahme sicher als eineder erfolgreichsten und hochwertigsten gelten, ist aufgrund des hohen Investiti-onsbedarfs auf allen Seiten aber nur schwer wiederholbar.

THS Wohnen GmbH | Nordsternplatz 1 | 45899 GelsenkircheneMail: [email protected] | Internet: www.schillerpark.info

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Stadtzentrum

Mental: Bei Projektbeginn negativ belastetes Image in unproblematischem Umfeld

Regional: Mittelstadt am nördlichen Rand des Ruhrgebiets | Wachsende Stadt

Planungsrechtlich: Förmlich festgelegtes Stadterneuerungsgebiet

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Gelsenkirchen | Tossehof Städtische Wohnungsgesellschaft

Gelsenkirchen

Punktueller Teilrückbau & Ergänzung 189 WE

EntwicklungsprozessDie Großwohnsiedlung Tossehof entstand in den Jahren1969 bis 1975 im Südosten Gelsenkirchens. DieSiedlung umfasst 1.345 Geschosswohnungen und 101 Einfamilienhäuser. Im Bereich der Kopernikusstraßekonzentrieren sich verschiedene bauliche und soziale Probleme. Es handelt sich hier um eine 4- bis 15-ge-schossige Wohnanlage mit insgesamt 189 Wohneinheiten. Die Anlage wurde in den Jahren 1969 bis 1972von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft errichtet und besteht ausschließlich aus Sozialwohnungen, diezum überwiegenden Teil durch Empfänger staatlicher Transferzahlungen bewohnt werden.

Rund 500 Wohnungen befinden sich als Eigentumswohnungen im Besitz unterschiedlicher [Einzel-] Eigen-tümer. Die problematischen Immobilien an der Kopernikusstraße gehören der städtischen Wohnungsbau-gesellschaft GGW. Während in den Einfamilienhausgebieten am Rand der Siedlung eine deutscheBevölkerung vorherrscht, sind im belegungsgebundenen Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaftan der Kopernikusstraße nur 10% der Bewohner deutscher Herkunft. Die ubrige Mieterschaft setzt sich ausverschiedenen Nationalitäten, uberwiegend aus Spätaussiedlern, Turken und irakischen Kurden zusammen.Durch diese Belegungspolitik und einen hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand lag dieLeerstandsquote im Jahr 2005 bei rund 20 %.

Mit dem Umbau der Bestände an der Kopernikusstraße sollen vor allem die vorhandenen baulichen, städte-baulichen und sozialstrukturellen Probleme abgebaut und ein Beitrag zur langfristigen Stabilisierung derSiedlung geleistet werden.

Städtebauliche RelevanzDie große Maßstäblichkeit und Sichtbarkeit dieser Bestände, die erheblichen sozialen Probleme und dasdamit einhergehende sich immer weiter verschlechternde Image waren Faktoren, die zu einer wachsendennegativen Ausstrahlung dieser Teilbestände auf die Gesamtsiedlung führten.

Akteure Die Stadt Gelsenkirchen hat im Jahr 2005 in Abstimmung mit derstädtischen Wohnungsgesellschaft GGW einen Förderantrag zumProgramm Stadtumbau West gestellt und somit die Vorausset-zungen für die Entwicklung der problematischen und nicht mehrnachgefragten Wohnungsbestände an der Kopernikusstraße als Teilder Gesamtstrategie geschaffen.

Zudem wurde ein integriertes Maßnahmenkonzepts erarbeitet,das für die zukünftige Entwicklung der Siedlung gezielte Aufwer-tungsangebote, sozialraumorientierte Hilfen, baulich-energetischeVerbesserungen und Teilabbrüche in der Wohnanlage der GGWan der Kopernikusstraße vorschlägt.


Key FactsTeilbestand einer innenstadtnahen Großwohnsiedlung

Bauzeit: 1969 - 1972

189 Wohnheiten

Teilrückbau | Bestandsaufwer tung | Belegungsmanagement

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Teil einer integrierten quartiersbezogenen Erneuerungsstrategie

Sorgfältige NeubelegungHohe Kosten und Abschreibungen

Qualitätvolle Bestandsaufwertung

Perspektiven

Seit dem 01.06.2010 sind die ersten zwei der fünf Gebäude bereits wieder be-zogen. Durch den Rückbau von Geschossen und die Schaffung neuer attrakti-ver Wohnungsangebote, insbesondere in Form von Penthousewohnungen inden Staffelgeschossen, konnten eine soziale Durchmischung, eine Stabilisierungund ein erheblicher Imagegewinn des Quartiers herbeigeführt werden.

Zur Vermeidung von Problemen aus vorangegangenen Phasen wurde bei derNeubelegung der Wohnhäuser eine sehr differenzierte Mieterauswahl und so-ziale Mischung vorgenommen und die neuen Mieter wurden in einem intensi-ven Prozess bei der Bildung von funktionierenden Wohngemeinschaftenbegleitet.


Neben dem Ruckbau von 116 Wohneinheiten liegt ein Schwerpunkt der Quar-tiersentwicklung auf der Aufwertung bzw. teilweisen Erneuerung und Umstruk-turierung der Grün- und Freiflächen und der Wiederbelebung des Siedlungs-zentrums in Verbindung mit der baulichen Aufwertung des Nahversorgungs-zentrums. Stadt und GGW verfolgen damit das Ziel einer umfassenden undlangfristigen Sicherung und Attraktivitätssteigerung für die Kopernikusstraßeund die gesamte Siedlung Tossehof.

Die Gesamtkosten für Rückbau und Modernisierung der Wohnanlage, inklusiveder Freiflächen, beläuft sich auf rund 15 Millionen €, davon stammen rund 5 Mil-lionen € aus öffentlichen Fördermitteln.

Die baulich-investiven Maßnahmen stellen nur einen Teil der Zielpalette dar. Denanderen Teil bildet der Aufbau von bewohneraktivierenden Strukturen, dauer-haften Kommunikationsplattformen, eine offensiv betriebene Öffentlichkeitsar-beit zur Verbesserung des Images der Siedlung durch medienwirksameKampagnen und das vor Ort tätige Quartiersmanagement.

Bezogen auf die teilrückgebauten und anschließend baulich aufgewerteten Be-stände zeigen Gespräche mit den neuen Mietern durchgehend, dass es vor allemdie sorgfältige Auswahl der Mieter und die intensive Begleitung bei der Bildungvon neuen Hausgemeinschaften waren, die zur Überwindung von Vorbehaltengegenüber den stigmatisierten Gebäuden geführt haben.

Stadt Gelsenkirchen | Koordination Stadterneuerungsgebiete | Stephan Kemper | Goldbergstraße 12 45875 Gelsenkirchen | eMail: [email protected] | Internet: http://www.tossehof.de

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Großwohnsiedlung

Mental: Siedlung mit eher negativem Image

Regional: Großstadt im nördlichen Ruhrgebiet | Schrumpfungsregion


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Ennepetal | Quabecke Lokale Wohnungsgenossenschaft

Ennepetal

Teilabriss & Bestandsaufwertung 188 WE

Entwicklungsprozess

Die in Ennepetal-Voerde gelegene, im Jahr 1973 errichtete Quabecke-Siedlung umfasst 188 Woh-nungen und eine Gesamtwohnfläche von rund 15.700 qm. Die Großwohnsiedlung besteht aus vierWohnhochhäusern an der Milsper Straße sowie vier rückwär tig gelegenen, niedrigeren Gebäuden.Die Wohnungsangebote in der Quabecke-Siedlung zielen auf das untere Preissegment. Die gesamteSiedlung gehör t der Wohnungsbaugenossenschaft GEBAU Wohnen eG.

In der Quabecke-Siedlung standen zuletzt 98 von 188 Wohnungen leer, da sie nicht mehr dem heu-tigen Wohnstandard entsprachen und auf dem lokalen Wohnungsmarkt nicht mehr auf eine ausrei-chende Nachfrage stießen. Daher hat sich die Eigentümerin, die GEBAU Wohnen eG, für eineumfassende Erneuerung der Wohnanlage mit Umbau und Abriss entschlossen.

Seit Anfang 2010 förder t das Land Nordrhein-Westfalen den Abriss von Hochhäusern in nicht mehrzeitgemäßen, hochverdichteten Wohnanlagen, wenn der Eigentümer zugleich geförder te Wohnun-gen neu baut beziehungsweise bestehende Wohnungen an geänder te Wohnbedürfnisse anpasst. Alserstes Projekt im Rahmen dieses neuen Angebots der nordrhein-westfälischen Wohnraumförde-rung erhielt die GEBAU Wohnen eG in Ennepetal den Bewilligungsbescheid zur Förderung von Teil-abriss und umfassender Bestandsaufwer tung.


Die Siedlung entwickelte aufgrund ihrer städtebaulichen und physischen Dominanz im eher kleinteilig struk-turierten Ennepetal und auch durch die Lage an einer der zentralen Einfallstraßen in den Ortsteil Quabeckeeine große Negativausstrahlung auf den Mikrostandort und dessen Entwicklungsbedingungen.

Akteure

Zentraler Akteur der Sanierung und des Rückbaus der problema-tischen Hochhäuser ist die Eigentümerin, die Wohnungsbauge-nossenschaft GEBAU Wohnen eG, die für den gesamten Umbau-prozess der Siedlung, von der Beantragung der Fördermittel überden Rückbau bis hin zur Sanierung der Quabecke-Siedlung ver-antwortlich ist.

Die Stadt Ennepetal muss sich aufgrund der Finanzierung über dieWohnraumförderung des Landes nicht mit einem kommunalenEigenanteil beteiligen und auch keinen förmlichen Gebietsbezugherstellen, der bei der Konzentration der Probleme auf einzelneBaukörper hier auch nicht erforderlich erscheint.


Key Facts188 Wohnheiten

Baujahr: 1973

Eigentümer: Lokale Wohnungsgenossenschaft

Erheblicher Teilabriss und Bestandsaufwer tung

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Weder die hochverdichtete Wohnform noch der angebotene Wohnungstypusstießen, vor dem Hintergrund einer insgesamt rückläufigen Wohnungsnachfragein der Stadt Ennepetal, auf eine ausreichende Nachfrage. Daneben wirkten sichauch der steigende Sanierungsbedarf, die massiven Leerstände und das schlechteImage negativ auf die weitere Entwicklung der Siedlung aus.

Nun werden mit Hilfe des neuen Förderprogramms vier Hochhäuser mit ins-gesamt 128 Wohnungen abgerissen, so dass vom heutigen Wohnungsbestandnur 60 Wohnungen in den drei- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden erhaltenbleiben. Diese 60 Wohnungen werden entsprechend den Anforderungen desFördermittelgebers modernisiert und zeitgemäß umgebaut. Dazu gehören dasbarrierefreie Wohnen, Wärmedämmung, die Modernisierung der Elektroinstal-lation, der Sanitäreinrichtungen und der Heizung sowie neue Kunststofffenster.Die Wohnungen unterliegen danach einer Bindungsfrist von 20 Jahren.

Die Gesamtkosten für Abriss und Umbau belaufen sich auf rund 9,4 MillionenEuro. Davon werden rund 5,5 Millionen Euro im Rahmen der Wohnraumför-derung finanziert.

Der Rückbau der vier Hochhäuser und die Umgestaltung der Siedlung nehmennicht mehr zeitgemäße und vermarktbare Bestände vom Ennepetaler Woh-nungsmarkt. Diese Maßnahme wirkt sich somit nicht nur stabilisierend auf die so-ziale Lage in der Siedlung und ihrem Umfeld aus, sondern stellt auch einenBeitrag zur Stabilisierung des Ennepetaler Wohnungsmarkts dar. Die Entstehungvon Problemimmobilien konnte auf diese Weise ohne den Einsatz von Städte-bauförderung verhindert werden. Gebietsbezogene Erneuerungsaktivitäten er-scheinen nicht notwendig, so dass eine Förderung aus Mitteln der Wohnraum-förderung als bester Weg erscheint.

Abriss: 128 WE | Aufwertung: 60 WE Umzugsmanagement

MarktbereinigungProjekt der Wohnraumförderung

Perspektiven

Durch die Kombination des Teilabrisses von nicht mehr zukunftsfähigem Wohn-raum und den Umbau der erhaltenen Wohnungen mit zeitgemäßen Standardsentsteht eine kleinteilige, überschaubare Wohnanlage für Menschen mit niedri-gem Einkommen. Die neuen Wohnungen sollen technisch so aufgewertet wer-den, dass sie einen Neubaustandard erreichen. Auch soll der Umbausozialverträglich erfolgen. Alle Mieter sollen mit Ersatzwohnraum versorgt wer-den oder erhalten die Möglichkeit, in ihrer alten Wohnung zu verbleiben.

GEBAU Wohnen eG | Marktstraße 8 | 58256 EnnepetaleMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: [Groß-]Wohnsiedlung am Stadtrand neben kleinteiligen ländlichen Strukturen

Mental: Im lokalen Kontext wenig übliche und akzeptier te Bauform

Regional: Mittelstadt am Rand von Ruhrgebiet und Bergischem Land | Schrumpfung

Planungsrechtlich: Keine förmliche Gebietsfestlegung

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Entwicklungsprozess

Im Essener Stadtteil Altendorf wird eine umfassende Strategie von Erneuerung und Aufwertung realisiert,die unter anderem auch im öffentlichen Raum durch die Anlage eines Sees und Aufwertungen von Stra-ßen und Plätzen wichtige Entwicklungsimpulse setzt.

Die Allbau AG, Essens größter Wohnungsanbieter, besitzt in Altendorf/Bochold ungefähr 1.700 Wohnungen.Im Laufe der letzten zehn Jahre hat sie an diesem Standort bereits über 9 Mio. Euro in die Aufwertung ihrerWohnungsbestände investiert. Aber mit diesen Investitionen ist es nicht gelungen, eine wirkliche Wende inder Stadtteilentwicklung einzuleiten. Für umgangreiche Teile dieses Wohnungsbestandes wurde anerkannt,dass sie nicht mehr den Anforderungen an modernes Wohnen entsprechen und sich mit vertretbarem Auf-wand auch nicht in einen solchen Zustand bringen lassen. Daher wurde die Entscheidung getroffen, Teile die-ser Bestände vom Markt zu nehmen, um Raum für hochwertigen Neubau als Bestandteil dieser integriertenEntwicklungs- und Aufwertungsstrategie zu schaffen.

Im Kontetxt dieser Rückbau- und Neubauaktivitäten wird die Allbau AG ab November 2010 rund 180 nichtmehr nachgefragte Wohnungen aus dem unteren Preissegment durch den Neubau von 61 höherwertigenund modernen Wohnungen ersetzen. Das Investitionsvolumen dieses Projekts beläuft sich auf rund 14 Mio.Euro.


Das städtebauliche Entwicklungskonzept für diesen Stadtteil sieht umfassende Aufwertungsaktivitäten zurEntwicklung von zukunftsfähigem innerstädtischen Wohnen vor. Dazu leistet dieses Projekt mit der Besei-tigung nicht mehr marktgängiger Bestandselemente und hochwertigem Ersatzwohnungsbau einen wichti-gen Beitrag.

Akteure

Die Allbau AG übernimmt den Rückbau der nicht mehr nachge-fragten Bestände sowie die Errichtung attraktiver Neubauten in ge-ringerer baulicher Dichte. Zudem ist die Gesellschaft für dieBereitstellung von Ersatzwohnungen mit Sozialbindung in Bestands-wohnungen im selben Wohnquartier verantwortlich.

Die Stadt Essen muss aufgrund der Finanzierung über die Wohn-raumförderung des Landes keinen kommunalen Eigenanteil für die-ses Teilprojekt aufbringen. Mit der Umsetzung einer umfassendenErneuerungsstrategie und der Aufwertung des öffentlichen Raumsmit Mitteln des Stadtumbaus hat die Stadt Essen aber wesentlicheInvestitionsvoraussetzungen für die Bestandserneuerung der AllbauAG geschaffen. Essen

Essen | AltenessenTeilabriss & hochwertiger Ersatzneubau

Lokale Wohnungsbaugesellschaft

1700 WE


Key FactsInnenstadtnahes Wohngebiet mit hohem Erneuerungsbedarf

Eigentümer: Große lokale Wohnungsgesellschaft

1.700 WE | Rückbau: 180 WE | Neubau: 61 WE

Projekt der Wohnraumförderung

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Perspektiven

Der kombinierte Einsatz von Städtebauförderungs- und Wohnraumförde-rungsmitteln ermöglicht an dieser Stelle die Schaffung eines zeitgemäßen Woh-nungsangebots anstelle von nicht mehr nachgefragten Wohnungen. Ergänzend zuden bereits vor Ort vorhandenen Wohnungen unterschiedlichster Baujahre,Größen und Ausstattungsqualitäten entsteht hier ein auf die Zukunft ausgerich-tetes Segment gemäß den heutigen Ansprüchen an modernes Wohnen.

Dazu gehören beispielsweise eine energetische Bauweise und individuelleGrundrisse, Barrierefreiheit, Tiefgarage und Aufzug sowie Einhaltung neuesterStandards bezüglich des nachhaltigen Bauens im Rahmen eines effizienten Ener-giekonzeptes. Am Ende dieser Entwicklung ist weiterhin die Etablierung einesQuartier-Cafés geplant.

Damit kann von dem Projekt der Allbau ein wichtiger Entwicklungsimpulsfür die Erneuerung veralteter Wohnungsbestände im Quar tier ausgehen.


Eine Aufwertung und Stabilisierung eines Stadtteils wie Essen Altendorf und dieSicherung als innenstadtnaher Wohnstandort lässt sich nur durch Interventionvon öffentlicher Seite und gleichzeitig einsetzender privater Investitionen errei-chen.

Durch die privaten Investition der Allbau AG in den Rückbau, die Errichtung von60 attraktiven nachfragegerechten Wohnungen und die öffentlichen Investitio-nen der Stadt Essen in Bodenordnung, Abtrag des Bahndammes, Anlage desNiederfeldsees, Promenade und Plätze sowie der gemeinsamen privaten undöffentlichen Freiflächen wird hier eine Wohnqualität entstehen, die in der Lagesein wird, den Wohnstadtteil Altendorf/Bochold nachhaltig als Wohnstandort zupositionieren.

Damit entspricht dieser Handlungsansatz der aktuellen Einschätzung, dass ange-sichts der kommunalen Finanzlage Strategien der 1980er und 1990er Jahre, inderen Rahmen unter hohem Kostenaufwand Verbesserungen im öffentlichenRaum in der Hoffung auf dann einsetzende private Folgeinvestitionen realisiertwurden, nicht mehr zeitgemäß und machbar sind. Vielmehr geht es, wie diesesBeispiel zeigt, darum, dass Kommune und private Immobilienbesitzer gemein-sam und abgestimmt planen und handeln, um durch den gebündelten Einsatzihrer jeweiligen Ressourcen nachhaltige Wirkungen zu erzielen.

Abriss: 180 WE | Neubau: 61 WE Soziale Folgeeinrichtungen

Umfassende AufwertungProjekt der Wohnraumförderung

Allbau AG | Kennedyplatz 5 | 45127 Essen | eMail: [email protected]: www.allbau.de/wir-ueber-uns/bauprojekte/altendorf-neubau.html

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Innenstadtnahes Wohngebiet

Mental: Problematischer Stadttteil mit hohen Potenzialen durch Projekte im Umfeld



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EntwicklungsprozessDie Wohnsiedlung in Duisburg-Neumühl entstand Ende der 1960er und Anfang der 1970er Jahre in dertypischen hochgeschossigen und hochverdichteten Bauweise. Die rund 370 Wohnungen wurden in bis zuachtgeschossigen Wohnhäusern errichtet. Die Sahle Wohnen GmbH & Co. KG, ein privates Wohnungsun-ternehmen, ist seit 2004 Eigentümerin der gesamten Siedlung.

Die Wohnungen entsprechen nach vier Jahrzehnten nicht mehr den heutigen Anforderungen und sind mo-dernisierungsbedürftig. Der anstehende demographische Wandel und der seit Jahren anhaltende erhebli-che Bevölkerungsrückgang in Duisburg haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach dem angebotenenWohnungstyp insgesamt rückläufig ist. Ohne Rückbau einzelner nicht mehr zeitgemäßer Wohnungen undder zeitgleichen Sanierungen der weiteren Bestände wären massive dauerhafte Leerstände in der SiedlungNeumühl nicht zu verhindern gewesen.

Das Wohnungsunternehmen Sahle Wohnen kaufte im Jahr 2004 die 370 Wohnungen in Neumühl, undentwickelte in der Folge, gemeinsam mit dem zuständigen Ministerium für Bauen und Verkehr des LandesNordrhein-Westfalen und dem städtischen Amt für Soziales und Wohnen, ein in sich geschlossenes und be-darfsgerechtes Konzept für eine nachhaltige Entwicklung der Siedlung, das sich aus den Bausteinen Moder-nisierung, Abriss, Umbau und Neubau zusammensetzt.

Städtebauliche RelevanzDie Siedlung wies aufgrund ihrer Wirkung als städtebauliche Dominante im Stadtteil und der sichtbaren Zei-chen von steigendem Leerstand und Verfall eine große Negativausstrahlung auf den Mikrostandort unddessen Entwicklungsbedingungen auf.

Akteure

Der Umbau der Großwohnsiedlung im Duisburger Stadtteil Neu-mühl wurde vom Eigentümer, der Sahle Wohnen, in enger Ab-stimmung mit dem zuständigen Landesministerium und der Stadterarbeitet. Dabei wurde eine Neustrukturierung der Siedlung ge-plant, die neben Modernisierungen auch den Abriss von Woh-nungen vorsieht.

Neben erheblichen privatwirtschaftlichen Finanzierungsanteilender Eigentümergesellschaft wird das Vorhaben mit 11 MillionenEuro aus Mitteln der Wohnraumförderung der Landes Nordrhein-Westfalen unterstützt. Eine Förderung aus Mitteln der Städtebau-förderung findet nicht statt.

Seit 2004 sind zusätzlich bereits 110 Wohnungen durch die Ei-gentümergesellschaft frei finanziert modernisiert worden. Duisburg

Duisburg | NeumühlTeilabriss & umfassende Erneuerung

Privates Wohnungsunternehmen370 WE


Key FactsGroßsiedlung mit 370 WE und hohem Problempotenzial

Baujahr: 1960er und 1970er Jahre

Eigentümer: Sahle Wohnen

Umfassender Rückbau und integrier te Erneuerung

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Perspektiven

Das Konzept sieht einen Abriss der drei achtgeschossigen Gebäude mit 72 Woh-nungen vor. Die anderen, vier- bis sechsgeschossigen Gebäude mit rund 300Wohnungen sollen modernisiert und an die Bedürfnisse einer alternden Ge-sellschaft angepasst werden. So soll ein zukunftsfähiges Quartier mit neuenWohnformen und nachhaltig attraktiven Qualitäten entstehen. Dazu gehörenMaßnahmen wie die nachträgliche Ausstattung mit Aufzügen, die Änderung bzw.Verkleinerung von Wohnungszuschnitten, sowie Maßnahmen mit den ZielenBarrierefreiheit und Energieeinsparung.


Durch den Rückbau der achtgeschossigen Wohnhäuser wird nicht nur einBeitrag zur Bereinigung der Überkapazitäten des lokalen Wohnungsmarktesin diesem Marktsegment geleistet, sondern auch eine bessere Integrationder Siedlung in die umgebende Bebauung ermöglicht. Die in den verblei-benden Wohnungen geplanten Aufwertungs- und Umbaumaßnahmen tra-gen dazu bei, dass diese Wohnungsbestände nachhaltig attraktiv undvermarktbar werden.

Der hier entwickelte Handlungsansatz beschränkt sich aber nicht auf reinbauliche Maßnahmen. Daneben trägt die vorgesehene funktionale Stärkungdes Quartierszentrums zu einer gesteiger ten Attraktivität der Immobilienund ihrer langfristigen Vermietbarkeit bei.

Ein wesentlicher Bestandteil der Planungen ist die Einrichtung eines “Nach-barschaftszentrums” in der Siedlung, das ein kleines Dienstleistungszentrumund eine Sozialstation mit 20 Pflegewohnplätzen beinhaltet. Ein ambulantermedizinischer 24-Stunden-Dienst soll rund um die Uhr in der Siedlung ver-fügbar sein, um Betreuung, Hilfen und Pflege zu ermöglichen. Zudem wer-den ein Cafe als zukünftige Begegnungsstätte für die Bewohner, Räume fürsoziale Aktivitäten, Arztpraxen und Beratungsräume eingerichtet. Dadurchsoll eine “Versorgungsstation” für das Quartier entstehen, die nicht nur äl-teren Menschen, sondern vor allem auch Familien zur Verfügung steht.

Damit zeigt dieses Beispiel deutlich, wie wichtig die aktuellen Angebote dernordrhein-westfälischen Wohnraumförderung sind, indem sie in Par tner-schaft mit investitions- und kooperationsbereiten Akteuren des Woh-nungsmarktes auch in solchen Städten wieder umfassende Handlungsfähig-keit herstellen, denen dies unter Aufwendung von kommunalen Eigenantei-len im Rahmen der Städtebauförderung nicht mehr möglich wäre.

Abriss: 72 WE | Modernisierung: 300WE Soziale Folgeeinrichtungen

Demographietaugliche Siedlung

Projekt der Wohnraumförderung

Sahle Wohnen GmbH & Co. KG | Postfach 1662 | 48255 GreveneMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleGroßsiedlung mit 370 WE und hohem Problempotenzial


Eigentümer: Sahle Wohnen

Umfassender Rückbau und integrier te Erneuerung

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EntwicklungsprozessDer Stadtteil Ütterlingsen ist eine, zum uberwiegenden Teil in der Wiederaufbauphase der ersten Nach-kriegsjahre nach dem Zweiten Weltkrieg entstandene, städtebauliche Erweiterung der Stadt Werdohl. DieSiedlung in Ütterlingsen gehört einem einzelnen Eigentümer, der gemeinnützigen WohnungsbaugesellschaftWerdohl mbH [Woge].

Die Siedlung besteht aus mehrgeschossigen Wohnhäusern der 1950er und 1970er Jahre, die in Zeilen-bauten in Schlichtbauweise an einem Hang errichtet wurden. Die Wohnungsbestände der Woge in Ütter-lingsen waren fur die Bedurfnisse heutiger und zukunftiger Nutzergruppen zu weiten Teilen nicht mehrzeitgemäß. Mit ihren Ausstattungsstandards sowie teilweise erheblichen Modernisierungsrückständen undden durch die steile Hanglage bedingten Defiziten im Hinblick auf nutzbaren Außenraum entsprachen dieWohnungen nicht mehr den heutigen Anforderungen und ließen sich immer schlechter vermieten.

Sowohl eine stetige Zunahme der Leerstände als auch soziale Ungleichgewichte veranlassten die Eigentü-merin, die Woge Werdohl, zu einer umfassenden Umstrukturierung ihrer Bestände im Stadtteil Ütterling-sen. Die Woge hat dabei frühzeitig erkannt, dass die Sicherung und Modernisierung nicht mehrbedarfsgerechter Wohnungsbestände, neben den rein baulichen Maßnahmen an den Gebäuden selbst undim Wohnumfeld, auch einer vorausschauenden und umfassenden Strategie zur langfristigen Sicherung die-ser Siedlungsstrukturen als Wohnstandort erfordert.

Städtebauliche RelevanzÜtterlingsen ist ein lokal wichtiges Wohngebiet, in dem der größte Teil der Werdohler Bürger mit Migrati-onshintergrund lebt und wo auch die schulische Versorgung der Kinder stattfindet. Ein weiterer Verfall undsteigender Leerstand des Wohnungsbestandes würde tedenziell in eine negative Entwicklungsspirale fürdas gesamte Gebiet führen.

Akteure Die Wohnungsgesellschaft Werdohl versteht sich als Initiator undKoordinator der Maßnahmenplanungen und -umsetzung. Sienimmt damit eine aktive organisierende Rolle in der Quartiers-entwicklung ein und bemuht sich gleichzeitig um eine enge Ko-operation mit den zuständigen städtischen Ämtern.

Mittlerweile hat die Wohnungsgesellschaft gemeinsam mit derStadt Werdohl Förderung aus Mitteln des Programms Stadtum-baus West beantragt. Durch die Aufnahme in dieses Förderpro-gramm konnte die Leistungsfähigkeit des Erneuerungsansatzesdeutlich gesteigert werden. Werdohl

Werdohl | ÜtterlingsenTeilabriss & umfassende Erneuerung

Lokales Wohnungsunternehmen


Key FactsStark modernisierungsbedürftige Wohnsiedlung

Baujahr: 1950 - 1970

Eigentümer: Lokale Wohnungsgesellschaft

Rückbau | Aufwer tung | Ergänzende Dienstleistungen

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Die Nachfrage nach den Wohnungsangeboten in der Siedlung Ütterlingsen warin der Vergangenheit aufgrund des teilweise modernisierungsbedürftigen Zu-stands und der nicht mehr zeitgemäßen Ausstattungsstandards der Wohnungenerheblich zurückgegangen. Zudem ist der gesamte Wohnungsmarkt in Werdohlals stagnierend einzustufen. Daher unterstützt die Wohnungsgesellschaft Werdohldie mit hohen finanziellen Aufwendungen verbundene Sanierung im StadtteilÜtterlingsen im Sinne einer umfassenden Aufwertung der Wohnungsbeständezusätzlich mit der Schaffung von dezentralen Angeboten im Bereich wohnbe-gleitender Dienstleistungen, die zur Attraktivität der Wohnsiedlung beitragen.

Die Grundüberlegung für die Entwicklung der Wohnungsbestände in Ütterling-sen besteht darin, durch bauliche Maßnahmen, wie die Herstellung von Barrie-refreiheit in den Wohnungen und im öffentlichen Raum und ergänzende Dienst-leistungsangebote, wie ein Nachbarschaftshilfezentrum und ambulante Dienst-leistungen im Bereich Pflege und Gesundheit, den Bewohnern die Möglichkeit zugeben, möglichst lange eigenständig in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben.Dabei legt die WoGe Werdohl besonderen Wert darauf, dass diese Leistungenfrei wählbar sind und nur bei tatsächlicher Inanspruchnahme Kosten entstehen.

Ein erster wichtiger Impuls in diese Richtung wurde durch den Umbau einesklassischen Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren zum Nachbarschaftshil-fezentrum gesetzt. In diesem Hilfezentrum, einem Wohngemeinschaftshaus mitgroßer Gemeinschaftsküche und Aufenthaltsräumen, können bis zu 10 pflege-bedürftige Menschen leben. Das Zentrum bildet somit eine Alternative zum klas-sischen Heimaufenthalt und ermöglicht pflegebedürftigen Bewohnern denVerbleib in ihrer Nachbarschaft.

In Verbindung mit weiteren geplanten Maßnahmen gelingt es hier einem enga-gierten lokalen Wohnungsunternehmen mit Hilfe öffentlicher Förderung, pro-blematische Wohnungsbestände wieder mit einer neuen Zukunft und nachhalti-ger Attraktivität zu versehen. Aktuell ist für diesen Ansatz eine neue Gefährdungentstanden, da starke politische Kräfte in Werdohl die in Ütterlingsen ansässigeGrundschule in das Stadtzentrum verlagern wollen, was einen erheblichen Rück-schlag für die angestrebte nachhaltige Siedlungsentwicklung bedeuten würde.

PerspektivenMit der umfassenden Sanierung der Siedlung Ütterlingsen im Rahmen des Stadt-umbaus West ist es der Woge gelungen nicht mehr nachgefragte Bestände zumodernisieren und wieder am Wohnungsmarkt zu platzieren.

Abriss | Modernisierung | AufwertungSoziale Folgeeinrichtungen

Demographietaugliche Siedlung

Stationäre & ambulante Pflege

Wohnungsgesellschaft Werdohl mbH | Ingo Wöste| Dammstraße 11 | 58791 Werdohl eMail: [email protected] | Internet: www.woge-werdohl.de

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Wohnsiedlung in Stadtrandlage

Mental: Ausländerreichster Stadtteil Werdohls mit Tendenz zu Stigmatisierung

Regional: Mittelstadt im ländlichen Raum | Schrumpfungsregion


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EntwicklungsprozessBis auf wenige uber die Fläche verteilte Einfamilienhäuser und Schieferhausensembles wird Honsberg durcheine große zusammenhängende Arbeitersiedlung geprägt, deren gut durchgrünte aber einfach ausgestatteteWohnungsbestände zum größten Teil aus der Zeit unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg stammen.Große Teile der Siedlung gehören der städtischen Wohnungsgesellschaft Gewag. Die eher kleinteiligen Im-mobilienbestände gehören verschiedenen Einzeleigentümern.

Erste deutliche Zeichen eines einsetzenden Funktionsverlustes von Remscheid Honsberg als Wohnstand-ort und Stadtteilzentrum zeigten sich in einem starken Bevölkerungsverlust von mehr als 14% innerhalb vonsieben Jahren und einem nahezu gleichmäßig über den gesamten Stadtteil verteilten Anstieg von Leer-ständen. Dies betrifft neben dem Wohnungsbau insbesondere die in Honsberg vorhandenen Ladenlokale,aber auch verschiedene Gewerbeimmobilien.

Für die städtische Wohnungsgesellschaft Gewag bedeutet der Verlust von 900 bis 1000 Einwohnern jähr-lich in der Stadt Remscheid eine ständig schrumpfende Nachfrage nach Wohnraum und ein wachsendesÜberangebot an Wohnungen. Daher muss die Gesellschaft neben Bestandserhaltung und Modernisierungauch erhebliche Ressourcen aufwenden, um nicht mehr zeitgemäße Wohnungsbestände vom Markt zu-nehmen. In Remscheid häufig ohne das Potenzial und die Marktnachfrage, dort zeitgemäßen Neubau zu er-richten, der die Nachhaltigkeit des lokalen Wohnungsangebots wie auch des Wohnungsunternehmenssichern könnte.

Städtebauliche RelevanzIm Honsberg wie auch in umliegenden Stadtteilen sind Prozesse von Desinvestition und Verfall - imprivaten Immobilienbestand wie auch im öffentlichen Raum - mittlerweile sehr weit for tgeschritten.Remscheid Honsberg ist im städtischen Kontext ein wichtiges Wohngebiet, dessen weiterer Verfalleine hohe Signalwirkung auf Zukunftserwar tung und Image der Gesamtstadt Remscheid aufweist.

Akteure Entscheidender Motor der Prozesses einer integrierten Erneue-rung und Entwicklung des Stadtteils Remscheid Honsberg sind Kir-chengemeinde und Vereine des Statteils, die mit Unterstützungdurch die entsprechenden Ressorts der Stadtverwaltung einensehr engagierten kooperativen Prozess begonnen und auch in Zei-ten weitestgehender kommunaler Handlungsunfähigkeit vorange-trieben haben.

Im Hinblick auf die Anpassung des Wohnungsbestandes und dengeplanten Neubau eines interkulturellen Stadtteilzentrums wirddie städtische Wohnungsgesellschaft Gewag zu einem zentralenAkteur – mit begrenzter Leistungsfähigkeit. Remscheid

Remscheid | HonsbergTeilabriss & partielle Umnutzung

Städtisches Wohnungsunternehmen


Key FactsSchlichtwohnungen der Nachkriegszeit

Eigentümer: Städtisches Wohnungsunternehmen

Erheblicher Abrissbedarf

Ungewisse Nachnutzungsperspektiven

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Perspektiven

Ziel der verschiedenen Maßnahmen ist es, die hohe Abwanderung der Bevöl-kerung in andere Stadtteile zu stoppen und dem Stadtteil eine neue Perspektivezu geben, damit Burgerinnen und Burger auch zukunftig gerne dort leben. Durchden Rückbau nicht mehr nachgefragter Wohnungsbestände wurde ein ersterSchritt zur Umgestaltung der Siedlung erfolgreich umgesetzt und die Leer-standsquote im Quartier reduziert.

Analyse & EinschätzungBezogen auf die Gesamtentwicklung des Remscheider Wohnungsmarktes istauch weiterhin von Schrumpfung, Nachfragerückgang, geringen erzielbaren Miet-höhen und Wohnungsüberhängen auszugehen. Dies ist nicht nur ein großes Pro-blem für die städtische Wohnungsgesellschaft Gewag, die bereits jetzt von diesenEntwicklungen und ihren Ausmaßen in ihrer Leistungsfähigkeit überfordert ist.Diese Tendenzen stellen auch ein großes Problem für viele private Einzeleigen-tümer dar, deren einst oft zur Alterssicherung erworbene oder gebaute Immo-bilie plötzlich keine zahlungsfähige Nachfrage mehr findet und die in einem nochgeringeren Maße als die städtische Wohnungsgesellschaft handlungsfähig sind.

Daher ist von einem weiter wachsenden Potenzial an Problemen, Leerstand undVerfall in Remscheid auszugehen, dem eine Stadt, die sich aufgrund ihrer Haus-haltslage ebenfalls in weitesgehender Handlungsunfähigkeit befindet, nicht vielentgegensetzen kann.

Daher kann der hier beschriebene Abriss von rund 50 Wohneinheiten in Rem-scheid Honsberg durch die Gewag lokal von sehr großer Bedeutung sein, wennes gelingt, trotz der schwierigen Haushaltslage den Bau des interkulturellen Stadt-teilzentrums mit Förderung aus dem Programm Stadtumbau West zu realisie-ren und damit den Stadttteil Remscheid Honsberg mit einem positiven Zeichenin der Krise und mit einem starken Kern für die anstehenden schwierigen Jahreauszusstatten.

Im Hinblick auf die notwendigen Anpassungen des Wohungsbestandes in Hons-berg und anderen Remscheider Stadtteilen ist dieser Abriss eher als marginal zubetrachten und nur ein sehr kleiner Teil der notwendigen Eingriffe und Investi-tionen.

Abriss: 50 WE Soziale Folgenutzung

Überforderte Nachbarschaften | Überforderte Unternehmen

Kommunale Handlungsunfähigkeit

Stadt Remscheid | Zentraldienst Stadtentwicklung und Wir tschaft | Adelheit BöhmLudwigstraße 14 | 42853 Remscheid | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Innenstadtnahes Wohngebiet

Mental: Durch zunehmenden Leerstand,Verfall und Migrantenanteil stigmatisier t

Regional: Großstadt im Ballungsgebiet Bergisches Städtedreieck | Schrumpfung


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Entwicklungsprozess

Im Ortsteil Homberg entstand in den 1970er Jahren, im Zuge der Flächensanierung einer Zechensiedlung,der Hochhauskomplex Hochheide mit sechs 20-geschossigen Gebäuden und rund 1.400 Wohnungen. Eineder Immobilien ist gegenwärtig als Problemimmobilie einzustufen und steht komplett leer. Die anderen wei-sen in Teilen erhebliche Mängel und Modernisierungsrückstände auf.

Die gesamte Siedlung gehört Eigentümergemeinschaften, einzelne Häuser gehören Einzeleigentümern. Eslassen sich häufige Wechsel von Eigentümern feststellen, vielfach wechseln dabei Wohnungspakete den Be-sitzer. Diese häufigen Eigentümerwechsel, fehlende Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere aber aucheine mangelnde Mieterbetreuung, ein inadäquates Belegungsmanagement und eine hohe Mieterfluktuationhaben in den letzten Jahren dazu geführt, dass sich der gesamte Bereich der Hochhaussiedlung negativ ent-wickelt hat. Bisheriger Höhepunkt dieser Entwicklung war der zwangsweise Leerzug zweier Immobilien mitanschließender Durchführung notwendiger Sicherungsmaßnahmen seitens der Stadtverwaltung.

Eine Verbesserung der Zustände in den Hochhäusern konnte trotz Bemühungen von Verwaltung und Po-litik in den letzten Jahren nicht erreicht werden. Ende 2007 hat die Zwangsversteigerung eines der leer ste-henden Hochhäuser zu einem Eigentümerwechsel geführt. Dieses Haus wurde durch einen privaten Investorerworben und dann als „Roter Riese“ modernisiert und inzwischen teilweise vermietet.


Trotz der Investitionen durch den privaten Investor in die vorherige Problemimmobilie, hat sich die Situa-tion im Quartier nicht wesentlich verändert, da das Erscheinungsbild der Siedlung weiterhin durch zuneh-mende Leerstände und Vandalismus geprägt ist. Insbesondere das zweite, bis heute leerstehende Hochhausstrahlt negativ auf die gesamte Siedlung aus.

Akteure

Der Käufer und Investor des „Roten Riesen“ verfolgt das Ziel einerProfitmaximierung durch Sanierung seiner Immobilie ohne Ab-stimmung mit Entwicklung des restlichen Quartiers.

Dem Investor ist es gelungen, in dem von ihm sanierten Hoch-haus – im Vergleich zu den anderen fünf Hochhäusern – ein qua-litativ besseres Angebot zu schaffen, indem er sowohl in dieWohnungen und das Erscheinungsbild der Immobilie investierthat, als auch zusätzliche Services, wie bspw. einen Concierge-Ser-vice, geschaffen hat. Duisburg

Duisburg | HochheideReaktivierung einer Schrottimmobilie durch privaten Investor

Privater Investor Ersteigerung

Bearbeitungsstand: März 2011 | DRF

Key FactsGroßsiedlung

1.400 Wohneinheiten

Eigentümer: Einzeleigentümer & Großeigentümer

Reaktivierung & Vermarktung einer Problemimmobilie

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Perspektiven

Nach der Modernisierung der Schrottimmobilie unter dem Label des „RotenRiesen“ läuft die Vermietung der Wohnungen eher schleppend. Ein erheblicherTeil der Wohnungen im sanierten Hochhaus steht noch leer. Auch der vom In-vestor angestrebte und aktiv beworbene Umzug von Mietern aus den anderenHochhäusern der Siedlung ist bisher nicht erkennbar.

Daher ist insgesamt davon auszugehen, dass die Nachfrage mittel- und langfri-stig nicht für den Erhalt sämtlicher Hochhäuser in Hochheide ausreicht. Auchdie Ankündigungen des Investors, der den “Roten Riesen” reaktiviert hat, im An-schluss die nächste Schrottimmobilie als “Blauen Riesen” zu reaktivieren, scheintin der Realität der Erfahrungen und Vermietungsversuche mit der ersten reakti-vierten Schrottimmobilie aufgegeben worden zu sein.


Die Stadtverwaltung hat die Aufnahme des Quartiers in das Städtebauförde-rungsprogramm Stadtumbau West im Jahr 2004 erfolgreich beantragt und hatin der Vergangenheit umfangreiche Aktivitäten und Versuche unternommen, umfür dieses sehr problematische Quartier Lösungsperspektiven zu entwickeln, diein jedem Fall auch umfangreiche Rückbauaktivitäten zum Gegenstand habenmüssten.

Da sich alle Gebäude der Siedlung Hochheide in privatem Besitz befinden, hatdie Stadt Duisburg Gespräche mit den verschiedenen Eigentümern geführt, inderen Rahmen die Ziele und Vorstellungen der Beteiligten erfasst und Hand-lungsansätze entwickelt wurden. In der Folge wurde ein ergebnisoffenes Mode-rationsverfahren durchgeführt, um ein ganzheitliches innovatives Konzept zurzukünftigen Entwicklung der Hochhaussiedlung zu entwickeln. Doch auch mitdiesem Moderationsverfahren konnten die Eigentümer nicht auf eine gemein-same Strategie verpflichtet werden.

Die Stadt Duisburg hat den Investor, der den „Roten Riesen“ erworben undaufgewertet hat, nur bedingt unterstützt, da dessen Konzept nicht in eine Stra-tegie zur Entwicklung des gesamten Quartiers Hochheide eingebunden war,sondern vielmehr auf die Abwerbung von Mietern aus den anderen Hochhäu-sern setzt.

In der Praxis scheint sich nun die Einschätzung zu bestätigen, dass diese Investi-tion weder des Quartier noch das Gebäude nachhaltig sichern kann.

VermietungsoffensiveFehlende Kooperationsbereitschaft

Modernisierung Begleitende Dienstleistungen

Stadt Duisburg | Amt für Soziales und Wohnen | Andrea Bestgen-Schneebeck | Schwanenstr. 5-747051 Duisburg | eMail: [email protected] | Internet: http://www.weisserriese2009.de/

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Großwohnsiedlung mit unklaren Entwicklungsperspektiven

Mental: Weithin bekanntes stigmatisier tes Wohngebiet



49

EntwicklungsprozessDie Siedlung Alemannenstraße/Schmelzer Weg in Troisdorf-Sieglar ist eine in den 1960er und 1970erJahren errichtete mehrgeschossige Wohnsiedlung.

Größter Eigentümer in der Siedlung ist die GWG Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Trois-dorf eG, der rund 250 Wohneinheiten im Quar tier gehören. Die Wohnungen befanden sich wei-testgehend in einem modernisierungsbedürftigen Zustand. Die gesamte Siedlung wies, nebengestalterischen Mängeln in den Freiräumen wie auch im Gebäudebestand, umfangreiche soziale Pro-blemlagen und ein schlechtes Image auf.

Die GWG führ te verschiedene bauliche Maßnahmen im Quar tier durch, wie die Beseitigung vonVandalismusschäden, die Erneuerung und Sanierung von Eingangsbereichen, die Aufwertung des Ge-bäudebestands und den Umbau leer stehender Wohnungen zu barrierearmen Wohnungen, die auchälteren Menschen einen Verbleib in der Siedlung ermöglichen.

Um die Voraussetzungen für die Herausbildung einer Gemeinschaft in diesem sozial stark belastetenQuartier zu schaffen, richtete die GWG in einer leer stehenden Wohnung zudem eine “Projektwoh-nung” ein, die im Juni 2008 mit einem Mieterfest eröffnet wurde. Küche und Gemeinschaftsraum die-ser Wohnung können die Mieter aus dem Quartier kostenfrei nutzen. Einmal wöchentlich wird inenger Kooperation mit der Stadt und dem Diakonischen Werk eine Bewohnersprechstunde ange-boten, die sich vor allem an die Quartiersbewohner mit Migrationshintergrund richtet.

Städtebauliche RelevanzDie Siedlung galt bis zum Beginn der Erneuerungsaktivitäten als gefährlicher Ort von Drogenhandelund anderer Kriminalität und hatte ein ausgesprochen negatives Image über die Grenzen der Stadthinaus.

Akteure

Die größte Eigentümerin in der Siedlung, die GWG Troisdorf, hatdurch die Bildung eines Quartiersmanagement-Netzwerks denAuf- und Ausbau von sicheren und funktionierenden Nachbar-schaften gefördert.

Hierzu wurde eine strategische Partnerschaft mit dem Diakoni-schen Werk, dem Berufsförderungswerk Hamm und dem Sozial-und Wohnungsamt der Stadt Troisdorf gegründet, die aktiv an derStabilisierung und Entwicklung dieser Siedlung mitgearbeitethaben.

Troisdorf

Troisdorf | AlemannenstraßeRevitalisierung durch Wohnungsgenossenschaft

250 WE


Key FactsWeithin stigmatisier te Wohnsiedlung


250 Wohneinheiten

Eigentümer: Lokale Wohnungsgenossenschaft

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Perspektiven

Durch das Engagement des neuen Geschäftsführers der Eigentümergenossen-schaft ist es gelungen die Abwärtsentwicklung der Siedlung zu bremsen und einepositive Entwicklungsdynamik im Quartier einzuleiten. Das wiederhergestellteGefühl von Verantwortung des Eigentümers, Sicherheit und behutsamer Auf-wertung in Verbindung mit den begleitenden sozialen Angeboten hat in kürze-ster Zeit wieder zu einer Vollvermietung dieser Siedlung geführt.


Aufgrund der sozialen Probleme und des schlechten Images verließen vermehrtBewohner die Siedlung und es kam zu erheblichen Leerständen im Gebäude-bestand. Es ließen sich deutliche Tendenzen einer fortschreitenden Abwärts-entwicklung erkennen, bevor der neue Geschäftsführer der GWG gemeinsammit den verschiedenen Partnern hier im Rahmen einer kooperativen Quar-tiersentwicklung der Entstehung neuer Problemimmobilien entgegensteuerte.

An den beschriebenen Entwicklungsprozessen hat die Stadt im Rahmen der ver-schiedenen Kooperationen mitgewirkt, die Initiative ging jedoch vorwiegend vonder GWG Troisdorf als größtem Unternehmen der Wohnungswirtschaft in derStadt aus.

Alle durchgeführten Maßnahmen erfolgten ohne die Inanspruchnahme öffentli-cher Fördermittel. Eine Finanzierung mit Mitteln der Wohnraumförderung kamnicht in Frage, weil der neue Geschäftsführer die Genossenschaft in einem sohoch verschuldeten Zustand übernommen hatte, dass keine weiteren Darlehenmöglich waren und zunächst Vermietungs- und Einnahmequoten verbessert wer-den musste.

Mittel der Städtebauförderung wurden bewusst nicht in Anspruch genommen,weil hier die zu erwartenden Antrags- und Bewilligungsfristen im Widerspruchzu dem als sehr dringend empfundenen Handlungsbedarf standen.

Mit Hilfe dieses kooperativen, von der Wohnungsgenossenschaft getragenenProjektes konnte sehr schnell eine grundlegende Trendwende in der Siedlungs-entwicklung und auch wieder eine Vollvermietung erreicht werden, so dass sichdie Investitionen relativ schnell für das Unternehmen amortisieren werden. We-sentlich für diesen Erfolg ist dabei aber sicherlich der Umstand der Lage in einemnoch nachfragestarken regionalen Wohnungsmarkt.

Behutsame mieterorientierte Aufwertung

Sicherheit & soziale Dienstleistungen

Lokale WohnungsgenossenschaftStrategische Partnerschaft

Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Troisdorf eG | Kay Michael Mastalski Steinackerstraße 16 | 53840 Troisdorf | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Wohnsiedlung in Or tsrandlage

Mental: Durch lange Phase von Verwahrlosung schlechtes Image

Regional: Regionaler Wohnungsmarkt Köln/Bonn | Wachstumsregion


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EntwicklungsprozessBei der Siedlung „Am Dören” in Augustdort handelt es sich um eine locker bebaute und sehr gut durch-grünte Wohnsiedlung, die im Schatten eines Bundeswehrstandortes liegt und von dort auch durch häufigeSchießübungen einer gewissen Lärmbelästigung ausgesetzt ist.

Die Siedlung war in die Hände einer Privatperson gewechselt, die keine Erfahrung mit der Vermietung undBewirtschaftung einer solchen Siedlung hatte und war so nach und nach in einen Zustand geraten, in demrund 60% der Wohnungen leerstanden und die verbliebenen Mieter sich Teile des nicht mehr gepflegtenöffentlichen Grüns als Privatgärten angeeignet hatten.

Nachdem der im Sauerland wohnhafte Eigentümer der Siedlung in die Insolvenz gegangen war und dieKommune sich in das Verfahren einschalten wollte, stellte sich heraus, dass eine Woche vor der Bekannt-gabe dieser Insolvenz die Siedlung “Am Dören” für einen Preis von 4 Mio. Euro, damit rund 70 Euro je Qua-dratmeter, an eine Investmentfirma aus Luxemburg verkauft worden war.

Für die Kommune war zunächst unklar, ob es sich dabei noch um einen ordnungsgemäßen Verkauf gehan-delt hatte oder ob die Siedlung noch Teil der Insolvenzmasse war.


Die Siedlung liegt in peripherer Lage neben einem Bundeswehrstandort, so dass sie keine hohe Sichtbar-keit im Stadtbild oder anders begründtete hohe städtebauliche Bedeutung hat. Die Stadt Augustdorf waraber sehr an einer Reaktivierung dieser Bestände interessiert. Dies nicht nur zur Vermeidung der üblichenRisiken, die mit Leerstand und Verfall einer Siedlung einhergehen. Ein anderer Grund für dieses Interesse wardie mit der Schließung des Bundeswehrstandortes Hemer gewachsene Präsenz von Bundeswehrangehö-rigen in Augustdorf und der mit einer Änderung der Heimschläferregelung verbundene stark gewachseneBedarf von kleinen Wohnungen zu günstigen Preisen für die Soldaten am Standort.

Akteure

Die Stadtverwaltung war zunächst der einzige an Veränderung in-teressierte Akteur in dieser Siedlung. Neben ihr und dem insol-venten Eigentümer gab es dort noch geringe Bestände imEigentum einer privaten Besitzerin und auch Bestände, die sichnoch im Eigentum des Bundes befanden.

Nach Bekanntwerden der Insolvenz des Eigentümers und des vor-angegangenen Verkaufs der Bestände an einen ausländischen In-vestmentfonds entstanden zunächst große Sorgen, auch weiterhinkeinen handlungsfähigen und an einer Bestandsentwicklung inter-essierten Partner zu haben. Augustdorf

Augustdorf | Wohnsiedlung “Am Döhren”Modernisierung durch ausländischen Investmentfonds


Key FactsMietwohnungen aus der Nachkriegzeit

Schlichtbauweise mit hoher Durchgrünung

Eigentümer: Privatperson, dann Investmentfonds

Hohe Leerstandsquote und Defizite im öffentlichen Raum

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Perspektiven

Trotz der unsicheren Handlungsperspektiven hat die Stadt Augustdort die Er-arbeitung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für diese Siedlung in Auf-trag gegeben, um für das weitere Verfahren zumindest mit einer qualitätvollenund differenzierten Zielvorstellung für diese Wohnungsbestände ausgestattet zusein.

Zum großen Erstaunen aller Akteure meldeten sich relativ rasch nach dem Ver-kauf der Siedlung an den ausländischen Investmentfonds Architekten, die im Auf-trag des neuen Eigentümers eine umfassende Erneuerung und Neugestaltungder Siedlung planerisch vorbereiten sollten und dazu ein Treffen mit den städti-schen Planern vereinbaren wollten.

Eines der zentralen Probleme bei der Entwicklung dieser Siedlung bleibt aber derUmstand, dass die wesentliche Nachfrage nach Wohnraum an diesem Standortdurch Angehörige der Bundeswehr entsteht, dessen mittelfristige Entwicklungals Entscheidungsgrundlage für Investitionen sich aber angesichts der nicht kal-kulier- oder beeinflussbaren Standortplanung der Bundeswehr als sehr unsichergelten muss.


Die durch den ausländischen Investmentfonds erworbenen Häuser wurden sehrschnell in Kooperation mit der städtischen Bauverwaltung erneuert und ver-marktet. Bereits nach relativ kurzer Zeit vermeldete die EigentümergesellschaftCORESTATE auf Ihrer Internetseite, man habe Dank der guten Unterstützungdurch die Stadt Augustdorf bereit 61 Wohnungen in dieser Siedlung moderni-siert.

Für die Stadtverwaltung stellte sich die Herausforderung, die Grundstücke amEingang zur Siedlung, die sich im Besitz einer einheimischen Privatperson befan-den, einer Entwicklung zuzuführen, da sie mit ihrem verwahrlosten Zustand eineVermarktung der Siedlung und der aufgewerteten Bestände erschwerten.

Auf der Basis des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes strebt die Stadt hiereine Neubebauung mit Ein- und Zweifamlienhäusern sowie die Schaffung einesQuartiersplatzes an.

Stadt Augustdorf | Fachbereich “Planen, Bauen und Umwelt” Pivitsheider Straße 16 | 32832 Augustdor t |eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Periphere Lage im Verbund mit einer Bundeswehrkaserne

Mental: Von massivem Leerstand und Desinvestition gekennzeichnete Problemsiedlung

Regional: Kleinstadt im ländlichen Raum Ostwestfalens | Schrumpfungsregion

Planungsrechtlich: Zunächst keine förmliche Gebietsfestlegung

Insolvenz des privaten Eigentümers

Städtebauliches Entwicklungs-konzept als Orientierung

Erwerb & Modernisierung durch InvestmentfondsSchlichtwohnungen der Nachkriegszeit

53

Entwicklungsprozess

Im Altenaer Stadtteil Nettenscheid besteht eine nicht mehr nachgefragte Siedlung, die sich aus fünf Wohn-immobilien aus den 1970er Jahren zusammensetzt. Die gesamte Siedlung ist dabei aus Sicht der Stadt alsProblemimmobilie einzustufen. In den fünf vier- bis achtgeschossigen Gebäuden befinden sich insgesamt121 Wohneinheiten.

Die Immobilien befinden sich im Besitz einer Eigentümergemeinschaft, wobei die 121 Wohneinheiten sichauf 80 Eigentümer verteilen. Diese Eigentümer stammen aus dem gesamten Bundesgebiet und haben dieWohnungen als Kapitalanlageobjekte erworben. Insgesamt befinden sich rund ¾ der Wohnungen in Zwangs-versteigerungsverfahren.

Die Häuser stehen weitestgehend leer, nur drei Wohnungen sind gegenwärtig noch bewohnt. Der Gasan-schluss wurde von den Versorgungswerken gesperrt und die Schäden durch Vandalismus und Brandstiftungnehmen zu.

Die Gebäude sind jedoch noch in einem so guten Zustand, dass die Kommune bisher keine Bausiche-rungsmaßnahmen durchführen musste.


Die Siedlung liegt in einem Ortsteil außerhalb der Kernstadt Altenas und hat für die Besucher des Stadt-zentrums und der Stadt insgesamt keine hohe Sichtbarkeit oder negative Ausstrahlungswirkung.

Die Gebäude prägen zwar das Bild des Ortsteils Nettenscheid, jedoch lassen sich gegenwärtig keine of-fensichtlichen negativen Einflüsse auf die angrenzende Einfamilienhausbebauung feststellen.

Akteure

Die Eigentümer haben kein Interesse an einem Rückbau der Im-mobilien, zumal sich rund ¾ der Wohnungen in Zwangsverstei-gerungsverfahren befinden und es keine Nachfrage nach diesemWohnungstypus mehr gibt.

Die Stadt wird momentan nicht tätig, sondern wartet die Ent-wicklungen ab, da bisher keine Gefahr von den Gebäuden ausgehtund daher auch keine Sicherungsmaßnahmen durchgeführt wer-den mussten.

Altena

Altena | NettenscheidRisikosiedlung

80 Einzeleigentümer121 WE


Key FactsWohnsiedlung mit 121 WE in peripherer Lage

Baujahr: 1970er Jahre

Eigentümer: 80 Eigentümer | 2/3 von ihnen insolvent

Aktuelle Situation: Weitestgehender Leerstand

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Perspektiven

Es gibt kurz- und mittelfristig keine Perspektive für die Entwicklung bzw. den Ab-riss der Siedlung. Die zu hohen Preise stehen einem Aufkauf der Wohnungendurch die Kommune entgegen, die geringe Nachfrage lässt eine Sanierung durcheinen Investor unrentabel und sehr unwahrscheinlich erscheinen.


Der Nachfragerückgang nach Wohnraum in Altena im Allgemeinen sowie nachGeschosswohnungsbau der 1970er Jahre im Speziellen, bildet den zentralenGrund für die Leerstände der Immobilien.

Der massive Bevölkerungsrückgang hat zu einem Überhang auf dem Woh-nungsmarkt geführt. Die Siedlung in Nettenscheid ist aufgrund der Bauform undder Lage außerhalb der Kernstadt besonders unattraktiv. Die umgebende Einfa-milienhaussiedlung funktioniert an diesem Standort hingegen sehr gut.

Die Gründe dafür, dass die Stadt nicht in der Siedlung aktiv tätig wird, sind zumeinen die fehlenden kommunalen Finanzmittel. Die Verkehrswerte in denZwangsversteigerungsverfahren belaufen sich kumuliert auf rund sechs MillionenEuro.

Zum anderen sieht die Stadt es nicht als ihre Aufgabe an, entstandene Spekula-tionsverluste beziehungsweise die Kosten fehlgeschlagener Investitionen zu über-nehmen.

Überwiegend insolvente Eigentümer Geringe Sichtbarkeit & negative Wirkung

Überhöhte Verkehrswerte

Leerstand Vandalismus

Stadt Altena | Fachbereich Planen und Bauen | Roland BalkenohlLüdenscheider Straße 25/27 | 58746 Altena | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Wohnsiedlung außerhalb des Stadtkerns | Siedlung aus fünf mehrgeschossigen Wohn-

häusern, umgeben von kleinteiliger Einfamilienhausbebauung

Regional: Mittelstadt im ländlichen Raum | Starke Schrumpfung


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Entwicklungsprozess

Im Stadtteil Wehringhausen gibt es eine größere Zahl an schrottreifen oder zumindest problematischen Im-mobilien. Besonders problematisch ist die Lage entlang der Einfallstraße Wehringhauser Straße sowie im ge-samten nördlichen Teil des Stadtteils, der sich „unten“ im Tal befindet. Hier befinden sich nahezu alleProblemimmobilien, während an den südlicher gelegenen Hängen teilweise auch hochpreisige Wohnungenin alten Villen o.ä. bestehen und gut nachgefragt werden.

In den Problemimmobilien, v.a. an der Wehringhauser Straße, wohnen vielfach zahlungsunfähige Mieter, wasdazu führt, dass die Eigentümer auch aufgrund zu geringer Mieteinnahmen nicht in der Lage sind die Im-mobilien zu sanieren. Zumeist ist es, nach Einschätzung von Frau Schwill-Höbig, jedoch eher so, dass Ver-mieter ihre Immobilien „abwohnen“ lassen und solange wie möglich versuchen Geld aus den Häusern zuziehen.

Mehrere Gebäude stehen im Erdgeschoss und Dachgeschoss leer und sind hier auch bereits unbewohn-bar. Die dazwischen liegenden Etagen werden jedoch noch genutzt.


Bei den negativen Entwicklungstendenzen in diesem Stadtteil handelt es sich um ein wachsendes Phäno-men der Entstehung von flächendeckendem Verfall mit einer entsprechenden Konzentration von Problem-immobilien.

Handlungsunfähigkeit der Kommunen, fehlende Investitionspotenziale der Einzeleigentümer und Kreditver-weigerung der Banken für solche Standorte tragen dazu bei, dass hier ein Problem von erheblicher städte-baulicher Relevanz entsteht.

Akteure

Die Stadt Hagen ist aufgrund der kommunalen Haushaltssituationnicht in der Lage, den Entwicklungen in Wehringhausen mit einemintegrierten gebietsbezogenen Erneuerungsansatz entgegenzu-wirken. Mehrere Versuche, in eines der entsprechenden Förder-programme aufgenommen zu werden, sind gescheitert.

Seit August 2010 gibt es nun einen Stadtteilladen Wehringhausen,dessen Gründung auf das Engagement der örtlichen Händlerge-meinschaft zurückgeht. Mit europäischer Förderung werden hierDienstleistungsangebote für den Stadtteil ebenso entwickelt wieein Leerstandsmanagement. Hagen

Hagen | WehringhausenRisikostadtteil


Key FactsGründerzeitliche Blockrandbebauung in enger Tallage

Eigentümer: Zumeist auswär tige Einzeleigentümer

Baujahr: Überwiegend zwischen 1880 und 1920

20 - 30 Immobilien als Problemimmobilien eingestuft

Gründerzeitbebauung20 - 30 Problemhäuser

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Perspektiven

Für den Stadtteil Wehringhausen wird der gesamte Talbereich nördlich derLangen Straße perspektivisch als stark gefährdeter Standort angesehen, dadie Banken den Hauseigentümern in diesem Bereich keine Kredite fürHaussanierungen mehr gewähren, weil ihnen das Risiko zu hoch ist bzw. dieSicherheit in Form des Immobilienwer tes zu gering.

Die Stadt kann hier nicht gegensteuern, da ihr die Möglichkeiten zur Im-pulssetzung aufgrund der Haushaltslage der Kommune fehlen. Ohne ge-bietsbezogene Förderung lässt sich nach Meinung der Stadtverwaltung hierkeine Quar tiersentwicklung und kein privates Engagement initiieren.

Dass solche Impulse Wirkung zeigen, beweist das Beispiel des EU-Projekts“Mandie”, mit dem hier viele Akteure vor Ort zum Handeln animier t wer-den konnten.


Ein zentrales Problem auf gesamtstädtischer wie auch auf Quar tiersebeneist der anhaltende und wieder zunehmende Wegzug der Bevölkerung ausHagen. Nachdem vor drei bis vier Jahren die Abwanderung zurückgegan-gen war, hat sie zuletzt wieder deutlich zugenommen. Hinzu kommt einSterbeüberschuss, so dass es insgesamt für immer mehr Wohnungen keineNachfrage mehr gibt.

Die Stadtverwaltung geht daher vor allem an den Einfallstraßen von einerweiteren Zunahme an Problemimmobilien aus, da hier die Lärm- und Ab-gasbelästigungen die Wohnungen, vor dem Hintergrund des Wohnungs-überhangs in der Gesamtstadt, unvermietbar machen.

An diesem Beispiel zeigt sich, wie die Probleme, die durch Handlungsun-fähigkeit der Kommune und fehlende Investitionspotenziale bei privatenEigentümern hervorgerufen werden, zusätzlich durch Banken erschwer twerden, die investitionsbereiten Eigentümern in diesen Lagen keine Kreditemehr gewähren.

Stadt Hagen | Fachbereich Stadtentwicklung, Planung und Wohnen | Marion Schwill-HöbigRathausstr. 11 | 58095 Hagen | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Innenstadtnahes Gründerzeitvier tel

Mental: Problemstadtteil, der von zunehmendem Niedergang und Verfall geprägt ist

Regional: Mittelzentrum am Rande des Ruhrgebiets | Schrumpfungsregion

Planungsrechtlich: Förmliche Festelegung als Stadterneuerungsgebiet gescheiter t

Enge Tallage mit hoher VerkehrsbelastungKreditverweigerung durch Banken

Handlungsunfähige StadtÜberforderte EigentümerLeerstand & Verfall

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Entwicklungsprozess

Die Bochumer Straße in Bochum-Wattenscheid ist über viele Jahre durch ein sehr hohes Verkehrsauf-kommen in Verbindung mit der hier in einer relativ engen Straßenschlucht geführten Straßenbahn belastetgewesen.

Im Rahmen aktueller Projekte der Bochumer Stadterneurung und Stadtentwicklung wird zum einen eineUmgehungsstraße gebaut, die zu einer Reduzierung des Verkehrsaufkommens beitragen wird. Zum ande-ren ist aktuell damit begonnen worden, den Straßenbelag zu erneuern und damit zu einer deulichen Sen-kung der durch den Verkehr ausgelästen Lärmentwicklung beizutragen.

Durch diese hohen Belastungen ist es entlang dieser Straße zu andauernden Prozessen von Desinvestition,baulichem Verfall und steigenden Leerstandsquoten im Bereich von Wohnungen wie auch Ladenlokalengekommen.


Der Stadtteil Bochum-Wattenscheid ist insgesamt in eine Situation geraten, wo negative Entwicklungsten-denzen, fehlende städtebauliche Qualitäten und Investitionsbereitschaft von Seiten der Immoblieneigentü-mern tendenziell zu Prozessen von Niedergang geführt haben.

Verschiedene von der Innovationsagentur Stadtumbau NRW moderierte Workshops haben hier eine ko-operative Analyse mit allen Akteuren vor Ort und gleichzeitig auch Zieldefinitionen für die Entwicklung vonTeilräumen erarbeitet.

Im Rahmen solcher Überlegungen und Strategien hat die negative Entwicklung der Bochumer Straße als Ein-gangstor zu Wattenscheid immer einen relativ hohen negativen Effekt auf Erneuerungs- und Entwicklungs-ansätze auf den Stadtbezirk insgesamt.

Akteure

Die Stadt Bochum hat, basierend auf der Beobachtung der nega-tiven Entwicklungstendenzen eine Begehung des Stadtteils mit Ver-tretern des zuständigen Landesministeriums, der Bezirksregierung,der Stadtverwaltung und der Innovationsagentur StadtumbauNRW organisiert, die zu dem gemeinsam getragenen Ergebnis ge-führt hat, dass für Bochum-Wattenscheid ein integriertes Erneue-rungskonzeot erarbeitet und als Basis zur Beantragung derAufnahme in das Programm Soziale Stadt verwendet werdensollte. Aufgrund von Einwänden der Bezirksregierung, die in Bo-chum keine Ausweisung von zusätzlichen Maßnahmen der ge-bietsbezogenen Stadterneuerung mittragen wird, wurde dieserProzess vorläufig gestoppt.

Bochum

Bochum-Wattenscheid | Bochumer StraßeVerkehrsbelasteter Risikobestand


Key FactsPunkthochhaus | 18 Etagen | 102 Wohneinheiten

Eines von zwei baugleichen Wohnhochhäusern

Baujahr: 1969

1993: Umwandlung in Eigentumswohnungen

Altbaubestand

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Perspektiven

Der Bereich der Bochumer Straße wird als in seinen Entwicklungschancen sehrbegrenzt eingeschätzt. Auch wenn die Verbesserungen, die hier durch den Bauder Umgehungsstraße und eine bauliche Verbesserung der Straße [Schienen undStraßenbelag] erreicht werden können, noch abzuwarten bleiben, so bestehtdoch die Vermutung, dass dieser Raum aufgrund der hohen Lärm- und Verkehrs-belastungen langfristig bestenfalls als Teilraum für preiswertes Wohnen im unte-ren Marktsegment zu erhalten sein wird.

Daher wird hier perspektivisch die Notwendigkeit gesehen auch Rückbauaktivi-täten durchzuführen, um Brachen mit negativer Ausstrahlung abzubauen undzugleich zusätzlich Freiräume im Quartier zu schaffen.


Der Beispielfall der Bochumer Straße in Wattenscheid kann als typischer Ver-treter eines sehr weit verbreiteten Falls von großen Einfallstraßen gesehen wer-den, in denen langfristig eine Wohnnutzung in der jetzigen Form nicht zu haltensein wird.

Ein vergleichbarer Fall ist die Bochumer Straße in Gelsenkirchen wie auch zahl-reiche weitere vergleichbare Straßen und Wohnlagen in den Städten Nordrhein-Westfalens, die sich zumeist durch hohe Anteile gründerzeitlicher Altbebauungin Händern von nur sehr begrenzt handlungsfähigen und -bereiten Einzeleigen-tümern befinden.

Dies bedingt eine sehr geringe Handlungs- und Steuerungsfähigkeit auf Seitender jeweiligen Kommunen bei zumeist sehr hoher städtebaulicher Relevant, daes sich bei diesen Lagen zumeist um die Eingangsstraßen und -tore in die Städtehandelt.

Stadt Velber t | Fachgebiet IV.1.2 | Heike Möller | Am Lindenkamp 31 | 42549 Velber t eMail: heike.moeller@velber t.de | Internet: www.nordstadt.velber t.de

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Zentrale Lage in Zentrums- und Bahnhofsnähe

Mental: Sichtbares Zeichen aller Vorur teile, mit denen die Nordstadt behaftet ist


Planungsrechtlich: Eigenständiges förmlich festgelegtes Stadterneuerungsgebiet

Hohe Emissionsbelastung durch Verkehr Wohnnutzung ohne Perspektive

Überforderte EinzeleigentümerEinfallstraße

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Entwicklungsprozess

In der Gemeinde Bestwig stehen vermehrt ältere Einfamilienhäuser und kleine Arbeiterwohnhäuserin den Ortsteilen leer. Da die notwendigen Unterhaltungsleistungen an diesen Immobilien vielfach aus-bleiben, verfallen viele dieser Gebäude.

Die Immobilien gehören Einzeleigentümern, die zumeist aus or tsansässigen Familien stammen, die je-doch selbst nicht mehr in Bestwig wohnen.

Die verschiedenen Häuser stehen teilweise seit geraumer Zeit leer und verfallen zusehends.


Durch Größe und Lage der Einzelobjekte momentan noch eine eher geringe negative Ausstrahlungswir-kung, jedoch mit wachsender Tendenz.

Akteure

Die Eigentümer sind vielfach aufgrund fehlender finanzieller Möglichkeiten sowie aufgrund ihres fortge-schrittenen Alters nicht handlungsfähig. Viele Gebäude sind zudem nicht mehr nachgefragt, so dass eine Sa-nierung der Gebäude in der Regel nicht zu einer Neunutzung führt und notwendige Investitionen sich ineiner halbwegs rationalen Zeit amortisieren könnten.

Die Gemeinde Bestwig hat sich vor diesem Hintergrund zur Ein-führung einer Abrissprämie für leerstehende, das Ortsbild negativbeeinflussende Gebäude entschieden, um die nicht mehr nachge-fragten Immobilienbestände vom Markt zu nehmen und die um-gebenden Bestände zu sichern.

Mit der Abrissprämie möchte die Gemeinde Eigentümern sowiepotenziellen Käufern einen Anreiz bieten, alte, ungenutzte Häuserabzubrechen. Das kann einerseits die Orte optisch aufwerten, an-dererseits eine neue Nutzung der dann freien Grundstücke er-möglichen – etwa für ein neues Haus oder eine Gartenanlage.

Bestwig

Bestwig | EinfamilienhäuserVerfallende Einfamilienhäuser

Private Einzeleigentümer

Dorfkerne


Key FactsEinfamilienhäuser in ländlichen Or tskernen

Baujahr: vor 1960

Eigentümer: Einzeleigentümer

Förderung: maximal 5.000 € je Abriss

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Perspektiven

Die Gemeinde Bestwig hat ein Abrissprogramm aufgelegt und fördert den Ab-riss von leerstehenden Gebäuden bis zu einer Höhe von maximal 5.000 € proGebäude. Sollten die entstandenen bzw. nachgewiesenen Abrisskosten wenigerals 5.000 € pro Gebäude betragen, so werden entsprechend nur die tatsächlichentstandenen Kosten gefördert.

Als förderfähige Objekte sind ältere Bausubstanzen in den geschlossenen Orts-lagen aller Ortsteile der Gemeinde Bestwig festgelegt, die leer stehen oder vor1960 zulässig errichtet worden sind. Vorrangig werden Gebäude in den Orts-kernen und repräsentativen Bereichen berücksichtigt.

Der Abriss des Gebäudes muss dabei im öffentlichen Interesse liegen. In einerobjektiven Gesamtbetrachtung von Missständen und Mängeln sowie der Chan-cen muss sich durch einen geförderten Abriss eine eindeutige Verbesserung desOrtsbildes im fraglichen Bereich ergeben.

Vorrangig werden Nachnutzungen im Wege des Neubaus sowie Landschafts-aufwertungen berücksichtigt.

Die Förderung erfolgt in Abhängigkeit von den jeweils im Haushalt zur Verfügunggestellten Mitteln. Für das Jahr 2009 sind 20.000 € eingestellt worden, so dass dieFörderung des Abrisses von vier Objekten möglich gewesen wäre.


Dieses Instrument der Abrissprämie kann – mit einem solchen Volumen je För-derfall und Mittelansatz im städtischen Haushalt je Jahr – vermutlich in sehr be-grenztem Unfang helfen, kleinteilige Missstände zu beseitigen.

Als wirkungsvolles Instrument zum Umgang mit wachsenden Leerständen undVerfallserscheinungen bei Einfamilienhäusern im ländlichen Raum erscheint esungeeignet.

maximal 4 Objekte je Haushaltsjahr Kommunal finanzierte Abrissprämie

5.000 €je Abriss

Gemeinde Bestwig | Bau- und Umweltamt | Silke Weims Rathausplatz 1 | 59909 Bestwig | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Dezentrale Ver teilung in ländlichen Or tskernen

Mental: Noch nicht gravierender Negativfaktor mit wachsender Tendenz

Regional: Kleinstadt im ländlichen Raum | Schrumpfungsregion

Planungsrechtlich: Kein förmlich festgelegtes Stadterneuerungsgebiet

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Entwicklungsprozess

In der Stadt Marsberg treten in den kleinen Dörfern und Ortschaften, die zur Stadt Marsberg gehören,vermehrt als problematisch einzustufende Immobilien auf. Vor allem landwirtschaftliche Resthöfe, die auf-grund ihrer Größe nicht mehr weitergeführt werden und aufgegebene Landarbeiterhäuser weisen häufigeinen schlechten baulichen Zustand auf.

Die Eigentümer dieser Gebäude sind vielfach nicht handlungsfähig bzw. schon sehr alt, da der demographi-sche Wandel insbesondere in den Dörfern schon sehr weit fortgeschritten ist.

Die verschiedenen baufälligen Immobilien stehen teilweise leer, sind jedoch zum Teil auch noch bewohnt.


Von den Gebäuden geht aufgrund ihrer Lage in den Ortsteilen bisher nur eine geringe negative Ausstrah-lungswirkung aus, jedoch mit einer wachsenden Tendenz

Akteure

Die Eigentümer sind vielfach aufgrund fehlender finanzieller Mög-lichkeiten sowie aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters nichthandlungsfähig.

Die Stadt Marsberg setzt sich seit einiger Zeit intensiv mit denproblematischen Immobilien und der rückläufigen Nachfrage inden Dörfern und Ortsteilen außerhalb der Kernstadt auseinander.

Die Stadt hat das Problem des demographischen Wandels undseiner Folgen für die Siedlungsstruktur frühzeitig erkannt. Das vor-rangige Ziel der Stadtentwicklung ist es daher, die zentralen Be-reiche zu stärken.

Marsberg

Marsberg | LandarbeiterhäuserAufgegebene Arbeiterhäuser

Resthöfe


Key FactsResthöfe & Arbeiterhäuser in ländlichen Or tskernen

Erheblicher Investitionsbedarf

Eigentümer: Einzeleigentümer

Fehlende Nachfrage & Investitionspotenzial

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Perspektiven

Die Stadtverwaltung Marsberg sieht auch in Zukunft die Situation in den Orts-lagen und den Umgang mit den Resthöfen als größte Herausforderung an. DerSanierungsbedarf ist bei vielen dieser Immobilien enorm, zudem gehören zu denHöfen zumeist zahlreiche ungenutzte Nebengebäude.

Einzelne Resthöfe werden durch liquide Personen erworben, saniert und privatgenutzt, beispielsweise zur privaten Pferdehaltung. Ein Potenzial stellen diesbe-züglich die Ärzte der Psychiatrischen Kliniken in Marsberg dar, jedoch reicht dieNachfrage bei weitem nicht aus, um alle Resthöfe instand zu setzen.

Für Wohnhäuser in den Dörfern, insbesondere die angesprochenen Landarbei-terhäuser, sind in Zukunft ebenfalls immer weniger Interessenten zu erwarten.


Aufgrund des hohen Investitionsbedarfs bei der Erneuerung der in Frage kom-menden Häuser und der nur schwierig herzustellenden zeitgemäßen Grund-risse, Belichtung etc. fehlt es an Interessenten für eine Reaktivierung dieserHäuser.

Ein Ansatz der Stadt Marsberg zur Stärkung der Zentren und zur Lenkung derNachfrage auf den vorhandenen Immobilienbestand sind entsprechende Re-striktionen bei der Ausweisung von neuen Baugebieten.

Um Ausmaß und Entwicklung des Problems richtig zu erkennen und einzu-schätzen werden entsprechende Analysen angestellt. So hatte eine Untersu-chung das Verhältnis von älteren Eigentümern und drohenden sowievorhandenen Leerständen in den kleineren Orten zum Thema.

Über die Ortsvorsteher bestehen darüber hinaus gute Kontakte in die Ort-schaften und zu den Eigentümern.

Demographischer Wandel & SiedlungsstrukturenHandlungsunfähigkeit Vermarktung für NeunutzerArbeiterhäuser

Stadt Marsberg | Bauamt | Herr Strümper Lillers-Straße 8 | 34431 Marsberg | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Dezentrale Lage in Dorfkernen und Or tsteilen

Mental: Noch nicht gravierender Negativfaktor mit wachsender Tendenz

Regional: Kleinstadt im ländlichen Raum | Schrumpfungsregion


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Entwicklungsprozess

Bei der problematischen Immobilie am Hüstener Markt in Arnsberg-Hüsten handelt es sich umein 1903 erbautes Wohn- und Geschäftshaus, das zuletzt als Hotel diente. Die Immobilie verfügtüber 822 qm Wohnfläche, ein 154 qm großes Ladenlokal und 157 qm Restaurantfläche. Die Im-mobilie gehör t einer Privatperson und befindet sich momentan in einem Zwangsversteige-rungsverfahren.

Das denkmalgeschützte Gebäude steht seit rund 10 Jahren leer und weist inzwischen erheblichebauliche Mängel auf. So mussten von der Kommune bereits Bausicherungsmaßnahmen am Ob-jekt durchgeführ t werden.

Der langjährige Leerstand des Gebäudes und die Handlungsunfähigkeit des Eigentümers habenzu einem kontinuier lichen Verfall der Immobilie geführ t.

Im Rahmen der Zwangsversteigerungen hat sich das Interesse verschiedener Investoren an derReaktivierung des Gebäudes und einer erneuten Hotelnutzung gezeigt. Ein Gebot wurde jedochnicht abgegeben.


Der Arnsberger Ortskern Hüsten hat große Probleme, sich neben den starken Ortskernen Alt-Arnsbergund Arnsberg-Neheim zu behaupten und in dieser Konkurrenz Profil und Zukunftsfähigkeit zu entwickeln.

Daher ist der Ortskern von Hüsten durch hohe Leerstandsquoten bei Ladenlokalen gekennzeichnet, die inihrer Massierung eine hohe negative Ausstrahlungswirkung haben. Das seit Jahren leer stehende und mehrund mehr verfallende Hotel am Marktplatz versträrkt diesen Eindruck erheblich.

Akteure

Die Stadt Arnsberg strebt eine Sanierung dieses stadtbildprägen-den Gebäudes an. Da sich die Immobilie in einem Zwangsverstei-gerungsverfahren befindet, besteht für interessierte Investorenaber nur die Möglichkeit eines Erwerbs im Rahmen dieses Verfah-rens.

Zwei lokale Projektentwickler haben aufgrund des aktuell nochangenommenen sehr hohen Verkehrswertes ihr Interesse an die-sem Objekt zurückgestellt. Für die Stadt bestehen wenig Förder-möglichkeiten, da das Gebäude außerhalb der festgelegtenGebiete der gebietsbezogenen Stadterneuerung in Arnsberg liegt. Arnsberg

Arnsberg | Hotel Hüstener MarktAufgegebenes Hotel in zentraler Lage

Stillstand

Bearbeitungsstand: März 2011 | DRF

Key FactsEhemals architektonisch hochwer tiger Hotelbau

Zentrale Lage am Marktplatz

Eigentümer: insolvent

Jahrelanger Leerstand und Verfall

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Perspektiven

Die Perspektiven dieser Liegenschaft waren über eine lange Zeit sehrschwer einschätzbar. Es war ungewiss, wann ein interessier ter Projektent-wickler zu einem ökonomisch und unternehmerisch ver tretbaren Preis inden Besitz dieser Immobilie kommen kann – und ob zu diesem Zeitpunktdie Bausubstanz noch nicht über das Maß hinaus geschädigt und verfallenist, dass nur noch einen Abriss als Handlungsoption belässt. In der Zwi-schenzeit hat sich aber ein Investor gefunden, so dass eine Reaktivierungdieser Liegenschaft nun bevorsteht. Ergänzend setzt die InnovationsagenturStadtumbau NRW hier ein Modellprojekt zum Standor tmarketing undLeerstandsmanagement um.


Es handelt sich hier um den Typ einer Problemimmobilie, der nicht un-bedingt wegen seiner Größe, vielmehr aber wegen seiner Bedeutung amMikrostandor t eine hohe negative Ausstrahlungswirkung entfalten kann.

In Arnsberg Hüsten ist dies der Fall, weil der Stadtteil ohnehin durchwachsenden Leerstand im Bereich der Ladenlokale gekennzeichnet ist,der davon zeugt, dass es nicht beizeiten gelungen ist, für Hüsten im Span-nungsfeld zwischen den beiden großen Polen Alt-Arnsberg [Behördenund Tourismus] und Neheim [zentrale Einkaufsstraße für Arnsberg], eineigenständiges Profil auch für dieses Stadtteilzentrum zu entwickeln.

Vergleichbare Fälle liegen in Arnsberg-Moosfelde vor, wo es sich um dasehemalige Versorgungszentrum einer ohnehin in ihrer Entwicklung ge-fährdeten Wohnsiedlung handelt, bei der durch Insolvenz Leerstand,Funktionslosigkeit und Ausstrahlung von Niedergang auf die Siedlungwächst, die auch im Bereich des Wohnungsbestandes durch wachsendeAnteile von Leerstand gekennzeichnet ist.

Vermutlich neueste Immobilie dieses Typs ist das Rathaus-Center in Hei-ligenhaus, dessen Eigentümer in die Insolvenz geraten ist, so dass Haus-meister tätigkeiten bereits eingestellt wurden, Instandhaltungen nichtmehr vorgenommen werden und damit einer Handelsimmobilie zuneh-mend in die Krise gerät, die durch ihre zentrale Lage und genau in demBereich, in dem mit Mitteln des Programms Stadtumbau West Aufwer-tung und Standor tentwicklung betrieben wird, einen weithin sichtbarenNegativimpuls setzen wird, auf dessen weitere Entwicklung die Stadt nursehr begrenzten Einfluss hat.

Leerstandsmanagement Renditeerwartungen

Blockierte kommunale HandlungsfähigkeitZwangsversteigerung

Standortentwicklung

Stadt Arnsberg | Fachbereich Planen|Bauen|Wohnen | Thomas VielhaberRathausplatz 1 | 59759 Arnsberg | email: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Nebenzentrum/Or tskern im ländlichen Raum

Mental: Kernbereich eines als perspektivlos gesehenen Nebenzentrums

Regional: Mittelstadt im ländlichen Raum | Schrumpfungsregion


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Entwicklungsprozess

Bei der Problemimmobilie an der Oberen Marktstraße in Steinheim handelt es sich um eine Einzelhandels-und Wohnimmobilie, die in den vergangenen Jahrzehnten abschnittsweise gebaut und umgebaut wurde.

Die Immobilie gehört einem Unternehmer aus dem Münsterland. Aufgrund eines schwebenden Insol-venzverfahrens stehen die Erlöse aus dem Verkauf jedoch einer Bank zu, die eine Hypothek auf die Lie-genschaft gegeben hatte. Diese Bank hat ihre Forderungen wiederum an eine Immobiliengesellschaft, dieauf die Verwertung von problematischen Immobilienfonds und Portfolios spezialisiert ist, verkauft.

Die Immobilie mit mehreren kleineren Ladenlokalen, verschiedenen Wohneinheiten und einer großen La-deneinheit mit einer Fläche von rund 1.000 qm steht seit dem Auszug des ehemaligen Hauptmieters, einerFiliale des Discounters Plus, leer.

Das laufende Insolvenzverfahren und der sehr hohe Verkehrswert der Immobilie blockieren seit einigerZeit jegliche Entwicklung. Bei einem Erwerb der Liegenschaft im Rahmen der Zwangsversteigerung ist einerentable Revitalisierung momentan nicht machbar.


Der leerstehenden Immobilie kam vormals eine hohe Bedeutung als Frequenzbringer an der Oberen Markt-straße zu. Leerstand und langsamer Verfall verhindern notwendige Investitionen der benachbarten Immo-bilienbesitzer in den Standort.

Bestehende Planungen und Konzepte für eine Nachnutzung als Leitprojekt und Frequenzbringer für dieRevitalisierung der Steinheimer Innenstadt, für die es konkrete Interessenten und Investoren gibt, könnendurch die fehlende Verfügbarkeit der Immobilie nicht realisiert werden.

Akteure

Die Stadt Steinheim hat ein hohes Interesse an der Revitalisierungder Immobilie, um die Entwicklung des Gesamtstandorts ObereMarktstraße voranzutreiben. Sie strebt den Kauf der Immobilieund – im Sinne ihres Leitbilds – eine Etablierung von Freizeit- undKulturnutzungen an.

Geplanter Ankernutzer und Mitnutzer sind im Dialog mit der Stadt.Zur Klärung und Vorbereitung einer erfolgreichen Reaktivierungder Liegenschaft wurde ein entsprechendes Konzept durch einenArchitekten und einen Einzelhandelsberater erstellt.

Steinheim

Steinheim | Obere MarktstraßeZentrale Schlüsselimmobilie in Insolvenz

Blockade


Key FactsSchlüsselimmobilie für die Standor tentwicklung

Jahrelanger Leerstand nach Insolvenz

Nicht mehr zeitgemäße Preis- und Renditeerwar tungen

Blockade bestehender Interessenten & Nachnutzer

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Perspektiven

Ein Erwerb der Immobilie durch die Stadt Steinheim im Rahmen der Zwangs-versteigerung lässt sich aufgrund des sehr hohen Verkehrswerts, der sich auf inder Vergangenheit erzielte Mieteinnahmen stützt, nicht realisieren und wäre auchökonomisch nicht vertretbar.

Die Stadt Steinheim hat daher mit dem „de-facto-Eigentümer“, der Immobi-liengesellschaft, die auch das Insolvenzverfahren bzw. die Zwangsversteigerungdes Objekts angestrebt hat, über einen Verkauf der Immobilie außerhalb desZwangsversteigerungsverfahrens verhandelt.

Ob es zu einem solchen Verkauf im Sinne der Stadtentwicklung kommt, hängtim Wesentlichen von den Renditevorstellungen der Immobilienverwertungsge-sellschaft ab. Dabei besteht durchaus Spielraum, da es sich hier um ein “im Paket”erworbenes Insolvenzobjekt handelt, so dass eine aus Sicht der Erwerbergesell-schaft angemessene Rendite im Mittel über das gesamte Paket erzielt werdenmuss und bei Einzelobjekten durchaus Spielraum besteht, auf fehlende Renditenund verschlechterte Standortbedingungen bei der Preisgestaltung zu reagieren.


Die Ursachen für den Verfall der Immobilie liegen im Auszug des Hauptmietersund der nachfolgenden Insolvenz des Eigentümers. Die schwierige Eigentümer-situation und der sehr hohe Verkehrswert der Immobilie im laufenden Zwangs-versteigerungsverfahren haben Investitionen verhindert und zu einemlangfristigen Leerstand und zunehmendem Verfall geführt.

Die Schwierigkeit, interessierte Ankernutzer und Investoren zu gewinnen und siedann mit ungewisser Zeitperspektive nicht durch eine Verfügbarkeit über dieImmobilie handlungsfähig machen zu können, stellt ein großes Risiko für eine er-folgreiche Reaktivierung dieser Schlüsselimmobilie und des Gesamstandortesdar.

Leerstandsmanagement RenditeerwartungenBlockierte kommunale Handlungsfähigkeit

Projektentwicklung

Standortentwicklung

Stadt Steinheim | Fachbereich Planen und Bauen | Friedhelm Borgmeier Marktstraße 2 | 32839 Steinheim | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Innenstadtlage

Mental: Ein sehr sichtbares Element allgemeiner LeerstandstendenzenRegional: Kleinstadt im ländlichen Raum | SchrumpfungsregionPlanungsrechtlich: Förmlich festgelegtes Stadterneuerungsgebiet

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Entwicklungsprozess

Nach der Schließung des Kaufhauses Horten konnte für diese große Immobilie zunächst keine adäquateNachfolgenutzung gefunden werden, da die Zuschnitte und die Vielzahl an Geschossen einer Nutzung durchmoderne Einzelhandelskonzepte entgegenstanden.

Die leerstehende Einzelhandelsimmobilie wirkte sich aufgrund ihrer Lage und Größe sehr negativ auf dasgesamte Bahnhofsquartier aus.

Erst nachdem der Erwerb der Immobilie durch die Stadt Hamm feststand und die Förderung für einendurch die Stadt selbst erstellten Neubau an dieser Stelle bewilligt war, konnte im April 2007 der Abriss desnicht mehr nachgefragten Gebäudes erfolgen.


Durch seine Größe und zentrale Lage gegenüber dem Hammer Hauptbahnhof hatte diese Problemim-mobilie über mehrere Jahre eine erhebliche negative Ausstrahlung auf den Standort und die Erfolgschan-cen des hier realisierten Stadtumbauprojektes.

Akteure

Der Eigentümer der Immobilie verkaufte diese zu einem öko-nomisch ver tretbaren und angemessenen Preis an die StadtHamm.

Die Stadt Hamm erhielt Fördermittel aus dem ProgrammStadtumbau West, um als Projektentwickler und Bauherr dasGebäude abzureißen und an seiner Stelle durch die Errichtungdes Heinrich-von-Kleist-Forums einen Entwicklungsimpuls imBahnhofsquar tier durch Schaffung städtebaulicher und archi-tektonischer Qualität und die Etablierung eines neuen Fre-quenzbringers zu setzen.

Hamm

Hamm | Horten KaufhausAbriss & qualitätvolle Neubebauung

Kaufhausleerstand


Key FactsGroße Handelsbrache mit hoher negativer Ausstrahlung

Erwerb, Abriss und Neubebauung durch die Stadt Hamm

Schaffung eines hochwer tigen neuen Frequenzbringers

Positive Auswirkungen auf Investoren und Prozess

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Perspektiven

Der Anfang 2010 fertiggestellte architektonisch hochwertige Neubau des Hein-rich-von-Kleist-Forums beherbergt nun die private SRH-Hochschule HammGmbH, die städtische Zentralbibliothek, die städtische Volkshochschule und einenprivaten Gastronomiebereich.

Derzeit wird der öffentliche Raum im Vorfeld des Gebäudes als Bindeglied zwi-schen dem bereits aufwändig neu gestalteten Bahnhof und Bahnhofsvorplatz,dem neuen Heinrich-von-Kleist-Forum und den Teilen der Hammer City, die nunzur weiteren Erneuerung anstehen, gestaltet.

Die bisherigen Erfahrungen belegen, dass dieser hochwertige Neubau nicht nurzu einer Frequenzsteigerung bei den dort untergebrachten Einrichtungen ge-führt hat, sondern sich darüber hinaus auch sehr positiv auf das Interesse von In-vestoren an weiteren Brachen im Stadtumbaugebiet auswirkt.


Durch den Erwerb der Immobilie und die Aufnahme in das Städtebauförder-programm Stadtumbau West konnte die Stadt Hamm den Abriss und die Neu-bebauung dieses Schlüsselgrundstücks für die Hammer Cityentwicklung alsInvestor und Bauherr selbst gestalten.

Mit der Errichtung des Kleist-Forums wurde ein bedeutender Entwicklungsim-puls gesetzt, der architektonisch und städtebaulich hohe Standards setzt und zu-gleich einen wichtigen Frequenzbringer im Stadtumbaugebiet ansiedelt.

Es zeigt sich bereits nach relativ kurzer Zeit, dass dieser Entwicklungsimpuls starkgenug war, um auch private Investoren zu überzeugen und sie für umfassendeInvestitionen in weitere Kaufhausbrachen der Hammer City zu gewinnen.

Ein Element dieses Erfolgs war neben dem Mut der Stadt Hamm hier die Rolledes Investors, Entwicklers und Bauherrn für ein Schlüsselprojekt der Stadtent-wicklung zu übernehmen sicher auch der Umstand, dass die Stadt die Immobi-lie zu einem realistischen Preis erwerben konnte und dass sie dieses Projekt zueiner Zeit begonnen hat, als sie in haushaltsrechtlicher Hinsicht noch hand-lungsfähig war.

Kommunale Handlungsfähigkeit FrequenzbringerSignalwirkung auf InvestorenKommune als Projektentwickler, Investor & Bauherr

Stadt Hamm | Stadtplanungsamt | Andreas Mentz | Technisches RathausGustav-Heinemann-Str. 10 | 59065 Hamm | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Zentrale Lage am Ausgang des Hauptbahnhofs

Mental: Von zahlreichen großen Leerständen betroffenes Stadtzentrum

Regional: Mittelzentrum am nördlichen Rand des Ruhrgebiets | Schrumpfung


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Entwicklungsprozess

In der Innenstadt Lünens, direkt gegenüber des Rathauses, steht seit 2008 das ehemalige Hertie-Kauf-haus leer. Die leerstehende Einzelhandelsimmobilie wirkte sich aufgrund ihrer Lage und Größe ne-gativ auf die Umgebung aus. Zudem ist durch ihre Schließung ein wichtiger Frequenzbringer deskleinteiligen Einzelhandels in der westlichen Innenstadt verloren gegangen.

Nach der Schließung des Kaufhauses Hertie konnte kurzfristig für die Immobilie keine adäquate Nach-folgenutzung gefunden werden, da die Zuschnitte und die Vielzahl an Geschossen einer Nutzungdurch moderne Einzelhandelskonzepte ebenso entgegen standen wie die Größe des Gebäudes undder Mangel an Nutzungsinteressenten.

Um einer weiteren Beeinträchtigung des Einzelhandelsstandorts entgegen zu wirken, hat die StadtLünen im Jahr 2010 den Wettbewerb „Unser Lüner Schaufenster“ gestar tet, der durch künstlerischeZwischennutzungen in den Schaufenstern einen Beitrag zur Attraktivierung des Kaufhausumfelds lei-sten soll.


Die massive und zentral gegenüber dem Rathaus gelegene Immobilie mit ihren leerstehenden Schaufensternund ersten Verfallserscheinungen wirkt sich negativ auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandorts und des-sen Entwicklungsbedingungen aus und beeinträchtigt damit auch die Wahrnehmung der bereits erzielten Er-folge im Rahmen des Lüner Stadtumbaus.

Akteure

Die Stadt Lünen konnte in der Zwischenzeit einen persönlichenKontakt zum britischen Eigentümer der Immobilie herstellen, derzumindest zur Erlaubnis geführt hat, in den Schaufenstern der Im-mobilie Zwischennutzungen zu etablieren.

Eine dauerhafte Nachnutzung im Sinne des von der Stadt Lünenentwickelten Konzepts scheitert an den überzogen hohen Rendi-teerwartungen des Eigentümers.

Lünen

Lünen | Hertie-ImmobilieLeerstand in zentraler Citylage

Leerstand


Key FactsLeer stehende Kaufhausimmobilie in zentraler Lage

Leerstand und Verfall mit erheblicher negativer Ausstrahlung

Nachnutzung als Zentrum für Handel, Bildung & Kultur

Entwicklungssstillstand durch überzogene Renditeerwar tungen

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Perspektiven

Die Stadt Lünen hat ein tragfähiges Konzept entwickelt, das eine Nachnutzungdes Gebäudes als zentralen Frequenzbringer durch die Schaffung von Handels-flächen und eines Zentrums für Bildung und Kultur vorsieht, in das verschiedeneaktuell noch dezentral untergebrachte Bildungs- und Kultureinrichtungen derStadt Lünen angesiedelt werden sollen.

Die Realisierung dieses Konzepts scheitert derzeit vor allem an den überhöhtenRenditeerwartungen der Eigentümergesellschaft.


Die Stadt Lünen hat im Jahr 2010 in einem ersten Schritt den Wettbewerb„Unser Lüner Schaufenster“ gestartet, um einer weiteren Beeinträchtigung desEinzelhandelsstandorts durch künstlerische Zwischennutzungen in den Schau-fenstern entgegen zu wirken.

Zudem hat die Stadt den zuständigen Bewilligungsbehörden ein Realisierungs-konzept zur Beantragung von Fördermitteln aus dem Programm StadtumbauWest vorgelegt, um mit Hilfe dieser Förderung die Immobilie zu einem Zen-trum für Bildung und Kultur zu entwickeln.

Sowohl das Geschäftsverhalten der Eigentümergesellschaft als auch die kom-munale Haushaltslage der Stadt Lünen lassen es derzeit aber nicht als sehr rea-listisch erscheinen, dass das von der Stadt Lünen entwickelte Nachnutzungs--konzept für diese zentrale Immobilie zeitnah in Angriff genommen werden kann.

ZwischennutzungÜberzogene Renditeerwartungen

Negative Ausstrahlung FrequenzbringerKaufhausimmobilie

Stadt Lünen | Büro Bürgermeister – Stadtentwicklung | Astrid LinnWilly-Brandt-Platz 1 | 44532 Lünen | eMail: [email protected]

Kontaktadresse:

LagemerkmaleLokal: Innenstadtlage - Fußgängerzone

Mental: Sehr sichtbares Zeichen noch nicht bewältigten Strukturwandels

Regional: Mittelstadt im nördlichen Ruhrgebiet | Schrumpfungsregion


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Das Gemeinschaftsprojekt | ‘Innovationsagentur Stadtumbau NRW’ |

wird unterstützt und finanzier t durch die Städte:

Altena

Arnsberg

Bielefeld

Bochum

Dortmund

Gelsenkirchen

Gladbeck

Hagen

Hamm

Herdecke

Kamp-Lintfort

Krefeld

Kreuztal

Leverkusen

Lünen

Remscheid

Siegen

Steinheim

Werdohl

Wuppertal


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74

Impressum

Problemimmobilienin den Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens


Arbeitsbuch als Grundlage fürthematische Kooperation und Dialog

Bearbeitung:

David R. Froessler

Torsten Wiemken

Paul Bardenheuer

Ein Projekt von:

www.urbano.de


Talstraße 22-24D - 40217 Düsseldorf

Fon: +49 211 5 444 866Fax. +49 211 5 444 865

eMail: [email protected]

www.StadtumbauNRW.de

www.UrbanFuturesFactory.eu

Düsseldorf | März 2011

Documents

Arbeitsbuch Problemimmobilien in NRW · 1. Einführung | 7 2. ... 4.3 Themen und Leitfragen der Befragung ... • In fast allen größeren Städten wird das aktuell größte Aufkommen