1

מנחים: פרופ”ח גבי שוורץ אדר’ פאתינה אבריק - זאבידת אדר’ רונן בן אריה איליה מוזיצ’וק

2

אבסטרקט

סוגיה – הצגה של הנושא

I רקע תיאורטי - סיכומו של סמסטר

מישורי התנהלות – מערכת הבטחון מול החברה האזרחית. •

הרשת הבטחונית – פרספקטיבה שונה על בסיסי מערכת הבטחון •

תיאוריית ההלימה – שילוב אזרחי צבאי תפקודי לניצול הפוטנציאל של פינוי • בסיסי מערכת הבטחון.

מכונת הכספים של המערכת הביטחון- הדיור. •

II דיור וביטוי אדריכלי - סיכומו של סמסטר

סדר ישראלי חדש – מודל כלכלי אלטרנטיבי. •

העם דורש צדק מרחבי – תרבות המגורים הישראלית. •

פירוק לגורמים – דקונסטרוקציה של מכונת המגורים. •

ROOM2ROOM •

מחאת הקוטג' – קונפליקט הבעלות. •

מניית המגורים – גיוס הון באמצעות דיור. •

סיכום

ביבליוגרפיה

3

אבסטרקטהעבודה תעסוק במספר נושאים הנמצאים על סדר היום הציבורי הישראלי ותנסה לקשור בינהם לפתרון עם ביטוי תכנוני. בחלקה הראשון העבודה תעסוק בהשתלטות מערכת הבטחון על קרקעות המדינה והפיכת הדיור למנגנון כלכלי באמצעות תכנית שיווק המחנות. תכנית שיווק המחנות מפורסמת על ידי המדינה כ"סופרטאנקר" לפתרון בעיית הדיור באמצעות שיווק מאסיבי של קרקעות במרכז המדינה. העבודה תתאר כי מערכת הבטחון סחטה את מנהל מקרקעי ישראל והתכנון המוצע לא מספק פתרון אמיתי אלא אמצעי מימון לרווחתו של משרד הבטחון. בסוף הפרק הראשון יוצע פתרון מרחבי והסתכלות חדשה כיצד ניתן להתמודד עם פינוי הבסיסים לטובת הציבור ובאותה עת לשמור על האינטרסים של המדינה

והצבא.

זאת הנוכחי. אך להבדיל מלהציג בחלקה השני, העבודה תנסה להתמקד בבעית הדיור המחריפה שפוקדת את הדור כפי שמדובר כיום, בעית שיווק והיצע, העבודה תנסה להתמקד דווקא בצד הביקושים ורצונות הציבור. יוצע כי יש לשנות תפיסה תרבותית לגבי הדיור, להתאים את תרבות המגורים למודלים כלכליים המתעוררים כיום בעולם ולצאת מן התפיסות

הקיימות של בעלות על מגורים. הפתרונות שיוצעו, בצורה אדריכלית, ינסו לתת מענה פיזי ומרחבי לנושא.

לסיכום, העבודה תנסה לקשור את שני הפרקים למענה קולקטיבי וכוללני המתאר כיצד ניתן להשתמש בתשתית שמתפנה של מערכת הבטחון ביחד עם מעורבות המדינה כדי לתרום לרווחת הציבור ולשמר את האינטרסים של מערכת הבטחון.

4

המישור הפיזי של מערכת הביטחון מתבטא באינספור נקודות שליטה בקרקעות המדינה. סביב התפתח הישראלי האורבני המרחב הנקודות הללו ואימץ אותן לחיקו כנדבך נוסף ניתן לנתק את לטבלת שימושי הקרקע. לא ההוויה הביטחונית מן הציבור הישראלי. לאורך הביטחוני האתוס על התחנך הציבור שנים בו השליטה נוצר מצב לפיו. והתעצב ועיצב הביטחונית השתרשה בנוף הישראלי והחברה הטיעון בסיס על עוררין בלי זאת קיבלה שלמערכת הביטחון זכות ראשונים. טיעון זה התבסס בחוק התכנון והבנייה במסגרת סעיף הביטחון למערכת כי הקובע סעיף לחוק. ו בלי קרקעות להפקעת מוקנית זכות ישנה במערכת שנהוג כפי ציבוריים בדיונים צורך

האזרחית )חוק התכנון והבנייה(.תפיסת את מתארת המפה הבטחון. מערכת של הקרקע המדינה מקרקעות 39%אך הבטחון למערכת ניתנו מקרקעי מנהל בבעלות עדין

ישראל.

סוגיההשליטה של מערכת הבטחון בקרקעות במדינה

5

778,000 יח"ד2.9 יח"ד/דונם ברוטו

155,000,000,000 ש"ח משיווק קרקעות

דיון ציבורי לגבי הנכונות של הקצאת רק בשנים האחרונות, עם התחזקות המודל הניאו ליברלי במדינת ישראל, החל משאבים בלתי נדלית למערכת הביטחון. מעבר לביקורת הציבורית על תקציב הביטחון המנופח החלה דרישה ציבורית לפינוי קרקעות הנמצאות בתחום שליטתה של הרשות. הציבור והמדינה, הבינו כי ישנו פוטנציאל כלכלי, חברתי, ולאומי "ארכאיים" כמו ביסוס הפריפריה באמצעות העברת מוקדי לצמצום השליטה המרחבית של מערכת הביטחון. רעיונות ופינוי הקרקע במרכז הארץ לצורכי מגורים הופיעו. הבטחות המדינה ל"הצלת" משבר הדיור התפרסמו השליטה לנגב

חדשות לבקרים.

6

כאשר בוחנים את התכניות לפרטיהן לא ברור עד כמה הן יעילות במישור החברתי. מעבר צה"ל לנגב משווק כתכנית לביסוס הפריפריה, אך אין מודעות ציבורית לעובדה שהתכנית מכוונת לייהוד הנגב וביסוס שליטה במרחב הדרומי )דרמת ההדרמה - צפדיה, אורן ולוי(. חמור מזאת משווקת תכנית שיווק המחנות כמרפא לבעיית הדיור שהתפתחה במרכז הארץ אך בחינה שלה מתארת מצב בו רק לעשירונים הגבוהים של האוכלוסייה תהיה יכולת לממן את הדירות הללו. התכנית לא פונה למעמד הביניים בחברה כפי שמוצגת. רק במישור הכלכלי ההישגים בתכניות הללו יכולים להימדד, אך הם נמדדים לטובת מערכת הביטחון עצמה ותקציב המדינה. המישור הכלכלי לא פוקד את טובת הציבור ומתאר תמונה של הפקרה

לכוחות שוק ניאו ליברלי חסר רסן בראשות המדינה והגוף האמון על ביטחון הציבור.

155,000 יח"ד 40,000 יח"ד 112,000 יח"ד 40,000 יח"ד 80,000 יח"ד

מתקנים בסיסים נטושיםמחוז תל אביבמחוז מרכז

מתקנים מחוז חיפה

שטחי אש ואימוניםמחוז מרכז

שטחי אש ואימונים

מחוז מרכז

360,000 יח"ד

7

המחאה הציבורית בשנים האחרונות מול המדיניות הכלכלית, ובראשה מדיניות הדיור, נעלמות בתכניות הלאומיות של שיווק הקרקעות. למעט העובדה שהתכנית משווקת לציבור ככזו היא אינה מכוונת לטיפול בבעיות התכופות של מעמד הביניים, כתוצאה מהחלטות לאומיות והתקופה שלאחר משבר הסאב פריים העולמי, הפך הדיור למוצר שאינו בר השגה לחתך רחב מהאוכלוסייה. ומעבר לעובדה זו, מערכת הביטחון הפכה את הדיור לכלי מימון עבורה ופוגעת למעשה בהתהוות האורבנית. התשתית המתפנה, פחות או יותר באותם זמנים, על ידי גורם לאומי, יכולה להפוך להזדמנות להתערבות ב"שוק

החופשי" למען מעמד הביניים.

בהיקף להשתמש הצעה מעל: הגדר של הבסיסים, כדי להתחיל התערבות בינוי עכשיו ולא לחכות

לתהליך הפינוי המסורבל.

34M20M25M41M49M69M35M25M20M

8

והעובדה הביטחון, מערכת של הקרקע התנהלות ציבוריות קרקעות של ומתכננת ליזמית שהפכה מעלות שאלות טעונות לגבי התנהלותה. בשנת 2011 נציגי עם ישראל מקרקעי מנהל בין הסכם נחתם מערכת הביטחון אשר מבטיח חלוקת רווחים בין שני הגופים. חשוב להזכיר כי מנהל מקרקעי ישראל שולט על 92% משטחי המדינה וקרקעות מערכת הביטחון ולא לציבור שייכות המדינה קרקעות לו. שייכות למערכת הביטחון והופקדו לטובתה ,בהתאם לסעיף ו בחוק התכנון והבנייה, רק לצרכים בטחונים בלבד. על פי ההסכם הנ"ל מערכת הביטחון בעצם מקבלת רווחים על קרקעות שלא שייכות לה, ואתם רווחים ובתוצר הקרקע של התכנון במדיניות מתבטאים האדריכלי. אם הקרקע שייכת לציבור כיצד נוצר מצב

שבכוחה של המערכת לספסר בה על חשבונו?

32%קרקעות

47%המנהל

21%משרד הבטחון

65%המנהל35%

משרד הבטחון

משמאל: תנאי ההסגם בין משרד ישראל. מקרקעי למנהל הבטחון ולמטה המימון חלוקת למעלה הצפוי הרווח הרווחים. חלוקת נכון להיום עומד על 44 מיליארד ש"ח, מהם 8.75 מיליארד יועברו

למשרד הבטחון.

9

כיצד ובאילו מישורים מתמודדים עם פינוי הקרקע בלב הערים? כדי לממן את מעבר מערכת הביטחון לנגב הוחלט כי על כל מתקן בטחוני מתפנה להוכיח יעילות כלכלית לפינויו)שיווק המחנות בהיבט הכלכלי - עמירם לוי(. המשמעות הנובעת מכך שרק מתקנים באזורי ביקוש גבוהים הם בעלי פוטנציאל פינוי, והתכנון המוצא מיועד למקסם את הרווחים על אותה דיור יחידות מספר דורש ישראל, מנהל מקרקעי היוזם, הגוף בה צריפין במחנה מתקיים במיוחד בולט מקרה קרקע. שלטענת הרשות המקומית גבוה מיכולתה להכיל זאת. הדיון סביב פינוי הבסיסים נעשה אך ורק במישור הכלכלי הניאו ליברלי אשר רואה את הרווח המיידי מהקרקע בראש מעייניו. כיצד מדיניות זו תעצב את הקרקעות המרכז והאם זה ישפיע לטובת הרשויות המקומיות? לא ניתן לעצב אזורים אלו רק במישור כלכלי, הקרקעות הללו הן קרקעות ציבוריות הצריכות

לחזור לטובת הציבור, ולהתמודד עם מישורים חברתיים.

רוןהש

ת רמ

ש תע

קיןיר

ס

ותיל

גלם

תחמ

ותיש

שלה

מרשו

התל

ה*רי

הקגן*

מעש

ת

קידצ

ורה

פיןרי

צ

דבה

שד

"דיח

207

00

"דיח

120

00

"דיח

150

"ד00יח

120

0"ד

יח 4

014

"דיח

850

"דיח

372

0

"דיח

715

"דיח

450

"דיח

170

00 המתפנים הבסיסים מפת מעל: יח"ד כ76,000 המרכז. במחוז צפויות להתווסף, אך השאלה מי

יוכל לעמוד בקנייתן?

10

לאור האחרונות, השנים עד לא שוק, כלכלת של התחזקותה הוטלה ביקורת ציבורית על החזקות הקרקע של מערכת הביטחון. מעבר לכך רוב חלקו של הציבור מקבל את העובדה שמערכת הביטחון מחזיקה מהטיעון קרקעות של גבוה אחוז את נותן כך ובעצם הביטחוני את ולהחזיק להמשיך הלגיטימציה הקרקע. המגזר הביטחוני מעצב את אזרחיה ודמות המדינה של דמותה היחסים ומערכת )2009 )שפר כיצד שאל לוי יגיל הזו. ההדוקה התחום על מעליונות נהנה הצבא החלטות קבלת בתהליכי האזרחי פועל בעת ובה משאבים והקצאת בסביבה חברתית תרבותית המרסנת את עוצמתו ומשפיעה על תהליכים פנימיים המתחוללים בקרבו? )יגיל לוי 2010( האם לפי טענתו החברה באמת

מרסנת את העליונות הצבאית?

סוגיה: טובתו של מי בתכנית הפינויים

משיווק כספים מרוויחה קרקעות

הכשרה ובסיסי תמלוגים, חדשים

לשינוי בנויה לא המרקמי

העיר

הצבא

המדינה

נושא בעלויות

אזרחים

השמאלית הפירדמידה מעל: ממהלך המרוויחים את מתארת העיקרי המפסיד המחנות. פינוי את לממן שצפוי האזרח הינו

המהלך מהדירות שיקנה.

11

הביטוי הפיזי של מערכת הביטחון הוא התרחבות והעמקת השליטה הקרקעית מערכת ציבורית. ביקורת בלי כמעט ומנוע ככלי בדיור משתמשת הביטחון על ועוברת כוחה להעצמת כלכלי זאת. שליטתה סמכויותיה כדי לעשות מתרחבת אך הציבור אינו משמש כגורם מערכת בגלל האם בנושא. רגולטורי היחסים השזורה בין החברה האזרחית הישראלית למערכת הביטחון, מקבלת מערכת של סמכויותיה את החברה חברה מאשר קלות ביתר הביטחון

אזרחית מתוקנת?

12

רקע תיאורטי

את נושאי הדיון התיאורטיים שאציג אני בוחר לחלק לארבעה תת פרקים. בכל אחד מתת הפרקים ארחיב את הסוגיות והשאלות שהעלתי קודם ואציג את השפעתן על הסביבה

ואנסה לקשור בין הכתיבה התיאורתית שמצאתי לנכון לשלב ובין המצב בפועל.

13

מישורי התנהלות

של ההתנהלות מישורי מקודם, עוד שהזכרתי כפי לחלק ניתן האזרחית החברה מול הביטחון מערכת הוא והשני הכלכלי המישור הוא הראשון לשניים. ניצול מעמדה כגורם מעצב בחברה. מבחינת המישור הינם הביטחון מערכת של הפעולה דרכי הכלכלי Liberalism,( ג'סוף זה היה ליברלי. הניאו במישור Neolibereralism and Urban Governance: A StateTheoretical Perspective( שטען כי הניאו ליברליזם מבקש להפריד בין הממסד לחברה ואילו בסיטואציה זו מערכת הביטחון מצטיירת כיזם הפועל בתוך השדה הינה מערכת ממסדית. שיקוליה אך מאידך הליברלי המערכתיים נובעים מתועלת מול הפסד בלי התחשבות ברת קיימא בפעולותיה. בגלל שמערכת הביטחון הינה גוף ממסדי בחסות המדינה, הייתי מציע לפעול בחסויות כלכלה יותר התואמות פעולה דרכי ולאמץ שונות שימוש ג'סוף של למאמרו חוזרים אם קיינסיאנית. במודל ניאוקומונטריסטי, דגש על בחירות החברה ברמה לאומית ומדינית, יכול להביא לתועלת ציבורית רחבה יותר עם מימוש המטרות הביטחוניות בייחוד כשמדובר

בגוף לאומי.

14

מבחינת המישור השני, מערכת הביטחון קוראת תיגר על מוסדות המדינה והפרדת הרשויות בזה שמתערבת בהליכי תכנון ומכניסה שיקולים שאינם לגיטימיים למוסדות התכנון. מגודל כוחה והלגיטימציה שנותנת לה החברה יש לה את הכח להציג דרישות כופר מול המנהל האזרחי, מנהל מקרקעי ישראל, ובכך לקחת את הקרקע הציבורית לידיה. דווקא שילוב של קרקע ציבורית, מערכת לאומית ואתוס יכול להניב רווח ציבורי רחב אך שיקולי מערכת הביטחון הינם אינטרסים כלכליים צרים.

של המימון דיאגרמת מעל: למעשה מדובר הבסיסים. פינוי מידה בקנה בינוי פינוי בפרויקט עצום. בסופו צפויים לצוץ מגדלי כדי גבוהות זכויות עם יוקרה

לכסות על עלויות הפינוי.

15

הרשת הביטחוניתהרשת הביטחונית הינו מונח שנתבע במאמרם של שפר וברק "הרשת הביטחונית והשפעותיה". לשיטתם,בישראל מתקיימת רשת לא פורמלית, צבאית–אזרחית, ששחקניה הם האליטה הצבאית וגמלאיה הפעילים במגוון המערכות האזרחיות. רשת זו מאפשרת הרחבת סמכויות

ממערכת הביטחון לתחומים נוספים שלא באחריותה, כמו מנהל מקרקעי ישראל.

הייתי רוצה להשתמש באנלוגיה של המושג לתיאור הפיזי של מתקני מערכת הביטחון. ורצוי ניתן יושבים על בסיס תשתית בריטית מקום המדינה. ניכר מהם מכיוון שחלק להתייחס אליהם כתשתית או רשת מאשר כאובייקטים במרחב. ההתייחסות הרשתית

יכולה לייצר פוטנציאל תכנוני הרבה יותר רחב.

שטחי את מציגה המפה מימין: לא החוף. במישור הבטחון מערכת מדובר באיזור ספר אלא מרכז המדינה שהבסיסים בה ממוקמים על התשתית הבריטית. תיאורטית אם יפנו את כולם המדינה תוכל לספק עוד 778,000 יח"ד.

16

עליהם שהמערכות מכיוון אחת קשורות יושבים הבסיסים לשנייה אין זה נכון, לדעתי, להתנות פינוי בסיס רק כאשר הוכח מבחן בסיסים הכלכלית. היעילות מפונים להיות יכולים מסוימים לטובות ציבוריות על חשבון שיווק אחרים. בסיסים של קרקעות מאידך ניתן לפזר צפיפויות שונות כל לבחון מאשר הרשת כלל בין

בסיס בנפרד.

תרומתם האורבאנית בייחוד יכולה המטרופולין, באזור ציבורית תועלת להפיק אזרחית. ותרומה רחבה נמצאים מהמתקנים חלק המטרופולין בלב בסמיכות ויש לבחון האם נכון להתייחס או כלכלי כמנגנון אליהם מנגנון להתעוררות עירונית.

צירי על יושבים הבסיסים משמאל: המדינה. מקום עוד ראשיים תחבורה הגיון עם לרשת אותם שהופך מהם לתרבות הולמת ואלטרנטיבה ברור

הפרבור הישראלית.

17

תיאוריית ההלימה

תיאוריית ההלימה הינו מושג שנתבע הטוען שיף רבקה החוקרת ידי על כי רצוי שבין התחום הצבאי ולתחום ותנוסח דיאלוג יתנהל האזרחי האחראיות חלוקת על הסכמה ישנו מצב מכיוון שבישראל ביניהם. ניתן לא מגויסת חברה של יחודי בנפרד המגזרים שני על להסתכל אלא לשתף פעולה ביניהם. במצבים שונים הצפי מהחברה האזרחית הינו

למתן את הסקטור הבטחוני.

המימון מוצע. כלכלי מודל משמאל: יתבצע באמצעות בנייה בהיקף הבסיס לאחר רק הבסיס. שטחי וצמצום שכספים יכנסו לקופת המדינה יושקעו

המשאבים במעבר לבסיסים חדשים.

18

בחינה דרך המושג הזה על התנהלות הקרקעות יכולה להציע כיוון חדש ביחס ישויות התכנון ולהתוות מדיניות תכנונית הציבור לישויות התכנון מתעלמת מצרכי הביטחון בין מערכת וההסכמים מדיניות התכנון בפועל אך אזרחית. מכוונת והרשויות המקומיות ומעצימות את כוחה של מערכת הביטחון על חשבון הציבור. אם מערכת הביטחון היתה עובדת מול הרשויות המקומיות או התארגנויות אזרחיות ניתן היה ליישם תכניות מרחביות אחרות כפי שניתן לראות בתקדימים שונים. שילוב ההזדמנות של קרקע מתפנה, רשות לאומית והצורך הציבורי בדיור יכול להחזיר את מושג הדיור הציבורי והתערבות

המדינה בכך לייצר הלימה בין הרשות הביטחונית לרשות האזרחית.

בפרייבורג מגורים פרוייקט מעל: בסיס של תשתית על שנבנה גרמניה צבאי מתקופת המלחמה הקרה. הציבור ותהליך ההחלטות בקבלת שותף היה

התכנון.

19

השתלטות מערכת הביטחון על מערכות התכנוןכפי שציינתי מקודם, מערכת הביטחון חתמה על הסכם עם מנהל מקרקעי ישראל אשר מעבר בקרקע. עניין לבעלת אותה הופך מערכת הגופים, שני בין הרווחים לחלוקת האזרחי התכנון על גם מופקדת הביטחון של המתקנים המפונים. במעשה זה מערכת הביטחון חורגת מסמכותה הציבורית והופכת לאינטרסים בהתאם התכנון מהלך את במתקנים המיועד הדיור שלה. הכלכליים אלה הופך להיות כלי מימון לידי המערכת נוגד זה דבר הינו הציבור. והמממן העיקרי את ודורס ההלימה תיאוריית את לחלוטין זכויותיו של האזרח בקרקע שחזקתו בקרקע

גבוהה מהחזקה של מערכת הביטחון.

מדינה" לו שיש "צבא בספרם כי טענו וברק שפר החוקרים המגזר הביטחוני מעצב את דמותה תחת אזרחיה. ודמות המדינה של ובאמצעות המדובר ההסכם הצבא הדיור שוק על השתלטות המדינה אזרחי את לעצב ממשיך מעבר לתקופת הגיוס. עיצוב ותכנון השכונות החדשות, מרקמי המגורים, הישראלית החברה על יהדהדו

שנים קדימה וישפיעו עליה.

20

מנהל מקרקעי ישראל חתם עם מערכת הביטחון על הסכם כדי לעודד את תהליך שיווק המחנות, מה שנוצר במקום הוא האצלת סמכויות התכנון שלגוף שאינו מיועד לזאת ותוצאה שלא השיגה את מטרתה. סביר להניח כי בשנים הבאות, במידה ותכנית שיווק במונח או גנריות שכונות במדינה יצוצו לפועל, תצא המחנות שנתבע לאחרונה בביאנלה לאדריכלות בונציה על ידי אורי שלום URB URB: "בבואת הישראליות עצמה שזנחה את ורועי ברנד

אידאל השווין לטובת כלכלת שוק ניאו ליברלי"

הקשר בין הדיור מבטא את טענותיהם של שפר וברק לגבי עיצוב דמות המדינה. ולהבדיל מכוונתם לעיצוב האזרחי מדובר במימד

הפיזי של עיצוב המדינה.

ברקע: חמשת המתקנים המתפנים בלב השלישות, בסיס דן: גוש מטרופולין הקריה קרן מגן, תע"ש ,81 מתקן

ומתחם כנרית.

21

לאחר ביסוס הטענות, השאלות ניתן התיאורטי המחקר וסוגיות להתמקד בבחירת אתר ספציפי לייצוג מקרה בוחן שבו אציג דרך פעולה שונה מדרכה של מערכת שמופעלים מכיוון הביטחון. במנגנון רבים אינטרסים השיקולים של פינוי מתקנים, דרך תיגר לקרוא אינה הפעולה שלי על האינטרסים עצמם. הבנה של כלל האינטרסים ובעיקרם הצורך המימוני לפינוי הקרקע הקיימת, מעמיקה התערבות תאפשר טוען אני כאשר אפשרי. ופתרון שימוש לייעוד הכוונה לפתרון ואזרחי ציבורי לצורך הקרקע

ולא לצורך כלכלי בלבד.בוער כיום כלכלי החברתי המצב בייחוד באזור המרכז ושימוש בתשתית יכול לתת מענה קיימת ברמה לאומית ההצעה בנושא. ציבורית והתערבות תתייחס לחזרה לדיור ציבורי ומעורבות ציבורית, אך לא במתכונת שהיתה נהוגה

בראשית המדינה.

22

השלישות, מחנה הנבחר, האתר מייצג בבחירתו את מדיניות התכנון הקיימת של מערכת הביטחון. הגברת יוקרה למגורי ייעוד בנייה, זכויות והתעלמות מוחלטת מצרכי הציבור והעיר. מחנה השלישות הינו דוגמא המתחמים חמשת מתוך לאחד המתפנים בגבולות האיילון ומזרחה לו ואני רואה בהם פוטנציאל תכנוני הנחל. של המזרחי הצד לחיזוק באזורי שיושבים לכולם משותף "ספר" מוניצפליים ועל הגבולות הללו פינוי ויעוד הקרקע יכול לתפור את הרקמות העירוניות השונות למהלך יחודו של זה ובמקרה עירוני אחיד. אתר השלישות היושב בין שתי ערים מאובחנות זו מזו, רמת גן ובני ברק.

השלישות. בסיס תכנית משמאל: סך יבילים. מבנים של מ"ר 9,600הפרוגרמות בבסיס יכולות להכנס ל17

קומות של בניין משרדים.

23

דיור וביטוי אדריכלי

פרק זה יעסוק בבעיית הדיור דרך מתקני מערכת הבטחון וינסה להציע פתרונות תכנוניים ואדריכלים.

24

החלטת מנהל התכנון בחסות ממשלת אולמרט ופיזור המרכז במחוז הבנייה להגבלת ב2008 לאי הובילה לפריפריה התכנוניים המשאבים מדינת של הראשי במטרופולין מרחבי שווין ישראל. זהו המשך ישיר למדיניות התכנונית של בתכנית שהחלה לפריפריה אוכלוסייה פיזור בדיקה זאת, אם .35 בתמ"א והמשיכה שרון היסטורית של ביקושים למגורים במטרופולין תל אביב מציגה כי הציבור אינו מסכים עם החלטות מדינת של הקצרים חייה ובמשך הממשל, נשאר דן בגוש למגורים הביקוש אחוז ישראל זהה. החלטת ממשלת אולמרט הובילה לקיצוץ כניסה מחירים, לעליות שדחף קיצוץ בהיצע, מתנפחת ובועה הדיור לשוק ספקולנטים של עם ב2011 התפרצו החברתיות שהשפעותיה

מחאת האוהלים.

סדר ישראלי חדש

25

זו של אולמרט לרצונו של הציבור לחיות בסמיכות ללב התעסוקתי, העסקי של החיכוך בין החלטות רגולטוריות כמו מדינת ישראל הגדיל את הנטל הכלכלי של מעמד הביניים על הוצאות דיור. מחירי הדיור כיום בלב המטרופולין מתאימים לרמת חייהם של העשירונים העליונים באוכלוסייה ,ליתר דיוק לעשירון התשיעי ומעלה, והשכבות הנמוכות יותר נדחקות החוצה אל הפריפריה. אמנם היקף האוכלוסייה וההשקעות בפריפריה גדלו מאז 2008 אך הפערים החברתיים התעצמו

כאשר המרכז הפך לעיר עשירים בלבד ומעמד הביניים נדחק החוצה.

המתפנה הבסיסים מערכת ברקע: השטחים במרקם להשתלב יכולה הציבוריים של מרכז המטרופולין ולחבר

את הרשויות השונות.

26

משקי בית שהחליטו להישאר בתחומי מטרופולין גוש דן נאלצים לשאת בעלויות המתעצמות של משק כאשר מוגדר מגורים נטל המחייה. נטל אם דיור, על מהכנסתו 30% מעל מוציא בית מצליבים בין הכנסות משקי בית להוצאתם על בכתום נצבע דן גוש מרכז כי מגלים אנו דיור כי אזורים שלמים סובלים מהוצאות שמשמעו כבדות על מגורים, הוצאות שחלקן עולה מעל ל50% מהכנסתם של משקי בית באזורים אלו.

ברקע: מפת נטל המחייה. כתום מציין אזורים בהם משק בית ממוצע משלם

מעל 30% מהכנסתו על דיור.

27

הינה גבוהות שאינן הולמות חשיבה כלכלית רציונלית? התשובה לכך כה בוחרות לשאת עלויות כן אז למה משפחות פשוטה. יש חשיבות לאורח החיים האורבני, הערכה שאינה כלכלית גרידא לרחובות ולרקמה העירונית המייצרים תסיסות, אינטראקציה ושלל הזדמנויות שונות. מדיניות הפיזור של המדינה כשלה להבין ערכים אלו ויצרה רקמות ריקות מתוכן אשר לא מייצרות הזדמנות ריאלית לתחרות עם מדינת תל אביב. ערי החצי עיר חצי כפר שהוקמו במדינה כשלו נחרצות בניסיון להתחרות עם מדינת תל אביב. פעם נוספת ההחלטות הרגולטוריות בחרו להתמודד עם הבעיה באמצעות השקעה בתשתיות ותחבורה פרטית, אשר מעודדים יוממות ותנועת כלי רכב לא יכולות להתמודד באופן מקיף עם הבעיה. מלבד לייצר עומס תנועה בכביש 20, ולהקטין את זמן הבילוי של אב עם בנו, לא יצרה המדינה פתרון בר קיימא. זוהי תוצאה גדלים, העיר מתרוקנת ופונקציונליזם קר. הפערים ליברלית בשילוב עם מדיניות תכנון מודרניסטית ניאו של השקפה

מהמעמדות היוצרים את ייחודה, ומרחב הישראלי הופך לביטוי מרחבי של הכנסה ממוצעת למשק בית.

שונות רקמות של סקירה ברקע: בהתאם לפרוגרמה המוצעת של בסיס

השלישות.

28

1200 יח"ד

30% דירות קטנות*

63 מ"ר = 1.512 מליון

75 מ"ר = 1.8 מליון

35% עד 132 מ"ר

35% מעל 132 מ"ר

3 מגדלים בני 33 קומות

3 מגדלים בני 47 קומות

עשירון תשיעי ומעלה

22,000 מ"ר חניות

18/57

מקרה בוחן בסיס השלישות ברמת גן.

אל התמונה העגומה הזו נוצקת החלטה רגולטורית נוספת. החלטה ההופכת את הקרקעות המפונות של מערכת הביטחון לאיי יוקרה, לגובה הגבוהים המתנוססים כלא מלאכותיים של המעמדות בתי במרכז המטרופולין וממחישים לציבור את אוזלת היד של המדינה של הקרים הכלכליים התחשיבים המחייה. יוקר עם בהתמודדות נטל למפת קיימא בר פתרון מספקים לא בנושא האוצר משרד ובראשונה, הוא כי דווקא צמצום פערים, בראש ואין הבנה הדיור למעמדות חדשות הזדמנויות וייצור חברתית ללכידות שיוביל זה

הנמוכים ולא פיזור מלאכותי של משאבים אנושיים ברחבי המפה.

29

מחאת האוהלים של 2011 הציתה את הדיון על בעיות שוק הדיור, הדרישה למגורים וצורת התכנון. אם זאת לא נראה כי נעשו מעשים משמעותיים בשטח ועיקר הדיון הציבורי נשאר ברמה המספרית והכלכלית בלבד. פתרונות של שרי אוצר שונים ניסו להתמודד עם הבעיה דרך רגולציה שונה על שוק הדיור

אך התעלמו מהדרך התכנונית הנפוצה של דיור במדינתו, בנייה רוויה.

העם דורש צדק מרחבי

30

הבינוי טיפולוגיות של הבחינה דרך צריכה להיעשות הישראליות לפרט ניתן בה. המשתתפים עיני בה חלק הלוקחים הגורמים את לצרכנים, יזמים, מתכננים ורשויות התכנון. תפקידם של רשויות התכנון לטובת רגולטורי מנגנון לספק הציבור, אך הן מקדמות הסתכלות פועלים יזמים ארכאית. תכנונית על עקרונות שוק קפיטליסטי מונע רווח וקצר רואי. ואילו הציבור שרוי על המוכתב אחיד מגורים בדימוי ועל לעיל המצוינים הגורמים ידי

ידי הסביבה.

נפוצות דירות של ניתוח משמאל: בישראל מדירות חדר עד דירות חמישה

חדרים.

31

במונחים כלכליים הציבור מייצג את עקומת הביקוש. אך הביקוש שלו שרוי בדימוי גנרי של סביבת מגורים וספק אם מוכתב על ידי ההיצע או על ידי התרבות. אם ניתן להשפיע על תרבות המגורים, שינוי תפיסה של צד הביקוש יכול להכתיב ולעצב

את המנגנונים האחרים, היצע ורגולציה.

דירות של הסטנדרטיזציה משמאל: יצרה טיפוסים גנרים של מבנים שאינם

גמישים לשינויים.

32

בעשור האחרון גדלה הדירה הישראלית הטיפוסית ב25%. בעשור האחרון האמירו מחירי הדיור, קטן היצע הקרקעות לעומת היצע הביקושים, והעולם הגלובלי עבר משבר כלכלי. ואילו לאחר כל השינויים הללו שלא היטיבו עם המשאבים הכלכליים של משק בית נורמטיבי, גדלו הדירות. הצריכה של מ"ר אינה מקיימת והרסנית בטווח הרחוק, הן לפרט והן לנחלת הכלל. דווקא צמצום של מרחב המגורים וניצולו יכול לתרום לרווחה הכלכלית ולמשק בית ממוצע אך לשם כך

יש לשנות את התפיסה הצרכנית על מנת שיוכלו להשפיע על צד ההיצע.

25%

33

העולם שלאחר המשבר של 2008 מבין כי הדיון על קפיטליזם מול סוציאליזם ארכאי, והשיטה הלך כי וUBER מעידות AIRBNB כגון טכנולוגיות כושלת. התפתחויות הנהוגה הכלכלית הרוח החברתי צועד לכיוון כלכלה מקיימת, המנצלת את משאביה באופן אולטימטיבי, ומציג את האפשרויות הרווחיות והיזמיות. ההשלכה של הביטוי הכלכלי הזה צריכה להתבטא גם בתחום הדיור ותרבות המגורים המקומית. ראשית כלכלה מקיימת מבינה כי יש גבול עליון גידול בשטחי דירות למגורים בתקופה ועלינו לנצלם באופן אופטימלי. לכמות המשאבים שהתא המשפחתי החילוני קטן עושה את התוצאה ההפוכה ואינה הולמת את צורת החשיבה הזו. הציבור אינו מכיר בכך ואינו מכיר בגבול העליון של המשאבים אך תוהה מדוע בסופו משבר הדיור אינו נפתר. אי לכך הדבר הראשון שצריך להנחיל לציבור הינו שינוי קו המחשבה

המתואר לעיל ולהתאימו לנעשה בתחומי חיים אחרים.

34

דקונסטרוקציה של מכונת המגורים.שלושה חדרים, ארבעה חדרים, חמישה חדרים הישראלית הדיור תרבות חדרים. ושישה בכל הנחוצים החדרים כמות את סופרת מדובר לה. הדרוש המרחב את ולא דירה ביחידות גנריות המסודרות לרוב על פי אופן אחיד של סלון פלוס מטבח, מסדרון ושלושה ככה שירותים. חדר סביב מקובצים חדרים התעצב מרחב המגורים, וכמובן שאין לשכוח את הממ"ד ההכרחי בכל בית ישראלי. עלוני של סכמה אותה את לנו מציגים המכירות דירה בצורה שונה וסקלת צבעים רחבה, דירות אשר מגלמות את כוחו של היזם והרגולטור על האדריכל. אלו דירות שהתעצבו על חזונו של השוק החופשי, שקלול מאפיינים כמותיים

על ציר ביקוש והיצע.

35

אם נעשה סימולציה של טווח החיים של משפחה ישראלית ממוצעת אל מול הדירה שלה, נגלה כי לרוב תפוסת המרחב יכולה לקטון עד כ30%, ההפך מכיוון הגדילה של העשור האחרון. זוג מצוי שלאחר חתונתו מחליט לממש את תשוקתו לנכס, קונה דירה במחשבה עתידית למשפחה שתבוא. בשנה הראשונה לקנייה, הדירה עומדת ברובה ריקה ורק לאחר שמגיע הילד הראשון מתגלה הצורך בחדר השינה הנוסף. כמה שנים לאחר מכן, עם היוולדו של הילד השני מתגלה הצורך

בעוד חדר שינה ואולי אף בעוד שירותים ומקלחת. מרבית הזמן עד כה עמדו ריקים החללים הללו ולא נוצלו מיטבית.

Single\Couple Apartment Married + 1\Young children Married + 2 adult children Married + 3 adult children Married + 2 adult children Married + 1 adult children Married Without Children Elderly Hospis

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping areaWaste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Children Area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Waste

למטה:תיאור תוחלת החיים של דירה בגדלים משתנים. לכל שלב בחיים ישנה

צריכה שונה של שטחי המגורים.

36

בשעתו של הילד השלישי, חלק ממשקי הבית מחליטים להיכנס לקטגורית משפרי הדיור, מונח שנתבע לא פעם בתקשורת. משק בית הבוחר לעבור ממקום מגוריו בגלל גודל הדירה הראשונה שלו ולקנות דירה מרווחת יותר. מהלך זה קוטע את רצף הגדילה המשפחתי ולא פעם נותן את אותותיו על התא המשפחתי. כל זאת במידה והדירה הראשונית לא תואמת לאותה נקודת זמן את צרכי המשפחה. במידה וההפך הוא הנכון, שטחי הדירה הראשית לא נוצלו בצורה המיטבית. בנוסף

תנאי השוק, והעדפות הרשויות לבניית דירות גדולות במחזותיהן, מחלישות את המהלך הטבעי הזה, שיפור דיור.

על בנויות המוצעות הדירות מעל: והחסרה להוספה שניתנות יחידות

בהתאם לצרכים של משק בית.

37

מכיוון שהדיון אינו מתייחס למשפחות מרובות ילדים, כי אינן נפוצות במרקם החברתי החילוני, אפסיק את הסימולציה בילד השלישי. הציבור החרדי והציבור הערבי, שניהם מאופיינים באחוזי ילודה גבוהים מהציבור החילוני, למדו לנצל את מרחב המגורים לטובת ההיבטים התרבותיים שלהם. לעומתם הציבור החילוני, שממוצע הילודה בו עומד 2.4 ילדים למשק

בית, שרוי בתפיסת מגורים בזבזנית שלא עומדת עם יכולותיו הכלכליות.

התפיסה הרווחת הינה שלכל ילד מגיע חדר, אך זוהי תפיסה שגויה לטענתי שכן הפרטיות נחוצה רק בשלבים שונים של תהליך הגדילה. בתקופה שהילדים קטנים היתרונות של שיתוף החללים יכולים לעלות היתרונות של הפרדתם. תקופות העבר מלמדות אותנו, כי תאים משפחתיים ידעו לחיות גם בדירות קטנות. דווקא בתקופות של משברי דיור, מכשולים כלכליים ובהמשך לטענתי בפרק הקודם כי עלינו לעבור מכלכלת שוק חופשי לדפוסים כלכליים מקיימים, על הציבור הישראלי להסתגל לצורת מגורים חדשה המותאמת לצרכים המשתנים. הבנה כי על ציר זמן גודלו של תא משפחתי משתנה

מולידה דפוס מגורים חדש היודע להתמודד עם זאת ולנצל בהתאם את החלל.

למטה: תהליך תוחלת החיים של דירה לפי בינוי.

38

ומתכווצת. גדלה המשפחה השנים במהלך גם פועל הקודמות בפסקאות שתואר התהליך בכיוון ההפוך כאשר הילדים מתחילים את תהליך המגורים חללי זה בתהליך מהבית. יציאתם למצוא נדרש הבית ומשק להתרוקן מתחילים של שינה חדר הללו. לחללים שונים שימושים אחד הילדים הופך להיות מחסן ואילו השני לחדר הבית משק מסוימים במצבים לדוגמא. אירוח יחליט להשכיר את הנכס ולעבור לנכס אחר כדי

לנצל את החלל ולהפיק רווח מהנכס הקיים.

הישראלית. הקבלן דירת את לפרק יש כן על זמן ציר לפי נדרשים מבין מרכיביה איזה להבין וצורך. אילו מרכיבים מתווספים ואילו גדלים עם דיור מנגנון מייצרים אם הישראלית. המשפחה בלי הללו השינויים עם להתמודד היודע גמיש, צורך של תא משפחתי לעשות שינויים דרסטיים מגורים פלטפורמת לספר ניתן חייו, במהלך התואמת לצורות המתהוות של כלכלות מקיימות

כגון כלכלת העמיתים וכלכלה שיתופית.

שונות חללים קונפיגורציות משמאל: על אותה יחידת גנרית של 4.4 על 5.5

מ"ר.

39

המנגנון המוצע מפרק את הרכיבים ליחידות גנריות של "חדרים" ולבנות מחדש את הבניין מאבני הבנייה הללו. ההצעה מפרקת את המושג של דירה ליחידות חזרתיות הניתנות להרכבה וסידור מחדש בהתאם לצרכים המשתנים וההגדרות של דירה ובניין מטשטשות. כל משק בית יוכל לבחור כיצד להתאים את דירתו, לפי כמה יחידות הוא צורך בזמן נתון ובמידת

הצורך להפריד ולהשכיר חלקים שאינו צריך.

ROOM2ROOM

31.7

0

57.00

31.7

0

57.00

מימין: במקום מבנה מדובר על מרחב מגורים המורכב מיחידות חדרים שלכל אחת לפחות שני כיווני אוויר. ההרכבה

של הדיורתתעשה לפי הצרכים.

40

נכס בעל לכל המציעה AIRBNB דוגמת העמיתים מכלכלת השראתו את שואב ההיגיון להיות גם יזם. כך גם אני מציע לשוק הדיור הישראלי. כל משק בית יוכל להשכיר או לשכור בהתאם לצרכיו את החללים הדרושים לו. לדוגמא אם משפחה גדלה וילדיה עזבו את הבית, יחידה הבנויה לכך מראש, לשוק יוכל משק בית להשכיר חלק מהדירה, במאמץ מינימלי החופשי ולהפוך אותה לנכס מניב. כך כל משק בית הינו יזם פוטנציאלי והכלכלה הנוצרת אינה מוכתבת ליזמים וצרכנים בקנה מידה גדול כפי שהיא פועלת כיום. בדוגמא ההפוכה אם משפחה קנתה נכס הקטן לצרכיה, תוכל לנהל משא ומתן עם שכניה על יחידה וכך לפני

שמחליטה להיכנס לקטגורית משפרי הדיור, בפשטות יחסית תוכל להוסיף חלק לדירתה.

של הצגה חדרים. ברקע:קטלוג יחידה באותה שונות דיור אפשרויות לשנות יוכל משפחתי תא כל גנרית.

בקלות יחסית את שימוש החדר.

41

כדי לאפשר למערכת כזו לפעול, אבני הבנייה הינם יחידות גנריות המפורדות לשתי קטגורית: "חדר ציבורי" ו"חדרי פרטי". כל דירה חייבת לכלול לפחות "חדר ציבורי", וה"חדרים הפרטיים" מתווספים או מוחסרים בהתאם לצורך.¬¬ התשתית עליה כל חדר בנוי, כוללת תשתית רטובה, ציבורית ומערכת תנועה וכל זה מסתכם בגדלים של 25-30 מ"ר כאשר ה"חדרים

הציבוריים" הינם הגדולים יותר.

ההחלטה להפריד בין יחידה ציבורית לפרטית נובעת ממחקר המשווה בין גדלי דירות בישראל. מהשוואה בין דירות שונות, משני חדרים עד לחמישה בגודלן, עולה כי ישנם שימושים הגדלים עם הזמן וישנם שימושים המתווספים. מטבח לדוגמא,

גדל עם השנים לעומת שירותים, שגודלו נשאר אחיד אך כמות חדרי השירותים מתווספת בהתאם לכמות דיירי הבית.

מימין: שתי אסטרטגיות גמישות נבחרו. האחת של הוספת חללים והשנייה של

השארת מקום לגדילה של חללים.

42

צפיפות הדיור מגיעה עד 25 יח"ד לדונם, משמע צפיפות עירונית גבוהה אך במקום עלייה לגובה הפריסה השטח. תא על מרחבית מתפרסת המרחבית הינה אופטימלית לצורת מגורים גמישה בנוסף השוטף. הניהול עלויות את ומקטינה הצפיפות הגבוהה מאפשרת את האינטראקציות והמפגשים בין הדיירים ופיתוח של תרבות חיים

אורבנית.

יחידות באתר. העמדה תכנית מימין: המגורים מסודרות סביב חצרות פנימיות

המאפשרות תנאי תאורה ואוורור.

43

גמישות הינה מפתח מרכזי לפי מערכת מגורים כזו. גמישות הינה המפתח לתרבות מגורים אלטרנטיבית לתרבות המגורים הקשיחה, בזבזנית ויקרה הנפוצה כיום. גמישות זו מאפשרת לכל בעל נכס להתמודד בהתאם לצרכיו עם נכסיו, ולהשכיר לסביבתו את מה שאינו צורך. כך השוק מקבל עוד יחידות דיור למלאי השכירות ובעלי הנכסים מקבלים את ההזדמנות

לשפר את מצבם הכלכלי.

מורכב המרחבי המבנה משמאל: מגרעינים של יחידות ציבוריות הפונות והיחידות פנימיות, וחצרות חוץ כלפי

הפרטיות מופנות כלפי פנים.

44

מחאת הקוטג'החברתית המחאה לתקופת חזרה אוהלים מאות ב2011. שפרצה רוטשילד שדרות ברחבי הופיעו העולות המחייה לעלויות כמחאה ומחירי הדיור הגואים. מאז לא נראה עדין כי מחירי הדיור ירדו וכי המדינה להוזלת משמעותי מעשה עשתה אינטרסים מבחינת הדיור. מחירי את להוריד רצון יש כי נראה לא מקרקעי מונופול הקרקע, עלויות ישראל לא מעוניין להפסיד הכנסות, המערכת הפיננסית לא רוצה ירידת פתרון נראה לא ובאופק מחירים, בית משקי בינתיים לבעיה. רציני גבוהות הוצאות להוציא ממשיכים על דיור, הריבית הנמוכה מתדלקת ומשקיעי נפיץ, משכנתאות שוק הנדל"ן לא ממהרים לעזוב את השוק. בבועת נמצאים אנו רבים לדעת מחירים, אשר עלולה להתפרץ ביום

בו מגמת הריבית תחזור לעלייה.

45

בתוך האנדרלמוסיה הכלכלית הזו, מאפיין בולט הינו הרצון הבעלות אחוז עם המדינה איננו אמנם לנכס. הישראלי על נכסים הגבוה בעולם, 67.9% מהישראלים כן מעדיפים שישנה העובדה לביטחון, הרצון נכס. ברשותם להחזיק בעלות על הקרקע נשמעת מכל עבר. ישראלים רבים עדין מעדיפים בעלות על שכירות, התנהגות שלא תואמת את הרציונל הכלכלי של שוק חופשי המוכיח ששכירות בטווח הארוך כלכלית יותר מאשר קניית נכסים ) כל עוד ההפרש בין תשלום שכירות למשכנתא מושקע במקום אחר(. הצורך יכולות תרבותיות ותפיסות תרבותי, עניין הינו בבעלות להשתנות אך המדינה לא מעודדת מנגנון שכירות לטווח

ארוך כאלטרנטיבה, או דיור בר השגה.

בעלות מול השכירות מפת ברקע: במרכז המטרופלין. בכתום אזורים בעלי

אחוזי שכירות גבוהים במיוחד.

46

שכירות מאפשרת לעומת בעלות שמקבעת. הפער בין תשלום שכירות לעומת תשלום החזר משכנתא לגור נכסים לקניית פיננסיות יכולות באמצעות שאין לעשירונים ומאפשר שקלים אלפי על עומד באזורי ביקוש גבוהים. כך לדוגמא צעירים בתחילת דרכם או משפחות חד הוריות מסוגלים לגור בלב תל אביב אך ידם אינה משגת לקנות דירה בה. הדוגמא ההפוכה הינה שזוג בעשירון השביעי שיכול להראות לעצמו שכירות הוגנת בתל אביב יכול לקנות נכס רק במעגל החיצוני של המטרופולין, דוגמת

פתח תקווהאם החברה הישראלית תשכיל להבין כי הצורך בבעלות מתדלק את בועת המגורים, והמדינה תשכיל ליישם אלטרנטיבות רלוונטיות לצורות המגורים, ניתן יהיה להקל על משקי בית בהוצאות הדיור שלהן. הקלה בנטל הדיור תניב השקעות בתחומים אחרים. כך לדוגמא אם משק בית יחסוך 2000 ₪ על דיור

בחודש, יוכל להשקיע זאת בחינוך ילדיו ולתרום לעתיד חברתי אופטימי יותר.

שכירות - 5600 ש"ח לחודש.

בעלות - 8100 ש"ח לחודש.

47

מנסה זו בעבודה המוצעת האלטרנטיבה לקשור שלושה גורמים ולתאם בין האינטרסים שלהם. הראשון הינו המדינה והאינטרס שלה לרווח על הקרקע, השני הינו משרד הביטחון מערכת מתקני פינוי במימון שלו והצורך הביטחון ואילו השלישי הינו הציבור אשר רוצה הבטחה לדור העתיד אך אינו יכול לשאת עוד במחירי הדיור. האלטרנטיבה הופכת את הדיור של הראשון בחלקו שהוצג כפי מימון, לכלי הספר, אך המרוויחים בו הם שלושת הגורמים

ולא רק מערכת הביטחון.

48

ההצעה המוצעת מחזירה את אחראיות המדינה לשוק הדיור. במקום החלטות רגולטוריות שונות של משרד האוצר, המדינה תחזור לבנות ותגייס הון לפינוי מתקני מערכת הביטחון על ידי מכירת נכסים. להבדיל מנכסים כגון דיור, הנכסים שהמדינה תמכור יהיו דומות לאגרות חוב, או מניות, אשר מבטיחות את זכות המגורים לדייר במקום מסוים. זהו מהלך שאינו הולם להלך הרוח של השוק החופשי שבלאו

הכי הינו אשליה כאשר ישנו מונופול קרקעות בדמות רשות מקרקעי ישראל.

ברקע: טיפולוגיות המגורים המוצעות מניית המגוריםהמרכיבות את הרקמה המוצעת.

49

המדינה אחראיות את מחזירה המוצעת ההצעה שונות רגולטוריות החלטות במקום הדיור. לשוק של משרד האוצר, המדינה תחזור לבנות ותגייס הון לפינוי מתקני מערכת הביטחון על ידי מכירת נכסים. להבדיל מנכסים כגון דיור, הנכסים שהמדינה תמכור יהיו דומות לאגרות חוב, או מניות, אשר מבטיחות את זכות המגורים לדייר במקום מסוים. זהו מהלך שאינו הולם להלך הרוח של השוק החופשי שבלאו הכי הינו אשליה כאשר ישנו מונופול קרקעות בדמות

רשות מקרקעי ישראל.

לאתר מוצעת תכנית משמאל: המבנים את המשמרת השלישות המרכזיים של בסיס התקשוב ומתערבת

בהיקף הבסיס.

50

עיקר ההצעה מנסה לשנות את תפיסת הבעלות על מגורים. השאלה הנשאלת מה אם נצא מהדימוי של נכס כנכס ממשי ונעבור למשהו נזיל וגמיש יותר בדמות מנייה או אגרת חוב? כך אינטרס הציבור עדין נשמר ואינו שופך כסף על שכירות ללא תמורה אך ישנה הוזלה ניכרת בהוצאתו על דיור. כדי שזה יקרה הציבור צריך להבין את כוחו ולוותר על דימוי הקוטג' – בית עם

גינה ביישוב.

מיחידות בנויה הרקמה משמאל: דיור שונות על בסיס של לבני הבנייה יחידת כל כך הקודם. בפרק שהוצעו מגורים הינה גמישה ומותאמת לתמהיל

הרצוי.

51

נחזור לפרק הקודם ונניח שמשק בית חי בשכירות כל ימי חייו. כל כמה וכמה שנים הוא נאלץ לעבור בית בהתאם לצרכי משפחתו. תחילה דירת שני חדרים מספקת את צרכיו ואילו בעתיד, כאשר משפחתו גדלה, צורך דירת חמישה חדרים. ומצומצמת יותר חוזר לדירה קטנה זוג ההורים, והגרעין המשפחתי, אותו דבר קורה כאשר התא המשפחתי מצטמצם יותר. בסיטואציה כזו משק הבית צורך רק את המרחב הדרוש לו לקיום. הוא אינו בזבזני בקרקע או בשטחי רצפה ונהנה מהאפשרויות של דיור נאות באזורי ביקוש. תוצאת לוואי חיובית נוספת הינה הניידות אשר מייצרת התחדשות חברתית

עירונית מסוימת באזורים בהן שוק השכירות נמצא באחוזים גבוהים )דוגמת מרכז תל אביב(.

דיאגרמה המתארת את מעבר מימין: החוסך מהלך החיים. במהלך הדירות זהו בחודש. למשפחה שקלים אלפי המגורים תמהיל של הבנייה יסוד

המוצע בפרויקט.

52

בולטים. כזה מתסריט החסרונות כיום אין למשק בית יכולת להבטיח וודאות ואין טווח ארוכת שכירות צרכנית. השוק יכול להעלות מחירים ממנגנון פחד ונוצר פיקוח בלי שכירות ארוך טווח בקרב הצרכנים. בנוסף ישנה ההזנחה כלפי הנכסים בעלות תחושת מחוסר שנוצרת הגרעין על השליליות והשפעות

המשפחתי ממעבר דירות.

מהעמוד הדיאגרמה מימוש מימין: הקודם בתוך רקמת הבינוי.

53

כדי לענות על החסרונות הללו ההיבט האדריכלי מספק את הפתרון. ההבטחה הממשלתית לדיור נעשית בתוך מבנה מגורים. מבנה המגורים בנוי מתמהיל דירות אשר דייריו עוברים בתוכו. כל מספר שנים, בהתאם לצרכים, משק בית עובר לדירה מרווחת יותר או מצומצמת בהתאמה, בתוך אותו בניין. כך מייצרים תחושת בעלות קולקטיבית על הנכס ונמנעים מהזנחה שיטתית. בנוסף ההשפעות השליליות של מעבר דירות על התא המשפחתי מצטמצמות והבניין הופך להיות הבית

המשותף לדיירים. נוצר אינטרס להחזקה נאותה על המבנה.

מימין: כדי להתאים את כמות הדירות חישוב לבצע יש התמהיל לקונספט החישוב החיים. שלבי של סטטיסטי נותן רקמה מגוונת וההחלטה על פיזור הדירות בתוך רקמת הבינוי מחזקת את

האיטרקציות בין הדיירים.

54

הנכס בדמוי המניה, או אגרת החוב לצורך העניין, מספק הבטחה לאורך זמן. המדינה מנפיקה הבטחה שמשק הבית יגור בבניין ספציפי, והבטחה זו הינה נכס לכל דבר רק שאינו פיזי. ניתן להוריש אותן ולהעביר אותו במידת הצורך הלאה. ניתן גם למכור אותו למשק בית אחר ולוותר עליו. בסיטואציה כזו משפחה לא משקיעה את דמי השכירות שלה לריק אלא

מממנת את עלות ה"מניה" עד שמכסה אותה סופית. הכסף אינו נזרק לפח, כפי שנטען רבות לאנשים הגרים בשכירות.

השטחים את מראה החתך מעל: המבננים בין שנוצרו הציבוריים למבנן. הדיירים בין זיקה המייצרים לקומת מתחברות הפנימיות החצרות

הקרקע ומחזקות את הקשר לרחוב.

55

יתרון נוסף להתערבות המדינה בתחום המגורים הינו שהמדינה לשווק במקום ליזם. הופכת הרווח את ולהשאיר קרקעות ליזמים השונים, המדינה מכניסה אותן ממכירת הרווח כל את אם לדוגמא כך מגורים. מניות אלף 900 עולה קרקע יחידת ₪ ברמת גן, וזהו הרווח לקופת המדינה משיווק הקרקע, עכשיו ₪ מליון ל1.6 גודל הרווח ממכירת מניית מגורים. כך גיוס הנפקת ידי על מהציבור ההון מעבר את לממן יכול "מניות" נמוכות בצפיפויות הבסיסים מגורים רקמות ולייצר יותר

איכותיות יותר.

56

כעת נותר לשכנע את משק הבית לוותר על הנוחות היחסית של בעלות על נכס מגורים כדי לשווק לו את צורת המגורים הזו. כאשר משק בית צורך רק את המרחב היחסי לו, ורק את שטח הרצפה שדרוש לו הוא יכול לחסוך עד 30% ממחיר הנכס אם היה קונה דירה בתחילת תוחלת החיים של משק בית. תוחלת חייו של משק בית כוללת התרחבות וצמצום כפי שצוין בפרקים הקודמים, ומכאן החיסכון. לדוגמא אם משק בית קונה דירה ברמת גן, על פי התכנית המשווקת היום במקום השלישות, ישלם עליה ב2.1 מליון ₪. מחיר זה מגלם החזר משכנתא חודשי של 8.1 אלף ₪ בחודש. רק עשירון תשיעי ומעלה יכול לממן זאת בלי להכנס להגדרה של נטל דיור. לעומת זאת אם משק הבית יסכים לקנות את "מניית המגורים" ויחסוך את אותם 30% ממחיר הדירה, המחיר למניה יהיה 1.6 מליון ₪ - החזר משכנתא של 5.6 אלף ₪ בחודש. אם סוכמים את ההפרש החודשי ומהוונים אותו לערך נוכחי, לטווח של 25 שנה, נגיע לחסכון של 700 אלף ₪. כסף שיכול להיות מושקע

בחינוך, משאבים וצרכנות של משק הבית.

Single\Couple Apartment Married + 1\Young children Married + 2 adult children Married + 3 adult children Married + 2 adult children Married + 1 adult children Married Without Children Elderly Hospis

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping areaWaste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Children Area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy

Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Children Area

Waste

Serivces

Energy Social Interection

Outdoor

Living Space\Sleeping area

Waste

עלות את מתארת הדיאגרמה מעל: החלל המנוצל מול החלל הלא מנוצל. המרחב אינו דיפרנציאלי ולא קבוע לכן יכולה לצרכים המרחב של התאמה

לחסוך משמעותית למשק בית.

57

על כן ניתן לשכנע אחוז מסוים של משקי קיימים כזה. חסכון למודל לעבור בית כל חבר בקיבוצים בהם דומים מנגנונים קיבוץ מקבל את מרחב המגורים הדרוש לו ולמשפחתו בהתאם. אך אין מנגנון כזה גם שהמדינה וציבורי. מה עירוני בהיקף לא מפסידה כסף מהשקעה בדיור ציבורי אלא הרווח שהיא מגלמת הינו רווח יזמי וניהול יכולה להשקיע בתשתיות שאותו

הנכסים.

משמאל: תכנית קומת הקרקע מציעה אשר וציבוריות מסחריות פרוגרמות העיר וציבור הרחוב למפלס נגישות ולחצרות הפנימיות של מבנני המגורים.

58

ישנו פחד מסוים לחזור לימי הדיור הציבורי ובעלות הנכסים בידי המדינה. אך להבדיל מתקופות עבר הפתרון המוצע אינו מתעדף אוכלוסיות מוחלשות ושולח אותו לפריפריה, טיפולוגיות המגורים מעודדות תחושות זהות ואינטמיות שלא היו קיימות בשיכון הנפוץ ופעילות המדינה הינה רווחית וחלק מהשוק. בנוסף מכיוון שאין שוק חופשי אמיתי בנוגע למגורים, ורואים זאת בהחלטת ממשלת אולמרט, למדינה האחראיות הציבורית לדאוג לדיור נאות לכל משק בית. התשובה לשאלה

האם המדינה תרצה לקחת את האחראיות הזו בעולם הריאלי תלויה כמובן בהחלטות פוליטיות.

25%

19%

26%

17%

13%

משך דירה גודל שלכל בגלל מתחת: לינארי אינו החישוב שונה שימוש מבחינה פרוגרמטית. החלוקה מתבצעת

על ידי חישוב סטטיסטי.

59

סיכום

סיכום שני הפרקים ונסיון לקשור את הטענות למענה הולם.

60

עלות פינוי והגירה

464,400,000 ש"ח

493,730,000 ש"ח

485 דירות בזכות

81 מ"ר גודל דירה ממוצעת )נטו(

6000 ש"ח למטר בנייה.

1.6 מליון ש"ח776 מליון ש"ח

השלישות בסיס מימון חישוב מעל: המוצגים המספרים ראשוני. באופן

מהוונים.

ניתן לממן את עלות פינוי הבסיסים באמצעות מנגון דיור בבעלות המדינה. המדינה צריכה לקחת מעורבות בשוק הדיור ולא להיות שבויה לאינטרסים של גופים פיננסיים ומערכת הבטחון. אם המדינה תבנה מגורים במודל שהוצע בפרק הקודם, הבטחת בעלות לדיור נאות, תוכל המדינה לגייס כסף לפינוי מתקניה של מערכת הבטחון. מעבר לכך ניתן יהיה להשתמש במודל זה כדי

לפנות עוד קרקעות מדינה התפוסות על ידי גופים שונים.

485 יח"ד בשביל לממן את פינוי בבסיס הנבחר, בסיס השלישות, מספיק כי המדינה תבנה 1144 יח"ד ישנו טווח רחב של רווחים וניהול הנכסים. מכיוון שהתכנית מציע הבסיס, בנייה שיכולים להיות מופנים לזיקות ציבוריות. כך ישנה התכנות לפינוי, שיווק קרקע למגורים, הוזלה בהוצאות משק בית על דיור וכיסוי עלויות הפיתוח והבנייה. מערכת הבטחון לעומת זאת תאלץ לוותר על תשואת הרווחים שלה מהמהלך ולהסתפק במתקנים חדשים ומודרניים. שוב, חשוב להזכיר כי הקרקע שייכת לציבור ולא למערכת הבטחון ולכן אין תירוץ כי תקבל תשואה על

הקרקע.

61

יח"ד בתמהילים שונים. 30% 1144 התכנית מציעה סך של 42% שפיר. סתיו ח"כ שהציעה כפי השגה בר לדיור יוצע מהדיור יהיה שייך למדינה במנגנון של הבטחת דיור )"מניית דירות. סך יופנה לשוק החופשי בתמהיל המגורים"(. השאר הכל התכנית מציעה פתרונות דיור לעשירון החמישי ומעלה דיור לעשירון במרכז המטרופולין, התכנית הקודמת הציעה תשיעי ומעלה והתעלמה משכבות נמוכות יותר באוכלוסייה.

של שונות שכבות של תמהיל נוצר ציבורי, מדיור להבדיל אוכולסייה ולא מתחם עם דימוי שלילי כפי שהיה בעבר. דבר זה מבטיח חוסן חברתי, אינטרקציות ושיפור הזדמנויות. העיר את הבינו בעולם רבות וערים בלבד לעשירים שייכת אינה הצורך לשמר אוכלוסיות במרכזן. הגננת או השוטר המשרתים את הילדים של איש העסקים צריכים גם הם דיור נאות במרכז המטרופולין, כי אם ידחקו החוצה, כתוצאה מנטל הדיור, מי

יתן להם שירותים כאלו ודומים?

דיור מציע המוצע התכנון משמאל: לעשירונים שונים באוכולוסיה. במקום עשירון תשיעי ועשירי בלבד, גם עשירון להנות יוכלו ושמיני שביעי שישי, לאזורי וקרבה החדשים מהמגורים

תעסוקה במטרופולין.

62

יכולות לא המתפנות הבטחון מערכת קרקעות לטובת לחזור ועליהן מימוני ככלי רק לתפקד הציבור: לתת מענה לנטל הדיור, עליית האי שוויון ויוקר המחייה. ישנה הזדמנות הסטורית אשר המדינה צריכה לתת עליה את הדעת, והתשתית הלאומית ולא מעורבות לקחת עליה קיימת. כבר לפעולה ולחזור בלבד, יזמיים אינטרסים לטובת להקריבה

ולייצר מנגנון דיור המיטיב עם האוכלוסיה.

של האינטרסים את לקשור מנסה העבודה ופתרונות מענה ולספק המעורבים הגופים כלל אדריכליים. גם אם המנגנון המוצע מעלה ביקורות מול השיטה החוקתית ווהינו תיאורטי בלבד, עיקרה של עבודה זו הינה הצגה של תפיסה וכיוון מחשבה

מעורר בנושא.

63

דרמת ההדרמה: העברת מחנות הצבא אל מטרופולין באר שבע מנקודת מבט אזרחית - ארז צפדיה, עמירם אורן, יגיל לוי 2007

ההשלכות הכלכליות של האחזקה והשימוש בקרקע על ידי מערכת הביטחון - זלמן שיפר, עמירם אורן 2007

תכנון ובטחון - עמירם אורן ונילי שחורי 2011

צבא שיש לו מדינה? מבט מחודש על יחסי התחום הביטחוני והאזרחי בישראל - גבי שפר, אורן ברק ועמירם אורן 2009

היחסים הצבאיים אזרחיים בישראל: המחלוקת והחוליה החסרה - אסף דוד 2013

המחיר המרחבי של הביטחון - עמירם אורן 2005

התכנית לפינוי מחנות צה"ל במבחן הביצוע והיעילות הכלכלית - זלמן שיפר 2011

מיליטריזם בחברה הישראלית - ברוך קימרלינג - 1993

דיור בר השגה: כלים של תכנון סטטוטרי ומדיניות מקומית - רחל אלתרמן, אמילי סלברמן, חיים פיאלקוף 2012

Liberalism, Neoliberalism and Urban Governance: A State Theoretical Perspective - Bob Jessop - 2002

מיליטריזם ומרחב בישראל - ארז צפדיה 2010

מקורות