ARPE - Luglio 2015

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Luglio 2015 • n° 7Costituita ed operante dal 1944

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4 ■ Convegno in Calabria di FEDERPROPRIETÀ La riforma del Catasto: stangata sugli immobili

6■ Intervista all’on. Capezzone «Renzi tartassa più di Monti»di Roberto Rosseti

9■ Dopo il rinvio della riforma del CatastoGoverno: precedenza alla Local Taxdi Sergio Menicucci

10■ Politiche abitativePuntare sul recupero delle aree dismessedi Marcello Cruciani

12 ■ Norme complesse gravano sulle imprese edilizieTitoli abilitativi: quanto conta la deregulation?a cura di Centro Studi di FEDERPRO PRI ETÀ

14 ■ Il mattone e la finanza Rilanciare i fondi immobiliaridi Gianni Guerrieri

16 ■ L’Austria al primo posto per abitazioni in affittoIl Social Housing in Europadi Walter Williams

18 ■ La mobilità sociale al festivaldell'economia di TrentoLa crisi che penalizza i giovanidi Gianluigi Indri

20 ■ Come e quando richiederloIl bonus fiscale per mobili ed elettrodomestici

22 ■ Studi di settoreInduttivi gli accertamenti sulla pubblicitàdi Salvatore Albanese

25 ■ IL PUNTOMarino avrebbe i giorni contati

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27 ■ Dal Corriere della Sera del 9 giugno 2015Il futuro di Roma, le parole e le cosedi Michele Ainis

28 ■ Roma fa pauraCresce l’insicurezza per furti, scippi e rapinedi Sandro Forte

30 ■ Impietosa analisi del Censis in vista dell’Anno SantoRoma vanta l’ennesimo record negativo: il traffico

33 ■ Il rischio sismico e idrogeologico in italiaSalvaguardare le strutture d’interesse storico-culturaledi Pietro Samperi

34 ■ L’APE reso obbligatorio dal 1° ottobreÈ tempo di ridurre i consumi energeticidi Giuseppe Sappa

37 ■ GIURISPRUDENZAdi Mauro Mascarucci

38 ■ Multe illegittimeGli Autovelox bocciati dalla Corte costituzionaledi Mauro Mascarucci

40 ■ Leggi e regolamenti vigentiImmissioni acustiche e l'attuale normativadi Silvio Rezzonico

42 ■ CondominioIl “pari uso” del cortile per parcheggiare le autodi Alberto Celeste

46 ■ MostreLeonardo e Milano al Palazzo Realedi Luigi Tallarico

48 ■ SCADENZARIO

50 ■ TABELLE ISTAT

Un genio assoluto, che ha rivoluzionato non solo l’ar-te antica, ma anche la scienza. Leonardo da Vinci – scienziato, pittore, ingegnere e scultore – è stato un uomo dall’immenso talento, grande protagonista del Rinascimento italiano. La città di Milano, nell’anno dell’Expo 2015, ha celebrato l’artista dedicandogli la

più grande mostra mai organizzata in Italia su di lui. A pagina 46 il nostro critico d’arte, Luigi Tallarico, fa una recensione del grande evento. In copertina: Viti di Archimede e sistemi di solleva-mento dell’acqua, da Leonardo da Vinci, Codice At-lantico, f. 26 V. (Milano, Biblioteca Ambrosiana).

IN COPERTINA: Leonardo da Vinci “Sistemi di sollevamento d’acqua” in mostra a Milano

4 la PROPRIETÀ edilizia • Luglio 2015

Si è svolto a Catanzaro lo scorso 6 giugno il convegno organiz-zato da FEDERPROPRIETÀ sul tema

«La funzione e il valore della pro-prietà immobiliare nell’Italia che cam-bia» che è stato oc-casione di un ampio confronto sul nuo-vo ruolo dei beni stabili nell’attuale fase storica carat-terizzata da signifi-cativi cambiamenti economici e sociali.Il benvenuto ai nu-merosi partecipanti è stato dato da Gra-zioso Manno, pre-sidente del Consor-zio di bonifica che ha voluto sottolineare la comunanza di tematiche fondamentali fra il mon-do della bonifica e quello della pro-

prietà edilizia – in particolare Feder-proprietà ambiente – quali il dissesto idrogeologico e le energie rinnovabili.

È stata quindi la volta di Paolo Abra-mo, presidente della Camera di com-mercio di Catanzaro, secondo il quale

la crescente “banalizzazione” del valo-re commerciale degli immobili rischia di innescare una spirale capace di

coinvolgere nega-tivamente l’intera economia dell’in-dotto, non escluse tutte le professioni e le principali ca-tegorie: industria, commercio, arti-gianato. I lavori sono stati ufficialmente in-trodotti da Tom-masina Lucchetti, presidente della FEDERPROPRIE-TÀ provinciale, la quale ha eviden-ziato che il setto-re immobiliare ed edilizio vive una

fase di stagnazione apparentemente irreversibile: non servono, e quindi non si realizzano, nuove costruzio-

CONVEGNO IN CALABRIA DI FEDERPROPRIETÀ

La riforma del Catasto:stangata sugli immobili

Da sinistra: M. Gironda Veraldi dell'Agenzia delle entrate; F. Granato, vicepresidente nazionale di FEDERPROPRIETÀ; T. Lucchetti, presidente provinciale di FEDERPROPRIETÀ ; On.B. Censore, componente della Commissione bilancio, tesoro e programmazione della Camera dei deputati; P. Abramo, presidente della Camera di Commercio di Catanzaro

NON ABBASSEREMO LA GUARDIA«Ancora una volta avevamo ragione quando dichiaravamo che la riforma del catasto si sarebbe trasformata nell’ennesima stangata per i proprietari di casa».Lo ha dichiarato il presidente di ARPE-FEDERPROPRIETÀ, Massimo An-derson, prendendo atto della decisione del premier Matteo Renzi di togliere dall’ordine del giorno del Consiglio dei Ministri il decreto sulla riforma del cata-sto per «il rischio di troppo elevati aumenti».«Questo è accaduto anche grazie alla mobilitazione e ai convegni organizzati da ARPE-FEDERPROPRIETÀ su questo specifico argomento. Altro che invarianza di gettito tanto pubblicizzata – ha proseguito Anderson –, si parla di aumenti di oltre il 200% a Roma e il 150% a Milano. Non solo, ma il decreto legislativo 17.12.2014 n. 198, che stabilisce il metodo per la formazione delle Commissioni censuarie, è a rischio d’incostitu-zionalità. Vi è scritto, infatti, che al momento della nomina non bisogna aver superato i settanta anni di età. Questo in un Paese dove i Magistrati giudicano ed emettono sentenze ben oltre tale età».

5la PROPRIETÀ edilizia • Luglio 2015

ni; i costi di ristrutturazione del pa-trimonio esistente sono elevatissimi e il sistema creditizio non facilita le poche iniziative in campo; la situazio-ne economica delle famiglie e quella lavorativa dei giovani ostacola il turn over immobiliare e frustra ogni ini-ziativa di cambiamento; il mercato delle locazioni è stagnante mentre la pubblica amministrazione assogget-ta indistintamente a imposta anche i beni improduttivi realizzando, così, un vero e proprio “esproprio rateale”. Da qui la necessità di un confronto al-largato per costruire soluzioni.Centrale, rispetto ai lavori, l’analisi effettuata dall’ing. Massimo Gi-ronda Veraldi dell’Agenzia delle entrate, che ha riguardato l’anda-mento dei volumi delle compra-vendite immobiliari e delle quo-tazioni dall’anno 2004 all’anno 2014, su scala nazionale, per la regione Calabria e in particola-re per la provincia di Catanzaro. Tale analisi ha evidenziato il calo attuale delle compravendite nella misura di circa il 50% rispetto ai volumi dell’anno 2004. La crisi che sta attraversando il mercato immobiliare, e che registra an-damenti non difformi, per la Regione Calabria, da quelli interessanti le altre aree del paese, sembra essersi arresta-ta, ma è presto per parlare d’inversio-ne di tendenza. I dati provvisori rela-tivi al primo trimestre 2015, secondo lo stesso Gironda Veraldi, infatti, non consentono di delineare chiaramen-te il superamento dell’attuale mo-mento di difficoltà. La diminuzione delle compravendite, in diverse aree della Calabria, ha comportato anche quotazioni inferiori al prezzo di co-struzione, così come determinato dal preziario tipologico della regione Ca-labria, con un blocco pressoché totale dell’attività edilizia. Di fronte a questo scenario, con la classica compravendita d’immobili che stenta a riprendere quota, si fanno largo, e sono state oggetto di analisi, nuove forme di compravendita: dal rent to buy al buy to rent, la circolazio-ne dei diritti edificatori, investimenti

in zone agricole che consentono un dual use. Queste devono comunque scontare principi urbanistici ancora sottoutilizzati, soprattutto della re-gione Calabria, quali perequazione, compensazione, incentivazione. Inol-tre occorre un adeguamento della le-gislazione, anche fiscale, per accresce-re questo nuovo valore della proprietà immobiliare.Dati, questi ripresi dal presidente dell’Ordine degli ingegneri della Pro-vincia di Catanzaro Salvatore Saccà secondo il quale il ruolo, anche politi-co, delle istituzioni locali per il rilan-cio dei valori immobiliari non deve

essere ritenuto secondario: esiste un “valore città” all’interno del quale si riposizionano i valori dei quartieri e dei singoli cespiti che godono o soffro-no degli elementi del contesto urbano.L’on. Bruno Censore, componen-te della Commissione parlamentare bilancio, tesoro e programmazione, ha richiamato e illustrato le princi-pali normative nazionali suscettibili di generare utili indotti nel settore evidenziando che la maggioranza di governo è tutt’altro che indifferen-te alle problematiche che assediano la proprietà edilizia, riconosciuta di vitale importanza per l’economia. Censore, diretto conoscitore della materia fiscale anche a ragione della propria professione di commerciali-sta, ha tuttavia preso atto delle ragio-nevoli preoccupazioni della categoria e manifestato la propria permanente attenzione nelle competenti sedi di dibattito istituzionale.

I lavori sono stati conclusi dal vicepre-sidente vicario di FEDERPROPRIE-TÀ, avv. Francesco Granato il quale ha evidenziato come le criticità emerse dal dibattito vedono purtroppo spesso i proprietari rassegnati ritenendo siste-matici e strutturali i cambiamenti peg-giorativi che si accavallano sul settore. Ci stiamo battendo e ci batteremo con-tro la riforma del catasto che si tramu-terà nell’ennesima stangata ai proprie-tari di casa. Secondo il rappresentante di FEDERPROPRIETÀ nazionale, che ha portato il ringraziamento e il saluto ai presenti del presidente nazio-nale on. Massimo Anderson, l’intero

sistema normativo e fiscale ita-liano si pone in aperta violazione dell’art. 42 della Costituzione, se-condo il quale la legge riconosce e garantisce la proprietà privata e ne assicura il suo godimento. Attual-mente, invece, lo Stato più che ri-conoscere la proprietà immobiliare si limita a conoscerla, e quindi a tassarla, essendo essa prontamen-te individuabile e assoggettabile a esecuzione.L’iniziativa di FEDERPROPRIE-TÀ, patrocinata dagli Ordini: degli agronomi, degli architetti,

degli avvocati, dei geometri e degli in-gegneri della Provincia di Catanzaro è stata, anche, occasione per “revisiona-re” la figura del proprietario immobi-liare nell’attuale contesto storico italia-no: egli non può ormai che considerar-si titolare di una vera e propria attività produttiva, un soggetto cioè sempre più imprenditorialmente attrezzato a fronteggiare lo Stato e il mercato. Sono lontani i tempi della rendita quando il binomio proprietà-guada-gno era piuttosto automatico.Aspetto positivo, in questo contesto, è però lo spazio che va creandosi per nuove professioni nel settore, come quella di gestore, valorizzatore, mana-ger di patrimoni immobiliari minori. Non servono quindi solo consulenti, ma operatori professionali pratici in questa fase storica che richiede, per conservarne il valore, il rilancio della funzione della proprietà e quindi, del suo massimo e migliore utilizzo.


«Renzi tartassa più di Monti»

di Roberto Rosseti

INTERVISTA ALL’ON. CAPEZZONE

«I dati in materia di catasto circolavano da varie settimane e le stime erano terrificanti. Per questo mi fa piacere che lo stesso esecu-tivo abbia deciso di fermarsi»

Dopo aver parlato per anni della necessità di varare una rifor-ma del catasto e dopo che per mesi il Governo non aveva fatto altro che rassicurare sull’assoluta invarianza di gettito fiscale per i contribuenti, è arrivato puntuale il rinvio del provvedi-mento alle “calende greche”, per il rischio di un ennesimo au-mento sproporzionato delle tasse sulla casa in un momento in cui il favore dell’esecutivo sta virando velocemente verso il basso. A lanciare l’allarme, proprio in un recente convegno

sull’argomento organizzato a Roma da ARPE-FEDERPRO-PRIETÀ, era stato proprio il Presidente della Commissione finanze della Camera e relatore della delega fiscale che ave-va dichiarato: «Sono iniziate numerose lungaggini che non si comprendono. Se si fa presto e bene, così come l’abbiamo scritto, allora avremo ottenuto un buon risultato, altrimenti è meglio lasciar perdere». Proprio a lui abbiamo voluto rivolge-re alcune domande.

On. Capezzone, pochi giorni prima che il Governo decidesse il rinvio “sine die” della riforma del catasto, lei aveva dichiarato: «Sono molto pre-occupato per il possibile impatto sui contribuenti delle norme attuative della riforma del catasto». Che cosa l’aveva messa in allarme?

Intanto, partiamo dalla situazione ini-ziale, che è già catastrofica. La tassa sul mattone nel 2014 ha prodotto un gettito record (record negativo, sia chiaro, per-ché sono soldi che escono dalle tasche dei contribuenti italiani) di oltre 25,2 mi-liardi di euro; il record precedente era del Governo Monti, anno 2012, con un get-tito che si era attestato a 23,6 miliardi. Insomma, viene fuori che Renzi ha supe-rato Monti in materia di tassazione im-mobiliare del 7%, ma troviamo difficile rintracciare un suo tweet sull’argomen-to; addirittura il suo Governo è riuscito nell’impresa di provocare un aumento della tassazione del 157% rispetto ai tempi della vecchia ICI!

Ora, in un quadro del genere, mancava solo che si arrivasse a un decreto attua-tivo in materia di catasto rispetto al quale circolavano da settimane, negli stessi uffici governativi, stime terrifican-ti. Per questo ho lanciato un allarme, e mi fa piacere che, in un sussulto di sag-gezza, lo stesso Governo si sia fermato. Si parlava d’invarianza di gettito a livello nazionale ma come sarebbe stato possibile tutto questo se, se-condo gli algoritmi messi a punto proprio dall’Agenzia delle entrate, era dimostrato che nelle grandi città gli aumenti erano terrificanti. Valori cresciuti sei volte per una casa popo-lare al centro di Napoli, quattro volte a Roma, cinque a Venezia. L’articolo 2 della legge delega non prevedeva che l’invarianza di gettito doveva es-sere garantita Comune per Comune?

Nella legge delega, all'articolo 2, ave-vo personalmente previsto una serie di "ombrelli" pro-contribuenti: l' inva-

rianza a livello comunale; la possibilità di ricorso in giudizio; l'impossibilità di attribuire un valore superiore a quello di mercato; la partecipazione in con-traddittorio dei proprietari, eccetera. Ma – di tutta evidenza – non bastava in un eventuale decreto delegato un'a-desione meramente formale ed esterio-re a questi principi, se poi vi fosse stata in qualcuno la riserva mentale di aggi-rarli nella sostanza. Per questo, meglio uno stop.

La tanto promessa “Local Tax” è stata ancora rinviata. Adesso il pre-sidente del Consiglio Renzi ha affer-mato che la riforma del catasto parti-rà di pari passo con questa benedetta tassa locale che dovrebbe ridurre il peso fiscale sulla casa. Crede che veramente tutto questo vedrà la luce entro l’anno?

Tra le imposizioni più scandalose, in Italia, c’è quella sulla prima casa. Nei mesi passati, con Raffaele Fitto e con


tanti colleghi, abbiamo proposto l’a-bolizione totale della tassa sulla prima casa, frutto di enormi sacrifici da par-te delle famiglie italiane (copertura da noi individuata: taglio degli acquisti di beni e servizi della Pa). Il nostro emen-damento fu dichiarato tecnicamente ammissibile, ma fu respinto da Pd e Go-verno Renzi. Lo riproporremo rispetto a ogni provvedimento in cui si possa ten-tare di introdurre modifiche.Avevamo in tempi non sospetti dichia-rato che la nuova patrimoniale sulla casa, fondata sul binomio Tasi+IMU, avrebbe superato nel gettito la tassazio-ne immobiliare prevista dal Governo Monti. Alcuni ci hanno detto che esage-ravamo, altri che non sarebbe stato pos-sibile, il Mef ha sostenuto che il gettito sarebbe stato inferiore, si sono sprecati comunicati e dichiarazioni nel corso dell’anno. È bastato attendere pochi mesi e i nostri calcoli purtroppo si sono avverati. I cittadini italiani vengono munti dal Governo Renzi più che dal Governo Monti.Bisogna tremare al pensiero che il Go-verno metterà ancora mano alla tassa sul mattone; abbiamo fondati timori che il nome cambierà (Local Tax) ma che il gettito tenderà ad aumentare bat-tendo ogni tipo di record.E allora diciamolo subito: il tema non è che "nome" avrà la tassa, ma il "quan-tum"; occorre che gli italiani paghino meno, e che sparisca il balzello sulla pri-ma casa. Questo è il "minimo sindacale" per cominciare a ragionare. L’edilizia è sempre stata considera-ta il termometro dell’economia a li-vello nazionale. L’ultimo dato sugli occupati in questo settore non lascia prevedere nulla di buono. Proprio mentre il Governo parlava di passo in avanti e di luce in fondo al tunnel, l’I-stat censiva un’ulteriore diminuzione del 5% dei posti di lavoro nel settore delle costruzioni. Un ulteriore au-mento dell’imposizione fiscale sulla casa non comporterebbe un aggra-vamento della disoccupazione in un settore già in crisi?

Come si fa a non capire che questo è un

settore trainante? E come si fa a non ca-pire, più in generale, che l'Italia muore di tassazione eccessiva? Pensi al 16 giu-gno scorso, il martedì nero in cui gli ita-liani sono stati sottoposti a un salasso fiscale. Come Conservatori e Riformisti, insieme a Fitto, ci battiamo e ci batte-remo affinché mai più vi siano giornate come questa.Secondo i miei calcoli, tra lo scorso 16 giugno e le scadenze successive si rischia di raggiungere la cifra mostruosa di 46 miliardi d’imposte da pagare tra IMU, Tasi, Irpef, Irap, Ires e cedolare secca. Un impatto devastante per l'economia. Qualcuno pensa che l'Italia possa tor-nare a crescere in questo modo? Quanto può aver giocato nel rinvio della riforma del catasto la quasi cer-tezza che centinaia di migliaia di cit-tadini avrebbero presentato ricorso alla Commissione regionale tributa-ria, impugnando le perizie delle 106

Commissioni censorie interessate alle variazioni del catasto? Del re-sto già lo scorso anno la Cassazione aveva dato ragione a un proprietario di immobile che aveva fatto ricorso contro la perizia dell’Ufficio Tecnico Erariale per la modifica troppo eleva-ta del valore.I cittadini sono al limite della soppor-tazione per quanto riguarda la pres-sione fiscale. Non crede che se il Go-verno non inverte decisamente tale tendenza si corre il rischio del ricor-so di molti alla disobbedienza civile?

I cittadini devono difendersi. Io, nel mio piccolo, mi sono battuto e mi batto come posso per i contribuenti, pur essendo in assoluta minoranza. E credo che per il futuro il principio della contestazione politica e giuridica (pensi al caso delle cartelle pazze, o a quello dei dirigen-ti illegittimi) vada fatto valere in ogni modo.

Una norma anticostituzionale

L’improvvisa decisione del Governo di rinviare le procedure di attuazione della delega fiscale per quanto attiene al riclassamento catastale fino alla definizione della tassa unica per gli enti locali (c.d. local tax, vedi comuni-cato stampa a pag 4) ci consente di sorvolare sui problemi di particolare gravità relativi al tema (primo tra tutti quello dell’assoluta mancanza di idee chiare sul come garantire uno dei cardini della riforma quale l’inva-rianza del gettito) per dedicarsi almeno per un momento a spigolare tra le righe dei provvedimenti per cogliere aspetti forse marginali, ma che danno la misura di quanto dilettantismo è presente negli uffici legislativi dei Mini-steri ma anche in quello della stessa Presidenza del Consiglio.Ad esempio, in un Paese come il nostro, che fissa amplissimi limiti di età per i magistrati e i docenti universitari (per non parlare della più alta carica dello Stato e dei componenti delle assemblee legislative, con semplici limiti per l’accesso), s’introduce l’incomprensibile limite di 70 anni quale requi-sito per i componenti delle Commissioni censuarie, dopo averne affermato quelli di professionalità ed esperienza.Al riguardo appare necessario che qualcuno chiarisca quali siano stati i cri-teri che hanno indotto gli estensori del provvedimento a tagliare i possibili apporti di persone di sicura capacità, che, tra l’altro, avrebbero certo avuto maggior tempo per dedicarsi ad attività accessorie come quella in esame.Auspichiamo comunque un ripensamento da parte del Governo che, nel tempo ora a disposizione, consentirebbe di eliminare un’autentica stortura che non danneggia soltanto la categoria degli ultrasettantenni ma, a ben vedere, la speditezza dei lavori delle Commissioni in questione.


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DOPO IL RINVIO DELLA RIFORMA DEL CATASTO

Governo:precedenzaalla Local Tax

Prima la local tax, poi la rifor-ma del catasto. Il Consiglio dei Ministri, di fine giugno, ha deciso di rinviare il pacchetto

dei decreti fiscali. Il rischio che le nuo-ve norme provocassero un aumento delle tasse sulla casa era tanto alto che il premier Renzi è stato costretto a pren-dere tempo, a rinviare. La situazione che si era prospettata nelle varie ipotesi e simulazioni elaborate da esperti del settore non era favorevole. Anzi saltava “l’invarianza di gettito”. Nel corso di questi mesi il presiden-te dell’ARPE-FEDERPROPRIETÀ, Massimo Anderson, aveva sollecitato, nel corso di alcuni convegni specifici a Roma, Catanzaro, Bari, un approfondi-mento con esperti economici, giuridici e parlamentari sui rischi che la concla-mata «invarianza del gettito», fissata dalla legge delega del Parlamento al governo, non sarebbe stata rispettata. Per giustificare il rinvio Matteo Renzi è stato franco: «C’è il rischio di troppo elevati aumenti».Un pasticcio. È apparsa evidente la ne-cessità di un ripensamento, una riscrit-tura delle norme sulla revisione delle rendite catastali che dovrebbero entra-re a regime nel giro di 5-8 anni. In un clima di tensioni politiche molto acce-so immettere un’altra questione come quella del catasto nell’agenda parla-mentare sarebbe stato pericoloso per il governo già sotto scacco per pensioni, scuola, statali, immigrati. Tutto si basa su quelle che il presiden-te della Commissione Finanze della Camera Daniele Capezzone ha chia-mato «stime terrificanti in termini di aumento di gettito» parlando di «un

errore politico devastante».Dopo tanti studi, riunioni, volumi di ricerche, analisi dell’algoritmo da uti-lizzare ci si è accorti che l’imprepara-zione dei Comuni e la loro necessità di fare soldi avrebbe comportato una scelta preoccupante dopo il pagamento il 16 giugno dell’acconto di Imu e Tasi. «La casa spremuta come un limone» o come da tempo osserva ARPE-FE-DERPROPRIETÀ come “un banco-mat” per Stato ed Enti locali.Rinviare e prendere tempo non lascia sereni i proprietari d’immobili, ai quali interessa una riforma equa, efficiente e con paletti certi tenuto conto che il ca-tasto oggi disponibile è uno strumento vecchio e inaffidabile. Paradossale il caso di un canneto di pochi metri sul margine di un fosso di un paese laziale che dovrebbe pagare di IMU sui terreni la cifra di 0,74 centesimi quando il bol-lettino alla posta costa 1, 30 euro.Negli ultimi decenni si sono prodotti documenti, studi, dossier in quantità industriale ma l’aggiornamento del ca-tasto è ancora fermo. Un’accelerazione sembrava venuta dal decreto legislati-vo, attuativo dell’ultima legge delega del catasto, la n. 23 del 2014. Altre riu-nioni, incontri, confronti. Al momento di passare al varo del decreto attuativo, altro stop. Bloccato in extremis quan-do era stato già inserito nell’ordine del giorno di Palazzo Chigi.Meglio, hanno commentato in tanti, perché le prospettive erano rappresen-tate da aumenti di tutte le rendite, con simulazioni impressionanti. Il valore di una casa popolare a Napoli saliva di sei volte, a Roma di quattro con il caso delle case popolari in via San Sebastia-

nello, a ridosso della scalinata di Trini-tà dei Monti, il doppio a Milano, 4 volte a Venezia.La stangata è rimandata? Si riparte da alcuni concetti base: l’aggiornamento delle rendite si baserà su nuovi parame-tri che saranno riuniti in un algoritmo per il calcolo e che riguardano metri quadri al posto dei vani, prezzi di mer-cato ponderati sull’anno di costruzione dell’immobile e sul suo stato di conser-vazione.Troppe incognite e incertezze. Entro il 2019 tutte le abitazioni degli italiani saranno passate ai raggi X del nuovo algoritmo in base al quale il mondo del mattone sarà completamente stra-volto. Metri quadri allora al posto dei vani, non più categorie come A2 etc ma solo immobili ordinari e speciali (“O” e “S”). Si dovranno inoltre tenere con-to di elementi come affaccio dell’im-mobile, ascensore, piano, esposizione, doppi servizi, zona. I valori saranno quelli dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate che tengono conto dei dati sulle com-pravendite. Valori OMI considerati dal presidente dell’Ordine dei geometri, Maurizio Savonelli, «troppo distanti dalla realtà». Includere poi nel pas-saggio dai vani ai metri quadri anche elementi accessori come balconi e ripo-stigli si potrà tradurre “ in un enorme contenzioso”.Altro aspetto critico è il discorso d’in-varianza di gettito a livello locale, anzi-ché nazionale, che può comportare di avere proprietari di serie A e di serie B secondo i Comuni di residenza.Il timore, pertanto, è che il fisco segua l’impennata delle rendite, sforando così il tetto delle somme per IMU e Tasi raccolte da prime e seconde case calcolate intorno ai 24 miliardi l’anno. Secondo alcune simulazioni un aggra-vio di circa il 25% e, come sottolinea il parlamentare Capezzone, occorre fare molta chiarezza sulla futura local tax che dovrebbe inglobare le attuali impo-ste comunali sugli immobili.Le preoccupazioni dei proprietari d’immobili sono giustificate. In ultima istanza i contribuenti potranno opporsi alle nuove rendite ricorrendo al giudice tributario.

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di Sergio Menicucci


Puntare sul recupero delle aree dismesse

di Marcello Cruciani

POLITICHE ABITATIVE

In margine al dibattito sull’emergenza sfratti, si avanzano alcune proposte per andare incontro alle categorie più svantaggiate

In questi giorni d’inizio estate colpisce una nota congiunta di CGIL e SUNIA sull’emergenza sfratti, ripresa da varie agenzie

di stampa, nella quale, oltre alle ela-borazioni sui relativi dati per il 2014, diramati dal Ministero dell’interno, si lanciano alcune proposte in materia di affitti sulle quali vale la pena fare delle considerazioni.Le due organizzazioni per superare il disagio abitativo, sollecitano «un piano pluriennale di edilizia sociale in affitto a canoni sostenibili, puntando sul recupero di aree e edifici dismes-si, contrastando ulteriore urbanizza-zione e consumo di suolo». E questa è la prima proposta che innesca una doppia riflessione, con alcune sub-riflessioni, sulle politiche di governo del territorio e di welfare perché poi alla fine probabilmente di questo si tratta, soprattutto se lo si lega alla ri-chiesta di una «dotazione finanziaria certa e continuativa per permettere programmazione degli interventi a sostegno diretto agli inquilini in dif-ficoltà».Il problema della dotazione finanzia-ria per le politiche abitative è una que-stione ahimè datata, quantomeno dai primi anni di questo secolo visto che con il 31 gennaio 1998 è venuta a sca-dere la contribuzione ex Gescal che

alla fine consentiva di disporre più o meno di 2.500 milioni di lire/anno. Ma la richiesta di sopprimere la Ge-scal, in quanto onere improprio posto a carico dei datori di lavoro e dei lavo-ratori, da chi veniva? Dalle organiz-zazioni sindacali e da Confindustria. Nella migliore delle ipotesi fu la scelta dell’uovo oggi piuttosto che della gal-lina domani, ma in prospettiva addio alle politiche abitative, all’offerta di abitazioni in locazione, di nuove urba-nizzazioni, d’investimenti e di lavoro per il settore delle costruzioni. E allora cui prodest?Viste le non politiche regionali di que-sti anni per l’edilizia sociale, salvo ri-chiedere fondi o aprire contenziosi con lo Stato per avere la disponibilità di “quattro soldi”, con il senno di poi anche poter disporre di una somma ri-dotta rispetto a quella indicata, magari su base biennale e con effettiva verifica della capacità di spesa avrebbe porta-to oggi ad avere la possibilità di poter disporre di un’offerta abitativa di tipo sociale destinata a chi realmente ne ha necessità perché non è in grado di ac-cedere al libero mercato.Peraltro con tali fondi si sarebbero potuti finanziare anche acquisti d’im-mobili da recuperare, nonché la dota-zione dei vari fondi a sostegno degli affitti, magari senza neanche avere la

necessità di crearne di nuovi come poi è avvenuto nel 2014 con il decreto leg-ge n. 47.Tutto ciò nell’ambito delle politiche del welfare anche perché non si può ipotizzare che un soggetto privato im-prenditore o non metta a disposizione abitazioni se non ha una ragionevole certezza dei costi (fiscalità, morosi-tà, danni ecc.) e dei ricavi (canoni) e quindi di ottenere una rendita del pro-prio investimento.Queste considerazioni si ribaltano quindi sul concetto di canone sosteni-bile che può essere tale, non solo per l’inquilino, ma anche per il proprieta-rio e questo deve essere un postulato. In tutto ciò va poi affrontata la que-stione dell’Unione Europea e di ciò che essa considera come aiuti di Stato alle politiche abitative anche perché i parametri di redditività da essa indica-ti al fine di non incorrere in tale fatti-specie sono veramente irrisori se non irreali, tanto da far rischiare anche agli ex IACP di rientrarvi.Consumo del suolo, urbanizzazioni, utilizzo d’immobili esistenti tracciano un percorso graduale dalle politiche per la casa a quelle del governo del ter-ritorio e non può essere diversamente.Infatti, così s’introducono i temi della dismissione del patrimonio immobi-


liare pubblico unitamente a quello del-la riqualificazione urbana di cui tanto si parla, ma poi si fa ben poco.L’utilizzo degli immobili esistenti, non solo per le politiche abitative, ma so-prattutto per quelle urbane deve rap-presentare una priorità, dei prossimi anni, ma anche in questo caso occorre tenere presente la necessità che l’in-tervento privato sia improntato a ca-ratteri di economicità oggi sempre più difficili da raggiungere, vista la situa-zione del mercato immobiliare. Proba-bilmente quelle politiche fondate sulla cessione di aree, o cubature, per l’edi-lizia sociale di cui negli ultimi anni si è celebrata l’importanza non sono più attuali o comunque vanno riviste nelle proporzioni sino a oggi usuali (es. 20% per edilizia sociale).La questione del riutilizzo degli im-mobili dismessi va esaminata, non tan-to per quelli privati quanto soprattutto per quelli pubblici che rappresentano, in alcune realtà urbane, quote signifi-cative attraverso cui realizzare la “città pubblica” con cui calmierare il valore della proprietà immobiliare privata nei confronti della quale è comunque necessario individuare modalità d’in-tervento tali da consentirne la “rimes-sa in circolo”. Per alcuni versi si tratta più di avere una volontà/capacità po-

litica che una vera e propria necessità di strumenti normativi nuovi, soprat-tutto con riferimento ad immobili fatiscenti o in situazioni di degrado igienico, strutturale ecc.È quindi evidente che se vi è la capa-cità di attivare politiche di recupero degli immobili non utilizzati o degra-dati la questione del non consumo del suolo perde automaticamente di im-portanza.Tornando però alla nota di CGIL e SUNIA c’è un altro aspetto su cui ri-flettere e cioè la proposta di rivedere la normativa sulle locazioni che punti «attraverso la contrattazione colletti-va e leva fiscale ad abbassare il livello degli affitti privati e ad aumentare l’of-ferta». Dichiarazioni interessanti, ma negli ultimi anni la leva fiscale è stata uti-lizzata dai vari Governi soprattutto in una logica “contro la casa” sia di proprietà sia destinata alla locazione. L’aumento della tassazione ha colpi-to soprattutto questo settore, dove l’estensione della cedolare secca ser-

ve solo a compensare parzialmente i maggiori esborsi derivanti da IMU e TASI e altri tributi locali sui servizi (dai Consorzi di bonifica allo smalti-mento dei rifiuti).In pratica si sono equiparate le secon-de case per vacanza a quelle concesse in locazione come prima casa! L’uti-lizzo della leva fiscale dovrebbe quin-di andare, in primo luogo in questa direzione, ripristinando un sistema equo soprattutto per queste situazio-ni. Quindi anche in questo caso cui prodest visto il silenzio della volta pre-cedente?Parlare di riforma delle locazioni si può, ma in una logica di reciprocità e non solo di riduzione dei canoni a fronte magari di un aumento della fi-scalità se non si affitta! Si affronti, ad es., definitivamente la questione della durata effettiva di un contratto di lo-cazione (quella indicata nel contratto è quasi sempre fittizia). La certezza del diritto o meglio del contratto forse da sola potrebbe essere elemento impor-tante per riattivare il mercato.

In vendita 700 immobili pubblici

È iniziata la vendita di 700 immobili di proprietà di Regioni, Comuni, Asl e altri enti territoriali. Il bando del Ministero dell’economia e dell’A-genzia delle entrate si è chiuso il 31 maggio e quindi per settembre/ottobre dopo l’assegnazione della Commissione di congruità del valore degli immobili si potrà procedere alla vendita a privati.La lista porta il nome di “Proposta immobili 2015” ed è molto interes-sante. C’è di tutto, da ospedali a castelli e da ville a caserme. In prima fila a Roma il complesso del Forlanini che fu uno degli ospedali più famosi nella lotta alla tubercolosi. In provincia di Viterbo si staglia il Castello Orsini che domina Soriano nei Cimino e il Monastero dei Carmelitani Scalzi. A Napoli sono in vendita la caserma di San Giovanni a Teduccio e la splendida villa Bisignano, a Pisa il palazzo della Prefettura, a Verona quello della sanità, a Trento l’ex municipio, a Venezia un convento, pres-so Firenze una villa Medicea, altre due ville a Perugia e Spoleto.L’elenco completo si trova sul sito del Ministero e dell’Agenzia del De-manio. Si tratta di 700 immobili che riguardano quasi tutte le Regioni: Piemonte (92), Abruzzo (87), Lombardia (79), Toscana (73), Sicilia (52), Veneto (51), Liguria (49), Emilia Romagna (45), Campania (40), Puglia (33), Lazio (28), Marche (18), Friuli Venezia Giulia (15), Umbria (11), Sar-degna (7), Trentino Alto Adige e Calabria due, Basilicata e Valle d’Aosta uno solo.


Titoli abilitativi:quanto conta la deregulation?

NORME COMPLESSE GRAVANO SULLE IMPRESE EDILIZIE

L’Italia rimane poco competitiva rispetto ad altre realtà mondiali ed europee

Se pensiamo che la stessa ma-teria (la disciplina dell’attività edilizia) può essere regolata da una norma statale (il DPR

380/2001) ma anche da uno o più decreti ministeriali, dal rinvio alle discipline di settore (ambiente, beni culturali, sicurezza, risparmio energe-tico ecc.) da almeno diciannove leggi regionali (più le province autonome) senza contare le delibere, i regolamenti attuativi, le circolari per poi arrivare a livello comunale dove potremmo tro-vare più di 8.000 regolamenti edilizi ci rendiamo facilmente conto di come la complessità delle norme non possa che incidere negativamente sui tempi e sui costi di avvio dell’attività d’im-presa, soprattutto per quelle di piccola e media dimensione. Se poi a tutto ciò sommiamo un’incessante produzione giurisprudenziale, abbiamo di fronte un quadro dove gli spazi di discrezio-nalità e le evidenti ambiguità hanno costituito terreno fertile per la coltura dell’illegalità. Diversi studi condotti sul tema dell’attrattività dei territo-ri hanno dimostrato come l’Italia sia poco competitiva rispetto ad altre re-altà mondiali ed europee. E questo in gran parte dipende dalla non sempre elevata efficienza delle pubbliche am-ministrazioni e da procedure buro-cratiche lente e complesse, da lunghi tempi di attesa e dalla difficoltà nel reperire le informazioni necessarie per i procedimenti. Questo accade in ma-niera amplificata proprio per il settore

delle costruzioni per il quale l’efficacia dei processi di ottenimento dei titoli abilitativi può diventare uno dei prin-cipali deterrenti a investire.Il percorso di riforma, che va avanti or-mai da diversi anni con iniziative tese a modernizzare e rendere più efficiente la pubblica amministrazione, a ridurre il peso burocratico e i tempi di avvio delle attività d’impresa ancora non può dirsi concluso. Ne è una dimostra-zione la posizione dell’Italia.

Il regime dei titoli abilitativi edilizi tra semplificazione e contraddizioni

La disciplina dei titoli abilitativi è stata negli ultimi anni oggetto di rilevanti modifiche. Dal 2010 a oggi sono inter-venuti numerosi provvedimenti che, con cadenza annuale, hanno sostan-zialmente ridisegnato la classificazio-ne degli interventi edilizi e il relativo regime normativo. Da un sistema im-prontato sostanzialmente su due bina-ri (permesso di costruire e denuncia d’inizio attività) e su un’attività pret-tamente autorizzatoria della pubblica amministrazione, si è passati a un re-gime di maggior liberalizzazione degli interventi edilizi e responsabilizzazio-ne dei professionisti incaricati con l’in-troduzione di nuovi istituti giuridici.A seguito dei diversi interventi le-gislativi tutti caratterizzati dall’u-tilizzo della decretazione d’urgen-za (D.L.40/2010; D.L. 78/2010;

D.L. 70/2011; D.L. 69/2013; D.L. 133/2014) il sistema dei titoli abilita-tivi è oggi così articolato:Attività libera;Comunicazione d’inizio attività

(CIL) e comunicazione d’inizio attività asseverata (CILA);

SCIA;DIA in alternativa al permesso di

costruire;Permesso di costruire.

Nella materia edilizia le Regioni a sta-tuto ordinario esercitano la potestà legislativa concorrente nel rispetto dei principi fondamentali della legislazio-ne statale contenuti nel testo unico mentre quelle a statuto speciale hanno la competenza esclusiva. Il panorama normativo è, quindi, in alcune Regioni, diversificato con rife-rimento alla classificazione degli in-terventi edilizi. In particolare alle Re-gioni a statuto ordinario è data la pos-sibilità di ampliare, ma non di ridurre, le categorie di intervento rientranti nei diversi titoli abilitativi mentre non possono modificare le definizioni degli interventi edilizi (es. “manutenzione ordinaria”, “manutenzione straordina-ria”, “restauro e risanamento conserva-tivo”, ecc.) in quanto è in conformità a queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi quello degli abusi e le relative sanzioni che spetta-no allo Stato.Ci sono, allora, Regioni che non preve-dono più la Denuncia d’inizio attività

A cura di Centro Studi di FEDERPROPRIETÀ


in alternativa al permesso di costruire (es. Emilia Romagna, Toscana) e altre che hanno ampliato maggiormente gli interventi completamente liberalizza-ti senza prevedere la comunicazione d’inizio attività (es. Liguria). Queste diversità si riflettono anche nell’ado-zione da parte delle Regioni della mo-dulistica nazionale.Per la realizzazione dei relativi inter-venti edilizi sono poi quasi sempre ne-cessari ulteriori adempimenti e/o atti di assenso (dalla richiesta per l’occu-pazione di suolo pubblico al parere dei vigili del fuoco alle autorizzazioni per costruzioni in zone sismiche per finire con le autorizzazioni ambientali e pae-saggistiche/culturali, Sistri ecc.). L’ac-quisizione dei relativi atti di assenso avviene (o dovrebbe avvenire) tramite lo Sportello unico dell’attività edilizia o lo Sportello unico delle attività pro-duttive.

Il quadro dei titoli abilitativi nel TU Edilizia

Attività edilizia libera - art. 6, com-ma 1 DPR 380/2001 - Si tratta di in-terventi per i quali non è necessario presentare alcuna istanza essendo completamente liberi. Da realizzare comunque nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti e delle altre norme di settore (antisismiche, antincendio, vincoli, sicurezza, contenimento ener-getico, ecc.) Comunicazione d’inizio lavori (CIL)

– art. 6, comma 2 DPR 380/2001 - Riguarda interventi per i quali è suffi-ciente presentare una semplice comu-nicazione d’inizio lavori anche per via telematica nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti e delle altre norme di settore. I lavori si possono iniziare immediatamente dopo la sua presen-tazione. Se è necessaria l’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica e questa sia stata richiesta allo sportello unico, i lavori potranno iniziare solo dopo la comunicazione di quest’ultimo dell’avvenuta acquisizione. Comunicazione inizio lavori asse-verata (CILA) – art. 6, comma 2, lettere a) ed e-bis) e comma 4 DPR 380/2001 - Si tratta di una comuni-cazione d’inizio lavori che, per alcu-ne tipologie ritenute più rilevanti (es. manutenzione straordinaria), deve es-sere asseverata da un tecnico abilitato e accompagnata da un elaborato pro-gettuale. In particolare il tecnico deve asseverare che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici e regolamen-ti edilizi, compatibili con la normativa sismica e sul rendimento energetico e che non vi è interessamento sulle parti strutturali. I lavori si possono iniziare immediatamente dopo la sua presenta-zione. Se è necessaria l’acquisizione di un assenso da parte di altro ente pub-blico (es. autorizzazione paesaggistica) i lavori potranno iniziare solo l’avvenu-ta acquisizione. Segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) - art. 19 della L. 241/1990 e art. 22 DPR 380/2001 - La SCIA ha sostituito la DIA (denuncia d’inizio attività) ed è residuale rispetto agli altri titoli abilitativi: si ricorre alla SCIA se l’intervento non rientra nell’e-dilizia libera o nel permesso di costru-ire. Per la presentazione è necessario che un tecnico abilitato asseveri la conformità delle opere agli strumenti urbanistici nonchè il rispetto delle nor-me di sicurezza e igienico sanitarie e vi siano allegati una relazione tecnica e gli elaborati progettuali. I lavori si possono iniziare immediata-mente dopo la sua presentazione. Se è necessaria l’acquisizione di un assen-so da parte di altro ente pubblico (es.

autorizzazione paesaggistica) i lavori potranno iniziare solo l’avvenuta ac-quisizione. Denuncia d’inizio attività (DIA) – art. 22, comma 3 e art. 23 del DPR 380/2001 - La DIA è solo in alternati-va al permesso di costruire (quando lo decide il richiedente). Per la presenta-zione è necessario un tecnico abilitato che asseveri la conformità delle opere agli strumenti urbanistici, il rispetto delle norme di sicurezza e igienico sa-nitarie. Alla DIA è allegata una rela-zione e deve essere accompagnata da una relazione tecnica e dagli elaborati progettuali. I lavori si possono iniziare dopo 30 giorni. Se è necessaria l’acquisizione di un as-senso da parte di altro ente pubblico (es. autorizzazione paesaggistica) i la-vori potranno iniziare solo l’avvenuta acquisizione. Permesso di costruire (PDC) – art. 10 e 20 DPR 380/2001 – È necessa-rio per gli interventi più rilevanti (es. nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica ecc.). Essendo atto autorizzativo è necessa-rio attendere il provvedimento finale oppure la formazione del silenzio-as-senso. I termini (dai 90 ai 150 giorni che pos-sono arrivare anche a 300 in caso di progetti particolarmente complessi) variano anche in considerazione di eventuali interruzioni dovute alla ri-chiesta d’integrazioni documentali o sospensioni per richiesta di modifiche di modesta entità, nonché dello svol-gimento, ove necessario, della confe-renza di servizi per acquisizione atti di assenso. Con il decorso del termine per l’ado-zione del provvedimento finale si for-ma il silenzio-assenso.

***I consulenti dell’ARPE-FEDERPRO-PRIETÀ sono a disposizione dei Soci in Via San Nicola da Tolentino, 21 - Roma per chiarimenti sulla disciplina e sulla modulistica dei titoli abitativi i lunedì dalle 10:00 alle 13:00; i merco-ledì 10:00-13:30 e 15:30-18:30; i gio-vedì 15:30-18:30.


IL MATTONE E LA FINANZA

Rilanciarei fondi immobiliariOccorre una strategia per aumentare la diffusione di questo stru-mento per il risparmio delle famiglie, anche attraverso un miglio-ramento dei rendimenti, in alternativa all’investimento diretto che presenta maggiori rischi

Negli anni 2000, con l’e-voluzione dei mercati fi-nanziari, l’iniziale ciclo immobiliare positivo e

una diversa regolamentazione, si sono sviluppate anche in Italia forme d’in-vestimento immobiliare caratterizza-te dalla finanziarizzazione dello stes-so, mediante la costituzione di Fondi immobiliari incentivate, in particola-re fino al 2008, anche da agevolazioni fiscali.Nella tabella 1 sono riportati i dati sul numero di fondi immobiliari opera-tivi nei diversi anni e il numero delle SGR che li gestiscono.Si possono notare tre fatti: 1) la mas-sima intensità nella creazione dei fon-di si registra tra il 2006 e il 2008 con circa 167 nuovi fondi costituiti; 2) un affievolimento della nascita di nuovi

fondi con l’insorgere della crisi (nel 2012 il numero dei fondi operativi si riduce addirittura); 3) la netta pre-ponderanza dei fondi riservati rispet-to a quelli retail.La differenza tra i fondi riservati e quelli retail è data dalla tipologia dei sottoscrittori: nel primo caso sono strumenti la cui partecipazione è ri-servata a investitori qualificati e spe-cificati al momento dell’emissione, mentre quelli retail sono destinati a qualunque investitore.I fondi si distinguono inoltre in “or-dinari”, se la modalità di costituzione avviene tramite la raccolta presso il pubblico di somme di denaro da de-stinare agli investimenti in immobili o “ad apporto”, ossia tramite l’apporto privato e/o pubblico dei beni immobi-li. Tipicamente i fondi retail sono ge-

neralmente “ordinari”, mentre quelli riservati sono normalmente “ad ap-porto”.L’altra caratteristica tipica dei fondi immobiliari in Italia (e nella maggior parte dei Paesi europei) è che essi sono “chiusi”, ovvero l’ammontare del capitale e il numero delle quote sono stabiliti al momento dell’istituzione dei fondi stessi e il diritto al rimbor-so delle quote è riconosciuto solo a scadenze predeterminate. Differente-mente nei fondi “aperti” i partecipanti possono in qualunque momento chie-dere il rimborso del proprio conferi-mento. Ovviamente per i fondi quota-ti in Borsa la liquidazione delle quote può avvenire sul mercato secondario. Al riguardo, tuttavia, in Italia si è registrata un’eccessiva “sottoquota-zione” dei corsi di Borsa rispetto al valore netto patrimoniale determi-nato periodicamente dai valutatori indipendenti. È il cosiddetto “sconto” sul NAV (net asset value). Nel grafico successivo si riporta l’evoluzione dello “sconto” suddetto dal 2007 al 2015.L’esistenza di questo sconto è con-naturata al rischio che l’acquirente si assume. È l’entità che in Italia risulta, secondo gli esperti, troppo elevata. Il motivo di ciò è stato oggetto di diversi

di Gianni Guerrieri

Tabella 1. L’evoluzione dei Fondi e delle Sgr operative

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

Totale fondi operativi 3 6 11 14 18 30 61 118 172 228 266 296 331 329 364 395

Retail 3 6 10 12 14 19 23 28 29 28 27 27 28 27 26 27

Riservati 0 0 1 2 4 11 36 78 114 156 239 269 303 324 338 368

Sgr 3 5 9 10 14 26 33 33 48 51 55 56 54 49 46 44

Fonte: Banca d'Italia


studi e di analisi. Tra le diverse cause si sono citate la ristrettezza del merca-to secondario e la “sfiducia” nei con-fronti delle valutazioni operate per la determinazione del NAV.Al di là di questi aspetti e anche del-la redditività dell’investimento, che ovviamente ha risentito della pesan-te condizione negativa del mercato immobiliare italiano registrata in particolare nel 2012, sembra utile ri-flettere sull’utilizzo degli strumenti in questione in un mercato come quello italiano. In Italia, si ha un estremo fraziona-mento della proprietà immobiliare. Dei circa 62,9 milioni di unità immo-biliari, oltre l’88% è di proprietà di persone fisiche. Limitando l’attenzio-ne alle unità immobiliari a destinazio-ne diversa da quella abitativa e dalle relative pertinenze, la percentuale di proprietà di persone fisiche si riduce ma è pur sempre pari al 62,2%. Questa situazione da un lato è l’esito di fenomeno economici-sociali di ca-rattere storico (incentivazione all’ac-quisto della propria abitazione, uti-lizzo dell’investimento immobiliare come forma di supporto al reddito da pensione – spesso finanziato dall’am-pia evasione fiscale – scarso sviluppo

per numerosi anni dei mercati finan-ziari, ecc.). Dall’altro, tuttavia, non è privo di conseguenze sotto vari pro-fili: inefficiente gestione del patrimo-nio immobiliare, con spesso esiti di cattiva manutenzione; enorme costi di transazione per operazione di ri-qualificazione (ora si chiama “rigene-razione”) delle città; forti rischi d’il-liquidità dell’investimento per l’inve-stitore persona fisica; livello elevato di capitale per l’accesso all’investimento immobiliare con il rischio di una ge-stione inefficiente del proprio porta-foglio, troppo sbilanciato sul singolo investimento immobiliare.La creazione dei fondi immobiliari retail avrebbe potuto e dovuto offri-re la possibilità di accedere da parte delle persone fisiche all’investimento immobiliare senza necessariamen-te passare per l’investimento diretto della proprietà. Come si è sopra os-servato, ciò non sembra essere acca-duto. La numerosità dei fondi retail è, infatti, esigua, mentre quella dei fondi riservati è certamente più ampia. Ma questi sono strumenti di gestione dei risparmi per grandi investitori istitu-zionali (banche, assicurazioni, enti previdenziali, enti pubblici in genere, ecc.). I motivi di questo esito per i fondi re-tail dipendono senza dubbio da mol-teplici fattori, connessi anche alla rischiosità indotta dalla crisi che dal

2008 ha attanagliato il mercato im-mobiliare. In effetti, il rendimento di molti fondi è stato assai deludente. Ciò che probabilmente frena un’am-pia diffusione presso la clientela retail, sono da un lato il costo eccessivo del-la gestione, che riduce il rendimento netto, dall’altro l’esistenza di una sor-ta di barriera culturale da parte delle famiglie a “pensare” l’investimento immobiliare in termini indiretti. Perché, in effetti, i rischi dell’inve-stimento immobiliare (sfitto, costi di manutenzione, morosità, andamenti altalenanti del mercato immobiliare, relativa illiquidità dell’investimento) sono gli stessi, ma molto più alti, se la famiglia fa un investimento diretto nella proprietà immobiliare.Probabilmente sarebbe utile verifi-care se vi possano essere gli spazi per porre in essere iniziative che si pro-pongano l’obiettivo di aumentare la diffusione di questo strumento d’im-piego per il risparmio delle famiglie in alternativa all’investimento diretto. In questo senso, si potrebbero ipotiz-zare interventi sui regimi di tassazio-ne che favoriscano l’investimento in-diretto mediante i fondi immobiliari retail e, per converso, disincentivino l’investimento immobiliare diretto. Questo, auspicabilmente, nell’ambito del una più complessiva razionalizza-zione del sistema di tassazione immo-biliare.

-10

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Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas REIM

Grafico 1: Evoluzione dello sconto rispetto al NAV dei fondi immobiliari quotati


L’AUSTRIA AL PRIMO POSTO PER ABITAZIONI IN AFFITTO

Il Social Housing in EuropaNell’ultimo decennio il numero di richieste di edilizia sociale è vi-sibilmente aumentato soprattutto in seguito alla crisi economica, mentre l’offerta complessiva è parallelamente diminuita

A causa della difficoltà nel definire statisticamente il numero di proprietari di social houses, l’ampiezza

del settore è generalmente individuata nello stock di abitazioni sociali in affit-to in rapporto al totale delle abitazio-ni (v. fig. 1). Se confrontiamo gli Stati dell’Unione Europea, i Paesi Bassi regi-strano il livello più alto (32%), seguiti da Austria (23%), Danimarca (19%), Regno Unito (18%), Sve-zia (18%), Francia (17%) e Finlandia (16%). La percentuale si abbassa drasticamente negli altri Paesi, fino a raggiungere lo 0% in Grecia, dove le politiche di social housing prevedono unicamente la vendita e non la loca-zione di alloggi low cost. La maggior parte degli Stati centro-orientali, inoltre, presenta livelli estremamente bassi poi-ché, dopo la caduta dei regimi comunisti, l’80-90% delle abitazioni è stato ceduto a privati (ai proprietari precedenti o vendute agli affittuari a prezzi notevolmente ridot-ti) con il risultato di una scarsa dispo-nibilità di alloggi da convertire al social housing. Fanno eccezione Polonia e Re-pubblica Ceca che hanno, invece, man-tenuto una quota più consistente di abi-

tazioni di proprietà statale anche dopo la transizione all’economia di mercato.Nell’ultimo decennio il numero di ri-chieste di edilizia sociale è visibilmente aumentato (ad esempio, in Inghilterra, +57%), soprattutto in seguito alla cri-si economica (e ancor più in Irlanda: nell’area di Dublino +60% dal 2008), mentre l’offerta complessiva è paralle-lamente diminuita. Più recentemente, tuttavia, vi è stata un’inversione di ten-

denza e alcuni Paesi – prima fra tutti la Francia, con un record di 131.509 nuovi alloggi nel 2010 – hanno ripreso a investire nel social housing, nel quale hanno visto un efficace ammortizzato-re sociale. Il futuro del settore dipen-derà da quanto i Governi riusciranno a

destinarvi tra tagli della spesa pubblica e politiche di austerity.Nei Paesi dell’ex “’Ue a 15”, le politiche di social housing vedono il coinvolgi-mento di soggetti eterogenei: attori pubblici, nella quasi totalità locali (solo a Malta e Cipro la competenza è ancora del governo centrale) che operano di-rettamente o attraverso società specia-lizzate di proprietà pubblica; soggetti privati specializzati – in aumento – ge-neralmente non profit o limited profit. Recentemente sta crescendo anche il numero di fornitori non specializzati, (società commerciali e proprietari pri-vati) che ricevono sussidi pubblici per fornire abitazioni con finalità sociali. Negli ultimi anni i soggetti pubblici stanno, infatti, riducendo il proprio impegno nel campo del social housing, limitandosi alla gestione dello stock esi-stente e delegando al settore privato la costruzione e l’offerta di nuovi alloggi.Diverso è il caso dei Paesi centro-orien-tali dove (sempre ad eccezione di Polo-nia e Repubblica Ceca) le politiche di edilizia sociale sono gestite esclusiva-mente dai governi locali, senza alcun

coinvolgimento di sog-getti esterni.Quasi tutti i progetti sono finanziati attra-verso la combinazione di strumenti differenti il cui peso relativo va-ria secondo il contesto: prestiti bancari, prestiti/sussidi pubblici, risorse proprie degli organismi di social housing e talvol-ta contributi degli stessi inquilini.Il sostegno pubblico si articola in sovvenzioni dirette o prestiti da parte d’istituti di credito pub-blici specializzati, men-tre nel caso di prestiti da

istituti di credito privati, il Governo può fungere da garante o finanziare il pagamento dei relativi interessi. Il fi-nanziamento dei progetti può essere di competenza esclusiva dello Stato centrale, delle Regioni (o provincie federali), dei Comuni o, in certi casi,

di Walter Williams*

Vienna, Austria – Il Karl Marx-Hof, storico complesso di edili-zia sociale di proprietà municipale. Tutti gli appartamenti sono ceduti in locazione


di più soggetti contemporaneamente. In alcuni Paesi, come la Svezia o i Pa-esi Bassi, non è previsto alcun sistema di finanziamento pubblico, in altri è, invece, l’unico tipo di finanziamento esistente. In Bulgaria, Lettonia, Litua-nia e Romania, infatti, le abitazioni di edilizia sociale sono solo di proprietà pubblica e finanziate dal bilancio co-munale (o, in certi casi, da quello statale). Le istituzioni pubbliche possono finanziare il social housing anche indiret-tamente, ad esempio conce-dendo terreni a prezzi scontati (Austria, Italia, Lussembur-go) o agevolazioni fiscali che riducano i costi di costruzio-ne per i costruttori privati.Per realizzare progetti nell’ambito del social housing ci si può rivolgere anche – oggi più che in passato – al mercato finanziario privato. La crisi degli ultimi anni ha però dimostrato che, per ga-rantire la sostenibilità e l’ap-plicabilità di questo sistema, deve esserci qualche forma d’intermediazione tra i forni-tori e il mercato – ad esempio una struttura di collegamen-to supervisionata da autorità pubbliche – in grado di garan-tire e supportare gli investi-menti.Gli operatori specializzati, soprattutto quelli più conso-lidati, possono anche autofinanziarsi reinvestendo i propri guadagni in nuo-vi progetti. Si possono attivare mecca-nismi di fondi di rotazione attraverso cui sostenere le organizzazioni più de-boli o promuovere la competizione e l’innovazione. È il caso di Paesi Bassi, Danimarca e Francia, dove i soggetti operanti nel settore hanno riunito dei fondi che, “a rotazione”, sono impiegati come garanzia o, nel caso danese, come finanziamenti per la ristrutturazione delle abitazioni.Un’altra soluzione consiste nella vendi-ta degli alloggi sociali esistenti. Negli ultimi vent’anni è stata, in parte, av-viata la privatizzazione dello stock di

housing sociale attraverso una vendita selettiva che risponde a due esigenze: soddisfare gli affittuari che vogliono diventare proprietari di una casa ma non possono farlo ai prezzi di mercato, e generare nuove risorse da investire nella ristrutturazione e nella costruzio-ne di nuovi alloggi. Tuttavia, quando non ben disciplinato, questo fenome-

no ha provocato effetti negativi, com-portando la vendita di tutti gli alloggi di qualità migliore e la riduzione dello stock complessivo, tant’è che in Scozia e Galles il diritto all’acquisto da parte dei residenti è stato limitato attraverso una regolamentazione più restrittiva.Le condizioni di vendita delle abitazio-ni di edilizia sociale variano sensibil-mente da uno Stato all’altro. Il diritto all’acquisto/riscatto è riconosciuto solo in Austria, nelle Fiandre e nel Regno Unito (oggi con diverse limita-zioni); in alcuni Paesi l’acquisto non è consentito (Lettonia, Lituania, e con alcune eccezioni, Danimarca e Svezia); in altri è consentito ma subordinato a

determinate condizioni (nella mag-gior parte degli Stati) o è un fenomeno molto marginale (Italia). In Grecia e a Cipro, invece, il social housing prevede solo la vendita, e non l’affitto, degli al-loggi.I progetti di edilizia sociale possono, infine, essere finanziati non solo sul lato dell’offerta, ma anche su quello

della domanda, principal-mente attraverso benefits che aiutano gli affittuari nel pa-gamento del canone di loca-zione. Si tratta di una forma di finanziamento indiretta che può però anche generare distorsioni, come l’aumento generale degli affitti.Per quanto riguarda l’identi-ficazione degli aventi diritto ad accedere al social housing, lo strumento di selezione più comune è quello basa-to sul reddito – la cui soglia è piuttosto alta in Francia, Austria e Germania, signifi-cativamente bassa in Italia – ma possono essere impiegati anche criteri alternativi qua-li la condizione di bisogno (temporanea perdita dell’a-bitazione, alloggi non idonei a livello igienico-sanitario, ecc.) o determinate caratte-ristiche dei beneficiari (età, disabilità, ecc.). In certi casi, invece, non c’è alcuna restri-zione e gli alloggi pubblici

sono accessibili per tutti i segmenti del-la popolazione, così da evitare forme di segregazione sociale e ghettizzazione. In Danimarca e in Svezia, ad esempio, l’iscrizione nelle liste d’attesa è aperta a chiunque e la selezione tra richieden-ti è fatta solo in un secondo momento, attraverso delle scale di priorità che spesso variano secondo le necessità o le carenze del mercato locale.In generale, comunque, la necessità di ottimizzare risorse sempre più scarse imposta dalle politiche di austerity sta comportando ovunque la progressiva restrizione delle condizioni previste dalle soglie di accesso della domanda.

*Ricercatore CNEL

Figura 1 Le quote di social housing in affitto rispetto allo stock abitativo nei Paesi UEFonte: CECODHAS Housing Europe, 2013


LA MOBILITÀ SOCIALE AL FESTIVAL DELL'ECONOMIA DI TRENTO

La crisi che penalizza i giovaniCinque giorni di dibattiti nel corso dei quali si sono alternati il presidente del Consiglio Renzi, i ministri Padoan a Poletti e molti economisti: italiani e stranieri

Sono le nuove generazioni a essere maggiormente pena-lizzate dall’attuale grave cri-si economica mondiale. La

conferma è venuta dagli interventi che hanno caratterizzato a Trento il Festival dell’Economia, arrivato alla decima edizione e che aveva come tema la “mobilità sociale”. Gli ultimi dieci anni sono stati segnati da note-voli ed eccezionali avvenimenti che hanno sconvolto gli assetti economici e politici mondiali. Con l’eclissi dei Paesi europei, travolti dalla crisi sta-tunitense dei prestiti facili concessi dalle banche, dal fallimento di grossi gruppi finanziari, fino alla spettacola-re bolla immobiliare che si è abbattuta su investitori e risparmiatori che han-no perduto tutto, casa, lavoro, denaro, dignità e speranza nel futuro. Un dis-sesto finanziario, presto esportato in Europa, che ha pagato più degli altri l’effetto della crisi dei prestiti subpri-me, ma che ha visto i Paesi del BRIC [Brasile, Russia, India e Cina, ndr] uscirne indenni e sempre più prota-gonisti dell’economia e degli scambi planetari. Mentre negli Stati Uniti, dopo il terribile 2008 assistiamo a una lenta ma continua ripresa, soste-nuta dal mercato immobiliare in forte risalita sia nel valore degli immobili, sia nel numero delle contrattazioni, in Europa ancora attendiamo segnali po-

sitivi che possano rivitalizzare i mer-cati. È ormai in atto un cambio deciso dell’assetto mondiale che ha spostato il baricentro da Ovest a Est. Anche per i nostri clamorosi errori, favoriti dall’ingordigia di pochi speculatori che hanno aperto senza senno indi-scriminatamente le porte dei nostri mercati ai Paesi dell’Estremo Oriente. Nel nome di un liberalismo antiqua-to e deleterio, superato dalla storia e dal buon senso. Questi sono alcuni dei temi toccati durante cinque giorni di dibattiti nel corso dei quali si sono alternati il presidente del Consiglio Renzi e ministri di peso come Padoan a Poletti. Non è mancata ovviamente la partecipazione di illustri economi-sti italiani e stranieri, che hanno ap-profondito il tema della mobilità so-ciale. Si sono registrati interessanti e pertinenti interventi e non sono man-cate analisi raccapriccianti, prima fra tutte quella del presidente dell’Inps e direttore scientifico del Festival, Tito Boeri. L’economia è una scienza in continua evoluzione e sbaglia chi intende fos-silizzarsi su vecchie teorie, superate dalla storia. «La base empirica delle scienze assolute non ha niente di as-soluto», affermava il filosofo vien-nese Karl Popper al termine del suo entusiasmante percorso di studioso. Continuare a ignorare i problemi e

sottovalutare le dinamiche economi-co-sociali non è accettabile da parte di chi ricopre importanti incarichi istituzionali e cattedre prestigiose nelle università di mezzo mondo. Un folto gruppo, certamente la mag-gioranza di analisti e studiosi dei mer-cati, sin dall’esplodere della crisi nel 2008 ha ignorato il dilatarsi del feno-meno, bollandolo come provvisorio e ciclico. Tra questi l’allora direttore di Bankitalia Mario Draghi; per poi af-fermare che il libero mercato avrebbe contribuito a superare le condizioni in cui ristagnava l’economia. Ciò non è stato e i guasti provocati da questa miopia collettiva sono sotto gli occhi di tutti. Questi accademici, politici e imprenditori continuano a pontificare da prestigiose cattedre e importanti istituzioni. Abbiamo citato Boeri, ma si trova in buona compagnia. Ma quel-lo che ci preme sottolineare sono gli interventi che contribuiscono ad ali-mentare positivamente il dibattito e a diffondere sicurezza fra gli investitori. Uno di questi è certamente il premio nobel per l’economia 2008, Paul Kru-gman il quale ha evidenziato che ne-gli ultimi anni soltanto l’1 per cento della popolazione mondiale, ovvero i super ricchi, «ha fatto registrare un deciso aumento del proprio reddito, fra questi i Paperoni cinesi». Ha cri-ticato, ma per lui, non è una novità, la

di Gianluigi Indri


politica di austerità condotta dall’U-nione Europea. Il premio Nobel ha smontato decisamente le certezze di molti liberisti di casa nostra. «Ci sono sempre più prove – ha afferma-to – che dimostrano come i salari non siano determinati dal confronto tra domanda e offerta». Ha quindi termi-nato citando dati preoccupanti sull’e-sodo dei giovani. In Italia sono oltre 50 mila i giovani che lasciano il proprio Paese, attratti da sistemi socio-economici che «ap-prezzano i loro meriti», ha affermato il rettore dell’università di Trento Paolo Collini. «una società che non è capace di valorizzare le qualità delle persone è una società che rinuncia alle miglio-ri risorse umane, dopo aver investito nella loro formazione».Sui metodi aggressivi della politica ci-nese si è soffermato Federico Rampini, per anni corrispondente di Repubblica da Pechino. «Noi stiamo assistendo al dominio sull’occidente, ma senza l’auspicata democratizzazione della Cina. Il regime è diventato più autori-tario di come lo avevo conosciuto die-ci anni fa». Rampini ha evidenziato le responsabilità degli Stati Uniti e in particolare di Bush «nell’alimentare la crisi generata dalla finanza tossica e dai mutui subprime, da Wall Street. Crisi che è arrivata anche in Germa-nia, terrorizzata dall’inflazione sin dai

tempi di Weimar».La finanza tossica e l’oscuro ruolo svolto dalle banche, che sono alla base delle principali diseguaglianze nel mondo sono stati al centro dell’inter-vento di Hervé Falciani. L’ingegnere telematico, com’è noto, è autore della lista dei 130 mila evasori correntisti della banca Svizzera Hsbc. «Molti Paesi – ha detto Falciani, che vive da tempo sotto scorta – non stanno col-laborando e permettono alle grandi aziende di non pagare le tasse. Per contrastare questo fenomeno ci vuo-le «maggiore informazione e le leggi attuali non sono sufficienti per contra-stare l’evasione». Sulle responsabilità della finanza nell’acuirsi degli squilibri attuali si è soffermato il professor Christoph Scherrer dell’università di Kassel. «Quando scoppiò la crisi del 2008 – ha detto – tutti erano d’accordo nel tassare le attività speculative e tornare alle politiche keynesiane. Sette anni dopo queste idee sembrano essere sparite nel nulla. Hanno trionfato le politiche di austerità, trasferendo, di conseguenza, i costi sulle spalle dei cittadini, aumentando le disegua-glianze sociali». Carlo Cottarelli, per breve tempo commissario alla spending review, oggi di nuovo al Fondo monetario in-ternazionale si è soffermato sulle diffi-coltà di diminuire le tasse in Italia. Nel suo piano di contenimento della spesa

pubblica erano previsti tagli “lacrime e sangue” alle 10 mila partecipate che gravano sui conti pubblici. Cottarelli ha criticato il sistema che favorisce le superpensioni che comportano costi altissimi per lo Stato. Ma in materia di risparmi sembra farsi strada l’idea d’intervenire a gamba tesa anche sulle pensioni medie, sostenuta pervicace-mente dal presidente dell’Inps Tito Boeri, un professore che si ritrova nel posto sbagliato nel momento sbaglia-to, ma che trova numerose resistenze nello stesso governo che l’ha nomi-nato, in primis dal ministro Poletti. Per Boeri bisogna intervenire nei con-fronti di chi percepisce una pensione superiore ai tremila euro lordi mensili. Dimenticando che in molti casi si trat-ta di chi raccoglie il frutto di anni di lavoro e sacrifici per assicurarsi una vecchia tranquilla. Ci sono, è vero, delle situazioni scandalose com’è il caso di quanti hanno ricevuto il trat-tamento di quiescenza dopo appena diciotto anni di lavoro, o di categorie molto beneficiate, come ad esempio i piloti dell’aviazione civile, per respon-sabilità dei legislatori di allora. Altri interventi bisogna sollecitarli nei con-fronti dei vitalizi dei parlamentari, ne sa qualcosa l’on. Giorgia Meloni, che tuona contro i pensionati e percepi-sce i contributi figurativi dall’Inpgi per aver svolto per pochi mesi attività giornalistica, consiglieri regionali e quanti altri. Ma questi sono intoccabi-li per Boeri. Atteggiamenti che confer-mano una tendenza pauperista, che si accentua nei confronti dei proprietari di case. «Il mercato delle abitazioni – afferma l’onnipresente bocconiano – è molto importante nell’immobilità sociale. Generalmente si ottengono forti rendite dalle proprietà immobi-liari in base a fattori che hanno poco a che vedere con il proprio talento». Se questo potrebbe essere vero per pochi, non lo è per la maggior parte. La pro-prietà vissuta come un delitto che ci fa venire alla mente teorie in voga due secoli fa, agli inizi dell’ottocento. Una lettura della storia che ripropone Bo-eri, il quale, però, non rinuncia ai suoi lucrosi e molteplici incarichi.


Il bonus fiscale per mobili ed elettrodomestici

COME E QUANDO RICHIEDERLO

La detrazione Irpef è associata alle ristrutturazioni edilizie (che a loro volta usufruiscono di agevolazioni) sia di singole unità abi-tative sia di parti comuni dell’edificio; l’acquisto dei beni non deve precedere l’inizio dei lavori

Si può usufruire di una detrazio-ne Irpef del 50% su un importo massimo di 10 mila euro per l’acquisto di mobili e di grandi

elettrodomestici di classe non inferiore all’A+ (A per i forni), destinati ad arre-dare un immobile oggetto di ristruttu-razione. La data dell’acquisto dei beni deve essere compresa tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2015.Per avere l’agevolazione è indispensa-bile realizzare una ristrutturazione edi-lizia (e usufruire della relativa detrazio-ne), sia su singole unità immobiliari re-sidenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali. Occorre, inoltre, che le spese per questi interventi di recupero edilizio siano state sostenute dal 26 giugno 2012.Per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrut-turazione preceda quella in cui si ac-quistano i beni. Non è fondamentale, invece, che le spese di ristrutturazio-ne siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile. La data di av-vio dei lavori può essere dimostrata da eventuali abilitazioni amministrative, dalla comunicazione preventiva all’Asl, se è obbligatoria. Per gli interventi che non necessitano di comunicazioni o ti-toli abilitativi, è sufficiente una dichia-razione sostitutiva di atto di notorietà.Quando si effettua un intervento sulle parti condominiali (per esempio, guar-

diole, appartamento del portiere, lava-toi), i condòmini hanno diritto alla de-trazione, ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare queste parti. Il bonus non è concesso, invece, se acquistano beni per arredare il proprio immobile.

Quando si applica la detrazione

Manutenzione straordinaria, re-stauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti (i lavori di manuten-zione ordinaria su singoli apparta-menti (per esempio, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, idem d’infissi esterni, rifacimento d’intonaci interni) non danno diritto al bonus;

ricostruzione o ripristino di un im-mobile danneggiato da eventi cala-mitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza;

restauro, risanamento conserva-tivo e ristrutturazione edilizia, ri-guardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrut-turazione immobiliare e da coope-rative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o asse-gnano l’immobile;

manutenzione ordinaria, manu-tenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrut-turazione edilizia su parti comuni

di edifici residenziali.

Esempi di lavori con diritto al bonus

Manutenzione straordinaria Installazione di ascensori e scale di

sicurezza; realizzazione dei servizi igienici;sostituzione d’infissi esterni con

modifica di materiale o tipologia d’infisso;

rifacimento di scale e rampe;realizzazione di recinzioni, muri di

cinta e cancellate;costruzione di scale interne; sostituzione dei tramezzi interni

senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare.

Ristrutturazione edilizia Modifica della facciata; realizzazione di una mansarda o di

un balcone; trasformazione della soffitta in

mansarda o del balcone in veranda; apertura di nuove porte e finestre; costruzione dei servizi igienici in

ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Restauro e risanamento conservativo Adeguamento delle altezze dei

solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;

ripristino dell’aspetto storico-ar-chitettonico di un edificio


Lavori di manutenzione ordina-ria su parti comuni con diritto al bonusTinteggiatura di pareti e soffitti; sostituzione di pavimenti; sostituzione d’infissi esterni; rifacimento d’intonaci; sostituzione di tegole e rinnovo

delle impermeabilizzazioni; riparazione o sostituzione di can-

celli o portoni; riparazione delle grondaie; riparazione delle mura di cinta.

Esempi di acquisti consentiti

La detrazione spetta per le spese soste-nute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015 per l’acquisto di:Mobili nuovi, come letti, armadi,

cassettiere librerie, scrivanie, tavoli sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi, apparecchi d’illuminazione;

elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), come rilevabile dall’e-tichetta energetica. L’acquisto è comunque agevolato per gli elet-trodomestici privi di etichetta, a condizione che per essi non ne sia stato ancora previsto l’obbligo. Ri-entrano nei grandi elettrodomesti-ci: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparec-chi di cottura, stufe elettriche, for-ni a microonde piastre riscaldanti elettriche apparecchi elettrici di riscaldamento radiatori elettrici - ventilatori elettrici - apparecchi per il condizionamento.

È escluso l’acquisto di porte, pavimen-tazioni (per esempio, il parquet), tende e tendaggi, altri complementi di arre-doTra le spese da portare in detrazione si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati.

Come si ottiene il bonus

La detrazione per l’acquisto dei beni si ottiene indicando le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (model-lo 730 o modello Unico persone fisi-che).

L’importo detraibile

Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristruttu-razione, la detrazione del 50% va calco-lata su un importo massimo di 10.000 euro, riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici. Inoltre, la detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo. Il limite dei 10.000 euro riguarda la singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o la par-te comune dell’edificio oggetto di ri-strutturazione. Quindi, il contri-buente che esegue lavori di ristrut-turazione su più unità immobiliari avrà diritto più volte al beneficio.

I pagamenti

Come per i lavori di ristrutturazione, per avere la detrazione sugli acquisti di mobili e di grandi elettrodomestici oc-corre effettuare i pagamenti con boni-fici bancari o postali, sui quali va indi-cato: La causale del versamento (è quella

attualmente utilizzata da banche e Poste Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione)

il codice fiscale del beneficiario della detrazione

il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. Stesse modalità devono essere osservate per il pagamento delle spese di tra-sporto e montaggio dei beni.

È consentito effettuare il pagamento anche mediante carte di credito o car-te di debito. La data di pagamento è individuata nel giorno di utilizzo della carta da parte del titolare (indicata nella ricevuta di transazione) e non nel giorno di addebito sul conto corrente. Non è consentito, invece, fare il paga-mento mediante assegni bancari, con-tanti o altri mezzi di pagamento.

I documenti da conservareRicevuta del bonifico; ricevuta di avvenuta transazione

(per i pagamenti con carta di credi-to o di debito);

documentazione di addebito sul conto corrente;

fatture di acquisto dei beni, ripor-tanti la natura, la qualità e la quan-tità dei beni e dei servizi acquisiti.

Fonte: Agenzia delle entrate

Le agevolazioni sui condizionatori d’aria

Installare un condizionatore conviene perché usufruisce di bonus fisca-li: quelli del 50%, per le ristrutturazioni edilizie, e quelli del 65% per il risparmio energetico. Ma non sempre. Infatti, non tutte le tipologie di impianti rientrano nelle detrazioni. Il vero nodo è la capacità o meno del sistema di raffrescamento di contribuire al riscaldamento dell’immobile nel periodo invernale.Il bonus per le ristrutturazioni scatta solo per l’installazione di un nuovo condizionatore, purché a pompa di calore, che funzioni sia per il raf-frescamento sia per integrare o sostituire completamente l’impianto di riscaldamento già esistente. L’intervento può essere realizzato anche in assenza di opere edilizie. La detrazione Irpef del 50% è commisurata a un importo massimo di 96mila euro, recuperabili in dieci anni. L’instal-lazione dell’impianto gode peraltro anche dell’IVA agevolata al 10 per cento.In alternativa al 50%, l’installazione di un condizionatore può fruire dell’ecobonus al 65%. Il climatizzatore però deve essere una pompa di calore ad alta efficienza e deve inoltre sostituire completamente l’im-pianto di riscaldamento esistente. Inoltre, è consigliabile farsi rilasciare dal tecnico installatore una dichiarazione di conformità dell’impianto al conseguimento del risparmio energetico.


Induttivigli accertamentisulla pubblicità

di Salvatore Albanese

STUDI DI SETTORE

La Cassazione fa riferimento al metodo analitico-induttivo basa-to sulle spese per inserzioni su giornali, riviste o siti online

Le inserzioni pubblicitarie su giornali, riviste, siti on line ecc. autorizzano l’Am-ministrazione finanziaria

a ricostruire induttivamente i ricavi della società d’intermediazione im-mobiliare, anche a fronte di scritture contabili formalmente regolari. L’ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 13 maggio 2015 n. 9732, ma già con un precedente verdetto (n. 18475/2009) i giudici di Piazza Ca-vour avevano avvalorata la legittimità dell’accertamento analitico - indutti-vo basato, in quel caso, sul numero dei tovaglioli utilizzati da un ristorante.Dato l’orientamento dei giudici di le-

gittimità, va da sé che le società o at-tività nel mirino fisco, per le quali si applica il procedimento di cui sopra, sono aumentate anno dopo anno.Giova, a tal proposito, precisare che tale metodo, cosiddetto genericamen-te del “tovagliometro”, può essere uti-lizzato, oltre che dal Fisco, anche dal contribuente come prova a discarico.Siamo partiti, dunque, in anni passati con una serie di accertamenti di que-sto tipo, denominati, secondo il caso “tovagliometro”, “bottigliometro”, “farinometro”, “lenzuolometro”, il cui senso è facilmente comprensibile ed è riferibile ad attività alberghiere o di ristorazione; ma esiste persino il “ba-

rometro”, che può trarre in inganno, trattandosi dell’indice del “consumo” di bare da parte di imprese funebri e non già il famoso strumento inven-tato da Evangelista Torricelli. Con la recente sentenza in rassegna siamo infine arrivati, all’”inserziometro” o “pubblicitometro” che può riguardare qualsiasi attività commerciale o di ser-vizi, comprese quelle già citate.Tali metodologie per il Fisco sono di-venute elementi comprovanti un mag-gior reddito e/o ricavi in capo all’eser-cente di un’attività.L’accertamento analitico - induttivo, denominato anche presuntivo, con-siste nella contestazione dell’evasio-ne mediante il ricorso a presunzioni “qualificate”, ovvero gravi, precise e concordanti.Il fondamento normativo di ciò si rin-viene negli articoli:38 co. 3 del D.P.R. n. 600/73, in

base al quale, relativamente alle persone fisiche, l’incompletezza, la falsità e l’inesattezza dei dati indicati in dichiarazione «posso-no essere desunte dalla dichiara-zione stessa, dal confronto con le dichiarazioni relative ad anni pre-cedenti e dai dati e dalle notizie di cui all’articolo precedente [ad esempio dai dati rinvenuti in sede di controllo] anche sulla base di presunzioni semplici, purché que-ste siano gravi, precise e concor-danti»;

39 co. 1 lettera d del D.P.R. 600/73, secondo cui, nel reddito d’im-presa, «l’esistenza di attività non dichiarate o l’inesistenza di passi-vità dichiarate è desumibile anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti».

L’orientamento giurisprudenziale for-matosi, al riguardo, sino a oggi condi-vide il principio secondo cui, in tema di accertamento, ex D.P.R. 600/1973, art. 39, si può addivenire alla rideter-minazione dei ricavi e, quindi, dei red-diti su base induttiva, facendo ricorso a presunzioni semplici di cui agli arti-coli 2727 e 2729 c.c., pur in presenza


di scritture contabili formalmente corrette, quando la con-tabilità possa essere considerata complessivamente ed es-senzialmente inattendibile.A ribadire questo principio di diritto è stata ancora una volta la suprema Corte, con la sentenza 13 maggio 2015, n. 9732.Il fatto, in questione, riguardava una società d’intermedia-zione immobiliare, cui l’Agenzia delle entrate aveva noti-ficato, per tre annualità (1998,1999 e 2000), un avviso di accertamento in rettifica ai fini IVA e Irap, con cui ricostru-iva induttivamente, mediante una percentuale di calcolo realizzata sulle inserzioni pubblicitarie in una rivista, le provvigioni percepite nell’esercizio dell’attività.Con separati ricorsi innanzi al giudice tributario la società contestava l’accertamento sia per una contabilità regolare, sia per l’incongruità del metodo di calcolo utilizzato dall’A-genzia delle entrate nella ricostruzione dei ricavi. Le singole Commissioni tributarie adite accoglievano i ri-corsi della società, annullando i relativi accertamenti impu-gnati. I ricorsi dei soci venivano accolti di conseguenza.L’appello dell’ufficio, proposto avverso una delle sentenze favorevoli alla società, veniva parzialmente accolto; di con-tro, quello avverso le sentenze favorevoli ai soci era riget-tato. Dopo alterne vicende il caso approdava in Cassazione, dove veniva confermata la legittimità dell’avviso emesso dall’A-genzia delle entrate nei confronti della società relativamen-te la rettifica ai fini IVA e Irap.Gli ermellini hanno sostenuto che costituisce costante orientamento (Cass. n. 5731/2012) quello secondo cui: «In tema di accertamento delle imposte, il D.P.R. 29 set-tembre 1973, n. 600, art. 39, consente la rideterminazione dei ricavi e, quindi, dei redditi su base induttiva, facendo ricorso a presunzioni semplici di cui agli artt. 2727 e 2729 c.c., pur in presenza di scritture contabili formalmente cor-rette, quando la contabilità possa essere considerata com-plessivamente ed essenzialmente inattendibile». È proprio quello che rendono evidente, con congrua motivazione, le sentenze impugnate per quanto concerne gli accertamenti a carico della società de qua, affermando che gli elementi raccolti in sede di verifica sono tali da far disattendere le risultanze delle scritture contabili anche se tenute regolar-mente: e quanto il giudice a quo ricava dalle contraddizioni rilevate tra “agende” e “block notes”, che testimoniano un’in-tensa attività, confermata dall’elevato numero d’inserzio-ni, e il numero limitato degli incarichi d’intermediazione nelle compravendite immobiliari documentati nel triennio 1998-2000, i risultati di esercizio negativi degli ultimi sette anni e i redditi irrisori di partecipazione dichiarati dai soci per il 1997-1998.Tutte queste sono per il giudice d’appello, e a ragione riba-disce la Cassazione, presunzioni semplici ma gravi, precise e concordanti e, quindi, prove idonee a supportare l’accer-tamento posto in essere dall’Agenzia delle entrate.

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COMPILAZIONEE PRESENTAZIONE MOD. 770Dal lunedì al venerdì dalle 9:00 alle 13:00martedì e giovedì dalle 15:00 alle 18:00

ELABORAZIONE BUSTE PAGHEMartedì e giovedì dalle 9:00 alle 13:00;dal lunedì al giovedì dalle 15:00 alle 18.30

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LEGALE GENERALE, DIRITTO AMMINISTRATIVOE PENALEMartedì dalle 10:00 alle 13:00

LEGALE: EQUITALIA-GERITTutti i martedì dalle 10:00 alle 13:00

DIRITTO DI FAMIGLIATutti i giovedì dalle 10:00 alle 13:00

CATASTO ED ESTIMOLunedì dalle 10:00 alle 13:00;giovedì dalle 15:30 alle 18:30

DIRITTO DEL LAVORO (COLF E BADANTI)Giovedì e venerdì dalle 10:00 alle 13:00

REGIME SANZIONATORIO AMMINISTRATIVO(CONTRAVVENZIONI ELEVATE DAI COMUNI)Martedì dalle 10:00 alle 13:00

CASACONSUM DIRITTI DEI CONSUMATORIIl primo giovedì del mese dalle 15:30 alle 18.30

NOTARILE (COMPRESE COOP EDILIZIE)1° e 3° mercoledì di ogni mese dalle 11:00 alle 13:00

DIRITTO DEL LAVORO (PORTIERI)Lunedì dalle 10:00 alle 13:00; giovedì dalle 15:30 alle 18:30

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URBANISTICA, EDILIZIALunedì dalle 10:00 alle 13:00; mercoledì dalle 10:00 alle 13:30e dalle 15:30 alle 18:30; giovedì dalle 15:30 alle 18:30;

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GESTIONE ENERGETICA E AMBIENTALEMercoledì dalle 10:00 alle 13:30 e dalle 15:30 alle 18:30;giovedì dalle 10:00 alle 13:00

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IL PUNTOMarino avrebbe i giorni contati

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La deadline è a ottobre, quando, secondo i boatos che si rincorrono tra Palazzo Chigi e il Campidoglio, Ignazio Marino sarà costretto a dimettersi. O di sua volontà oppure con un colpo di mano di Matteo Ren-zi. Il piano è svolgere le elezioni locali a Roma, insie-me a Milano e Napoli, la prossima primavera. Soltan-to un miracolo a questo punto può salvare il sindaco di Roma, accerchiato da tutti e abbandonato in gran parte dal suo stesso partito. Non è infatti un mistero che il premier se ne voglia liberare al più presto. Di sicuro Marino ci ha messo molto del suo per non farsi difendere. Roma è una città che non funziona da nessun punto di vista, i trasporti pubblici sono da città del terzo mondo – anche se a fine giugno è stato aperto un altro tratto della metro C fino a piazza Lodi – la pulizia lascia a desiderare, le strade sono una con-tinua alternanza di buche e dossi, e la percezione di sicurezza nei cittadini è diminuita rispetto agli anni scorsi, dovuta anche l’estrema tolleranza che l’ammi-nistrazione capitolina ha avuto e continua ad avere nei confronti dei nomadi.In queste condizioni, con un Consiglio comunale di-mezzato dalle inchieste e con una Giunta che perde pezzi, Ignazio Marino è sempre più solo. Solo anche nell’andare a sbattere i pugni sul tavolo del premier a Palazzo Chigi cercando di trovare una sponda che non c’è. Solo nel continuare a ripetere che resterà in Campidoglio non fino al 2018 ma addirittura al 2023, sognando in modo del tutto irrealistico un altro man-dato. A difenderlo, ma senza neppure troppa convin-zione, è rimasto il commissario romano, Orfini. An-che lui però pronto a “mollarlo” non appena Renzi deciderà che è giunto il momento. A Palazzo Chigi si aspetta una possibile nuova fase di arresti da parte della Procura di Roma. Poi scatterà il conto alla ro-vescia per arrivare alle consultazioni locali della pri-mavera del 2016, che Matteo Renzi vuol trasformare in un referendum su di lui come già è accaduto con le ultime elezioni europee. Se la risposta delle urne sarà favorevole, andrà avanti fino al 2018, altrimenti la corsa del governo finirà nel 2017. Dunque, la parti-ta di Roma è strettamente legata, a questo punto, con quella del Governo. È per questo che il premier non può permettersi errori.E il centrodestra? L’operazione che sta tentando Al-fio Marchini è di coalizzare attorno a sé tutti i partiti presentandosi comunque come lista civica. Insomma un volto “pulito” rispetto a quanto ha fatto emergere l’inchiesta su Mafia capitale. Se convincerà, potrebbe conquistare il Campidoglio, sconfiggendo i candidati di Renzi: Giachetti, Gentiloni o Marianna Madia.

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26 la PROPRIETÀ edilizia • Luglio 201526 la PROPRIETÀ edilizia • Luglio 2015


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27la PROPRIETÀ edilizia • Luglio 2015 27la PROPRIETÀ edilizia • Luglio 2015

Le parole e le cose. Roma è la capitale dello Stato italiano dal 1871; ma il nostro legisla-tore se n’è accorto nel 2001,

mettendo nero su bianco questa defi-nizione nel Titolo V della Costituzio-ne. A quel punto i romani si sarebbero aspettati interventi strutturali, com-petenze straordinarie, investimenti fi-nanziari. Macché. Una legge del 2009 ha cambiato il nome del Comune: ora si chiama, per l’appunto, «Roma Ca-pitale». Mentre il vecchio Consiglio comunale ha assunto la denominazio-ne di Assemblea capitolina, senza però capitalizzare nuove attribuzioni. Nel frattempo la Capitale capitola, e non solo per le inchieste giudiziarie. Roma sopporta il peso di quasi 3 milioni d’abitanti, ospita ministeri e il doppio d’ambasciate (c’è anche il Vaticano), raduna folle di manifestanti, di pelle-grini, di turisti. Ma lo Stato continua a trattarla con distacco. La Francia è Parigi, l’Italia non è Roma. Le parole e le cose. Roma è una metro-poli, lo sanno anche i bambini. L’ha sa-puto, in ultimo, perfino il Parlamento. Nel 2014 la legge Delrio ha abolito le province, anche se in realtà non le ha abolite. E ha inventato dieci città me-tropolitane, benché l’invenzione poi risalga a una legge del 1990. Fra que-ste, bontà loro, pure Roma. Ribattez-zata Città metropolitana di Roma Ca-pitale, senza risparmio di parole. Peccato tuttavia che il suo territorio, il patrimonio, le funzioni riflettano come in uno specchio l’ex provincia di Roma. Peccato che a pochi mesi dalla legge Delrio un’altra legge (la n. 190) abbia spogliato la creatura del perso-nale e dei quattrini. Peccato che il nuo-vo ente ricomprenda 4,2 milioni d’a-bitanti, dovendo governarli con meno poteri della Val d’Aosta, che regna su 128 mila persone. Anzi: in Italia esi-stono undici Regioni con popolazio-

Il futuro di Roma, le parole e le cosedi Michele Ainis

DAL CORRIERE DELLA SERA DEL 9 GIUGNO 2015

ne inferiore ai 2 milioni d’abitanti, sui quali esercitano la potestà legislativa; la città metropolitana di Roma ne mi-sura il doppio, ma non può legiferare. Sicché deve attendere che la Regione Lazio si decida a trasferirle poteri e competenze, dimagrendo per consen-tirle d’ingrassare. Campa cavallo. Le parole e le cose. Washington D.C.

è quasi uno Stato nello Stato, potente e rispettato. Non soffre di duplicazio-ni, di sovrapposizioni, di proliferazio-ni d’enti e d’accidenti. Invece la città metropolitana di Roma ha un Sindaco metropolitano, un Consiglio metropo-litano, una Conferenza metropolitana; ma non riesce mai a concludere i lavori per la metropolitana.

Quanto scritto da Michele Ainis sul “Corriere della Sera” in data 9 giugno è una denuncia della situazione caotica in cui si trova la Capitale d’Italia e di come sia quasi impossibile avviare il risanamento di Roma. Lo stimato costi-tuzionalista non tiene peraltro conto di tutto quanto esploso negli ultimi mesi nell’ambito dell’inchiesta “Mafia Capitale”, della mancanza di una classe poli-tica all’altezza della situazione, di un Sindaco che, per bene che vada, se riesce a dimostrare di essere estraneo alle ruberie che hanno caratterizzato i suoi due anni di governo della città, si autoelimina per manifesta incapacità di controllo e inadeguatezza allo svolgimento delle mansioni che il suo ruolo prevede. Altri giornalisti dello stesso quotidiano hanno invece posto in evidenza i reati com-piuti all’insegna del “cupolone” e della fitta ragnatela d’intrecci messi in luce dalla magistratura. Giovanni Bianconi ha scritto il 15 giugno che, quasi un anno prima dell’arresto di Buzzi, nel gennaio del 2014 gli ispettori del Mef ave-vano denunciato testualmente: «Va rilevato come l’affidamento sia avvenuto in via diretta, in assenza di qualsivoglia procedura concorrenziale, sebbene l’im-porto del servizio sia largamente superiore al limite previsto dalla legge», ed erano invece vietate proroghe e rinnovi taciti dei contratti che invece andavano avanti da tempo. La partita, oltre che penale, è sempre più politica, e forse per questo che, come scritto sul Corriere della Sera il 16 giugno da Ernesto Meni-cucci, il messaggio è: «Ignazio stai sereno». Anzi non stare neppure sereno o “tranquillo”, come dice il premier in un’intervista alla Stampa, perché se torna il “Renzi uno” la primavera del 2016 potrebbe portare le elezioni non solo a Milano, Torino, Napoli, Bologna ma “ forse” anche a Roma. Un messaggio che fin dal mattino getta nel panico il Campidoglio. Ma a “Porta a Porta” Renzi è ancora più duro: «Si continua a dire se va avanti o no. A me interessa capire se l’amministrazione pulisce le strade, mette a posto buche ed emergenze. Se san-no governare, governino e vadano avanti, se non sono capaci vadano a casa». È il caso di dire che, ancora una volta, Renzi ha suonato la campana a morto per qualcuno pur di evitare la propria anticipata dipartita dal governo. “De profundis clamavi”.

Ro.Ro.

Le denunce ignorate


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Cresce l’insicurezza per furti, scippi e rapineLa Capitale rimane inoltre una grande piazza dello spaccio di droga. Pubblicazione del Censis rivela le criticità di Roma in vista del Giubileo

di Sandro Forte

I numeri parlano chiaro: nel triennio 2010-2013, secondo un’inchiesta del Censis, i bor-seggi sono aumentati del 75%

(molto più della media nazionale, pari a +43,7%), i furti nei negozi del 29,5% (+15,2% in Italia), quelli sulle auto in sosta del 20,6% (+5,1% il valore medio del Paese). In più Roma rimane una grande piazza dello spaccio di droga: questi reati sono aumentati del 43,4% contro una media nazionale pari solo a +3,3%. Questi sono i dati pubblicati sul primo numero del diario «Roma verso il Giubileo» del Censis, che ha l’obiettivo di cogliere e descrivere i principali temi nell’agenda cittadina in vista dell’Anno Santo attraverso una serie di note di approfondimento diffuse nel corso del 2015. I numeri raccontano un’insicurezza crescen-te in strada, nelle piazze e nei luoghi pubblici della capitale, una pericolosa deriva di micro-illegalità diffusa che semina paura tra i cittadini.Dunque i cittadini percepiscono la città sempre più pericolosa: il 55,4% dei romani ritiene la Capitale una città oggi meno sicura rispetto a qualche anno fa. Ne sono convinti soprattutto i residenti dei quartie-ri del centro (58,6%) e dell’estrema periferia (56,4%), le donne (60,5%) e i più giovani (di 18-29 anni: 65%). È l’Esquilino il quartiere più insicuro (lo pensa il 13,8% dei romani), segui-to da San Basilio (12,3%), Corviale e il Trullo (11,2%), Centocelle (11,1%), Torpignattara (10,4%), Torre Angela e Tor Bella Monaca (9%). Per i cit-

tadini i luoghi più pericolosi sono la stazione Termini e i relativi dintorni (67,5%), Piazza Vittorio (20,4%), la stazione Tiburtina (18,6%) e la sta-zione Ostiense (11,7%) – si legge nel rapporto del Censis – Sono consi-derate da evitare le strade isolate (lo pensa il 54,7% dei romani), le stazioni della metropolitana (32%), i luoghi di ritrovo di extracomunitari e delle co-mitive di giovani (27,1%), le fermate degli autobus (13,3%) e i vagoni della metro (12,3%). Le stazioni della me-tro sono percepite come pericolose soprattutto dalle donne (35,2%), le strade isolate mettono paura soprat-tutto alle persone anziane (53,6%) oltre che alle donne (55,9%)».Immediate le reazioni da parte del mondo politico. «Il dossier del Cen-sis fotografa una situazione allar-mante. Roma non merita di essere trasformata in un Far West. A pochi mesi dal Giubileo, Marino deve dare subito un segnale di discontinuità ri-spetto al passato mettendo al primo punto della sua agenda il tema della sicurezza – ha affermato Stefano Pe-dica del Pd – c’è bisogno subito di un piano sicurezza. Per troppo tempo è stata abbandonata a se stessa e ora è il momento di rimboccarsi le mani-che. Marino cambi verso a una città che merita di tornare a essere la caput mundi. Ma faccia presto, perché la si-tuazione sta degenerando».«Negli ultimi tre anni nella Capitale i borseggi sono aumentati del 75%, i furti nei negozi del 29,5%, quelli del-le automobili del 20,6 %, in più oltre

il 55% dei romani ritiene la città più insicura di qualche anno fa – ha mes-so in evidenza Davide Bordoni, co-ordinatore romano e capogruppo di Forza Italia nell’Assemblea capitolina – Questa è solo una parte della pre-occupante descrizione di Roma che il Censis redige a pochi mesi dal Giubi-leo. È la situazione che il ministro Al-fano e il sindaco Marino hanno con-tribuito a creare con il loro dolce far niente. I dati peggiorano di anno in anno a causa dell’assenza di politiche serie e decise, chiediamo ad Alfano come farà a difendere la Capitale dal terrorismo, se non riesce a controlla-re neanche i borseggiatori. Sono mesi che denunciamo nelle sedi istituzio-nali e a mezzo stampa il dilagare dei reati che rendono insopportabile il vi-vere quotidiano dei romani. Mentre il sindaco rilascia dichiarazioni vaneg-gianti affermando di aver trasformato Roma, rendendola una città a colori, i cittadini sono costretti a subire una perenne condizione di pericolo, a casa, per strada, nel luogo di lavoro. Sarebbe davvero il caso che Marino liberasse finalmente la città dal suo malgoverno prima dell’arrivo del Giubileo o l’immagine che daremo di Roma rischierà di essere pietosa». «I dati diffusi dal Censis, che vedono i furti e i borseggi a Roma aumentati del 75% negli ultimi tre anni e l’enne-sima aggressione subita da una donna a Ostia, danno una chiara immagine della situazione di Far West che i ro-mani sono costretti a subire quoti-dianamente – ha commentato il co-

ROMA FA PAURA


ordinatore del Municipio X di Forza Italia Mariacristina Masi – I nostri appelli per il potenziamento delle forze dell’ordine, per l’attuazione di politiche per la sicurezza efficienti e concertate sono purtroppo rimasti inascoltati. È avvenuto a Ostia un incontro blindato tra il prefetto e il commissario Sabella, ci auguriamo che, nelle segretissime stanze, si sia parlato della condizione, ormai invi-vibile, in cui versano tutti i quartieri del litorale, con un’attenzione parti-colare al tentativo di stupro avvenuto, poche ore prima, nei pressi dell’ospe-dale Grassi da parte di un polacco con precedenti penali, subito arrestato grazie al pronto intervento della Po-lizia di Stato del commissariato di zona».«Sono percentuali drammatiche», ha commentato il responsabile na-zionale dell’Italia dei Valori sulla sicurezza Aldo Di Giacomo, che ha rilevato come il trend dell’aumento dei reati di maggiore allarme socia-le si sia registrato anche nell’ultimo

anno. «Inutile girarci attorno: nono-stante l’impegno delle forze dell’or-dine, che evidentemente non sono in numero sufficiente, a Roma è allarme sicurezza e il ministro dell’Interno ha il dovere di intervenire per garantire maggiore sicurezza a romani e turisti. Questi dati – ha osservato – non sono di certo il miglior auspicio in vista del Giubileo».Intanto, in alcuni quartieri, come Montesacro, la sicurezza sta divenen-do “fai da te”. Episodi di piromania, furti negli appartamenti e di ruote delle automobili asportate nel cuore della notte preoccupano i residenti che già nelle settimane passate, a co-minciare dal Valli e Settebagni, ave-vano lanciato l’idea di istituire dei turni di sorveglianza in strade e piaz-ze per far sentire la presenza degli abitanti e così allontanare i balordi. Accanto alle “ronde”, che agirebbero ovviamente nel pieno rispetto delle norme stabilite in materia di sicurez-za pubblica, ecco di recente l’idea di autotassarsi per pagare dei vigilan-

tes. «Nel III Municipio continuano inarrestabili le scorribande dei soli-ti noti: i furti nelle case, nei negozi, nelle scuole, nelle parrocchie, nei centri anziani, nei garage e nelle auto sono ormai all’ordine del giorno, il continuo proliferare di insediamenti abusivi e la crisi sistemica che il Pa-ese sta attraversando costituiscono il terreno di coltura che consente il proliferare della criminalità», spie-ga Francesco Filini, esponente di Fratelli d’Italia a piazza Sempione, riportando le intenzioni dei cittadi-ni e chiedendo maggiori risorse per la sicurezza. «Un tema – prosegue – per troppo tempo sottovalutato da Comune, Municipio e Governo. La situazione attuale è molto preoccu-pante e il fatto che i cittadini siano disposti ad autotassarsi deve far ri-flettere chi finora ha chiuso gli occhi sugli insediamenti abusivi, chi ha ta-gliato le risorse alle forze dell’ordine e chi permette l’invasione del nostro suolo attraverso politiche migratorie scellerate».

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Roma vanta l’ennesimorecord negativo: il trafficoNella Capitale ci sono 856 auto private ogni mille abitanti. Gran parte della vita dei romani è in coda, dal sem-plice rallentamento al serpentone delle ore di punta

Il punto debole della Capitale è il traffico, e ai romani la noti-zia non piove certo dal cielo. In realtà non è solo il traffico ma è

quanto emerge dall’ultimo studio re-datto dal Censis che aveva l’obiettivo di cogliere e descrivere i temi prin-cipali dell’agenda cittadina in vista dell’Anno Santo. E allora vediamo qualche dato, a cominciare dalle ore passate in coda, in auto o sui mezzi pubblici, nel tentativo disperato di raggiungere casa o il posto di lavoro. È questo un problema macroscopico che non penalizza solo la vita dei re-sidenti, ma anche quella dei turisti, i primi a valutare negativamente il ser-vizio. Roma è, infatti, l’unica Capitale europea in cui il trasporto pubblico non rappresenta la spina dorsale della mobilità cittadina. Basti considerare che nell’ora di punta della mattina la circolazione automobilistica assorbe appena il 28% della domanda.Stando al Censis, la maggioranza dei cittadini romani (il 58% degli intervi-stati) ritiene che il principale fattore mancante alla Capitale per essere una città moderna è proprio un efficiente sistema di trasporto pubblico, que-stione anteposta persino alla vivacità economica e occupazionale (segnala-ta dal 45% dei cittadini) o alla man-canza di grandi attrezzature culturali (musei, gallerie, auditorium: 21%). Di conseguenza a Roma circolano 2,5 milioni di veicoli, più di 800 ogni mil-le abitanti. E il tempo medio di sposta-mento di chi viaggia in auto nelle ore di punta del mattino si attesta sui qua-rantacinque minuti. Gli impatti nega-

tivi riguardano anche l’inquinamento e il rumore, oltre al numero degli in-cidenti stradali (16.000 l’anno, con oltre 20.000 feriti e circa 150 vittime: un fenomeno che in termini comples-sivi ha un costo sociale stimato in 1,3 miliardi di euro).In testa nella lista dei disservizi c’è la metropolitana. Con un’estensione di 53 chilometri a Roma le linee della metropolitana servono 278 milioni di passeggeri l’anno. La Capitale deve recuperare un notevole ritardo storico sul fronte infrastrutturale: secondo il Censis, non può competere né con le sue “colleghe” europee né con città più piccole come Monaco di Baviera, né tantomeno, per restare nei confi-ni nazionali, con Milano. Intanto il Consorzio batte cassa: non ci sono finanziamenti governativi per coprire nemmeno una piccola parte della trat-ta T2 (dai Fori a piazza Venezia) e di quella restante (l’attraversamento del

centro verso San Pietro, con capolinea a Mazzini-Clodio).Al contrario la rete del trasporto pub-blico di superficie su gomma è tra le più estese d’Europa: più di 3.500 chi-lometri di linee, 7.000 fermate, oltre 2.000 bus impiegati. «Ma si tratta di un’offerta (ora in corso di razionaliz-zazione, con tagli delle linee e cam-biamenti dei tragitti) – spiega il Cen-sis – ancora poco gerarchizzata, con l’effetto paradossale di avere mezzi sovraffollati su alcune linee e in alcuni orari, e quasi un terzo caratterizzato da insufficienti livelli di utilizzo da parte dell’utenza». Gli autobus sono tanti ma viaggiano lentissimi, e nell’o-ra di punta del mattino il tempo me-dio di viaggio per chi usa l’autobus si attesta sui 50 minuti per spostamenti che in media sono di poco superiori a 10 chilometri. Sempre nelle ore di punta, all’interno dell’anello ferrovia-rio la velocità commerciale varia da

IMPIETOSA ANALISI DEL CENSIS IN VISTA DELL’ANNO SANTO


12 a 15 km/h. Scarseggiano le corsie preferenziali (ferme ad appena 100 km di estensione) e i mezzi rimangono invischiati nel traffico, dove dilaga il malcostume della sosta in doppia fila. Il piano urbano del traffico (Pgtu), da poco approvato, punta ad aumentare del 40% le corsie preferenziali e del 20% la velocità dei mezzi sugli assi portanti. Per tale servizio (o disservi-zio) il cittadino paga un biglietto (1,50 euro) che è uno dei meno cari d’Euro-pa (a Parigi costa 1,80 euro, a Berlino 2,70, a Londra parte da 3,20 euro); tuttavia il Comune stima un 35-40% di evasione sui mezzi di superficie.Un capitolo a parte nel rapporto del Censis è quello che riguarda i pendo-lari. Nel 1998 il 18% dei romani abi-tava fuori dal Raccordo anulare: oggi tale quota supera il 26%. Ma nelle aree fuori e a cavallo del GR A il traspor-to pubblico ha un ruolo marginale (assorbe solo il 19% della domanda di mobilità). Ai cittadini che abitano fuori dal GR A, inoltre, si aggiungono i pendolari residenti oltre i confini co-munali in ingresso verso la città: nel 2004 gli spostamenti giornalieri verso Roma originati dal resto della provin-cia erano 550 mila, sono diventati 820 mila nel 2013.Per quanto riguarda l’uso della bici-cletta, nonostante la domanda poten-ziale sia in crescita, il dato è ancora trascurabile. Con 258 chilometri Roma è la città italiana con la mag-giore estensione di piste ciclabili, ma il rapporto con il numero di cittadini è, di fatto, il più basso. Rapportando il dato alla popolazione residente, a Bologna si ha 1 km di pista ciclabile ogni 3.000 residenti, a Firenze ogni 6.500, a Torino ogni 8.100, a Milano ogni 10.000 e nella Capitale il valore più basso: 1 km ogni 11.000 abitanti.A commentare i numeri forniti dal censis, l’Assessore alla Mobilità, Gui-do Improta, che ha voluto sottolineare i benefici che apporterà il Pgtu. «An-che il Censis, dopo aver letto il piano del traffico approvato dall’Assemblea capitolina e rilanciato i dati in esso

contenuti – ha riconosciuto Impro-ta – chiede una cura da cavallo per il traffico a Roma. Il Piano generale del traffico urbano affronta dopo quindi-ci anni il tema della mobilità con una strategia che favorisce l’integrazione fra i diversi modi di trasporto sull’in-tero territorio urbanizzato e assicura alla città un modello di mobilità coe-rente con la sua vocazione storico-ar-tistica e con le esigenze di sviluppo di un’area che va ben al di là dei confini comunali».Staremo a vedere. Tutte le Giunte che si sono impegnate a ridurre il traffico hanno di fatto fallito. «In questi due anni – ha proseguito l’Assessore – la Giunta Marino ha puntato molto sul-la cosiddetta “cura del ferro”: sono già state aperte al pubblico 15 stazio-ni della linea C della metropolitana, ulteriori 6 saranno operative entro la metà di luglio, ed è stata aperta la stazione Jonio della linea B1, che ha già determinato un incremento di 66 mila validazioni nel primo mese di entrata in esercizio. Si tratta di un totale di circa 20 km di nuove linee metropolitane. Inoltre, con il verbale d’intesa firmato tra Roma Capitale e Rete ferroviaria italiana (Rfi), e grazie all’inserimento dell’opera nel contrat-to di programma tra lo Stato e Rfi per il periodo 2012-2016, sarà aperto al pubblico, entro la metà del prossimo anno, un ulteriore segmento dell’a-nello ferroviario, quello tra Pineto e Vigna Clara. Quanto al trasporto su gomma, dopo aver raggiunto nel 2013 l’obiettivo prioritario di evitare il falli-mento economico-finanziario di Atac, l’Amministrazione è ora impegnata nel rilancio industriale dell’Azienda attraverso la razionalizzazione della rete di superficie e la riorganizzazione aziendale. È stata già bandita una gara per l’acquisto di 700 nuove vetture, di cui entro l’anno è previsto l’arrivo del-le prime 100. Tra gli obiettivi princi-pali dell’Amministrazione, attraverso la realizzazione del Pgtu – ha aggiunto Improta – c’è anche quello di giunge-re a una maggiore condivisione degli

spazi limitando il traffico veicolare privato con un sistema di premialità dei comportamenti virtuosi e non con una logica di controllo e repressione. Gli obiettivi che si conta di raggiun-gere sono: 2% di uso sistematico della ciclabilità entro due anni (4% su base cittadina e 10% per il centro storico entro 5 anni); aumento del 20% della velocità commerciale del servizio di trasporto pubblico; aumento del 20% degli utenti; rispetto dell’impegno con l’Unione Europea di dimezzare nel 2020 i morti sulle strade rispetto al 2012; realizzazione di almeno un’i-sola ambientale in ogni Municipio nei prossimi due anni; creazione di nuove isole ambientali e progressiva auto-rizzazione alla circolazione in centro storico ai soli mezzi a basse emissio-ni». Il timore è che invece sia punito il trasporto privato senza creare una vera alternativa che premi la scelta del trasporto pubblico.La fiera delle buone intenzioni? Di fat-to la rete metropolitana arriva appena a un quarto di quella parigina e al 13% di quella londinese; inoltre la Capita-le vanta un altro record, quello delle auto private: 856 ogni mille abitanti. E questo significa che gran parte della vita dei romani è in coda: dal sempli-ce rallentamento al serpentone delle ore di punta. «Roma è l’unica capitale europea – sentenzia il Censis – in cui il servizio di trasporto pubblico non rappresenta la spina dorsale della mo-bilità cittadina». La scarsità di corsie preferenziali ferme a un centinaio di chilometri e l’abitudine (mai veramen-te repressa) delle doppie file scoraggia-no a salire su un mezzo pubblico. O a scendere sottoterra per prendere la metro: le tre linee servono 278 milioni di passeggeri l’anno con un’estensione di appena 53 chilometri, contro i 402 di Londra. Senza considerare che il centro è invaso dai bus dei turisti: nel 2014 le presenze sono state quasi 39 milioni, ovvero circa 107 mila perso-ne al giorno che si accalcano per rag-giungere le zone-cartolina.

S.F.


AGEVOLAZIONI

AI SOCI ARPE


Salvaguardare le struttured’interesse storico-culturale

U na giornata di studio or-ganizzata recentemente dall’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie,

l’energia e lo sviluppo economico so-stenibile (ENEA) è stata dedicata alla salvaguardia delle strutture d’interesse storico e artistico dai rischi naturali. Si tratta di un tema che riveste grande im-portanza, ponendosi, con proprie spe-cificità, nella difesa dell’intero patri-monio edilizio, esistente e futuro, che è da qualche anno allo studio da parte di questo ente, insieme alla FEDERPRO-PRIETÀ e in collaborazione con l’U-CITecnici e l’URIA, in un quadro più generale comprendente le numerose problematiche concernenti l’aggiorna-mento – e le conseguenti trasformazio-ni urbanistiche – della metropoli mo-derna, secondo processi di rinnova-mento urbano, in corso in molte città, soprattutto all’estero.Tali processi tendono, un po’ ovunque, a privilegiare gli aspetti edilizi e, in par-ticolare, le forme architettoniche, non-ché la dotazione di nuovi servizi di va-rio genere, attraverso impianti fondati su nuove tecnologie, ma trascurano spesso la sicurezza, non solo rispetto ai problemi idrogeologici e dell’efficienza strutturale, ma anche a quelli legati al rischio sismico, presente in varie aree del nostro Paese.Circa tale rischio, per i nuovi edifici e, in generale, per le strutture delle opere pubbliche in fase di progettazione, la tecnica mette oggi a disposizione solu-zioni che uniscono una buona resisten-za alle scosse sismiche a costi moderati, mentre la soluzione del problema divie-ne più difficile e, soprattutto, più costo-sa per i manufatti esistenti.

La giornata di studio dell’ENEA, pre-sieduta dall’ing. Paolo Clemente, alto dirigente di quest’ente, ha affrontato u-na tipologia particolare del patrimonio edilizio, riguardante quello di interesse storico e artistico, spesso antico, di grande valore intrinseco e come testi-monianza e documentazione di una storia ricca di grandi produzioni arti-stiche, diffuse soprattutto nell’intero mondo occidentale. Si tratta di un pa-trimonio numeroso, sparso in tutto il nostro continente, in gran parte anche molto antico e già vittima di precedenti e rilevanti eventi sismici, che talvolta hanno sorprendentemente resistito a scosse di grado piuttosto elevato, nono-stante una manutenzione talvolta piut-tosto sommaria [v. in proposito, sul n. 6/2015 di questa rivista, “Salvaguarda-re il patrimonio culturale dai rischi na-turali” di Paolo Clemente]. Sono state proiettate le immagini di molti interventi, più o meno recenti, avvenuti e ancora in corso, anche al di fuori dell’Europa, che documentano le varie fasi delle operazioni di messa in sicurezza, dall’accertamento dello “sta-to di salute” delle varie opere, alla scel-ta e progettazione degli interventi strutturali e, con l’occasione, anche di restauro conservativo e d’inserimento di strutture e altre apparecchiature de-stinate a facilitarne la visita, per motivi di studio o soltanto d’interesse turisti-co.Uno degli aspetti più interessanti dell’i-niziativa è aver colto l’occasione per chiarire che, in una scala di priorità de-gli interventi, la salvaguardia di questo patrimonio non è seconda a quella di al-tre tipologie di edifici, come ad esempio quelli scolastici. Si tratta di strutture

non comparabili perché di natura e fun-zioni assai diverse. Anche a prescindere, infatti, nel caso di eventi calamitosi, dalla natura delle vit-time umane appartenenti a diverse fa-sce di età, ma presenti anche in molti al-tri luoghi, come musei e altre sedi di e-sposizione del patrimonio aperte al pubblico, l’esame di questa tipologia di patrimonio ha avuto anche il merito di chiarire un equivoco che si presenta tal-volta in merito al grado di priorità degli interventi e, conseguentemente, del fi-nanziamento.La destinazione di risorse economiche non dovrebbe essere determinata dalla valutazione del rischio sismico, ma da quella della necessità – o dell’opportu-nità – delle diverse tipologie dell’opera programmata. Il problema del finanziamento degli in-terventi per la “messa in sicurezza” degli edifici privati, utilizzati per residenze o altro, dovrà rientrare in un nuovo mec-canismo di assicurazione obbligatoria di tutti gli immobili, i cui premi saran-no determinati da un preliminare esa-me del loro “stato di salute”, eseguito da tecnici specializzati appartenenti a un apposito albo. Ciò determinerà, a sua volta, il valore reale dell’immobile, che sarà penalizzato nel caso di mancato ac-certamento della sua situazione statica o pericolosità sismica. L’eventuale sco-perta di tali vulnerabilità potrà essere seguita da opportuni interventi mirati.In quest’ottica, i soggetti impegnati nello studio della materia hanno redat-to, con la guida dell’ing. Paolo Clemen-te, una proposta di legge che è stata an-che presentata al Senato della Repub-blica.

* Urbanista

di Pietro Samperi*

IL RISCHIO SISMICO E IDROGEOLOGICO IN ITALIA

Tecniche innovative messe a punto dall'ENEA in collaborazione con il Politecnico di Torino


È tempo di ridurre i consumi energetici

Anche quest’anno come già in quelli precedenti, il 65% degli investimenti finaliz-zati a ridurre il consumo

di energia in modo diretto, o indiretto, potrà essere detratto – distribuito in dieci quote annuali – dalla dichiara-zioni dei redditi. Si tratta di un provve-dimento importante se si considerano due aspetti: le nostre case consumano 30% dell’intera offerta di energia elet-trica a livello nazionale. Allo stesso tempo, com’è stato rilevato più volte in queste pagine, l’elevato costo del KWh, dovuto anche alla consistente quota importata dall’estero, costituisce uno dei principali fattori della scarsa competitività del nostro Paese. Se poi si considera che il consumo di energia domestica contribuisce per il 25% alla produzione dell’anidride carbonica, principale causa dell’effetto serra sul nostro pianeta, quest’aspetto assume anche un oggettivo interesse ambien-tale. La riduzione dei consumi attraverso l’adozione di caldaie e/o condiziona-tori più moderni ed efficienti, oltre alla coibentazione degli edifici permette di partecipare all’impegno nazionale ed europeo per ridurre sensibilmente i consumi di combustibile da fonti fos-sili e per proteggere l’ambiente in cui viviamo, contribuendo alla riduzione dell’inquinamento nel nostro paese e nell’intero pianeta. Peraltro con gli in-centivi fiscali promossi dal Governo, il risparmio energetico può rappresenta-re un investimento intelligente e pro-duttivo per i nostri risparmi. Poiché questa è la stagione in cui pre-valentemente si eseguono interventi di ristrutturazione nelle case, è il momen-to giusto di riassumere gli interventi,

attivi e passivi, che beneficiano degli incentivi fiscali previsti dalla legge.In particolare l’insieme delle tipologie di opere che si possono realizzare per ottenere un significativo risparmio energetico riguarda gli edifici realizzati prima del 1991 che sono quelli che pre-sentano maggiori fenomeni di disper-sione energetica Infatti, in precedenza non esistevano nel nostro Paese norme in materia. Se viceversa l’edificio è stato costruito tra il 1991 e il 2006, rientra nella nor-mativa sul risparmio energetico allora in vigore (legge n. 10/91 e suoi decreti attuativi) oggi superata: in questi casi, non è tanto la dispersione di calore che preoccupa, quanto gli impianti di pro-duzione di riscaldamento e/o di raffre-scamento non in linea con gli standard di efficienza raggiunti nell’ultimo de-cennio. In questi casi si raccomanda il loro ammodernamento.Gi edifici costruiti dopo l’8 ottobre del 2005, devono rispettare la normativa sul contenimento dei consumi energe-tici (legge n. 10/91 e d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192) che punta sull’efficien-

di Giuseppe Sappa*

L’APE RESO OBBLIGATORIO DAL 1° OTTOBRE

Come intervenire con coibentazione e efficientamento degli impianti di riscaldamento e raffrescamento domestici

za degli impianti e stabilisce requisiti d’inerzia termica delle pareti e solai di copertura per evitare fenomeni di sur-riscaldamento estivo degli ambienti, e favorisce il ricorso alle fonti rinnova-bili. In generale un immobile dovrebbe es-sere ben isolato, favorire l’apporto di energia solare d’inverno, impedirlo d’estate, ed essere servita da un im-pianto di riscaldamento e condizio-namento il più possibile efficiente, progettato e realizzato tenendo conto delle tecnologie maggiormente rivol-te al risparmio energetico già presenti sul mercato. Per verificare il rispetto di tali norme è possibile richiedere al Comune copia della relazione tecnica depositata dal progettista, così come previsto dalla legge 10/91 e dal d.lgs. n. 192/2005. Nella realizzazione degli edifici, suc-cessivi al 2005, devono essere stati rispettati dal costruttore gli spessori d’isolamento e i tipi di materiale e di infissi previsti nella relazione tecnica. Si può, in ogni caso, richiedere al Co-mune di effettuare, a nostre spese, un controllo. Fra gli interventi più diffusi c’è la sostituzione parziale o totale de-gli infissi, la cui tenuta non perfetta può provocare infiltrazioni d’aria eccessive, con relative dispersioni di calore. È buona norma controllare periodica-mente lo stato delle guarnizioni poste sulle battute delle ante e sostituirle se necessario. Naturalmente, se si hanno vecchi modelli di serramenti sprovvisti di guarnizioni, è preferibile sostituirli con altri che ne dispongono. Allo stes-so tempo piccole infiltrazioni d’aria dal telaio possono essere eliminate usando il silicone.Le finestre dovrebbero essere con il


vetro doppio, altrimenti aggiungere un secondo serramento dietro o davanti al vecchio, o anche sostituirle con un altre già predisposte con vetrocamera. In molti casi può essere consigliabile controllare le disper-sioni di calore dal cassonetto delle tapparelle, che è uno dei punti di notevole dispersione di calore perché spesso non è isolato, per mezzo di un’ispezione con videocamera all’infra-rosso termico. Poiché è possibile isolarlo è un intervento piuttosto sempli-ce e poco costoso, laddove c’è spazio sufficiente (almeno 2 cm) applicare un pannello isolante. Sul fronte degli interven-ti di natura attiva c’è da considerare che in molte abitazioni condominiali, le condizioni termiche, tra piano e piano e tra appartamenti con diverse esposizioni, sono molto disomoge-nee.Ciò poiché l’impianto è stato realizzato, probabilmente qual-che decennio orsono, in maniera poco corretta e quindi, per assicurare una temperatura accettabile in uno o più apparta-menti, di solito quelli esposti a nord o all’ultimo piano, si ten-de ad aumentare la temperatura ambiente in tutti gli alloggi. Allo stesso tempo, gli apporti di energia, dovuti alla presenza di persone (un individuo in piedi rilassato emette 70 W/mq), elettrodomestici e computer, e quelli provenienti dal sole, possono essere molto rilevanti e surriscaldare gli ambienti. In questi casi, il rimedio più semplice consiste nell’applicare, a ogni radiatore, una valvola termostatica per regolare l’af-flusso di acqua calda ai radiatori. La valvola si chiude automaticamente a mano a mano che la temperatura ambiente, misurata da un sensore incorporato nella manopola, si avvicina a quella desiderata. Questi dispostivi possono sostituire le vecchie valvole ma-nuali. Il loro costo dipende dal tipo di radiatore, che nei mo-delli più recenti, sono già predisposti per ricevere una “testa” termostatica. In questo caso l’installazione è più semplice e costa circa 30 euro a radiatore. Se invece è necessario sostituire l’intera valvola, il costo si aggira sui 60,00 euro, mano d’opera compresa. Con questo sistema si riesce a riequilibrare sia la temperatura all’interno del singolo appartamento sia fra i diversi alloggi, risparmiando sui consumi energetici fino al 20%, perché si evitano i disagi dovuti all’eccessivo surriscaldamento di al-cuni locali e si sfruttano adeguatamente gli apporti gratuiti di energia solare. La legge n. 10/91 e il d.lgs. N. 192/05 hanno reso obbliga-toria l’installazione delle valvole termostatiche negli alloggi di nuova costruzione e nelle ristrutturazioni degli impianti termici. Come si vede, gli interventi possibili per ottenere un significativo risparmio energetico, sono molteplici e assorti-ti. Quindi è consigliabile procedere con i lavori necessari di aggiornamento degli impianti, anche perché dal 1° ottobre prossimo diventerà obbligatorio il deposito dell’Attestato di prestazione energetica (APE) per ogni immobile, documen-to che si è rivelato utile anche per stabilire il valore economi-co dell’immobile.

* Associato di Geologia all’Università “La Sapienza” di Roma

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ENTITA DELLA PRESTAZIONE Euro 33,00 dal 4° al 20° giorno di malattia - Euro 39,00 dal 21° al 180° giorno di malattiaLa prestazione viene corrisposta una volta ogni 365 giorni.DOCUMENTI NECESSARI

del dipendente e del datore di lavoro

caso di ricovero ospedaliero

pagamento delle indennità di cui chiede il rimborso • Copia degli ultimi 6 modelli F24 riportanti il versamento contri

-butivo effettuato alla Portiercassa ( Mod F24 con causale contri-

buto PORT sezione INPS)• Nei casi di Infortuni ( esclusi infortuni sul lavoro) occorre il verbale di pronto soccorso nonché idonea documentazione dalla quale risultino le modalità dell’evento

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ENTITA DELLA PRESTAZIONE Euro 500, 00 per ciascun natoDOCUMENTI NECESSARI

• Copia degli ultimi 6 modelli F24 riportanti il versamento contri-butivo effettuato alla Portiercassa ( Mod F24 con causale contri-

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ENTITA DELLA PRESTAZIONE Euro 300, 00DOCUMENTI NECESSARI

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ENTITA DELLA PRESTAZIONE Euro 200, 00DOCUMENTI NECESSARI• Copia delle fatture relative alle prestazionimediche• Copia degli ultimi 6 modelli F24 riportanti

• Certificato stato di famiglia

il versamento contributivo effettuato alla Portiercassa(Mod F24 con causale contributo PORT sezione INPS)

E) BORSA DI STUDIO ISCRIZIONEI° ANNO UNIVERSITÀ

ENTITA DELLA PRESTAZIONE Euro 600, 00DOCUMENTI NECESSARI• Copia dei versamenti relativi alla 1° e 2° rata universitaria

• Copia degli ultimi 6 modelli F24 riportanti il versamento contri-butivo effettuato alla Portiercassa ( Mod F24 con causale contri-buto PORT sezione INPS)

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butivo effettuato alla Portiercassa ( Mod F24 con causale contributo PORT sezione INPS)

ENTITA DELLA PRESTAZIONE Euro 2000,00 per coniuge disabile

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• Copia degli ultimi 6 modelli F24 ripor tanti il versamento contri-butivo effettuato alla Portiercassa ( Mod F24 con causale contri-


Prestazioni aumentate a favore degli aderenti al Contratto di LavoroFEDERPROPRIETÀ - ARPE - UPPICONFAPPI - CONFSAL

PORTIERCASSAVia Barberini, 29 - 00187 Romatel. 06.48.56.11 (r.a.) - 06.42.01.22.94fax 06.42.00.42.36

(estendibile al nucleo famigliare)

• Certificato di diploma

• Consegna documenti entro il 28/2

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37la PROPRIETÀ edilizia • Giugno 2015

GIURISPRUDENZA

di Mauro Mascarucci*

1) Non serve maggioranza qualificata per autorizzare un climatizzatore sul muro comune dell'edificio Secondo la Corte di cassazione, sezione 6 civile, Ordinanza 4 maggio 2015, n. 8857, l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ra-gionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche dell’identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne po-trebbero fare. Per tale ragione non è neces-saria una maggioranza qualificata per au-torizzare il condomino a mantenere un cli-matizzatore sul muro comune dell'edificio. L'avv. (omissis), proprietario di varie unità immobiliari in uno stabile sito in (omis-sis), impugnò la delibera condominiale del 18 gennaio 2008, nel punto in cui aveva autorizzato altri condomini - tali (omissis) - (omissis) - a mantenere in loco una mac-china moto-condensante collocata sulla parete condominiale ma a uso esclusivo dell’unità immobiliare di costoro, posta al piano seminterrato. La Corte di Cassa-zione ha respinto le eccezioni di legittimità opposte sulla sentenza della Corte d’appel-lo che aveva respinto l’impugnativa.

2) Immissioni acustiche: l'eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge non le rende senz'altro lecite Con ricorso ex articolo 703 c.p.c., e arti-coli 1168 e 1170 c.c., unitamente a decreto ritualmente notificato, era convenuta in giudizio davanti al Tribunale di Milano la società srl. L’attore, premesso di esse-re proprietario di un'unità immobiliare al secondo piano di uno stabile esponeva che in data 7 ottobre 2000 la società srl., proprietaria dell'immobile al primo pia-no, installava un grosso macchinario per il condizionamento dell'area sul terrazzino condominiale senza il consenso del condo-minio, deturpando l'estetica dell'edificio e cagionando inquinamento acustico oltre i

limiti della normale tollerabilità, chiedeva la tutela possessoria e il risarcimento dei danni cagionati. Secondo la Corte di cassazione, sezione 2 civile, sentenza 12 maggio 2015, n. 9660, in materia d’immissioni, mentre è senz'altro illecito il superamento dei limiti di accetta-bilità stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che disciplinano le attività produttive, l'e-ventuale rispetto degli stessi non può far considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi di cui all'articolo 844 c.c. (Cass. n. 14187/2006 e, da ultimo, Cass. n. 22283/2014). Tale prin-cipio, nella sua prima parte, si basa sull'evi-dente considerazione che, se le emissioni acustiche superano, per la loro particolare intensità e capacità diffusiva, la soglia di accettabilità prevista dalla normativa spe-ciale a tutela di interessi della collettività, così pregiudicando la quiete pubblica, a maggior ragione le stesse, ove si risolvano in immissioni nell'ambito della proprietà del vicino, ancor più esposto degli altri, in ragione della vicinanza, ai loro effetti dan-nosi, devono perciò solo considerarsi intol-lerabili ai sensi dell'art. 844 c.c., e pertanto illecite, anche sotto il profilo civilistico.

3) Infiltrazioni: l'omessa impermeabi-lizzazione del terrazzo condominiale determina responsabilità per colpa Secondo la Cassazione, sezione 3 civile, sentenza 8 maggio 2015, n. 9294, ai fini della configurabilità della responsabili-tà extracontrattuale la colpa si sostanzia nell'inosservanza di leggi, regolamenti, re-gole e discipline nonché nell'obiettiva vio-lazione degli aspetti della diligenza, della prudenza e della perizia, al cui rispetto il soggetto deve improntare la propria con-dotta, anche nei rapporti della vita comune di relazione. Emerge evidente, a tale stre-gua, come l'omessa impermeabilizzazio-ne del terrazzo condominiale depone per

una connotazione in termini quantomeno d’imprudenza e negligenza, e pertanto di colpa, dell’attitudine nel caso mantenuta dal condominio da cui è conseguito l'e-vento dannoso delle infiltrazioni, che, in presenza di condotta diligente, estrinse-cantesi nella realizzazione dell’imperme-abilizzazione, non si sarebbero verificate.

4) Nelle assemblee condominiali de-vono essere convocati solo i proprie-tari Secondo la Corte di cassazione, sezione 2 civile, sentenza 30 aprile 2015, n. 8824, nelle assemblee condominiali devono es-sere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comporta-no come tali senza esserlo. Il principio è stato affermato in più occasioni (sent. n. 7849/2001, n. 2616/2005, in coerenza con il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 5032/2002). Nei rappor-ti tra il condominio e i singoli partecipanti a esso, infatti, mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, volto, essenzialmente, alla tute-la dei terzi di buona fede; e terzi, rispetto al condominio non possono essere ritenuti i condomini. D'altra parte, e in generale, la tutela dell'ap-parenza del diritto non può essere invocata da parte del soggetto (nel nostro caso dal condominio) che abbia trascurato di accer-tare l'effettiva realtà sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. Del resto, il regime giuridico di pubblicità rappresen-ta un limite invalicabile all'operatività del principio dell'apparenza: pubblicità e ap-parenza sono, infatti, istituti che si comple-tano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per ciò stesso alternativi. La tutela dell'apparenza non può tradursi in un inde-bito vantaggio per chi abbia colpevolmen-te trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la concreta possibilità.

* Avvocato, consulente


Gli Autovelox bocciatidalla Corte costituzionale

La Corte costituzionale, con sentenza 29 aprile-18 giugno 2015, n. 113, ha accolto la tesi della “palese irragione-

volezza” della norma (art. 45, co. 6 del codice della strada) che non prevede l’obbligo di verifica periodica per tutti gli autovelox e quindi muovendosi in senso contrario a parecchie pronunce della Cassazione, ha annullato la fon-datezza della ripartizione fra gli auto-velox “automatici” (controllati perio-dicamente) e quelli usati direttamente dalle pattuglie (esentati dai controlli). Tutti gli apparecchi devono essere sot-toposti a verifica.Fino a oggi, invece, ci si è riferiti, di fatto, ai manuali d’uso degli apparec-chi, che possono prevedere verifiche (in genere annuali). Un principio fissa-to nel 2005 dal ministero per “turare la falla” aperta da numerosi giudici di pace, che accoglievano molti ricorsi le-gati alla taratura.Con ordinanza del 7 agosto 2014, la Corte di cassazione, sezione seconda civile, aveva sollevato questione di le-gittimità costituzionale dell’art. 45 del decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo codice della strada), con riferimento all’art. 3 della Costituzio-ne.La Corte rimettente riferiva che la conduttrice e il proprietario di un’au-tovettura adivano il Giudice di pace di Mondovì, opponendosi al provve-dimento del Prefetto di Cuneo con il quale era stato respinto il loro ricorso avverso il verbale della Polizia stra-dale di Cuneo per violazione dell’art. 142, co. 8, del d.lgs. n. 285 del 1992. I

ricorrenti impugnavano il citato prov-vedimento dinanzi al giudice di prime cure. Si costituiva in giudizio la Pre-fettura, contestando l’avversa opposi-zione. Il Giudice di pace di Mondovì rigettava con sentenza il ricorso, con-fermando il verbale e l’ordinanza del Prefetto di Cuneo. Successivamente i ricorrenti propone-vano appello al Tribunale ordinario di Torino e la Prefettura resisteva, chie-dendo il rigetto per infondatezza. Il Tribunale di Torino confermava l’impugnata sentenza.In entrambi i gradi di giudizio era ri-masto controverso il corretto funzio-namento dell’autovelox, in relazione al quale non era stato concesso alcun accertamento.

Necessità della verifica periodica

Avverso detta decisione di appello i ri-correnti proponevano ricorso in Cas-sazione. Resisteva con controricorso la Prefettura di Cuneo.In punto di rilevanza, la Corte di cas-sazione riferiva che, nell’ambito degli otto quesiti formulati ai sensi dell’art. 366-bis del codice di procedura civile, la soluzione del terzo e quarto motivo di ricorso avrebbe imposto di affronta-re la problematica della necessità della verifica periodica delle apparecchia-ture predisposte per l’accertamento e misurazione della velocità.A giudizio del giudice rimettente, quindi, occorreva vagliare la legittimi-tà costituzionale dell’esenzione per tali strumenti da una procedura di verifica periodica del loro funzionamento.

di Mauro Mascarucci*

MULTE ILLEGITTIME

Chi, nei limiti di dieci anni, è stato sanzionato per presunte infrazioni rilevate da questi dispositivi, può agire giudizialmente sia per la ripetizione d’indebito sia per la restituzione dei punti patente persi

In particolare con il terzo motivo di ricorso si censurava la «violazione o, comunque, falsa applicazione» di norme di diritto, ovvero della legge 11.08.1991 n. 273, dell’art. 4 del de-creto del Ministero delle infrastrut-ture e dei trasporti, Dipartimento per i trasporti terrestri, direttore generale Motorizzazione 16.05.2005 n. 1123 e, ancora, delle norme internazionali UNI 30012, UNI EN 10012 e delle raccomandazioni OIML D19 e D20.Ritenuta pertanto la perdurante ri-levanza della questione, e reputando ormai consolidato il diritto vivente a seguito degli uniformi e costanti in-dirizzi ermeneutici della Corte di cas-sazione, il rimettente assumeva che la norma impugnata consentirebbe, in modo del tutto irragionevole, che le apparecchiature destinate all’accer-tamento delle violazioni dei limiti di velocità possano essere utilizzate nel-lo svolgimento di accertamenti irri-petibili sulla base di una presunzione di corretto funzionamento «anche a distanza di lustri» basata sulla «sola conformità al modello omologato».Con atto d’intervento si costituiva in giudizio il Presidente del Consiglio dei ministri, rappresentato e difeso dall’Avvocatura generale dello Stato, il quale chiedeva che la questione di legittimità sollevata fosse dichiarata inammissibile ovvero infondata. Secondo la Corte costituzionale pur essendo indubbio che nel vigente si-stema non sussiste un obbligo di con-formarsi agli orientamenti della Corte di cassazione (salvo che nel giudizio di rinvio), è altrettanto vero che quando


questi orientamenti sono stabilmente consolidati nella giurisprudenza – al punto da acquisire i connotati del “di-ritto vivente” – è ben possibile che la norma, come interpretata dalla Corte di legittimità e dai giudici di merito, sia sottoposta a scrutinio di costitu-zionalità, poiché vive ormai nell’ordi-namento in modo così radicato che è difficilmente ipotizzabile una modifica del sistema senza l’intervento del legi-slatore o della Corte costituzionale. In altre parole, in presenza di un diritto vivente non condiviso dal giudice a quo perché ritenuto costituzionalmen-te illegittimo, questi ha la facoltà di op-tare tra l’adozione, sempre consentita, di una diversa interpretazione, oppure – adeguandosi al diritto vivente – la proposizione della questione davanti alla Corte; mentre è in assenza di un contrario diritto vivente che il giudi-ce rimettente ha il dovere di seguire l’interpretazione ritenuta più adeguata ai principi costituzionali (ex plurimis sentenze n. 226 del 1994, n. 296 del 1995 e n. 307 del 1996).Alla luce di dette precisazioni, la que-stione sollevata dal rimettente diret-tamente in riferimento al canone di ragionevolezza di cui all’art. 3 Cost. è fondata.Così come interpretato dalla Cassazio-ne, l’art. 45 del d.lgs. n. 285 del 1992 collide con il «principio di razionali-tà, sia nel senso di razionalità formale, cioè del principio logico di non con-traddizione, sia nel senso di razionali-tà pratica, ovvero di ragionevolezza» (sentenza n. 172 /1996).Quanto al canone di razionalità prati-ca, appare evidente che qualsiasi stru-mento di misura, specie se elettronico, è soggetto a variazioni delle sue carat-teristiche e quindi a variazioni dei va-lori misurati dovute a invecchiamento delle proprie componenti e a eventi quali urti, vibrazioni, shock meccanici e termici, variazioni della tensione di alimentazione. Si tratta di una tenden-za disfunzionale naturale direttamen-te proporzionata all’elemento tempo-rale. L’esonero da verifiche periodiche, o successive a eventi di manutenzione, appare per i suddetti motivi intrinseca-

mente irragionevole.I fenomeni di obsolescenza e deteriora-mento possono pregiudicare non solo l’affidabilità delle apparecchiature, ma anche la fede pubblica che si ripone in un settore di significativa rilevanza so-ciale, quale quello della sicurezza stra-dale.

Affidabilità dell'omologazionee della taratura

In definitiva il bilanciamento realizza-to dall’art. 142 del codice della strada ha per oggetto, da un lato, interessi pubblici e privati estremamente rile-vanti quali la sicurezza della circolazio-ne, la garanzia dell’ordine pubblico, la preservazione dell’integrità fisica degli individui, la conservazione dei beni e, dall’altro, valori altrettanto importanti quali la certezza dei rapporti giuridici e il diritto di difesa del sanzionato. Detto bilanciamento si concreta attra-verso una sorta di presunzione, fonda-ta sull’affidabilità dell’omologazione e della taratura dell’autovelox, che consente di non ritenere pregiudicata, oltre un limite ragionevole, la certezza della rilevazione e dei sottesi rapporti giuridici. Proprio la custodia e la con-servazione di tale affidabilità costitui-sce il punto di estrema tensione entro il quale la certezza dei rapporti giuridici e il diritto di difesa del sanzionato non perdono la loro ineliminabile ragion

d’essere.Il bilanciamento dei valori in gioco re-alizzato in modo non implausibile nel vigente art. 142, co. 6, del codice della strada trasmoda così nell’irragione-volezza, nel momento in cui il diritto vivente formatosi sull’art. 45, co. 6, del medesimo codice consente alle ammi-nistrazioni preposte agli accertamenti di evitare ogni successiva taratura e verifica. Dunque, l’art. 45, co. 6, del d.lgs. n. 285/1992 – come interpretato dalla consolidata giurisprudenza della Corte di cassazione – deve essere dichiarato incostituzionale in riferimento all’art. 3 Cost., nella parte in cui non prevede che tutte le apparecchiature impiegate nell’accertamento delle violazioni dei limiti di velocità siano sottoposte a ve-rifiche periodiche di funzionalità e di taratura.Come noto le sentenze della Corte co-stituzionale che dichiarano l’incostitu-zionalità di una norma, hanno efficacia ex tunc. Vuole dire che ogni multa è annullabile. Tutti coloro che nei limiti di dieci anni sono stati oggetto di mul-te da autovelox possono agire giudizial-mente sia per la ripetizione d’indebito sia per la restituzione dei punti patente persi. L’ARPE-FEDERPRORPIETÀ è a disposizione degli associati per la tutela dei loro diritti lesi.

* Avvocato, consulente


LEGGI E REGOLAMENTI VIGENTI

Immissioni acustichee l'attuale normativaSulla materia continua ad operare la norma civilistica di cui all’art. 844 c.c., cui ha fatto seguito una consistente legislazione speciale

In tema di difesa dell’ambiente dall’inquinamento acustico, do-vuto a sorgenti fisse e mobili, ol-tre al d.p.c.m. 1° marzo 1991 – li-

miti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell’ambien-te esterno – è intervenuta la legge-qua-dro sull’inquinamento acustico, 26 ot-tobre 1995, n. 447, che detta i principi fondamentali. A tali provvedimenti sono seguiti il d.p.c.m. 14 novembre 1997, il d.p.c.m. 5 dicembre 1997, nonché il d.lgs. 31 marzo 1998, n. 112 che ha demandato alle Regioni le funzioni dello Stato in materia. In base alle normative richiamate, i Comuni erano, tra l’altro, tenuti a dotarsi di un piano di zonizzazione acustica, adempimento peraltro mai attuato dalla più parte delle ammi-nistrazioni. In conseguenza di tale mancato adempimento, sin qui la giu-risprudenza ha dovuto puntualizzare che «in materia di limiti di inquina-mento acustico, l’art. 8, primo comma, d.p.c.m. 14 dicembre 1997, sancisce in via transitoria che, in attesa che i Co-muni provvedano agli adempimenti previsti dall’art. 6, comma 1, lettera “a”, Legge 26 ottobre 1995, n. 447 (co-siddetta zonizzazione del territorio comunale), si applicano i limiti di cui all’art. 6, comma 1, d.p.c.m. 1° marzo 1991. Ne consegue l’illegittimità del provvedimento amministrativo che intimi a un privato l’adozione di mi-sure volte a ricondurre le proprie im-missioni sonore al rispetto dei limiti del d.p.c.m. 14 novembre 1997 e non

già del d.p.c.m. 1° marzo 1991, ove il Comune di residenza non abbia anco-ra effettuato la predetta zonizzazione del territorio e operi dunque ancora in regime transitorio» (TAR Toscana 22 febbraio 2002, n. 361). Da ultimo sono intervenute le modi-fiche legislative di cui all’art. 11 della Legge 88/2009 e all’art. 15, comma cinque, della Legge 96/2010. A norma del richiamato art. 11, comma cinque, la disciplina relativa ai requisi-ti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti (art. 3, comma 1, lettera “e”, della Legge 26 ottobre 1995, n. 447) non trova applicazione, nei rap-porti tra costruttori-venditori e acqui-renti di alloggi, sorti successivamente alla data di entrata in vigore della Leg-ge 88/2009. Con la successiva Legge 96/2010, in vigore dal 10 luglio 2010, il richiamato art. 11 è stato peraltro so-stituito dall’art. 15, primo comma, let-tera “c”, che recita: «in attesa dell’ema-nazione dei decreti legislativi di cui al comma 1, l’art. 3, comma 1, lettera “e”, della Legge 26 ottobre 1995, n. 447,

si interpreta nel senso che la discipli-na relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra pri-vati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti deri-vanti da pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola d’arte, asseverata da un tecnico abilitato». Ad evidenza, l’art. 15 della Legge 96/2010, ha aggiunto un elemento precettivo del tutto nuovo ed estraneo alla norma “interpretata” e cioè «la regola dell’arte», con efficacia retroat-tiva nei rapporti tra venditore-costrut-tore di immobili e privato acquirente antecedenti al luglio 2010. Con la con-seguenza che per valutare la sussisten-za di un vizio acustico dell’edificio può ritenersi legittima l’applicazione della “regola dell’arte”, vigente al momento in cui la prestazione è stata resa. Tra tali regole dell’arte possono tra l’altro farsi rientrare le norme UNI in materia di acustica edilizia e le stesse

di Silvio Rezzonico*


regole del d.p.c.m. 5 dicembre 1997, benché sospese nella loro efficacia.

Vincoli assoluti e criterio comparativoLa giurisprudenza si è comunque con-solidata nel senso della non interferen-za tra normativa speciale sull’inqui-namento acustico e regola del criterio comparativo di cui all’art. 844 c.c. È in questo senso pacifico l’orientamen-to per il quale le disposizioni dettate con riguardo alle modalità di rilevan-za o all’intensità dei rumori, da leggi speciali o regolamenti, sono di natura pubblicistica e non regolano diretta-mente i rapporti tra privati, per i quali vige la disciplina dell’art. 844 c.c., la quale nel fissare i criteri cui il Giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse (Cass. 18 gennaio 2006, n. 828). Deve quindi escludersi la possibilità di fare riferi-mento, in sede di applicazione dell’art. 844 c.c., ai rigidi parametri fissati dalle leggi speciali, che disciplinano deter-minate attività produttive (Cass. 11 novembre 1997, n. 11118). Secondo la giurisprudenza richiama-ta, la non interferenza tra la normativa speciale in materia di tutela della salu-te e dell’ambiente e la regola generale dell’art. 844 c.c., discende dal fatto che la prima ha natura pubblicistica, sicché può trovare applicazione solo nei rapporti tra gli esercenti le attività disciplinate dalla normativa speciale e la collettività in cui tali attività si svol-gano determinando precisi obblighi nei confronti degli enti preposti alla vigilanza. Si veda, in questo senso, Cass. 13 settembre 2000, n. 12080, per la quale «il decreto del Presiden-te del Consiglio dei Ministri in data 1° marzo 1991 il quale fissa le modalità di rilevamento dei rumori al pari dei re-golamenti comunali limitativi dell’at-tività rumorosa, essendo rivolto alla tutela della quiete pubblica, riguarda soltanto i rapporti fra l’esercente l’at-tività rumorosa e la collettività in cui esso opera, creando a suo carico pre-cisi obblighi verso gli enti preposti alla vigilanza. Le disposizioni in esso contenute non escludono, pertanto,

l’applicabilità dell’art. 844 c.c. nei rap-porti fra i proprietari dei fondi vicini e richiede l’accertamento, caso per caso, della liceità o illiceità delle immissio-ni». Ciò non toglie che i parametri fissati dalle richiamate normative specia-li possano essere considerati come criteri minimali, al fine di stabilire la intollerabilità delle immissioni che li eccedono. Il Giudice può tuttavia di-scostarsene e pervenire ad un giudi-zio di intollerabilità delle immissioni, «ancorché contenute in quei limiti, sulla scorta di un prudente apprezza-mento che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica invero posta preminentemente a tutela di si-tuazioni soggettive privatistiche e se-gnatamente della proprietà» (Cass. 25 agosto 2005, n. 17281). Può quindi condividersi il principio

secondo cui i parametri fissati dalle norme speciali a tutela dell’ambiente, in quanto diretti alla protezione di esi-genze della collettività, hanno rilevan-za pubblicistica e non sono necessaria-mente vincolanti per il giudice civile, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell’ambito privati-stico. Sul punto, la dottrina ha puntualizza-to che la regola della non interferenza appare giustificata dal rilievo che chi lamenta una immissione intollerabile deve provare che l’emissione vietata conserva i caratteri della nocività oltre gli standard ammessi, quando pervie-ne nella sua sfera proprietaria. Vice-versa, deve tenersi fermo che anche una emissione considerata non nociva ai fini della tutela dell’ambiente o della salute, può produrre effetti intollerabi-li in un ambito spaziale ristretto.

*Presidente di CONFAPPI

Veneto: premi volumetrici agli interventi edili sostenibili

Il Veneto premia i progetti più sostenibili. Previste, infatti, premialità vo-lumetriche fino a un bonus massimo dell’80% in base al grado di sosteni-bilità raggiunto dall’intervento realizzato. È quanto stabilito dalla Giunta regionale con delibera 434/2015, che ha apportato modifiche alla proce-dura di calcolo dei bonus dell’allegato A alla Legge regionale n. 32/2013.Introdotto dal Dgr 2499/2009, in attuazione alla LR 14/2009, l'allega-to A, ha dato alla luce un sistema di contenuti tecnici che consentisse la valutazione della prestazione energetica degli edifici a destinazione resi-denziale, con criteri specifici per gli immobili a diverso uso. Fissa, oltre al tetto massimo d’incremento stabilito dalla LR, le specifiche percentuali consentite in ampliamento in relazione al livello di risparmio energetico raggiunto. Un vero e proprio criterio di attribuzione degli incrementi vo-lumetrici, incasellati secondo il livello di risparmio energetico raggiunto.La legge N. 32, oltre a far slittare il termine del Piano casa al 31 dicembre 2017, ha apportato alcune modifiche che hanno reso obsoleto l'allegato A. In particolare ha incrementato del 40% il bonus, portandolo a un massi-mo dell'80% per gli interventi più meritevoli.Ferme restando le indicazioni generali sulle modalità di attribuzione del punteggio, la nuova procedura di calcolo è tarata sulla soglia massima dell’80%, attribuendo dei punteggi compresi tra -1 e 5 ottenibili sulla base di specifiche schede di valutazione. Lo zero rappresenta la presta-zione minima accettabile a norma di legge, ma s’inizierà a usufruire di un bonus pari al 20% solo al raggiungimento di un punto. I punteggi positivi rappresentano progressivi miglioramenti, in sostanza chi ottiene da punti 4 in su, può usufruire del massimo beneficio, l’incremento fino all'80%. Fuori dai giochi i numeri negativi.

S.R.


CONDOMINIO

Il “pari uso” del cortileper parcheggiare le autoSi deve cercare di raggiungere la migliore utilizzazione del bene comune da parte di tutti i partecipanti, sempre che gli interessi siano materialmente conciliabili

Una banale (ma frequentis-sima) lite condominiale afferente l’uso promiscuo del cortile per parcheg-

giare le autovetture degli abitanti dello stabile ha offerto lo spunto alla Cor-te di Cassazione, con la sentenza 23 giugno 2014, n. 14245, per affermare importanti principi in ordine al “pari uso” della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.La controversia originava da una do-manda proposta da un condomino, il quale conveniva davanti al Giudice di Pace un altro condomino, invocando-ne la condanna a non usare il viale del fabbricato, quale parcheggio delle pro-prie autovetture e quale ricovero per il proprio cane. Il convenuto aveva resistito e, in via riconvenzionale – stante i “tranquilli” rapporti di vicinato inter partes – ave-va domandando che all’attore fosse inibito l’allevamento di gatti randagi all’interno dell’area condominiale del predetto edificio.Il magistrato onorario aveva accolto le pretese attoree, condannando il con-venuto a non usare il citato viale quale parcheggio delle proprie autovetture (salvo formale espressa autorizzazione assembleare) e a non utilizzarlo quale eventuale “ricovero cuccia” per il pro-prio cane, rigettando la riconvenziona-le spiegata dal convenuto.In parziale accoglimento dell’appello proposto da quest’ultimo, il Tribunale aveva disposto che l’appellante non po-tesse parcheggiare più di un’autovettu-

ra per volta nell’area condominiale.Per la cassazione della sentenza, aveva proposto ricorso l’attore: a) deducen-do la violazione dell’art. 1102, comma 1, c.c., in ordine al potenziale pari uti-lizzo dell’area comune da parte di tutti i condomini, a fronte dell’uso esclusi-vo e stabile esercitato in concreto dal convenuto; b) dolendosi dell’afferma-zione secondo cui l’utilizzo dell’area condominiale quale parcheggio non alterava, di per sé, la destinazione della medesima, laddove, invece, non solo l’utilizzo dell’area da parte del conve-nuto aveva di fatto trasformato l’area de qua in parcheggio esclusivo di un unico condomino, ma, al contempo, aveva precluso agli altri un uso parite-tico; c) evidenziando che aveva errato il giudice a quo a considerare soltanto se il parcheggio di veicoli da parte del convenuto pregiudicasse la concorren-te utilizzazione dell’attore, mentre non doveva essere valutata quella degli al-tri condomini, poiché rimasti estranei al giudizio.I giudici di Piazza Cavour ritengono soprattutto fondate queste ultime cen-sure, in quanto il Tribunale – dopo avere premesso che l’area in discus-sione si presentava come un cortile pavimentato delle dimensioni di circa 5 metri di larghezza e 15 di lunghezza, chiuso da un cancello di dimensioni tali da consentire l’accesso di autovei-coli e azionabile anche con un coman-do a distanza, e, quindi, come un’area utilizzabile anche per il parcheggio di autovetture – è giunto alla conclusio-

ne che «se il convenuto lascia parcati due propri veicoli in loco ... pregiudica il diritto dell’attore di fare pari uso del bene comune, mentre se, invece, ne la-scia solo uno, consente anche all’atto-re di utilizzare l’area per parcheggiar-vi una propria autovettura», e a ciò è pervenuto sul rilievo che la nozione di concorrente utilizzazione di cui all’art. 1102 c.c. va misurata non in relazione alla posizione «di tutti i condomini, atteso che quelli diversi dalle parti in causa non hanno promosso il presente giudizio», ma riguardo esclusivamen-te alla posizione all’attore in primo grado.Ad avviso dei giudici di legittimità, questa premessa in diritto è erronea, perché, al fine di stabilire se e in che misura l’uso diretto e più intenso della cosa comune da parte di un condomi-no sia legittimo o venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra partecipanti e, quindi, sia da ritenere non consen-tito a norma dell’art. 1102, comma 1, c.c., occorre avere riguardo all’uso “potenziale” in relazione ai diritti di ciascuno dei partecipanti al condo-minio, proporzionalmente alla quota di ognuno di partecipazione alla cosa comune.In quest’ordine di principi, ha errato il Tribunale a considerare possibile l’utilizzazione a parcheggio del cortile comune da parte del condomino con-venuto senza valutare la posizione di tutti i partecipanti, ma considerando soltanto la posizione di chi aveva agito in giudizio a tutela della cosa comune.

di Alberto Celeste*


Approfondendo il c.d. limite sogget-tivo contemplato dall’art. 1102 c.c., si osserva che il legislatore codicistico vuole che il godimento della cosa co-mune, da parte del singolo condomi-no, si esplichi in maniera tale che non sia impedito agli altri un godimento del medesimo contenuto sulla stessa cosa.La norma – prevista per la comunione, ma pacificamente applicabile nel cam-po condominiale in forza dell’inalte-rato art. 1139 c.c. – recita: «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché … non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».Orbene, il termine “impedire”, che compare nel citato art. 1102 c.c., può essere inteso in due modi: in senso lato, come porre impedimento, ossia limitare, diminuire e, sebbene impro-priamente, pregiudicare, e in senso stretto e rigoroso, come proibire, ren-dere impossibile con degli ostacoli, che è qualcosa di più del semplice limi-tare o diminuire (se è vero che impe-dire implica necessariamente limitare o pregiudicare, non è vero l’inverso, perché si può limitare e pregiudicare senza tuttavia impedire).Dall’accoglimento dell’una o dell’al-tra interpretazione derivano rilevanti conseguenze pratiche: la prima porta a una notevole restrizione dei poteri del condomino, vietando l’uso che sem-plicemente limita il godimento altrui, mentre la seconda permette di aumen-tare i suoi poteri, vietando solo l’uso che rende impossibile il godimento altrui.Tuttavia, non sempre il godimento de-gli altri può sovrapporsi esattamente a quello attuato da taluno, sicché si re-gistra una divergenza di opinioni sul concetto di “pari uso”.Secondo la tesi prevalente – che, ade-rendo alla seconda suesposta interpre-tazione, appare preferibile – lo stesso non deve essere inteso nel senso di uso “identico” e contemporaneo a quello realizzato dal condomino “modificato-re”, in quanto, altrimenti, le modifica-zioni lecite non sarebbero concepibili

né praticamente attuabili, potendo l’e-ventuale pretesa dell’altro condomino importare addirittura l’abolizione del-le opere eseguite; il legislatore, infatti, ha voluto conferire a ciascun parteci-pante al condominio la facoltà di trar-re dalla cosa comune la più intensa uti-lizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, per cui, qualora sia ragionevolmente pre-vedibile che gli altri condomini non debbano fare un “pari uso” della cosa comune, la modifica apportata dal sin-golo partecipante deve considerarsi legittima (v., tra le altre, Cass. 14 no-vembre 2014, n. 24295; Cass. 7 giugno 2012, n. 12310; Cass. 1° agosto 2001, n. 10453; Cass. 12 febbraio 1998, n.

1499; Cass. 23 marzo 1995, n. 3368).Ragionando diversamente, l’identità nello spazio, o addirittura nel tempo, potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o addirittura un uso a proprio esclusivo vantaggio, soprat-tutto nel caso di modificazioni appor-tate alla cosa; il pari uso va individuato facendo riferimento, con una valuta-zione di tipo astratto, al rapporto di equilibrio che deve essere potenzial-mente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni da parte dei partecipanti al condominio (v. Cass. 26 settembre 1998, n. 9649; Cass. 5 di-cembre 1997, n. 12344; Cass. 14 luglio 1981, n. 4601).

Non è da condividere, invece, la tesi minoritaria, secondo la quale l’art. 1102 c.c. vieta al condomino la realiz-zazione delle opere che non consenta-no agli altri partecipanti quel qualsiasi “altro uso” che avrebbero potuto fare della cosa stessa e non gli permette neppure di adoperare la stessa in modo da impedire agli altri condomini di farne il suo stesso uso (v. Cass. 24 giu-gno 1980, n. 3963).In quest’ordine di concetti, non si può opinare nemmeno che al singolo sia consentito servirsi del bene comune, anche se ciò può rendere impossibile agli altri di fare altrettanto, purché sia certo che essi non abbiano motivo o in-teresse di fare il medesimo uso: infatti, è difficile raggiungere tale “certezza”, poiché si dovrebbe presupporre una richiesta di preventivo consenso agli altri partecipanti o una loro mancata manifestazione di assenso, il che por-terebbe a possibili contenziosi, attesa la probabile presenza del condomino (litigioso o con intenti meramente emulativi) che si opporrà a qualsiasi altrui iniziativa.Sembra, quindi, corretta un’interpre-tazione che, sebbene il dato testuale parli di “parimenti”, alludendo a un uso identico, tenda a evitare di meno-mare le concrete possibilità per i sin-goli condomini di beneficiare del bene comune, soltanto perché l’uso preteso da uno sarebbe paralizzato da quello vantato dall’altro, e ciò anche in un’ot-tica “solidaristica” dei rapporti condo-miniali, che richiede un costante equi-librio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti al condominio.Resta fermo che l’utilizzo, da parte del singolo, della cosa comune può avve-nire tanto secondo il suo normale uso quanto in modo particolare e diverso, ritraendo dalla stessa una specifica uti-lità aggiuntiva rispetto a quelle gene-rali ridondanti a vantaggio di tutti gli altri partecipanti, senza sconfinare in abuso, sempre che ciò non comporti alterazione dell’equilibrio tra le con-correnti utilizzazioni degli altri, e non determini, quindi, pregiudizievoli in-vadenze nell’àmbito dei coesistenti di-


ritti degli altri comproprietari (v. Cass. 11 gennaio 1993, n. 172; Cass. 18 mar-zo 1987, n. 2722; Cass. 6 aprile 1982, n. 2117).D’altronde, il fondamento “politico” della norma nella parte de qua è la tu-tela dell’equilibrio della comunione, e da tale premessa si evince la definizio-ne della misura del correlativo limite; questo è il significato di un passaggio di una (non recente, ma sempre attua-le) pronuncia del Supremo Collegio – v. Cass. 26 settembre 1998, n. 9649, in tema di parcheggio di roulottes – se-condo la quale l’uso delle cose comuni da parte di un condomino può dirsi aderente alla norma quando è salva-guardato il rapporto di equilibrio giu-ridico ed economico della comunio-ne, e fino a quando perdura l’armonica coesistenza dei diritti che, in relazione a determinate entità immobiliari, la legge presume di pari entità e conte-nuto (cui adde Cass. 12 marzo 2007, n. 5753).Nel caso di conflitto o concorso al mi-glior godimento della cosa comune, va operato un equo contemperamento dei contrapposti interessi individuali (in tal senso, v. Cass., 30 maggio 2003, n. 8808), senza che possa applicarsi il principio della priorità dell’uso, do-vendosi preservare il rapporto di equi-librio giuridico ed economico della comunione sopra evidenziato, restan-do altrimenti fatalmente sconvolta la stessa armonica coesistenza dei diritti di tutti i comunisti; la “priorità dell’u-so”, che compare nell’art. 844 c.c. nel-la disciplina delle immissioni nel fon-do altrui, non si applica nell’art. 1102 c.c. in cui tutti i condomini godono della cosa comune in una situazione di par condicio.In altri termini, qualora l’utilizzazione della cosa comune che vorrebbe fare uno dei condomini venga a interferire nella modificazione già praticata, nel medesimo bene, da altro condomino, nel legittimo esercizio della propria facoltà di godimento, si deve cercare di raggiungere la migliore utilizzazio-ne del bene comune da parte di tutti i partecipanti, sempre che trattasi di

interessi materialmente conciliabili, in modo da realizzare la precipua fi-nalità della cosa comune e la sua mi-gliore utilizzazione a profitto di tutti i condomini.Nel contempo, però, il giudice del me-rito, per accertare se l’uso più intenso della cosa comune da parte di un con-domino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti al con-dominio e debba, quindi, ritenersi non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., non deve tener presente solo l’u-so fatto in concreto di detta cosa da-gli altri condomini in un determinato momento, ma quello «potenziale in relazione ai diritti di ciascuno».

In questa prospettiva, ad esempio, l’apposizione di un maxi cartellone pubblicitario sul muro comune – fe-nomeno che si sta diffondendo nelle grandi città – va ritenuto illegittimo, oltre che nei casi in cui alteri la natu-rale destinazione del muro a sostegno dell’edificio, qualora sia in grado di impedire agli altri condomini ogni eventuale uso che, in avvenire, essi avrebbero voluto fare di detto muro, per collocarvi targhe professionali o insegne commerciali al servizio delle unità immobiliari esclusive.In senso coerente con queste ultime affermazioni, si è affermato che è le-gittima, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune

da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purchè nel rispetto delle concorrenti utilizza-zioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa purchè non sia alterato il rap-porto di equilibrio tra tutti i compro-prietari, dovendosi a tal fine, avere ri-guardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (v., altresì, Cass. 21 ottobre 2009, n. 22341; Cass. 19 gennaio 2006, n. 972; ambigua appa-re Cass. 27 febbraio 2007, n. 4617, la quale, per un verso, impone di valuta-re l’uso paritetico della cosa comune in funzione della «ragionevole previ-sione» dell’utilizzazione che in con-creto ne faranno gli altri condomini, e, per altro verso, esclude di prendere in considerazione quella identica e con-temporanea che, «in via meramente ipotetica e astratta», ne potrebbero fare).Pertanto, nell’ipotesi del parcheggio di auto in uno spazio comune insuffi-ciente ad accogliere tutte le macchine dei condomini, oggetto d’indagine non è tanto l’uso concreto fatto in un determinato momento storico, ma quello potenziale in relazione alla pos-sibilità di utilizzo analogo in momenti temporali diversi o in spazi diversi de-stinati al medesimo scopo.Una doverosa precisazione in propo-sito proviene da una recente sentenza (v. Cass. 11 luglio 2011, n. 15203), ad avviso della quale, ove il godimento pregresso non sia possibile per uno dei partecipanti a causa del mutamento elettivo delle sue condizioni persona-li, questi non può esigere nei confronti degli altri una diversa utilizzazione della cosa comune, avendo il singolo condomino l’onere di conformare ai limiti anche quantitativi del bene le proprie aspettative di utilizzo (nella specie, la richiesta di modifica dell’u-tilizzazione di uno spazio comune destinato a parcheggio condominiale era stata dettata esclusivamente dal sopravvenuto aumento di dimensioni dell’autovettura del ricorrente).

* Magistrato

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Leonardo e Milanoal Palazzo Reale

Un fervore di opere e di ar-tisti ha impegnato la città di Milano, in occasione dell’Expo 2015, con la

presenza importante di Palazzo Reale, in cui il grande artista toscano ha ope-rato, alla corte di Ludovico il Moro, re-alizzando alcune delle sue più celebri opere, tra il 1483 e il 1499.La mostra di Palazzo Reale infatti ha stabilito un ideale collegamento con il capolavoro del Cenacolo, che conser-va il ricordo della sua passata bellezza, avendo comunque lasciato un segno non delebile, nonostante gli otto in-terventi restaurativi. E d’altra parte è sempre valida la raccomandazione dell’ex direttore dell’Istituto di restau-ro, Carlo Bertelli, il quale invitava gli amatori-visitatori dell’”Ultima cena” a «rispettare la vecchia zia, cui non si vanno a contare le rughe».D’altra parte, è da annotare che un pittore d’avanguardia del Novecento, alludiamo a Umberto Boccioni, ha ricordato con una saggezza non rin-tracciabile negli inaciditi commenti dei critici stranieri, che le opere, al pari dell’uomo, sono soggette alle malat-tie, e perciò soffrono e periscono nel corso degli anni. Senza contare che, nella specie, trattandosi di una nuova ricerca di ordine tecnico e storico, oc-correva prendere atto che il Cenacolo fin dalle origini pur così «tanto male condotto» (Vasari), era dallo stesso Leonardo concepito con riguardo per la difficile scelta della tecnica a secco e dei «materiali ritenuti effimeri» e sog-getti a deperimento organico.La mostra di Palazzo Reale presenta, fino al 19 luglio prossimo, le opere fon-damentali del soggiorno milanese di Leonardo, come il ritratto di Musico della Pinacoteca Ambrosiana, a cui si

affiancano il San Gerolamo dei Musei Vaticani, la Scapigliata della Galle-ria Nazionale di Parma e la Madonna Dreyfuss della National Gallery di Washington, che sono posti a confron-to con alcune opere dei grandi maestri del Rinascimento italiano e interna-zionale, da Sandro Botticelli a Donato Bramante, da Antonello da Messina a Filippo Lippi, e così Ghirlandaio, Pao-lo Uccello, Jan Van Eyck e Verrocchio. La rassegna milanese si avvale anche della presenza di oltre cento disegni autografi di Leonardo e di alcuni mo-delli di macchina di sua invenzione provenienti dal Museo della Scienza e della Tecnica. Come si legge nelle note critiche dell’e-sposizione, l’opera di Leonardo si pre-senta come «La più grande e la più ric-ca mai organizzata in Italia, grazie ad un percorso segnato da dodici sezioni che ricostruiscono l’eccezionalità del-la vita e del talento di questo immen-so artista, capace di agire nell’ambito

di Luigi Tallarico*

MOSTRE

Leonardo da Vinci – Dama con l’ermel-lino - Olio su tavola 54x40 cm – Museo Czartoryski, Kraków, Polonia

dell’ingegneria, della scenografia, del-la scienza».Il primo incontro di Leonardo con la capitale sforzesca è avvenuto nel 1482 con una semplice lettera di autopre-sentazione e con la quale l’artista par-tecipava ai signori della corte dei suoi «secreti», affermando di essere in grado di costruire macchine potenti di assedio, bombarde capaci di «buttare minuti saxi ad similitudine di tem-pesta», ponti «leggerissimi e forti», nonché «carri coperti, securi e inof-fensibili; e quali intrando intra li nimi-ci con le sue artiglierie, non è sì grande moltitudine di gente d’arme che non rompessimo. E dietro a questi potran-no seguire fanterie assai illese e senza alcuno impedimento». In quel tempo Leonardo aveva trent’anni e pur essen-do «celebrato per pictura», era anco-ra «obscuro per quello che meritaria esser laudato». E non è da escludere che, proprio per questa sua necessità di apertura verso un mondo cultura-le più vivo e pragmatico, il soggiorno mi1anese sia stato da lui ritenuto meno occasionale di quel che non gli appa-risse a prima vista. Quando egli giunse a Milano, in un giorno imprecisato del 1482, era latore di uno strumento mu-sicale (una lira d’argento in forma di teschio equino), dono inviato da Lo-renzo il Magnifico alla corte del Moro, ma la visita che sembrava “occasiona-le” si tramuterà invece in un soggiorno che si protrarrà, la prima volta, per ben diciassette anni, mentre il secondo pe-riodo, quello francese, durerà dal 1506 al 1513. Sull’argomento è stato stampato e dif-fuso nel 1982 un monumentale volu-me, dal titolo «Leonardo e Milano» a cura della Banca Popolare di Milano, con l’intervento specialistico di undi-


ci storici, in cui nel primo capitolo si spiegano le ragioni del passaggio del giovane artista, dal 1482 al 1513, nella capitale sforzesca e poi nella comunità francese. Come sostiene Gian Alberto dell’Acqua nel volume richiamato, le ragioni vere del passaggio del giovane artista nel ducato di Milano sono da ri-cercarsi, da una parte, nella «conside-razione che a Firenze la vita si era fatta non facile per gli artisti, a causa della forte competitività e della scarsezza dei committenti d’iniziative innova-trici», E, dall’altra, nella constatazione che nel clima culturale di Milano e Pa-via prevaleva «un indirizzo aristoteli-co ed erano coltivate con particolare fervore la logica e le scienze esatte», per cui «Leonardo poteva incontrare tra la corte del Moro e Pavia uomini di scienza, quali Gerolamo e Pier Anto-nio Marliani, figli del matematico Gio-vanni, nonché tecnici e ingegneri».Senonché, mentre il genio figurativo di Leonardo si svolgeva, nel primo pe-riodo di Milano, attraverso esperienze molteplici, quasi sempre “affidate alle carte” e mai realizzate, in seguito i suoi progetti non saranno accettati da Lu-dovico, il quale pur avvertendo, «certo a suo modo, la rarità estrema del ge-nio figurativo di Leonardo», mostrerà «molto probabilmente, insofferenza e fastidio a causa delle frequenti pause dell’ozio creativo in Leonardo, preso da ricerche senza fine e da progetti molte-plici, spesso d’impossibile realizzazio-ne». D’altra parte, Ludovico, «provvi-sto com’era d’ingegneri abilissimi e di produttori di armi e armature, famosi in tutta Europa», non sempre volle dare sfogo «alle nuove invenzioni» le-onardesche, che «anticipavano il tono fantastico delle profezie», validissime in sede estetica, ma architettonicamen-te incostruibili; tanto è vero che non è «stato possibile individuare una sola muratura innalzata da Leonardo».Indubbiamente la sua attività in fatto di architettura e/o di restauri d’archi-tettura esistente, così nell’ingegneria civile e bellica, deve ritenersi «più spe-culativa che pratica», ma certamente in questo specifico settore la geniale veduta di Leonardo si rivela nella sua grandezza e profondità. Oltre che sui

vari aspetti e interventi legati alla co-pertura del nucleo centrale del Duo-mo, della fabbrica della cattedrale di Pavia, della piazza ducale e della villa di Ludovico a Vigevano e su altri pro-getti, lo storico Agnoldomenico Pica, nel settore specifico dell’architettura ha richiamato l’attenzione sulla «par-te più rivoluzionaria e geniale del pia-no vinciano» per Milano, con il quale, «per la prima volta la città è concepita, non solo come nucleo statico e monu-mentale, ma prevalentemente come or-

ganismo dinamico, in cui la rete viaria svolge la funzione dell’apparato circo-latorio nel corpo umano». La testimo-nianza più alta della sezione conclusiva della rassegna è laddove si dimostra che un genio è tale se da sempre è in grado di affascinare e di ispirare gli ar-tisti di tutti i tempi, com’è confermato dalla persistenza dei tempi lunghi, sia alla partenza sia all’arrivo, dell’unità plurilinguistica e vivente del geniale artista italiano.

*Critico d'arte

Celeste Alberto, Salciarini Luigi, Terzago Patrizia: «Il Condominio» - Trattato teorico-pratico - Giuffrè Editore – 2015 – pag. XXX-1024

La monumentale opera del compianto studioso Gino Terzago ha trovato – a cura di Alberto Celeste, Luigi Salciarini e Patrizia Terzago – un’ulteriore edi-zione (l’ottava) che tiene ampiamente conto delle novità legislative, ma anche di tutta la copiosa giurisprudenza nel frattempo intervenuta, fermi restando i capisaldi e l’impianto generale della materia come impostati dallo scomparso.Per consentire una prima valutazione del trattato e della sua portata, si ripor-tano di seguito i titoli dei capitoli: 1. Introduzione (dedicata alla riforma del 2012); 2. La parti comuni; 3. L’uso delle parti comuni; 4. Parti esclusive e con-dominio; 5; L’assemblea; 6. L’amministratore; 7. Il regolamento; 8. Le tabelle millesimali; 9. Le spese; 10. Le controversie; 11. Profili contrattuali; 12. Il servizio di ascensore; 13. Il servizio di riscaldamento; 14. Il servizio di portie-rato; 15. I servizi minori; 16. Gli spazi per parcheggi; 17. Quasi condominio/condominio minimo; 18. Il condominio complesso e orizzontale; 19. Il con-sorzio residenziale; 20. La multiproprietà; 21. Lo scioglimento e il perimento.Nel dare ampio conto delle modifiche della riforma del 2012, questa edizione presenta spunti critici di notevole rilievo soprattutto per la limitata portata introdotta che non hanno certo risolto tutti i problemi sorti in oltre mezzo secolo nell’applicazione della disciplina codicistica.In questa linea si dà peraltro per scontato il definitivo tramonto della sempli-cistica costruzione giurisprudenziale, e non solo, del condominio come ente di gestione (in effetti, se il condominio non è come da tutti ritenuto un ente, non può essere neanche di gestione), mentre anche la concezione della per-sonalità giuridica, affiorata nel corso dei lavori parlamentari, non è ritenuta soddisfacente.Si tratta di spunti sicuramente notevoli anche perché in larga misura corri-spondono alle tesi nel tempo sviluppate da FEDERPROPRIETÀ.Di notevole ausilio per gli interpreti (cultori della materia e operatori) appare l’ampio panorama della giurisprudenza offerto da questa edizione in versione aggiornata al momento della pubblicazione, ma neanche può trascurarsi lo sforzo degli autori per fornire comparativamente le tesi affacciate della dot-trina anche nel corso di quest’ultimo periodo, quale necessario complemento dell’illustrazione e l’analisi del dato normativo.

G.T.

LIBRI


Scadenzario Luglio/Agosto

MESE GIORNO PRINCIPALI ADEMPIMENTILU

GLI

O

09

Chi: Persone fisiche e soggetti tenuti alla compilazione degli studi di settore- Unico 2015Che cosa: Versamento in unica soluzione o come prima rata, delle imposte Irpef ed Irap, risultanti dalle dichiarazioni annuali, a titolo di saldo per l'anno 2014 e di primo acconto per l'anno 2015 senza alcuna maggiorazioneCome: Modello F24 con modalità telematiche per i titolari di partita IVA, ovvero, modello F24 presso banche, agenzie postali, agenti della riscossione o con modalità telematiche, per i non titolari di partita IVACodice tributo:4001 Irpef saldo4033 Irpef acconto 1800 Imposta sostitutiva contribuenti minimi saldo1798 Imposta sostitutiva contribuenti minimi acconto3800 Irap saldo3812 Irap acconto 3801 Addizionale regionale all’Irpef enti locali3844 Addizionale comunale all’Irpef enti locali – saldo 20143843 Addizionale comunale all’Irpef enti locali – acconto 2015

16

Chi: Amministratore soggetto IVAChe cosa: Versamento Iva relativa al mese di giugno Come: Modello F24 tramite home banking, in via telematica tramite intermediari abilitati oppure con il servizio fisco online dell’Agenzia delle entrate.Codice tributo: 6006 IVA mensile

Chi: Condominio.Che cosa: Versamento dei contributi INPS dovuti sulle retribuzioni dei dipendenti e sui compensi corrisposti nel mese precedente ai soggetti tenuti all’iscrizione nell’apposita sezione gestione separata INPSCome: Modello F24 tramite home banking, in via telematica tramite intermediari abilitati oppure con il servizio fisco online dell’Agenzia delle entrate.Codice tributo: DM10 – Versamenti relativi a modelli DM10/2C10 – Versamenti per i collaboratori coordinati e continuativi già iscritti ad altra forma pensionistica obbligatoriaCXX – Versamenti per i collaboratori coordinati e continuativi privi di altra copertura previdenziale, con contribuzione comprensiva di aliquota pensionistica e di aliquota assistenziale

Chi: Condominio e amministratore soggetto IVAChe cosa: Versamento ritenute alla fonte su redditi di lavoro dipendente, assimilati, lavoro autonomo, provvigioni corrisposti nel mese precedente e sui corrispettivi corrisposti dai condomini per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa.Come: Modello F24 tramite home banking, in via telematica tramite intermediari abilitati oppure con il servizio fisco online dell’Agenzia delle entrate.Codice tributo: 1001 redditi di lavoro dipendente1004 redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente1019 corrispettivi su contratti d’appalto a soggetti Irpef1020 corrispettivi su contratti d’appalto a soggetti Ires1038 provvigioni1040 redditi di lavoro autonomo

Chi: Amministratore, privati che presentano la dichiarazione dei redditi - Unico 2015 – non soggetti alla compilazione degli studi di settoreChe cosa: Versamento in unica soluzione, o come prima rata, delle imposte Irpef, Irap e dei contributi dovuti a titolo di saldo 2014 e di 1° acconto per l’anno 2015 con maggiorazione dello 0,4%Come: Modello F24 presso banche, agenzie postali o concessionariCodice tributo:4001 Irpef saldo4033 Irpef acconto 1800 Imposta sostitutiva contribuenti minimi saldo1798 Imposta sostitutiva contribuenti minimi acconto3800 Irap saldo3812 Irap acconto 3801 Addizionale regionale all’Irpef enti locali3844 Addizionale comunale all’Irpef enti locali – saldo 20143843 Addizionale comunale all’Irpef enti locali – acconto 2015

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Chi: Condominio, privatiChe cosa: Versamento imposta di registro sui contratti di locazione nuovi o rinnovati tacitamente con decorrenza 01/07/2015 di cui non si è optato per la cedolare seccaCome: Modello F24 ELIDE presso banche, agenzie postali o concessionariCodice tributo: “1500”– Imposta di registro per prima registrazione;“1501”– Imposta di registro per annualità successive;“1502”– Imposta di registro per cessioni del contratto;“1503”– Imposta di registro per risoluzioni del contratto;“1504”– Imposta di registro per proroghe del contratto;“1505”– Imposta di bollo


Scadenzario Luglio/Agosto

MESE GIORNO PRINCIPALI ADEMPIMENTILU

GLI

O

31Chi: Condominio e altri sostituti d’impostaChe cosa: Presentazione della dichiarazione dei sostituti d'imposta - Modello 770/2014.Come: Mediante invio telematico

AGO

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Chi: Persone fisiche, ed altri soggetti che presentano la dichiarazione Unico 2015 obbligati alla compilazione degli studi di settore Che cosa: Versamento in unica soluzione o come prima rata, delle imposte Irpef ed Irap, risultanti dalle dichiarazioni annuali, a titolo di saldo per l'anno2014 e di primo acconto per l'anno 2015 con maggiorazione dello 0,40%Come: Modello F24 con modalità telematiche per i titolari di partita IVA, Codice tributo:4001 Irpef saldo4033 Irpef acconto 1800 Imposta sostitutiva contribuenti minimi saldo1798 Imposta sostitutiva contribuenti minimi acconto3800 Irap saldo3812 Irap acconto 3801 Addizionale regionale all’Irpef enti locali3844 Addizionale comunale all’Irpef enti locali – saldo 20133843 Addizionale comunale all’Irpef enti locali – acconto 2015

Chi: Amministratore soggetto IVAChe cosa: Versamento IVA relativa al mese di luglio o relativa al II trimestre 2015. Come: Modello F24 tramite home banking, in via telematica tramite intermediari abilitati oppure con il servizio fisco online dell’Agenzia delle entrate.Codice tributo: 6007 IVA mensile6032 IVA trimestraleC10 – Versamenti per i collaboratori coordinati e continuativi già iscritti ad altra forma pensionistica obbligatoriaCXX – Versamenti per i collaboratori coordinati e continuativi privi di altra copertura previdenziale, con contribuzione comprensiva di aliquota pensionistica e di aliquota assistenziale

Chi: Condominio.Che cosa: Versamento dei contributi INPS dovuti sulle retribuzioni dei dipendenti e sui compensi corrisposti nel mese precedente ai soggetti tenuti all'iscrizione nell'apposita sezione gestione separata INPSCome: Modello F24 tramite home banking, in via telematica tramite intermediari abilitati oppure con il servizio fisco online dell’Agenzia delle entrate.Codice tributo: DM10 - Versamenti relativi a modelli DM10/2C10 - Versamenti per i collaboratori coordinati e continuativi già iscritti ad altra forma pensionistica obbligatoriaCXX - Versamenti per i collaboratori coordinati e continuativi privi di altra copertura previdenziale, con contribuzione comprensiva di aliquota pensionistica e di aliquota assistenziale

Chi: Condominio e amministratore soggetto IVAChe cosa: Versamento ritenute alla fonte su redditi di lavoro dipendente, assimilati, lavoro autonomo, provvigioni corrisposti nel mese precedente e sui corrispettivi corrisposti dai condomini per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell'esercizio di impresa.Come: Modello F24 tramite home banking, in via telematica tramite intermediari abilitati oppure con il servizio fisco online dell’Agenzia delle entrate.Codice tributo: 1001 redditi di lavoro dipendente1004 redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente1019 corrispettivi su contratti d’appalto a soggetti Irpef1020 corrispettivi su contratti d’appalto a soggetti Ires1038 provvigioni1040 redditi di lavoro autonomo

30

Chi: Condominio, privatiChe cosa: Versamento imposta di registro sui contratti di locazione nuovi o rinnovati tacitamente con decorrenza 01/08/2014 di cui non si è optato per la cedolare seccaCome: Modello F24 ELIDE presso banche, agenzie postali o concessionariCodice tributo: “1500”– Imposta di registro per prima registrazione;“1501”– Imposta di registro per annualità successive;“1502”– Imposta di registro per cessioni del contratto;“1503”– Imposta di registro per risoluzioni del contratto;“1504”– Imposta di registro per proroghe del contratto;“1505”– Imposta di bollo

N.B. per il pagamento delle imposte dovute da Unico è possibile utilizzare il pagamento rateale, si rinvia al sito dell’Agenzia delle entrate per le scadenze delle singole rate.


«a» «c» «d» «e» «f» «g» «h» «i» «l» «m»

Mese Tfr maturato fino alperiodo compreso tra

AUMENTI PREZZI AL CONSUMO OPERAI E IMPIEGATI Tasso fisso1,5%

Totale«f»+«g»coefficiente di rivaluta-

zione

Coefficientedi

rivalutazioneprogressivo

Montante mese

Indice ISTAT Diff. Incidenza % 75% di «e»

«b»

Nel prospetto che segue sono riportate le variazioni percentuali, annuali e biennali, dell’indice Istat, da valere per gli aggiornamenti dei canoni locatizi.

COEFFICIENTI MENSILI PER LA RIVALUTAZIONE DEL TFR

2014 - Da computare su quanto risultava accantonato al 31-12-2013 a titolo di TFR

meseMaggio

2013 2014 2015Rispetto al

2012Rispetto al

2011Rispetto al

2013Rispetto al

2012Rispetto al

2014Rispetto al

2013V.% tot. = 1,20V. 75% = 0,90

V.% tot. = 4,30V. 75% = 3,225

V.% tot. = 0,40V. 75% = 0,30

V.% tot. = 1,60V. 75% = 1,20

V.% tot. = -0,10V. 75% = -0,075

V.% tot. = 0,30V. 75% = 0,225

Montanteprogres-

sivo

FEBBRAIO 15-2 14-3 106-8 0,0 0,000000 0,000000 0,250 0,250000 314,973644 1,00250000 4,14973644

MARZO 15-3 14-4 107,0 0,0 0,000000 0,000000 0,375 0,375000 315,491067 1,00375000 4,15491067

APRILE 15-4 14-5 107,1 0,1 0,09345794 0,070093 0,500 0,570093 316,00849 1,00570093 4,1600849

MAGGIO 15-5 14-6 107,2 0,1 0,18691589 0,14018692 0,625 0,765187 316,525913 1,00765187 4,16525913

PUBBLICATE NELLA GAZZETTA UFFICIALE A NORMA DELL’ART. 81 DELLA LEGGE 27 LUGLIO 1978, N. 392

N.B Si ricorda che per l’aggiornamento del canone si deve far riferimento all’indice Istat del mese precedente la decorrenza del contratto. Per esigenze di spazio,in questo riassunto non appare la tabella relativa agli indici del costo della vita; per tale tabella, così come per la consultazione di quelle arretrate relative all’indice dei prezzi al consumo e ai coefficienti mensili per la rivalutazione del TFR, gli interessati potranno chiedere telefonicamente dati e chiarimenti agli uffici dell’ARPE

o prendere visione direttamente dei relativi dati sul sito Internet: www.arpe.roma.it

Prima di interventi errati e contro-producenti, affidati alle nostre ricerche strumentali per ottenere la migliore soluzione.

Via Chiana, 13 • 00198 RM

[email protected]

SI ESEGUONO

PERIZIED I A G N O S T I C H E

recupero locali umidi // indagini strumentali // perizie giurate

L’UMIDITACREA PROBLEMI?tel. 06. 841.59.74

COME PAGARE I CONTRIBUTI Tramite MAV - Il MAV fornito dall’INPS non comprende il ver-samento ad Ebilcoba. Per ottenere il rimborso della malattia della Colf e/o Badante e tutti gli altri importanti vantaggi che offre il nostro contratto il datore di lavoro deve riprodurre ogni trimestre un nuovo MAV dal sito internet www.inps inserendo il codice E1 applicando la seguente procedura:

1) servizi on line: per tipologia di utente; cittadino.2) pagamento contributi lavoratori domestici: pagamento

di un singolo o più rapporti di lavoro; inserimento del codice fiscale del datore di lavoro e del codice di rapporto di lavoro; cliccare su “modifica”; inserire nel campo “c.org” il codice E1; inserire l’importo risultante dalla moltiplicazione di € 0,03 per le ore lavorate nel trimestre.

3) conferma la modifica.

METODI DI PAGAMENTO ALTERNATIVI Online sul sito www.inps.it - Selezionare nel campo “codice orga-nizzazione” il codice “E1” e inserire l’importo risultante dalla molti-plicazione di € 0,03 per le ore lavorate nel trimestre. Con Home Banking - Se si dispone del servizio di Banca via internet, accedere alla sezione “conto on line” >pagamenti > contributi INPS selezionando nel campo cod. org E1” ed inserire l’importo risultante dalla moltiplicazione di € 0,03 per le ore lavorate nel trimestre. Presso le tabaccherie “Reti amiche” - È necessario fornire i dati relativi ai contributi previdenziali INPS, ed inserire nel campo cod. org E1 l’importo risultante dalla moltiplicazione di € 0,03 per le ore lavorate nel trimestre.N.B. Non si deve assolutamente versare il contributo a Ebilcoba congiuntamente ai versamenti previdenziali INPS, ma è necessario distinguere i due importi nelle due caselle altrimenti non è possibile ottenere i vantaggi del nostro contratto. Per ogni chiarimento e per essere assistiti chiamare il telefono 06.42746977 oppure scrivere a [email protected]

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ARPE - Luglio 2015