Årsredovisning 2014 Arvika Fastighets AB · Johan Eklund, auktoriserad revisor Sven-Erik von Wachenfeldt, vald av kommunfullmäktige ... Övriga större projekt är ... arbeta vidare

Arvika Fastighets AB

Årsredovisning 2014”Hus för hela livet-bostäder och lokaler”

2


Årsredovisning 2014

Styrelsen och verkställande direktören för Arvika Fastighets ABavger härmed följande årsredovisning.

InnehållStyrelse 3

Förvaltningsberättelse 4

Resultaträkning 8

Balansräkning 9

Kassaflödesanalys 11

Tilläggsupplysningar 12

Noter 15

Underskrifter 19

Företagets redovisningsvaluta: svenska kronor (SEK).

Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).

Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Arvika Fastighets AB (556040-1217)Östra Esplanaden 5, 671 81 ArvikaTel: 0570-816 00 – Fax: 0570-807 77www.arvika.se – [email protected]

3


Styrelse

StyrelsePeter Söderström, ordförande

Ann-Sofi Alexandersson, vice ordförande

Peter Joensuu, vice ordförande

Lars-Ove Jansson

Inger Hjerpe

Åge Zetterberg

Uno Eriksson

Thomas Broström

Erik A Eriksson

Jan Olof Johansson, arbetstagarrepresentant

SuppleanterHenrik Axelsson

Lisbeth Stenbäck

Roy Pettersson

Sten Fransson

Lars Bjerge

Marika Jakobsson

Christer Bylund

Curt Edenholm

Katarina Bjerge

Marie-Louise Johansson, arbetstagarrepresentant

RevisorerSven-Bertil Ryman, auktoriserad revisor

Bo Ekberg, vald av kommunfullmäktige

SuppleanterJohan Eklund, auktoriserad revisor

Sven-Erik von Wachenfeldt, vald av kommunfullmäktige

Verkställande direktörUlf Richardson

Styrelsen höll under året sju protokollförda sammanträden.Ordinarie årsstämma avhölls den 28 april 2014.

4


Förvaltningsberättelse

ÄgarförhållandenArvika Stadshus AB, som utgör moderbolag i en helägd kommunal koncern, äger samtliga aktier i Arvika Fastighets AB.

Information om verksamhetenBolagets verksamhet var under året förvaltning av egna fastigheter inom affärsområdena Bostäder, Verksamhetslokaler (lokaler hyrda av Arvika kom-mun) samt Kommersiella lokaler. Dessutom bedrevs fastighetsskötsel på uppdrag av Arvika kommun. Det uppdraget omfattar skötsel av parkmark samt av fastigheter och anläggningar ägda av Arvika kommun.

Den 31/12 2014 förvaltade bolaget:

lägenheter 3 009 (3 000)lokaler 308 (308)garage 534 (534)parkeringsplatser 1 228 (1 228)

Total lägenhetsyta uppgår till 183 448 m² och lokalyta till 159 015 m², totalt 342 463 m².

Fastighetsbeståndet förändrades genom försäljning av skogsfastigheten Östra Sund 2:27 samt inköp av tomterna Biet 3−4, Krukan 3, 5, 7 och del av Bocken 11. Kvarteret Biet 3−4 har bebyggts med sex mindre lägenheter (LSS-boende).

Bolaget är rapporteringsskyldigt enligt 16 § köld-mediekungörelsen för värmepumps- och kylanlägg-ningsinnehav för flera fastigheter. För några av dessa fastigheter är bolaget också anmälningspliktigt för värmepumpsinnehav enligt miljöbalken.

Bostäder Marknadssituationen var fortsatt stabil under året med ett högt söktryck på bostäder i centrala lägen. Antalet outhyrda lägenheter pendlade mellan 10−25, vilket gav en uthyrningsgrad i genomsnitt på 99,5 procent.

Hyresförhandlingen för 2014 års hyra resulterade i en höjning med 1,8 procent per 1 januari 2014, samt en höjning 1 oktober 2014 med ytterligare 1,8 procent. I förhandlingen framhölls vikten av finansiering av det nödvändiga renoveringsarbetet. Regelbundna träffar med hyresgästföreningen och dess lokalavdelningar genomfördes.

Fastighetsdriften löpte normalt under året förutom en större brand som inträffade i juli på Prästängen, Hästhovsgatan 10. Totalt berördes 22 lägenheter. Inga fysiska personskador uppstod, men branden orsakade avsevärda bekymmer och besvär för hyresgäster och omfattande materiella skador.

Bostadshyreshus för LSS-boende på Vinkelvägen, Rosendal har uppförts. Bostadsenheten omfattar sex lägenheter, personalutrymmen och gemensamma lokaler. Byggnaden är miljömärkt i nivå Silver.

Nyproduktion av 39 lägenheter i kvarteret Veterinären påbörjades i september. Totalentreprenör är Skanska. Projektet gick utan störningar under hösten och planerad inflyttning är november 2015.

Inom kvarteret Dragspelet, Agneteberg, utfördes reno-vering, stambyte och modernisering av 37 lägenheter. Projektet omfattar totalt 190 lägenheter. Projektet drivs i partnersamverkan med PEAB som totalentreprenör.Övriga större projekt är • takbyte på Sävsjövägen 51 och 55• fönsterbyte Östra Esplanaden 18 och Repslagare-

gatan 28• byte av ventilationsaggregat och förberedelse för

fjärrvärme i Bibliotekshuset• byte av låssystem, som har prioriterats i flera

fastigheter.

Målning och tapetsering utfördes enligt plan i 200 lägenheter.

5


Större åtgärder avseende miljöförbättring och energi-effektivisering utfördes genom tilläggsisolering av vindsbjälklag i hela kvarteret Dragspelet och del av Nyckeln 5. Miljöhus inom kvarteret Arbetaren påbörjades och utbyte till energieffektiv belysning prioriterades.

Verksamhetslokaler Affärsområdet omfattar fastigheter med lokaler uthyrda för kommunalt ändamål. Endast mindre förändringar inom lokalbeståndet genomfördes under året. Regelmässigt hölls kundträffar med representan-ter för hyresgästerna.

Större projekt som genomfördes under året var • färdigställande av två förskoleavdelningar i modul-

utförande i Gunnarskog• ombyggnad och modernisering av ventilations-

systemet i Centralskolans kök• inrättande av ny förskoleavdelning Tranan i Edane• ytskiktsrenovering på förskolan Ängsgården i

Jössefors.

Kommersiella lokalerMarknadsläget för kommersiella lokaler har varit stabilt. Ytan för lediga lokaler per december 2014 var 150 m² kontor, inga vakanta industrilokaler.

Om- och tillbyggnaden av Musikhögskolan Ingesund slutfördes efter två års arbete. Lördag den 12 april var en märkesdag med invigning av lokalerna med ett upp-märksammat konsertprogram vid två föreställningar.

Skötseluppdrag Inom de kommunala skötselavtalen genomfördes bland annat satsningar på de kommunala lekplatserna. Lekplatserna på Sälgvägen, Ängsgatan i Jössefors och på Valdemar Dahlgrens väg fick ny lekutrustning. En ny allé anlades på Skolgatan.

På idrottsområdet Vik har det gjorts en större satsning på anläggande av konstgräsplaner och dränering av fotbollsplaner. Konstgräsplanerna har fått mycket goda omdömen och anläggningen är av hög klass.

6


Flerårsöversikt

Medarbetarundersökning genomfördes och resultatet visar på en klar resultatförbättring för AFAB jämfört med föregående undersökning 2012. Det samman-fattande resultatet för hela bolaget blev ett indextal på 66 jämfört med indextal 52 år 2012.

Framtida utveckling inklusive en beskrivning av osäkerhetsfaktorer som bolaget står införUtvecklingsområdenBehovet av att utveckla bostadsbeståndet är stort. Det gäller både nybyggnad och insatser i det befintliga fastighetsinnehavet. Behovet av underhåll de kom-mande tio åren är mycket stort, främst beroende på byggnadsbeståndets åldersstruktur. Även insatser för modernisering och anpassning till dagens efterfrågade standard krävs. Behov av nybyggnad bedöms till minst 100 lägenheter inom perioden 2015−2017.

För kommunala verksamhetslokaler, som till största delen utgörs av skollokaler, krävs investeringar för att modernisera och effektivisera lokalbeståndet samt för att genomföra energioptimeringar. Hög prioritet har just nu lokalförsörjning av nya förskolelokaler. I övrigt krävs en genomgripande lokalförsörjningsplanering inom verksamheterna för att säkerställa en långsiktigt hållbar investeringsplan.

Det finns ett behov att stärka och utveckla fastighets-förvaltningen med ökad miljöprofil. Att bli ett ”grönare” fastighetsbolag är en uttalad målsättning. Energi-effektivisering för bostäder och lokaler krävs för att klara framtida krav på minskad klimatpåverkan. Även möjlighet till sortering av avfall är en viktig utveckling; förberedelse för insamling av matavfall ska påbörjas.

Ny teknik i fastigheter för ägares behov (t.ex. drift-övervakning) och för hyresgästers behov av moderna kommunikationslösningar (bredband, larm, andra funktioner) ökar snabbt. AFAB ingår som viktig part i kommunkoncernens beslut för egen fiberutbyggnad.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter årets utgångDen stora resultatförbättringen i förhållande till 2013 förklaras till stor det av införandet av komponent-avskrivning som redovisningsmetod. Redovisnings-metoden gav för verksamhetsår 2014 en resultat-höjande effekt på ca 20 Mkr. Likviditeten påverkades inte.

Om- och tillbyggnaden av Ingesunds Musikhögskola slutfördes efter två års arbete.

Nytt bostadshyreshus för LSS-boende, sex lägenheter Vinkelvägen, Rosendal uppfördes.

Nyproduktion av 39 lägenheter i kvarteret Veteri nären påbörjades i september.

Inom kvarteret Dragspelet, Agneteberg, renoverades och moderniserades 37 lägenheter.

En större brand i bostadshyreshus, Hästhovsgatan 10, Prästängen inträffade i juli. Totalt berördes 22 lägenheter.

Beslut om delaktighet i solcellspark vid Mosseberg togs. Inriktningen ligger väl i linje med att stärka den gröna profilen.

Åtgärder för att förbättra och utveckla företaget och effektivisera fastighetsförvaltningen har vidtagits genom flera projekt, vilket ställt krav på ökade insatser.

Insatser för att utveckla företagsgemensam värde-grund och förhållningssätt samt att förtydliga visionen ”AFAB – utvecklande fastighetsbolag” och varumärket ”Det trygga gröna fastighetsbolaget” genomfördes.

System för centraliserad felanmälan har införts. Kommunens och fastighetsbolagets kundtjänst är integrerade sedan årsskiftet.

2014 2013 2012 2011

Nettoomsättning (tkr) 291 453 285 824 276 434 266 204Resultat efter finansiella poster (tkr) 34 663 13 660 9 838 2 173Balansomslutning (tkr) 1 213 290 1 116 508 1 123 206 1 140 416Avkastning på eget kapital (%) 21 % 9 % 8 % 2 %Soliditet (%) 13 % 11 % 11 % 9 %Antal anställda 153 155 146 145(Jämförelsetalen för år 2011-2012 har inte räknats om enligt K3.För definition av nyckeltal se not 18.)

7


Ökad efterfrågan av kvarboende i hemmiljö, på grund av en större andel äldre invånare kräver satsningar för trygghet och ökad tillgänglighet. Fastighetsförvalt-ningen kan utvecklas i samverkan med kommunens omsorgsverksamhet i syfte att ge bästa service till äldre i bostadskvarteren.

Finansiell riskRänteutvecklingen är viktig för bolagets lönsamhet. Under ett antal år har det varit en låg räntenivå. För tillfället ses inga omedelbara tecken på höjning av denna. Men efter en period av låga räntor ger det normala cykliska förloppet högre nivåer och för-beredelse för en sådan situation bör göras.

För att klara kommande behov av uppgraderingar på såväl bostadssidan som lokalsidan krävs ökade resultatnivåer. Diskussion om hyressättning på både bostadssidan och lokalsidan krävs. Översyn av intern hyressättning inom kommunkoncernen har påbörjats, med syfte att underlätta bland annat för att få incita-ment för yteffektivisering och energieffektivisering.

Behovet att utveckla och modernisera fastighets-beståndet innebär ökade investeringar. Egenfinan-siering kommer inte att vara tillräckligt; nybelåning kommer därför att krävas.

Operationell riskKännetecken för attraktiva företag är tydlighet med värdegrund och varumärke. Därför är det viktigt att arbeta vidare med att utveckla medarbetarskapet, att implementera vision-värdegrund-varumärke som nu tagits fram under devisen ”Bättre. Tillsammans. För Arvika.” Det är viktigt att slutföra pågående processer att förädla och effektivisera bolaget till ett

effektivt och modernt fastighetsföretag. Fokus är att utveckla interna arbetsprocesser, utbilda personal samt samordna och effektivisera interna lokaler som personalutrymmen, arbetslokaler och förråd.

Behov av ny personal ökar närmaste tiden på grund av att pensionsavgångarna blir fler.

Strategisk riskUthyrningsgraden för lägenhetsbeståndet har under flera år varit hög, över 99 procent. Det finns inga tecken på förändrat läge i närtid. Sysselsättnings-graden och befolkningsutvecklingen är de faktorer som påverkar vakansgraden mest. Vakansgrad under 1 procent är i normalfallet lågt, vilket innebär att planering för ett scenario med högre vakansgrad bör göras, i händelse av förändrad efterfrågesituation.

Sammantaget är företaget i en stark utvecklingsfas inom olika sektorer. De närmaste åren krävs satsning på att genomföra nödvändig utveckling.

Förslag till resultatdispositionStyrelsen föreslår att till förfogande stående medel:

Balanserat resultat 54 983 238,81Årets resultat 33 086 543,84Kronor 88 069 782,65

Disponeras så att:

I ny räkning överförs 88 069 782,65Kronor 88 069 782,65

8


(tkr) Not 2014 2013

Nettoomsättning 291 453 285 824Övriga rörelseintäkter 1 32 241 24 465Summa rörelsens intäkter 323 694 310 289

Rörelsens kostnaderÖvriga externa kostnader 2, 4 – 153 926 – 159 819Personalkostnader 3 – 66 850 – 65 282

Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar – 40 726 – 43 638Övriga rörelsekostnader – 2 634 – 1 205Summa rörelsens kostnader – 264 136 – 269 944

Rörelseresultat 59 558 40 345

Finansiella posterÖvriga ränteintäkter och liknande resultatposter 155 394Räntekostnader och liknande resultatposter 5 – 25 050 – 27 079Summa finansiella poster – 24 895 – 26 685

Resultat efter finansiella poster 34 663 13 660

Resultat före skatt 34 663 13 660

Skatt på årets resultat 6 – 1 576 – 3 096

Årets resultat 33 087 10 564

Resultaträkning

9


(tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångarPågående nyanläggningar 49 230 46 379Byggnader, markanläggningar och mark 7 1 071 839 1 012 265Inventarier, verktyg och installationer 8 22 413 18 195

1 143 482 1 076 839

Finansiella anläggningstillgångarAndra långfristiga värdepappersinnehav 9 40 40Andra långfristiga fordringar 10 3 369 6 663

3 409 6 703

Summa anläggningstillgångar 1 146 891 1 083 542

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringarKundfordringar 961 1 250Fordringar hos Arvika kommun 55 975 25 611Aktuell skattefordran 1 108 544Övriga fordringar 2 028 3 046Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 6 115 1 857

66 187 32 308

Kassa och bank 212 658

Summa omsättningstillgångar 66 399 32 966

SUMMA TILLGÅNGAR 1 213 290 1 116 508

Balansräkning

10


Balansräkning

(tkr) Not 2014-12-31 2013-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 12Bundet eget kapitalAktiekapital (65 000 aktier) 6 500 6 500Reservfond 65 546 65 546

72 046 72 046Fritt eget kapitalBalanserat resultat 54 984 44 420Årets resultat 33 087 10 564

88 071 54 984

Summa eget kapital 160 117 127 030

Obeskattade reserver 13 2 996 2 996

AvsättningarAvsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 14 4 226 4 630Uppskjuten skatteskuld 15 24 913 23 336

29 139 27 966Långfristiga skulder 16Skulder till kreditinstitut 672 000 622 000Arvika kommun reverslån 265 249 275 847

937 249 897 847Kortfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 2 000 2 000Arvika kommun reverslån 10 570 10 570Leverantörsskulder 31 874 12 730Skulder till koncernföretag 6 072 4 784Övriga skulder 11 553 3 362Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 21 720 27 223

83 789 60 669

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 213 290 1 116 508

POSTER INOM LINJENStällda säkerheter Inga IngaAnsvarsförbindelser Inga Inga

11


(tkr) 2014 2013

Den löpande verksamhetenRörelseresultat 59 558 40 345Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Avskrivningar och nedskrivningar 40 726 43 638 Vinst vid försäljning av materiella anläggningstillgångar – 2 169 0 Reaförlust materiella anläggningstillgångar 2 634 1 205

100 749 85 188

Erhållen ränta 155 394Erlagd ränta – 25 050 – 27 079Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 75 854 58 503

Förändringar i rörelsekapitalFörändring av varulager 0 94Förändring av rörelsefordringar – 33 879 18 511Förändring av rörelseskulder 23 120 – 9 820Kassaflöde från den löpande verksamheten 65 095 67 288

InvesteringsverksamhetenFörvärv av materiella anläggningstillgångar – 109 995 – 63 961Avyttring av materiella anläggningstillgångar 2 162 3 600Kassaflöde från investeringsverksamheten – 107 833 – 60 361

FinansieringsverksamhetenFörändring långfristiga fordringar 3 294 2 187Förändring av avsättningar – 404 59Upptagna lån 50 000 0Amortering av lån – 10 598 – 10 597Kassaflöde från finansieringsverksamheten 42 292 – 8 351

Årets kassaflöde – 446 – 1 424Likvida medel vid årets början 658 2 082Likvida medel vid årets slut 212 658

Kassaflödesanalys

12


Balansräkning(tkr)

Fastställd balansräkning

2013-12-31

Justeringar vid övergång till

BFNAR 2012:1

Omräknad balansräkning

2013-12-31

Byggnader och mark 1 008 166 4 099 1 012 265Summa anläggningstillgångar 1 072 740 4 099 1 076 839Summa tillgångar 1 112 409 4 099 1 116 508

Eget kapital (se även nedan) 123 832 3 198 127 030Avsättningar uppskjuten skatt 27 095 901 27 996Summa eget kapital och skulder 1 112 409 4 099 1 116 508

Resultaträkning(tkr)

Enligt fast-ställd resultat-

räkning 2013


BFNAR 2012:1

Omräknad resultat-

räkning 2013

Övriga externa kostnader – 168 666 8 847 – 159 819Avskrivningar – 39 747 – 3 891 – 43 638Övriga rörelsekostnader – 348 – 857 – 1 205Rörelseresultat 36 246 4 099 40 345Resultat efter finansiella poster 9 561 4 099 13 660Uppskjuten skatt – 2 195 – 901 – 3 096Årets resultat 7 366 3 198 10 564

Tilläggsupplysningar

Redovisningsprinciper m mAllmänna redovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovis-ningslagen (1995:1554) och BFNAR 2012:1 Års-redovisning och koncernredovisning (K3).

Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3)Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). I samband med övergången har nedan angivna lättnadsregler (frivilliga undantag från kravet på retroaktiv tillämpning) nyttjats. Med anledning av bolagets verksamhet och gällande regler i BFNAR 2012:1 har lättnadsreglerna för retroaktiv omräkning av materiella anläggningstillgångar utnyttjats.

För att möjliggöra meningsfull jämförelse med före-gående år har samtliga poster som berörs i resultat-räkning, balansräkning, kassaflödesanalys samt noter räknats om för jämförelseåret. I och med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) tillämpas komponentavskriv-ning på materiella anläggningstillgångar.

Korrigeringar av jämförelseårets resultat- och balansräkningar samt ingångsbalansräkningDe korrigeringar som skett av jämförelseårets resultat- och balansräkningar när dessa omräknats i samband med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) framgår nedan.

13


Kassaflödesanalys(tkr)

Enligt fastställd kassaflödesanalys 2013


BFNAR 2012:1

Omräknad kassaflödes-analys 2013

Den löpande verksamheten - Rörelseresultat 36 246 4 099 40 345- Avskrivningar 39 747 3 891 43 638- Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar 348 857 1 205Investeringsverksamheten - Förvärv av fastigheter – 50 724 – 8 847 – 59 571Summa 25 617 0 25 617

Bedömningar och uppskattningarUpprättande av bokslut och tillämpning av redovisnings-principer baseras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. De väsentliga bedömningarna och uppskattningarna som gjorts rör aktivering av anläggningstillgångar kontra underhållskostnader.

KoncerntillhörighetNärmast överordnade moderföretag som upprättar koncernredovisning i vilken företaget ingår är Arvika Stadshus AB (org nr 556119-8861) med säte i Arvika.

IntäktsredovisningIntäkter redovisas till ett verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska för-delarna kommer tillgodogöras bolaget och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Ersättning till anställda Ersättningar till anställda avser alla typer av ersätt-ningar som företaget lämnar till de anställda. Kort-fristiga ersättningar utgörs av bland annat löner, betald semester, betald frånvaro och ersättning efter avslutad anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redo-visas som kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning till följd av en tidigare händelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Specifikation av korrigeringar som redovisas direkt mot eget kapitalHuvudregeln vid övergången till BFNAR 2012:1(K3) är att principerna ska tillämpas retroaktivt. Detta innebär att de korrigeringar som skett av den utgående balansen 2013– 12– 31 redovisas direkt mot eget kapital enligt nedan:

(tkr) Aktie kapital Reservfond Balanserat resultat

Årets resultat

Totalt

Utgående eget kapital 2013-12-31 enligt fastställd balansräkning 6 500 65 546 44 420 7 366 123 832

Årets korrigeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 (K3)Kostnad för underhåll som aktiverats 8 834 8 834Resultat vid utrangering av anläggningstillgångar – 857 – 857Avskrivningar – 3 878 – 3 878Uppskjuten skatt – 901 – 901

Utgående eget kapital 2013-12-31 korrigerat i enlighet med BFNAR 2012:1 (K3) 6 500 65 546 44 420 10 564 127 030

14


I företaget finns såväl avgiftsbestämda som förmåns-bestämda pensionsplaner. Utgifter för avgifts bestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. Företaget har förmånsbestämda pensionsplaner som finansieras i egen regi. Uppgift om pensionsskuldens storlek erhålls från ett oberoende företag och redovisas enligt den erhållna uppgiften.

AnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaff-ningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Materiella anläggningstillgångar har delats upp på betydande komponenter när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder.

Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet minskat med ett beräknat restvärde om detta är väsent ligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader, fördelat på komponenter 20-100 årMaskiner och andra tekniska anläggningar 5-20 årInventarier, verktyg och installationer 5-10 årMarkanläggningar 20 år

Fordringar, skulder och avsättningarOm inget annat anges ovan värderas kortfristiga ford-ringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga fordringar och långfristiga skulder värderas efter det första värderingstillfället till upplupet anskaffnings-värde. Övriga skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan.

15


Not 1 – Nettoomsättningens fördelningNettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:(tkr) 2014 2013

Bostäder 144 428 141 201Vårdbostäder 42 339 40 706Förvaltningsfastigheter 76 826 76 775Kommersiella fastigheter 27 860 27 142

291 453 285 824

Not 2 – Arvode till revisorer(tkr) 2014 2013

Ernst & Young ABRevisionsuppdraget 100 125Annan revisionsverksamhet 0 32Skatterådgivning 0 20Övriga tjänster 23 50

123 227

Not 3 – Anställda och personalkostnader(tkr) 2014 2013

Medelantalet anställdaMän 71 75Kvinnor 82 80

153 155Löner och andra ersättningarStyrelse och verkställande direktör 1 058 986Övriga anställda 44 964 43 949

46 022 44 935Pensions- och övriga sociala kostnaderPensionskostnader för styrelse och verkställande direktör 593 541Pensionskostnader för övriga anställda 2 072 2 596Övriga sociala kostnader enligt lag och avtal 16 701 17 825

19 366 20 962

Noter

(tkr) 2014 2013

Könsfördelning bland ledande befattningshavareAndel kvinnor i styrelsen 22 % 22 %Andel män i styrelsen 78 % 78 %Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 33 % 33 %Andel män bland övriga ledande befattningshavare 67 % 67 %

Av bolagets pensionskostnader till verkställande direktör avser 351 (541) tkr bolagets nuvarande verkställande direktör. I balansposten avsatt till pensioner utgör 1 419 (1 534) tkr förpliktelser till tidigare verkställande direktör.

Not 4 – Inköp och försäljning mellan koncernföretag

2014 2013

Andel av årets totala inköp som skett från andra företag inom koncernen 32 % 31 %Andel av årets totala försäljning som skett till andra företag inom koncernen 2 % 1 %

Not 5 – Räntekostnader och liknande resultatposter(tkr) 2014 2013

Räntekostnader – 21 930 – 23 936Övriga finansiella kostnader – 3 120 – 3 143

– 25 050 – 27 079

16


Not 6 – Skatt på årets resultat(tkr) 2014 2013

Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 6 016 5 001Förändring av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag – 4 440 – 1 905Summa redovisad skatt 1 576 3 096

Genomsnittlig effektiv skattesats 4,5 % 22,7 %

Avstämning av effektiv skattesats

Redovisat resultat före skatt 34 663 13 660Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22 %): 7 626 3 005Skatteeffekt av: Bokföringsmässiga

avskrivningar på byggnader 7 845 8 241 Övriga ej avdragsgilla

kostnader 1 901 14 Förändring underskotts vdrag 0 3 502 Skattemässiga avskrivningar

på byggnader – 7 531 – 7 473 Ej skattepliktiga intäkter 0 77 Direktavdrag i dekl pga det

utvidgade rep begreppet – 8 265 – 4 270Redovisad skatt 1 576 3 096

Effektiv skattesats 4,5 % 22,7 %

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuldUppskjuten skatt beräknas med 22% på alla tempo-rära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit i redo-visade värden för byggnader.

Uppskjuten skattefordran avseende säkerställda underskottsavdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas på överskott vid framtida beskattning.

Not 7 – Byggnader, markanläggningar och mark(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Ingående anskaffningsvärden 1 530 118 1 507 239Årets anskaffningar 54 750 27 798Aktivering pågående projekt 44 489 0Försäljningar/utrangeringar – 4 293 – 5 061Omklassificeringar 0 142Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 625 064 1 530 118

Ingående avskrivningar – 517 853 – 479 129Försäljningar/utrangeringar 1 668 256Omklassificeringar 0 – 142Årets avskrivningar – 37 040 – 38 838Utgående ackumulerade avskrivningar – 553 225 – 517 853

Utgående redovisat värde 1 071 839 1 012 265

Uppgifter om fastigheter 2014-12-31

Redovisat värde 1 071 839Verkligt värde 1 380 000

Beräkning av verkligt värdeFastighetsbeståndet har värderats till ett så kallat verkligt värde. Verkligt värde är en redovisnings-term som för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning under normala omständigheter på fastighetsmarknaden.

Värdebedömningen är internt genomförd. Den värderingsmetod som använts är en s k direkt-avkastningsmetod. Det är i grunden en ortspris-metod, dvs värdebedömning baserad på jämförelse med marknaden för sålda fastigheter. Metoden bygger på ett bedömt normaliserat driftnetto som evighets-kapitaliserats efter ett direktavkastningskrav. Det avkastningskravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt, i grunden baserat på analys av på marknaden genomförda transaktioner.

Bedömning av verkligt värde har gjorts för bostads-fastigheter samt för lokalfastigheter som har externa hyresgäster, dvs där inte kommunen eller kommunala bolag huvudsakligen är hyresgäster. För de fastigheter som huvudsakligen hyrs av kommunen eller kom-munala bolag samt för vårdboendefastigheter har restvärdet per 2014-12-31 angivits.

17


Not 8 – Inventarier, verktyg och installationer(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Ingående anskaffningsvärden 33 025 34 951Årets anskaffningar 7 905 4 391Försäljningar/utrangeringar 0 – 6 317Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 40 930 33 025Ingående avskrivningar – 14 830 – 17 715Försäljningar/utrangeringar 0 6 317Årets avskrivningar – 3 687 – 3 432Utgående ackumulerade avskrivningar – 18 517 – 14 830Utgående redovisat värde 22 413 18 195

Not 9 – Andra långfristiga värdepappersinnehav(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Ingående anskaffningsvärden, 4 st andelar á 10 kr i HBV 40 40Utgående redovisat värde 40 40

Not 10 – Andra långfristiga fordringar(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Ingående anskaffningsvärden 6 663 8 851Amorteringar, avgående fordringar – 1 647 – 2 188Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 016 6 663Utgående redovisat värde 5 016 6 663

Not 11 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Förutbetalda leverantörsfakturor 2 131 1 713Upplupna lönebidrag 101 111Upplupen intäkt återbetalning Fora 345 0Upplupen försäkringsersättning 2 694 0Övriga upplupna intäkter 844 33

6 115 1 857

18


Not 12 – Förändring av eget kapital(tkr) Aktiekapital Reservfond Balanserat

resultatÅrets

resultatTotalt

Ingående balans 2013-01-01 6 500 65 546 32 912 11 508 116 466

Överföring resultat föregående år 11 508 – 11 508 0Årets resultat 10 564 10 564Utgående balans 2013-12-31 6 500 65 546 44 420 10 564 127 030

Överföring resultat föregående år 10 564 – 10 564 0Årets resultat 33 087 33 087Utgående balans 2014-12-31 6 500 65 546 54 984 33 087 160 117

Not 13 – Obeskattade reserver(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Ackumulerade överavskrivningar 2 996 2 9962 996 2 996

Not 14 – Avsättningar(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Pensioner och liknande förpliktelser Belopp vid årets ingång 4 630 4 571 Årets förändring – 404 59

4 226 4 630

Not 15 – Uppskjuten skatteskuld(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Skatteskuld hänförlig till skillnad mellan bokförda och skatte-mässiga värden på byggnader 31 419 29 527Skattefordran hänförlig till skatte mässigt underskott – 6 506 – 6 191

24 913 23 336

Not 16 – Långfristiga skulder(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Förfaller mellan 2 och 5 år efter balansdagenArvika kommun reverslån 42 280 42 280

42 280 42 280Förfaller senare än 5 år efter balansdagenSkulder till kreditinstitut 672 000 622 000Arvika kommun reverslån 222 969 233 567

894 969 855 567

Not 17 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter(tkr) 2014-12-31 2013-12-31

Upplupna semesterlöner 3 206 2 915Upplupna sociala avgifter 2 979 3 727Upplupna räntekostnader 1 720 1 636Övriga upplupna kostnader 4 640 9 429Övriga förutbetalda intäkter 9 175 9 516

21 720 27 223

Not 18 – Nyckeltalsdefinitioner(tkr)

Justerat eget kapitalEget kapital med tillägg för obeskattade reserver som reducerats med uppskjuten skatt

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital

SoliditetJusterat eget kapital i procent av balansomslutning

19


Arvika 2015-

Peter Söderström Ann-Sofie Alexandersson Thomas BroströmOrdförande

Erik A Eriksson Uno Eriksson Inger Hjerpe

Lars-Ove Jansson Peter Joensuu Jan-Olov Johansson

Åge Zetterberg Ulf RichardsonVerkställande direktör

Min revisionsberättelse har lämnats 2015-

Sven-Bertil RymanAuktoriserad revisor

Underskrifter

PRODUKTION: FERNEMO INFORMATION & GRAFIK AB, NORATEXTBEARBETNING: HANNA GERHARDSEN, NOOMI SVAHN, ALBIN STRÖM

Arvika Fastighets AB 671 81 Arvika Besöksadress: Östra Esplanaden 5 Tfn 0570-816 00 vx E-post: [email protected] Hemsida: www.arvika.se

Documents

Årsredovisning 2014 Arvika Fastighets AB · Johan Eklund, auktoriserad revisor Sven-Erik von Wachenfeldt, vald av kommunfullmäktige ... Övriga större projekt är ... arbeta vidare