ASTE IMMOBILIARI - francesco-gentile.it · - ai sensi e per gli effetti del Testo Unico ... denuncia per danneggiamento e appropriazione indebita, ... fate prima il sopralluogo voi

ASTE IMMOBILIARI BENVENUTO NEL BUSINESS DELLE ASTE IMMOBILIARI.

PROGRAMMA DELLA GIORNATA

ASTE IMMOBILIARI BENVENUTO NEL BUSINESS DELLE ASTE IMMOBILIARI.

GENTILE FRANCESCO -FORMATORE IMMOBILIARE

STEFANO MANTELLI - CONSULENTE ASTE IMMOBILIARI

ASTE IMMOBILIARI PROGRAMMA GIORNATA

FASE -PRE AGGIUDICAZIONE

COS’E’ UN ASTA IMMOBILIARE

NORMATIVA VIGENTE

PERCHE’ UN IMMOBILE VA ALL’ASTA

PROCEDURA DI VENDITA ALL’ASTA

COME PARTECIPARE E STEP DA SVOLGERE PRIMA DI PRESENTARE L’OFFERTA


ASTA IN TRIBUNALE

APPROCCIO DA TENERE

PREZZO MASSIMO DA OFFRIRE

COSA FARE IN PRESENZA DI TANTI ACQUIRENTI

COME E QUANDO RILANCIARE


FASE-POST AGGIUDICAZIONE

ENTRO QUANDO SALDARE

DECRETO DI TRASFERIMENTO

COME OTTENERE LE CHIAVI CASA LIBERA

COME AVERE LE CHIAVI CON IMMOBILE OCCUPATO

GESTIONE RAPPORTI ESECUTATO

ASTE IMMOBILIARI FASE-PRE-AGGIUDICAZIONE

COS’E’ UN ‘ ASTA GIUDIZIARIA PUBBLICA

VENDITA IMMOBILE PROVENIENTE DA PROCEDURA ESECUTIVA E CONCORSUALE NONCHE’ DA ALTRI PROCEDIMENTI PER I QUALI LA PUBBLICAZIONE E’ PREVISTA PER LEGGE


PERCHE’ UN IMMOBILE VA ALL’ASTA?

DEBITI NON PAGATI(ESECUZIONI ,FALLIMENTI)

DISACCORDO EREDITA’ ( DIVISIONE GIUDIZIALE)


PROCESSO DI IMMOBILE VENDUTO ALL’ASTA.

IL PIU’ CONOSCIUTO E’ PER UN MUTUO NON PAGATO.

RATE INSOLUTE

RECOVA MUTUO

RICHIESTA PAGAMENTO UNICA SOLUZIONE

DECRETO INGIUNTIVO

PRECETTO E PIGNORAMENTO


DOPO CIRCA 1 ANNO ISTANZA DI VENDITA

NOMINA PERITO CTU PER EFFETTO DI INTERVENTO CREDITORE PROCEDENTE.

PUO’ ESSERE ANCHE CONDOMINIO, O TERZA FIGURA .

PERIZIA IMMOBILE

NOMINA DELEGATO ALLA VENDITA ( AVVOCATO ,COMMERCIALISTA,NOTAIO ISCRITTI ALL’ELENCO DELEGATI)


2 FIGURE INTERVENGONO

CUSTODE E DELEGATO


DELEGATO

PUBBLICITA’ IMMOBILE

NOTIFICA A TUTTI I SOGGETTI COINVOLTI

RICEVE LE OFFERTE IN BUSTA CHIUSA

DECRETO DI TRASFERIMENTO

ORDINE DI LIBERAZIONE DOPO LA FIRMA DEL GIUDICE


CUSTODE

RESPONSABILE DELL’IMMOBILE

RAPPORTI ESECUTATO PER VISITE

DISPONIBILITA’ CHIAVI

RICOGNIZIONE

RUOLO DI INFORMAZIONE SU STATO IMMOBILE E OCCUPAZIONE

LIBERAZIONE IMMOBILE ( ART 560 C.P.C)


ASTA INCANTO O SENZA INCANTO

DIFFERENZE SOSTANZIALI


ASTA CON INCANTO

NON PIU’ UTILIZZATA DA ANNI

PRINCIPALI CARATTERISTICHE


ASTA SENZA INCANTO STEP.

VISIONARE IMMOBILE

COSA OCCORRE VERIFICARE DURANTE LA VISITA?

STATO OCCUPAZIONE

PRESENZA MINORI

MALATI O ANZIANI



LETTURA PERIZIA

PERICOLOSO IGNORARE O SAPER LEGGERE UNA PERIZIA.

DIFFORMITA’

DIRITTI DI SUPERFICIE

DIRITTI DI ABITAZIONE

COMODATO D’USO



LETTURA PERIZIA

PERICOLOSO IGNORARE O SAPER LEGGERE UNA PERIZIA.

DIFFORMITA’


DIRITTI DI ABITAZIONE

COMODATO D’USO



COME PRESENTARE OFFERTA

ASSEGNI CIRCOLARI

15% DI SPESE ( NON IN TUTTE LE CITTA’ )

10% DI CAUZIONE


CHI PUO’ PRESENTARE LA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE?


OFFERTA DI PIU’ SOGGETTI INSIEME ( PIU’ ASSEGNI CIRCOLARI)


RIBASSO DEL 25% ( NORMATIVA)

PERCHE’ OFFRIRE ANCHE POCHI EURO IN PIU’ !

RILANCI COME FUNZIONANO

AGGIUDICAZIONE IN CASO DI ZERO OFFERTE


ESEMPIO MODELLO OFFERTA SENZA INCANTO

Marca da bollo da € 16,00

DOMANDA DI PARTECIPAZIONEVENDITA SENZA INCANTOE. I. N. LottoNOTAIO DOTT./SSA


il/la sottoscritto/a:

COGNOME NOMELUOGO E DATA DI NASCITARESIDENZA(indirizzo)PROFESSIONE TEL.(cell.)E MAILDichiara di essere (barrare con una X): ( ) celibe / nubile / libero/a;

( ) coniugato/a in regime di separazione dei beni con

( ) coniugato/a in comunione legale dei beni conCOGNOME NOMELUOGO E DATA DI NASCITAPROFESSIONE


Chiededi essere ammesso a partecipare alla vendita senza incanto che si terrà il giorno alle ore , per la vendita dei beni relativi alla E.I. n. Lotto , come meglio individuati nella perizia di stima e nell'ordinanza di vendita, e a tal fine

Offre in modo irrevocabileil prezzo di € ( ) per l'acquisto e si impegna a pagarlo con le seguenti modalità:1) con assegno circolare intestato come la cauzione o bonifico bancario entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita;2).............................................................................................. (facoltà di indicare termine più breve);


Dichiara- di aver preso visione della perizia di stima e di essere a conoscenza che gli immobili vengono venduti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano;- di essere a conoscenza del fatto che la prestazione della cauzione è regolata dall'art. 580 c.p.c.;- ai sensi e per gli effetti del Testo Unico sulla Privacy (D.Lgs. n. 196/2003), di essere stato edotto/a che i propri dati personali e/o patrimoniali verranno utilizzati nella misura strettamente necessaria alla funzione notarile e per le finalità previste dalla normativa in materia antiriciclaggio nei casi previsti dalla legge, prestando quindi il proprio consenso al loro trattamento mediante strumenti manuali, informatici e telematici, da parte del Notaio delegato e sostituti del medesimo.


- di essere a conoscenza che la procedura non presta la garanzia prevista dal DM 22 gennaio 2008 n.37 (perché trattasi di normativa secondaria non idonea a derogare alle disposizioni di legge);Alla presente si allegano:- Assegno circolare "Non trasferibile" intestato a "Tribunale di E.I. Lotto (se più Lotti)" di € , a titolo di cauzione (pari al 10% del prezzo offerto);- copia di documento/i d'identità in corso di validità;- copia del/i codice/i fiscale/i.Data

Firma..................................................................


NORMATIVA FONDAMENTALE PER LE ASTE PUBBLICHE

Riforma di agosto 2015 che ha introdotto la possibilità di offerta fino al 75% del prezzo base d'asta e

ha abrogato la vendita con incanto;

legge 49/2016 che ha introdotto la facoltà del delegato di ribassare del 50% il prezzo rispetto al tentativo di vendita precedente, dopo il terzo esperimento;

decreto legge 3 maggio 2016 n. 59 che ha riformato l'art. 560 cpc e attribuito al custode giudiziario la liberazione (tempi molto più veloci);

DM 227/2015 (metà compenso del delegato per la fase vendita addossato all'aggiudicatario);

ASTE IMMOBILIARI FASE-AGGIUDICAZIONE

SPESE PER ACQUISTO ALL’ASTA

PRIMA CASA O SECONDA CASA

COME EVITARE PLUSVALENZE ?

SOCIETA’ O PERSONA FISICA ?

ASTE IMMOBILIARI FASE-POST AGGIUDICAZIONE

ENTRO QUANTO OCCORRE SALDARE?DEVE SALDARE CHI HA PARTECIPATO ALL’ASTA?

POSSO INTESTARLO AD UN’LATRA PERSONA ?

COS’E’ IL DECRETO DI TRASFERIMENTO?

QUANDO VIENE CONSEGNATO?

CHE DIRITTI CI TRASFERISCE?

SPESE DI AMMINISTRAZIONE ARRETRATE?SONO SODDISFATTE CON LA VENDITA ALL’ASTA OPPURE OCCORRE PAGARLE ?

ASTE IMMOBILIARI FASE-POST AGGIUDICAZIONE

COME OTTENERE LE CHIAVI DI UNA CASA LIBERA?

COME ACCEDERE NELL’IMMOBILE SE E’ OCCUPATO DALL’ESECUTATO?

TEMPI PER LIBERAZIONE IMMOBILE OCCUPATO

CASI DI MINORI O ANZIANI TEMPI ??

BUONA USCITA O VIA LEGALE ?

ASTE IMMOBILIARI OPERATIVITA’ E METODI PER INVESTIRE CON LE ASTE!

SOPRALLUOGO IMMOBILE

Al sopralluogo scoraggiate i concorrenti elencando a voce alta eventuali problemi riscontrati a perizia ecc., che in realtà non hanno rilevanza (spese condominiali arretrate anche precedenti agli ultimi due anni, sanatorie da fare

PERENTORIAMENTE entro 120 giorni, a pena di nullità, enfatizzate eventuali minacce dell'occupante di distruggere la casa o di portarsi via tutto (difficile che lo farà, denuncia per danneggiamento e appropriazione indebita, ditelo a lui a bassa voce cosa rischia, non fatevi sentire dagli altri)


IMMOBILI OCCUPATI

Guardate con attenzione vendite all'asta di immobili occupati con titolo valido: spesso è un arma a favore, perchè pochi partecipano emagari a seguito di verifica scopro che sta andando via oppure è un ottimo pagatore oppure gli affitto l'immobile con impegno di rivendita oppure il contratto scade dopo un anno ma questo fa abbassare il prezzo di molto, ecc.; immobili occupati da inquilino con sfratto per morosità (anche in questo caso tanti potenziali offerenti rinunciano e si fermano a quianto indicato in perizia e nell'avviso di vendita: fate prima il sopralluogo voi SENZA il custode e verificate se l'immobile è libero o se la persona sta andando via, così il custode non viene a saperlo e non aggiorna gli altri. Se è già libero chiedete il sopralluogo per vederlo dentro...(caso via argine polcevera)


DIRITTI E COMODATI

Casi particolari di immobili occupati (comodato gratuito e diritto di abitazione: anche qui analizzateli con attenzione: comodato a tempo indeterminato, diritto di abitazione spesso attribuito dal giudice della separazione dopo il pignoramento, ecc.)



Acquisto del diritto di superficie (anche in questo caso non spaventatevi e non scartate a priori, potrebbe essere un caso in cui non partecipa nessuno e compri ad un ottimo prezzo a cui aggiungere gli oneri già computati in perizia)


ESCLUSIONE OFFERENTE

E’ possibile far escludere i concorrenti che si presentano alla vendita con procura notarile dell'offerente.


OFFERTE STRATEGICHE

Offrite un prezzo arrotondato di poco in eccesso con qualche euro in più (in caso altro/altri offerenti avessero fatto il minimo e non volessero rilanciare vi aggiudicate l'immobile con qualche euro in più, diversamente, in caso di parità al minimo vince chi ha consegnato per primo: in caso non foste voi, per vincere dovreste rilanciare...


IMMOBILI NON VISIONABILI

Attenzione gli immobili che non si riescono a vedere(stratagemmi per vederlo anche senza custode, caso via Buranello; sopralluogo con custode che va via (caso via Molteni)


CONSEGNA DELL’OFFERTA

Consegnate l'offerta sempre all'ultimo (perchè se volete sapere quanti siete e per caso il delegato dovesse dirvelo, almeno vi da un dato aggiornato e anche perchè (caso raro il concorrente che ha consegnato poco prima ha saputo dal delegato di essere da solo e potrebbe non venire all’asta convinto di vincere lo stesso oppure viene un avvocato senza mandato a rilanciare o l'offerente senza il “dominus” perchè crede di non dover rilanciare, ecc.


ASTE DI ALTRI TRIBUNALI

Controllare sempre le aste degli altri Tribunali .Caso reale Corso Martinetti Genova


ACQUISTO SECONDA CASA

Se acquistate come seconda casa e volete rivendere non pagate plusvalenza se mettete la residenza all'interno dell'immobile per più di metà periodo in cui siete proprietari);


Sopralluogo

Fate il sopralluogo prima possibile anche se il prezzo è alto, per costruirvi la vittoria ad un'asta successiva, perchè successivamente potrebbe essere difficile vederlo (quando il prezzo scende tanto e l'esecutato o occupante capisce che verrà presto venduto, potrebbe iniziare a difendere l'immobile e non farlo vedere...ma voi l'avete già visto in tempi non sospetti!)


LOTTI

Guardate con attenzione le vendite di immobili in più lotti lo stesso giorno (il prezzo spesso scende sensibilmente e, in più potete utilizzare lo stratagemma utilissimo dell'”offerta per lotti” (capita spesso nei fallimenti in cui ad esempio sono venduti lo stesso giorno, ma in lotti separati, tutti o più appartamenti di un palazzo intero costruito dall'imprenditore fallito, oppure la vendita lo stesso giorno di box, in lotti seoparati, ecc.)


SCOVARE ANNUNCI IN POSTI POCO CONOSCIUTI

Non limitatevi a cercare immobili in vendita pubblicati sul portale dove andiamo tutti...

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LE TUE DOMANDE

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