Audit Immobilier

AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER

Introduction

Caractéristiques du secteur

Secteur en forte croissance ( réformes économiques, croissance du secteur de l’habitat…)

Secteur régi par une réglementation spécifique (légales, réglementaires,fiscale, comptable…)

Secteur dont le cycle de production dépasse généralement une année,

l'importance de leurs stocks et des charges financières, la possibilité de vente avant l'achèvement,

Introduction

1- Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire

2- Particularités fiscales

3- Règles comptables spécifiques

4- Principales étapes du processus d’activité

5- Principaux cycles d’audit et risques spécifiques

6- Diligences d’audit spécifiques

7- Réserves les plus fréquentes

Conclusion

Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire

1- Travaux Immobiliers:1- Travaux Immobiliers:

Sont considérés comme entrepreneurs de travaux Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre des matériaux nécessaires, mettent en oeuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou à la transformation d'immeubles.réparation ou à la transformation d'immeubles.

Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par matériaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage.l'ouvrage.

2- Lotisseur2- Lotisseur

Le lotisseur est la personne qui procéde à des Le lotisseur est la personne qui procéde à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtirterrains à bâtir (pose de canalisations d'eau et (pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de d'égouts, électrification, construction de chaussées, bordures, trottoirs etc...) .chaussées, bordures, trottoirs etc...) .

LotissementLotissement: : constitue un lotissement toute division constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage d’une propriété pour vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot.quelle que soit la superficie du lot.

3- Promoteur Immobilier:3- Promoteur Immobilier:

Le promoteur immobilier est défini comme Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne qui, sans avoir la qualité étant toute personne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur des travaux immobiliers d'entrepreneur des travaux immobiliers procède ou fait procéder à procède ou fait procéder à l'édification l'édification d'un d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location.ou à la location.

Un promoteur immobilier doit être Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrainpropriétaire de son terrain. . Pour l’édifier il Pour l’édifier il peut le faire lui même, comme il peut faire peut le faire lui même, comme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux pour appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser la construction. réaliser la construction.

4-4- V.E.F.A: Vente en état futur V.E.F.A: Vente en état futur d’achèvement (achat d’achèvement (achat sur plan)sur plan)

La VEFA est le contrat par lequel La VEFA est le contrat par lequel une personne, lune personne, l’acquéreur’acquéreur, , contracte avec une autre, le contracte avec une autre, le vendeurvendeur afin d’acquérir afin d’acquérir un bien un bien immobilier. immobilier. Le vendeur s’engage à édifier un Le vendeur s’engage à édifier un bien immobilier dans un délai bien immobilier dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage déterminé et l’acquéreur s’engage à payer le prix au fur et à mesure à payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.de l’avancement des travaux.

Les étapes de la VEFA:Les étapes de la VEFA:

o Contrat de réservation (facultatif)Contrat de réservation (facultatif)o Contrat préliminaireContrat préliminaireo Contrat définitifContrat définitif

Contrat de réservation:Contrat de réservation:

C’est un contrat permettant la C’est un contrat permettant la réservation d’un bien immobilier en réservation d’un bien immobilier en contrepartie du dépôt d’une garantie. contrepartie du dépôt d’une garantie. Il contient:Il contient:

-Description -Description détaillée du biendétaillée du bien

- Prix de vente- Prix de vente

- Modalité du - Modalité du paiementpaiement

Le paiement reste séquestré Le paiement reste séquestré entre les mains du notaire chargé de entre les mains du notaire chargé de l’opérationl’opération

Contrat préliminaire de vente: obligatoireContrat préliminaire de vente: obligatoire

Conclu à l’achèvement des fondations de Conclu à l’achèvement des fondations de l’immeubles. Il comporte les informations l’immeubles. Il comporte les informations relatives à : délai de livraison, le prix, les relatives à : délai de livraison, le prix, les modalités de paiement et la garantie de modalités de paiement et la garantie de remboursementremboursement

En outre, un cahier des charges est signé En outre, un cahier des charges est signé entre les partie (caractéristiques entre les partie (caractéristiques techniques, nature des matériaux,délai de techniques, nature des matériaux,délai de réalisation et de livraison…) réalisation et de livraison…)

Les garanties données à l’acquéreur:Les garanties données à l’acquéreur:

Garantie de remboursementGarantie de remboursement

Garantie des vices cachés ( 1 AN)Garantie des vices cachés ( 1 AN)

Garanties décennale (10 ANS)Garanties décennale (10 ANS)

Contrat définitif:Contrat définitif:

Le transfert de propriété du bien Le transfert de propriété du bien immobilier est effectuée après immobilier est effectuée après paiement intégral du prix et paiement intégral du prix et l’obtention du permis d’habiterl’obtention du permis d’habiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ET RAPPEL DU CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIREREGLEMENTAIRE

Le secteur est régi par les dispositions légales et réglementaires Le secteur est régi par les dispositions légales et réglementaires spécifiques suivantes:spécifiques suivantes:

loi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relative loi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ;aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ;

dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C

Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur d’achèvement ;d’achèvement ;

loi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des loi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;immeubles bâtis ;

décret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de décret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de passation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives à passation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives à leur contrôle et à leur gestion ;leur contrôle et à leur gestion ;

Note Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publicsNote Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publics

PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES

Qualité Régime applicable Conditions à remplir

Sociétés immobilières transparentes

Hors champ d’application

a) lorsque leur actif est constitué soit d'une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin ;b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux. Chaque fraction est constituée d'une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.

EN MATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETESEN MATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETES


les promoteurs immobiliers (logements économiques)

Exonération permanente - opérations réalisées dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges, en vue de réaliser un programme de construction de 2.500 logements sociaux, étalé sur une période maximum de cinq ans courant à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire ;

- Tenir une comptabilité séparée pour chaque programme de construction ;

- Joindre à la déclaration fiscale :- Un exemplaire de la convention et

du cahier des charges pour la première année ;

- Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent.


EN MATIERE D’IS ET IREN MATIERE D’IS ET IR


les promoteurs immobiliers (cités, résidences et campus universitaires)

Réduction temporaire pour une période de 5 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter d’une réduction de 50% de l’impôt, au titre des revenus provenant de la location de cités, résidences et campus universitaires réalisés en conformité avec leur destination.

-réaliser pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire , des opérations de construction de cités, résidences et campus universitaires constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de deux lits par chambre, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat assortie d’un cahier des charges.-Tenir une comptabilité séparée pour chaque opération de construction;-Joindre à la déclaration fiscale :-Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ;-Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent ;-Un état du nombre de chambres réalisées dans le cadre de chaque opération de construction de cités, résidences et campus universitaires ainsi que le montant du chiffre d’affaires y afférent.


EN MATIERE D’IS ET IREN MATIERE D’IS ET IR

Opération Régime applicable Conditions à remplir

livraison à soi-même de construction, effectuée par toute personne physique

Exonération sans droit à déduction - la superficie couverte n'excède pas 300 m² ;

- la construction porte sur une unité de logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire et est affectée à l'habitation principale de l'intéressé pendant une durée de quatre ans courant à compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu.

construction d'une unité de logement par une société civile immobilière

Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ;

- La société constituée par les membres d’une même famille ;

- La construction est destinée à l’habitation personnelle principale des membres.


EN MATIERE DE TVAEN MATIERE DE TVA


Constructions par des personnes physiques et morales


- Construction destinée au logement du personnel ;

- Edification dans le cadre d’un programme agréé.

construction de logements pour le compte de chacun de leurs adhérents par les coopératives d'habitation


- Les coopératives sont constituées et fonctionnent conformément à la législation en vigueur.

les constructions de locaux à usage exclusif d'habitation

Exonération avec droit à déduction - la superficie couverte et la valeur immobilière totale (prix du terrain + coût de la construction principale et des annexes + frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité), par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100m² et 200.000 dirhams TTC.




les constructions de cités, résidences et campus universitaires par les promoteurs immobiliers

Exonération avec droit à déduction - réalisation de la construction au maximum trois ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire des ouvrages constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de 2 lits par chambre ;

- opération s’inscrit dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges.

les opérations de réalisation de logements sociaux

Exonération avec droit à déduction - afférents au projet "Annassim" situé dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la société nationale d’aménagement collectif (SO.N.A.D.A.C).

les opérations de location d'immeubles

Imposable à 10% avec droit à déduction - immeubles à usage d'hôtels, motels, villages de vacances ou ensembles immobiliers à destination touristique, équipés totalement ou partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la piscine, dans la mesure où ils font partie intégrante de l'ensemble touristique.



Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe

Exigibilité de la taxe

La taxe sur les opérations de construction porte sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement de toute nature ainsi que les opérations de restauration dont la réalisation doit faire l’objet d’une autorisation de construire.A noter que les logements économiques sont exonérés de la taxe.

La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré couvert, chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier.Le montant maximum de la taxe est fixé au mètre carré couvert comme suit :▪ immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré couvert ;▪ immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams parmètre carré couvert ;▪ logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert.En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe.

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de construire.

Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de ladélivrance de l’autorisation de construire.

FISCALITE DES COLLECTIVITES FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESLOCALES

TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTIONTAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe

Exigibilité de la taxe

La taxe sur les opérations de morcellement est instituée à l’occasion de toute opération de morcellement.

Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% de la valeur vénale du terrain déclarée au moment du dépôt de la demande de l.autorisation de morceler.

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire des autorisations de morceler.

Elle est exigible six mois après la date de la délivrance par la commune du certificat attestantl’exécution des travaux.La taxe est acquittée au moment de la délivrance de l’autorisation de morceler.


TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENTTAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ d’application

Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe

La taxe sur les opérations de lotissement est instituée à l’occasion de toute opération de lotissement.

Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux de viabilisation,d’assainissement et d’électrification du lotissement.

Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de lotir.

Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu desituation du lotissement :▪ un acompte de 75% du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total estimatifdes travaux de viabilisation, d’assainissement et d’électrification du lotissement, au momentde la délivrance de l’autorisation de lotir ;▪ et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desditstravaux, au moment de la délivrance du permis de conformité.


TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENTTAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe

La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à laconstruction est due à la suite de l’occupation temporaire du domaine public communal,notamment, par des dépôts de matériels et de matériaux, par des clôtures ou par des saillies duesaux échafaudages.

Le taux maximum de la redevance est fixé à 40 dirhams par mètre carré.

Le redevable de la redevance est le bénéficiaire de l’autorisation de l’occupation temporaire dudomaine public communal.

La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à laconstruction est liquidée et versée trimestriellement à la caisse du régisseur communal.


REDEVANCE D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC REDEVANCE D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC

COMMUNAL POUR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTIONCOMMUNAL POUR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTION

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Mode d’établissement de la taxe

La taxe sur les terrains non bâtis porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines.

La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré.Les taux maximums de la taxe sur les terrains urbains non bâtis sont fixés pour :▪ les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams le mètre carré ;▪ pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré.Les cotes inférieures ou égales à 200 dirhams ne sont pas mises en recouvrement.

La taxe est due par le propriétaire et, à défaut de propriétaire connu, par le possesseur.

La taxe sur les terrains urbains non bâtis est établie et due pour l’année entière à raison des faitsexistants au 1er janvier de l’année d’imposition.Lorsqu’un terrain a été construit, la taxe n’est plus due à partir du 1er janvier de l’année qui suitcelle de la délivrance du permis de construire.


TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATISTAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS

SPECIFICITES DU SECTEUR SPECIFICITES DU SECTEUR BTPBTP

Les axes examinés se rapportent aux points Les axes examinés se rapportent aux points suivants :suivants :

1.1. Chiffre d’affaires imposable ;Chiffre d’affaires imposable ;

2.2. Approvisionnement ;Approvisionnement ;

3.3. Révision des prix ;Révision des prix ;

4.4. Travaux en cours ;Travaux en cours ;

5.5. Bois de coffrage ;Bois de coffrage ;

6.6. Pièces justificatives des dépenses ;Pièces justificatives des dépenses ;

7.7. Frais d’installations de chantier. Frais d’installations de chantier.

Chiffre d’affaires imposableChiffre d’affaires imposable Problème: la régularisation du CA est souvent Problème: la régularisation du CA est souvent

effectuée sur la base effectuée sur la base des décomptes établis des décomptes établis par l’administration publique.par l’administration publique.

Solution : les décomptes sont obligatoirement Solution : les décomptes sont obligatoirement établis sur la base des documents attestant établis sur la base des documents attestant l’avancement des travaux. Ces documents l’avancement des travaux. Ces documents officiels sont appelés attachements ou officiels sont appelés attachements ou situations qui sont adoptés comme pièce situations qui sont adoptés comme pièce maîtresse de la justification du chiffre maîtresse de la justification du chiffre d’affaires réalisé assorti de l’établissement d’affaires réalisé assorti de l’établissement d’une facture émise par l’entreprise d’une facture émise par l’entreprise comportant la même date que lesdits comportant la même date que lesdits attachements ou situations.attachements ou situations.

Approvisionnement Approvisionnement

Problème: les approvisionnements figurant Problème: les approvisionnements figurant sur les décomptes sont pris, parfois, sur les décomptes sont pris, parfois, comme comme travauxtravaux donnant lieu à chiffre d’affaires donnant lieu à chiffre d’affaires imposableimposable

Solution : constituant de simples avances Solution : constituant de simples avances dans le cadre des marchés de travaux, les dans le cadre des marchés de travaux, les approvisionnements ne font pas partie des approvisionnements ne font pas partie des produits d’exploitation. Ainsi, les sommes produits d’exploitation. Ainsi, les sommes encaissées par l’Entreprise, au titre des encaissées par l’Entreprise, au titre des approvisionnements, constituent des approvisionnements, constituent des avances à imputer au compte approprié. avances à imputer au compte approprié.

Révision des prixRévision des prix

Problème : la révision des prix suscite Problème : la révision des prix suscite parfois des controverses quant à son mode parfois des controverses quant à son mode de détermination et à l’exercice de son de détermination et à l’exercice de son rattachement.rattachement.

Solution: Le montant de la révision des prix Solution: Le montant de la révision des prix prévue dans les marchés de travaux prévue dans les marchés de travaux immobiliers, fait partie des produits à immobiliers, fait partie des produits à recevoir lorsque les index de révision sont recevoir lorsque les index de révision sont connus à la clôture de l’exercice. A défaut, connus à la clôture de l’exercice. A défaut, il y a lieu de retenir les derniers index il y a lieu de retenir les derniers index connus. connus.

Travaux en cours Travaux en cours Problème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des Problème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des

évaluations approximatives et non justifiées, en dehors des règles évaluations approximatives et non justifiées, en dehors des règles fiscales et comptables prévues en la matière.fiscales et comptables prévues en la matière.

Solution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et Solution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et évalués au prix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne évalués au prix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne disposent pas d’une comptabilité analytique, il a été retenu la définition disposent pas d’une comptabilité analytique, il a été retenu la définition et la méthode d’évaluation suivantes:et la méthode d’évaluation suivantes:

DéfinitionDéfinition : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des derniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, derniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, jusqu’à la date de clôture de l’exercice.jusqu’à la date de clôture de l’exercice.

Méthode d’évaluationMéthode d’évaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte :1.1. du coût des matériaux utilisés ;du coût des matériaux utilisés ;2.2. du coût de la main d’œuvre ;du coût de la main d’œuvre ;3.3. des frais de chantier ;des frais de chantier ;4.4. de la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant aux de la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant aux

travaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manière travaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manière forfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de forfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de l’exercice le rapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à l’exercice le rapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à savoir les matériaux utilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; savoir les matériaux utilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; d’autre part, les coûts de même nature engagés au cours de tout d’autre part, les coûts de même nature engagés au cours de tout l’exercice. l’exercice.

Bois de coffrage Bois de coffrage Problème : des traitements différents : éléments Problème : des traitements différents : éléments

immobilisables amortis à des taux différents ou immobilisables amortis à des taux différents ou chargescharges

Solution : vu que les bois de coffrage subissent Solution : vu que les bois de coffrage subissent en général des utilisations intensives, il est en général des utilisations intensives, il est préconisé de tenir à leur égard, un compte préconisé de tenir à leur égard, un compte d’inventaire permanent, à l’effet d’imputer au d’inventaire permanent, à l’effet d’imputer au résultat de chaque exercice, le montant de la résultat de chaque exercice, le montant de la consommation effective en bois de coffrage. consommation effective en bois de coffrage. Comptablement, cela revient à introduire tous Comptablement, cela revient à introduire tous les achats de bois de coffrages dans les comptes les achats de bois de coffrages dans les comptes de charges et à comptabiliser en stock en fin de charges et à comptabiliser en stock en fin d’année le montant des bois de coffrages non d’année le montant des bois de coffrages non consommés à l’instar des autres matières et consommés à l’instar des autres matières et matériaux. matériaux.

Pièces justificatives des Pièces justificatives des dépenses dépenses

Problème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de Problème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de dépenses souffrent parfois du caractère de non-conformité aux dépenses souffrent parfois du caractère de non-conformité aux conditions requises par la loi. Ce qui justifie à cet effet les conditions requises par la loi. Ce qui justifie à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, en dépit de leur caractère réintégrations opérées lors des contrôles, en dépit de leur caractère réel.réel.

Solution : tout achat de biens et services Solution : tout achat de biens et services effectué auprès d’un effectué auprès d’un patentablepatentable doit être justifié par une facture régulière doit être justifié par une facture régulière ou tout autre ou tout autre document ou pièce probante en tenant lieu, établidocument ou pièce probante en tenant lieu, établi par le fournisseur en par le fournisseur en vertu des dispositions des articles 32 de la loi n° 24-86 relative à vertu des dispositions des articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés et 30 de la loi n° 17-89 régissant l’impôt général l’impôt sur les sociétés et 30 de la loi n° 17-89 régissant l’impôt général sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectués sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectués auprès de fournisseurs auprès de fournisseurs non patentables non patentables et qui ne délivrent pas de et qui ne délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre de dépense sur factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre de dépense sur lequel elle doit préciser :lequel elle doit préciser :

1.1. le nom et l’adresse du fournisseur ;le nom et l’adresse du fournisseur ;2.2. la nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou la nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou

des prestations rendues ;des prestations rendues ;3.3. les modalités de règlement ;les modalités de règlement ;4.4. l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale).l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale).Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être

authentifiées. authentifiées.

Frais d’installation de Frais d’installation de chantier chantier

Problème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement Problème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement de dépenses nécessaires à l’installation de chantier, tels que de dépenses nécessaires à l’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour personnel, matériel, bureaux de chantier, logements pour personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet de réintégration fiscale etc….Ces dépenses font parfois l’objet de réintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisations au motif qu’elles se rapportent à des immobilisations amortissables.amortissables.

Solution : Les installations de chantier peuvent se présenter Solution : Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchés de travaux des deux manières suivantes :dans les marchés de travaux des deux manières suivantes :

1.1. au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant les frais d’installation tels que logements pour le rémunérant les frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,… ces frais entrent directement personnel, bureaux de chantier,… ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie, les produits dans le compte de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent être pris en considération parmi les correspondants doivent être pris en considération parmi les travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie non encore facturée.la partie non encore facturée.

2.2. ou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. ou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent être immobilisés à l’actif de l’entreprise et Ces frais doivent être immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale de réalisation du marché découlant amortis sur la durée totale de réalisation du marché découlant du contrat. du contrat.

1-Incorporation des charges 1-Incorporation des charges financières au coût de production des financières au coût de production des

opérations immobilièresopérations immobilières

Le PCSI prévoit la possibilité, pour les Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de entreprises dont le cycle normal de production production > > 12 mois12 mois,,

d'inclure dans le coût de production les charges d'inclure dans le coût de production les charges financières courues financières courues pendant la période de pendant la période de productionproduction et relatives à des dettes contractées et relatives à des dettes contractées pour le financement pour le financement spécifiquespécifique desdites desdites productions. productions.

L'achèvement technique doit L'achèvement technique doit générer générer l'achèvement comptable.l'achèvement comptable.

SPÉCIFICITÉS COMPTABLES DU SPÉCIFICITÉS COMPTABLES DU SECTEURSECTEUR

Cas des emprunts finançant Cas des emprunts finançant plusieurs projets:plusieurs projets:

Les charges financières sont Les charges financières sont affectées, par répartition entre les affectées, par répartition entre les différents projets en différents projets en justifiantjustifiant, au , au niveau de niveau de l'ETICl'ETIC, les modalités de , les modalités de répartition.répartition.

Fait générateur d’incorporation:Fait générateur d’incorporation:

Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à financières au coût des terrains est opérée à partir partir de la matérialisation de la décision de la matérialisation de la décision d'acquisitiond'acquisition par le versement partiel ou total du par le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs. du ou des vendeurs.

Pour les lotissements, incorporation des charges Pour les lotissements, incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée financières au coût des stocks est effectuée à partir à partir de la date de la première autorisation de lotir. de la date de la première autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait générateur de Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est constitué l'incorporation des charges financières est constitué par par la date de délivrance de l'autorisation de la date de délivrance de l'autorisation de construire. construire.

CAS PARTIULIER: Opérations en Maîtrise CAS PARTIULIER: Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)d'Ouvrage Déléguée (MOD) : :

Conformément à la convention entre le Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérations que si les engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont financements propres à ces opérations sont disponibles. disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de Un programme MOD ne pourra supporter de

charges financières que si la convention entre charges financières que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule le mandataire et le mandant le stipule expressément.expressément.

2-Incorporation des charges 2-Incorporation des charges commerciales et de publicitécommerciales et de publicité

Liste des charges concernées:Liste des charges concernées:

fléchage et signalisation d'un chantier ; fléchage et signalisation d'un chantier ; achat de maquette ; achat de maquette ; aménagement de bureaux de vente provisoires ou aménagement de bureaux de vente provisoires ou

d'appartements – témoins ; d'appartements – témoins ; plaquettes commerciales ; plaquettes commerciales ; publicité de lancement de programme; publicité de lancement de programme;

Principe:Principe:

Ces charges sont incluses dans les Ces charges sont incluses dans les stocks. stocks.

Dérogation: Grands Projets:Dérogation: Grands Projets:

La construction et l'aménagement d'un La construction et l'aménagement d'un complexe de vente et les frais de publicité et de complexe de vente et les frais de publicité et de prospection pourront être considérée comme:prospection pourront être considérée comme:

Une immobilisation amortissable sur la Une immobilisation amortissable sur la durée d'utilisation dudit complexe. durée d'utilisation dudit complexe.

L'usage de cette option L'usage de cette option devra être explicite et devra être explicite et justifié au niveau de l'ETIC.justifié au niveau de l'ETIC.

Charges exclues du coût de revient:Charges exclues du coût de revient:

les dépenses courantes de les dépenses courantes de commercialisationcommercialisation: Rémunérations : Rémunérations d'intermédiaires commerciaux d'intermédiaires commerciaux

Les dépenses courantes de Les dépenses courantes de publicité:publicité: Frais de publicité générale Frais de publicité générale

A retraiter comme A retraiter comme charges constatées charges constatées d'avanced'avance

A reprendre en fonction du constat A reprendre en fonction du constat définitif du définitif du transfert de propriététransfert de propriété du bien en du bien en questionquestion

3-Incorporation des frais de 3-Incorporation des frais de fonctionnementfonctionnement

Les frais de fonctionnement sont imputés Les frais de fonctionnement sont imputés selon un taux fixe en attendant la mise en selon un taux fixe en attendant la mise en place de la comptabilité analytique:place de la comptabilité analytique:

7%7% pour les opération réalisées en maîtrise pour les opération réalisées en maîtrise d’ouvrage directe d’ouvrage directe

En fonction des En fonction des conventionsconventions établies pour établies pour les opération en MODles opération en MOD

Mention sur l’ETICMention sur l’ETIC

44--Incorporation des honoraires et Incorporation des honoraires et

fraisfrais Liste des charges concernées:Liste des charges concernées:

Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s'agit notamment des frais compris dans le coût de revient. Il s'agit notamment des frais

suivantssuivants : : Assurances Assurances Honoraires des architectes,Honoraires des architectes, Honoraires des avocats, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires,Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais de courtage, Frais d'expertise, Frais d'expertise, Frais juridiques, Frais juridiques, Frais d'appels d'offres, Frais d'appels d'offres, Annonce et insertion propres aux programmes en Annonce et insertion propres aux programmes en

courscours

5-Provision pour travaux 5-Provision pour travaux restant à effectuerrestant à effectuer

Elle sert à enregistrer la provision correspondant au Elle sert à enregistrer la provision correspondant au coût des travaux à effectuer postérieurement à la coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total d’une opération.permettre d’arrêter le coût total d’une opération.

Il ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non Il ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturés qui doivent être portés au crédit du encore facturés qui doivent être portés au crédit du compte 4417 “fournisseurs, factures non parvenues”.compte 4417 “fournisseurs, factures non parvenues”.

Les travaux qui restent à effectuer doivent faire Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet d’états détaillés permettant d’apprécier la l’objet d’états détaillés permettant d’apprécier la réalité de la provision constituée. ( ETIC)réalité de la provision constituée. ( ETIC)

Il s’agira essentiellement des travaux Il s’agira essentiellement des travaux d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente du programme une durée assez longue après la vente du programme concerné, travaux de finition et de parachèvement concerné, travaux de finition et de parachèvement des ouvrages…..des ouvrages…..

Exclusion de la provision pour Exclusion de la provision pour travaux restant à effectuer:travaux restant à effectuer:

Coût commerciaux et de publicité Coût commerciaux et de publicité après achèvementaprès achèvement

Frais financier après achèvementFrais financier après achèvement Charges d’entretien et de Charges d’entretien et de

copropriété des logements invenduscopropriété des logements invendus Frais interne de gestion de Frais interne de gestion de

l’entreprise après achèvementl’entreprise après achèvement

L'évaluation des provisions pour L'évaluation des provisions pour dépréciation des stocks et encours doit dépréciation des stocks et encours doit être calculée en respectant, notamment, être calculée en respectant, notamment, le principe de la prudence. le principe de la prudence.

Vérifier queVérifier que : :

le coût des stocks < la valeur probable le coût des stocks < la valeur probable de vente de vente -- frais de commercialisation frais de commercialisation

Sinon ProvisionnerSinon Provisionner

6- 6- Provision pour dépréciation des stocksProvision pour dépréciation des stocks

Conditions:Conditions:

Mettre en en place des procédures Mettre en en place des procédures permettant la détection et la permettant la détection et la dépréciation comptable des stocks: dépréciation comptable des stocks:

la mise en place de procédures la mise en place de procédures de suivi des coûts par de suivi des coûts par programmeprogramme Mise à jour du coût prévisionnel Mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de des programmes à la clôture de chaque exercice.chaque exercice.

dégager les dégager les provisions provisions éventuelles à constater.éventuelles à constater.

ETIC:ETIC:

SpécificiSpécificitéstés

ETIC:ETIC:

SpécificiSpécificitéstés

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS D’ACTIVITE: D’ACTIVITE:

Cas des promoteurs Cas des promoteurs immobiliers et des lotisseursimmobiliers et des lotisseurs

Cas des entreprises de Cas des entreprises de travaux immobilierstravaux immobiliers

Achats de terrains

Travaux de viabilisation des terrains

Travaux de construction

Autorisation de lotir

Autorisation de

construire

Lots

PV de réception provisoire+ Attestation de conformité

Ventes de lots

PV de réception provisoire s’il y a lieu

Permis d’habiter (par tranches du programme)

Compromis

de vente

Contrat devente définitif

Obtention de titres fonciers parcellaires

Principales étapes Principales étapes du déroulement du déroulement d’un programme:d’un programme:

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS D’ACTIVITE: D’ACTIVITE:

Cas des entreprises des Cas des entreprises des travaux immobiliers:travaux immobiliers:

Le processus d’activité est Le processus d’activité est assez similaire à celui d’une assez similaire à celui d’une entreprise industrielle.entreprise industrielle.

PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilièreDifficulté de la valorisation des stocks Difficulté de la valorisation des stocks des en des en

cours qui dépend d’estimations cours qui dépend d’estimations significatives;significatives;

Difficulté de définir un niveau normal Difficulté de définir un niveau normal

d’activité: sort du coût de sous-activité;d’activité: sort du coût de sous-activité;

Absence / insuffisance du système de Absence / insuffisance du système de

comptabilité analytique ;comptabilité analytique ;

Absence d’un système budgétaire Absence d’un système budgétaire permettant permettant

d’estimer et de suivre la marge sur d’estimer et de suivre la marge sur chaque chaque

projet.projet.

IdemIdem

++Spécificité des règles Spécificité des règles

d’évaluation des stocks d’évaluation des stocks

prévues par le PCSI prévues par le PCSI

(incorporation des (incorporation des

charges financières, charges financières,

commerciales, des charges commerciales, des charges

restant à effectuer, …); restant à effectuer, …);

Production-stocks:Production-stocks:


Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilière Promotion immobilière Risque de non respect du principe de Risque de non respect du principe de cut off cut off

(décalage entre la facturation et (décalage entre la facturation et l’avancement l’avancement

des travaux, …);des travaux, …);Difficulté de déterminer les modalités et Difficulté de déterminer les modalités et les les

dates du fait générateur des ventes (% dates du fait générateur des ventes (%

d’avancement des contrats à L.T, date d’avancement des contrats à L.T, date

d’achèvement, …); d’achèvement, …); Retenues de garantie: facturation, Retenues de garantie: facturation,

comptabilisation et recouvrement.comptabilisation et recouvrement.Détermination et rattachement des Détermination et rattachement des révisions révisions

des prix.des prix.Dépendance vis-à-vis d’un nombre Dépendance vis-à-vis d’un nombre limité de limité de

clientsclients

Date de transfert de Date de transfert de propriété propriété

(possibilité de vente avant (possibilité de vente avant

l'achèvement)l'achèvement) ;;

Importance des Importance des encaissements encaissements

en espèces excédant en espèces excédant 20.000 20.000

DH : Enregistrement DH : Enregistrement exhaustif exhaustif

des recettes ?des recettes ?

Ventes-clients:Ventes-clients:


Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière

NC.NC.

Risques liés aux sous-traitants Risques liés aux sous-traitants (relations non (relations non

formalisées, justificatifs non probants, formalisées, justificatifs non probants,

défaillance) ;défaillance) ;Mode de comptabilisation des Mode de comptabilisation des

approvisionnements : la approvisionnements : la comptabilisation en comptabilisation en

chiffre d’affaires ou en débours diffère chiffre d’affaires ou en débours diffère selon selon

que la facture est libellée au nom de que la facture est libellée au nom de

l’entrepreneur ou du maître l’entrepreneur ou du maître d’ouvrage.d’ouvrage.

Les travaux et prestations de Les travaux et prestations de

services reçus sont services reçus sont décentralisés décentralisés et difficiles à vérifier (et difficiles à vérifier (dates dates des des

décomptes différentes de celles décomptes différentes de celles

d’avancement des travauxd’avancement des travaux););Comptabilisation des Comptabilisation des retenues de retenues de

garantie garantie

Idem.Idem.

Idem.Idem.

NC.NC.

Achats-fournisseurs:Achats-fournisseurs:


Promotion immobilière Promotion immobilière Travaux immobiliers Travaux immobiliers Remise en cause des Remise en cause des exonérations exonérations

suite au non respect des suite au non respect des dispositions dispositions

prévues par la Convention prévues par la Convention signée signée

avec l’Etat (non tenue d’une avec l’Etat (non tenue d’une

comptabilité séparée telle comptabilité séparée telle qu’exigée qu’exigée

par la loi, …);par la loi, …);

Réalité des soldes TVA débiteurs Réalité des soldes TVA débiteurs

(rejet de remboursement de la (rejet de remboursement de la TVA, TVA,

… …) ;) ;

Traitement fiscal des pénalités Traitement fiscal des pénalités reçues reçues

(pour retard, désistement, …). (pour retard, désistement, …).

Risque fiscal au regard de la Risque fiscal au regard de la

TVA découlant de l’application TVA découlant de l’application du du

taux de 14% au lieu de 20% sur taux de 14% au lieu de 20% sur

certains travaux d’installation certains travaux d’installation et de et de

pose ;pose ;

Risque lié au recours à des Risque lié au recours à des

fournisseurs non patentables ;fournisseurs non patentables ;

Etat : impôts et taxes Etat : impôts et taxes


Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilièreVariation au cours de l’année du Variation au cours de l’année du

niveau d’activité (personnel niveau d’activité (personnel

temporaire);temporaire);Difficulté de gestion et de suivi Difficulté de gestion et de suivi d’un d’un

effectif éparpillé effectif éparpillé géographiquement ;géographiquement ;Non respect de la législation du Non respect de la législation du

travail. travail.

Idem.Idem.

Probité de certaines dépenses Probité de certaines dépenses

réglées en espèces.réglées en espèces.

Importance des encaissements Importance des encaissements (en (en

espèces) et de décaissements ;espèces) et de décaissements ;Décentralisation de la fonction Décentralisation de la fonction

notamment les encaissements notamment les encaissements

(plusieurs bureaux de vente (plusieurs bureaux de vente

dispersés);dispersés);

Paie-personnel / Trésorerie :Paie-personnel / Trésorerie :


Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilièreDifficulté d’estimation de la marge Difficulté d’estimation de la marge sur le sur le

projet dès le départ et son impact projet dès le départ et son impact sur sur

les provisions pour pertes à les provisions pour pertes à terminaison;terminaison;

Non provisionnement des Non provisionnement des engagements engagements

contractuels: garanties, litiges, contractuels: garanties, litiges, remises remises

en état des sites, ... en état des sites, ...

Risque de pénalités et de travaux Risque de pénalités et de travaux

complémentaires (réglementation complémentaires (réglementation stricte stricte

applicable aux travaux publics, ...);applicable aux travaux publics, ...);

Idem.Idem.

Idem.Idem.

Provisions pour risques et charges:Provisions pour risques et charges:


Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion Promotion immobilièreimmobilière

Parc d’immobilisations important Parc d’immobilisations important

éparpillé sur plusieurs chantiers ;éparpillé sur plusieurs chantiers ;

Absence d’inventaire physique et du Absence d’inventaire physique et du suivi suivi

du matériel en chantiers;du matériel en chantiers;

Critères de distinction entre charges, Critères de distinction entre charges, stocks stocks

et immobilisations ( frais d’installation et immobilisations ( frais d’installation de de

chantier, petit outillage, bois de chantier, petit outillage, bois de coffrage, coffrage,

… ….).;.).;

Calcul des amortissements par Calcul des amortissements par référence référence

aux règles fiscales. aux règles fiscales.

Cycle non significatif.Cycle non significatif.

Cependant:Cependant:

Critères de distinction Critères de distinction entre entre

stocks et stocks et immobilisations immobilisations

(bureaux de vente, (bureaux de vente,

mobilier des mobilier des appartements appartements

témoins, ….).;témoins, ….).;

Immobilisations:Immobilisations:

DILIGENCES D’AUDIT DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUESSPECIFIQUES

Comptes significatifs des promoteurs Comptes significatifs des promoteurs immobiliers: immobiliers: particularitésparticularités

Actif:Actif:• Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis);Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis);• Etat - impôts et taxes;Etat - impôts et taxes;• Trésorerie-Actif.Trésorerie-Actif.

Passif:Passif:• Clients - avances et acomptes;Clients - avances et acomptes;• Fournisseurs - retenues de garantie.Fournisseurs - retenues de garantie.

DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:

Le secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et Le secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et l’unicité de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion l’unicité de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilière relèvent généralement des contrats à long terme.immobilière relèvent généralement des contrats à long terme.L’importance des données non répétitives et des estimations comptables a L’importance des données non répétitives et des estimations comptables a un impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de un impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de validité:validité:

PLANIFICATION DE LA MISSION:PLANIFICATION DE LA MISSION:

Importance de l’évaluation de l’environnement général des Importance de l’évaluation de l’environnement général des contrôles :contrôles : -Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la -Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la direction;direction;- Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise. - Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise.

Examen analytique préliminaire à adapter aux particularités de Examen analytique préliminaire à adapter aux particularités de l’entreprise :l’entreprise :Pour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles Pour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles devraient être observées:devraient être observées:

• Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des projets.projets.

• Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-traité, direct) par type de clientèle, par projet … ;traité, direct) par type de clientèle, par projet … ;

• Répartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en Répartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en fonction de la décomposition du chiffre d’affaires. fonction de la décomposition du chiffre d’affaires.


METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJETMETHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET

En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité séparée. séparée. La méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du La méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du bilan et du CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas bilan et du CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas notamment :notamment :

•de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise;de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise;•d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge;d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge;•de repérer les projets problématiques, …de repérer les projets problématiques, …

La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet:La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet:L’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La L’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La validation des résultats de chaque projet se fera par l’examen des validation des résultats de chaque projet se fera par l’examen des produits et des charges y afférents. produits et des charges y afférents.

Cette méthode permet également de valider une partie significative Cette méthode permet également de valider une partie significative de certains postes tels que les stocks, les produits et charges de certains postes tels que les stocks, les produits et charges constatés d’avance, les fournisseurs, les provisions pour risques et constatés d’avance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, ….charges, ….

Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.


L’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNEL’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE

Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la validation des comptes des produits et de charges, validation des comptes des produits et de charges, l’auditeur devra procéder à une revue approfondie du l’auditeur devra procéder à une revue approfondie du système de contrôle interne mis en place par l’entreprise système de contrôle interne mis en place par l’entreprise pour s’assurer de la fiabilité du système de la comptabilité pour s’assurer de la fiabilité du système de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire des coûts par projet.analytique et du contrôle budgétaire des coûts par projet.

Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles clés:clés:

- Achats / fournisseurs;- Achats / fournisseurs;- Ventes / Clients;- Ventes / Clients;- Personnel;- Personnel;- Immobilisations.- Immobilisations.


LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES

En fonction du résultat des phases précédentes et En fonction du résultat des phases précédentes et notamment de la qualité du suivi des coûts par projet, notamment de la qualité du suivi des coûts par projet, l’auditeur va dérouler un programme de travail lui l’auditeur va dérouler un programme de travail lui permettant de valider les résultats des projets.permettant de valider les résultats des projets.

Le contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de Le contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de l’analyse par projet.l’analyse par projet.

D’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant D’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant notamment sur les provisions pour risques et charges et notamment sur les provisions pour risques et charges et les comptes se rattachant aux cycles revus lors de les comptes se rattachant aux cycles revus lors de l’intérim.l’intérim.

DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:Cas des promoteurs immobiliers et Cas des promoteurs immobiliers et

lotisseurslotisseurs

LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES

UUne attention devrait être accordée aux points suivants:ne attention devrait être accordée aux points suivants:

•Nécessité de circulariser la conservation foncière pour Nécessité de circulariser la conservation foncière pour valider les réserves foncières ;valider les réserves foncières ;

•Circularisation des autres partenaires (avocats, Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients professionnels, banques, …) ;fournisseurs, clients professionnels, banques, …) ;

•Assistance à l’inventaire physique surtout pour constater Assistance à l’inventaire physique surtout pour constater l’état d’avancement des travaux et cerner l’activité.l’état d’avancement des travaux et cerner l’activité.

RESERVES LES PLUS RESERVES LES PLUS FREQUENTESFREQUENTES

Réserves sur la valeur des stocks des produits en raison de Réserves sur la valeur des stocks des produits en raison de l’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilité l’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilité analytique ou de la non conformité de la méthode analytique ou de la non conformité de la méthode d’évaluation avec les règles comptables en vigueur;d’évaluation avec les règles comptables en vigueur;

Réserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs Réserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs ne sont pas analysés (Eses de promotion immobilière);ne sont pas analysés (Eses de promotion immobilière);

Créances - clients anciennes / litigieuses notamment les Créances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);

Réserve en cas d’incertitudes non couvertes par des Réserve en cas d’incertitudes non couvertes par des provisions pour risques et charges;provisions pour risques et charges;

Non respect de la spécialisation des exercices en matière Non respect de la spécialisation des exercices en matière de l’enregistrement des ventes et/ou des achats;de l’enregistrement des ventes et/ou des achats;

MERCI POUR VOTRE ATTENTIONMERCI POUR VOTRE ATTENTION

Documents

Audit Immobilier