Autopaikat asunto-osakeyhtiön

yhtiöjärjestyksessä ja muita huomioitavia

seikkoja yhtiöjärjestystä laadittaessa

Jouko Koitto

johtava lakimies

24.11.2017

Pysäköinnin järjestelyt asunto-

osakeyhtiöissä

autopaikka voidaan huoneistoselitelmässä sitoa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaan osakkeeseen tai osakeryhmään

autopaikka pihalla tai rakennuksen sisällä voi olla omana osakeryhmänään osakashallinnassa (osakkeen tuottaman hallintaoikeuden kohteena)

yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä autopaikoista ja niiden jakamisesta osakkaille

asunto-osakeyhtiöllä voi olla omistuksessaan autopaikkoja, jotka jaetaan osakkaiden käytettäväksi

AOY:n yhtiöjärjestys (I)

omistaa xx/xx suuruista määräosaa xxx kunnan x kunnanosan korttelissa xxx sijaitsevasta tontista nro xx ja hallita osaa tontista hallinnanjakosopimuksessa sovitusti sekä omistaa ja hallita yhtiölle em. tontista kuuluvalla hallinta-alueella sijaitsevia kahta (2) asuinrakennusta

sekä rasitesopimuksen nojalla hallita erillisessä pysäköintilaitoksessa xxx kunnan x. kunnanosan korttelissa xxx tontilla nro x sijaitsevaa kolmekymmentäviittä (35) autopaikkaa

AOY:n yhtiöjärjestys (I)

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän sisältö

Autopaikat pysäköintiyhtiössä

Nro tyyppi pinta- osakkeiden osake käyttö-

ala m2 numerot lkm tarkoitus

47 halli- 17 23186-23355 170 pysäköinti

paikka

48 halli- 13,5 23356-23490 135 pysäköinti

paikka

49 halli- 13,5 23491-23625 135 pysäköinti

paikka

50 ……

AOY:n yhtiöjärjestys (I)

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on pysäköintivastiketta koskeva määräys. Pysäköintivastikkeella katetaan asunto-osakeyhtiölle autopaikoista syntyneet todelliset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on autopaikan lunastamista koskeva määräys. Yhtiöllä on ensisijaisesti ja osakkeenomistajalla toissijaisesti oikeus lunastaa yhtiön osakkeet nrot23186-27635 (autopaikat), kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä.

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys (I)

Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita xxx kunnan xx. kunnanosan korttelissa xx sijaitsevaa tonttia nro 2 sekä rakentaa, omistaa ja ylläpitää pysäköintilaitosta ja autopaikkoja sekä niihin liittyviä ajoyhteyksiä ja -luiskia, rakennuksia, johtoja, laitteita ja rakenteita. Yhtiö voi omistaa toimintaansa varten tarpeellisia tiloja sekä omistaa niiden hallintaan oikeuttavia osakkeita. Toiminnassa osakkaisiinsa nähden yhtiö noudattaa omakustannusperiaatetta. Yhtiö voi tarjota toimialansa mukaisia palveluja myös ulkopuolisille, mikäli siitä ei aiheudu haittaa yhtiön osakkeenomistajille.

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys (I)

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän sisältö

Osake- paikan kerros m2

nro nro

47 47 - 1 17

48 48 - 1 26,5

49 49 -1 13,5

50 …

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys (I)

Vastike jakautuu hoito- ja pääomavastikkeeseen.

Hoitovastikkeen jakoperusteena on osakkeiden lukumäärä (=autopaikkamäärä).

Arvonlisäverovastike

Osakkeenomistaja, jonka hallitseman pysäköintipaikan osalta yhtiö on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, on velvollinen maksamaan jokaista muutoin maksamaansa vastiketta vastaavaa arvonlisäverovastiketta. Hakeutuminen edellyttää kunkin pysäköintipaikan osalta sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan nimenomaisen suostumuksen.

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys (I)

Pysäköintipaikan ottaminen yhtiön hallintaan

Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa 3 §:n nojalla oleva pysäköintipaikka on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta.

Lunastuslauseke

Yhtiön osakkeenomistajalla on oikeus lunastaa osake. Lunastusoikeus ei koske perustajaosakkaan luovuttamaa osaketta, sulautumista tai yhtiön tai yhteisön purkautumiseen tai elinkeinoverolaissa tarkoitettuun liiketoiminnan siirtoon tai jakautumiseen perustuvaa saantoa, eikä tilannetta, jossa ostajana on kiinteistön omistaja tai -haltija, jonka pysäköintipaikat on asemakaavamääräyksen tai rakennusluvan ehdon mukaisesti sijoitettava yhtiön omistamaan pysäköintilaitokseen.

AOY:n yhtiöjärjestys (II)

Yhtiön toimialana on myös hallita rasiteoikeudenperusteella autohallipaikkoja ja omistaa Kiinteistö-Oy Parkki Oy:n osakkeita

Huoneistoselitelmässä

Autohallipaikat

Nro Tyyppi Pinta- Osake- Osaken:o

ala m2 määrä

1 autohalli- 12,5 1 21461

paikka

2 autohalli- 12,5 1 21462

paikka

3 ….

AOY:n yhtiöjärjestys (III)

Yhtiön toimialana on lisäksi hallita rasiteoikeuden perusteella autopaikkoja xx kaupungin x. kaupunginosassa korttelissa xx sijaitsevalla tontilla xxx-xx-xxx-xx. Yhtiö on osakkaana Kiinteistö Oy Pysäköinnissä, joka omistaa mainitun tontin.

Huoneistoselitelmässä

Os. Huon. Huon. Ala Os.nrot os. Käyttö-

N:o n:o tyyppi m2 lkm tark.

61 AH3 autohalli- 12,5 24161-24195 35 autohalli-

paikka paikka

62 ….

AOY:n yhtiöjärjestys (II)

Autopaikkavastike

Autopaikkavastikkeella katetaan kustannukset, jotka aiheutuvat

yhtiölle Kiinteistö Oy Parkille maksettavista vastikkeista ja muista

mahdollisista maksuista. Perusteena on osakkeiden lukumäärä.

Autohalliosakkeeseen liittyvä lunastuslauseke

Jos autohallipaikan hallintaan oikeuttava osake siirtyy sellaiselle

siirronsaajalle, joka ei ole yhtiön asuinhuoneiston hallintaan

oikeuttavan osakkeen omistaja tai yhtiö itse, yhtiöllä ja

asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajilla

on oikeus lunastaa autohallipaikan hallintaan oikeuttava osake.

AOY:n yhtiöjärjestys (III)

Yhtiön omistamalla kiinteistöllä on rasitesopimus Kiinteistö Oy Pysäköinnin omistaman kiinteistön ja tämän muiden osakkaiden omistamien kiinteistöjen kanssa asemakaavan mukaisten autopaikkojen toteuttamisesta.

Rasitesopimus antaa yhtiölle hallintaoikeuden 24 autohallipaikkaan xxx kaupungin xx. kaupunginosassa korttelissa xxx sijaitsevalla tontilla xxx-xx-xxx-xx rasitesopimuksesta ilmenevällä tavalla.

Kiinteistö Oy Pysäköinnin osakasyhteisöt vastaavat Kiinteistö Oy Pysäköinnin ylläpito- ja hoitokustannuksista Kiinteistö Oy Pysäköinnin yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Pysäköintiyhtiön yhtiökokous päättää osakasyhteisöiltä perittävän hoito- ja rahoitusvastikkeen suuruuden.

AOY:n yhtiöjärjestys (III)

Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista ja autopaikoista suoritettavan vastikkeen suuruuden. Vastike jakautuu hoito-, pääoma-, vesi-, tontinvuokra- ja pysäköintivastikkeeseen.

Autopaikkavastikkeella katetaan Kiinteistö Oy Pysäköinnin laskuttamien autopaikkavastikkeiden yhtiölle aiheuttamat kustannukset. Autopaikkavastike on määrättävä kaikille osakeryhmille samansuuruiseksi.

AOY:n yhtiöjärjestys (III)

Jos autohallipaikan hallintaan oikeuttava osake siirtyy millä tahansa saannolla muulta kuin yhtiön perustajaosakkaalta yhtiön ulkopuoliselle uudelle omistajalle eikä samassa yhteydessä siirretä tämän yhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat yhtiön jonkun huoneiston tai tilan hallintaan, on siirronsaajan ilmoitettava siirrosta hallitukselle viipymättä, ja on yhtiön osakkeenomistajilla oikeus lunastaa kohteena oleva osake.

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys (II ja III)

Ei huoneisto- tai tilaselitelmää.

Vastike jakaantuu autopaikkavastikkeeseen, hoitovastikkeeseen sekä pääomavastikkeeseen.

Autopaikkavastikkeella katetaan sekä yhtiön omistamassa rakennuksessa että yhtiön omistaman kiinteistön piha-alueilla sijaitsevien autopaikkojen käytöstä, huollosta ja ylläpidosta yhtiölle aiheutuvat kustannukset. Autopaikkavastike määrätään kaikille osakkeille samansuuruisena.

Pysäköintiyhtiön yhtiöjärjestys (II ja III)

Jos yhtiön osake millä saannolla tahansa siirtyy muualle kuin yhtiön osakkeenomistajalle, on osake jäljempänä määrätyin poikkeuksin lunastusoikeuden alainen. Yhtiön osakkeenomistajilla on oikeus lunastaa osake.

Yhtiön osakkeiden hankkimiseen luovutustoimin, mikäli osaketta ei lunasteta, on saatava yhtiön hallituksen suostumus, mikäli luovuttaja on muu kuin yhtiön perustajaosakas tai tämän kokonaisuudessaan omistama yhtiö tai yhteisö. Suostumus voidaan antaa, mikäli hakija sitoutuu noudattamaan yhtiöjärjestystä, yhtiön toimielimien laillisia päätöksiä sekä yhtiön ja osakkaiden välillä solmittua rasitesopimusta ja osakkaiden välillä solmittua osakassopimusta.

Suostumus on evättävä ainakin silloin, jos on todennäköistä, että siirronsaaja ei pysty vastaamaan yhtiöjärjestyksen perusteella osakkeenomistajalle kuuluvista maksu- ja muista velvoitteista yhtiötä kohtaan.

AOYL:n määräyksistä

Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on omistaa ja hallitavähintään yhtä rakennusta tai sen osaa (AOYL 1:2.1 §)

Asunto-osakeyhtiönä ei pidetä yhtiötä, joka hallitsee rakennusta tai sen osaa ainoastaan vuokraoikeuden nojalla

Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä (AOYL 1:2.2 §).

AOYL:n määräyksistä

Yhtiön on omistettava ne rakennukset tai rakennuksen osat, joissa on osakashallinnassa olevia tiloja

Rakennusten hallintaperusteen osalta on erikseen mainittava, jos yhtiö omistaa rakennuksen yhdessä toisen kanssa ja rakennuksen osan hallinta perustuu rekisteröityyn hallinnanjakosopimukseen

Jos rakennuksessa olevat huoneistot ovat osakashallinnassa, rakennuksen hallinta ei voi perustua vuokrasopimukseen

Osakeomistukseen perustuvia autopaikkoja ei voi olla parkkiyhtiöltä vuokratuissa tiloissa

Rakennuksen hallitseminen rasiteoikeuden perusteella ei rinnastu rakennuksen omistamiseen

Yhtiöjärjestyksen sisältöä koskevia muita

huomioita

Toimialaa koskevassa määräyksessä on tärkeätä mainita, että yhtiö omistaa rakennuksen niissä tapauksissa, joissa tontti ei ole yhtiön omistuksessa

Mallilausekkeissa saattaa olla määräys siitä, että yhtiö omistaa ja hallitsee tonttia ja sillä olevaa rakennustaJos tonttia hallitaan vuokraoikeuden nojalla, mallilauseketta on tällöin muistettava täydentää

Yhtiöjärjestyksen sisältöä koskevia muita

huomioita

Lunastuslausekkeen koko sisällön kirjoittaminen yhtiöjärjestykseen ei ole aina tarpeellista

Lunastuslausekkeessa on mainittava, keillä on lunastusoikeus Muilta osin tulevat sovellettavaksi lain olettamasäännökset, ellei muuta ole määrätty Muiden lunastuksen ehtojen kirjoittaminen lausekkeeseen voi johtaa lain säännösten kanssa ristiriitaisiin määräyksiin Mallilausekkeen käyttämisessä oltava tarkkana, koska osakeyhtiölaissa ja asunto-osakeyhtiölaissa on erilaiset määräajat lunastusmenettelyssä

Yhtiöjärjestyksen sisältöä koskevia muita

huomioita

Tilintarkastajan valintaa koskeva määräysTilintarkastajan valinnasta ei tarvitse olla määräystä yhtiöjärjestyksessäAsunto-osakeyhtiötä perustettaessa yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa määräys, jonka mukaan tilintarkastajaa ei valitaMyöhemmin yhtiöjärjestystä saatetaan muuttaa, kun rakennustyöt etenevät ja yhtiöön tulee osakkeenomistajien hallinnassa olevia huoneistoja enemmän kuin 30Tilintarkastajan valintaa koskevaa määräystä on tällöin muutettava

Yhtiöjärjestyksen sisältöä koskevia muita

huomioita

Asunto-osakeyhtiön perustamisvaiheessa

voi käyttää lyhyttä yhtiöjärjestysmalliaJos perustamisilmoituksen rekisteröinnillä on

kiire ja jos on selvää, että yhtiöjärjestystä

muutetaan joka tapauksessa myöhemmin

Yksityiskohtaiset vastikemääräykset saattavat

johtaa keskenään ristiriitaisiin määräyksiin, jos

perustamisvaiheessa huoneistoselitelmän

rakenne poikkeaa merkittävästi lopullisesta

Yhtiöjärjestyksen sisältöä koskevia muita

huomioita

Yhtiöjärjestysmallien käyttämisessä oltava

tarkkana, koska niihin voi helposti saada

sisältymään keskenään ristiriitaisia

määräyksiäMikäli yhtiöjärjestysmallin jotain määräystä

muutetaan eikä huomata sen suhdetta

johonkin muuhun yhtiöjärjestyksen

määräykseen, yhtiöjärjestyksen sisällöstä

tulee helposti ristiriitainen