Embed Size (px)
Citation preview
BA ritgerð í hagfræði
Vanskil íslenskra heimila
Evrópskur samanburður
Harpa Rut Sigurjónsdóttir
Leiðbeinandi: Sigurður Jóhannesson
Hagfræðideild
Október 2014
Vanskil íslenskra heimila Evrópskur samanburður
Harpa Rut Sigurjónsdóttir
Lokaverkefni til BA-‐gráðu í hagfræði
Leiðbeinandi: Sigurður Jóhannesson
Hagfræðideild
Félagsvísindasvið Háskóla Íslands
Október 2014
3
Vanskil íslenskra heimila
Ritgerð þessi er 12 eininga lokaverkefni til BA prófs við Hagfræðideild,
Félagsvísindasvið Háskóla Íslands.
© 2014 Harpa Rut Sigurjónsdóttir
Ritgerðina má ekki afrita nema með leyfi höfundar.
Prentun: Háskólaprent
Reykjavík, 2014
4
Formáli
Ritgerð þessi er 12 eininga (ECTS) lokaverkefni í B.A. námi við Hagfræðideild Háskóla
Íslands. Leiðbeinandi verkefnisins var dr. Sigurður Jóhannesson, sérfræðingur við
Hagfræðistofnun Háskóla Íslands. Vil ég þakka honum innilega fyrir góða leiðsögn, lipur
samskipti og áhugasemi við vinnslu verkefnisins. Umsjónarmaður ritgerðarinnar við
Hagfræðideild Háskóla Íslands var dr. Þórólfur Matthíasson. Ég vil þakka þeim aðilum
sem komu að gerð verkefnisins með einum eða öðrum hætti. Sérstakar þakkir fær Anna
Agnarsdóttir og Gestur Hrannar Hilmarsson fyrir yfirlestur og gagnlegar ábendingar.
5
Útdráttur
Hraðvaxta skuldasöfnun íslenskra heimila frá aldamótum má rekja meðal annars til þess
að vextir og vaxtaálag náðu sögulegu lágmarki á alþjóðlegum fjármagnsmörkuðum.
Hafði það ótvíræð áhrif á efnahagsreikning heimila sem urðu stærri og því viðkvæmari
fyrir áföllum en áður. Í þessari ritgerð er hugtakið 'vanskil' afmarkað og greint frá helstu
ástæðum og áhrifum hagsveiflna á umfang vandans. Einnig er vægi aðgerða stjórnvalda
við greiðsluerfiðleikum heimila skýrt ásamt ólíkum útfærslum aðgerða milli landa.
Vanskil á húsnæðislánum/-‐leigu íslenskra heimila á árunum 2004-‐2012 eru greind eftir
einkennum heimilsins þ.e. heimilisgerð, aldri íbúa og ráðstöfunartekjum þeirra. Þá
virðast vanskil í raun ekki meiri árið 2012 samanborið við árið 2004. Árin 2006-‐2008 eru
því í frávik frá miklum vanskilum íslenskra heimila. Umfang vandans er mjög mikill á
Íslandi á evrópskan mælikvarða. Aukinheldur kemst Ísland oftast allra Evrópulanda inná
lista yfir þau þrjú lönd sem hafa mestu vanskil hvert ár fyrir sig á tímabilinu. Þó virðast
áhrif fjármálakreppu á vanskil ekki þau mestu og hafa vanskil hækkað hlutfallslega meira
í nokkrum öðrum Evrópulöndum. Niðurstaðan er að helstu þættir sem hafa þar áhrif eru
þónokkrir. Stór hluti útistandandi húsnæðislána eru verðtryggð jafnafborgunarlán með
föstum vöxtum til allt að 40 ára. Því lánaformi fylgir minna svigrúm til að lengja lán og
stýrivaxtabreytingar hafa vart áhrif á greiðslubyrði. Hraðvaxta skuldaaukning á örfáum
árum og reynsluleysi af hárri skuldsetningu valda frekari greiðsluerfiðleikum og meiri
tíma við úrlausn mála. Atvinnuleysi á Íslandi hefur alla jafna verið lítið en aukning þess
eftir efnahagshrunið útskýrir að vissu leyti þá aukningu sem varð á vanskilum. Hækkun
höfuðstóls verðtryggðra lána á sama tíma og gríðarleg lækkun verður á fasteignaverði
bendir til neikvæðs eiginfjár heimila. Mörg heimili glíma því við neikvæða eiginfjárstöðu
ásamt greiðsluerfiðleikum og vanskil þeirra því óumflýjanleg. Þá er líka ljóst að
gloppóttur leigumarkaður veldur óþarfa áhættutöku sem veldur frekari vanskilum
6
Efnisyfirlit
Formáli .................................................................................................................... 4 Útdráttur ................................................................................................................. 5 1 Inngangur ......................................................................................................... 10 2 Vanskil ............................................................................................................. 11
2.1 Skilgreining hugtaksins ................................................................................... 11 2.2 Ástæður vanskila ............................................................................................ 11 2.3 Hagsveiflur og vanskil ..................................................................................... 12 2.4 Aðgerðir stjórnvalda ....................................................................................... 13
2.4.1 Útfærsla og reynsla af aðgerðum stjórnvalda ..................................... 14
3 Vanskil á Íslandi ................................................................................................ 17
3.1 Vanskil eftir heimilisgerð ................................................................................ 19 3.1.1 Heimilishald án barna .......................................................................... 20 3.1.2 Heimilishald með börnum ................................................................... 21
3.2 Vanskil eftir tekjum ........................................................................................ 21 3.3 Vanskil eftir aldri ............................................................................................ 22
4 Vanskil í Evrópu ................................................................................................ 24
4.1 Hæsta hlutfall vanskila í Evrópu ..................................................................... 26 4.2 Lægsta hlutfall vanskila í Evrópu .................................................................... 27 4.3 Norðurlöndin .................................................................................................. 28
5 Hvað veldur mismiklum vanskilum Evrópulanda? ............................................. 30
5.1 Skuldsetning evrópskra heimila ...................................................................... 30 5.1.1 Ólík lánaform húsnæðislána ................................................................ 32 5.1.2 Hraðvaxta skuldasöfnun ...................................................................... 34 5.1.3 Reynsluleysi af hárri skuldsetningu ..................................................... 36 5.1.4 Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum ............................. 37 5.1.5 Fábreytt búsetuúrræði ........................................................................ 39
5.2 Aukning atvinnuleysis ..................................................................................... 41 5.2.1 Erfiðleikar að ná endum saman ........................................................... 42
5.3 Eiginfjárstaða .................................................................................................. 44 5.3.1 Neikvæð eiginfjárstaða og vanskil ....................................................... 44 5.3.2 Lánaform og veðsetning í húsnæðisbólu ............................................ 46 5.3.3 Þróun eignaverðs ................................................................................ 48 5.3.4 Neikvæð eiginfjárstaða eftir efnahagshrunið ...................................... 49
6 Samantekt ........................................................................................................ 53 Heimildaskrá ......................................................................................................... 55
7
Myndaskrá
Mynd 1: Vanskil á húsnæðislánum/-‐leigu og öðrum lánum 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands. .................................................................................................. 18
Mynd 2: Vanskil íslenskra heimila eftir heimilisgerð 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands .................................................................................................................. 19
Mynd 3: Vanskil íslenskra heimila án barna 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands ........ 20
Mynd 4: Vanskil íslenskra heimila með börn 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands .................................................................................................................. 21
Mynd 5: Vanskil íslenskra heimila eftir ráðstöfunartekjum 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands ................................................................................................... 22
Mynd 6: Vanskil íslenskra heimila eftir aldri íbúa 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands .................................................................................................................. 22
Mynd 7: Vanskil húsnæðisláns/-‐leigu í Evrópu 2012. Gögn frá Eurostat ......................... 25
Mynd 8: Vanskil Evrópulanda með hæsta hlutfallið 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat ........ 27
Mynd 9: Vanskil Evrópulanda með lagsta hlutfallið 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat. ........ 28
Mynd 10: Vanskil Norðurlandanna 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat .................................. 29
Mynd 11: Fjárhagslegar skuldbindingar evrópskra heimila sem hlutfall af VLF 2012. Gögn frá Eurostat ....................................................................................... 31
Mynd 12: Samband skuldsetningar og vanskila Evrópulanda 2012. Gögn frá Eurostat ................................................................................................................ 32
Mynd 13: Skuldir íslenskra heimila eftir lánaformi 2004-‐2012. Heimild: Fjármálatíðini 2/2013 og eigin útreikningar ......................................................... 32
Mynd 14: Samband húsnæðiskostnaðar og vanskila á Íslandi, Grikklandi og Danmörku 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat ............................................................ 37
Mynd 15: Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum evrópskra heimila 2012. Gögn frá Eurostat ....................................................................................... 38
Mynd 16: Breyting á leiguverði skv. samræmdri neysluverðsvísitölu (2005=100). Gögn frá Eurostat ................................................................................................. 41
Mynd 17: Samband vanskila og atvinnuleysis á Íslandi og Grikklandi 2004-‐2012. Gögn frá The World Bank og Eurostat ................................................................. 42
8
Mynd 18: Samband atvinnuleysis og erfiðis að ná endum saman í Evrópu árið 2012. Gögn frá Eurorstat og The World Bank ...................................................... 43
Mynd 19: Heimili sem eiga erfitt með að ná endum saman í Evrópu 2012. Gögn frá Eurostat .......................................................................................................... 43
Mynd 20: Eigið fé í fasteign og vanskil á Íslandi 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands .................................................................................................................. 45
Mynd 21: Eigið fé í fasteign og vanskil aldurshópsins 30 -‐ 39 ára. Gögn frá Hagstofu Íslands ................................................................................................... 46
Mynd 22: Verðbólga og nafngengi íslensku krónunnar frá aldamótum. Gögn frá Seðlabanka Íslands ............................................................................................... 47
Mynd 23: Samræmd neysluverðsvísitala fyrir allar neysluvörur 2000-‐2014. Gögn frá Eurostat .......................................................................................................... 48
Mynd 24: Raunverð húsnæðis á Íslandi frá 2001 (2002 = 100). Gögn frá Þjóðskrá Íslands .................................................................................................................. 48
Mynd 25: Árleg breyting eignaverðs á Íslandi, Danmörku og Grikklandi. Gögn frá Global Property Guide .......................................................................................... 49
Mynd 26: Fjöldi íslenskra heimila með neikvætt eigið fé og meðaltal upphæðar frá aldamótum. Gögn frá Hagstofu Íslands .......................................................... 50
9
Töfluskrá
Tafla 1: Fjöldi heimila á Íslandi 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands ............................ 17
Tafla 2: Hlutfall vanskila á Íslandi 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat og Hagstofu Íslands .................................................................................................................. 24
Tafla 3: Þróun vanskila í Evrópu 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat ....................................... 26
Tafla 4: Hæsta hlutfall vanskila í Evrópu 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat .......................... 27
Tafla 5: Lægsta hlutfall vanskila í Evrópu 2004-‐2012 ....................................................... 27
Tafla 6: Skuldir danskra, grískra og íslenskra heimila sem hlutfall af VLF 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat ....................................................................................... 35
Tafla 7: Hlutfall sem telja þunga byrði stafa af endurgreiðslu lána. Gögn frá Eurostat ................................................................................................................ 35
Tafla 8: Hlutfall íbúa er telja húsnæðiskostnað verulega íþyngjandi 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat ................................................................................................. 39
Tafla 9: Búseta eftir eignaformi á Íslandi 2004-‐2013. Gögn frá Eurostat ......................... 39
Tafla 10: Búseta eftir eignaformi á Íslandi, Grikklandi og Danmörku 2012. Gögn frá Eurostat .......................................................................................................... 40
Tafla 11: Atvinnuleysi á Íslandi, Grikklandi og Danmörku frá aldamótum. Gögn frá The World Bank .................................................................................................... 42
Tafla 12: Hlutfall heimila sem eiga erfitt með að ná endum saman 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat ................................................................................................. 44
10
1 Inngangur
Skuldir hafa allra jafna aukist á alþjóðavísu síðustu áratugi. Þá staðreynd má rekja meðal
annars til þess að vextir og vaxtaálag náðu sögulegu lágmarki á alþjóðlegum
fjármagnsmörkuðum. Í kjölfarið auðveldaði það aðgengi að lánsfjármagni við minni
útlánaskilyrði fjármagnsstofnana. Hafði það ótvíræð áhrif á aukna skuldstetningu
íslenskra heimila. Þegar skuldir heimila vaxa verða efnahagsreikningar þeirra stærri og
því viðkvæmari fyrir áfalli en ella. Því hafa breytingar á ráðstöfunartekjum, vaxtakjörum
og eignaverði mun meiri áhrif á fjárhag heimlianna en áður. Fjárhagslegir erfiðleikar
síðustu ára benda því til þess að stærra hlutfall heimila lendir í erfiðleikum við
endurgreiðslu fjárhagslegra skuldbindinga og lenda í kjölfarið í vanskilum. Mikið hefur
verið rætt og ritað um skuldir heimilanna hérlendis og erlendis, þó sérstaklega eftir
efnahagshrunið árið 2008. Minna hefur þó verið fjallað um vanskil samfara
skuldsetningu og hvort þau hafa aukist.
Í þessari ritgerð er greint frá helstu ástæðum vanskila á húsnæðisláni/-‐leigu, hugtakið
afmarkað og greint frá áhrifum hagsveiflna á umfang vandans. Einnig er vægi aðgerða
stjórnvalda við greiðsluerfiðleikum heimila skýrt ásamt ólíkum útfærslum aðgerða milli
landa. Umfang vanskila íslenskra heimila á árunum 2004-‐2012 er greint eftir einkennum
heimilsins þ.e. heimilisgerð, aldri íbúa og ráðstöfunartekjum þeirra. Þá býður
Lífskjararannsókn Evrópusambandsins uppá möguleika til samanburðar á vanskilum
ólíkra landa þar sem Ísland er sett í evrópskan samanburð. Að lokum er umfjöllun um
hvað gæti valdið mismiklum vanskilum í ólíkum löndum svo sem ólík lánaform
húsnæðislána, hraðvaxta skuldaaukning, skortur á búsetuúrræðum og þróun
eignaverðs.
Ritgerðinni er ætlað að svara eftirfarandi rannsóknarspurningum: Er hlutfall vanskila
hátt á Íslandi á evrópskan mælikvarða? Hefur efnahagshrunið haustið 2008 haft meiri
áhrif á hlutfall vanskila hér á landi miðað við evrópskan veruleika? Að hvaða leyti er
vanskilavandinn ólíkur hér og í öðrum löndum Evrópu?
11
2 Vanskil
Þegar fjárhagslegar skuldbindingar eru gerðar, er alltaf sá möguleiki fyrir hendi að til
vanskila komi. Vanskil teljast hafa orðið þegar lántaki stendur ekki við þau ákvæði sem
samið var um á milli hans og lánveitanda. Vanskil hafa samt sem áður ekki fengið neina
algilda skilgreiningu þrátt fyrir mikla notkun hugtaksins. Þó er jafnan talið að ef ekki hefi
verið staðið í skilum á greiðslu vaxta og höfuðstóls í meira en 90 daga þá teljist lánið
vera í vanskilum.
2.1 Skilgreining hugtaksins Basel nefnd var stofnuð af seðlabönkum tíu stórra iðnríkja með það að leiðarljósi að efla
eftirlit á fjármálamarkaði í kjölfar mikilla áfalla á þeim vettvangi. Stóru
fjármálafyrirtækin hér á landi miða við tilmæli sem gefin eru út af áðurgreindri nefnd
sem bera heitið Basel II. Þessi tilmæli voru gefin út í júní 2006 og segja að lán sé í
vanskilum ef:
! Fjármálafyrirtæki telur ólíklegt að lánþegi greiði skuldinbindingar sínar að fullu við fjármálafyrirtækið, móðurfyriræki eða dótturfyrirtæki þess án aðgerða fjármálafyrirtækisins.
! Meiri en 90 daga vanskil hafa myndast hjá lánþega á skuldbindingum sem skipta máli fyrir fjármálafyrirtækið, móðurfélagið eða dótturfélagi.
Vanskil geta því stafað annars vegar af því að ólíklegt þyki að lántaki muni greiða
lánið að fullu og hins vegar að meira en 90 dagar séu frá gjalddaga lánsins. Hins vegar
getur það líka talist til vanskila ef lántaki stendur ekki við önnur ákvæði er samið var um
við lántöku og t.d. lánakjör hans hvíla á. Það á hins vegar frekar við um fyrirtæki, þar
sem lánveitandi gæti farið fram á ákveðnar forsendur í ársreikningi svo sem útreikning
ýmissra kennitalna, til að halda tilteknum kjörum. (The European Parliament and the
European Union, 2006)
2.2 Ástæður vanskila Vanskil virðast vera vandi þótt gengið sé út frá því að lán séu tekin á forsendum
greiðslumats, þar sem lánveitandi metur greiðsluhæfi lántakenda útfrá
12
ráðstöfunartekjum, núverandi útgjöldum, eigna-‐ og skuldastöðu sem byggja á
opinberum neysluviðmiðum. Þegar lán er veitt eftir þessum ákveðnu stöðlum ættu
ráðstöfunartekjur heimilis að standa undir greiðslubyrði allra skuldsetninga og útgjalda.
Sú forsenda getur hins vegar brugðist þar sem. Margt getur leitt til þess að lántaki fari í
vanskil en þar má helst nefna neikvætt eigið fé, atvinnustöðu og lausafjárstöðu. Þrátt
fyrir margar rannsóknir á vægi þáttanna og áhrifa þeirra á vanskil virðist ekkert
endanlegt svar liggja fyrir.
Vanskil lántaka vegna neikvæðrar eiginfjárstöðu er stefnumarkandi ákvörðun hans
um að standa ekki við lánasamning. Vanskil vegna atvinnumissis eða skorts á lausafé er
hins vegar ástæða sem endurspeglar einfaldlega vangetu skuldara til að standa við
lánasamning frekar en sjálfstæð ákvörðun hans. Lántaki sem hefur bæði neikvæða
eiginfjárstöðu og veika lausafjárstöðu er í raun fastur og á erfitt með að sporna við því
að lenda í vanskilum. Lántaki getur þannig ekki selt eign sína til að losa um fé,
endurskipuleggja skuldir sínar og styrkja lausafjárstöðu sína. (Gerardi, Herkenhoff,
Ohanin og Willen, 2013)
2.3 Hagsveiflur og vanskil Vanskil virðast að vissu marki fylgja hagsveiflu og stöðu hagkerfisins. Hagkerfi sveiflast í
svokölluðum hagsveiflum eftir hagvexti landsins. Hagkerfið virðist fylgja þessum
sveiflum óreglulega og eru því ekki fyrirsjáanlegar. Flestar þjóðhagsstærðir virðast
sveiflast í takt þar sem landframleiðsla minnkar um leið og fjárfesting og atvinnuleysi
eykst. Atvinnuleysi verður því yfirleitt mikið í niðursveiflu en dvínar svo smátt og smátt
þegar niðursveiflu lýkur. Vegna aukins atvinnuleysis eru meiri líkur á því að
ráðstöfunartekjur lántaka minnki og vanskil aukist. Við niðursveiflu getur því umfang
vanskila orðið vandi, þar sem greiðsluerfiðleikar aukast, kaupmáttur launa minnkar en
þó ekki endilega raungildi skulda. En vanskil vegna veikinda lántaka eða annarra
persónulegra áfalla alltaf til staðar.
Hagsveiflunni fylgja oft verðbreytingar á fasteignamarkaði þar sem eignaverð hækkar
í uppsveiflu en snýst við niðursveiflu. Mikil lækkun á eignaverði veldur verri
eiginfjárstöðu heimila sem getur jafnvel orðið neikvæð.
Með hagfræðilegum rannsóknum hefur einnig verið bent á að skuldastaða heimila í
landinu hefur marktæk áhrif á það hversu djúp niðursveifla verður í hagkerfinu. Þau
13
hagkerfi sem einkennast af mikilli skuldsetningu heimila á árunum fyrir niðursveiflu eru
mun lengur að komast úr henni og dregur mun meira úr landsframleiðslu þeirra en ella.
Mikil skuldsetning getur þannig valdið hærra hlutfalli vanskila í formi meira
atvinnuleysis, lægri ráðstöfunartekjum og almennri óvissu um framtíðina. Gjaldeyris-‐ og
efnahagskreppur sem einkennt hafa flest lönd heimsins síðustu ár hafa til að mynda
valdið lækkun eignaverðs, auknu atvinnuleysi og veikari lausafjárstöðu. Má því álykta að
fjöldi þeirra heimila sem eiga í greiðsluerfiðleikum hafi aukist gríðarlega og vanskil í
kjölfarið. (International Monetary Fund, 2012)
2.4 Aðgerðir stjórnvalda Í kjölfar efnahagskreppu og aukinna vanskila hafa rannsóknir sýnt mikilvægi aðgerða
hins opinbera til aðstoðar við endurskipulagningu skulda heimila. Án aðgerða er hætt
við að niðursveifla vari lengur vegna aukinna greiðsluerfiðleika og gjaldþrota heimila
sem í kjölfarið draga úr einkaneyslu. Þess utan er ólíklegt að dómstólar beri umfang
gjaldþrota við þessar aðstæður. Vítahringur skapast þar sem minni einkaneysla hefur
slæm áhrif á fyrirtæki og framleiðslu þeirra er veldur auknu atvinnuleysi. Þessi
vítahringur kemur í veg fyrir uppsveiflu á ný vegna efnahagsvandræða.
Aðgerðum stjórnvalda fylgir þó ávallt þjóðfélagslegur kostnaður með einhverjum
hætti. Þeim þarf því að fylgja mikil skilvirkni með sem minnstum þjóðhagslegum
kostnaði, sem ber að dreifa á milli allra þegna hagkerfisins til að halda samfélagslegri
sátt og koma í veg fyrir of mikla byrði ákveðins hóps. (Þorvarður Tjörvi Ólafsson, 2009)
(Hagfræðistofnun Háskóla Íslands, 2011)
Fyrstu skref hins opinbera eftir efnahagskreppu til þess að hjálpa heimilum er yfirleitt
innistæðutrygging í fjármálafyrirækjum. Í kjölfar áhrifa á hagkerfið eru oft skilyrði
atvinnuleysisbóta rýmkuð og greiðslufrestur veittur á lánum. Þá er nauðsynlegt að hefja
gagnaöflun sem fyrst svo hægt sé að gera grein fyrir fjölda heimila í vandræðum og
umfangi vandans. Þótt þjóðhagslegur kostnaður aukist almennt með aðgerðarleysi er
nauðsynlegt að bíða þar til að ákveðnum stöðuleika hefur verið náð í þjóðfélaginu á ný
ásamt vitund fjármálafyrirtækja um svigrúm sitt til aukinna afskrifta. Hvort eða hvernig
aðgerðir hið opinbera kýs að veita fer eftir t.d. samsetningu og umfangi skuldavandans
ásamt fjárhagsstöðu hins opinbera og horfum í ríkisfjármálum. Þá heftir slæm
fjárhagsstaða ríkissjóðs framkvæmd allra þeirra aðgera sem ráðlegt er, þar sem velja
14
þarf skilvirkustu leiðina. (Þorvarður Tjörvi Ólafsson, 2009) (Hagfræðistofnun Háskóla
Íslands, 2011)
Flest lönd hafa farið í almennar aðgerðir svo sem lækkun á stýrivöxtum og
atvinnuskapandi verkefni. Stýrivaxtalækkanir hafa létt greiðslubyrði heimila sem hafa
lán með breytilegum vöxtum, föstum til ákveðins tíma eða geta nýtt sér
endurfjármögnun á betri kjörum. Þá hefur fjárhagsleg aðstoð hins opinbera til
fjármálafyrirtækja komið í veg fyrir þrot þeirra með afleiðingum sem snert geta flesta
hópa þjóðfélagsins. Almennar aðgerðir afmarkast af ekki þeim heimilum sem þurfa mest
á þeim að halda og standa öllum til boða. Þær er því óskilvirkar og dýrar að ákveðnu
leyti en hægt er að grípa til þeirra skjótt og styðja við endurreisn efnahagslífsins. Áhrif
almennra aðgerða geta einnig leitt til aukinnar freistni almennings að taka ukna áhættu í
framtíðinni þar sem aðstoð stjórnvalda er talin líkleg ef vandi skapast. Almenn aðgerð á
Íslandi eftir hrun sem ekki var markviss var t.d hækkun vaxtabóta. Þar hækkuðu
vaxtabætur einungis eftir ráðstöfunartekjum en ekki eftir eignastöðu. (Þorvarður Tjörvi
Ólafsson, 2009) (Hagfræðistofnun Háskóla Íslands, 2011)
Sértækum aðgerðum er ætlað að ná til ákveðins hóps. Þá er aðstoð stjórnvalda t.d.
skorðuð við ákveðnar ráðstöfunartekjur, hlutfall ráðstöfunartekna í greiðslubyrði lána,
upphæð skuldar eða eiginfjárstöðu heimila svo hún skili sér markvisst á réttan stað.
Umboðsmaður skuldara er dæmi um sértæka lausn íslenska ríkisvaldsins eftir
efnahagshrun sem hjálpar heimilum í greiðsluerfiðleikum að semja við lánardrottna
sína, jafnvel alla í einu. Sú aðgerð felur í sér lagabreytingu sem hvetur aðila
lánasamninga að semja um greiðslur lána. Það er ávinningur fyrir lánveitanda af að
semja sem má rekja til mikils kostnaðar af óvirkum lánum ásamt tímasparnaði og
neikvæðra áhrifa sem felast í uppboðum fasteigna og gjaldþrotameðferð einstaklinga.
Of mikil skuldabyrði er því ekki einungis slæm fyrir heimilin heldur einnig lánveitandann.
(Hagfræðistofnun Háskóla Íslands, 2011)
2.4.1 Útfærsla og reynsla af aðgerðum stjórnvalda
Þær aðgerðir sem stjórnvöld virðast hafa áður beitt beitt til þes að aðstoða heimilin
fjárhagslega eru sértækar. Sérkenni skuldakreppunnar nú á dögum er hversu hátt
hlutfall skuldir heimilanna eru nú, vógu fyrirtækjaskuldir mun meira af heildarskuldum
einkageirans. Aðgerðir sem eru helst til þess fallnar að hjálpa heimilunum er að gera
15
þeim kleift að búa í núverandi eign. Þá fylgir því almennt meiri þjóðhagslegur kostnaður
að finna nýtt húsnæði. Það hefur einnig þau áhrif á fasteignamarkaðinn að framboð
eykst minna en ella og spornar gegn frekari lækkun eignaverðs. Þá þykir það einnig
sanngjarnt að veita heimilum aðstoð í kjölfar endurreisnar fjármálakerfisins. (Scanlon,
Lunden og Whitehead, 2010)
Sértækar aðgerðir stjórnvalda á Íslandi eftir efnahagshrun voru helst eftirfarandi:
! Greiðslujöfnun verðtryggðra lána, sem í raun lækkar greiðslubyrði í nútið. Upphæðin sem frestast og má bæta aftan á lánið að hámarki í 3 ár, eftirstöðvar eftir þann tíma eru afskrifaðar. (Umboðsmaður skuldara, e.d.)
! Sértækri skuldaaðlögun var markvisst beint að þeim heimilum sem ekki ráða við greiðslubyrði lána sinna og líklegt er að sú staða haldist óbreytt. Regluverk um Umboðsmann skuldara var stofnað til að sjá um þessa framkvæmd. Þar fær lántaki að nota þann hluta ráðstöfunartekna sem talinn er nauðsynlegur til framfærslu og umfram innkoma gengur uppí vanskil lána. Ekki má stofna til nýrra skulda á meðan á ferli þessu stendur og réttur kröfuhafa lítill sem enginn. Hér skapast tækifæri til að semja við alla lánveitendur í einu.(Umboðsmaður skuldara, e.d.)
! 110% leiðin, þar sem áhvílandi húsnæðislán voru færð niður í 110% af markaðsvirði fasteignarinnar. Aðgerðin var ákv. skilyrðum. Þar má nefna að sýna þurfti fram á hátt hlutfall ráðstöfunartekna í greiðslubyrði af láni. Einnig var ákveðið þak á upphæð afskrifta. (Umboðsmaður skuldara, e.d.)
! Lántakar hjá Íbúðalánasjóði gátu annars vegar sótt um frest á afborgunum til allt að 3 ára og hins vegar bætt vanskilum á höfuðstól lán og lengt lánstímann til 70 ára. Þetta gaf ákveðið fordæmi og fjármálafyrirtækin voru með sínar útgáfur af sambærilegum lausnum, enda ríkið stærsti eignaraðili rétt eins og Íbúðalánasjóðs. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
! Lagt var bann á kröfuhafa til nauðungarsölu eða sambærilegra aðgerða vegna vanskila til ákveðins tíma. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
Dæmi um róttækar aðgerðir annarra landa við erfiðleikum síðustu ára
! Í þeim löndum sem stjórnvöld aðstoðuðu var algengast að hjálpa þeim heimilum sem greiðslubyrði lána fór umfram 50% af ráðstöfunartekjum. Þá var höfuðstóll lánsins lækkaður til að ná lægri greiðslubyrði og sú upphæð sett í svokallað biðlán. Lántaki þurfti að hefja greiðslu af biðláni þegar fjárhagsstaða batnaði. Þetta varð til þess að eignir fjármálafyrirtækja rýrnuðu ekki við afskrift. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
! Ríkið kom til aðstoðar lántökum sem lentu í atvinnuleysi og aðstoðaði við að greiða mánaðarlega afborgun lána þeirra. Í Bretlandi var þetta raunin og voru skilyrðin rýmkuð þar svo íbúðareigendur gætu sótt um. Þegar lántaki hóf vinnu á nýjan leik féll ákvæðið úr gildi og hann sá um mánaðarlegar greiðslur upp frá því. Lántaki þarf því ekki að greiða þetta til baka þar sem um styrk var að ræða. Þetta var kostnaðarsamt fyrir ríkissjóð og ekki var hægt að hjálpa
16
eins mörgum og upphaflega var lagt upp með. Það takmarkaðist við barn, eldri borgara eða öryrkja heimilinu. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
! Í Portúgal gátu lántakar sem voru atvinnulausir í meira en 3 mánaða fengið að greiða einungis 50% af mánaðarlegri greiðslubyrði lána (þó mest lækkuð um 500 € á mánuði) til allt að tveggja ára. Mismunurinn þar á var settur í nýtt og mun hagstæðara lán sem þarf að greiða á líftíma húsnæðisláns. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
! Í Portúgal og Bretlandi keypti ríkið eign af lántökum en leigði hana til fyrrum eigenda til að styrkja lausafjárstöðu þeirra. Síðan hafa þeir endurkauparétt á henni til baka. Í Bretlandi var einnig skuldurum skylt að sækja fræðslu um fjármálalæsi til forvarnar. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
! Í Bandaríkjunum var boðið uppá endurfjármögnun þrátt fyrir að veðhlutfall væri umfram 80% af markaðsverði eignar. Nýju lánin voru til lengri tíma og hagstæðara vaxtakjörum. (Scanlon, Lunden og Whitehead, 2010)
Þær aðgerðir sem fela í sér frestun lána hafa slæm áhrif á efnahagsreikning heimila,
sem voru fyrir með neikvæðan efnahagsreikning vegn lækkun fasteignaverðs. Heimili
voru það skuldsett að þau báru ekki fleiri lán. Þá deildu lántakar einnig um sanngirni
þessara aðgerða. Heimili sem fórnuðu miklu til þess að greiða af lánum sínum fengu
ekkert meðan önnur voru verðlaunuð með afskriftum lána. Þessar aðgerðir hafa þá
einnig mikil áhrif á freistnivandann eins og áður hefur komið fram. Þær virðast þó allar
eiga það sameiginlegt að áhrif þeirra koma seint fram. Þó má álykta sem svo að
aðgerðirnar hafi spornað við frekari vanskilum en ella. (Scanlon, Lunden og Whitehead,
2010)
17
3 Vanskil á Íslandi
Hagstofan hefur aflað gagna yfir vanskil íslenskra heimila frá árinu 2004 til ársins 2012.
Tölurnar sýna niðurstöður úr sjálfsmatspurningum um eigin fjárhag, hvort viðkomandi
hafi lent í vanskilum á einhverjum tímapunkti þessara tilteknu ára. Þessi rannsókn er
hluti af Lífskjararannsókn Evrópusambandins (EU-‐SILC). Rannsóknin á að afla
sambærilegra gagna millli landa Evrópusambandsins um tekjudreifingu og félagslega
stöðu en ná einnig til Noregs og Íslands. Þau lönd sem bæst hafa við í Evrópusambandið
frá byrjun rannsóknarinnar hafa fverið tekin með í rannsóknina einnig. (Eurostat, 2007)
Tafla 1: Fjöldi heimila á Íslandi 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
Samkvæmt Lífskjarakararannsókn Hagstofu Íslands árið 2012 var fjöldi heimila á
Íslandi þá 123.900. Á töflu 1 má sjá breytingu á fjölda heimila á Íslandi á því tímabili sem
skoðað er. Á árunum 2004-‐2009 fjölgaði heimilum úr 111.200 í 126.100 eða um 13,4%.
Árið 2009 náði fjöldi heimila hámarki, alls 126.100 heimili. Heimilum fækkaði aftur eftir
efnahagshrunið 2008 en árið 2012 virðist þeim fjölga á ný. Fjöldi heimila hefur samt sem
áður ekki náð sömu tölu og árið 2009. Meðalfjöldi einstaklinga á heimili árið 2012 var
2,4 og hefur verið sá sami síðan árið 2009. Á árunum 2004-‐2008 var meðalfjöldi
einstakling á heimili 2,5. Aldursskipting á heimilum landsins hefur haldist sú sama yfir
tímabilið. Meðalfjöldi einstaklinga á aldrinum 16 ára og eldri er 1,9 og á aldrinum 15 ára
og yngri 0,6 íbúar. (Hagstofa Íslands, e.d. a)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Fjöldi heimila
111.200 112.900 114.300 117.900 121.900 126.100 124.600 122.900 123.900
18
Mynd 1: Vanskil á húsnæðislánum/-‐leigu og öðrum lánum 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands.
Á mynd 1 má sjá hlutfall þeirra heimila sem hafa lent í vanskilum á tímabilinu 2004-‐
2012 útfrá lánagerð. Þessi gögn eiga ekki einungis við þá sem eru með húsnæðislán eða
borga húsaleigu, heldur alla sem spurðir voru og eiga jafnvel eign sína skuldlausa eða
búa endurgjaldslaust. Vanskil gætu því verið meiri en hér kemur fram. Almennt má sjá
að vanskil hafa verið meiri á öðrum lánum en húsnæðislánum/-‐leigu, sem má skýra með
mikilvægi þess að hafa búsetu og vegna þess greiðslur í forgangi. Þó hefur dregið úr
vanskilum annarra lána síðan þau náðu hámarki árið 2010, 16.300 heimili eða 13,1%.
Það má t.d. skýra með afskriftum stórum hluta bifreiðalána við úrskurð Hæstaréttar um
ólögmætingu gengistryggðra lána (þó háð skilyrðum). Vanskil húsnæðislána/leigu
virðast samt sem áður ekki fara minnkandi eftir árið 2010 þegar þau náðu hámarki, þrátt
fyrir að botni niðursveiflunnar hafi verið náð um mitt árið 2010 og atvinnuleysi minnkað
í kjölfarið. Vanskil á húsnæðislánum/-‐leigu eru mest árið 2012 hjá 10,1% heimila á
landinu en það eru 12.100 heimilum. Til samanburðar þá var þetta hlutfall 9,4% eða
10.400 heimili árið 2004. Minni vanskil árin 2006-‐2008 má rekja til einkavæðingar
bankanna árið 2003 sem hófu svo að lána til íbúðakaupa síðsumars 2004. Eftir þann
tíma hófst samkeppni á þeim markaði þar sem Íbúalánasjóður hafði einokun áður. Aukin
samkeppni bauð uppá betri kjör fyrir lántakendur. Fjármálafyrirtæki fengu leyfi til að
lengja útlán sín til 40 ára og frekari veðsetningu eigna. Einnig höfðu þau gott aðgengi að
erlendum lánsfjármörkuðum eftir inngöngu í Evrópska efnahagssambandið (EES) sem
skilaði sér í lægri útlánavöxtum til lántaka. Þá hefur gott aðgengi að lánum, aukinn
möguleiki á veðsetningu og hækkandi eignaverð auðveldað heimilum að fjármagna eða
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m)
Vanskil húsnæðislána eða leigu
Vanskil annarra lána
19
semja um vanskil sín. Mánaðarleg greiðslubyrði heimila lækkaði því almennt á þessum
árum ásamt hækkun á launavísitölu og auknum kaupmætti launa. (Vilhjálmur Bjarnason,
2010)
Umfang vanskila íslenskra heimila er því í raun ekki miklu stærra árið 2012
samanborið við árið 2004, þá sérstaklega ef tekið er tillit til þess að heimilin eru mun
skuldugri í dag. Árin 2006-‐2008 eru því í raun frávik frá miklum vanskilum íslenskra
heimila. Sértækar aðgerðir íslenskra stjórnvalda við skuldavanda heimilanna eftir
efnahagshrun hafa ekki fækkað vanskilum en virðast a.m.k. hafa hindrað enn frekari
fjölgun þeirra
3.1 Vanskil eftir heimilisgerð Vanskil húsnæðislána/leigu eftir heimilisgerð eru mismikil eftir því hvort um er að ræða
heimili með eða án barna. Í skilgreiningu Hagstofu Íslands er barn skilgreint sem
einstaklingur á heimili undir 18 ára aldri. Einnig eru þeir taldir til barna sem eru 18 -‐ 24
ára og eru án atvinnu og búa að minnsta kosti hjá öðru foreldri sínu. Aðrir aðilar teljast
sem fullorðnir einstaklingar. (Hagstofa Íslands, 2013)
Mynd 2: Vanskil íslenskra heimila eftir heimilisgerð 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
Í öllum tilvikum eru minni vanskil á barnlausu heimili sbr. mynd 2, sem kemur í raun
ekki á óvart þar sem tekjur dreifast á fleiri aðila ásamt auknum útgjöld. Þessi gögn
benda til þess að vanskil verði vegna greiðsluerfiðleika, þar sem ráðstöfunartekjur nægja
ekki þegar þær deilast niður á fleiri aðila. Mestu munar árið 2010, en vanskil á heimilum
með börn eru þar rétt tæp tvöfalt hlutfall vanskila barnlausra heimila. Minnsti munurinn
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m)
Mismunur
Heimili án barna
Heimili með börn
20
er hins vegar 1,2% árið 2008. Þau heimili sem eru með börn eru allra jafnan á aldrinum
30 – 50 ára, en það er sá hópur sem er mest skuldsettur og mætti búast við frekari
vanskilum. Meirihluti yngri aldurshópsins er barnlaus og minna skuldsettur. Eldri
aldurshópar eru líklega búnir að koma börnum sínum upp og hafa hærri laun og minni
skuldsetningu. (Hagstofa Íslands, e.d. b)
3.1.1 Heimilishald án barna
Mynd 3: Vanskil íslenskra heimila án barna 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
Á mynd 3 má sjá tölur yfir vanskil húsnæðislána/leigu eftir heimilum sem eiga það
sameiginlegt að vera barnlaus. Það sem helst kemur á óvart eru mikil vanskil þar sem
karlmaður býr einn. Mjög miklu munar á hlutfalli vanskila þar sem einn karl býr annars
vegar eða þar sem ein kona býr hinsvegar, það munar mest 8,7% árið 2009. Virðast
konur sem búa einar því ólíklegar til að lenda í vanskilum. Ástæðuna má rekja til algengs
meðlagskostnaðar einstæðra karla, þar sem barnið hefur lögheimili hjá hinu foreldrinu.
Jafnvel geta samfélagslegar ástæður eins og kynlægur munur á viðhorfi til vanskila legið
að baki, enda er um sjálfsmat að ræða. Sú heimilisgerð þar sem fleiri en einn fullorðinn
án barna búa virðist hafa þá sérstöðu að dregið hefur verið úr vanskilum frá árinu 2004
til ársins 2012.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m)
Einn á heimili, kona
Einn á heimili, karl
Fleiri en einn án barna
21
3.1.2 Heimilishald með börnum
Mynd 4: Vanskil íslenskra heimila með börn 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
Heimilishald með börnum má sjá á mynd 4 kemur í raun ekki á óvart. Einn fullorðinn
með að minnsta kosti eitt barn (þ.e. einstæðir foreldrar) lendir helst í vanskilum.
Minnstu vanskilin virðast vera almennt í heimilisgerð með tveim fullorðnum og einu
barni, þar sem fyrirvinnur eru tvær og sjá fyrir einu barni.
3.2 Vanskil eftir tekjum Þegar skipt er heimilum í hópa eftir ráðstöfunartekjum þá er tekið tillit til ýmissa atriða
áður. Ráðstöfunartekjur eru tekjur heimilisins að frádregnum skatta-‐ og vaxtagjöldum,
til að mæta útgjöldum heimilisins. Tekið er tillit til heimilisstærðar og þeirrar hagkvæmni
sem fylgir rekstri heimilis þegar fleiri búa undir sama þaki. Einnig er gert ráð fyrir að
lægri útgjöld fylgi börnum en fullorðnum.
Notaður er kvarði frá Evrópusambandinu til að reikna út ráðstöfunartekjur heimilis.
Tökum dæmi þar sem ráðstöfunartekjur hjóna eru alls 600.000 kr. Segjum að sú
fjölskylda séu tveir fullorðnir og tvö börn undir 14 ára. Þá fær fyrsti fullorðni aðilinn
vogina 1, annar fullorðinn vogina 0,5 og svo börnin 0,3. Fjölskyldan hefur því (600 / (1 +
0,5 + 0,3 + 0,3) = 600 / 2,1 = 285þús krónur í ráðstöfunartekjur á neyslueiningu.
(Hagstofa Íslands, 2013)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m) Einn fullorðinn með barn
eða börn
Tveir fullorðnir, eiw barn
Tveir fullorðnir, tvö börn
Tveir fullorðnir, fleiri börn
22
Mynd 5: Vanskil íslenskra heimila eftir ráðstöfunartekjum 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
Mynd 5 sýnir þær niðurstöður sem við mátti búast. Með minnstu vanskilin eru þeir
sem eru í efsta hóp ráðstöfunartekna á neyslueiningu. Mestu vanskilin eru hjá þeim sem
eru í neðsta hópi ráðstöfunartekna. Það bregður þó útaf þeirri reglu þar sem hinir þrír
tekjufimmtungarnir virðast svo dreifast með mismunandi hætti þar á milli. Þau heimili
sem hafa hæstu tekjurnar bera þess merki að vanskil hafa minnkað frá árinu 2004. Þá er
hætta á að almennar skuldaaðgerðir stjórnvalda hafi síður náð til tekjulágra heimila,
sem þurfa jafnvel frekar á aðstoðinni að halda.
3.3 Vanskil eftir aldri
Mynd 6: Vanskil íslenskra heimila eftir aldri íbúa 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m)
0%-‐20%
20%-‐40%
40%-‐60%
60%-‐80%
80%-‐100%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m)
Yngri en 30 ára
30 zl 39 ára
40 zl 49 ára
50 zl 59 ára
60 zl 69 ára
70 ára og eldri
23
Mynd 6 sýnir að almennt með hærri meðalaldri dvína líkur á vanskilum
húsnæðislána/leigu. Vanskil í hópi yngri en 30 ára hafa aukist mest, eða úr 9,9% árið
2004 upp í 14% árið 2012. Hæsta gildi töflunnar er 16,7% og tilheyrir aldurshópnum 30 -‐
39 ára, sem virðist eiga í mestu erfiðleikum með að borga af sínum húsnæðislánum/-‐
leigu enda barnaheimili að meirihluta. Elsti aldursflokkurinn sýnir ekki góða þróun, árin
2004 og 2005 voru vanskil engin en árið 2012 náðu þau hámarki og höfðu 1,3% lent í
vanskilum. Allir aldurshópar eru í svipaðri stöðu eða verri árið 2012 samanborið við árið
2004. Vanskil eru mest á heimili þar sem börn búa, heimili þar sem meðalaldur
fullorðinna er 30 -‐ 39 ára og heimili með lægstu ráðstöfunartekjur. Það er ljóst að heimili
samsett þessum þremur eiginleikum er líklega í vanda. Þá virðast áhrif efnahagshrunsins
á vanskil ávallt vera hlutfallslega mest hjá þeim hópi þar sem vandinn er minnstur. Hér
getum við þó séð fylgni vanskila við fjárhagsstöðu heimilis, þar sem aukning vanskila
virðist fylgja lækkun ráðstöfunartekna.
24
4 Vanskil í Evrópu
Töluleg gögn Hagstofu Íslands um fjárhagsvanda heimilanna í áðurgreindum gögnum er
liður af Lífskjararannsókn Evrópusambandsins (EU statistic on Income and Living
Conditions). Það gefur kost á að bera stöðu íslenskra heimila saman við heimili annarra
Evrópulanda. Hins vegar eiga tölur Eurostat við hlutfall íbúa en tölur Hagstofu Íslands við
hlutfall heimila sem prósentu af heild. Tölur hér um Ísland eru því ekki þær sömu og í
kaflanum á undan og má sjá samanburð á mismunandi viðmiðum í töflu 2.
Tafla 2: Hlutfall vanskila á Íslandi 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat og Hagstofu Íslands
Nýjustu gögn frá Eurostat um hlutfall vanskila húsnæðislána/-‐leigu á íbúa í Evrópu
eru frá árinu 2012, þó má þar finna gögn ársins 2013 frá örfáum löndum. Vanskil eru
mismikil í ólíkum Evrópulöndum og virðast ekki fylgja auðkennum landanna, þ.e.
staðsetningu í Evrópu, menningu þeirra eða lífskjörum. Velferðaríki á borð við Ísland,
Finnland og Noreg eru hér mun ofar á lista en Rúmenía, Bulgaría og Króatía þrátt fyrir
mun minni hagvöxt á íbúa. (The World Bank, e.d. a)
Hlutfall íbúa sem lent hafa í vanskilum með húsnæðislán/-‐leigu á Íslandi síðustu 12
mánuði er mjög hátt á evrópskan mælikvarða, sbr. mynd 7. Ísland er hér næst efst á
lista, þar sem hlutfall vanskila á íbúa er 10,7%. Grikkland trónir á toppnum með 12,9%.
Hlutfallið er lægst hjá íbúum í Litháen, einungis 0,6%. Þar í landi ásamt Rúmeníu hefur
hlutfallið ekki náð uppí 1% af íbúum. Munur á lægsta og hæsta gildi landa í Evrópu er því
gífurlegur eða sem samsvarar 12,3%. (Eurostat, e.d. a)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Hlutfall vanskila á íbúa 11% 9,4% 6,3% 6% 5,5% 7,5% 11,2% 10,9% 10,7%Hlutfall vanskila á heimili 9,4% 8% 5,7% 5,8% 5,5% 7,1% 10% 10,1% 10,1%
25
Mynd 7: Vanskil húsnæðisláns/-‐leigu í Evrópu 2012. Gögn frá Eurostat
Þegar skoðuð er þróun hlutfallsins í ýmsum Evrópulöndum árin 2004-‐2012 má sjá
mismunandi þróun sbr. töflu 3. Vanskil í Austurríki jukust gífurlega yfir tímabilið eða
tæplega fjórfölduðust. Þar má einnig nefna Ungverjaland, Spán og Írland. Þó eru nokkur
lönd sem eiga það sameiginlegt að vanskilum hefur fækkað yfir tímabilið. Í Svíþjóð
virðist hafa dregið úr vanskilum um rétt rúmlega helming. Það á einnig við um Frakkland
og Tékkland. Ísland, Grikkland og Kýpur hafa mikil vanskil og eru þau sambærileg í
byrjun og lok tímabilsins að undantekinni lækkun um mitt tímabilið.
Ef þróun vanskila er skoðuð frá árinu 2008 til ársins 2012 má hins vegar sjá almenna
fjölgun í Evrópu. Þá hafa vanskil íbúa í Danmörku og Póllandi aukist mest og tæplega
þrefaldast, en haldast þó lág á evrópskan mælikvarða. Þar á eftir hefur hlutfallið
rúmlega tvöfaldast hjá íbúum Eistlands, Grikklands og Kýpur, en vanskilin í Eistlandi eru
þó enn tiltöulega lág. Vanskil á Íslandi hafa tæplega tvöfaldast frá efnahagshruni árið
2008. Því eru einungis fimm lönd í Evrópu sem hafa orðið fyrir meiri áhrifum
fjármálakreppu á vanskil. Það er því ljóst að áhrif efnahagshrunsins á vanskil íslenskra
heimila hafa verið heldur mikil á evrópskan mælikvarða.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Grikkland
Ísland
Írland
Kýpu
r Ungverja
land
Frakkland
Spánn
Portúgal
Lewland
Finn
land
Íta
lía
Austurrík
i Slóvakía
Noregur
Belgía
Slóven
ía
Tékkland
Bretland
Ho
lland
Da
nmörk
Svíþjóð
Eistland
Sviss
Malta
Þýskaland
Búlgaría
Pólland
Lúxembo
rg
Króa|a
Rú
men
ía
Litháen
Vanskil (% af íbú
um)
26
Tafla 3: Þróun vanskila í Evrópu 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
4.1 Hæsta hlutfall vanskila í Evrópu Þegar tekið er saman hvaða þrjú lönd hafa hæsta hlutfall íbúa sem lent hafa í vanskilum
yfir tímabilið 2004-‐2012 má sjá sögulega há vanskil á Íslandi. Tafla 4 sýnir að Ísland er
eina landið sem kemst inná lista öll árin síðan Lífskjararannsókn Evrópusambandsins
hófst árið 2004. Því er ljóst að Ísland stendur ekki í sterkri stöðu hvað varðar vanskil og
óskandi að hlutfallið væri lægra. Á eftir Íslandi kemur Grikkland sem er á listanum öll
árin að undanskildu 2006. (Eurostat, e.d. a)
Land 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Grikkland 9,7% 6,6% 4,5% 7,4% 5,5% 8,6% 10,2% 11% 12,9%Ísland 11% 9,4% 6,3% 6% 5,5% 7,5% 11,2% 10,9% 10,7%Írland 4,8% 5% 4,3% 4,9% 5,6% 6,5% 8,1% 11,6% 9,5%Kýpur 7,9% 7,9% 6,1% 3,4% 4,2% 5,6% 6,3% 7,3%Ungverjal. 2,8% 2,2% 3,5% 3,8% 3,9% 5,6% 6,4% 6,7%Frakkland 7% 6,2% 5,7% 5,8% 5,8% 6,7% 6,1% 5,6% 5,8%Spánn 3,8% 3,2% 2,9% 3,5% 4,5% 6,6% 6,4% 4,6% 5,7%Finnland 4,7% 4,3% 4,7% 3,8% 4,4% 4,3% 4,7% 4,8% 4,8%Portúgal 3,5% 3% 2,5% 3,1% 2,8% 5% 4,8% 5,7% 4,8%Lettland 5,5% 3,5% 2,4% 3,2% 4,7% 5,8% 6,7% 4,8%Ítalía 3,8% 3,4% 3,5% 3,8% 4,3% 2,9% 4,2% 5,1% 4,6%Austurríki 1,6% 1,3% 1,5% 2,2% 4,1% 3,8% 3,9% 3,9% 4,3%Noregur 6,7% 5,9% 5,8% 5,2% 5% 5% 4,8% 5,1% 4,1%Slóvakía 4,2% 5,4% 3,5% 3% 6,9% 6,8% 4,6% 4,1%EU -‐ 27 3,6% 3,3% 3,4% 3,3% 3,6% 4% 4,1% 4%Belíga 3,7% 3% 2,9% 2,6% 3,3% 2,6% 3,4% 3,9% 3,9%Slóvenía 2,7% 1,6% 2,3% 2,7% 2,4% 2,4% 3,4% 3,6%Tékkland 6,3% 4,6% 3,6% 2,3% 3,4% 3,5% 3,8% 3,5%Holland 3,8% 2,8% 2,8% 2,4% 2,7% 3,1% 3% 3,4%Bretland 4,8% 4,3% 4,7% 3,7% 2,1% 4,8% 4,9% 3,4%Danmörk 2,4% 3,1% 1,8% 1,8% 1,1% 2,1% 2,7% 2,5% 3,1%Svíþjóð 6% 5,1% 3,8% 2,4% 1,7% 2,5% 2,3% 2,2% 2,9%Eistland 2,1% 1,4% 0,8% 1,1% 1,1% 2% 2,7% 2,3% 2,7%Malta 1,3% 1,4% 1,2% 1,5% 1% 1,1% 1,7% 2,3%Sviss 4,2% 2,7% 3,3% 2,7% 2,4% 2,3%Þýskaland 2,4% 2,6% 2,2% 2,3% 2,5% 2% 2,4% 2%Búlgaría 2,6% 2,6% 2,9% 1,5% 4,1% 1,7% 1,4% 1,8%Pólland 2,3% 1,9% 1,2% 0,6% 0,9% 1% 1,5% 1,7%Lúxemborg 2,5% 2,2% 1,2% 1,4% 1,1% 2% 1,4% 1,7% 1,5%Króatía 1,7% 1,5% 1,3%Rúmenía 0,4% 0,6% 0,7% 0,6% 0,6% 0,7%Litháen 1,4% 0,6% 1,1% 0,5% 1,5% 1,3% 1,6% 0,6%
27
Tafla 4: Hæsta hlutfall vanskila í Evrópu 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
Þau lönd sem komast oftast á lista virðast þó ekki fylgja sama mynstri, sjá mynd 8.
Ísland, Grikkland og Kýpur eiga það sameiginlegt að mikil vanskil eru í byrjun tímabilsins
sem dregur svo úr en nær hæðum aftur í lokin. Á Írlandi hafa vanskil ekki verið mikil
áður en hafa aukist jafnt og þétt. Frakkland virðist halda svipuðu hlutfalli öll árin, en
verður hæst árið 2008, þegar vanskil Grikklands og Íslands náðu lægðum.
Mynd 8: Vanskil Evrópulanda með hæsta hlutfallið 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
4.2 Lægsta hlutfall vanskila í Evrópu Þegar tekið er saman hvaða lönd hafa lægsta hlutfall íbúa sem lent hafa í vanskilum yfir
tímabilið má sjá að þau eru flest staðsett í austurhluta Evrópu, sjá töflu 5. Rúmenía
hefur hér sögulega lág vanskil og vermir efsta sætið oftast þrátt fyrir að gögn berist fyrst
árið 2007. (Eurostat, e.d. a)
Tafla 5: Lægsta hlutfall vanskila í Evrópu 2004-‐2012
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.sæti Ísland Ísland Tyrkland Grikkland Frakkland Grikkland Ísland Írland Grikkland
2.sæti Grikkland Kýpur Kýpur Kýpur Írland Ísland Grikkland Grikkland Ísland
3.sæti Frakkland Grikkland Ísland Ísland Ísland Slóvaíka Slóvakía Ísland Írland
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af íbú
um)
Írland
Grikkland
Ísland
Frakkland
Kýpur
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.sæti Austurríki Austurríki Litháen Rúmenía Litháen Rúmenía Rúmenía Rúmenía Litháen
2.sæti Eistland Malta Eistland Litháen/ Eistland
Rúmenía/ Pólland
Pólland Pólland Búlgaría Rúmenía
3.sæti Tékkland Lithén Lúxemborg Pólland Lúxemborg Malta Malta Króatía Króatía
28
Breytingar á vanskilum yfir tímabilið virðast vera mjög ólíkar á milli landanna hins
vegar, sjá mynd 9. Í Rúmeníu virðist hlufallið haldast lágt og litlar sveiflur sýnilegar.
Eistland, Austurríki og Malta eiga það sameiginlegt að vanskil voru lítil árið 2004 en
aukast með árunum. Í Litháen eru miklar sveiflur og minnstu vanskil þeirra árið 2012.
Pólland nær lágmarki árið 2008, sem hefur þó gengið til baka.
Mynd 9: Vanskil Evrópulanda með lagsta hlutfallið 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat.
4.3 Norðurlöndin Vanskil eru mun lægri í Norðurlöndunum, löndum sem við viljum yfirleitt miða okkur
við. Vanskil í Finnlandi eru næst okkur, þar sem hlutflall íbúa sem lent hafa í vanskilum
er 4,8%. Það er töluvert lægra hlutfall en á Íslandi, en það munar 5,9%. Það Norðurland
þar sem einstaklingar hafa lægsta hlutfall vanskila er Svíþjóð en þar nær hlutfallið 2,9% .
(Eurostat, e.d. a)
0%
0.5%
1%
1.5%
2%
2.5%
3%
3.5%
4%
4.5%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af íbú
um) Eistland
Litháen
Rómanía
Malta
Pólland
Austurríki
29
Mynd 10: Vanskil Norðurlandanna 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
Mynd 10 sýnir hvernig vanskilahlutfall hefur breyst á Norðurlöndunum árin 2004-‐
2012. Vanskil hafa verið lág í Danmörku þrátt fyrir sveiflur efnahagslífsins og lækkun á
fasteignaverði. Í Svíþjóð hefur hlutfallið almennt lækkað og nær Danmörku síðustu árin.
Vanskil í Finnlandi og Noregi virðast stöðug í um 5%. Ísland er ólíkt bæði hvað varðar
mikil vanskil og djúpa niðursveiflu yfir tímabilið. Meðaltal íbúa Evrópusambandsins með
vanskil má svo einnig sjá til samanburðar, en litlar sveiflur hafa verið þar yfir tímabilið.
(EU-‐27 stendur hér fyrir meðaltal allra landa Evrópusambandins án Króatíu, sem gekk í
sambandið 1. júlí 2013 og var þar 28.ríkið). (One Europe, 2013)
Áhrif fjármálakreppunnar á vanskil húsnæðislána/-‐leigu á Íslandi virðast þónokkur á
evrópskan mælikvarða, sé miðað við upphaf og eftirmála efnahagskreppunnar. Áhrif
virðast þó hlutfallslega meiri í nokkrum öðrum Evrópulöndum. Þó er umfang vanskila
þeirra landa heldur minna en raunin er á Íslandi. Ísland er þó í þeim aðstæðum, að ef
litið er á upphaf og lok tímabilsins 2004-‐2012 virðast efnahagslegu skakkaföllin hafa haft
lítil áhrif á vanskil, enda voru þau alltaf framúrskarandi mikil. Sértækar aðgerðir
íslenskra stjórnvalda við skuldavanda heimilanna eftir efnahagshrun hafa ekki fækkað
vanskilum en virðast a.m.k. hafa hindrað enn frekari fjölgun þeirra.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af íbú
um) Danmörk
Finnland
Svíþjóð
Noregur
Ísland
EU-‐27
30
5 Hvað veldur mismiklum vanskilum Evrópulanda?
Ástæður vanskila komu fram í byrjun ritgerðar og má helst rekja til skorts á greiðslugetu
og/eða skorts á greiðsluvilja, þar sem neikvæð eiginfjárstaða hefur skapast. Ýmis gögn
fyrir Ísland eru hér skoðuð til að finna skýringar á miklum vanskilum íslenskra heimila.
Ísland er hér í evrópskum samanburði, þó helst við dönsk og grísk heimili. Ástæða
samanburðar við þessi lönd er tvíþætt.
! Danmörk er ekki mjög frábrugðið Íslandi hvað varðar menningu, velferð og mikla skuldsetningu heimila. Grikkland á það sameiginlegt með Íslandi að stór hluti heimila hefur lent í vanskilum ásamt miklum áhrifum efnahagskreppu á land og þjóð
! Í Lífskjarakönnun Evrópusambandins fer mestur hluti ráðstöfunartekna danskra og grískra heimila í húsnæðiskostnað. Þó virðist það hafa gjörólík áhrif á greiðslugetu þeirra
5.1 Skuldsetning evrópskra heimila Skuldir heimila hafa aukist almennt á alþjóðavísu síðustu áratugi. Töluleg gögn yfir
fjárhagslegar skuldbindingar evrópskra heimila árið 2012 má sjá á mynd 11.
Skuldsetning er hér sýnd sem hlutfall af vergri landsframleiðslu hvers lands. Hér má sjá
heldur mikla skuldsetningu íslenskra heimila í evrópskum samanburði. Ísland er þó ekki
meðal þeirra landa sem hlutfallið fer umfram 100%. Kýpur hefur mestu skuldsetninguna
þar sem hlufallið er 160,1% (Eurostat, e.d. b)
31
Mynd 11: Fjárhagslegar skuldbindingar evrópskra heimila sem hlutfall af VLF 2012. Gögn frá Eurostat
Til að varpa ljósi á hvað gæti mögulega valdið mikilli skuldsetningu má hér nefna tvo
þætti sem íslensk heimili eiga sameiginlegt með öðrum skuldsettum heimilum.
! Ísland á það sameiginlegt með Danmörku og Hollandi að vera mikið skuldsett og búa við sterkt lífeyriskerfi. Það sem einkennir sterkt lífeyriskerfi er traust framtíðartekjustreymi. Það gæti þá jafnvel haft þau áhrif að einstaklingar leggja ekki eins hart að sér til að eiga skuldlausa eign við starfslok og leyfa sér meiri skuldsetningu en ella. (Arnór Sighvatsson o.fl., 2004)
! Ísland á það sameiginlegt með Kýpur og Írlandi að vera mikið skuldsett og hafa yngstu íbúa í Evrópu. Hlutfall íbúa undir 50 ára aldri nema um 69% af mannfjölda þessara landa. Hærri skuldir fylgja almennt yngri þjóð sbr. ævitekjukenningu (e. life cycle-‐permanent income theory) Modigliani (1986) og Friedman (1957). Sú kenning kveður á um að einstaklingar leitast við að jafna neyslu yfir æviskeið sitt. Með því er átt við að tekið er lán þegar tekjur eru lágar til þess að fjármagna neyslu. Þegar tekjur aukast hefst svo uppgreiðsla lána. Að jafnaði er ferill ævitekna upphallandi, þar sem tekjur aukast með aldri og reynslu einstaklinga. Einstaklingar taka því lán við upphaf starfsaldurs en með tímanum dregur úr skuldum og eignir aukast. Gengið er svo á eignirnar eftir að einstaklingar hætta á vinnumarkaði. (Eurostat, e.d. c)
Þegar skuldsetningu og vanskilum Evrópulanda árið 2012 er varpað fram í deplariti
má sjá jákvæða fylgni þar á milli. Fylgnin er þó minni en við mætti búast og því ljóst að
með aukinni skuldsetningu fylgja ekki alltaf meiri vanskil, t.d. hvað varðar Danmörku.
Ísland er hér merkt rautt. Umfang skuldsetningar heimilis virðist því ekki endilega
útskýra hátt hlutfall vanskila, og hljóta því aðrir þættir að hafa áhrif. (Eurostat e.d. a),
Eurostat (e.d. b)
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160%
Kýpu
r Da
nmörk
Holland
Sviss
Írland
Portúgal
Bretland
Ísland
Noregur
Svíþjóð
Spánn
Malta
EU -‐ 27
Grikkland
Finn
land
Frakkland
Ítalía
Þýskaland
Belgía
Lúxembo
rg
Austurrík
i Eistland
Króa|a
Tékkland
Pó
lland
Ungverja
land
Slóven
ía
Slóvakía
Búlgaría
Litháen
Rúmen
ía
Lewland
Lán Aðrar ~árhagslegar skuldbindingar
32
Mynd 12: Samband skuldsetningar og vanskila Evrópulanda 2012. Gögn frá Eurostat
5.1.1 Ólík lánaform húsnæðislána
Ólík lánaform og lánskjör húsnæðislána skipta höfuðmáli í greiðslubyrði, það er
skipulag á endurgreiðslu lána til lánveitenda. Lán geta verið verðtryggð eða óverðtryggð,
með fasta vexti sem og breytilega vexti með jafngreiðslum eða jöfnum afborgunum. Þá
skipta einnig máli vaxtakjör og tímalengd lána.
Mynd 13: Skuldir íslenskra heimila eftir lánaformi 2004-‐2012. Heimild: Fjármálatíðini 2/2013 og eigin útreikningar
Á mynd 13 má sjá yfirgnæfandi stóran hluta útistandandi lána til íslenskra heimila
með verðtryggingu. Þó hefur vægi þeirra heldur minnkað frá árinu 2004. Hlutfall
verðtryggða lána fór niður í lægsta gildi árið 2008, en á þeim tíma voru gengistryggð lán
algeng fjármögnun, allt fram að efnahagshruninu 2008. Eftirstöðvar þeirra lána
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180%
Vanskil (% af íbú
um)
Skuldir sem hluaall af VLF
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Eignaleigusamningar
Yfirdráwarlán
Óverðtryggð lán
Gengisbundin lán
Verðtryggð lán
33
hækkuðu í takt við gríðarlegt fall raungengis íslensku krónunnar. Miklar deilur urðu milli
lántakenda og lánveitenda við þessar miklu hækkanir gengistryggðra lána. Hæstiréttur
dæmdi það lánsform ólögmætt þann 16. júní 2010, þó háð ákveðnum klausum í
lánasamningi. Það útskýrir hvernig hlutfall gengistryggðra lána hefur nánast horfið úr
skuldum síðan árið 2010. Hlutfall gengistryggðra lána náði hámarki árið 2008, þau voru
16,2% af útlánum heimilanna og hefur þeim því fækkað hratt þar sem hlutfall þeirra árið
2012 nam 2,5%. Má því álykta sem svo að heimili sem tóku gengistryggð húsnæðislán á
sínum tíma eru ekki með mikil vanskil en voru það áður fyrir dóm. Eftir efnahagshrunið
bauðst sá nýi valkostur að fjármagna íbúðarkaup með óverðtryggðum lánum. Sú leið
hefur notið vinsælda og skýrir það hvers vegna hlutfall þeirra eykst hratt en hlutfall
verðtryggðra lána stendur í stað. Óverðtryggðir vextir eru þó hærri hérlendis en í
flestum öðrum Evrópulöndum. Óverðtryggð lán eru einnig með breytilegum vöxtum eða
fasta til 5 ára að hámarki, en verðtryggðu lánin hafa á umliðnum árum verið veitt með
föstum vöxtum út lánstímann. Aðrar tegundir lánaforma eru yfirdráttarlán og
eignaleigusamningar. (Sigríður Benediktsdóttir o.fl., 2013) (Brynjar Gauti, 2010)
Mikill munur er á húsnæðislánamörkuðum ólíkra landa, sem hafa oft slípast til og
þróast eftir hefðum og venjum hvers lands fyrir sig ásamt starfsemi fjármálamarkaða.
Þannig er sem dæmi verðtrygging ráðandi á íslenskum húsnæðismarkaði, en hún var
tekin upp með Ólafslögum árið 1979 í kjölfar mikilla verðbólguára. Á Íslandi hefur
verðbólga verið sögulega há í evrópskum samanburði og því nafnvextir hærri. Þó hafa
raunvextir einnig verið hærri, sem má skýra með innlendum aðstæðum. Því hafa
vaxtakjör íslenskra heimila verið óhagstæðari en í mörgum öðrum Evrópulöndum og
eykur það almennt á greiðslubyrðina. Greiðslubyrði verðtryggðra lána dreifist jafnar yfir
lánstímann, m.t.t. þess að afborganir aukast samhliða hækkun launa. Lítil greiðslubyrði í
upphafi eru í sjálfu sér eins konar vaxtagreiðslur. Vegna lægri greiðslubyrði í upphafi
lánstímans er aukin hætta á skuldsetningu umfram greiðslugetu. (Ásgeir Jónsson,
Sigurður Jóhannesson og Valdimar Ármann, 2012)
Tæplega fjórðungur útistandandi húsnæðislána í Danmörku árið 2012 hafði fasta
vexti út lánstímann, þó er ekki uppgreiðslugjald á þeim eins og hér. Önnur lán voru með
breytilegum vöxtum eða föstum til ákveðins tíma, þó að hámarki í 10 ár. Í lok þriðja
ársfjórðungs árið 2012 voru um 56% útistandandi húsnæðislána með ákvæði um frestun
34
á afborgun höfuðstóls. Þá tegund húsnæðislána var byrjað að bjóða uppá árið 2003, þar
sem einungis eru greiddir vextir fyrstu árin, þó að hámarki til 10 ára. Eftir þann tíma þarf
að greiða allan höfuðstólinn niður á 20 árum. Það má líkja þessu að vissu leyti við
verðtryggða lánaformið, þar sem greiðslubyrði er minni fyrstu árin en eykst þegar frá
líður. Höfuðstóll lánsins hækkar þó ekki að nafnverði líkt og verðtryggðu lánin.
(European Mortgage Federation, 2013) (Danske Bank, 2012)
Útistandandi húsnæðislán í Grikklandi eru einnig óverðtryggð með breytilegum
vöxtum þar sem vextir eru fastir í 1 ár að hámarki. (European Mortgage Federation,
2013)
Vegna verðtryggða og fastvaxta lánaformsins á Íslandi hafa almennar aðgerðir
stjórnvalda líkt og stýrivaxtabreytingar síður áhrif. Löng leið er frá 7 daga stýrivöxtum út
á enda vaxtarófsins þar sem fastir nafnvextir eru til allt að 40 ára og ljóst að miklar
breytingar duga vart til. Því hafa stýrivaxtabreytingar frekar leitt til lækkunar á
greiðslubyrði lántakenda í samanburðarlöndum en hér. Þá má einnig álykta að með
verðtryggðum janfgreiðslulánum til 40 ára fylgi minna svigrúm til að leysa vandann. Með
því er átt við að erfitt er að lækka mánaðarlega greiðslubyrði eða bæta vanskilum á
höfuðstólinn með því að lengja lánið. Hvati lántakenda í greiðsluerfiðleikum sem miklu
þurfa að fórna til að standa straum af afborgunum dvínar þar sem höfðustóll hækkar og
árangur erfiðisins er hvergi sjáanlegur. Það veldur sjálfsagt frekari vanskilum en ella.
(Ásgeir Jónsson, Sigurður Jóhannesson og Valdimar Ármann, 2012)
5.1.2 Hraðvaxta skuldasöfnun
Aukin skuldasöfnun íslenskra heimila frá árunum 2004 til 2012 er bersýnileg á töflu 6.
Skuldasöfnun var hröð fyrir efnahagshrunið og mesti vöxtur milli ára mældist rúmlega
6%. Ísland er þó ólíkt flestum öðrum Evrópulöndum þar sem skuldir hafa dregist saman
aftur. Það er helst vegna samþykktar á aðgerðum við skuldavanda heimilanna eftir
efnahagshrun. Vegna 110% leiðarinnar og fyrrgreinds dóms Hæstaréttar yfir
gengistryggðum lánum hafa skuldir íslenskra heimila verið niðurfærðar um 244 ma.kr.
en slík niðurfærsla samsvarar 14% af VLF ársins 2012. Ásamt því hefur andvirði
uppgreiðslna lána og afborgana verið hærri en nýrra lána síðastliðin ár. Skuldasöfnun
íslenskra heimila var þó ekki sú mesta yfir tímabilið. Skuldir grískra heimila tæplega
tvöfölduðust yfir tímabilið þar sem mesti vöxtur var rúmlega 20% milli ára. Þó er
35
skuldsetning þar heldur minni. Skuldsetning íslenskra heimila er ekki heldur sú mesta.
Mesta skuldsetning íslenskra heimila jafngildir lægstu skuldsetningu danskra heimila yfir
tímabilið. (Sigríður Benediksdóttir o.fl, 2013) (Greiningardeild Arion Banka, 2013)
Tafla 6: Skuldir danskra, grískra og íslenskra heimila sem hlutfall af VLF 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
Sérstaða danskra heimila er sögulega mikil skuldsetning þeirra. Þar hafa skuldir
safnast jafnt og þétt yfir lengri tíma ólíkt samanburðarlöndum. Þegar skuldir aukast
mikið á skömmum tíma bendir það til óvarkárni við lánveitingar. Með því er átt við að
heimili fær lán sem hefur jafnvel ekki burði til þess, hvorki nú eða áður. Í því samhengi
má sýna hvernig hærra hlutfall heildarskulda í Danmörku tilheyrir tekjuhærri heimilum
en hér á landi árið 2010. (Eurostat, e.d. b)
! Nánast 70% heildarskulda hvíldu á 30% tekjuhæstu heimilanna, en sambærilegt úrtak á Íslandi bar um 59% (Hagstofa, e.d. b) (Callesen og Hanse, 2012)
! Tekjulægri helmingur heimila bar 14% af heildarskuldum í Danmörku, en sambærilegt úrtak á Íslandi bar 20% (Hagstofa, e.d. b) (Callesen og Hanse, 2012)
Frá árinu 2010 hefur hlutfall tekjuhærri íslenskra heimila af heildarskuldum minnkað
enn frekar og hlutfall þeirra tekjulægri aukist á móti. Af þessu má draga þær ályktanir að
í Danmörku tilheyra skuldir frekar þeim sem ráða við greiðslubyrðina og lenda því síður í
vanskilum. Skuldaaukning grískra heimila ber með sér vísbendingar um sambærilegan
vanda. Afleiðingar þessa eru greinilegar þegar hlutfall þeirra sem telja þunga byrði stafa
af endurgreiðslu lána er kannað, sjá töflu 7. (Eurostat, e.d. h) (Hagstofa, e.d. b)
Tafla 7: Hlutfall sem telja þunga byrði stafa af endurgreiðslu lána. Gögn frá Eurostat
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Danmörk 120,6 125,7 131,8 140,2 143,0 156,4 150,1 150,6 149,0Br. milli ára 4,87% 4,23% 4,85% 6,37% 2,00% 9,37% -‐4,03% 0,33% -‐1,06%Ísland 97,1 108,7 115,9 121,0 102,0 107,9 103,7 97,5 98,6Br. milli ára 0,83% 11,95% 6,62% 4,40% -‐15,70% 5,78% -‐3,89% -‐5,98% 1,13%Grikkland 35,9 43,2 48,3 53,7 57,0 59,1 68,2 72,1 70,7Br. milli ára 14,70% 20,33% 11,81% 11,18% 6,15% 3,68% 15,40% 5,72% -‐1,94%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Danmörk 26,8 26,3 29 29,3 31,5 38,4 37,5 38,8 45,2Ísland 71,9 73 75,9 79,9 61,4 83,1 84,4 79,1 76,2Grikkland 86,9 87,3 90,6 90,5 90,5 90,8 89 83,6 94,3
36
Árið 2012 töldu 76,2% íslenskra heimila þunga byrði stafa af endurgreiðslu lána. Þeim
fækkaði þó um mitt tímabil samhliða minnkandi vanskilum. Vandinn virðist mestur á
Grikklandi þar sem nánast öll heimili segjast bera þunga byrði eða 94,3%. Vandinn
virðist minnstur í Danmörku. Það virðist styrkja fyrri ályktun, þ.e.a.s. að háar skuldir
fylgja tekjuháum heimilum. (Eurostat, e.d. h)
Meiri vanskil heimila á Grikklandi og Íslandi eftir fjármálakreppu, miðað við
Danmörku, virðist því mega rekja til frekari skorts á fé til að standa straum af
fjárhagslegum skuldbindingum. Þetta orsakaðist þannig af mikilli skuldsetningu fyrir
efnahagshrunið. Við þessar aðstæður skapast jafnvel þörf til að sleppa afborgunum
einhverra lána til að sjá fyrir grunnframfærslu heimilisins.
5.1.3 Reynsluleysi af hárri skuldsetningu
Húsnæðislánakerfið í Danmörku var stofnað í lok 18. aldar, og hefur það því staðið af sér
alls kyns áföll og býr yfir alda gamalli reynslu. Flest danskra húsnæðislána eru í eigu
sérhæfðra húsnæðislánafyrirtækja sem stunda enga aðra starfsemi en umsýslu með
húsnæðislán og fjármögnun þeirra. Þá hefur vanabundið há skuldsetning heimila einnig
skapað reynslu af því hvernig best er að leysa þau vandamál sem geta fylgt henni. Í
kjölfarið stytta fordæmin þann tíma sem tekur að leysa vandann. Í því samhengi hefur
verið bent á það hversu auðvelt er fyrir lántakendur að endurfjármagna og/eða semja
um vanskil. Að jafnaði voru meiri vanskil í Danmörku fyrir aldamót en nú á dögum. Það
má að vissu leyti skýra með sögulega lágum vöxtum, minna atvinnuleysi og þeim
möguleika að greiða einungis vexti fyrstu 10 ár lánstímans. Þá hefur skilvirk löggjöf um
nauðungarsölu eigna líka haft áhrif. Aðeins getur liðið hálft ár frá vanskilum lántakenda
þar til eign þeirra er seld á nauðungaruppboði. Lántakendum er einnig skylt að greiða
það sem upp á vantar ef eignin stendur ekki undir eftirstöðvum láns. Aukin áhersla er
því á forgangi afborgana húsnæðisláns á dönskum heimilum. (Alþýðusamband Íslands,
e.d.) (International Monetary Fund, 2007)
Á Íslandi var t.a.m. sett löggjöf seint árið 2009 um bann til ákveðins tíma við
nauðungarsölu á fasteignum, þó með það að leiðarljósi að heimili gætu fyrst nýtt sér
önnur möguleg úrræði. Þessar aðgerðir hafa ekki orðið til þess að vanskil minnki og að
vissu leyti fresta vandanum. Þessi aðgerð var þó vegna sérstakra aðstæðna sem
sköpuðust hjá heimilum landsins eftir efnahagshrunið. Ef löggjöf og reglugerð líkt þeirri
37
íslensku er beitt til lengri tíma þá dregur það úr hvata lántakenda og lánveitenda til þess
að semja um greiðslur. Það getur valdið meiri kostnaði fyrir báða aðila þegar upp er
staðið. Ekki var dregið úr skilvirkri löggjöf um nauðungarsölu í Danmörku eftir 2008 og
hefur uppboðnum eignum fjölgað síðustu ár. Það veldur því að vanskil danskra heimila
eru minni en ef sambærilegri löggjöf og á Íslandi hefði verið beitt þar. (Realkredit, e.d.)
(International Monetary Fund, 2007)
5.1.4 Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum
Áhugavert er að kanna hvort það valdi meiri vanskilum þegar húsnæðiskostnaður
nær háu hlutfalli af ráðstöfunartekjum heimilisins. Með húsnæðiskostnaði er hér átt við
greiðslubyrði af húsnæðislánum/-‐leigu og tilfallandi kostnaði, svo sem rafmagni og hita.
Ráðstöfunartekjur eru samanlagðar tekjur heimilsins eftir skattgreiðslu. Þó koma gögnin
einnig frá þeim sem skulda ekki húsnæði sitt eða búa í þeim endurgjaldslaust. Þegar
umfangi húsnæðiskostnaðar og vanskilum þessara þriggja landa fyrir árin 2004–2012 er
varpað fram í deplariti má sjá mikla fylgni, sbr. mynd 14. Auknu hlutfalli
húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum fylgja því allra jafna meiri vanskil. Það þýðir að
aukning húsnæðiskostnaðar innan hvers lands fyrir sig veldur meiri vanskilum. (Eurostat,
e.d. d)
Mynd 14: Samband húsnæðiskostnaðar og vanskila á Íslandi, Grikklandi og Danmörku 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum hjá ýmsum Evrópulöndum árið
2012 má sjá á mynd 15. Gögnin sýna að Ísland er ekki í efstu sætum hvað varðar
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
Vanskil (% af íbú
um)
Hluaall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum
38
húsnæðiskostnað heimila en hlutfallið var 23,8% á Íslandi árið 2012. Ísland er þó fyrir
ofan meðaltal Evrópusambandsins sem er 22,2%. Verðtryggð lán íslenskra heimila gæti
verið ein ástæða lægra hlutfalli ráðstöfunartekna í húsnæðiskostnað en ella. Ein ástæða
þess að hlutfall ráðstöfunartekna í húsnæðiskostnaði er lægri en ella gætu verið
verðtryggð lán íslenskra heimila og, sem fyrr segir, jafnari dreifing endurgreiðslu yfir
lánstímann en ef um óverðtryggð lán væri að ræða, m.t.t. hækkandi tekna. Frá árinu
2004-‐2012 fór hlutfallið hjá íslenskum heimilum hæst í 26% árið 2006. Oft er talað um
að húsnæðiskostnaður skuli ekki að fara umfram 30% af ráðstöfunartekjum, því umfram
það skapist hætta á greiðsluerfiðleikum. Húsnæðiskostnaður uppá 23,8% segir okkur þó
að margir á Íslandi séu fyrir ofan það viðmið. Grikkland hefur hér afgerandi hæsta
hlutfallið, þar sem að meðaltalið er 37% af ráðstöfunartekjum heimila. Þá hefur þessi
kostnaður aukist mest á Grikklandi en lægstur var hann 27,3% yfir tímabilið. Þá kemur á
óvart hversu hátt hlutfall ráðstöfunartekna danskra heimila fer í húsnæðiskostnað, en
þar er meðaltalið 30,3%. Það virðist þó ekki valda erfiðleikum hjá dönskum heimilum
þar sem vanskil eru minni. (Schwarts og Willson, e.d.)
Mynd 15: Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum evrópskra heimila 2012. Gögn frá Eurostat
Tafla 8 staðfestir að hátt hlutfall útgjalda danskra heimila í húsnæðiskostnað virðist
ekki valda heimilum jafn miklum erfiðleikum og í samanburðarlöndum. Frá árinu 2004
hefur hlutfallið farið minnst í 28,2%. Árið 2012 voru 29,3% íslenskra heimila sem sögðu
það verulega íþyngjandi að greiða húsnæðiskostnað. Hjá íslenskum heimilum má glöggt
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Grikkland
Danm
örk
Holland
Þýskaland
Rómanía
Ungverja
land
Sviss
Búlgaría
Ísland
Tékkland
Pó
lland
EU
27
Svíþjóð
Belgía
Spánn
Lewland
Noregur
Litháen
Slóvakía
Bretland
Eistland
Írland
Austurrík
i Króa|a
Po
rtúgal
Frakkland
Finn
land
Íta
lía
Slóven
ía
Lúxembo
rg
Hlua
all húsnæ
ðiskostn. af ráð
saöu
nart.
39
sjá áhrif efnahagshrunsins á hlutfallið sem hefur aukist meira en í samanburðarlöndum
sem mest tvöfaldaðist milli ára. Grikkland hefur hæsta hlutfallið sem kemur ekki á óvart
samanborið við mynd 15.
Tafla 8: Hlutfall íbúa er telja húsnæðiskostnað verulega íþyngjandi 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
Hlutfall ráðstöfunartekna í íslenskum húsnæðiskostnaði virðist ekki vera eini ráðandi
áhrifaþátturinn í vanskilavandanum, sé litið til sambærilegra hlutfalla í Danmörku annars
vegar og Grikklandi hins vegar, enda löndin í afar misjöfnum aðstæðum.
Húsnæðiskostnaður virðist þannig hafa mismikil áhrif á fjölgun vanskila í hverju landi
fyrir sig, og þannig hljóta aðrir þættir að hafa teljandi áhrif.
5.1.5 Fábreytt búsetuúrræði
Húsnæði Íslendinga er að stærstum hluta í einkaeign. Á Íslandi er þetta hlutfall með því
mesta sem gerist innan OECD landanna. Því má álykta að mun fjölbreyttari
búsetuúrræði bjóðist í öðrum löndum. Hátt hlutfall eigin eignar á Íslandi má rekja til
þess að hið opinbera veitti lengi vel almennt meiri stuðning til einkaeignar í formi
vaxtabóta og skattaafslátta en til leiguíbúða. Íslenskur leigumarkaður er því ítill og
vanþróaður. Í byrjun 20. aldar bjó helmingur íslenskra þegna í leiguíbúðum, en það
hlutfall lækkaði er leið á öldina. Eftir efnahagshrun hefur leigumarkaður stækkað örlítið
og má það helst rekja til óvissu í húsnæðisverði ásamt minna aðgengi að lánsfé.
(Hagfræðistofnun Háskóla Íslands, 2011) (Eurostat, e.d. i)
Tafla 9: Búseta eftir eignaformi á Íslandi 2004-‐2013. Gögn frá Eurostat
Tafla 9 sýnir að hlutfall þeirra sem búa í eigin eign fer hæst í 85,4% árið 2007, sem má
að vissu leyti rekja til áðurnefndar samkeppni á íbúðalánamarkaði með auðveldari
fjármögnun til fasteignakaupa. Hér má einnig sjá áðurnefnda stækkun leigumarkaðs eftir
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Grikkland 20,2 23,7 27,0 28,4 30,7 30,3 32,5 35,3 43,3Br. Milli ára 17,33% 13,92% 5,19% 8,10% -‐1,30% 7,26% 8,62% 22,66%Ísland 12,7 10,8 9,8 9,7 11,5 15,2 31,9 33,9 29,3Br. Milli ára -‐14,96% -‐9,26% -‐1,02% 18,56% 32,17% 109,87% 6,27% -‐13,57%Danmörk 5,9 6,3 5,9 5,8 7,4 8,1 7,4 8,5 9,3Br. Milli ára 6,78% -‐6,35% -‐1,69% 27,59% 9,46% -‐8,64% 14,86% 9,41%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Eigandi 85,2% 86,8% 86,2% 86,4% 85,8% 84,2% 81,3% 77,8% 77,3% 77,5%Leiga á markaðsverði 6,7% 6,1% 6,7% 5,8% 6,8% 7,8% 10,4% 11% 13% 12,1%Leiga á afslætti 8% 7,1% 7,1% 7,9% 7,4% 8% 8,3% 11,1% 9,7% 10,4%
40
efnahagshrun. Þá er sérstakt að leigjendur skiptast nokkuð jafnt á milli leigu á
markaðsverði og leigu á afslætti. Leigumarkaður á Íslandi er að meirihluta leigjendur hjá
opinberum stofnunum, félagasamtökum eða jafnvel skyldmennum sem veldur því að
stór hluti hans er ekki rekinn skv. markaðsforsendum. Langir biðlistar einkenna aðgang
að leigu þar sem mikil óvissa ríkir um hvort eða hvenær hægt er að fá íbúð. Þá er leiga
hjá skyldfólki tilviljunarkennd og ekki langtíma búsetuúrræði. Leiga á markaðsverði er
sjaldan hjá leigufélagi heldur frekar leiga af einkaaðilum til takmarkaðs tíma. (Eurostat,
e.d. i)
Tafla 10: Búseta eftir eignaformi á Íslandi, Grikklandi og Danmörku 2012. Gögn frá Eurostat
Danmörk virðist hafa fjölbreyttari búsetuúrræði en bæði Ísland og Grikkland skv.
töflu 10. Hlutfall þeirra sem búa í eigin eign nemur einungis 64,3% í Danmörku árið
2012. Þá er Danmörk ólík að því leyti að leigumarkaðurinn er nánast allur á
markaðsverði, sem bendir til að leigjendur leigi af skipulögðum leigufélögum þar sem
leigt er til lengri tíma. Þá má sjá hæsta hlutfall leigjenda á Íslandi sem leigja á afslætti og
er rúmlega 40% af leigumarkaðnum. Sama úrtak er um fjórðungur á grískum
leigumarkaði. Þá er svipað hlutfall fjölskyldna í eigin eign hér á landi og á Grikklandi. Þó
er sérstaða Grikklands sú að um 80% heimila þeirra eru skuldlaus en það hlutfall er
tæplega 20% í hinum löndunum. Það skýrir minni skuldsetningu grískra heimila en sýnir
enn fremur hvað þeir sem skulda á annað borð skulda í raun mikið.
Það að leigumarkaðir eru af ólíkum toga má glögglega sjá þegar skoðuð er árleg
breyting á leiguverði í þessum löndum, sbr. mynd 16. Leiguverð í Danmörku virðist mjög
stöðugt samanborið við miklar sveiflur og hækkanir á Íslandi. Fram til ársins 2010 virðist
Eigandi Eigandi skuldlaus
Leigjandi á markaðsverð
Leigjandi á afslætti
Danmörk 51,8% 12,5% 35,4% 0,3%
Ísland 62,7% 14,6% 13% 9,7%
Grikkland 15,2% 60,7% 18,2% 5,9%
Danmörk 80,6% 19,4% 99,2% 0,8%
Ísland 81,1% 18,9% 57,3% 42,7%
Grikkland 20,0% 80,0% 75,5% 24,5%
Hlutfall af eigendum Hlutfall af leigjendum
41
leiguverð á Grikklandi hafa verið nokkuð stöðugt, þó með ögn meiri hækkunum en í
Danmörku, en hafa tekið dýfu síðan þá. (Eurostat, e.d. j)
Mynd 16: Breyting á leiguverði skv. samræmdri neysluverðsvísitölu (2005=100). Gögn frá Eurostat
Því er ljóst að búsetuúrræði á Íslandi eru fábreytt og aðgangur að leiguhúsnæði
takmarkaður, auk þess sem erfitt er að höndla óvissu um leigutíma og skyndilegar
breytingar á leiguverði. Því virðast íbúðarkaup eina leiðin til að halda öruggu húsnæði.
Íslensk heimili fara þess vegna í áhættumeiri fjárfestingar til íbúðakaupa en ella með
auknum líkum á vanskilum.
5.2 Aukning atvinnuleysis Meiri vanskil á Íslandi og Grikklandi eftir efnahagshrunið má aukinheldur rökstyðja með
hlutfallslega meiri aukningu á atvinnuleysi. Líkt og kom fram í byrjun ritgerðar aukast
vanskil allra jafna með auknu atvinnuleysi. Því til hliðsjónar má sjá mynd 17 þar sem
vanskilum og atvinnuleysi fyrir Ísland og Grikkland árin 2004-‐2012 er varpað upp í
deplariti. (The World Bank, e.d. b) (Eurostat, e.d. a)
-‐10%
-‐5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Árleg breyin
g á leiguverði
Danmörk Grikkland Ísland
42
Mynd 17: Samband vanskila og atvinnuleysis á Íslandi og Grikklandi 2004-‐2012. Gögn frá The World Bank og Eurostat
Því er gengið útfrá því að aukning atvinnuleysis hafi bein áhrif á aukningu vanskila.
Samanburð meðaltals atvinnuleysis frá aldamótum fram að hruni við atvinnuleysistölur
árið 2012 má sjá á töflu 11.
Tafla 11: Atvinnuleysi á Íslandi, Grikklandi og Danmörku frá aldamótum. Gögn frá The World Bank
Vanskil á Íslandi og Grikklandi má því líka tengja við eðlilega orsök niðursveiflu.
Skyndileg lækkun á ráðstöfunartekjum fleiri lántakenda veldur frekari áhrifum og meiri
vanda.
5.2.1 Erfiðleikar að ná endum saman
Sama munstur má sjá þegar skoðuð eru áhrif atvinnuleysis á hlutfall heimila sem eiga í
erfiðleikum með að ná endum saman. Þá hlýtur afleiðing aukinna erfiðleika að valda
meiri vanskilum. Þegar atvinnuleysi og erfiðleikum þess að ná endum saman hjá
Evrópulöndum árið 2012 er varpað fram í deplariti má sjá mikla fylgni þar á milli, sbr.
mynd 18. Því er ljóst að með auknu atvinnuleysi eykst hlutfall þeirra heimila sem eiga í
erfiðleikum með að ná endum saman. Ísland er hér merkt rautt.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Hlua
all van
skila
Atvinnuleysi (% af vinnuafli)
Meðal atvinnuleysis
fyrir hrun Atvinnuleysi árið 2012 AukningDanmörk 4,5% 7,5% 66,7%Grikkland 9,6% 24,2% 152,1%Ísland 2,8% 6% 114,3%
43
Mynd 18: Samband atvinnuleysis og erfiðis að ná endum saman í Evrópu árið 2012. Gögn frá Eurorstat og The World Bank
Mynd 19 sýnir fremur lágt hlutfall íslenskra heimila er segja það erfitt á einhvern hátt
að ná endum saman í evrópskum samanburði. Athyglisvert er að sjá Ísland fyrir neðan
meðaltal Evrópusambandsins (EU 27). Gríðarlega hátt hlutfall í Grikklandi rökstyður enn
fremur mikil vanskil þar í landi. Líklegt er að lægra verðlag á neysluþáttum í Danmörku
hafi hér áhrif en skv. PPP jafngildisvirði er þar almennt hagstæðara að kaupa matvöru og
óáfenga drykki en í samanburðarlöndum sem yfirleitt er stór útgjaldaliður í rekstri
heimilisins. (Eurostat, e.d. g)
Mynd 19: Heimili sem eiga erfitt með að ná endum saman í Evrópu 2012. Gögn frá Eurostat
Almennt hefur hlutfallið aukist frá árinu 2004, þó mest frá efnahagshruni sjá töflu 12.
Áhugavert er að Ísland sker sig úr hvað þetta varðar og er svipað árið 2004 og 2012 sem
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Erfið
laikr a
ð ná
end
um sa
man
Atvinnuleysi (% af vinnuafli)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Búlgaría
Grikkland
Ungverja
land
Króa|a
Litháen
Rómanía
Lewland
Kýpu
r Íta
lía
Slóvakía
Portúgal
Pólland
Írland
Malta
Tékkland
Eistland
Slóven
ía
Spánn
Frakkland
EU 27
Ísland
Bretland
Be
lgía
Austurrík
i Sviss
Danm
örk
Lúxembo
rg
Holland
Finn
land
Þýskaland
Svíþjóð
Noregur
Hlua
all heimila
Í miklum erfiðleikum Í erfiðleikum í einhverjum erfiðleikum
44
nemur helming af heimilum landsins, þó hefur það aukist gríðarlega frá
efnahagshruninu. Hlutfallið eykst þó mest í Danmörku um tæplega helming.
Tafla 12: Hlutfall heimila sem eiga erfitt með að ná endum saman 2004-‐2012. Gögn frá Eurostat
5.3 Eiginfjárstaða Hlutfall húsnæðislána af heildarskuldum heimila er allra jafnan hátt og húsnæði oftast
stærsta fjárfesting fólks. Til þess að hafa möguleika á að fjárfesta í húsnæði þarf verðið
að vera viðráðanlegt og aðgengi að láni í boði. Uppsveifla flestra evrópskra hagkerfa
eftir aldamót og aukinn aðgangur að lánsfjármagni olli mikilli aukningu á eftirspurn á
húsnæðismarkaði. Hafði þetta mikil áhrif á eignaverð þar sem verð hækkaði almennt
mun hraðar en aukinn kaupmáttur og verðbólga sem gefur vísbendingu um óeðlilega
þróun. Með hærra fasteignaverði fylgir sterkari eiginfjárstaða fólks, svo framarlega sem
áhvílandi lán hækka ekki samstundis. Sterkari eiginfjárstaða býður uppá frekari lántöku,
bæði til kaupa á nýrri, jafnvel dýrari eign eða viðbótarláni til neyslu eða annarra
fjárfestinga. Hátt fasteignaverð er því ein af ástæðum mikillar skuldaaukningar eftir
aldamót. Eftir efnahagshrunið 2008 gjörbreyttust aðstæður á fasteignamarkaði, þar sem
bæði breyting varð á framboði og eftirspurn með tilheyrandi falli á fasteignaverði.
Uppsveifla flestra Evrópuríkja sást einnig í auknu framboði á húsnæði og byggingakranar
blöstu hvarvetna við. Fjölgun nýbygginga var langt umfram fólksfjölgun þegar mest var
innan OECD landanna. Það leiddi til meiri lækkunar fasteignaverðs í formi enn frekari
offramboðs húsnæðis. Mikið fall á fasteignaverði eftir mikla skuldsetningu eigna bendir
til þess að eiginfjárstaða versnar og verður jafnvel neikvæð -‐ verð fasteignarinnar er
orðið lægra en eftirstöðvar áhvílandi láns. (Hagfræðistofnun Háskóla Íslands, 2011)
5.3.1 Neikvæð eiginfjárstaða og vanskil
Samanlagt eigið fé í fasteign einstaklinga og vanskil má sjá á mynd 20. Þar virðist fylgni
vera á milli, þar sem allra jafna minnka vanskil þegar eiginfjárstaða einstaklinga styrkist.
45
Mynd 20: Eigið fé í fasteign og vanskil á Íslandi 2004-‐2012. Gögn frá Hagstofu Íslands
Vanskil myndast þá helst vegna lántakenda sem hafa neikvæða eiginfjárstöðu og eiga
þar að auki í greiðsluerfiðleikum. Neikvæð eiginfjárstaða til lengri tíma getur þó líka
skert greiðsluvilja fólks. Vanskil myndast þá vegna stefnumarkandi ákvörðunar
lántakenda að greiða ekki af láni sínu þrátt fyrir að greiðslugeta sé til staðar. Fylgni milli
eiginfjár og vanskila virðist vera hjá öllum heimilisgerðum, en þó mest hjá
aldurshópnum 30 -‐ 39 ára. Áður kom fram að vanskil eru m.a. mest á heimili með
börnum og heimili þar sem meðalaldur fullorðinna tilheyrir aldurshópnum 30 -‐ 39 ára.
Gengið var útfrá krosstengslum þar á milli þar sem heimili með börn eru allra jafnan á
aldrinum 30 – 50 ára. Eigið fé í fasteign aldurshópsins 30 -‐ 39 rýrnaði hvað mest eftir
efnahagshrunið. Því má álykta að hópurinn hafi allra jafna nýtt sér frekari veðsetningu
en aðrir aldurshópar. Gengið var útfrá meiri vanskilum þar sem tekjur sjá fyrir fleiri
aðilum á heimili. Þessi aldurshópur er því líklegri til greiðsluerfiðleika en aðrir. Mynd 21
sýnir fylgni milli eiginfjár í fasteign og vanskil þessa aldurshóps.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
800,000 900,000
1,000,000 1,100,000 1,200,000 1,300,000 1,400,000 1,500,000 1,600,000 1,700,000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% af h
eimilu
m)
Milljónir ísl. króna
Eigið fé í fasteign Vanskil húsnæðislána/leigu
46
Mynd 21: Eigið fé í fasteign og vanskil aldurshópsins 30 -‐ 39 ára. Gögn frá Hagstofu Íslands
5.3.2 Lánaform og veðsetning í húsnæðisbólu
Lækkun á fasteignaverði hafði miklar afleiðingar í för með sér í flestum löndum Evrópu
þar sem hærra fasteignaverð bauð uppá frekari skuldsetningu. Þó hljóta vanskil að vera
helst þar sem mikil veðsetning var leyfileg og fasteignaverð lækkaði mest. Á Íslandi var
leyfilegt að veðsetja eign til hámarks 70% frá stofnun húsbréfakerfisins (nú
Íbúðalánasjóður) árið 1989 þar til ársins 2004. Við fyrrnefnda samkeppni á
fjármálamarkaði heimiluðu stjórnvöld Íbúðalánasjóði að lána allt að 90% af andvirði
fasteignarinnar. Viðskiptabankarnir svöruðu því með hækkun veðhlutfalls í 100% af
andvirði eignar haustið 2004. Árið 2005 náði fjöldi kaupsamninga á íbúðarhúsnæði
hámarki og nam 13.415, því er ljóst að þómörg heimili hafi notfært sér 100%
fjármögnun. Þessi háu veðhlutföll héldust ekki fram að efnahagshruninu og lækkuðu í
áföngum niður í 80% á árunum 2006 og 2007. Þá virðist 100% veðsetning fasteigna líka
hafa tíðkast á Grikklandi. Veðsetning umfram 80% í Danmörku virðist ekki hafa verið
algeng. Því var allra jafna meiri skuldsetning á Íslandi og Grikkland og meiri líkur á vanda
vegna neikvæðrar eiginfjárstöðu. (Hess og Holzhausen, 2008) (European Central Bank,
2009) (Yngvi Örn Krinstinsson, e.d.) (Þjóðskrá Íslands, e.d.)
Áðurnefndur munur á lánaformum skiptir líka máli, þar sem aukin hætta fylgir
íslenskum heimilum vegna umfangs verðtryggðra og gengistryggðra lána fyrir hrun.
Eftirstöðvar þeirra lána hækkuðu vegna mikils verðbólguskots og gríðarlegrar hækkunar
á nafngengi íslensku krónunnar sbr. mynd 22.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
-‐20,000
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Vanskil (% á heimili)
Milljónir ísl. króna
30 -‐ 34 ára
35 -‐ 39 ára
Vanskil
47
Mynd 22: Verðbólga og nafngengi íslensku krónunnar frá aldamótum. Gögn frá Seðlabanka Íslands
Hækkun eftirstöðva lána í takt við breytingu á neysluverði vísitölu er séríslenskt
fyrirbrigði og þurfa heimili í Danmörku og Grikklandi ekki að hafa áhyggjur af því. Hins
vegar hefur aukin verðbólga áhrif á nafnvexti, þ.e. nafnvextir = raunvextir + vænt
verðbólga + verðbólguálag af óverðtryggðum lánum. Í Danmörku og Grikklandi eru helst
breytilegir vextir á húsnæðislánum svo mánaðarleg greiðslubyrði er háðari verðbólgu en
verðtryggðu lánin á Íslandi.
Samræmd neysluverðsvísitala allra neysluvara gefur möguleika á að bera saman
verðbólgu í mismunandi löndum, sbr. mynd 23. Mánaðarlegar breytingar þeirrar vísitölu
frá aldamótum sýna að verðbólga hefur verið mun meiri vandi hér á landi en annars
staðar. Nafnvextir hljóta því að vera hærri hérlendis þar sem verðbólguvæntingar
íslenskra heimila eru mun hærri í ljósi sögunnar. Eftir efnahagshrunið 2008 jókst
verðbólgan mun meira hérlendis og til samanburðar má sjá hve stöðug hún er í
samanburðarlöndum. Sveiflur nafngengis íslensku krónunnar hafa þá haft mikil áhrif á
verðlag á árum áður. Gengistryggð lán voru ekki í Danmörku og Grikklandi í
fjármögnunarskyni fyrir heimili. Gjaldmiðlar þeirra eru einnig mun stöðugri, þar sem
evran er notuð í Grikklandi og danska krónan að vissu leyti bundin við evruna. (Eurostat,
e.d. k) (Europa,e.d.)
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
100
120
140
160
180
200
220
240
260
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
12 m
ánað
a breyin
g vísit. ne
ysluv.
Nafngen
gi
Nafngengi íslensku krónunnar v.ás Verðbólga h.ás
48
Mynd 23: Samræmd neysluverðsvísitala fyrir allar neysluvörur 2000-‐2014. Gögn frá Eurostat
5.3.3 Þróun eignaverðs
Mynd 24 sýnir hvernig raunverð á húsnæði breyttist frá árinu 2001-‐2014 á landinu öllu.
Eignaverð á Íslandi tók gífurlegum breytingum í kjölfar aukinnar samkeppni um lánsfé á
húsnæðislánamarkaði. Verðið náði hámarki í ársbyrjun 2008 en féll síðan um 33,65% á
rétt rúmlega 2 ára tímabili. Það er ljóst að lántakendur sem fjárfestu í íbúð á árunum
2005-‐2009 greiddu mun hærra verð en markaðsverð stendur í dag. Ef sami hópur
lántakenda hafa einnig nýtt sér leyfi til aukinnar veðsetningar má telja miklar líkur á að
þeir séu nú með neikvæða eiginfjárstöðu.
Mynd 24: Raunverð húsnæðis á Íslandi frá 2001 (2002 = 100). Gögn frá Þjóðskrá Íslands
Þegar árleg breyting á eignaverði er skoðuð á Íslandi, Danmörku og Grikklandi má sjá
mikla lækkun á öllum fasteignamörkuðum. Minni hækkun eignaverðs má þó sjá á
-‐5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12 m
ánað
a breyin
g
Danmörk Grikkland Ísland
100
110
120
130
140
150
160
170
180
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
49
Grikklandi en í hinum löndunum. Danmörk og Ísland eiga það sameiginlegt að mikil
hækkun varð á fastaeignaverði á uppgangsárum en síðan mikil lækkun í kjölfar
fjármálakreppu. Sérstaða Íslands liggur í miklum verðsveiflum og frá því að botni var náð
2009 hefur fasteignaverð verið á uppleið. Má gera ráð fyrir því að eiginfjárstaða heimila
þessara landa hafi versnað og neikvæð eiginfjárstaða orðið meiri vandi en áður. Vandinn
sýnist mestur á Íslandi sbr. mynd 25 (Global Property Guide, e.d. a) (Global Property
Guide, e.d. b) (Global Property Guide, e.d. c)
Mynd 25: Árleg breyting eignaverðs á Íslandi, Danmörku og Grikklandi. Gögn frá Global Property Guide
! Verðtryggða lánaformið gerði það að verkum að eftirstöðvar áhvílandi húsnæðislána hækkuðu mikið
! Mesta sveiflan var hérlendis af þessum löndum, þar sem fasteignaverð hækkar mest um 30% milli ára og lækkar mest um 20% milli ára
! Meira veðhlutfall var mögulegt fyrir hrun hjá Grikklandi og Íslandi en líkt og áður segir hækkaði eignaverð mun meira hérlendis með möguleika á frekari skuldsetningu
! Veðsetning í Danmörku var minni en á Íslandi fyrir hrun og sveiflunnar ekki jafn miklar
5.3.4 Neikvæð eiginfjárstaða eftir efnahagshrunið
Í kjölfar ofangreindra atburða er ljóst að heimilum með neikvæða eiginfjárstöðu fjölgaði
mikið eftir efnahagshrunið 2008. Neikvæð eiginfjárstaða ein og sér er hins vegar ekki
alltaf vandamál. Greiðslugeta lántakenda getur verið til staðar þó að eftirstöðvar láns
séu hærra en markaðsverð eignar. Oft er um tímabundið ástand að ræða þar sem
eignaverð hækkar á nýjan leik. Þá er líka eðlilegt að eiginfjárstaða fólks sé misjöfn eftir
æviskeiðum. Lántakar sem hafa neikvæða eiginfjárstöðu og eiga þar að auki í
greiðsluerfiðleikum eru verst settir. Þá er ekki möguleiki á að endurskipuleggja skuldir
með því að t.d. fjárfesta í ódýrari eign þar sem skuldari ræður við greiðslubyrðina. Þetta
50
eru þeir skuldarar sem helst þurfa á aðstoð að halda. Því ætti markvisst að beina
sértækum aðgerðum stjórnvalda til þeirra ef ætlunin er á annað borð að aðstoða heimili
í fjárhagserfiðleikum.
Mynd 26: Fjöldi íslenskra heimila með neikvætt eigið fé og meðaltal upphæðar frá aldamótum. Gögn frá Hagstofu Íslands
Mynd 26 sýnir hvernig fjöldi íslenskra heimila með neikvæða eiginfjárstöðu (v.ás)
rúmlega þrefaldaðist á þriggja ára tímabili. Árið 2007 nam fjöldinn 7.573 en sú tala
hækkaði í 25.270 árið 2010. Samhliða þessu jókst hratt meðaltal neikvæðrar
eiginfjárstöðu og rúmlega tvöfaldaðist frá árinu 2007 til ársins 2010. Meðalupphæð
neikvæðs eiginfjár hefur þó tekið að lækka frá árinu 2010. Þá minnkun má helst rekja til
fyrrnefndra aðgerða stjórnvalda. Má því sjá að fjöldi heimila með neikvætt eigið fé hefur
tæplega tvöfaldast frá aldamótum til ársins 2012 og nemur 15% heimila landsins.
(Hagstofa Íslands, e.d. b)
Kaupsamningar á fjölbýli og sérbýli árin 2005 – 2008 þegar markaðsverð var allra
jafna hærra en nú á dögum nam 41.672. Sé gengið út frá því að ekkert heimili hafi keypt
húsnæði oftar en einu sinni á tímabilinu, samsvarar það því að 30% heimila eiga íbúð
sem keypt var á hærra verði en markaðsverð segir til um í dag. (Þjóðaskrá, e.d.)
(Hagstofa Íslands, e.d. a)
Árið 2010 gerði Seðlabanki Ísland greiningu á stöðu íslenskra heimila þar sem kannað
var hversu mörg heimili eru í raunverulegum erfiðleikum. Þar kom fram að um 23%
-‐7,000,000
-‐6,000,000
-‐5,000,000
-‐4,000,000
-‐3,000,000
-‐2,000,000
-‐1,000,000
0
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fjöldi ~ölskyldna vás Meðaltal upphæðar hás
51
væru í vanda, en þess má geta að rúmlega 30% þeirra voru einnig með neikvæða
eiginfjárstöðu. Því er ljóst að þau heimili á Íslandi sem eru í greiðsluerfiðleikum og með
neikvæða eiginfjárstöðu eru 7%. Þau hljóta að vera í vanskilum og fá úrræði í boði til
hjálpar. (Karen Á Vignisdóttir og Þorvarður Tjörvi Ólafsson, 2010)
Í upphafi 1. ársfjórðungs 2010 höfðu tæplega 160.000 (rúmlega 6%) dönsk heimili
keypt fasteign sína á 10-‐30% hærra verði en markaðsverð sagði til um á þeim tíma.
Mesti hluti þessara heimila á fasteign sem hefur lækkað um 10-‐20% og ekki er
vísbending um neikvæða eiginfjárstöðu þar. Þó eru þónokkrar fasteignir þar sem
eignaverð hefur fallið um 20-‐30%. Eigendur þessara fasteigna gætu verið í neikvæðri
eiginfjárstöðu ef leyfileg veðsetning var fullnýtt. Þá er algjör undantekning ef fasteignir
hafa lækkað í verði umfram 30%. Fasteignaverð í Danmörku hefur hækkað frá útgáfu
þessara talna og því ljóst að vandinn er minni nú á dögum. Þau heimili sem eru í vanda í
Danmörku með neikvæða eiginfjárstöðu og greiðsluerfiðleika voru um 2000 árið 2011
sem er innan við 0,1%. Líkt og áður kom fram eru um 56% af útistandandi
húsnæðislánum í Danmörku vaxtagreiðslulán og lántakendur þeirra í mestri hættu á
neikvæðri eiginfjárstöðu þar sem höfuðstóll er óbreyttur. Þá aukast líklega
greiðsluerfiðleikar hjá lántakendum þessara lána þegar endurgreiðsla höfuðstóls hefst
og greiðslubyrði þyngist. Seðlabankinn í Danmörku áætlaði árið 2012 að 10% lántakenda
vaxtagreiðslulána yrðu í greiðsluerfiðleikum við meiri greiðslubyrði. Lánin voru veitt til
fjármögnunar á fasteignum fyrst árið 2003 svo nú þegar hafa örfáir hafið endurgreiðslu
höfuðstóls sbr. 10 ára vaxtagreiðslutímabil. Seðlabankinn áætlaði að í versta falli yrðu
alls 4.750 (0,2%) heimili í greiðsluerfiðleikum og með neikvæða eiginfjárstöðu ef fara
ætti að greiða af höfuðstóli allra vaxtagreiðslulána. (Danmarks National Bank, 2011)
(Statistics Denmark, e.d.) (Danske Bank, 2012)
Þar sem meiri hluti eigenda fasteigna í Grikklandi er skuldlaus er þessi vandi ekki jafn
mikill þar. Því er ekki hægt að rekja mikil vanskil þar í landi til heimila sem föst eru í
vanskilum vegna neikvæðrar eiginfjárstöðu auk greiðsluerfiðleika. Þá hlýtur meirihluti
vanskila grískra heimila að vera vegna greiðsluvanda á húsnæðislánum/-‐leigu sinni
vegna lækkunar á ráðstöfunartekjum á einn eða annan hátt, sbr. áðurnefnda aukningu
atvinnuleysis.
52
Því er mun stærri hluti íslenskra heimila í þessari erfiðu stöðu þar sem öll úrræði eru
fullnýtt og vanskil óhjákvæmileg. Lagt var fyrir Alþingi á síðasta kjörtímabili frumvarp að
lögum sem eflaust hefðu komið þessum hópi til hjálpar, nefnt Lyklafrumvarpið. Það
hindrar kröfuhöfum fasteignaveðlána að ganga á aðrar eignir en fasteignina sjálfa. Með
því hafa heimili í þessum vanda þann valkost að skila fasteign sinni til kröfuhafa vegna
greiðsluerfiðleika. Aukinheldur þurfa lántakendur ekki að greiða það sem uppá vantar ef
fasteignin stendur ekki undir lánum sem hvílir á henni. Fordæmi þessara aðgerða er
fyrirkomulag á húsnæðismarkaði í Bandaríkjunum. Áhrif til lengri tíma áttu að stuðla að
meiri varkárni við lánveitingar, taka mið af greiðslugetu lántakenda og verðmæti hinnar
veðsettu eignar. Þessi lagabreyting hefur ekki fengið samþykki á Alþingi. Það verður því
ekki minnkun á vanskilum þessa hóps fyrr en fasteignaverð hækkar og möguleiki skapast
til endurskipulagningar á skuldum. (Þingskjal 23, 2012-‐2013) (Helgi Hjörvar, 2014)
53
6 Samantekt
Niðurstöður ritgerðarinnar leiða í ljós að hlutfall vanskila á Íslandi er ótvírætt hátt á
evrópskan mælikvarða. Aukinheldur kemst Ísland oftast allra Evrópulanda inná lista yfir
þau þrjú lönd sem hafa mestu vanskil hvers árs fyrir sig á tímabilinu 2004-‐2012. Þrátt
fyrir frávik eins og uppsveifluna í íslenskum efnahag á árunum 2006-‐2008 þar sem
vanskilum fækkaði um tæplega helming voru þau enn mikil á evrópskan mælikvarða.
Áhrif fjármálakreppunnar á vanskil húsnæðislána/-‐leigu á Íslandi virðast þónokkur á
evrópskan mælikvarða, sé miðað við upphaf og eftirmála efnahagskreppunnar. Ísland er
þó í þeim aðstæðum, ásamt Grikklandi, að ef litið er á upphaf og lok tímabilsins 2004-‐
2012 virðast efnahagslegu skakkaföllin hafa haft lítil áhrif á vanskil, enda voru þau alltaf
framúrskarandi mikil. Sértækar aðgerðir íslenskra stjórnvalda við skuldavanda
heimilanna eftir efnahagshrun hafa ekki fækkað vanskilum en virðast a.m.k. hafa
hindrað enn frekari fjölgun þeirra. Vanskilavandinn er frábrugðinn á Íslandi þar sem
húsnæðislán eru í miklum meirihluta verðtryggð og veitt til allt að 40 ára á föstum
vöxtum. Þeim lánum fylgir minna svigrúm til auðveldari lausna vegna vanskila. Með því
er átt við að erfitt er að lækka mánaðarlega greiðslubyrði eða bæta vanskilum á
höfuðstól með því að lengja lánið. Mikil lækkun stýrivaxta hefur síður áhrif á íslenskan
húsnæðismarkað vegna lánaformsins og hefur ekki skilað sér til heimila í formi lækkunar
á mánaðarlegri greiðslubyrði. Afleiðingar hraðvaxta skuldaaukningar og óvarkárni við
lánveitingar valda frekari vanskilum vegna skuldsetninga sem ekki var grundvöllur fyrir.
Vegna reynsluleysis íslenskra fjármálafyrirtækja af hárri skuldsetningu heimila hafa þau
ekki fordæmi til að styðjast við, líkt og t.d. í Danmörku, og tekur því leitin að lausn
vandans lengri tíma. Meðaltal hlutfalls húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum var
23,8% árið 2012 og staðfestir að mörg heimili séu þar fyrir ofan með frekari hættu á
greiðsluerfiðleikum. Afleiðingar allt að 100% fjármögnunar fasteigna með verðtryggðum
lánum eru til staðar og fleiri heimili á Íslandi föst í vanskilavanda -‐ í greiðsluerfiðleikum
og með neikvæða eiginfjárstöðu. Það veldur því að engin leið virðist greið til að komast
frá vandanum og öll úrræði fullnýtt. Þó má ekki draga úr ábyrgð lántakenda sem
mögulega hefðu átt að sýna frekari varkárni, en líklega er hluti heimila sem þannig
54
skuldsettu sig síður. Þá er einnig ljóst að gloppóttur leigumarkaður veldur óþarfa
áhættutöku og mikil þörf er á rótgrónum leigufélögum sem bjóða langtíma
búsetuúrræði á viðráðanlegu verði. Hefði það í för með sér stöðugari leiguverð ásamt
dvínandi áhættutöku lántakenda. Heimili landsins eru mikilvægur hlekkur í heilbrigðu
hagkerfi og mikilvægt að þar sé allt með feldu. Það má sjá að núverandi fyrirkomulag á
húsnæðismarkaði er ekki skilvirkt og vanskil allra jafna mjög mikil. Skammtíma úrræði til
að fyrirbyggja vanskil í framtíð íslenskra heimila væru því að stytta lánstíma
verðtryggðra lána ásamt meiri áherslu á jafnar afborganir. Þar sem verðtryggð lán bjóða
uppá meiri skuldsetningu vegna lægri greiðslubyrði í upphafi er mikilvægt að gera grein
fyrir forsendum þess og þeirri áhættu sem henni fylgir við lántöku. Þá væri rétt að
útfæra greiðslumat með hliðsjón af þeim fjármagnskostnaði sem verðtrygging veldur,
ekki einungis nafnvöxtunum. Það kæmi í veg fyrir of mikla skuldsetningu heimila,
hindraði heimilin í að elta húsnæðisbólur og endurgreiðsluhraði lánsins yrði meiri.
Þannig skapaðist svigrúm til að semja um vanskil við óvænt áföll lántakenda ásamt
sterkari eiginfjárstöðu. Þá ætti einnig að auka vægi breytilegra vaxta, sem gerði það að
verkum að auðveldara væri fyrir seðlabankann að hafa áhrif á heimilin með
stýrirvaxtabreytingum sínum.
55
Heimildaskrá
Alþýðusamband Íslands. (e.d.). Nýtt húsnæðislánakerfi að danskri fyrirmynd. Sótt 10. september 2014 af: http://www.asi.is/media/2252/N_tt_h_sn__isl_nakerfi____slandi_-‐_loka.pdf
Arnór Sighvatsson, Ingimundur Friðriksson, Sveinn E. Sigurðsson, Tómas Örn Kristinsson, Tryggvi Pálsson, Rannveig Sigurðardóttir o.fl. (2004, september) Rammagrein 1: Skuldir heimilanna í alþjóðlegum samanburði. Peningamál; Ársfjórðungsrit Seðlabanka Íslands (2004/3), (37-‐38). Sótt 18. apríl 2014 af: http://sedlabanki.is/uploads/files/PM043.pdf
Ásgeir Jónsson, Sigurður Jóhannesson og Valdimar Ármann. (2012, september). Nauðsyn eða val? -‐ Verðtrygging, vextir og verðbólga. Reykjavík: Pixel Prentþjónusta
Brynjar Gauti. (2010, júní). Gengistrygging dæmd óheimil í Hæstarétti. Vísir. sótt 15 apríl 2014 af: http://www.mbl.is/frettir/innlent/2010/06/16/gengistryggingin_daemd_oheimil/
Callesen, P., Hansen, N., L. (ritstjórar). (2012, júní). The Wealth and Debt of Danish Families. Monetary Review 2nd Quarter Part 2. Kaupmannahöfn: Danmarks Nationalbank. sótt 7. september 2014 af: http://www.nationalbanken.dk/en/publications/Documents/2012/07/mon_2qtr_2012_part2_web.pdf
Danmarks National Bank. (2011). Financial Stability 2011; The Households. Sótt 12. september 2014 af: http://www.oecd.org/std/na/48835356.pdf
Danske Bank. (2012, desember). Weekly Credit update. Sótt 11. september 2014 af: http://www.danskebank.com/en-‐uk/ci/Products-‐Services/Markets/Research/Documents/WeeklyCreditUpdate_141212.pdf
Europa. (e.d.). Convergence in the European Union in 1997. Sótt 14. september 2014 af: http://europa.eu/legislation_summaries/economic_and_monetary_affairs/introducing_euro_practical_aspects/l25034_en.htm
European Central Bank. (2009, mars). Characteristics of loans for house purchse. Í Housing finance in the euro area. (3.kafli). Sótt 11. september 2014 af: http://www.ecb.europa.eu/pub/pdf/other/housingfinanceeuroarea0309en.pdf
56
European Mortgage Federation. (2013, nóvember). EMF Hypostat 2013. Sótt 11. september 2014 af: http://hb.betterregulation.com/external/Hypostat%202013%20-‐%20A%20review%20of%20Europes%20mortgage%20and%20housing%20markets.pdf
Eurostat. (2007). Comperative EU statistics on Income and Living Condition: Issues and Challenges. Sótt 10. apríl 2014 af http://epp.eurostat.ec.europa.eu/cache/ITY_OFFPUB/KS-‐RA-‐07-‐007/EN/KS-‐RA-‐07-‐007-‐EN.PDF
Eurostat. (e.d. a) Vanskil á húsnæðisláni eða húsnæðisleigu. Sótt 4. septebmer 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_mdes06&lang=en
Eurostat. (e.d. b) Fjárhagslegur efnahagsreikningur. Sótt 6. september 2014 af: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/statistics/search_database?_piref458_1209540_458_211810_211810.node_code=nasa_f_bs
Eurostat. (e.d. c). Dreifing íbúa eftir kyni og aldri. Sótt 18. apríl 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvps01&lang=en
Eurostat. (e.d. d) Hlutfall húsnæðiskostnað af ráðstöfunartekjum heimilis. Sótt 28. ágúst 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_mded01&lang=en
Eurostat. (e.d. e) Fjárhagslega íþyngjandi húsnæðiskostnaður. Sótt 28. ágúst 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_mded04&lang=en
Eurostat. (e.d. f). Erfiðleikar að ná endum saman. Sótt 28. ágúst 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_mdes09&lang=en
Eurosotat. (e. d. g). Kaupmáttur PPP, neysluverðsvísitala og raun útgjöld á íbúa. Sótt 5. september 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/submitViewTableAction.do
Eurostat. (e.d. h). Fjárhagslega þung byrði af endurgreiðslu lána. Sótt 5. september 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_mded05&lang=en
Eurostat. (e.d. i). Skipting íbúa eftir eignarhaldi húnsæðis. Sótt 5. september 2014 af: http://data.is/1tW0S5Q
57
Eurostat. (e.d. j). Samræmd neysluverðsvísitala, mánaðarleg gögn, afmörkum við leiguverð. Sótt 12.september 2014 af: http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=prc_hicp_manr&lang=en
Eurostat. (e.d. k). Neysluverðsvísitala allar vörur, mánaðarleg gögn. Sótt 11. september 2014 af: http://data.is/1tW881J
Gerardi, K., Herkenhoff, K. F., Ohanian, L. E., Willen, P. S. (2013, ágúst). Unemployment, Negative Equity, and Strategic Default. Federal Reserve Bank of Atlanta. Sótt 6. september 2014 af http://www.urban.org/events/upload/Gerardi-‐Kerkenhoff-‐Ohanian-‐Willen-‐Strategic-‐Default.pdf
Global Property Guide. (e.d. a). Breyting húsnæðisverð Á Íslandi. Sótt 12. september 2014 af: http://www.globalpropertyguide.com/real-‐estate-‐house-‐prices/I
Global Property Guide. (e.d. b). Breyting húsnæðisverð Í Danmörku. Sótt 12. september 2014 af: http://www.globalpropertyguide.com/real-‐estate-‐house-‐prices/D
Global Property Guide. (e.d. c). Breyting húsnæðisverð Á Grikklandi. Sótt 12. september 2014 af: http://www.globalpropertyguide.com/real-‐estate-‐house-‐prices/G
Greiningardeild Arion Banka. (2013, júlí). Eigið fé í húsnæði -‐ staðsetning skiptir sköpum. Sótt 15. september 2014 af: https://www.arionbanki.is/library/Skrar/Greiningar/onnur-‐efnahagsmal/110713_Eigið%20fé%20%C3%AD%20húsnæði.pdf
Hagfræðistofnun Háskóla Íslands (2011, júlí). Þróun á húsnæðismarkaði og samanburður við önnur lönd. Sótt 10. september af: http://www.sedlabanki.is/lisalib/getfile.aspx?itemid=7306
Hagstofa Íslands. (2013, apríl). Laun, tekjur og vinnumarkaður: Fjárhagsstaða heimilanna 2012. Hagtíðindi, 2013:3. Steinn Kári Steinsson og Lárus Blöndal. sótt 14. apríl 2014 af: https://hagstofa.is/lisalib/getfile.aspx?ItemID=14985
Hagstofa Íslands. (e.d. a). Fjárhagsstaða Heimilanna. Sótt 11. apríl 2014 af: http://hagstofa.is/pages/2495
Hagstofa Íslands. (e.d. b). Skuldir og eignir einstaklinga. Sótt 14. apríl 2014 af: http://hagstofa.is/pages/2979
Helgi Hjörvar. (2014, mars). Athugasemdir við störf þingsins. Alþingistíðindi B-‐deild. Sótt 14. september 2014 af: http://www.althingi.is/altext/raeda/143/rad20140325T134856.html
58
Hess, A., Holzhausen, A. (2008, janúar). The structure of European mortgage markets. Sótt 11. september 2014 af: https://www.allianz.com/v_1339498777000/media/current/en/images/wp_europaeische_hypothekenmaerkte_eng.pdf
International Monetary Fund. (2007). Denmark: Financial Sector Assessment Program -‐ Tecnhincal Note-‐ The Danish Mortgage Market -‐ A Comparative Analysis. Sótt 10. september 2014 af: http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2007/cr07123.pdf
International Monetary Fund. (2012, apríl). Dealing with household debt. Í World Economic Outlook, Growth Resuming, Dangers Remain (3.kafli). Sótt 14. apríl 2014 af: http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2012/01/pdf/text.pdf
Karen Á Vignisdóttir og Þorvarður Tjörvi Ólafsson. (2010, apríl). Hvernig hefur staða heimilia breyst á undanförnum misserum og hverju fá aðgerðir í þágu heimila áorkað?. Seðlabanki Íslands. Sótt 12. september 2014 af: http://www.sedlabanki.is/lisalib/getfile.aspx?itemid=7806
One Europe. (2013, júlí) From EU-‐27 to EU-‐28. Sótt 6. september 2014 af: http://one-‐europe.info/from-‐eu-‐27-‐to-‐eu-‐28
Realkreditradet. (e.d.). Nauðungasala heimila. Sótt 10. september 2014 af: http://www.realkreditraadet.dk/Statistics/Forced_sales_of_homes.aspx
Scanlon, S., Lunde, J., Whitehead, C. (2010). LSE Research Online. Responding to the housing and financial crises: mortgage lending, mortgage products and government policies. doi: 10.1080/14616718.2011.548585
Schwarts, M., Wilson,E. (e.d.). Who can afford to live in a home? Frá US Cansus Bureau. Sótt 16. september 2014 af: http://www.census.gov/housing/census/publications/who-‐can-‐afford.pdf
Sigríður Benediktsdóttir, Gerður Ísberg, Guðmundur Kr. Tómasson, Guðríður Lilja Sigurðardóttir, Harpa Jónsdóttir, Jónas Þórðarsson o.fl. (ritstjórar). (2013, október). Heimili. Fjármálastöðugleiki 2013/2 (bls. 19 -‐ 21). Reykjavík, Seðlabanki Íslands
Statistics Denmark. (e.d.). Heimili, fjöldskyldur og börn -‐ töluleg gögn. Sótt 12. september 2014 af: http://www.dst.dk/en/Statistik/emner/husstande-‐familier-‐boern.aspx
The European Parliament and the Council of the European Union. (30. júní 2006). Directive 2006/48/EC of the European Parliament and the Council. Official Journal of the European Union. Sótt 11. apríl 2014
59
The World Bank. (e.d. a) Verg landsframleiðsla á hvern íbúa (PPP jafngildisvirði). Sótt 6. september 2014 af: http://databank.worldbank.org/data/views/reports/tableview.aspx
The World Bank. (e.d. b) Atvinnuleysi (% af heildar vinnuafli). Sótt 10. september 2014 af: http://databank.worldbank.org/data/views/reports/tableview.aspx
Umboðsmaður Skuldara. (e.d.). Finnum lausnina saman -‐ engin tvö mál eru eins. Sótt 10. september 2014 af: http://www.ums.is/media/umbodsmadur-‐skuldara/UMS_baeklingur_Net.pdf
Vilhjálmur Bjarnason. (2010). Íbúalánasjóður og áhættustýring. Þjóðarspegilinn 2010. Ingjaldur Hannibalsson (ritstjóri). Sótt 13. apríl 2014 af: http://skemman.is/stream/get/1946/6752/18556/3/222-‐234_Vilhjalmur_Bjarnason_VIDbok.pdf
Yngvi Örn Kristinsson. (e.d.). Veðsetning íbúðarhúsnæðis og skuldir heimila. Samtök fjármála fyrirtækja. Sótt 15. september 2014 af: http://sff.is/pistlar/vedsetning-‐ibudarhusnaedis-‐og-‐skuldir-‐heimila
Þingskjal 23. (2012-‐2013). Frumvarp til laga um breytingu á lögum um samningsveð, nr. 75/1997, með síðari breytingum. Alþingistíðindi A-‐deild. Sótt 14. september 2014 af: http://www.althingi.is/altext/141/s/pdf/0023.pdf
Þjóðskrá Íslands. (e.d.). Fjöldi kaupsamninga og velta eftir árum frá árinu 2001 til og með 2013. Tafla 2.1. Sótt 15. september 2014 af: http://www.skra.is/markadurinn/talnaefni/
Þorvarður Tjörvi Ólafsson (2009, september). Endurskipulagning skulda heimila og fyrirtækja í kjölfar kerfislægrar fjármálakreppu. Seðlabanki Íslands. Sótt 10. september 2014 af: http://www.sedlabanki.is/lisalib/getfile.aspx?itemid=7306
![Sæstrengur og hagur heimila - GAMMA · Sæstrengur og hagur heimila Greining áhrifa sæstrengs á afkomu heimila landsins Gefið út af GAM Management hf. [GAMMA] September 2013](https://img.pdfslide.tips/doc/110x75/5b5c268b7f8b9aa1428b8961/saestrengur-og-hagur-heimila-saestrengur-og-hagur-heimila-greining-ahrifa.jpg)
