13

BAB II

EKSPLORASI ISU BISNIS

2.1 Pemikiran Konseptual

Investasi property merupakan salah satu bisnis yang masih

menguntungkan dan sudah mulai dipilih oleh para investor. Salah satu

kasus dibawah ini yaitu perusahaan asuransi jiwa PT Bumi Asih Jaya yang

mencoba melakukan diversifikasi resiko bisnis dengan berencana

mengembangkan usaha dibidang property. Salah satu ciri dari investasi

property adalah karakteristik yang berbeda dan terkhususkan pada

jangka panjang sehingga akan lebih aman serta menarik bagi para

investor. 1Imbal hasil investasi di bidang property berkisar 7% sampai

dengan 14% pertahun bergantung pada jenis property. Pendapatan

investasi pada gedung perkantoran diperkirakan sekitar 7% dan untuk

pusat perbelanjaan mencapai 13%. Investasi pada dua jenis properti itu

biasanya dilakukan investor institusi yang memiliki dana dalam jumlah

besar. Apartemen memberikan tingkat imbal hasil 13% hingga 14% per

tahun. Pada gambar 2.1 memperlihatkan kerangka pemikiran dari rencana

bisnis Bumi Asih Jaya beserta beberapa faktor yang berkaitan dengan

rencana bisnisnya.

1 www.Vibiznews.com (Tanggal 18 Maret 2008)

14

Gambar 2.1 Skema pemikiran konseptual

2.2 Akuisisi Hotel Horison Bandung

Istilah akuisisi memiliki pengertian luas. Akuisisi dapat diartikan,

pembelian hak atas suatu bagian perusahaan target oleh perusahaan

acquisitor. Harta sebagai objek peralihan dapat berupa, barang terwujud

(tangible asset), harta tidak terwujud (intangible asset), atau perusahaan

yang merupakan kesatuan unit usaha sehingga berdasarkan proses

penilaiannya akuisisi dapat dibedakan dalam dua kelompok, yaitu :

Akuisisi asset dan Akuisisi saham. Istilah akuisisi umunya digunakan

untuk memberikan pengertian tentang pembelian hak atas pemilik

saham.Pada akuisisi asset pihak acquisitor membeli harta perusahaan

pihak perusahaan target, dengan semata-maat bukan untuk nilai

penghasilan potensial yang dapat diperoleh dari asset tersebut, tetapi atas

dasar konglomerasi dari asset yang dibutuhkan oleh acquisitor. Harga

yang dibayarkan untuk akuisisi asset (harga perolehan) tergantung pada

besarnya asset yang diperlukan pihak acquisitor. Jika pembelian mencakup

seluruh asset perusahaan maka biasanya harga yang ditawarkan adalah

15

nilai likuiditas dari perusahaan target. Jika pembelian hanya pada

beberapa asset yang diperlukan, maka harga yang dibayarkan ialah nilai

buku (book value) atau nilai pasar dari asset yang bersangkutan.2

Akuisisi hotel Horison yang akan dilakukan oleh Bumi Asih Jaya ialah

akuisisi asset. Dimana perusahaan mencoba membeli hotel tersebut

seharga Rp 200 Milyar, dimana pembelian ini mencakup semua asset

Horison mulai hotel, Fasilitas beserta Cottage Horison. Motif dari

perusahaan dalam melakukan akuisisi sangat erat hubungannya dengan

strategi yang diterapkan perusahaan tersebut, dimana motif dari Bumi

Asih Jaya ialah konglomerasi yaitu menstabilkan pendapatan perusahaan

(pemilik) dengan diversifikasi resiko.

2.3 Pembangunan office building + Apartement

Apartemen menjadi salah satu investasi properti yang dilirik oleh

masyarakat dewasa ini, khususnya di kota-kota besar. Hal itu memang

beralasan, karena adanya situasi makroekonomi yang stabil dan membaik

dari tahun ke tahun. Bahkan menurut kajian triwulanan yang dikeluarkan

ING Asia Pasific beberapa waktu lalu, dinyatakan bahwa investor

Indonesia kini lebih yakin terhadap investasi jangka menengah dan

panjang. Sebanyak 46% responden memilih jangka waktu berinvestasi

satu hingga lima tahun, diikuti 24% responden yang memilih berinvestasi

lebih dari 10 tahun. Hasil lainnya, 58% responden memilih properti

sebagai investasi favorit sedangkan 20% memilih uang tunai.

2 JF Weston. Kwangs Chung, Susan E. Hoang, “Merger, restructuring & Corporate control”

16

Menurut Global Property Guide, perusahaan konsultan properti,seperti

yang dilansir pada bisnis Indonesia, imbal hasil kotor tahunan dari sewa

apartemen di Indonesia mencapai 13,4%, jauh lebih tinggi dibandingkan

dengan negara lain di kawasan Asia. 3 Oleh karena itu Bumi Asih Jaya

mempunyai rencana bisnis lain terkait akuisisi hotel Horison, dimana

lahan seluas ±1.2 Hektar cottage Horison akan dibangun office Building +

Apartement dengan luas 18 lantai. Berdasarkan hasil survei properti

komersial pada triwulan I tahun 2008, kota Bandung masih kekurangan

office building dimana jumlahnya hanya 18,680 m2 dan untuk bisnis

apartement masih menjanjikan juga dimana sampai saat ini jumlah untuk

apartement sewa hanya 474 unit dan untuk apartement jual berjumlah 408

unit. Tetapi permasalah untuk bisnis ini ialah terganjal oleh investasi yang

besar sekali yaitu kurang lebih antara Rp 450 – 600 Milyar. dan waktu pay

back period yang lama yaitu kurang lebih 15 tahun. Oleh karena itu hanya

investor yang mempunya dana yang cukup besarlah yang investasi di

bidang ini.

2.4 Industri perhotelan Indonesia

Pemerintah telah mengeluarkan suatu keputusan untuk membatasi

pengertian hotel dan untuk menertibkan perhotelan di Indonesia. Dalam

keputusannya menurut dirjen pariwisata No.14 tahun 1988 yang

dikemukakan oleh Agus Sulastiyono (2001), hotel ialah :

Hotel ialah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagai atau seluruh

bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, penjualan makanan

dan minuman serta jasa lainnya.

3 www.Vibiznews.com (Tanggal 18 Maret 2008)

17

Sedangkan menurut surat keputusan menparpostel No. KM 37/PW.

340/MPPT-86 tentang peraturan usaha dan penglolaan hotel bab 1, pasal 1,

ayat (b), bahwa :

Hotel ialah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh

bangunan untuk menyediakan jasa penginapan, makanan, minuman, serta jasa

penunjang lainnya bagi umum yang dikelola secra komersial.

Berdasarkan pengertian diatas, berikut ini ialah fasilitas yang harus

dimiliki oleh hotel :

1. Kamar tidur (kamar tamu)

2. Makanan dan minuman.

3. Pelayanan-pelayanan penunjang lain sebagai berikut :

- Tempat rekreasi

- Fasilita olah raga

- Fasilitas lobi (laundry )dan lian sebagainya.

Untuk dapat memberikan informasi kepada para tamu hotel yang akan

menginap di hotel tentang standar fasilitas yang dimiliki oleh masing-

masing jenis dan tipe hotel, maka departemen pariwisata, pos dan

telekomunikasi melalui Direktorat Jendral Pariwisata Mengeluarkan

peraturan usaha dan penggolongan hotel yang tertuang dalam SK. No. Kn

37/PW.304/MPPT – 86. Penggolongan tersebut ditandai dengan bintang

mulai dari bintang satu sampai yang tertinggi bontang lima. Secara garis

besar penggolongan hotel didasarkan pada unsur-unsur persyaratan

sebagai berikut :

• Fisik

1. Berdasarkan jumlah kamar yang dimiliki oleh hotel, hotel kecil

dengan jumlah kamar kurang dari 25, hotel sedang dengan jumlah

18

kamar antara 25 sampai 100, hotel menengah dengan jumlah kamar

100 sampai 300 dan hotel besar dengan jumlah kamar lebihdari 300.

2. Kualitas lokasi dan lingkungan bangunan.

3. Fasilitas yang tersedia untuk tamu, seperti lobi, toilet, restoran dan

lain sebagainya.

4. Perlengkapan hotel yang tersedia baik bagi tamu, karyawan

maupun pengelola hotel.

5. Kualitas bahan bangunan yang digunakan seperti kualitas lantai,

dinding, interior ruangan termasuk kualitas kekedapan terhadap

suara baik dari dalam maupun luar hotel.

6. Tata letak ruangan dan ukuran ruangan.

• Operasional dan Manajemen

1. Struktur organisasi dengan uraian tugas dan manual kerja secara

tertulis bagi masing-masing jabatan yang tercantum dalam

organisasi.

2. Tenaga kerja, specialisasi dan tingkat pendidikan karyawan

disesuaikan dengan persyaratan peraturan dan pengelolaan hotel.

• Pelayanan

1. Keramahtamahan, sopan dan pemakaian seragam hotel.

2. Pelayanan diberikan dengan mengacu pada kebutuhan dan

keinginan tamu.

3. Untuk hotel bintang 4 dan 5, pelayanan dibuka selama 24 jam.

Segala persyaratan yang harus dipenuhi oleh sebuah hotel termuat dalam

buku peraturan usaha dan penggolongan hotel. Pemerintah akan

melakukan pemeriksaan penginapan yang diajukan oleh pemiliknya

19

untuk memperoleh pengakuan sebagai hotel dan selanjutnya memberikan

surat pengkuan dan menetapkan golongan hotel tersebut jika persyaratan

telah dipenuhi.

2.5 Analisis Strategi dan Industri

Seiring dengan peningkatan wisatawan ke kota Bandung dari tahun ke

tahun khususnya dari wilayah Jakarta, menjadikan kota bandung sebagai

kota favorit untuk menghabiskan liburan akhir pekan atau liburan

panjang. Oleh karena itu tempat penginapan atau hotel menjadi suatu

tempat yang sangat penting untuk para wisatawan untuk menginap.

Berdasarkan data dari Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Jawa

Barat total Hotel bintang (Mulai dari bintang satu sampai bintang lima) di

kota Bandung berjumlah 56 hotel dan untuk hotel melati berjumlah 172

hotel. Oleh karena itu semua hotel berlomba-lomba untuk mencapai target

standar costumer satisfaction yang tinggi.

Datangnya para wisatawan lokal khususnya dari kota Jakarta ke Bandung

memberikan dampak positif bagi industri penginapan (baik itu hotel

bintang, hotel melati, villa, dan apartement) di kota Bandung. Dimana

tingkat hunian pun akan sangat tinggi pada waktu liburan dan kembali

turun pada hari-hari biasa. Oleh Karena itu, strategi hotel untuk

mengatasi masalah ini ialah dengan cara bekerja sama dengan semua

instansi baik pemerintahan, swasta dan para pelaku bisnis untuk

melaksanakan meeting di hotel tersebut.

Gambaran mengenai pasar khususnya pangsa pasar sangat diperlukan

dalam menyusun strategi baik yang dilakukan dengan memperhatikan

20

kondisi internal, eksternal, kekuatan dan kelemahan dari produk bisnis

yang ditawarkan serta tantangan yang dihadapi di masa yang akan

datang sehingga produk bisnis tersebut dapat masuk dalam persaingan

bisnis dan bertahan untuk jangka waktu yang lama

2.5.1 SWOT Analisis

Dalam SWOT Analisis, akan dilakukan pemetaan terhadap berbagai

keunggulan dan kekurangan dari produk bisnis yang ditawarkan, serta

berapa besar peluang yang ada serta bagaimana ancaman dari para

kompetitornya.

Tabel 2.1 SWOT Hotel Horison

Strength (Kekuatan) Weakness( Kelemahan)

- Lokasi Strategis

- Harga Bersaing

- Kemudahan Aksesibilitas

- Sudah punya “Brand”

- Positioning sudah dikenal

sebagai “Hotel Convention”

- Ada di berbagai kota besar

- Image melekat sebagai hotel

yang mahal.

- Jumlah kamar ada 253 buah,

yang optimal dan disukai

hanya 209 kamar.

Threats (Ancaman) Opportunity (Peluang)

- Kondisi Ekonomi Indonesia.

- Naiknya Harga Minyak Dunia

- Akan muncul 13 hotel baru di

kota Bandung

- Harga kompetitor

- Bermunculan Apartement

- Pangsa Pasar masih luas

- Networking luas

- Porgram Visit Indonesia 2008.

- Jumlah Wisatawan lokal dan

asing yang datang ke Bandung

terus meningkat.

21

2.5.2 Porter five forces hotel di bandung

Didalam Five Forces Analysis dari Michael R. Porters, akan dijelaskan

bagaimana tingkat persaingan yang terjadi didalam industri bisnis

perhotelan. Untuk lebih jelasnya akan diterangkan pada gambar 2.2

berikut ini :

Gambar 2.2 Porter Five Forces Hotel

Dengan menggunakan analisis model Porters Five Forces, persaingan bisnis

dari Hotel Horison Bandung, dapat ditinjau dari 5 faktor yang

berpengaruh yaitu :

1. Rivalry among existing competitors

Tingkat persaingan dari industri perhotelan di kota Bandung sangat

ketat sekali. Dimana kota Bandung merupakan kota besar dan kota

wisata untuk berbelanja dan kuliner. Dimana mulia dari hotel melati,

22

Bintang 1 sampai bintang 5 ada di kota bandung. Dengan jumlah

Hotel melati sebanyak 172 hotel dan Hotel Bintang (bintang 1

5) berjumlah 56 buah. Berikut ini meru

Horison serta Tabel dari pesaing terkuat Hotel Horison yaitu hotel

bintang 4 dan bintang 5.

Gambar 2.3 Peta Lokasi Hotel Horison Bandung

Bintang 1 sampai bintang 5 ada di kota bandung. Dengan jumlah

Hotel melati sebanyak 172 hotel dan Hotel Bintang (bintang 1

5) berjumlah 56 buah. Berikut ini merupakan peta wilayah dari Hotel

Horison serta Tabel dari pesaing terkuat Hotel Horison yaitu hotel

bintang 4 dan bintang 5.

Gambar 2.3 Peta Lokasi Hotel Horison Bandung

Bintang 1 sampai bintang 5 ada di kota bandung. Dengan jumlah

Hotel melati sebanyak 172 hotel dan Hotel Bintang (bintang 1-bintang

pakan peta wilayah dari Hotel

Horison serta Tabel dari pesaing terkuat Hotel Horison yaitu hotel

23

Tabel 2.2 Daftar Hotel Bintang 4 dan 5 di Kota Bandung

No Nama dan Alamat Hotel Bintang Kelas

Bintang

Jumlah Jumlah tenaga Kerja Fasilitas

Kamar T. Tidur Pria Wanita Total

1 GRAND AQUILA

Jl. Dr. Junjunan No. 116

Telp. 022-2039280

***** 211 260 230 69 307 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

2 GRAND PREANGER

Jl. Asia Afrika No. 116

Telp. 022-4231631 / 022-4230034

***** 195 208 258 65 323 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

3 HYATT REGENCY

Jl. Sumatera No. 51

Telp. 022-4211234

***** 256 323 65 33 98 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

4 SHERATON & TOWERS

Jl. Ir. H Juanda No. 390

Telp. 022-2500303

***** 152 196 169 73 242 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

5 PERMATA INTERNASIONAL **** 130 238 130 24 154 Restoran,

24

Jl. Lemah Neundeut No. 7

Telp. 022-2011000 / 022-2015667

Ruang pertemuan,

Kolam renang

6 HOLIDAY INN

Jl. Ir. H Juanda No. 31-32

Telp. 022-4211333 / 022-4216666

**** 146 196 162 62 224 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

7 JAYAKARTA

Jl. Ir. H Juanda No. 381

Telp. 022-2505888

**** 202 202 122 21 143 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

8 PANGHEGAR

Jl. Merdeka No. 2

Telp. 022-4232286

**** 185 121 216 36 252 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

9 HORISON

Jl. Pelajar Pejuang 45 No. 121

Telp. 022-7305000

**** 253 467 243 63 306 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

10 PAPANDAYAN

Jl. Jend Gatot Subroto No. 83

Telp. 022-7310799

**** 178 314 242 64 306 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

25

11 SAVOY HOMANN

Jl. Asia Afrika No. 112

Telp. 022-4211333 / 022-4216666

**** 147 249 164 41 205 Restoran,

Ruang pertemuan,

Kolam renang

26

2. Bargaining power of buyer

Kondisi dari industri perhotelan di kota Bandung sangat padat dan ketat.

Sehingga ini menyebabkan tamu memiliki daya tawar yang kuat. Dimana

dengan banyaknya hotel di Bandung, tamu akan dengan mudah mencari

dan pindah ke hotel lain jika tidak puas dengan pelayanan atau harga dari

hotel tersebut. Oleh karena itu semua hotel harus berlomba-lomba untuk

mencapai target standar costumer satisfaction yang tinggi guna untuk

menjaga Occupancy rate dari hotel tersebut.

3. Bargaining power of supplier

Untuk supplier banyak supplier yang yang berhubungan langsung dengan

hotel.

4. Threats of new entrants

Berdasarkan data dari Dinas kebudayaan & Pariwisata Provinsi Jawa

Barat pada tahun 2008/2009 akan ada 13 Hotel berbintang yang akan

dibangun di kota Bandung. Ini dikarenakan kota Bandung merupakan

salah satu kota besar dan merupakan tempat wisata yang disukai oleh

warga di luar kota Bandung baik itu lokal maupun mancanegara.

5. Threats of substitutes product or services

Substitusi dari hotel Horison atau industry perhotelan bisa datang dari

hotel melati, Villa dan wisma.

2.6 Analisis apartement + Office Building

Apartemen ialah gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan, terbagi atas bagian – bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah vertikal dan horizontal dan merupakan satuan –

satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah. Yang dimana

27

masing-masing ruangan terdiri dari atas kamar tidur, kamar mandi,ruang

tamu, dapur, dsb.

Pada tahun-tahun belakangan ini trend mengenai bidang properti

khususnya apartemen sudah mulai berubah dan bergeser. Dimana

sekarang para pengembang pada satu bangunan tidak hanya fokus

kepada apartemen saja tetapi sudah mulai ada tambahan seperti office

building, retail dan cafe. Konsep ini sudah mulai dilakukan di kota besar

seperti Jakarta. Pada saat ini kota Bandung akan dibangun kosep baru ini

dimana lantai dasar akan dibangun café dan retail, sedangkan lantai

berikutnya akan dibangun office bulding dan lantai atasnya akan dibangun

Apartemen.

Berdasarkan laporan Survei Properti Komersial dari Bank Indonesia untuk

tahun 2007 di Kota Bandung, Tingkat hunian secara umum meningkat,

kecuali perkantoran. Sedangkan tarif sewa hanya naik pada subsektor

apartemen dan hotel. Tingkat penjualan subsektor ritel dan apartemen

mengalami peningkatan, sementara harga jual untuk apartemen menurun.

Berikut ini data dan informasinya :

Tabel 2.3 Data Survey Properti4

PerkantoraPerkantoran Sewa (leased-office) di Bandung

• Pasokan perkantoran sewa di Bandung sedikit meningkat menjadi

18.230 m2. Penambahan pasokan tersebut menyebabkan tingkat

hunian menurun dari 96,00% menjadi 95,50%.

• Sementara itu, tarif sewa tidak mengalami perubahan dari triwulan

4 Data survey Properti Komersial bank Indonesia

28

sebelumnya, yaitu tetap Rp 95.000,-/m2/bulan.

Ritel Sewa di Bandung

• Pada tahun 2007, total pasokan ruang ritel sewa tercatat sebanyak

57.620 m2,naik 1,48% dibandingkan triwulan sebelumnya. Kenaikan

pasokan baru sebesar 840 m2.tersebut berasal dari pengembangan

pusat-pusat ritel yang sudah ada.

• Tingkat hunian ruang ritel di kota Bandung meningkat menjadi

70.25%. Permintaan ruang ritel pada tahun 2007 diperkirakan berasal

dari persiapan para pelaku bisnis dalam menghadapi liburan panjang

dimana Bandung dijadikan sebagai wisata belanja.

• Tarif sewa ruang ritel pada tahun 2007 tidak mengalami kenaikan,

masih tetap sekitar Rp 212.500,-/m2/bulan.

Ritel Jual (strata-title) di Bandung

• Pasokan ruang ritel jual baru pada tahun 2007 hanya bertambah

sekitar 236 m2 yang berasal dari pengembangan Paskal Hypersquare

dan beberapa pusat berbelanjaan lainnya.

• Tingkat penjualan ruang ritel mengalami sedikit peningkatan menjadi

72,67%. Adanya peningkatan tersebut berasal dari permintaan ruang

salah satumall di daerah Bandung Timur yang masih mengalami

proses pembangunan namuns udah gencar melakukan promosi.

• Harga jual ruang ritel pada tahun 2007 masih stabil, yaitu tetap Rp

2.244.200,-/m2.

Apartemen Sewa (leased apartment ) di Bandung

• Pada tahun 2007, pasokan apartemen sewa di Bandung tidak

bertambah atau tetap sebesar 474 unit. Sementara itu, tingkat

hunian apartemen sewa meningkat menjadi 87,00%.

• Tarif sewa apartemen di Bandung sedikit mengalami kenaikan

29

menjadi Rp 379.700,-/m2/bulan, atau naik tipis 0,18% yang

disebabkan oleh meningkatnya biaya operasional terutama untuk

perawatan apartemen.

Apartemen Jual (Strata-title) di Bandung

• Pasokan apartemen jual di Bandung pada tahun 2007 tercatat

sebesar 403 unit, atau naik 3,07% dari tahun 2006.

• Tingkat penjualan apartemen jual di Bandung mencapai 72,80%,

atau naik 3,27% dari tahun 2006. Sementara itu, harga jual tercatat

sebesar Rp 850.000.000,-/unit.

Maka Kondisi diatas menunjukan pandangan masyarakat saat ini yang

mulai melihat apartemen sebagai alternatif tempat tinggal, karena merasa

bahwa tinggal di apartemen akan lebih bergengsi, nyaman dan efesien.

Selain itu juga untuk bisnis retail terus meningkat dan office building juga

terus meningkat dikarenakan masih banyak potensi bisnis yang dapat

dilakukan di Bandung.

2.7 Analisis Strategi

Dalam rencana bisnis dibutuhkan suatu strategi bisnis yang tepat yang

harusdilakukan oleh para pengembang apartemen dalam memasarkan

produknya agar dapat eksis dalam bisnisnya dan menghasilkan

keuntungan atas investasi yang ditanamkan. Gambaran mengenai pasar

khususnya pangsa pasar sangat diperlukan dalam menyusun strategi baik

yang dilakukan dengan memperhatikan kondisi internal, eksternal,

kekuatan dan kelemahan dari produk bisnis yang ditawarkan serta

tantangan yang dihadapi di masa yang akan datang sehingga produk

30

bisnis tersebut dapat masuk dalam persaingan bisnis dan bertahan untuk

jangka waktu yang lama.

2.7.1 Porter five forces Apartemen di bandung

Didalam Five Forces Analysis dari Michael R. Porters, akan dijelaskan

bagaimana tingkat persaingan yang terjadi didalam industri bisnis

apartemen. Untuk lebih jelasnya akan diterangkan pada gambar berikut

ini :

Gambar 2.4 Porter Five Forces Apartement

31

1. Rivalry among existing competitors

Tingkat persaingan dari industri apartemen di kota Bandung masih

rendah dan sedikit dibanding wilayah Jakarta (Jabodetabek). Hanya

ada 4 apartemen di wilayah bandung yaitu :

• The Majesty Hotel & Apartment.

• Grand Setiabudi Hotel & Apartment.

• Galeri Cimbuleuit Hotel & Apartment.

• Graha Braga CityWalk

Jadi semua apartemen masih punya kesempatan untuk merebut pasar

dikarenakan masih sedikitnya jumlah apartemen tetapi dari tahun ke

tahun demand untuk hunian ini terus meningkat.

2. Bargaining power of buyer

Kondisi dari bisnis apartemen di kota Bandung sangat rendah dan

sedikit. Sehingga ini menyebabkan tamu tidak memiliki daya tawar

yang kurang kuat untuk memilih apartemen yang lain. Karena tamu

memilih apartemen berdasarkan lokasi yang cukup strategis dan

dekat dengan tempat mereka beraktivitas.

3. Bargaining power of supplier

Untuk supplier cukup banyak supplier yang yang berhubungan

langsung dengan apartemen.

4. Threats of new entrants

Hambatan untuk pendatang baru untuk memasuki bisnis ini sangat

sulit dimana memerlukan kekuatan finansal yang memadai karena

permasalahan umum yang dihadapi adalah tingginya biaya investasi

seperti konstruksi dan pengadaan lahan, ketersediaan lahan yang

32

terbatas, kondisi pasar yang tidak stabil serta izin yang sulit dan

mahal

5. Threats of substitutes product or services

Substitusi dari bisnis ini ialah real estate, ruko dan rukan.

2.8 Akar permasalahan

Berdasarkan data dari PHRI Jawa barat tingkat hunian hotel Horison

Bandung pertahun untuk week day sebesar 60% dan week end sebesar

80%.Dengan tingkat hunian diatas tadi apakah Feasible dengan harga 200

milyar hotel Horison akan diakusisi oleh PT Bumi Asih Jaya ? atau ada

strategi lain untuk mengoptimalkan akuisisi tersebut sehingga proyek

tersebut menguntungkan bagi Bumi Asih Jaya ? serta untuk rencana bisnis

berikutnya yaitu pembangunan office bulding + apartment, kira-kira berapa

besar investasi yang dibutuhkan dan apakah feasible jika merealisasikan

rencana bisnis itu di Kota Bandung ?