BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK - … MAHASISWA/bab 2... · kesehatan gedung, ... • Jarak bebas bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bangunan gedung lainnya minimum 4 m pada lantai

Muhammad 4120411-046/Skripsi Angkatan - 55/2008 10

BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK

2.1 Gambaran Umum Proyek

• Judul Proyek : Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)

• Tema : Arsitektur Tropis

• Lokasi : Jl. KH Noer Ali d/h Jl. Kalimalang, Bintara jaya, Bekasi

• Sifat : Fiktif

• Pemilik : Perum Perumnas

• Luas Lahan : 27.000m2 ( 2,7 Ha )

� Sasaran : Golongan menengah ke bawah dengan gaji 2– 4 juta

rupiah1

• Fasilitas : 1. Sarana Olahraga (Badminton/Volley)

Plaza ruang terbuka sebagai sarana interaksi

2. Sarana Pendidikan (TK/TPA)

3. Sarana Penunjang Lainnya

Parkir, Masjid, Koperasi, kantor RW

2.2 Tinjauan Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik)

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) nomor 31 tahun 2007, Rusunami

adalah singkatan dari rumah susun sederhana milik yaitu bangunan

bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan

sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan kamar mandi/wc dan dapur

baik menyatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan

komunal yang perolehannya melalui kredit kepemilikan rumah bersubsidi

atau tidak bersubsidi yang ditujukan pada masyarakat berpenghasilan

rendah (menengah bawah). Rusunami merupakan akronim dari Rumah

Susun Sederhana Milik. Istilah ini mulai dikenal seiring dengan program

pemerintah untuk menyediakan perumahan di kawasan pusat aktivitas

_________________ 1 Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 7/PERMEN/M/2007


masyarakat yang di usung dengan nama proyek 1000 Menara. Istilah lain

yang sering diusung oleh para pengembang adalah Apartemen Bersubsidi

dan Low Cost Apartment (LCA). Penambahan kata sederhana setelah kata

rusun dapat berakibat buruk, sebab bagi masyarakat awam rusun sudah

merupakan hunian yang sangat sederhana dan terkadang terkesan kumuh,

apalagi jika ditambah kata sederhana. Pada kenyataannya rusunami yang

sedang digalakkan pemerintah merupakan sebuah era baru rusun bertingkat

tinggi yang secara fisik dari luar hampir mirip dengan apartemen yang kita

kenal.

2.2.1 Kriteria Lokasi Apartemen Bersubsidi

- Sesuai tata ruang yang sudah ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Misalnya, jika dalam tata ruang diterangkan sebagai hunian, maka

layak dibangun untuk hunian.

- Status tanah tidak bermasalah. Kepemilikan jelas yang diperkuat

dengan surat, apakah milik sendiri atau sewa. Kalau tanah itu tersedia

atas hasil kerja sama, maka harus ada dokumen yang menerangkan

tentang kerja sama tersebut.

- Proses perancangan mengacu kepada Permen PU Nomor 5 Tahun

2007 mengenai pedoman teknis pembangunan rumah susun

sederhana bertingkat tinggi.

- Lokasi harus terhubung atau berdekatan dengan fasilitas transportasi

massal dan jalan bebas hambatan, seperti stasiun, terminal, dan

halte/shelter bus, dan jalan tol.

2.2.2 Regulasi Rumah Susun

Ketentuan teknis apartemen bersubsidi sudah ada dalam Peraturan

Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2007. Peraturan tersebut

memuat hal ihwal teknis tata bangunan, keandalan bangunan, persyaratan

kesehatan gedung, dan kenyamanan bangunan. Bagian struktur menjadi


prinsip yang baku. Komponen bahannya tidak bisa dikurangi apalagi diganti.

Konstruksi bangunan apartemen bersubsidi harus kokoh dan

memperhitungkan pengaruh gempa.

1. Peruntukan dan Intensitas Bangunan

- Bangunan rusuna bertingkat tinggi yang dibangun harus memenuhi

persyaratan kepadatan (Koefisien dasar Bangunan/KDB) dan

ketinggian (Jumlah lantai Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan/KLB)

bangunan gedung berdasarkan rencana tata ruang wilayah daerah

yang bersangkutan, rencana tata bangunan yang ditetapkan serta

peraturan bangunan setempat

- Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan garis

sempadan bangunan dan jarak bebas antar bangunan gedung

dengan ketentuan sebagai berikut:

• Bangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun berbatasan dengan

jalan maka tidak boleh melanggar garis sempadan jalan yang

ditetapkan

• Jarak bebas bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap

bangunan gedung lainnya minimum 4 m pada lantai dasar, dan

setiap penambahan lantai/tingkat bangunan ditambah 0,5 m dari

jarak bebas lantai dibawahnya sampai mencapai jarak bebas

terjauh 12,5 m

• Jarak bebas antara dua bangunan rusuna bertingkat tinggi dalam

suatu tapak diatur sebagai berikut :

• Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling

berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut

minimal 2x jarak bebas yang ditetapkan

• Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan

dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang

terbuka dan/atau berlubang maka jarak antara dinding tersebut

minimal 1x jarak bebas yang ditetapkan


• Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling

berhadapan maka jarak dinding terluar minimal 0,5x jarak

bebas yang ditetapkan

Gbr. 1 Jarak bebas antar gedung


2. Fisik/Penampilan Bangunan

Populasi penghuni rusunami bakal lebih banyak dari apartemen biasa.

Kalau apartemen biasa hanya dihuni 40 orang perlantai, pada apartemen

bersubsidi bisa mencapai 100 orang. Populasi iakan memberi dampak pada

bentuk gedung yang akan dibangun. Populasi penghuni juga bakal

menentukan layout denah per unit, akses menuju ke lift, dan tangga darurat.

Selain itu, ada target mengejar efisiensi luas lantai dan keindahan bangunan

agar unit bisa dijual.

Akhirnya akan muncul sebuah sosok gedung yang pipih. Unit-unit yang

tidak besar dan dipisahkan oleh koridor. Bangunan yang pipih akan rentan

mendapat goyangan akibat gempa. Ada beberapa gedung yang memang

rentan terhadap gempa, misalnya yang mengambil bentuk menyerupai huruf

“L” atau “U”. Yang andal mengambil format kotak atau persegi, meskipun

tampilannya berderet mirip kereta. Gedung dengan format “L”, maka ada

satu sayap langsing dan satu sayap tidak langsing. Jadi waktu bergerak

terjadi pemisahan di pertemuan. Begitu juga sebaliknya. Jadi ada resiko

goyang pada pertemuan.

Bentuk huruf “L” atau “U” tetap aman asalkan perancangan tahan gempa

dilakukan secara mendetail. Jika gedung terlanjur menggunakan format

tersebut maka perlu ada perkuatan pada bagian sayap yang tidak mendapat

kekakuan penuh. Ada persyaratan khusus untuk itu namun lebih mudah

membuat kekakuan struktur degan menggunakan dinding beton, yang

tentunya menggunakan frame beton bertulang yang mengikat. Dinding beton

unuk mengurangi goyangan kalau terjadi gempa.

Cara lain adalah dengan sistem dilatasi (pemisahan) dua bangunan

persegi, jadi bangunan tersebut tidak menempel dari lantai dasar hingga

lantai atas. Namun, sistem ini perlu juga perhitungan khusus sehingga jika

terjadi tumbukan tidak merusak bangunan. Dilatasi itu harus utuh dari atas

hingga bawah. Core pun harus diam di salah satu, jangan menyatu. Pondasi

pun tidak disambung karena kalau gempa bisa hancur. Jarak dilatasi harus

dikaji lagi.


Gbr. 2 Contoh bentuk bangunan Rusuna dengan pemisahan struktur

3. Sarana Lingkungan (Fasum dan Fasos)

Regulasi pemerintah tentang rumah susun mengatur sejumlah hal

tentang fasum dan fasos diantaranya :

a. Lantai dasar apartemen ditentukan sebagai ruang untuk fasos, fasum

dan ruang komersial

b. Luas, sirkulasi, utilitas dan ruang-ruang bersama maksimum 30% dari

total luas lantai bangunan

c. Pada setiap tiga lantai harus tersedia ruang bersama yang dapat

berfungsi sebagai fasilitas sosialisasi antar penghuni

d. Setiap bangunan rusuna diwajibkan menyediakan area parkir dengan

rasio 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk setiap 5 (lima) unit hunian

yang dibangun

Sarana lingkungan harus disediakan untuk memenuhi kebutuhan

penghuni rusuna seperti perbelanjaan, kesehatan, peribadatan,

pemerintahan, pendidikan dan sarana lain yang dianggap perlu sesuai


dengan Permen PU No. 60/PRT/1992 dan Kepmen PU No. 324/M/2004 yang

dapat dilihat pada tabel dibawah ini :

Tabel Sarana Lingkungan Rusuna2

Jumlah Penduduk Radius No Jenis Sarana Fungsi Lokasi Yang Dilayani Layanan

1 Perbelanjaan a. Warung/Kios Kebutuhan ~Menyebar ~ 250 jiwa b. Pertokoan sembako ~ Pusat ~ 2500 jiwa Maks. 300 m

c. Pusat Lingkungan ~ 30,000 jiwa atau

Perbelanjaan 600 SRS 2 Pendidikan

a, Pra Sekolah Kebutuhan ~ Pusat ~ 1000 jiwa

b, Sekolah Dasar dasar Lingkungan ~ 1600 jiwa Maks. 300 m

c, SLTP ~ 4800 jiwa d. SLTA ~ 4800 jiwa 3 Kesehatan

a, Pos Yandu Kebutuhan ~ Pusat Maks. 200 m

b, Balai Pengobatan sehari-hari Lingkungan

c, Puskesmas dan darurat 4 Peribadatan

a, Musholla Kebutuhan ~Menyebar ~ 1 blok Rusun Maks. 300 m b. Mesjid sehari-hari ~ Pusat ~ Lingkungan

Lingkungan Rusun

5 Pemerintahan a, Kantor RT/RW ~ Pelayanan ~Menyebar ~ 1 blok Rusun Keluarga ~ Pusat ~ Lingkungan Maks. 300 m

b. Kantor Kelurahan ~ Pelayanan Lingkungan Rusun

c. Kantor Kecamatan Lingkungan

4. Sarana Darurat

Besarnya populasi penghuni berdampak pada masalah kebakaran. Lebar

koridor berkisar antara 1,2 – 1,6 m sehingga memenuhi syarat untuk

apartemen bersubsidi dengan populasi banyak. Tambah besar koridor maka

tambah nyaman dan akses evakuasi penghuni lebih mudah.

_________________ 2Peraturan Menteri PU No. 60/PRT/1992 dan Kepmen PU No. 324/M/2004


Selain koridor, jarak unit ke arah tangga kebakaran tidak kurang dari 40

meter. Akan lebih baik jika jaraknya 25 m dengan minimal dua tangga

darurat. Ini termuat dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun.

Dengan begitu, rute evakuasi tidak terlalu jauh untuk ditempuh.

Tangga darurat terlindung pada konstruksi yang dapat menahan

kebakaran selama dua jam. Pintu darurat hanya dapat didorong ke dalam

(satu arah) sehingga dalam keadaan panik, orang yang berlari menuju

tangga darurat tak kesulitan. Akses ke luar pun harus menuju ke tempat

aman di lantai dasar atau halaman. Tangga yang disyaratkan selebar

minimal 120 cm, lebar bordes minimal 120 cm, lebar injakan anak tangga

minimal 22,5 cm. Railing (pagar pengaman) minimal 119 cm dan bentuk

railing dengan lubang memanjang, jarak antar sisinya tidak lebih dari 10 cm.

Peralatan pemadam kebakaran harus tersedia pada gedung. Gedung

perlu mempunyai alat peringatan terhadap kebakaran yang berupa sensor

panas atau sensor asap. Sensor ini dihubungkan dengan alarm otomatis ke

pusat pengendali gedung. Dengan begitu petugas dapat mendeteksi sumber

panas.

Untuk deteksi dini, gedung tinggi harus dilengkapi sprinkler. Alat ini

otomatis akan menyemburkan air bila terkena temperatur yang lebih tinggi

dari ambang ruangan. Sprinkler dapat memperlambat penyebaran api. Paling

tidak sebelum petugas pemadam kebakaran datang. Hidran yang berada di

lantai gedung dapat dioptimalkan untuk meredam sumber api. Air bertekanan

tinggi melalui pipa hidran dapat menjangkau sumber kebakaran.

Oleh sebab itu, gedung perlu mempunyai cadangan air untuk

pemadaman selama 30-60 menit, waktu yang diperkirakan sebelum petugas

pemadam datang. Untuk membantu operasional petugas pemadam, bagian

luar gedung harus dilengkapi alat penyambung pipa hidran yang disebut

sambungan Siam. Ini untuk menghubungkan peralatan mobil pemadam

kebakaran dengan instalasi pipa hidran.


Gbr. 3 koridor + 2 tangga darurat dalam 1 bangunan dengan jarak 25 m

Gbr. 4 tangga darurat

Berikut beberapa gambar prototype Rusuna berdasarkan pengkajian

Direktorat Jenderal (DitJen) Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum :


Gbr. 5 Prototype Tampak & Potongan Rusuna


Gbr. 6 Prototype Denah lantai Typical Rusuna

Gbr. 7 Prototype Tata Ruang Satuan Rumah Susun


2.3 Studi Banding dengan Fungsi Bangunan yang sama

Studi banding diperlukan sebagai perbandingan dan sebagai

pembelajaran sehingga dapat ditarik sebuah kesimpulan sebagai dasar

dalam merancang rumah susun sederhana milik ini sehingga yang dihasilkan

sebuah hasil akhir yang lebih baik.

2.3.1 Rumah Susun Sederhana Cimahi

Lokasi : Cimahi

Fungsi : Rumah Susun Sederhana

Rusuna Cimahi berlokasi di Kampung Putri, Desa Cigugur, Kecamatan

Cimahi Tengah merupakan rumah susun sederhana sewa yang dibangun

oleh Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah pada tahun 2003 dan

dikelola oleh Dinas Tata Kota Cimahi. Rusuna ini menghabiskan dana

sebesar 12 milyar rupiah yang terdiri dari 4 gedung yang masing-masing

gedung berisi 48 unit hunian. Seluruh unit bertype 21 yang diperuntukan

untuk keluarga kecil dengan 1 anak atau maksimal 3 orang dewasa yang

berjenis kelamin sama.

�

RRr Gbr. 8 Tampak Rusuna Cimahi


Gbr. 9 Tampak Rusuna Cimahi

Konsep yang di usung bangunan ini adalah sebagai rumah sewa sederhana

yang sehat. Target utama pasar adalah para pekerja atau buruh pabrik yang

bekerja di Cimahi terutama buruh industri.

Tata letak bangunan rusuna ini sudah memperhatikan jarak pertukaran udara

terhadap pengaruh arah dan kecepatan angin pada ketinggian ruang dan

luas bidang yang terbentuk sehingga menjamin sistem penghawaan alami

yang cukup bagi setiap ruang dari unit rusuna dan bangunan lainnya.

Ketinggian bangunan juga memperhatikan aspek pencahayaan alami yang

cukup antara ruang antar unit rusuna dan bangunan lainnya.


Gbr. 10 Fasade Rusuna Cimahi

Rusuna berlantai 5 ini dilengkapi dengan listrik 900 watt untuk masing-

masing hunian dan fasilitas air bersih dari sumur bor. Disana juga sudah

dilengkapi terowongan sampah di tiap-tiap lantai.


Gbr. 11 Area parkir mobil & motor Rusuna Cimahi

Area parkir kendaraan disesuaikan dengan jumlah luas lantai bangunan dan

tidak boleh mengurangi daerah penghijauan yang telah ditetapkan. Penataan

parkir berorientasi kepada kepentingan pejalan kaki, memudahkan

aksesibilitas dan tidak terganggu oleh sirkulasi kendaraan.r

ArtAAaraeacc

Gbr. 12 koridor/selasar Rusuna Cimahi

L Lebar selasar memudahkan sirkulasi orang untuk keluar masuk dan

menggunakan bahan yang tahan lama, tidak licin dan mudah dibersihkan.


2.3.2 Rusunawa Belawan, Medan

Lokasi : Seruway Labuhan Deli Belawan, Medan

Fungsi : Rumah Susun Sederhana Sewa

Rusunawa dengan keterbatasan dan kesederhanaan menawarkan cara

hidup yang lebih bermartabat, dengan harga yang lebih terjangkau pada

lokasi yang tetap dekat dengan sumber penghasilan. Untuk itu, Departemen

PU membangun 2 twin blok rusunawa Belawan yang ditujukan bagi pekerja

industri di sekitar Belawan pada tahun 2005.

Gbr. 13 Tampak Depan & Belakang Blok A Rusuna Medan


Gbr. 14 Tampak Samping Blok A Rusuna Medan

Bentuk massa bangunan rusuna ini dikembangkan berdasarkan bentuk

single loaded corridor dimana koridor menghubungkan unit rusuna pada

salah satu sisi saja. Dan pada bagian ujung koridor terdapat tangga darurat

yang berfungsi sebagai sarana transportasi vertikal dan dalam keadaan

darurat, dapat digunakan sebagai sarana evakuasi.


Gbr. 16 Tampak Samping Blok B Rusuna Medan


Kesimpulan dari study literatur keseluruhan diatas adalah :

• bagaimana pengolahan ruang dengan kebutuhan ruang yang

beragam menjadi satu kesatuan yang harmonis, dengan pengolahan

alur sirkulasi sesuai dengan kebutuhan serta faktor lain sebagai

pendukung.

• Bentuk massa bangunan yang sederhana dapat memberikan banyak

kesan apabila kita olah melalui pengolahan garis, bidang dan ruang.

• Tipologi bentuk massa bangunan rusuna dikembangkan dari tiga

bentuk dasar yaitu core, single loaded corridor, dan double loaded

corridor (gbr. 17)

Gbr. 17 Tipologi bentuk massa bangunan Rusuna

Documents

BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK - … MAHASISWA/bab 2... · kesehatan gedung, ... • Jarak bebas bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bangunan gedung lainnya minimum 4 m pada lantai