Bab 15: Investasi di Real Estate & Properti

Real estate atau properti merupakan investasi yang ketiga dari kendaraan uang dan sumber kekayaan terbesar bagi banyak orang yang sukses.

Dolf De Roos, guru yang diakui secara internasional dan anggota tim Rich Dad's Advisors Robert Kiyosaki', menunjukkan statistik yang menarik mengenai hubungan antara investasi di properti dan penciptaan harta kekayaan:

Hampir tanpa pengecualian, baik yang kaya karena kekayaan mereka, atau hanya sebagai tempat penyimpannya kekayaan mereka, biasanya dalam bentuk real estate.

Berikut ini adalah beberapa poin penting tentang investasi properti yang mungkin bisa sebagai bahan pertimbang sebelum Anda memutuskan untuk terjun dalam investasi ini, apakah ini cocok dengan rencana penciptaan kekayaan Anda atau tidak:

Jenis-jenis Investasi Real Estate

Rumah Keluarga

1. Kebanyakan orang di negara-negara berkembang tumbuh dewasa dengan cita-cita memiliki rumah impiannya sendiri dan sering kali bagi sebagian besar orang ini adalah investasi terbesar yang pernah mereka lakukan.

2. Kebanyakan pemerintah menawarkan konsesi pajak untuk orang yang membeli atau menjual rumah tempat tinggal. Salah satu bentuk kemudahan yang pemerintah berikan adalah kredit lunak bagi pegawai negeri Sipil, juga masyarakat yang terbatas dananya dengan mendirikan rumah berbagi tipe termasuk salah satunya Rumah Sangat Sederhana sekali.

3. Pada sisi negatif, jika Anda berinvestasi dalam jenis properti ini, Anda tidak dapat mengklaim biaya apapun yang muncul pada saat pembelian, penjualan atau perbaikan rumah Anda.

Investasi Properti

90

Buy & Hold

Trading Rejuvenation

Mindset

Education

Action

1. Bila Anda membeli real estate untuk tujuan investasi, Anda bisa mendapat keuntungan yang disebut capital gain, yang Anda peroleh ketika Anda menjual, selain itu juga Anda dapat mengklaim kembali semua biaya yang Anda keluarkan pada saat pembelian, penjualan dan perawatan properti Anda.

2. Anda juga dapat menggunakan ekuitas rumah keluarga Anda untuk membeli investasi properti real estate pertama Anda. Jika properti Anda posisinya di ‘tempat basah’, yang menghasilkan arus kas (pendapatan atas dan di atas biaya pembayaran hipotek), penyewa yang menyewa properti Anda tersebutlah yang akan melunasi hutang hipotek Anda.

3. Selain Anda juga dapat membeli properti investasi untuk pertumbuhan modal yaitu peningkatan nilai properti dari waktu ke waktu.

Beberapa kunci penting untuk sebagai pertimbangan yang perlu diingat ketika Anda membeli real estate:

1. Apakah properti ini memiliki nilai yang bagus bagi uang Anda? Apakah Anda membelinya dengan sebuah nilai diskon yang benar?

2. Apakah posisinya di tempat yang ‘basah’, jika belum dalam waktu dekat ini, mungkin setidaknya setelah dua atau tiga tahun kedepannya?

3. Apakah orang yang menjual properti tersebut dimotivasi oleh alasan-alasan yang kuat seperti adanya kematian dalam keluarga, ada yang sakit, atau memperoleh pekerjaaan yang baru dilokasi yang lain atau seba-sebab lainnya. Jika Anda dapat menemukan alasan yang kuat mengapa mereka menjual, anda mungkin dapat memberikan solusi yang sama-sama menguntungkan bagi mereka sehingga masalah yang mereka hadapi cepat selesai.

4. Jika Anda sedang mencari pertumbuhan jangka panjang, apakah properti di kawasan tersebut memiliki pertumbuhan yang tinggi (lebih dari 10% per tahun)? Dan apakah hasil penyewaan kembali properti tersebut mencakup secara menyeluruh (jika tidak semua) dari hutang hipotek properti Anda.

5. Apakah Anda mencari investasi arus kas langsung? Jika demikian, Anda dapat memilih untuk berinvestasi di sebuah properti yang lebih rendah harganya dengan harga sewa yang bagus dalam pengembaliaanya, walaupun Anda akan jarang menemukan properti yang sekaligus menawarkan pertumbuhan yang bagus dan pendapatan yang bagus juga.

Jenis-jenis Properti

Jenis-jenis properti yang mungkin termasuk yang Anda ingin beli:

Rumah untuk Keluarga Kecil atau Tunggal

1. Permintaan akan rumah akan selalu ada karena orang-orang muda meninggalkan rumahnya, menikah dan memiliki keluarga baru. Namun, pembangunan yang berlebihan di suatu daerah dapat berakibat pada membanjirnya rumah baru di pasar. Untuk itu lihatlah terlebih dahulu permintaan atas perumahan di kawasan tertentu sebelum Anda memutuskan untuk membeli properti real estate tersebut.

2. Pilihan lokasi yang Anda lakukan akan tergantung pada apakah Anda sedang mencari pertumbuhan modal atau arus kas.

3. Anda dapat meningkatkan pendapatan sewaan Anda dengan cara memungut biaya sewa tinggi dengan menambahkan sebuah kolam kecil supaya terlihat professional. Anda juga bisa menggunakan manajemen properti untuk melayani dan menangani penyewa, perbaikan, dan lain-lain? Pertanyaannya adalah Apakah anda bersedia untuk membayar biaya layanan yang diperlukan tersebut?

91

Rumah Berjalan (Mobile Home)1. Rumah berjalan adalah Sebuah tempat yang bagus untuk memulai bagi

orang yang anggaranya terbatas dan ingin menghasilkan pendapatan dari penyewaan rumah atau untuk peremajaan proyek.

2. Salah satu keunggulannya adalah bahwa jangka waktu yang diperlukan untuk perbaikan atau pengubah fungsian lebih sedikit dibandingkan dengan apartemen atau rumah pada umumnya karena dimensi ruangnya relative lebih kecil.

3. Karena apresiasi tanah adalah modal dasar untuk pertumbuhan dalam real estate, maka rumah berjalan tidak cocok untuk investasi jangka panjang, kecuali sebagai sumber arus kas.

Duplexes dan Bangunan Apartemen 1. Ketika Anggaran investasi Anda telah berkembang, Anda mungkin ingin

membeli rumah jenis duplex, 4-plex, 8-plex atau aprtemen. Dan dengan semakin tinggi biaya investasi yang Anda keluarkan maka semakin tinggi pengembalian terhadap sewa properti tersebut diharapkan.

2. Sekali lagi, Anda dapat menyerahkan pemeliharaan properti Anda kepada jasa manajemen properti dengan mengeluarkan biaya yang wajar.

Rumah ‘Cost-costan’ Siswa dan Mahasiswa1. Rumah yang berlokasi di dekat universitas atau akademi sangat cocok

untuk menjadi rumah ‘kost-kostan’ siswa atau mahasiswa. Anda dapat menyewakan rumah sebagai satu unit, atau satu kamar secara individual.

2. Penyewaan kamar secara individual akan memberikan pengembalian bersih yang tinggi bagi Anda tetapi Anda akan berurusan dengan proses penagihan dengan orang-orang yang terdapat dalam daftar penyewa Anda.

3. Mungkin saat ini Anda adalah salah satu pegawai atau pengajar di universitas atau akademi tersebut, maka Anda juga dapat menjadikan rumah Anda sebagai rumah kost-kostan untuk akomodasi bagi mahasiswa dari luar daerah atau dari luar negeri.

Properti Komersial 1. Salah satu keuntungan dari investasi di properti komersial adalah bahwa

penyewa umumnya bersifat jangka panjang, sebab sebagai sebuah usaha tidak mungkin akan sering berpindah tempat.

2. Keuntungan lainnya adalah bahwa penyewa umumnya membayar semua perbaikan properti tersebut (perbaikan, pengcatan, lampu, dan lain-lain).

3. Dampak negatifnya, jika penyewa pergi karena bisnisnya bangkrut, maka properti tersebut akan kosong dalam jangka panjang karena untuk mencari penyewa properti komersial membutuhkan waktu yang lama.

Pengembangan Properti 1. Anda dapat memilih untuk membeli satu area tanah, kemudian membagi-

baginya dalam bentukan petak-petakan tanah dan kemudian petak-petakan tanah tersebut disewakan pada seorang proyek manager untuk membangun rumah atau apartemen di atasnya.

2. Ini adalah tindakan besar dan tidak selalu menghasilkan keuntungan besar. Untuk itu Anda perlu berhati-hati dan butuh pertimbangan yang benar dalam melakukannya, dan juga perhitungan yang betul antara tingkat pengembalian dengan biaya investasi, yang bisa jadi termasuk perhitungan jangka waktu yang dibutuhkan.

3. Karena ini akan banyak berurusan dengan syarat-syarat undang-undang, persetujuan dewan, izin bangunan dan masalah hukum lainnya, Anda akan

92

memerlukan dukungan tim profesional berkedudukan tertinggi seperti akuntan, pengacara, dan lain-lain.

Pendekatan-pendekatan dalam berinvestasi Real Estate

Beli dan Tahan

1. Salah satu cara untuk menumbuhkan portofolio real estate adalah dengan membeli sejumlah properti untuk jangka waktu yang lama. Beberapa ahli menyarankan membeli sebanyak tujuh properti untuk tujuh tahun; yang lain menasihati untuk membeli minimal sepuluh. Sebuah investasi properti, meskipun tidak memiliki hipotik, tidak akan memberikan kenyamanan untuk pensiun Anda kecuali kalau itu bangunan apartemen.

2. Banyak ahli real estate menasihati untuk mengunci keuntungan Anda saat Anda membeli properti yang dijual dengan harga diskon. Dan untuk setiap pertumbuhan modal dianggap sebagai bonus.

3. Beberapa menyarankan pendekatan untuk tidak pernah menjual investasi properti, ini untuk menghindari pajak keuntungan modal. Sebagai gantinya, Anda dapat menggunakan untuk meningkatkan ekuitas dana pensiun Anda dan mewariskan properti Anda ke keluarga terdekat berikutnya.

Trading 1. Dalam kenaikan pasar real estate, Anda dapat memilih untuk membeli

properti di harga wajar atau dengan potongan harga, dan menjualnya beberapa bulan kemudian untuk mendapatkan keuntungan. Investor sering menggunakan strategi ini dengan membeli properti yang di luar rencana (yaitu, sebelum mereka membangun secara nyata).

2. Anda perlu memperhitungkanl pajak Keuntungan modal (capital gain-tax) dan biaya lainnya pada saat Anda menghitung potensi keuntungan.

3. Untuk menarik harga jual yang lebih baik, Anda dapat melakukan beberapa perbaikan misalnya membersihkan pekarangan rumah, mencat atap, membersihkan gedung dan lain-lain. Atau Anda dapat menjual properti dengan memasang iklan dengan judul "handyman's dream".

Rejuvenations (Peremajaan)1. Sekali lagi, mendapatkan harga di lokasi yang tepat merupakan kunci

untuk pendekatan ini. Pertimbangan yang sama juga berlaku untuk menghitung potensi keuntungan Anda setelah diambil dari pajak Keuntungan modal (capital gain-tax) dan biaya-biaya yang menjadi pertimbangan lainnya.

2. Apakah Anda membeli Rumah berjalan (Mobile home) atau apartemen kecil untuk dijual cepat, kunci keberhasilannya adalah pengembalian dari properti tersebut dalam periode yang singkat, dan tetap menjaga minat pembeli tetap tinggi. Selain itu, dengan keuntungan $ 10.000 lebih dalam enam minggu adalah lebih baik daripada jumlah tingkat pengembalian kembali yang sama dalam jangka waktu lebih dari enam bulan.

3. Anda dapat juga mencari keuntungan lainnya seiring dengan kenaikan biaya, dengan melakukan renovasi yang lebih luas seperti membuat dapur menjadi lebih baru, kamar mandi tambahan, diperindah dengan keramik atau lainnya. Jika perlu melakukan renovasi structural, yaitu menggantikan kayu yang rusak, menambahkan sebuah ekstensi, dan lain-lain).

Membeli dengan Sistem Opsi1. Anda dapat membeli properti dengan system Opsi sama seperti halnya

Anda membeli sebuah saham, atau komoditi lainnya. Jumlah yang Anda bayar dapat dipotong dari biaya saat Anda membeli secara umumnya,

93

namun akan tetap dapat melakukan negosiasi dengan pembeli lainnya selama proses pembelian opsi tersebut terus berjalan.

2. Anda dapat menggunakan opsi dalam setiap situasi dimana Anda awalnya membeli properti tersebut dan kemudian menjualnya sehingga anda mendapatkan profit sebelum jatuh tempo pembayaran kepada pihak pemilik, dengan cara seperti ini Anda menghindari keluar biaya yang lebih besar dalm transaksi ini dari kantong Anda sendiri.

3. Sekali lagi, laba setelah biaya yang harus dikeluarkan dalam transaksi ini dapat ditekan.

Penangung1. Seorang penanggung adalah sebuah situasi di mana Anda bertindak

sebagai bankir dalam penjualan properti Anda sendiri. Anda dapat menjual kepada pembeli yang memiliki peringkat kredit buruk dikarenakan bank tidak mau meminjamkan kepadanya. Anda dapat memberikan pinjaman dana kepada pembeli tersebut untuk membeli properti dengan memberikan suku bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan suku bungan bank lainnya.

2. Pada intinya, pembeli adalah peminjam untuk membeli properti Anda. 3. Beberapa pengamat mengatakan bahwa Anda telah mengambil

keuntungan dari pembeli secara licik, tetapi yang lain mengatakan bahwa Anda benar-benar membantu seseorang yang biasanya tidak dapat mencapai cita-citanya untuk membeli rumah mereka sendiri. Anda harus memutuskan jika ingin bekerja seperti ini.

Foreclosures (Penutupan)1. Sistem ini hanya dapat berlaku di Amerika dibandingkan di negara-negara

lain. Apabila pemilik properti tidak mampu membayar hipotek, bank akan mengusir keluar penghuni aslinya yang menunggak melakukan pembayaran dan menjual kepada orang lain dengan mengganti biaya yang telah dikeluarkan oleh penghuni sebelumnya. Sehingga para pemburu properti murah di Amerika Serikat dapat membeli properti dengan diskon besar dari sebuah bank.

2. Di Amerika Serikat, juga memungkinkan untuk membeli rumah dengan mengambil alih pembayaran hipotik pemilik rumah yang kesulitan dalam pembayarannya. Perbedaan penerapan hukum di setiap Negara, membuat Anda memerlukan penelitian yang lebih lanjut terhadap scenario-skenario yang tepat dalam penerapan transaksi terhadap properti yang ingin Anda beli.

Pajak Hak Gadai

1. Sekali lagi, di Amerika Serikat, Anda dapat membeli properti dengan harga diskon. Misalnya ketika pemilik rumah tidak dapat membayar pajak properti, pemerintah dapat menyita properti tersebut dan dapat menjualnya kembali pada orang lain yang berminat. Dan pembeli properti sitan tersebut cukup hanya membayar pajak yang ditunggak oleh pemilik properti sebelumnya. Besaran biaya yang dikeluarkan tergantung dari besaran kasus hutang pajak kepada pemerintah

Kesimpulan

Karena kendaraan investasi real estate dapat beragam bentuk, ada kemungkinan penerpannya disesuaikan dengan kepribadian Anda. Anda dapat melakukan investasi dengan satu atau kombinasi satu dengan lainnya. Keuntungan Utama berinvestasi di real estate adalah:

94

1. Jika Anda membeli di kawasan yang baik, properti Anda dalam 10-12 tahun mendatang akan meningkat nilainya sesuai dengan siklus properti tersebut.

2. Bank akan memberi Anda tanggungan hingga 90% dari biaya properti yang ingin dibeli. Dengan deposit yang minimal, kata saja dengan $20.000 Anda dapat membeli properti senilai sepuluh kali lipat jumlahnya. Jika dibandingkan Anda berinvestasi di saham, bank- melalu marjin lending – hanya akan memungkinkan Anda untuk menanggung pinjaman tambahan sebesar $ 20.000 - $ 30.000, tergantung pada saham yang Anda ingin beli.

3. Dari tanggal awal pembelian properti Anda, Anda hanya mengeluarkan jumlah persentase yang kecil dari ekuitas yang diperlukan; sementara itu nilai properti Anda terus meningkat. Anda dapat meminjam dengan jaminan ekuitas properti Anda untuk membeli properti yang lainnya, yang memungkinkan Anda untuk membangun momentum perjalanan penciptaan kekayaan Anda.

4. Para penjual rumah mencari pembeli dengan cara beriklan dengan menggunakan surat kabar local atau nasional, dan Anda sering dapat menemukan kesepakatan yang sangat baik jika Anda mencari pejual yang memiliki apa yang disebut sebagai 'motivasi penjual'

Kerugiannya investasi di real estate adalah: 1. Tidak seperti saham, anda tidak dapat keluar masuk real estate secara

cepat. Untuk menjual properti yang tidak diinginkan membutuhkan waktu, dan jika anda terpaksa melakukan ini di pasar properti yang lambat, Anda mungkin kehilangan uang pada saat terjadi transaksi.

2. Anda akan mengeluarkan sejumlah uang yang banyak untuk properti yang Anda beli, hanya saja properti Anda tersebut merupakan properti 'aset kaya’ tapi ‘miskin tunai'. Solusi untuk ini adalah menjadikannya sebagai alat meminjam uang tunai dengan jaminan ekuitas properti Anda, dan menggunakan uang tersebut untuk tujuan apapun yang Anda inginkan.

95